Rozsudok – Spoločnosť s ručením obmedzeným ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, July 10, 2024

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 68Cb/72/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123318477
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 07. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Veronika Šuchová LL.M

ECLI: ECLI:SK:OSBB:2024:6123318477.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Banská Bystrica konajúc sudkyňou JUDr. Veronikou Šuchovou, LL.M., v spore žalobcu:

ART – G s.r.o., so sídlom: Venevská 769/16, 990 01 Veľký Krtíš, IČO: 47 116 561, v konaní zastúpený:
Mgr. Ianko Troiak, so sídlom advokátskej kancelárie: Dukelských hrdinov 34, 960 01 Zvolen, IČO:
45 022 429 proti žalovanému: Seedragon s.r.o., so sídlom: Červená Hora 1642, 963 01 Krupina, IČO:
47 515 511, o zaplatenie 4.001,50 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi istinu 4.001,50 Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške
9,00 % ročne zo sumy 4.001,50 Eur od 01.05.2022 do zaplatenia a s nákladmi spojenými s uplatnením
pohľadávky vo výške 40,- Eur do troch dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia.

II. Žalobca má nárok voči žalovanému na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa návrhom na vydanie platobného rozkazu v upomínacom konaní doručeným Okresnému
súdu Banská Bystrica dňa 22.05.2023 domáhal voči žalovanému zaplatenia sumy 4.001,50 Eur
s príslušenstvom titulom neuhradených faktúr za poskytnuté sprostredkovateľské a realitné služby.
Návrh na vydanie platobného rozkazu žalobca odôvodnil tým, že medzi sporovými stranami bola
uzatvorená zmluva o sprostredkovaní a poskytnutí realitných služieb s výhradným zastúpením. Na
základe tejto zmluvy sa žalobca zaviazal vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby žalovaný mal príležitosť

uzavrieť s treťou osobou kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti uvedené v zmluve a budúce stavby stojace na
týchto nehnuteľnostiach. Žalobca činnosti smerujúce k uzatvoreniu kúpnych zmlúv vykonal a žalovaný
mal príležitosť kúpne zmluvy uzatvoriť. Žalobca týmto spôsobom sprostredkoval kúpu nehnuteľností
so záujemcami. Žalovaný sa na základe tejto zmluvy zaviazal zaplatiť za poskytnutú činnosť žalobcovi
dohodnutú províziu. Na základe vyššie uvedených skutočností žalobca vystavil a doručil na adresu
žalovaného faktúry v súhrnnej výške 4.001,50 Eur. Tieto faktúry mu žalovaný bezdôvodne neuhradil a
vrátil mu ich s tým, že požaduje ich opravu, respektíve ich chcel stornovať.

2. Okresný súd Banská Bystrica vydal v upomínacom konaní dňa 01.06.2023 proti žalovanému platobný
rozkaz sp.zn. 27Up/877/2023, ktorým žalobcovi vyhovel v celom rozsahu.

3. Proti predmetnému platobnému rozkazu podal žalovaný dňa 23.06.2023 neautorizovaný odpor,
ktorý neobsahoval vecné odôvodnenie a bolo v ňom uvedené len „strata exkluzívneho zastupovania
predaj cez inú real. kanceláriu“. Odpor zo dňa 23.6.2023 doplnil rovnako neautorizovaným podaním zo

dňa 03.07.2023. V doplnenom podaní žalovaný uviedol, že dňa 05.10.2021 bola dohodou zmluvných
strán zrušená exkluzivita predaja pre spoločnosť žalobcu čo preukazuje aj potvrdenie v mailovej
podobe. Po ukončení zmluvy sa podľa tvrdení žalovaného predaj nehnuteľnosti uskutočnil cez inú
realitnú kanceláriu, ktorú si vybrala záujemkyňa, a v tomto prípade došlo k realizácii predaja a zostrany žalovaného bola zaplatená provízia inej realitnej kancelárie. Žalovaný uviedol, že sa nevyhýba
zaplateniu provízie, ale rozporuje skutočnosť, že by mal za jednu nehnuteľnosť platiť províziu dvakrát
dvom rôznym realitným kanceláriám.

4. Odpor žalovaného Okresný súd Banská Bystrica konajúci v upomínacom konaní doručil žalobcovi
a umožnil mu, aby sa v lehote 15 dní k podanému odporu vyjadril. Žalobca sa k podanému odporu
žalovaného nevyjadril, iba navrhol pokračovať v konaní na súde príslušnom na prejednanie veci podľa
Civilného sporového poriadku (§ 14 ods. 1, 3 Zákona č. 307/2016 Z. z. o upomínacom konaní a o

doplnení niektorých zákonov).

5. Okresný súd Banská Bystrica pokračoval v konaní ako súd príslušný na prejednanie veci podľa
Civilného sporového poriadku [§ 14 ods. 1, 3 Zákona č. 307/2016 Z. z. o upomínacom konaní v spojení
s § 13 a § 15 ods. 1 Zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“)] a veci bola
pridelená sp. zn. 68Cb/72/2023.

