Rozsudok – Zmluvy ,
Zmeňujúce Judgement was issued on Thursday, April 16, 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 2Co/54/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1521202414
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 04. 2025

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Nadežda Wallnerová
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:1521202414.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Nadeždy Wallnerovej a členiek
senátu JUDr. Michaely Královej a JUDr. Ivany Jahnovej v sporovej veci žalobcov: v 1. rade: U. F., nar.
XX.XX.XXXX, bytom: T. XXX, L., v 2. rade: L.. R. F., nar. XX.XX.XXXX, bytom: W. XXX, XXX XX F.,
obaja zastúpení JUDr. Ján Bartánus, advokát, so sídlom: A. Bernoláka 7, 034 01 Ružomberok, proti
žalovanému: INGUZ s.r.o., so sídlom: Dr. Vladimíra Clementisa 3222/10, 821 02 Bratislava, IČO: 51

297 841, zastúpený Mgr. Dávid Štefanka, advokátska kancelária, so sídlom: Povoznícka 18, Bratislava,
o zaplatenie 4.500,- eur s príslušenstvom, na odvolanie žalobcov voči rozsudku Mestského súdu
Bratislava IV zo dňa 17. októbra, č.k. B5-12C/51/2021-119, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd rozsudok Mestského súdu Bratislava IV zo dňa 17. októbra, č.k.
B5-12C/51/2021-119 m e n í tak, že:

Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcom v 1. rade a v 2. rade spoločne a

nerozdielne istinu vo výške 4.500,- eur a úrok z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 2.247,75 eur
od 06.08.2019 do zaplatenia a úrok z omeškania vo výške 7,65 % ročne zo sumy 2.252,25 eur od
16.04.2025 do zaplatenia a to všetko do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku. Vo zvyšnej časti
úroku z omeškania sa žaloba z a m i e t a.

II. Žalobcom v 1. rade a v 2. rade sa voči žalovanému p r i z n á v a nárok na náhradu trov

prvoinštančného a odvolacieho konania v pomere 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Mestský súd Bratislava IV rozsudkom zo dňa 17. októbra, č.k. B5-12C/51/2021-119 rozhodol tak, že
žalobu zamietol. Žalovanému priznal voči žalobcom nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.
V odôvodnení uviedol, že žalobou doručenou súdu dňa 16.06.2021, sa žalobcovia voči žalovanému
domáhali zaplatenia sumy 4.500,- eur s príslušenstvom. Žalobu odôvodnili tým, že na základe inzerátu
realitnej kancelárie - žalovaného, prejavili záujem o kúpu stavebného pozemku parc. reg. „C“, č. XX/
X o výmere XXX L., druh pozemku: ostatná plocha, zapísaného v katastri nehnuteľností vedenom

Okresným úradom P., kat. odbor, nachádzajúceho sa v okrese P., obec B. U. P., kat. územie B.Á. U.
P., evidovaný na LV č. XXX. V inzeráte bolo uvedené, že pozemok je vhodný na výstavbu rodinného
domu. Žalobcovia boli z A., J..P.. informovaní, že so schválením hypotekárneho úveru nebude problém.
S maklérom žalovaného - T.. U. B., si dohodli termín stretnutia na podpis rezervačnej zmluvy. Tá
mala byť žalovaným zaslaná žalobcom na preštudovanie. Stretnutie bolo dohodnuté na 15.06.2019
o 11:00 hod v priestoroch žalovaného. Žalovaný však zaslal návrh rezervačnej zmluvy počas noci

predchádzajúcej termínu stretnutia, a to 14.06.2019 o 23:00 hod. Žalobcovia si preto zmluvu nemohli
riadne naštudovať ani sa s nikým poradiť. V daný deň došlo k stretnutiu žalobkyne v 2. rade, jej otca,
žalovaného a predávajúceho I.. T. N.. Na stretnutí bola žalobkyni predložená rezervačná zmluva, ktorábola uzatvorená. Prítomné osoby zmluvu podpísali a v prípade podpisu žalobcu v 1. rade sa strany
dohodli, že žalobkyňa v 2. rade mu zoberie zmluvy do Švajčiarska na podpis. Podpísané originály zaslala
žalobkyňa zo Švajčiarska žalovanému. Žalobcovia dňa 17.06.2019 zaslali žalovanému rezervačný

poplatok 4.500,- eur. Na podpise zmlúv sa strany dohodli na 19.07.2019. Dňa 10.07.2019 bolo zo strany
A., J..P.. žalobcom oznámené, že ich žiadosť o hypotekárny úver bola zamietnutá. Banka úver zamietla
z dôvodu, že nehnuteľnosť pre nich nemá hodnotu, pretože vedľajšia parcela, cez ktorú mala viesť
príjazdová cesta nebola vysporiadaná. Banka oznámila žalobcom, že parcela je vo vlastníctve štátu a
nie obce, čo bolo zo strany žalovaného zamlčané. Žalobkyňa v 2. rade kontaktovala starostu obce B. U.

P., ktorý uviedol, že celá situácia sa naťahuje od roku 2012 a riešenie môže trvať aj 10 rokov. Starosta
uviedol, že by kúpu pozemku neodporúčal. Žalobcovia boli zo strany žalovaného uvedený do omylu a
dňa 15.07.2019 telefonicky a dňa 16.07.2019 mailom odstúpili od rezervačnej zmluvy. Žalovaný zaslal
žalobcom dňa 25.07.2019 mail, v ktorom uviedol, že odstúpenie od zmluvy neakceptuje. Dňa 29.07.2019
žalobcovia mailom vyzvali žalovaného, aby v lehote 5 pracovných dní od doručenia mailu, teda do
05.08.2019 vrátil finančné prostriedky žalobcom. Žalovaný následne informoval žalobcov, že nakoľko

nedošlo k naplneniu predmetu rezervačnej zmluvy a teda uzatvoreniu kúpnej zmluvy, uplatnia si nárok
na zmluvnú pokutu. Žalovaný sumu 4.500 eur nevrátil. Žalobcovia uviedli, že pokiaľ by aj odstúpenie od
rezervačnej zmluvy bolo zo strany súdu posúdené ako neplatné, zmluva zanikla najneskôr uplynutím
doby, na ktorú bola uzatvorená, teda 31.07.2019. Žalobcovia tiež poukázali, že dojednania o zmluvnej
pokute sú neplatné a žalovaný si zmluvnú pokutu riadne neuplatnil. Neuzatvorenie sprostredkúvanej

zmluvy nemôže byť kvalifikované ako porušenie zmluvnej povinnosti a zmluva o rezervácii nebola
zmluvouobudúcejkúpnejzmluve.Žalobcoviamajúzato,žesuma4.500,-eur,ktorúzaplatiližalovanému
predstavovala preddavok na plnenie sprostredkovávanej zmluvy, ku ktorej uzavretiu nedošlo. Išlo teda
o plnenie z právneho dôvodu, ktorý odpadol. Vzhľadom na uvedené žalovaný získal na úkor žalobcov
bezdôvodné obohatenie, ktoré je povinný vydať.

2. Žalovaný vo vyjadrení k žalobe uviedol, že žalobcovia sa o kúpu pozemku začali zaujímať na základe
inzerátužalovaného.Nazákladetelefonickéhorozhovorusažalobkyňav2.radesmakléromžalovaného
dohodla na termíne obhliadky dňa 11.06.2019. Maklér mal pri obhliadke nachystané k nahliadnutiu
všetky dokumenty a podklady. Všetko bolo záujemcom odkomunikované a na obhliadke ukázané.

Žalobkyňa v 2. rade nesúhlasila s ponukou hypotekárnych a úverových špecialistov od žalovaného, s
odôvodnením, že má vlastného človeka. Maklér žalovaného vysvetlil žalobcom, že získať úver na daný
pozemok bude náročné, nakoľko je tam problém s prístupovou cestou, preto im odporučili vybaviť si
úver spotrebný. Žalobcom nebolo nič zamlčané, o stave pozemku boli informovaní. Žalobcovia mali o
kúpu pozemku vážny záujem až do neschválenia hypotekárneho úveru bankou. Pozemok bol vhodný

na výstavbu rodinného domu, o čom svedčí vyjadrenie obce z roku 2019 aj Znalecký posudok č. XXX/
XXXX. Čo sa týka stretnutia na podpis rezervačných zmlúv, žalobcovia sa boli na pozemku pozrieť
ešte raz s rodinou pred spoločným stretnutím a podpisom zmluvy. Mohli sa poradiť aj so susedmi, či v
obci na úrade. Žalobcovia chceli čím skôr podpísať zmluvy, preto sa narýchlo dohadoval termín. Termín
bol dohodnutý na 15.06.2019 o 11 hod. Na spoločné stretnutie prišla žalobkyňa v 2. rade so svojím

otcom s tým, že jej muž bol aktuálne v zahraničí a dopodpisuje zmluvy neskôr, s čím žalovaný súhlasil.
Žalobcovia tak mali ďalší priestor na diskusiu. Zmluva bola prečítaná, vysvetlená a žalobkyni bolo
poradené ako má postupovať v osobných sporoch so susedmi a ich pozemkami skrz práva prechodu.
Zmluva teda nebola podpísaná pod nátlakom ani za špekulatívnych okolností. Žalobca v 1. rade po pár
dňoch zmluvu podpísal a zaslal späť do realitnej kancelárie. Následne poslali žalobcovia peniaze na účet

realitnej kancelárie. Po niekoľkých týždňoch žalobcovia otočili, prestali komunikovať a začali zasielať
maily s polopravdami. Mailom z 16.07.2019 žalobcovia chceli odstúpiť od zmluvy, nakoľko zmluva mala
byť podpísaná pod časovým nátlakom a tiež mal byť zatajený skutočný stav vedľajšieho pozemku.
Dňa 31.07.2019 o 16 hod., mali strany dohodnuté stretnutie za účasti žalovaného a predávajúceho p.
N.. Žalobcovia sa nedostavili. Preto si žalovaný uplatnil zmluvnú pokutu. Aj v prípade, ak by došlo k

platnémuodstúpeniuodzmluvybolovzmluvedohodnuté,žeúčinkyodstúpenianastávajúažmomentom
odstúpenia, z čoho vyplýva, že poplatok bol zaplatený na základe platnej zmluvy, a preto neexistuje
dôvodnajehovrátenie.Žalovanýnemázato,žebyrezervačnázmluvabolaneplatná.Žalovanýpoukázal
i na to, že žalobcovia sa domáhajú neplatnosti právneho úkonu, pričom podali žalobu na plnenie a
nie určovaciu žalobcu a nepreukázali naliehavý právny záujem. Žalobcovia sa nedožadujú čiastočnej

neplatnosti právneho úkonu. Otázka určenia platnosti právneho úkonu alebo jeho neplatnosti je v tomto
prípade podmienkou pre domáhanie sa plnenia. Žalobcovia neuniesli dôkazné bremeno. Súd môže
upraviť výšku zmluvnej pokuty v súlade s § 545a Občianskeho zákonníka, ak sú splnené zákonné
podmienky, ktoré splnené sú a ktorých nesplnenie nenamietajú ani žalobcovia. Žalovaný nesúhlasí snerovným postavením spotrebiteľa. Aj predávajúci je v postavení spotrebiteľa, na ktorého sa vzťahovali
ustanovenia o zmluvnej pokute.

3. Žalobcovia v následnom vyjadrení popreli okolnosti uvádzané žalovaným a uviedli, že neboli pri
vyriešení veci apatickí a žalovaný ich stanovisko poznal. Uvedené preukazuje aj mailová komunikácia.
Odhliadnuc od argumentácie, že zmluvná pokuta bola dojednaná neplatne, si žalovaný zmluvnú pokutu
ani riadne neuplatnil ako to vyžaduje čl. III bod 1 rezervačnej zmluvy. Ustanovenie § 497 Občianskeho
zákonníka umožňuje účastníkom záväzkového vzťahu dojednať buď v prospech niektorej strany alebo

oboch, tzv. zmluvnú výhradu odstúpenia od zmluvy. Druhá veta sa týka len doby po uzavretí výhrady o
odstúpení od zmluvy. Nie je tiež pravda, že zo strany žalobcov došlo vo vzťahu k žalovanému k plneniu.
Žalovaný bol len vlastníkom splnomocnený na prijatie plnenia. Rezervačná zmluva bola uzatvorená na
dobu určitú, žalovaný si však ponechal plnenie aj po skončení doby, na ktorú bola zmluva uzavretá
napriektomu,žekuzavretiuďalšejzmluvynedošlo.Išlotedaoplneniezprávnehodôvodu,ktorýodpadol
a žalovaný sa na úkor žalobcov bezdôvodne obohatil. Žalobcovia dôvod odstúpenia podrobne opísali

a nie je ich povinnosťou označiť konkrétne ustanovenia zákona. Na dôvody uvádzané žalobcami sa
vzťahuje ustanovenie § 49 Občianskeho zákonníka. Bez ohľadu na to, či bolo odstúpenie žalobcov
platné, rezervačná zmluva zanikla uplynutím doby, na ktorú bola uzavretá a zmluvná pokuta bola
dojednaná v rozpore so zákonom, teda ustanovenia o zmluvnej pokute sú neplatné. Medzi sporovými
stranami je nesporné, že bola medzi nimi a predávajúcim uzavretá rezervačná zmluva. Nie je však v

poriadku, keď v zmluve pod hrozbou sankcie žalovaný núti ako tretia osoba uzavrieť budúcu zmluvu
ostatných účastníkov rezervačnej zmluvy. Pokiaľ žalobcovia s predávajúcim zmluvu neuzatvorili, nejde
o porušenie povinnosti z rezervačnej zmluvy vo vzťahu k žalovanému, ale o výkon ich práva, keďže
účelom je rezervácia nehnuteľnosti na dohodnutú dobu. Zaviazať sa na uzavretie zmluvy v budúcnosti
je možné len za dodržania náležitostí zmluvy o budúcej zmluve, čo v tomto prípade nebolo dodržané.

