Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, February 27, 2025

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 20Co/16/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8722203624
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 02. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michal Boroň

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2025:8722203624.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Michala Boroňa a členiek senátu

JUDr. Daniely Babinovej a JUDr. Viery Kandrikovej v spore žalobkyne: A. A., nar. X.XX.XXXX, trvale
bytom B. XXXX/XX, C., občan SR, právne zastúpená: JUDr. Mgr. Andrea Pállová, L.L.M., advokátka so
sídlom AK Podzámska 2959/18A, Nitra, IČO: 33 986 665, proti žalovaným: 1) D. E. F., nar. XX.X.XXXX,
trvale bytom G. XXXX/X, C., občan SR, 2) H. I. F., nar. XX.XX.XXXX, G. XXXX/X, C., občan SR, 3) J. A.,
nar. XX.X.XXXX, trvale bytom K. G. XXX/X, L., všetci žalovaní právne zastúpení: JUDr. Martin Bašista,
advokát so sídlom AK Poprad, Štefánikova 8, IČO: 37 880 381, o určenie relatívnej neplatnosti kúpnej
zmluvy, o odvolaní žalovaných proti rozsudku Okresného súdu Poprad č.k. 19C/95/2022-101 zo dňa

27.11.2023, takto

r o z h o d o l :

I. Potvrdzuje sa rozsudok vo výroku I. a III.

II. Žalovaní v 1. až 3. rade sú povinní spoločne a nerozdielne nahradiť žalobkyni trovy odvolacieho
konania v rozsahu 100 %, o výške ktorých rozhodne súd prvej inštancie samostatným rozhodnutím.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Poprad (ďalej len „súd prvej inštancie“) napadnutým rozsudkom rozhodol tak, že:
„I. Súd u r č u j e, že kúpna zmluva uzavretá dňa 04.08.2020 medzi J. A., rodenou M., narodenou
XX.XX.XXXX, trvale bytom K. G. XXX/X, L. - N., štátnou občiankou Slovenskej republiky ako

predávajúcou a E. F., rodeným F., narodeným XX.XX.XXXX, trvale bytom G. XXXX/X, C., štátnym
občanom Slovenskej republiky a H. I. F., rodenou G., narodenou XX.XX.XXXX, trvale bytom G. XXXX/
X, C., štátnou občiankou Slovenskej republiky ako kupujúcimi, predmetom ktorej bol odplatný prevod
vlastníckeho práva z predávajúcej na kupujúcich k pozemku parc. reg. “O.“ č. XXXX/X, orná pôda o
výmere 596 m2, zapísanej na LV č. XXXX pre katastrálne územie C. a k spoluvlastníckemu podielu v
rozsahu 1/2-ica k celku k pozemku parc. reg. “O.“ č. XXXX/XX, orná pôda o výmere 126 m2, zapísanej
na LV č. XXXX pre katastrálne územie C., j e v časti prevodu spoluvlastníckemu podielu v rozsahu 1/2-

ica k celku k pozemku parc. reg. “O.“ č. XXXX/XX, orná pôda o výmere 126 m2, zapísanej na LV č.
XXXX pre kat. územie C. n e p l a t n á.
II. V prevyšujúcej časti žalobu z a m i e t a.
III. Trovy konania stranám n e p r i z n á v a .“

Svoje rozhodnutie okrem iného odôvodnil tým, že žalobkyňa žiadala, aby súd určil, že kúpna zmluva
uzavretá dňa 04.08.2020 medzi žalovanou v 3. rade ako predávajúcou a žalovanými v 1. a 2. rade

ako kupujúcimi, predmetom ktorej bol odplatný prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pozemku
parc. reg. “O.“ č. XXXX/X orná pôda o výmere 596 m2, zapísanej na LV č. XXXX pre k.ú. C. a k
spoluvlastníckemu podielu v rozsahu 1/2-ica k celku k nehnuteľnosti pozemku parc. reg. “O.“ č. XXXX/
XX orná pôda o výmere 126 m2, zapísanej na LV č. XXXX pre k.ú. C., je neplatná.Uviedla, že je podielovou spoluvlastníčkou v rozsahu 1/2-ica k celku pozemku parc. reg. “O.“ č. XXXX/
XX. Dňa 29.10.2020 pod č. P./2020 bol v prospech žalovaných 1 a 2 ako manželov povolený vklad
vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu vo výške 1/2-ica k celku k dotknutému pozemku. Návrh

na vklad do katastra nehnuteľnosti bol podaný na základe kúpnej zmluvy zo dňa 04.08.2020.
Spoluvlastnícke právo k dotknutému pozemku nadobudli žalovaní 1 a 2 v rozpore s § 140
Občianskeho zákonníka, teda bolo porušené zákonné predkupné právo žalobkyne, ktorá je podielovou
spoluvlastníčkou predmetného pozemku už od roku 2010.
Žalovaní v roku 2020 vykonali viaceré účelové a na seba nadväzujúce právne úkony, aby obišli zákonné

ustanovenie.
Dňa 02.04.2020 uzavreli žalovaní 1/ a 2/ ako kupujúci so žalovanou 3/ ako predávajúcou kúpnu zmluvu,
predmetom ktorej bol okrem prevodu výlučného vlastníctva k parcele č. XXXX/X o výmere 596 m2
zapísanej na LV č. XXXX pre k.ú. C. aj prevod vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu v rozsahu
1/2-ica k celku k dotknutému pozemku, pričom kúpna cena bola v kúpnej zmluve rozdelená na dve časti,
z ktorých za 1/1-inu k parc. č. XXXX/X o výmere 596 m2 žalovaní 1/ a 2/ zaplatili žalovanej 3/ sumu

58.000,- eur a za 1/2-icu k dotknutému pozemku o výmere 126 m2 sumu 2.000,- eur.
Dňa 15.06.2020 žalovaní 1/ a 2/ ako kupujúci so žalovanou 3/ ako predávajúcou uzavreli Dohodu o
odstúpení od kúpnej zmluvy zo dňa 02.04.2020. K Dohode o odstúpení ešte uzavreli Dodatok k dohode o
odstúpení od KZ zo dňa 08.09.2020 (zápis v katastri nehnuteľnosti dňa 16.09.2020). Takýto právny úkon
jeho účastníci odôvodnili tým, že uzavretiu predmetnej kúpnej zmluvy údajne nepredchádzal postup

podľa § 605 Občianskeho zákonníka.
V priebehu správneho konania na katastri nehnuteľnosti na podklade predloženej Dohody o odstúpení
od kúpnej zmluvy, dokonca ešte pred podpisom Dodatku k dohode o odstúpení od kúpnej zmluvy zo
dňa 02.04.2020, teda pred riadnym navrátením veci do pôvodného stavu a pred skončením konania
v katastri nehnuteľnosti, bola žalobkyni doručená absurdná, klamlivá a účelovo vytvorená ponuka na

odkúpenie spoluvlastníckeho podielu k dotknutému pozemku od žalovanej 3/ zo dňa 29.06.2020, v ktorej
ponúkala svoj spoluvlastnícky podiel v rozsahu 1/2-ica k celku žalobkyni na predaj za sumu 30.000,-
eur, napriek tomu, že ho pôvodne predala žalovaným 1/ a 2/ za 2.000,- eur.
Samozrejme takúto nezmyselnú absurdnú ponuku, aby formálne žalovaná 3/ ponukovú povinnosť
voči žalobkyni ako podielovej spoluvlastníčke „splnila“, ale s nastavením takých cenových podmienok,

ktoré v žiadnom prípade nebolo reálne akceptovať, nebolo možné zo strany žalobkyne prijať. Išlo o
výmeru pripadajúcu na ponúkaný podiel 63 m2 ornej pôdy, pričom skutočná cena za pozemok uhradená
žalovanými 1/ a 2/ bola kategoricky odlišná od sumy v doručenej ponuke od žalovanej 3/. V čase
doručenia ponuky nebolo vlastníctvo k dotknutému pozemku navrátene žalovanej 3/, a tiež v ponuke
bola uvedená nesprávna lehota na uplatnenie predkupného práva (30 dní namiesto dvoch mesiacov).

Dňa 04.08.2020, teda ešte pred navrátením veci do pôvodného stavu, ešte pred podpisom Dodatku
dohody o odstúpení od kúpnej zmluvy a pred uplynutím zákonnej lehoty dvoch mesiacov na využitie
predkupného práva, uzavreli žalovaní „novu“ kúpnu zmluvu s rovnakým predmetom kúpy, avšak s tým
rozdielom, že kúpna cena za predmet prevodu už nebola rozdelená na 58.000,- eur a 2.000,- eur, ale
30.000,- eur a 30.000,- eur - aby ex post umelo navodili dojem platnosti o správnosti doručenej ponuky

zo dňa 29.06.2020.
Dňa 13.10.2020, teda pred tým, ako napadnutá kúpna zmluva zo dňa 04.08.2020 bola zapísaná do
katastra nehnuteľnosti (vklad bol povolený až dňa 29.10.2020) , teda pred tým, ako na žalovaných 1/
a 2/ bolo „opätovne prevedené vlastnícke právo“ žalovanou 3/, bol vykonaný Mestom Poprad štátny
stavebný dohľad stavby realizovanej stavebníkmi - žalovaným 1/ a žalovanou 2/ na nehnuteľnostiach,

ktoré boli predmetom kúpnej zmluvy.
Keďžepredkupneprávožalobkynekdotknutémupozemku(spoluvlastníckemupodieluvrozsahu1/2-ica
kcelku)bolokonanímúčastníkovkúpnejzmluvyzodňa04.08.2020porušené,vzniklažalobkynivsúlade
s § 40a Občianskeho zákonníka zákonná možnosť dovolať sa relatívnej neplatnosti scudzovacieho
právneho úkonu, ktorej sa voči žalovaným žalobkyňa riadne dovolala listinou zo dňa 27.10.2022.

Žalobkyňavtejtolistinezároveňvyzvalažalovanýchnanavrátenievecidopôvodnéhostavu,atovlehote
15 dní od doručenia predmetnej písomnosti. Žalovaná 2/ prevzala listinu dňa 02.11.2022 a žalovaná
3/ dňa 04.11.2022. Žalovaní 1/ a 2/ písomnosťou zo dňa 10.11.2022 požiadali žalobkyňu o predĺženie
lehoty na vyjadrenie sa k dovolaniu sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy. Vyjadrenie žalovaných bolo
doručene žalobkyni až dňa 23.12.2022, pričom stanovisko žalovaných je také, že odmietajú dobrovoľne

navrátiť vec do pôvodného stavu. Svoje zamietavé stanovisko nijako právne nezdôvodnili, ani žiadnych
relevantným právnym argumentom nevyvrátili tvrdenia žalobkyne.
Z výsledkov vykonaného dokazovania, z výpisu z listu vlastníctva č. XXXX pre k.ú. C., z kúpnej zmluvy
zo dňa 02.04.2020, z odstúpenia od kúpnej zmluvy zo dňa 15.06.2020, z dodatku k odstúpeniu zo dňa08.09.2020, z kúpnej zmluvy zo dňa 04.08.2020, z výzvy na možnosť uplatnenia predkupného práva
zo dňa 29.06.2020, z vyjadrenie žalobkyne k doručenej ponuke, z návrhu na zrušenie a vyporiadanie
podielového spoluvlastníctva zo dňa 31.05.2022, zo žaloby na zrušenie a vyporiadanie podielového

spoluvlastníctva zo dňa 06.09.2022, z vyjadrenia Mesta Poprad zo dňa 08.12.2022, z dovolania sa
relatívnej neplatnosti zo dňa 27.10.2022 s doručenkami, z vyjadrenia žalovaných k tomuto dovolaniu sa,
zo snímky z mapy Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky vytlačenej z aplikácie
Mapový klient ZBGIS, ako aj z ďalších listinných dôkazov v spise mal súd preukázané, že žalobkyňa a
žalovaní v 1. a 2. rade sú na liste vlastníctva č. XXXX pre Okres C., N. C., katastrálne územie C. zapísaní

ako podieloví spoluvlastníci (žalobkyňa v podiele 1 a žalovaní v 1. a 2. rade v podiele 1 k celku) parcely
č. XXXX/XX o výmere 126 m2, druh pozemku orná pôda. Žalobkyňa podiel 1 k pozemku nadobudla
na základe darovacej zmluvy P. XXXX/XX zo dňa 02.07.2010, Q. XXX/XXXX a titulom nadobudnutia
podielu 1 žalovanými v 1. a 2. rade bola Kúpna zmluva V - XXXX/XXXX zo dňa 29.10.2020 - číslo zmeny
XXXX/XX. Práve určenia neplatnosti tejto kúpnej zmluvy sa žalobkyni podanou žalobou domáhala.
Kúpna zmluva, ktorej vklad bol povolený pod P. - XXXX/XXXX dňa 29.10.2020 bola uzavretá dňa

04.08.2020 (ďalej aj ako „Zmluva 2“) medzi predávajúcou J. A. (žalovaná v 3. rade) a kupujúcimi E.
F. a H. I. F. (žalovaní v 1. a 2. rade). Jej predmetom bol pozemok parc. reg. „O.“ č. XXXX/X, druh
pozemku orná pôda o výmere 596 m2, k.ú. C. zapísaný na LV č. XXXX v podiele 1/1 a spoluvlastnícky
podiel 1 k pozemku parc. reg. „O.“ č. XXXX/XX, druh pozemku orná pôda , o výmere 126 m2, k.ú.
C.. Parcela č. XXXX/XX bola, pred uzavretím a zavkladovaním kúpnej zmluvy, zapísaná ako podielové

spoluvlastníctvo žalobkyne a žalovanej v 3. rade. Kúpna cena bola v čl. II Zmluvy dohodnutá na 60.000,-
eur s tým, že jej časť vo výške 30.000,- eur mala byť vyplatená za pozemok parc. č. XXXX/X a druhá
časť vo výške 30.000,- eur mala byť vyplatená za pozemok parc. č. XXXX/XX tak, že časť kúpnej ceny
vo výške 58.000,- eur sa mala vyplatiť na účet č. A. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX pred podpisom
Zmluvy 2 a zvyšok 2.000,- eur sa mal previesť rovnako pred podpisom Zmluvy 2 na účet č. A. XXXX

XXXX XXXX XXXX XXXX.
Pred uzavretím kúpnej zmluvy zo dňa 04.08.2020 bola medzi tými istými zmluvnými stranami s tým
istým predmetom kúpy uzavretá Kúpna zmluva zo dňa 02.04.2020 (ďalej aj ako „Zmluva 1“). Jej vklad
bol povolený dňa 28.04.2020 pod P. XXXX/XXXX. Kúpna cena v Zmluve 1 bola rovnako dohodnutá na
sumu 60.000,- eur za oba pozemky a uhradená mala byť najneskôr do 5. pracovných dní od podpisu v

zmysle čl. III vo výške 58.000,- eur na účet č. A. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX a zvyšok 2.000,- eur
sa mal previesť rovnako do 5. pracovných dní od podpisu Zmluvy 1 na účet č. A. XXXX XXXX XXXX
XXXX XXXX.
To, že žalobkyňa je a bola aj pred uzavretím kúpnych zmlúv podielovou spoluvlastníčkou parcely č.
XXXX/XX v konaní sporné nebolo. Spornou bola skutočnosť, či jej ako podielovej spoluvlastníčke bola

riadne, v súlade so zákonom ponúknutá možnosť využitia predkupného práva k pozemku v podiele 1 k
celku. Súd má na základe vykonaného dokazovania jednoznačne zato, že tomu tak nebolo.
Vo Výzve na možnosť uplatnenia predkupného práva, ktorá je datovaná dňom 29.06.2020, a ktorá bola
zaslaná žalobkyni právnym zástupcom žalovanej v 3. rade sa uvádza: „Moja mandantka odpredala
predmetný spoluvlastnícky podiel tretej osobe dňa 02.04.2020, avšak nakoľko tento svoj spoluvlastnícky

podiel neponúkla v súlade s príslušnými právnymi predpismi Vám ako spoluvlastníčke predmetného
pozemku, došlo zo strany mojej mandantky k odstúpeniu od predmetného predaja pozemku a v
súčasnosti sa vykonáva na katastrálnom úrade záznam zápisu vlastníckych práv k predmetnému
pozemku späť na moju mandantku, teda moja mandantka je aj naďalej podielovou spoluvlastníčkou
predmetného pozemku.“ Predmetná ponuka na uplatnenie predkupného práva neobsahovala v

prílohe žiadne písomné odstúpenie od Zmluvy 1 zo strany žalovanej 3/, či žalovanými 1/, 2/, ani
dohodu o odstúpení od tejto zmluvy (ktorá bola ešte dodatkovaná vyše 2 mesiace po doručení
ponuky), ani žiadnym iným spôsobom nebolo žalobkyni v čase doručenia spornej ponuky preukázané,
žeby vlastnícke právo k prevedenému pozemku bolo právne platne a účinne skutočne navrátené
žalovanej v 3. rade. Len odkaz na prebiehajúce katastrálne konanie (bez akéhokoľvek relevantného

preukázania predmetu tohto konania), ktorého výsledok bol do katastra zaevidovaný až 16.09.2020,
takmer tri mesiace po doručení spornej ponuky, nie je dôkazom o tom, že žalovaná v 3. rade bola
oprávnenou spoluvlastníčkou na predloženie ponuky žalobkyni na možnosť uplatnenia predkupného
práva. Odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľnosti, jej zrušením dohodou zmluvných strán
dochádza len k zániku záväzkového právneho vzťahu, nie tiež k zániku vecnoprávnych účinkov zmluvy,

ktoré vznikli vkladom práva do katastra nehnuteľností. Preto odstúpenie od kúpnej zmluvy nie je samo
osebe dôvodom pre obnovenie vlastníctva k prevádzaným nehnuteľnostiam v katastri nehnuteľností,
ale na nastolenie takéhoto právneho stavu, teda k zániku vecnoprávnych účinkov zrušovanej zmluvy je
nevyhnutný aj následný evidenčný úkon v katastri nehnuteľností.Žalovaná v 3. rade teda v čase zaslania ponuky na uplatnenie predkupného práva nebola evidovaná
v katastri nehnuteľností ako vlastníčka spoluvlastníckeho podielu prevedeného pozemku, čo v konaní
sporné nebolo. Nie je pravdou tvrdenie žalovaných, že žalobkyňa odmietla využiť ponúknuté predkupné

právo. Nič také z jej reakcie zo dňa 30.07.2020 na túto ponuku nevyplýva. Vyplýva z nej len správne
konštatovanie, že „ vzhľadom na to, že v súčasnosti je vlastníkom parcely F. -O. XXXX/XX o výmere 126
m2, druh pozemku orná pôda, k.ú. C., zapísanom na LV č. XXXX E. F. a I. F. nie je možné akceptovať
P. výzvu na uplatnenie predkupného práva, nakoľko P. klientka J. A. nie je vlastníčkou predmetnej
nehnuteľnosti“. Žalobkyňa sa teda v odpovedi na ponuku na uplatnenie predkupného práva nevzdala

jej zákonného predkupného práva, len poprela oprávnenie žalovanej v 3.rade na vykonanie predmetnej
ponuky, keďže zo žiadnej okolnosti nevyplývalo navrátenie jej spoluvlastníckeho práva k pozemku.
Naviac uplatnenie, resp. neuplatnenie predkupného práva mala žalobkyňa oznámiť v čo najkratšej
lehote, najneskôr v lehote 30 dní, v opačnom prípade, ako sa v ponuke uvádzalo, prevedie p. J. A. svoj
spoluvlastnícky podiel na predmetnom pozemku za uvedenú kúpnu cenu (30.000,- eur) na tretiu osobu.
Z uvedeného je zrejmé, že nebola ani dodržaná zákonná dvojmesačná lehota v zmysle ustanovenia §

605 Občianskeho zákonníka. Argumentácia, že vzhľadom na odmietnutie využitia predkupného práva
žalobkyňou nemusela žalovaná v 3. rade čakať na uplynutie lehoty 60 dní na vyplatenie kúpnej ceny
je aj vzhľadom na vyššie uvedené (neodmietnutie ponuky predkupného práva) nesprávne a v rozpore
so zákonnou úpravou.
Súd prvej inštancie sa stotožnil s argumentáciou žalobkyne ohľadom nemožnosti odstúpenia od Zmluvy

1, avšak bližšie sa tejto skutočnosti v odôvodnení tohto rozsudku nevenuje, keďže v súvislosti s
predmetom konania to nemá relevanciu. V každom prípade však nesúhlasí s dôvodom odstúpenia od
Zmluvy 1 preto, že v nej nebola kúpna cena rozdelená pre každý prevádzaný pozemok samostatne, čo
spôsobovalo jej absolútnu neplatnosť (naviac odstúpiť sa dá len od platnej zmluvy). Takéto tvrdenie je
nepravdivé a nevyplýva zo žiadneho právneho predpisu. Súvis, pre potreby tohto konania, by to mohlo

maťlenstým,čimožnoodstúpiťodčastikúpnejzmluvy,alebojetovylúčenéspoukazomnaustanovenie
§ 41 Občianskeho zákonníka.
Samozrejme, kúpna cena je podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy. V danom prípade kúpna cena v
Kúpnej zmluve zo dňa 04.08.2020 bola dohodnutá na 60.000,- eur s tým, že jej časť vo výške 30.000,-
eur mala byť vyplatená za pozemok parc. č. XXXX/X a druhá časť vo výške 30.000,- eur za pozemok

parc. č. XXXX/XX. Teda samostatne bola kúpna cena dohodnutá aj za pozemok vo výlučnom vlastníctve
predávajúcej, samostatne aj za pozemok v podielovom spoluvlastníctve predávajúcej a žalobkyne. Súd
mátedazato,žejemožnéoddeliťtúčasťkúpnejzmluvy,ktorousaprevádzalpozemokparc.č.XXXX/XX,
a preto v tejto časti žalobného návrhu vyhovel a vo zvyšku, ohľadom návrhu na vyslovenie neplatnosti
kúpnej zmluvy týkajúcej sa parcely č. XXXX/X, ktorý bol vo výlučnom vlastníctve žalovanej v 3. rade,

žalobu zamietol. To, či kúpna cena bola dohodnutá medzi zmluvnými stranami s ohľadom na nejaké
pohnútky žalovaných prezentované žalobkyňou v konaní, alebo na dôvody uvádzané žalovanými, podľa
názoru súdu v súvislosti so zmluvnou voľnosťou zmluvných strán, pre meritórne rozhodnutie súdu o
podanejžaloberelevantnénieje.Rovnakopreňniesúrelevantnéanipohnútkyžalobkyne,prezentované
žalovanými, na podanie predmetnej žaloby.

Pokiaľ ide o námietky žalovaných v súvislosti s neprípustnosťou samotnej žaloby, súd sa s nimi
nestotožňuje. Žaloba bola podaná v zmysle § 137 písm. d) Civilného sporového poriadku, a pri takýchto
typoch žalôb nie je potrebne preukazovať naliehavý právny záujem. Vo vzťahu k tomuto ustanoveniu
je osobitným predpisom katastrálny zákon, konkrétne jeho ustanovenie § 34 ods. 2. Možno zhodne so
žalobkyňou poukázať na rozhodnutie Krajského sudu v Trnave vo veci sp.zn. 10Co/26/2020 zo dňa

30.06.2021, ktorý skonštatoval, že: „Odvolací súd sa nestotožnil so zužujúcim výkladom § 137 písm.
d/ CSP, prezentovaným žalovanými, t.j. že oprávnenie domáhať sa určenia právnej skutočnosti (teda
aj určenia neplatnosti zmluvy) musí byť v osobitnom právnom predpise výslovne (expressis verbis)
vymedzené ako oprávnenie podať žalobu o neplatnosť určitého právneho úkonu/zmluvy. Osobitným
právnym predpisom, z ktorého vyplýva oprávnenie žalobcov domáhať sa určenia neplatnosti kúpnej

zmluvy (právnej skutočnosti) je § 40a OZ, v hmotnoprávnej rovine daného prípadu v spojení s § 140 OZ.
V predmetnej veci sa (v časti o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy) jedná o žalobu podľa § 137 písm. d/
CSP. Zmluvy a iné právne úkony, ich existencia, platnosť či neplatnosť sú právnymi skutočnosťami (§ 2
ods. 1 OZ). Ustanovenie § 137 písm. d/ CSP pripúšťa žalobu o určenie právnej skutočnosti, ak to vyplýva
z osobitného predpisu, pričom osobitným právnym predpisom v danom prípade, z ktorého vyplýva

oprávnenie domáhať sa určenia neplatnosti kúpnej zmluvy (právnej skutočnosti) je § 40a v spojení s §
140 OZ (porov. uznesenie Krajského súdu v Žiline sp.zn. 10Co/211/2019, uznesenie Krajského súdu v
Žiline sp.zn. 9Co/201/2018, uznesenie Krajského súdu v Trnave zo dňa 30.4.2020 sp.zn. 10Co/35/2019,
ods. 6 až 8). Za situácie, kedy je oprávneným spoluvlastníkom namietané porušenie jeho predkupnéhopráva a účastníci dotknutej kúpnej zmluvy dobrovoľne nemienia odstrániť navodený protiprávny stav,
neostáva oprávnenému spoluvlastníkovi (pokiaľ si z oprávnení „opomenutého“ spoluvlastníka vybral
túto eventualitu) iná možnosť, ako domáhať sa vyslovenia relatívnej neplatnosti na súde.“ Predmetnou

žalobou sa odstráni právna neistota, t.j. právne postavenie strán sporu sa stane istým bez toho, že by
muselo nasledovať ešte ďalšie súdne konanie.
Návrh právneho zástupcu žalobkyne na vykonanie dôkazu výsluchom žalovaných ohľadne dojednaní
o kúpnej cene súd zamietol, nakoľko má zato, že takýto dôkaz, bez ohľadu na právnym zástupcom
žalovaných namietanú koncentráciu konania, s poukazom už aj na vyššie uvedené odôvodnenie

rozsudku v súvislosti s kúpnou cenou, zmluvnou voľnosťou zmluvných strán, možnosťou oddelenia časti
kúpnej zmluvy, súd nepovažoval pre svoje meritórne rozhodnutie za relevantný a dôkazná situácia v
konaní mu plne umožňovala vo veci rozhodnúť aj bez výsluchu žalovaných.
O trovách konania rozhodol podľa § 255 CSP.

2. Proti tomuto rozsudku podali včas odvolanie žalovaní, ktorí navrhli odvolaciemu súdu, aby napadnutý

rozsudok zmenil a žalobu zamietol a priznal žalovaným náhradu trov konania, alternatívne, aby
napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie.
Žalovaní sa domnievajú, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym
skutkovým zisteniam, ktoré konštatuje v odôvodnení svojho rozhodnutia a následne vec nesprávne
právneposúdilarozhodol.Súdprvejinštancievbode9.odôvodnenianapadnutéhorozsudkukonštatuje,

že „spornú skutočnosť, ktorou bolo to, či žalovaná 3/ žalobkyni ako podielovej spoluvlastníčke riadne a
v súlade so zákonom ponúkla možnosť využitia predkupného práva k pozemku O. F. č. XXXX/X, k.ú. C.
v podiele 1 k celku, posúdil jednoznačne tak, že tomu tak nebolo“. Súd prvej inštancie zároveň v bode
11. odôvodnenia napadnutého rozsudku konštatuje, že „Predmetná ponuka na uplatnenie predkupného
práva neobsahovala v prílohe žiadne písomné odstúpenie od Zmluvy 1 zo strany žalovanej 3/, či

žalovanými 1/, 2/, ani dohodu o odstúpení od tejto zmluvy (ktorá bola ešte dodatkovaná vyše 2 mesiace
po doručení ponuky), ani žiadnym iným spôsobom nebolo žalobkyni v čase doručenia spornej ponuky
preukázané, žeby vlastnícke právo k prevedenému pozemku bolo právne platne a účinne skutočne
navrátené žalovanej v 3. rade.“ a dodáva, že „odstúpenie od kúpnej zmluvy nie je samo osebe dôvodom
pre obnovenie vlastníctva k prevádzaným nehnuteľnostiam v katastri nehnuteľností, ale na nastolenie

takéhoto právneho stavu, teda k zániku vecnoprávnych účinkov zrušovanej zmluvy je nevyhnutný aj
následný evidenčný úkon v katastri nehnuteľností”. Žalovaný sa domnievajú, že súd prvej inštancie
nesprávne právne vyhodnotil predmetnú skutočnosť, nakoľko sa domnievajú, že zrušením (ukončením)
zmluvy v dôsledku odstúpenia od zmluvy ide o stav, keď zaniká efektívna možnosť dovolávať sa
relatívnejneplatnostiprávnehoúkonuzporušeniazákonnéhopredkupnéhovzmysle§140Občianskeho

zákonníka. Odstúpenie od zmluvy je totiž jedným z právnych nástrojov na dosiahnutie zrušenia zmluvy.
Využitím práva odstúpenia od zmluvy dochádza k zániku záväzkov zo zmluvy a k naplneniu jednej
z výnimiek zásady pacta sunt servanda. Podľa názoru žalovaných je jedným z následkov odstúpenia
od zmluvy tá skutočnosť, že zmluva sa zrušuje od samého počiatku (v právnej terminológii ex tunc),
kedy samotná vedomosť, resp. nevedomosť dotknutej osoby o tejto skutočnosti nemá žiaden relevantný

právny význam pre platné právne posúdenie splnenia si povinnosti povinnej osoby (v tom čase žalovanej
3/) ako aktuálneho spoluvlastníka spoluvlastníckeho podielu k pozemku/, ktorá ponúkla žalobkyni
možnosť odkúpenia si jej spoluvlastníckeho podielu do vlastníctva žalobkyne, ktorá predmetnú ponuku
zákonného predkupné právo nevyužila, resp. ju odmietla.
Vo vzťahu k úkonu žalobkyne, ktorá podľa názoru žalovaných jasne a úplne zrozumiteľne odmietla

ponuku zákonného predkupné právo, súd prvej inštancie uviedol v bode 12. odôvodnenia napadnutého
rozsudku svoje právne posúdenie, v zmysle ktorého podľa názoru súdu „nič také z jej reakcie zo
dňa 30.07.2020 na túto ponuku nevyplýva“. Podľa názoru žalovaných však z podania žalobkyne zo
dňa 30.07.2020 jednoznačne vyplýva jej prejav vôle, v zmysle ktorého uviedla, že nie je možné
akceptovať ponuku žalovanej 3/ na uplatnenie predkupného práva. To, že žalobkyňa neakceptovala

ponuku žalovanej 3/ z dôvodu, že vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti údajne boli žalovaní 1/ a 2/,
čo v dôsledku právneho omylu žalobkyne nebola jej správna právna úvaha, nemôže mať za následok,
že táto výzva v tom čase spoluvlastníka predmetného pozemku (žalovanej v 3. rade), ktorá jediná
mala oprávnenie ponúknuť predmetný spoluvlastnícky podiel k pozemku žalobkyni v rámci využitia
možnosti uplatnenia jej predkupného práva, by mala byť považovaná za neplatnú ponuku pre uplatnenie

predkupného práva. Citácia súdu prvej inštancie, že „Nie je pravdou tvrdenie žalovaných, že žalobkyňa
odmietla využiť ponúknuté predkupné právo” hraničí so svojvôľou súdu, nakoľko v odpovedi žalobkyne
na uplatnenie predkupného práva sa jasne uvádza, že “…nie je možné akceptovať Vašu výzvu na
uplatnenie predkupného práva…”, čo len pri obyčajnom gramatickom výklade týchto slov jednoznačnepoukazuje na vôľu žalobkyne neakceptovať ponuku žalovanej 3/ na uplatnenie predkupného práva,
ktoré jej bolo žalovanou 3/ predložená. To, či sa jednalo o platné predloženie ponuky pre uplatnenie
predkupného práva je možné právne posúdiť buď tak, že išlo buď o platné, alebo neplatné predloženie

ponuky pre uplatnenie predkupného práva, ale konštatovanie súdu prvej inštancie, že z vyjadrenia
žalobkyne nevyplýva jej odmietnutie využitia predkupného práva, keď táto konštatuje, že “…nie je možné
akceptovať Vašu výzvu na uplatnenie predkupného práva…”, spôsobuje hrubý zásah do hodnotenia
skutkových tvrdení predkladaných žalovanými a dá sa povedať aj svojvôľu súdu prvej inštancie pri
konštatovaní toho, že žalovaní nehovoria pravdu!!!

V bode 12. odôvodnenia napadnutého súd prvej inštancie konštatuje, že „je zrejmé, že nebola
ani dodržaná zákonná dvojmesačná lehota v zmysle ustanovenia § 605 Občianskeho zákonníka.
Argumentácia, že vzhľadom na odmietnutie využitia predkupného práva žalobkyňou nemusela žalovaná
v 3. rade čakať na uplynutie lehoty 60. dní na vyplatenie kúpnej ceny je aj vzhľadom na vyššie uvedené
(neodmietnutie ponuky predkupného práva) nesprávne a v rozpore so zákonnou úpravou.” Podľa názoru
žalovaných zo žiadneho zákonného ustanovenia nevyplýva, že ponuka uplatnenia predkupného práva

musí obsahovať nejakú lehotu na využitie predkupného práva, resp. že uvedenie nesprávnej lehoty
by spôsobovalo jej neplatnosť. Z ustanovenia § 605 Občianskeho zákonníka vyplýva, že „Ak nie je
dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich
dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke.
Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne.“ Súdna judikatúra následne ustálila, že

oprávnená osoba vzhľadom na predmetné ustanovenie má lehotu na využitie predkupného práva
v trvaní dvoch mesiacov, čo však neznamená, že ponuka na uplatnenie predkupného práva musí
obsahovať túto lehotu, resp. uvedenie inej lehoty by malo mať za následok automatickú neplatnosť tejto
ponuky. Je pochopiteľné, že v prípade, ak by sa žalobkyňa nevyjadrila k ponuke žalovanej 3/, v zmysle
zákonných ustanovení a súdnej judikatúre by musela žalovaná 3/ pri prevode spoluvlastníckeho podielu

vyčkať lehotu najmenej dvoch mesiacov, čo sa napokon napriek odmietnutiu ponuky zo strany žalobkyne
aj stalo a povoleniu vlastníckych práv v prospech žalovaných 1/ a 2/ došlo až po uplynutí oveľa dlhšej
doby ako sú predmetné dva mesiace. Máme však za to, že ak oprávnená osoba pred uplynutím lehoty
dvoch mesiacov oznámi dotknutej osobe, že ponuku predkupného práva neakceptuje, nie je potrebné
následne čakať s ďalšími úkonmi vo veci prevodu spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti na uplynutie

lehoty dvoch mesiacov.
Žalovaní poukázali aj na ich námietky k procesným nedostatkom, resp. nesprávnosti podania žaloby
podľa ust. § 137 písm. d) Civilného sporového poriadku a to napriek konštatovaniu súdu prvej
inštancie, ktorý v odôvodnení napadnutého rozsudku uviedol, že pri takýchto typoch žalôb, aké podala
žalobkyňa, nie je potrebné preukazovať naliehavý právny záujem. Žalovaní poukazujú na podľa nich

procesnú nesprávnosť podanej žaloby z titulu nesprávne formulovaného petitu, nakoľko žalobkyňa
spojila neplatnosti KZ vo vzťahu k obom pozemkom do jedného žalobného petitu, o ktorom by mal súd
rozhodovať ako o celku a nemôže svojvoľne petit žalobného návrhu rozdeliť na dva samostatné žalobné
petity. Žalobkyňa nepodala vo veci eventuálny alebo alternatívny petit, pričom vo vzťahu k možnému
vysloveniu neplatnosti prevodu vlastníckych práv k pozemku parc. O. F. č. XXXX/X, k.ú. C. poukázala

na to, že právny režim možnosti vyslovenia neplatnosti tohto právneho úkonu by mal spadať nie pod
ust. § 137 písm. d) CSP, nakoľko neplatnosť tohto právneho úkonu nie je spojená so žiadnou párnou
skutočnosťou, ktorá by mala vyplývať z osobitného právneho predpisu, ale teoreticky by mohol právny
režim neplatnosti tohto právneho úkonu k tomuto pozemku spadať pod ust. § 137 písm. c) CSP, na ktorý
však žalobkyňa nepoukazuje a vo vzťahu ku ktorému ani nepreukázala svoj naliehavý právny záujem.

Žalovaní sa domnievajú, že žalobu je potrebné zamietnuť aj z dôvodu nesprávnej právnej formulácie
žalobného petitu, resp. nemožnosti rozhodnutia o ňom spôsobom, aký zvolil súd prvej inštancie.
Podľanázoružalovanýchsúdprvejinštancieprisvojomrozhodovaníporušilajústavnéprávažalovaných
na súdnu ochranu a spravodlivý proces vyplývajúce z článku 46 ods. prvej Ústavy SR, podľa ktorého
každý sa môže domáhať zákonom ustanoveným postupom svojho práva na nezávislom a nestrannom

súde, pretože ako je uvedené vyššie súd prvej inštancie sa nevysporiadal so všetkými skutočnosťami
prezentovanými žalovanými, resp. sa s nimi vysporiadal nesprávne, či dokonca nezákonne a preto
napadnuté rozhodnutie je nepreskúmateľné a nepresvedčivé, lebo žalovaní nevedia z odôvodnenia
napadnutého rozhodnutia posúdiť spravodlivosť súdneho procesu, čím súd prvej inštancie odňal
žalovaným možnosť konať pred súdom.

3. K odvolaniu žalovaných sa vyjadrila žalobkyňa, ktorá navrhla odvolaciemu súdu, aby napadnutý
rozsudok potvrdil a priznal žalobkyni voči žalovaným nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom
rozsahu.Vo vyjadrení okrem iného uviedla, že považuje rozhodnutie súdu prvej inštancie za vecne správne a
odôvodnenie rozsudku v otázke určenia neplatnosti časti napadnutého právneho úkonu za dostatočné,
presvedčivé a úplné. Podľa názoru žalobcu prvostupňový súd dospel na základe vykonaných dôkazov

k správnym skutkovým a právnym zisteniam a rozhodol v súlade s právnou zásadou tzv. zákazu
prekvapivých súdnych rozhodnutí.
Odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti/jej zrušenie dohodou zmluvných strán má v prvej
fáze len obligačné právne účinky. To znamená, že dochádza len k zániku záväzkového právneho
vzťahu, nie tiež k zániku vecnoprávnych účinkov zmluvy, ktoré vznikli vkladom vlastníckeho práva

do katastra nehnuteľností. Preto odstúpenie od kúpnej zmluvy nie je samo osebe dôvodom pre
obnovenie vlastníctva k prevádzaným nehnuteľnostiam v katastri nehnuteľností, ale na nastolenie
takéhoto právneho stavu, teda k zániku vecnoprávnych účinkov zrušovanej zmluvy je nevyhnutný aj
následnýevidenčnýúkonvkatastrinehnuteľností.„Konštitutívne(právotvorné)účinkyvkladudokatastra
nehnuteľností môžu byť odstránené buď tak, že bude pre predávajúceho jeho vlastnícke právo spätne
vložené do katastra nehnuteľností na základe dohody účastníkov podľa § 28 ZKN, alebo záznamom

podľa§34ZKNnazákladerozsudkusúduvydanéhovkonaníožalobepožadujúcejurčenievlastníckeho
práva. Podstatou činnosti správy katastra je iba skúmanie nespornosti vzťahov subjektov, ktoré majú
k nehnuteľnostiam dispozičné právo, pretože zákon im nedeleguje kompetenciu posudzovať dôvody
platnosti odstúpenia od zmlúv (Ro NS SR z 24.4.2008, sp.zn. 8Sžo 4/2008).“
Okresný súd Poprad teda dospel k správnemu právnemu záveru o neplatnosti časti kúpnej zmluvy o.i. z

dôvodu, že nebola dodržaná ani zákonná lehota prináležiaca žalobkyni ako podielovej spoluvlastníčky
nauplatneniepredkupnéhopráva,nehovoriacotom,žeponukabolapodľanázoružalobkyneneplatnáaj
z iných dôvodov (napr. rozdielnosti ponúkanej kúpnej ceny oproti skutočne zaplatenej cene žalovanými
1 a 2 za prevedený spoluvlastnícky podiel na dotknutom pozemku).
Žalobkyňamázato,žežalobabolapodanáprocesnesprávneasúdaplikovalnaprirozhodovanísprávny

a právne súladný postup, keď s ohľadom na reálnu deliteľnosť napadnutého právneho úkonu vyhovel len
časti žalobného návrhu, čím nijako neprekročil petit žaloby na úkor žalovaných, teda neprisúdil žalobkyni
viac, ako táto žiadala. Námietky žalovaných k procesným nedostatkom žaloby preto žalobkyňa považuje
za neopodstatnené a právne bezvýznamné.

4. Krajský súd v Prešove ako súd odvolací (§ 34 CSP) prejednal podané odvolanie v zmysle zásad
daných aplikáciou ust. § 378 a nasl. CSP. Žiada sa osobitne zdôrazniť, že odvolací súd pri prieskume
napadnutého rozhodnutia súdu prvej inštancie bol v zmysle ust. § 379 a § 380 ods. 1 CSP viazaný
rozsahom odvolania i uplatnenými odvolacími dôvodmi (s výnimkou v § 380 ods. 2 CSP) tak, ako boli
uplatnené v zákonnej odvolacej lehote. Odvolací súd prejednal odvolanie žalovaného bez nariadenia

pojednávania a dospel k záveru, že odvolanie žalovaných nie je dôvodné, a preto je potrebné rozsudok
súdu prvej inštancie ako vecne správny potvrdiť.

5. V odvolacom konaní z dispozičnej zásady vyplýva, že odvolací súd vec prejedná v medziach, v
ktorých sa odvolateľ domáha prieskumu. Určením rozsahu napadnutia rozhodnutia súdu prvej inštancie

odvolateľ nielen vymedzuje to, ohľadne akých výrokov u rozhodnutia súdu prvej inštancie nastal
suspenzívny účinok odvolania, ale súčasne stanoví medze, v ktorých je odvolací súd oprávnený a
povinný rozhodnutie súdu prvej inštancie preskúmať.

6. Žalovaný podal odvolanie z dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. f) a h) CSP, t.j., že súd prvej

inštancie dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam a vec nesprávne právne posúdil. Takéto dôvody
z preskúmavanej veci odvolací súd nezistil. Z procesného postupu súdu prvej inštancie nevyplývajú
vady, ktorých dôsledkom by bolo porušenie práva odvolateľa na spravodlivý proces. Súd zistil správne
a zodpovedajúco procesnej iniciatíve strán skutkový stav potrebný na rozhodnutie o podanej žalobe a
napokon aj vec správne právne posúdil. Preto rozsudok súdu prvej inštancie odvolací súd podľa § 387

ods. 1, 2 CSP potvrdil.

7. Odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. f/ CSP sa týka chyby v zisťovaní skutkového stavu
veci súdom prvej inštancie spočívajúcej v tom, že skutkové zistenie, ktoré bolo podkladom pre jeho
rozhodnutie je nesprávne, t. zn. musí ísť o skutkové zistenie, na základe ktorého vec posúdil po

právnej stránke a ktoré je nesprávne v tom zmysle, že nemá oporu vo vykonanom dokazovaní, pričom
medzi chybami skutkového zistenia a chybami právneho posúdenia je úzka vzájomná súvislosť, keďže
príčinou nesprávnych (v zmysle nedostatočných) skutkových zistení môže byť chybný právny názor, v
dôsledkuktoréhozisťovalinéskutočnosti,príp.zistenýmskutočnostiam.Skutkovézistenienezodpovedávykonaným dôkazom, ak výsledok hodnotenia dôkazov nie je v súlade s § 191 ods. 1 CSP (Dôkazy
súd hodnotí podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti;
pritom starostlivo prihliada na všetko, čo vyšlo za konania najavo, včítane toho, čo uviedli účastníci.), a to

vzhľadom na to, že buď vzal do úvahy skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo prednesov strán
sporunevyplynuli,aniinaknevyšlipočaskonanianajavo,aleboopomenulrozhodujúceskutočnosti,ktoré
boli vykonanými dôkazmi preukázané alebo vyšli počas konania najavo. Nesprávne sú i také skutkové
zistenia, ktoré založil na chybnom hodnotení dôkazov. Ide o situáciu, keď je logický rozpor v hodnotení
dôkazov (v úsudku medzi porovnávanými skutočnosťami), príp. poznatkov, ktoré vyplynuli z prednesov

strán sporu alebo, ktoré vyšli najavo inak, z hľadiska závažnosti (dôležitosti), zákonnosti, pravdivosti,
eventuálne vierohodnosti alebo, keď výsledok hodnotenia dôkazov nezodpovedá tomu, čo malo byť
zistené spôsobom vyplývajúcim z § 185-§ 211 CSP. Pri hodnotení dôkazov je potrebné zohľadniť aj iné
okolnosti, ako sú vzájomná nadväznosť, súlad alebo rozpor medzi skutočnosťami, ktoré z vykonaného
dôkazu vyplývajú a podobne. Skutkové zistenie ako výsledok hodnotenia dôkazov nemôže byť zásadne
správne, ak hodnotenie dôkazov súdom prvej inštancie nezodpovedá § 191 ods.1 CSP, lebo hodnotil

každý dôkaz len jednotlivo a nie aj v ich vzájomnej súvislosti. Skutkové zistenie nie je správne ani vtedy,
ak medzi vykonaným dôkazom (jeho obsahom) a z neho vyvodeným (čiastkovým) skutkovým záverom,
je zrejmý nesúlad.

8. V danom prípade odvolací súd po oboznámení sa so spisovým materiálom dospel k záveru, že

skutkové zistenia, na základe ktorých súd prvej inštancie vec posúdil, sú správne a majú oporu vo
vykonanom dokazovaní. Z odôvodnenia napadnutého rozsudku vyplýva, že súd vzal do úvahy iba
skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané, resp. vyšli počas konania najavo a neopomenul
žiadnu skutočnosť, ktorá z vykonaných dôkazov vyplynula, resp. vyšla počas konania najavo, jeho
skutkové zistenia nie sú založené na chybnom hodnotení dôkazov, nie je logický rozpor v hodnotení

dôkazov, príp. poznatkov, ktoré vyplynuli z prednesov strán sporu alebo, ktoré vyšli najavo inak, z
hľadiska závažnosti (dôležitosti), zákonnosti, pravdivosti, event. vierohodnosti a výsledok hodnotenia
dôkazov zodpovedá tomu, čo bolo zistené spôsobom vyplývajúcim z § 191 - § 194 CSP.

9. K námietke o nesprávnom právnom posúdení podľa § 365 ods. 1 písm. h) CSP odvolací súd

poznamenáva,žeprávnymposúdenímječinnosťsúdu,priktorejzoskutkovýchzistenívyvodzujeprávne
závery a aplikuje konkrétnu právnu normu na zistený skutkový stav. Nesprávnym právnym posúdením
veci je omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav. O omyl ide vtedy, ak súd nepoužil správny
právny predpis alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval alebo ak
zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery (pozri napr. Najvyšší súd SR, sp.zn.

7Cdo7/2010). Táto odvolacia námietka nebola naplnená.

10. Odvolací súd sa podľa § 387 ods. 2 CSP, stotožňuje so správnymi skutkovými a právnymi závermi
súduprvejinštancieavreakciinauplatnenéodvolaciedôvodyanazdôrazneniesprávnostipredmetného
rozhodnutia dodáva, že:

11. Podľa § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka platí, že ak sa predkupné právo porušilo, môže sa
oprávnený buď od nadobúdateľa domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, alebo mu zostane predkupné
právo zachované.

12. V tejto súvislosti je dôležité pripomenúť a zároveň komparovať prejednávanú vec s názormi
a právnou úpravou Českej republiky. Najvyšší súd Českej republiky sa v rozsudku sp.zn.
22Cdo/805/2021 z 29. júla 2021 vyjadril práve k povahe zákonného predkupného práva a k nárokom
predkupníka pri uzatvorení kúpnej zmluvy a jej následnom zrušení. V spomínanej veci Najvyššieho
súdu Českej republiky žalobca bol spoluvlastníkom nehnuteľnosti spoločne so žalovanou, ktorá bez

toho, aby svoj podiel predtým ponúkla žalobcovi na predaj, predala tento podiel svojmu konateľovi
a spoločníkovi (v predmetnom rozsudku označený ako B). Následne, potom ako sa žalobca domáhal
svojho predkupného práva, žalovaná a B uzatvorili dohodu o zrušení záväzku (dissolučnú dohodu),
ktorou si dohodli zánik všetkých práv a záväzkov z kúpnej zmluvy a to ku dňu uzatvorenia kúpnej
zmluvy. Žalobca zažaloval žalovanú (ako vlastníka nehnuteľností) o nahradenie prejavu vôle žalovanej

suzatvorenímkúpnejzmluvy,nazákladektorejbynadobudolspoluvlastníckypodielžalovanej.Žalovaná
okrem iného namietala nedostatok pasívnej vecnej legitimácie, keďže sa nepovažovala za právneho
nástupcu osoby B.Podľa § 2144 ods. 1 českého Občianskeho zákonníka: „je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné,
opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem
postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.“

13. Citované ustanovenie zodpovedá slovenskému § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka a upravuje
tzv. právo retraktu, ktoré vzniká predkupníkovi, ktorému svedčí vecné (zákonné) predkupné právo.
Toto právo oprávňuje predkupníka domáhať sa voči nástupcovi druhej strany, aby mu vec za príslušnú
odmenu previedol. Podstatné vo veci bolo, či takou osobou môže byť aj žalovaná, byť pôvodný

spoluvlastník nehnuteľnosti, ktorý vlastne predkupné právo porušil.

14.Takakoužbolouvedenéčeskýnajvyššísúdkonštatoval,žeprávoretraktuanivdôsledkudissolučnej
zmluvy nezaniklo, pretože «nedošlo k „novému“ převodu, čímž by dospěla standardní povinnost učinit
nabídku ke koupi.» Ďalej poukázal na § 2146 českého Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „Ujedná-
li prodávající s koupěchtivým, že od smlouvy s ním odstoupí, pokud předkupník uplatní své právo, nebo

že se závazek změní nebo zruší, pokud předkupník své právo neuplatní, jsou taková ujednání vůči
předkupníkovi neúčinná. K opačnému ujednání se nepřihlíží.“ Zmyslom tohoto ustanovenia je pritom
chrániť predkupníka pred situáciami, v ktorých by bolo jeho právo znehodnotené dohodami, ktoré by
vo výsledku viedli k zániku práva pred jeho využitím a súčasne ponechali vlastníctvo veci v rukách
dlžníka, alebo ktoré by spôsobili zmenu záväzku v kúpnej zmluve (pozri Svoboda, L. In: Hulmák, M. a

kol. Občanský zákoník: komentář VI. Závazkové právo: zvláštní část (§ 2055 – 3014). Praha: 1. vydání.
C. H. Beck, 2014, s. 126-127).

15. Podľa českého najvyššieho súdu platí, že ak už raz predkupné právo bolo porušené, potom
v dôsledku toho vznikli predkupníkovi nároky vyplývajúce z tohto porušenia a je potrebné zabrániť

tomu, aby ktokoľvek znemožnil predkupníkovi tieto práva uplatniť. Dohodu o zrušení kúpnej zmluvy
české právo teda vníma negatívne – ako spôsob, ktorým sa bráni predkupníkovi vo výkone jeho práv.
Práva vyplývajúce z porušenia predkupného práva preto majú podľa českého najvyššieho súdu patriť
predkupníkovi aj potom, ako došlo k uzatvoreniu dohody o zrušení kúpnej zmluvy (pretože nejde o ďalší
alebo nový prevod vlastníckeho práva na tretiu osobou). Ak tieto nároky zostávajú zachované, potom

zostáva zachované aj právo predkupníka, aby si vybral, ktorý z nárokov chce využiť.
Podľa § 605 občianskeho zákonníka ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí
oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak
táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok;
ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.

Byla-li splatnost ve smlouvě, uzavřené později s třetí osobou, stanovena jinak než v § 605 obč. zák., příp.
v nabídce na odkoupení učiněné oprávněnému (za předpokladu, že nabídka obsahovala lhůtu splatnosti
delší než dvouměsíční podle § 605 obč. zák.), lze učinit závěr o tom, že bylo porušeno předkupní právo
jen za předpokladu, že podmínky splatnosti se podstatně lišily, a to natolik, že rozdíl mezi nimi mohl
objektivně ovlivnit úvahu oprávněného o přijetí nabídky na realizaci předkupního práva. (Najvyšší súd

ČR, sp.zn. 33Cdo/3391/2011).
Předkupní právo spoluvlastníka zaniká i v případě, že spoluvlastník o zamýšleném prodeji druhým
spoluvlastníkem třetí osobě ví, dá však nepochybně najevo, že o věc nemá zájem a že s prodejem
souhlasí. V tomto případě jde o ústně nebo konkludentně uzavřenou dohodu o tom, že předkupní právo
nebude uplatněno. Pokud spoluvlastník výslovně projeví vůli věc nekoupit, bylo by nadbytečné mu ji

ještě nabízet ke koupi.
Předpokladem aplikace tohoto právního názoru však je skutkové zjištění ohledně shodného projevu vůle
spoluvlastníků, splňujícího požadavky kladené na smluvní konsens.
Předkupní právo tedy může zaniknout „zřeknutím, jež může nastati též mlčky“. To ovšem nelze vykládat
tak, že ze samotné skutečnosti, že spoluvlastník se na výzvu druhého spoluvlastníka ve stanovené lhůtě

nevyjádřil, lze dovozovat, že projevil vůli určitého obsahu. V občanském právu totiž neplatí zásada, že
kdomlčí,souhlasí,avýzvaspoluvlastníkataknemůžezaložitpovinnostdruhéhoodpovědět,resp.ztoho,
že neodpověděl, nelze dovozovat, že projevuje souhlas s určitým postupem. (rozhodnutie Najvyššieho
súdu ČR, sp.zn. 22Cdo/4441/2007).
Je nutné rozlišovať, či je predmetom kúpy vec hnuteľná, alebo nehnuteľná. V prípade hnuteľnej veci

začína plynúť lehota osem dní, ak je predmetom predkupného práva nehnuteľná vec, je táto lehota
dvojmesačná. Počas týchto lehôt musí oprávnená osoba ponuku nielen prijať oznámením povinnému,
ale za predmet kúpy aj zaplatiť požadovanú kúpnu cenu, resp. splniť všetky podmienky stanovené v
ponuke. Keďže ide o hmotnoprávnu lehotu, oznámenie o prijatí ponuky musí v určenej lehote dôjsťpovinnému, nestačí len odovzdanie prijatia ponuky na poštovú prepravu (v prípade takéhoto spôsobu
oznámenia o prijatí ponuky). Takisto v prípade, ak má byť kúpna cena zaplatená prostredníctvom
peňažného ústavu, tak na to, aby táto lehota bola zachovaná, musí byť podľa § 567 ods. 2 peňažný

dlh v uvedenej lehote pripísaný na účet oprávnenej osoby. Lehota na prijatie ponuky určená v dňoch sa
bude počítať podľa § 122 ods. 1 OZ, lehota určená v mesiacoch sa bude počítať podľa § 122 ods. 2 OZ.
Z vykonaného dokazovania je potom zrejmé (pozri bod 12 napadnutého rozsudku), že uplatnenie
predkupného práva, resp. neuplatnenie predkupného práva, mala žalobkyňa oznámiť v čo najkratšej
lehote 30 dní, čo samo o sebe indikuje porušenie zákonnej 2-mesačnej lehoty na vyplatenie

nehnuteľností podľa § 605 Občianskeho zákonníka.

16. V danej veci sú kľúčové zistenia, ku ktorým dospel súd prvej inštancie, že predmetná ponuka
na uplatnenie predkupného práva neobsahovala v prílohe žiadne písomné odstúpenie od Zmluvy zo
strany žalovanej 3/, či žalovanými 1/, 2/, ani dohodu o odstúpení od tejto zmluvy (ktorá bola ešte
dodatkovaná vyše 2 mesiace po doručení ponuky), ani žiadnym iným spôsobom nebolo žalobkyni

v čase doručenia spornej ponuky preukázané, žeby vlastnícke právo k prevedenému pozemku bolo
právne platne a účinne skutočne navrátené žalovanej v 3. rade. Len odkaz na prebiehajúce katastrálne
konanie (bez akéhokoľvek relevantného preukázania predmetu tohto konania), ktorého výsledok bol
do katastra zaevidovaný až 16.09.2020, takmer tri mesiace po doručení spornej ponuky, evidentne
nie je dôkazom o tom, že žalovaná v 3. rade bola oprávnenou spoluvlastníčkou na predloženie

ponuky žalobkyni s možnosťou uplatnenia predkupného práva. Odstúpením od zmluvy o prevode
nehnuteľnosti, jej zrušením dohodou zmluvných strán dochádza len k zániku záväzkového právneho
vzťahu, nie tiež k zániku vecnoprávnych účinkov zmluvy, ktoré vznikli vkladom práva do katastra
nehnuteľností,pretoodstúpenieodkúpnejzmluvyniejesamoosebedôvodompreobnovenievlastníctva
k prevádzaným nehnuteľnostiam v katastri nehnuteľností, ale na nastolenie takéhoto právneho stavu,

teda k zániku vecnoprávnych účinkov zrušovanej zmluvy je nevyhnutný aj následný evidenčný úkon v
katastri nehnuteľností, s čím zásadne odvolací súd súhlasí.
Preposkytnutiešpecifickejodpovedeodvolateľovijepotrebnéuviesť,žeúčinkyodstúpeniaodprevodnej
zmluvy - ex tunc nastávajú medzi účastníkmi prevodného úkonu a pokiaľ spätý prechod vlastníctva
nebol zapísaný v katastri nehnuteľností, sú bez relevancie pre tretie osoby - spoluvlastníkov, ktorí neboli

zainteresovaní na prevodnej zmluve. Z uvedenej úvahy potom vyplýva, že druhú ponuku na uplatnenie
predkupného práva vykonanú žalovanou v 3. rade nemožno považovať za platnú pre vyššie uvedené
vady.
Pokiaľ žalovaná v 3. rade, teda v čase zaslania ponuky na uplatnenie predkupného práva, nebola
evidovaná v katastri nehnuteľností ako vlastníčka spoluvlastníckeho podielu prevedeného pozemku, čo

v konaní sporné nebolo, tak tvrdenie žalovaných, že žalobkyňa odmietla využiť ponúknuté predkupné
právo je z tohto pohľadu neakceptovateľné. Z jej reakcie zo dňa 30.07.2020 na túto ponuku nevyplýva,
že ponuku odmietla akceptovať a nemožno takýto záver ani interpretačne vyvodiť. Z reakcie vyplýva
len správne faktografické konštatovanie, že „vzhľadom na to, že v súčasnosti je vlastníkom parcely F.
XXXX/XX o výmere 126 m2, druh pozemku orná pôda, k.ú. C., zapísanom na LV č. XXXX E. F. a I. F.

nie je možné akceptovať Vašu výzvu na uplatnenie predkupného práva, nakoľko Vaša klientka J. A. nie
je vlastníčkou predmetnej nehnuteľnosti“.
Žalobkyňa sa teda v odpovedi na ponuku na uplatnenie predkupného práva nevzdala jej zákonného
predkupného práva, len poprela oprávnenie žalovanej v 3. rade na vykonanie predmetnej ponuky.
Za takýchto okolností a vychádzajúc z týchto úvah je nevyhnutné považovať postup žalovanej v 3.

rade za nesúladný s ust. § 605 Občianskeho zákonníka a nesúladný s princípom právnej istoty
a legitímnymi očakávaniami žalobkyne, ktorá v prípade druhej ponuky, na túto ani reagovať nemohla,
pokiaľ opodstatnene mala pochybnosti o vlastníctve žalovanej v 3. rade.

17. Odvolací súd pripomína, že rozhodovanie všeobecných súdov má naplniť princíp ekvity pri nastolení

spravodlivej rovnováhy medzi stranami sporu.
Naplnenie spravodlivej rovnováhy vzhľadom na osobitné okolnosti veci vyžaduje vyvodenie záveru
o opodstatnenosti žaloby žalobkyne a naplnenie zmyslu a účelu predkupného práva podielového
spoluvlastníka, preto súd prvej inštancie správne postupoval, ak dospel k záveru, že kúpna zmluva
uzavretá dňa 04.08.2020 je neplatná.

18. Judikatúra súdov, vrátane európskeho súdu nevyžaduje, aby na každý argument strany bola daná
odpoveď v odôvodnení rozhodnutia (porovnaj rozsudok Georgiadis proti Grécku z 29.05.1997, sťažnosťč. 21522/93, Zbierka rozsudkov a rozhodnutí 1997 - III.). Odvolací súd preto so zreteľom na vyššie
uvedené nepovažoval za potrebné zaoberať sa aj inými odvolacími námietkami.

19. Vychádzajúc z dôvodov, ktoré uviedol odvolací súd, rozsudok súdu prvej inštancie vo výroku I.
a súvisiaceho výroku III. o trovách konania ako vecne správny so stotožnením sa s odôvodnením
napadnutého rozsudku postupom podľa § 387 ods. 1 a 2 CSP potvrdil.

20. O trovách odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 396 ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods. 1

CSP. V odvolacom konaní bola úspešná žalobkyňa, preto jej vznikol nárok na náhradu trov odvolacieho
konania voči neúspešným žalovaným v 1. až 3. rade v rozsahu 100 %. O výške náhrady trov konania
rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným
uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods. 2 CSP).

21. Rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu v pomere hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ má právo zvoliť si advokáta a možnosť obrátiť sa na Centrum právnej pomoci (§ 160 ods.
2 CSP).
Podanie vo veci samej urobené v elektronickej podobe bez autorizácie podľa osobitného predpisu
treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe autorizované podľa osobitného

predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na podanie sa neprihliada. Súd na dodatočné
doručenie podania nevyzýva (§ 125 ods. 2 CSP).
Dovolateľ musí byť s výnimkou prípadov podľa § 429 ods.2 v dovolacom konaní zastúpený advokátom.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).