Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, March 27, 2025

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 10Co/68/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5122210590
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 03. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Erik Varga

ECLI: ECLI:SK:KSZA:2025:5122210590.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Žiline, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedu senátu

JUDr. Erika Vargu a členov senátu – sudcov JUDr. Martiny Mochnáčovej a JUDr. Róberta Urbana, v
spore žalobkýň: 1/ A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. D. A. E. F. XXX/X, G., 2/ A. B. A., nar. XX.XX.XXXX,
bytom C. D. A. E. F. XXX/X, G., právne zastúpených JUDr. Jankou Chorvátovou, PhD., advokátkou so
sídlom P. O. Hviezdoslava 68, Žilina, proti žalovanému: H. I. J., nar. XX.XX.XXXX, bytom K. H. XX/XX,
L. C. M., právne zastúpenému spoločnosťou Lalinský Advokát s. r. o., so sídlom Kálov 653/23-2, Žilina,
o neplatnosť výpovede z nájmu bytu, na základe odvolania žalovaného proti rozsudku Okresného súdu
Žilina č. k. 25C/107/2022-297 zo dňa 24. januára 2024 takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

Žalobkyne 1/ a 2/ m a j ú voči žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom okresný súd (ďalej v texte aj ako súd prvej inštancie) určil, že výpoveď
žalovaného zo dňa 12.9.2022, týkajúca sa nájmu bytu č. 1, nachádzajúceho sa vo vchode č. X, na
prízemí obytného domu súpisné číslo XXX, postaveného na pozemku
s parcelným číslom 1976/1 v katastrálnom území G., ktorý je evidovaný
na liste vlastníctve č. XXX, je neplatná.

2. S poukazom na aplikáciu ustanovení § 34, § 37 ods. 1 a § 711 ods. 1/ až 6/ OZ (ustanovenia citované
v napadnutom rozsudku) súd prvej inštancie východiskovo konštatoval, že medzi stranami sporu nie je
sporné, že žalovaný je na základe kúpnej zmluvy registrovanej pod č. V 2201/07 zo dňa 29.03.2007 a
následne (na základe) Dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva registrovanej pod
V 7029/2018 zo dňa 15.8.2018, výlučným vlastníkom dotknutého bytu, ktorý užívajú žalobkyne niekoľko
desaťročí na základe rôznych právnych dôvodov.

3.1. Z vykonaného dokazovania považoval okresný súd za preukázané, že dňa 12.9.2022 zaslal
žalovaný žalobkyniam listinu Výpoveď nájomnej zmluvy, ktorú obidve žalované prevzali zhodne dňa
27.9.2022.
3.2. V danej spojitosti súd prvej inštancie zdôraznil, že neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na
súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede (§ 711 ods. 6/ OZ). Žalobu o neplatnosť výpovede
z nájmu bytu podali žalobkyne na súd až dňa 30.12.2022, čo je niekoľko dní po zákonnej 3-mesačnej

lehote 3, t. j. oneskorene.

4.1. Následne však súd prvej inštancie argumentoval, že žalobkyne namietali tiež neplatnosť písomnej
výpovede nájomnej zmluvy pre absenciu špecifikácie nájomnej zmluvy, ktorá mala byť výpoveďoudotknutá/vypovedaná. Okrem zmätočnosti obsahu výpovede, keď sám žalovaný uviedol, že vypovedá
neexistujúcu nájomnú zmluvu (teda popiera existenciu nájomného vzťahu), žalobkyne namietali
absenciu individualizácie právneho vzťahu, ktorý má byť výpoveďou v súlade so zákonom ukončený.

Na tomto mieste upozornili, že Okresný súd Žilina, ako i Krajský súd Žilina už vo svojich rozhodnutiach
konštatovali, že nie je možné uložiť povinnosť vypratať predmetný byt bez riadneho skončenia
konkrétneho nájomného vzťahu strán sporu založeného v minulosti.
4.2. V tejto súvislosti okresný súd zdôraznil, že k predpokladanému úmyslu vypratať byt je potrebné, aby
zanikol konkrétny nájomný pomer medzi stranami sporu zákonným spôsobom (výpoveďou konkrétneho

nájomnéhovzťahuvytvorenéhozmluvou).Pokiaľvšaksámžalovanýspochybňujeexistenciunájomného
pomeru medzi stranami sporu, čo vo výpovedi vyslovene uvádza, neoznačí určite a zrozumiteľne, ktorý
konkrétny právny vzťah písomnou výpoveďou vypovedá (nešpecifikuje minimálne konkrétny právny
dôvod napádaného nájmu), takáto výpoveď nájomnej zmluvy je všeobecná, nie je možné
s určitosťou povedať ani teraz a ani do budúcna, aký dôsledok má predmetná písomná výpoveď pre
strany sporu privodiť.