Zmluvnú pokutu možno požadovať len ak došlo k porušeniu zmluvy, no zo strany žalobcov k žiadnemu
porušeniu nedošlo. Žalobcovia podali žalobu na plnenie, preto im nie je zrejmé, prečo žalovaný namieta,
že nemajú naliehavý právny záujem. Spor o určenie neplatnosti zmluvy je sporom o určení právnej
skutočnosti a v takom prípade sa nevyžaduje preukazovanie naliehavého právneho záujmu. Žalovaný
uviedol žalobcov do omylu a namietajú absolútnu neplatnosť ustanovení rezervačnej zmluvy týkajúcich

sa zmluvnej pokuty.

4. Žalovaný v duplike uviedol, že k podpisu rezervačnej zmluvy žalobkyňou v 2. rade, žalovaným a
predávajúcim došlo dňa 15.06.2019. Žalobca v 1. rade mal zmluvy podpísať dodatočne vo Švajčiarsku.
Tieto podpísané boli odoslané žalovanému. Dňa 17.06.2019 zaslali žalobcovia žalovanému rezervačný

poplatok 4.500 eur. Je zrejmé, že došlo k platnému a účinnému uzatvoreniu zmluvy. Medzi podpisom
všetkými stranami a platným uzatvorením uplynul nejaký čas, takže nebola uzatvorená v tiesni. Naopak
boli žalobcovia ohľadne celkovej situácie s nehnuteľnosťou oboznámení. Aj cena pozemku 49.500,-
eur zodpovedala stavu pozemku, preto aj žalobcovia do kúpy išli, nakoľko si boli vedomí, že po
vyriešení prístupovej cesty by sa ceny za porovnateľné parcely pohybovali vyššie. V rezervačnej

zmluve sa explicitne uvádza, že k pozemku nie je zriadená prístupová cesta, a že na nehnuteľnosti
nie sú inžinierske a rozvodné siete. Prílohami sú zároveň územnoplánovacia informácia z roku 2019,
stanovisko obce k zriadeniu prístupovej cesty, geometrický plán aj súhlas obce so zriadením prístupovej
cesty. Žalobcom bolo všetko zo strany žalovaného riadne odprezentované, boli im oznámené všetky
skutočnosti, ktoré možno pri poctivej obchodnej praxi požadovať, a to ešte pred podpisom rezervačnej

zmluvy. Rezervačná zmluva neobsahovala ako dôvod odstúpenia neschválenie hypotekárneho úveru.
Žalobcovia ani nikdy o zapracovanie takéhoto dôvodu odstúpenia nežiadali. K uzatvoreniu kúpnej
zmluvy tak nedošlo z dôvodov na strane žalobcov a žalovanému vznikol nárok na zmluvnú pokutu.
Neschválenie hypotekárneho úveru nemôže byť na ťarchu žalovanému alebo predávajúcemu. Žalovaný
aj vlastník nehnuteľnosti si tento nárok voči žalobcom uplatnili výzvou aj emailom. V danom prípade

bola uzatvorená rezervačná zmluva, ktorej predmetom bola rezervácia nehnuteľnosti do 31.07.2019, ale
taktiež záväzok záujemcov ako budúcich kupujúcich a vlastníka ako budúceho predávajúceho uzatvoriť
do určitej doby - 31.07.2019 sprostredkovanú zmluvu. Uvedený záväzok bol zabezpečený zmluvnou
pokutou. V zmysle čl. III ods. 1 rezervačnej zmluvy je žalovaný ako sprostredkovateľ oprávnený
uschovať časť rezervačného poplatku vo výške zmluvnej pokuty prináležiacej vlastníkovi ako budúcemu

predávajúcemu až do doby urovnania medzi ním a záujemcami ako budúcimi kupujúcimi. Aj keď bola
predmetná zmluva nazvaná ako rezervačná, je podľa názoru žalovaného zrejmé, že obsahuje prvky
zmluvy o budúcej zmluve. Žalovaný má za to, že všetky náležitosti zmluvy o budúcej zmluve boli v nej
dojednané a preto uvedená zmluva o budúcej zmluve bola dojednaná v rámci rezervačnej zmluvy platne.Zároveň bolo platne dojednané aj zabezpečenie povinnosti uzatvoriť kúpnu zmluvu formou zmluvnej
pokuty.

5. Právny zástupca žalobcov na pojednávaní poukázal aj na to, že zmluva bola uzatváraná mimo
prevádzkových priestorov žalovaného a žalovaný si nesplnil poučovaciu povinnosť s tým súvisiacu.
Nešlo o zmluvu o budúcej zmluve, nakoľko neboli naplnené jej zákonné predpoklady. Dojednania
o zmluvnej pokute považujú za neplatné. Žalobca v 1. rade uzatváral zmluvu dodatočne mimo
prevádzkových priestorov žalovaného. Žalovaný si v tejto súvislosti nesplnil povinnosti v zmysle zákona

č.102/2014Z.z.Žalobcoviatakakospotrebiteliabolioprávnenívzmysletohtozákonaodstúpiťodtakejto
zmluvy v lehote 12 mesiacov. Poukázal na ustanovenia § 3 ods. 8 a § 7 citovaného zákona. Platba
nebola odmenou za rezerváciu. Jednalo sa o záväzok predávajúceho, že nebude ponúkať nehnuteľnosť
na predaj po určitú dobu. Nešlo o záväzok realitnej kancelárie, ktorá na toto rozhodnutie nemá žiadny
vplyv. Odstúpenie od zmluvy bolo platné s poukazom na zákon č. 102/2014 Z.z.

6. Právny zástupca žalovaného na pojednávaní uviedol, že odstúpenie od zmluvy žalobcov nebolo
platné. K uzatvoreniu zmluvy došlo 15.06.2019 v priestoroch žalovaného. Podpisu predchádzalo
zaslanie návrhu zmluvy žalobkyni v 2. rade. Žalobca v 1. rade bol v tom čase vo Švajčiarsku, preto
zmluvu podpísal s časovým odstupom. Žalobcovia mali možnosť sa s ňou oboznámiť preto nemohlo ísť
o uzatvorenie zmluvy v tiesni. V čl. 2 ods. 7 zmluvy je vyslovene popísaná situácia ohľadne prístupovej

cesty aj inžinierskych sietí. Priamo pod týmto článkom sú aj podpisy žalobcov. Pozemok je stavebný a
bol tak určený aj územným plánom obce a tento záver vyplýval aj zo znaleckého posudku. Žalobcovia
zo zmluvného vzťahu chceli vykľučkovať až po neschválení hypotekárneho úveru. Rezervačná zmluva
bola uzatvorená platne, žalobcovia napriek výzve dodnes nezaplatili zmluvnú pokutu. Z predloženej
emailovej komunikácie tiež vyplýva, že žalobcovia boli informovaní o stave nehnuteľnosti. Realitná

kancelária znáša riziko v súvislosti s jednaním s klientmi, ktorí sú často v postavení spotrebiteľov a robí
obhliadky a pripravuje zmluvné dokumentácie. Žalovaný konal nad rámec svojich povinností a mal by
mať nárok na ohodnotenie svojej činnosti. Dojednaná cena 49.500,- eur reflektovala stav pozemku z
hľadiska nedostatku prístupovej cesty a inžinierskych sietí. Pozemky sa v tom čase v lokalite predávali
za vyššiu cenu. Aj dodatočné podpísanie zmluvy žalobcom v 1. rade bolo zo strany žalovaného ústretový

krok. Prezentovaná obrana zo strany žalobcov je účelová. Nehnuteľnosť bola zo strany žalovaného
prezentovaná pravdivo. Odstúpenie od zmluvy nebolo platné, rezervačný poplatok bol dojednaný za
činnosť žalovaného a po neuzatvorení kúpnej zmluvy tento prináleží žalovanému.

7. Súd prvej inštancie na základe vykonaného dokazovania zistil nasledovný skutkový stav veci. Z výpisu

internetovej stránky M..sk vyplýva, že žalovaný zverejnil inzerát s titulkom „. U. na U. U. na F.P. R.
XXX L., B. U. P..“. Cena bola uvedená 49.900,- eur. V texte inzerátu bolo uvedené, že pozemok je
vhodný na výstavbu rodinného domu. Obec B. U. P. dňa 14.12.2015 informovala I.. T. N., že pokiaľ
získa do vlastníctva pozemok č. XX/X, počíta s vybudovaním prístupovej cesty na uvedenom pozemku.
Zo stanoviska Obce B. U. P. zo dňa 28.05.2018, adresovaného I.. T. N., vyplýva, že po schválení

územného plánu obce, ktorý je momentálne rozpracovaný, požiada obec o prevod parcely č. XX/X,
vlastníka Okresný úrad Bratislava, na verejnoprospešné stavby. Až po prevode parcely do vlastníctva
obce, bude umožnená prístupová cesta na parcelu č. XX/X. Okresný úrad Bratislava informoval I.. N.
dňa 22.11.2016, že Okresný úrad Bratislava nakladá s majetkom štátu. Predbežne súhlasil so zriadením
vecného bremena na časť nehnuteľného majetku štátu, z dôvodu zabezpečenia nevyhnutného prístupu

k nehnuteľnosti vo vlastníctve N.. Prístupovú cestu žiadal viesť cez pozemok č. XX/X k pozemku č. XX/
X, oba nachádzajúce sa v B. U. P.. Z územnoplánovacej informácie obce B. U. P., zo dňa 03.06.2019,
adresovanej I.. T. N., vyplýva, že Pozemok č. XX/X v danej obci sa nachádza v zastavanom území
obce, platnej územnoplánovacej dokumentácii obce je uvedený pozemok vedený ako: Obytné územie
- rodinné domy. V informácii je uvedené, že v prípade budúcej výstavby je potrebné majetkovoprávne

vysporiadať pozemok č. XX/X a následne vytvoriť nový cestný koridor. Dňa 10.06.2019 vypracoval
znalec I.. L. L., Znalecký posudok č. XXX/XXXX, na základe ktorej stanovil všeobecnú hodnotu pozemku
č. XX/X, nachádzajúceho sa v obci B. U. P.. Znalec v znaleckom posudku v bode 2. konštatoval, že
pozemokjeurčenýnavýstavburodinnéhodomu.Vbode2.1.2.1.znalecuviedol,žezhľadiskatechnickej
infraštruktúry je možnosť napojenia na stl. Plynovod, vodovodný rad a elektrické NN rozvody. Prístup k

pozemku je z miestnej komunikácie cez parcelu č. XX/X (LV k danej parcele nezaložené). Všeobecnú
hodnotu znalec stanovil na sumu 52.700,- eur. Prílohou znaleckého posudku bola územnoplánovacia
informácia obce zo dňa 03.06.2019 ako aj stanovisko obce k prístupovej ceste zo dňa 28.05.2018
a geometrický plán obce. Dňa 15.06.2019 uzatvorili žalobcovia ako záujemcovia, so žalovaným akosprostredkovateľom a I.. T. N. ako vlastníkom, Rezervačnú zmluvu č. I. XXXXXX, a to podľa § 51
Občianskeho zákonníka. Podľa čl. I ods. 1 zmluvy, predmetom zmluvy je záväzok sprostredkovateľa a
vlastníka rezervovať nehnuteľnosť uvedenú v ods. 2 tohto článku, za účelom opísaným v ods. 3 tohto

článku na dobu opísanú v ods. 4 tohto článku, ako aj záväzok vlastníka a záujemcu uzatvoriť zmluvu o
budúcej zmluvy a/alebo kúpnu zmluvu. Podľa čl. I ods. 2 zmluvy, nehnuteľnosť, ktorá sa touto zmluvou
rezervuje sa nachádza v Okrese P., obec B. U. P., katastrálne územie B. U. P., evidovaná na LV č.
XXX. Podľa čl. I ods. 3 zmluvy, účelom rezervácie je budúci prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti,
ktorý bude realizovaný uzavretím zmluvy o budúcej zmluve a/alebo kúpnej zmluvy, ktorej zmluvné

strany budú na jednej strane vlastník ako budúci predávajúci, resp. predávajúci a na druhej strane
záujemca ako budúci kupujúci, resp. kupujúci. Podľa čl. I ods. 4 zmluvy, sprostredkovateľ a vlastník sú
povinní rezervovať pre záujemcu nehnuteľnosť na dosiahnutie účelu najneskôr do 31.07.2019. Podľa
čl. II ods. 1 zmluvy, záujemca podpisom tejto zmluvy prejavil záujem o rezerváciu nehnuteľnosti a o
uzavretie sprostredkúvanej zmluvy. Ako prejav vážneho záujmu je záujemca povinný zaplatiť najneskôr
do troch pracovných dní odo dňa podpisu tejto zmluvy rezervačný poplatok vo výške 4.500,- eur, a to na