6. Podaním zo dňa 18.08.2023 Okresný súd Banská Bystrica vrátil spis upomínaciemu konaniu, nakoľko
odpor žalovaného ani doplnenie odporu neobsahovalo podpis žalovaného ako jednu zo všeobecných
náležitostí podania.

7. Podaním zo dňa 09.02.2024 súd v upomínacom konaní opätovne postúpil spis na Okresný súd
Banská Bystrica. V predmetnom podaní konajúci vyšší súdny úradník uviedol, že uznesením zo dňa
22.08.2023 bol žalovaný vyzvaný, aby doplnil odpor o podpis. Uznesenie bolo žalovanému doručené
dňa 26.08.2023. Dňa 31.08.2023 sa žalovaný osobne dostavil na oddelenie upomínacieho konania
a osobne podpísal odpor čím podľa názoru konajúceho vyššieho súdneho úradníka došlo k odstráneniu

vád podania.

8. Okresný súd Banská Bystrica opätovne vyzval žalobcu, aby sa k podanému odporu žalovaného
vyjadril. Žalobca sa k podanému odporu žalovaného nevyjadril.

9. Na prejednanie veci samej súd určil termín pojednávania na deň 03.06.2024, 12.06.2024
a 17.06.2024. Prvý termín pojednávania bol odročený z dôvodov na strane žalobcu (kolízia pojednávaní)
a aj na strane žalovaného (pracovná cesta v zahraničí). Druhý termín pojednávania bol odročený
z dôvodu nahlásenej bomby na súdoch. Z týchto dôvodov sa pojednávanie uskutočnilo až 17.06.2024.
a. Žalobca opätovne tvrdil, že mu nárok na províziu z uzatvorenej zmluvy o sprostredkovaní vznikol,

nakoľko z jeho strany zabezpečil príležitosť žalovanému na uzatvorenie zmlúv s tretími osobami.
K faktúre s koncovkou 005 žalobca doplnil skutkové tvrdenia o tom, že on začal rozhovory so záujemcom
o kúpu rodinného domu formou rozhovorov, obhliadok a zaslaním návrhu kúpnej zmluvy a snahy
o podpísanie kúpnej zmluvy. Následne sa dozvedel o tom, že kúpna zmluva bola medzi žalovaným
a záujemcom podpísaná, avšak prostredníctvom inej realitnej kancelárie. K faktúre s koncovkou 006

uviedol, že aj v tomto prípade mu vznikol nárok na zaplatenie provízie, nakoľko táto bola správne rátaná
sosumy,ktoráobsahovalaDPH,nakoľkosúčasťoucenyjeajpríslušnáDPH.Pričomsaodvolalnazákon
o cenách. K námietke, ktorá sa týkala straty exkluzivity uviedol, že súhlasil s predajom nehnuteľností
aj cez iné realitné kancelárie, avšak s výnimkou domov č.1, č.2, č.3, ktoré boli už rezervované pre
záujemcov. Navyše poukázal na to, že email neriešil zmenu zmluvy, nakoľko k uzatvoreniu dodatku

k zmluve nedošlo, čo bolo nevyhnutné na to, aby mohli byť ustanovenia zmluvy zmenené. Následne
došlo k špecifikácii nehnuteľností, sprostredkovanie ktorých zabezpečoval žalobca voči súčasnému
stavu, ktorý je zapísaný na príslušných listoch vlastníctva.

b. Žalovaný vo svojom prednese podrobne opísal priebeh predaja domu č. 3 – p. A. B.. Uviedol, že

prvý kontakt s touto záujemkyňou prebehol zo strany žalobcu. On záujemkyňu nekontaktoval nikdy
ani predtým a ani potom. Dňa 01.10.2022 dostal informáciu od žalobcu o plánovanom stretnutí so
záujemkyňou v kancelárii žalobcu. Stretnutie sa nezrealizovalo. Dňa 04.10.2022 kontaktoval žalovaný
žalobcu s tým, aby mu poskytol informáciu o stave veci. Záujemkyňa zálohu nezložila a prestala
komunikovať so žalobcom. Dňa 05.10.2022 opätovne žalovaný kontaktoval žalobcu s tým, aby

mu poskytol informáciu o dôvode nekontaktovania žalobcu zo strany záujemkyne, avšak žalobca
dôvod odmlky nevedel vysvetliť. V tomto bode žalovaný navrhol, aby zrušili exkluzivitu zmluvy
o sprostredkovaní. Až po zrušení exkluzivity (emailom) bol žalovaný kontaktovaný zo strany záujemkyne
a následne pristúpil k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, pričom províziu za predaj nehnuteľnosti (domu č.3) zaplatil druhej realitnej kancelárii (nie žalobcovi). Ostatné provízie za sprostredkovanie ostatných
rodinných domov zaplatil. K námietkam ohľadom faktúry s koncovkou 006 súhlasil s fakturáciou.
Stotožnilsaajsvýpočtom,ktorýbolprezentovanýžalobcomvovzťahukfakturácii,ktorábolaspôsobená