4.3.Sohľadomnaobsahovúvšeobecnosťpísomnejvýpovedesasúdprvejinštanciestotožnilstvrdením
žalobkýň 1/ a 2/, že dotknutý jednostranný právny úkon - Výpoveď nájomnej zmluvy zo dňa 12.9.2022 -
je pre jeho neurčitosť a nezrozumiteľnosť v zmysle § 37 ods. 1/ OZ absolútne neplatný.

5. O trovách konania okresný súd rozhodol s poukazom na § 255 ods. 1, 2 CSP tak, že žalobkyne 1/,

2/ majú voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

6. Proti tomuto rozsudku podal odvolanie žalovaný a domáhal sa jeho zmeny v podobe zamietnutia
žaloby v celom rozsahu.

7.1. Odvolateľ namietal, že žaloba bola podaná po lehote, ktorá je explicitne uvedená § 711 ods. 6 OZ.
Žalobkyne už počas písomného štádia konania niekoľkokrát potvrdili, že výpoveď bola doručená dňa
27.9.2022. Z pečiatky Okresného súdu Žilina na podanej žalobe však bezpochyby vyplýva, že žaloba
bola podaná na súde až dňa 30.12.2022, teda po uplynutí trojmesačnej zákonnej lehoty. Aj samotná
žaloba bola „dátumovaná“ po lehote, a to 29.12.2022. Skutočnosť, že žaloba ako taká bola podaná

oneskorene, potvrdzuje i spisový materiál, ako aj samotný súd, ktorý v rozsudku konštatuje, že žaloba
bola zo strany žalobcov podaná oneskorene a táto skutočnosť podľa súdu ani nie je sporná.
7.2. Žalovaný zdôraznil, že ide o hmotnoprávnu a prekluzívnu lehotu, ktorá je zachovaná iba v prípade,
že v jej posledný deň je žaloba súdu aj doručená. Lehota určená podľa mesiacov plynie od doručenia
výpovede z nájmu bytu nájomcovi (nájomcom). Pokiaľ

v ustanovenej lehote žaloba o neplatnosť výpovede z nájmu podaná nebola, nájom zaniká uplynutím
výpovednej lehoty a zaniká aj právo domáhať sa určenia neplatnosti výpovede
z nájmu bytu. Ak by sa hypoteticky akceptovala situáciu, že nájomcovia môžu v podstate kedykoľvek
zažalovať na súde neplatnosť výpovede, šlo by o neprimeraný zásah do práv prenajímateľa spočívajúci
predovšetkým v právnej neistote, či jeho výpoveď bude alebo nebude na súde vôbec „napadnutá“.

7.3.Ďalejodvolateľpripomenul,žeprávopatríbdelým,atedaajžalobkynesimalibyťtejtolehotyvedomé
a predmetný úkon (podanie žaloby) mali urobiť včas. To však neurobili. Žaloba preto musí byť zamietnutá
zdôvodu,žebolapodanápozákonnejprekluzívnejlehotepodľa§711ods.6OZaprávonájomcovpodať
túto žalobu zaniklo uplynutím trojmesačnej lehoty, ktorá začala plynúť odo dňa doručenia výpovede. Súd
tak vec nesprávne právne posúdil, keď o žalobe rozhodoval v merite veci i po tom, čo zistil, že žaloba

bola podaná oneskorene. Z uvedených okolností vyplýva, že pre rozhodnutie podstatné závery súdu nie
sú v odôvodnení rozsudku relevantným spôsobom odôvodnené, čo zakladá jeho nepreskúmateľnosť,
ako aj arbitrárnosť.

8. Okrem toho sú podľa žalovaného tvrdenia o neprevzatí zásielky žalobkyňou 1/ účelové. Preberanie a

prevzatie tejto výpovede je riadne vykázané aj v systéme doručovateľa pošty. Tieto dôkazy sú súčasťou
spisového materiálu. Zároveň potvrdenia o kúpeľnom pobyte, ktoré predložili žalobkyne sú z roku
2020. Vo vzťahu k tomuto doručovaniu sú preto absolútne irelevantné. Zároveň bolo jednoznačne
preukázané, že oboznámené s výpoveďou boli obe žalobkyne, a to aj s poukazom aj na skutočnosť, že
sa podaním žaloby bránili rovnakým spôsobom. Samotný Občiansky zákonník pri doručovaní výpovede

