Rozsudok – Obchodné záväzkové vzťahy ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, May 7, 2025

Súd: Mestský súd Bratislava III
Spisová značka: 26Cb/64/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123259108
Dátum vydania rozhodnutia: 07. 05. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Viera Kukučková

ECLI: ECLI:SK:MSBA3:2025:6123259108.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava III v Bratislave, v konaní pred sudkyňou JUDr. Vierou Kukučkovou v právnej veci

žalobcu: Contesta s. r. o., Vyšehradská 4, Bratislava 851 06, IČO: 46 106 511, zastúpený advokátskou
kanceláriou: JUDr. Martina Sačanská, advokátka, Staré Grunty 162, Bratislava – mestská časť Dúbravka
841 04, IČO: 30 855 268, proti žalovanému: ROMIACH 1 s. r. o., A. XX, B. XXX XX, IČO: 47 525 304,
zastúpený advokátskou kanceláriou: JUDr. Peter Jendreják, advokát, Svätoplukova30, Bratislava 821
08, IČO: 35 591 141, o zaplatenie 3.101,96 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi istinu vo výške 4.229,87 eur spolu s :
– úrok z omeškania 8,00% ročne zo sumy 12,43 eur od 22.07.2020 do 01.02.2023,

– úrok z omeškania 8,00% ročne zo sumy 1.740,70 eur od 22.07.2021 do 01.02.2023,
– úrok z omeškania 8,00% ročne zo sumy 1.844,70 eur od 22.07.2022 do 01.02.2023
– úrok z omeškania 8,00% ročne zo sumy 647,83 eur od 22.07.2022 do 07.05.2024
– úrok z omeškania 12,00% ročne zo sumy 2.073,44 eur od 29.06.2023 do 07.05.2024,
– úrok z omeškania 12,00% ročne zo sumy 1.669,27 eur od 29.06.2024 do 29.07.2024
– úrok z omeškania 12,00% ročne zo sumy 241,15 eur od 29.06.2023 do zaplatenia
– úrok z omeškania 12,25% ročne zo sumy 1.994,97 eur od 22.07.2024 do zaplatenia

– úrok z omeškania 12,50% ročne zo sumy 175,30 eur od 16.04.2024 do zaplatenia
– úrok z omeškania 12,50% ročne zo sumy 175,30 eur od 16.02.2024 do zaplatenia
– úrok z omeškania 12,50% ročne zo sumy 175,30 eur od 16.03.2024 do zaplatenia
– úrok z omeškania 12,50% ročne zo sumy 175,30 eur od 16.04.2024 do zaplatenia
– úrok z omeškania 12,50% ročne zo sumy 175,30 eur od 16.05.2024 do zaplatenia
– úrok z omeškania 12,50% ročne zo sumy 223,45 eur od 16.06.2024 do zaplatenia
– úrok z omeškania 12,25% ročne zo sumy 223,45 eur od 16.07.2024 do zaplatenia
– úrok z omeškania 12,25% ročne zo sumy 223,45 eur od 16.08.2024 do zaplatenia

– úrok z omeškania 12,25% ročne zo sumy 223,45 eur od 16.09.2024 do zaplatenia a
– úrok z omeškania 12,25% ročne zo sumy 223,45 eur od 16.10.2024 do zaplatenia,
všetko do troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Súd žalobcovi voči žalovanému priznáva nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1) Žalobou podanou na Okresný súd Banská Bystrica dňa 09.03.2023, postúpenou tunajšiemu súdu sa
žalobca domáhal vydania rozhodnutia, ktorým by súd zaviazal žalovaného na zaplatenie istiny 3.101,96

eur s príslušenstvom; a náhrady trov konania.

2)Žalobcaskutkovosvojužalobuodôvodniltým,žežalovanýjepodielovýmspoluvlastníkomnebytového
priestoru č. N01 na 1. poschodí bytového domu so súpisným číslom XXXX na ul. Šancová 25 vBratislave, evidovanom na LV č. XXXX, vedenom Okresným úradom Bratislava, Katastrálny odbor, pre
k.ú. C. D., okres B. E., obec B. - C. D. (ďalej ako "nebytový priestor"), ku ktorému vykonáva správu
žalobca na základe Zmluvy o výkone správy č. 332/01/2019 zo dňa 30.06.2019 (ďalej len „Zmluva o

výkone správy"). Žalovaný riadne a včas neplnil svoju povinnosť mesačne uhrádzať za plnenia spojené
s užívaním nebytového priestoru a služieb s tým spojenými zálohovou platbou vždy k 15. dňu v danom
mesiaci, čím mu vznikol nedoplatok. Žalobca vyzval žalovaného výzvou zo dňa 24.01.2023, ktorá
bola žalovanému doručená dňa 30.01.2023, na zaplatenie dlžnej sumy vo výške 5.876,73 eur, z ktorej
žalovaný uhradil k 01.02.2023 časť vo výške 2.950,07 eur, vo zvyšnej časti žalovaný svoj dlh neuhradil.

Žalobca si žalobou uplatnil voči žalovanému ako väčšinovému spoluvlastníkovi nebytového priestoru
nárok na zaplatenie dlžnej sumy titulom riadne neuhradených mesačných zálohových platieb za plnenia
spojené s užívaním nebytového priestoru a služby s tým spojenými sumu vo výške 3.101,96 eur a úroky
z omeškania.

3) Proti vo veci vydanému platobnému rozkazu sp.zn. 3Up/369/2023 zo dňa 21.03.2023 podal

žalovaný odpor dňa 31.03.2023. Žalovaný v odpore, ktorým sa vyjadril k žalobe, uviedol že žalovaný
je iba podielovým spoluvlastníkom nebytového priestoru, pričom žalobca nedoručil žalovanému riadne
(a správne) predpisy na zálohové, platby a vyúčtovanie platieb na úhradu plnení za užívanie
spoluvlastníckeho podielu predmetného nebytového priestoru. Žalobca síce dňa 31.01.2023 doručil
žalovanému sumár vyúčtovania platieb na úhradu plnení spojených s užívaním nebytového priestoru,

avšak nie s prílohami špecifikujúcimi predmetné vyúčtovanie platieb na úhradu plnení spojených s
užívaním nebytového priestoru v správnej výške zodpovedajúcej spoluvlastníckemu podielu žalovaného
na predmetnom nebytovom priestore NP č. N01. Žalovaný napriek uvedenému dobrovoľne uhradil
sumu vyúčtovania vo výške zodpovedajúcej jeho spoluvlastníckemu podielu na nebytovom priestore
NP č. N01 a súčasne požiadal žalobcu o opravu zálohového predpisu a vyúčtovania v správnej výške

zodpovedajúcej spoluvlastníckemu podielu žalovaného na nebytovom priestore NP č. N01. Žalobca
na uvedenú žiadosť nereagoval a bez akejkoľvek odpovede podal nedôvodný a šikanózny návrh na
vydanie platového rozkazu. Žalovaný túto žiadosť považoval za reklamáciu vyúčtovania, na ktorú mu
nikdy nebolo žalobcom odpovedané. Žalovaný tvrdí, že žalobca je povinný jednak sám (nie žalovaný)
urobiť vyúčtovanie platieb za plnenia spojené s užívaním nebytového priestoru, ako aj zaslať predpisy

na zálohové platby na plnenia spojené s užívaním nebytového priestoru, v správnej výške a to podľa
príslušného spoluvlastníckeho podielu každého spoluvlastníka predmetného nebytového priestoru,
keďže predmetný nebytový priestor má 70 spoluvlastníkov. Žalovaný bez bližšieho zdôvodnenia ďalej
uviedol, že považuje žalobu za neprípustnú pre nedostatky v aktívnej legitimácii a zastúpení na strane
žalobcu.