navýšením kúpnej ceny o výstavbu ďalšej jednej obytnej miestnosti. Pričom základná cena, z ktorej
sa počítala základná provízia (2%) bola stanovená zo sumy vo výške 135.000,- Eur. K úhrade tejto
časti provízie došlo. Predmetom fakturácie bolo len navýšenie nákladov, ktoré pri dome č. 1 boli vo
výške 4.350,- Eur, keďže tento dom sa predal za 139.350,- Eur. Pri dome č. 2 sa jednalo o sumu
vo výške 7.200,- Eur, keďže tento dom sa predal za 142.200,- Eur. Rovnako nerozporoval rozdelenie

parciel tak, ako boli špecifikované žalobcom na pojednávaní (čiže nehnuteľností, ktoré boli predmetom
sprostredkovania v zmysle zmluvy o sprostredkovaní).

c. V reakcii na prednes žalovaného žalobca k domu č. 1 a č. 2 doplnil, že dostavbu ďalšej obytnej
miestnosti si vyžiadal trh, kedy ani po 39 obhliadkach o tieto domy nebol záujem. Podporne poukázal na
email zo dňa 13.04.2022, v ktorom sám žalovaný potvrdil, že 15% navýšenie ceny sedí a problém je len

s DPH. K predaju domu č. 3 žalobca doplnil, že medzi ním a záujemkyňou prebiehala komunikácia. Dňa
04.10.2022 dostal informáciu od záujemkyne o tom, že kúpnu zmluvu nevie podpísať, nakoľko nemá
informácie od právničky. Následne dostal informáciu až potom ako došlo k predaju nehnuteľnosti.

10. Súd vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi nachádzajúcimi sa v spise, ktorými sú: Zmluva o

sprostredkovaní a poskytnutí realitných služieb s výhradným zastúpením (exkluzivita) – nedatovaná (č.l.
8 – 9), Faktúra č. R2022005 zo dňa 31.03.2022 (č.l. 10), Faktúra č. R2022006 zo dňa 31.03.2022 (č.l.
11), Obálka adresovaná žalovanému (č.l. 12), e-mailová komunikácia medzi sporovými stranami (č.l. 13
– 14), Faktúra č. R2022005 zo dňa 31.03.2022 rozporovaná žalovaným (č.l. 15), Faktúra č. R2022006 zo
dňa 31.03.2022 (č.l. 15), Predžalobná výzva na úhradu dlžnej sumy zo dňa 28.09.2022 (č.l. 16), Obálka

(č.l. 17), Informácia o sledovaní zásielky preukazujúca doručenie predžalobnej výzvy (č.l. 18).

11. Zmluva o sprostredkovaní a poskytnutí realitných služieb s výhradným zastúpením (exkluzivita) –
nedatovaná (č.l. 8 – 9) bola podpísaná štatutárnymi orgánmi žalobcu a žalovaného. Predmetom zmluvy
bol záväzok žalobcu vyvíjať podľa pokynov žalovaného činnosť smerujúcu k tomu, aby žalovaný mal

príležitosť uzavrieť s treťou osobou kúpnu zmluvu na nehnuteľnostiach špecifikovaných v článku I.
(LV č. XXXX C. D. XXXX, k.ú. E.) a budúcich stavbách, ktoré budú stáť na týchto nehnuteľnostiach
a záväzok žalovaného zaplatiť žalobcovi províziu. Provízia bola dohodnutá v dvoch častiach – 2%
(základná provízia) z dohodnutej minimálnej kúpnej ceny a 15% (dodatková provízia) z kúpnej ceny
prevyšujúcej dohodnutú minimálnu kúpnu cenu. Zmluva bola uzatvorená na dobu určitú, do 31.01.2022.

V čl. IV. bola dohodnutá exkluzivita – výhradné zastúpenie žalovaného, na ktorú bol naviazaný nárok na
zmluvnú pokutu. Z čl. VIII bodu 5 zmluvy vyplýva, že zmenu zmluvy bolo možné vykonať len písomnou
dohodou zmluvných strán, ak nebol v zmluve dohodnutý iný spôsob zmeny.

12. Faktúra č. R2022006 zo dňa 31.03.2022 (č.l. 11) bola vystavená dňa 31.03.2022 na sumu 1.501,50

Eur s dátumom splatnosti dňa 30.04.2022. Týkala sa domu č. 1 (kupujúci: F. a G. B.) a č. 2 (kupujúci:
C. a H. I.), ktoré boli postavené na LV č. XXXX, k.ú. E..

13. Faktúra č. R2022005 zo dňa 31.03.2022 (č.l. 10), bola vystavená dňa 31.03.2022 na sumu 2.500,-
Eur s dátumom splatnosti dňa 30.04.2022. Týkala sa domu č. X, ktorý bol postavený na LV č. XXXX,

k.ú. E..

