Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdené Judgement was issued on Friday, April 11, 2025

Súd: Okresný súd Malacky
Spisová značka: 6C/156/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1616207039
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 04. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ján Pastirčík

ECLI: ECLI:SK:OSMA:2025:1616207039.10

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Malacky sudcom Mgr. Jánom Pastirčíkom v spore žalobkyne: FirstFarms Mlyn Záhorie a.s.,

IČO: 34 104 071, so sídlom Vinohrádok 5741, Malacky, zastúpenej: Kinstellar, s. r. o., IČO: 35 873 833,
so sídlom Hviezdoslavovo námestie 13, Bratislava, proti žalovanej: A. B. C., nar. X.X.XXXX, bytom D.
XXXX/X, E., zastúpenej: FELŠöci & Partners, s.r.o., IČO: 47 254 203, so sídlom Bajkalská 31, Bratislava,
o určenie neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy, takto

r o z h o d o l :

Súd určuje, že odstúpenie žalovanej z 12.8.2016 od kúpnej zmluvy uzavretej medzi žalobkyňou
a žalovanou dňa 13.7.2016 v časti týkajúcej sa predaja nehnuteľností a spoluvlastníckych podielov na
nehnuteľnostiach nachádzajúcich sa v obci F., v k. ú. F., a to parcela registra „E“, parc. č. XXXX – orná

pôda, podiel 1/1, výmera podielu 144 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX; parcela registra „E“,
parc. č. XXXX – orná pôda, podiel 6/10, výmera podielu 80 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX;
parcela registra „C“, parc. č. XXXXX – orná pôda, podiel XXXXX/XXXXX, výmera podielu 13 392 m2,
zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX; parcela registra „C“, parc. č. XXXXX – ostatné plochy, podiel
1/1, výmera podielu 7 568 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX; parcela registra „C“, parc. č.
XXXXX – orná pôda, podiel 1/1, výmera podielu 26 114 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX;
predaja spoluvlastníckych podielov na nehnuteľnostiach nachádzajúcich sa v obci E., v k. ú. E., a to

parcela registra „E“, parc. č. XXXX – orná pôda, podiel 6/10, výmera podielu 3 828 m2, zapísaná na liste
vlastníctva č. XXXX; parcela registra „E“, parc. č. XXXX/X – trvalé trávne porasty, podiel 6/10, výmera
podielu 734 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX; parcela registra „E“, parc. č. XXXX – orná pôda,
podiel 6/10, výmera podielu 324 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX; parcela registra „E“, parc.
č. XXXX/XX – orná pôda, podiel 6/10, výmera podielu 2 621 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX;
parcela registra „E“, parc. č. XXXX – orná pôda, podiel 6/20, výmera podielu 159 m2, zapísaná na liste
vlastníctva č. XXXX; parcela registra „E“, parc. č. XXXX/XX – orná pôda, podiel 6/10, výmera podielu
3 335 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX a predaja spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti

nachádzajúcej sa v obci Vysoká pri Morave, v k. ú. G. H. I., a to parcela registra „E“, parc. č. XXXX/X –
orná pôda, podiel 1/5, výmera podielu 149 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX, je neplatné.

Vo zvyšnej časti žalobu zamieta.

Súd priznáva žalobkyni voči žalovanej nárok na náhradu trov konania v rozsahu 77,24 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 18.8.2016 (doplnenej podaním zo dňa 5.9.2016) sa

žalobkyňa domáhala, aby súd určil, že odstúpenie žalovanej zo dňa 12.8.2016 od kúpnej zmluvy medzi
žalobkyňou a žalovanou zo dňa 28.6.2016 o predaji nehnuteľností a spoluvlastníckych podielov na
nehnuteľnostiach nachádzajúcich sa v obci F., v k. ú. F., a to parcela registra „E“, parc. č. XXXX – orná
pôda, podiel 1/1, výmera podielu 2 892 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX; parcela registra „E“,parc. č. XXXX – orná pôda, podiel 1/1, výmera podielu 144 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX;
parcela registra „E“, parc. č. XXXX – orná pôda, podiel 6/10, výmera podielu 80 m2, zapísaná na liste
vlastníctva č. XXXX; parcela registra „C“, parc. č. XXXXX – orná pôda, podiel XXXXX/XXXXX, výmera

podielu 13 392 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX; parcela registra „C“, parc. č. XXXXX – orná
pôda, podiel 1/1, výmera podielu 4617 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX; parcela registra „C“,
parc. č. XXXXX – ostatné plochy, podiel 1/1, výmera podielu 7 568 m2, zapísaná na liste vlastníctva č.
XXXX; parcelaregistra„C“,parc.č.XXXXX–ornápôda,podiel1/1,výmerapodielu26114m2,zapísaná
na liste vlastníctva č. XXXX; o predaji spoluvlastníckych podielov na nehnuteľnostiach nachádzajúcich

sa v obci E., v k. ú. E., a to parcela registra „E“, parc. č. XXXX – orná pôda, podiel 6/10, výmera podielu
3 828 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX; parcela registra „E“, parc. č. XXXX/X – trvalé trávne
porasty, podiel 6/10, výmera podielu 734 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX; parcela registra „E“,
parc. č. XXXX – orná pôda, podiel 6/10, výmera podielu 324 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX;
parcela registra „E“, parc. č. XXXX/XX – orná pôda, podiel 6/10, výmera podielu 2 621 m2, zapísaná na
liste vlastníctva č. XXXX; parcela registra „E“, parc. č. XXXX – orná pôda, podiel 6/20, výmera podielu

159m2,zapísanánalistevlastníctvač.XXXX;parcelaregistra„E“,parc.č.XXXX/XX–ornápôda, podiel
6/10, výmera podielu 3 335 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX a o predaji spoluvlastníckeho
podielu na nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v obci G. H. I., v k. ú. G. H. I., a to parcela registra „E“, parc. č.
XXXX/X – orná pôda, podiel 1/5, výmera podielu 149 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX, (ďalej
tiež len „Nehnuteľnosti“) je neplatné.

2.Žalobkyňavžalobeuviedla,žedňa28.6.2016uzatvorilasožalovanoukúpnuzmluvunaNehnuteľnosti
a tiež podala návrh na zápis vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam do katastra nehnuteľností. Ku
dňu podania žaloby však príslušný katastrálny úrad nevydal žiadne rozhodnutie. Dňa 15.8.2016 bolo
žalobkyni doručené odstúpenie od kúpnej zmluvy zo strany žalovanej zo dňa 12.8.2016. Žalobkyňa

poukázala na znenie § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého účastník môže od zmluvy
odstúpiť len ak tak ustanovuje zákon, alebo ak je odstúpenie medzi účastníkmi dohodnuté. Žalovaná
však nešpecifikovala dôvod odstúpenia od kúpnej zmluvy. Keďže dôvod na odstúpenie od kúpnej
zmluvy nie je daný, odstúpenie je neplatné. Naliehavý právny záujem na určení neplatnosti odstúpenia
žalobkyňa preukazovala prebiehajúcim konaním pred Okresným úradom I., katastrálnym odborom vo

veci návrhu na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. V zmysle § 31b ods. 1 písm. b/ zákona
č. 162/1995 Z.z. konanie o návrhu sa zastaví, ak účastník odstúpil od zmluvy. Katastrálne konanie
sa však nesmie zastaviť a musí sa prerušiť, ak sa začalo konanie o predbežnej otázke. V prípade
úspechu žalobkyne a určenia neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy, katastrálny úrad bude povinný v
konaní pokračovať a zapísať vlastnícke právo žalobkyne k Nehnuteľnostiam. Určovacia žaloba je teda

nevyhnutná na ochranu oprávnených záujmov žalobkyne. Pred odstúpením od kúpnej zmluvy žalovaná
oznámila žalobkyni, že napriek platne uzavretej kúpnej zmluve nemá záujem na tom, aby žalobkyňa
nadobudla vlastnícke právo k Nehnuteľnostiam, nakoľko niektoré pozemky zahrnuté v kúpnej zmluve
chce predať tretím osobám. Žalobkyni boli predložené zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy medzi
žalovanou a tretími stranami na niektoré z pozemkov zahrnutých v kúpnej zmluve. Kúpna cena za

predmetné pozemky podľa týchto zmlúv je vyššia, než kúpna cena podľa kúpnej zmluvy. Je možné
vyvodiť záver, že žalovaná odstúpila od kúpnej zmluvy v úmysle predať minimálne tieto pozemky tretím
osobám. Žalobkyňa v čase uzavretia kúpnej zmluvy nevedela, že tieto pozemky sú predmetom zmlúv
o budúcej zmluve. Zmluvy o budúcej zmluve nemajú vecnoprávne účinky a žalobkyňa mala za to, že
ich uzavretie nemá vplyv na platnosť kúpnej zmluvy. Kúpna zmluva je teda naďalej platná a odstúpenie

od nej neplatné. Žalobkyňa teda preukázala, že má nárok na to, aby v súlade s kúpnou zmluvou bola
zapísaná v katastri nehnuteľností ako vlastník Nehnuteľností.

3. Žalovaná vo vyjadrení k žalobe uviedla, že predmetné zmluvy o budúcej kúpnej zmluve uzavrela.
Urobilataknajmänazákladetoho,žedohodnutákúpnacenavnichbolavprípadespoločnostiJ.E.,E.na

úrovni28,40€/m2avprípadepaniC.naúrovni20€/m2.SpoločnosťJ.E.,E.pritomdlhšie(minimálneod
počiatku roka 2016) mala i má v danej lokalite Zohor záujem uskutočniť investičný zámer priemyselného,
logistického a skladového areálu, čo bolo i je verejne známe a dostupné, napr. z rokovaní obecného
zastupiteľstva obce F., kedy podľa verejne dostupných zápisníc z 5.2.2016, 29.4.2016 a 10.6.2016 došlo
k odsúhlaseniu predaja obecných pozemkov porovnateľných s pozemkami žalovanej, a to na úrovni

ceny 20 €/m2. Naviac, žalovanej je známe, že spoločnosť J. E., E. (v zastúpení advokátky K. L. M.),
niekoľkokrát rokovala so žalobkyňou o tom, že v danej lokalite má záujem uskutočniť investičný zámer,
a to s cieľom, aby žalobkyňa už neobhospodarovala – nezasiala pozemky v danej lokalite obce F..
Podľa realitných kancelárii (napr. realitnej kancelárie B., ktorá sprostredkovávala budúci predaj pozemkužalovanej parc. č. XXXXX spoločnosti J. E., E.) je cena obdobných nehnuteľností v danej lokalite
obce F. na úrovni 30 €/m2. Z uvedeného mala žalovaná za to, že žalobkyňa ako spoločnosť, ktorá na
Záhorí dlhodobo obhospodaruje cudzie pozemky ako aj inak v daných lokalitách dlhodobo podniká,

vedela, aká aktivita i výstavba sa v daných lokalitách plánuje a poznala aj trhovú hodnotu predmetných
pozemkov, resp. ich hodnotu po preklasifikovaní ornej pôdy na stavebné pozemky. Nie je vylúčené, že
žalobkyňa už pred podpisom kúpnej zmluvy vedela alebo mohla vedieť, že i žalovaná v obci Zohor už
zazmluvnila minimálne pozemok parc. č. XXXXX, a to práve pre spoločnosť J. E., E.. Nakoľko žalovaná
mala záujem predať aj ďalšie svoje pozemky, okrem vyššie spomínaných pozemkov parc. č. XXXXX

a XXXX, oslovila s týmto záujmom žalobkyňu, a to telefonicky. Žalobkyňa predtým obhospodarovala
a spravovala pozemky žalovanej, avšak nikdy ohľadom nich neuzavrela žiadnu nájomnú ani inú zmluvu.
O podmienkach kúpy žalovaná so žalobkyňou nijako nerokovala, obdržala od nej iba text kúpnej zmluvy,
ktorý následne podpísala. V kúpnej zmluve si nevšimla, že jej predmetom sú aj pozemky parc. č. XXXXX
a XXXX, ohľadom ktorých už uzavrela zmluvy o budúcich zmluvách a naviac, vychádzajúc z celkovej
kúpnej ceny vo výške 19 897 € si nevšimla, že kúpna cena ponúkaná žalobkyňou bola v jednotnej

výške iba 0,30 €/m2 (čo si až následne po podpise všimla v tabuľkách podľa čl. I zmluvy). Nakoľko
žalovaná v čase podpisu nepredpokladala, že by ju žalobkyňa chcela uviesť do omylu a v texte zmluvy
by uviedla zjavnú nepravdu (najmä zaplatenie výrazne menej, ako by jej prináležalo podľa obdobných
trhových podmienok), kúpnu zmluvu v takomto omyle dňa 13.7.2016 podpísala a zaslala žalobkyni,
pričom táto jej po podpise poslala jedno jej vyhotovenie a sama dňa 18.7.2016 podala návrh na vklad

do katastra nehnuteľností. Okrem uvedeného omylu vyvolanom žalobkyňou mala byť kúpna zmluva zo
stranyžalobkynepodpísanáosobami,ktoréniesúštatutárnymorgánomžalobkyne–p.E.L.N.aK.B.G.
– avšak k jej textu nebolo žiadne splnomocnenie doložené a toto nebolo žalovanej ani známe. Žalovaná
listom osobne prevzatým žalobkyňou dňa 15.8.2016 od kúpnej zmluvy odstúpila a súčasne vrátil na
účet žalobkyne obdržanú sumu kúpnej ceny vo výške 19 787 €. Žalovaná tvrdila, že kúpna zmluva

podpísaná ňou 13.7.2016 je v časti kúpnej ceny všetkých nehnuteľností v hrubom nepomere s obvyklou
kúpnou cenou, za ktorú sa obdobné pozemky v danom mieste a v čase predávali (resp. ako sa mohli
po preklasifikovaní predať), čo žalobkyňa využila a predložila jej kúpnu zmluvu, ktorú v neskúsenosti,
dôverčivosti a ľahkomyselnosti v omyle podpísala. Z tohto dôvodu mala za to, že kúpna zmluva je
neplatná z dôvodu hrubého rozporu s dobrými mravmi (§ 39 Občianskeho zákonníka), ako i z dôvodu

zneužitia jej neskúsenosti, dôverčivosti a ľahkomyselnosti žalobkyňou (§ 39a Občianskeho zákonníka)
a napokon i z dôvodu rozhodujúceho omylu vyvolaného žalobkyňou alebo s vedomím žalobkyne (§ 49a
Občianskeho zákonníka). Na strane žalovanej i napriek podpísaniu kúpnej zmluvy došlo k omylu vo vôli,
nakoľko nikdy nemala záujem pozemky predať za tak neprimerane nízku cenu akou suma 0,30 €/m2 je
(a teda išlo o podstatnú, rozhodujúcu skutočnosť pre vôľu), t.j. mala za to, že aj napriek prejavenej vôli

(podpísaniu zmluvy) nedošlo k jej platnému uzavretiu (skutočnej vôli). V neposlednom rade mala za to,
že kúpna zmluva je neplatná aj z dôvodu, že za stranu žalobkyne nebola podpísaná na to oprávnenými
osobami (t.j. štatutárnym zástupcom podľa výpisu z obchodného registra alebo splnomocnencom na
základe doloženého splnomocnenia), pričom žalovanej nebolo preukázané, že by osoby vystupujúce za
žalobkyňu mohli takúto zmluvu voči nej podpísať, a teda ani zaväzovať spoločnosť žalobkyne. V prípade,

že by súd považoval kúpnu zmluvu za neplatnú, odpadol by naliehavý právny záujem žalobkyne na
určení neplatnosti odstúpenia od nej (a teda i dôvodnosť žaloby žalobkyne), nakoľko táto samotná by
nebola spôsobilým predmetom zápisu do katastra nehnuteľností. V prípade, že by súd posúdil kúpnu
zmluvu ako platnú, mala za to, že kúpna zmluva zanikla v dôsledku odstúpenia žalovanej od nej. Na
základe uvedeného navrhla žalobu zamietnuť.

4. Žalobkyňa v replike k tvrdeniu žalovanej, že kúpna zmluva je neplatná z dôvodu, že nebola podpísaná
na to oprávnenými osobami, uviedla, že predkladá plnomocenstvá, na základe ktorých podpísali za
žalobkyňukúpnuzmluvuE.L.N.aK.B.G..Uviedla,žekupovalapozemkynazákladekúpnejzmluvyako
ornú pôdu pre účely poľnohospodárskej výroby, čomu zodpovedá aj jej podnikateľská činnosť. Žiadna

zo skutočností, na ktoré poukazuje žalovaná, nepreukazuje, že žalobkyňa mala vedomosť o tom, že
na konkrétnych pozemkoch bude prebiehať investičná výstavba. Skutočnosť, že zápisnice z rokovania
obecného zastupiteľstva obce Zohor pojednávajúce o investičnom zámere, sú verejne dostupné,
v žiadnom prípade nezakladá prezumpciu, že žalobkyňa mala o týchto zápisniciach vedomosť, ktorá je
predpokladom pre aplikáciu ustanovení Občianskeho zákonníka o neplatnosti právneho úkonu pre omyl.

Ani prípadná vedomosť, že spoločnosť J. E., E., má v úmysel uskutočniť v príslušnom katastrálnom
území investičnú výstavbu (čo nebolo preukázané), nie je dôkazom, že žalobkyňa mala vedomosť
oplánovanejvýstavbenapredmetnýchpozemkoch.Žiadnuprávnurelevanciunemajúčistošpekulatívne
tvrdenia žalovanej v tom zmysle, že nie je vylúčené, že žalobkyňa vedela alebo mohla vedieť o existenciizmluvy medzi žalovanou a spoločnosťou J. E., E.. Bola to žalovaná, ktorá ju oslovila s návrhom na predaj
pozemkov.Zvyjadreniažalovanejniejemožnéustáliť,oakýdruhomylnastranežalovanejide.Najednej
strane žalovaná tvrdí, že si nevšimla, že predmet kúpy obsahuje aj pozemky, ktoré sú predmetom zmlúv

o budúcich zmluvách. Ďalšia veta však nasvedčuje tomu, že žalovaná si bola vedomá toho, že žalobkyni
ponúka aj pozemky, ktoré boli predmetom zmluvy so spoločnosťou J. E., E., ale že omyl sa vzťahoval
len na výšku kúpnej ceny. Tieto nedôslednosti na strane žalovanej nemožno v žiadnom prípade pripísať
na ťarchu žalobkyne ako omyl vyvolaný žalobkyňou. Ďalej poukázala na odbornú literatúru, z ktorej
vyplýva, že konajúca osoba sa v zmysle § 49a prvej vety Občianskeho zákonníka môže účinne dovolať

podstatného omylu vyvolaného osobou, ktorej bol právny úkon určený, len ak ide o tzv. ospravedlniteľný
omyl. Ospravedlniteľným je pritom len taký omyl, ku ktorému došlo i napriek tomu, že konajúca (mýliaca
sa) osoba postupovala s obvyklou mierou opatrnosti (že vyvinula obvyklú starostlivosť), ktorú možno so
zreteľom na okolnosti konkrétneho prípadu od každého vyžadovať na to, aby sa takému omylu vyhol.
V predmetnom prípade je to práve žalovaná, kto nepostupoval s obvyklou mierou opatrnosti a žalobkyňa
mala preto za to, že ak došlo k omylu na jej strane, tak takýto omyl nie je ospravedlniteľný. Navyše, ak

k omylu aj došlo (čo nebolo preukázané), žalobkyňa o tomto omyle nevedela. Žalobkyňa nesúhlasila
ani s tvrdením, že došlo k zneužitiu neskúsenosti, dôverčivosti a ľahkomyseľnosti žalovanej. Išlo
o bežný predaj pôdy pre účely poľnohospodárskej výroby za trhovú cenu, pre uskutočnenie ktorého sa
nevyžadovališpeciálneznalostialeboskúsenosti.Žalobkyňapredložilakópiekúpnychzmlúv,nazáklade
ktorých nadobudla v roku 2017 pôdu za kúpnu cenu 0,20 €/m2 a 0,30 €/m2. To znamená, že aj keby

žalovaná bola neskúsená, dôverčivá a ľahkomyseľná ako to o sebe tvrdí (čo však nebolo preukázané),
žalobkyňa o týchto povahových črtách žalovanej nevedela, nemohla vedieť a v žiadnom prípade ich
ani nezneužila. Navyše, osoba s rovnakým menom ako žalovaná, figuruje ako vedúci oddelenia na
GeodetickomakartografickomústaveC.ataktiežvoVýkonnomvýboreSlovenskejspoločnostigeodetov
a kartografov. Ak je žalovaná skutočne touto osobou, tak je len ťažko akceptovateľné tvrdenie o jej

neskúsenosti, dôverčivosti a ľahkomyselnosti vo všeobecnosti a najmä v oblasti nehnuteľností. Navrhla
preto, aby súd zistil, či ide o identickú osobu.

5. Žalovaná sa k replike žalobkyne písomne nevyjadrila.

6. Žalovaná prostredníctvom právneho zástupcu na pojednávaní uskutočnenom dňa 23.2.2022 žiadala
žalobu v celom rozsahu zamietnuť, a to z dôvodu, že kúpna zmluva uzavretá medzi stranami je neplatná,
kedy otázku platnosti si súd musí vyriešiť ako otázku predbežnú ešte predtým ako bude posudzovať
úkon odstúpenia od tejto zmluvy. V dôsledku neplatnosti zmluvy tak zmluva nikdy nemohla byť medzi
stranami existujúca, a teda účinná, a teda nemohla vyvolať ani žiadne právne následky. V dôsledku

neplatnosti zmluvy by tak bol úkon odstúpenia od nej pre toto konanie irelevantný. Dôvodom neplatnosti
zmluvy je podľa jej názoru rozpor s dobrými mravmi podľa § 39 Občianskeho zákonníka, prípadne
omyl podľa § 49a Občianskeho zákonníka vyvolaný žalobkyňou a to v podstatnej skutočnosti týkajúcej
sa predmetu kúpnej zmluvy a kúpnej ceny. Formálne síce listom zo dňa 12.8.2016 od kúpnej zmluvy
odstúpila, avšak uvedený úkon robila ako laik a dávala tým žalobkyni najavo, že nemá záujem, aby

zmluva medzi nimi uzavretá nadobudla akékoľvek účinky, aby bola platná a záväzná. Z tohto dôvodu
má aj za to, že súd sa v tomto konaní nemôže striktne zaoberať len odstúpením od zmluvy, ale aj
skutočnosťou, či táto kúpna zmluva vôbec platne vznikla. V danej veci medzi stranami nedošlo pred
podpisom kúpnej zmluvy k žiadnemu rokovaniu, stretnutiu, ohliadke na mieste samom, ani nazretiu do
príslušných dokumentácií. Absolvovala iba telefonický rozhovor s niekým zo spoločnosti žalobkyne. Po

obdržaní písomného textu kúpnej zmluvy od žalobkyne si nevšimla, že tento text obsahuje aj pozemky,
ktoré už zmluvou o budúcej zmluve zazmluvnila pár mesiacov predtým iným subjektom a rovnako si
nevšimla ani výšku kúpnej ceny, kedy až po jej obdržaní na účet v sume 19 787 € si skontrolovala,
čo vlastne podpísala a zaslala žalobkyni a kedy si uvedomila, že za takúto kúpnu cenu tieto pozemky
nechcela žalobkyni predať. Poukázala na to, že žalobkyňa je spoločnosťou venujúcou sa predovšetkým

poľnohospodárskej výrobe, a teda objektívne by nemala dôvod od nejakých ľudí skupovať pozemky aj
v intraviláne alebo v priemyselných zónach, keďže tieto nemôžu slúžiť na poľnohospodársku výrobu.
Žalobkyňa však podľa jej názoru využila túto situáciu, kedy zjavne bežne zasiela kúpne zmluvy ľuďom
a aj starším ľuďom a využije moment prekvapenia alebo nepozornosti, kedy niekto takéto kúpne zmluvy
podpíše a uzavrie bez toho, aby došlo k akémukoľvek upozorneniu, či prerokovaniu. Cena, ktorá bola

v kúpnej zmluve stanovená žalobkyňou, nezodpovedala primeraným a obvyklým podmienkam v danom
mieste a čase, bola v hrubom nepomere s trhovými cenami, ako aj s cenami, ktoré si už sama
zazmluvnila, avšak čo si v čase podpisu kúpnej zmluvy so žalobkyňou neuvedomila. Žalobkyni ako
profesionálnej firme fungujúcej na F., aj keď v oblasti poľnohospodárskej výroby, muselo byť zrejmé naaké účely a za aké ceny sa pozemky v lokalite v k. ú. F. predávajú a jednoducho to na ňu „vyskúšala“
zaslaním kúpnej zmluvy, čo sa jej žiaľ podarilo, keďže kúpnu zmluvu v omyle podpísala, avšak až
následne si uvedomila, že takúto vôľu nikdy nechcela prejaviť a teda za takýchto okolností nikdy nemala

záujem kúpnu zmluvu uzavrieť.

7. Súd rozsudkom zo dňa 23.2.2022 č.k. 6C/156/2016-112 žalobu zamietol a priznal žalovanej voči
žalobkyni nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. Svoje rozhodnutie odôvodnil tým, že
žalobkyňa sa žalobou domáhala určenia neplatnosti odstúpenia žalovanej od kúpnej zmluvy, teda

určenia právnej skutočnosti v zmysle § 137 písm. d/ C.s.p., pričom takáto žaloba je prípustná len vtedy,
ak to vyplýva z právneho predpisu. Keďže možnosť podania žaloby o určenie neplatnosti odstúpenia od
kúpnej zmluvy zo žiadneho právneho predpisu (hmotnoprávneho či procesného) nevyplýva, súd žalobu
ako neprípustnú zamietol.

8. Krajský súd v Bratislave na odvolanie žalobkyne uznesením zo dňa 17.4.2024 č.k. 6Co/71/2022-156

rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Odvolací súd
sa nestotožnil s názorom súdu, že možnosť podania žaloby o určenie neplatnosti odstúpenia od kúpnej
zmluvy nevyplýva zo žiadneho predpisu (hmotnoprávneho či procesného), a teda ani z katastrálneho
zákona. Vyslovil, že ustanovenie § 137 písm. d/ C.s.p. neurčuje, že musí ísť o osobitnú právu
úpravu výslovne pripúšťajúcu možnosť podania žaloby o určenie právnej skutočnosti, ale postačuje, ak

prípustnosť takejto žaloby je vyjadrená v osobitnom ustanovení nepriamo (implicitne), teda ak existuje
určité zákonné ustanovenie, z ktorého obsahu možno vyvodiť prípustnosť podania žaloby o určenie
právnej skutočnosti. Takýmto osobitným predpisom je § 34 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri
nehnuteľností a o zápise vlastníckych práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon), podľa ktorého
ak súd rozhodol o neplatnosti právneho úkonu alebo neplatnosti dobrovoľnej dražby, okresný úrad

vyznačí stav pred týmto právnym úkonom alebo pred dobrovoľnou dražbou; to platí aj vtedy, ak právo
k nehnuteľnosti bolo dotknuté ďalšou právnou zmenou a ak je rozhodnutie súdu záväzné pre osoby,
ktorých sa táto právna zmena týka. Ak súdne rozhodnutie o neplatnosti právneho úkonu týkajúceho sa
nehnuteľnosti je podľa aktuálnej právnej úpravy stále zapísateľné do katastra nehnuteľností, znamená
to, že daná úprava aj po zmene koncepcie určovacích žalôb akceptuje existenciu súdneho rozhodnutia

o neplatnosti právneho úkonu vo vzťahu k nehnuteľnostiam. Takéto súdne rozhodnutie podľa súčasnej
procesnoprávnej úpravy môže byť založené len na žalobe o určenie právnej skutočnosti podľa §
137 písm. d/ C.s.p., a teda môže byť výsledkom konania začatého na základe žaloby podanej podľa
tohto ustanovenia. Pokiaľ žalobkyňa nikdy nebola zapísaná ako vlastník nehnuteľností v katastri
nehnuteľností, nemá iný prostriedok právnej ochrany a nemôže podať žalobu o určenie vlastníckeho

práva. Za danej situácie postup súdu prvej inštancie, ktorým v konaní o určenie neplatnosti odstúpenia
od kúpnej zmluvy rozhodol o zamietnutí žaloby bez toho, aby sa predmetom sporu meritórne zaoberal,
nemožno považovať za súladný so základnými princípmi C.s.p. a rozhodnutie súdu prvej inštancie preto
vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Po vrátení spisu bude úlohou súdu prvej inštancie
opätovne rozhodnúť o nároku žalobkyne s prihliadnutím na právny názor odvolacieho súdu, ktorým

je viazaný a bude vychádzať z toho, že žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy je
prípustná a po vykonanom dokazovaní sa vecne zaoberať spornou otázkou (ne)platnosti odstúpenia od
kúpnej zmluvy. Uvedené uznesenie odvolacieho súdu nadobudlo právoplatnosť 4.6.2024.

9. Na pojednávaní uskutočnenom dňa 6.12.2024 žalovaná prostredníctvom právneho zástupcu uviedla,

že podľa základných princípov C.s.p zneužitie práva nepožíva právnu ochranu. Aj výpoveď svedkyne
M. potvrdila názor žalovanej, že spoločnosť žalobkyne pri uzavretí kúpnej zmluvy nepostupovala
s poctivým zámerom, ale jednoducho ako profesionál pri nakladaní s poľnohospodárskymi pozemkami
využila situáciu na uzavretie kúpnej zmluvy za cenu 30 centov za m2, napriek svojej vedomosti
minimálne od spoločnosti J. E., s.r.o., resp. od pani M. (nie sú vylúčené aj iné zdroje), o tom, že

cena za takéto nehnuteľnosti sa v danom čase pohybovala v desiatkach eur, nazvime to 20 až 30 €
za m2. Nepoctivosť konania žalobkyne napokon potvrdilo aj následné stretnutie jednak žalovanej so
žalobkyňou, kde sa žalovaná snažila uzavrieť so žalobkyňou dohodu o zrušení tejto kúpnej zmluvy, resp.
reklamovať kúpnu zmluvu, v ktorej takúto vôľu predať takéto pozemky za takúto nízku cenu rozporovala.
Obdobnú skúsenosť potvrdila aj svedkyňa M., kedy aj ona s konateľom spoločnosti J. E., E. pánom

O. sa snažili so žalobcom dohodnúť o týchto pozemkoch pani C., pretože predtým si tieto pozemky
zazmluvnila spoločnosť J. E., E. na investičnú výstavbu. Žalobkyňa tak jednoznačne mala vedomosť
pred uzavretím kúpnej zmluvy so žalovanou o skutočnej hodnote týchto nehnuteľností, ako aj o tom
že tam bude investičná výstavba. A napriek tomu s pani C. vyskúšala uzavrieť kúpnu zmluvu za úplneiných podmienok, čo sa jej aj podarilo. Rozpor s dobrými mravmi spočíva v nízkej cene, vedomosti
o predchádzajúcej zmluve pani C. s J. E., E., v nepoctivom a špekulatívnom zámere žalobkyne, a teda
v zneužití celej situácie v neprospech žalovanej. K tomu všetkému sa naviac pridáva aj omyl žalovanej,

ktorý žalobkyňa vyvolala, ktorý bol v časti ceny rozhodujúcou skutočnosťou a nemožno vylúčiť ani to, že
bol vyvolaný žalobkyňou úmyselne, a teda mohlo ísť aj o lesť. A tým pádom okrem § 39 Občianskeho
zákonníka môže byť naplnený aj § 49a Občianskeho zákonníka o neplatnosti tejto zmluvy.

10. Žalobkyňa prostredníctvom právnej zástupkyne v záverečnej reči uviedla, že zotrváva na podanej

žalobe. Navrhla súdu, aby určil, že odstúpenie žalovanej od zmluvy je neplatné, a to predovšetkým
z nasledujúcich dôvodov. Kúpna zmluva ako je definovaná v žalobe, bola medzi stranami sporu platne
uzatvorená. Žalovaná v odstúpení od zmluvy nedefinovala žiaden dôvod na odstúpenie od zmluvy,
v dôsledku čoho odstúpenie od zmluvy nenapĺňa požiadavky § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka pre
odstúpenieodzmluvy,vdôsledkučohojeodstúpenieneplatné.Akékoľvekdôvodyodstúpeniaodzmluvy,
ktoré sa následne žalovaná snažila nájsť počas súdneho konania, a to rozpor s dobrými mravmi a omyl,

žalobkyňa v konaní rozporovala a vyvrátila. Tu konkrétne žalobkyňa poukázala na svoju argumentáciu
z repliky k vyjadreniu žalovanej k žalobe zo dňa 11.8.2017, a to čo sa týka údajného rozporu s dobrými
mravmi, predovšetkým poukazu na výšku kúpnej ceny za obdobné pozemky, ktoré dokonca o čosi
neskôr, než bola uzatvorená kúpna zmluva so žalovanou, nadobudla žalobkyňa v priebehu roka
2017 a kópie, ktoré žalobkyňa predložila súdu. Ohľadne údajného omylu, tento žalobkyňa vyvrátila

okrem iného s poukazom na tú skutočnosť, že žalovaná je vedúcou oddelenia na Geodetickom
a kartografickom úrade v C., tak ako aj sama potvrdila počas konania, a teda argumentácia o jej
ľahkomyseľnom a dôverčivom konaní voči žalobkyni pri uzatváraní kúpnej zmluvy postráda kredibilitu.
Vyššie uvedené tvrdenia žalovanej o neplatnosti kúpnej zmluvy v dôsledku údajného rozporu s dobrými
mravmi a uvedenia do omylu, už žalovaná po ich vyvrátení žalobkyňou v konaní žiadnym spôsobom

nepreukazovala. Ba naopak, z výsluchu žalovanej na pojednávaní dňa 6.12.2024 je zrejmé, že žalovaná
konala v hrubom rozpore so základnou zásadou civilného práva „vigilantibus iura“, teda právo patrí
bdelým. V nadväznosti na uvedené žalobkyňa dala do pozornosti súdu rozhodnutie Najvyššieho súdu
Českej republiky sp. zn. 29Cdo/1830/2007, podľa ktorého o ospravedlniteľný omyl nejde, ak bol omyl
konajúcej osoby zavinený jej nedbanlivosťou pri využití možnosti overiť si rozhodné právne skutočnosti.

Preto aj v dôsledku vyššie uvedeného mala žalobkyňa za to, že žiaden dôvod žalovanej pre odstúpenie
od zmluvy neexistuje, aj napriek tvrdeniam žalovanej počas konania o opaku, žalovaná existenciu
takéhoto dôvodu v konaní nijakým spôsobom nepreukázala, v dôsledku čoho žalobkyňa navrhla súdu,
aby žalobe v celom rozsahu vyhovel.

11. Žalovaná prostredníctvom svojho právneho zástupcu v záverečnej reči uviedla, že sa v plnom
rozsahu pridržiava svojich prednesov v danej veci a má za to, že žaloba je nedôvodná. Podľa článku
5 základných princípov C.s.p. zjavné zneužitie práva nepožíva právnu ochranu. Rovnako právnu
ochranu nemôže požívať správanie, ktoré je nepoctivé a nekorektné, t.j. uskutočňované s nepoctivým
zámerom, záujmom o obohatenie na úkor druhého účastníka a správanie, ktoré druhého účastníka

uvedie do omylu. To súvisí aj s posudzovaním danej situácie medzi stranami podľa zásad a princípov
dobrým mravov ako základným postulátom, ktorý v spoločnosti i hmotnom práve musí byť regulátorom
riešenia sporov medzi stranami. Žalobkyňa je podnikateľ, dlhodobo pôsobiaci na F. a poznajúci miestne
podmienky, hodnoty nehnuteľností, ako aj budúce podnikateľské zámery. Daná skutočnosť v konaní
nebola vyvrátená. U žalovanej ide o fyzickú osobu, ktorá nie je podnikateľom a s pozemkami často

ani bežne nenakladá; pozemky pritom zdedila. Žalovaná v konaní jednoznačne preukázala, že kúpnu
zmluvu so žalobkyňou uzatvoriť nechcela, uzavrela ju len v omyle. V konaní bolo preukázané, že
uzavretie kúpnej zmluvy medzi žalobkyňou a žalovanou bolo zo strany žalovanej v prvom rade
úplne nelogické a rozporné s jej predchádzajúcim správaním, kedy pred uzavretím kúpnej zmluvy so
žalobkyňou uzavrela dve zmluvy o budúcich zmluvách (jednu dokonca s budúcim investorom v danej

lokalite, spoločnosťou J.), ktorým sa zaviazala časť nehnuteľností (pozemkov) previesť do vlastníctva
iným osobám za úplne inú (vyššiu) cenu, ktorá zodpovedala primeraným trhovým podmienkam, ktorá
vyplývala z jej vlastného zváženia a zodpovedala jej vôli. Vôľou žalovanej, ktorá bola preukázaná z jej
preukázateľnej vedomosti o hodnote pozemkov, ako aj z jej (časovo krátko) predchádzajúcich dvoch
zmlúv o budúcich zmluvách, bolo totiž pozemky predať za výrazne vyššiu cenu, akú jej zazmluvnila

žalobkyňa. V danej veci bolo aj výpoveďou svedkyne p. M. (ako zástupkyne realitnej kancelárie, ktorá sa
danej lokalite a pozemkom venovala) preukázané, že v danej lokalite obce F. prebiehalo v danom čase
roka 2016 sceľovanie pozemkov pre priemyselnú výstavbu a budúceho investora a o tejto skutočnosti
priamo informovali aj žalobkyňu – keď došlo k mylnému podpisu danej kúpnej zmluvy medzi žalobkyňouažalovanoudokoncanadrámecrokovanížalovanejsožalobkyňoutiežrokovalasožalobkyňou,abybola
daná kúpna zmluva ako mylná zrušená. Pani M. vyjadrila k celej situácii názor, že žalobkyňa žalovanú
daným postupom hrubo poškodila. V konaní bolo nesporné, že hodnota obdobných nehnuteľností

v danom čase a mieste bola na úrovni kúpnej ceny, ktorú žalovaná zazmluvnila práve v dvoch zmluvách
o budúcich zmluvách (20-30 €/m2), a teda v žiadnom prípade nie na úrovni kúpnej ceny, ktorá bola
napokon v predmetnej kúpnej zmluve (0,30 €/m2). Dôkazom sú práve zmluvy o budúcich zmluvách,
výňatok zápisníc z rokovaní obecného zastupiteľstva Obce F., ako aj výňatok z ponuky realitných
kancelárií, ktoré boli predložené s vyjadrením žalovanej k žalobe (žalobkyňa ich nespochybnila ani

účinne nevyvrátila). Daná kúpna cena tak bola rozhodujúcou skutočnosťou, z ktorej vychádzal omyl
žalovanej pri uzavretí kúpnej zmluvy a o tomto omyle žalobkyňa jednoznačne vedela, ak ho aj sama
nevyvolala (vyhotovením kúpnej zmluvy, ktorú už podpísanú poslala žalovanej na podpis) a vzhľadom na
okolnosti mohlo ísť dokonca až o omyl vyvolaný ľsťou žalobkyne, čím môže ísť o neplatnosť tejto kúpnej
zmluvy pre omyl podľa § 49a Občianskeho zákonníka. Z uvedeného vyplýva, že hodnota pozemkov
v porovnaní s kúpnou cenou z danej kúpnej zmluvy uzavretej medzi stranami, tak boli i sú v hrubom

nepomere.Žalobkyňadanúsituáciuzneužila,keďvedelaohodnotepozemkov,akoajotom,žežalovaná
mala už minimálne jeden pozemok (parc. č. XXXXX z LV č. XXXX pre k. ú. F.) zazmluvnený pre
spoločnosť J. a napriek tomu sa pokúsil s ňou uzavrieť kúpnu zmluvu, čo sa jej aj ľsťou podarilo.
Žalobkyňa vyhotovila kúpnu zmluvu, ktorú žalovanej poslala a táto ju podpísala v omyle, čo si uvedomila
až obdržaním neprimerane nízkej kúpnej ceny od žalobkyne, kedy následne ihneď od tejto kúpnej

zmluvy odstúpila, avšak čo už žalobkyňa neakceptovala. Žalobkyňa totiž vedela, že koná špekulatívne
a nepoctivo a túto situáciu už nemala záujem napraviť. Takéto konanie (okrem toho, že ide o omyl
ňou vyvolaný alebo omyl s jej vedomosťou), nemôže byť súladné ani s dobrými mravmi, pretože sa
prieči zásadám slušného a korektného spoločenského správania, a teda môže ísť aj o neplatnosť
právneho úkonu podľa § 39 Občianskeho zákonníka. K porušeniu dobrých mravov môže dôjsť aj voči

osobe ako žalovanej, ktorá je v primeranom veku, je vysokoškolsky vzdelaná a riadne zamestnaná
(avšak nie v oblasti kúpnych zmlúv na nehnuteľnosti). Napokon v danej veci mohlo ísť aj o dôvod
neplatnostikúpnejzmluvypodľa§39aObčianskehozákonníka,keďžezostranyžalobkynebolazneužitá
dôverčivosťžalovanejanaňuvyskúšala,čipredsalenzmluvusneprimeranoukúpnoucenounepodpíše,
čo nakoniec dosiahla. Na záver žalovaná poukázala na to, že kúpna zmluva nebola zo strany žalobkyne

podpísaná jej štatutármi, ale iba splnomocnenými osobami, kedy aj napriek dodatočnému predloženiu
splnomocnenia možno mať o tomto podpise pochybnosti. Rovnako poukázala na to, že časťou predmetu
kúpnej zmluvy boli aj pozemky, ku ktorým nemala žalovaná výlučné vlastnícke právo, ale vlastnila len
podiel k nim, čím aj z toho pohľadu by porušovala predkupné právo ostatných spoluvlastníkov a takýto
prevod na žalobkyňu by bol tiež preto neplatný. Túto skutočnosť si pri podpise kúpnej zmluvy tiež

neuvedomila, ale žalobkyňa (ktorá zmluvu vyhotovovala), o tom jednoznačne vedela a v tomto omyle
žalovanú nechala. Na základe uvedeného žalovaná navrhla žalobu zamietnuť.

12. Súd vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi obsiahnutými v spise, ako aj výsluchmi žalovanej
a svedkyne L. M. a zistil tento skutkový stav:

13. Dňa 13.7.2016 bola uzatvorená kúpna zmluva (č.l. 177) medzi žalovanou ako predávajúcou
a žalobkyňou ako kupujúcou, predmetom ktorej boli Nehnuteľnosti. V kúpnej zmluve je síce uvedený
dátum 28.6.2016, zmluvu je však možné považovať za uzavretú až podpisom druhej zmluvnej strany,
v danom prípade žalovanej, k čomu podľa osvedčenia pravosti jej podpisu (č.l. 180) došlo až 13.7.2016.

V kúpnej zmluve je uvedená celková kúpna cena za Nehnuteľnosti vo výške 19 787 €, pričom jej prvá
časť vo výške 2 000 € bola splatná v deň podpisu kúpnej zmluvy kupujúcou a zvyšná časť po zbere úrody
hospodárskeho roka 2015/2016, najneskôr do 31.10.2016. V predmete kúpnej zmluvy je v prehľadnej
tabuľke uvedené presné označenie každého predávaného pozemku (parcelným číslom, registrom
katastra nehnuteľností, druhom pozemku, celkovou výmerou parcely, veľkosťou prevádzaného podielu,

výmerou tohto podielu v m2, číslom listu vlastníctva a katastrálnym územím, v ktorom sa parcela
nachádza), pričom táto tabuľka obsahuje aj výšku kúpnej ceny za 1 m2 (u všetkých parciel bola rovnaká,
a to 0,30 €/m2) a výšku kúpnej ceny za každú parcelu, resp. spoluvlastnícky podiel osobitne.

14. Na základe spomínanej kúpnej zmluvy žalobkyňa dňa 18.7.2016 podala na Okresný úrad I.,

katastrálny odbor návrh na vklad vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam v jej prospech (č.l. 11).

15. Žalovaná listom zo dňa 12.8.2016 (č.l. 13) odstúpila od predmetnej kúpnej zmluvy, pričom dôvod
odstúpenia v ňom neuviedla. Žalobkyňa toto odstúpenie od zmluvy prevzala dňa 15.8.2016.16. Okresný úrad I., katastrálny odbor rozhodnutím zo dňa 16.8.2016 č. G./XX (č.l. 24), v súlade
s ustanovením § 31a písm. c/ katastrálneho zákona konanie o návrhu na vklad do katastra nehnuteľností

prerušil. V odôvodnení rozhodnutia uviedol, že mu v uvedený deň bolo doručené oznámenie žalovanej
ako predávajúcej, že odstupuje od predmetnej kúpnej zmluvy. Ďalej žalobkyňu ako kupujúcu vyzval,
aby mu v lehote 30 dní odo dňa doručenia rozhodnutia preukázala, že podala na súd príslušnú žalobu
(§ 80 písm. c/ O.s.p.). Upozornil žalobkyňu, že v prípade, ak v určenej dobe žaloba podaná nebude,
môže posúdiť nepodanie žaloby ako následnú konkludentnú akceptáciu platného odstúpenia od zmluvy,

v dôsledku čoho rozhodne o zastavení predmetného konania podľa § 31b ods. 1 písm. b/ katastrálneho
zákona.

17. Zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, uzavretej dňa 7.3.2016 medzi žalovanou ako budúcim
predávajúcim a spoločnosťou J. E., E., so sídlom D. O. XX, C., IČO: XX XXX XXX, ako budúcim
kupujúcim(č.l.16),súdzistil,žejejpredmetombolzáväzokúčastníkovuzatvoriťkúpnuzmluvunajneskôr

do15dníoddoručeniavýzvybudúcimkupujúcimnauzavretiekúpnejzmluvybudúcemupredávajúcemu.
Predmetom kúpnej zmluvy mala byť nehnuteľnosť – pozemok nachádzajúci sa v k. ú. F., obci F., okrese
I., a to parcela registra „C“ parc. č. XXXXX – orná pôda o výmere 4 617 m2, v celosti, zapísaná na liste
vlastníctva č. XXXX, patriaca do výlučného vlastníctva žalovanej. Zmluvné strany sa dohodli, že kúpna
cena za predávanú nehnuteľnosť bude vo výške 28,40 € za m2, čo je za celú výmeru nehnuteľnosti

131 122,80 €. Výzvu na uzavretie kúpnej zmluvy mal budúci kupujúci doručiť budúcemu predávajúcemu
najneskôr do 6 mesiacov od podpisu tejto zmluvy.

18. Zo zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy uzavretej dňa 15.4.2016 medzi žalovanou ako budúcou
predávajúcou a P. C. ako budúcou kupujúcou (č.l. 14), vyplýva, že žalovaná bola v tom čase výlučnou

vlastníčkou nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v k. ú. F., obci F., okrese I., zapísanej na liste vlastníctva
č. XXXX, a to parcely registra „E“ parc. č. XXXX – orná pôda o výmere 2 892 m2. V zmluve sa budúci
predávajúci zaviazal predať túto nehnuteľnosť budúcemu kupujúcemu za kúpnu cenu 57 840 €, t.j. 20 €
za m2 a budúci kupujúci sa zaviazal kúpiť ju do svojho výlučného vlastníctva a zaplatiť za ňu túto kúpnu
cenu. Budúci predávajúci mal v zmysle zmluvy vyzvať budúceho kupujúceho k spísaniu kúpnej zmluvy

najneskôr do 31.12.2016.
19. Z uznesenia č. 11 zo zasadnutia obecného zastupiteľstva obce F. zo dňa 10.6.2016 vyplýva, že
obecné zastupiteľstvo schválilo odpredaj tam špecifikovaných obecných pozemkov spoločnosti J. E., E.
za cenu 20 € za m2.

20. Z výňatku z internetovej ponuky realitnej kancelárie B. E. z 20.10.2016 vyplýva, že táto realitná
kancelária ponúkala na predaj stavebné pozemky v F., nachádzajúce sa v blízkosti diaľnice D2
a v priemyselnej zóne obce F. za 30 € za m2.

21. Z kúpnej zmluvy uzavretej dňa 10.1.2017 medzi Q. H. ako predávajúcou a spoločnosťou FirstFarms

Mast Stupava a.s., so sídlom Vinohrádok 5471, Malacky, IČO: 36 529 401, ako kupujúcou (č.l. 78),
vyplýva, že jej predmetom bol prevod spoluvlastníckych podielov na pozemkoch – trvalých trávnych
porastoch, nachádzajúcich sa v k. ú. I., obci Stupava, okrese I., a to za kúpnu cenu 0,20 € za m2. Z ďalšej
kúpnejzmluvyzodňa23.5.2017uzavretejmedziJ.E.akopredávajúcimaspoločnosťouFirstFarmsMast
Stupavaa.s.,sosídlomVinohrádok5471,Malacky,IČO:36529401,akokupujúcou(č.l.80p.v.),vyplýva,

že jej predmetom bol prevod pozemkov – ornej pôdy a trvalých trávnych porastov nachádzajúcich sa
v k. ú. E., obci Stupava, okrese I., a to za kúpnu cenu 0,30 € za m2.

22. Z výpisu žalobkyne z obchodného registra zverejneného na internete (č.l. 181) vyplýva, že táto
má v predmete podnikania (okrem iného) od 6.7.1994 mlynárstvo a od 17.6.2002 poľnohospodársku

prvovýrobu a poskytovanie prác a služieb poľnohospodárskou technikou a mechanizmami.

23.Žalovanávrámcisvojejvýpovedeuviedla,žejejvôľanikdynebolapredaťpozemkyzataknízkucenu.
Dôkazom toho je aj to, že v marci 2016 podpísala zmluvu s Autoparkami v zastúpení K. M.. Následne
vaprílipodpísalazmluvuspaniC.opredajipozemkov.Tietopozemkyzdedila.Jednoduchoverilavto,že

platí to, po predchádzajúcom telefonickom rozhovore, že tieto dva pozemky, ktoré už boli zazmluvnené,
predmetom zmluvy už nebudú. V rámci odpovedí na položené otázky žalovaná doplnila, že každý rok
jej chodilo od žalobkyne, čo vlastní, že to obhospodarujú. Oslovili ju, že či nechce tieto pozemky predať,
že urobia zmluvu a potom jej ju pošlú. Následne oslovila žalobkyňu telefonicky, ani nevie s kým hovorila.Výslovne im uviedla, že tie dve zmluvy už podpísala a žiadala ich, aby tieto dva pozemky neboli v kúpnej
zmluve uvedené. Okrem tých bola ochotná ostatné predať. Jednalo sa o poľnohospodárske pozemky,
ktorých hodnotu poznala, keďže predtým podpísala spomínané dve zmluvy. Bavili sa aj o cene, a to

30 € za m2. Kúpnu zmluvu vyhotovovala žalobkyňa. Na otázku prečo podpísala kúpnu zmluvu v znení,
v akom sa nachádza v súdnom spise, žalovaná uviedla, že jednoducho verila v to, že tam nebudú tie dva
pozemky, ktoré už mala zazmluvnené, a preto ju podpísala. Pokiaľ ide o kúpnu cenu uvedenú v kúpnej
zmluve, bolo tam 30, jednoducho si to nevšimla. Všimla si to, až keď jej prišla kúpna cena.

24. Svedkyňa K. L. M. v rámci svojej výpovede uviedla, že ona mala v rámci realitnej kancelárie B.
na starosti majetkovo právne vysporiadanie pozemkov v lokalite určenej na priemysel v katastrálnom
území F.. V tejto súvislosti jej kolegovia oslovili vlastníkov pozemkov na tom území a jedným z nich
bola aj pani C.. Jej náplňou bolo sceliť územie pre investora a ten spôsob sceľovania bol, že sa uzavrú
zmluvy o budúcich kúpnych zmluvách s vlastníkmi pozemkov v dotknutom území (bolo ich približne
45) s tým, že ak sa územie podarí sceliť do takého celku, aký požadoval investor, tak sa uzatvoria

s vlastníkmi pozemkov riadne kúpne zmluvy. Vzhľadom na to, že na časti tých pozemkov boli nájomné
zmluvy, ktoré mali vlastníci pozemkov uzavreté so žalobkyňou, tak jej zadaním bolo tiež riešiť ukončenie
nájomných vzťahov so žalobkyňou. Z toho dôvodu, že chceli jednať korektne, tak bola aj s kolegyňou
C. P. I. na stretnutí s konateľom žalobkyne, na ktorom mu predložili mapu dotknutého územia, z ktorej
si nechal urobiť kópiu a požiadali ho, aby žalobkyňa na týchto pozemkoch už nesiala a nesadila, lebo

budú predmetom predaja a bude sa na nich realizovať výstavba. Potom dostala informáciu od pani C.,
že na pozemok, na ktorý mali zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, následne uzavrela kúpnu zmluvu so
žalobkyňou. Následne s K. O., ktorý mal na starosti výkup pozemkov pre investora, oslovili žalobkyňu
a dohodli si stretnutie, na ktorom chceli ten stav pozemku pani C. korektne a slušne vyriešiť. Na tomto
stretnutí konateľovi spoločnosti žalobkyne oznámili, že zneužil informácie, ktoré spoločnosti v dobrom

úmysle poskytli a že mapu dotknutého územia, ktorú od nich dostal, zneužil, minimálne čo sa týka
pozemku pani C.. Nie je jej známe, či posielali listy aj iným vlastníkom v danom území. Reakcia konateľa
bola taká, že povedal, že si pozemok môžu kúpiť od nich. Suma, ktorú ponúkali Autoparky predávajúcim,
bola 26 € za m2 a suma, ktorú ponúkala žalobkyňa, bola určite pod 1 € za m2. Pán O. sa s konateľom
žalobkyne dosť ostro pohádal. Jej názor je, že žalobkyňa vedome, hrubo poškodila vlastníka pozemku,

v tomto prípade pani C..

25. Podľa § 137 C.s.p. žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o
a/ splnení povinnosti,
b/ nároku na usporiadanie práv a povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami

vyplýva z osobitného predpisu,
c/ určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie
je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, alebo
d/ určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

26.ZaúčinnostipredchádzajúcejprocesnejúpravyvyplývajúcejzObčianskehosúdnehoporiadkusúdna
prax za určovaciu žalobu v zmysle § 80 písm. c/ O.s.p. považovala aj žalobu na určenie neplatnosti
právnehoúkonu,atoinapriektomu,žesanatakomtozákladepriamoneurčujeexistenciačineexistencia
práva, resp. právneho vzťahu. Po nadobudnutí účinnosti Civilného sporového poriadku dňa 1.7.2016 je
situácia v tomto smere už diametrálne odlišná. Zákon totiž výslovne rozlišuje žaloby na určenie práva (§

137 písm. c/ C.s.p.) a žaloby na určenie právnej skutočnosti (§ 137 písm. d/ C.s.p.). U žalôb na určenie
práva nová právna úprava zotrvala na preukázaní naliehavého právneho záujmu na požadovanom
určení (s výnimkou, ak tento naliehavý záujem vyplýva z osobitného predpisu). U žalôb na určenie
právnej skutočnosti podmienila nová právna úprava možnosť ich podania vtedy, ak požadované určenie
právnej skutočnosti vyplýva z osobitného predpisu.

27. V danom prípade sa žalobkyňa žalobou podanou na súde dňa 18.8.2016, teda už za účinnosti C.s.p,
domáhala určenia neplatnosti odstúpenia žalovanej zo dňa 12.8.2016 od kúpnej zmluvy uzavretej dňa
13.7.2016(vpetitežalobyjesíceuvedenýdátum28.6.2016,tedaten,ktorýjeuvedenýajvzmluve,avšak
zdokazovaniavyplynulo,žetátozmluvabolavskutočnostiuzavretáaž13.7.2016,takžedátumuzavretia

zmluvy 28.6.2016 uvedený v petite žaloby predstavuje len zrejmú nesprávnosť) medzi žalobkyňou ako
kupujúcou a žalovanou ako predávajúcou, predmetom ktorej boli Nehnuteľnosti (ďalej tiež len „kúpna
zmluva“). Bez akýchkoľvek pochybností sa teda domáhala určenia právnej skutočnosti v zmysle § 137
písm. d/ C.s.p. Ako už bolo spomenuté vyššie, takáto žaloba je prípustná len v tom prípade, ak tovyplýva z osobitného predpisu. Zo záväzného právneho názoru odvolacieho súdu vysloveného v tejto
vecivyplýva,žeustanovenie§137písm.d/C.s.p.neurčuje,žemusíísťoosobitnúprávuúpravuvýslovne
pripúšťajúcumožnosťpodaniažalobyourčenieprávnejskutočnosti,alepostačuje,akprípustnosťtakejto

žaloby je vyjadrená v osobitnom ustanovení nepriamo (implicitne), teda ak existuje určité zákonné
ustanovenie, z ktorého obsahu možno vyvodiť prípustnosť podania žaloby o určenie právnej skutočnosti.
Takýmto osobitným predpisom je § 34 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise
vlastníckych práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon), podľa ktorého ak súd rozhodol o neplatnosti
právneho úkonu alebo neplatnosti dobrovoľnej dražby, okresný úrad vyznačí stav pred týmto právnym

úkonomalebopreddobrovoľnoudražbou;toplatíajvtedy,akprávoknehnuteľnostibolodotknutéďalšou
právnou zmenou a ak je rozhodnutie súdu záväzné pre osoby, ktorých sa táto právna zmena týka.
Ak súdne rozhodnutie o neplatnosti právneho úkonu týkajúceho sa nehnuteľnosti je podľa aktuálnej
právnej úpravy stále zapísateľné do katastra nehnuteľností, znamená to, že daná úprava aj po zmene
koncepcie určovacích žalôb akceptuje existenciu súdneho rozhodnutia o neplatnosti právneho úkonu
vo vzťahu k nehnuteľnostiam. Takéto súdne rozhodnutie podľa súčasnej procesnoprávnej úpravy môže

byť založené len na žalobe o určenie právnej skutočnosti podľa § 137 písm. d/ C.s.p., a teda môže
byť výsledkom konania začatého na základe žaloby podanej podľa tohto ustanovenia. Pokiaľ žalobkyňa
nikdy nebola zapísaná ako vlastník Nehnuteľností v katastri nehnuteľností, nemá iný prostriedok právnej
ochrany a nemôže podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Za týchto okolností súd dospel k záveru,
že predmetná žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy je procesne prípustná.

28. Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto
alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

29. Podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka, odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje,

ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

30. Občiansky zákonník v citovaných ustanoveniach § 48 ods. 1 a 2 upravuje, v ktorých prípadoch môže
účastník od zmluvy odstúpiť, a zároveň stanovuje okamih zániku takejto zmluvy pre prípad, že v tomto
smere nejestvuje osobitná právna úprava a ani dohoda účastníkov. V tejto súvislosti je potrebné uviesť,

že v zmysle ustálenej súdnej praxe možno odstúpiť iba od zmluvy, ktorá bola uzatvorená platne (k tomu
porovnaj R 22/1976), čo Najvyšší súd Slovenskej republiky opätovne zopakoval v uznesení z 30.6.2009
sp. zn. 4Cdo/111/2008, v ktorom zdôraznil, že v konaní o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy
treba ako predbežnú otázku riešiť otázku jej platnosti, pretože odstúpiť možno len od platnej zmluvy.
Vychádzajúc z uvedeného súd najprv skúmal, či kúpna zmluva bola platne uzavretá.

31. Žalovaná v prvom rade poukazovala na to, že kúpna zmluva nebola zo strany žalobkyne
podpísaná jej štatutármi, ale iba splnomocnenými osobami, kedy aj napriek dodatočnému predloženiu
splnomocnenia v priebehu konania možno mať o tomto podpise pochybnosti.

32. Podľa § 1 ods. 1 Obchodného zákonníka, tento zákon upravuje postavenie podnikateľov, obchodné
záväzkové vzťahy, ako aj niektoré iné vzťahy súvisiace s podnikaním.
33. Podľa § 1 ods. 2 Obchodného zákonníka, právne vzťahy uvedené v odseku 1 sa spravujú
ustanoveniami tohto zákona. Ak niektoré otázky nemožno riešiť podľa týchto ustanovení, riešia sa podľa
predpisov občianskeho práva. Ak ich nemožno riešiť ani podľa týchto predpisov, posúdia sa podľa

obchodných zvyklostí, a ak ich niet, podľa zásad, na ktorých spočíva tento zákon.

34. Podľa § 13 ods. 1 Obchodného zákonníka, ak je podnikateľ fyzická osoba, koná osobne alebo za
neho koná zástupca. Právnická osoba koná štatutárnym orgánom alebo za ňu koná zástupca.

35. Podľa § 191 ods. 1 Obchodného zákonníka, predstavenstvo je štatutárnym orgánom spoločnosti,
ktorý riadi činnosť spoločnosti a koná v jej mene. Predstavenstvo rozhoduje o všetkých záležitostiach
spoločnosti, pokiaľ nie sú týmto zákonom alebo stanovami vyhradené do pôsobnosti valného
zhromaždenia alebo dozornej rady. Pokiaľ stanovy neurčia inak, je oprávnený konať v mene spoločnosti
každý člen predstavenstva. Členovia predstavenstva, ktorí konajú v mene spoločnosti, a spôsob, ktorým

tak robia, sa zapisujú do obchodného registra.36. Podľa § 31 ods. 1 Občianskeho zákonníka, pri právnom úkone sa možno dať zastúpiť fyzickou alebo
právnickou osobou. Splnomocniteľ udelí za týmto účelom plnomocenstvo splnomocnencovi, v ktorom
sa musí uviesť rozsah splnomocnencovho oprávnenia.

37. Podľa § 31 ods. 4 Občianskeho zákonníka, ak je potrebné, aby sa právny úkon urobil v písomnej
forme, musí sa plnomocenstvo udeliť písomne. Písomne sa musí plnomocenstvo udeliť aj vtedy, ak sa
netýka len určitého právneho úkonu.

38. Z obsahu kúpnej zmluvy (č.l. 177) vyplýva, že za žalobkyňu ju podpísali jej splnomocnenci E. L.
N. a K. B. G., a to na základe písomných plnomocenstiev (č.l. 74 a 76) udelených im žalobkyňou
dňa 7.5.2015, kedy tieto plnomocenstvá podľa priložených osvedčení o pravosti podpisov vlastnoručne
podpísal pred pracovníčkou poverenou notárom predseda predstavenstva žalobkyne J. R. N., ktorý
mohol za spoločnosť konať samostatne (viď výpis z obchodného registra žalobkyne na č.l. 181).
V zmysle týchto plnomocenstiev boli obaja splnomocnenci oprávnení uskutočňovať za žalobkyňu

akékoľvek úkony súvisiace s uzatváraním, výpoveďou alebo odstúpením od akýchkoľvek zmlúv na
kúpu nehnuteľností s akoukoľvek právnickou osobou alebo fyzickou osobou, ako aj úkony súvisiace so
zmenami alebo dodatkami k týmto zmluvám, v ktorých žalobkyňa vystupovala na strane kupujúceho,
a to výlučne nehnuteľností nachádzajúcich sa v okrese Malacky. Obaja splnomocnenci boli oprávnení
vykonávať všetky právnej úkony nutné k výkonu vyššie uvedených oprávnení, predovšetkým boli

oprávnení pripraviť, vyhotoviť a podpísať súvisiace dokumenty, zúčastňovať sa všetkých rokovaní,
žiadať o všetky potrebné dokumenty a vykonať všetky úkony vrátane preberania písomností, ktoré
považovali za nutné z dôvodu ochrany záujmov spoločnosti a to všetko aj v prípadoch, kedy bolo podľa
právnych predpisov potrebné špeciálne splnomocnenie. Z plnomocenstiev vyplýva, že každý z týchto
splnomocnencov bol oprávnený k vyššie uvedeným úkonom len spoločne s inou osobou, ktorej bolo

udelené rovnaké splnomocnenie žalobkyňou v rovnakom rozsahu. Uvedené plnomocenstvá boli platné
a účinné až do jeho odvolania spoločnosťou, alebo výpovede splnomocnencami, čokoľvek nastalo
skôr. V konaní pritom nebolo preukázané, že by v čase podpisu kúpnej zmluvy splnomocnencami boli
tieto plnomocenstvá už odvolané alebo vypovedané (uvedené žalovaná ani len netvrdila). Vychádzajúc
z vyššie uvedeného tak možno konštatovať, že obaja splnomocnenci pri uzatváraní kúpnej zmluvy konali

v rámci rozsahu im udelených plnomocenstiev, teda ako riadni splnomocnenci žalobkyne. Námietky
žalovanej v tomto smere preto súd vyhodnotil ako neopodstatnené.

39. Žalovaná ďalej namietala, že pri uzatváraní kúpnej zmluvy došlo na jej strane k omylu vo vôli,
ktorý sa čiastočne týkal predmetu kúpnej zmluvy, keďže dva pozemky, ktoré už predtým zazmluvnila

zmluvami o budúcich kúpnych zmluvách nemala záujem predať, a tiež kúpnej ceny všetkých ostatných
prevádzaných pozemkov, ktoré nikdy nechcela predať za tak nízku kúpnu cenu. Tvrdila, že žalobkyňa
o tomto jej omyle jednoznačne vedela, ak ho aj sama nevyvolala, a to vyhotovením kúpnej zmluvy, ktorú
užpodpísanújejzaslalanapodpis.Zuvedenéhojezrejmé,žežalovanásavkonanídovolávalarelatívnej
neplatnosti kúpnej zmluvy pre omyl v zmysle § 49a v spojení s § 40a Občianskeho zákonníka.

40. Podľa § 40a Občianskeho zákonníka, ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení
§ 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589 a § 701 ods. 1, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten,
kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávať
ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje dohoda

účastníkov (§ 40). Ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách,
je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý,
neplatnosti dovolá.

41. Podľa § 49a Občianskeho zákonníka, právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle

vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny
úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl
táto osoba vyvolala úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným.

42. Podľa § 41 Občianskeho zákonníka, ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje len na časť právneho úkonu,

je neplatnou len táto časť, pokiaľ z povahy právneho úkonu alebo z jeho obsahu alebo z okolností, za
ktorých k nemu došlo, nevyplýva, že túto časť nemožno oddeliť od ostatného obsahu.43. Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozsudku sp. zn. 3Cdo/192/2008 z 23.11.2009 vo vzťahu k
výkladu ustanovenia § 49a Občianskeho zákonníka uviedol, že citované ustanovenie obsahuje úpravu
právnych následkov pre prípad, že právny úkon bol urobený v omyle ako nevedomosti o skutočnom

stave veci. Právna podstata omylu spočíva v tom, že konajúci mal nesprávnu, resp. nedostatočnú
predstavu o právnych účinkoch úkonu. Omyl vo vôli je právne významný (má za následok neplatnosť
právneho úkonu) len vtedy, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá
bola pre právny úkon rozhodujúca, resp. podstatná a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl
vyvolala alebo o ňom musela vedieť v čase právneho úkonu. Omyl je pri právnom úkone rozhodujúci,

resp. podstatný, ak sa týka právneho dôvodu alebo inej skutočnosti, ktorá bola pre uskutočnenie
právneho úkonu podľa prejavenej vôle rozhodujúca. Právne následky omylu sú teda spojené len s
určitým kvalifikovaným (právne významným) omylom. Právne významný je omyl vtedy, ak je tento omyl
skrytý(t.j.účastníkkonajúcivomyleoňomnevie)adruhýúčastníktentoomylspôsobilpriamoúmyselne.
O omyl však pôjde aj vtedy, keď druhý účastník omyl vyvolal inak, napr. neúmyselne alebo o ňom musel
vedieť. V takomto prípade omyl musí vychádzať zo skutočnosti, ktorá je pre uskutočnenie právneho

úkonu rozhodujúca (musí ísť o omyl podstatný). Omyl je podstatný, ak ho konajúca osoba urobila v
omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca (podstatná), a bez
ktorej by k právnemu úkonu nedošlo, a ďalej osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala
alebo o ňom musela v čase právneho úkonu aspoň vedieť. Ustanovenie § 49a Občianskeho zákonníka
však nemožno vykladať tak, že na jeho základe je osoba, ktorá sa omylu dovoláva, zbavená povinnosti

si sama, podľa okolností konkrétneho prípadu, zabezpečiť objektívne informácie o okolnostiach, ktoré
považuje táto osoba za rozhodujúce pre uskutočnenie zamýšľaného právneho úkonu a bez príčiny sa vo
svojom úsudku nechala mylne ovplyvniť prípadnými náznakmi riešenia zamýšľaného právneho úkonu.

44. V uznesení z 29. apríla 2010 sp. zn. 3Cdo/113/2008 Najvyšší súd Slovenskej republiky vyslovil

právny záver, v zmysle ktorého zanedbanie požiadavky okolnostiam primeranej starostlivosti konajúcej
osoby zabezpečiť si zodpovedajúce odborné informácie pre posúdenie existencie predpokladov, ktoré
sú pre ňu z hľadiska uvažovaného právneho úkonu významné (resp. rozhodné), je spôsobilé potom
spochybniť možnosť účinne sa v zmysle § 49a Občianskeho zákonníka dovolať týmto konaním
ovplyvneného omylu. V takomto prípade je treba, ak sa konajúca osoba omylu v zmysle § 49a

Občianskeho zákonníka dovoláva podľa § 40a tohto zákona zvážiť, či sa tu jedná o tzv. omyl
ospravedlniteľný, či naopak o omyl neospravedlniteľný. O ospravedlniteľný omyl, ktorým je pravidelne
omyl konajúcej osoby týkajúci sa skutkových okolností (error facti), potom nepochybne nejde vtedy,
ak mala konajúca omylu sa dovolávajúca osoba možnosť takémuto omylu sa vyhnúť vlastnou
starostlivosťou pri poznaní rozhodujúcich skutočností právneho úkonu. Nemožno totiž akceptovať

možnosť, že by sa bolo možné účinne dovolať neplatnosti pre omyl podľa § 49a Občianskeho zákonníka
za situácie, kedy by omylu sa dovolávajúca osoba zanedbala objektívne existujúcu možnosť presvedčiť
sa o pravom stave veci a bez príčiny sa vo svojom úsudku nechala mylne ovplyvniť prípadnými dojmami
alebo náznakmi riešenia zamýšľaného právneho úkonu. Ospravedlniteľným je pritom len taký omyl, ku
ktorému došlo napriek tomu, že konajúca (mýliaca sa osoba) postupovala s obvyklou mierou opatrnosti,

teda vyvinula obvyklú starostlivosť, ktorú možno so zreteľom k okolnostiam konkrétneho prípadu od
každého vyžadovať, aby sa takému omylu vyhol, ide teda o situáciu, ak nemohla konajúca (mýliaca sa)
osoba rozpoznať skutočný stav veci (zistiť existenciu omylu) ani potom, keby postupovala s obvyklou
mierou opatrnosti (potom, čo by vyvinula obvyklú starostlivosť), ktorú od nej možno požadovať.

45. Z výsluchu žalovanej vyplynulo, že táto v roku 2016 telefonicky oslovila žalobkyňu s tým, že je
ochotná predať všetky svoje pozemky, ktoré boli v tom čase obhospodarované žalobkyňou, s výnimkou
dvoch pozemkov, ktoré už mala zazmluvnené zmluvami o budúcich kúpnych zmluvách, t.j. parcelu
registra „C“ parc. č. XXXXX – orná pôda o výmere 4 617 m2, zapísanú na liste vlastníctva č. XXXX,
k. ú. F. (ďalej tiež len „parcela č. XXXXX“) a parcelu registra „E“ parc. č. XXXX – orná pôda o výmere

2 892 m2, zapísanú na liste vlastníctva č. XXXX, k. ú. F. (ďalej tiež len „parcela č. XXXX). Súd nemal
žiadne pochybnosti o pravdivosti výpovede žalovanej ohľadom toho, že v rámci tohto telefonického
hovoru žalobkyňu výslovne požiadala, aby predmetom kúpnej zmluvy neboli spomínané dve parcely,
a to z dôvodu, že ich už má zazmluvnené. Toto ňou opísané konanie je totiž úplne logické a zodpovedá
jej vtedajším záväzkom vyplývajúcim zo zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách. Súd mal v konaní za

preukázané, že trhová hodnota parcely č. XXXXX, ktorá sa nachádza v lokalite obce Zohor určenej na
priemyselnú výstavbu, sa v tom čase pohybovala v rozmedzí 20 € až 30 € za m2, čo je možné bezpečne
vyvodiť jednak z uznesenia obecného zastupiteľstva obce Zohor, ktoré dňa 10.6.2016 odsúhlasilo predaj
ornej pôdy v tejto lokalite pre spoločnosť J. E., E. za cenu 20 € za m2, ďalej z internetovej ponuky realitnejkancelárie, ktorá v tom istom roku ponúkala na predaj obdobné pozemky v priemyselnej zóne tejto
obce za cenu 30 € za m2, ako aj zo samotnej zmluvy o budúcej kúpnej zmluve uzavretej žalovanou so
spoločnosťou J. E., E., v ktorej si dohodli kúpnu cenu za túto parcelu vo výške 28,40 € za m2. Vzhľadom

na to, že žalovaná v druhej zmluve o budúcej kúpnej zmluve uzavretej s pani P. C. zazmluvnila parcelu
č. XXXX v k. ú. F. za cenu vo výške 20 € za m2, je zjavné, že ani tu nešlo o ornú pôdu predávanú
na účely poľnohospodárskej výroby, pričom súd nemal žiaden dôvod pochybovať o tom, že išlo o cenu
trhovú. Pokiaľ ale žalovaná v rámci svojej výpovede uviedla, že sa so žalobkyňou rozprávali o kúpnej
cene za zvyšné pozemky žalovanej vo výške 30 € za m2, súd v tejto časti vyhodnotil jej výpoveď ako

nevierohodnú. Tvrdenie žalovanej, že aj cena týchto ostatných pozemkov sa pohybovala na úrovni 20
€ až 30 € za m2, bolo totiž v konaní sporné, keďže žalovaná vo vzťahu ku všetkým prevádzaným
pozemkom tvrdila, že sa jednalo o bežný predaj pôdy na poľnohospodárske účely za trhovú cenu
a poukazovala na iné, ňou doložené kúpne zmluvy, v ktorých sa poľnohospodárska pôda v k. ú. E.
v roku 2017 predávala za cenu v rozmedzí od 0,20 € do 0,30 € za m2. Kým trhovú hodnotu spomínaných
parciel č. XXXXX a č. XXXX v k. ú. F. mal súd i napriek týmto tvrdeniam a dôkazom zo strany

žalobkyne za preukázanú vo výške 20 € až 30 € za m2, vo vzťahu k zvyšným prevádzaným pozemkom
toto konštatovanie neplatí. Pokiaľ ide o pozemky žalovanej nachádzajúce sa v k. ú. E. J. G. H. I.,
žalovaná na preukázanie ich hodnoty v danom mieste a čase nedoložila súdu žiadne dôkazy. Ničím teda
nepreukázala, že hodnota týchto pozemkov sa vymykala bežnej trhovej hodnote poľnohospodárskych
pozemkov, ktorá bola dohodnutá v kúpnej zmluve. Vo vzťahu k zvyšným prevádzaným pozemkom

nachádzajúcimsavk.ú.F.možnokonštatovať,žezožiadnehozpredloženýchdôkazovnevyplýva,žesa
nachádzajú v priemyselnej zóne tejto obce. Napokon aj zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorú žalovaná
uzavrela so spoločnosťou J. E., E. sa týkala len jedinej jej parcely č. XXXXX. Ani tu teda žalobkyňa
nepreukázala, že kúpna cena vo výške 0,30 € za m2, dohodnutá v kúpnej zmluve, nebola cenou trhovou.
Žalovaná v rámci svojej výpovede dvakrát výslovne uviedla, že kúpnu zmluvu podpísala preto, že verila,

že tam nebudú tie dva pozemky, ktoré už mala zazmluvnené. Na základe tejto časti jej výpovede
v spojitosti so skutočnosťou, že dohodnutá kúpna cena nezazmluvnených pozemkov sa nevymykala ich
vtedajšej trhovej cene, možno konštatovať, že omyl žalovanej nespočíval v tom, že nemala záujem svoje
ostatné, ešte nezazmluvnené pozemky, predať za kúpnu cenu uvedenú v zmluve, ale týkal sa len časti
predmetu kúpnej zmluvy, konkrétne toho, že i napriek navonok prejavenej vôli (podpisu kúpnej zmluvy),

v skutočnosti nechcela na žalobkyňu previesť aj spomínané dve parcely č. XXXXX a č. XXXX, ktoré
už mala zazmluvnené v zmluvách o budúcich kúpnych zmluvách. Predaj týchto pozemkov žalobkyni
za cenu 0,30 € za m2 v situácii, keď ich žalovaná mala možnosť odpredať za 20 €, resp. 28,40 € za
m2, by zo strany žalovanej postrádal akúkoľvek logiku. Žalobkyňa o tomto omyle žalovanej nepochybne
vedela, keďže v konaní bolo preukázané, že jej žalovaná telefonicky oznámila, že tieto dva pozemky

nechce predať, lebo ich už zazmluvnila a výslovne ju žiadala, aby neboli súčasťou kúpnej zmluvy. Za
týchto okolností, keď i napriek uvedenej žiadosti žalovanej žalobkyňa predmetné pozemky do návrhu
kúpnej zmluvy medzi ostatné pozemky zahrnula, spoliehajúc sa na to, že si to žalovaná nevšimne,
možno konštatovať, že žalobkyňa uvedený omyl žalovanej vyvolala, a to úmyselne. V tejto súvislosti je
ale potrebné uviesť, že v článku I. kúpnej zmluvy s názvom „Predmet zmluvy“, je v prehľadnej tabuľke

uvedené presné označenie každého predávaného pozemku (parcelným číslom, registrom katastra
nehnuteľností, druhom pozemku, celkovou výmerou parcely, veľkosťou prevádzaného podielu, výmerou
tohto podielu v m2, číslom listu vlastníctva a katastrálnym územím, v ktorom sa parcela nachádza),
pričom táto tabuľka obsahuje aj výšku kúpnej ceny za 1 m2 (u všetkých parciel bola rovnaká, a to 0,30
€/m2) a výšku kúpnej ceny za každú parcelu, resp. spoluvlastnícky podiel osobitne. Pokiaľ si žalovaná

za tohto stavu nevšimla, že predmetom kúpnej zmluvy sú aj parcely č. XXXXX a č. XXXX, je evidentné,
že si návrh kúpnej zmluvy doručený jej žalobkyňou riadne neprečítala a neporovnala ho s uzavretými
zmluvami o budúcich kúpnych zmluvách z toho hľadiska, či jej predmetom nie sú aj už zazmluvnené
parcely. Žalovaná teda pri uzatváraní kúpnej zmluvy zjavne nepostupovala s obvyklou mierou opatrnosti,
t.j. nevyvinula obvyklú starostlivosť, ktorú je možné v tejto situácii od každej osoby vyžadovať, aby sa

vyhla takémuto omylu. Za tohto stavu nemožno omyl žalovanej týkajúci sa časti predmetu kúpnej zmluvy
(prevodu vlastníckeho práva k parcelám č. XXXXX a č. XXXX) považovať za ospravedlniteľný, teda taký,
ktorého by sa následne mohla dovolávať ako dôvodu čiastočnej neplatnosti tejto kúpnej zmluvy v zmysle
40a v spojení s § 49a a § 41 Občianskeho zákonníka.

46. Žalovaná taktiež poukazovala na to, že časťou predmetu kúpnej zmluvy boli aj pozemky, ku ktorým
nemala výlučné vlastníckeho právo, ale vlastnila len spoluvlastnícky podiel k nim, čím aj z tohto pohľadu
by porušovala predkupné právo ostatných spoluvlastníkov a takýto prevod by bol preto neplatný.47. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci
predkupnéprávo,ibažeideoprevodblízkejosobe(§116,117).Aksaspoluvlastnícinedohodnúovýkone
predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

48.Súdvspojitostisvyššieuvedenounámietkoužalovanejuvádza,žeprípadnéporušeniepredkupného
práva podielového spoluvlastníka vyplývajúceho z § 140 Občianskeho zákonníka, je v zmysle §
40a Občianskeho zákonníka dôvodom len relatívnej neplatnosti právneho úkonu, ktorej sa nemôže
dovolávať ten, kto ju sám spôsobil – v posudzovanej veci by to bola práve žalovaná. Táto námietka

žalovanej preto neobstojí.

49. Ďalej žalovaná namietala absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy podľa § 39a Občianskeho zákonníka,
tvrdiac, že žalobkyňa zneužila jej neskúsenosť, dôverčivosť a ľahkomyseľnosť na uzavretie kúpnej
zmluvy s neprimerane nízkou cenou prevádzaných pozemkov.

50. Podľa § 39a Občianskeho zákonníka, neplatný je právny úkon urobený fyzickou osobou
nepodnikateľom, pri ktorom niekto zneužije tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť, rozrušenie,
dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej strany a dá
sebe alebo inému sľúbiť alebo poskytnúť plnenie, ktorého majetková hodnota je vzhľadom na vzájomné
plnenie v hrubom nepomere.

51. Vyššie uvedené ustanovenie § 39a Občianskeho zákonníka upravuje tzv. civilnoprávnu úžeru. Táto
nie je viazaná na konkrétny typ zmluvy. Týka sa však iba odplatných právnych úkonov, medzi ktoré patria
scudzovacie zmluvy napr. kúpna zmluva, zámenná zmluva, ale aj iné zmluvy ako napr. nájomná zmluva,
zmluva o dielo, zmluva o úvere či zmluva o pôžičke.

52. Prvoradou podmienkou pre to, aby išlo o úžeru v zmysle citovaného ustanovenia, je existencia
hrubého nepomeru medzi majetkovými hodnotami vzájomných plnení zmluvných strán. Hrubý nepomer
sa pritom posudzuje vždy k momentu uzavretia zmluvy. V prípade kúpnej zmluvy, ktorej predmetom
je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, pôjde o situáciu, keď kúpna cena poskytovaná

za prevádzaný nehnuteľný majetok je v hrubom nepomere oproti hodnote prevádzaného majetku.
V prejednávanej veci mal súd z vykonaného dokazovania za preukázané, že žalovaná sa v kúpnej
zmluve zaviazala previesť na žalobkyňu vlastnícke právo (okrem iného) aj k pozemku parcela č. XXXXX,
ktoréhotrhováhodnotavtomčasebolavrozmedzíod20€do30€zam2,zakúpnucenuvovýške0,30€
za m2 a taktiež k pozemku parcela č. XXXX, ktorého trhová hodnota bola 20 € za m2, za kúpnu cenu 0,30

€ za m2. Vychádzajúc z tohto porovnania možno konštatovať, že pokiaľ ide o spomínané dva pozemky,
hrubý nepomer majetkových hodnôt vzájomných plnení v čase uzavretia kúpnej zmluvy nepochybne
existoval. Vo vzťahu k ostatným prevádzaným pozemkom však tento predpoklad nebol daný.

53. Pre naplnenie skutkovej podstaty úžery v zmysle § 39a Občianskeho zákonníka sa však vyžaduje

aj to, aby jedna zo strán pri uzavretí kúpnej zmluvy zneužila tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť,
rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej
strany. V posudzovanej veci žalovaná tvrdila, že žalobkyňa zneužila jej neskúsenosť, dôverčivosť
a ľahkomyseľnosť.

54. O neskúsenosť konajúcej osoby ide vtedy, ak táto osoba koná pri nedostatku životných skúseností,
alebo jej chýbajú všeobecné znalosti o príslušnom druhu obchodu, ktoré jej v značnej miere bránili
pri ochrane jej záujmov. V konaní však nebolo sporné, že žalovaná poznala trhovú hodnotu parciel
č. XXXXX a č. XXXX, keďže ich pár mesiacov predtým zazmluvnila v zmluvách o budúcich kúpnych
zmluvách. Neskúsenosť žalovanej pri uzatváraní kúpnej zmluvy, pokiaľ ide o spomínané dva pozemky,

tu preto neprichádza do úvahy.

55. Dôverčivosťou možno rozumieť stav a konanie osoby, ktorá objektívne nemá dispozíciu na
kvalifikované posúdenie prezentovaných skutočností a ktorá nedisponuje takou mierou obozretnosti,
ktorá by jej zaručila ochranu jej práv. Ľahkomyseľnosť je možné považovať za subjektívnu vlastnosť

človeka, ktorý titulom zníženej miery vnímania alebo rozumovej vyspelosti neprisudzuje svojmu
konaniu také následky, aké by mu v skutočnosti mali byť prisúdené. Súd v tejto súvislosti uvádza,
že v konaní nebolo sporné tvrdenie žalovanej, že je vysokoškolsky vzdelanou osobou a že od roku
1980 je zamestnankyňou Geodetického a kartografického ústavu C., pričom v čase uzavretia kúpnejzmluvy zastávala funkciu vedúcej oddelenia správy geodetických základov a dokumentácie (zastáva
ju ešte aj v súčasnosti) a taktiež vypomáhala vo výkonnom výbore Slovenskej spoločnosti geodetov
a kartografov. Vysokoškolské vzdelanie žalovanej, jej zamestnanie, resp. funkcie, ktoré v rozhodnom

období vykonávala, prakticky vylučujú, že by žalovaná bola osobou dôverčivou alebo ľahkomyseľnou
v zmysle vyššie uvedených definícií. Aj keby žalovaná mala tieto povahové vlastnosti, je potrebné
zdôrazniť, že o ich zneužitie zo strany žalobkyne v zmysle § 39a Občianskeho zákonníka by mohlo
ísť jedine vtedy, keby z okolností, za ktorých k uzavretiu kúpnej zmluvy došlo, vyplývalo, že žalobkyňa
o nich vedela, resp. musela o nich vedieť ešte pred zaslaním návrhu kúpnej zmluvy žalovanej. V danom

prípade však nebolo preukázané ani len to, že žalovaná bola v čase uzavretia kúpnej zmluvy osobou
s takýmito povahovými vlastnosťami.

56. Vzhľadom na to, že v konaní nebolo preukázané, že by žalobkyňa pri uzatváraní kúpnej zmluvy
zneužila neskúsenosť, dôverčivosť alebo ľahkomyseľnosť žalovanej, pričom táto ani len netvrdila, že
konala v tiesni, v rozrušenosti, v stave nedostatočnej rozumovej vyspelosti, finančnej závislosti alebo

neschopnosti plniť svoje záväzky, súd dospel k záveru, že v prípade predmetnej kúpnej zmluvy, a to ani
v jej časti týkajúcej sa parciel č. XXXXX a č. XXXX, nešlo o úžeru v zmysle § 39a Občianskeho
zákonníka.

57. Žalovaná napokon namietala neplatnosť kúpnej zmluvy podľa § 39 Občianskeho zákonníka, a to pre

jej rozpor s dobrými mravmi. Poukazovala pritom na neprimerane nízku kúpnu cenu, predchádzajúcu
vedomosť žalobkyne o tom, že už uzavrela zmluvu o budúcej kúpnej zmluve so spoločnosťou J. E., E.,
nepoctivý a špekulatívny zámer žalobkyne a zneužitie celej situácie v jej neprospech.

58. Podľa § 588 Občianskeho zákonníka, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť

predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň
predávajúcemu dohodnutú cenu.

59. Podľa § 39 Občianskeho zákonníka, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom
odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

60. Podľa § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, výkon práv a povinností vyplývajúcich z
občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov
iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

61. Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozsudku zo dňa 27.6.2019 sp. zn. 3Cdo/244/2018 uviedol,
že úprava absolútnej neplatnosti právneho úkonu podľa § 39 Občianskeho zákonníka vo všeobecnosti
výrazným spôsobom zasahuje do zmluvnej voľnosti subjektov práva, pretože svojou kogentnosťou
ich zmluvnú voľnosť (slobodnú dispozíciu) obmedzuje a v niektorých prípadoch až vylučuje. Účastníci
kúpnej zmluvy nie sú ale viazaní alebo obmedzovaní pri dojednávaní výšky kúpnej ceny, ktorá nie je

upravená cenovým predpisom. Neprieči sa preto zákonu, pokiaľ účastníci kúpnej zmluvy v prípade, na
ktorý sa nevzťahuje cenová regulácia, dojednajú kúpnu cenu vo výške, ktorá je buď vyššia alebo nižšia
ako cena obvyklá (trhová). V rámci zmluvnej voľnosti nie je v týchto prípadoch právnym poriadkom
zakázanéanidojednanieprílišnízkejkúpnejceny(laesioenormis),resp.dojednanie,priktoromje„zvlášť
hrubý nepomer medzi plnením a protiplnením pri kúpe nehnuteľností“. Sama skutočnosť, že účastníci

kúpnej zmluvy dohodli príliš nízku kúpnu cenu (v danom prípade 1 €), nepredstavuje rozpor so zákonom
a nezakladá absolútnu neplatnosť tohto právneho úkonu v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka.

62. V súvislosti s dobrými mravmi Najvyšší súd Slovenskej republiky vo vyššie uvedenom rozhodnutí
uviedol, že Občiansky zákonník, ani iný právny predpis tento pojem nedefinuje. Právna teória a tiež prax

stotožňujú dobré mravy so všeobecne uznávanými a historicky overenými základnými spoločenskými,
kultúrnymi a etickými normami správania, ako sú napríklad slušnosť, poctivosť, nezneužívanie výkonu
práv,nešikanóznyspôsobvýkonupráva,rešpektovanierovnostiúčastníkovobčianskoprávnychvzťahov.
Za právny úkon priečiaci sa dobrým mravom (úkon contra bonos mores) v zmysle § 3 ods. l Občianskeho
zákonníka treba považovať úkon, ktorý je všeobecne neakceptovateľný z hľadiska v spoločnosti

prevládajúcich mravných zásad a princípov vzájomných vzťahov medzi ľuďmi. Posúdenie, či dojednanie
prílišnízkejkúpnejceny,priktoromdochádzak„zvlášťhrubémunepomerumedziplnenímaprotiplnením
pri kúpe nehnuteľností“, je alebo nie je v rozpore s dobrými mravmi, závisí v každej veci na individuálnych
skutkových okolnostiach týkajúcich sa predovšetkým vzájomného vzťahu zmluvných strán. Súladprávneho úkonu s dobrými mravmi treba preto posudzovať vždy komplexne, so zreteľom na konkrétnu
situáciu účastníkov úkonu, s prihliadnutím na všetky rozhodujúce okolnosti. Avšak sama skutočnosť,
že účastníci kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti sa pri jej uzavretí dohodli na kúpnej cene 1 €,

bez ďalšieho nesignalizuje porušenie dobrých mravov (§ 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Pokiaľ bolo
uzavretie kúpnej zmluvy výsledkom dohody jej účastníkov nespätej s konaním priečiacim sa dobrým
mravom (konaním contra bonos mores), samo dojednanie kúpnej ceny v tejto výške nie je v rozpore
s dobrými mravmi, nemá spoločensky neakceptovateľné ciele, ani dôsledky, ktoré by boli v kolízii s
dobrými mravmi.

63. V posudzovanej kúpnej zmluve je uvedená kúpna cena za pozemok parcelu č. XXXXX vo výške
1 385,10 € (0,30 € za m2), hoci jeho trhová hodnota sa v tom čase pohybovala v rozmedzí od 20 € do
30 € za m2, pričom žalovaná ho štyri mesiace predtým v zmluve o budúcej kúpnej zmluve uzavretej so
spoločnosťou J. E., E. zazmluvnila za cenu 131 122,80 € (28,40 € za m2). Pokiaľ ide o parcelu č. XXXX,
v kúpnej zmluve je uvedená kúpna cena vo výške 867,60 € (0,30 € za m2), pričom žalovaná necelé tri

mesiace predtým v zmluve o budúcej kúpnej zmluve uzavretej s pani P. C. tento pozemok zazmluvnila
v súlade s trhovými podmienkami v danom mieste a čase za 57 840 € (20 € za m2). Z uvedeného
porovnaniajeočividnýhrubýnepomermedzidojednanýmikúpnymicenamiatrhovouhodnotouobidvoch
pozemkov. Keďže v zmysle vyššie citovaného rozhodnutia najvyššieho súdu samotné dojednanie príliš
nízkej kúpnej ceny na skonštatovanie neplatnosti kúpnej zmluvy pre jej rozpor s dobrými mravmi

nepostačuje, súd vychádzajúc zo záverov najvyššieho súdu v spomínanom rozhodnutí skúmal, či
v danom prípade nebolo dojednanie kúpnej zmluvy v časti týkajúcej sa prevodu vlastníckeho práva
k týmto dvom pozemkom, späté s takým konaním zmluvných strán, ktoré predstavovalo konanie
v rozpore s dobrými mravmi.

64. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že žalobkyňa je obchodnou spoločnosťou dlhodobo
pôsobiacou na Záhorí, ktorá má v predmete činnosti taktiež poľnohospodársku prvovýrobu a možno tak
dôvodne predpokladať, že v čase uzavretia kúpnej zmluvy mala prehľad aj o miestnych podmienkach
z hľadiska hodnoty poľnohospodárskych pozemkov nachádzajúcich sa v tzv. priemyselnej zóne obce
Zohor, a to obzvlášť tých, ktoré sama obhospodarovala. Z výpovede svedkyne L. M., ktorá mala v rámci

realitnej kancelárie B., E.. s S. na starosti majetkovoprávne vysporiadanie pozemkov v lokalite určenej
na priemysel v k. ú. F., a to konkrétne pre investora J. E., E., mal súd preukázané, že ešte pred uzavretím
spornej kúpnej zmluvy sa stretla s konateľom žalobkyne, ktorému predložila mapu dotknutého územia,
z ktorej si tento nechal urobiť kópiu. Svedkyňa ho požiadala, aby už žalobkyňa na týchto pozemkoch
nesiala a nesadila, lebo budú predmetom predaja a bude sa na nich realizovať výstavba. So zreteľom na

uvedené niet pochýb, že žalobkyňa už pred uzavretím spornej kúpnej zmluvy vedela, kde presne sa v k.
ú. F. nachádza lokalita určená na priemyselnú výstavbu a tiež, kde konkrétne bude realizovať výstavbu
spoločnosť J. E., E.. Z výpovede žalovanej mal súd preukázané, že táto telefonicky oslovila žalobkyňu
s tým, že je ochotná jej predať všetky svoje pozemky, ktoré v tom čase obhospodarovala žalobkyňa,
s výnimkou parciel č. XXXXX J. T. XXXX, lebo ich už mala zazmluvnené zmluvami o budúcich kúpnych

zmluvách. Žalobkyňa túto požiadavku žalovanej nerešpektovala a následne jej zaslala podpísaný návrh
kúpnej zmluvy, kde do premetu zmluvy okrem ostatných dvanástich pozemkov žalovanej zahrnula aj
spomínané dve parcely. V situácii, keď žalobkyňa preukázateľne vedela, že trhová hodnota týchto
dvoch pozemkov je mnohonásobne (neporovnateľne) vyššia ako je ňou ponúkaná kúpna cena za
ne, ako aj o tom, že žalovaná jej tieto pozemky predať nechce, keďže ich už má zazmluvnené,

a i napriek tomu ich do predmetu kúpy zahrnula, dúfajúc, že si to žalovaná pri podpise zmluvy
nevšimne, nemožno uvedené konanie žalobkyne vyhodnotiť inak, len ako vedomú snahu získať za
každú cenu obohatenie značného rozsahu na úkor žalovanej. Žalovaná, spoliehajúc sa na to, že
žalobkyňa postupuje v rámci kontraktačného procesu poctivo a čestne, čo v okolnostiach danej veci
znamenalo nezahrnutie spomínaných dvoch parciel medzi prevádzané nehnuteľnosti, si už predmet

kúpnej zmluvy riadne neskontrolovala a v omyle úmyselne vyvolanom žalobkyňou kúpnu zmluvu
podpísala. Už len úmyselné uvedenie žalovanej do omylu pri uzatváraní kúpnej zmluvy samé o sebe
predstavuje konanie žalobkyne v rozpore s dobrými mravmi. V danom prípade však závažnosť tohto
rozporu podstatným spôsobom zvyšuje tá skutočnosť, že cieľom konania žalobkyne nebolo len púhe
nadobudnutie vlastníckeho práva k predmetným dvom parcelám, a to v rozpore so skutočnou (žalobkyni

už známou) vôľou žalovanej, ale najmä sa uzavretím predmetnej kúpnej zmluvy s jednotnou kúpnou
cenou vo výške 0,30 € za m2, vzťahujúcou sa aj na tieto dva, neporovnateľne hodnotnejšie pozemky,
v značnom rozsahu obohatiť na úkor žalovanej. Takéto konanie žalobkyne zjavne sa priečiace dobrým
mravom (§ 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka) nemôže požívať právnu ochranu. Keďže v danom prípadebolo uzavretie kúpnej zmluvy v časti prevodu vlastníckeho práva k spomínaným dvom pozemkom za
príliš nízke kúpne ceny výsledkom dohody zmluvných strán, ktorá bola spätá s konaním žalobkyne
zjavne sa priečiacim dobrým mravom, súd dospel k záveru, že kúpna zmluva je v časti týkajúcej sa

prevodu vlastníckeho práva k parcelám č. XXXXX J. T. XXXX absolútne neplatná pre jej rozpor s dobrými
mravmi (§ 41 v spojení s § 39 Občianskeho zákonníka).

65. Základným predpokladom platnosti a účinnosti hmotnoprávneho úkonu odstúpenia od zmluvy (§ 48
ods. 1 Občianskeho zákonníka) smerujúceho k právnemu dôsledku podľa § 48 ods. 2 Občianskeho

zákonníka, ktorým je zrušenie zmluvy, je to, že zmluva, ku ktorej sa odstúpenie vzťahuje, nie je absolútne
neplatnou; inak by odstúpenie od zmluvy bolo neplatné pre rozpor so zákonom. Z doposiaľ uvedeného
síce vyplýva, že predmetné odstúpenie žalovanej z 12.8.2016 od kúpnej zmluvy je v časti týkajúcej
sa prevodu vlastníckeho práva k parcelám č. XXXXX J. T. XXXX neplatné (pretože kúpna zmluva,
od ktorej žalovaná odstúpila, má v tejto časti povahu absolútne neplatného právneho úkonu), to však
ešte neznamená, že žalobe o určenie neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy v tejto časti môže byť

vyhovené.

66. Vyššie citované ustanovenie § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka predstavuje všeobecné ustanovenie
hmotno-právnej povahy, ktoré umožňuje súdu vec posúdiť v tom smere, či výkon daného subjektívneho
práva je v súlade s dobrými mravmi, a v prípade, že tomu tak nie je, poskytuje mu možnosť odoprieť

právnu ochranu uplatneného práva.

67. Žalobkyňa sa podanou žalobou domáhala vydania rozsudku určujúceho neplatnosť odstúpenia
žalovanej od kúpnej zmluvy, ktorý by potom mohla predložiť Okresnému úradu I., katastrálnemu odboru,
aby tento na jeho podklade povolil vklad vlastníckeho práva žalobkyne k nehnuteľnostiam tvoriacim

predmet kúpnej zmluvy. Po odstúpení žalovanej od tejto kúpnej zmluvy totiž Okresný úrad I. rozhodnutím
zo dňa 16.8.2016 č. V-3902/16 v súlade s ustanovením § 31a písm. c/ katastrálneho zákona konanie
o návrhu žalobkyne na vklad do katastra nehnuteľností prerušil a vyzval ju, aby podala na súde príslušnú
žalobu, čo žalobkyňa splnila práve žalobou v prejednávanej veci. Určenie neplatnosti odstúpenia
žalovanej od kúpnej zmluvy v časti týkajúcej sa prevodu pozemkov parc. č. XXXXX J. T. XXXX, by ale

znamenalo poskytnutie podkladu žalobkyni pre to, aby dosiahla povolenie vkladu vlastníckeho práva
k týmto pozemkom vo svoj prospech, a to i napriek tomu, že ich prevod kúpnou zmluvou na žalobkyňu
bol absolútne neplatný. Podľa názoru súdu, vytvorenie akéhokoľvek právneho priestoru žalobkyni pre
nadobudnutie vlastníckeho práva k spomínaným pozemkom na základe v tejto časti neplatnej kúpnej
zmluvy by nepochybne bolo v rozpore s dobrými mravmi (mutatis mutandis rozsudok Najvyššieho

súdu Slovenskej republiky z 30.3.2012 sp. zn. 1Cdo/48/2010). Súd preto žalobu o určenie neplatnosti
odstúpenia žalovanej zo dňa 12.8.2016 od kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi žalobkyňou a žalovanou
dňa 13.7.2016 v časti týkajúcej sa predaja nehnuteľností nachádzajúcich sa v obci F., v k. ú. F., a to
parcely registra „E“, parc. č. XXXX – orná pôda, podiel 1/1, výmera podielu 2 892 m2, zapísanej na
liste vlastníctva č. XXXX a parcely registra „C“, parc. č. XXXXX – orná pôda, podiel 1/1, výmera podielu

4 617 m2, zapísanej na liste vlastníctva č. XXXX, s poukazom na kogentné ustanovenie § 3 ods. 1
Občianskeho zákonníka zamietol.

68. Pokiaľ ide zvyšnú časť kúpnej zmluvy, týkajúcu sa prevodu vlastníckeho práva k ostatným v zmluve
uvedeným pozemkom, resp. spoluvlastníckym podielom, vyššie konštatovaný dôvod neplatnosti podľa

§ 39 Občianskeho zákonníka sa na ňu zjavne nevzťahuje, keďže žalovaná ich na žalobkyňu previesť
chcela, pričom v konaní nebolo preukázané, že by sa dohodnutá kúpna cena za tieto pozemky, resp.
spoluvlastnícke podiely vo výške 0,30 € za m2 vymykala z rámca trhových cien za obdobné pozemky
v danom mieste a čase. Túto zvyšnú časť kúpnej zmluvy možno oddeliť od jej neplatnej časti, keďže
v kúpnej zmluve je okrem celkovej kúpnej ceny za všetky prevádzané pozemky vo výške 19 787 €

pri každom z prevádzaných pozemkov, resp. spoluvlastníckych podielov uvedená osobitná kúpna cena
na neho pripadajúca, v dôsledku čoho kúpna zmluva vo svojej zvyšnej časti týkajúcej sa prevodu
vlastníckeho práva k ostatným dvanástim pozemkom, resp. spoluvlastníckym podielom obsahuje všetky
podstatné náležitosti vyžadované § 588 Občianskeho zákonníka a spĺňa aj požiadavky kladené na
určitosť právneho úkonu podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

69. V zmysle § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že od zmluvy možno odstúpiť len vtedy, ak
to ustanovuje Občiansky zákonník alebo iný zákon alebo ak sa tak účastníci dohodli. Žalobkyňa sa
v prejednávanej veci domáhala určenia neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy s poukazom na to, žeu žalovanej neexistoval žiaden zákonný a ani zmluvný dôvod na odstúpenie od zmluvy. S týmto názorom
žalobkyne sa súd stotožňuje, pričom je potrebné uviesť, že ani samotná žalovaná v odstúpení od zmluvy
neuviedla žiaden dôvod, pre ktorý od zmluvy odstupuje, a tento nekonkretizovala ani neskôr v priebehu

súdneho konania.

70. So zreteľom na vyššie uvedené závery možno konštatovať, že predmetné odstúpenie žalovanej
od kúpnej zmluvy v časti týkajúcej sa prevodu vlastníckeho práva k ostatným v zmluve uvedeným
pozemkom, resp. spoluvlastníckym podielom na pozemkoch je absolútne neplatné podľa § 39

Občianskeho zákonníka pre rozpor s § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd preto vo zvyšnej
časti žalobe vyhovel a určil, že odstúpenie žalovanej z 12.8.2016 od kúpnej zmluvy uzavretej medzi
žalobkyňou a žalovanou dňa 13.7.2016 v časti týkajúcej sa predaja nehnuteľností a spoluvlastníckych
podielov na nehnuteľnostiach nachádzajúcich sa v obci Zohor, v k. ú. F., a to parcela registra „E“, parc.
č. XXXX – orná pôda, podiel 1/1, výmera podielu 144 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX; parcela
registra „E“, parc. č. XXXX – orná pôda, podiel 6/10, výmera podielu 80 m2, zapísaná na liste vlastníctva

č. XXXX; parcela registra „C“, parc. č. XXXXX – orná pôda, podiel XXXXX/XXXXX, výmera podielu 13
392 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX; parcela registra „C“, parc. č. XXXXX – ostatné plochy,
podiel 1/1, výmera podielu 7 568 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX; parcela registra „C“, parc.
č. XXXXX – orná pôda, podiel 1/1, výmera podielu 26 114 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX;
predaja spoluvlastníckych podielov na nehnuteľnostiach nachádzajúcich sa v obci E., v k. ú. E., a to

parcela registra „E“, parc. č. XXXX – orná pôda, podiel 6/10, výmera podielu 3 828 m2, zapísaná na liste
vlastníctva č. XXXX; parcela registra „E“, parc. č. XXXX/X – trvalé trávne porasty, podiel 6/10, výmera
podielu 734 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX; parcela registra „E“, parc. č. XXXX – orná pôda,
podiel 6/10, výmera podielu 324 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX; parcela registra „E“, parc.
č. XXXX/XX – orná pôda, podiel 6/10, výmera podielu 2 621 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX;

parcela registra „E“, parc. č. XXXX – orná pôda, podiel 6/20, výmera podielu 159 m2, zapísaná na liste
vlastníctva č. XXXX; parcela registra „E“, parc. č. XXXX/XX – orná pôda, podiel 6/10, výmera podielu
3 335 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX a predaja spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti
nachádzajúcej sa v obci Vysoká pri Morave, v k. ú. Vysoká pri Morave, a to parcela registra „E“, parc.
č. XXXX/X – orná pôda, podiel 1/5, výmera podielu 149 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX, je

neplatné.

71. Podľa § 262 ods. 1 C.s.p., o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v
rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

72. Podľa § 396 ods. 3 C.s.p., ak odvolací súd zruší rozhodnutie a ak vráti vec súdu prvej inštancie na
ďalšie konanie, rozhodne o náhrade trov súd prvej inštancie v novom rozhodnutí o veci.

73. Podľa § 255 ods. 1 C.s.p., súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

74. Podľa § 255 ods. 2 C.s.p, ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania
pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

75. V prejednávanej veci bolo predmetom konania určenie neplatnosti odstúpenia žalovanej od kúpnej
zmluvy o prevode nehnuteľností. Žalobkyňa bola v konaní úspešná iba čiastočne, keďže súd určil,

že odstúpenie od kúpnej zmluvy je neplatné len v časti týkajúcej sa predaja 12 pozemkov, resp.
spoluvlastníckych podielov a vo zvyšnej časti tohto odstúpenia od kúpnej zmluvy týkajúceho sa prevodu
posledných dvoch pozemkov, kde bola žaloba zamietnutá, mala úspech žalovaná. Predmetom sporu
však neboli tieto nehnuteľnosti ako veci oceniteľné peniazmi, ale posúdenie platnosti jednostranného
právneho úkonu žalovanej spočívajúceho v odstúpení od kúpnej zmluvy. Vzhľadom na to, že v takýchto

konaniach sa i pri určení výšky základnej sadzby tarifnej odmeny podľa vyhlášky č. 655/2004 Z.
z. má za to, že ide o prípad, keď vec alebo právo nemožno oceniť v peniazoch, súd pri určovaní
procesného úspechu strán sporu v tomto konaní nebral do úvahy hodnotu prevádzaných pozemkov,
resp. spoluvlastníckych podielov, ale vychádzal z ich výmery. Celková výmera všetkých prevádzaných
pozemkov, resp. spoluvlastníckych podielov bola 65 957 m2. Žalobkyňa mala úspech v časti týkajúcej

sa odstúpenia od kúpnej zmluvy vo vzťahu k 12 pozemkom, resp. spoluvlastníckym podielom o výmere
58 448 m2, čo predstavuje 88,62 % z celkovej výmery. Žalovaná bola úspešná v časti týkajúcej sa
odstúpenia od kúpnej zmluvy vo vzťahu k 2 pozemkom o výmere 7 509 m2, čo predstavuje zvyšných
11,38 % z celkovej výmery. Z uvedeného je zrejmé, že v konaní bola úspešnejšia žalobkyňa, ktorej pretosúd priznal voči žalovanej nárok na náhradu trov konania (prvoinštančného aj odvolacieho) v rozsahu
77,24 % (88,62 – 11,38). O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods.

2 C.s.p.).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní od jeho doručenia na Okresnom súde
Malacky, písomne, dvojmo.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. Odvolanie len proti

odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ

rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a/ neboli splnené procesné podmienky,
b/ súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c/ rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d/ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e/ súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f/ súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g/ zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h/ rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a/ sa týkajú procesných podmienok,
b/ sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c/ má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci alebo
d/ ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (Zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch

a exekučnej činnosti - Exekučný poriadok a o zmene a doplnení ďalších zákonov, v znení neskorších
predpisov). Na exekučné konanie je kauzálne príslušný Okresný súd Banská Bystrica (§ 49 Exekučného
poriadku).