Rozsudok – Spoluvlastníctvo ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, July 29, 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 16Co/83/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1317219196
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 07. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Daniela Drnáková

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:1317219196.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Daniely Drnákovej a sudcov

JUDr. Romana Majerského a JUDr. Ivany Štiftovej, v spore žalobcov:
1/ V.. V. G., T.. XX.X.XXXX, H.-M. Č.. XXXX, H., 2/ V.. S. Č., T.. XX.X.XXXX, T. XXX/X, H., proti
žalovaným: 1/ Ľ. S., T.. XX.X.XXXX, G. XXXXX/XX, H., 2/ N. P., T.. XX.X.XXXX, Y. XXX/X, H., o uloženie
povinnosti prejavu vôle, na odvolanie žalovaných 1/ a 2/ proti rozsudku Okresného súdu Bratislava III
č. k. 61C/90/2017-246, zo dňa 7.3.2022, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie potvrdzuje.

II. Žalobcom 1/ a 2/ priznáva proti žalovaným 1/ a 2/ plný nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie uložil žalovanému 1/ a žalovanej 2/ povinnosť prejaviť
vôľu voči žalobcovi 1/ pri uzavretí kúpnej zmluvy, a to ponúknuť žalobcovi 1/ na kúpu spoluvlastnícky
podiel vo veľkosti 1/12 k pozemku parcely registra „C“ č. XXXX/X - ostatné plochy vo výmere 75 m2,
pozemku parcely registra „X. Č.. XXXX/XX - ostatné plochy vo výmere 92 m2 a pozemku parcely registra
„.Č..XXXX/XX-ostatnéplochyvovýmere28m2,zapísanýchnalistevlastníctvač.XXXXprekatastrálne
územie M., obec H. - I.. Č.. M., okres H. V., a to za kúpnu cenu vo výške 1.032,11 eura (výrok I.),
žalovanému 1/ a žalovanej 2/ uložil povinnosť prejaviť vôľu voči žalobcovi 2/ pri uzavretí kúpnej zmluvy,

a to ponúknuť žalobcovi 2/ na kúpu spoluvlastnícky podiel vo veľkosti 1/12 k pozemku parcely registra
„. Č.. XXXX/X - ostatné plochy vo výmere 75 m2, pozemku parcely registra „. Č.. XXXX/XX - ostatné
plochy vo výmere 92 m2 a pozemku parcely registra „X.
Č..XXXX/XX-ostatnéplochyvovýmere28m2,zapísanýchnalistevlastníctvač.XXXXXprekatastrálne
územie M., obec H. - I.. Č.. M., okres H. V., a to za kúpnu cenu vo výške 1.032,11 eura (výrok II.)
a žalobcom 1/ a 2/ priznal proti žalovaným 1/ a 2/ nárok na náhradu trov konania v pomere 100 %
(výrok III.). V odôvodnení uviedol, že žalobcovia 1/ a 2/ sa žalobou doručenou súdu dňa 22.12.2017,

opravenou a doplnenou podaním zo dňa 5.4.2018, domáhali uloženia povinnosti prejaviť vôľu ponúknuť
na predaj spoluvlastnícky podiel k pozemkom parcely registra „. Č.. XXXX/X, Č.. XXXX/XX Z. Č.. XXXX/
XX, zapísaných na liste vlastníctva č. XXXXX pre katastrálne územie M. (ďalej tiež „pozemky“), a
to každému žalobcovi vo veľkosti 1/12 k celku, za kúpnu cenu 1.032,11 eura, z titulu porušenia ich
zákonného predkupného práva, ktoré im ako spoluvlastníkom daných nehnuteľností podľa zápisu v
katastri nehnuteľností svedčí.

2. Žalobu vecne odôvodnili tým, že spolu s C. G. Z. I. G. boli spoluvlastníkmi predmetných pozemkov.
Kúpnou zmluvou zo dňa 5.4.2017 C. G., ako jeden zo spoluvlastníkov, previedol svoj spoluvlastnícky
podiel vo veľkosti 1/6 k celku na žalovaných bez toho, aby ho predtým ponúkol na predaj ostatným
spoluvlastníkom. Žalovaní následne listom zo dňa 20.5.2017 ponúkli v rámci predkupného právažalobcom spoluvlastnícky podiel k predmetným pozemkom za 10.000 eur a žalobcovia túto ponuku
prijali listom zo dňa 6.6.2017. Nakoľko však k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, žalovaní listom zo
dňa 1.12.2017 opätovne ponúkli žalobcom svoj spoluvlastnícky podiel, ale už za sumu 30.000 eur (t. j.

923,07 eura/m2). Takto určená kúpna cena sa však žalobcom javila ako neprimerane vysoká vzhľadom
na umiestnenie a druh pozemku, ako aj na skutočnosť, že žalovaní sami tieto predmetné pozemky kúpili
za cenu 2.064,22 eura (t. j. 63,51 eura/m2), čo je podiel súhrnnej kúpnej ceny 45.000 eur určenej v
kúpnej zmluve zo dňa 5.4.2015 pripadajúci na výmeru predmetných pozemkov. Argumentovali preto, že
pri uzavretí kúpnej zmluvy zo dňa 5.4.2015 medzi C. G. ako predávajúcim a žalovanými ako kupujúcimi,

došlo k porušeniu zákonného predkupného práva žalobcov ako ostatných spoluvlastníkov predmetných
pozemkov a podanou žalobou sa preto domáhajú nároku vyplývajúceho z porušenia predkupného
práva, a to aby im žalovaní (ako nadobúdatelia) predaný spoluvlastnícky podiel ponúkli za rovnakých
podmienok, za ktorých ho kúpili od C. G..

3. Pokiaľ ide o stručný obsah napadnutého rozhodnutia (§ 393 ods. 2 C. s. p.), súd prvej inštancie

uviedol, že uznesením zo dňa 22.1.2018 nariadil neodkladné opatrenie, ktorým žalovaným 1/ a 2/
uložil povinnosť zdržať sa nakladania so spoluvlastníckym podielom vo veľkosti 1/6 k predmetným
nehnuteľnostiam vo forme predaja, zámeny, darovania, vkladu do majetku právnickej osoby, prenajatia
a vypožičania, a to až do právoplatného skončenia konania vo veci samej. Uvedené uznesenie v spojení
s potvrdzujúcim uznesením Krajského súdu v Bratislave sp. zn. 3Co/174/2018, zo dňa 22.6.2018,

nadobudlo právoplatnosť dňa 18.7.2018.

4. Vo vzťahu k skutkovému stavu súd prvej inštancie zistil, že podľa výpisu z listu vlastníctva č.
XXXXX pre katastrálne územie M., obec H. - I.. Č.. M., okres H. V., boli ku dňu 5.5.2015 ako podieloví
spoluvlastníci predmetných pozemkov zapísaní (i) žalobca 1/ v podiele 1/3 k celku, (ii) žalobca 2/ v

podiele 1/3 k celku, (iii) I. G. v podiele 1/6 k celku a (iv) C. G. v podiele 1/6 k celku. Na základe kúpnej
zmluvy zo dňa 5.5.2015 predávajúci C. G. a žalovaní 1/ a 2/ ako kupujúci uskutočnili prevod výlučného
vlastníckeho práva k pozemku parcely registra „. Č.. XXXX/XX - záhrady vo výmere 293 m2 a pozemku
parcely registra „. Č.. XXXX/XX - vinice o výmere
383 m2, zapísaných na liste vlastníctva č. XXXX pre katastrálne územie M. ako aj spoluvlastníckeho

podielu na pozemkoch, ktoré sú predmetom žaloby (zapísaných na liste vlastníctva XXXXX pre
katastrálne územie M. - pozn. odvolacieho súdu) vo veľkosti 1/6 k celku, a to všetko za dohodnutú
kúpnu cenu v súhrnnej výške 45.000 eur. Vklad vlastníckeho a spoluvlastníckeho práva k prevádzaným
nehnuteľnostiam bol povolený do katastra nehnuteľností rozhodnutím Okresného úradu Bratislava,
katastrálneho odboru č. V-11229/15 zo dňa 22.5.2015, ku ktorému dňu zároveň kúpna zmluva

nadobudla účinky. Medzi stranami nebolo sporné, že predávajúci C. G. pred uskutočnením predaja
svojho spoluvlastníckeho podielu k predmetným pozemkom vo veľkosti 1/6 k celku neponúkol tento
spoluvlastnícky podiel na kúpu ostatným spoluvlastníkom - žalobcovi 1/, žalobcovi 2/ a I. G..

5. Z dohody opomenutých podielových spoluvlastníkov o výkone predkupného práva uzavretej dňa

20.12.2017 medzi žalobcom 1/, žalobcom 2/ a I. G.Z. vyplynulo, že sa vzájomne dohodli na výkone
predkupného práva v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka tak, že „podiel, na ktorý má zákonný nárok
z dôvodu výkupu podielu pomerne podľa veľkosti podielov spoluvlastník 3 (t. j. I. G. - pozn. súdu prvej
inštancie), nadobudnú rovným dielom spoluvlastníci 1 a 2 (t. j. žalobca 1/ a žalobca 2/ - poznámka súdu
prvej inštancie). Účastníci tejto dohody súhlasia s tým, že spoluvlastníci 1 a 2 sa budú ako opomenutí

podieloví spoluvlastníci domáhať svojho zákonného nároku podľa § 140 Občianskeho zákonníka a
zároveň aj takto zmluvne modifikovaného nároku (t. j. aj spoluvlastníckeho podielu spoluvlastníka 3
na základe jeho súhlasu) od kupujúcich v súdnom konaní; konkrétne spoluvlastník 1 sa bude od
kupujúcich domáhať spoluvlastníckeho podielu vo výške 1/12 k celku a spoluvlastník 2 sa bude domáhať
spoluvlastníckeho podielu vo výške 1/12 k celku“.

6. Vykonanou obhliadkou predmetných nehnuteľností a ich okolia bolo zistené, že predmetné pozemky
sú cca 2,5 m široké a dlhé cca 50 až 60 m. Povrch majú súvisle vybetónovaný a sú takmer po celej
svojej dĺžke lemované oplotením vysokým cca 2 m. Od pohľadu zo Stupavskej ulice (t. j. z ich „dolného
konca“)predmetnépozemkystúpajúpomernestrmodokopcaamiernesaohýbajúdoľava,pričomslúžia

ako príjazdová cesta k susediacim pozemkovým jednotkám. Šírka daných pozemkov neumožňuje, aby
sa na nich obišli dve osobné motorové vozidlá (nieto nákladné motorové vozidlá) a neumožňuje ani
odstavenie (parkovanie) motorového vozidla tak, aby ho bolo možné iným motorovým vozidlom obísť.
Uvedené pozemky oblieha celkom päť uzavretých súkromných pozemkových jednotiek, a to pri ústí doStupavskej ulice z ľavej strany pozemky a stavba I. G. (list vlastníctva č. XXXXX pre katastrálne územie
M.) a nad nimi prevádzané pozemky C. G. (list vlastníctva č. XXXX pre katastrálne územie M.). Pri ústí
do Stupavskej ulice z pravej strany dané pozemky lemujú pozemky a stavba U. Š. (list vlastníctva č.

XXXX pre katastrálne územie M.) a nad nimi pozemky a stavba žalobcu 2/ (list vlastníctva č. XXXX
pre katastrálne územie M.); na svojom „hornom konci“ ústia do pozemkov so stavbou žalobcu 1/ (list
vlastníctva č. XXXXX pre katastrálne územie M.).

7. Zároveň súd prvej inštancie zistil, že k prevádzaným pozemkom zapísaným na liste vlastníctva č.

XXXX pre katastrálne územie M. svedčilo výlučné vlastnícke právo najskôr predávajúcemu C. G., ktorý
ho kúpnou zmluvou zo dňa 5.5.2015 previedol na žalovaných 1/ a 2/. Aktuálnym vlastníkom týchto
pozemkov je N.. N. H., a to na základe kúpnej zmluvy uzavretej medzi ňou a žalovanými 1/ a 2/, ktorá
nadobudla účinky povolením jej vkladu do katastra nehnuteľností ku dňa 23.3.2021. Na prevádzaných
pozemkoch zapísaných na liste vlastníctva č. XXXX sa nenachádza žiadna stavba a sú pokryté trávnym
porastom s menšími krovinami a drevinami a jedným vyšším stromom. Prístup k nim je možný zospodu

(t. j. na ich „spodnom konci“) z pozemkov, ktoré sú predmetom konania. Tieto pozemky zapísané na liste
vlastníctva č. XXXX lemujú z pravej strany pozemky žalobcu 1/ (zapísané na liste vlastníctva č. XXXXX)
a z ľavej strany pozemky so stavbou zapísané na listoch vlastníctva č. XXXX Z. Č.. XXXX, ktoré sú buď
vo výlučnom vlastníctve N.. N. H. (pozemky so stavbou zapísané na liste vlastníctva č. XXXX) alebo v
podielovom spoluvlastníctve N.. N. H.Á. vo veľkosti 1/5 k celku (pozemok zapísaný na liste vlastníctva

č. XXXX). K pozemkom zapísaným na listoch vlastníctva č. XXXX Z. Č.. XXXX je zabezpečený prístup z
verejnej komunikácie, teda N.. N. H. ako aktuálny vlastník prevádzaných pozemkov zapísaných na liste
vlastníctva č. XXXX má k týmto pozemkom zabezpečený aj prístup z verejnej komunikácie cez svoje
vlastné pozemky.

8. Vykonaným dokazovaním mal súd prvej inštancie preukázané, že v čase uzavretia kúpnej zmluvy
medzi predávajúcim C. G. a žalovanými 1/ a 2/ ako kupujúcimi dňa 5.5.2015, boli žalobcovia 1/ a 2/
podielovými spoluvlastníkmi predmetných nehnuteľností (každý zo žalobcov vo veľkosti 1/3 k celku), a
teda vo vzťahu k prevádzanému spoluvlastníckemu podielu predávajúceho C. G. vo veľkosti 1/6 k celku
im svedčilo zákonné predkupné právo v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka, keďže tento prevod

sa nekonal medzi predávajúcim a jemu blízkymi osobami. Zároveň medzi stranami nebolo sporné, že
predávajúci C. G. pred prevodom svojho spoluvlastníckeho podielu neponúkol tento podiel ostatným
spoluvlastníkom, a teda ani žalobcom, z čoho vyplynulo, že žalobcovia majú v konaní aktívnu vecnú
legitimáciu domáhať sa nápravy z porušenia predkupného práva.

9. Na ozrejmenie právnej stránky veci uviedol, že v otázke ochrany spoluvlastníka, ktorého predkupné
právo bolo porušené, sa rozhodovacia prax najvyšších súdnych autorít ustálila na tom názore, že
ak porušil niektorý z podielových spoluvlastníkov povinnosť ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel ku
kúpe ostatným spoluvlastníkom ako prvým a skutočne vykonal prevod svojho spoluvlastníckeho podielu
na tretiu osobu (nie na osobu blízku), vystavuje sa spolu s treťou osobou osobitnej forme postihu

uvedenej v § 40a Občianskeho zákonníka. Keďže v prípade zákonného predkupného práva podielových
spoluvlastníkov § 140 Občianskeho zákonníka neobsahuje osobitnú úpravu, nič nebráni tomu, aby sa
aj na tieto vzťahy použila všeobecná právna úprava o predkupnom práve nachádzajúca sa v § 602
a nasl. Občianskeho zákonníka. V prípade porušenia predkupného práva je teda nutné pripustiť aj
možnosť oprávneného spoluvlastníka domáhať sa alternatívne práva vyplývajúceho mu z § 603 ods. 3

Občianskeho zákonníka. Oprávnený spoluvlastník z predkupného práva má teda pri porušení povinnosti
zo strany povinného spoluvlastníka na výber tri zákonné možnosti. Môže sa domáhať buď vyslovenia
relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníctva na tretiu osobu alebo sa môže voči
nadobúdateľovi (tretej osobe) domáhať, aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkol za rovnakých
podmienok, za ktorých ho kúpil od povinnej osoby. Ak tak nadobúdateľ dobrovoľne neurobí, môže sa

oprávnený spoluvlastník domáhať na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpe nahradí prejav
vôle nadobúdateľa (§ 229 C. s. p.). Treťou možnosťou je, že si ponechá predkupné právo, ktoré však
začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi. Zákon v uvedených ustanoveniach ponecháva oprávnenému
spoluvlastníkovi voľbu či vôbec, prípadne ktoré z týchto riešení zvolí (napr. rozhodnutia Najvyššieho
súdu SR sp. zn. 2Cdo/28/2009, sp. zn. 3Cdo/122/2009, sp. zn. 4Cdo/48/2009 a sp. zn. 8Cdo/124/2018).

10. Súd prvej inštancie konštatoval, že v danom prípade si žalobcovia ako oprávnení spoluvlastníci
zvolili možnosť ochrany svojho porušeného predkupného práva, ktorú zákon predpokladá, a to možnosť
spočívajúcu v domáhaní sa proti nadobúdateľom - žalovaným, aby im predaný spoluvlastnícky podielponúkli na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ho kúpili od povinnej osoby - predávajúceho C.
G. na základe kúpnej zmluvy zo dňa 5.5.2015, preto overoval totožnosť podmienok, ktoré žalobcovia
požadujú od žalovaných pri ponúknutí predaného spoluvlastníckeho podielu im na kúpu.

11. Zistil pritom, že žalobcovia sa žalobou domáhajú nahradenia prejavu žalovaných ponúknuť im na
kúpu totožný predmet kúpy (t. j. spoluvlastnícky podiel na predmetných pozemkoch vo veľkosti 1/6 k
celku) a za kúpnu cenu zodpovedajúcu výmere pripadajúcej na tento spoluvlastnícky podiel. Keďže v
kúpnej zmluve zo dňa 5.5.2015 si zmluvné strany dohodli kúpnu cenu len súhrnne, a nie osobitne pre

pozemky zapísané na liste vlastníctva
č. XXXX a osobitne pre príslušný spoluvlastnícky podiel na pozemkoch, ktoré sú predmetom tohto
konania, z prevádzanej výmery pozemkov zapísaných na liste vlastníctva č. XXXX v súčte 676 m2
a 1/6 zo súčtu výmery v žalobe špecifikovaných pozemkov 195 m2 za kúpnu cenu 45.000 eur,
pripadá na 1/6 zo súčtu výmery predmetných pozemkov suma 2.064,22 eura. Komparáciou skutočností
vyplývajúcich z kúpnej zmluvy zo dňa 5.5.2015 a žalobnej žiadosti žalobcov vyplynulo, že v danom

prípade podmienky týkajúce sa predmetu kúpy a kúpnej ceny, ktoré sú pojmovými znakmi a zároveň
podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy (essentialia negotii) podľa § 588 Občianskeho zákonníka,
možno považovať za totožné. Dodal, že totožnosť podmienok kúpy prevedeného spoluvlastníckeho
podielu s navrhovanou povinnosťou žalovaných ponúknuť tento spoluvlastnícky podiel žalobcom na
kúpu (predaj) žalovaní v spore žiadnym spôsobom nepopierali, a preto nemal dôvodné pochybnosti o

pravdivosti tejto skutočnosti, a to že uvedený spoluvlastnícky podiel na predmetných pozemkoch ako
predmet kúpy bol prevádzaný za kúpnu cenu 2.064,22 eura (§ 186 ods. 2 C. s. p.).

12. Ďalej sa zaoberal tým, či žalobcovia 1/ a 2/ ako oprávnení podieloví spoluvlastníci majú skutočne
nárok aj na to, aby im bol ponúknutý na kúpu celý prevedený spoluvlastnícky podiel na predmetných

pozemkoch vo veľkosti 1/6 k celku. Objasňujúc právny stav uviedol, že z ustálenej rozhodovacej praxe
najvyšších súdnych autorít vyplýva, že dotknutý spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené,
môže uplatňovať nárok len na pomernú časť predaného podielu podľa veľkosti svojho vlastného
spoluvlastníckeho podielu. Tento spoluvlastník sa v prípade porušenia predkupného práva nemôže bez
dohody s ostatnými spoluvlastníkmi o výkone predkupného práva domáhať prevodu celého podielu,

pokiaľ ostatní spoluvlastníci zostávajú pasívni v obrane svojich práv. Mlčanie a pasivita nemôže v
žiadnom prípade znamenať súhlas, preto má spoluvlastník, ktorý sa domáha svojho nároku, právo len
na pomernú časť podielu a nadobúdateľovi pripadá len taký spoluvlastnícky podiel, ktorý by inak patril
tým spoluvlastníkom (spoluvlastníkovi), ktorí by sa prevodu nedomáhali. Z toho vyplýva, že tento aktívny
spoluvlastník má právo vykúpiť kúpnou zmluvou prevedený spoluvlastnícky podiel len pomerne, teda

z každého predaného spoluvlastníckeho podielu len jeho časť pripadajúcu na jeho podiel v pomere k
podielom ostatných spoluvlastníkov (rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Cdo/91/2008 a sp. zn.
8Cdo/124/2018).

13. Konštatoval, že v prejednávanej veci sa žalobcovia domáhajú uloženia povinnosti, aby im žalovaní

ako nadobúdatelia ponúkli prevedený spoluvlastnícky podiel na kúpu. Výsledkom tohto sporu teda má
byť uloženie povinnosti učiniť ponuku (návrh, ofertu) na uzavretie zmluvy o prevode spoluvlastníckeho
podielu v zmysle § 605 Občianskeho zákonníka, pričom každý z podielových spoluvlastníkov má právo
vykúpiť tento prevedený podiel pomerne podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu, ak sa títo
spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva inak (§ 140 veta druhá Občianskeho zákonníka).

Vdanomprípadesaopomenutíspoluvlastníci,t.j.žalobca1/,žalobca2/aI.G.,dohodlidňa20.12.2017o
výkone predkupného práva v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka tak, že spoluvlastnícky podiel, ktorý
mábyťpredmetomprevodu,nadobudnúžalobcovia1/a2/rovnýmdielom,atoajčodočastipripadajúcej
spoluvlastníkovi I. G., pričom všetci účastníci tejto dohody súhlasili s tým, že žalobcovia 1/ a 2/ sa budú
ako opomenutí spoluvlastníci domáhať svojho zákonného nároku podľa § 140 Občianskeho zákonníka

a zároveň aj touto dohodou modifikovaného nároku (t. j. aj spoluvlastníckeho podielu spoluvlastníka I. G.
na základe jeho súhlasu) v súdnom konaní od kupujúcich (žalovaných). Na základe uvedeného dospel
k záveru, že opomenutí spoluvlastníci sa dohodli o výkone predkupného práva, a preto žalobcom 1/ a
2/ svedčí procesný nárok domáhať sa ponúknutia predmetného spoluvlastníckeho podielu (vo veľkosti
1/6 k celku) na kúpu, a to každému zo žalobcov vo veľkosti 1/12 k celku.

14. Zdôraznil, že žalovaní v rámci svojej procesnej obrany namietali, že predmetné pozemky, slúžiace
akoprístupovácesta,súpríslušenstvomkhlavnejveci,ktorousúvdanomprípadepozemkyzapísanéna
liste vlastníctva č. XXXX, v prospech ich (vtedajšieho) výlučného vlastníka C. G.. Na základe uvedenéhoargumentovali, že právne úkony týkajúce sa hlavnej veci sa zásadne musia týkať aj príslušenstva.
Súd prvej inštancie sa nestotožnil s uvedeným výkladom žalovaných a uviedol, že rozhodovacia prax
najvyšších súdnych autorít sa prikláňa práve k opačnému záveru. Príslušenstvo veci, teda veci, ktoré

patria vlastníkovi hlavnej veci a sú ním určené na to, aby sa s hlavnou vecou trvalo užívali (§ 121 ods.
1 Občianskeho zákonníka), neprestávajú byť týmto určením vecami v právnom zmysle podľa
§ 119 ods. 1 Občianskeho zákonníka. To znamená, že príslušenstvo tvoria veci samostatné, ktoré
môžu byť samostatným predmetom právnych vzťahov a ich právny režim nesleduje zo zákona bez
ďalšieho režim hlavnej veci. Platné právo nemá ustanovenie o tom, že by na nadobúdateľa hlavnej

veci prechádzalo aj príslušenstvo veci. K prevodu príslušenstva na nadobúdateľa hlavnej veci je
vždy potrebné prejaviť zákonom predpísaným spôsobom vôľu previesť aj príslušenstvo. Ak nebola
vôľa previesť aj príslušenstvo hlavnej veci právne významným spôsobom prejavená, príslušenstvo na
nadobúdateľa hlavnej veci neprechádza. Opačný názor nemožno oprieť o žiadne ustanovenie platného
práva (viď R 7/1987, uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6Cdo/18/2011 aj rozsudok veľkého senátu
občianskoprávneho kolégia Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 31Cdo/2772/2000, publikovaný v českej

Zbierke súdnych rozhodnutí a stanovísk pod č. 75/2004, ktorý je s ohľadom na argument príbuznosti
právnych poriadkov aplikovateľný aj v slovenskom právnom prostredí).

15. Na základe uvedeného uzavrel, že príslušenstvo veci v zmysle § 121 ods. 1 Občianskeho zákonníka
(accessio) nesleduje bez ďalšieho právny režim hlavnej veci (res principalis). Ak sa teda prevádza

vlastníckeprávokhlavnejveci,samoosebetoneznamená,žesazároveňprevádzaajvlastníckeprávok
jej príslušenstvu. V relácii prejednávanej veci ale v kúpnej zmluve zo dňa 5.5.2015 bolo medzi zmluvnými
stranami výslovne dojednané, že predmetom prevodu sú pozemky zapísané na liste vlastníctva č.
XXXX (žalovanými označované ako „hlavné pozemky“) a zároveň aj príslušný spoluvlastnícky podiel
k pozemkom, ktoré sú predmetom tohto konania, vo veľkosti 1/6 k celku. Z uvedeného vyplynulo, že

zmluvné strany (predávajúci C. G. a žalovaní) prejavili vôľu predať aj predmetný spoluvlastnícky podiel,
a preto sa ďalej zaoberal otázkou, či pozemok vôbec môže byť príslušenstvom iného pozemku (ako veci
hlavnej) a pri jej riešení opätovne dospel k opačnému záveru, aký prezentovali žalovaní.

16. Argumentoval, že v prípade príslušenstva veci právna úprava v § 121 ods. 1 Občianskeho zákonníka

nerozlišuje medzi vecami hnuteľnými a nehnuteľnými, a preto hnuteľná vec môže byť príslušenstvom
inejhnuteľnejvecialeboajnehnuteľnejveci.Avšakzobčianskoprávnejdoktríny(odbornejliteratúry),ako
aj rozhodovacej praxe súdov vyplýva, že nehnuteľná vec nemôže byť príslušenstvom inej nehnuteľnej
veci, teda pozemok nemôže byť príslušenstvom iného pozemku. Z tejto zásady existujú v praxi určité
výnimky, keď príslušenstvo predstavované nehnuteľnou stavbou je funkčne späté buď s pozemkom,

alebo s inou nehnuteľnosťou. Za príslušenstvo pozemku sa tak považuje napr. murovaná studňa, bazén
či oplotenie, alebo príslušenstvom nehnuteľnej stavby sa môže stať napr. vedľa stojaca stodola či kôlňa.
Vo všetkých týchto prípadoch výnimiek bola nehnuteľným príslušenstvom pozemku vždy iba stavba ako
nehnuteľnosť; ani jednom prípade nešlo o prípad, že by príslušenstvom pozemku bol iný pozemok.

17. Uviedol preto, že v prejednávanej veci sa tak uplatní základné pravidlo, a to že nehnuteľná vec
nemôže byť príslušenstvom inej nehnuteľnej veci. Preto ani predmetné pozemky (hoci slúžiace ako
prístupová cesta) nemôžu byť príslušenstvom k iným pozemkom (vrátane pozemkov zapísaných na liste
vlastníctva č. XXXX), a to ani v tom prípade, že k týmto iným pozemkom už žiadna iná verejná prístupová
cesta nevedie. K uvedenému poznamenal, že predpokladom charakteru príslušenstva, okrem toho,

že obidve veci, t. j. hlavná vec aj príslušenstvo musia byť trvalo a funkčne prepojené spoločným
hospodárskym účelom, je tiež existencia vlastníckeho práva jedného vlastníka k hlavnej veci a zároveň
aj k príslušenstvu. Je tomu tak z dôvodu, že o tom, či sa určitá vec stane príslušenstvom hlavnej
veci rozhoduje výlučne vlastník hlavnej veci. Inak povedané, hlavná vec aj príslušenstvo musia patriť
rovnakému vlastníkovi; ak tomu tak nie je, nejde o príslušenstvo hlavnej veci. Uvedené platí aj pre

prípad, že vlastník hlavnej veci je len spoluvlastníkom vedľajšej veci; čiže ak vlastník hlavnej veci je iba
spoluvlastníkom vedľajšej veci, potom táto vedľajšia vec nemôže byť príslušenstvom hlavnej veci.

18. Poukázal na to, že z vykonaného dokazovania vyplynulo, že v čase uzavretia kúpnej zmluvy zo dňa
5.5.2015 boli predmetné pozemky v podielovom spoluvlastníctve štyroch rôznych osôb (žalobcov 1/ a

2/, I. G. Z. C. G.) a nie vo výlučnom vlastníctve jedného vlastníka, čo a priori vylučuje ich charakter
príslušenstva k tzv. „hlavným pozemkom“ zapísaným na liste vlastníctva č. XXXX, ktoré boli vo výlučnom
vlastníctve predávajúceho C. G.. Predmetné pozemky teda výlučne nepatrili C. G., a preto len on
sám a bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov nemohol určiť, aby tvorili k „hlavnej veci“ (pozemkomzapísaným na liste vlastníctva č. XXXX) príslušenstvo. Rovnako, ak predmetné pozemky patrili štyrom
rôznymspoluvlastníkom,nemohlitítospoluvlastnícirozhodnúťotom,žebudútvoriťpríslušenstvotakého
pozemku, ktorý už ale im štyrom vlastnícky nepatril, ale patril len jednému z nich. V danom prípade teda

neboli splnené podmienky pre záver o tom, že predmetné pozemky sú príslušenstvom prevádzaných
pozemkov zapísaných na liste vlastníctva č. XXXX, a to z dôvodu, že (i) príslušenstvom nehnuteľnej
veci zásadne nemôže byť iná nehnuteľná vec a (ii) príslušenstvo výlučne vlastnícky nepatrilo vlastníkovi
hlavnej veci (v dôsledku čoho nemohol byť naplnený vôľový prvok u vlastníka hlavnej veci určiť toto
príslušenstvo na trvalé užívanie s hlavnou vecou, keďže mu príslušenstvo v celosti nepatrilo).

19. Žalovaní taktiež namietali, že výkon práva žalobcov z porušenia ich zákonného predkupného práva k
spoluvlastníckemu podielu na predmetných pozemkoch je v rozpore s dobrými mravmi, keďže iná cesta
k prevádzaným pozemkom zapísaným na liste vlastníctva
č. XXXX nevedie (resp. v čase uzavretia kúpnej zmluvy zo dňa 5.5.2015 neviedla), čím sa
znemožní prístup k nim a ich užívanie, pričom poukázali na uznesenie Najvyššieho súdu ČR sp. zn.

22Cdo/4741/2015 a na usporiadanie vlastníckych a užívacích práv k prístupovej ceste v developerských
projektoch. Dôvodili tiež, že na týchto pozemkoch nemôžu stavať, pretože stavebný úrad im nevydá
stavebné povolenie, ak k stavebnému pozemku nie je zabezpečený prístup. Rozpor s dobrými mravmi
zároveň odôvodnili tým, že sa spolu s ostatnými spoluvlastníkmi finančne podieľali na vybudovaní
nového asfaltového koberca na daných pozemkoch, a to sumou pripadajúcou na ich spoluvlastnícky

podiel vo veľkosti 1/6 k celku, vo výške 792,67 eura.

20. Vo vzťahu k uvedeným námietkam žalovaných súd prvej inštancie dospel k záveru, že argumentácia
uznesením Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22Cdo/4741/2015 je neopodstatnená, pretože nedopadá na
zistený skutkový a právny stav posudzovanej veci (t. j. nie je k skutkovému stavu veci dostatočne

priliehavá). Predmetom konania, ktorým sa zaoberal Najvyšší súd ČR, bolo porušenie zákonného
predkupného práva k „nebytovej jednotke (garáži), v budove s príslušným podielom na spoločných
častiach tejto budovy a pozemkoch (...) s výhradným právom parkovania na parkovacom mieste č. 1“,
pričom posúdenie súladu výkonu práva spoluvlastníka na uplatnenie porušeného predkupného práva
s dobrými mravmi Najvyšší súd ČR vyhodnocoval aj z toho aspektu, že „spoluvlastníctvo spoločnej

garáže sa má čo najviac blížiť právu jednotlivých spoluvlastníkov užívať príslušné garážové státia, a to
v nadväznosti na vlastníctvo bytových jednotiek“. Predmetné uznesenie Najvyššieho súdu ČR sa teda
týka právneho režimu garážových (parkovacích) státí v garážach nachádzajúcich sa v bytovom dome,
keď na rozdiel od uvedeného, v prejednávanej veci predmetné pozemky ale v žiadnom prípade ako
garáž neslúžia a s ohľadom na ich úzky charakter, kde sa vedľa seba neobídu dva osobné automobily,

nemôžu funkčne slúžiť ani ako parkovacie státie.

21. Dodal, že rovnako nemohla s úspechom obstáť ani argumentácia riešením príjazdovej cesty
obdobným ako v developerských projektoch, o čom ako príklad žalovaní predložili výpis k parcele č.
XXXX/XX v katastrálnom území S., ktorá slúži ako príjazdová cesta k pozemkom a stavbám v lokalite

S. F., keď v danom prípade z vykonanej obhliadky vyplynulo, že predmetné pozemky a ich okolie žiaden
charakter developerského projektu a s tým spojenej výstavby nemajú. Neexistoval tu žiaden developer
ako „prvý“ vlastník celej lokality, ktorý z pozície svojho vlastníctva dokáže predať jednotlivé pozemky tak,
aby každý nový nadobúdateľ stavby a pozemku v tejto lokalite bol zároveň spoluvlastníkom príjazdovej
cesty v príslušnom spoluvlastníckom podiele pripadajúcom na výmeru pozemkov, ktoré má vo svojom

výlučnom vlastníctve (avšak ani uvedené riešenie nie je pravidlom, pretože z verejne dostupných
informačných zdrojov vyplýva, že existuje mnoho developerských projektov, kde si príjazdovú cestu
ponecháva vo výlučnom vlastníctve sám developer a prístup vlastníkom k ich stavbám a pozemkom
zabezpečujetým,žezriadiktejtocestevecnébremenoprávaprechoduaprejazduvichprospech-pozn.
súdu prvej inštancie). Napokon doplnil, že samotná skutočnosť, že všetci vlastníci stavieb a pozemkov

v lokalite realizácie developerských projektov (ako napr. S. F.) sú zároveň podielovými spoluvlastníkmi
pozemku slúžiaceho ako príjazdová cesta, ešte sama o sebe nič nevypovedá o tom, ako sa bude alebo
nebude realizovať zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov a či tu nie je v jednotlivých
zmluvách dohodnutá osobitná úprava, pričom žalovaní ohľadom tejto skutočnosti neprodukovali žiadny
dôkaz.

22.Vdanejsúvislostipoznamenal,žežalovanýmipredloženýdôkaz,ktorýmalvypovedaťo„skutočných“
vlastníckych a užívacích pomeroch v lokalite Devínske záhrady (výpis k parcele príjazdovej cesty
č. XXXX/XX v katastrálnom území Devín) vyhodnotil ako značne zavádzajúci, pretože podľa výpisuz listu vlastníctva (a nie iba výpisu parcely), na ktorom je táto parcela zapísaná, teda podľa listu
vlastníctva č. XXXX pre katastrálne územie S., na predmetnej parcele slúžiacej ako príjazdová cesta,
ktorú síce spoluvlastnia jednotliví vlastníci pozemkov a stavieb v tejto lokalite, je v časti C: Ťarchy

zapísané „vecné bremeno spočívajúce v práve prechodu pešo a prejazdu motorovými vozidlami cez
pozemok registra C KN parc. č. XXXX/XX v prospech vlastníka pozemkov (a teda nielen stavieb -
pozn. súdu prvej inštancie) registra C KN parc. č. (...)“, pričom ďalej sú uvedené jednotlivé parcely
pozemkov, ku ktorým táto príjazdová cesta vedie. Zhrňujúc uzavrel, že z uvedeného vyplynulo, že v
prípade developerského projektu, na ktorý žalovaní poukázali, jednotliví vlastníci majú z titulu vecného

bremena zabezpečený prístup k ich pozemkom aj v prípade, že by sa v dôsledku následných prevodov
vlastníctva nestali spoluvlastníkmi príjazdovej cesty. Pokiaľ teda žalovaní odôvodňovali rozpor výkonu
práva žalobcov na uplatnenie porušeného predkupného práva s dobrými mravmi poukazom na riešenie
vlastníckych a užívacích pomerov v developerských projektoch (konkrétne S. F.), súd prvej inštancie
dospel k záveru o nedôvodnosti tejto námietky, a to jednak pre skutkovú odlišnosť posudzovaného
prípadu, ako aj pre jej vecnú neopodstatnenosť, pretože v žalovanými prezentovanom príklade majú

jednotliví vlastníci pozemkov danej lokality zabezpečené užívanie príjazdovej cesty z titulu práva
zodpovedajúceho vecnému bremenu prechodu a prejazdu bez ohľadu na to, či zároveň sú alebo nie sú
spoluvlastníkmi tejto príjazdovej cesty.

23. Za nenáležitú považoval tiež námietku rozporu výkonu práva žalobcov s dobrými mravmi v súvislosti

s tým, že vyhovením žalobe sa dosiahne stav, kedy sa žalovaní nebudú môcť dostať k prevádzaným
pozemkom zapísaným na liste vlastníctva č. XXXX z verejnej prístupovej cesty alebo cez svoje vlastné
pozemky (čo už ale v čase rozhodovania nebola pravda, pretože žalovaní už neboli vlastníkmi týchto
prevádzaných pozemkov a tieto vlastnila N.. N. H., ktorá má k nim zabezpečený prístup z verejnej
komunikácie cez svoje vlastné pozemky). Primárne uviedol, že žiadny zákon neustanovuje, že každý

jeden pozemok nevyhnutne musí mať prístup z verejnej komunikácie a rovnako ani žiadnemu vlastníkovi
neukladá, aby sám konal tak, že sa vzdá časti svojho vlastníckeho práva alebo ho obmedzí za
účelom, aby vlastník susediaceho pozemku, ku ktorému nie je prístup z verejnej komunikácie, mal tento
prístup zabezpečený. Skutočnosť, že vlastník pozemku nemá zabezpečený prístup k nemu z verejnej
komunikácie, nemôže sama osobe (s ohľadom na už uvedený výklad) eliminovať zákonné predkupné

právo ostatných podielových spoluvlastníkov súkromných pozemkov, cez ktoré by sa dal tento prístup
zabezpečiť,aleboviesťkzáveru,žekaždéuplatnenieporušenéhopredkupnéhoprávazatakejtosituácie
bude považované za výkon práva priečiaci sa dobrým mravom. Týmto výkladom by sa celkom poprel
účel § 140 Občianskeho zákonníka, a preto ho treba považovať za nesprávny.

24. Poukázal na skutočnosť, že ak vlastník pozemku nie je vlastníkom prístupovej cesty k nemu, má
viaceré legálne možnosti, ako si tento prístup zabezpečiť, a to napríklad:
(i)dohodousvlastníkomprístupovejvecioodkúpeníčastitejtoprístupovejcestyalebospoluvlastníckeho
podielu na tejto prístupovej ceste, (ii) dohodou o zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve
prechodu a prejazdu, (iii) dohodou o nájme prístupovej cesty alebo (iv) v prípade, že je zároveň

vlastníkom stavby, má možnosť podať žalobu o zriadenie vecného bremena cesty. Ako nedôvodný
vyhodnotil argument, že žiadny stavebný úrad nevydá stavebné povolenie pre stavbu na pozemku, ku
ktorému jeho vlastník nemá zabezpečenú prístupovú cestu, keďže stavebno-právne predpisy poskytujú
riešenie aj pre takúto situáciu, kedy stavebný úrad môže za účelom uskutočnenia stavby uložiť tým, ktorí
majú vlastnícke alebo iné práva k susedným pozemkom alebo stavbám, aby trpeli vykonanie prác zo

svojich pozemkov alebo stavieb (§ 135 ods. 1 Stavebného zákona). Preto ani prípad, ak k (stavebnému)
pozemku nevedie prístupová cesta, nemá bez ďalšieho za následok nevydanie stavebného povolenia a
nemožnosť výstavby na tomto pozemku. S ohľadom na uvedené možné zákonné riešenia situácie, kedy
vlastníkpozemkuniejezároveňvlastníkompríjazdovejcestyalebonemázabezpečenýprístupzverejnej
komunikácie dospel k záveru o neopodstatnenosti námietky žalovaných o výkone práva žalobcov na

uplatnenie porušeného predkupného práva v rozpore s dobrými mravmi, keď vo všeobecnosti platí, že
kto vykonáva svoje právo, nikomu neškodí (neminem laedit, qui iure suo utitur).

25. Ako úplne absurdnú súd prvej inštancie vyhodnotil námietku rozporu výkonu práva žalobcov z
porušenia ich predkupného práva s dobrými mravmi spočívajúcu v tom, že žalovaní sa finančne

podieľali na úprave povrchu predmetných pozemkov slúžiacich ako príjazdová cesta. Dôvodil, že
táto námietka v žiadnom prípade nemôže napĺňať výnimočnosť aplikácie § 3 ods. 1 Občianskeho
zákonníka. Fungovanie systému písaného práva je založené najmä na dôslednom dodržiavaní pravidiel
vyplývajúcich z právnych predpisov (vrátane pravidla ponúknuť spoluvlastnícky podiel na kúpu ostatnýmspoluvlastníkom ako prvým - pozn. súdu prvej inštancie) a korektív dobrých mravov nesmie byť na ujmu
princípu právnej istoty a nesmie neprimerane oslabovať subjektívne práva účastníkov vyplývajúce z
právnych noriem (rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 25Cdo/2895/99).

26. Doplnil, že ak sa niekto finančne podieľal na zhodnotení veci, ktorá, ako sa neskôr ukázalo, mu v
skutočnosti nepatrila, má dostatočné zákonné možnosti efektívne sa domáhať vrátenia vynaložených
prostriedkov, a nie cez korektív dobrých mravov, ktorým by sa vo výsledku poprelo právo opomenutého
podielového spoluvlastníka z porušeného predkupného práva, ktoré mu zákon výslovne priznáva.

Zdôraznil, že absurdnosť tejto námietky podčiarkuje fakt, že žalovaní sú ešte stále spoluvlastníkmi
predmetnýchpozemkovazichvyjadreníjezrejmé,žedanépozemkyakopríjazdovúcestuplnevyužívali
(a to odo dňa ich nadobudnutia na základe kúpnej zmluvy zo dňa 5.5.2015 až do ich predaja v roku
2021). Neexistuje preto racionálny dôvod, prečo by sa nemali finančne podieľať na jej rekonštrukcii,
oprave a údržbe, ak ju sami užívali. Je samozrejmé, že spoluvlastník má znášať primerané náklady na
zachovanie a opravy spoločnej veci, tak ako ich má znášať napríklad aj oprávnený z vecného bremena

(§ 151n ods. 3 Občianskeho zákonníka).

27. Záverom dal žalovaným do pozornosti, že nie každý výkon práva oprávnených osôb zákonným
spôsobom, s ktorým nesúhlasia, je automaticky výkonom práva v rozpore s dobrými mravmi, ako sa to
počas celého konania snažili neúspešne prezentovať. Ak mali žalovaní za to, že riešenie usporiadania

vlastníckych a užívacích pomerov v prípadoch, kedy vlastník pozemku nie je vlastníkom prístupovej
cesty je nedostatočné a je potrebná jeho zmena či precizovanie, ide o výhradu, ktorá má smerovať
na zákonodarcu. Súdy, súc viazané zákonom, rozhodujú podľa platného právneho stavu (de lege lata)
a nie podľa želania účastníka konania, ako by mala právna úprava vyzerať (de lege ferenda). Do
práva na spravodlivý proces totižto nepatrí právo na to, aby bol účastník konania pred všeobecným

súdom úspešný, teda aby sa všeobecný súd stotožnil s jeho právnymi názormi a predstavami, preberal
a riadil sa ním predkladaným výkladom všeobecne záväzných predpisov a rozhodol v súlade s jeho
vôľou a požiadavkami, ale ani právo vyjadrovať sa k spôsobu hodnotenia ním navrhnutých dôkazov
súdom,prípadnedožadovaťsanímnavrhnutéhospôsobuhodnoteniavykonanýchdôkazov(rozhodnutia
Ústavného súdu SR sp. zn. IV. ÚS 252/04, sp. zn.

I. ÚS 50/04, sp. zn. I. ÚS 98/97, sp. zn. II. ÚS 3/97 a sp. zn. II. ÚS 251/03).

28. Konkludujúc uvedené súd prvej inštancie uviedol, že v prejednávanej veci bolo preukázané, že pri
uzavretí kúpnej zmluvy zo dňa 5.5.2015 medzi predávajúcim C. G. a žalovanými ako kupujúcimi došlo
k porušeniu zákonného predkupného práva žalobcov ako oprávnených podielových spoluvlastníkov

predmetnýchpozemkov,čozaložiloichnárokdomáhaťsaprávanauplatnenieporušenéhopredkupného
práva. Keďže v konaní nebolo zistené, že by na posudzovanú vec dopadala akákoľvek zákonná či
zmluvná výnimka, na základe ktorej by predkupné právo žalobcov a právo na uplatnenie práva z jeho
porušenia nemalo platiť a rovnako nebol zistený výkon žalobou uplatneného práva žalobcov v rozpore
s dobrými mravmi, súd prvej inštancie za použitia § 3 ods. 1, § 140, § 603 ods. 3 a § 605 Občianskeho

zákonníka žalobe ako dôvodnej vyhovel a žalovaným 1/ a 2/ uložil povinnosť prejaviť vôľu voči žalobcom
1/ a 2/. O trovách konania rozhodol podľa § 262 ods. 1 C. s. p. v spojení s § 255 ods. 1 C. s. p. a keďže
žalobcovia mali v konaní plný úspech, vznikol im proti neúspešným žalovaným nárok na náhradu trov
konania v plnom rozsahu s tým, že o výške náhrady trov konania žalobcov rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti rozsudku samostatným uznesením (§ 262 ods. 2 C. s. p).

29. Proti rozsudku podali odvolanie žalovaní 1/ a 2/, ktorí žiadali rozsudok súdu prvej inštancie zmeniť a
žalobu zamietnuť. Podstatným zhrnutím skutkových tvrdení a právnych argumentov ich odvolania (§ 393
ods. 2 C. s. p.) bola námietka, že rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci.

30. S poukazom na právne závery obsiahnuté v uznesení Najvyššieho súdu ČR sp. zn.
22Cdo/4741/2015, ktorý rozhodoval v čase, keď podľa predchádzajúcej právnej úpravy v ČR bolo ešte
platné predkupné právo podielových spoluvlastníkov, a ktorým argumentovali aj na súde prvej inštancie,
ako aj s poukazom na § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka namietali záver súdu prvej inštancie, že výkon

predkupného práva zo strany žalobcov nie je v rozpore s dobrými mravmi. Argumentovali, že dôvodom
rozporu s dobrými mravmi je fakt, že výkonom predkupného práva žalobcovia znemožnia užívanie
„hlavného“ pozemku, ktorého vlastníctvo a najmä výkon vlastníckeho práva priamo súvisí s existenciou
prístupovej cesty na pozemok. Žalobcovia nadobudnutím spoluvlastníckych podielov žalovanýchnebudú mať zmenený účel využitia prístupovej cesty, jednoznačne však dôjde k znemožneniu užívania
hlavného pozemku, na užívanie ktorého bola prístupová cesta zriadená a ktorému predmetný pozemok
v spoluvlastníctve slúži.

31. Nestotožnili sa ani so záverom súdu prvej inštancie, že argumentácia v uznesení Najvyššieho súdu
ČR sp. zn. 22Cdo/4741/2015 nie je dostatočne priliehavá, nakoľko v danom rozhodnutí sa nejedná o
spoluvlastníctvo pozemku (prístupovej cesty), ale o spoluvlastníctvo podielu na nebytovom priestore,
ktorý je spojený s užívaním parkovacích miest. Dôvodili, že je irelevantné o spoluvlastníctvo akej

nehnuteľnostiide,nakoľkototonemalovovyjadrenomprávnomnázoreNajvyššiehosúduČRrelevanciu.
Zároveň dali do pozornosti, že v konaní poukázali na to, že v rôznych katastrálnych územiach v SR sa
nachádzajú pozemky, kde vlastníci jednotlivých pozemkov sú zároveň spoluvlastníkmi prístupovej cesty
k nim a teda pri predaji svojho pozemku spolu s podielom na prístupovej ceste dochádza k porušeniu
predkupného práva ostatných spoluvlastníkov, pričom ako jeden z mnohých príkladov uviedli výpis k
parcele C-KN č. XXXX/XX v katastrálnom území S.. Dodali, že aj keď súd prvej inštancie správne

poukázal na to, že napriek spoluvlastníctvu bolo v tomto konkrétnom projekte zriadené právo prechodu
akovecnébremeno,vmnohýchinýchsituáciáchsavšakzriaďujelenspoluvlastníckeprávokprístupovej
ceste, na preukázanie čoho pripojili k odvolaniu výpis z listu vlastníctva č. XXXX, katastrálne územie
D. a pozornosť upriamili na skutočnosť, že vlastník pozemku (v prílohe označeného ako parcela C-KN
č. XXXX/X) nemá zriadené právo prechodu cez prístupovú cestu, parcelu č. XXXX/X a táto cesta je v

spoluvlastníctve vlastníkov priľahlých pozemkov.

32. Odmietli aj argumentáciu súdu prvej inštancie, že ak vlastník pozemku nie je vlastníkom prístupovej
cesty k nemu, môže sa domáhať žalobou o zriadenie vecného bremena cesty a argumentovali, že
uvedený názor nemá oporu v zákone. Domáhať sa práva prechodu je podľa právnej úpravy možné len v

prípade určenia práva prechodu, ktoré vzniklo vydržaním (určovacou žalobou) alebo je možné domáhať
sa zriadenia práva prechodu podľa
§ 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka, avšak z dôvodu, že na predmetnom pozemku, ku ktorému vedie
prístupová cesta, sa nenachádza stavba, nemôže sa vlastník pozemku domáhať zriadenia vecného
bremena.Zároveňbolinázoru,žesúdprvejinštancienesprávnepoukázalna§135c(§135ods.1-pozn.

odvolacieho súdu) Stavebného zákona, ktorý upravuje len povinnosti vlastníkov susedných pozemkov
počas samotnej výstavby, nie zriaďovanie prechodu k budúcej stavbe na pozemku.

33. Žalobcovia 1/ a 2/ vo vyjadrení k odvolaniu žalovaných 1/ a 2/ uviedli, že rozhodnutie súdu prvej
inštancie považujú za vecne správne, precízne a logicky odôvodnené. Stotožnili sa s konštatovaním

súdu prvej inštancie, že rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR
sp. zn. 22Cdo/4741/2015 sa týka úplne inej skutkovej veci, keď mali za to, že nie je možné stotožňovať
posudzovanie právneho režimu garážového státia [o ktorom sa aj Najvyšší súd ČR vyjadruje že
„...jednotlivé parkovacie státia nemôžu byť samostatným predmetom vlastníctva a podľa judikatúry
Najvyššieho súdu pritom nie je garáž (a tým skôr garážové státie) ani príslušenstvom bytu“] s právnym

režimom samostatných pozemkov. Mali potom za prirodzené, že aj právne posúdenie nárokov z
garážových státí a garáží je diametrálne odlišné od právneho posúdenia nárokov zo samostatných
pozemkov ako typickej nehnuteľnej veci, ktorá je nepochybne samostatným predmetom vlastníctva, k
čomu poukázali aj na právne závery súdu prvej inštancie obsiahnuté v napadnutom rozsudku.

34. Dodali, že žalovaní fakticky založili svoje odvolanie na skutočnosti, že „až do nedávnej doby“
boli výlučnými vlastníkmi pozemkov, ktoré nazývali „hlavnými“. V tejto súvislosti poukázali žalobcovia
na § 217 ods. 1 veta prvá C. s. p., podľa ktorej je pre rozsudok rozhodujúci stav v čase jeho
vyhlásenia. Boli názoru, že ak žalovaní previedli vlastníctvo k uvedeným pozemkom na tretiu osobu,
nemôžu sa dovolávať v čase vyhlásenia rozsudku ochrany na tom skutkovom základe, že potrebujú

vedľajší pozemok z dôvodu výkonu vlastníckeho práva k tzv. hlavnému pozemku, pričom do pozornosti
dali aj skutočnosť, že z vykonaného dokazovania vyplynulo, že súčasná vlastníčka týchto „hlavných“
pozemkov, má tieto sprístupnené z dostupnej verejnej komunikácie, preto námietka žalovaných, ktorou
sa domáhajú ochrany (hoci pochybného) práva, ktoré v súčasnosti ani nemajú, nemôže v nijakom
prípade obstáť.

35. V súvislosti s novým dôkazom, ktorý žalovaní pripojili k odvolaniu, ktorým chceli preukázať, ako
si vzájomné vzťahy upravujú iné subjekty občianskoprávnych vzťahov uviedli, že úprava uvedených
vlastníckychaspoluvlastníckychvzťahovjevýlučnenavôlistrán,ktorézmluvuuzatváraliatakétozmluvynie sú pre konajúci súd smerodajné. Poznamenali, že ak by iné subjekty občianskoprávnych vzťahov
navzájom porušovali svoje práva vyplývajúce z predkupného práva, neznamená to, že sa uvedeným
konaním založí akási „protiprávna zvyklosť“, ktorá bude pre súd záväzná a ktorú by bol povinný súd

akceptovať a stotožniť sa s ňou. Bližšie sa k uvedenej argumentácii žalovaných nevyjadrovali, nakoľko
predmetný dôkaz bol predložený až v odvolacom konaní. Na doplnenie dali do pozornosti, že žalovaní
sami uviedli, že si uvedomujú, že v konaní pred súdom prvej inštancie dôvodili listom vlastníctva,
ktorý súd prvej inštancie zhodnotil správne (a teda ním nepreukázali mienené skutkové tvrdenia), preto
predložili iný list vlastníctva, ktorý má preukázať údajne jednu z „mnohých iných situácií“ ako bola

tá, ktorou dôvodili v konaní na súde prvej inštancie. S poukazom na súdnu prax (napr. rozhodnutie
Krajského súdu v Bratislave sp. zn. 10Co/77/2020) a § 154 C. s. p. žalobcovia mali za to, že nielen
skutkové tvrdenia a popretie skutkových tvrdení sú prostriedkami procesného útoku a prostriedkami
procesnej obrany, ale rovnako tak sú to v zmysle § 149 C. s. p. aj návrhy na vykonanie dôkazov,
námietky k návrhom protistrany na vykonanie dôkazov a hmotnoprávne námietky. Ak teda žalovaní
doložili nové dôkazy, tieto nie je možné v odvolacom konaní vykonať, pričom zdôraznili, že ani táto

skutočnosť nič nemení na tom, že novo predložený list vlastníctva nijako nemôže spochybniť práva
žalobcov vyplývajúce z § 140 a § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka.

36.Žalovaní1/a2/sakvyjadreniužalobcov1/a2/kpodanémuodvolaniuodvolacoureplikounevyjadrili.

37. Odvolací súd viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, § 380 ods. 1
C. s. p.) preskúmal rozsudok súdu prvej inštancie, prejednal odvolanie žalovaných 1/ a 2/ bez nariadenia
odvolacieho pojednávania podľa § 385 ods. 1 a contrario C. s. p., keďže sa nejednalo o prípad, v ktorom
by bolo potrebné zopakovať alebo doplniť dokazovanie a nariadenie pojednávania si nevyžadoval ani
dôležitý verejný záujem a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie je vecne správny, preto

ho v súlade s § 387 ods. 1 C. s. p. potvrdil. Rozsudok verejne vyhlásil dňa 29.7.2025 (§ 387 ods. 1, §
219 ods. 3 C. s. p.).

38. Ťažiskom odvolacej argumentácie bola už v konaní pred súdom prvej inštancie uplatnená námietka
žalovaných, že výkon predkupného práva žalobcov je v rozpore s dobrými mravmi z dôvodu, že ním

dochádza k znemožneniu užívania „hlavného“ pozemku, na užívanie ktorého bola zriadená prístupová
cesta nachádzajúca sa na dotknutých pozemkoch, ktorých spoluvlastníkmi sú aj žalobcovia.

39. Odvolací súd konštatuje, že nemožnosť prístupu vlastníka na pozemok inak ako cez pozemok iného
vlastníka, nemôže sama o sebe založiť rozpor zákonného predkupného práva ostatných podielových

spoluvlastníkov pozemku, cez ktorý sa dá tento prístup zabezpečiť, s dobrými mravmi. Zároveň je
potrebné zdôrazniť, že v konaní nebolo sporné, že v priebehu konania na súde prvej inštancie žalovaní
odpredali„hlavnýpozemok“zapísanýnalistevlastníctvač.XXXXprekatastrálneúzemieM.,atokúpnou
zmluvou, ktorá nadobudla účinky povolením jej vkladu do katastra nehnuteľností ku dňu 23.3.2021,
pričom nová vlastníčka N.. N. H. má prístup k uvedenému pozemku z verejnej komunikácie cez svoje

ďalšie pozemky.

40. S poukazom na § 217 ods. 1 veta prvá C. s. p., v zmysle ktorého je pre rozsudok rozhodujúci stav
v čase jeho vyhlásenia tak možno konštatovať, že žalovaní ani neboli v čase rozhodnutia súdu prvej
inštancie vlastníkmi pozemku, ku ktorému by bol prístup len cez pozemok v spoluvlastníctve žalobcov

vedený na liste vlastníctva č. XXXXX pre katastrálne územie M.. Na základe uvedeného a v zhode
so závermi súdu prvej inštancie, na ktoré v podrobnostiach poukazuje (ods. 20 a 20.1 napadnutého
rozhodnutia), odvolací súd vyhodnotil predmetnú námietku ako nedôvodnú.

41. Neobstojí ani poukaz žalovaných na uznesenie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22Cdo/4741/2015 vo

veci, ktorej predmetom bolo porušenie zákonného predkupného práva k nebytovej jednotke (garáži) a
kde bola posudzovaná aj otázka súladu výkonu predkupného práva s dobrými mravmi. Hodno uviesť,
že právne závery súdu nie je možné interpretovať bez súvisu so skutkovými zisteniami konkrétneho
prípadu, z ktorých vyplývajú. V otázke rozporu uplatneného práva žalobcov s dobrými mravmi nemožno
preto než prisvedčiť záveru súdu prvej inštancie, že argumentácia uvedeným rozhodnutím Najvyššieho

súduČRjeneopodstatnená,nakoľkovdanomrozhodnutíbolriešenýskutkovoodlišnýprípad,týkajúcisa
porušeniazákonnéhopredkupnéhoprávaknebytovejjednotke(garáži),vbudovespríslušnýmpodielom
na spoločných častiach tejto budovy a pozemkoch, a teda právne závery obsiahnuté v danom rozhodnutí
nemožno vztiahnuť na žalobcami uplatnený nárok.42. Rovnako je bez relevancie aj námietka žalovaných, že v rôznych katastrálnych územiach v SR
sa nachádzajú aj pozemky, kde vlastníci jednotlivých pozemkov sú zároveň spoluvlastníkmi prístupovej

cesty k nim, keďže súkromnoprávna zmluvná úprava vlastníckych a spoluvlastníckych vzťahov nie je pre
súd záväzná, pričom uvedenou námietkou sa zaoberal v napadnutom rozhodnutí aj súd prvej inštancie,
na ktorého argumentáciu odvolací súd v podrobnostiach odkazuje (ods. 19 a 19.1 napadnutého
rozhodnutia). V súvislosti s listom vlastníctva č. XXXX pre katastrálne územie D., ktorý žalovaní na
preukázanie dôvodnosti danej argumentácie predložili v odvolaní ako nový dôkaz odvolací súd uvádza,

že z dôvodu, že žalovaní nepreukázali ani netvrdili naplnenie podmienok uvedených v § 366 C. s. p. na
predloženie prostriedkov procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie,
na uvedenú listinu ako na neprípustnú novotu neprihliadal.

43. Bez dôvodnosti je aj námietka žalovaných o nesprávnosti argumentácie súdu prvej inštancie, že
ak vlastník pozemku nie je vlastníkom prístupovej cesty k nemu, môže sa domáhať žalobou zriadenia

vecného bremena cesty, keď žalovaní namietali, že táto možnosť je daná v zmysle § 151o Občianskeho
zákonníka len v prípade, ak je na pozemku, ku ktorému vedie prístupová cesta, postavená stavba.
Rovnako nedôvodná je aj námietka, že súd prvej inštancie nesprávne poukázal aj na § 135 ods. 1
Stavebného zákona, keďže tento neupravuje zriaďovanie prechodu k budúcej stavbe na pozemku.

44. Odvolací súd konštatuje, že možnosti vlastníka pozemku zabezpečiť si prístup k pozemku ak nie je
vlastníkom prístupovej cesty, súd prvej inštancie vymenoval v odseku 20.2. napadnutého rozhodnutia
vo všeobecnosti, teda nie len pre okolnosti prejednávanej veci a k predmetnej, žalovanými namietanej
možnosti v zmysle § 151o Občianskeho zákonníka uviedol, že táto je možná práve v prípade, ak je
uvedený vlastník zároveň vlastníkom stavby, pričom rovnako poukázal aj na možnosti stavebného úradu

v zmysle § 135 ods. 1 zákona
č. 50/1976 Zb. (stavebný zákon) pre prípad výstavby stavby na takomto pozemku.

45. Pretože žalovaní v podanom odvolaní neuviedli žiadne relevantné skutočnosti, ktorými by preukázali
vecnú nesprávnosť rozhodnutia súdu prvej inštancie, odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie ako

vo výroku vecne správny potvrdil.

46. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1 C. s. p. v
spojení s § 255 ods. 1 C. s. p. a § 262 ods. 1 C. s. p. tak, že žalobcom 1/ a 2/, ktorí mali v odvolacom
konaní plný úspech, priznal proti žalovaným 1/ a 2/ plný nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

47. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C. s. p.) v
lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,

ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 C. s. p.).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1
C. s. p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C. s. p.).