14. Z e-mailovej komunikácie medzi sporovými stranami (č.l. 13 – 14), konkrétne z emailu zo dňa
13.04.2022 o 10:10 (č. 13 p.v.) vyplýva k faktúre s koncovkou 006 žiadosť o podrobné rozpísanie výpočtu
na dodatkové provízie a k faktúre s koncovkou 005 jej neakceptovanie, nakoľko zo strany žalobcu

nedošlo k podpisu kúpnej zmluvy. Z emailu zo dňa 13.04.2022 o 18:36 (čl. 13) vyplýva úprava cien
bez DPH, kde výpočet základnej provízie (2%) bol rátaný zo sumy 135.000,- Eur bez DPH. Výška 15%
ceny navyše sedí. Na základe uvedeného žalovaný žiadal opraviť faktúru s koncovkou 006 a faktúru
s koncovkou 005 považoval za neopodstatnenú, nakoľko predaj sa nerealizoval cez žalobcu. Z emailu
zo dňa 05.10.2021 o 12:16 (čl. 14) vyplýva potvrdenie žalobcu o zrušení exkluzivity s tým, že dvojdomy

môže predávať aj akákoľvek iná realitná kancelária. V ďalšom odseku je špecifikácia záujemcov, ktorí
majú rezervované domy č. 1 (F. a G. B.), č. 2 (C. a H. I.) a č. 3 (pani B., bytom I. J. E.).15. Z výsluchu žalobcu – konateľky A. C. K. vyplynulo, že bola zo strany žalovaného kontaktovaná za
účelom vykonania realitných činností vo vzťahu k domom č. 1, 2 a 3. K domom č. 1 a 2 uviedla, že to bola
ona, ktorá navrhla dostavbu ďalšej obytnej miestnosti a fakturovaná provízia vo výške 15% vychádza zo

zmluvy.Kdomuč.3uviedla,žetentoboldokatastranehnuteľnostízapísanýakorozostavanástavbadňa
01.07.2021, aby sa zvýšil potenciál jeho predaja. Záujemkyňa prišla aj s dcérou, kde na stretnutí uviedla,
že musí najprv predať svoj byt a dohodli sa na kúpe tohto domu. Záujemkyňa poskytla žalobcovi údaje
za účelom prípravy návrhu kúpnej zmluvy, ktorú jej zaslala. Z dôvodu omeškania s kontrolou kúpnej
zmluvy zo strany záujemkyne (omeškania jej právničky), záujemkyňa nepristúpila k podpisu kúpnej

zmluvy. Svedčila o tom sms komunikácia so žalovaným, kde kúpa mala byť s ním zrealizovaná.
K uzatvoreniu kúpnej zmluvy došlo, ale nie prostredníctvom žalobcu, keďže finálna fáza uzatvárania
kúpnej zmluvy prebehla medzi žalovaným, záujemkyňou a inou realitnou kanceláriou (bez žalobcu).
K zrušeniu exkluzivity žalobca doplnil, že email zo dňa 05.10.2021 znamenal zrušenie exkluzivity, avšak
mimorozpracovanýchprípadov,ktorébolivtomtoemailyrozpísané,pričomsajednaloodomyč.1,2a3.

16. Na základe vykonaného dokazovania, z obsahu celého spisového materiálu, z prednesu strán
sporu súd zistil nasledovný skutkový stav veci: Medzi sporovými stranami bola uzatvorená Zmluva o
sprostredkovaní a poskytnutí realitných služieb s výhradným zastúpením, na základe ktorej žalobca
vyvíjal činnosť smerujúcu k tomu, aby žalovaný mal príležitosť uzavrieť s treťou osobou kúpnu
zmluvu na predaj nehnuteľností uvedených v zmluve a na predaj budúcich stavieb stojacich na týchto

nehnuteľnostiach a žalovaný sa zaviazal za poskytnutú činnosť žalobcovi zaplatiť dohodnutú províziu.

17. Nehnuteľnosti boli v zmluve špecifikované ako nehnuteľnosti, ktoré sú zapísané v LV č. XXXX
C. XXXX v katastrálnom území E.. Zo zhodných skutkových tvrdení strán sporu v rámci ich prednesov
súd považoval za nesporné, že žalovaný na týchto nehnuteľnostiach vykonával stavebnú činnosť,

výsledkom ktorej bola stavba dvojdomov, ktoré predával prostredníctvom realitnej kancelárie (žalobcu).
Zmluva bola uzatvorená skôr, ako došlo k rozparcelovaniu pozemkov.

18. Nesporné v konaní bolo, že LV č. XXXX, k.ú. E., na ktorom bola zapísaná parcela č. XXXX/XXX
o výmere 814 m2 (orná pôda) bola rozdelená na parcely č. XXXX/XXX, D. XXXX/XXX C. D. XXXX/

XXX. Na týchto parcelách bol predmetom predaja dom č. 1 záujemcom F. a G. B.. Tieto parcely aj so
stavbou sú v súčasnosti zapísané na LV XXXX katastrálne územie E.. V zostávajúcej časti bola parcela
špecifikovaná v zmluve o sprostredkovaní č. 4880/161 rozdelená na parcelu č. XXXX/XXX, D. XXXX/
XXX C. D. XXXX/XXX. Tieto boli predmetom predaja domu č. 2 H. a C. I. a sú v súčasnosti aj so stavbou
evidované na LV č. XXXX. Voči týmto nehnuteľnostiam bola faktúrou s koncovkou 006 fakturovaná

dodatková provízia. Súd považoval za nesporné na základe súhlasných vyjadrení strán sporu na
pojednávaní to, že minimálna kúpna cena bola dohodnutá vo výške 135.000,- Eur, z ktorej bola počítaná
základná provízia (2%). Táto provízia nebola predmetom sporu. Predmetom sporu bola dodatková
provízia (15%), ktorá bola naviazaná na navýšenie hodnoty ceny nehnuteľností vystavaním ďalšej
obytnej miestnosti, čo spôsobilo navýšenie finálnej kúpnej ceny, za ktorú došlo k predaju týchto domov.

Tá vychádzala so stranami zhodne tvrdenej výšky celkovej kúpnej ceny domu č. 1 vo výške 139.350,-
Eur a domu č. 2 vo výške 142.200,- Eur. Spor sa týkal len skutočnosti, či rozdiel základu, z ktorého
mala byť počítaná dodatková provízia mal byť ponížený o DPH alebo nie. Po prednese žalobcu ohľadom
zahrnutia DPH do odmeny pre výpočet dodatkovej provízie, žalovaný s výpočtom sumy s DPH súhlasil.
Týmto sa dodatková provízia, ktorá bola fakturovaná faktúrou s koncovkou 006 stala čo do dôvodu

a výšky v konaní nespornou skutočnosťou.

19. Na základe uvedeného súd následne skutkovo posudzoval vznik nároku na províziu domu č. 3,
ktorý kúpila pani A. B., t.j. domu, ktorý bol postavený na LV č. XXXX, provízia ktorého bola uplatnená
faktúrou s koncovkou 005 na sumu 2.500,- Eur, nakoľko ju žalovaný neuznal z dôvodu, že k predaju

došlo cez inú realitnú kanceláriu. Súd považoval za nesporné, že parcela č. XXXX/XXX bola rozdelená
na tri parcely a to parcelu č. XXXX/XXX o výmere 134 m2, parcelu č. XXXX/XXX o výmere 41 m2
a parcelu č. XXXX/XXX o výmere 207 m2. Druhá pôvodne zapísaná parcela č. XXXX/XXX je cestou pred
rodinným domom č. 3 a tá zostala vo výmere 195m2. Z uvedeného vyplýva, že realitná činnosť sa týkala
nehnuteľností ktoré boli predmetom zmluvy, na ktorých bol postavený dom č. 3, ktorý bol predmetom

predaja záujemkyni p. B..

20. Vo vzťahu k trvaniu zmluvy za nesporné súd považoval, že zmluva bola uzatvorená na dobu určitú,
do 31.01.2022.21. Podľa § 642 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodného zákonníka v platnom znení (ďalej ako „Obchodný
zákonník“), zmluvou o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu

k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou a záujemca sa zaväzuje
zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu).

22. Podľa § 643 Obchodného zákonníka, sprostredkovateľ je povinný bez zbytočného odkladu
oznamovať záujemcovi okolnosti dôležité pre jeho rozhodovanie o uzavretí sprostredkúvanej zmluvy a

záujemca je povinný oznamovať sprostredkovateľovi skutočnosti, ktoré majú pre neho rozhodný význam
pre uzavretie tejto zmluvy.

23. Podľa § 645 Obchodného zákonníka, ak zo zmluvy vyplýva, že sprostredkovateľ je povinný len
zaobstarať pre záujemcu príležitosť uzavrieť s treťou osobou zmluvu s určitým obsahom, vzniká
sprostredkovateľovi nárok na províziu už zaobstaraním tejto príležitosti.

24. Vo veci bolo nesporné, že predmetom posúdenia sú vzťahy medzi podnikateľmi v rámci ich
podnikateľskej činnosti a predmetom posúdenia je relatívny obchodnoprávny vzťah podľa § 261 ods.
1 Obchodného zákonníka, ktorý vznikol uzatvorením pomenovanej zmluvy – zmluvy o sprostredkovaní
upravenej v ustanovení § 642 – 651 Obchodného zákonníka. V zmysle právnej teórie zaraďujeme

zmluvu o sprostredkovaní do kategórie obstarávateľských zmlúv (spolu s mandátnou, komisionárskou,
zmluvou o preprave a zmluvou o obchodnom zastúpení), ktorých podstata spočíva v obstaraní určitej
záležitosti právnym alebo faktickým konaním.

25. Podstatnými obsahovými náležitosťami sprostredkovateľskej zmluvy je dohoda zmluvných strán o

určení druhu zmluvy, ktorá má byť uzavretá v dôsledku činnosti sprostredkovateľa, resp. na uzavretie
ktorej má byť obstaraná príležitosť činnosťou sprostredkovateľa vykonávanej za odplatu. Ďalej musí byť
dohodnutý záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť
uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou. Obsahom záväzku sprostredkovateľa nie je dosiahnutie
konkrétneho výsledku, ale výkon činnosti. Esenciálnym účelom sprostredkovania je prepojenie ponuky

s dopytom. Z toho vyplýva, že ak by konkrétny výsledok nebol dosiahnutý, nejde o porušenie
povinnosti sprostredkovateľa. Na druhej strane sa záujemca zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi
odplatu (províziu). Vznik nároku na províziu môže byť viazaný na to, či ide len o sprostredkovanie
príležitosti pre záujemcu uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou (§ 645 OBZ), či ide o sprostredkovanie
uzavretia určitej zmluvy s treťou osobou (§ 644 OBZ), kde sa ďalej diferencuje, či je vznik nároku na

províziu viazaný na uzavretie zmluvy alebo až na splnenie záväzku z uzavretej zmluvy (§ 646 OBZ).

26. Obchodnoprávna úprava sprostredkovateľskej zmluvy je na rozdiel od občianskoprávnej úpravy
rozsiahlejšia. Obchodnoprávna úprava sprostredkovateľskej zmluvy dáva ohľadom momentu vzniku
nároku na províziu tri možnosti, z ktorých si zmluvné strany môžu vybrať tú, ktorá je pre nich

najviac vyhovujúca. Obchodný zákonník pritom vychádza z toho, že sprostredkovateľ sa zaväzuje
vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu
s treťou osobou, za čo sa záujemca zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi províziu. Ustanovenie §
644 Obchodného zákonníka určuje vznik nároku na províziu na uzavretie sprostredkovávanej zmluvy.
Takýto spôsob určenia vzniku nároku na províziu pritom platí aj vtedy, ak konkrétny spôsob vzniku

nároku na províziu zmluva o sprostredkovaní vyslovene neupravuje. Ustanovenie § 645 Obchodného
zákonníka viaže vznik nároku na províziu momentom zaobstarania príležitosti pre záujemcu uzavrieť
sprostredkovávanú zmluvu s treťou osobou. Sprostredkovateľovi tak vzniká nárok na províziu už
zaobstaraním spomenutej príležitosti, napr. oznámením záujemcovi informácie o osobe, ktorá má
záujem uzavrieť so záujemcom sprostredkovávanú zmluvu. Tretia alternatíva, ako možno určiť spôsob

vzniku nároku na províziu, je naviazať vznik nároku na províziu až na moment splnenia záväzku tretej
osoby vyplývajúceho zo sprostredkovávanej zmluvy (ustanovenie § 646 Obchodného zákonníka). V
tomto prípade však zákon poskytuje sprostredkovateľovi ochranu, nakoľko sprostredkovateľovi vznikne
nárok na províziu aj vtedy, ak záväzok tretej osoby voči záujemcovi zanikol alebo ak sa splnenie záväzku
tretej osoby oddialilo z dôvodov, za ktoré zodpovedá záujemca.

27. V prejednávanom prípade bolo nesporné, že si strany dohodli všetky podstatné náležitosti zmluvy
o sprostredkovaní. Žalovaný od žalobcu požadoval vykonanie realitných služieb, ktoré sa týkali
sprostredkovania uzatvorenia kúpnych zmlúv vo vzťahu k riadne špecifikovaným nehnuteľnostiam.Týmto bola splnená požiadavka dohody o konkrétnej sprostredkúvanej zmluve. Ďalej bola splnená
podmienka dohodnutia záväzku žalobcu vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť
uzavrieť určitú zmluvu s tretími osobami (kupujúcimi) na ktorú bola naviazaná provízia, ktorú sa

žalovaný zaviazal zaplatiť žalobcovi. Z obsahu zmluvy (článku II a III) vyplýva, že sa jednalo o druhý
spôsob určenia vzniku nároku na províziu, tzn. naviazali ho na zaobstaranie príležitosti pre záujemcu
uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu s treťou osobou (ustanovenie § 645 Obchodného zákonníka).
Vymedzenie skutočností rozhodujúcich pre posúdenie vzniku nároku na províziu pri takomto type
zmluvného dojednania musí byť dostatočne určité v záujme jeho vymáhateľnosti, ako aj platnosti. Pod

príležitosťou uzavrieť zmluvu je potrebné percipovať konkrétnu tretiu osobu (fyzickú alebo právnickú)
ako potenciálneho zmluvného partnera, ako aj nadviazanie vzájomnej komunikácie a interakcie medzi
záujemcom a treťou osobou vo veci konkrétnej zmluvy s určitým obsahom, ktorej uzavretie je účelom
sprostredkovania v danom prípade (porovnaj Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 4 Cdo 148/2010
„...to zahŕňa predovšetkým vyhľadávanie tretích osôb, ktoré budú mať na uzavretí sprostredkovávanej
zmluvy záujem, a v informovaní záujemcu o týchto osobách ako i o ďalších okolnostiach, ktoré

sú pre záujemcu významné pre rozhodovanie, či túto sprostredkovanú zmluvu uzavrie a s kým...“).
Obsah zmluvy nemusí byť určitý tak, že na uzavretie zmluvy medzi treťou osobou a záujemcom by
postačovala iba akceptácia. Ide o obstaranie príležitosti uzavrieť zmluvu, ktoré vo svojej podstate
predstavuje inicializáciu kontraktačného procesu medzi treťou osobou a záujemcom. Medzi činnosťou
sprostredkovateľa a uzavretím zmluvy musí teda existovať príčinná súvislosť.

28.Vprejednávanomprípadebolaspornáprovíziavovzťahukdomuč.3,zdôvodunámietkyžalovaného
o tom, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy došlo prostredníctvom inej realitnej kancelárie a nie žalobcu.
Skutkovo pre posúdenie vzniku nároku na províziu bolo potrebné určiť, či vo vzťahu k záujemkyni
o dom č. 3 došlo k vykonaniu sprostredkovateľskej činnosti žalobcu, ktorá by smerovala k uzatvoreniu

kúpnej zmluvy. Žalovaný počas konania systematicky tvrdil, že záujemkyňu pred 05.10.2021 (kedy malo
dôjsť k zrušeniu exkluzivity) nekontaktoval. Nerozporoval však proces do 05.10.2021, kedy žalobca
tvrdil, že záujemkyňu našiel, vykonával s ňou obhliadky predávaných nehnuteľností, ktoré boli v tom
čase v stave rozostavania. Rovnako zabezpečoval celú predzmluvnú – realitnú komunikáciu, kedy
záujemkyňa tvrdila, že má záujem o kúpu domu č. X, avšak potrebuje predať svoj byt. Následne došlo

zo strany žalobcu k príprave návrhu kúpnej zmluvy, ktorú odoslal žalovanému a záujemkyni ohľadom
uzatvorenia ktorej mali byť uskutočnené stretnutia. Záujemkyňa prestala komunikovať so žalobcom
potom ako jej bol zaslaný návrh kúpnej zmluvy s tým, že ju potrebuje prejsť s právničkou. Následne sa
nakontaktovala na žalovaného, záujmom ktorého bolo nehnuteľnosť čím skôr predať a aj s pomocou
inej realitnej kancelárie došlo k predaju nehnuteľností. Žalovaný po predaji informoval o tejto skutočnosti

žalobcu. Žalobca počas konania tvrdil, že tým, že uzatvoril kúpnu zmluvu bez žalobcu, tomu nevznikol
nárok na províziu. Pričom províziu za predaj domu č. X (vo vyššej výške) zaplatil inej realitnej kancelárii
a nie žalobcovi. Z tohto dôvodu považoval vec za vybavenú.

29. Spornou skutočnosťou teda bol vznik nároku na zaplatenie provízie za dom č. X voči žalobcovi.

Ako už súd uviedol vyššie, v danom prípade bol dohodnutý vznik provízie na obstaranie príležitosti
pre záujemcu uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu s treťou osobou. Zo zisteného skutkového stavu veci
teda vyplýva, že týmto momentom bol moment, kedy záujemkyňu vyhľadal a vykonal činnosti smerujúce
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Je nesporné, že po vyhľadaní záujemkyne s ňou komunikoval, chodil na
obhliadky a následne pripravil aj návrh zmluvy. K uzatvoreniu ktorej síce nedošlo, z dôvodu na strane

záujemkyne, avšak táto skutočnosť nemá vplyv na samotný vznik nároku na províziu žalobcu, ktorú si
uplatnil v konaní. Uvedené vyplýva aj z emailu zo dňa 05.10.2021, kde jasne špecifikoval nehnuteľnosti
(domy č. X, X, X) a osoby, ktoré ich majú v čase písania emailu rezervované.

30. Pre posúdenie veci ohľadom zrušenia exkluzivity, túto považuje súd za irelevantnú vo vzťahu

k prejednávanej veci, nakoľko táto by mala vplyv vo vzťahu k vzniku nároku a zaplatenie zmluvnej
pokuty za jej prípadné porušenie. Predmetom konania však bol nárok na províziu za sprostredkovanie
predaja domu č. X. Preto súd skutočnosť ohľadom potenciálneho zrušenia exkluzivity nevyhodnocoval.
Vo vzťahu k výške provízie, túto žalovaný nerozporoval. Jediným jeho argumentom bol totižto len fakt,
že nedošlo k predaju nehnuteľnosti cez žalobcu. Navyše výšku vyfakturovanej provízie považoval pre

neho za výhodnejšiu, keďže provízia za predaj domu č. X, ktorú zaplatil inej realitnej kancelárii bola
vyššia ako bola fakturovaná výška provízie. V podstate žalovaný nechcel platiť províziu dva krát (dvom
realitným kanceláriám). Tento jeho postoj však nekorešponduje s uzatvoreným znením zmluvy, kedy sa
žalobcovi zaviazal zaplatiť províziu už pri obstaraní realitných činností, ktoré žalobca vykonal. Fakt, žek uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo cez žalobcu nemal na vznik nároku na províziu vplyv. Navyše,
keď výška základnej provízie z minimálnej kúpnej ceny by činila 2.700,- Eur, ale žalobca si vyfakturoval
províziu len vo výške 2.500,- Eur, keďže nedošlo aj k samotnému uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Vzhľadom

k uvedeným skutočnostiam súd považoval nárok na zaplatenie provízie za sprostredkovanie predaja
domu č. X za uplatnený v súlade s uzatvorenou zmluvou.

31. Žalobca si uplatnil aj príslušenstvo pohľadávky – úroky z omeškania a paušálnu náhradu nákladov
spojených s uplatnením pohľadávky. Medzi stranami neboli dohodnuté úroky z omeškania. Preto súd

priznal žalobcovi zákonné úroky z omeškania podľa § 369 ods. 2 Obchodného zákonníka v spojení
s § 1 ods. 2 nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 21/2013 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré
ustanovenia Obchodného zákonníka, a to v sadzbe, ktorá sa rovná základnej úrokovej sadzbe L. M.
A. platnej k prvému dňu omeškania zvýšenej o deväť percentuálnych bodov. V čase omeškania so
splatením pohľadávok bola úroková sadzba L. M. A. v období od 18.09.2022 do 26.07.2022 vo výške
0,00 %. Preto súd žalobcovi priznal úroky z omeškania podľa návrhu vo výške 9,00 % ročne zo sumy

4.001,50 Eur od 01.05.2022 do zaplatenia, tak ako to uviedol vo výroku rozsudku.

32. Súd žalobcovi priznal aj nárok na paušálnu náhradu nákladov spojených s uplatnením pohľadávky vo
výške 40,- Eur. Súd tento nárok žalobcovi priznal podľa § 369c ods. 1 Obchodného zákonníka v spojení
s § 2 nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 21/2013 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia

Obchodného zákonníka v spojení s ustálenou rozhodovacou činnosťou NSSR, ktorá vychádza z
uznesenia sp.zn. 2Obdo/59/2021 zo dňa 30.11.2022, z ktorého vyplýva, že veriteľ má nárok na paušálnu
náhradu nákladov spojených s uplatnením pohľadávok podľa § 369c ods. 1 Obchodného zákonníka v
spojení s § 2 Nariadenia Vlády SR č. 21/2013 Z .z. vo výške 40,- Eur za každú pohľadávku, ktorá je
predmetomsamostatnejfaktúry,atoajvtakomprípade,kedysipohľadávkyuplatňujespoločnevjednom

súdnom konaní. Výška náhrady nákladov spojených s uplatnením pohľadávky v zmysle § 369c ods. 1
Obchodného zákonníka je určená paušálne a nezávisí na dĺžke omeškania s úhradou pohľadávky, ani
na výške pohľadávky. Táto náhrada je splatná automaticky po uplynutí lehoty splatnosti pohľadávky.
Súd v konaní rešpektoval dispozičný princíp žalobcu a priznal mu paušálnu náhradu nákladov spojených
s uplatnením pohľadávky v požadovanej výške 40,- Eur.

33. S poukazom na všetky vyššie uvedené skutočnosti, súd po posúdení veci dospel k záveru, že
žalovaný si záväzok zaplatiť províziu nesplnil riadne a včas, preto žalobe vyhovel a žalovanému uložil
povinnosť zaplatiť žalobcovi istinu vo výške 4.001,50 Eur, s úrokom z omeškania 9,00 % ročne zo sumy
4.001,50 Eur od 01.05.2022 do zaplatenia, spolu s nákladmi spojenými s uplatnením pohľadávky vo

výške 40 Eur do troch dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia. (výrok I. tohto rozsudku)

34. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.
Nakoľko súd návrhu žalobcu vyhovel v celom rozsahu, žalobcovi voči žalovanému priznal náhradu trov
konania v rozsahu 100 % tak, ako je uvedené v druhom odseku tohto rozhodnutia. Podľa § 262 ods. 1 a

2 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie
končí. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým
sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník. (výrok II. tohto rozsudku)

Poučenie:

Proti výroku súdneho rozhodnutia je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia tohto rozhodnutia

na Okresnom súde Banská Bystrica vo vyhotovení dvojmo.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ

rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že neboli splnené procesné podmienky; súd nesprávnym
procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere,
že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces; rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne

obsadený súd; konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci;súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností;
súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam;
zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené alebo rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza
z nesprávneho právneho posúdenia veci. Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť
aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej,
má uvedené vady, ak tieto vady mali vplyv na rozhodnutie vo veci samej. Odvolacie dôvody a dôkazy
na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Prostriedky

procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej
inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak sa týkajú procesných podmienok; sa týkajú vylúčenia
sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu; má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré
mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci alebo ich odvolateľ bez svojej viny nemohol
uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie.