Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Monday, November 27, 2023

Súd: Okresný súd Poprad
Spisová značka: 19C/95/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8722203624
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 11. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Iveta Jenčová

ECLI: ECLI:SK:OSPP:2023:8722203624.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

19C/95/2022

Okresný súd Poprad - sudkyňou JUDr. Ivetou Jenčovou v spore žalobkyne: A. A., nar. X.XX.XXXX, trvale
bytom B. XXXX/XX, C., občan SR, právne zastúpená: JUDr. Mgr. Andrea Pállová, L.L.M., advokátka so
sídlom AK Podzámska 2959/18A, Nitra, IČO: 33 986 665, proti žalovaným: 1) D. E. F., nar. XX.X.XXXX,

trvale bytom G. XXXX/X, C., občan SR, 2) H. I. F., nar. XX.XX.XXXX, G. XXXX/X, C., občan SR, 3) J. A.,
nar. XX.X.XXXX, trvale bytom K. G. XXX/X, L., všetci žalovaní právne zastúpení: JUDr. Martin Bašista,
advokát so sídlom AK Poprad, Štefánikova 8, IČO: 37 880 381, v konaní o určenie relatívnej neplatnosti
kúpnej zmluvy takto

r o z h o d o l :

19C/95/2022

I. Súd u r č u j e, že kúpna zmluva uzavretá dňa 04.08.2020 medzi J. A., rodenou M., narodenou
XX.XX.XXXX, trvale bytom K. G. XXX/X, L. - N., štátnou občiankou Slovenskej republiky ako
predávajúcou a E. F., rodeným F., narodeným XX.XX.XXXX, trvale bytom G. XXXX/X, C., štátnym
občanom Slovenskej republiky a H. I. F., rodenou G., narodenou XX.XX.XXXX, trvale bytom G. XXXX/
X, C., štátnou občiankou Slovenskej republiky ako kupujúcimi, predmetom ktorej bol odplatný prevod
vlastníckeho práva z predávajúcej na kupujúcich k pozemku parc. reg. “C“ č. 2836/4, orná pôda o výmere
596 m2, zapísanej na LV č. XXXX pre katastrálne územie C. a k spoluvlastníckemu podielu v rozsahu

1/2-ica k celku k pozemku parc. reg. “C“ č. 2836/11, orná pôda o výmere 126 m2, zapísanej na LV č.
XXXX pre katastrálne územie C., j e v časti prevodu spoluvlastníckemu podielu v rozsahu 1/2-ica k
celku k pozemku parc. reg. “C“ č. 2836/11, orná pôda o výmere 126 m2, zapísanej na LV č. XXXX pre
kat. územie C. n e p l a t n á.

II. V prevyšujúcej časti žalobu z a m i e t a.

III. Trovy konania stranám n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa žiadala, aby súd určil, že kúpna zmluva uzavretá dňa 04.08.2020 medzi žalovanou
v 3.rade ako predávajúcou a žalovanými v 1. a 2.rade ako kupujúcimi, predmetom ktorej bol odplatný
prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pozemku parc. reg. “C“ č. 2836/4 orná pôda o výmere 596m2, zapísanej na LV č. XXXX pre k.ú. C. a k spoluvlastníckemu podielu v rozsahu 1/2-ica k celku k
nehnuteľnosti pozemku parc. reg. “C“ č. 2836/11 orná pôda o výmere 126 m2, zapísanej na LV č. XXXX
pre k.ú. C., je neplatná.

Uviedla, že je podielovou spoluvlastníčkou v rozsahu 1/2-ica k celku pozemku parc. reg. “C“ č. 2836/11.
Dňa 29.10.2020 pod č. V-4031/2020 bol v prospech žalovaných 1 a 2 ako manželov povolený vklad
vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu vo výške 1/2-ica k celku k dotknutému pozemku. Návrh
na vklad do katastra nehnuteľnosti bol podaný na základe kúpnej zmluvy zo dňa 04.08.2020.
Spoluvlastnícke právo k dotknutému pozemku nadobudli žalovaní 1 a 2 v rozpore s § 140

Občianskeho zákonníka, teda bolo porušené zákonné predkupné právo žalobkyne, ktorá je podielovou
spoluvlastníčkou predmetného pozemku už od roku 2010.
Žalovaní v roku 2020 vykonali viaceré účelové a na seba nadväzujúce právne úkony, aby obišli zákonné
ustanovenie.
Dňa 02.04.2020 uzavreli žalovaní 1 a 2 ako kupujúci so žalovanou 3 ako predávajúcou kúpnu zmluvu,
predmetom ktorej bol okrem prevodu výlučného vlastníctva k parcele č. 2836/4 o výmere 596 m2

zapísanej na LV č. XXXX pre k.ú. C. aj prevod vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu v rozsahu
1/2-ica k celku k dotknutému pozemku, pričom kúpna cena bola v kúpnej zmluve rozdelená na dve časti,
z ktorých za 1/1-inu k parc. č. 2836/4 o výmere 596 m2 žalovaní 1 a 2 zaplatili žalovanej 3 sumu 58
000,- € a za 1/2-icu k dotknutému pozemku o výmere 126 m2 sumu 2 000,- €.
Dňa 15.06.2020 žalovaní 1 a 2 ako kupujúci so žalovanou 3 ako predávajúcou uzavreli Dohodu o

odstúpení od kúpnej zmluvy zo dňa 02.04.2020. K Dohode o odstúpení ešte uzavreli Dodatok k dohode o
odstúpení od KZ zo dňa 08.09.2020 (zápis v katastri nehnuteľnosti dňa 16.09.2020). Takýto právny úkon
jeho účastníci odôvodnili tým, že uzavretiu predmetnej kúpnej zmluvy údajne nepredchádzal postup
podľa § 605 Občianskeho zákonníka.
V priebehu správneho konania na katastri nehnuteľnosti na podklade predloženej Dohody o odstúpení

od kúpnej zmluvy, dokonca ešte pred podpisom Dodatku k dohode o odstúpení od kúpnej zmluvy zo
dňa 02.04.2020, teda pred riadnym navrátením veci do pôvodného stavu a pred skončením konania
v katastri nehnuteľnosti, bola žalobkyni doručená absurdná, klamlivá a účelovo vytvorená ponuka na
odkúpenie spoluvlastníckeho podielu k dotknutému pozemku od žalovanej 3 zo dňa 29.06.2020, v ktorej
ponúkala svoj spoluvlastnícky podiel v rozsahu 1/2-ica k celku žalobkyni na predaj za sumu 30 000,- €,

napriek tomu, že ho pôvodne predala žalovaným 1 a 2 za 2 000 €.
Samozrejme takúto nezmyselnú absurdnú ponuku, aby formálne žalovaná 3 ponukovú povinnosť voči
žalobkyni ako podielovej spoluvlastníčke „splnila“, ale s nastavením takých cenových podmienok, ktoré
v žiadnom prípade nebolo reálne akceptovať, nebolo možné zo strany žalobkyne prijať. Išlo o výmeru
pripadajúcu na ponúkaný podiel 63 m2 ornej pôdy, pričom skutočná cena za pozemok uhradená

žalovanými 1 a 2 bola kategoricky odlišná od sumy v doručenej ponuke od žalovanej 3. V čase doručenia
ponuky nebolo vlastníctvo k dotknutému pozemku navrátene žalovanej 3, a tiež v ponuke bola uvedená
nesprávna lehota na uplatnenie predkupného práva (30 dni namiesto dvoch mesiacov).
Dňa 04.08.2020, teda ešte pred navrátením veci do pôvodného stavu, ešte pred podpisom Dodatku
dohody o odstúpení od kúpnej zmluvy a pred uplynutím zákonnej lehoty dvoch mesiacov na využitie

predkupného práva, uzavreli žalovaní „novu“ kúpnu zmluvu s rovnakým predmetom kúpy, avšak s tým
rozdielom, že kúpna cena za predmet prevodu už nebola rozdelená na 58 000,- € a 2 000,- €, ale 30
000 € a 30 000 € - aby ex post umelo navodili dojem platnosti o správnosti doručenej ponuky zo dňa
29.06.2020.
Dňa 13.10.2020, teda pred tým, ako napadnutá kúpna zmluva zo dňa 04.08.2020 bola zapísaná do