účet sprostredkovateľa uvedený v záhlaví tejto zmluvy. Vlastník podpisom tejto zmluvy splnomocňuje
sprostredkovateľa na prijatie poplatku. V prípade, ak záujemca nezaplatí poplatok v lehote uvedenej
v predchádzajúcej vete, sprostredkovateľ a vlastník sú oprávnení od tejto zmluvy písomne odstúpiť.
Podľa čl. II ods. 6 zmluvy, záujemca vyhlasuje, že sa s nehnuteľnosťou oboznámil podľa aktuálneho
výpisu z listu vlastníctva, resp. aktuálnych výpisov z listov vlastníctva a osobnou prehliadkou. Podľa čl. II

ods. 7 zmluvy, záujemca si je vedomý, že v súčasnosti k nehnuteľnosti nie je zriadená prístupová cesta
a nehnuteľnosť nie je vybavená inžinierskymi sieťami a rozvodnými sieťami. Pri podpise tejto zmluvy
záujemca obdržal tieto podklady (kópie) k vybaveniu inžinierskych sietí: územnoplánovaciu informáciu
z roku 2019, geometrický plán, stanovisko obce k zriadeniu prístupovej cesty, súhlas obce so zriadením
prístupovej cesty na nehnuteľnosť. Záujemca prehlasuje, že na nehnuteľnosť si vybaví inžinierske siete,

rozvodné siete a prístupovú cestu svojimi vlastnými silami zo svojej strany. Podľa čl. III ods. 1 zmluvy,
v prípade, ak záujemca poruší svoju povinnosť zaplatiť poplatok v lehote uvedenej v čl. II ods. 1, alebo
poruší svoju povinnosť po zaplatení poplatku najneskôr do uplynutia termínu uzatvoriť sprostredkúvanú
zmluvu, sprostredkovateľovi a vlastníkovi dňom porušenia vzniká voči záujemcovi nárok na zmluvnú
pokutu každému vo výške 4,55 % z kúpnej ceny uvedenej v článku I. ods. 5 tejto zmluvy. Zmluvná

pokuta je splatná do 5 pracovných dní odo dňa doručenia písomnej výzvy sprostredkovateľa alebo
vlastníka záujemcovi. Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak záujemca v určenej lehote nezaplatí
vlastníkovi zmluvnú pokutu, na ktorú mu vznikol nárok, sprostredkovateľ je oprávnený uschovať časť
poplatku až do výšky rovnajúcej sa zmluvnej pokute, na ktorú vlastníkovi vznikol nárok, a to až do
doby urovnania medzi vlastníkom a záujemcom na základe dohody alebo právoplatného rozhodnutia

príslušného súdu, s čím záujemca podpisom tejto zmluvy vyslovene súhlasí. Z výpisu z účtu žalobcov
vyplýva,žedňa17.06.2019odoslaližalovanémusumu4.500,-eur,platbabolaoznačenáakorezervačný
poplatok. Mailom dňa 25.06.2019 zaslal žalovaný žalobkyni v 2. rade návrh kúpnej zmluvy. Žalobkyňa
v 2. rade žalovanému dňa 27.06.2019 odpísala, že s manželom nemajú pripomienky ku kúpnej zmluve.
V texte kúpnej zmluvy predávajúci vyhlásil, že ku dňu podpisu zmluvy nie je zriadená prístupová

cesta k nehnuteľnosti a nehnuteľnosť nie je vybavená inžinierskymi sieťami. Dňa 16.07.2019 odoslala
žalobkyňa v 2. rade žalovanému email, v ktorom uviedla, že odstupuje od rezervačnej zmluvy. Uviedla,
že o kúpu nehnuteľností mali vážny záujem, návrh rezervačnej zmluvy im bol mailom zaslaný až o
23.hod., večer, pred dohodnutým dátumom stretnutia a podpisu rezervačnej zmluvy. Nemala dostatok
času si zmluvu preštudovať. Zmluva bola podpísaná pod časovým nátlakom. Všetky dokumenty jej boli

predložené až počas stretnutia. Neboli jej do detailov vysvetlené všetky skutočnosti a skutočný stav
situácie ohľadom vedľajšieho pozemku, ktorý je v štátnom vlastníctve. Táto skutočnosť nebola počas
stretnutia spomenutá. Obec na danú časť, kde je pozemok nemá schválený územný plán. Starosta
obce povedal, že situácia je komplikovaná, čo bolo žalobcom zatajené. Boli si pri podpise vedomí, že
pozemok nemá inžinierske siete ani prístupovú cestu, neboli si však vedomí ani detailne upozornení

na celkovú situáciu, aby sa cesta vôbec dala stavať. Konanie žalovaného považuje za nekorektné a
požaduje vrátenie rezervačného poplatku. Dňa 25.07.2019 žalovaný mailom odpovedal žalobkyni v 2.
rade. Uviedol, že nepovažuje odstúpenie za platné s ohľadom na znenie ustanovenia §497 Občianskeho
zákonníka. Zároveň s prihliadnutím na § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, odstúpenie od zmluvy
je možné len keď je to v zákone uvedené alebo medzi účastníkmi dohodnuté. Odstúpenie však nie

je medzi účastníkmi osobitne dohodnuté. Rezervačnú zmluvu považuje naďalej za platnú a možno ju
ukončiť len vzájomnou písomnou dohodou všetkých zmluvných strán. Odmieta tiež tvrdenie, že zmluva
bola podpísaná pod nátlakom. Ďalšia mailová komunikácia medzi stranami prebiehala 29.07.2019 a
02.08.2019. Žalobkyňa v 2. rade zotrvala na svojej argumentácii, žalovaný uviedol, že dňa 31.07.2019boli dohodnutí na stretnutí, na ktoré sa žalobcovia nedostavili. Uviedli, že si spolu s majiteľom pozemku
uplatnia nárok na zmluvnú pokutu. V maily dňa 04.08.2019 žalobkyňa v 2. rade uviedla, že posielala
mail 29.07., na ktorý žalovaný nereagoval, pričom naplánované stretnutie bolo zrušené. Výzvou zo dňa

19.02.2021žalobcoviavyzvaližalovanéhoaI..N.prostredníctvomsvojhoprávnehozástupcunavydanie
bezdôvodného obohatenia. Doručenie výziev žalobcovia preukázali kópiami poštových doručeniek.
Výzvou zo dňa 29.12.2021 si žalovaný voči žalobcom uplatnil nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa
čl. III ods.1 rezervačnej zmluvy. Obdobnú výzvu žalobcom zasielal aj I.. T. N..

8. Súd prvej inštancie na vec aplikoval ustanovenia § 48 ods. 1 a 2, § 49, § 50a ods. 1, § 51, § 52 ods.
1, § 53 ods. 1, § 489, § 497, § 724, § 730 ods. 1 a 2, § 774, § 775 Občianskeho zákonníka, § 2 ods. 1,
§ 2 ods. 2 zákona č. 102/2014 Z.z., o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru. Na základe vykonaného
dokazovania a citovaných zákonných ustanovení dospel súd prvej inštancie k záveru, že žaloba nie je
dôvodná. Žalobcovia sa podanou žalobou voči žalovanému domáhali zaplatenia sumy 4.500- eur, z titulu
bezdôvodného obohatenia, ktoré si mal žalovaný na úkor žalobcov ponechať po odpadnutí dôvodu na

plnenie, teda po tom, čo žalobcovia odstúpili od rezervačnej zmluvy. Súd prvej inštancie konštatoval, že
medzi stranami nebolo sporné, že dňa 15.06.2019 žalobcovia ako záujemcovia uzatvorili so žalovaným
ako sprostredkovateľom a I.. T. N. ako vlastníkom, Rezervačnú zmluvu, uzatvorenú v zmysle § 51
Občianskeho zákonníka. Sporné nebolo ani to, že žalobcovia zaplatili žalovanému dňa 17.06.2019
rezervačný poplatok v sume 4.500,- eur. Obdobne sporné nebolo ani to, že žalobkyňa v 2. rade

adresovala žalovanému dňa 16.07.2019 mail, ktorým žalovaného informovala, že žalobcovia odstupujú
od rezervačnej zmluvy. Žalovaný žalobkyni v 2. rade odpovedal mailovou formou, že odstúpenie od
zmluvy nepovažuje za platné a uviedol, že si uplatní nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Výzvou zo dňa
29.12.2021 si žalovaný voči žalobcom uplatnil nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Súd prvej inštancie
uviedol, že sporným v konaní zostalo, či bolo odstúpenie od rezervačnej zmluvy zo strany žalobcov

platné a ak áno, či bol žalovaný povinný vrátiť žalobcom zaplatený rezervačný poplatok 4.500,- eur z
titulu bezdôvodného obohatenia. Keby odstúpenie od zmluvy aj platné nebolo, žalobcovia uvádzali, že
žalovaný bol povinný vydať bezdôvodné obohatenie z titulu, že rezervačná zmluva zanikla uplynutím
doby, na ktorú bola uzavretá. Súd prvej inštancie uviedol aj, že v konaní tiež vyvstala otázka, či by mali
mať žalobcovia povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu ako bola dojednaná v čl. III ods. 1 rezervačnej zmluvy.

9. Súd prvej inštancie ďalej uviedol, že žalobcovia vo vzťahu k zverejnenému inzerátu žalovaného na
internetovej stránke nehnutelnosti.sk, prejavili záujem o kúpu pozemku parc. reg. „C“ č. XX/X, ktorý sa
nachádza v obci B. U. P. a je zapísaný na LV č. XXX. Vlastníkom uvedeného pozemku bol v rozhodnom
čase I.. N.. Za týmto účelom žalobcovia oslovili žalovaného a po vzájomnej dohode uzatvorili rezervačnú

zmluvu. Predmetom tejto zmluvy bol záväzok sprostredkovateľa a vlastníka neponúkať ďalej na predaj
(teda rezervovať) predmetnú nehnuteľnosť, a to do dohodnutej doby 31.07.2019. Účelom rezervácie
bol budúci prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorý mal byť realizovaný uzatvorením kúpnej
zmluvy. Ako prejav vážneho záujmu, žalobcovia zaplatili rezervačný poplatok vo výške 4.500,- eur,
a to na účet sprostredkovateľa, teda žalovaného. Predmetná rezervačná zmluva bola uzatvorená v

zmysle § 51 Občianskeho zákonníka, ktorej zmluvný typ osobitnú právnu úpravu v súkromnom práve
nenachádza, teda ako zmluva nepomenovaná. Súd prvej inštancie uviedol, že pri právnom posudzovaní
nepomenovaných zmlúv je vždy potrebné vychádzať zo zmluvného typu, ktorý je uzatváranej zmluve
najbližší. Zmluvu, ktorej obsahom je, okrem záväzku obstarať záujemcovi uzavretie zmluvy, aj záväzok
robiť (na základe písomného plnomocenstva) právne úkony s tretími osobami, prípadne obstarať určitú

vec alebo vykonať určitú činnosť, treba považovať za zmluvu zmiešanú, na ktorú sa primerane vzťahujú
ustanovenia o sprostredkovateľskej zmluve a ustanovenia o zmluve príkaznej (Rozsudok Najvyššieho
súdu Slovenskej republiky, sp.zn. 5 Cdo 65/03). V konaní bolo nepochybné, že žalovaný ako realitná
kancelária vyvíjal činnosť v prospech I.. N. ako predávajúceho, za účelom obstarať predaj pozemku
č. XX/X nachádzajúceho sa v B.G. U. P.. Za týmto účelom bol preto oprávnený aj ponúkať predmetnú

nehnuteľnosť na predaj a vyvíjať činnosť smerujúcu k jej predaju. Uzatvorením rezervačnej zmluvy
so žalobcami sa preto aj žalovaný, okrem I.. N., zaviazal (čl. I bod 1 rezervačnej zmluvy), že po
určitú dobu nebude ponúkať nehnuteľnosť ďalej na predaj a zároveň zabezpečí dokončenie predaja
nehnuteľností žalobcom, pričom žalobcovia sa zaviazali zaplatiť na základe uzatvorenej rezervačnej
zmluvy rezervačný poplatok 4.500,- eur.

10. Súd prvej inštancie sa zaoberal platnosťou odstúpenia od zmluvy. Uviedol, že žalobcovia v konaní
poukazovali, že od rezervačnej zmluvy odstúpili, nakoľko nemali dostatočný čas sa so znením zmluvy
oboznámiť a zmluva bola podpisovaná pod časovým nátlakom. Poukazovali tiež, že nemali dostatočnýčas sa oboznámiť s relevantnými dokumentmi a tiež, že im neboli do detailov vysvetlené všetky
skutočnosti a skutočný stav ohľadne príjazdovej cesty, nakoľko vedľajší pozemok, cez ktorý mala
viesť je v štátnom vlastníctve. V tejto súvislosti dávali do pozornosti § 49 Občianskeho zákonníka.

Na pojednávaní dňa 17.10.2023 právny zástupca žalobcov rozšíril dôvody, pre ktoré žalobcovia mali
mať nárok od zmluvy odstúpiť, a to z toho dôvodu, že sa jednalo o spotrebiteľskú zmluvu uzatváranú
mimo prevádzkových priestorov žalovaného, pričom žalovaný si nesplnil poučovacie povinnosti ako
mu vyplývajú zo zákona č. 102/2014 Z.z., čo zakladalo právo žalobcov na odstúpenie od zmluvy s
poukazom na § 7 uvedeného zákona. Podľa názoru súdu prvej inštancie odstúpenie žalobcov od

zmluvy nebolo v danom prípade platné. Odstúpiť od zmluvy možno len z dôvodov zmluvne dojednaných
alebo z dôvodov stanovených zákonom. V rámci rezervačnej zmluvy bola medzi stranami dojednaná
možnosť odstúpiť od zmluvy jedine v zmysle čl. II bod 1 zmluvy, a to v prospech sprostredkovateľa a
vlastníka, za predpokladu ak záujemca nezaplatí rezervačný poplatok. Iný predpoklad odstúpenia od
zmluvy upravený nebol. Pokiaľ ide o zákonné predpoklady, žalobcovia poukazovali na podpis zmluvy
pod časovým nátlakom, pričom mali byť uvedení do omylu zo strany sprostredkovateľa. Poukazovali

na ustanovenie § 49 Občianskeho zákonníka. Uvedené zákonné predpoklady odstúpenia od zmluvy
ako vyplývajú z toho ustanovenia však neboli podľa súdu prvej inštancie v tomto prípade naplnené.
Tieseň ako znak úžernícko-právnej skutkovej podstaty je mimoriadne ťaživá situácia poškodeného,
vyvolaná určitou, hoci aj len prechodnou naliehavou potrebou, ktorej uspokojenie nie je v možnostiach
poškodeného. Takéto okolnosti, z ktorých by bolo možné posúdiť objektívnu existenciu tiesne na strane

žalobcov, nielenže neboli zo strany žalobcov nijako preukázané ale neboli ani len tvrdené. Rozhodne
nemožno medzi ne zaradiť to, že návrh zmluvy mal byť žalobcom predložený večer predchádzajúci dňu
podpisu zmluvy, či údajný časový nátlak pri jej podpisovaní. Žalobcovia mali podľa názoru súdu prvej
inštancie dostatočný časový priestor sa s návrhom rezervačnej zmluvy oboznámiť, keď ním disponovali
už od večera predchádzajúceho dňu jej podpisu a tiež, ak žalobca v 1. rade ako jeden zo záujemcov

podpisoval zmluvu až s časovým odstupom, pričom táto zmluva nemohla nadobudnúť účinnosť skôr, ako
bola podpísaná všetkými zmluvnými stranami. Obdobne pokiaľ ide o nápadne nevýhodné podmienky,
o takých by bolo možné hovoriť len za predpokladu, ak by záväzkový vzťah upravoval hrubý nepomer
majetkovej hodnoty vzájomných plnení, či iný hrubý nepomer vzájomných práv a povinností zo
záväzkového vzťahu. Takéto skutočnosti však v rezervačnej zmluve prítomné neboli. Nemožno o nich

hovoriť ani v súvislosti s tvrdeným „detailným nevysvetlením situácie ohľadom vedľajšieho pozemku“,
či zavádzaním ohľadne toho, že pozemok je vhodný na výstavbu. Čl. II bod 7 rezervačnej zmluvy
výslovne upravuje, že záujemca si je vedomý, že v súčasnosti k nehnuteľnosti nie je zriadená prístupová
cesta a nehnuteľnosť nie je vybavená inžinierskymi sieťami. Záujemca prehlasuje, že siete a cestu
vybaví svojimi vlastnými silami zo svojej strany. Navyše priamo pod uvedeným článkom sa nachádzajú

podpisy žalobcov, čo žalobcovia nijako nespochybnili. Žalobkyňa v 2. rade zároveň vo svojom maily, v
ktorom odstúpila od zmluvy potvrdila, že pri podpise zmluvy obdržala územnoplánovaciu informáciu z
roku 2019, geometrický plán, či stanovisko obce k zriadeniu prístupovej cesty na nehnuteľnosť. Z textu
stanoviska obce zo dňa 28.05.2018 ako aj z Územnoplánovacej informácie z 03.06.2019 jednoznačne
vyplýva, že parcela č. XX/X, cez ktorú by mala viesť príjazdová cesta k predmetnému pozemku, nebola

v rozhodnom čase vo vlastníctve obce, a že až po prevode predmetnej parcely do vlastníctva obce
bude umožnená prístupová cesta. Že je potrebné majetkovoprávne vysporiadať pozemok č. XX/X,
je vyslovene uvedené aj v územnoplánovacej informácii. Tieto skutočnosti tak neboli žalobcom pri
podpisovaní rezervačnej zmluvy zamlčané. Žalovaný navyše uvádzal, že žalobcovia vykonali viackrát
aj osobnú obhliadku nehnuteľnosti, čo nijako nepopreli. Súd prvej inštancie poukázal i na to, že keby

si aj uvedené a podstatné skutočnosti žalobkyňa v 2. rade nevšimla pri podpise rezervačnej zmluvy
dňa 15.06.2019, stále mala spoločne so žalobcom v 1. rade dostatočný časový priestor rozhodnúť
sa zmluvu nepodpísať, keďže žalobca v 1. rade zmluvu podpisoval až s časovým odstupom, pričom
žalobcovia touto zmluvou po celý čas kým nedošlo k podpisu žalobcom v 1. rade disponovali. Bolo
viac než oprávnené od nich objektívne a spravodlivo požadovať, aby sa dostatočne oboznámili so

všetkými rozhodujúcimi skutočnosťami ohľadne dotknutého pozemku a podpis rezervačnej zmluvy
dôsledne zvážili. Takúto mieru opatrnosti je pritom oprávnené očakávať aj od spotrebiteľa. Súd prvej
inštancie má za to, že žalovaný nekonal špekulatívne a žalobcom neponúkal na predaj pozemok, o
ktorom by ich neoboznámil so stavom ohľadne príjazdovej cesty či inžinierskych sietí. Žalobcom bol
poskytnutý dostatočný časový priestor aby zvážili kúpu pozemku, v ktorom im bola jasne deklarovaná

právna situácia ohľadne zabezpečenia príjazdovej cesty na pozemok, o ktorý prejavili záujem a ich
argumentácia sa preto v tomto smere javí ako účelová. Obdobne pokiaľ ide o uvádzanie skutočnosti, že
pozemokmalbyťvhodnýnavýstavburodinnéhodomu,žalovanýpreukázal,žeuvedenétvrdilnazáklade
vyjadrenia obce z roku 2019 ako aj znaleckého posudku č. XXX/XXXX, pričom tieto dokumenty boližalobcomposkytnutéanijakoichnespochybňovali.Žalovanýtakprezentovalúčelpozemkuvychádzajúc
z relevantných podkladov, čo nemožno považovať za zavádzajúce konanie.

11. Žalobcovia poukazovali aj na tú skutočnosť, že právo na odstúpenie od zmluvy im vzniklo s
poukazom na zákon č. 102/2014 Z.z. Žalobcovia uvádzali, že rezervačná zmluva bola zmluvou
uzatváranoumimoprevádzkovýchpriestorovpredávajúceho,nakoľkožalobcav1.radenebolprítomnýv
prevádzke žalovaného pri podpise zmluvy a túto podpisoval dodatočne mimo prevádzkových priestorov
žalovaného. Uvedenú argumentáciu žalobcov prezentovanú súdu prvýkrát až na pojednávaní dňa

17.10.2023, súd prvej inštancie posúdil ako čisto špekulatívnu a navyše neopodstatnenú. V konaní
nebolo sporné, že návrh rezervačnej zmluvy bol žalobcom poskytnutý vopred na oboznámenie sa,
pričom podpis tejto zmluvy bol dojednaný v prevádzkových priestoroch žalovaného na deň 15.06.2019,
za účasti všetkých zmluvných strán. Do prevádzky žalovaného sa dostavila žalobkyňa v 2. rade,
sprostredkovateľ ako aj vlastník nehnuteľnosti I.. N.. Skutočnosť, že žalobcovi v 1. rade bol umožnený
podpis zmluvy dodatočne, nakoľko sa osobne nemohol dostaviť, bolo vyhovenie požiadavke zo strany

žalobcov, ktorí o takýto postup požiadali ostatné zmluvné strany. Nejednalo sa o záväzkový vzťah,
ktorý by bol od počiatku zo strany žalovaného dojednávaný a formulovaný ako zmluva, ktorá mala byť
uzatvorená na diaľku alebo mimo jeho prevádzkových priestorov. Ak žalovaný v tomto smere vyhovel
žalobcom a zmluvu žalobcovi v 1. rade umožnil podpísať aj na inom mieste, hoci tak neboli dohodnutí,
nemožno mu to teraz v súdnom konaní pripisovať na ťarchu, nakoľko žalovaný tak konal výhradne a

jedine na základe žiadosti žalobcov. Navyše zákon č. 102/2014 Z.z. presne upravuje v § 2 ods. 1 a
2, čo sa rozumie pod zmluvou uzavretou na diaľku a čo sa rozumie pod zmluvou uzatvorenou mimo
prevádzkových priestorov predávajúceho. Rezervačnú zmluvu, ako bola uzatvorená v tomto prípade
však nemožno subsumovať pod žiadnu z týchto zákonných definícii a preto nemožno na tento právny
vzťah aplikovať uvedený zákonný predpis.

12. Súd prvej inštancie dospel k záveru, že odstúpenie od rezervačnej zmluvy zo strany žalobcov nebolo
v danom prípade platné a preto im z tohto titulu nemohol voči žalovanému vzniknúť nárok na vydanie
bezdôvodného obohatenia.

13. Súd prvej inštancie ďalej posudzoval argument žalobcov, že v prípade, ak odstúpenie od zmluvy
nebolo platné, nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia im mal vzniknúť z dôvodu, že zmluva
bola uzatvorená na dobu určitú a jej uplynutím zanikla a preto bol žalovaný povinný vydať žalobcom
prijaté plnenie. Súd prvej inštancie dospel k záveru, že takýto právny výklad nemôže obstáť. Súd
prvej inštancie vychádzal pri posúdení nároku z toho, že spoločným znakom príkaznej ako aj

sprostredkovateľskej zmluvy je to, že obidve možno dojednať ako zmluvy odplatné. Rezervačná zmluva
je často využívaným zmluvným typom pri záväzkových vzťahoch súvisiacich s prevodom vlastníckeho
práva k nehnuteľnostiam. Účelom tejto zmluvy je zabezpečiť, aby budúci kupujúci mal možnosť kúpiť
nehnuteľnosť, o ktorú prejavil vážny záujem a zároveň, aby predmetná nehnuteľnosť nebola počas
dohodnutej doby predávajúcim ani prípadným sprostredkovateľom (najčastejšie realitnou kanceláriou)

ponúkaná na predaj tretím osobám. Pri uzatváraní tejto zmluvy je spravidla dojednaný tzv. rezervačný
poplatok, alebo rezervačná záloha. Táto záloha sa po uzatvorení riadnej kúpnej zmluvy započíta buď na
úhradu kúpnej ceny za predaj nehnuteľnosti, alebo na sprostredkovateľskú odmenu realitnej kancelárie.
Ak však nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu, rezervačná záloha sa
záujemcovi nevráti a ostáva príjmom realitnej kancelárie. V prípade, ak nedôjde k uzatvoreniu kúpnej

zmluvy, je potrebné skúmať, z dôvodov na koho strane k jej uzatvoreniu nedošlo, a ak z dôvodov na
strane záujemcov, rezervačná záloha ostáva príjmom realitnej kancelárie. Súd prvej inštancie dospel
k záveru, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy v tomto prípade nedošlo z dôvodov na strane žalobcov
ako záujemcov a preto im nemohol vzniknúť nárok na vrátanie rezervačného poplatku. Keďže súd
ustálil, že žalobcovia neodstúpili od rezervačnej zmluvy platne, rezervačná zmluva zanikla uplynutím

doby, na ktorú bola uzatvorená dňa 31.07.2019. Žalovanému vznikol nárok na zaplatenie rezervačného
poplatku v sume 4.500,- eur uzatvorením rezervačnej zmluvy. Žalobcovia sa v zmysle rezervačnej
zmluvy zaviazali zaplatiť rezervačný poplatok v sume 4.500,- eur a žalovaný spolu s vlastníkom
nehnuteľnosti sa zaviazali po určený čas nehnuteľnosť ďalej neponúkať na predaj. Predmetný záväzok
žalovaný ako aj vlastník nehnuteľnosti splnili, resp., žalobcovia ani netvrdili, že by tieto subjekty svoj

záväzok v zmysle rezervačnej zmluvy akýmkoľvek spôsobom porušili, čo by mohlo zakladať nárok
žalobcov na vrátenie rezervačného poplatku. V konaní bolo nesporné, že po uzatvorení rezervačnej
zmluvy a zaplatení rezervačného poplatku nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy a to z dôvodov na
strane žalobcov, keď uvádzali skutočnosti, pre ktoré sa rozhodli nehnuteľnosť o ktorú prejavili záujemnekúpiť, a teda kúpnu zmluvu neuzatvoriť. Nárok na zaplatenie rezervačného poplatku vyplýval pre
žalovaného z rezervačnej zmluvy. Tento nárok nevznikol žalovanému z kúpnej alebo inej zmluvy, ktorá
nebola uzatvorená. Ak žalobcovia na základe platne uzatvorenej zmluvy rezervačný poplatok zaplatili,

splnili tým svoju povinnosť vyplývajúcu z rezervačnej zmluvy, ktorá bola uzatvorená na určitý čas.
Uplynutím tohto času a zánikom rezervačnej zmluvy však nemohol automaticky vzniknúť nárok na
vrátenie rezervačného poplatku a už vôbec tým nemohlo žalovanému vzniknúť bezdôvodné obohatenie
na úkor žalobcov. Takýto nárok žalobcom mohol vzniknúť len za predpokladu, keby preukázali, že
k neuzatvoreniu kúpnej zmluvy došlo z dôvodov na strane žalovaného alebo z dôvodov na strane

vlastníka nehnuteľnosti. Uvedené však žalobcovia nijako nepreukázali a tak sa nemohli domáhať
vrátenia zaplateného rezervačného poplatku, ak k neuzatvoreniu kúpnej zmluvy došlo z dôvodov na ich
strane.

14. Súd prvej inštancie sa vyjadril aj k argumentu žalovaného, ktorý poukazoval tiež na to, že si
voči žalobcom uplatnil nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa čl. III ods. 1 zmluvy, a to najskôr

použitím rezervačného poplatku na tento účel a následne aj samostatnou výzvou na zaplatenie zmluvnej
pokuty zo dňa 29.12.2021. Hoci si žalovaný uvedený nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty v konaní
voči žalobcom neuplatnil vzájomnou žalobou, súd prvej inštancie považoval za potrebné sa s touto
otázkou vysporiadať, pretože má za to, že právna úprava zmluvnej pokuty ako bola dojednaná v
Rezervačnejzmluvejevrozporesozákonom.Vzmyslečl.IIIods.1rezervačnejzmluvy,malžalovanému

ako sprostredkovateľovi a vlastníkovi nehnuteľnosti vzniknúť nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty
za predpokladu, ak záujemca poruší svoju povinnosť zaplatiť poplatok alebo poruší svoju povinnosť
najneskôr do uplynutia termínu uzatvoriť sprostredkúvanú zmluvu (t.j. buď zmluvu kúpnu alebo zmluvu
o budúcej kúpnej zmluve). Podľa názoru súdu prvej inštancie nemožno nikoho pod hrozbou sankcie
nútiť aby vstupoval do záväzkového vzťahu. Skutočnosť, či sa záujemca rozhodne kúpiť rezervovanú

nehnuteľnosť musí byť vždy na jeho slobodnom rozhodnutí. Ak sa rozhodol neuzatvoriť zmluvu, ktorá
mu bola sprostredkovaná, nemôže sa jednať o porušenie povinností. V prípadoch rezervačných zmlúv je
formou „sankcie“ pre záujemcu, ktorý zapríčiní neuzatvorenie kúpnej zmluvy, prepadnutie rezervačného
poplatku v prospech realitnej kancelárie, prípadne v prospech vlastníka nehnuteľnosti. Takéto slobodné
rozhodnutie strany nevstúpiť do záväzkového vzťahu na základe kúpnej zmluvy, však nemôže byť

vyhodnotené ako porušenie zmluvnej povinnosti rezervačnej zmluvy, ktorej účelom je len neponúkať
nehnuteľnosť po určitú dobu ďalej na predaj tretím osobám. Z uvedeného vyplýva, že žalovanému
nemohol vzniknúť nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty a zmluvná úprava zmluvnej pokuty v rezervačnej
zmluve bola dojednaná v rozpore so zákonom. Žalovanému však vznikol nárok ponechať si zaplatený
rezervačný poplatok zo strany žalobcov z dôvodu, že žalovaný ako aj vlastník nehnuteľnosti splnili svoje

povinnosti v zmysle rezervačnej zmluvy, z titulu ktorej im vznikol nárok na zaplatenie rezervačného
poplatku, pričom k neuzatvoreniu kúpnej zmluvy došlo z dôvodov na strane žalobcov, čo malo za
následok „prepadnutie“ ich rezervačného poplatku. Žalovaný ďalej poukazoval, že rezervačná zmluva
bola zároveň zmluvou o budúcej zmluve. S uvedeným sa súd nestotožnil. Tento účel rezervačnej zmluvy
slúžiť zároveň ako zmluva o budúcej kúpnej zmluve nebol nikde v texte zmluvy výslovne vyjadrený a

nemožno ju bez ďalšieho považovať aj za zmluvu o budúcej kúpnej zmluve.

15. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd prvej inštancie v súlade s § 255 ods. 1 Civilného
sporového poriadku, podľa ktorého, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu
vo veci. Keďže mal žalovaný voči žalobcom plný úspech vo veci, súd mu priznal nárok na náhradu trov

konania v plnom rozsahu.

16. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podali žalobcovia v zákonnej lehote odvolanie v celom rozsahu,
a to z dôvodov uvedených v ust. § 365 ods. 1 písm. f) CSP, že súd prvej inštancie dospel na základe
vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a ust. § 365 ods. 1 písm. h) CSP, nakoľko

rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Súd prvej inštancie
nesprávne, v rozpore s rozhodovacou praxou súdov a v rozpore s vykonaným dokazovaním uvádza, že
žalovanásuma4.500,-eurspríslušenstvommábyťpríjmomrealitnejkanceláriezato,žepourčenúdobu
žalovaný rezervoval nehnuteľnosť, teda neponúkal nehnuteľnosť tretím osobám na predaj. Uvedené
odporuje právnej úprave, rozhodovacej praxi súdov a logike v tom, že za nečinnosť - neponúkanie

nehnuteľnosti vlastníka má dostať žalovaný od záujemcu odmenu. Z obsahu zmluvy nijak nevyplýva,
že žalovaná suma bola dohodnutá ako odmena žalovaného. V priebehu sporu žalovaný ani netvrdil,
že žalovaná suma mala byť odmenou realitnej kancelárie od žalobcov za neponúkanie nehnuteľnosti
tretím osobám. Žalobcovia poukazujú na to, že rezervačná zmluva je zmluva, ktorá má obsahovaťnajmä záväzok týkajúci sa rezervácie nehnuteľnosti, teda záväzok, že predávajúci nebude po určitú
dobu predmetnú nehnuteľnosť ďalej ponúkať na predaj a po určitý čas s ňou nebude inak nakladať,
prípadne ju zaťažovať. Žalovaný ako realitná kancelária vykonáva svoju podnikateľskú činnosť, ktorá

spočíva v sprostredkovaní predaja nehnuteľností. Hlavný predmet podnikania realitnej kancelárie je
„sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností (realitná činnosť)“. Aj v Rezervačnej zmluve,
ktorú strany sporu uzavreli je žalovaný označený ako sprostredkovateľ. Odmena sprostredkovateľa je
upravená v ustanoveniach Občianskeho zákonníka § 774 a nasl. tak, že sprostredkovateľ má nárok
na odmenu len vtedy, ak sa dosiahne výsledok - v tomto prípade dôjde k uzavretiu sprostredkúvanej

zmluvy pričinením sprostredkovateľa. Žalobcovia považujú úvahu súdu prvej inštancie za nelogickú a
odporujúcu právnej úprave, keď podľa súdu prvej inštancie má žalovaný - realitná kancelária dostať
odmenu za to, že ďalej nebude vykonávať žiadnu činnosť vo vzťahu k nehnuteľnosti. Je predsa v
prvom rade na vôli vlastníka nehnuteľnosti, nie na vôli žalovaného - realitnej kancelárie, či bude
vlastník nehnuteľnosť ďalej tretím osobám ponúkať. Realitná kancelária teda nemôže byť odmenená za
nečinnosť - neponúkanie nehnuteľnosti tretím osobám, keďže ďalšie ponúkanie nehnuteľnosti, ako aj

výsledné uzavretie zmluvy je závislé na vôli predávajúceho a nie realitnej kancelárie. Odmena prislúcha
realitnej kancelárii za to, že vyvíja činnosť za účelom predaja nehnuteľnosti s výsledkom uzavretia
zmluvy, nie za to, že túto činnosť na určité obdobie pozastaví. Pokiaľ by bola žalovaná suma príjmom
žalovaného - realitnej kancelárie, mal by žalovaný navyše povinnosť vystaviť žalobcom daňový doklad
o úhrade, k čomu však nikdy nedošlo. Žalobcovia poukazujú aj na to, že sa nikde v rezervačnej

zmluve neuvádza, že uhradený rezervačný poplatok má byť odmenou - príjmom žalovaného - realitnej
kancelárie. Žalobcom preto nie je zrejmé, z čoho súd prvej inštancie pri svojich úvahách vychádzal.
Takáto odmena v nepomenovanom type zmluvy uzavretej podľa ustanovenia § 51 Občianskeho
zákonníka musí byť v zmluve výslovne dohodnutá. Z rezervačnej zmluvy vyplýva, že žalovaná suma
sa má v prípade uzavretia kúpnej zmluvy započítať ako preddavok na plnenie podľa účelu, teda na

kúpnu cenu uzavretej sprostredkúvanej Kúpnej zmluvy. Záver súdu prvej inštancie je preto v rozpore
s vykonaným dokazovaním. V priebehu sporu pred súdom prvej inštancie nikto teda ani žalovaný
netvrdil, že žalovaná suma mala byť odmenou - príjmom realitnej kancelárie od žalobcov. Súd prvej
inštancie rozhodol svojvoľne bez toho, aby to strana sporu tvrdila a bez toho, aby bola súdom uvádzaná
odmena dohodnutá v zmluve. Strany sporu v priebehu konania na súde prvej inštancie medzi sebou

argumentovali len tým, či má byť rezervačný poplatok použitý na úhradu zmluvnej pokuty, nie tým, že
žalovaná suma má byť odmenou žalovaného - realitnej kancelárie za rezervovanie, teda neponúkanie
nehnuteľnosti. Žalobcovia majú za to, že v rámci zmluvného vzťahu vyplývajúceho z rezervačnej zmluvy
mohli vo vzťahu k rezervačnému poplatku nastať len tri situácie: 1. Dôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy a
rezervačný poplatok sa započíta do kúpnej ceny, čo sa nestalo. 2. Rezervačný poplatok bude použitý na

úhradu zmluvnej pokuty, čo od počiatku tvrdila aj protistrana. 3. Po uplynutí doby, na ktorú bola zmluva
uzavretá, alebo po odstúpení od zmluvy bude realitná kancelária -žalovaný povinný vrátiť poskytnuté
plnenie žalobcom. K uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo a zároveň sa súd prvej inštancie stotožnil s
argumentáciou žalobcov, keď vyhodnotil dohodnuté zmluvné pokuty ako neplatné. Súd prvej inštancie
mal preto rozhodnúť tak, že žalovaný je povinný vrátiť prijaté plnenie žalobcom. Nie je pri tom podstatné,

žesúd prvejinštanciepovažovalodstúpeniežalobcovodrezervačnejzmluvyzaneplatné,keďžezmluva
bola aj tak dohodnutá na dobu určitú. Rezervačná zmluva, ktorú uzavreli strany sporu zanikla najneskôr
uplynutím doby na ktorú bola uzavretá, teda dňa 31.07.2019. Žalovaný bol následne povinný vydať
žalované plnenie žalobcom.

17. Žalobcovia nesúhlasia ani so závermi súdu prvej inštancie ohľadom neplatnosti odstúpenia od
zmluvy. Poukazujú na ust. § 2 ods. 1. zákona č. 102/2014 Z.z., podľa ktorého zmluvou uzavretou
na diaľku sa na účely tohto zákona rozumie zmluva medzi predávajúcim a spotrebiteľom dohodnutá
a uzavretá výlučne prostredníctvom jedného alebo viacerých prostriedkov diaľkovej komunikácie
bez súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa, najmä využitím webového sídla,

elektronickej pošty, telefónu, faxu, adresného listu alebo ponukového katalógu. V predmetnom
ustanovení je uvedené, že zmluvou uzavretou na diaľku sa rozumie zmluva uzavretá výlučne
prostredníctvom jedného alebo viacerých prostriedkov diaľkovej komunikácie bez súčasnej fyzickej
prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa, čo bolo v prípade žalobcu v 1. rade splnené. V predmetnom
ustanovení je uvedený len demonštratívny výpočet prostriedkov diaľkovej komunikácie. Rezervačná

zmluva bola teda uzavretá na diaľku resp. mimo priestorov žalovaného. Úvahy súdu prvej inštancie
o tom, že zmluva nie je zmluvou uzavretou na diaľku, pretože bola uzavretá na diaľku na požiadanie
žalobcov, nemá oporu v zákone č. 102/2014 Z.z. Vzhľadom na uvedené došlo k uzavretiu zmluvy so
spotrebiteľom na diaľku, a keďže žalovaný neposkytol žalobcom ako spotrebiteľom informácie podľa§ 3 ods. 1 písm. h) zákona č. 102/2014 Z.z. ani v dodatočnej lehote, odstúpili žalobcovia zákonným
spôsobom podľa § 7 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z.z. v lehote podľa § 7 ods. 3. zákona č. 102/2014 Z.z.
Bez ohľadu na to, kedy bola táto právna argumentácia prednesená, súd mal podľa zásady iura novit

curia aplikovať pri rozhodovaní uvedené ustanovenia na žalobcami riadne opísané a nesporné skutkové
okolnosti vyplývajúce zo žaloby.

18. Žalovaný vo vyjadrení k odvolaniu uviedol, že sa v plnom rozsahu stotožňuje s rozsudkom súdu prvej
inštancie. Žalovaný je toho názoru, že v predmetnom konaní bolo jednoznačne preukázané, že žalovaný

riadne a zrozumiteľne oboznámil žalobcov so stavom nehnuteľností a teda, že k predmetnému pozemku
nie je zriadená prístupová cesta, a že na nehnuteľnosti nie sú inžinierske a rozvodné siete. Žalobcovia
boli o týchto skutočnostiach informovaní dokonca opakovane a to na obhliadke za prítomnosti makléra
T.. U. B., pričom s maklérom o možnostiach riešenia uvedenej situácie aj komunikovali a následne
dňa 14.06.2019 zaslaním návrhu Rezervačnej zmluvy, kde sa v čl. II. bod 7 explicitne uvádza, že k
pozemku nie je zriadená prístupová cesta, a že na nehnuteľnosti nie sú inžinierske a rozvodné siete.

Prílohami Rezervačnej zmluvy sú zároveň územnoplánovacia informácia z roku 2019, stanovisko obce
k zriadeniu prístupovej cesty, geometrický plán aj súhlas obce so zriadením prístupovej cesty. Navyše
priamo pod uvedeným článkom sa nachádzajú podpisy žalobcov. Rezervačná zmluva obsahovala
záväzok rezervovať nehnuteľnosti do 31.07.2019, ale taktiež záväzok žalobcov ako záujemcov a
budúcich kupujúcich a vlastníka nehnuteľnosti ako budúceho predávajúceho uzatvoriť do 31.07.2019

sprostredkovanú zmluvu. Uvedený záväzok bol zabezpečený zmluvnou pokutou. V zmysle čl. III
ods. 1 Rezervačnej zmluvy je Žalovaný ako sprostredkovateľ oprávnený uschovať časť rezervačného
poplatku vo výške zmluvnej pokuty prináležiacej vlastníkovi ako budúcemu predávajúcemu až do doby
urovnania medzi ním a záujemcami ako budúcimi kupujúcimi. Aj keď bola predmetná zmluva nazvaná
ako rezervačná, je podľa názoru žalovaného zrejmé, že obsahuje prvky zmluvy o budúcej zmluve.

Žalovaný má za to, že všetky náležitosti zmluvy o budúcej zmluve boli v nej dojednané a preto uvedená
zmluva o budúcej zmluve bola dojednaná v rámci rezervačnej zmluvy platne. Skutočným dôvodom
snahy o odstúpenie resp. iné ukončenie Rezervačnej zmluvy zo strany žalobcov bolo neschválenie
hypotekárneho úveru zo strany financujúcej banky žalobcov. Takýto dôvod odstúpenia však nebol v
zmysle uzatvorenej Rezervačnej zmluvy dojednaný. Odstúpenie od Rezervačnej zmluvy je neplatné.

Nakoľko Rezervačná zmluva neustanovovala ako dôvod odstúpenia neschválenie hypotekárneho úveru
a žalobcovia o zapracovanie takéhoto dôvodu ani nežiadali, a zmluva nebola uzatvorená v tiesni a za
nápadne nevýhodných podmienok, nebolo možné od nej z týchto dôvodov odstúpiť. Žalovaný sa taktiež
stotožňuje s argumentáciou súdu prvej inštancie ohľadom nemožnosti aplikácie zákona č. 102/2014
Z.z., o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej

na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho a o zmene a doplnení
niektorých zákonov, nakoľko v danom prípade Rezervačnú zmluvu nemožno subsumovať pod žiadnu
zo zákonných definícii zmluvy uzatvorenej na diaľku, resp. zmluvy uzatvorenej mimo prevádzkových
priestorov prevádzkovateľa a preto nemožno na tento právny vzťah aplikovať uvedený zákonný predpis.
Žalovaný vo vzťahu k rezervačnému poplatku ako zabezpečovaciemu inštitútu tak ako bol dohodnutý

v Rezervačnej zmluve uvádza, že aj keď Občiansky zákonník vo svojich ustanoveniach § 544 až §
558 (tzv. zabezpečenie záväzkov) nikde „rezervačný poplatok“ ako osobitný zabezpečovací prostriedok
neupravuje, v súlade s ust. § 2, ods. 3 a § 51 Občianskeho zákonníka môže mať takýto rezervačný
poplatok charakter zabezpečovacieho prostriedku, ak sa na tom zmluvné strany výslovne dohodnú. Aj
keď je predmetná zmluva nazvaná ako rezervačná, žalovaný zotrváva na tvrdení, že obsahuje prvky

zmluvy o budúcej zmluve a to vo vzťahu k záväzku predávajúceho p. I.. N. ako vlastníka nehnuteľnosti
a žalobcov ako záujemcov a budúcich kupujúcich uzatvoriť v určitej dobe kúpnu zmluvu. Avšak nejde
o zmluvu o budúcej zmluve v čistej podobe, nakoľko stranou Rezervačnej zmluvy je okrem budúceho
predávajúceho a budúcich kupujúcich aj žalovaný ako sprostredkovateľ, ktorý má taktiež vymedzené
práva a povinnosti a to rezervovať nehnuteľnosť, t.j. neponúkať ju iným záujemcom, byť platobným

miestom na úhradu rezervačného poplatku a v prípade neuzatvorenia kúpnej zmluvy a nezapočítania
rezervačného poplatku ako prvej časti kúpnej ceny má žalovaný ako sprostredkovateľ tiež povinnosť
tento uschovať. Žalovaný je toho názoru, že Rezervačná zmluva v znení ako bola uzatvorená má za
cieľ chrániť všetky zmluvné strany, teda primárne budúceho predávajúceho a budúceho kupujúceho
a ich záujem uzatvoriť budúcu kúpnu zmluvu, ale taktiež žalovaného ako realitnú kanceláriu, ktorá po

prejavení záujmu potenciálneho kupujúceho o nehnuteľnosť vykonáva činnosť vedúcu k uzatvoreniu
budúcej kúpnej zmluvy (príprava návrhu kúpnej zmluvy). Je pravdou, že primárny vzťah realitnej
kancelárie smeruje v tomto prípade k vlastníkovi nehnuteľnosti, s ktorým má realitná kancelária
uzatvorenúsprostredkovateľskúzmluvu,avšakakbysmeprijalizáver,onadbytočnostiresp.nemožnostiupraviťachrániťvyššieprezentovanézáujmyvšetkýchzmluvnýchstrán,formouzmluvnejpokutytým,že
by sme ju označili ako neplatne dojednanú, prijali by sme de facto záver, že rezervačná zmluva ako taká
nemá opodstatnenie a umožnili by sme kupujúcim konať špekulatívne, to je rezervovať nehnuteľnosť po

určitú dobu a v prípade zmeny rozhodnutia absolútne bez následkov takúto dohodu zrušiť, čím by boli
nepochybne poškodené záujmy nielen realitnej kancelárie, ale predovšetkým vlastníka nehnuteľnosti
ako budúceho predávajúceho. Nielenže by nedošlo k predaju rezervovanej nehnuteľnosti, ale počas
doby rezervácie (niekedy aj niekoľkomesačnej) by mohol vlastník nehnuteľnosti prísť o iných záujemcov
a začať opätovne od začiatku. Taktiež by došlo k poškodeniu záujmu realitnej kancelárie, ktorá dala

vypracovať zmluvnú dokumentáciu, t.j. zmluvu o prevode vlastníctva a návrhu na vklad vlastníckeho
práva, a opäť je na začiatku, pričom by nemala záruku, že rovnaký mechanizmus sa nezopakuje aj
pri ďalšom záujemcovi. Nazeranie cez uvedenú optiku prináša preto do uvedených vzťahov značnú
neistotu, ktorej je naopak potrebné zabrániť. Podľa žalovaného je preto opodstatnenou požiadavkou tak
žalovanéhoakoajvlastníkanehnuteľnostizabezpečiťpovinnosťbudúcehokupujúcehouzatvoriťbudúcu
kúpnu zmluvu inštitútom zmluvnej pokuty tak ako tomu bolo aj v tomto prípade. V tomto smere žalovaný

poukazuje napr. na nález Ústavného súdu SR z 1. apríla 2015, sp.zn. I. ÚS 640/2014, v zmysle ktorého
„Úlohavšeobecnéhosúduprihľadaníriešeniasúdenejprávnejveciainterpretáciirelevantnýchprávnych
úkonov totiž nespočíva vo „vyhľadávaní“ dôvodov neurčitosti predmetu zmluvy (prípadne iných dôvodov
jeho neplatnosti), ale v poskytnutí súdnej ochrany účastníkom občianskeho súdneho konania. Táto má
byť založená okrem iného aj na zohľadnení a plnej aplikácii všetkých zákonných kritérií platných pre

výklad právnych úkonov a súčasnej preferencii výkladu v prospech platnosti, a nie neplatnosti právneho
úkonu.“

19. Žalovaný sa dal v priebehu odvolacieho konania zastúpiť novým advokátom, ktorý doplnil
predchádzajúce vyjadrenie žalovaného. V rámci tohto vyjadrenia upriamil žalovaný pozornosť súdu

na to, že argumentácia žalobcov je účelová a nezakladá sa na reálnych skutkových ani právnych
základoch. Žalovaný v priebehu konania preukázal, že si riadne splnil svoje povinnosti vyplývajúce
z Rezervačnej zmluvy, pričom k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo výlučne z dôvodov na strane
žalobcov. Podstatou sporu je otázka, či má žalovaný nárok na ponechanie si rezervačného poplatku v
situácii, keď žalobcovia neuzatvorili kúpnu zmluvu v stanovenej lehote a nepreukázali žiadne relevantné

dôvody, ktoré by ich oprávňovali na odstúpenie od Rezervačnej zmluvy. Žalobcovia nemajú nárok na
zaplatenie sumy 4.500,- eur z dôvodu, že po uzatvorení Rezervačnej zmluvy, v ktorej sa zaviazali do
31.07.2019 uzatvoriť kúpnu zmluvu ohľadom prevodu pozemku, táto kúpna zmluva nakoniec nebola
uzatvorená z dôvodov na strane žalobcov. Žalovaný pritom riadne splnil všetky svoje povinnosti v
rámcizabezpečeniapredajapredmetnéhopozemku,pričomžalobcoviavpriebehukonanianepreukázali

žiadne jeho pochybenie ani porušenie záväzkov vyplývajúcich z Rezervačnej zmluvy. Žalovaný poskytol
žalobcom všetku potrebnú súčinnosť a aktivitu a vytvoril podmienky na riadne uzatvorenie kúpnej
zmluvy. Žalobcovia nepreukázali, že by splnili svoje zmluvné povinnosti, teda neexistuje žiaden dôvod
na vrátenie rezervačného poplatku žalobcom. Dôkazná situácia jednoznačne potvrdzuje, že žalovaný
konal v súlade so svojimi povinnosťami a k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo výlučne z dôvodov na

strane žalobcov. Za týchto okolností preto nie je daný žiadny právny dôvod, ktorý by odôvodňoval
nárok žalobcov na vrátenie rezervačného poplatku. Na základe splnenia záväzku (dlhu) teda záväzok
žalovaného a budúceho kupujúceho zanikol. Splnenie záväzku je základným a typickým spôsobom
jeho zániku, pričom v danom prípade žalovaný jednoznačne preukázal, že riadne a včas splnil všetky
svoje povinnosti vyplývajúce z Rezervačnej zmluvy. K splneniu dlhu dochádza jednostranným právnym

úkonom dlžníka, ktorým poskytuje veriteľovi predmet plnenia s úmyslom splniť svoj dlh. V predmetnej
veci žalovaný naplnil všetky podmienky na realizáciu prevodu vlastníckeho práva k predmetnému
pozemku, pričom samotné uzavretie kúpnej zmluvy a nadobudnutie vlastníctva už záviselo výlučne
od súčinnosť a ďalších krokov zo strany žalobcov. V priebehu konania žalovaný riadne preukázal,
že žalobcovia boli riadne oboznámení so stavom pozemku, ktorý mal byť na nich prevedený na

základe platne uzatvorenej Rezervačnej zmluvy. Skutočný stav predmetného pozemku navyše vyplýval
aj z verejne dostupných údajov zapísaných v katastri nehnuteľnosti, s ktorými sa mohli žalobcovia
kedykoľvek oboznámiť. Žalovaný ako realitná kancelária riadne rezervoval predmetnú nehnuteľnosť pre
žalobcov,avšak ajnaprieksvojmuplatnémuprejavuvôleobsiahnutémuvRezervačnejzmluvenásledne
odmietli uzatvoriť kúpnu zmluvu. V Rezervačnej zmluve bolo pritom jasne dojednané, že v prípade, ak

k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedôjde z dôvodov na strane žalobcov, žalovaný ako sprostredkovateľ je
oprávnený ponechať si rezervačný poplatok až do doby urovnania medzi ním a žalobcami ako budúcimi
kupujúcimi. Žalobcovia pritom platne neodstúpili od Rezervačnej zmluvy, keďže na takéto odstúpenie
nebol naplnený žiaden zákonný ani zmluvný dôvod. Navyše, žalobcovia v priebehu konania opakovanemenili svoju argumentáciu. Až na súdnom pojednávaní prvýkrát uviedli tvrdenie, že predmetná zmluva
mala byť neplatná aj z dôvodov stanovených v zákone č. 102/2014 Z.z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji
tovaru alebo poskytovaní služieb na diaľku alebo mimo prevádzkových priestorov predávajúceho, čo

svedčí o účelovosti ich obrany. Rezervačná zmluva nespĺňala náležitosti zmluvy uzavretej na diaľku.
Rezervačná zmluva bola zo strany jedného zo žalobcov uzatvorená vo Švajčiarsku z dôvodov na strane
žalobcov, pričom tento spôsob uzatvorenia zmluvy nespôsobil vznik zmluvy uzatvorenej na diaľku.
Zákon č. 102/2014 Z.z. bol prijatý na účel pokrytia úplne iných spotrebiteľských právnych vzťahov.
Žalovaný sa snažil v plnom rozsahu vyhovieť požiadavkám žalobcov, pričom žalobcovia mali opakovane

možnosť vyjadrovať sa k obsahu Rezervačnej zmluvy a mohli túto zmluvu aj pripomienkovať. Zo strany
žalobcov neboli vznesené žiadne námietky, ktoré by bránili uzavretiu zmluvy, pričom zmluvné podmienky
boli v súlade so štandardnou praxou pri obdobných zmluvných vzťahoch. Žalovaný preto vychádzal z
toho, že žalobcovia s podmienkami zmluvy súhlasili a že majú skutočný záujem o kúpu predmetného
pozemku. S týmto objektívne počítal aj budúci predávajúci, pričom tomuto presvedčeniu prispôsobili aj
svoje konania, nakoľko po uzatvorení Rezervačnej zmluvy predmetný pozemok neponúkali na predaj.

Žalovaný žalobcom v plnej miere vyhovel aj v tom ohľade, že na základe ich žiadosti umožnil žalobcovi
v 1. rade, aby zabezpečil podpis Rezervačnej zmluvy vo Švajčiarsku, kde sa mal podľa vyjadrení
žalobcov nachádzať. Žalovaný poskytol potrebnú súčinnosť, čím opäť preukázal svoj úmysel napomôcť
k úspešnému uzavretiu kúpnej zmluvy. Skutočnosť, že k uzavretiu kúpnej zmluvy nakoniec nedošlo,
nemožno pripisovať žalovanému, keďže ten splnil všetky dohodnuté podmienky a poskytol žalobcom

dostatočný priestor aj čas na realizáciu ich záväzkov. V žiadnom prípade by nebolo spravodlivé, aby
žalovaný nemal nárok na odmenu za riadne splnenie všetkých svojich povinností, resp. aby túto odmenu
musel hradiť iba predávajúci, ktorý si taktiež riadne plnil svoje zmluvné záväzky. Navyše, v danom
prípade išlo o štandardnú prax pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti. Žalovaný riadne zabezpečil,
aby mali žalobcovia možnosť kúpiť pozemok od tretej osoby ako predávajúceho, pričom žalovaný

vytvoril podmienky na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Žalovaný si teda v predmetnej veci svoju povinnosť
nepochybne splnil. Žalovaný zabezpečil žalobcom reálnu možnosť kúpy predmetnej nehnuteľnosti čím
si splnil všetky povinnosti vyplývajúce z platne uzatvorenej Rezervačnej zmluvy. Súd prvej inštancie
správne uvádza, že pokiaľ nakoniec kúpna zmluva nie je uzatvorená z dôvodov na strane záujemcu o
kúpu nehnuteľnosti, tak sa rezervačná záloha záujemcovi o kúpu nevracia. Žalovaný nevedel žiadnym

spôsobom ovplyvniť správanie žalobcov a nemohol prispieť k tomu, aby žalobcovia riadne plnili svoje
povinnosti vyplývajúce z Rezervačnej zmluvy. Porušenie zmluvných povinností žalobcov teda nemôže
byť na ťarchu žalovaného a budúceho predávajúceho, ktorí svoje záväzky riadne splnili, čím zanikol
ich dlh voči žalobcom. Vzhľadom na princíp zmluvnej voľnosti a zásadu pacta sunt servanda niesli
žalobcovia zodpovednosť za splnenie svojich záväzkov sami, pričom žalovaný nemal žiadnu právomoc

ani faktickú možnosť donútiť ich k riadnemu plneniu. Napriek tomu im poskytol maximálnu súčinnosť
a vytvoril všetky potrebné podmienky na realizáciu kúpy nehnuteľnosť z ich strany. Žalovaný svoje
povinnosti splnil a žalobcovia nepreukázali žiaden existujúci dôvod na vrátenie im rezervačného
poplatku. Podstatnou skutočnosťou je v rámci tohto sporu to, že v konaní znášali dôkazné bremeno
žalobcovia, ktorí ho však v žiadnom prípade neuniesli. Žalobcovia tvrdia, že žalovaný sa na ich úkor

bezdôvodne obohatil, čo však nepreukázali nakoľko ich odstúpenie od Rezervačnej zmluvy nebolo
vykonané platne (teda zo zákonných dôvodov). Argument žalobcov, že je nelogické, aby realitná
kancelária dostala odmenu za to, že ďalej nebude vykonávať žiadnu činnosť vo vzťahu k nehnuteľnosti,
považuje žalovaný za zavádzajúci a neodráža bežnú prax v realitnom sektore. Žalovaný zdôrazňuje,
že je štandardnou a zaužívanou praxou, aby rezervačný poplatok v prípade, že kúpna zmluva nie je

uzatvorená z dôvodov na strane kupujúceho, prepadol v prospech realitnej kancelárie a predávajúceho.
Tento mechanizmus slúži na pokrytie nákladov spojených so sprostredkovateľskou činnosťou a na
kompenzáciu neúspešného sprostredkovania, ktoré nebolo zavinené realitnou kanceláriou. Navyše,
tvrdenie, že žalovaný po uzatvorení Rezervačnej zmluvy nevykonával žiadnu činnosť vo vzťahu k
predmetnej nehnuteľnosti, nie je pravdivé. Z priebehu konania je zrejmé, že žalovaný po uzatvorení

Rezervačnej zmluvy konal veľmi aktívne a zabezpečil všetky potrebné kroky smerujúce k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy. Konanie žalobcov, ktoré sa prejavilo zmenou postoja vo vzťahu k uzavretiu kúpnej
zmluvy, je neospravedlniteľné a v priamom rozpore so zásadou pacta sunt servanda. Telefonická aj
emailová komunikácia do momentu neschválenia hypotéky žalobcov prebiehala aktívne a súčinne z
oboch strán. K zásadnému zvratu v ich správaní došlo až po zamietnutí úveru bankou, po ktorom nastalo

z ich strany osočovanie, klamanie a zavádzanie, čo podstatne narušilo predchádzajúcu spoluprácu a
súčinnosť. Ďalej vo vyjadrení právny zástupca zopakoval, že súd prvej inštancie správne uviedol, že
žalobcovia mali pred podpisom zmluvy dostatok priestoru na konzultáciu s odborníkmi a v čase podpisu
nebola preukázaná žiadna forma nátlaku ani neprimeraného časového tlaku. Žalobcovia navyše mali popodpise zmluvy ďalší čas na jej zhodnotenie, keďže podpis jedného zo žalobcov bol realizovaný neskôr
vo Švajčiarsku, čo potvrdzuje dobrovoľnosť uzatvorenia zmluvy. Súd prvej inštancie správne uviedol,
že odstúpenie od rezervačnej zmluvy bolo právne neplatné, keďže rezervačná zmluva nezakladala

oprávnenie žalobcov na jednostranné odstúpenie z dôvodu neschválenia hypotekárneho úveru. Súd
prvej inštancie správne konštatoval, že rezervačný poplatok nie je bezdôvodným obohatením, pretože
žalovaný splnil všetky povinnosti vyplývajúce zo zmluvy. Rezervačný poplatok bol zaplatený na základe
platne uzatvorenej zmluvy a nebol dôvod na jeho vrátenie, keďže kúpna zmluva nebola uzatvorená
výlučne z dôvodov na strane žalobcov. Súd prvej inštancie správne rozlišoval medzi zmluvnou pokutou

a mechanizmom prepadnutia rezervačného poplatku. V prípade rezervačných zmlúv je bežnou praxou,
že v prípade neuzatvorenia kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu dochádza k prepadnutiu
rezervačného poplatku v prospech realitnej kancelárie alebo vlastníka nehnuteľnosti. Toto prepadnutie
poplatku je akceptovateľnou formou kompenzácie za rezerváciu a súvisiace činnosti realitnej kancelárie,
avšak nie je možné ho považovať za sankciu za neuzatvorenie kúpnej zmluvy. K splneniu zmluvy zo
strany sprostredkovateľa došlo a rezervačný poplatok je práve odplata za činnosti podľa zmluvy, ku

ktorým sa zaviazal sprostredkovateľ a vlastník nehnuteľnosti. Teda žalovanému vznikol nárok ponechať
si zaplatený rezervačný poplatok z dôvodu riadneho splnenia svojich zmluvných povinností, keďže
neuzatvorenie kúpnej zmluvy bolo výlučne na strane žalobcov.

20. Odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v medziach uplatnených

odvolacíchdôvodov,ktorýmijeviazaný(ust.§379aust.§380ods.1CSP),vovecinariadilpojednávanie
a dospel k záveru, že odvolanie žalobcov je dôvodné.

21. Odvolací súd dospel k záveru, že posúdenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy zo strany žalobcov
súdom prvej inštancie je správne. Taktiež považuje za správny záver súdu prvej inštancie o tom, že

tu nedošlo k uzatvoreniu zmluvy na diaľku v zmysle zákona č. 102/2014 Z.z., teda nie je tu daná
možnosť odstúpenia z poukazom na ust. § 3 ods. 8 a § 7 tohto zákona, ako argumentovali žalobcovia.
Odvolací súd má rovnako ako súd prvej inštancie za to, že žalobcovia boli riadne oboznámení so
stavom nehnuteľnosti, neboli im žiadne informácie relevantné ohľadom prístupovej cesty zamlčané, so
všetkýmsaoboznámilipredpodpisomzmluvy.Žalobcav1.radepodpisovalzmluvudodatočne,tedamali

žalobcovia dostatok času riadne sa zo zmluvou oboznámiť, keď účinky zmluvy mohli nastať až podpisom
aj žalobcu v 1. rade. Z vykonaného dokazovania teda nevyplynulo, že by zmluvu uzatvárali v tiesni
za nápadne nevýhodných podmienok. Ohľadom poukazovania žalobcov, že išlo o zmluvu uzatvorenú
na diaľku poskytol súd prvej inštancie jasné posúdenie v bode 16 odôvodnenia rozsudku, s ktorým
sa odvolací súd stotožnil v celom rozsahu. Nemožno v danom prípade dospieť k tomu, že zmluva

bola uzatvorená na diaľku, keď je zrejmé, že k uzatvoreniu zmluvy malo dôjsť osobne v obchodných
priestoroch žalovaného a to, že jeden zo žalobcov podpísal zmluvu dodatočne mimo týchto priestorov,
nakoľko sa nachádzal vo Švajčiarsku, bolo na výslovnú žiadosť žalobcu. Možno súhlasiť aj s tým, že
účelom zákona 102/2014 Z.z. je ochrana iných vzťahov, ako je tomu v danom prípade. Podľa ust.
§ 48 Občianskeho zákonníka, od zmluvy môže účastník odstúpiť len ak je to v tomto alebo inom

zákone ustanovené, alebo účastníkmi dohodnuté. Podľa ust. § 49 Občianskeho zákonníka účastník,
ktorý uzavrel zmluvu v tiesne za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť. V
danom prípade ani jeden z týchto predpokladaných dôvodov odstúpenia od zmluvy nenastal. Ako je
vyššie uvedené, nebolo preukázané, že došlo k uzatvoreniu zmluvy v tiesni za nápadne nevýhodných
podmienok,aaninebolmedziúčastníkmizmluvydohodnutýakodôvododstúpenia,ženebudežalobcom

poskytnutý hypotekárny úver.

22. V danom prípade však došlo k tej situácii, že Rezervačná zmluva zanikla uplynutím času, na
ktorý bola uzatvorená, s tým, že nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Musíme sa potom zaoberať
tým, čo hovoria zmluvné dojednania pre prípad, ak dôjde k zániku rezervačnej zmluvy bez toho, aby

došlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Či sú v zmluve také ustanovenia, z ktorých vyplýva, že v takomto
prípade rezervačný poplatok, ktorý uhradili žalobcovia, má byť použitý ako odmena pre žalovaného.
V tomto smere odvolací súd vychádza aj z ust. § 54 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého v
pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv platí výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší. V
danom prípade záväzkový vzťah medzi žalobcami a žalovaným je spotrebiteľským. Odvolací súd má za

to, že záver súdu prvej inštancie o tom, že v danom prípade mal rezervačný poplatok slúžiť ako odplata
pre žalovaného je nesprávny, daný záver nevyplýva z uzatvorenej zmluvy. Medzi účastníkmi došlo k
uzatvoreniu Rezervačnej zmluvy podľa ust. § 51 Občianskeho zákonníka, teda tzv. nepomenovanej
zmluvy, nakoľko daný typ zmluvy nie je v zákone osobitne upravený. Síce pri výklade a posúdenínepomenovanej zmluvy sa vychádza podporne z ustanovení tých zmluvných typov, ktoré sú im obsahom
najbližšie a sú upravené v osobitnej časti zákona, avšak v prvom rade súd musí rešpektovať a vychádzať
z ustanovení danej zmluvy, jej obsahu, vôle zmluvných strán. V predmetnej rezervačnej zmluve nikde

nie je ustanovené, že rezervačný poplatok v prípade, ak nedôjde k uzatvoreniu zmluvy z dôvodov
na strane žalobcov, bude predstavovať odmenu pre žalovaného. V zmluve nie je dohodnutá žiadna
povinnosť žalobcov zaplatiť žalovanému za rezerváciu nehnuteľnosti a predloženie návrhu kúpnej
zmluvy odmenu. To, že je bežnou praxou, že sa v takomto prípade platí odmena realitnej kancelárii, je
len tvrdením bez významu pre daný spor. Významné je, že v zmluve medzi účastníkmi nie je ani zmienka

o tom, že žalovanému patrí za jeho činnosť vykonanú v zmysle Rezervačnej zmluvy odmena. Účastníci
prejavili vôľu uzatvoriť nepomenovanú zmluvu s konkrétnym obsahom a súd pri posúdení uplatneného
nároku má vychádzať prioritne z obsahu zmluvy. Z čl. IV rezervačnej zmluvy vyplýva, že rezervačný
poplatok v prípade ak dôjde k uzatvoreniu zmluvy sa zaráta na kúpnu cenu. Z čl. III rezervačnej
zmluvy bodu 1. vyplýva, že v prípade ak záujemca poruší povinnosť uzatvoriť sprostredkúvanú zmluvu,
sprostredkovateľovi (žalovanému) a vlastníkovi vzniká nárok na zmluvnú pokutu každému vo výške

4,55 % z kúpnej ceny uvedenej v čl. I. ods. 5 zmluvy. Zmluvná pokuta je splatná do 5 pracovných dní
odo dňa doručenia písomnej výzvy. Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade ak záujemca v určenej
lehote nezaplatí zmluvnú pokutu vlastníkovi, sprostredkovateľ je oprávnený uschovať časť poplatku až
do výšky rovnajúcej sa zmluvnej pokute, na ktorú vlastníkovi vznikol nárok, a to až do doby urovnania
medzi vlastníkom sa záujemcom na základe dohody alebo právoplatného rozhodnutia príslušného súdu.

Ďalej v čl. III ods. 2 rezervačnej zmluvy je ustanovené, že v prípade ak dôjde k porušeniu povinnosti
sprostredkovateľa predložiť návrh zmluvy, je sprostredkovateľ povinný vrátiť záujemcom (žalobcom)
zaplatený poplatok. Ďalej v čl. III ods. 3 rezervačnej zmluvy je zakotvená povinnosť vrátiť tento poplatok
aj v prípade ak nedôjde k uzatvoreniu zmluvy z dôvodov na strane vlastníka. V zmluve boli upravené
situácie ohľadom rezervačného poplatku tak, že v prípade ak dôjde k uzatvoreniu zmluvy, tento poplatok

sastanečasťoukúpnejceny.Vprípadeaknedôjdekuzatvoreniuzmluvyzdôvodunastranežalovaného,
alebo vlastníka, rezervačný poplatok sa vráti žalobcom. V prípade ak nedôjde k uzatvoreniu zmluvy z
dôvodu porušenia povinnosti zo strany žalobcov, bola dohodnutá ich povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu
vo vzťahu k žalovanému aj vo vzťahu ku vlastníkovi a časť poplatku do výšky rovnajúcej sa nároku
na zmluvnú pokutu vlastníka, bol žalovaný oprávnený zadržať zo zaplateného poplatku, až do doby

urovnania medzi vlastníkom a záujemcom. Teda v prípade porušenia povinnosti zo strany žalobcov, časť
rezervačného poplatku sa kvázi transformovala na zmluvnú pokutu. Tu je potrebné sa potom zaoberať
aj otázkou platnosti dojednania o zmluvnej pokute. Zmluvná pokuta dojednaná tak, že ak žalobcovia
neuzavrú kúpnu zmluvu s vlastníkom, že v takom prípade prináleží zmluvná pokuta žalovanému, je
neplatná. Totiž zabezpečená je povinnosť, ktorá vyplýva žalobcom vo vzťahu k predávajúcemu a nie

žalovanému. Teda neuzavretím zmluvy nedošlo k porušeniu žiadnej povinnosti, ktorá by sa vzťahovala
k obsahu záväzku medzi žalovaným a žalobcami. Teda z dôvodu, že dojednanie o zmluvnej pokute
medzi žalobcami a žalovaným je neplatné, tak žalovaný nemal nárok pre seba zadržať zmluvnú pokutu
z rezervačného poplatku. Čo sa týka dojednania o zmluvnej pokute uzatvorenej medzi žalobcami a
vlastníkom, dané dojednanie je platné, totiž uzatvoriť zmluvu sa zaviazali žalobcovia vo vzťahu s

vlastníkom. V prípade porušenia tejto povinnosti bolo dohodnuté, že vlastník má nárok na zmluvnú
pokutu vo výške 4,55 % z kúpnej ceny a žalovaný je oprávnený ju zadržať z rezervačného poplatku
a to až do doby urovnania medzi vlastníkom a záujemcom na základe dohody alebo právoplatného
rozhodnutia príslušného súdu. Odvolací súd musí prihliadnuť na to, že vlastník urobil jednu výzvu dňa
29.12.2021 na uplatnenie si zmluvnej pokuty od žalobcov. Následne už žiadne právne kroky neučinil,

nepodal žalobu o zaplatenie zmluvnej pokuty na súd. Za daného stavu, a to uplynutie vyše 5 rokov
od kedy vznikol vlastníkovi nárok na zmluvnú pokutu, pri dobe premlčania tri roky, odvolací súd dospel
k záveru, že nie je už opodstatnené, aby žalovaný naďalej sumu zmluvnej pokuty vzťahujúcu sa k
vlastníkovi naďalej zadržiaval z rezervačného poplatku pre vlastníka. Bolo síce stanovené, že ju je
oprávnený zadržiavať do doby urovnania medzi vlastníkom a záujemcom na základe dohody alebo

právoplatného rozhodnutia príslušného súdu, daná doba však nemôže byť nekonečná. Z dôvodov, že k
dohode nedošlo, a vlastník nevyvíja relevantné právne kroky k uplatneniu si zmluvnej pokuty, nepodal
žalobu na súd a plynutia premlčacej doby, nie je už dôvodné túto zmluvnú pokutu pre vlastníka naďalej
zadržiavať. Odvolací súd teda dospel k záveru aj pri výklade zmluvy v prospech spotrebiteľa, že z
predmetnej rezervačnej zmluvy nevyplýva, že žalobcovia majú platiť odmenu pre žalovaného vo výške

rezervačnéhopoplatkuvprípade,akdôjdekneuzatvoreniukúpnejzmluvyzdôvodovnastranežalobcov.
V prípade absencie úpravy v zmluve, čo sa stane s rezervačným poplatkom v prípade ak dôjde k
uplynutiu doby, na ktorý bola rezervačná zmluva uzatvorená, s tým že nedôjde k uzatvoreniu kúpnej
zmluvy, nemožno uzavrieť len s poukazom na prax v realitnom biznise a s poukazom na to, že podobnézmluvné typy ako sprostredkovateľská a príkazná zmluva môžu byť dohodnuté ako zmluvy odplatné,
že rezervačný poplatok má byť odmenou za činnosť žalovaného. (Navyše tu potom vyvstáva aj otázka
primeranosti výšky odmeny). V prípade pochybností o obsahu zmluvy je potrebné vykladať ju v prospech

spotrebiteľa. Pri obsahu predmetnej rezervačnej zmluvy, je nevyhnutné dospieť potom k záveru, že
uplynutím doby rezervačnej zmluvy, bez toho aby došlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, hoc aj z dôvodu
na strane žalobcov, je tu daný ich nárok na vrátenie zaplateného rezervačného poplatku s poukazom
na ust. § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka, teda titulom bezdôvodného obohatenia, nakoľko ide o
majetkový prospech získaný plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol. Nič nebránilo žalovanému,

ktorý sa podieľal na vyhotovení rezervačnej zmluvy dať do zmluvy jasné ustanovenia ohľadom platenia
odmeny za jeho činnosť. Žiadne takéto dojednanie sa v rezervačnej zmluve nenachádza.

23. Odvolací súd teda z vyššie uvedených dôvodov, dospel k záveru o dôvodnosti zmeny rozhodnutia
súdu prvej inštancie, tak, že žalovaný je povinný uhradiť žalobcom sumu 4.500,- eur. Vzhľadom k tomu,
že voči vlastníkovi bolo dojednanie o zmluvnej pokute právne v poriadku a časť rezervačného poplatku

žalovaný zadržiaval pre vlastníka v zmysle ustanovení rezervačnej zmluvy, a až odvolací súd posúdil, že
ďalšie zadržiavanie je právne neudržateľné, k sume rovnajúcej sa výške zmluvnej pokuty vzťahujúcej sa
k vlastníkovi, určil odvolací súd moment omeškania až od rozhodnutia odvolacieho súdu. Výška úroku z
omeškania je určená podľa ust. § 3 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z. ktorým sa vykonávajú niektoré
ustanovenia Občianskeho zákonníka, teda vo výške o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná

úrokovásadzbaECBplatnákprvémudňuomeškania.Kudňu06.08.2019bolazákladnáúrokovásadzba
ECB vo výške 0 % a ku dňu 16.04.2025 je vo výške 2,65 %.

24. Z dôvodu, že odvolací súd zmenil rozhodnutie súdu prvej inštancie, bolo potrebné rozhodnúť o

trovách konania ako odvolacieho tak aj prvoinštančného. O náhrade trov konania rozhodol odvolací
súd podľa § 396 ods. 1 , v spojení s § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1 CSP a to podľa pomeru úspechu
vo veci. Vzhľadom k výsledku konania (keď odvolací súd zamietol len nepatrnú časť požadovaného
nároku v časti úroku z omeškania) odvolací súd posúdil, že žalobcovia mali plný úspech vo veci mali.
Preto im odvolací súd priznal náhradu trov odvolacieho a prvoinštančného konania v pomere 100 %. O

výške náhrady trov konania v zmysle § 262 ods. 2 CSP rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

25. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0 (§ 3 ods. 9
zák. č. 757/2004 Z.z. o súdoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších zákonov,

§ 393 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa

konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,

d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).

(1) Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo

c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.(2) Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní
proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 CSP).

(1) Dovolanie podľa § 421 Ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,

c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
(2) Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania
žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

(1) Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.
(2) Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo

dovolacom súde (§ 427 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

(1) Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom.
(2) Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské

právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa

(§ 429 CSP).

(1) Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v
tomto ustanovení.
(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 CSP).

(1) Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci.
(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za
nesprávne, a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 CSP).

Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prvej
inštancie alebo pred odvolacím súdom (§ 433 CSP).

Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 CSP).

V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej
obrany okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania (§
435 CSP).