Uznesenie – Ostatné ,
Zrušujúce Judgement was issued on Thursday, January 29, 2025

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 7Co/142/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5622203037
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 01. 2025

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. František Dulačka
ECLI: ECLI:SK:KSZA:2025:5622203037.2

Uznesenie

Krajský súd v Žiline, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedu senátu Mgr. Františka Dulačku
a členiek senátu Mgr. Márie Kašíkovej a JUDr. Zuzany Krivdovej (sudkyne spravodajkyne), v sporovej
veci žalobkyne: A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. D., E. F. XXX/X, právne zastúpenej: JUDr. Lenka
Zábojníková,advokátkasosídlomK.A.Medveckého1/,Ružomberok,IČO:53479530,protižalovaným:
1/ INTEN – EURA, správa domov, s. r. o., so sídlom M. Pišúta 1119/23, Liptovský Mikuláš, IČO: 46 779

841, právne zastúpený: JANČI & Partners s.r.o., advokátska kancelária, so sídlom Belopotockého 720/2,
Liptovský Mikuláš, IČO: 47 258 748, 2/ Finlegal services, s. r. o., so sídlom Štefánikova 23, Bratislava,
IČO: 46 283 421, 3/ KALUMO, s. r. o., so sídlom Hlavná 237/199, Závažná Poruba, IČO: 52 850 561,
o určenie neplatnosti opakovanej dobrovoľnej dražby, na odvolanie žalobkyne proti rozsudku Okresného
súdu Liptovský Mikuláš č.k. 4C/57/2022-245 zo dňa 29. júna 2023, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvej inštancie zrušuje a vec mu vracia na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1.
Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zamietol žalobu (výrok I.), ktorou sa žalobkyňa domáhala
určenia neplatnosti dobrovoľnej dražby S 73/2021 vykonanej dňa 19.07.2022 o 11.00 hod. v priestoroch
Hotela Jánošík, Jánošíkovo nábrežie 1, Liptovský Mikuláš, ktorej predmetom boli nehnuteľnosti, a to
byt č. XX-X, na druhom poschodí, vchodu č. XX v polyfunkčnom dome súpisné číslo XXXX G. C.

D., spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach, na príslušenstve a na
pozemkoch o veľkosti 4522/765977, ktoré nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľnosti Okresného úradu
Liptovský Mikuláš, katastrálny odbor zapísané na LV č. XXXX, osvedčenej Notárskou zápisnicou
napísanou notárkou JUDr. Ivanou Vagaš, sídlo Červenej armády 1, Martin zo dňa 19. 07. 2022, N
64/2022, NZ 20421/2022, NCRIs 20920/2022. O náhrade trov konania rozhodol tak, že žalovaným 1/, 2/,
3/ voči žalobkyni priznal ich náhradu v plnom rozsahu (výrok II.) s tým, že o výške náhrady trov konania

bude rozhodnuté súdom prvej inštancie po právoplatnosti tohto rozhodnutia samostatným uznesením
(výrok III.).

2.
Z odôvodnenia napadnutého rozsudku vyplynulo, že súd prvej inštancie na základe vykonaného
dokazovania (oboznámením sa s obsahom listín označených v bode 14. odôvodnenia napadnutého

rozsudku) v predmetnej veci zistil nasledujúci skutkový stav:

Z notárskej zápisnice N 64/2022, NZ 20421/2022, NCRIs20920/2022 zo dňa 19.07.2022 spísanou
notárku JUDr. Ivanou Vagaš so sídlom v Martine, bolo zistené, že sa dňa 19.07.2022 o 11.00 hod. na
základe žiadosti dražobnej spoločnosti – žalovaného 2/ uskutočnilo druhé kolo opakovanej dobrovoľnej
dražby, predmetom ktorej boli nehnuteľnosti evidované na LV č. XXXX, k. ú. C. D., a to vyššie označený

dotknutý byt vo výlučnom vlastníctve žalobkyne. Navrhovateľmi dražby boli ostatní vlastníci bytov
a nebytových priestorov, spoluvlastníci spoločných častí a spoločných zariadení spoločných priestorovpríslušenstva a pozemku predmetného bytového domu v zastúpení správcom na základe Zmluvy
o výkone správy – žalovaným 1/ (z celkového počtu 91 oprávnených vlastníkov bytov a nebytových
priestorov s návrhom na vykonanie dobrovoľnej dražby vo vlastníctve žalobkyne súhlasilo 63, t. j.

nadpolovičná väčšina – Oznámenie o výsledku písomného hlasovania zo dňa 20.05.2019 je súčasťou
spisového materiálu S 73/2021). Z notárskej zápisnice mal ďalej preukázané, že cena predmetu dražby
bola stanovená Znaleckým posudkom č. 17/2022 znalca Ing. Ľubomíra Rajnohu na 51.034,58 Eur, na
opakovanú dražbu sa dostavili štyria účastníci dražby a cena dosiahnutá vydražením bola 39.000,-Eur,
pričom vydražiteľom bol žalovaný 3/. Dražba bola ukončená udelením príklepu licitátora. Proti priebehu

dražby nikto z prítomných nevzniesol námietky.

Konštatujúc, že v súdenom prípade bola žaloba podaná (dňa 18.10.2022) v zákonom stanovenej
trojmesačnej prekluzívnej lehote odo dňa udelenia príklepu (dňa 19.07.2022) poukázal na to, že išlo
o realizáciu zákonného záložného práva, ktoré vzniklo zo zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov (ďalej len „ZoVB“).

K prvému namietanému dôvodu neplatnosti dražby (existencia a výška pohľadávky) uviedol, že cieľom
zákonodarcu pre stanovenie limitu 2.000,-Eur v § 3 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných
dražbách (ďalej len „ZoDD“) nebolo kvantifikovať hrubý nepomer medzi výškou uplatnenej pohľadávky
a hodnotou predmetu dražby, práve naopak, zákonodarca mal za cieľ vymedziť výhradne situáciu,
v rámci ktorej by za žiadnych okolnosti veriteľ nemal pomýšľať na nútený výkon záložného práva formou

dobrovoľnej dražby. Zákonodarca mal záujem súdom uľahčiť ich rozhodovaciu činnosť stanovením
minimálnej hranice, pri ktorej nemožno mať za žiadnych okolností pochybnosť o absencii primeranosti
dražby na strane vymáhanej pohľadávky.

Vzhľadom k skutkovým tvrdeniam žalobkyne, ktorá namietala existenciu a výšku nedoplatku, ktorý jej bol

vyúčtovaný a ktorý považovala za fiktívny, vykonal dokazovanie so zameraním sa na účtovné podklady
správcu – žalovaného 1/, keďže žalobkyňa spochybňovala, či a v akej výške má nedoplatky spojené
s užívaním bytu a či tieto mala v čase, keď bolo pristúpené k dražbe nehnuteľnosti.

Zo Sumárnej analýzy platieb za obdobie od 01.01.2012 do 30.09.2021 bola preukázané výška

nedoplatku žalovanej ku koncu roka 2012 vo výške 614,87 Eur (č.l. 71 spisu).

ZVyúčtovanianákladovspojenýchsužívanímbytuzaobdobie01.01.2013až31.12.2013(č.l.207spisu)
mal zistenú výšku predpísanej zálohy 566,88 Eur, skutočne účtovaný náklad za teplo, vodné, stočné,
elektrickú energiu, poistenie, poplatky do fondu prevádzky údržby a opráv, odmenu za upratovanie

a zástupcovi vlastníkov - spolu 560,35 Eur, ako aj úhrady žalovanej (č.l. 209 spisu) vo výške 4,51
Eur mesačne - spolu 54,12 Eur. Po zohľadnení účtovného preplatku za predchádzajúce fakturačné
obdobie(rok2012)vovýške0,90Eur,výškapredpísanejplatbypredstavovala565,98Eur.Poodpočítaní
žalobkyňou vykonaných úhrad vo výške 54,12 Eur sa tak výška nedoplatku žalobkyne k 31.12.2013
zvýšila na 1.122,22 Eur.

Z Vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu za obdobie 01.01.2014 až 31.12.2014 (č.l. 144
spisu) mal zistenú výšku predpísanej zálohy 566,88 Eur, po odpočítaní účtovaného preplatku za minulé
obdobie (rok 2013) vo výške 6,53 Eur, tak predpísaná výška zálohy predstavovala 560,35 Eur. Zo strany
žalobkyne boli vykonané úhrady 12 x 4,51 Eur - spolu 54,12 Eur, preto nedoplatok ku dňu 31.12.2014

stúpol na 1.628,45 Eur.

Z Vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu za rok 2015 (č. l. 148 spisu) mal preukázanú výšku
predpísanej zálohy vo výške 580,65 Eur, po odpočítaní účtovného preplatku za rok 2014 vo výške 28,27
Eur tak predpísaná záloha predstavovala 556,97 Eur. Žalobkyňa zaplatila spolu sumu vo výške 1.004,12

Eur. Prehľad platieb žalobkyne, tak ako ich eviduje žalovaný 1/, zodpovedá dokladom predložených
samotnou žalobkyňou. Do sumy 1.004,12 Eur správca zahrnul aj platby vo výške spolu 250,-Eur, ktoré
žalovaná uhradila v decembri roku 2015. Celková výška nedoplatku žalobkyne sa tak ku dňu 31.12.2015
znížila na sumu vo výške 1.181,30 Eur.

Z Vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu za rok 2016 (č.l. 150 spisu) mal zistenú výšku
predpísanej zálohy vo výške 621,96 Eur, po odpočítaní účtovného preplatku za rok 2015 (63,46 Eur),
tak predpísaná suma predstavovala 558,50 Eur. Zo strany žalobkyne bola uhradená spolu sumu 653,02Eur. Prehľad platieb vo vyúčtovaní a v Sumárnej analýze platieb korešponduje s dokladmi predloženými
žalobkyňou. Ku dňu 31.12.2015 bol nedoplatok žalobkyne vo výške 1.086,78 Eur.

Z vyúčtovania nákladov za rok 2017 (č.l. 152 spisu) mal preukázanú výšku predpísanej zálohy 621,96
Eur, po odpočítaní účtovného preplatku za rok 2016 vo výške 108,28 Eur, tak výška predpísanej
zálohy bola 513,68 Eur. Zo strany žalovanej došlo k úhrade sumy spolu 564,23 Eur, potom suma
nedoplatku k 31.12.2017 predstavovala sumu vo výške 1.036,23 Eur (č.l. 72 rub spisu a č.l. 153 spisu).
Aj v tomto prípade žalovaným 1/ evidované platby zo strany žalobkyne súhlasia s dokladmi predloženými

žalobkyňou.

Z vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu za rok 2018 (č.l. 211 spisu) mal preukázanú výšku
predpísanej zálohy 621,96 Eur, po odpočítaní účtovaného preplatku za rok 2017 vo výške 105,45 Eur,
tak výška predpísanej sumy predstavovala 516,51 Eur, žalovaná uhrádzala mesačne 13,79 Eur, spolu
164,23 Eur. Výška nedoplatku tak ku dňu 31.12.2018 stúpla na sumu 1.388,51 Eur.

Z vyúčtovania nákladov za rok 2019 (č.l. 154 spisu) mal preukázanú výšku predpísanej zálohy 621,96
Eur, po odpočítaní účtovaného preplatku za rok 2018 vo výške 113,17 Eur, tak výška predpísanej zálohy
činila spolu 508,79 Eur, žalovaná uhrádzala 13,79 Eur mesačne, spolu 165,48 Eur. Výška nedoplatku
tak ku dňu 31.12.2019 stúpla na sumu 1.731,82 Eur (č.l. 155 spisu a č.l. 213 spisu).

Pretože žalobkyňa naďalej platila len sumu 13,79 Eur mesačne, za rok 2020 (Vyúčtovanie nákladov na
č.l. 156 spisu) vzrástol nedoplatok na 2.130,26 Eur (č.l. 157 a 73 spisu) a k 30.09.2021 (Vyúčtovanie
nákladov - č.l. 204 spisu) sa jej nedoplatok zvýšil na 2.408,88 Eur.
Dospel z záveru, že sa nejedná o fiktívne preplatky, ale o preplatky účtovné a tieto predstavujú rozdiel

medzi sumou predpísaných úhrad a žalobkyňou realizovaných platieb s tým, že výška účtovného
preplatku sa v zmysle účtovných dokladov predložených žalovaným 1/ zúčtovávala v nasledujúcom
kalendárnom roku, pretože výška preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv bola určená v súlade
s § 10 ods. 1 ZoVB vlastníkmi jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady. Správca
pri výpočte nedoplatku žalobkyne zobral do úvahy pôvodný nedoplatok ku koncu roku 2012, zohľadnil

predpísané zálohy, účtovné preplatky a žalobkyňou realizované úhrady.

Ohľadom primeranosti výkonu záložného práva s prihliadnutím na výšku pohľadávky a hodnotu zálohu
dal do pozornosti, že zo strany žalobkyne za celé vyššie uvedené obdobie nebola žiadna snaha
dohodnúť sa na prípadnej úhrade dlhu v splátkach, prípadne vôľa žalobkyne riadne plniť svoje

povinnosti. Z listinných dokladov založených v spise možno konštatovať, že žalovaná si neplnila riadne
povinnosti vlastníka, neuhrádzala preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv v plnej výške, na ktorej
skutočnosti nič nemení ani to, že podľa tvrdení žalobkyne sama v predmetnom byte nebývala. V zmysle
vyššie citovaného ust. § 10 ods. 7 ZoVB vlastník bytu, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia
od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby opráv, úhrady za plnenia a platby za

správu. Naviac podľa skutkových tvrdení samotnej žalobkyne v predmetnom byte býva jej brat. Pokiaľ
sa týka vyúčtovania nákladov za dodané teplo a teplú úžitkovú vodu, žalovaný 1/ postupoval podľa
vyhlášky č. 240/2016 Z.z., v zmysle ktorej sa množstvo dodaného tepla rozpočítava medzi všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako základná zložka a podľa spotreby ako spotrebná zložka.
Z vedeného je zrejmé, že na takomto rozúčtovaní participuje aj žalobkyňa. Z tohto dôvodu nezistil ani

prípadný nesúlad výkonu záložného práva s ust. § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Vykonaným dokazovaním mal preukázané, že hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej
zákonným záložným právom ku dňu Oznámenia o začatí výkonu záložného práva predstavovala

2.422,67 Eur, teda s poukazom na ust. § 3 ods. 6 ZoDD bolo možné dražbu vykonať, ku dňu konania
dražby pohľadávka nezanikla splnením a neboli splnené podmienky uvedené v § 19 ods. 1 písm. k)
ZoDD pre upustenie od dražby.

Vo vzťahu k námietke premlčania dlhu vznesenou žalobkyňou uviedol, že ust. § 151j ods. 2 Občianskeho
zákonníka umožňuje realizovať výkon záložného práva aj v prípade, ak je zabezpečená pohľadávka
premlčaná zdôrazniac, že od premlčania pohľadávky je však potrebné odlíšiť premlčanie záložného
právo a zo strany žalobkyne nikdy námietka premlčania záložného práva nebola vznesená.K námietke žalobkyne týkajúcej sa nesprávne ohodnotenia predmetu dražby spočívajúceho v jeho
podhodnotení konštatoval, že dražobník zaistil ohodnotenie predmetu dražby prostredníctvom znalca,

ohliadka bola stanovená tri týždne po odoslaní výzvy na ohliadku a keďže zo strany žalobkyne
nebolo umožnené vykonanie ohodnotenia, znalec vykonal ohodnotenie z dostupných údajov, ktoré mal
k dispozícii v súlade s § 12 ods. 3 ZoDD. Znalec v súlade s § 12 ods. 1 ZoDD ohodnotil závady
(vecné bremeno), ktoré viazli na predmetnej nehnuteľnosti. Znalecký posudok bol žalobkyni doručený
a zásielka sa vrátila ako neprevzatá v odbernej lehote (chronologicky opísané v bode 49. odôvodnenia

napadnutého rozsudku). Žalobkyňa listom zo dňa 08.06.2022, ktorý bol doručený žalovanému 2/
15.06.2022 žiadala upustiť od vykonávania dražby, pričom súčasne vzniesla námietky voči znaleckému
posudku. Listom zo dňa 21.06.2022 jej žalovaný 2/ oznámil, že námietky proti znaleckému posudku
boli podané po zákonom určenej lehote uvedenej v § 12 ods. 5 ZoDD. K problematike doručovania
jednostranných právnych úkonov poukázal na rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5Cdo/36/2020 zo
dňa 15.12.2020.

K ďalšiemu žalobkyňou uvádzanému dôvodu neplatnosti dobrovoľnej dražby, podľa ktorého dražobná
spoločnosť pri vykonávaní dražby v zápisnici o vykonaní dražby neuviedla ňou vznesené námietky proti
priebehu dražby v zmysle ust. § 24 ods. 2 písm. h) ZoDD, citujúc náležitosti zápisnice o vykonaní dražby
(ust. § 24 ods. 2 ZoDD), poukázal na to, že námietky proti opakovanej dobrovoľnej dražbe zo dňa
18.07.2022, ktorých súčasťou bolo aj vznesenie námietky premlčania dlhu, neboli doručené žalovanému

2/, ale Okresnému úradu Liptovský Mikuláš dňa 18.07.2022, preto nimi žalovaný 2/ nedisponoval. Z
uvedeného dôvodu preto nemohli byť ani súčasťou zápisnice o vykonaní dražby.

K námietkam žalobkyne ohľadom procesného postupu dražobníka, že v oznámení o opakovanej dražbe
a v oznámení o výsledku opakovanej dobrovoľnej dražbe (zrejme má žalobkyňa na mysli oznámenie

o konaní opakovanej dražby v zmysle § 22 ZoDD, resp. zápisnicu o vykonaní dražby v zmysle §
24 ZoDD) absentuje uvedenie výšky pohľadávky a jej príslušenstva, uviedol, že inštitút oznámenia
o dražbe, resp. oznámenia o opakovaní dražby je prvkom publicity a transparentnosti dražby, zdrojom
informácií o predmete dražby a samotnej dražby pre dotknuté osoby a pre verejnosť, preto zákonodarca
v ustanovení § 17 ods. 1 ZoDD stanovil podstatné obsahové náležitosti takéhoto oznámenia, avšak ani

v jednom sa neuvádza výška pohľadávky a jej príslušenstva. Mal za to, že takáto informácia nemá vplyv
nariadnypriebehadosiahnutiecieľasledovanéhodobrovoľnoudražbou.Rovnakouvedeniepohľadávky
a jej príslušenstva nie je náležitosťou zápisnice o vykonaní dražby. Uvedené súvisí aj s tým, že do dražby
si môžu prihlásiť pohľadávku aj iní veritelia, ako sa tak stalo v súdenom prípade.
Pretože neboli zistené porušenia zákona pri vykonávaní predmetnej dobrovoľnej dražbe namietané

žalobkyňou, žalobu ako nedôvodnú zamietol.
3.
Proti tomuto rozsudku podala v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalobkyňa. Namietala, že
napadnutý prvostupňový rozsudok je v rozpore so zákonom, nakoľko súd prvého stupňa nedostatočne
zistil skutkový stav, nevykonal dokazovanie na úrovni dostatočne potrebnej pre rozhodnutie, nesprávne

vec právne posúdil, na základe vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam a
ich vyhodnoteniu, dôsledkom čoho je predmetný rozsudok nezákonný, neobhájiteľný a arbitrárny.
Odôvodnenie rozhodnutia súdu je nepresvedčivé a nedostatočné.
Okrem vyššie uvedeného k porušeniu práva na spravodlivý proces došlo aj tým, že jej nebolo včas
doručené predvolanie na pojednávanie nariadené na deň 11.05.2023. Súd prvej inštancie zásielku

obsahujúcu predvolanie odoslal dňa 24.04.2023, pričom jej bolo doručené až dňa 15.05.2023, t.j. po
termíne pojednávania, pričom napriek skutočnosti, že súd nemal doručenie predvolania vykázané,
pojednával v jej neprítomnosti a vyhlásil dokazovanie za skončené. Následne jej bola doručovaná
zásielka s oznámením termínu vyhlásenia rozsudku, pričom aj táto jej bola doručená až dňa 08.07.2023
a vyhlásenie rozsudku sa uskutočnilo dňa 29.06.2023.

Po oboznámení sa s dôkazmi vykonanými v jej neprítomnosti, navrhla vykonanie nasledovných dôkazov
na vyvrátenie tvrdení žalovaných:

- jej výsluch,

- výsluch svedka – H. B., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom I. XXXX/X, XXX XX C. D.,- oboznámenie s listinnými dôkazmi: potvrdenie o úhrade sumy 98,22 Eur, fotodokumentácia
vydraženého bytu, inzeráty na podobné byty, rozsudok Okresného súdu Liptovský Mikuláš č.k.
6C/68/2012-85 zo dňa 31.01.2013, Oznámenie o opakovanej dobrovoľnej dražbe zverejnené v OV č.

132/2022 zo dňa 11.07.2022.

S odkazom na ustanovenia § 14b ods. 1 písm. o) ZOVB, podľa ktorého musí za podanie návrhu
na vykonanie dobrovoľnej dražby hlasovať nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome, poukázala na to, že oznámenie o výsledku písomného hlasovania

zo dňa 20.05.2019, je spred viac ako 2 rokov predtým ako jej žalovaný 1/ oznámil začatie výkonu
záložného práva. V roku 2019 ani podľa evidencie žalovaného 1/ (sumárna analýza platieb za obdobie
od 01.11.2012 do 30.09.2021) jej dlh nepresahoval 2.000,- Eur (podľa evidencie žalovaného 1/ bol ku
dňu 25.04.2019 jej dlh vo výške 1.540,67 Eur, a to do dlhu žalovaný 1/ zarátal aj nezaplatené preddavky,
teda nie skutočný dlh), nebola teda ani možnosť, aby sa vykonala dobrovoľná dražba jej bytu a teda
ani nebol dôvod hlasovať o podaní návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby, takéto hlasovanie by bolo

predčasné. Rozhodovať o podaní návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby možno až vtedy, keď už dlh
presiahne na istine 2.000,- Eur, čo zároveň zabezpečuje to, že o dobrovoľnej dražbe budú hlasovať
aktuálni vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorých sa to týka (nie predchádzajúci vlastníci).
Hlasovať možno len vo vzťahu ku konkrétnemu bytu a nie skôr, ako vznikne dlh, kvôli ktorému je vôbec
dôvodné o dražbe bytu uvažovať. Z uvedeného je nepochybné, že vlastníci musia rozhodovať vo vzťahu

ku konkrétnej pohľadávke a v aktuálnom čase, aby bolo možné zohľadniť všetky aspekty podstatné pre
rozhodnutie o podaní návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby.
List-Oznámenieozačatívýkonuzáložnéhoprávabolžalovaným2/datovanýnadeň18.11.2021,pričom
pohľadávku žalovaný v rade 2/ vyčíslil ku dňu 30.09.2021 na sumu istiny 2.422,67 Eur a príslušenstva
193,74 Eur. Z podkladov predložených žalovanými 1/ a 2/ sa domnieva, že istina má predstavovať jej dlh

za obdobie od 01.01.2012 do 30.09.2021. Zásielku obsahujúcu Oznámenie o začatí výkonu záložného
práva si neprevzala, súd v odôvodnení svojho rozhodnutia ani neuvádza, k akému konkrétnemu dátumu
teda skúmal výšku istiny, čo považuje za podstatné pre rozhodnutie o žalobe. Súd prvej inštancie
neuvádza, aký dátum považuje za dátum oznámenia o začatí výkonu záložného práva, a teda k akému
dňu je potrebné pohľadávku vyčísliť.

Žalovaní 1/ a 2/ do výšky istiny rátajú okrem jej skutočného dlhu tiež neuhradené preddavky v roku
2021, s čím sa súd prvej inštancie stotožnil a to bez bližšieho odôvodnenia, z akých dôvodov považuje
neuhradené preddavky na plnenia, ktoré ešte neboli reálne vyúčtované, za už existujúci dlh.
Poukázala na to, že pohľadávka na nedoplatkoch môže voči konkrétnemu vlastníkovi bytu alebo

nebytovému priestoru vzniknúť, pokiaľ neuhrádza pravidelne mesačné preddavky do fondu prevádzky,
údržby a opráv domu na podklade ročného predpisu (§ 10 ods. 1 veta druhá ZoVB). Najneskôr do 31.
mája spoločenstvo/správca sú povinní vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv,
úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome (§ 7b ods. 3 ZVB, § 8a
ods. 2 ZoVB) a tým pádom sa opodstatnenosť a pravá výška tejto pohľadávky definuje až dodatočne

po vykonaní ročného zúčtovania. Preddavky sú prakticky predbežné plnenia (tzv. zálohové platby) na
predpokladané náklady, ktoré predstavujú tak budúcu možnú pohľadávku, o ktorej nie je zrejmé, či
vznikne a v akej výške vznikne.
Vo vzťahu k súdnej vymožiteľnosti pohľadávky na preddavky (viď komentár JUDr. Valachoviča C.H.Beck
v roku 2012 k bytovému zákonu na strane 721) v judikatúre v zásade prevláda názor, že úhrady za

plnenia v podobe pravidelných preddavkov možno žiadať len vo forme predbežného opatrenia, keďže
v rámci zachovania záväznosti rozsudku a právnej istoty nemôže vo výroku rozsudku zaviazať odporcu
na plnenie, ktoré je predbežné a môže sa uplynutím času meniť. V podstate až momentom vykonania
vyúčtovania vzniká vlastníkom skutočná pohľadávka voči dlžníkovi (v prípade nedoplatku). Mala za to,
že pohľadávka na nedoplatkoch na preddavkoch do vyhotovenia ročného vyúčtovania je vymáhateľná,

avšak jej presná výška je známa až po ročnom vyúčtovaní až od tohto okamihu je zabezpečenou
pohľadávkou na účely výkonu zákonného záložného práva. Na základe uvedeného je vylúčené, aby
na pohľadávku na nedoplatkoch na preddavkoch do vyhotovenia ročného vyúčtovania bolo možné
realizovať výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Pre účely výkonu záložného práva formou
dobrovoľnej dražby musí byť výška (hodnota) pohľadávky určená ročným vyúčtovaním. V zmysle § 6

ods. 2 písm. d) ZoVB správca v rámci správy domu vykonáva aj vymáhanie nedoplatkov, avšak je rozdiel
medzi vymáhaním nedoplatkov (na preddavkoch) do času vydania ročného zúčtovania a po finálnom
ustálení výšky pohľadávky na nedoplatkoch na podklade ročného zúčtovania, kedy iba v tomto prípade
možno začať s výkonom zákonného záložného práva. Do času vydania ročného zúčtovania (resp.ustálenia výšky pohľadávky na nedoplatkoch po doriešení reklamácie ročného zúčtovania) pohľadávka
nazaplateniepreddavkovnepodliehazákonnémuzáložnémuprávu.Vovzťahukvymáhaniupohľadávky
na nedoplatkoch je potrebné sa náležite zaoberať nielen ustálením jej výšky, ale aj povahou tejto

pohľadávky na nedoplatkoch, časovým hľadiskom jej vzniku a možností jej vymáhania resp. spôsobov
jej vymáhania počas jej existencie.
Je nemysliteľné, aby zákonodarca umožnil výkon zákonného záložného práva a tým stratu vlastníckeho
práva pre pohľadávku, ktorá je „predbežného a neistého charakteru“ a ktorá nie je v celom vymáhanom
rozsahu ustálená preukázateľným spôsobom na podklade ročného vyúčtovania.

V rokoch 2012 až 2020 boli jej skutočné vyúčtované náklady spojené s užívaním bytu podľa
predložených vyúčtovaní vo výške najviac 4 843,27 Eur:
- rok 2012 - 565,98 Eur, rok 2013 - 560,35 Eur, rok 2014 - 538,606 Eur, rok 2015 - 517,195 Eur, rok
2016 - 513,684 Eur, rok 2017 - 516,514 Eur, rok 2018 - 508,79 Eur, rok 2019 - 563,923 Eur, rok 2020
- 558,225 Eur.

V priebehu posudzovaného obdobia rokov 2012 – 2020 pravidelne čiastočne uhrádzala mesačné
preddavky tak, že v jednotlivých rokoch uhradila na preddavkoch celkovo:

- rok 2012 - 54,12 Eur, rok 2013 - 54,12 Eur, rok 2014 - 54,12 Eur, rok 2015 - 54,12 Eur, rok 2016 -
53,02 Eur, rok 2017 - 164,23 Eur, rok 2018 - 164,23 Eur, rok 2019 - 165,48 Eur, rok 2020 - 165,48 Eur;

spolu: 928,92 Eur.

Tieto platby sú preukázané výpisom z bankového účtu a zodpovedajú aj evidencii žalovaného 1/.

Okrem vyššie uvedených preddavkov vykonala aj nasledovné platby (minimálne tieto platby, ktoré
preukázala) v týchto dátumoch: 23.04.2015 – 100,-Eur, 31.07.2015 –200,-Eur, 31.08.2015 – 100,-
Eur, 31.09.2015 – 100,-Eur, 31.10.2015 – 200,-Eur, 02.12.2015 – 100,-Eur, 30.12.2015 – 150,-Eur,
13.04.2016 – 100,-Eur, 29.04.2016 – 100,-Eur, 20.05.2016 100,-Eur, 21.06.2016 – 200,-Eur, 25.10.2016
(v napadnutom rozhodnutí nesprávne uvedený dátum 23.10.2016) – 200,-Eur,02.05.2017 – 150,-Eur,

20.06.2017 – platba vo výške 100,-Eur, 18.07.2017 – 150,-Eur, spolu: 1 950,- Eur.

Ak teda skutočné náklady boli v celkovej výške 4.843,27 Eur a v rokoch 2012 až 2020 uhradila
sumu spolu 2 878,92 Eur (928,92 + 1.950), jej dlh mohol byť najviac vo výške 1 964,35 Eur. Na

základe uvedeného je zrejmé, že dlh žalobkyne v čase oznámenia o začatí výkonu záložného práva
nepresahoval sumu 2.000,-Eur.

Skutočnosť, že z predchádzajúcich rokov nemala žiadny dlh, je zrejmá aj z toho, že dlh voči Bytovému
podniku C. D., a.s. (v tom čase správca bytového domu, v ktorom sa vydražený byt nachádza) bol ku

dňu 31.01.2013 len vo výške 45,86 Eur, o čom svedčí rozsudok Okresného súdu Liptovský Mikuláš
č.k. 6C/68/2012-85 zo dňa 31.01.2013. Dlžnú istinu, na úhradu ktorej bola zaviazaná súdom, obratom
uhradila Bytovému podniku C. D., a.s., a to aj napriek tomu, že jej správcom nebol vrátený preplatok
za rok 2008 v sume 96,34 Eur. V predmetnom súdnom konaní si Bytový podnik C. D., a.s. ako žalobca
pôvodne uplatňoval aj neuhradené preddavky za rok 2012, v tejto časti však zobral žalobu späť z

dôvodu, že tieto preddavky nie sú skutočným dlhom a že ak vznikne za rok 2012 po vyúčtovaní
prípadný nedoplatok, tento si bude uplatňovať v osobitnom konaní. Je teda nepochybné, že za obdobie
predchádzajúce roku 2012 nemala žiadny neuhradený dlh.

V ďalšom poukázala na účelové konanie žalovaného 1/, ktorý za celé tie roky nijako od nej nevymáhal

dlžnú čiastku, ale vyčkával na vykonanie dražby, aj keď nepochybne vhodnejšie by bolo minimálne
vyzvať ju na úhradu dlhu a v prípade jeho následného neuhradenia by si tento mohol vymáhať aj
cestou súdu, samozrejme, keby konal včas. Správca si bol zrejme vedomý skutočnosti, že jej dlh
za roky 2012 až minimálne po rok 2017 už bol premlčaný a nemohol by mu byť v súdnom konaní
priznaný. Preto sa žalovaný 1/ pokúša premlčaný dlh získať výkonom záložného práva, aby zakryl fakt,

že nekonal starostlivo, keď dlh nevymáhal v rámci premlčacej doby, čím poškodil vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome. V podstate si žalovaný 1/ neplnil svoje povinnosti správcu, keď nekonal
hneď a nechal dlh narastať. Spoločenstvo a správca majú v zmysle ustanovení ZoVB (§ 7b ods. 2
veta posledná a § 8b ods. 1 písm. e) povinnosť priebežne vymáhať plnenie povinností vlastníkov.Majú konať s odbornou starostlivosťou a priebežne. Dražba nie je jediným prostriedkom pre vymáhanie
pohľadávok. Spoločenstvo a správca majú povinnosť v rámci odbornej a priebežnej kontroly plnenia
povinností vlastníkmi k dispozícii aj iné nástroje uplatňovania práv, napr. mimosúdne a súdne vymáhanie

pohľadávok. Ak by si spoločenstvo a správca riadne a včas plnili svoje povinnosti, k dražbe by vôbec
nemalo prísť.
Uviedla, že opakovane reklamovala doručené vyúčtovania služieb spojených s užívaním bytu, pričom
žalovaný 1/ na jej reklamácie niekedy ani vôbec nereagoval, a keď áno, tak nedostatočne. V
prípade preukázania chyby vzniknutej na strane správcu, musí správca vyhotoviť opravné vyúčtovanie

neodkladne po uznaní reklamácie. Správca bytového domu je povinný vyhotoviť opravné vyúčtovanie
aj v prípade, ak nespôsobil chybu v ročnom vyúčtovaní on. Bola si vedomá, že jej dlh nikdy nepresiahol
sumu 2.000,-Eur, preto nemusela mať obavu z prípadnej dražby jej bytu. Ak teraz žalovaný 1/ tvrdí, že
jej dlh bol vyšší ako 2.000,-Eur, bolo jeho povinnosťou riadne a preukázateľne ju o tom informovať, a
nie ignorovať jej pripomienky k vyúčtovaniu, z ktorých bolo zrejmé, že namieta výšku nedoplatkov vo
vyúčtovaní. Vzhľadom na skutočnosť, že žalovaný v rade 1/ nevybavil riadne ňou uplatnené reklamácie

voči vyúčtovaniam, nemalo by ani dôjsť k splatnosti prípadných nedoplatkov podľa reklamovaného
vyúčtovania, keďže toto ani nebolo opravené, ale ani nebola zamietnutá reklamácia.

Mala za to, že konaním, resp. nekonaním žalovaného 1/ bola uvedená do právnej neistoty v tom, aký
je jej dlh, v dôsledku čoho je potom podanie návrhu na dobrovoľnú dražbu zo strany žalovaného 1/

konaním v rozpore s dobrými mravmi.

V posudzovanom prípade je viac než pochybná primeranosť dražby k vymáhanej pohľadávke.
Neprimeranou je tiež suma, za akú bol byt vydražený, a to suma 39.000,-Eur k celkovej hodnote bytu,
ktorá je podľa znaleckého posudku 103.000,-Eur, pričom podľa jej názoru je hodnota bytu ešte oveľa

vyššia.
Namietala, že znalecký posudok nemohol byť vypracovaný správne, keď znalec nebol na osobnej
obhliadke bytu, na sprístupnenie ktorého ani nebola vyzvaná. Namietala, že vecné bremeno nemôže
hodnotu bytu znížiť o sumu 51.965,42 Eur tak ako to ohodnotil znalec. Z konania vydražiteľa –
žalovaného 3/ je zrejmé, že vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného práva bývania a užívania

bytu, nie je pre neho žiadnou prekážkou. Konateľ žalovaného 3/ po vydražení bytu v čase neprítomnosti
pána J. B., ktorý je oprávneným z vecného bremena, túto neprítomnosť využil a vymenil zámok na
vstupných dverách do bytu a opravení z vecného bremena sa takmer 2 týždne nemohli dostať do
bytu. Napokon im konateľ žalovaného 3/ odovzdal kľúče od novej zámky, avšak tak urobil len preto, že
do vzniknutej situácie zapojila políciu. Najskôr dokonca prišiel za oprávnenými z vecného bremena s

pripraveným preberacím protokolom, ktorý mal potvrdzovať, že oprávnení z vecného bremena od neho
prevzali nové kľúče, a žiadal ich, aby tento protokol podpísali, avšak bez toho, že by im reálne kľúče
priniesol. Pán J. B. je ťažko zdravotne postihnutou osobou, na čo žalovaný 3/ vôbec neberie ohľad. Vo
vydraženom byte sa nachádzajú osobné veci oprávnených z vecného bremena, ako aj jej. Žalovaný 3/
opakovane bez ich súhlasu a dokonca aj bez ich vedomia vstúpil do ich obydlia. Žalovaný 3/ ju odhlásil

z odberu elektriny a odpojil ich od dodávky elektriny až na 14 dní, pričom dodávka bola obnovená
až na základe jej konania a oprávnenej z vecného bremena, keď oprávnenej z vecného bremena sa
podarilo prihlásiť odber elektrickej energie na seba, s čím boli značné problémy, keďže ako vlastník bytu
je evidovaný žalovaný 3/. Konanie žalovaného 3/ považuje za hrubo porušujúce dobré mravy.

V prvom kole dražby dražobník nepovažoval ani za potrebné zohľadniť ťarchu – vecné bremeno a
znížiť najnižšie podanie, ktoré bolo stanovené na sumu 92.000,-Eur. Ako cenu predmetu dražby uvádzal
dražobník – žalovaný 2/ sumu 101.356,05 Eur. V druhom kole dražby už najnižšie podanie bolo len
39.000,-Eur. V Oznámení o opakovanej dražbe dražobník ani neuvádza hodnotu predmetu dražby,
pritom ide o povinnú náležitosť oznámenia o opakovanej dražbe podľa § 17 ods. 1 písm. d) v spojení

s ustanovením § 22 ods. 4 ZODD. Zákon hovorí o hodnote predmetu dražby bez upravenia odhadu
ceny po ohodnotení závad. Najnižšie podanie preto v druhom kole dražby malo byť minimálne v sume
50.678,03 Eur. Skutočnosť, že táto podmienka nebola splnená, má za následok neplatnosť dražby.

Súd prvej inštancie v napadnutom rozhodnutí konštatoval, že nepreukázala vôľu riadne si plniť svoje

povinnosti, pričom tiež uvádza, že neuhrádzala preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv v plnej
výške, hoci práve túto časť preddavkov uhrádzala každý mesiac vopred, čo potvrdil aj žalovaný 1/. Súd
tiež konštatuje, že sa nepokúsila dohodnúť sa na prípadnej úhrade dlhu v splátkach, avšak žalovaný1/ taktiež neprejavil žiadnu snahu umožniť jej uhrádzať jej dlh v splátkach, ale rovno začal s výkonom
záložného práva.

Čo sa týka občasného nepreberania poštových zásielok, uviedla, že do roku 2019 žila v Českej republike
a na Slovensko chodila len málo, preto nebolo vždy v jej možnostiach prevziať si doručované písomnosti.

NajvyššísúdSRvuzneseníz19.augusta2019,sp.zn.8Cdo/172/2019,konštatoval,žezmluvaovýkone
správy uzavretá v zmysle § 8a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

predstavuje svojím charakterom spotrebiteľskú zmluvu. Domnieva sa, že s poukazom na ustanovenie §
54a Občianskeho zákonníka zabezpečený veriteľ nemôže vykonávať svoje premlčané záložné právo, a
to bez ohľadu na to, či premlčanie spotrebiteľ namietol, alebo nie. Preto ak žalovaný v rade 1/ tvrdí, že
pohľadávka bola už dávno vo výške presahujúcej 2.000,-Eur, potom by už skôr mohol vykonať záložné
právo, čo by znamenalo, že záložné právo je už minimálne v časti premlčané, a to vo všeobecnej
premlčacej lehote, pričom lehota začína plynúť od momentu, kedy sa mohlo záložné právo vykonať po

prvýkrát. Zotrváva však na tvrdení, že jej pohľadávka nepresiahla 2.000,-Eur, preto nemohlo dôjsť k
výkonu záložného práva.

4.
V doplnení odvolania žalobkyňa uviedla, že žalovaný 1/ predložil Sumárnu analýzu platieb za obdobie

od 01.11.2012 do 30.09.2021. Súd v odôvodnení svojho rozhodnutia v bode 14. uvádza, že vykonal
dokazovanie oboznámením so Sumárnou analýzou platieb za obdobie 01.01.2012 až 31.08.2019,
pričom odkazuje na č.l. 14, 15, 71-73. Na č.l. 71-73 sa však nachádza analýza za obdobie od 01.11.2012
do 30.09.2021. Ide teda o dve rôzne analýzy, pričom obe v tabuľke začínajú mesiacom november 2012.
Ďalej v bode 35. odôvodnenia napadnutého rozhodnutia súd prvej inštancie uvádza, že zo Sumárnej

analýzy platieb za obdobie od 01.01.2012 do 30.09.2021 bola preukázaná výška nedoplatku ku koncu
roka 2012 vo výške 614,87 Eur (č.l. 71 spisu). Na tomto liste spisu sa nachádza Sumárna analýza platieb
za obdobie od 01.11.2012 do 30.09.2021.

Evidentne súd považuje za nedoplatok sumu uvedenú v stĺpci Predpis/vyúčt.(kde nie sú zohľadnené

uskutočnené platby) a nie sumu nachádzajúcu sa v stĺpci zostatok, v ktorom je už zohľadnená jedna
platba.

V každom prípade však podľa Vyúčtovania služieb spojených s užívaním bytu za obdobie
1.1.2012-31.12.2012 mali byť predpísané zálohy vo výške 566,88 Eur a skutočné náklady vo výške

565,98 Eur. Tieto údaje vôbec nezodpovedajú údajom uvedeným v Sumárnej analýze platieb. Evidencia
vedená žalovaným 1/ nie je správna a nezodpovedá vyúčtovaniu, ktoré jej bolo doručené.
Podľa jej názoru súd neustálil, za aké obdobie posudzuje jej dlh, a to ani jeho začiatkom, keď nie je
zrejmé, či ide o dlh od 01.01.2012 alebo od 01.11.2012 alebo dokonca aj o prípadné nedoplatky pred
rokom 2012 (keďže v Sumárnej analýze je ako dlh uvedená suma vyššia, než boli reálne náklady na

služby spojené s užívaním bytu), a ani jeho koncom, keď neurčil dátum, kedy malo dôjsť k oznámeniu o
začatí výkonu záložného práva. Za takýchto okolností tak nie je možné definitívne ustáliť výšku jej dlhu
pritom jeho výška je rozhodujúca pre možnosť začať s výkonom záložného práva.
Samotní žalovaní 1/ a 2/ mali pravdepodobne na mysli jej dlh za obdobie od 01.11.2012 do 31.09.2021,
napriek tomu však k obdobiu 11-12/2012, t.j. len dva mesiace, uvádzajú dlh dokonca ešte vyšší ako boli

zálohy a náklady v celom roku 2012. Naproti tomu v sumárnej analýze nezohľadnili ňou uskutočnené
platby pred decembrom 2012.

V prípade, ak má byť posudzovaným obdobím pre zistenie výšky jej dlhu len obdobie od 01.11.2012 –
31.09.2021, potom je jej dlh ešte nižší, ako uvádza v odvolaní.

Vždy sa snažila platiť zálohy minimálne na fond údržby a opráv, aby nepoškodzovala ostatných
vlastníkov bytov a nebytových priestorov, pričom čo sa týka položiek, pri ktorých sa zisťuje skutočný
náklad, mala za to, že tieto musia byť oveľa nižšie ako predpísané zálohy, nakoľko si bola vedomá, že
nevyužíva niektoré služby dodávané prostredníctvom správcu, a nevedela, že napriek tomu sa musí na

energiách dodaných do budovy podieľať v určitom minimálnom rozsahu, aj keď ona sama nemá žiadnu
spotrebu.
Domnievala sa, že ak by bol jej dlh vyšší ako niekoľko sto eur, správca by ju vyzval na úhradu dlhu a
prípadne by si aj dlh uplatnil v súdnom konaní, ako to urobil v minulosti, kedy sa takýmto spôsobomdozvedela o výške jej dlhu a následne ho uhradila. Žalovaný 1/ však namiesto toho podal návrh na
vykonanie dobrovoľnej dražby, aj keď vedel, že medzi ním a ňou je sporná otázka výšky dlhu a túto
spornosť sa nijak nepokúsil odstrániť.

5.
Žalovaný 1/ vo svojom vyjadrení k odvolaniu žalobkyne uviedol, že rozsudok považuje za vecne správny,
riadne odôvodnený s tým, že rozhodnutie súdu je zákonné a spravodlivé, pričom odvolanie žalobkyne
je tendenčné a účelové.

6.
Z vyjadrenia žalovaného 3/ k odvolaniu žalobkyne vyplynulo, že sa zúčastnil dražby, pretože sa chcel
skontaktovať so žalobkyňou. Dražba prebiehala tak, že žalobkyňa tam kričala, na zástupcov bytového
podnik a dražiteľskú spoločnosť, že dražba je inscenovaná, že ju chcú okradnúť. Jej dlh na bytovom
podniku bol 2.200,-Eur. Žalobkyňu na spomínanej dražbe neoslovil, nebola na to vhodná príležitosť. So

žalobkyňou sa skontaktoval v byte jej matky H. B., v ktorom aj býva. Žalobkyňa sa nechcela dohodnúť,
hrubo mu nadávala a s výsmechom podotkla, že jej brat na byte má právo doživotného bývania a určite
ho prežije. Keď vydražil byt, v byte dlhodobo nikto nebýval, čo žalobkyňa aj potvrdila vo svojej žalobe
voči žalovanému 1/. Na byt napísala ťarchu „právo doživotného bývania“ až po schôdzi vlastníkov bytov,
ktorí ako nadpolovičná väčšina odsúhlasili dražbu na jej byt. Týmto konaním sa žalobkyňa poistila, že

daný byt na dražbe bude nepredajný, ale zabudla na to, že automaticky rapídne stratí na svojej hodnote.
Po stretnutí s ním následne žalobkyňa nasťahovala do bytu svojho brata, ktorý býval do tej doby pri
svojich rodičoch. Účelovo začali využívať byt a odmietli mu prispievať na kúrenie, vodu a iné média
ktoré spotrebuje jej brat. Myslí si, že žalobkyňa nemá záujem riešiť svoje problémy a účelovo ich naďalej
vytvára, nakoľko sa nezúčastnila ani jedného súdneho pojednávania, ani jej právny zástupca, ale zase

využila právo odvolať sa.
7.
Z repliky žalobkyne k vyjadreniam žalovaných 1/ a 3/ k meritu veci vyplynulo, že vecné bremeno práva
doživotného užívania bolo zriadené v roku 2020, t.j. dávno predtým ako bola zrealizovaná namietaná
dražba, teda medzi týmito udalosťami nie je žiadny časový ani iný súvis. V čase konania dražby sa ceny

bytov v štandarde pohybovali od 125.000 do 150.000,-Eur. Išlo o dražbu vykonštruovanú a podvodnú,
žalovaný 1/ a 2/ sa snažia, aby sa niekto ako žalovaný 3/, ktorý podniká s bytmi, dostal lacno k bytu
bez ohľadu, na to, že tým budú poškodené majetkové práva vlastníka nehnuteľnosti. Nadobúdacia cena
bytu bola viac ako 53.000,-Eur, bankám do tohto času zaplatila cez 75.000,-Eur. Za 18 rokov sa na
tento byt a jeho zariadenie narobila. Pracovala v zahraničí a mala miestami aj dve alebo tri práce, aby

hypotéku zvládala plniť a túto bude platiť ešte 3 roky. Tvrdenie správcu v oznámení o dražbe, že 18
rokov neplatí do fondu prevádzky údržby a opráv je zavádzajúce. Od r. 2015 má správca vedomosť, že
kúrenie a teplú vodu od neho na byt neodoberá. Prívod nezablendoval, lebo je to preňho nevýhodné a
naďalej vymieňa merače na TV aj keď tam nie je žiadny odber. V dražbe opakovane vymáha sumy za
roky 2013 - 2016 aj keď toto bolo zaplatené. Vlastníci bytov boli pri udelení súhlasu na dražbu správcom

uvedený do omylu o existencii fiktívnych dlhov, nakoľko skutočné náklady boli minimálne resp. žiadne,
keďže v byte neboli žiadne spotreby. Od 19.07.2022 platia osoby, ktorým svedčí v predmetnom byte
vecné bremeno, za energie, ktoré skutočne využívajú (studená voda, osvetlenie spoločných priestorov
a elektrická energia na výťah).
8.

Krajský súd v Žiline ako odvolací súd (§ 34 CSP) po zistení, že odvolanie podala včas (č.l. 953 a 956)
sporová strana proti rozsudku, proti ktorému je prípustné odvolanie (§ 355 ods. 1, § 359, § 362 ods. 1
CSP), bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP a contrario) preskúmal napadnutý
rozsudok v intenciách § 379 a § 380 CSP a rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec mu vrátil na ďalšie
konanie a nové rozhodnutie (§ 389 ods. 1 písm. b/ CSP a § 391 CSP).

9.
Po oboznámení sa s obsahom napadnutého rozsudku odvolací súd dospel k záveru, že rozhodnutie
súdu prvej inštancie vychádza z nedostatočne zisteného skutkového stavu veci, a to tak ohľadne
splnenia všetkých zákonom požadovaných podmienok výkonu záložného práva formou dobrovoľnej

dražby, ako i z nesprávneho ponímania aspektu primeranosti dražby vo vzťahu k hodnote zálohu
(vydraženého bytu).
10.Z odôvodnenia napadnutého rozsudku nie je zistiteľné, za aké presne časovo ohraničené obdobie sa
posudzuje dlh žalobkyne, a to jeho začiatkom, či sa jedná o dlh od 01.01.2012 alebo od 01.11.2012
alebo aj o prípadné nedoplatky pred rokom 2012, keďže v Sumárnej analýze platieb za obdobie od

01.11.2012 do 30.09.2021 (č.l. 71 spisu), je ako dlh ku koncu roku 12/2012 uvedená suma 610,36 Eur,
t.j. suma vyššia ako boli celkové náklady na služby spojené s užívaním bytu (t.j. suma 565,98 Eur) podľa
žalobkyňou predloženého vyúčtovania služieb spojených s užívaním bytu za obdobie od 01.01.2012 do
31.12.2012. Súd prvej inštancie v odôvodnení rozsudku ani jednoznačne neustálil, ktorý konkrétny deň
považuje za oznámenie o začatí výkonu záložného práva (doručenie tohto oznámenia žalobkyni) a ku

ktorému dňu mala hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečená zákonným záložným právom
predstavovať sumu 2.422,67 Eur ako konštatuje v bode 47. odôvodnenia napadnutého rozsudku, keď
v bode 43. odôvodnenia napadnutého rozsudku konštatoval, že k 30.09.2021 (sa mal podľa Vyúčtovania
nákladov VS: XXXXXXXXXX na č.l. 204 spisu) nedoplatok žalobkyne zvýšiť na 2.408,22 Eur, ktorý údaj
však z predmetného vyúčtovania na č.l. 204 spisu nevyplýva.
11.

V nadväznosti na uvedené odvolací súd poukazuje na to, že nedoplatky žalobkyne na službách
spojených s užívaním bytu do roku 2011 boli posudzované v súdnom konaní, meritórne ukončenom
rozsudkom Okresného súdu Liptovský Mikuláš č.k. 6C/68/2012-85 zo dňa 31.01.2013 (č.l. 279 až 281
spisu), ktorým bola odporkyni (t.j. v tomto konaní v postavení žalobkyne) uložená povinnosť zaplatiť
navrhovateľovi ako vtedajšiemu správcovi bytového domu sumu 45,86 Eur s úrokmi z omeškania 8,75%

ročne od 06.12.2012 do zaplatenia. Predmetom konania boli nedoplatky, ktoré vznikli vyúčtovaním za
viac rokov (2008 až 2011). V odôvodnení tohto rozsudku okresný súd uviedol: „Z chronológie platieb
odporkyne, ktorú vypracoval navrhovateľ vyplýva, že odporkyňa platila navrhovateľovi preddavky v
zmysle zmluvy o výkone správy v plnej výške len do júla 2008. Od augusta 2008 do júna 2009 namiesto
predpísanej sumy 40,53 eur platila mesačne 37,18 eur, teda za každý mesiac jej vznikol nedoplatok 3,35

eur. V mesiacoch júl a august 2009 v dôsledku upraveného predpisu, odporkyni nevznikol žiaden rozdiel,
keď poukázala v týchto mesiacoch vždy platbu 37,18 eur. V mesiacoch september - november 2009
nezaplatila žiadne preddavky, hoci tieto mala platiť po 37,18 eur. Predpisom zo dňa 13.11.2009, ktorý
odporkyňa odmietla prevziať, jej boli zvýšené mesačné preddavky na sumu 46,15 eur. V skutočnosti
však za mesiace december 2009 – júl 2010 platila preddavky vo výške 29,25 eur, teda mesačne jej

vznikal nedoplatok vo výške 16,90 eur. V mesiacoch august a september 2010 nezaplatila žiadnu
platbu, v mesiacoch október 2010 až júl 2011 poukazovala navrhovateľovi len 4,51 eur, aj keď do
januára 2011 mala stanovený predpis 46,15 eur a od februára 2011 vo výške 47,24 eur. V auguste
2011 nezaplatila vôbec preddavok, v septembri 2011 zaplatila 9,02 eur, v mesiacoch október - december
2011 opäť poukazovala len po 4,51 eur. Okrem týchto platieb poukázala odporkyňa navrhovateľovi

dňa 09.11.2011 sumu 160,-eur, dňa 31.01.2012 sumu 200,-eur, dňa 09.08.2012 sumu 150,-eur a
dňa 27.08.2012 sumu 200,-eur. Tieto platby navrhovateľ započítal na úhradu nedoplatkov, ktoré boli
vykázané vo vyúčtovaniach za roky 2008 - 2011, čím sa dlh odporkyne znížil na 45,86 eur. V tejto časti
preto súd návrhu navrhovateľa vyhovel, nakoľko vykonaným dokazovaním bol nárok preukázaný.“

12.
Odvolací súd zdôrazňuje, že riadne ustálenie skutočného dlhu žalobkyne (nielen ku dňu oznámenia
o začatí výkonu záložného práva) je podstatným a zásadným skutkovým zistením tohto konania, ktoré
musí byť náležite preukázané. Pochybnosti o výške skutočného dlhu žalobkyne vyvolávajú aj ňou
v odvolaní prezentované matematické prepočty (viď bod 3. str. 7 odôvodnenia tohto uznesenia) rozdielu

medzi vyúčtovanými nákladmi spojenými s užívaním bytu v rokoch 2012 až 2020 (ako vyplývajú aj
z č.l. 146, 148, 150, 152, 154, 156, 207 a 211 spisu) a sumárom čiastočných úhrad preddavkov
v posudzovanom období vrátane nepravidelne realizovaných ďalších platieb v rokoch 2015 až 2017 (ako
vyplývajú aj z č.l. 106 až 113 spisu) ktoré vedú k matematickému výsledku, ktorý nepresahuje sumu
2.000,-Eur.

13.
V tomto smere je opodstatnenou i odvolacia námietka, že preddavky na plnenia sú svojou povahou
iba plnenia na prípadnú možnú budúcu pohľadávku, nie reálne existujúci dlh, a to či tento dlh vznikne
a v akej výške sa zistí až po vykonaní vyúčtovania, nakoľko až momentom vyúčtovania vzniká skutočná
pohľadávka majúca charakter nedoplatku. Uvedenému záveru nasvedčuje aj súdna prax, podľa ktorej

súd môže ku dňu svojho rozhodnutia zaviazať žalovanú stranu len na úhradu skutočného nedoplatku,
ktorý vyplýva z riadneho už uskutočneného vyúčtovania úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu za
príslušné obdobie. Súd prvej inštancie neodôvodnil, z akých dôvodov považoval za relevantné zarátavať
do výšky pohľadávky zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložnéhopráva v roku 2021 okrem skutočného dlhu aj neuhradené preddavky za rok 2021 (resp. časť roku), t.j.
prečo by mali byť neuhradené preddavky na plnenia, ktoré ešte neboli reálne vyúčtované, považované
za už existujúci (reálne vzniknutý) dlh.

14.
Odhliadnuc od vyššie vytýkanej nedostatočnosti skutkových zistení ohľadne skutočnej výšky dlhu
žalobkyne ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva odvolací súd vzhliadol dôvodnosť
odvolania aj v ďalších aspektoch.
15.

Ako vyplýva zo z Oznámenie o výsledku písomného hlasovania zo dňa 20.05.2019, ktoré je súčasťou
pripojenej kópie spisového materiálu S 73/2021, k hlasovaniu vlastníkov bytov a nebytových priestorov
o návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu vo vlastníctve žalobkyne došlo v dňoch 05.05.2019
– 14.05.2019. Oznámenie o začatí výkonu záložného práva je datované dňa 18.11.2021. Návrh
na vykonanie dražby adresovaný žalovanému 2/ ako dražobníkovi bol žalovaným 1/ vypracovaný
18.12.2021 (je súčasťou spisového materiálu S 73/2021). K prvému neúspešnému kolu dobrovoľnej

dražby došlo 13.06.2022, čo potvrdzuje Notárska zápisnica N 52/2022, NZ 16811/2022, NCRIs
17204/2022 zo dňa 13.06.2022 spísaná notárkou JUDr. Ivanou Vagaš so sídlom v Martine (je súčasťou
spisového materiálu S 73/2021) a k druhému opakovanému kolu dobrovoľnej dražby, na ktorej bol
predmetný byt aj vydražený, došlo 19.07.2022, čo potvrdzuje notárska zápisnica N 64/2022, NZ
20421/2022, NCRIs20920/2022 zo dňa 19.07.2022 spísaná notárkou JUDr. Ivanou Vagaš so sídlom

v Martine (bod 16. odôvodnenia napadnutého rozsudku – č.l. 172 až 174 spisu). Z opísaného časového
sledu udalostí je zrejmé, že od vykonania hlasovania oprávnených vlastníkov bytov a nebytových
priestorov o návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby len do písomného vyhotovenia oznámenia o začatí
výkonu záložného práva uplynuli 2 roky a 6 mesiacov, do spísania samotného návrhu na vykonanie
dobrovoľnej dražby uplynuli 2 roky a 7 mesiacov a do realizácie prvého kola dobrovoľnej dražby takmer

3 roky.

16.
V tejto súvislosti odvolací súd podotýka, že i keď ZoVB (t.j. zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov) časovú platnosť súhlasu vlastníkov s výkonom záložného práva formou

dobrovoľnej dražby nelimituje, z viacerých hľadísk nie je akceptovateľné, aby doba použitia výsledkov
hlasovania bola neobmedzená. Je bežnou situáciou, že byty v bytových domoch menia svojich majiteľov
a preto po určitej dobe rozhodnutie predchádzajúcich vlastníkov nemusí korešpondovať s vôľou a
rozhodnutím aktuálne žijúcich vlastníkov v bytovom dome, o peňažné prostriedky ktorých aktuálne
ide. Z etického hľadiska ako i z hľadiska právnej istoty vrátane zohľadnenia a rešpektovania vôle

aktuálnych vlastníkov je nutné, aby platnosť vysloveného súhlasu ostatných vlastníkov s vymáhaním
dlhu formou výkonu zákonného záložného práva bola časovo limitovaná. Abstrahujúc od nutnosti
zaoberať sa v posudzovanom prípade prioritne časovou platnosťou súhlasu vlastníkov s výkonom
záložného práva formou dobrovoľnej dražby, odvolací súd považuje v okolnostiach danej veci za
zásadné zaujať stanovisko k tomu, kedy t.j. pri akej výške vzniknutého dlhu (pohľadávky na istine) môže

dôjsť k hlasovaniu vlastníkov bytov a nebytových priestorov o podaní návrhu na vykonanie dobrovoľnej
dražby bytu (nebytového priestoru) v bytovom dome. Ani v tomto prípade ZoVB nedáva odpoveď na
to aká má byť výška dlhu „neplatiča“ (výška nedoplatkoch na byte v jeho vlastníctve), aby bol návrh na
vykonanie dobrovoľnej dražby podaný a vlastníci o ňom hlasovali.
17.

Regulácia zákonnosti dražby viazaná priamo na výšku (hodnotu) pohľadávky na istine je upravená
v § 3 ods. 6 ZoDD, podľa ktorého „dražiť nemožno nehnuteľné veci, ak hodnota pohľadávky bez jej
príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva
neprevyšuje 2 000 eur“. I napriek tomu, že tento zákonný limit minimálnej hodnoty pohľadávky sa
podľa citovaného ustanovenia ZoDD viaže (až a len) na moment doručenia oznámenia o začatí výkonu

záložnéhopráva,nemožnototoustanovenieizolovanevykladaťtak,žezákonnýlimitminimálnejhodnoty
pohľadávky nemusí byť naplnený už v čase, keď sa o podaní návrhu na vykonanie dobrovoľnej
dražby rozhoduje (hlasuje). Viaceré zákony upravujúce predpoklady jedného inštitútu (v danom
prípade dobrovoľnej dražby) musia byť vykladané vo vzájomnej korelácií. Odvolací súd považuje
za neakceptovateľné, aby hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov o podaní návrhu na

vykonanie dobrovoľnej dražby prebehlo v čase, keď dlh (hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva
zabezpečenej záložným právom) nedosiahol zákonom limitovanú hranicu hodnoty pohľadávky (2.000,-
Eur), pre ktorú zákon pripúšťa nehnuteľnosť dražiť. Akceptovanie opačného záveru by ad absurdum
znamenalo, že o podaní návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu (nebytového priestoru) by mohlobyť rozhodované kedykoľvek aj pri minimálnom dlhu vlastníka na nedoplatkoch (hlboko pod hranicou
2.000,-Eur), hoci v čase takéhoto hlasovania by bolo jednoznačné, že realizácia záložného práva
formou dobrovoľnej dražby je za daných okolností nemožná, keďže zákonodarca výslovne zakázal

výkon dražby pri pohľadávkach na istine neprevyšujúcich 2.000,-Eur. Inak povedané hlasovanie o
podaní návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby nemôže byť realizované predtým než sú splnené
všetkyzákonompožadovanépodmienkyprevykonaniedobrovoľnejdražbyvrátanezákonomlimitovanej
hranice minimálne hodnoty pohľadávky (2.000,-Eur). Súhlas (nadpolovičnej väčšiny) vlastníkov bytov
(nebytových priestorov) s dobrovoľnou dražbou (t.j. rozhodnutie o podaní návrhu na vykonanie

dobrovoľnej dražby), na podklade ktorého je správca povinný podať návrh na vykonanie dobrovoľnej
dražby,jejednouzpodmienoktoho,abydobrovoľnádražbanehnuteľnostimohlabyťvykonaná.Priečisa
zásadám racionality i morálky, aby sa súhlas vlastníkov zabezpečoval ešte pred tým než je dosiahnutá
zákonom požadovaná hodnota pohľadávky, pre ktorú zákon pripúšťa dražbu nehnuteľnosti, t.j. v čase,
keď nie je vôbec isté, či výška dlhu dosiahne minimálny zákonom požadovaný limit na to, aby bolo
možné dražbu vykonať.

18.
Odvolací súd uzatvára, že iniciovať hlasovanie vlastníkov bytov (nebytových priestorov) o podaní návrhu
na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu (nebytového priestoru) možno až vtedy, keď výška pohľadávky
na istine (dlh „neplatiča“ – vlastníka bytu, ktorého dobrovoľná dražba sa navrhuje) dosiahne zákonom
požadovanýlimitnad2.000,-Eur,nakoľkoformálnupodmienkudražby,ktoroujetakýtosúhlasvlastníkov,

nemožno kreovať skôr než je naplnená základná podmienka, a to existujúca splatná a preukázaná
pohľadávka (čo do dôvodu aj výšky), ktorej hodnota dosiahne zákonom stanovený limit nad 2.000,-Eur,
t.j. hlasovať nemožno za situácie, keď nie je rešpektovaný zákaz výkonu dražby nehnuteľnosti.
19.
Z odôvodnenia napadnutého rozsudku (bod 42.) vyplýva, že výška nedoplatku ku dňu 31.12.2019 stúpla

na sumu 1.731,82 Eur (č.l. 155 a 213 spisu). Podľa vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu
za rok 2019 (od 01.01.2019 do 31.12.2019), VS: 1302502701 (č.l. 154 spisu) nedoplatok žalobkyne po
vyúčtovaní k 31.03.2020 predstavoval sumu 1.787,90 Eur. Uvedené skutočnosti vyplývajúce z evidencie
žalovaného1/nasvedčujútomu,žehlasovanievlastníkovbytovanebytovýchpriestorovopodanínávrhu
na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu žalobkyne, ktoré prebehlo v máji 2019, bolo realizované v čase,

keď dlh žalobkyne na istine podľa evidencie žalovaného 1/ neprevyšoval 2.000,-Eur, čím nebola splnená
podmienka na podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby.
20.
Pre úplnosť odvolací súd akcentuje, že vlastníci bytov by vždy pri rozhodovaní o podaní návrhu na
dobrovoľnú dražbu mali starostlivo zvážiť, či je uvedené opatrenie najmä vzhľadom na výšku pohľadávky

a osobu dlžníka primerané, resp., či nie je priestor napr. na dohodu o splátkach dlžnej sumy či prevzatie
dlhu inou osobou, prípadne vymáhanie dlžnej sumy súdnou cestou. Podľa odvolacieho súdu princíp
proporcionality, vrátane princípu zvýšenej ochrany chránených osôb musia byť zohľadnené ako zákonné
podmienky takto navrhovaného postupu už v čase hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov
a nie až pri realizácii samotnej dobrovoľnej dražby. Odvolací súd nemá preto pochybnosť o tom, že

podmienkou, ktorú musia vlastníci bytov a nebytových priestorov pri hlasovaní o vykonaní dobrovoľnej
dražby, ako jej navrhovatelia, posúdiť a zohľadniť je nielen overenie a potvrdenie pravosti, výšky
a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva (ako esenciálna podmienka
vykonania dražby podľa § 7 ods. 2 ZoDD), ale aj zohľadnenie aspektu primeranosti a dobrých mravov
v súkromnoprávnych vzťahoch v súlade s § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Uvedený záver plynie zo

skutočnosti, že nie správca bytového domu, ale vlastníci bytov a nebytových priestorov sú iniciátormi
vykonania dobrovoľnej dražby a je to práve hlasovanie vlastníkov, ktoré zakladá právny dôvod a
zmocneniepreďalšípostupsprávcupodľaZoDD.Nietpretopochybnostíotom,žehlasovanievlastníkov
bytov a nebytových priestorov je fázou uplatňovania zákonného záložného práva, ktorá implikuje
imanentné posúdenie primeranosti dražby a jej súladu s dobrými mravmi a zákonom (§ 3 ods. 6 ZoDD)

- súladný výkon (záložného) práva.

21.
Najvyšší súdu SR vo svojom uznesení sp. zn. 6Cdo/66/2019 z 28.08.2020 (R 9/2021) vyslovil záver,
že jedným z dôvodov, pre ktorý je možné uplatniť žalobu o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby, je

porušenie ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách (ZoDD). Zákon výslovne neustanovuje, ktoré
jeho ustanovenia majú takú povahu, že ich porušenie má za následok neplatnosť dražby. Upravuje len
prípady, v ktorých nie je možné vysloviť neplatnosť dražby (§ 21 ods. 6 ZoDD). Keďže ide o jediný
prostriedok procesnej ochrany dotknutej osoby a iné dôvody, ktoré by neumožňovali vysloviť neplatnosťdražby titulom porušenia zákona alebo titulom iných skutočností, zákon neuvádza, treba v tomto smere
zvoliť skôr extenzívny výklad. K úspešnosti žaloby o určenie neplatnosti dražby ale nepostačuje len
zistenie, že došlo k porušeniu ustanovení zákona. Predpokladom úspechu takejto žaloby je, že musí ísť

o také jeho porušenie, ktorým je zároveň žalujúca osoba aj reálne dotknutá na svojich právach. Medzi
porušením niektorého ustanovenia zákona a vznikom ujmy na právach žalujúcej osoby musí existovať
príčinná súvislosť.

22.

Významnými aspektmi výkonu dražby pre správnu aplikáciu režimu a posúdenie relevantných otázok
neplatnosti dražby sú:
1. daná (existujúca), splatná a preukázaná pohľadávka čo do dôvodu a výšky,
2. splnenie ďalších hmotnoprávnych podmienok pre výkon záložného práva podľa Občianskeho
zákonníka a podľa osobitných predpisov a
3. správny a zákonný procesný postup pri realizácii dražby a zachovanie práv dotknutých osôb.

V prípade spochybnenia alebo absencie hmotnoprávnych podmienok výkonu dražby (záložného práva)
alebo porušenia akýchkoľvek procesných pravidiel nemožno dosiahnuť stav platnej dražby. Dôvodom
neplatnosti dražby môže byť porušenie akýchkoľvek procesných alebo hmotnoprávnych podmienok
výkonu záložného práva a výkonu dražby, ktoré vedú k tomu, že sa spochybní platnosť hlavnej
zmluvy, záložnej zmluvy, existencia záložného práva, pravosť a splatnosť pohľadávky, výška a charakter

pohľadávky, ktorá môže byť tvorená dominantne plneniami z neprijateľných zmluvných podmienok a v
rozpore s dobrými mravmi a pod. Zákonodarca však kazuisticky nevypočítal jednotlivé prípady, kedy by
išlo o relevantné poškodenie práv osoby a necháva riešenie tejto otázky výlučne na súdnu prax. Je teda
vždy na súde, aby zvážil intenzitu porušenia zákona v konkrétnom prípade.
23.

Súdna prax tiež vo viacerých prípadoch reagovala na interakciu porušenia ustanovení ZODD a
úspešnosť žaloby na určenie neplatnosti dražby. Napr. Najvyšší súd SR v uznesení z 28.08.2020
sp. zn. 6Cdo/66/2019 (R 9/2021) uviedol, že „predpokladom úspešnosti žaloby o určenie neplatnosti
dražby nie je len to, že boli porušené ustanovenia zákona, ale aj to, že žalobca bol práve porušením
týchto ustanovení fakticky dotknutý na svojich právach. Obidva uvedené predpoklady musia byť

splnené súčasne. Povinnosť tvrdenia a dôkazné bremeno na ich preukázanie v tomto prípade zaťažuje
žalobcu“. Podobne aj dovolacie rozhodnutie sp. zn. 3Cdo/233/2010 uvádza, že „pokiaľ ide o určenie
ceny predmetu dražby, dovolací súd považuje za správny záver odvolacieho súdu, že určenie výšky
ceny draženej nehnuteľnosti nemá za následok neplatnosť dražby“. Krajský súd Trenčín vo svojom
rozsudku sp. zn. 5Co/403/2015 z 24.02.2016 v podobných súvislostiach vychádzal z názoru, že vecná

správnosť znaleckého posudku, teda výška ohodnotenia predmetu dražby a jej správnosť, nemôže byť
predmetom skúmania súdu v konaní o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby. Predmetné rozhodnutie
bolo posúdené Ústavným súdom SR (ďalej len „ústavný súd"), ktorý vo svojom uznesení sp. zn. II.
ÚS 410/2017 z 22.06.2017 medzi iným uviedol, že „z argumentácie krajského súdu v napadnutom
rozsudku v spojení s rozsudkom okresného súdu dostatočne vyplýva záver, z akých dôvodov konajúce

súdy dospeli k záveru, že sťažovateľka nepreukázala také skutočnosti, ktoré by viedli k vysloveniu
neplatnosti dobrovoľnej dražby. Tento právny záver ústavný súd nepovažuje za arbitrárny a ani zjavne
neodôvodnený, preto je ústavne udržateľný“. Inak povedané ústavný súd považoval za správny (aj)
názor, podľa ktorého vecná správnosť znaleckého posudku (výška ohodnotenia predmetu dražby)
nemôže byť predmetom skúmania súdu v konaní o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby.

24.
Za dôvod neplatnosti dražby možno nepochybne považovať jej neprimeranosť, ktorú je potrebné
posudzovať s ohľadom na ust. § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka s poukazom na ústavný princíp
primeranosti plynúci z čl. 1 Ústavy SR. Výkon záložného práva dobrovoľnou dražbou by tak mal
prichádzať do úvahy len ako ultima ratio.

25.
Podľa § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych
vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť
v rozpore s dobrými mravmi.

26.
V nadväznosti na kritériá primeranosti dražby odvolací súd opätovne poukazuje na ust. § 3 ods. 6
ZoDD, účinné od 1.6.2014 (citované v bode 17. odôvodnenia tohto uznesenia), ktoré je nutné vykladaťv tom zmysle, že ide o test minima, nie maxima, čo znamená, že cieľom zákonodarcu nebolo ustáliť,
že primeraná dražba je každá, na ktorú sa nevzťahuje hranica pohľadávky ustanovená v citovanej
právnej norme. Samostatným dôvodom neplatnosti dražby je teda jej neprimeranosť, ktorá sa posudzuje

s ohľadom na ust. § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka s poukazom na ústavný princíp primeranosti
plynúci z čl. 1 Ústavy SR. Aj preto ust. § 3 ods. 6 ZoDD nie je vo svojej podstate reguláciou primeranosti
dražby, ale reguláciou zákonnosti dražby. Ustanovenie § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka je generálnou
klauzulou primeraného výkonu práva, a teda aj záložného práva. V zmysle súdnej praxe je neprimeraný
výkon záložného práva pritom aktuálny, ak hodnota zálohu prevyšuje viac ako dvojnásobok hodnoty

pohľadávky (rozsudok Krajského súdu v Prešove z 17.12.2012, sp. zn. 17 Co 108/2013), resp. keď
hodnota zabezpečenia prevyšuje 140% pohľadávky (rozsudok Krajského súdu v Prešove, sp. zn. 7
Co 63/2009). Rovnako ďalším faktorom primeranosti je možnosť s menšími dopadmi na práva osoby
povinnej zo záložného práva vymôcť splatnú pohľadávku v exekúcii (rovnako ohľadom proporcionality
viď - uznesenie Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 23/2014 z 24.09.2014 – bod 28. tohto uznesenia).
27.

V súvislosti s proporcionalitou je potrebné brať do úvahy neprimeraný rozdiel medzi hodnotou predmetu
záložného krytia (hodnota draženej veci) a výškou skutočnej pohľadávky, avšak s tým, že je potrebné
zdôrazniť, že je dôležitá výška skutočnej pohľadávky a nie pohľadávky vytvorenej na základe neplatných
inštitútov, najčastejšie sankcií, ktorými sa pohľadávka umelo navyšuje. Tiež Súdny dvor EÚ poukázal na
to, že je na súde, aby princíp proporcionality naplnil (rozsudok Súdneho dvora z 10. septembra 2014

vo veci C-34/13, I. J. proti Smart Capital, a.s.).
28.
Ústavný súd SR v uznesení sp. zn. PL. ÚS 23/2014 pripomenul, že sa už vyslovil, že „podľa platnej
právnej úpravy zákona o dobrovoľných dražbách je rozsah prostriedkov následnej nápravy proti výkonu
záložného práva obmedzený v podstate len na žalobu o neplatnosť dobrovoľnej dražby (§ 21 zákona

č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách) a takáto následná prípadná obrana záložcu je podstatne
sťažená (uznesenie ústavného súdu sp. zn. II. ÚS 261/2013 z 30. apríla 2013). Sťaženie následnej
súdnej kontroly dobrovoľnej dražby by malo byť kompenzované dostatočnou preventívnou a priebežnou
kontrolou dobrovoľnej dražby orgánom verejnej moci. Osobitne sa žiada zdôrazniť, že v dobrovoľnej
dražbe pôsobí nepopierateľné pnutie medzi záujmom záložcu na tom, aby bola vec predaná za čo

najvyššiu cenu, resp. na tom, aby nebola vec predaná za dlh, ktorý je v hrubom nepomere k hodnote
zálohu (pozri aj nález ústavného súdu sp. zn. II. ÚS 237/2011 z 2. júna 2011 a uznesenie ústavného
súdu sp. zn. II. ÚS 261/2013 z 30. apríla 2013), a záujmom záložného veriteľa, ktorý sa však v
podstate obmedzuje na uspokojenie jeho pohľadávky, a teda na čo najrýchlejšie speňaženie zálohu
aspoň v takej výške, ktorá zabezpečí uhradenie jeho pohľadávky. Takéto pnutie pritom pôsobí aj pri

takej dobrovoľnej dražbe, ktorá nevykazuje znaky podvodnej snahy získať založenú vec pod trhovú
cenu (pričom tento záver nemôže spočívať výlučne na predstavách všeobecného súdu o všeobecnej
praxi pri prevažujúcej praxi výkonov záložných práv na Slovensku, ale musí byť podporený konkrétnymi
zisteniami vzťahujúcimi sa na prerokúvanú vec). V uvedenej súvislosti ústavný súd opakuje, že intenzita
zásahu do vlastníckeho práva realizovaného v podobe predaja predmetu vlastníctva by nemala byť vo

výraznom nepomere k skutočnej alebo aspoň skutočnosti sa čo najviac približujúcej cene toho predmetu
vlastníctva (II. ÚS 237/2011).“
29.
Pokiaľ súd prvej inštancie ohľadom primeranosti výkonu záložného práva s prihliadnutím na výšku
pohľadávky a hodnotu zálohu upriamil pozornosť len na to, že, zo strany žalobkyne za celé vyššie

uvedené obdobie nebola žiadna snaha dohodnúť sa na prípadnej úhrade dlhu v splátkach, prípadne
vôľa žalobkyne riadne plniť svoje povinnosti, takto ponímané hodnotenie primeranosti nemôže vo svetle
vyššie vyslovených záverov a úvah obstáť, keďže snaha dlžníka uhradiť svoj dlh, resp. vôľa plniť si
riadne povinnosti, medzi kritéria primeranosti výkonu záložného práva nepatrí a nemá s posúdením
primeranosti podľa vyššie uvedených atribútov žiaden súvis.

30.
Vo vzťahu k tvrdeniu žalobkyne ohľadne správnosti vypracovaného znaleckého posudku odvolací
súd uvádza, že žalobkyňa, ktorá porušením svojej právnej povinnosti (povinnosť sprístupniť predmet
dražby k obhliadke podľa § 12 ods. 2 ZoDD) neumožnila vykonať obhliadku predmetu dražby pre jeho
ocenenie, sa nemôže z tohto dôvodu dovolávať porušenia práva pri oceňovaní predmetu dražby, pretože

takýto dôvod porušenia práva vlastne sama spôsobila. Bolo by to v rozpore s právnou zásadou „nemo
turpitudinem suam allegans auditur“ (nikto sa nemôže dovolávať vlastnej nepoctivosti, resp. nikto sa
nemádovolávaťvýhodyzvlastnéhoprotiprávnehokonania).Bezohľadunauvedenévšakplatí,žeZoDD
stanovuje pre takéto prípady (nesprístupnenie predmetu dražby znalcovi za účelom jeho ocenenia) v§ 12 ods. 3 možnosť vykonať ohodnotenie predmetu dražby bez jeho obhliadky, z dostupných údajov,
ktoré má dražobník k dispozícii. Z obsahu pripojeného spisového materiálu S 73/2021 vyplýva, že
žalobkyňabolanasprístupneniebytuvyzvanávýzvouzodňa07.01.2022,avšaktútovýzvusineprevzala

a dňa 07.02.2022 bola vrátená žalovanému 2/ ako neprevzatá v odbernej lehote (bod 49. odôvodnenia
napadnutého rozsudku). Procesná obštrukcia vlastníka predmetu dražby alebo osoby, ktorá má k
predmetu dražby iné právo, spočívajúca v tom, že neumožní riadnu obhliadku predmetu dražby, nie
je dôvodom, ktorý spôsobuje neplatnosť dražby (Valová, K. a kol. Zákon o dobrovoľných dražbách.
Komentár. 2. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2018, s. 265 - 284).

31.
K otázke právnych následkov ohodnotenia nehnuteľnosti z hľadiska neplatnosti dobrovoľnej dražby
Najvyšší súd SR v rozsudku sp. zn. 7Cdo/15/2021 z 21.04.2022 (ZSP 44/2022) judikoval, že ak
vlastníkpredmetudobrovoľnejdražbynevzniesoludražobníkadodesiatichdníoddoručeniaznaleckého
posudku námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby alebo nepožiadal o vyhotovenie znaleckého

posudku iným znalcom, nemá prípadné nesprávne určenie ceny predmetu dražby podľa § 12 ZoDD
za následok neplatnosť dražby. Ohodnotenie draženej nehnuteľnosti môže zakladať neplatnosť dražby
iba v prípade, ak sa neuskutočnilo formou znaleckého posudku alebo ak dražobník zostal pasívny k
námietkam vlastníka predmetu dražby podľa § 12 ods. 5 tohto zákona.

32.
Námietku odvolateľky, podľa ktorej k porušeniu práva na spravodlivý proces došlo aj tým, že jej nebolo
včas doručené predvolanie na pojednávanie nariadené na deň 11.05.2023 pričom napriek skutočnosti,
že súd nemal doručenie predvolania vykázané, pojednával v jej neprítomnosti a vyhlásil dokazovanie
za skončené, vyhodnotil odvolací súd ako nedôvodnú. Pojednávanie konané dňa 20.04.2023 (aj)

v neprítomnosti žalobkyne, ktorá mala doručenie predvolania riadne vykázané, bolo odročené na deň
11.05.2023 s tým, že naň bude volaná aj žalobkyňa (č.l. 218 spisu). Zo zápisnice o pojednávaní zo dňa
11.05.2023 vyplýva, že sa vôbec neuskutočnilo, nakoľko sa naň nedostavila žalobkyňa, ktorá nemala
doručenie predvolania riadne vykázané a súd prvej inštancie pojednávanie odročil na deň 15.06.2023
s tým, že naň bude opätovne volaná aj žalobkyňa (č.l. 224 spisu). Z upovedomenia o odročení

pojednávania zo dňa 16.05.2023 (č.l. 226 spisu) vyplýva, že pojednávanie určené na deň 15.06.2023
bolo odročené na deň 14.06.2023 z dôvodu na strane súdu. Zo zápisnice o pojednávaní konanom
14.06.2023 konanom v neprítomnosti žalobkyne, ktorá mala doručenie predvolania riadne vykázané,
vyplýva, že súd vyhlásil dokazovanie za skončené a pojednávanie odročil na deň 29.06.2023 za účelom
vyhlásenia rozhodnutia aj s jeho doručením s tým, že o termíne verejného vyhlásenia rozsudku bude

upovedomená aj žalobkyňa (č.l. 241 spisu). Vedomosť žalobkyne o pojednávaní konanom 14.06.2023
vyplýva aj z jej podania zo dňa 13.06.2023 označenom ako „Opakovaná výzva žalobkyne súdu“ (č.l. 235
spisu). Dňa 14.06.2023 bolo vydané upovedomenie o termíne verejného vyhlásenia rozhodnutia na deň
29.06.2023 (č.l. 242 spisu), ktoré bolo následne dňa 16.06.2023 ako zásielka odovzdané poštovému
podniku na doručenie žalobkyni. Skutočnosť, že žalobkyňa, ktorá iniciovala súdne pojednávanie, si

súdne zásielky nepreberala včas alebo vôbec nemôže byť pripisovaná na ťarchu súdu prvej inštancie.
Informácia o verejnom vyhlásení rozsudku bola naviac verejne dostupná na webovom sídle Ministerstva
spravodlivosti SR (K.). Rozsudok súdu prvej inštancie bol síce verejne vyhlásený bez účasti žalobkyne,
ale postupom súdu prvej inštancie nedošlo k porušeniu zákonného postupu súdu vrátane procesného
postupu podľa § 219 CSP, nakoľko stranám sporu, vrátane žalobkyne, bola súdom prvej inštancie

vytvorená možnosť zúčastniť sa aktu vyhlásenia rozhodnutia a ak toto svoje právo žalobkyňa nevyužila,
nemôže sa dovolávať porušenia svojich procesných práv.
33.
Odvolací súd zdôrazňuje, že je to žalobkyňa, ktorá iniciovala súdny spor a dožaduje sa ochrany, ktorá jej
má byť poskytnutá súdom, preto je neadekvátne jej procesné správanie, keď nepreberá súdne zásielky

včas, že sa nezúčastňuje pojednávaní, ale naopak snaží sa následok chodu vecí zvrátiť vždy tak, že
zodpovedným za to, čo sa aj jej pričinením deje, je niekto iný bez akéhokoľvek podielu jej zodpovednosti.
Štylizovanie sa len do „role obete“, v realite, v ktorej každý nesie dôsledky svojho konania (či nekonania),
nemôže v konečnom dôsledku viesť k ospravedlneniu a akceptovaniu nezodpovedného správania sa
žalobkyne v realizácii procesných práv a povinností, ktoré zákon ( Civilný sporový poriadok) ukladá, keď

súd v kontradiktórnom konaní vyhodnocuje výsledky vykonaného dokazovania v súlade s ustanovením
§ 191 ods. 1 CSP na základe dôkaznej iniciatívy ( a tvrdení) strán v spore.
34.Vychádzajúc zo všetkých vyššie uvedených skutočností odvolaciemu súdu neostala iná možnosť ako
rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutom rozsahu zrušiť a vrátiť mu vec v tomto rozsahu na ďalšie
konanie a nové rozhodnutie, pretože neboli splnené podmienky na jeho potvrdenie ani na jeho zmenu.

35.
V ďalšom konaní súd prvej inštancie predovšetkým náležite zistí skutkový stav tak, aby mal oporu vo
vykonanýchdôkazoch,vecprejednáadôslednesavysporiadaajsozásadnouargumentáciousporových
strán (vrátane návrhov na vykonanie dôkazov) a všetkými ich relevantnými námietkami prezentovanými
tak v konaní pred súdom prvej inštancie ako i v odvolacom konaní a znova rozhodne o žalobnom nároku.

Svoje rozhodnutie je súd prvej inštancie povinný riadne odôvodniť podľa kritérií uvedených v ustanovení
§ 220 CSP.
36.
Vnovomrozhodnutíokresnýsúdzároveňrozhodneajotrováchodvolaciehokonania(§396ods.3CSP).

37. Rozhodnutie odvolacieho súdu bolo prijaté hlasovaním pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa. (§ 419 CSP)

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak

a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,

c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,

d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo

f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces. (§ 420 CSP)

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,

a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,

b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo

c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n). (§ 421 ods. 1 a 2 CSP)

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak

a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,

b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).

Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie. (§ 422 ods. 1 a 2 CSP)

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné. (§ 423 CSP)

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.

Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde. (§ 427 ods. 1 a 2 CSP)

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania ustanovených v § 127 ods. 1 CSP (ktorému
súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpísania) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh). (§ 428 CSP)

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom.

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je

a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,

b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,

c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou
a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého

stupňa. (§ 429 CSP)

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania. (§ 430 CSP)