4) K odporu žalovaného sa žalobca vyjadril podaním zo dňa 15.05.2023, v ktorom uviedol, že nie
je povinnosťou správcu vykonať vyúčtovanie na jednotlivé osoby počas roka alebo pre jednotlivých
spoluvlastníkov.Žiadneustanoveniezákonač.182/1993Z.z.ovlastníctvebytovanebytovýchpriestorov
(ďalej aj len „ZoVB“) neukladá žalobcovi povinnosť vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky,

údržby a opráv a úhrad za plnenia spojené s užívaním nebytového priestoru jednotlivým spoluvlastníkom
podľa výšky ich spoluvlastníckeho podielu. Toto vyúčtovanie žalobca vykonáva v súlade s § 8a ods. 2
ZoVB na jednotlivé byty a nebytové priestory. Preto tvrdenie žalovaného o doručení vyúčtovania platieb
na úhradu plnení spojených s užívaním nebytového priestoru v nesprávnej výške je mylné. „Dobrovoľná“
úhrada žalovaného vo výške zodpovedajúcej jeho spoluvlastníckemu podielu na nebytovom priestore

je veľmi naivná a nezodpovedá platnej právnej úprave vyjadrenej v ZoVB. Povinnosť mesačne hradiť
preddavky na zabezpečenie prevádzky, údržby opráv a správy domu, a povinnosti uhradiť ročné
vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním nebytového priestoru vyplýva žalovanému priamo z § 10
ods. 1 ZoVB. Žalovaný však nie je oprávnený svojvoľne si upraviť výšku platieb do fondu prevádzky,
údržby a opráv ani výšku mesačných úhrad za plnenia spojené s užívaním nebytového priestoru. Výšku

platieb do fondu určujú v zmysle § 10 ods. 1 ZoVB vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome
vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy
spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva
a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Rovnako tak
o zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia rozhodujú všetci vlastníci bytov a nebytových

priestorov v dome v zmysle § 14b ods. 1 ZoVB. Žiadosť žalovaného o opravu zálohového predpisu a
vyúčtovania vo výške zodpovedajúcej spoluvlastníckemu podielu žalovaného na nebytovom priestore
nie je reklamáciou ročného vyúčtovania. Žalovaný nepodal reklamáciu žiadneho ročného vyúčtovania
a žiadnu ani nepriložil k svojmu odporu proti platobnému rozkazu. Žalobca preto nemohol reagovať naneexistujúcu reklamáciu ročného vyúčtovania. Povinnosťou žalobcu je v zmysle § 8b ods. 1 písm. e)
ZoVB sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky. V prípade, ak si vlastník neplní

peňažné povinnosti v súvislosti s existenciou jeho vlastníctva v bytovom dome, je preto žalobca ako
správca povinný vymáhať vzniknuté nedoplatky, a to aj súdnou cestou. Žalobca postupoval v súlade s §
25 ods. 2 ZoVB, podľa ktorého majú spoluvlastníci bytu alebo nebytového priestoru postavenie vlastníka
bytu alebo nebytového priestoru a zodpovedajú voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov
v dome podľa osobitného predpisu, čo s odkazom na ustanovenia zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky

zákonník (ďalej len „OZ“) upravujúce spoluvlastníctvo solidaritu spoluvlastníkov, a to § 511 ods. 1 OZ
znamená to, že: a) spoluvlastníci bytu alebo nebytového priestoru vo vzťahu k ostatným vlastníkom
bytov a nebytových priestorov vystupujú spoločne a nerozdielne, pričom aj povinnosť uhrádzať zálohové
platby za nebytový priestor v podielovom spoluvlastníctve sa považuje za spoločný záväzok podielových
spoluvlastníkov tohto nebytového priestoru a b) ak právnym predpisom alebo rozhodnutím súdu je
ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté alebo ak to vyplýva z povahy plnenia, že viac dlžníkov má

tomu istému veriteľovi splniť dlh spoločne a nerozdielne, je veriteľ oprávnený požadovať plnenie od
ktoréhokoľvek z nich. Ak dlh splní jeden dlžník, povinnosť ostatných zanikne. V praxi to znamená, že
nedoplatky do fondu prevádzky, údržby a opráv v rámci ich ročného vyúčtovania môžu vlastníci bytov
a nebytových priestorov prostredníctvom správcu požadovať od ktoréhokoľvek zo spoluvlastníkov bytu
alebo nebytového priestoru, a to bez ohľadu na výšku jeho spoluvlastníckeho podielu, pričom tento je

povinný predmetný dlh uhradiť. Preto žalobca ako správca, ktorý zastupuje v tomto konaní pred súdom
vlastníkov bytov a nebytových priestorov, je oprávnený podať návrh domáhajúci sa úhrady dlhu za
nebytový priestor len voči žalovanému ako väčšinovému spoluvlastníkovi nebytového priestoru. Žalobca
ako veriteľ je v prípade spoločných záväzkov oprávnený požadovať od ktoréhokoľvek podielového
spoluvlastníka splnenie celého dlhu, výška spoluvlastníckeho podielu je pritom irelevantnou, keďže tento

vnútorný pomer medzi podielovými spoluvlastníkmi je významný len z hľadiska prípadného následného
regresu plniaceho spoluvlastníka v postavení solidárneho spoludlžníka proti ostatným spoluvlastníkom –
spoludlžníkom. Žalovaný má preto zákonné možnosti požadovať od ostatných spoluvlastníkov náhradu
toho, čo veriteľovi za nich plnil, a to podľa výšky ich spoluvlastníckych podielov. Avšak to je len
vnútorným vzťahom medzi jednotlivými spoluvlastníkmi nebytového priestoru a nie je to predmetom

tohoto konania. K námietke žalovaného o neurčitosti žaloby ohľadom výšky zálohových preddavkov,
uplatneného obdobia a následného vyúčtovania, žalobca uviedol, že žalobným návrhom si uplatňuje
nedoplatok vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia spojených s
užívaním nebytového priestoru za rok 2019, 2020, 2021 a zároveň neuhradené mesačné zálohové
platby do fondu prevádzky, údržby a opráv a za plnenia spojené s užívaním nebytového priestoru za

rok 2022 (kedy ešte ročné vyúčtovanie nebolo vykonané) a tiež za január 2023. Uvedené vyplýva
zo Sumárnej analýzy platieb za obdobie od 01.01.2019 do 28.02.2023 priloženej žalobcom k návrhu
na vydanie platobného rozkazu. Predpisy mesačných zálohových platieb, ako aj jednotlivé ročné
vyúčtovania platieb boli žalovanému riadne doručené, čo žalovaný potvrdil aj v jeho odpore. Tieto
dokumenty boli tiež priložené k žalobnému návrhu. Žalobca si zároveň uplatňuje úroky z omeškania v

zmysle čl. 10 bod 1 Zmluvy o výkone správy vo výške 5% ročne z dlžnej sumy 3.101,96 eur, a to od
31.01.2023 (deň po doručení výzvy na zaplatenie) až do zaplatenia.

5) Žalovaný vo svojom podaní zo dňa 30.10.2023, odkazujúc na uznesenie Najvyššieho súdu SR
zo dňa 28. 04. 2021, sp.zn. lVCdo/5/2019 ako aj ustanovenie § 53 ods. 4 Občianskeho zákonníka,

poukázal na spotrebiteľský charakter zmluvy o výkone správy, na neprijateľnú zmluvnú podmienku
v zmluve o výkone správy, na rozpor s dobrými mravmi, keď žalobca požaduje od žalovaného plnenie za
služby, ktoré žalovaný neužíva, a ktoré žalobca poskytol ostatným spoluvlastníkom. V ďalšom žalovaný
namietol nemožnosť použitia ustanovenia § 511 Občianskeho zákona, nakoľko žalovaný si nemôže
(fakticky a reálne) uplatňovať od ostatných spoluvlastníkov nebytového priestoru zálohové platby na

plnenia (neexistuje na to právny titul). Nesúhlasil so žalobcom, že si následne má tieto zálohové platby a
vyúčtovanie potom uplatňovať od ostatných spoluvlastníkov a to z dôvodu, že žalovaný nie je oprávnený
podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vykonávať správu zahŕňajúcu
nielen úkony spojené so zabezpečovaním plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov
v dome, ale s tým súvisiace úkony týkajúce sa prijímania zálohových platieb a vyúčtovania zálohových

platieb za plnenia spojené s užívaním nebytového priestoru. Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov túto kompetenciu (aj s príslušnými oprávneniami) zveruje výlučne spoločenstvu
alebo správcovi bytového domu.6) Nakoľko žalobca bol povinný vyhotoviť v súlade so zákonom č. 182/1993 Z.z. v zákonnej lehote
do 31.05. toho ktorého roku ročné vyúčtovanie nákladov a zároveň podľa ustálenej súdnej praxe, po
vyhotovení každoročného vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu, resp. nebytového priestoru

nie je možné vymáhanie jednotlivých mesačných zálohových platieb, ale len vymáhanie výsledku
ročného vyúčtovania, žalobca podaním zo dňa 31.10.2024 navrhol zmenu žaloby spočívajúcu v jej
rozšírení za obdobie do 10/2024 tak, že žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi istinu vo výške 4.229,87
eur spolu s
– úrokom z omeškania 8,00% ročne zo sumy 12,43 eur od 22.07.2020 do 01.02.2023,

– úrokom z omeškania 8,00% ročne zo sumy 1.740,70 eur od 22.07.2021 do 01.02.2023,
– úrokom z omeškania 8,00% ročne zo sumy 1.844,70 eur od 22.07.2022 do 01.02.2023
– úrokom z omeškania 8,00% ročne zo sumy 647,83 eur od 22.07.2022 do 07.05.2024
– úrokom z omeškania 12,00% ročne zo sumy 2.073,44 eur od 29.06.2023 do 07.05.2024,
– úrokom z omeškania 12,00% ročne zo sumy 1.669,27 eur od 29.06.2024 do 29.07.2024
– úrokom z omeškania 12,00% ročne zo sumy 241,15 eur od 29.06.2023 do zaplatenia

– úrokom z omeškania 12,25% ročne zo sumy 1.994,97 eur od 22.07.2024 do zaplatenia
– úrokom z omeškania 12,50% ročne zo sumy 175,30 eur od 16.04.2024 do zaplatenia
– úrokom z omeškania 12,50% ročne zo sumy 175,30 eur od 16.02.2024 do zaplatenia
– úrokom z omeškania 12,50% ročne zo sumy 175,30 eur od 16.03.2024 do zaplatenia
– úrok z omeškania 12,50% ročne zo sumy 175,30 eur od 16.04.2024 do zaplatenia

– úrokom z omeškania 12,50% ročne zo sumy 175,30 eur od 16.05.2024 do zaplatenia
– úrokom z omeškania 12,50% ročne zo sumy 223,45 eur od 16.06.2024 do zaplatenia
– úrokom z omeškania 12,25% ročne zo sumy 223,45 eur od 16.07.2024 do zaplatenia
– úrokom z omeškania 12,25% ročne zo sumy 223,45 eur od 16.08.2024 do zaplatenia
– úrokom z omeškania 12,25% ročne zo sumy 223,45 eur od 16.09.2024 do zaplatenia a s

– úrokom z omeškania 12,25% ročne zo sumy 223,45 eur od 16.10.2024 do zaplatenia, a to všetko do
troch dní od právoplatnosti rozsudku.
Uznesením vyhláseným na pojednávaní súdu dňa 07.05.2025 súd pripustil zmenu žaloby spočívajúcu
v jej rozšírení v súlade s podaním žalobcu zo dňa 31.10.2024.

7) Žalovaný vo svojich podaniach zo dňa 20.11.2024 a dňa 28.04.2025 namietal neprípustnosť zmeny
žaloby vzhľadom na to, že sa v tomto konaní jedná o spotrebiteľský spor. Ďalej uviedol, že žalovanému
nebolo zo strany správcu - žalobcu doručované ročné vyúčtovanie, a to ani za jeden rok od roku 2019.
Z vyúčtovaní, ktoré žalobca predložil ako prílohy k Podaniu žalobcu vyplýva, že tieto boli doručované
neznámemu subjektu „ROMIACH“ na adresu Senecká cesta 142, 900 27 Bernolákovo. Žalovaný

nemá vedomosť o danom subjekte, ani nemá žalovaný svoje sídlo od 18.7.2018 na danej adrese.
Žalovaný má za to, že doručovanie neexistujúcemu subjektu „ROMIACH“, naviac na neadekvátnu
adresu, nemožno považovať za platné doručenie s právnymi účinkami pre žalovaného. Žalovaný má
za zmätočné aj súčasné doručovanie vyúčtovaní v rámci súdneho konania, kde žalovaný spochybňuje,
že by sa vyúčtovania týkali nebytového priestoru, ktorého je žalovaný spoluvlastníkom a ktorého

sa majú žalobcom tvrdené nedoplatky týkať. Pokiaľ ide o podacie čísla (najmä RF833896383SK,
RG383738695K), ktoré žalobca označil, žalovaný popiera, že by sa v rámci nich bolo žalovanému
čokoľvek doručované. Naviac, z daných podacích čísiel nie je zrejmé ani komu a kým mali byť zásielky
doručované.

8) V ďalšom žalovaný vzniesol námietku k viacerým položkám v rámci vyúčtovania, keď v každom
vyúčtovaní žalovaný namieta položku „Odmena za správu“, nakoľko platba za správu správcovi –
žalobcovi neprináleží, pretože žalobca nedoručoval žalovanému vyúčtovania za jednotlivé roky, ani
nepredložil do 30. novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok podľa § 8b ods.
1 písm. g) zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastnícke bytov a nebytových priestorov v znení neskorších

predpisov. Žalovaný taktiež namieta, že správca – žalobca si nekalo navýšil zmluvnú odmenu za správu
zo 120 eur ročne na 120,99 eur za rok 2022 a na 136,94 eur za rok 2023. V rámci vyúčtovania
za rok 2023 si žalobca uplatňuje položku 8,80 eur za údajnú upomienku. Žalovaný k tomu uvádza,
že nebola mu doručená žiadna upomienka zo strany žalobcu, ani takáto položka nie je uvedená v
zmluve o výkone správy. Naviac, daná suma je neprimeraná, žalovaný má za to, že v spotrebiteľských

vzťahoch sa pripúšťa poplatok za upomienku najviac vo výške nákladov (papier, tlač, poštovné, ...).
Žalovaný namieta položku „Trovy právneho zastúpenia“ uvedené vo vyúčtovaní za rok 2023, nakoľko
nemajú oporu v zákone. V každom vyúčtovaní žalovaný namieta položku „Fond opráv“, nakoľko nebolo
rozhodnuté zo strany vlastníkov o konkrétnej tvorbe fondu opráv. Žalovaný poukazuje na celkovúzmätočnosť vyúčtovaní, keď každý rok pribudla vo vyúčtovaní nová položka, resp. dve položky (napr. za
rok 2019 nie je vo vyúčtovaní ani Fond opráv). Žalovaný taktiež žiadal, aby žalobca preukázal certifikáciu
meradiel, ktoré boli použité pri meraniach súvisiacich s platbami. Po nahliadnutí do dokumentácie domu

u žalobcu, žalovaný namietol aj položku spracovanie mzdovej agendy, ktorá položka podľa neho nekalo
navyšuje poplatky za správu, keď vlastníci už platia mesačne odmenu správcovi. Žalovaný tiež namietal
neexistenciu dokumentov, z ktorých by vyplývala výška odvodu do fondu údržby a opráv (§ 10 ods.
1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov). Tiež namietal,
že vyúčtovania za jednotlivé roky neobsahujú vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv,

úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Žalovaný tiež uviedol,
že vyúčtovanie za rok 2023 zjavne podľa dokumentácie vedenej správcom – žalobcom nezodpovedá
skutočnému stavu z hľadiska faktúr, nakoľko v spise domu boli založené faktúry za dom Šustekova
13-15. K lehote na reklamáciu v súvislosti s vyúčtovaním žalovaný poprel, že by táto bola 30 dní od jeho
doručenia vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru, nakoľko takáto 30 dňová lehota nevyplýva zo
žiadneho právneho predpisu. Ak by si žalovaný skrátil danú lehotu zmluvne, žalovaný má za to, že by

takápodmienkapredstavovalaneprijateľnúpodmienkuvspotrebiteľskejzmluve,nakoľko–podľanázoru
žalovaného - právo žalovaného vzniesť námietky k vyúčtovaniu sa premlčí vo všeobecnej premlčanej
dobe 3 roky. Žalobca má právo v mene vlastníkov vymáhať nedoplatky 3 roky od ich splatnosti, žalovaný
má za to, že bolo by nevyvážené, ak by vlastník mohol dať námietku k vyúčtovaniu iba v lehote 30 dní.

9) Žalovaný ďalej vo svojom podaní zo dňa 20.11.2024 vzniesol námietku premlčania k nárokom za
roky 2019 a 2020, ktorú odôvodnil nasledovne. Bez toho, že by žalovaný uznával akékoľvek právo
alebo tvrdenie žalobcu, žalovaný mohol prvýkrát doručiť vyúčtovanie žalovanému vždy k 1. januáru
každého kalendárneho roka za predchádzajúci kalendárny rok. Žalobca tak mohol uplatniť právo na
úhradu nedoplatku za rok 2019 dňa 01.01.2020 a za rok 2020 dňa 01.01.2021.Vzhľadom na uvedené

a na spotrebiteľskú povahu tohto sporu, má žalovaný za to, že prípadné nároky za roky 2019 a 2020
sú premlčané. Žalovaný má za to, že prípadné nároky z vyúčtovania za kalendárne roky 2019 a 2020 v
celkovej sume 1.753,13 eur nemožno žalobcovi priznať, nakoľko žalobca nevykonal právo v trojročnej
dobe, nakoľko nezaslal žalovanému v danejdobe vyúčtovanie a právo na úhradu prípadného nedoplatku
neuplatnil. Pre prípad, že by bol zvyšný (nepremlčaný) nárok žalobcu, alebo jeho časť, oprávnený,

žalovaný určuje, že a) žalovaný svoju platbu v sume 2.950 eur zo dňa 01.02.2023 vykonal na účely
úhrady prípadných platieb, ktoré nie sú spojené s rokom 2019 a 2020, a b) žalovaný svoje platby v
celkovej sume 2.480,12 eur, ktoré žalovaný uskutočnil v roku 2024 vykonal na účely úhrady prípadných
platieb, ktoré nie sú spojené s rokom 2019 a 2020.

10) V ďalšom žalovaný namietal platnosti zmluvy o výkone správy, keď žalovaný má za to, že žalobca
nepredložil oprávnenie pána F. G. na podpis zmluvy o výkone správy uzatvorenej dňa 30.06.2019.
Žalovaný nemá vedomosť o tom, že by pán F. G. bol oprávnený na uzatvorenie danej zmluvy, pričom
v takom prípade je podľa názoru žalovaného zmluva neplatná. Naviac, žalovaný namieta, že zmluva
o výkone správy zo dňa 30.6.2019 je neplatná pre rozpor so zákonom, nakoľko nie je na nej overený

podpis zástupcu vlastníkov, ani správcu (§ 8a ods. 1 citovaného zákona o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov platnom ku dňu 30.6.2019). Žalovaný má za to, že už len táto skutočnosť sama o sebe je
dôvodom na zamietnutie žaloby, nakoľko to má vplyv na aktívnu legitimáciu žalobcu v tomto konaní
(správca nemôže konať v rámci súdneho konania so svojom mene podľa § 9 ods. 7 citovaného zákona
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov), na spôsobom rozpočítavania uvedený v danej zmluve

(neplatnosť samotného čl. VI. danej zmluvy, ako aj zmluvy ako takej), prípadne výšku platieb správcovi
a pod.

11) Žalobca vo svojom podaní zo dňa 02.05.2025 nad rámec svojich predchádzajúcich podaní uviedol
k žalovaným tvrdenému spotrebiteľskému charakteru zmluvy o výkone správy, že nakoľko je postup

žalobcu vo vzťahu k žalovanému, ako navyše väčšinovému spoluvlastníkovi predmetného nebytového
priestoru, len plnením jeho zákonných povinností správcu, nemôže byť v žiadnom ohľade považovaný
z tohto dôvodu ani za šikanózny, ani v rozpore s dobrými mravmi, či dokonca nemôže byť považovaný
vo vzťahu k “spotrebiteľskému“ charakteru ZoVS ani za neprijateľnú podmienku zmluvy. Tvrdenie
žalovaného, že mu nebolo zo strany správcu - žalobcu doručované ročné vyúčtovanie, a to ani za

jeden rok od roku 2019, resp. že mu tieto neboli doručené riadne, považuje žalobca za nepravdivé a
zavádzajúce. Žalovanému boli ročné vyúčtovania riadne doručované, a to od roku 2020, kedy žalobca
ako nový správca prvýkrát zasielal do 31. mája 2020 ročné vyúčtovania za rok predchádzajúci, t.j.
za rok 2019. Žalobca ročné vyúčtovania zasielal na adresu Senecká cesta 142, 900 27 Bernolákovo,teda na adresu, ktorá mu bola ako adresa sídla žalovaného známa nielen z interných dokladov
predchádzajúceho správcu, ale aj z príslušného listu vlastníctva bytového domu, na ktorom ju má
žalovaný ako sídlo uvedenú doteraz. Všetky vyúčtovania, boli navyše žalovanému zasielané aj na

emailovú adresu spoločníka a konateľa žalovaného pána H. I., I.. V tejto súvislosti žalobca uviedol, že
pán H. I. je konateľom, teda štatutárnym orgánom, nielen v obchodnej spoločnosti ROMIACH 1 s. r. o., t.j.
žalovaného, ale rovnako je konateľom aj v obchodnej spoločnosti ROMIACH 2 s.r.o., so sídlom Senecká
cesta 142, 900 27 Bernolákovo a v obchodnej spoločnosti ROMIACH s.r.o. Z uvedeného dôvodu je
preto dôvodné sa domnievať, že tak, listové zásielky žalobcu, obsahom ktorých boli ročné vyúčtovania

za roky 2019, 2020 a 2021 ako aj emailové správy, s rovnakým obsahom zaslané na email konateľa
žalovaného, sa vždy dostali do sféry žalovaného, a tento z uvedeného dôvodu nemôže namietať, že
mu nebolo zo strany správcu - žalobcu doručované ročné vyúčtovanie, a to ani za jeden rok od roku
2019. Predpisy mesačných zálohových platieb, ako ja jednotlivé ročné vyúčtovania za roky 2019, 2020
a 2021 boli však žalovanému doručené najneskôr spolu s výzvou žalobcu, datovanou dňa 24.01.2023
(doložená do konania spolu s návrhom na vydanie platobného rozkazu), ktorá bola žalovanému zaslaná

aj emailom žalobcu dňa 31.01.2023, čo žalovaný potvrdzuje aj v jeho odpore. Ročné vyúčtovanie za rok
2022 bolo žalovanému doručené dňa 30.05.2023 listovou zásielkou (sledovanie zásielky podacie číslo
RF833896383SK) ako aj emailom dňa 05.05.2023. Ročné vyúčtovanie za rok 2023 bolo žalovanému
doručené vrátením listovej zásielky(sledovanie zásielky podacie číslo RG383738695SK) neprevzatej
žalovaným v odbernej lehote, t.j. dňa 20.06.2024. K námietke žalovaného týkajúcej sa toho, že z

daných podacích čísiel nie je zrejmé ani komu a kým mali byť zásielky doručované, žalobca na podporu
svojich vyššie uvedených tvrdení, týkajúcich sa doručenia, resp. doručovania Ročných vyúčtovaní za
rok 2022 a za rok 2023 uviedol nasledovné. Z priložených dôkazov označených v tomto podaní ako
evidencia žalobcu ohľadom zásielky RV 2022 I. a II. a ako evidencia žalobcu ohľadom zásielky RV
2023 I. a II. je zrejmé, že žalobca podielovým spoluvlastníkom nebytového priestoru evidovaného

pod variabilným symbolom č. 3320259990 (možné porovnať s variabilným symbolom na sumárnych
analýzach platieb, pod ktorým eviduje predmetný NP v svojom účtovnom systéme žalobca) zaslal na
poštovú adresu jedného z nich, a to konkrétne na adresu žalovaného Senecká cesta 142, 900 27
Bernolákovo (evidovanú v systéme žalobcu a na LV k tomuto NP). Uvedené jednoznačne preukazuje
prepojenie žalobcom doložených dôkazov vo vzťahu k doručovaniu RV 2022 a RV 2023 žalovanému.

Žalobca ďalej poukázal na skutočnosť, že doložené preukazujú aj skutočnosť (pozri časť „Názov
dokumentu“ dôkazu označeného ako evidencia žalobcu ohľadom zásielky RV 2022 II a evidencia
žalobcu ohľadom zásielky RV 2023 II), že okrem samotných ročných vyúčtovaní boli žalovanému ako
majoritnému spoluvlastníkovi riadne doručované aj ďalšie dokumenty, ktoré je žalobca ako správca
povinnýpodľaZoVBdoručovaťvlastníkom.Idenajmäosprávužalobcuojehočinnostizapredchádzajúci

rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a
spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu
podľa ust. § 8a ods. 2 ZoVB. K zásielke podacie číslo RF833896383SK, žalobca doložil aj potvrdenie z
jeho interného systému hybridnej pošty, z ktorého jednoznačne vyplýva doručenie ročného vyúčtovania
za rok 2022 dňa 30.05.2023.

12) Námietky žalovaného k jednotlivým položkám v ročných vyúčtovaniach považuje žalobca za
irelevantné. Z Čl. VIII bod 1 ZoVS vyplýva 30-dňová lehota na reklamáciu odo dňa doručenia.
Všetky RV boli žalovanému doručené, pričom odo dňa nasledujúceho po doručení jednotlivých
RV začala žalovanému plynúť 30. dňová lehota na prípadné uplatnenie reklamácie toho-ktorého

ročného vyúčtovania. Ročné vyúčtovania za roky 2019, 2020 a 2021 boli žalovanému doručené
najneskôr spolu s výzvou žalobcu, datovanou dňa 24.01.2023, ktorá bola žalovanému zaslaná aj
emailom žalobcu dňa 31.01.2023. 30. dňová lehota na prípadné uplatnenie reklamácie týchto ročných
vyúčtovaní teda uplynula najneskôr dňa 02.03.2023. Ročné vyúčtovanie za rok 2022 bolo žalovanému
doručené najneskôr dňa 30.05.2023. 30. dňová lehota na prípadné uplatnenie reklamácie tohto ročného

vyúčtovania teda uplynula najneskôr dňa 29.06.2023. Ročné vyúčtovanie za rok 2023 bolo žalovanému
doručené najneskôr dňa 20.06.2024. 30. dňová lehota na prípadné uplatnenie reklamácie tohto ročného
vyúčtovania teda uplynula najneskôr dňa 20.07.2024. Pokiaľ žalovaný reklamuje vo svojom vyjadrení
zo dňa 20.11.2024 dané vyúčtovania, žalobca zdôraznil, že žalovaný, ktorý si ani v jednom prípade
po doručení ročného vyúčtovania v 30. dňovej lehote reklamáciu vo vzťahu k danému ročnému

vyúčtovaniu neuplatnil, už nemá nárok na uplatnenie reklamácie toho ktorého ročného vyúčtovania.
Ani samotné podanie reklamácie však nemá vplyv na povinnosť vlastníka uhrádzať zálohové platby
spojené s užívaním jeho bytu alebo nebytového priestoru a rovnako nemá vplyv na povinnosť uhradiť
v stanovenej lehote nedoplatok z ročného vyúčtovania. V prípade oprávnenej reklamácie by mu bolinezrovnalosti vysporiadané následne. Napriek uplynutiu lehoty na uplatnenie reklamácie toho ktorého
ročného vyúčtovania, resp. jej irelevantnosti vo vzťahu k povinnosti žalovaného zaplatiť nárok uplatnený
žalobcom v tomto konaní, sa žalobca vyjadril aj k jednotlivým žalovaným namietaným položkám vo

vyúčtovaniach. K namietanej položke – Odmena za správu a namietanému jej nekalému zvýšeniu
žalobca poukázal na čl. XI body 1. a 2. ZoVS, z ktorých vyplýva, že správca má bez ďalšieho nárok na
mesačnú odmenu za výkon správy, ktorú si navýšil v súlade s uvedeným bodom čl. XI bod 2. ZoVS o
medziročný nárast priemernej nominálnej mzdy za uplynulý rok zverejnený ŠÚ SR. V roku 2022 nárast
nominálnej mzdy o 6,9% zvýšenie z 10 eur/mesiac/priestor na 10,69 eur/mesiac/priestor od 10/2022

(nakoľko k prvému zvýšeniu odmeny mohlo dôjsť až po 3 rokoch od začatia výkonu správy, t. j. odo
9/2019). Mesačný náklad január až október 2022 bol 1.120 eur, potom november až december 2022
bol 1.197,28 eur. Celkový náklad za rok 2022 bol 13.671,84eur/113 priestorov = 120,99 eur/priestor/
rok. V roku 2023 nárast nominálnej mzdy o 7,7%. Mesačný náklad z 1.972,28 eur na 1.289,48 eur.
Ročný náklad 15.473,76 eur/113 priestorov = 136,94 eur. K žalovaným namietanej položke 8,80 eur
za upomienku žalobca poukázal na sadzobník služieb žalobcu ako správcu, ktorý je súčasťou ZoVS,

a podľa ktorého je v ZoVS v bode 81. dohodnutá cena vrátane DPH 6,00 € za upomienku, ku ktorej
žalobca pripočítal sumu 2,80 € ako cenu za zaslanie poštovej zásielky podľa sadzobníka Slovenskej
pošty a.s. (bod 54. sadzobník služieb žalobcu). K žalovaným namietanej položke „Trovy právneho
zastúpenia“ uvedené vo vyúčtovaní za rok 2023 žalobca poukázal na svoje vlastné podanie, v ktorom
uvádza, že túto si neuplatňuje, nakoľko neboli žalobcovi zatiaľ v súdnom konaní priznané. K žalovaným

namietanej položke „Fond opráv“ žalobca uviedol, že do písomného hlasovania vlastníkov konaného
dňa 10. až 31.05.2024 bola výška príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv stanovená ešte v čase
výkonusprávypredchádzajúcimsprávcom.Uvedenýmpísomnýmhlasovanímvlastníkovbolovlastníkmi
riadne odsúhlasené zvýšenie príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv z pôvodných 1,0 euro/
m2/mesiac na novú výšku 1,3 eur/m2/mesiac. Ohľadom žalovaným namietanej certifikácie jednotlivých

meračov žalobca uviedol, že vo vzťahu k predmetnému nebytovému priestoru nie je účtované ani
nebolo účtované ústredné kúrenie, t. j. existencia, či platná certifikácia meračov tepla je v tomto ohľade
irelevantná. Vodomer na studenú vodu súvisiaci s týmto nebytovým priestorom, sa má a bude meniť v
priebehu roku 2025. Nakoľko daný nebytový priestor nebol správcovi zo strany vlastníkov sprístupnený,
a nemohlo dôjsť k výmene merača teplej vody, musel byť v tomto smere pri vyúčtovaní nákladov

použitý kvalifikovaný odhad a nie skutočná spotreba podľa merača. Rozpočítanie teda nebolo/nemohlo
byť vykonané podľa skutočne nameranej spotreby. K žalovaným namietanej položke - spracovanie
mzdovej agendy žalobca uviedol, že sa jedná o spracovanie mzdovej agendy v súvislosti so zástupcom
vlastníkov daného bytového domu. Tento svoju funkciu v zmysle rozhodnutia vlastníkov vykonával na
základe Dohody o pracovnej činnosti, bol riadne prihlásený do poisťovní a správca v rámci položky

15 Sadzobníka služieb, ktorý je súčasťou platnej ZoVS, spracovával jeho mzdovú agendu, vrátane
odvádzania zákonných odvodov. K žalovaným namietanému nepredloženia dokumentov, z ktorých by
vyplývala výška odvodu do fondu údržby a opráv a tvrdeniu, že takýto dokument ani neexistuje, žalobca
uviedol, že s každým ročným vyúčtovaním boli žalovanému zasielané aj výstupy k fondu opráv a aj
správa o činnosti správcu. Žalobca nemá vedomosť, že by sa tieto dokumenty k žalovanému nedostali,

tento ich nikdy od žalobcu nežiadal. Na tvorbe fondu opráv sa podieľajú všetci vlastníci na základe
spoluvlastníckeho podielu. Fond opráv nie je „vyúčtovávaný“ jednotlivcom. Využitie fondu opráv sa
nachádza vo výstupe „tvorba a čerpanie fondu opráv“, ktorý bol žalovanému vždy zaslaný spolu s
ročným vyúčtovaním. K námietke žalovaného, že vyúčtovanie za rok 2023 zjavne podľa dokumentácie
vedenej správcom - žalobcom, nezodpovedá skutočnému stavu z hľadiska faktúr, nakoľko v spise domu

boli založené faktúry za dom Šustekova 13-15, žalobca uviedol, že žalovaný účelovo a nedôvodne
upozorňuje na omylom založené dokumenty v príslušnej evidencii bytového domu Šancova 21-27.
Žalovaným označené faktúry neboli v žiadnym spôsobom zohľadnené v nákladoch bytového domu
Šancova 21-27.

13) K žalovaným vznesenej námietke premlčania nárokov žalobcu za roky 2019 a 2020 žalobca
uviedol, že teória žalovaného, že žalobca mohol prvý krát doručiť vyúčtovanie žalovanému vždy k 1.
januáru každého kalendárneho roka za predchádzajúci kalendárny rok, t.j. že žalobca mohol uplatniť
právo na úhradu nedoplatku za rok 2019 dňa 1.1.2020 a za rok 2020 dňa 1.1.2021, neobstojí, nakoľko
žalobca má zákonom určenú lehotu na vykonanie vyúčtovania a to najneskôr do 31. mája nasledujúceho

roka v zmysle ustanovenia § 8a ods. 2 ZoVB, ktorú vždy dodržal, navyše premlčacia doba nielen pri
spotrebiteľských právnych vzťahoch, plynie od okamihu, kedy sa právo môže vykonať, teda uplatniť
na súde. Nakoľko žalobca z dôvodu uplynutia času nedisponuje dokladmi preukazujúcimi prevzatie
jednotlivých ročných vyúčtovaní nákladov za užívanie nebytového priestoru žalovaných (okrem RV2022, resp. RV 2023), vychádzal pri doručení RV 2019, 2020, 2021 jednotne z fikcie doručenia najneskôr
dňa 22.07. v tom ktorom roku. Jednotlivé RV bol totiž žalobca povinný vyhotoviť a zaslať žalovanému
v súlade so zákonom č. 182/1993 Z.z. v zákonnej lehote do 31.05, ak by aj žalovaný zásielku s RV

neprevzal pri doručovaní poštovým doručovateľom (t.j. v lehote 1-3 dni odo dňa odoslania) a ani v 18.
dňovej úložnej lehote, najneskôr 21 dní odo dňa odoslania zásielky by mu bola zásielka doručená fikciou
doručenia, a to dňa 21.06. Odo dňa nasledujúceho po doručení, t.j. od 22.06. začala žalovanému plynúť
30.dňoválehotanaprípadnéuplatneniereklamácietoho-ktoréhoročnéhovyúčtovaniaadeňnasledujúci
po uplynutí tejto lehoty, t.j. dňa 22.07. sa žalovaný dostal do omeškania s úhradou jednotlivých

nedoplatkov. Premlčacia doba vo vzťahu nedoplatku vyplývajúceho z RV 2019 by teda uplynula dňa
22.07.2023 a vo vzťahu nedoplatku vyplývajúceho z RV 2020 dňa 22.07.2024, pričom žaloba bola na
súde podaná dňa 09.03.2023, teda pred uplynutím premlčacej doby. Ohľadom tvrdenia žalovaného v
súvislosti s jeho platbami v sume 2.950 eur zo dňa 1.2.2023, ktorú vykonal na účely úhrady prípadných
platieb, ktoré nie sú spojené s rokom 2019 a 2020, a v sume 2.480,12 eur, ktoré žalovaný uskutočnil
v roku 2024, a ktoré vykonal na účely úhrady prípadných platieb, ktoré nie sú spojené s rokom 2019 a

2020, žalobca uvádza, že tieto považuje zo strany žalovaného za účelové v snahe započítať tieto platby
na úhrady dlhov, ktorých premlčanie nenamieta. Žalobca predmetné platby priradil k najstarším dlhom,
teda aj dlhu nedoplatku vyplývajúceho z RV 2019 a z RV 2020.

14) Tvrdenie žalovaného o neplatnosti zmluvy o výkone správy a neexistencie legitimácie žalobcu

považuje žalobca za neodôvodnené a účelové. Žalobca do konania doložil kompletnú ZoVS aj s
overovacou doložkou osvedčujúcou pravosť podpisu pána F. G., ako osoby poverenej vlastníkmi bytov k
právnym úkonom spojeným so vznikom tejto zmluvy v súlade s § 8a ods. 1 ZoVB a zvolenej v písomnom
hlasovaní, ktoré sa na základe oznámenia správcu konalo v dňoch 15.04.2019 až 17.06.2019 v bytovom
dome. Táto skutočnosť, je uvedená v záhlaví ZoVS doloženej do konania v rámci žalobného návrhu,

teda žalovaný musel o písomnom hlasovaní, rozhodnutím ktorého bol p. F. G. poverený na podpis ZoVS,
mať minimálne vedomosť.

15) Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom sporových strán, oboznámil sa s predloženými
listinnými dôkazmi, a to Zmluvou o výkone správy č. 332/01/2019 zo dňa 30.06.2019 spolu so

sadzobníkom služieb; Výpisom z listu vlastníctva č. XXXX, pre k.ú. C. D.; Sumárnou analýzou platieb
za obdobie od 01.01.2019 do 28.02.2023; Výzvou na zaplatenie zo dňa 24.01.2023; zápisnicou zo
schôdze vlastníkov bytov zo dňa 08.06.2017; Pozvánkou na schôdzu vlastníkov dňa 08.06.2017;
vyhlásením výsledkov písomného hlasovania konaného v dňoch 10.05. – 31.05.2024 o navýšení fondu
údržby a opráv; vyhlásením výsledkov písomného hlasovania konaného v dňoch 28.02. – 21.03.2025

o súdnom spore Contesa – Romiarch o zaplatenie 4.229,87 eur; Predpismi mesačnej zálohovej
úhrady za užívanie NP platný k 01.01.2023, k 01.01.2022, Sumárnou analýzou platieb za obdobie
od 01.01.2019 do 30.04.2025; Sumárnou analýzou platieb za obdobie od 01.01.2019 do 31.10.2024;
Opravným vyúčtovaním nákladov spojených s užívaním NP za obdobie 01.01.2023 - 31.12.2023,
Vyúčtovaním nákladov spojených s užívaním NP za obdobie 01.01.2022 - 31.12.2022, za obdobie

01.01.2021 - 31.12.2021, za obdobie 01.01.2020 – 31.12.2020, za obdobie 01.01.2019 – 31.12.2019;
sledovanie zásielky podacie číslo RF833896383SK; evidenciou žalobcu ohľadom zásielky RV 2022
I. a II.; sledovaním zásielky RF833896383SK - interný systém; sledovanie zásielky podacie číslo
RG383738695SK evidencia žalobcu ohľadom zásielky RV 2023 I. a II; a ostatným obsahom spisu,
a zistil tento skutkový stav:

16) Žalovaný je spoluvlastníkom nebytového priestoru č. N01 na 1. poschodí bytového domu so
súpisným číslom XXXX C. J. K. XX L. B., evidovanom na LV č. XXXX, vedenom Okresným úradom
Bratislava, Katastrálny odbor, pre k.ú. C. D., okres B. E., obec B. - C. D., s výškou spoluvlastníckeho
podielu 127/251.

17)Žalobca jesprávcomuvedenéhobytovéhodomunazákladeZmluvyovýkonesprávyč.332/01/2019
(ďalej len „Zmluva o výkone správy"), ktorú uzavrel s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v
predmetnom bytovom dome dňa 30.06.2019.

18) Z ročného vyúčtovania nákladov za užívanie nebytového priestoru za obdobie 01.01.2019 -
31.12.2019 vyplýva, že skutočný náklad predstavoval sumu 74,43 eur. Zo sumárnej analýzy platieb
nebytového priestoru do 31.10.2024 vyplýva, že žalovaný v roku 2019 uhradil iba sumu 62,00 eur.
Skutočný náklad nebytového priestoru mínus uhradená zálohová platba žalovaného tak predstavujeza rok 2019 sumu nedoplatku - 12,43 eur. Z ročného vyúčtovania nákladov za užívanie nebytového
priestoru za obdobie 01.01.2020 - 31.12.2020 vyplýva, že skutočný náklad predstavoval sumu 1.740,70
eur. Zo sumárnej analýzy platieb nebytového priestoru do 31.10.2024 vyplýva, že žalovaný v roku 2020

neuhradil žiadnu zálohovú platbu. Skutočný náklad nebytového priestoru tak predstavuje za rok 2020
sumu nedoplatku - 1.740,70 eur. Z ročného vyúčtovania nákladov za užívanie nebytového priestoru
za obdobie 01.01.2021 - 31.12.2021 vyplýva, že skutočný náklad predstavoval sumu 1.844,70 eur.
Zo sumárnej analýzy platieb nebytového priestoru do 31.10.2024 vyplýva, že žalovaný v roku 2021
neuhradil žiadnu zálohovú platbu. Skutočný náklad nebytového priestoru tak predstavuje za rok 2021

sumu nedoplatku - 1.844,70 eur. Z ročného vyúčtovania nákladov za užívanie nebytového priestoru
za obdobie 01.01.2022 - 31.12.2022 vyplýva, že skutočný náklad predstavoval sumu 2.073,44 eur.
Zo sumárnej analýzy platieb nebytového priestoru do 31.10.2024 vyplýva, že žalovaný v roku 2022
neuhradil žiadnu zálohovú platbu. Skutočný náklad nebytového priestoru tak predstavuje za rok 2022
sumu nedoplatku - 2.073,44 eur. Z ročného vyúčtovania nákladov za užívanie nebytového priestoru
za obdobie 01.01.2023 - 31.12.2023 vyplýva, že skutočný náklad predstavoval sumu 2.489,04 eur.

Zo sumárnej analýzy platieb nebytového priestoru do 31.10.2024 vyplýva, že žalovaný v roku 2023
neuhradil ani jednu zálohovú platbu. Platbu zo dňa 01.02.2023 v sume 2.950,70 eur žalobca započítal
na platbu na úhradu nedoplatkov z predchádzajúcich období. Zároveň si žalobca položku trovy právneho
zastúpenia v Ročnom vyúčtovaní za rok 2023 zatiaľ neuplatnil, nakoľko neboli žalobcovi zatiaľ v súdnom
konaní priznané. Skutočný náklad nebytového priestoru mínus predpísané trovy právneho zastúpenia

žalobcu v sume 494,07 eur preto predstavuje za rok 2023 sumu nedoplatku - 1.994,97 eur. Zo sumárnej
analýzy platieb nebytového priestoru do 31.10.2024 vyplýva, že žalovaný v roku 2024 neuhradil ani
jednu predpísanú mesačnú zálohovú platbu za obdobie 01/2024 až 5/2024 predpísané vo výške 175,30
eur a za obdobie 06/2024 až 10/2024 predpísané vo výške 223,45 eur. Platbu zo dňa 07.05.2024 v
sume 1.052,00 eur a platbu zo dňa 29.07.2024 v sume 1.314,17 eur a platbu zo dňa 29.07.2024 v sume

113,95 eur žalobca započítal na platbu na úhradu nedoplatkov z predchádzajúcich období. Neuhradené
zálohové platby za obdobie 01/2024 až 10/2024 predstavujú spolu sumu nedoplatku 1.993,75 eur. Spolu
nedoplatok za obdobie od 01.01.2019 do 31.10.2024 predstavuje sumu 4.229,87 eur (12,43 + 1.740,70
+ 1.844,70 + 2.073,44 - 2.950,07 + 1.994,97 - 1.052,00 - 1.314,17 - 113,95 + 1.993,75).

19) Žalovaný tento nedoplatok doposiaľ nezaplatil.

20) Podľa § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej aj
ako „ZoVB“), vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o
výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) sú

záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a
osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto
osôb musí byť úradne osvedčená. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o
výkone správy vypovedať. Správca je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy
doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi

bytov a nebytových priestorov v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis.12e) Zmluva o
výkone správy obsahuje najmä a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu, b) spôsob výkonu správy
spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva
a pozemku, c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu

oprávnenia disponovať s nimi, d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi, e) zásady
určenia výšky platieb za správu, f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

21) Podľa § 8a ods. 2 ZoVB, správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť
vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok

týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných
zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je
povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované
na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

22) Podľa § 8b ods. 1 písm. e/ ZoVB, pri správe domu je správca povinný sledovať úhrady za plnenia
a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,23) Podľa § 10 ods. 1 ZoVB, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade
so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne
vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade

vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv
určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa
pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných
zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky
na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome

vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k
bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa §19ods.4 balkón, lodžia alebo terasa, pre účely
tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 %
z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby
a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí
domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov.

24) Podľa § 10 ods. 1 ZoVB, úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní
mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera
využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových
priestorov v dome. Okrem služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza

priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje
najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie,
dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.

25) Podľa § 25 ods. 2 ZoVB, ak je byt alebo nebytový priestor v spoluvlastníctve, majú spoluvlastníci

bytu alebo nebytového priestoru postavenie vlastníka bytu alebo nebytového priestoru a zodpovedajú
voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome podľa osobitného predpisu.

26) Podľa § 137 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej
aj ako „Občiansky zákonník" alebo „OZ“), podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na

právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci,“.

27) Podľa § 139 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú
oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.

28) Podľa § 511 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak právnym predpisom alebo rozhodnutím súdu je
ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté alebo ak to vyplýva z povahy plnenia, že viac dlžníkov má
tomu istému veriteľovi splniť dlh spoločne a nerozdielne, je veriteľ oprávnený požadovať plnenie od
ktoréhokoľvek z nich. Ak dlh splní jeden dlžník, povinnosť ostatných zanikne.

29) Podľa článku III., bodu 2 Zmluvy o výkone správy č. 332/01/2019 zo dňa 30.06.2019 (ďalej
aj ako „Zmluva o výkone správy"), správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka
predložiť vlastníkom vyúčtovanie nákladov plnení na jednotlivé priestory a správu o svojej Činnosti za
predchádzajúci rok,

30) Podľa článku III., bodu 5, písm. a) Zmluvy o výkone správy, správca vyššie uvedené povinnosti splní
nasledovne : vyúčtovanie správca doručuje doporučenou zásielkou prostredníctvom Slovenskej pošty
a to aj Hybridnej pošty na náklady vlastníkov do schránky v dome, alebo na korešpondenčnú adresu,
ak mu bola vlastníkom písomne nahlásená,

31) Podľa článku IV., bodu 5 Zmluvy o výkone správy, na zabezpečenie úhrad za plnenia a prevádzky,
údržby a opráv spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva, prípadne pozemku
sú povinní vlastníci poukazovať zálohové platby v súlade s čl. VII, tejto zmluvy.

32) Podľa článku VII., bodu 6 Zmluvy o výkone správy, Na zabezpečenie plnení sú vlastníci povinní platiť

na účet domu príspevok do fondu plnení mesačne zálohové platby tak, ako sú stanovené správcom, a
to k 15. v danom mesiaci.33) Podľa článku VII., bodu 1 Zmluvy o výkone správy, správca je povinný spracovať predpokladané
náklady za plnenia a primerane stanoviť vlastníkom zálohové platby z predpokladanej 1/12 nákladov
alebo nákladov predchádzajúceho kalendárneho roka. Správca je oprávnený meniť výšku zálohových

platieb, ak je na to dôvod vyplývajúci zo zmeny právnych predpisov, rozhodnutia cenových orgánov, zo
zmeny rozsahu poskytovaných služieb, alebo v prípade, ak skutočne vynakladané celkové náklady sa
zvýšia oproti dohodnutým o + 5%, alebo ak sa na tom dohodnú vlastníci. Správca je povinný včas a v
plnejmiereinformovaťzástupcuvlastníkovozmenáchvcenovejpolitikekonkrétnehododávateľaslužby.

34) Zo zisteného skutkového stavu súd považoval za preukázané, že žalovaný ako spoluvlastník
nebytového priestoru v predmetnom bytovom dome, vo vzťahu ku ktorému žalobca vykonáva správu
podľa zákona č. 182/1993 Z.z., bol povinný uhrádzať do fondu prevádzky, údržby a opráv mesačné
zálohové platby (preddavky) vo výške určenej podľa platného zálohového predpisu. Túto povinnosť si
neplnil riadne a včas, ale preddavky uhrádzal v nepravidelných intervaloch (platba žalovaného zo dňa
01.02.2023 vo výške 2.950,07 eur, platba žalovaného zo dňa 07.05.2024 vo výške 1.052,- eur, platba

žalovaného zo dňa 29.07.2024 vo výške 1.314,17 eur, platba žalovaného zo dňa 29.07.2024 vo výške
113,95 eur), čím mu vznikol za obdobie od 01.01.2019 do 31.10.2024 nedoplatok predstavujúci rozdiel
medzi súčtom vyúčtovaných skutočných nákladov spojených s užívaním predmetného nebytového
priestoru a súčtom žalovaným vykonaných úhrad, a to v zistenej výške 4.229,87 eur, ktorý žalovaný
doposiaľ nezaplatil.

35) Procesnú obranu žalovaného spočívajúcu s odkazom na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp.
zn. 1VCob/5/2019 zo dňa 28.04.2021, podľa ktorého, žalovaný má postavenie spotrebiteľa vo vzťahu
k žalobcovi. Oprávnenie správcu na zastupovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov vyplýva
priamo z § 8b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z., prvej vety. Ide o priame zákonné zastúpenie, pri

ktorom správca vo vzťahu k tretej osobe uskutočňuje svoje vlastné vyhlásenie vôle, a to v mene a na
účet zastúpeného (vlastníkov bytov a nebytových priestorov), v dôsledku čoho pri priamom zastúpení
vznikajú práva a povinnosti priamo zastúpenému. Zo zákona vyplýva možnosť správcu bytového
domu zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v súvislosti so správou domu na súde
znamená aj oprávnenie vykonávať aj všetky procesné práva v zmysle Civilného sporového poriadku na

úspešné hájenie záujmov vlastníkov. Z uvedeného vyplýva, že správca je aktívne alebo pasívne vecne
legitimovaný zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov na súde vo vlastnom mene, no na
ich účet. Správca je sám účastníkom konania ( spor medzi vlastníkom a vlastníkom ) , v konaní nemá
žalovaný postavenie spotrebiteľa.

36) Žalobca vyúčtoval náklady spojené s užívaním nebytového priestoru č. 999 podlahová plocha
138,21 m2, ktorý tvorí samostatný nebytový priestor. Uvedený nebytový priestor žalovaný využíva,
prenajíma, t.j. z prenájmu má úžitok. Konateľ žalovaného pán H. I. na pojednávaní uviedol, že sa
so spoluvlastníkmi dohodol, že nebytový priestor zhodnotí a následne bude prenajímať, vynaložil tam
nemalé investície. Či a ako bude investícia žalovaného zohľadnená v zálohových platbách neuviedol,

nepredložil žiaden dôkaz, nepredložil rozhodnutie vlastníkov a spoluvlastníkov nebytových priestorov
v zmysle § 14b ods.1 písm. p/ cit. zákona. Podľa § 10 ods.2 písm. b) cit zákona príjmom fondu
prevádzky, údržby a opráv domu sú príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení
domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku. Je samozrejmé, že ak
nebytový priestor chcel žalobca prenajímať musel tento zveľadiť. Prenájom je odplatný, žalovaný

má z nebytového priestoru úžitok, preto sa skôr súdu javí neseriózne správanie žalovaného, aby sa
ďalší spoluvlastníci podieľali spoločne na náklady a tieto boli rozúčtované. Žalobu súd nepovažuje
za šikanóznu. K námietke žalovaného, že celý nebytový priestor (predmet žaloby) nevyužíva treba
poukázať na ustanovenie 511 ods.1 Občianskeho zákonníka. Súdu v tomto konaní neprináleží aby
rozúčtovalplatbuzačasťnebytovéhopriestoru,ktorýžalovanýnevyužíva.Žalovanýlenvšeobecnetvrdil,

že nevyužíva celý priestor.

37) Žalobca sa podrobne venoval jednotlivým námietkam žalovaného. Súd v odôvodnení poukazuje
na podrobné zdôvodnenie žalobcu k jednotlivým námietkam, k položkám v rámci vyúčtovania bod 8,
12 odôvodnenia, k námietke premlčania bod 9 odôvodnenia. Vlastníci bytov a nebytových priestorov

vbytovomdomeŠancovazastupoval pánF. G.,ktorýbolzvolenýpísomnýmhlasovaním§8aods.1zák.
č. 182/1993 Z.z. na základe oznámenia správcu konané v dňoch 15.04.2019 až 17.06.2019. Žalovaný
nepodal žalobu o neplatnosť hlasovania. Námietku súd považuje za účelovú.38) Záverom súd považuje za potrebné uviesť, že Ústavný súd Slovenskej republiky v zhode s
rozhodovacou praxou Európskeho súdu pre ľudské práva stabilne judikuje, že povinnosť súdu odôvodniť
svoje rozhodnutie neznamená automaticky povinnosť poskytnúť podrobnú odpoveď na každý nastolený

argument. Preto odôvodnenie rozhodnutia všeobecného súdu, ktoré stručne a jasne objasní skutkový
a právny základ rozhodnutia, postačuje na záver o tom, že z tohto aspektu je plne realizované
základné právo účastníka na spravodlivý proces. Odôvodnenie rozhodnutia tak nemusí dať odpoveď
na každú jednu poznámku, či pripomienku strany sporu, ktorá ju nastolila (napr. sp. zn. II. ÚS 44/03, III.
ÚS 209/04, I. ÚS 117/05, III. ÚS 191/2013). Rozsah povinností odôvodniť súdne rozhodnutie sa môže

meniť podľa povahy rozhodnutia a musí byť analyzované s ohľadom na okolnosti každého prípadu (viď
uznesenie NS SR sp. zn. 4Cdo/163/2015 zo dňa 17.04.2016).

39) Súd o náhrade trov konania rozhodol podľa ust. § 255 ods. 1 CSP a náhradu trov konania priznal
žalobcovi,ktorýmalvoveciplnýúspech.Podľa§262ods.2CSPovýškenáhradytrovkonaniarozhodne
súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením,

ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Mestský súd
Bratislava III (§ 362 ods. 1 CSP).

Vodôvodnenísamusíokremvšeobecnýchnáležitostípodaniastanovenýchv§127ods.1CSP(ktorému
súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a jeho podpísania) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, za akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) § 363 CSP.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. (§ 365 ods. 1
CSP)

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (§ 364 CSP)

V prípade, že nebude dobrovoľne splnená povinnosť uložená týmto rozhodnutím, môže sa osoba
oprávnená z rozhodnutia domáhať uspokojenia svojho nároku návrhom na vykonanie exekúcie podľa
osobitného zákona č. 233/1995 Z.z. v platnom znení.