katastra nehnuteľnosti (vklad bol povolený až dňa 29.10.2020) , teda pred tým, ako na žalovaných 1 a 2
bolo „opätovne prevedené vlastnícke právo“ žalovanou 3, bol vykonaný Mestom Poprad štátny stavebný
dohľad stavby realizovanej stavebníkmi - žalovaným 1 a žalovanou 2 na nehnuteľnostiach, ktoré boli
predmetom kúpnej zmluvy. Pri výkone štátneho stavebného dohľadu bolo zistené, že so stavbou už
žalovaní 1 a 2 začali a z rozsahu vykonaných stavebných prac, ako aj z časovej a vecnej nadväznosti

jednotlivých uvedených krokov žalovaných je jednoznačné, že napadnutá kúpna zmluva nemôže byť
považovaná za platný právny úkon.
O účelovosti konania žalovaných svedčí aj fakt, že kúpna cena nebola po odstúpení od pôvodnej kúpnej
zmluvy vrátená žalovanej 3, ale bola ponechaná na jej bankovom účte ako predávajúcej, nakoľko
žalovaní 1 a 2 boli s určitosťou presvedčení, že za 30 000,- € by nikto tento spoluvlastnícky podiel

neodkúpil.
Žalovaní 1 a 2 listinou zo dňa 31.05.2022 výslovne prejavili záujem vlastniť celý dotknutý pozemok a na
ten účel navrhli žalobkyni zrušiť a vypriadať podielové spoluvlastníctvo k dotknutému pozemku, pričom
akosumuvyrovnaniazaspoluvlastníckypodiel1/2-icažalobkynenavrhlizaplatiťžalobkynizaplatiťsumu2 520,- €. Rovnakú sumu následne žalovaní 1 a 2 navrhli zaplatiť žalobkyni v žalobe o zrušenie a
vyporiadanie podielového spoluvlastníctva zo dňa 06.09.2022.
Keďžepredkupneprávožalobkynekdotknutémupozemku(spoluvlastníckemupodieluvrozsahu1/2-ica

kcelku)bolokonanímúčastníkovkúpnejzmluvyzodňa04.08.2020porušené,vzniklažalobkynivsúlade
s § 40a Občianskeho zákonníka zákonná možnosť dovolať sa relatívnej neplatnosti scudzovacieho
právneho úkonu, ktorej sa voči žalovaným žalobkyňa riadne dovolala listinou zo dňa 27.10.2022.
Žalobkyňavtejtolistinezároveňvyzvalažalovanýchnanavrátenievecidopôvodnéhostavu,atovlehote
15 dni od doručenia predmetnej písomnosti. Žalovaná 2 prevzala listinu dňa 02.11.2022 a žalovaná

3 dňa 04.11.2022. Žalovaní 1 a 2 písomnosťou zo dňa 10.11.2022 požiadali žalobkyňu o predĺženie
lehoty na vyjadrenie sa k dovolaniu sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy. Vyjadrenie žalovaných bolo
doručene žalobkyni až dňa 23.12.2022, pričom stanovisko žalovaných je také, že odmietajú dobrovoľne
navrátiť vec do pôvodného stavu. Svoje zamietavé stanovisko nijako právne nezdôvodnili, ani žiadnych
relevantným právnym argumentom nevyvrátili tvrdenia žalobkyne.
Predmetomkúpnejzmluvybolprevodvlastníckehoprávakviacerýmpozemkomvovlastníctvežalovanej

3, pričom predkupné právo žalobkyne bolo porušené len v časti prevodu vlastníctva k pozemku
zapísanému na LV č. XXXX pre k.ú. C.. Avšak napriek tomu, že v kúpnej zmluve bola „dojednaná“
kúpna cena osobitne pre každú jednotlivú prevádzanú nehnuteľnosť, tato kúpna cena nevychádzala
zo skutočného stavu, ale bola v kúpnej zmluve účelovo uvedená, aby korešpondovala s ponukou na
uplatnenie predkupného práva a zároveň povodne riadne dojednanou a zaplatenou kúpnou cenou za

prevádzane nehnuteľnosti (58 000 € za 1/1 pozemku o rozlohe 596m2 a 2 000 € za 1/2-icu dotknutého
pozemku o rozlohe 126 m2). Z ustálenej judikatúry vyplýva, že určenie neplatnosti časti kúpnej zmluvy
nemôže mať za následok zmenu dohodnutej kúpnej ceny v kúpnej zmluve ako obligatórnej náležitosti
kúpnej zmluvy. Pre prípad úspechu v tomto spore, teda za predpokladu preukázania, že údajná kúpna
cena za dotknutý pozemok vo výške 30 000,- € bola absurdná, účelová a klamlivá, bude mať tento

záver súdu nesporne dopad aj na ustálenie výšky kúpnej ceny za druhú z prevádzaných nehnuteľnosti
v kúpnej zmluve zo dňa 04.08.2020.
Z uvedeného dôvodu je žalobkyňa toho názoru, že na tento prípad nie je možné aplikovať § 41
Občianskeho zákonníka, teda nie je možné oddeliť časť právneho úkonu od zvyšného obsahu kúpnej
zmluvy, a preto je potrebne postihnúť relatívnou neplatnosťou kúpnu zmluvu ako celok. Tento zaver

žalobkyne vyplýva napr. z Uznesenia Krajského sudu v Bratislave sp. zn. 8 Co 483/2014 zo dňa
15.08.2014, v zmysle ktorého: „Podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy je dohoda o kúpnej cene a z
tejto dohody nemožno oddeliť jej časť od ostatného obsahu týkajúceho sa dohodnutej kúpnej ceny,
pretože určenie neplatnosti časti právneho úkonu nemôže mať za následok zmenu dohodnutej kúpnej
ceny medzi účastníkmi v kúpnej zmluve. Podľa názoru odvolacieho súdu aj vzhľadom na povahu kúpnej

zmluvy ako právneho úkonu, predmetom ktorej je odplatný prevod vlastníckeho práva, nemožno dohodu
o kúpnej cene, ktorá je podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy, oddeliť od ostatného obsahu kúpnej
zmluvy.“
Žalobkyňa ďalej uviedla, že žaloba je podaná podľa § 137 písm. d) CSP, a teda nie je potrebne
preukazovať naliehavý právny záujem. Vo vzťahu k tomuto ustanoveniu je osobitným predpisom zákon

č. 162/1995 Z. z. katastrálny zákon v znení neskorších predpisov, a to konkrétne ustanovenie § 34
ods. 2 z ktorého vyplýva, že súdne rozhodnutie o vyslovení neplatnosti konkrétneho právneho úkonu
je spôsobilým právnym podkladom pre vykonanie zmeny zápisu v katastri nehnuteľnosti vyznačením
stavu existujúceho pred právnym úkonom, ktorého neplatnosť sa súdnym rozhodnutím konštatovala.
Dala do pozornosti rozhodnutie Krajského sudu v Trnave vo veci sp. zn. 10Co/26/2020 zo dňa 30.

06. 2021, v ktorom tento sud skonštatoval, že: „Odvolací súd sa nestotožnil so zužujúcim výkladom
§ 137 písm. d/ CSP, prezentovaným žalovanými, t. j. že oprávnenie domáhať sa určenia právnej
skutočnosti (teda aj určenia neplatnosti zmluvy) musí byť v osobitnom právnom predpise výslovne
(expressis verbis) vymedzené ako oprávnenie podať žalobu o neplatnosť určitého právneho úkonu/
zmluvy. Osobitným právnym predpisom, z ktorého vyplýva oprávnenie žalobcov domáhať sa určenia

neplatnosti kúpnej zmluvy (právnej skutočnosti) je § 40a O. Z., v hmotnoprávnej rovine daného prípadu
v spojení s § 140 O. Z. V predmetnej veci sa (v časti o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy) jedná o
žalobu podľa § 137 písm. d/ CSP. Zmluvy a iné právne úkony, ich existencia, platnosť či neplatnosť
sú právnymi skutočnosťami (§ 2 ods. 1 O. z.). Ustanovenie § 137 písm. d/ CSP pripúšťa žalobu o
určenie právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu, pričom osobitným právnym predpisom

v danom prípade, z ktorého vyplýva oprávnenie domáhať sa určenia neplatnosti kúpnej zmluvy (právnej
skutočnosti) je § 40a v spojení s § 140 O.z. (porov. uznesenie Krajského súdu v Žiline sp. zn.
10Co/211/2019, uznesenie Krajského súdu v Žiline sp. zn. 9Co/201/2018, uznesenie Krajského súdu
v Trnave zo dňa 30.4.2020 sp. zn. 10Co/35/2019, ods. 6 až 8). Za situácie, kedy je oprávnenýmspoluvlastníkom namietane porušenie jeho predkupného práva a účastníci dotknutej kúpnej zmluvy
dobrovoľne nemienia odstrániť navodený protiprávny stav, neostáva oprávnenému spoluvlastníkovi
(pokiaľ si z oprávnení „opomenutého“ spoluvlastníka vybral tuto eventualitu) iná možnosť, ako domáhať

sa vyslovenia relatívnej neplatnosti na sude.“ Predmetnou žalobou sa odstráni právna neistota, t.j.
právne postavenie strán sporu sa stane istým bez toho, že by muselo nasledovať ešte ďalšie súdne
konanie.

2. Žalovaní so žalobou nesúhlasili a žiadali, aby ju súd v celom rozsahu zamietol. V zmysle Dohody

o odstúpení od kúpnej zmluvy zo dňa 02.04.2020 v znení jej Dodatku k dohode zo dňa 08.09.2020
je zrejmé, že dôvodom odstúpenia od kúpnej zmluvy zo dňa 04.08.2020 je skutočnosť, že účastníci
kúpnej zmluvy nepostupovali pri prevode spoluvlastníckych práv k pozemku parcela č. 2836/11 k.ú. C.
v súlade s ustanovením § 140 Občianskeho zákonníka a pri určení kúpnej ceny nebola špecifikovaná
cena pre každý predmet zmluvy osobitne, čo spôsobovalo jej absolútnu neplatnosť. Po tom, čo zo strany
žalovaných 1/ a 2/ došlo k odstúpenie od zmluvy jednostranným právnym úkonom, ktorým títo účastníci

kúpnej zmluvy realizovali svoje právo domôcť sa v dôsledku naplnenia zákonného dôvodu zrušenia
zmluvy, došlo k podpísaniu Dohody o odstúpení od kúpnej zmluvy zo dňa 02.04.2020 v znení jej Dodatku
k dohode zo dňa 08.09.2020 a k podaniu žiadosti o zápis zmien v zmysle dohody o odstúpení od kúpnej
zmluvy.
V súlade s ustanovením § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka odstúpením od zmluvy sa zmluva od

začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak. Táto
skutočnosť je podstatnou skutočnosťou vo vzťahu k vyriešeniu otázky, ktorú ako spornú v rámci
svojej žaloby prezentuje žalobkyňa, keď uvádza, že jej bola v priebehu správneho konania na katastri
nehnuteľností týkajúcom sa žiadosti o zápis zmien v zmysle dohody o odstúpení od kúpnej zmluvy
doručená ponuka na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu k dotknutému pozemku od žalovanej 3 zo

dňa 29.06.2020, v ktorej ponúkla svoj spoluvlastnícky podiel v rozsahu 1/2 k celku žalobkyni na predaj
za sumu 30.000,- €. Na konštatovanie žalobkyne, že ponuka jej bola doručená pred riadnym navrátením
veci do pôvodného stavu a pred skončením konania v katastri nehnuteľností, žalovaní uviedli, že za
použitia právnej konštrukcie uvedenej v ustanovení § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka, kedy sa
odstúpením od zmluvy zmluva zrušuje od začiatku, je potrebné konštatovať, že v čase doručenia ponuky

žalovanej 3 žalobkyni na odkúpenie jej spoluvlastníckeho podielu k dotknutému pozemku bola žalovaná
3 podielovou spoluvlastníčkou predmetného spoluvlastníckeho podielu k dotknutému pozemku, teda išlo
o osobu, ktorá bola jediná oprávnená ponúknuť žalobkyni možnosť odkúpenia tohto spoluvlastníckeho
podielu v zmysle ponuky uplatnenia jej zákonného predkupného práva.
Tvrdenia žalobkyne ohľadom kúpnej ceny v kúpnej zmluve zo dňa 02.04.2020 a v kúpnej zmluve zo dňa

04.08.2020 považovali žalovaní za nepravdivé a uviedli, že sú to len jej nezmyselné tvrdenia, ktorými
sa snaží účelovo odôvodniť svoje nároky, ktorých sa v zmysle svojej žaloby voči žalovaným domáha.
V článku III. Kúpnej zmluvy zo dňa 02.04.2020 uzavretej medzi žalovanými sa títo dohodli na kúpnej
cene za predmet kúpy vo výške 60.000,- €. Predmetom kúpy v zmysle predmetnej kúpnej zmluvy
bol prevod vlastníckeho podielu žalovanej 3 v podiele 1/1 k pozemku parcela číslo 2836/4 a prevod

spoluvlastníckeho podielu žalovanej 3/v podiele 1 k pozemku parcela číslo 2836/11, všetko katastrálne
územie C.. V zmysle článku III. bod 2. Kúpnej zmluvy zo dňa 02.04.2020 sa zmluvné strany dohodli
na tom, že kupujúci zaplatia časť kúpnej ceny v sume 58.000,- € z vlastných finančných prostriedkov
prevodom na účet predávajúcej najneskôr do piatich pracovných dní od podpisu kúpnej zmluvy, pričom
za zaplatenú sa považuje uvedená suma dňom pripísania na daný účet. V zmysle článku III. bod 3.

Kúpnej zmluvy zo dňa 02.04.2020 sa zmluvné strany dohodli na tom, že kupujúci zaplatia časť kúpnej
ceny v sume 2.000,- € z vlastných finančných prostriedkov prevodom na iný účet, než aký je uvedený v
bode 2. predmetného článku kúpnej zmluvy a to najneskôr do piatich pracovných dní od podpisu kúpnej
zmluvy, pričom za zaplatenú sa považuje uvedená suma dňom pripísania na daný účet. Z predmetných
ustanovení Kúpnej zmluvy zo dňa 02.04.2020 nie je nikde možné konštatovať, že účastníci tejto kúpnej

zmluvy sa dohodli na predaji pozemku parcela číslo 2836/4 v podiele 1/1 za kúpnu cenu 58.000,- €
a na predaji spoluvlastníckeho podielu 1 k pozemku číslo 2836/11 za kúpnu cenu vo výške 2.000,- €.
Táto skutočnosť je len účelovým, zavádzajúcim, nepravdivým a absurdným tvrdením žalobkyne, ktorá
na základe tejto skutočnosti založila svoju žalobnú domnienku o účelovosti rozdelenia kúpnej ceny z
Kúpnej zmluvy zo dňa 04.08.2020, ktorá by mala byť v príkrom rozpore s predchádzajúcimi zmluvnými

dojednaniami žalovaných týkajúcich sa kúpnej ceny za jednotlivé predmety Kúpnej zmluvy zo dňa
02.04.2020.
Žalovaní v ďalšom poukázali na písomné vyjadrenie žalobkyne zo dňa 30.07.2020, kedy táto ako
odpoveď na ponuku uplatnenia jej zákonného predkupného práva zo dňa 29.06.2020, ktorá jej bolazaslaná právnym zástupcom žalovaných, tomuto oznámila, že neakceptuje predloženú ponuku na
uplatnenie predkupného práva. Dôvodom podľa vyjadrenia žalobkyne bola skutočnosť, že žalovaná
3 nie je údajne vlastníčkou predmetnej nehnuteľnosti. Z uvedeného vyjadrenia žalobkyne je však

zrejmé, že žalobkyňa obdržala ponuku uplatnenia jej zákonného predkupného práva a to vo vzťahu k
ponuke prevodu spoluvlastníckych práv k pozemku parcele číslo 2836/11 a na túto ponuku reagovala
jej odmietnutím.

3. V duplike na vyjadrenia žalovaných žalobkyňa zotrvala na svojich tvrdeniach uvedených v žalobe.

Opätovne poukázala na listinu s názvom „Výzva na možnosť uplatnenia predkupného práva“, v ktorom
je výslovne uvedené: „Moja mandantka odpredala predmetný spoluvlastnícky podiel tretej osobe
dňa 02.04.2020, avšak nakoľko tento svoj spoluvlastnícky podiel neponúkla v súlade s príslušnými
právnymi predpismi Vám ako spoluvlastníčke predmetného pozemku, došlo zo strany mojej mandantky
k odstúpeniu od predmetného predaja pozemku a v súčasnosti sa vykonáva na katastrálnom úrade
záznam zápisu vlastníckych práv k predmetnému pozemku späť na moju mandantku, teda moja

mandantka je aj naďalej podielovou spoluvlastníčkou predmetného pozemku.“ Žalobkyni teda nie je
zrejmé, prečo sa žalovaní vo vyjadrení snažia negovať svoje vlastné pohnútky a konanie v minulosti,
ktoré oznámili sami písomne žalobkyni. A k odstúpeniu od zmluvy malo dôjsť jednostranným úkonom zo
strany žalovaných 1 a 2, teda nie žalovanou 3, ako je uvedené v „ponuke“ na uplatnenie predkupného
práva. Žalovaní na jednej strane tvrdia, že od kúpnej zmluvy zo dňa 02.04.2020 odstúpili oni, čo

preukazujú pre účely tohto konania vyhotovenou listinou zo dňa 10.06.2020 a na druhej strane považujú
za relevantnú ponuku na uplatnenie predkupného práva, v ktorej žalovaná 3 deklarovala žalobkyni, že
práve ona prejavila vôľu odstúpiť od kúpnej zmluvy uzavretej medzi žalovanými. Sporná ponuka na
uplatnenie predkupného práva neobsahovala v prílohe žiadne písomné odstúpenie od kúpnej zmluvy
zo strany žalovanej 3, ani dohodu o odstúpení od tejto zmluvy (ktorá bola ešte dodatkovaná vyše 2

mesiace po doručení ponuky), ani žiadnym iným spôsobom nebolo žalobkyni v čase doručenia spornej
ponuky preukázané, že by vlastnícke právo k prevedenému pozemku bolo právne platne a účinne
skutočne navrátené žalovanej 3. Strohý odkaz na prebiehajúce katastrálne konanie (bez akéhokoľvek
relevantného preukázania predmetu tohto konania), ktorého výsledok bol do katastra zaevidovaný až
16.09.2020, takmer tri mesiace po doručení spornej ponuky, nemožno za žiadnych okolností považovať

za dostačujúci.
Naviac žalovaná 3, ani žalovaní 1 a 2 nemali právo jednostranne odstúpiť od kúpnej zmluvy zo
dňa 02.04.2020, ani sa dovolávať relatívnej neplatnosti predmetného scudzovacieho právneho úkonu,
nakoľko takýto nárok im nevyplýval zo žiadneho zákonného, či zmluvného ustanovenia. Na odstúpení
od zmluvy, resp. jej zrušení (keďže odstúpenie od zmluvy pre prípad porušenia predkupného práva

podielového spoluvlastníka nebolo v zmluve dohodnuté, ani zákon takúto možnosť nepripúšťa) sa
môžu jej účastníci dohodnúť aj po jej uzavretí, resp. potom, čo podľa tejto zmluvy bol už povolený
vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, avšak je nevyhnutné rozlišovať medzi momentom
zániku 1/ obligačných a 2/ vecnoprávnych účinkov zrušenej zmluvy. Odstúpením od zmluvy o prevode
nehnuteľnosti, jej zrušenie dohodou zmluvných strán dochádza len k zániku záväzkového právneho

vzťahu, nie tiež k zániku vecnoprávnych účinkov zmluvy, ktoré vznikli vkladom práva do katastra
nehnuteľností. Preto odstúpenie od kúpnej zmluvy nie je samo osebe dôvodom pre obnovenie
vlastníctva k prevádzaným nehnuteľnostiam v katastri nehnuteľností, ale na nastolenie takéhoto
právneho stavu, teda k zániku vecnoprávnych účinkov zrušovanej zmluvy je nevyhnutný aj následný
evidenčný úkon v katastri nehnuteľností.

Žalovaná 3 teda v čase zaslania ponuky na uplatnenie predkupného práva nebola evidovaná v katastri
nehnuteľností ako platná vlastníčka spoluvlastníckeho podielu prevedeného pozemku, žalobkyňa
správne v reakcii na doručenú ponuku poukázala na nedostatok aktívnej vecnej legitimácie žalovanej 3
na predloženie spornej ponuky. Žalobkyňa sa teda v odpovedi na ponuku na uplatnenie predkupného
práva nevzdala jej zákonného predkupného práva, ako sa mylne domnievajú žalovaní, ale len poprela

oprávnenie žalovanej 3 na vykonanie predmetnej ponuky, keďže zo žiadnej okolnosti nevyplývalo
navrátenie vlastníckeho práva k pozemku žalovanej 3. Nie je úlohou žalobkyne si domýšľať, kto je
platným vlastníkom tej-ktorej nehnuteľnosti, pokiaľ táto skutočnosť jej nie je náležite preukázaná, ani
nevyplýva z verejne dostupných registrov. Žalobkyňa teda nemohla mať objektívne vedomosť o tom, kto
je v čase doručenia ponuky „skutočným“ vlastníkom ponúkanej nehnuteľnosti, preto nebolo možné ani

predmetnú ponuku považovať za relevantnú a právne záväznú, nehovoriac o pravdivosti v nej tvrdených
skutočností. Žalobkyňa sa v duplike opätovne zaoberala aj kúpnou cenou uvedenou v oboch kúpnych
zmluvách, ktorými sa prevádzali dve nehnuteľnosti a tiež uviedla, že konštrukcia žalovaných, že kúpna
zmluva zo dňa 02.04.2020 bola absolútne neplatná, lebo údajne nebola špecifikovaná kúpna cena prekaždý predmet kúpy osobitne je zavádzajúca, klamlivá a nemajúca žiadnu oporu v zákone, nakoľko
žiaden právny predpis nezakotvuje povinnosť zmluvným stranám rozlišovať kúpnu cenu ako obligatórnu
náležitosť kúpnej zmluvy pre každý predmet prevodu osobitne. Pokiaľ by žalovaní skutočne považovali

zmluvu z apríla 2020 za neplatnú, nebolo by potrebné od nej ani odstupovať, nakoľko odstúpiť je
právne možné výlučne len od platného právneho úkonu. V prípade absolútne neplatnej zmluvy zároveň
nemožno ani uvažovať o aplikácii § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka, nakoľko ako už bolo uvedené,
s absolútne neplatnou zmluvou sa neviažu žiadne právne účinky, v dôsledku čoho nie je od nej možné
ani odstúpiť.

4. Žalovaní v replike na vyjadrenie žalobkyne rovnako trvali na svojom vyjadrení k žalobe a uviedli
vo vzťahu k namietaným skutočnostiam týkajúcim sa údajnej nevedomosti žalobkyne o tom, kto bol
v čase jej odpovede na predkladanú ponuku predkupného práva vlastníkom predmetného pozemku,
resp. na jej námietku, že v rozhodnom čase jej nebolo preukázané skutočné navrátenie pozemku v
prospech žalovanej 3 poukázali na to, že jednak jej táto skutočnosť bola vcelku jasne a zrozumiteľne

v predkladanej ponuke oznámená, a zároveň v zmysle bohatej judikatúry všeobecných súdov, ako
aj najvyšších súdnych autorít, ktoré sa viackrát zaoberali riešením obdobných právnych vecí, bolo
opakovane konštatované, že zrušením (ukončením) zmluvy v dôsledku odstúpenia od zmluvy ide o
stav, keď zaniká efektívna možnosť dovolávať sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu z porušenia
zákonného predkupného v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka. Odstúpenie od zmluvy je totiž

jedným z právnych nástrojov na dosiahnutie zrušenia zmluvy. Využitím práva odstúpenia od zmluvy
dochádza k zániku záväzkov zo zmluvy a k naplneniu jednej z výnimiek zásady pacta sunt servanda.
Zmluva sa odstúpením zrušuje od samého počiatku a samotná vedomosť, resp. nevedomosť dotknutej
osoby o tejto skutočnosti nemá žiaden relevantný právny význam pre platné posúdenie splnenia si
povinnosti dotknutej osoby (v tom čase aktuálneho spoluvlastníka spoluvlastníckeho podielu), ktorá

ponúkla žalobkyni možnosť odkúpenia si jej spoluvlastníckeho podielu do vlastníctva žalobkyne, ktorá
predmetnú ponuku zákonného predkupné právo nevyužila, resp. ju odmietla.

5. Na nariadenom súdnom pojednávaní strany sporu zastúpené právnymi zástupcami zotrvali na svojich
písomných stanoviskách.