nepredpokladádoručovaniedovlastnýchrúk,keďžeodkazujenaustanovenie,ktoréhovoríodoručovaní
písomností inak ako do vlastných rúk (§ 710 ods. 3 OZ). V tomto prípade tak nebolo ani povinné
doručovať každému zo žalobcov výpoveď do vlastných rúk a toto doručovanie preukazovať v žalobe
napríklad doručenkou. Adresa, ktorá bola uvedená na predmetnej výpovedi bola zhodná s adresou vzmysle § 106 CSP, na ktorý odkazuje aj OZ. Výpoveď bola adresovaná každému žalobcovi osobitne, a
to na adresu ich trvalého pobytu, pričom všetci žalobcovia boli o nej riadnym spôsobom upovedomení
a boli s ňou oboznámení.

9. V písomnom vyjadrení k podanému odvolaniu žalobkyne navrhli napadnutý rozsudok potvrdiť.
Zopakovali svoje doterajšie stanoviská a citovali podstatné body/závery okresného súdu, s ktorými sa
stotožnili.

10.1. Napokon, v rámci posledného stanoviska k vyjadreniu žalobkýň žalovaný uviedol, že od začiatku
spochybňoval trvanie nájomného vzťahu. Nesúhlasí s tým, aby žalobkyne tento predmet sporu naďalej
užívali proti jeho vôli a napriek tomu, že je výlučným vlastníkom a dal im niekoľkokrát najavo jeho vôľu,
aby jeho byt naďalej neužívali a odsťahovali sa z neho.
10.2. Zdôraznil, že právo nemôže aprobovať stav, v ktorom žalobkyne užívajú spornú nehnuteľnosť bez
právneho dôvodu, ako aj bez akejkoľvek protihodnoty obmedzujú vlastnícke právo žalovaného, a to

dlhodobo. Z týchto dôvodov žalovaný zaslal žalobkyniam
vzmysleprávnejistotyvýpoveďznimitvrdenéhoužívaciehovzťahu,ktorájeriadna,zákonnáadôvodná.
V záujme právnej istoty, ak by aj žalobkyňami tvrdený údajný užívací vzťah hypoteticky trval, doručil
žalovaný formálne výpoveď k tomuto tvrdenému užívaciemu vzťahu a tým prejavil svoj úmysel tento
vzťah ukončiť zákonnou cestou. Dodal, že

v dôkazoch sa nachádzajú okrem iného pozvánky na uzatvorenie nájomnej zmluvy, avšak
z dôkazov vyplýva, že reálne nájomná zmluva nikdy uzatvorená nebola.

11. Krajský súd, ako súd odvolací (§ 34 ods. 1 CSP), po zistení, že odvolanie podala subjektívne
legitimovaná (neúspešná) strana sporu (§ 359 CSP), v zákonom stanovenej lehote (§ 362 ods. 1

CSP),vec preskúmal v rozsahu a z dôvodov vymedzených v odvolaní (§ 379 a § 380 ods. 1 CSP) a bez
nariadenia pojednávania (§ 385 ods. 1 a contrario v spojení s § 219 ods. 3 CSP) napadnutý rozsudok
podľa § 387 ods. 1 CSP potvrdil ako vecne správny.

12.1. Právnym základom napadnutého rozhodnutia je úvaha, že žaloba o neplatnosť výpovede z nájmu

bytu v zmysle § 711 OZ ako špeciálnej úpravy, je podaná oneskorene (po uplynutí zákonnej 3-mesačnej
lehoty). Následne okresný súd (s odkazom na argumentáciu žalobkýň) vec posúdil podľa všeobecnej
úpravy Občianskeho zákonníka o neplatnosti právnych úkonov a dospel k záveru, že posudzovaná
výpoveď je neplatná pre jej neurčitosť a nezrozumiteľnosť - § 37 ods. 1 OZ.
12.2. Pokiaľ ale/potom obsahom prvej a zásadnej odvolacej námietky (body 7.1 až 7.3 tohto odôvodenia)

žalovaného je len argumentácia, že „žaloba bola podaná po lehote, ktorá je explicitne uvedená § 711
ods.6OZ“,uvedenéplnezodpovedávýchodiskovejkonštrukcii(vetaprvápredchádzajúcehobodu)súdu
prvej inštancie (t. j. odvolanie potvrdzuje úsudok okresného súdu – viď bod 3.2. tohto odôvodnenia),
absolútne však nereaguje na podstatu rozsudku (veta druhá predchádzajúceho bodu), a to právne
posúdenie absolútnej neplatnosti právneho úkonu, ktorej sa možno dovolať bez časového obmedzenia,

v zmysle všeobecnej právnej úpravy.
12.3. Nadväzne je nevyhnutné uzavrieť, že pri principiálnej viazanosti odvolacieho súdu (práve a len)
dôvodmi odvolania (§ 380 ods. 1 CSP) formulovanými odvolateľom, krajský súd žiadnym spôsobom
nemohol pristúpiť k vecnému prieskumu opodstatnenosti/správnosti určujúceho záveru (ktorý nie je
obmedzený zákonnou lehotou) okresného súdu – o neplatnosti právneho úkonu v zmysle § 37 ods.1 OZ

- nakoľko je neprípustné (predovšetkým pre rozpor s princípom rovnosti), aby odvolací súd formuloval
odvolacie dôvody namiesto sporovej strany (tu žalovaného) za situácie, že žalovaný úplne rezignoval na
akékoľvekspochybnenieopísanéhozáveru.Konštatovanébezďalšiehovediekprocesnémuneúspechu
žalovaného
v tomto štádiu konania.

13.1. Nad bezprostredne nevyhnutný rámec odvolací súd v rozoberaných súvislostiach považuje za
vhodné poukázať na závery aplikačnej praxe Ústavného súdu SR, ktorý vo veci vedenej pod sp.
zn. II.ÚS 12/2020 v uznesení z 16. januára 2020 uviedol, že žaloba o neplatnosť výpovede sa
koncentruje na dôvody nerešpektovania niektorej z noriem zakotvených v § 711 OZ, zároveň však

pripustil možnosť prieskumu platnosti výpovede z nájmu podľa všeobecných ustanovení Občianskeho
zákonníka o náležitostiach právnych úkonov (ako k tomu došlo i v súdenej veci) a vylúčil, že by platila
nevyvrátiteľná právna domnienka, že absolútne neplatná výpoveď sa márnym uplynutím prekluzívnej(3-mesačnej) lehoty konvaliduje a stáva sa platnou (má sa na totiž mysli zánik možnosti úspešne sa
domáhať sa neplatnosti výpovede, nie zánik práva ako takého).
13.2. Nadväzne platí, ako už bolo konštatované vyššie (bod 12.3. tohto odôvodnenia), že vo

všeobecnosti je konštrukcia (hodnotenie súladu výpovede s všeobecnou úpravou náležitostí právnych
úkonov) zvolená okresným súdom prípustná, v konkrétnostiach posudzovanej veci – z dôvodu
rozoberanej nedostatočnej formulácie vznesených odvolacích námietok – ale nie je možné preskúmať,
či súd prvej inštancie posúdenie otázok absolútnej neplatnosti realizoval/vykonal náležite.

14. Obdobne, bez akejkoľvek právnej relevancie ostáva ďalší/druhý okruh odvolacích tvrdení (bod
8 tohto odôvodnenia) akcentujúcich riadne doručenie/prevzatie výpovede žalobkyňami. Aj túto otázku
totiž okresný súd prejudiciálne - v súvislosti s riešením/ustálením začiatku plynutia lehoty na podanie
výpovede – vyhodnotil v prospech žalovaného.

15. Opísané vo svojom súhrne viedlo k potvrdeniu napadnutého meritórneho výroku okresného súdu.

Vo vzťahu k závislému výroku o trovách prvoinštančného konania nebola vznesená/formulovaná žiadna
námietka. Možno však dodať, že súd prvej inštancie tu náležite aplikoval určujúci princíp procesného
úspechu (žalobkýň).

16. O nároku na trovy odvolacieho konania rozhodol krajský súd podľa § 396 ods. 1 CSP v spojení s §

262 ods. 1 CSP a § 255 ods. 1 CSP. Žalovaný/odvolateľ nebol v odvolacom štádiu konania úspešný, čo
zakladá jeho povinnosť nahradiť protistrane odvolacie trovy v plnom rozsahu. O konkrétnej výške týchto
trov (po ich vyhodnotení v zmysle hľadísk uvedených v § 251 CSP) rozhodne v zmysle § 262 ods. 2
CSP súd prvej inštancie.

17. Rozhodnutie odvolacieho súdu bolo prijaté hlasovaním senátu v pomere hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné dovolanie z dôvodov vymedzených v § 420 a § 421 ods. 1 CSP.
Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané, v lehote dvoch mesiacov
od doručenia tohto rozhodnutia na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Dovolanie je podané včas aj

vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde.
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom a dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom. Táto povinnosť neplatí v prípadoch vymedzených v § 429 ods. 2 CSP.