Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Monday, December 9, 2024

Súd: Okresný súd Komárno
Spisová značka: 17C/49/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123325192
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 12. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dominika Hudecová PhD.

ECLI: ECLI:SK:OSKN:2024:6123325192.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Komárno pred sudkyňou JUDr. Dominikou Hudecovou, PhD. v právnej veci žalobcu: REB

PROPERTIES TWO, s.r.o. A. B., Bratislava-Ružinov, IČO: 51207729, zast.: JUDr. Denisa Hostačná,
Dunajská 4, Bratislava-Staré Mesto, IČO: 40266273, proti žalovanému: C. D., nar. XX.XX.XXXX, bytom
XX.XXXXXXX XXX/XX, E., zast. F. D., B. XX, G. H., IČO: 44566085, v konaní o zaplatenie 3000,- € s
príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi sumu vo výške 3.000,- € s úrokom z omeškania vo výške 5 %
ročne od 05.04.2023 do zaplatenia, a to všetko do troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Žalobca m á právo na náhradu trov konania v rozsahu 100 % trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Dňa 11.08.2023 žalobca doručil súdu žalobu, ktorou sa domáhal, aby súd zaviazal žalovaného zaplatiť
mu sumu 3.000,- € spolu s príslušenstvom, ako aj náhradu trov konania na tom skutkovom základe, že
dňa 25.03.2022 prišlo k uzatvoreniu Zmluvy o rezervovaní nehnuteľnosti a zložení zálohy za účelom
rezervovania nehnuteľnosti medzi žalovaným ako predávajúcim, žalobcom ako sprostredkovateľom
a záujemcami: I. C. a J. K.. Predmetom Rezervačnej zmluvy bola rezervácia odplatného prevodu
vlastníckeho práva zo žalovaného ako predávajúceho na záujemcov ako kupujúcich nehnuteľností-
pozemok parcely reg. „C“, parc. č. 52/68, druh pozemku: orná pôda, o výmere 437 m2, pozemok parcely

reg. „C“, parc. č. 52/69, druh pozemku: ostatná plocha, o výmere 147 m2, pozemok 52/68 a pozemok
52/69 sú zapísané na liste vlastníctva č. XXXX, okres: Dunajská Streda, obec: L., katastrálne územie:
H., evidovaný Okresným úradom Dunajská Streda, katastrálny odbor, rodinný dom bez súpisného
čísla, ktorý je postavený na pozemku parcely reg. „C“, parc. č. 52/69, druh pozemku: ostatná plocha, o
výmere 147 m2. Podľa bodu 5.2. článku 5 Rezervačnej zmluvy: „Záujemcovia a Predávajúci sa zaväzujú
uzavrieť kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti, ktorou Predávajúci prevedie Nehnuteľnosti na Záujemcov a to
najneskôr do 30.09.2022.“ Podľa bodu 5.6. článku 5 Rezervačnej zmluvy: „Zmluvné strany sa dohodli, že

Predávajúci má povinnosť skolaudovať Rodinný dom najneskôr do 30.09.2022.“ Podľa bodu 5.7 článku
5 Rezervačnej zmluvy: „V prípade ak Predávajúci nepredloží k rukám Záujemcov právoplatné Stavebné
povolenie na Rodinný dom najneskôr do 31.07.2022 majú Záujemcovia právo na odstúpenie tejto
Zmluvy.“ Podľa bodu 5.8 článku 5 Rezervačnej zmluvy: „V prípade porušenia povinnosti Predávajúceho
opísanej v bode 5.4 a 5.6 tohto Článku tejto Zmluvy majú Záujemcovia a Sprostredkovateľ nárok na
odstúpenie od tejto Zmluvy.“ Nakoľko zo strany žalovaného nedošlo k splneniu si povinnosti podľa vyššie
citovaných bodov 5.7, 5.8 a 5.2 článku 5 Rezervačnej zmluvy, záujemcovia dňa 30.09.2022 riadne a

platne v súlade s bodmi 5.7 a 5.8 článku 5 Rezervačnej zmluvy odstúpili od Rezervačnej zmluvy. Podľa
bodu 6.2. článku 6 Rezervačnej zmluvy: „V prípade, že k uzavretiu kúpnej zmluvy o odplatnom prevode
vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam medzi Záujemcami a Predávajúcimi nedôjde do 30.09.2022 z
akýchkoľvek dôvodov na strane Predávajúceho, zaväzuje sa Predávajúci do troch pracovných dní odpísomnej výzvy Sprostredkovateľa, zaplatiť na účet Sprostredkovateľa sumu vo výške 3.000,- EUR.
Žalobca žalovaného písomnou výzvou na uhradenie zmluvnej pokuty z rezervačnej zmluvy zo dňa
29.03.2023, ktorá mu bola riadne doručená dňa 03.04.2023, vyzval na zaplatenie zmluvnej pokuty vo

výške 3.000,- €, avšak zmluvnú pokutu žalovaný do dnešného dňa nezaplatili a ani iným spôsobom na
výzvu nereagoval.

2. Okresný súd Banská Bystrica vydal dňa 05.06.2023 platobný rozkaz sp. zn.: 23Up/950/2023-0, ktorým
žalobe v plnom rozsahu vyhovel. Žalovaný podal proti tomuto platobnému rozkazu, ktorý odôvodnil tým,

že nárok v celom rozsahu neuznáva, pričom poukazuje predovšetkým na právne respektíve postavenie
žalobcu do nej deň, ktorý tvorí právny základ tohto bol ide o duchu označení ako zmluva o rezervovaní
čo aj a zloženie za za účelom rezervovania nie hnutia bo žalobca vychádzajúc z označenia a zároveň s
obsahom žalobcom predloženej aj, spochybneniu predovšetkým právny základ žalobcom uplatneného,
pretože predmetná zmluva s poukazom na ustanovenie § 50 a ods. 2 občianskeho zákona a zaväzuje
iba účastníkov, ktorí nie sú predá si ňom ostali a záujemcovia zmluvnom postavení budúcich kúpu

žalovanývtomtopresvedčenípodpísalpredmetnú,tohosícepripravenosťasapozíciisprostredkovateľa
avšak ju prezentoval pre účastníkmi ako zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ktorá je výlučne zmluvná
strana, pričom žalobca sa cítia, títo, o ktorých si ich uplatňuje žalované nejasné nároky, vôbec nerobí
žalovaný v tomto spochybnil aktívnu legitimáciu žalobcu na základe zmluvy, ktorá vychádzajúc z jej sa
bohatý a následne uzatvorená zmluva o budúcej kúpnej zmluve medzi budúci predávajúci si a budúcimi

kupujúcimi a pokiaľ si žalobca na základe tejto zmluvy uplatňuje ním tvrdené roky tak žalovaný túto časť
zmluvy považuje za zmluvu, ktorá odporuje obsahu a účelu čomu sa koná Občianskeho zákonníka, za
neplatné dojednanie s poukazom na §. 30, §39 a) Občianskeho zákonníka a za neplatné dojednanie s
poukazom aj na pustom, že spotrebiteľ dcéra a žalobcu - profesionála podľa § 53 ods. 5 Občianskeho
zákonníka, pre neprijateľné zmluvné podmienky podľa § 53 ods. 4 písm. a), v), w) Občianskeho

zákonníka. žalobcom predložená zmluva totiž článku 6 obsahuje takzvané skryté vopred neduhy dňa sa
cíti v činnosť v prospech iného ju, pričom právne a zmluvné postavenie čo ju intenciách zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve je nejasná a neurčitá zmluva ďalej obsahuje aj ďalšie ustanovenia, ktoré tiež svedčia o
značnej nerovnováhe v právach a povinnostiach, pričom zmluva bola vypracovaná a predložená mohli
strana žalobcom žalovaný zároveň za daných okolností spochybnil aj právnu relevanciu žalovanej sumy

titulom zmluvnej pokuty a to s poukazom na formuláciu 6. 2 zmluvy, ktorý neobsahuje zákonom resty,
respektíve predpísané náležitosti aj ohľadne dojednania zmluvnej pokuty podľa § 544 občianskeho
zákona bol tento označeným bol zmluvy vôbec nezmieňuje o do Viedne o zmluvnej pokute, ale má
ísť o akési jednostranne vyhlási žalovaného, ktorý sa zaväzuje zaplatiť sumu 3000 eur bez označenia
právneho titulu tejto sumy. V tejto súvislosti sprostredkovateľ boli upozornení na riziká súvisiace s

úspechom zmluvy o budúcej kúpnej zmluve o čom svedčí pre dlhšie aj preukázateľná na žalovaného vo
vzťahu k zabezpečeniu príslušnej dokumentácie ku kolaudácii stavby je o čom svedčia listinné dôkazy.

3. Právna zástupkyňa žalobcu doručil súdu dňa 21.09.2024 podanie, v ktorom uviedol, že zmluva
nie je zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, nikdy ju v takomto duchu ani len Žalovanému a záujemcom

neprezentoval. Žalobca ako sprostredkovateľ predaja alebo kúpy nehnuteľností v rámci poskytovania
svojich služieb zabezpečuje obhliadky nehnuteľnosti, inzerciu, rokovania, prípravu jednak rezervačnej
zmluvy a po uzatvorení rezervačnej zmluvy aj kúpnej zmluvy a ostatnú prevádzkovú réžiu. Po
vypracovaní rezervačnej zmluvy je návrh zmluvy zasielaný predávajúcemu a záujemcom, aby jednak
skontrolovali svoje osobné údaje, ale zároveň oznámili svoje pripomienky a žiadosti na doplnenie

alebo úpravu toho-ktorého ustanovenia. Ani tento prípad týkajúci sa Zmluvy nie je výnimkou, každá
zmluvná strana Zmluvy bola pred jej podpisom oboznámená s jej právami a povinnosťami, rovnako
boli oboznámené so sankciami v prípade, že nedodržia Zmluvou stanovené povinnosti, ku ktorým sa
dobrovoľne zaviazali. Každá zmluvná strana mala právo sa vyjadriť k všetkým ustanoveniam v Zmluve
a revidovať Zmluvu podľa svojich predstáv. Z dôvodov vyššie uvedených preto nemožno akceptovať

a považovať za správnu argumentáciu Žalovaného, kedy pokladá za účastníkov Zmluvy iba seba a
záujemcov a Žalobcu za účastníka Zmluvy nepokladá. Rovnako tak tvrdenia Žalovaného, že s ním
Žalobca nerokoval o sankciách pre neho vyplývajúcich z porušenia Zmluvy, nie sú pravdivé, nakoľko
Žalovaný si sám dohodol zníženie sankcie v prípade porušenia Zmluvy na jeho strane z pôvodnej
sumy 5.000,- Eur na sumu 3.000,- Eur. Na základe vyššie uvedeného preto Žalobca ako zmluvná

strana Zmluvy a teda účastník Zmluvy je v zmysle Zmluvy aktívne vecne legitimovaný si uplatniť
svoje právo podľa bodu 6.2. článku 6 Zmluvy voči Žalovanému, ktorý porušil povinnosti, ku ktorým
sa dobrovoľne zaviazal na základe Zmluvy. Zároveň poukazujeme na skutočnosť, že Žalovaný svojím
konaním, a to uznaním odstúpenia záujemcov od Zmluvy z dôvodu porušenia povinnosti na straneŽalovaného uvedené v bode 5.2. a 5.7. článku 5 Zmluvy, uznal porušenie Zmluvy na jeho strane.
Prečo by inak akceptoval odstúpenie záujemcov od Zmluvy za platné a vrátil im plnenia, ktoré poskytli
Žalovanému v zmysle Zmluvy? Zmluva spĺňa všetky predpísané náležitosti v zmysle Občianskeho

zákonníka a žiadnym svojim ustanovením neodporuje ani obsahu ani účelu Občianskemu zákonu.
Akékoľvek iné tvrdenia sú len snahou Žalovaného vyviniť sa z porušenia svojej zmluvnej povinnosti.
Tvrdenia Žalovaného, že zmluvná pokuta dojednaná v bode 6.2. článku 6 Zmluvy neobsahuje náležitosti
zmluvnej pokuty v zmysle § 544 a nasl. Občianskeho zákonníka a ide iba o akési jednostranné
vyhlásenie Žalovaného, ktorým sa zaväzuje zaplatiť sumu 3.000,- Eur, sú nelogické a nezakladajú sa na

pravde. Zákonnými náležitosťami dohody o zmluvnej pokute podľa § 544 a nasl. Občianskeho zákonníka
sú okrem písomnej formy, vymedzení zmluvnej povinnosti, ktorá má byť zabezpečená aj jednoznačnú
dohoduovýškezmluvnejpokuty,resp.spôsobejejurčenia.Všetkytietozákonompožadovanénáležitosti
tento bod Zmluvy obsahuje – ak z dôvodov na strane Žalovaného nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy
(t.j. porušenie zmluvnej povinnosti uzatvoriť v dohodnutej dobe kúpnu zmluvu), zaväzuje sa zaplatiť
presne určenú sumu (t.j. jednoznačne bola stanovená výška zmluvnej pokuty). Rovnako argumentácia

Žalovaného, že dojednaná sankcia za porušenie svojej povinnosti je neplatné dojednanie, resp. neplatný
právny úkon v zmysle § 39, § 39a, § 53 ods. 4, ods. 5 Občianskeho zákona pokladáme za absurdné,
nakoľko ako bolo vyššie uvedené, Žalovaný svojim podpisom potvrdil obsah Zmluvy a zároveň pred jej
podpisom aktívne rokoval o znížení predmetnej sankcie, teda tvrdenia Žalovaného sú iba klamstvom a
snahou o zavádzanie súdu. Z dôvodov vyššie uvedených preto Žalobca považuje Odpor Žalovaného za

špekulatívny s cieľom opätovne sa vyhnúť svojej zmluvnej povinnosti, na splnenie ktorej sa z dôvodu
porušenia svojej povinnosti v dohodnutej dobe uzatvoriť kúpnu zmluvu, zaviazal. Pokiaľ ide o Žalovaným
priložené dokumenty, ktorými dokazuje svoju snahu skolaudovať stavby, je potrebné uviesť, že tie sa
vzťahujú na úplné iné nehnuteľnosti ako tie, ktoré boli predmetom Zmluvy a preto Žalobca namieta ich
súvis s predmetom konania. Rovnako poukazujeme, že ich predloženie Žalovaný žiadnym spôsobom

nezdôvodnil a nevysvetlil aký majú súvis s touto právnou vecou.

4. Súd vykonal vo veci pojednávania dňa 21.02.2024, 29.05.2024, 18.09.2024, 11.11.2024
a 09.12.2024, na ktorom vykonal výsluch sporových strán a svedkov. Žalovaný C. D., nar. X.XX.XXXX,
bytom XX. XXXXXXX XXX/XX, E. na pojednávaní dňa 29.05.2024 uviedol, že o predmete sporu vie len

to, že sa jedná o 3.000,- €, presne nevie, čo to má byť. Zmluvu so žalobcom neuzavrel, nevie o tom, že by
podpísal zmluvu o rezervovaní nehnuteľností za účelom predaja jeho nehnuteľností. Potvrdil, že údaje
uvedené na zmluve o rezervovaní nehnuteľností č. l. 11 ako údaje predávajúceho, sú jeho osobnými
údajmi vrátane e-mailu a bankového účtu, rovnako ako jeho podpis na zmluve na č. l. 14 spisu. S nikým
neriešil, resp. nedával pokyny, čo má zmluva obsahovať, aké majú byť obsahové náležitosti zmluvy.

Uviedol, že uzavretie takejto zmluvy mu ponúkol I. M., ktorému však nedal pokyn na konkrétnu úpravu
bodu 6.2. zmluvy na zníženie sumy povinnosti pre prípad neuzavretia zmluvy. Potvrdil, že je vlastníkom
nehnuteľností zapísaných na LV XXXX, ktoré boli predmetom tejto zmluvy, a to pozemok parc. č. 52/68,
druh pozemku: orná pôda o celkovej výmere 437 m2, ďalej pozemok parc. č. 52/69, druh pozemku
ostatná plocha o celkovej výmere 147 m2, ktoré sa nachádzajú v kat. území H., rovnako je vlastníkom

aj stavby označenej v článku 1 bod 1.2 ako Predmet zmluvy, a to rodinný dom bez súp. č. postavený
na pozemku. Ku komunikácii s p. M. uviedol, že dostal od neho malú priateľskú, kamarátsku pomoc, ale
presne sa už nepamätá. N. M. mu dával mu jednoduché rady, kde má kupovať veci, kde môže zohnať
najlepších elektrikárov,... Žalovaný mal peniaze, ktoré chcel investovať, a on mu pomohol, dal mu tip,
do čoho má dávať peniaze, stavať domy,... Nevedel uviesť viac, než už uviedol, pozemok si žalovaný

zaobstaral sám, a čo sa týka predmetnej zmluvy, p. M. mu nijako nepomohol. Žalovaný sám staval len
nehnuteľnosti, ktorých je vlastníkom, a ktoré sú uvedené v zmluve na č. l. 11 spisu, bod 1.1, 1.2 Predmet
zmluvy. Uviedol, že v čase podpisu zmluvy podpisoval veľa papierov, nepamätá sa presne, či aj túto
zmluvu podpísal, nepamätá sa na obsah bodu 7.10 predmetnej zmluvy. Rady p. M. ohľadne investovania
peňazí nemajú žiadnu súvislosť s uvedenou zmluvou, nepoveril ho ústne a nemá ani žiaden papier, aby

konal v jeho mene ohľadne zastupovania jeho osoby komunikáciou so zástupcom realitnej kancelárie,
aby vyjednával nejaké podmienky, obchody, a ani nevie, či p. M. konal a jednal niekedy v jeho mene.
Zopakoval, že p. M. mu len radil v zaobstarávaní stavebného materiálu, ale ani to nie tak, že dal peniaze,
ale len tak, že mu radil, len ho prezentoval spôsobom, že pri zaobstarávaní stavebného materiálu v
stavebninách povedal, že po tie materiály príde žalovaný.

5. Svedok I. M., nar. XX.X.XXXX, bytom O. P. XXX/X, E. na pojednávaní dňa 29.05.2024 uviedol, že vie,
v akej veci sa pojednáva, v tejto veci, čo sa týka tej realitnej kancelárie, našiel kontakt na neho p. K.,
ktorý bol pracovník realitnej kancelárie, a poprosil ho, či by neboli nejaké pozemky alebo domy na predaj,a vtedy mali spoločne dohodnuté s p. C., že môže v jeho mene predať ten dom. Svedok vybavoval tieto
vecisp.K.,avtedysapísalatárezervačnázmluvanatenrodinnýdom,čoprešlisp.K.ahlavnéúdaje,čo
potreboval, dodal svedok od žalovaného. Realitná kancelária pripravila rezervačnú zmluvu a prebral so

žalovaným, že je príležitosť na predaj domu, že je pripravená rezervačná zmluva, on povedal, že dobre,
podpísal ju a svedok ju odovzdal p. K.. Pán K. svedkovi aj mailom posiela tieto rezervačné zmluvy, a keď
už bola finálna verzia rezervačnej zmluvy, keď tam boli pozemky, údaje pána žalovaného, tak ju vytlačil
azobralnapodpisžalovanému,apotomsastretlisp.K.aodovzdalmuju.Nakoľkoichfirmatamvlastnila
infraštruktúru a oni boli ovplyvnení, z pozemkového fondu nevedeli skolaudovať infraštruktúru, tak ani

žalovaný nevedel skolaudovať dom, a preto nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy. Potom už záujemcovia
o dom, na základe toho, že to nevedeli papierovo dať do poriadku, odstúpili od rezervačnej zmluvy. Pri
uvedenej zmluve dohadovali len vnútorné práce, dokončovacie, s p. K. podmienky zmluvy nepreberali,
lebo on povedal, že to je štandardná rezervačná zmluva, ktorú oni píšu každému, podmienky neriešili, až
teraz, keď sa poučili, tak teraz už vie, že sa nedá podpísať, lebo vôbec nie je reálna tá pokuta, sankcie,
keď nepríde k uzavretiu kúpnej zmluvy. Uviedol, že formou SMS komunikoval s p. K., prvá správa sa

týka parcely 52/138 a 52/139, ktorá bola vo vlastníctve ich spoločnosti, a táto správa sa vôbec netýka
predmetnej veci. Druhá správa pojednáva o tom, že pán K. chcel od svedka kľúče od rodinných domov,
ktoré boli predmetom rezervačnej zmluvy, nakoľko chcel vykonať ohliadku. Posledná správa sa týka inej
veci, kde záujemcovia chceli pokutu a svedok odpovedal, že to určite nepodpíšu. S p. Q. rokoval o tejto
pokute, že sú ochotní zaplatiť jednu polovicu. N. K. zastupoval realitnú kanceláriu, a nakoľko svedok bol

dohodnutý so žalobcom, tak zastupoval jeho a komunikoval so svedkom okolo domu, o predaji, a keby
náhodou záujemcovia o kúpu domu mali nejaké požiadavky, s p. K. riešili aj iné nehnuteľnosti, nakoľko
oni ako firma majú ešte vo vlastníctve aj inú obytnú štvrť. Čo sa týka obsahu rezervačnej zmluvy, ktorá
je predmetom sporu, uviedol, že väčšinou riešili osobné údaje, poslal im ju, aby ich prečítali a pozreli,
kompletnú zmluvu, v tomto prípade ešte neriešili zmluvnú pokutu a jej výšku. K zmene výšky zmluvnej

pokuty došlo v časti Lehnice, Sása, vtedy sa už dohadovali, oni chceli max. 1.000,- €. Nepamätá sa, že
by bola iná výška zmluvnej pokuty v iných zmluvách, ktoré riešil s p. K.. K e-mailu zo dňa 29.4.2022 na č.
l. 167 spisu a zmluve bod 6.2 na č. l. 173 spisu v zmysle bodu B návrhu uviedol, že tam už bola vyjednaná
lepšia cena, možno na základe toho, že sa s p. K. dohadovali aj na vyššej cene za predaj. Nepamätá si
presnedátumpodpísaniarezervačnejzmluvysožalovaným,uviedol,ženiekedyvr.2021,2022,ohľadne

výšky rezervačného poplatku a výšky zmluvnej pokuty v predmetnej veci súdu uviedol, že väčšinou si
pýtajú cca 10.000,- € na štandard, keď sa dohodnú s predávajúcim, že sa predáva v štandarde. Čo sa
týka výšky bola sprostredkovateľskej provízie v prospech p. K. uviedol, že niektoré realitné kancelárie si
pýtajú 2% z predajnej ceny, niektoré 1 %, v tomto prípade okolo 2 alebo 3 %, keď dobre vie, tak okolo
5.000,- € pre žalobcu. So žalovaným na papieri neboli dohodnutí, len ústne sa dohodli, lebo niečo robil

svojpomocne, a čo chcel pomôcť v tom predaji, to mu pomohol, vtedy našiel jeho číslo p. K. a tak boli
v kontakte. Infraštruktúra realizovala svedkova firma GRT Bau. N. K. pomohol svedkovi predať jednu
nehnuteľnosť,ktorábolaich,inaknevie,svedokponúkolrodinnédomy,ajsvojimznámym.Svedokvšade
vystupuje so svojou e-mailovou adresou, on je osobou, ktorá sprostredkovala predávajúcim kontakt s p.
K., lebo predali niekoľko pozemkov, kontaktoval ich, a tak mu pomohli sprostredkovanie, a podľa neho

došlo niekedy v rámci týchto prípadov k odstúpeniu. Nevedel uviesť, či bola zaplatená p. Q. zmluvná
pokuta, keď došlo k odstúpeniu od rezervačnej zmluvy. Uviedol, že ešte spolupracoval s p. K. v Sáse,
tieto sprostredkovania medzi ním a p. K. boli bezodplatné, sprostredkovateľskú províziu platil stále
kupujúci.

6. Svedok F. D., nar. XX.X.XXXX, bytom XX. XXXXXXX XXX/XX, E., na pojednávaní dňa 29.05.2024
uviedol, že žalovaný je jeho syn a vie aj o predmete sporu, že chcú od jeho syna, aby zaplatil 3.000,-
€, lebo sa nerealizoval predaj medzi realitnou kanceláriou a ním. Nemá vedomosť o tom, ako prebiehal
predaj nehnuteľností, riešil to jeho kolega, p. M.. Nevedel uviesť, komu patrí telefónne číslo XXXX
XXX XXX, nevie ani vlastné telefónne číslo. Nikdy nekomunikoval s p. Q., nepamätá si na to, že by

komunikovali pred Vianocami 2023 s p. Q., a že by mu poslal SMS správu, aby pripravil zmluvu.

7. Svedok F. F., nar. X.X.XXXX, bytom N. XXX/XX, H. B. pojednávaní dňa 18.09.2024 uviedol, že
vie, prečo bol predvolaný, jedná sa o neuhradenú sankciu za zrušenie rezervačnej zmluvy, zmluvu
upravovala advokátska kancelária, pre ktorú pracoval. Túto zmluvu upravoval on. Jednalo sa o predaj

domu, ku ktorému napokon neprišlo, jednalo sa o zmluvu medzi záujemcami a sprostredkovateľom,
a predávajúcim. Keďže predávajúci odstúpili, preto mala nastúpiť sankcia. K priebehu uzatvárania
rezervačnej zmluvy uviedol, že v konkrétnom prípade im bola zaslaná zo strany ich klienta REB
PROPERTIES, kontaktoval ich zamestnanec spoločnosti p. K., so zmluvou, na ktorú sa mali pozrieťa upraviť ju, taký bol pokyn. Predávajúcim bol p. D., kupujúcim bol pán C., bola to klasická zmluva
medzi predávajúcim. V tejto zmluve bola upravená výška sankcie z 5.000,- € na 3.000,- €, a preveroval
u p. K., či je to správne, resp. či je to v poriadku. On bol taký styčný bod, s ktorým komunikoval za

spoločnosť RED PROPERTIES TWO. Upravovali ďalej nejaké formálne stránky tejto zmluvy, dátum
podpísania. Klasicky sankcie boli vo výške 5.000,- € a keď si to svedok všimol, tak volal p. K., že je
tam asi chyba, a on uviedol, že došlo k vyjednaniu zníženia tejto sankcie pre predávajúceho s tým, že
u záujemcu, budúceho kupujúceho zostala výška sankcie 5.000,- €. Štandardne sú sankcie na obidvoch
stranách rovnaké, informoval sa, prečo je to v tomto prípade iné, a p. K. mu oznámil, že je to z dôvodu

vyjednania zmeny výšky sankcie predávajúcim. K dokladu založeného v spise na č. l. 339, komunikáciu
medzi svedkom a p. K. uviedol, že vie potvrdiť od p. K., je to mail, ktorým so s p. K. komunikoval
a sedí to, je to ich komunikácia. K zmluve o rezervovaní nehnuteľností z č. l. 344 spisu, konkrétne vo
vzťahu k sankciám v zmysle bodu 6.2 a 6.3, ktoré sú v predmetnej zmluve uviedol, že jeho názor na
uvedené ustanovenia je jednoduchý, sankcia za porušenie zmluvnej povinnosti je vo výške 5.000,- €
pre jednu aj druhú stranu, predávajúceho aj záujemcov s prihliadnutím na bod 6.1 je rovnaká v prípade

porušenia povinnosti. Klasicky, keď pripravovali zmluvu, mali aj jedna strana aj druhá strana možnosť
pripomienkovať, keď došlo ku stretu, snažili sa nájsť kompromis a vyhovieť požiadavkám strán, poslali
vyhotovenie zmluvy aj jednej aj druhej strane. V tomto prípade dostal svedok od p. K. pripravenú zmluvu,
ktorú neposielal stranám na pripomienkovanie. Predpokladá, že bola už odkonzultovaná stranami sporu,
svedok len kontroloval len formálnu stránku, a ako povedal, všimol si len inú výšku sankcie, preto

kontaktoval p K., či netreba upraviť výšku sankcie, keďže bola vyššia ako na druhej strane, povedal, že
nie je potrebné ju upraviť, že je to vyjednané. Ich advokátska kancelária pripravovala základnú rámcovú
zmluvu, do ktorej sa potom prikladali pripomienky strán, údaje, líšilo sa to od prípade k prípadu. Aj
základný návrh zmluvy, ktorú mu poslal p. K., pochádzal z ich kancelárie, a už obsahoval uvedené
doplnenie. Komunikoval aj s p. M., svedok bol styčným bodom predávajúcich, aj v iných prípadoch,

on bol akoby splnomocnený zástupca predávajúcich. V tejto konkrétnej veci s ním nekomunikoval.
N. M. dokladal či už stavebné povolenia, údaje, pripomienky zo strany predávajúcich, on mu dával
informácie od predávajúcich, dátumy, kolaudačné povolenia, podklady, stavebné povolenia, on bol ako
keby zástupca týchto predávajúcich. Bolo to viacero prípadov. V konkrétnej veci s nikým nekomunikoval,
ani s p. D. ani s p. C., prišla mu už upravená zmluva a komunikoval len s p. K., a prišiel mu upravený

návrh zmluvy. Predpokladá, že v tejto konkrétnej veci, čo sa týka tejto zmluvy, nekomunikoval, ale
presne to nevie, s p. M. komunikovali vo viacerých zmluvách, nevie s určitosťou povedať, či konkrétne aj
v tejto. Predpokladá, že p. M. si u svojich predávajúcich vyjednal zníženie, ale nevie, či hromadne. Nemá
konkrétnu vedomosť, či dojednal hromadne alebo individuálne. K takémuto vyjednaniu prišlo aj v iných
veciach, v ktorých konal p. M., iní predávajúci. Uvedená zmluva bola vypracovaná v r. 2022, v r. 2022 –

2023 v tejto advokátskej kancelárii pôsobil, vtedy sa robili aj iné zmluvy cez p. M. v r. 2022, ale nevie, či
sa robili aj predtým. Nevidel písomné splnomocnenie od p. M. týchto ľudí. Svedkova prvá otázka bola,
či môže p. M. zastupovať týchto ľudí, či môže s ním komunikovať, povedal, že on ich zastupuje. Prvý
kontakt bol telefonický, pýtal sa, či môže s ním komunikovať. Kontakt na p. M. mal od p. K.. Prvotne
si overoval u p. K., či môže s p. M. komunikovať. Ohľadne e-mailovej adresy, ktorá sa nachádzala na

rezervačných zmluvách, ohľadne ktorých komunikoval s p. M. uviedol, že predpokladá, že je to adresa
p. M., ďalej potom tých predávajúcich. Svedok si vyžiadal len kontrolu údajov, zmluvy ako celku, to bola
jeho požiadavka, rozsah ako taký, či len na upresnenie len nejakej časti mohol, nepreveroval. Verí, že
klient to prečítal, keď to podpisoval. Presný titul, aký je dôvod jeho zastupovania, nikdy nerozoberal
a nepoznal, on bol ten, na koho sa obrátil v prípade pripomienok, ani s p. K. to nepreberal.

8. H. I. K., nar. XX.XX.XXXX, bytom G. XXX/X, R. N. S. na pojednávaní dňa 29.05.2024 k predmetu
sporu uviedol, že sa jedná o obchodný prípad, Lehnice Sása, zdôrazňuje preto, lebo s p. M. robili aj
Lehnice Leg, kde v oboch častiach p. D. aj p. M. ako investori, menší developeri stavali rodinné domy,
v každej z týchto častí urobili ulicu, komunikáciu, inžinierske siete, predávali určitú časť pozemkov a na

určitej časti pozemkov oni sami postavili rodinné domy, Tie predával, ale nielen on, ale minimálne 5
realitných kancelárií. Čo sa týka domu v Lehniciach Sása, svedok našiel klienta, p. C. s priateľkou,
uzatvorili rezervačnú zmluvu na základe obhliadky, klient sa rozhodol aj na základe informácií, ktoré
boli, klient bol upozornený, že v tom čase ešte nebolo vydané stavebné povolenie na tento dom, ani
komunikácia, dom bol postavený bez stavebného povolenia, rovnako ani skolaudovaná komunikácia,

ani nemohla byť, lebo tam bol úzky pás medzi štátnou komunikáciou a ich cestou vo vlastníctve
SPF. Toto bolo v riešení v čase, keď podpisovali rezervačnú zmluvu. Tieto informácie dostal kupujúci
a rezervačná zmluva obsahovala 2 základné podmienky, ktoré musí splniť predávajúci: 1. preukázať
stavebné povolenie, nestalo sa, 2. zabezpečiť prístup k danej nehnuteľnosti. Buď dá vecné bremenoprávo prejazdu alebo odovzdá komunikáciu do správy obce, ani jedno z tohto sa nestalo. Jednoznačne,
predávajúci nesplnil dve základné podmienky, nepreukázal stavebné povolenie na dom a nezabezpečil
prístup k tejto nehnuteľnosti. Tým pádom porušil podmienky rezervačnej zmluvy a ich, ako realitnú

kanceláriu požiadal p. C. o zrušenie rezervačnej zmluvy, na čo mal nárok, pretože už bol po termíne,
následne sa urobilo odstúpenie od zmluvy, predpokladá, že p. F., do týždňa mal. p. C. peniaze od
nich, teda zálohu 5.000,- €, ktorú zložil im do kancelárie, späť na účte, čím ale vznikol ich nárok voči
predávajúcemu, uhradiť im dohodnutú pokutu obsiahnutú v rezervačnej zmluve vo výške 3.000,- €.
Pre svedka bol styčný dôstojník p. M., to bol komunikačný člen č. 1, spoločník p. D. st., p. D. ml.

nikdy v živote nevidel. Jeho zastupoval jednoznačne otec a spoločník jeho otca, p. M., s ktorým všetko
komunikoval, prioritne telefonicky. N. M. a p. D. st. mali spolu firmu, ktorá riešila tie domy, ulice, siete,
všetko, komunikáciu s úradmi. Aj na stretnutie so svedkom mnohokrát prišiel p. M. s p. D. H.. Podľa
svedka, p. D. ml. bol nastrčenou osobou, tak ako pri všetkých ostatných domoch, kde boli ostatní známi
p. M., ďalší dom bol na jeho známeho... Na obhliadkach tejto nehnuteľnosti bol prítomný svedok a p.
C. s priateľkou. Čo sa týka rezervačnej zmluvy, klient odsúhlasil, že kupuje, zaslal mu zmluvu, potvrdil

záujem, následne on dá dohromady veškeré podklady, podmienky, termíny, tie následne posúva p.
F., ktorý pripraví zmluvu a zašle klientom na ďalšie pripomienkovanie. Nepamätá si, či túto zmluvu
pripomienkoval p. M., robil veľa zmlúv, už to ani nerobí, nevie, či to vôbec pripomienkoval. Štandard
hovorí, že pokuty majú byť rovnomerné, zmena výšky zmluvnej pokuty prišla jednoznačne zo strany
p. M., a povedal, že pokiaľ neznížia pokutu pre nich, nepodpíše, on svedka pod tlakom donútil znížiť

pokutu na 3.000,- €. Takto to bolo pri všetkých zmluvách v Lehniciach. Nepamätá sa na to, že by pri
zmluvách bola sankcia 5.000,- €. K druhej zmluve, vo vzťahu k sankciám v zmysle bodu 6.2 a 6.3, ktoré
sú v predmetnej zmluve na č. l. 344 spisu svedok uviedol, že oni navrhovali vyrovnané, vyvážené pokuty,
vždy sa to tak robí, ale p. M. tlačil na zníženie sankcie z ich strany. Táto predložená zmluva obsahuje
vyrovnanú sankciu, čo je pre svedka prekvapujúce, ak sa podpísala jedna s vyrovnanými pokutami,

myslí si, že išlo o jedinú, v ostatných aj v predmetnej lokalite Lehnice Leg boli následne sankcie znížené
na 3.000,- €. Na ich zníženie tlačil p. M.. Nevie o tom, že by medzi p. C. a p. D. ml. prebehol nejaký
súdny spor, p. C. volal svedkovi, že ešte nedostal nejaké peniaze od p. D., že od nich dostal peniaze do
týždňa späť, ale od predávajúceho sa dlho nevedel k peniazom dostať, to s p. C. komunikovali. Stalo
sa, že by v nejakom prípade bola uzavretá dohoda o ukončení rezervačnej zmluvy, jeden klient zrušil

zmluvu, vrátili mu peniaze a oni dostali taktiež peniaze od predávajúceho. Ale tam to prebehlo všetko
bez problémov. Má vedomosť o tom, že predali 5 domov v Legu a 1 dom v Sáse, ktoré s ním riešil
Németh. Informácie o osobných údajoch p. D. ml. mu poskytol buď p. D. st. alebo p. M., konkrétne nevie,
kto. Údaje sa posielali p. F., nie svedkovi, ale v tomto prípade, keďže boli podľa e-mailu predloženým na
pojednávaní PZ žalobcu, zaslané jemu, poslal mu ich s najväčšou pravdepodobnosťou p. M.. Nepamätá

si, že by mu niekedy p. D. st. poslal e-mail.

9. Právna zástupkyňa žalobcu titulom záverečnej reči uviedla, že v priebehu súdneho konania bolo
jednoznačne preukázané, že nárok žalobcu uplatnený žalobou, resp. návrhom na vydanie platobného
rozkazu v upomínacom konaní, je dôvodný. Žalobca ako sprostredkovateľ uzatvoril so žalovaným ako

predávajúcim a p. I. C., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. E. XX, XXX XX a p. J. K., nar. XX.XX.XXXX,
trvale bytom F. XXX/XX, XXX XX T. – Vranie ako záujemcami (ďalej v texte tiež ako „záujemci“) dňa
25.03.2022 Zmluvu o rezervovaní nehnuteľností a zložení zálohy za účelom rezervovania nehnuteľnosti
uzatvorenej podľa § 50a a nasl. a § 51 zákona č, 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších
právnych predpisov (ďalej v texte tiež ako „Zmluva“). Predmetom Zmluvy bola rezervácia odplatného

prevodu vlastníckeho práva zo žalovaného na záujemcov, a to nehnuteľností: pozemok C-KN č. 52/68,
druh pozemku: orná pôda, o výmere 437 m2, pozemok C-KN č. 52/69, druh pozemku: ostatná plocha, o
výmere 147 m2, ktoré sú zapísané na liste vlastníctva č. XXXX, okres Dunajská Streda, obec Lehnice,
katastrálne územie H., evidovaný Okresným úradom Dunajská streda, katastrálny odbor, rodinný dom
bez súpisného čísla, ktorý je postavený na C-KN č. 52/69, druh pozemku: ostatná plocha, o výmere 147

m2, (spolu ďalej v texte tiež ako „Nehnuteľnosť“). Zmluva bola žalovanému, respektíve jeho zástupcovi
p. I. M., ako aj záujemcom zaslaná na kontrolu osobných údajov a uplatnenia svojich pripomienok
k Zmluve. E-mail zo dňa 23.03.2022 preukazuje, že uplatnením pripomienok zo strany žalovaného
ako predávajúceho došlo k zmene a doplneniu Zmluvy, kedy bolo do Zmluvy doplnené ustanovenie o
politicky exponovanej osobe v zmysle § 6 zákona č. 297/2008 Z. z. a zmene ustanovenia týkajúceho

sa zmluvnej pokuty, kedy pôvodná výška zmluvnej pokuty vo výške 5.000,- € bola znížená na sumu
3.000,- €. Ak by malo ísť o formulárovú zmluvu, ako sa snaží preukázať žalovaný, záujemcovia ani
predávajúci by nemali možnosť vymôcť si zmenu podmienok Zmluvy alebo Zmluvu pripomienkovať. V
zmysle doktrinálnej definície formulárovej zmluvy ide o typ tzv. diktovanej zmluvy, pri ktorej je vopredpripravený návrh na uzatvorenie zmluvy (ofereta), ktorý sa spravidla buď príjme alebo odmietne. V
tomto prípade, ani v žiadnych iných prípadoch, ktoré žalobca doložil do súdneho spisu (č. l. 180 –
275), kde rovnako za predávajúcich konal poverený zástupca žalovaného, pán I. M., nemohlo ísť o

formulárovú zmluvu, keďže predávajúci i záujemcovia si mohli uplatniť svoje pripomienky spôsobujúce
zmenu znenia rezervačných zmlúv. Výnimkou nie je ani Zmluva, ktorej sa súdny spor týka, čo bolo
preukázané nielen listinnými dôkazmi, ale aj samotnými výpoveďami svedkov v konaní. Svedok F.
F., ako osoba, ktorá ako zamestnanec advokátskej kancelárie vypracovala okrem iných zmlúv (č. l.
180 – 275) aj Zmluvu, upravovala Zmluvu a zapracovala pripomienky zmluvných strán, vrátane tých

žalovaného. Na pojednávaní pred súdom dňa 18.09.2024 F. F. vypovedal, že: „v tejto Zmluve bola
upravená výška sankcie z 5.000,- € na 3.000,- €, a preveroval som u p. K., či je to správne, resp. či
je to v poriadku.“ Ďalej vypovedal: „Klasicky sankcie boli vo výške 5.000,- € a keď som si to všimol,
tak som volal p. K., že je tam asi chyba, a on uviedol, že došlo k vyjednaniu zníženia tejto sankcie pre
predávajúcehostým,žeuzáujemcu,budúcehokupujúcehozostalavýškasankcie5.000,-€.Štandardne
sú sankcie na obidvoch stranách rovnaké, informoval som sa, prečo je to v tomto prípade iné, a p.

K. mi oznámil, že je to z dôvodu vyjednania zmeny výšky sankcie predávajúcim. Z vyššie uvedeného
(str. 4 Zápisnice o pojednávaní zo dňa 18.09.2024) je zrejmé, že k zníženiu zmluvnej pokuty došlo zo
strany predávajúceho, teda žalovaného. Žalovaný teda sám, resp. jeho poverený zástupca, vymohol
zmenu Zmluvy, najmä zmluvnej pokuty, ktorá je predmetom sporu. Na podporu tvrdení svedka F. F.,
ktorý si pôvodne myslel, že v Zmluve je ohľadom sankcie pre žalovaného chyba, je listinný dôkaz,

založený v súdnom spise na č. l. 344 a to zmluva o rezervovaní nehnuteľnosti a zložení zálohy za
účelom rezervovania nehnuteľnosti, kde v bode 6.2 tejto zmluvy je sankcia vo výške 5.000,- € a teda
rovnaká pre obidve strany (viď bod 6.2 a 6.3. predmetnej zmluvy, č. l. 344) a nie znížená na výške
3.000,- € ako v prípade Zmluvy. Svedok I. K. dňa 18.09.2024 na pojednávaní jednoznačne potvrdil
opodstatnenosť žaloby a nárok žalobcu na sumu vo výške 3.000,- €. Uviedol nasledovné: „Jednoznačne

predávajúci (žalovaný) nesplnil dve základné podmienky (Zmluvy), nepreukázal stavebné povolenie na
dom a nezabezpečil prístup k tejto Nehnuteľnosti. Týmto pádom porušil podmienky rezervačnej zmluvy
(Zmluvy) a nás (žalobcu), ako RK (žalobca) požiadal p. C. (záujemca) o zrušenie rezervačnej zmluvy
(Zmluvy), na čo mal nárok, pretože už bol po termíne (žalovaný), následne sa urobilo odstúpenie od
zmluvy (Zmluvy), predpokladám, že p. F., do týždňa mal p. C. (záujemca) peniaze od nás (žalobcu), teda

zálohu 5.000,- €, ktorú zložil nám do kancelárie (žalobcu), späť na účte, čím ale vznikol náš (žalobcovi)
nárok voči predávajúcemu (žalovanému), uhradiť nám dohodnutú pokutu obsiahnutú v rezervačnej
zmluve (Zmluve) vo výške 3.000,- €. Tu je na mieste spomenúť aj právoplatne skončený súdny spor,
vedený na Okresnom súde Komárno, pod sp. zn.: 17C/59/2023, medzi záujemcami o Nehnuteľnosť,
p. C. a p. K. a žalovaným, kde žalovaný po oprávnenom odstúpení záujemcov od Zmluvy (z dôvodu

nedodržania povinností žalovaného a to neskolaudovanie rodinného domu a nevydanie stavebného
povolenia pre rodinný dom), odmietol vrátiť záujemcom sumu vo výške 4.765,- €. V zmysle uznesenia
zo dňa 05.02.2024 (č. l. 348) (sp. zn. 17C/59/2023, IČS: XXXXXXXXXX) súd schválil zmier s tým, že
žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi (záujemcovia: p. C. a p. K.) sumu vo výške 4.765,- €, náhradu
trov právneho zastúpenia vo výške 440,38 €, 10 % zo zaplateného súdneho poplatku, t. j. sumu vo

výške 14,25 €, všetko na bankový účet žalobcov (záujemcov) ........., a to v lehote 7 dní od nadobudnutia
právoplatnosti.

10. Aj z tohto uznesenia je zrejmé, že žalovaný pôvodne odmietal uznať právo záujemcov vyplývajúce
zo Zmluvy, ale nakoniec uzatvoril zmier a sumu uhradil. Túto skutočnosť potvrdil aj svedok I. K. dňa

18.09.2024, kedy vypovedal, že p. C. (záujemca) mu volal, že od žalovaného nedostal nejaké peniaze a
dlho sa k nim nevedel dostať (prvý odsek str. 11 zápisnice z pojednávania zo dňa 18.09.2024). Svedok
I. K. tiež vo výpovedi zo dňa 18.09.2024 potvrdil, že pán M. zastupoval žalovaného a tiež potvrdil,
že práve zo strany pána M. došlo k zníženiu zmluvnej pokuty pre žalobcu a ostatných predávajúcich
v L., kedy mal I. K. pán M. uviesť, že: pokiaľ neznížime (žalobca) pokutu pre nich (žalovaného a

spol.), nepodpíše, on ma pod tlakom donútil znížiť pokutu na 3.000,- €.“ Zároveň tiež uviedol, že: „My
(žalobca) sme navrhovali vyrovnané, vyvážené pokuty, vždy sa to tak robí, ale p. M. tlačil na zníženie
sankcie z ich strany.“ Jednoznačne ako svedok F. F., tak aj svedok I. K. svojimi výpoveďami preukázali,
že zmluvná pokuta v Zmluve bola znížená zo strany pána I. M., teda zástupcu žalovaného v jeho
prospech. Vo vzťahu k výpovedi žalovaného je potrebné poznamenať, že odpovede žalovaného na

otázky súdu a právneho zástupcu žalobcu hraničili s krivou výpoveďou. Bolo jednoznačné, že žalovaný
súd zavádza a v odpovediach si odporuje. Napr. pri otázke, či uzatvoril Zmluvu so žalobcom, žalovaný
odpovedal, že nie, ale následne pri otázke súdu, či podpis na Zmluve je jeho podpisom, odpovedal:
„povedzme, že áno.“ Je jednoznačne preukázané, že pán I. M. zastupoval žalovaného vo veciachtýkajúcich sa Zmluvy. Sama právna zástupkyňa žalovaného uviedla (str. 3 zápisnice z pojednávania
zo dňa 29.05.2024), že pán I. M. bol zástupcom žalovaného. Svedok I. M. tiež dňa 29.05.2024 počas
svojej výpovedi uviedol: „...vtedy sme mali spoločne dohodnuté s p. Gergőm (žalovaným), že môžem

v jeho mene predať ten dom. Ja som vybavil tieto veci so K..“ ..... „hlavne údaje, čo potreboval, som
dodal od p. žalovaného a realitná kancelária (žalobca) pripravila rezervačnú zmluvu a ja som prebral
so žalovaným, že je príležitosť na predaj domu, že je pripravená rezervačná zmluva, on (žalovaný)
povedal, že dobre, podpísal a ja som ju odovzdal p. K..“, čím jednoznačne potvrdil, že pán I. M.
zastupoval žalovaného, komunikoval s ním o predmetnej veci a žalovaný mu poskytol údaje do Zmluvy

a najmä zmluvu podpísal. Zároveň I. M. na tomto pojednávaní uviedol: „Pán K. mi aj mailom posiela
tieto rezervačné zmluvy, a keď už bola finálna verzia rezervačnej zmluvy, keď tam boli pozemky, údaje
p. C., tak ja som ju vytlačil a zobral na podpis žalovanému, a potom sme sa stretli s p. K. a odovzdal
som mu ju.“ (str. 10 Zápisnice o pojednávaní dňa 29.05.2024). Taktiež sa svedok I. M. na otázku či
riešil s pánom K. obsah Zmluvy, vyjadril, že: „väčšinou sme riešili osobné údaje, poslal nám ju, aby
sme si ich prečítali a pozreli kompletnú zmluvu.“ Aj tieto skutočnosti preukazujú, že žalovaný resp. jeho

zástupca mali možnosť do zmluvy vstupovať a žalovaný Zmluvu podpísal z vlastnej vôle, slobodne a
vážne, čo preukazuje aj bod 4.10 Zmluvy, ktorý žalobca, žalovaný a záujemcovia uzatvorili: „Zmluvné
strany súhlasia s podmienkami v tejto Zmluve a zaväzujú sa ju rešpektovať a zároveň vyhlasujú, že sú
plne spôsobilí na právne úkony, že ju uzavreli slobodne a vážne, že nebola podpísaná v tiesni ani za
inak jednostranne nevýhodných podmienok. Na dôkaz súhlasu pripájajú svoje vlastnoručné podpisy:“

Žalovaný nakoniec nespochybnil, že podpis na Zmluve je jeho, žalobca má preto za to, že došlo
k platnému uzatvoreniu Zmluvy, čím žalovanému vznikli ako predávajúcemu určité práva a zároveň
povinnosti, ktorých nedodržanie bolo sankcionované zmluvnou pokutou v dohodnutej výške. Na strane
11 zápisnice z pojednávania zo dňa 29.05.2024 svedok I. M. uviedol, že so žalovaným bol dohodnutý,
tak ho zastupoval, komunikoval s ním okolo domu, o predaji, on vybavoval tieto veci s maklérom žalobcu

a pod. Túto skutočnosť potvrdzuje aj kontakt na predávajúceho v Zmluve, kde je uvedená e-mailová
adresa I. M.: M.. Takisto neskôr (zaprotokolované na strane 12 zápisnice z pojednávania) svedok I.
M. na otázku akú dohodu mal uzatvorenú so žalovaným, uviedol: „na papieri sme neboli dohodnutí,
len ústne sme sa dohodli ...“ Svedok F. D. (otec žalovaného) vo svojej výpovedi zo dňa 29.05.2024
potvrdil, že predaj Nehnuteľnosti žalovaného riešil jeho kolega p. M.. Výška dohodnutej zmluvnej pokuty

v Zmluve (bod 6.2 článku 6 Zmluvy) je dohodnutá v súlade s ust. § 544 a nasl. zákona č. 40/1964
Zb. Občiansky zákonník. Predmetné ustanovenie obsahuje všetky zákonom požadované náležitosti,
ktorými sú: (i) písomná forma, (ii) vymedzenie zmluvnej povinnosti, ktorá má byť zabezpečená a
(iii) jednoznačná dohoda o výške zmluvnej pokuty, resp. spôsobe jej určenia. Všetky tieto zákonom
požadované náležitosti tento bod Zmluvy obsahuje – ak z dôvodov na strane žalovaného nedôjde

k uzatvoreniu kúpnej zmluvy (t.j. porušenie zmluvnej povinnosti uzatvoriť v dohodnutej dobe kúpnu
zmluvu), zaväzuje sa zaplatiť presne určenú sumu (t.j. jednoznačne bola stanovená výška zmluvnej
pokuty). Žalovaný sám uznal odstúpenie záujemcov ako platný právny úkon, čím potvrdil nesplnenie
si svojej zmluvnej povinnosti, ku ktorej sa zaviazal, a vznik nároku sprostredkovateľa (žalobcu) na
zaplatenie zmluvnej pokuty žalovaným. V súvislosti so sprostredkovateľskou zmluvou je jednoznačné,

že medzi žalobcom a žalovaným došlo k uzatvoreniu sprostredkovateľskej zmluvy, ktorá oprávňovala
žalobcu sprostredkovať uzatvorenie Zmluvy na Nehnuteľnosť medzi žalovaným a záujemcami. Táto
skutočnosť je konštatovaná zároveň v bode 4.4 článku 4 Zmluvy: „Pre účely tejto Zmluvy sa konštatuje,
že Sprostredkovateľ na základe uzatvorenej sprostredkovateľskej zmluvy s Predávajúcim sprostredkúva
predaj Nehnuteľnosti, ktorých výlučným vlastníkom je Predávajúci. Nárok Sprostredkovateľa na províziu

za sprostredkovanie kúpy Nehnuteľnosti vo výške 5.000,- Eur (slovom: päťtisíc eur) vzniká momentom
uzatvorenia kúpnej zmluvy na Nehnuteľnosti medzi Predávajúcimi a Záujemcami a zároveň Záujemcom
momentom uzatvorenia kúpnej zmluvy na Nehnuteľnosti medzi Predávajúcim a Záujemcami zaniká
nárok na vrátanie rezervačného poplatku 1. Sprostredkovateľ je oprávnený započítať si rezervačný
poplatok 1 so splatnou províziou.“ Sám svedok I. K. svojou výpoveďou preukázal v predmetnej veci svoju

pozíciu makléra žalobcu, t.j. sprostredkovateľa. Žalobca ako zmluvná strana Zmluvy a teda účastník
Zmluvy je v zmysle Zmluvy aktívne legitimovaný si uplatniť svoje právo podľa bodu 6.2. Zmluvy voči
žalovanému, ktorý porušil povinnosti ku ktorým sa zaviazal v Zmluve. Aj na základe tejto formulácii a
aj bodu 4.4. Zmluvy je jednoznačné, že žalobcovi prináleží aktívna legitimácia. Sprostredkovateľskú
zmluvu potvrdil aj svedok I. M. vo svojej výpovedi zo dňa 29.05.2024, kedy na otázku aká bolo výška

sprostredkovateľskej provízie v prospech pána K., uviedol: „Niektoré RK si pýtajú 2 % z predajnej ceny,
niektoré 1 %, v tomto prípade okolo 2 alebo 3 %, keď dobre viem, tak okolo 5.000,- pre žalobcu.“
Sprostredkovateľská provízia sa realizuje na základe sprostredkovateľskej zmluvy, čo je zrejmé z
bodu 4.4 Zmluvy, kde je konštatované, že žalobca má nárok na províziu za sprostredkovanie kúpyNehnuteľnosti vo výške 5.000,- €. Zmluva (rezervačná zmluva) je viacstranný právny úkon, ktorý bol
urobený slobodne, vážne a bez výhrad na základe vzájomnej dohody zmluvných strán. Zmluva v zmysle
§ 50a a nasl. a § 51 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník zaväzuje všetkých účastníkov t.j.

zmluvné strany Zmluvy k povinnostiam, ktoré sú vyšpecifikované v obsahu Zmluvy a pre prípad ich
porušenia stanovuje sankcie. Každá zmluvná strana pred podpisom Zmluvy bola oboznámená s jej
právami a povinnosťami. Zmluvné strany boli oboznámené aj so sankciami v prípade, že nedodržia
Zmluvou stanovené povinnosti, ku ktorým sa dobrovoľne zaviazali. Na základe uvedeného je zrejmé, že
čo považoval súd na prvom pojednávaní dňa 21.02.2024 za sporné (str. 3 zápisnice z pojednávania dňa

21.02.2024) sme preukázali, že sporné nie je a je v prospech žalobcu a keďže si žalovaný do dnešného
dňa dobrovoľne nesplnil svoju povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu vo výške 3.000,- EUR a prísl. z titulu
zmluvnej pokuty vzniknutej žalovanému v dôsledku porušenia svojich povinností uvedených v bode 5.6
a 5.7 článku 5 Zmluvy, žalobca navrhuje, aby súd vydal nasledovný rozsudok:, že žalovaný je povinný
zaplatiť žalobcovi 3.000,- EUR spolu s úrokom z omeškania vo výške 5,00 % ročne od 05.04.2023 do
zaplatenia, všetko do troch dní odo dňa právoplatnosti rozsudku a žalobca má voči žalovanému právo

na náhradu trov konania v celom rozsahu.

11. Právna zástupkyňa žalovaného titulom záverečnej reči uviedla, že žalovaný sa v celom rozsahu
pridržiava doposiaľ uplatnených písomných vyjadrení a ústnych prednesov, a to tak v právnej ako aj v
skutkovej rovine, teda v tomto smere poukazuje na obsah odporu proti platobnému rozkazu, vyjadrenia

žalovaného proti vyjadreniu žalobcu (duplika), pričom o pravdivosti skutkových tvrdení zhmotnených
vo vyššie označených listinách svedčil aj výsledok výsluchu žalovaného a svedkov uskutočnený pred
súdom prvej inštancie dňa 29.05.2024 s 18.09.2024. Žalovaný vychádzajúc z označenia a zároveň
z obsahu žalobcom predloženej Zmluvy o rezervovaní nehnuteľnosti a o zložení zálohy za účelom
rezervovania nehnuteľnosti uzavretá podľa ust. § 50a nasl. a § 51 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky

zákonník v aktuálnom znení, naďalej spochybňuje právny základ žalobcom uplatneného nároku, pretože
predmetná zmluva s poukazom aj na ust. § 50a ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník
zaväzuje iba účastníkov zmluvy ktorými sú predávajúci v zmluvnom postavení budúceho predávajúceho
a záujemcovia v zmluvnom postavení budúcich kupujúcich. Žalovaný v tomto presvedčení podpísal
predmetnúZmluvu,osankciách,ktorésižalobcavtomtokonanínárokujenemalžiadnevedomosti,otom

so žalobcom a s nikým iným nikdy nerokoval. Súd prvej inštancie v rámci predbežného právneho názoru
vyslovil, že pozícia žalovaného vo vzťahu k žalobcovi je spotrebiteľská. Ďalej považoval za sporné platné
uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy, individuálne dojednanie zmluvnej pokuty, skutočnosť, že išlo
o formulárovú zmluvu, čo zmluva odporuje obsahu a účelu zákona a samotnú aktívnu vecnú legitimáciu
a to práve vzhľadom na postavenie žalovaného ako spotrebiteľa. Dôkaz: zápisnica z pojednávania zo

dňa 21.02.202. Podľa názoru žalovanej strany z vykonaného dokazovania jednoznačne vyplýva, že
na strane žalovaného absentujú základné atribúty platnosti právneho úkonu vo vzťahu k žalobcu resp.
k nároku, ktorý žalobca v tomto konaní uplatňuje. Z výsluchu žalovaného je zrejmé, že žalovaný o
uzatvorení sprostredkovateľskej zmluvy alebo o dojednaní zmluvnej pokuty vo vzťahu k žalobcu vôbec
nerokoval, pričom toto tvrdenie je potvrdené aj výsluchmi ďalších svedkov a to I. M., C. D., F. F. a I.

K.. Pán I. M., ktorý pomáhal žalovanému pri predaji jeho nehnuteľnosti k obsahu Zmluvy vypovedal,
v tom smere, že podmienky zmluvy neboli medzi stranami sporu osobitne upravené, dojednávané,
išlo o štandardnú zmluvu, pričom ostatná časť výsluchu bola zameraná na podnikateľskú činnosť
svedka týkajúcu sa vlastníctva infraštruktúry, z ktorej je taktiež jasné, že v danom prípade ani svedok
a ani predávajúci nedojednávali záväzok, ktorého obsahom by mala byť akákoľvek zmluvná pokuta

v prospech žalobcu. Je tam spomínaná provízia pre žalobcu, ktorú však nemal platiť žalovaný ale
záujemcovia resp. druhá zmluvná strana. Ďalší svedok p. C. D., otec žalovaného, taktiež nerokoval
s nikým ohľadne podmienok Zmluvy a nemal ani vedomosť o rokovaniach o akejsi zmluvnej pokute.
Svedkom zároveň boli predložené žalobcom uplatnené listinné dôkazy a to zmluvy a komunikácie, ktoré
však svedkovia nevedeli identifikovať resp. sa vyjadrili, že s prejednávanou vecou nesúvisia. Žalobca

teda predložil listinné dôkazy, ktoré s predmetom tohto konania nesúvisia. Žalovaný naďalej má za to,
že žalobcom predložené listinné dôkazy nepreukazujú nami vytýkané právne a skutkové nedostatky,
nakoľko sa netýkajú právneho vzťahu strán sporu, pričom vytlačené elektronické komunikácie sú
neidentifikovateľné, pretože prebiehajú interne medzi právnikom a realitnou kanceláriou, nie je z nich
zrejmé, ktorých konkrétnych vecí (nehnuteľnosti) sa týkajú. Pokiaľ sa týka mailových komunikácií s

konkrétnymi záujemcami, tie sa týkajú úpravy osobných údajov alebo údajov o predmete budúcej
kúpnej zmluvy, avšak vôbec nie ostatných a podstatných zmluvných dojednaní a už vôbec nie sankcií
voči zmluvných strán. Naďalej teda ostáva nejasné ako žalobcom predložené listinné dôkazy s týmto
konaním súvisia a ktoré skutkové/právne skutočnosti majú osvedčiť. Dôkaz: zápisnica z pojednávaniazo dňa 29.05.2024 – výsluch žalovaného, zápisnica z pojednávania zo dňa 29.05.2024 – výsluch
svedka I. M., zápisnica z pojednávania zo dňa 29.05.2024 – výsluch svedka C. D.. Žalobca na
pojednávaní predložil súdu ďalší listinný dôkaz a to uznesenie Okresného súdu Komárno, sp. zn.

17Csp/59/2023, ktoré však taktiež svedčí v prospech žalovaného a o tom, že záväzky medzi zmluvnými
stranami vzniknuté na základe Zmluvy boli vyporiadané v rámci súdneho zmieru. Zmluvné strany
si boli vedomí záväzkov voči sebe, avšak postavenie žalobcu resp. jeho nároky uplatnené v tomto
súdnom konaní sú naďalej a najmä s poukazom na vyššie citované rozhodnutie súdu prvej inštancie,
sú nejasné a nepreukázané. Ostatné listinné dôkazy, predložené žalobcom v priebehu konania sú

pre toto konanie irelevantné, lebo sú medzi tretími osobami. Pokiaľ žalobca predložil listinný dôkaz,
ktorý sa týka komunikácie svedka p. I. M., tak to mal učiniť najneskôr v deň výsluchu tohto svedka,
t.j. dňa 29.05.2024, aby sa k tomu vedel tento svedok vyjadriť a nie na pojednávaní dňa 18.09.2024,
na ktorý termín už svedok I. M. volaný nebol. Keďže žalobca tento dôkaz predložil neskôr máme za
to, že ide o dôkaz nevykonateľný. Pokiaľ sa týka obsahu výsluchu svedka F. F., pre tento prípad je
relevantné jeho vyjadrenie v tom smere, že pri dojednaní Zmluvy, ktorá má byť právnym základom

tohto konania, komunikoval iba s ďalším svedkom a to s pánom K. a nie so žalovaným a ani s pánom
Róbertom Némethom (str. 6, zápisnice z pojednávania zo dňa 18.09.2024; 2,4,5 odpoveď svedka). Z
výsluchu p. K. je tiež zrejmé, že svedok nevedel potvrdiť, že v tomto konkrétnom prípade dojednávali
zmluvnú pokutu ako takú (str. 10 zápisnice z pojednávania zo dňa 18.09.2024; 2 odpoveď svedka).
Žalovaný v týchto súvislostiach naďalej spochybňuje aktívnu legitimáciu žalobcu na základe Zmluvy,

ktorá vychádzajúc z jej obsahu, bola dojednaná a následne uzatvorená ako zmluva o budúcej kúpnej
zmluve medzi budúcim predávajúcim a budúcimi kupujúcimi a pokiaľ si žalobca na základe tejto zmluvy
si uplatňuje ním tvrdené nároky, tak žalovaný túto časť zmluvy považuje za zmluvu, ktorá odporuje
obsahu a účelu zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, za neplatné dojednania s poukazom na
ust. § 39, 39a zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník a za neplatné dojednania s poukazom aj

na postavenie žalovaného (spotrebiteľa) a žalobcu (profesionála) podľa ust. § 53 ods. 5 zákona č.
40/1964 Zb. Občiansky zákonník, pre neprijateľné zmluvné podmienky podľa ust. § 53 ods. 4 psím.
a),v),w) zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, ktoré navrhuje, aby súd prvej inštancie skúmal ex
offo. Žalobcom predložená Zmluva totiž v Článku 6 obsahuje tzv. skryté, vopred nedojednané sankcie
väčšinou v prospech iba žalobcu, pričom právne alebo zmluvné postavenie žalobcu v intenciách zmluvy

o budúcej kúpnej zmluve je nejasné a neurčité. Zmluva ďalej obsahuje aj ďalšie ustanovenia, ktoré
taktiež svedčia o značnej nerovnováhe v právach a povinnostiach, pričom žalovaný opäť zdôrazňuje,
že Zmluvu vypracoval a predložil zmluvným stranám žalobca. Ide napríklad o bod 5.6 Zmluvy, ktorý je
pojmovo vylúčené a to s poukazom na ust. § 77 a nasl. zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní
a stavebnom poriadku a vo vzťahu k právomociam v tomto zákone ustanoveným, predstavuje právny

nezmysel. Žalovaný zároveň za daných okolností spochybňuje aj právnu relevanciu žalovanej sumy
titulom zmluvnej pokuty a to s poukazom na formuláciu bodu 6.2 zmluvy, ktorý neobsahuje zákonom
požadované resp. predpísané náležitosti ohľadom dojednania zmluvnej pokuty podľa § 544 a nasl.
zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník. Vyššie označený bod 6.2 zmluvy vôbec nezmieňuje o
dojednaní o zmluvnej pokute ale má ísť o akési jednostranné vyhlásenie žalovaného, ktorým sa zaväzuje

zaplatiťsumu3.000,00€bezoznačeniaprávnehotitulutejtosumy.Vtejtosúvislostizároveňtrebadodať,
že žalobca bol vopred upozornený na riziká súvisiace s úspechom Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve
o čom svedčí predovšetkým preukázateľná snaha žalovaného vo vzťahu k zabezpečovaniu príslušnej
dokumentácie ku kolaudácií stavieb o čom svedčia listinné dôkazy, ktoré sme v priebehu konania
predložili a ktoré svedok p. K. tiež potvrdil (str. 8 zápisnice z pojednávania 18.09.2024, úvodné slovo

svedka). Pokiaľ potom žalobca mal vedomosť o ťažkostiach s infraštruktúrou vedúcou na nehnuteľnosť
žalovaného, tak akékoľvek sankcie proti zmluvným stranám na základe Zmluvy sú v rozpore nielen
účelom a obsahom zákona ale aj s dobrými mravmi. Žalovaný, vzhľadom na skutočnosť, že nároky
žalobcu pre ich spornosť naďalej považuje za neopodstatnené navrhuje, aby súd prvej inštancie po
vyhodnotení vykonaných dôkazov vydal nasledovný rozsudok: Žaloba sa zamieta. Žalovaný má nárok

na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

12. Súd vo veci po oboznámení sa s obsahom listín tvoriacich súdny spis a to najmä: zmluva
o rezervovaní č. l. 11, 130, 138, 146, 156, 169, e-mailová komunikácia č. l. 16, 123, 129, 137, 145,
153, 167, 316, výzva na uhradenie zmluvnej pokuty č. l. 17, podací lístok č. l. 19, sledovanie zásielky

č. l. 21, 25, predžalobná výzva č. l. 22, kúpna zmluva č. l. 37, 41, návrh na vklad vlastníckeho práva č.
l. 42, rozhodnutie Okresného úradu Dunajská Streda č. l. 44, dodatok kúpnej zmluvy č. l. 45, 45 rub,
predĺženie lehoty na odstránenie nedostatkov č. l. 49, geometrický plán č. l. 50, výkaz výmer č. l. 51 rub,
zápis geometrického plánu č. l. XX, žiadosť o vyjadrenie k projektovej dokumentácii č. l. 53, výpis z listuvlastníctva č. l. 62, 127, 163, 165, 176, 178, výpis z Obchodného registra SR č. l. 122, 125-126, Zmluvy
o rezervovaní a súvisiaca e-mailová komunikácia č. l. 180-275, 339, 344, uznesenie OS KN č. l. 348,
pozbavenie mlčanlivosti č. l. 349 a iné ustálil nasledovný skutkový a právny stav veci:

13. Ako vyplynulo z vykonaného dokazovania dňa 25.03.2022 prišlo k uzatvoreniu zmluvy o
rezervovaní nehnuteľnosti a zložení zálohy za účelom rezervovania nehnuteľnosti medzi žalovaným ako
predávajúcim, žalobcom ako sprostredkovateľom a záujemcami: I. C. a J. K.. Predmetom Rezervačnej
zmluvy bola rezervácia odplatného prevodu vlastníckeho práva zo žalovaného ako predávajúceho na

záujemcov ako kupujúcich nehnuteľností- pozemok parcely reg. „C“, parc. č. 52/68, druh pozemku:
orná pôda, o výmere 437 m2, pozemok parcely reg. „C“, parc. č. 52/69, druh pozemku: ostatná
plocha, o výmere 147 m2, pozemok 52/68 a pozemok 52/69 sú zapísané na liste vlastníctva č. XXXX,
okres: Dunajská Streda, obec: L., katastrálne územie: H., evidovaný Okresným úradom Dunajská
Streda, katastrálny odbor, rodinný dom bez súpisného čísla, ktorý je postavený na pozemku parcely
reg. „C“, parc. č. 52/69, druh pozemku: ostatná plocha, o výmere 147 m2. Podľa bodu 5.2. článku 5

rezervačnej zmluvy sa záujemcovia a predávajúci zaviazali uzavrieť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti,
ktorou predávajúci prevedie nehnuteľnosti na záujemcov a to najneskôr do 30.09.2022. Podľa bodu 5.6.
článku 5 rezervačnej zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že predávajúci má povinnosť skolaudovať
rodinný dom najneskôr do 30.09.2022. Podľa bodu 5.7 článku 5 rezervačnej zmluvy v prípade ak
predávajúci nepredloží k rukám záujemcov právoplatné stavebné povolenie na rodinný dom najneskôr

do 31.07.2022 majú záujemcovia právo na odstúpenie tejto zmluvy. Podľa bodu 5.8 článku 5 rezervačnej
zmluvy v prípade porušenia povinnosti predávajúceho podľa bodu 5.4 a 5.6 zmluvy majú záujemcovia
a sprostredkovateľ nárok na odstúpenie od tejto Zmluvy. Nakoľko zo strany žalovaného nedošlo k
splneniupovinnostípodľačlánku5bodov5.7,5.8a5.2rezervačnejzmluvy,záujemcoviadňa30.09.2022
platne odstúpili od rezervačnej zmluvy v zmysle článku 5 bodmi 5.7 a 5.8 rezervačnej zmluvy. Podľa

bodu 6.2. článku 6 rezervačnej zmluvy sa predávajúci zaviazal, že v prípade, že nedôjde k uzavretiu
kúpnej zmluvy o odplatnom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam medzi záujemcami a
predávajúcimi do 30.09.2022 z akýchkoľvek dôvodov na strane predávajúceho, do troch pracovných
dní od písomnej výzvy sprostredkovateľa, zaplatiť na účet sprostredkovateľa sumu vo výške 3.000,-
€. Žalobca žalovaného písomnou výzvou na uhradenie zmluvnej pokuty z rezervačnej zmluvy zo dňa

29.03.2023, doručenou dňa 03.04.2023, vyzval na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 3.000,- €.
Žalovaný zmluvnú pokutu nezaplatil a výzvu nereagoval.

14. Podľa § 44 ods. 1 Občianskeho zákonníka zmluva je uzavretá okamihom, keď prijatie návrhu
na uzavretie zmluvy nadobúda účinnosť. Mlčanie alebo nečinnosť samy o sebe neznamenajú prijatie

návrhu.

15. Podľa § 46 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch
nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov. Pre uzavretie
zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o

zmluvu o prevode nehnuteľnosti, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine.

16. Podľa § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej
doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

17. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne
upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

18.Podľa§52ods.1,2,3Občianskehozákonníkaspotrebiteľskou zmluvoujekaždázmluvabezohľadu
na právnu formu, ktorú uzatvára obchodník so spotrebiteľom. Ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách,

ako aj všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa
vždy, ak je to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo
dohody, ktorých obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné. Na všetky
právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho
zákonníka, aj keď by sa inak mali použiť normy obchodného práva. Obchodníkom je osoba, ktorá v

súvislosti so spotrebiteľskou zmluvou, z nej vyplývajúcim záväzkom alebo pri obchodnej praktike koná
v rámci svojej podnikateľskej činnosti alebo povolania, a to aj prostredníctvom inej osoby, ktorá koná v
jej mene alebo na jej účet.19. Podľa § 53 ods. 1, 2, 3 Občianskeho zákonníka spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať
ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v
neprospech spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky,

ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú
vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané. Za
individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť
oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. Ak obchodník nepreukáže opak,
zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi obchodníkom a spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne

dojednané.

20. Podľa § 488 Občianskeho zákonníka záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi
vzniká právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok.

21. Podľa § 489 Občianskeho zákonníka záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj

zo spôsobenej škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

22. Podľa § 490 ods. 1 Občianskeho zákonníka vznik zmlúv, ktorými sa zakladajú záväzky, sa spravuje
ustanoveniami § 43 a nasl., pokiaľ ďalej nie je ustanovené inak.

23. Podľa § 494 Občianskeho zákonníka z platného záväzku je dlžník povinný niečo dať, konať, niečoho
sa zdržať alebo niečo trpieť a veriteľ je oprávnený to od neho požadovať.

24. Podľa § 544 odsek 1,2 Občianskeho zákonníka ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď

oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len
písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

25. Podľa § 631 Občianskeho zákonníka zmluvou o dielo zaväzuje sa objednávateľovi ten, komu bolo
dielo zadané (zhotoviteľ diela), že ho za dojednanú cenu vykoná na svoje nebezpečenstvo.

26. Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má
veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný
platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis.

27. Podľa bodu 5.2. článku 5 Rezervačnej zmluvy: „Záujemcovia a Predávajúci sa zaväzujú uzavrieť
kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti, ktorou Predávajúci prevedie Nehnuteľnosti na Záujemcov a to
najneskôr do 30.09.2022.“

28. Podľa bodu 5.6. článku 5 Rezervačnej zmluvy: „Zmluvné strany sa dohodli, že Predávajúci má
povinnosť skolaudovať Rodinný dom najneskôr do 30.09.2022.“

29. Podľa bodu 5.7 článku 5 Rezervačnej zmluvy: „V prípade ak Predávajúci nepredloží k
rukám Záujemcov právoplatné Stavebné povolenie na Rodinný dom najneskôr do 31.07.2022 majú

Záujemcovia právo na odstúpenie tejto Zmluvy.“

30. Podľa bodu 5.8 článku 5 Rezervačnej zmluvy: „V prípade porušenia povinnosti Predávajúceho
opísanej v bode 5.4 a 5.6 tohto Článku tejto Zmluvy majú Záujemcovia a Sprostredkovateľ nárok na
odstúpenie od tejto Zmluvy.“

31. Podľa bodu 6.2. článku 6 Rezervačnej zmluvy: „V prípade, že k uzavretiu kúpnej zmluvy o
odplatnom prevode vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam medzi Záujemcami a Predávajúcimi nedôjde
do 30.09.2022 z akýchkoľvek dôvodov na strane Predávajúceho, zaväzuje sa Predávajúci do troch
pracovnýchdníodpísomnejvýzvySprostredkovateľa,zaplatiťnaúčetSprostredkovateľasumuvovýške

3.000,- EUR.“

32. Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že dňa 25.03.2022 prišlo k uzatvoreniu zmluvy o
rezervovaní nehnuteľnosti a zložení zálohy za účelom rezervovania nehnuteľnosti medzi žalovaným akopredávajúcim, žalobcom ako sprostredkovateľom a záujemcami: I. C. a J. K.. Predmetom Rezervačnej
zmluvy bola rezervácia odplatného prevodu vlastníckeho práva zo žalovaného ako predávajúceho na
záujemcov ako kupujúcich nehnuteľností- pozemok parcely reg. „C“, parc. č. 52/68, druh pozemku:

orná pôda, o výmere 437 m2, pozemok parcely reg. „C“, parc. č. 52/69, druh pozemku: ostatná
plocha, o výmere 147 m2, pozemok 52/68 a pozemok 52/69 sú zapísané na liste vlastníctva č. XXXX,
okres: Dunajská Streda, obec: L., katastrálne územie: H., evidovaný Okresným úradom Dunajská
Streda, katastrálny odbor, rodinný dom bez súpisného čísla, ktorý je postavený na pozemku parcely
reg. „C“, parc. č. 52/69, druh pozemku: ostatná plocha, o výmere 147 m2. Podľa bodu 5.2. článku 5

rezervačnej zmluvy sa záujemcovia a predávajúci zaviazali uzavrieť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti,
ktorou predávajúci prevedie nehnuteľnosti na záujemcov a to najneskôr do 30.09.2022. Podľa bodu 5.6.
článku 5 rezervačnej zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že predávajúci má povinnosť skolaudovať
rodinný dom najneskôr do 30.09.2022. Podľa bodu 5.7 článku 5 rezervačnej zmluvy v prípade ak
predávajúci nepredloží k rukám záujemcov právoplatné stavebné povolenie na rodinný dom najneskôr
do 31.07.2022 majú záujemcovia právo na odstúpenie tejto zmluvy. Podľa bodu 5.8 článku 5 rezervačnej

zmluvy v prípade porušenia povinnosti predávajúceho podľa bodu 5.4 a 5.6 zmluvy majú záujemcovia
a sprostredkovateľ nárok na odstúpenie od tejto Zmluvy. Nakoľko zo strany žalovaného nedošlo
k splneniu povinností podľa článku 5 bodov 5.7, 5.8 a 5.2 rezervačnej zmluvy, záujemcovia dňa
30.09.2022 platne odstúpili od rezervačnej zmluvy v zmysle článku 5 bodmi 5.7 a 5.8 rezervačnej
zmluvy. Podľa bodu 6.2. článku 6 rezervačnej zmluvy sa predávajúci zaviazal, že v prípade, že

nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy o odplatnom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam medzi
záujemcami a predávajúcimi do 30.09.2022 z akýchkoľvek dôvodov na strane predávajúceho, do troch
pracovných dní od písomnej výzvy sprostredkovateľa, zaplatiť na účet sprostredkovateľa sumu vo
výške 3.000,- EUR. Vykonaným dokazovaním a to najmä výsluchmi svedkov, najmä svedka F. F.,
ktorý ako zamestnanec advokátskej kancelárie vypracoval predmetnú zmluvu a ktorý vypracovával

pre aj ostatné zmluvy pre sporové strany, na pojednávaní dňa 18.09.2024 uviedol, že klasicky boli
sankcie vo výške 5.000,- € a keď si to všimol, tak okamžite telefonicky kontaktoval pánovi K., či
ustanovenie nie je upravené omylom, a on mu potvrdil, že prišlo k vyjednaniu zníženia tejto sankcie
pre predávajúceho s tým, že u záujemcu, budúceho kupujúceho zostala výška sankcie 5.000,- €.
Štandardne sú sankcie na obidvoch stranách rovnaké, informoval sa, prečo je to v tomto prípade iné,

a p. K. mi oznámil, že je to z dôvodu vyjednania zmeny výšky sankcie predávajúcim. Túto skutočnosť
mal súd za preukázanú rovnako listinnými dôkazmi- emailovou komunikáciou zo dňa 23.03.2022 bolo
preukázané, že žalovaný si si vymienil úpravu ustanovení predloženej zmluvy a to ustanovenia o
doplnení ustanovenie o politicky exponovanej osoby v zmysle § 6 zákona č. 297/2008 Z. z. a taktiež,
že na základe ustanovenia týkajúceho sa zmluvnej pokuty, kde bola pôvodná výška zmluvnej pokuty vo

výške 5.000,- € znížená na sumu 3.000,- €. Žalovaný teda sám, resp. jeho poverený zástupca, vyjednal
zmenu zmluvy, najmä zmluvnej pokuty, ktorá je predmetom sporu. Právna zástupkyňa žalovaného
rozporovala vierohodnosť žalobcom predloženej emailovej komunikácie, nakoľko podľa nej nebolo
presne identifikovaný odosielateľ a adresát komunikácie, avšak na pojednávaní dňa 18.09.2024 svedok
F. F. sám opísal priebeh tejto komunikácie, a následne aj túto emailovú komunikáciu identifikoval

v súdnom spise. Právna zástupkyňa namietala zároveň vykonateľnosť predmetného dôkazu, nakoľko
bol žalobcom predložený až dňa 18.09.2024 a nebol založený v súdnom spise dňa 25.09.2024, kedy
na pojednávaní vypovedal svedok I. M.. Súd má za to, že táto skutočnosť nebráni vykonateľnosti tohto
dôkazu. Hodnota tohto dôkazu je primárne založená len na podpornej báze, k výpovedi svedka F. F.,
ktorého výpoveď je pre preukázanie skutočnosti vymienenia určitých ustanovení zmluvy žalovaným

a individuálneho dojednania zmluvnej pokuty, primárna. Výpovede svedkov, predovšetkým svedka
I. M. a žalovaného sa v určitých skutočnostiach rozchádzali, žalovaný mal počas svojho výsluchu
rozporuplné vyjadrenia týkajúce sa úlohy I. M. v dojednávaní podmienok a uzatváraní kúpnej zmluvy,
avšak s ohľadom na výsluch svedkov F. F. a K., mal súd za preukázané, že I. M. na základe ústneho
poverenia žalovaného vykonával činnosť v prospech žalovaného smerujúcu k dojednaniu podmienok

zmluvy - vrátane aktívnej činnosti smerujúcej k zníženiu zmluvnej pokuty, predkladaniu dokladov
k zmluve, jej realizácie a uzatvoreniu. Žalovaný sám potvrdil, že I. M. v jeho prospech a na jeho
účet vykonával úkony týkajúce sa prevodu nehnuteľnosti a realizácie predmetnej výstavby, žalovaný
podpísal predmetnú zmluvu slobodne a vážne, pričom v konaní nebolo nijakým spôsobom preukázané,
že by bol uvedený do omylu, alebo zmluva trpela inou vadou v zmysle §43c ods. 1, §51 a 52 a nasl.

Občianskeho zákonníka, čo potvrdil svojim vlastnoručným podpisom. Vzhľadom na uvedené, mal súd
pasívnu vecnú legitimáciu za danú. V zmysle § 150 CSP povinnosť tvrdiť je jednou zo základných
procesných povinností strán sporu. Stranu sporu zaťažuje bremeno tvrdenia, schopnosť strany sporu
uniesť bremeno tvrdenia spolu s dôkazným bremenom je predpokladom pre úspech v spore. Nesplneniepovinnosti tvrdiť, respektíve nesplnenie povinnosti relevantne tvrdiť má pre stranu sporu procesnoprávny
sankciu v podobe prehry sporu. Povinnosť strany sporu tvrdiť je základným princípom civilného procesu
v zmysle článku 8 CSP. Súd je v sporovom konaní limitovaný skutkovými tvrdeniami sporových

strán. Zmluva je viacstranný právny úkon, ktorý bol urobený slobodne, vážne a bez výhrad na základe
vzájomnej dohody zmluvných strán. Predmetná zmluva v zmysle § 50a a nasl. a § 51 Občianskeho
zákonníka zaväzuje všetky zmluvné strany k povinnostiam, k plneniu ktorých sa v nej zaviazali a
pre prípad ich porušenia stanovuje sankcie, ktorou na strane predávajúceho bol žalovaný a teda
podpisom predmetnej zmluvy voči nemu začali plynúť práva a povinnosti ku ktorým sa svojim podpisom

zaviazal a právny základ žaloby ako takej je daný. Keďže súd mal za preukázané, že zmluvné strany
podpísali predmetnú zmluvu slobodne a vážne, pred podpisom zmluvy boli oboznámené s jej právami
a povinnosťami ako aj so sankciami v prípade ich nedodržania, zmluva spĺňa všetky náležitosti v zmysle
§ 52 a nasl., zmluvná pokuta bola dojednaná individuálne, pričom prišlo k nej vymienenému zníženiu
oproti sprostredkovateľom bežne vypracovávanými zmluvami ako aj pôvodným návrhom predmetnej
zmluvy, zmluva bola uzatvorená platne a že zo strany žalovaného prišlo k porušeniu tohto záväzku tým,

že k dohodnutému dňu nepreukázal existenciu stavebného povolenia na nehnuteľnosť do 31.07.2022,
na základe čoho prišlo záujemcami k odstúpeniu od zmluvy, a keďže neprišlo k uzavretiu zmluvy
o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do 30.09.2022 z dôvodov na strane predávajúceho,
v zmysle čl. 6 bod 6.2. zmluvy zo dňa 25.03.2022, žalovaný sa zaviazal k úhrade sumy vo výške 3.000,-
€ v prospech žalobcu. Nakoľko túto sumu dobrovoľne neuhradil, súd ho zaviazal k zaplateniu sumy

3.000,- € s príslušenstvom tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozhodnutia. Na základe uvedeného súd
zaviazal žalovaného zaplatiť žalobcovi sumu vo výške 3.000,- € spolu s úrokom z omeškania vo výške
5% ročne zo sumy 3.000,- € od 05.04.2023 do zaplatenia. Súd mal za to, že uplatnený úrok z omeškania
v zákonnej výške. Žalobcom uplatnený úrok z omeškania je v súlade s § 517 ods. 1, 2 Občianskeho
zákonníka a § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z..

33. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 CSP, keď žalobca bol konaní
úspešnejšou stranou sporu. O výške trov konania rozhodne vyšší súdny úradník tohto súdu v zmysle
§ 262 ods. 2 CSP.

34. Lehotu na plnenie súd určil v súlade s § 232 ods. 3 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Komárno v dvoch písomných vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 CSP) uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.Odvolanie proti rozsudku vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné rozhodnutie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania (§ 365 ods. 3 CSP).

Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú mu týmto rozhodnutím, môže žalobca podať návrh na vykonanie

exekúcie podľa Exekučného poriadku.