Právny zástupca žalovaných ku kúpnej cene pozemkov uvedenej v kúpnej zmluve dodal, že je potrebné
zohľadniť miesto, teda polohu a možné využitie jednotlivých pozemkov, poukázal na ním predložený
snímok z mapy s vyznačením polohy pozemku, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve so žalobkyňou
s tým, že sa jedná o tenký pásik. Poukázal aj na polohu druhého pozemku, ktorý žalovaná 3 predala
žalovaným ako jeho výlučná vlastníčka. Uviedol, že pri pohľade na tento snímok je jasné, že jediným

prístupom na pozemok žalovaných 1/ a 2/, na ktorom si títo už postavili rodinný dom, je prístupová
cesta, ktorá je v spoluvlastníctve so žalobkyňou. Zo zadnej strany, kde je postavený dom, vedie koľaj
Tatranskej elektrickej železnice, cez ktorú prístup k pozemku nie je absolútne možný a z pravej a ľavej
strany predmetného pozemku sa nachádzajú väčšie stavebné parcely, ktorých vlastník nevytvoril na
týchto pozemkoch žiadne prístupové komunikácie, ktoré by mohli slúžiť k prístupu k tomuto stavebnému

pozemku, kde stojí rodinný dom žalovaných. Jedinou prístupovou cestou k domu žalovaných je teda
pozemok 2836/11 v spoluvlastníctve so žalobkyňou. Tá má svoju nehnuteľnosť postavenú na susednom
pozemku, ktorý je voľne dostupný z verejnej mestskej komunikácie z ulice Novej bez toho, aby k tomuto
pozemku potrebovala využívať prechod po pozemku 2836/11. V čase uzavretia kúpnej zmluvy bola pre
možné budúce funkčné využitie pozemku 2836/4 žalovanými absolútne nevyhnutnou a vysoko cenenou

možnosťou prevod spoluvlastníckych práv k pozemku 2836/11. Žalobkyňa je vlastníčkou susedného
pozemku 2836/9, má k predmetnému pozemku a k nehnuteľnosti na ňom bezproblémový prístup
z verejnej miestnej komunikácie pre ňu teda nemá pozemok 2836/11 prakticky žiadnu hodnotu, nakoľko
táto tento pozemok ani nevyužíva a nepotrebuje používať k užívaniu svojich nehnuteľnosti. Žalovaní 1/
a 2/ boli vzhľadom na uvedené ochotní zaplatiť za prevod vlastníckych práv tohto pozemku v podstate

totožnú hodnotu, akú vyplatili za pozemok 2836/4, nakoľko bez prístupu pozemku 2836/11 nemá pre
vlastníka pozemku 2836/4 tento v podstate žiadnu hodnotu. Aj toto je dôvodom prečo žalovaní 1/ a 2/
za predmetný pozemok zaplatili, tak vysokú finančnú čiastku. Žalobkyni teda pri pokuse o zrušenie
a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva ponúkli odplatu v nižšej sume, táto predmetný pozemok
nepotrebujepreužívaniejejnehnuteľnosti.Právnyzástupcažalovanýchpoukázalajnazmluvnúvoľnosť,

ktorá je jedným zo základných princípov súkromnoprávnych vzťahov, kedy si tieto osoby môžu v rámci
zmluvných dojednaní určovať napr. aj určenie hodnoty nehnuteľnosti, ktoré sa rozhodnú nejakým
spôsobom scudziť.Právna zástupkyňa žalobkyne poprela právnu argumentáciu žalovaných ohľadne hodnoty
spoluvlastníckeho podielu, považovala ju za výlučne účelovo vykonštruovanú pre účely tohto konania,
nakoľko existujú aj iné možnosti, ako zabezpečiť prístup na pozemok ako nerešpektovanie predkupného

práva iného podielového spoluvlastníka. Jednou z právnych možností je zriadenie vecného bremena za
odplatu, spočívajúceho v právo prechodu cez daný pozemok, kde aj v prípade nesúhlasu žalobkyne súd
totovecnébremenonazákladepodnetuoprávnenejosobyvpraxibežnezriaďuje.Malazato,žesamotné
zriadenie vecného bremena v porovnaní z údajnou zaplatenou cenou za spoluvlastnícky podiel je
neporovnateľne lacnejšie, pričom o takejto alternatíve žalovaní ani neuvažovali. Zabezpečenie prístupu

na pozemok nijakým spôsobom nezbavuje podielového spoluvlastníka jeho zákonného predkupného
práva, a teda bez ohľadu nato, ako dôležitý je tento pozemok pre zabezpečenie prístupu k inému
pozemku. V čase doručovania ponuky na uplatnenie predkupného práva žalovaní 1/ a 2/ stavali
na pozemku 2836/4 a teda je jednoznačné, že sa snažili nadhodnotením spoluvlastníckeho podielu
k prístupovej cesty zamedziť akúkoľvek možnosť žalobkyne o využitie jej predkupného práva. V ďalšom
právna zástupkyňa žalobkyne poprela subjektívny názor žalovaných, že sporný pozemok je nepotrebný

pre žalobkyňu. Tá má v zadnej časti pozemku širokú bránu zhruba o šírke 5 metrov, ku ktorej jej
však žalovaní 1/ a 2/ zamedzili účelovo prístup vybudovaním vysokých obrubníkov bez toho, aby sa
žalobkyni čo i len spýtali, či s takouto stavebnou úpravou súhlasí. Žalobkyňa nechce prísť o svoj
spoluvlastnícky podiel, nakoľko daný pozemok potrebuje pre svoje vlastné využitie, keďže na zadnej
časti pozemku plánuje výstavbu a potrebuje mať zabezpečený prístup cez túto spoločnú nehnuteľnosť.

Čo sa týka petitu, navrhla zneplatniť celú kúpnu zmluvu z dôvodu právnej istoty, nakoľko pokiaľ by
súd dospel k názoru, že suma 30.000,- € za pozemok v podielovom spoluvlastníctve bola len účelovo
vymyslená, tak by to malo nepochybne za následok zmenu ceny druhého pozemku, ktorý je vo výlučnom
vlastníctve žalovaných 1/ a 2/, čo podľa ustálenej súdnej praxe znamená nezrozumiteľnosť a neurčitosť
obligatórnych náležitostí kúpnej zmluvy, a to konkrétne dojednaní strán o výške KC za prevedenej

nehnuteľnosti. Z uvedeného dôvodu právnej istoty navrhovali zrušiť celú zmluvu, aj keď sú toho názoru,
že v rámci oprávnenia súdu na právnu kvalifikáciu žalobného návrhu môže súd rozhodnúť a vyhovieť
tejto žalobe v prípade pochybnosti aj sčasti. Pokiaľ by žalobkyňa žalovala len neplatnú časť kúpnej
zmluvy týkajúcu sa spoluvlastníckeho podielu a v konečnom dôsledku by súd ustálil, že to malo za
následok zmenu kúpnej ceny druhej parcely, nemohol by prekročiť žalobný návrh žalobkyne, v dôsledku

čoho by bola žalobkyňa neúspešná.

6.Zvýsledkovvykonanéhodokazovania,zvýpisuzlistuvlastníctvač.XXXXprek.ú.C.,z Kúpnejzmluvy
zo dňa 02.04.2020, z Odstúpenia od kúpnej zmluvy zo dňa 15.06.2020, z Dodatku k odstúpeniu zo dňa
08.09.2020, z Kúpnej zmluvy zo dňa 04.08.2020, z Výzvy na možnosť uplatnenia predkupného práva

zo dňa 29.06.2020, z vyjadrenie žalobkyne k doručenej ponuke, z návrhu na zrušenie a vyporiadanie
podielového spoluvlastníctva zo dňa 31.05.2022, zo žaloby na zrušenie a vyporiadanie podielového
spoluvlastníctva zo dňa 06.09.2022, z vyjadrenia Mesta Poprad zo dňa 08.12.2022, z dovolania sa
relatívnej neplatnosti zo dňa 27.10.2022 s doručenkami, z vyjadrenia žalovaných k tomuto dovolaniu sa,
zo snímky z mapy Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky vytlačenej z aplikácie

Mapový klient ZBGIS, ako aj z ďalších listinných dôkazov v spise mal súd preukázané, že žalobkyňa
ažalovanív1.a2.radesúnalistevlastníctvač.XXXXpreOkresC.,N.C.,katastrálneúzemieC.zapísaní
ako podieloví spoluvlastníci (žalobkyňa v podiele 1 a žalovaní v 1. a 2.rade v podiele 1 k celku) parcely
č. 2836/11 o výmere 126 m2, druh pozemku orná pôda. Žalobkyňa podiel 1 k pozemku nadobudla na
základe darovacej zmluvy V 2195/10 zo dňa 02.07.2010, GP 034/2010 a titulom nadobudnutia podielu 1

žalovanými v 1. a 2.rade bola Kúpna zmluva V – 4031/2020 zo dňa 29.10.2020 – číslo zmeny 3902/20.
Práve určenia neplatnosti tejto kúpnej zmluvy sa žalobkyni podanou žalobou domáhala.

7. Kúpna zmluva, ktorej vklad bol povolený pod V – 4031/2020 dňa 29.10.2020 bola uzavretá dňa
04.08.2020 (ďalej aj ako „Zmluva 2“) medzi predávajúcou J. A. (žalovaná v 3.rade) a kupujúcimi E. F.

a H. I. F. (žalovaní v 1. a 2.rade). Jej predmetom bol pozemok parc. reg. „C“ č. 2836/4, druh pozemku
orná pôda o výmere 596 m2, k. ú. C. zapísaný na LV č. XXXX v podiele 1/1 a spoluvlastnícky podiel 1
k pozemku parc. reg. „C“ č. 2836/11, druh pozemku orná pôda , o výmere 126 m2, k. ú. C.. Parcela č.
2836/11 bola, pred uzavretím a zavkladovaním kúpnej zmluvy, zapísaná ako podielové spoluvlastníctvo
žalobkyne a žalovanej v 3.rade. Kúpna cena bola v čl. II Zmluvy dohodnutá na 60.000,- € s tým, že jej

časť vo výške 30.000,- € mala byť vyplatená za pozemok parc. č. 2836/4 a druhá časť vo výške 30.000,-
€ mala byť vyplatená za pozemok parc. č. 2836/11 tak, že časť kúpnej ceny vo výške 58.000,- € sa mala
vyplatiť na účet č. A. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX pred podpisom Zmluvy 2 a zvyšok 2.000,- € sa
mal previesť rovnako pred podpisom Zmluvy 2 na účet č. A. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX.8. Pred uzavretím Kúpnej zmluvy zo dňa 04.08.2020 bola medzi tými istými zmluvnými stranami s tým
istým predmetom kúpy uzavretá Kúpna zmluva zo dňa 02.04.2020 (ďalej aj ako „Zmluva 1“). Jej vklad bol

povolený dňa 28.04.2020 pod V 1399/2020. Kúpna cena v Zmluve 1 bola rovnako dohodnutá na sumu
60.000,- € za oba pozemky a uhradená mala byť najneskôr do 5. pracovných dní od podpisu v zmysle čl.
III vo výške 58.000,- € na účet č. A. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX a zvyšok 2.000,- € sa mal previesť
rovnako do 5. pracovných dní od podpisu Zmluvy 1 na účet č. A. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX.

9. To, že žalobkyňa je a bola aj pred uzavretím kúpnych zmlúv podielovou spoluvlastníčkou parcely č.
2836/11 v konaní sporné nebolo. Spornou bola skutočnosť, či jej ako podielovej spoluvlastníčke bola
riadne, v súlade so zákonom ponúknutá možnosť využitia predkupného práva k pozemku v podiele 1
k celku. Súd má na základe vykonaného dokazovania jednoznačne zato, že tomu tak nebolo.

10. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci

predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe ( § 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o
výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Podľa § 605 Občianskeho zákonníka ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí
oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak

táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok;
ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.

11. Vo Výzve na možnosť uplatnenia predkupného práva, ktorá je datovaná dňom 29.06.2020,
a ktorá bola zaslaná žalobkyni právnym zástupcom žalovanej v 3.rade sa uvádza: „Moja mandantka

odpredala predmetný spoluvlastnícky podiel tretej osobe dňa 02.04.2020, avšak nakoľko tento svoj
spoluvlastnícky podiel neponúkla v súlade s príslušnými právnymi predpismi Vám ako spoluvlastníčke
predmetného pozemku, došlo zo strany mojej mandantky k odstúpeniu od predmetného predaja
pozemku a v súčasnosti sa vykonáva na katastrálnom úrade záznam zápisu vlastníckych práv k
predmetnému pozemku späť na moju mandantku, teda moja mandantka je aj naďalej podielovou

spoluvlastníčkou predmetného pozemku.“ Predmetná ponuka na uplatnenie predkupného práva
neobsahovala v prílohe žiadne písomné odstúpenie od Zmluvy 1 zo strany žalovanej 3, či žalovanými
1,2, ani dohodu o odstúpení od tejto zmluvy (ktorá bola ešte dodatkovaná vyše 2 mesiace po doručení
ponuky), ani žiadnym iným spôsobom nebolo žalobkyni v čase doručenia spornej ponuky preukázané,
žeby vlastnícke právo k prevedenému pozemku bolo právne platne a účinne skutočne navrátené

žalovanej v 3.rade. Len odkaz na prebiehajúce katastrálne konanie (bez akéhokoľvek relevantného
preukázania predmetu tohto konania), ktorého výsledok bol do katastra zaevidovaný až 16.09.2020,
takmer tri mesiace po doručení spornej ponuky, nie je dôkazom o tom, že žalovaná v 3.rade bola
oprávnenou spoluvlastníčkou na predloženie ponuky žalobkyni na možnosť uplatnenia predkupného
práva. Odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľnosti, jej zrušením dohodou zmluvných strán

dochádza len k zániku záväzkového právneho vzťahu, nie tiež k zániku vecnoprávnych účinkov zmluvy,
ktoré vznikli vkladom práva do katastra nehnuteľností. Preto odstúpenie od kúpnej zmluvy nie je samo
osebe dôvodom pre obnovenie vlastníctva k prevádzaným nehnuteľnostiam v katastri nehnuteľností,
ale na nastolenie takéhoto právneho stavu, teda k zániku vecnoprávnych účinkov zrušovanej zmluvy je
nevyhnutný aj následný evidenčný úkon v katastri nehnuteľností.

12. Žalovaná v 3.rade teda v čase zaslania ponuky na uplatnenie predkupného práva nebola evidovaná
v katastri nehnuteľností ako vlastníčka spoluvlastníckeho podielu prevedeného pozemku, čo v konaní
sporné nebolo. Nie je pravdou tvrdenie žalovaných, že žalobkyňa odmietla využiť ponúknuté predkupné
právo. Nič také z jej reakcie zo dňa 30.07.2020 na túto ponuku nevyplýva. Vyplýva z nej len správne

konštatovanie, že „ vzhľadom na to, že v súčasnosti je vlastníkom parcely KN –C 2836/11 o výmere 126
m2, druh pozemku orná pôda, k. ú. C., zapísanom na LV č. XXXX E. F. a I. F. nie je možné akceptovať
O. výzvu na uplatnenie predkupného práva, nakoľko Vaša klientka J. A. nie je vlastníčkou predmetnej
nehnuteľnosti“. Žalobkyňa sa teda v odpovedi na ponuku na uplatnenie predkupného práva nevzdala
jej zákonného predkupného práva, len poprela oprávnenie žalovanej v 3.rade na vykonanie predmetnej

ponuky, keďže zo žiadnej okolnosti nevyplývalo navrátenie jej spoluvlastníckeho práva k pozemku.
Naviac uplatnenie, resp. neuplatnenie predkupného práva mala žalobkyňa oznámiť v čo najkratšej
lehote, najneskôr v lehote 30 dní, v opačnom prípade, ako sa v ponuke uvádzalo, prevedie p. J. A. svoj
spoluvlastnícky podiel na predmetnom pozemku za uvedenú kúpnu cenu (30.000,- €) na tretiu osobu.Z uvedeného je zrejmé, že nebola ani dodržaná zákonná dvojmesačná lehota v zmysle ustanovenia §
605 Občianskeho zákonníka. Argumentácia, že vzhľadom na odmietnutie využitia predkupného práva
žalobkyňou nemusela žalovaná v 3.rade čakať na uplynutie lehoty 60.dní na vyplatenie kúpnej ceny je

aj vzhľadom na vyššie uvedené (neodmietnutie ponuky predkupného práva) nesprávne a v rozpore so
zákonnou úpravou.

13. Inštitút predkupného práva medzi spoluvlastníkmi je prostriedkom obmedzujúcim právo
spoluvlastníka v jeho dispozícii s majetkom, a to v možnosti previesť svoj spoluvlastnícky podiel na

tretiu osobu. Podľa súčasnej právnej úpravy predkupné právo medzi podielovými spoluvlastníkmi,
ktoré vyplýva priamo zo zákona a má vecnoprávnu povahu, je trvalým obmedzením jednej z troch
najvýznamnejších zložiek obsahu vlastníckeho práva - právo nakladať so svojou vecou, konkrétne
previesť ju na iného. Pôsobí voči každému spoluvlastníkovi veci a jeho právnym nástupcom a pre
spoluvlastníka veci zakladá povinnosť, aby v prípade, že chce svoj podiel na veci scudziť na osobu,
ktorá nie je voči nemu blízkou osobou (§ 116, § 117 Občianskeho zákonníka), tento prednostne ponúkol

na kúpu ostatným spoluvlastníkom. Ide o právny vzťah, v ktorom právo jednej strany na prednostnú
ponuku ku kúpe a možnosti jeho využitia, zodpovedá povinnosť druhej strany. Pretože ustanovenia
o spoluvlastníctve (§ 136 a nasl. Občianskeho zákonníka) neobsahujú podrobnejšiu úpravu práv a
povinností zo zákonného predkupného vzťahu, vychádza sa v zmysle ustanovenia § 853 ods. 1
Občianskeho zákonníka z analogickej aplikácie právnej úpravy predkupného práva, a to z ustanovení

o zmluvnom predkupnom práve (§ 602 až § 606 Občianskeho zákonníka), ktoré sú obsahom a účelom
najbližšie zákonnému predkupnému právnemu vzťahu spoluvlastníkov. Ustanovenia, ktoré sa týkajú iba
zmluvného predkupného práva, sa nepoužijú.
14. V prípade porušenia predkupného práva zákon dáva oprávnenému spoluvlastníkovi možnosť voľby.
Ak podielový spoluvlastník prevedie svoj spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti na iného bez toho, aby

ho písomne ponúkol ďalšiemu spoluvlastníkovi, môže sa oprávnený spoluvlastník na nadobúdateľovi
(novom podielovom spoluvlastníkovi) domáhať toho, aby mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na predaj
podľa ustanovenia § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka. Na základe tejto výzvy oprávneného
spoluvlastníkavznikánadobúdateľoviprávnapovinnosťponúknuťpodieltomutooprávnenémunapredaj
za rovnakých podmienok, za ktorých mu tento podiel pôvodne mala ponúknuť povinná osoba. Ak si

nadobúdateľtútopovinnosťnesplní,môžesaoprávnenýspoluvlastníkdomáhaťnasúde,abyjehoprejav
bol nahradený súdnym rozhodnutím podľa ustanovenia § 229 Civilného sporového poriadku, teda môže
sa domáhať, aby súd uložil nadobúdateľovi podielu povinnosť uzavrieť s ním zmluvu o prevode podielu
za rovnakých podmienok, za ktorých podiel nadobudol.
15. Spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené sa tiež môže dovolávať relatívnej neplatnosti

právneho úkonu (ako v tomto prípade žalobkyňa), ktorým povinný spoluvlastník previedol podiel na tretiu
osobu (§ 140, § 40a Občianskeho zákonníka), dôsledkom čoho je vrátenie právnych pomerov k veci do
stavu, aký bol pred prevodom podielu na tretiu osobu. Zákonné predkupné právo v zmysle ustanovenia
§ 140 Občianskeho zákonníka vznikne bez ohľadu na vôľu oprávneného alebo povinného. Možnosťou
je aj ponechanie si predkupného práva, ktoré začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi podielu (§ 603 ods.

3 Občianskeho zákonníka).
16. Zákon rešpektuje právo spoluvlastníka disponovať svojím spoluvlastníckym podielom, avšak na
druhej strane umožňuje ostatným spoluvlastníkom nadobudnúť spoluvlastnícky podiel spoluvlastníka,
ktorý nemieni v spoluvlastníckom vzťahu zotrvať, a to na základe zákonného predkupného práva.
Predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka má vecnoprávny charakter, ktorý sa prejavuje v

jeho spojení s vecou a pôsobí proti všetkým nadobúdateľom (prechádza aj na prípadného nadobúdateľa
veci).

17. Súd sa stotožňuje s argumentáciou žalobkyne ohľadom nemožnosti odstúpenia od Zmluvy 1, avšak
bližšie sa tejto skutočnosti v odôvodnení tohto rozsudku nevenuje, keďže v súvislosti s predmetom
konaniatonemárelevanciu.VkaždomprípadevšaknesúhlasísdôvodomodstúpeniaodZmluvy1preto,
že v nej nebola kúpna cena rozdelená pre každý prevádzaný pozemok samostatne, čo spôsobovalo
jej absolútnu neplatnosť (naviac odstúpiť sa dá len od platnej zmluvy). Takéto tvrdenie je nepravdivé

a nevyplýva zo žiadneho právneho predpisu. Súvis, pre potreby tohto konania, by to mohlo mať len
s tým, či možno odstúpiť od časti kúpnej zmluvy, alebo je to vylúčené s poukazom na ustanovenie §
41 Občianskeho zákonníka.18. Podľa § 40a Občianskeho zákonníka ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení
§ 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589 a § 701 ods. 1, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten,
kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávať

ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje dohoda
účastníkov ( § 40). Ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách,
je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý,
neplatnosti dovolá.

Podľa § 41 Občianskeho zákonníka ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje len na časť právneho úkonu, je
neplatnou len táto časť, pokiaľ z povahy právneho úkonu alebo z jeho obsahu alebo z okolností, za
ktorých k nemu došlo, nevyplýva, že túto časť nemožno oddeliť od ostatného obsahu.

Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo
v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

Podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak
nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

19. Samozrejme, kúpna cena je podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy. V danom prípade kúpna cena

v Kúpnej zmluve zo dňa 04.08.2020 bola dohodnutá na 60.000,- € s tým, že jej časť vo výške 30.000,-
€ mala byť vyplatená za pozemok parc. č. 2836/4 a druhá časť vo výške 30.000,- € za pozemok
parc. č. 2836/11. Teda samostatne bola kúpna cena dohodnutá aj za pozemok vo výlučnom vlastníctve
predávajúcej, samostatne aj za pozemok v podielovom spoluvlastníctve predávajúcej a žalobkyne.
Súd má teda zato, že je možné oddeliť tú časť kúpnej zmluvy, ktorou sa prevádzal pozemok parc. č.

2836/11, a preto v tejto časti žalobného návrhu vyhovel a vo zvyšku, ohľadom návrhu na vyslovenie
neplatnosti kúpnej zmluvy týkajúcej sa parcely č. 2836/4, ktorý bol vo výlučnom vlastníctve žalovanej
v 3.rade, žalobu zamietol. To, či kúpna cena bola dohodnutá medzi zmluvnými stranami s ohľadom na
nejaképohnútkyžalovanýchprezentovanéžalobkyňouvkonaní,alebonadôvodyuvádzanéžalovanými,
podľa názoru súdu v súvislosti so zmluvnou voľnosťou zmluvných strán, pre meritórne rozhodnutie

súdu o podanej žalobe relevantné nie je. Rovnako preň nie sú relevantné ani pohnútky žalobkyne,
prezentované žalovanými, na podanie predmetnej žaloby.

20. Právny úkon môže byť neplatný celkom alebo sčasti. V prípade ak sa dôvod neplatnosti týka
podstatnej náležitosti právneho úkonu (essentialia negotii), bez ktorej právny úkon nemôže vzniknúť,

jej právny úkon neplatný v celom rozsahu. Existujú vady, ktoré majú vždy za následok neplatnosť
celého právneho úkonu - napr. nedostatok spôsobilosti na právne úkony konajúceho, nedostatok formy
- niektoré však môžu postihovať len časť právneho úkonu (neplatnosť konkrétneho ustanovenia, alebo
rozpor s cenovými predpismi). V prípade, ak ide o takú vadu, ktorú je možné oddeliť od jeho ostatného
obsahu, bude neplatná len táto časť právneho úkonu. Tento prístup je preferovaný v zmysle zásady

in favorem negotii. Na základe čiastočnej neplatnosti fakticky dochádza k modifikácii vôle konajúcich,
keďže úkon, ktorý uzavreli, nespôsobí následky, s ktorými tieto osoby počítali. Takýto stav však pôsobí
predovšetkým za účelom ich právnej istoty, kedy sa poskytne ochrana aspoň niektorým právam a
povinnostiam. Ak vadnú časť právneho úkonu nie je možné oddeliť od zvyšnej časti, a to po posúdení
prejavu vôle účastníkov, povahy právneho úkonu, okolností, za ktorých bol uzavretý alebo jeho obsahu

a účelu, bude neplatný celý právny úkon. V prípade, ak je neplatná časť právneho úkonu, tá je neplatná
od počiatku (ex tunc). Oddeliteľnosťou je potrebné rozumieť obsahovú oddeliteľnosť právneho úkonu od
zvyšku,niemožnosťrozdeleniaplnenia,ktorébolopredmetomzmluvy.Oddeliteľnýmisúdvasamostatné
právne úkony poňaté do jedného textu listiny, pokiaľ sa dôvod neplatnosti vzťahuje len na jednu z
nich. Na druhej strane, neoddeliteľným ustanovením sú podmienky právneho úkonu v zmysle § 36

