Rozsudok – Ostatné ,
Iná povaha rozhodnutia Judgement was issued on Tuesday, April 29, 2025

Súd: Okresný súd Liptovský Mikuláš
Spisová značka: 4C/57/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5622203037
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 04. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr., LL.M. Zuzana Bajlová

ECLI: ECLI:SK:OSLM:2025:5622203037.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Liptovský Mikuláš sudkyňou JUDr. Zuzanou Bajlovou, LL.M., v právnej veci žalobkyne:

A. B., nar. XX. XX. XXXX, bytom C. D., E. F. XXX/X, právne zastúpená: JUDr. Lenka Zábojníková,
advokátka Advokátskej kancelárie so sídlom K. A. Medveckého 1/, Ružomberok, IČO: 53 479 530,
proti žalovaným: 1./ INTEN - EURA, správa domov, s. r. o., so sídlom M. Pišúta 1119/23, Liptovský
Mikuláš, IČO: 46 779 841, právne zastúpený: JANČI & Partners s.r.o., advokátska kancelária so sídlom
Belopotockého 720/2, Liptovský Mikuláš, IČO: 47 258 748, 2./ Finlegal services, s. r. o., so sídlom
Štefánikova 23, Bratislava, IČO: 46 283 421, 3./ KALUMO, s. r. o., so sídlom Hlavná 237/199, Závažná
Poruba, IČO: 52 850 561, o určenie neplatnosti opakovanej dobrovoľnej dražby, t a k t o

r o z h o d o l :

I. Určuje sa, že dobrovoľná dražba S 73/2021 vykonaná dňa 19. 07. 2022 o 11.00 hod. v priestoroch
Hotela Jánošík, Jánošíkovo nábrežie 1, Liptovský Mikuláš, ktorej predmetom boli nehnuteľnosti,
a to byt č. 27-B na druhom poschodí vchodu č. 25 v polyfunkčnom dome súpisné číslo 4330
v Liptovskom Mikuláš, spoluvlastnícky podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach a príslušenstva na pozemku veľkosti 4522/765977, ktoré nehnuteľnosti sú v katastri
nehnuteľnosti Okresného úradu Liptovský Mikuláš, katastrálny odbor zapísané na LV č. XXXX,
osvedčenej Notárskou zápisnicou spísanou notárkou JUDr. Ivanou Vagaš, so sídlom Červenej armády

1, Martin zo dňa 19. 07. 2022, N 64/2022, NZ 20421/2022, NCRIs 20920/2022 j e n e p l a t n á .
II. Žalobkyni sa voči žalovaným 1./ až 3./ p r i z n á v a náhrada trov konania a trov odvolacieho konania
v plnom rozsahu.
III. O výške náhrady trov konania bude rozhodnuté súdom prvej inštancie po právoplatnosti tohto
rozhodnutia samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou podanou na súd prvej inštancie dňa 18. 10. 2022 sa žalobkyňa domáhala určenia neplatnosti
dobrovoľnej dražby S 73/2021 vykonanej dňa 19. 07. 2022 o 11.00 hod. v priestoroch Hotela Jánošík,
Jánošíkovo nábrežie 1, Liptovský Mikuláš. Žalobu odôvodnila tým, že je vlastníčkou nehnuteľnosti, ktorá

bola predmetom dobrovoľnej dražby. Dňa 19. 07. 2022 sa uskutočnila dražba, ktorej navrhovateľom
bol žalovaný 1./, dražobníkom žalovaný 2./. Dražba bola vykonaná v rozpore s ustanovením § 3 ods.
6 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách (ďalej len ZoDD), pretože pohľadávka bez jej
príslušenstva, na uspokojenie ktorej bola dražba vykonaná, nemohla byť ku dňu oznámenia o začatí
výkonuzáložnéhoprávavyššiaako2.000eur.Pohľadávka,anijejpríslušenstvonebolazožiadnejzlistín
bližšie definované, t. j. ani v Oznámení o opakovanej dobrovoľnej dražbe, ani v Oznámení o výsledku
opakovanej dobrovoľnej dražbe. Ona si svoje záväzky voči ostatným vlastníkom riadne plnila, v byte

dlhodobo nebýva, z jej strany dlhodobou nedochádza k spotrebe energií. Dňa 01. 03. 2022 odstúpila
od Zmluvy o výkone správy s výnimkou platieb do fondu údržby a opráv a poistenia bytového domu.
Nedoplatokjefiktívny.Vpredchádzajúcichrokoch2012až2017jejsprávcomvypočítanýpreplatoknebol
vrátený. Podstatou je to, že žalovaný 1./ za skutočný dlh považuje predpisované sumy, t. j. zálohy. Keďsa domáhala riadnych vyúčtovaní, tak jej správca predkladal nekompletné doklady s pochybnými údajmi.
Za posledné tri roky jej vyúčtovanie správca neposkytol vôbec. Účelovou výmenou vodomeru teplej vody
sa jej správca snaží zosobniť údajný nedoplatok 4.704 eur za dom na teplej vode. Rovnako namieta

výškuznaleckystanovenejhodnotybytupreúčelydražby,ktorábolaznalcomurčenánasumu51.034,58
eur, čo považuje za podhodnotenie. V danej lokalite sa ceny bytov pohybujú vo výške 140.000 eur a viac.
Vykonaním dražby boli poškodené jej majetkové práva. Do ohodnotenia bytu znalec zahŕňal veci, ktoré
nie sú jeho súčasťou (kuchynská linka, elektrické spotrebiče). Pokiaľ sa týka nedoplatku, z opatrnosti
vznášanámietkupremlčania,čoučinilaajvrámcinámietokprotidražbe.Akoprocesnýdôvodneplatnosti

dražby vidí skutočnosť, že žalovaný 2./ pri vykonávaní dražby nezahrnul do Zápisnice o dražbe ňou
vznesené námietky proti dražbe zo dňa 18. 07. 2022 a s týmito sa vôbec nijako nevysporiadal, čím bolo
porušené ustanovenie § 24 ods. 2 písm. h) ZoDD. O dôvodnosti pochybnosti o zákonnosti dražby svedčí
okolnosť, že v prvom kole dražby, ktoré sa konalo 13. 06. 2022, bola hodnota bytu znalecky ohodnotená
na sumu 101.356,05 eur, čo je viac 50 % vyššia suma ako u druhého kola dražby. Zároveň sa domáhala
nariadenia neodkladného opatrenia.

2. Súd prvej inštancie uznesením č. k. 4C/57/2022-17 zo dňa 31. 10. 2022 v spojení s uznesením
Krajského súdu v Žiline č. k 10Co/200/2022-121 zo dňa 18. 01. 2023 návrh žalobkyne na nariadenie
neodkladného opatrenia odmietol v zmysle ust. § 327 Civilného sporového poriadku (ďalej len CSP).

3. Na výzvu súdu vo vyjadrení k podanej žalobe žalovaný 1./ žiadal žalobu zamietnuť. Uviedol, že
žalobkyňa svoje tvrdenie o nesplnení povinnosti zákonnej hranice výšky pohľadávky vo výške 2.000
eur nepreukázala, nevyčíslila podľa nej výšku pohľadávky bez jej príslušenstva ku dňu oznámenia
o začatí výkonu záložného práva. Podľa Sumárnej analýzy platieb za obdobie od 01. 11. 2012 do 30.
09. 2021 vyplýva záväzok žalobkyne vo výške 2.408,88 eur. Poukazujú na ust. § 10 ods. 7 zákona č.

182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ZoVB), podľa ktorého vlastník bytu
alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti
uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu. Pokiaľ
sa týka námietok ohľadom ohodnotenia bytu, určenie jej výšky a ohodnotenia pre účely dobrovoľnej
dražby je otázkou na znalca. Podľa ich názoru pri výkone dražby nedošlo k žiadnemu procesnému, či

hmotnoprávnemupochybeniuvzmyslepríslušnýchustanoveníZoDD.Pokiaľsatýkanámietokžalovanej
2./, že pri vykonávaní dražby do zápisnice neboli zahrnuté námietky žalobkyne, k tomuto sa relevantne
vyjadriť nevedia.

4. Žalovaný 2./ vo svojom vyjadrení k podanej žalobe uviedol, že vykonávali úkony pri výkone zákonného

záložného práva na základe udeleného plnomocenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v zastúpení žalovaného 1./. Istina vo výške 2.422,67 eur bola preukázaná zo Sumárnych analýz platieb
za obdobie od 01. 01. 2021 (správne 01. 01. 2012 – poznámka súdu) do 30. 09. 2021, príslušenstvo
vo výške 193,74 eur (pohľadávka navrhovateľa dražby) a pohľadávka dražobníka vo výške 635,08
eur, t. j. pohľadávka bez jej príslušenstva prevyšovala sumu 2.000 eur. V zmysle § 12 ods. 5 ZoDD

vlastník predmetu dražby je oprávnený do 10 pracovných dní od doručenia znaleckého posudku vzniesť
u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby. Znalecký posudok žalobkyni doručovali 28.
02. 2022, zásielka sa vrátila ako neprevzatá v odbernej lehote. Dňa 15. 06. 2022 im bolo doručené
podanie žalobkyne s názvom Výzva na upustenie od vykonávania dražby, v ktorom boli zahrnuté
námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby, ale tieto boli podané po uplynutí zákonom stanovenej

lehoty. V zmysle Znaleckého posudku vypracovaného znalcom G. H. I. bola všeobecná hodnota bytu
stanovená na 103.000 eur, všeobecná hodnota práv a závad, t. j. vecného bremena, ktorým sa znižuje
všeobecná hodnota nehnuteľnosti určená vo výške 51.965,42 eur. Ich spoločnosť ako dražobník konala
v rámci celého konania pri výkone zákonného záložného práva a dražby v súlade so všeobecne
záväznými právnymi predpismi, preto žiadajú žalobu zamietnuť.

5. Žalovaný 3./ sa k podanej žalobe písomne v súdom stanovenej lehote nevyjadril.

6. Žalobkyňa v podanej replike uviedla, že samotný návrh dobrovoľnej dražby sa javí ako vopred
dohodnutý komplot zúčastnených a žalovaných 1./ až 3./. Ona disponuje potvrdenkami z banky, že

úhrady vykonala. Správca nepravdivo a účelovo zaviedol do omylu spoluvlastníkov bytov, aby od
nich vylákal podpisy na vyhlásenie dobrovoľnej dražby. Ona sa prisťahovala dňa 01. 06. 2006, dátum
odsťahovania je uvedený na 31. 07. 2022, čo je tiež nepravdivý údaj. V byte má doživotné právo užívania
J. B. a I. B.. Ona sa z predmetného bytu neodsťahovala, nachádzajú sa v ňom naďalej hnuteľné veciv jej vlastníctve, tieto v súčasnosti užíva s jej súhlasom I. B.. K novembru 2012 dlh neexistoval, potom
nemohol údajný dlh dosiahnuť tvrdenú sumu, ale hlavne zákonnú hranicu. Ide o účelové poškodenie jej
a jej vlastníckych práv. Výkon práva nemôže byť v rozpore s dobrými mravmi a s účelovým znaleckým

posudkom nemôže byť poškodená na vlastníckom práve. Zo strany dražiteľa došlo k majetkovému
poškodeniu minimálne o 100.000 eur. Dražiteľ na dražbe účelovo zatajil a zamlčal námietky, ktoré boli
z jej strany voči dražbe vznesené. Sám dražiteľ uvádza, že byt je nadštandardne vybavený a napriek
tomu ho vydražil hlboko pod cenu. Vznáša námietku premlčania údajného dlhu za dobu presahujúcu tri
roky späť pred konaním dražby.

7. Žalovaní 1./ až 3./ nevyužili svoje procesné oprávnenie na podanie dupliky, preto bolo vo veci
nariadené pojednávanie.

8. Okresný súd Liptovský Mikuláš (v poradí prvým) rozsudkom č. k. 4C/57/2022-245 zo dňa 29. 06. 2023
žalobu zamietol, žalovaným 1./ až 3./ voči žalobkyni priznal náhradu trov konania v plnom rozsahu s

tým, že o výške náhrady trov konania bude rozhodnuté súdom prvej inštancie po právoplatnosti tohto
rozhodnutia samostatným uznesením.

9. Krajský súd v Žiline uznesením č. k. 7Co/142/2023-361 zo dňa 29. 01. 2025 na základe odvolania
žalobkyne rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

Odvolací súd konštatoval, že po oboznámení sa s obsahom napadnutého rozsudku dospel k záveru,
že rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nedostatočne zisteného skutkového stavu veci, a to
tak ohľadne splnenia všetkých zákonom požadovaných podmienok výkonu záložného práva formou
dobrovoľnej dražby, ako i z nesprávneho ponímania aspektu primeranosti dražby vo vzťahu k hodnote
zálohu (vydraženého bytu).

10. Po zrušení veci odvolacím súdom ostalo v konaní sporné: výška vymáhanej pohľadávky, t. j. riadne
ustálenie skutočného dlhu žalobkyne (nielen ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva);
zistenie, za aké presne časovo ohraničené obdobie sa posudzuje dlh žalobkyne, a to jeho začiatkom,
či sa jedná o dlh od 01. 01. 2012 alebo od 01. 11. 2012 alebo aj o prípadné nedoplatky pred rokom

2012; primeranosť, ktorú je potrebné posudzovať s ohľadom na ust. § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka
s poukazom na ústavný princíp primeranosti plynúci z čl. 1 Ústavy SR a otázka časového sledu udalostí
od vykonania hlasovania oprávnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov o návrhu na vykonanie
dobrovoľnejdražbydopísomnéhovyhotoveniaoznámeniaozačatívýkonuzáložnéhopráva,dospísania
návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby a do realizácie prvého kola dobrovoľnej dražby, na ktoré

poukázal odvolací súd.

11.Súdpodľa180CSPkonalarozhodolvneprítomnostižalovaného2./,ktorýmaldoručeniepredvolania
na pojednávanie riadne vykázané, na pojednávanie sa nedostavil, ani svoju neúčasť neospravedlnil.

12. Právna zástupkyňa žalobkyne trvala na písomne podanej žalobe. Uviedla, že za kľúčové považujú
to, že neboli splnené podmienky pre uskutočnenie dobrovoľnej dražby, pretože dlh nedosahuje zákonom
požadovanú výšku potrebnú na jej uskutočnenie, ďalej, že rozhodnutie vlastníkov bytov a nebytových
priestorov bolo prijaté predčasne. Aj keby výška dlhu dosahovala zákonom požadovanú sumu, tak
vykonanie dražby nebolo primerané vzhľadom na nepomer medzi hodnotou bytu a medzi výškou dlhu.

Vznášajú námietku premlčania časti dlhu a námietku premlčania možnosti výkonu záložného práva
formou dobrovoľnej dražby. Nie je pravdou, že by žalobkyňa neplatila zálohové platby. V predmetnom
byte nebývala, nebola tam spotreba, necítila povinnosť uhrádzať poplatky v plnej výške. Žalovanému
1./ opakovane reklamovala vyúčtovanie. Na pojednávaní boli priznané nezrovnalosti, tak jej reklamácie
sa javia ako dôvodné. Zo strany žalovaného 1./ nebola ochota vysvetliť, ako dospel k vymáhanej

pohľadávke. Ak niekto draží nehnuteľnosť za podstatne nižšiu cenu ako je trhová cena, musí znášať
určité riziká. Žalobkyňa rozlišovala uhrádzanie zálohových platieb a príspevkov do fondu prevádzky,
údržby a opráv. Napriek tomu, že si neplnila svoje povinnosti v plnom rozsahu, žalovaný 1./ mohol využiť
iné zákonné spôsoby ako dobrovoľnú dražbu, napr. návrh na vydanie neodkladného opatrenia alebo
návrh na vydanie platobného rozkazu. Majú za to, že dobrovoľná dražba je posledná možnosť.

13. Právna zástupkyňa žalovaného 1./ na pojednávaní uviedla, že disponujú len tými prepočtami, ktoré
boli v spise predložené doposiaľ. Keďže žalobkyňa si dlhodobo neplatila poplatky do fondu prevádzky
údržby opráv, ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov nevedeli čo s ňou majú robiť. Majú zato, že konanie žalobkyne bolo v rozpore s dobrými mravmi. Buď si nepreberala zásielky alebo na ne
nereagovala. Preto žiadajú žalobu v celom rozsahu zamietnuť.

14. Štatutárny zástupca žalovaného 1./ bol súdom vyzvaný na doplnenie skutkových tvrdení. Uviedol,
že v tom čase tá suma prevyšovala spolu s príslušenstvom sumu 2.000 eur, ale uznáva, že
o predchádzajúcom súdnom rozhodnutí nevedeli. Pohľadávka vznikla za obdobie od 01. 01. 2012
do 31. 08. 2019, oni prevzali všetky práva a povinnosti, nevie sa vyjadriť, či v tom nedoplatku, ktorý
mal predchádzajúci správca bolo zohľadnené rozhodnutie Okresného súdu Liptovský Mikuláš sp. zn.

6C/68/2012. Chceli žalobkyni poskytnúť dostatok času, aby si si dlh uhradila, ona si nepreberala
zásielky, nebola ochotná, prípadne odmietla prevziať vyúčtovania. Je povinnosťou žalobkyne uhrádzať
poplatky do fondu prevádzky údržby opráv napriek tomu, že predmetný byt neužíva. To ju nesprosťuje
uhrádzať poplatky. Oni nezanedbali zákonné povinnosti, konali v súlade s rozhodnutím vlastníkov bytov
a nebytových priestorov

15. Štatutárny zástupca žalovaného 3./ uviedol, že odkedy vydražili byt, uhrádzajú všetky poplatky
spojené s jeho užívaním, dane, smeti, poplatok za správu, preto sa cítia podvedení.

16. Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom listín založených v spise, a to so
Sumárnou analýzou platieb za obdobie 01. 01. 2012 až 31. 08. 2019 (č. l. 14, 15, 71 - 73 spisu),

s Oznámením o začatí výkonu záložného práva zo dňa 18. 11. 2021 (č. l. 29 spisu), so Znaleckým
posudkom č. 17/2022 znalca G. H. I. (č. l. 32 a nasl. spisu), so Zmluvou o výkone správy č. 141/2008
(č. l. 185 spisu), s Vyúčtovaniami nákladov spojených s užívaním bytu za roky 2013 (č. l. 207), 2014
(č. l. 146), 2015 (č. l. 148), 2016 (č. l. 150), 2017 (č. l. 152), 2018 (č. l. 211), 2019 (č. l. 154), 2020
(č. l. 156), 2021 (č. l. 204), s Notárskou zápisnicou N 64/2022 zo dňa 19. 07. 2022 (č. l. 172 spisu),

s rozsudkom Okresného súdu Liptovský Mikuláš č. k. 6C/68/2012-85 zo dňa 31. 01. 2013 (č. l. 279
spisu), s Vyúčtovaním nákladov spojených s užívaním bytu za rok 2012 (č. l. 289 spisu) a s obsahom
fotokópie spisu S 73/2021.

17. Zhodnotiac vykonané dôkazy jednotlivo i vo vzájomnej súvislosti s prihliadnutím na všetko, čo

v konaní vyšlo najavo súd zistil tento skutkový a právny stav.

18. Z notárskej zápisnice N 64/2022, NZ 20421/2022, NCRIs20920/2022 zo dňa 19. 07. 2022 spísanou
notárku JUDr. Ivanou Vagaš so sídlom v Martine, bolo zistené, že sa dňa 19. 07. 2022 o 11.00 hod. na
základe žiadosti dražobnej spoločnosti – žalovaného 2./ uskutočnilo druhé kolo opakovanej dobrovoľnej

dražby v priestoroch Hotela Jánošík, Jánošíkovo nábrežie 1, Liptovský Mikuláš, predmetom dražby
boli nehnuteľnosti evidované na LV č. XXXX, k. ú. C. D., a to byt č. 27 – byt na druhom poschodí
polyfunkčného bytového domu vo vchode 25, v dome súpisné číslo 4330, postaveného na parcele C KN
č. 533/1 – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 1372 m2 a podiel priestoru na spoločných častiach
a spoločných zariadeniach domu na príslušenstva, spoluvlastnícky podiel k pozemku 4522/765977

vo výlučnom vlastníctve žalobkyne. Navrhovateľmi dražby boli ostatní vlastníci bytov a nebytových
priestorov, spoluvlastníci spoločných častí a spoločných zariadení spoločných priestorov príslušenstva
a pozemku predmetného bytového domu v zastúpení správcom na základe Zmluvy o výkone správy –
žalovaným 1./ (z celkového počtu 91 oprávnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov s návrhom
na vykonanie dobrovoľnej dražby vo vlastníctve žalobkyne súhlasilo 63, t. j. nadpolovičná väčšina –

Oznámenie o výsledku písomného hlasovania zo dňa 20. 05. 2019 je súčasťou spisového materiálu
S 73/2021). Z notárskej zápisnice mal ďalej súd preukázané, že cena predmetu dražby bola stanovená
Znaleckým posudkom č. 17/2022 znalca G. H. I. na 51.034,58 eur, na opakovanú dražbu sa dostavili
štyria účastníci dražby a cena dosiahnutá vydražením bola 39.000 eur, pričom vydražiteľom bol žalovaný
3./. Dražba bola ukončená udelením príklepu licitátora. Proti priebehu dražby nikto z prítomných

nevzniesol námietky. Zo Sumárnej analýzy platieb za obdobie od 01. 11. 2012 do 30. 09. 2021 (č. l. 71
spisu) bolo zistené, že údajná výška nedoplatku žalobkyne mala predstavovať 2.408,88 eur. Okresný
súd Liptovský Mikuláš rozsudkom č. k. 6C/68/2012-85 zo dňa 31. 01. 2013 v právnej veci žalobcu:
Bytový podnik, Liptovský Mikuláš, a. s., so sídlom Námestie Osloboditeľov 73, Liptovský Mikuláš, IČO:
36 435 911 o zaplatenie 593,50 eur zaviazal žalovanú (v tomto súdnom spore žalobkyňu) zaplatiť

žalobcovi 45,86 eur, s úrokmi z omeškania vo výške 8,75 % ročne za obdobie od 06. 12. 2012 do
zaplatenia.19. Podľa § 151a Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ), záložné právo slúži na zabezpečenie
pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa
uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva (ďalej len "záloh"), ak pohľadávka nie je riadne

a včas splnená.

20. Podľa 151b ods. 1 veta prvá OZ, záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou dohodou
dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom.

21. Podľa § 151j ods. 1 OZ, ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená,
môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva. V rámci výkonu záložného práva sa záložný veriteľ
môže uspokojiť spôsobom určeným v zmluve alebo predajom zálohu na dražbe podľa osobitného
zákona, 3e) alebo domáhať sa uspokojenia predajom zálohu podľa osobitných zákonov, 3f) ak tento
zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.)

22. Podľa § 21 ods. 2 ZoDD, v prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené
ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať
súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní
do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním
trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu

dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; 12b) v tomto prípade je možné
domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len
tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka.

23. Podľa § 3 ods. 6 ZoDD, dražiť nemožno nehnuteľné veci, ak hodnota pohľadávky bez jej

príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva
neprevyšuje 2 000 eur.

24. Podľa § 10 ods. 1 zákona ZoVB, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v
súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne

vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade 10)
vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv
určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa
pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných
zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky

na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome
vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k
bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 balkón, lodžia alebo terasa, pre účely
tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25%
z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby

a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí
domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov.

25. Podľa § 10 ods. 7 ZoVB, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa
nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv,

úhrady za plnenia a platby za správu.

26. Podanou žalobou sa žalobkyňa domáhala určenia neplatnosti opakovanej dobrovoľnej dražby
konanej dňa 19. 07. 2022. Po zistení prípustnosti žaloby o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby
v zmysle ust. § 137 písm. d) CSP o určenie právnej skutočnosti, ktorá vyplýva z osobitného predpisu

– v danom prípade z § 21 ods. 2 ZoDD, po zistení, že žaloba bola podaná v zákonom stanovenej
trojmesačnej prekluzívnej lehote odo dňa udelenia príklepu a po zistení, že žaloba smeruje voči
navrhovateľovi dražby - žalovanému 1./, dražobníkovi - žalovanému 2./ a vydražiteľovi - žalovanému
3./, súd skúmal, či boli splnené hmotnoprávne a procesné podmienky výkonu dražby (záložného
práva). Predovšetkým sa zaoberal otázkou, či bola splnená podmienka uvedená v § 3 ods. 6 ZoDD

v zmysle ktorého zákonného ustanovenia nie je možné dražiť nehnuteľné veci, ak hodnota pohľadávky
zabezpečenej záložným právom bez jej príslušenstva neprevyšuje 2.000 eur. Jedná sa teda o zákonný
limit stanovený vyššie uvedeným ustanovením, ktorý je podmienkou, aby bolo možné vôbec dražiť
nehnuteľnosť. Inak povedané, ust. § 3 ods. 6 ZoDD stanovuje zákonnú podmienku, ktorej splnenieje predpokladom iniciovania dobrovoľnej dražby, pokiaľ ide o výšku pohľadávky, a to minimálnu sumu
dlžnej sumy bez jej príslušenstva vo výške 2.000 eur. Cieľom zákonodarcu pre stanovenie limitu 2.000
eur nebolo kvantifikovať hrubý nepomer medzi výškou uplatnenej pohľadávky a hodnotou predmetu

dražby, práve naopak, zákonodarca mal za cieľ vymedziť výhradne situáciu, v rámci ktorej by za
žiadnych okolnosti veriteľ nemal pomýšľať na nútený výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby.
Zákonodarca mal záujem súdom uľahčiť ich rozhodovaciu činnosť stanovením minimálnej hranice,
pri ktorej nemožno mať za žiadnych okolností pochybnosť o absencii primeranosti dražby na strane
vymáhanej pohľadávky. Následkom použitia uvedeného pravidla je skutočnosť, že dražobný proces

nie je možné ani len začať, keďže v opačnom prípade by došlo k porušeniu zákona (BUDJAČ, M. -
GIBAĽOVÁ, J. - STRAKA, P. - LAZÍKOVÁ, J. Zákon o dobrovoľných dražbách. Komentár. Bratislava:
Wolters Kluwer, 2017. 53 s.).

27. Záložný veriteľ je oprávnený navrhnúť výkon záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby
aj bez exekučného titulu priznávajúceho mu zabezpečenú pohľadávku voči vlastníkovi veci. Tomu potom

patrí na ochranu jeho vlastníckeho práva žaloba o neplatnosť dobrovoľnej dražby. Teda v prípade
zákonného záložného práva nie je pre jeho výkon potrebný exekučný titul, t. j. rozhodnutie súdu, ale
priamo zo zákona sa môže po splnení zákonných podmienok vykonať dobrovoľná dražba nehnuteľnosti.
Podľa § 7 ods. 2 ZoDD je navrhovateľ dražby povinný písomne vyhlásiť pravosť, výšku a splatnosť
pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva podľa tohto zákona. Za pravosť, výšku

a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva, zodpovedá navrhovateľ dražby.
V súdenom prípade, keďže išlo o realizáciu zákonného záložného práva, ktoré vzniklo zo zákona - ZoVB,
sú to vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí rozhodujú nadpolovičnou väčšinou hlasov a na
základe Zmluvy o výkone správy návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby v zmysle § 8b ods. 1 písm.
h) ZoVB podáva správca – žalovaný 1./.

28. Súd prvej inštancie v poradí prvým rozsudkom, ktorým žalobu žalobkyne o určenie
neplatnosti dobrovoľnej dražby zamietol z dôvodu, že zohľadnil aj (údajný) nedoplatok žalobkyne
u predchádzajúceho správcu vo výške 614,87 eur a preto podľa predchádzajúceho právneho názoru
súdu výška vymáhanej pohľadávky v Oznámení o začatí výkonu záložného práva prevyšovala sumu

2.000 eur. V odvolacom konaní žalobkyňa predložila rozsudok Okresného súdu Liptovský Mikuláš č.
k. 6C/68/2012-85 zo dňa 31. 01. 2013, predmetom ktorého bol nárok predchádzajúceho správcu na
zaplatenie nedoplatkov žalovanej (v tom súdnom spore v procesnom postavení žalobkyne) na službách
spojených s užívaním bytu za roky 2011 až 2012, ktoré si uplatňoval pôvodne vo výške 593,50 eur.
Súd prvej inštancie vyššie uvedeným rozsudkom zaviazal žalovanú (v tomto konaní žalobkyňu) zaplatiť

správcovi bytového domu sumu 45,86 eur, s úrokom z omeškania vo výške 8,75 % ročne od 06. 12.
2012 do zaplatenia. Vo zvyšnej časti súd konanie zastavil pre späťvzatie žaloby, keďže v tomto konaní
si žalobca voči žalovanej neuplatňoval preddavky za rok 2012, ktoré pôvodne uplatnil za mesiace
január, február, marec, spolu vo výške 102,19 eur; pokiaľ vznikne v roku 2012 nedoplatok, tento bude
voči žalovanej uplatnený v osobitnom konaní po vyúčtovaní roku 2012. Žalobca rovnako zohľadnil aj

preplatok vykázaný žalovanej po vyúčtovaní za rok 2011 vo výške 69,45 eur a platby žalovanej zo dňa
09. 08. 2012 vo výške 150 eur a 27. 08. 2012 vo výške 200 eur.

29. Predmetom vyššie uvedeného konania tak boli nedoplatky, ktoré vznikli vyúčtovaním za roky 2011
až 2012. Uvedená výška nedoplatku judikovaná právoplatným rozhodnutím súdu však nezodpovedá

podkladom, ktoré boli vzaté do úvahy pre výpočet (údajného) nedoplatku žalobkyne, čo pripustil aj
samotný štatutárny zástupca žalovaného 1./ keď uviedol, že o uvedenom súdnom rozhodnutí nemali
vedomosť. Na základe tejto skutočnosti sám uznal, že výška vymáhanej pohľadávky žalobkyne nemôže
presahovaťsumu2.000eur.Odvolaniežalobkynespolusjejmatematickýmprepočtomvýškynedoplatku
rozdielu medzi vyúčtovanými nákladmi spojenými s užívaním bytu v rokoch 2012 až 2020 (ako vyplývajú

aj z č. l. 146, 148, 150, 152, 154, 156, 207 a 211 spisu) a Sumárom čiastočných úhrad preddavkov v
posudzovanom období vrátane nepravidelne realizovaných ďalších platieb v rokoch 2015 až 2017 (ako
vyplývajú aj z č. l. 106 až 113 spisu), vrátane vyššie citovaného súdneho rozhodnutia bolo žalovanému
1./ ako správcovi bytov doručené dňa 14. 08. 2023, napriek tomu žalobkyňou uvedené skutkové tvrdenia
doposiaľ žalovaný 1./ žiadnym spôsobom účinne nepoprel, nepredložil prípadný správny prepočet výšky

nedoplatku, zotrvával na pôvodnom výpočte, hoci ho sám uznal ako pochybný (mylný).

30. Ako uviedol odvolací súd, dôvodom neplatnosti dražby môže byť porušenie akýchkoľvek procesných
alebo hmotnoprávnych podmienok výkonu záložného práva a výkonu dražby, ktoré vedú k tomu, že saspochybnení pravosť a splatnosť pohľadávky, jej výška a charakter. Ako vyplýva z rozsudku Najvyššieho
súdu SR sp. zn. 6Cdo/159/2020 zo 07. 12. 2022, výkonu dražby nepredchádza žiadna predbežná
kontrola a ani iné preskúmavanie pohľadávky a preverenie splnenie podmienok, preto je nevyhnutné

dikciu prvej vety § 21 ods. 2 ZoVB vykladať extenzívne tak, že dôvodom neplatnosti dražby môže
byť porušenie akýchkoľvek procesných alebo hmotnoprávnych podmienok výkonu záložného práva
a výkony dražby, ktoré vedú k spochybneniu platnosti zmluvy, platnosti záložnej zmluvy, existencie
záložného práva, pravosti a splatnosti pohľadávky, jej výšky a charakteru, ktorá môže byť tvorená
plneniami v rozpore s dobrými mravmi.

31. Povinnosťou správcu je sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky
údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov vrátane jeho vymáhania, pričom je povinný
viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. V zmysle ust. § 9 ods. 5
ZoVB sú spoločenstvo a správca povinní viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich
sa domu. Žalovaný 1./ ako správca bytového domu pripustil spornosť výšky nedoplatku žalobkyne,

resp. že jeho výška nedosahuje zákonný limit 2.000 eur. Uviedol, že o predchádzajúcom súdnom
rozhodnutí voči žalobkyni nemal vedomosť a ani zo sumárnej analýzy platieb predloženou žalovaným 1./
nevyplýva, že by uvedené súdne rozhodnutie bolo zohľadnené pri výške údajného nedoplatku žalobkyne
u predchádzajúceho správcu.

32. Podstatným a zásadným skutkovým zistením tohto súdneho sporu bolo riadne ustálenie skutočného
dlhu žalobkyne, pričom dôkazné bremeno v tomto smere zaťažuje žalovaného 1./. Súd po vykonanom
dokazovaní dospel k názoru, že žalovaný 1./ neuniesol dôkazné bremeno a nepreukázal splnenie
zákonnej podmienky pre vykonanie dobrovoľnej dražby a to, že zákonným záložným právom
zabezpečená pohľadávka prevyšovala zákonný limit 2.000 eur. Súd naopak dospel k záveru, že dlh

žalobkyne na istine sumu 2.000 eur neprevyšuje, a to nielen v čase Oznámenia o začatí výkonu
záložného práva zo dňa 18. 11. 2021, ale už v čase hlasovania oprávnených vlastníkov bytov
a nebytových priestorov o návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby, keďže od tohto do realizácie prvého
kola dobrovoľnej dražby uplynuli takmer tri roky.

33. Vykonaným dokazovaním tak súd nemal preukázané, že hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva
zabezpečenej zákonným záložným právom ku dňu Oznámenia o začatí výkonu záložného práva
prevyšovala sumu 2.000 eur, čo je zákonným predpokladom v zmysle ust. § 3 ods. 6 ZoDD, aby bolo
možné dražbu vôbec vykonať. Pretože nebola splnená zákonná podmienka uvedená v § 3 ods. 6 ZoDD,
uvedené má následok vyhovenie žalobe o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby vykonanej dňa 19.

07. 2022.

34. Už len okrajom súd uvádza, že aj keď dôvodom vyhovenia žalobe o určenie neplatnosti dobrovoľnej
dražby bola skutočnosť, že neboli splnené zákonné podmienky pre jej vykonanie, nebol dodržaný
ani princíp proporcionality vo vzťahu k primeranosti opatrenia zvoleného žalovaným 1./. V ustanovení

§ 3 ods. 6 ZoDD sa síce upravuje, že v prípade dražby nehnuteľnosti musí hodnota pohľadávky
bez jej príslušenstva prevyšovať sumu 2.000 eur, uvedené však neznamená, že v prípade splnenia
tejto podmienky by súd viac nemal skúmať primeranosť výkonu záložného práva pri pomerovaní
výšky pohľadávky a hodnoty predmetu dražby. V zmysle uznesenia Najvyššieho súdu SR sp. zn.
9Cdo/187/2022 zo dňa 27. 11. 2023, v sporoch o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby je jednou

z kľúčových otázok skutková otázka týkajúca sa výšky pohľadávky a jej pomerovania k hodnote draženej
nehnuteľnosti.

35. Výkon záložného práva predajom bytu žalobkyne na dražbe je neproporcionálnym spôsobom
uspokojenia pohľadávky veriteľa, pričom ide o závažný zásah do vlastníckeho práva žalobkyne vlastniť

majetok s poukazom na ust. § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Aj v prípade výkonu dobrovoľnej dražby
na tzv. neplatiča je potrebné zvážiť okolnosti, ako je výška dlhu, predpoklad jeho úhrady. Je potrebné
tiež zvážiť, či nemožno pohľadávku vlastníkov uspokojiť inak.

36. Súd v súlade s právnym názorom odvolacieho súdu dospel k názoru, že o neprimeraný výkon
záložného práva ide vždy, keď pohľadávka nedosahuje ani len polovicu hodnoty založenej veci, resp.
ak je podstatný rozdiel medzi výškou uplatnenej pohľadávky a hodnotou zálohu, najmä ak žalovaný máaj iné spôsoby, ako sa domáhať zaplatenia dlhu, ktorý nemusí byť spojený so stratou obydlia žalobkyne,
pričom výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby by mal prichádzať do úvahy len ako ultima
ratio. Vzhľadom na skutočnosť, že niekto má oprávnenie realizovať výkon záložného práva (zmluvného,

či zákonného) ešte neznamená, že je takýto výkon primeraný a dôvodný. Výkon záložného práva musí
byť primeraný, pričom žalovaný má k dispozícii aj iné menej invazívne spôsoby domáhania sa úhrady
svojej pohľadávky (napr. v upomínacom konaním, podaním žaloby o zaplatenie). Ak aj vlastníci bytov
anebytovýchpriestorovpociťovaliabsenciuúhradzostranyžalobkyne,ničimnebrániloobrátiťsanasúd
s návrhom na vydanie platobného rozsahu, v ktorom súdnom konaní by súd skúmal výšku skutočného

dlhu žalobkyne, pričom dôkazné bremeno by zaťažovalo žalobcu.

37. Na záver je potrebné uviesť, že v dražobnej praxi je udržateľná jedine taká interpretácia a aplikácia
ZoDD a súvisiacich právnych predpisov, ktorá vychádza z dôsledného rešpektovania a ochrany
ústavných práv a právom chránených záujmov osôb zúčastnených na dražobnom procese, a to pri
zachovaní najmä ústavného princípu primeranosti (čl. 1 ods. 1 Ústavy SR). Pri naplnení ústavného

princípu primeranosti musí byť pri výkone záložného práva dražba nad akúkoľvek pochybnosť inštitútom
uspokojenia pohľadávky, ktorý má povahu ultima ratio. Nebolo a ani nemôže byť zmyslom a cieľom
právnejúpravyvýkonuzáložnéhoprávato,abyniektovdražbe„kúpil“rýchloalacnejšie.Výkonprávamá
v právnom štáte principiálne limity, na ktorých musí spoločnosť za každých okolností bezvýhradne trvať,
pričom týmito princípmi nie sú kúpiť rýchlo, lacno a pri nerešpektovaní ústavných práv osôb. Princípy

zhmotnené v článku 1 ods. 1 Ústavy SR musí reflektovať a napĺňať nielen aplikačná prax, ale svojou
normotvornou činnosťou aj zákonodarca. Ak zákonodarca konštruuje právnu úpravu, dbá pritom na
reflexiu ústavných limitov, ktoré podústavná právna úprava ďalej rozvíja. Preto ani záujmy veriteľa na
uspokojení pohľadávky nemôžu byť hlavným cieľom realizácie právnej úpravy dobrovoľných dražieb,
ako je to mylne vžité v aplikačnej praxi.

38. Ak súd v zmysle § 21 ods. 5 ZoDD určí dražbu za neplatnú, účinky príklepu zanikajú ku dňu príklepu
avzmysle§21ods.7oneplatnostidražbydražobníkbezzbytočnéhoodkladuvyrozumieosobyuvedené
v § 17 ods. 5.
39. O trovách konania rozhodol súd podľa § 255 ods. 1 CSP tak, že žalobkyni, ktorá mala voči žalovaným
1./ až 3./, plný úspech vo veci, priznal plnú náhradu trov konania. O výške náhrady trov konania bude

rozhodnuté súdom prvej inštancie po právoplatnosti tohto rozhodnutia samostatným uznesením, ktoré
vydá súdny úradník podľa § 262 ods. 2 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať v lehote 15 dní od jeho doručenia odvolanie na Okresnom
súde Liptovský Mikuláš. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

O odvolaní rozhodne Krajský súd v Žiline.
Podľa § 363 CSP, sa v odvolaní popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 364 CSP, rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty
na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 CSP, odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.Podľa § 365 ods. 2 CSP, odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa § 365 ods. 3 CSP, odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do
uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 366 CSP, prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli

uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.