O.z.. Pri zvažovaní oddeliteľnosti právneho úkonu je potrebné prihliadnuť na vôľu strán a účel, ktorý
uzavretímzmluvysledovali.Platnýmôžebyťlentakýčiastočneneplatnýúkon,ktorýajnapriekčiastočnej
neplatnosti sleduje účel sledovaný účastníkmi a aj takýto čiastočne neplatný úkon je v súlade s vôľou
strán v zmysle § 35 ods. 2 a 3 O. z.. Po oddelení platnej časti od neplatnej musí byť zároveň platná
časťprávnehoúkonuspôsobiláexistovaťsamostatne,akosamostatnýprávnyúkonobsahujúcizákladné

náležitosti právneho úkonu a musí spĺňať požiadavku na formu, spôsobilosť osoby, slobodu vôle a
ďalšie náležitosti. Obsahovú neoddeliteľnosť vadnej časti právneho úkonu od zvyšku preukazuje vždy
ten, kto sa neplatnosti právneho úkonu v celom rozsahu dovoláva. Čiastočná neplatnosť sa aplikuje
na prípady absolútnej aj relatívnej neplatnosti právnych úkonov. Inštitút čiastočnej neplatnosti v zmysletohto ustanovenia sa použije aj v obchodnom práve. Ustanovenie § 41 O. z. je dispozitívne. Účastníci
sú oprávnení dohodnúť sa aj na následkoch a spôsobe riešenia čiastočnej neplatnosti právneho úkonu,
ktorá je rozdielna oproti tomuto ustanoveniu (viď komentár, Veľké komentáre Števček a spol., Občiansky

zákonník I, Nakladatelství C. H. Beck). Súd má zato, že žalobkyňa v konaní neuniesla dôkazné bremeno
ohľadom neoddeliteľnosti časti kúpnej zmluvy, a súd má v tomto smere opačný, už vyššie prezentovaný
názor.

21. Pokiaľ ide o námietky žalovaných v súvislosti s neprípustnosťou samotnej žaloby, súd sa s nimi

nestotožňuje. Žaloba bola podaná v zmysle § 137 písm. d) Civilného sporového poriadku, a pri takýchto
typoch žalôb nie je potrebne preukazovať naliehavý právny záujem. Vo vzťahu k tomuto ustanoveniu
je osobitným predpisom katastrálny zákon, konkrétne jeho ustanovenie § 34 ods. 2. Možno zhodne so
žalobkyňou poukázať na rozhodnutie Krajského sudu v Trnave vo veci sp. zn. 10Co/26/2020 zo dňa 30.
06.2021,ktorýskonštatoval,že:„Odvolacísúdsanestotožnilsozužujúcimvýkladom§137písm.d/CSP,
prezentovaným žalovanými, t. j. že oprávnenie domáhať sa určenia právnej skutočnosti (teda aj určenia

neplatnosti zmluvy) musí byť v osobitnom právnom predpise výslovne (expressis verbis) vymedzené
ako oprávnenie podať žalobu o neplatnosť určitého právneho úkonu/zmluvy. Osobitným právnym
predpisom, z ktorého vyplýva oprávnenie žalobcov domáhať sa určenia neplatnosti kúpnej zmluvy
(právnej skutočnosti) je § 40a O. Z., v hmotnoprávnej rovine daného prípadu v spojení s § 140 O. Z. V
predmetnejvecisa(včastiourčenieneplatnostikúpnejzmluvy)jednáožalobupodľa§137písm.d/CSP.

Zmluvy a iné právne úkony, ich existencia, platnosť či neplatnosť sú právnymi skutočnosťami (§ 2 ods.
1 O. z.). Ustanovenie § 137 písm. d/ CSP pripúšťa žalobu o určenie právnej skutočnosti, ak to vyplýva
z osobitného predpisu, pričom osobitným právnym predpisom v danom prípade, z ktorého vyplýva
oprávnenie domáhať sa určenia neplatnosti kúpnej zmluvy (právnej skutočnosti) je § 40a v spojení s §
140 O.z. (porov. uznesenie Krajského súdu v Žiline sp. zn. 10Co/211/2019, uznesenie Krajského súdu v

Žilinesp.zn.9Co/201/2018,uznesenieKrajskéhosúduvTrnavezodňa30.4.2020sp.zn.10Co/35/2019,
ods. 6 až 8). Za situácie, kedy je oprávneným spoluvlastníkom namietané porušenie jeho predkupného
práva a účastníci dotknutej kúpnej zmluvy dobrovoľne nemienia odstrániť navodený protiprávny stav,
neostáva oprávnenému spoluvlastníkovi (pokiaľ si z oprávnení „opomenutého“ spoluvlastníka vybral
túto eventualitu) iná možnosť, ako domáhať sa vyslovenia relatívnej neplatnosti na súde.“ Predmetnou

žalobou sa odstráni právna neistota, t.j. právne postavenie strán sporu sa stane istým bez toho, že by
muselo nasledovať ešte ďalšie súdne konanie.

22. Podľa § 137 písm. d) Civilného sporového poriadku žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo
najmä o určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

Podľa § 34 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných
práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) ak súd rozhodol o neplatnosti právneho úkonu alebo
neplatnosti dobrovoľnej dražby, 10ea) okresný úrad vyznačí stav pred týmto právnym úkonom alebo
pred dobrovoľnou dražbou; to platí aj vtedy, ak právo k nehnuteľnosti bolo dotknuté ďalšou právnou

zmenou a ak je rozhodnutie súdu záväzné pre osoby, ktorých sa táto právna zmena týka. 10eb).

23.Návrhprávnehozástupcužalobkynenavykonaniedôkazuvýsluchomžalovanýchohľadnedojednaní
o kúpnej cene súd zamietol, nakoľko má zato, že takýto dôkaz, bez ohľadu na právnym zástupcom

žalovaných namietanú koncentráciu konania, s poukazom už aj na vyššie uvedené odôvodnenie
rozsudku v súvislosti s kúpnou cenou, zmluvnou voľnosťou zmluvných strán, možnosťou oddelenia
časti kúpnej zmluvy, súd nepovažoval pre svoje meritórne rozhodnutie za relevantný a dôkazná situácia
v konaní mu plne umožňovala vo veci rozhodnúť aj bez výsluchu žalovaných.

24. S poukazom na vyššie uvedené skutočnosti a v súlade s citovanými zákonnými ustanoveniami súd
rozhodol tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozsudku.

25. O trovách konania súd rozhodol v súlade s § 255 ods. 2, § 262 ods. 1 Civilného sporového poriadku,
a teda vzhľadom na pomer úspechu strán sporu v konaní ani jednej zo strán nárok na náhradu trov

konania nepriznal. Súd žalobe o vyslovenie neplatnosti kúpnej zmluvy vyhovel, ale len v jednej časti,
týkajúcej sa parcely č. 2836/11, pri ktorej bolo porušené predkupné právo žalobkyne ako podielovej
spoluvlastníčky tejto parcely. Pokiaľ ide o druhú parcelu, ktorá bola tiež predmetom kúpnej zmluvy, ale
ktorá bola vo výlučnom vlastníctve predávajúcej (žalobkyne v 3.rade), súd žalobu zamietol.Poučenie:

Ř Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
Okresného súdu Poprad na Krajský súd v Prešove.

Ř Podľa § 363 C.s.p. v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Ř Podľa § 364 C. s. p. rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia

lehoty na podanie odvolania.

Ř Podľa § 365 ods. 1 C. s. p. odvolanie možno odôvodniť len tým, že :
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g)zistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesúprípustnésúprípustnéďalšieprostriedkyprocesnejobrany
alebo ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ř Podľa § 365 ods. 2 C.s.p. odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že

právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ř Podľa § 365 ods. 3 C.s.p. odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno i meniť a dopĺňať
len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Ř Podľa § 366 prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené
v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak:
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej ujmy nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ř Podanie urobené v listinnej podobe treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a prílohami tak,

aby sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalší subjekt dostal jeden
rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie podania
na trovy toho, kto podanie urobil.

Ř Ak povinný dobrovoľne nesplní to, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať

návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch
a exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov).