Rozsudok – Nájomná zmluva ,
Potvrdené Judgement was issued on Tuesday, January 14, 2025

Súd: Okresný súd Žilina
Spisová značka: 49C/57/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123417906
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 01. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr.LL.M Helena Tore Janíčková

ECLI: ECLI:SK:OSZA:2025:6123417906.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

49C/57/2024

Okresný súd Žilina v konaní pred sudkyňou JUDr. Helenou Tore Janíčkovou LL.M v právnej veci žalobcu:
SETA Tehelne, a.s., so sídlom Bytčická 89, 010 99 Žilina, IČO: 36 002 291, zapísaný v Obchodnom
registri Okresného súdu Žilina, oddiel: Sa, vložka č.: 359/L, zastúpený MAJCHRÁK & MAJCHRÁK,
advokáti, s.r.o., so sídlom Nová Bystrica 850, 023 05 Nová Bystrica, IČO 36 416 525, proti žalovaným:
1/ A. B., nar. XX. XX. XXXX, bytom C., 2/ D. E., nar. XX. XX. XXXX, trvale bytom F. XXX, XXX XX

F., zast. splnomocnenými zástupcami G. C. C. C., nar. XX. XX. XXXX, trvale bytom H. XXXX/XX, XXX
XX I. a J. C. K., nar. XX. XX. XXXX, trvale bytom H. XXXX/XX, XXX XX I., o zaplatenie 2 374,12 eur
s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

49C/57/2024

I. Žalovaní 1/,2/ sú povinní spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi sumu vo výške 2 374,12
eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 9,50 % ročne:

- zo sumy 135,99 eur od 01.10.2023 do zaplatenia,
- zo sumy 164,13 eur od 01.10.2023 do zaplatenia,
a to všetko do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Žaloba sa vo zvyšnej časti zamieta.

III. Žalobca má voči žalovaným 1/, 2/ nárok na náhradu trov konania v rozsahu 58,90 %.

o d ô v o d n e n i e :

49C/57/2024

1. Žalobca sa žalobou doručenou Okresnému súdu Banská Bystrica dňa 11. 10. 2023 domáhal uloženia
povinnosti zaplatiť žalovaným 1/, 2/ sumu 2 374,12 € spolu s poplatkom z omeškania vo výške 0,5
promile denne zo sumy 78,00 € od 12.03.2023, poplatkom z omeškania vo výške 0,5 promile denne zo
sumy 499,00 € od 12.04.2023, poplatkom z omeškania vo výške 0,5 promile denne zo sumy 499,00 €
od 12.05.2023, poplatkom z omeškania vo výške 0,5 promile denne zo sumy 499,00 € od 12.06.2023,
poplatkom z omeškania vo výške 0,5 promile denne zo sumy 499,00 € od 12.07.2023, 9,50 % úrokom

z omeškania ročne zo sumy 135,99 € od 01.10.2023 do zaplatenia, 9,50 % úrokom z omeškania ročne
zo sumy 164,13 € od 01.10.2023 do zaplatenia, ako aj zaplatenia náhrady trov konania.2. V žalobe žalobca uviedol, že medzi stranami sporu vznikol právny vzťah na základe zmluvy o nájme
obytnej miestnosti č. XXXXX zo dňa 11.07.2022, v súlade s obsahom ktorej sa žalovaní (nájomcovia),
ktorí zmluvu podpísali, mali zaviazať za užívanie prenajatého priestoru platiť prenajímateľke dohodnuté

nájomné spolu s náhradami za plnenia – služby spojené s užívaním podľa platobného výmeru. V roku
2022 mala byť výška povinných platieb 460 € mesačne (375 € nájom a 85 € záloha na služby) a pre
rok 2023 499 € mesačne (375 € nájomné a 124 € záloha na služby). Ako dôkaz predkladal zmluvu o
nájme obytnej miestnosti č. 94008 zo dňa 11.07.2022 a predpis mesačných platieb pre rok 2022 a 2023.
Zmluva mala byť dohodnutá na dobu určitú, tzn. od 01.08.2022 do 31.07.2023. Žalobkyňa po skončení

nájmu mala vykonať vyúčtovanie nároku na nájomnom a na úhradách plnení poskytovaných spolu s
nájmom, na základe ktorého evidovala nedoplatok – dlh žalovaných, ktorý mal predstavovať celkom
sumu 2 374,12 €. Tento dlh má pozostávať z dlhu na nájomnom a plneniach za mesiace 2 – 7/ 2023, teda
2 994,00 € (6 x 499 €), z nedoplatku na energiách za rok 2022 v zmysle ročného zúčtovania = 135,99 €,
z nedoplatku na ener. za rok 2023 ku dňu skončenia nad zmluvný rozsah (spotrebu) = 164,13 €. Spolu
nedoplatok 3 294,12 € mínus zložená a započítaná kaucia 920 € (čl. 5, bod 5.5.), ktorá mala byť použitá

(započítaná) na krytie najstarších nedoplatkov na plneniach (499 € za 2/2023 a 421 € na 3/2023), má
činiť potom práve žalovanú sumu. Ako dôkaz predkladal vyúčtovanie prenájmu a skutočných nákladov
za služby spojené s bývaním od 0.01.2023 do 31.07.2023. Žalobkyňa žalovaných mala najskôr sama a
neskôr prostredníctvom právneho zástupcu vyzvať na splnenie splatného dlhu, a to osobitným podaním
– predžalobnou výzvou zo dňa 18.09.2023, na ktoré podanie žalovaní nemali reagovať žiadnou úhradou,

zásielku si v odbernej lehote žalovaný v rade 1/ neprevzal a žalovaná v rade 2/ zásielku prevzala dňa
20.09.2023. O obsahu zásielky má vedieť aj žalovaný v rade 1/, pretože hoci si zásielku neprevzal, ešte
dňa 27.09.2023 zaslal SMS správu konateľovi právneho zástupcu žalobkyne s textom, podľa ktorého
si má byť vedomý dlžoby, pričom žiadal zo záležitosti „vynechať” žalovanú v rade 2/, a mal potvrdiť
očakávanie riešenia veci (až) cez súd. Pre doručenie výzvy žalovanému v rade 1/ má ako deň doručenia

platiť deň 20.09.2023 (§ 45 ods. 1 OZ), teda deň uloženia zásielky na pošte, tzn. kedy mu prejav došiel
do dispozičnej sféry. Ako dôkaz predkladal SMS – správy (snímky obrazoviek o správach) a predžalobnú
výzvu zo dňa 18.09.2023, podacie lístky, oznámenia o sledovaní zásielok. Uvádzal, že do omeškania s
platbami predpísaných platieb (nájomné a záloha na služby) sa žalovaní mali dostať vždy 12. dňa toho
ktorého mesiaca, pretože podľa akceptovaných predpisov platieb na budúce mesiace sa mali zaviazať

plniť vždy do 5. dňa v mesiaci, potom 5-dňová lehota plynula od 7. dňa (§ 122 OZ) do 11.teho dňa, teda
každý nárok na poplatok vznikol počnúc 12. tým dňom v mesiaci. Pri nedoplatkoch na zúčtovaniach
služieb za rok 2022 (135,99 €) a za obdobie do skončenia nájmu (164,13 €), si žalobkyňa uplatňovala už
úrok z omeškania z dlžných súm, a to (až) odo dňa uplynutia náhradnej lehoty, ktorú poskytla žalovaným
v predžalobnej výzve, tzn. od 01.10.2023 (10 dní po doručení). Zákonnou výškou mala byť v zmysle §

3 Nariadenia č. 87/1995 Z. z. k 1.10.2023 (prvý deň omeškania) 9,50 % (5 % + 4,5 %).

3. Okresný súd Banská Bystrica vydal dňa 06. 11. 2023 platobný rozkaz sp. zn. 24Up/1637/2023, ktorým
uložiť povinnosť žalovaným zaplatiť žalobcom požadovanú sumu, ako aj požadované príslušenstvo.

4. Žalovanému 1/ sa platobný rozkaz nepodarilo doručiť do vlastných rúk. Žalovaná 2/ podala dňa 24.
11. 2023 proti platobnému rozkazu odpor, v ktorom uviedla, že namieta právny nárok žalobcu z dôvodu
skončenia zmluvy o nájme obytnej miestnosti č.94008 ktorú uzavrela so žalobcom ako prenajímateľom
dňa 11.07.2022. Podľa čl. X bodu 10.2 ods. 2 Zmluvy má platiť, že „V prípade, že nájomca nezaplatí
riadne a včas plnenia podľa bodu 5.3 a 5.5 platí, že dňom nasledujúcim po dni ich splatnosti táto

zmluva zaniká (rozväzovacia podmienka platnosti zmluvy)." Žalobkyňa mala platiť poslednú splátku
bytu za január 2023 dňa 04.01.2023 a splatnosť ďalšej splátky mala byť do 05.02.2023, zmluva mala
zaniknúť dňa 06.02.2023. Ako dôkaz predložila doklad o úhrade sumy 499,00 EUR za nájom v zmysle
zmluvy (detail pohybu na účte). Splnením rozväzovacej podmienky právne účinky zmluvy mali zaniknúť
a tým mal odpadnúť právny dôvod na plnenie v zmysle Zmluvy. Žalobkyňa sa z bytu v polovici januára

2023 mala odsťahovať po predchádzajúcom rozchode s jej vtedajším priateľom (žalovaným v rade 1),
čo mala potvrdzovať aj SMS komunikácia žalobcu so žalovaným v rade 1/. Navrhovala, aby súd po
zrušení platobného rozkazu na základe podaného odporu ďalej postupoval v zmysle ust. § 14 zákona
č. 307/2016 Z. z. o upomínacom konaní a o doplnení niektorých zákonov, a v prípade, ak bude žalobca
trvať na ďalšom prejednaní veci, aby vec postúpil príslušnému súdu.

5. Keďže platobný rozkaz sa žalovanému 1/ nepodarilo doručiť do vlastných rúk a v časti povinnosti
uloženej žalovanej 2/ bol zrušený z dôvodu, že voči nemu podala odpor, súd vyzval žalobcu podľa
ustanovenia § 10 ods. 1 a § 14 ods. 1 zákona č. 307/2016 Z. z. o upomínacom konaní, aby sa v lehote15 dní vyjadril a navrhol pokračovanie v konaní na súde príslušnom na prejednanie veci podľa Civilného
sporového poriadku.

6. Žalobca sa vyjadril vo vyjadrení zo dňa 20. 06. 2024 (na č. l. 51 – 53 spisu), v ktorom uviedol,
že jedinou obranou a námietkou žalovanej voči žalobe je, že právny vzťah z nájomnej zmluvy mal
skončiť predčasne, a to (už) 06.02.2023. Nedoplatkom za roky 2022 a 2023 sa nemala venovať, teda
podľa žalobkyne majú byť nesporné v zmysle noriem C.s.p.. Nájomná zmluva mala byť zmluvnými
stranamiastranamisporubezpochybnostídohodnutánadobuurčitú,atood01.08.2022do31.07.2023.

Zmluva mala byť spísaná a podpísaná stranami sporu dňa 11.07.2022, teda niekoľko týždňov pred
začiatkom doby nájmu. Prenajímateľ, ktorý podniká v oblasti prenájmu bytov preto pri žalovanej, ako
pri všetkých ostatných potenciálnych nájomcoch mal dojednať v zmluve, s cieľom vlastnej ochrany,
viaceré ad hoc ustanovenia, a to najmä čl. 5.5 – zloženie kaucie nájomcami pri podpise zmluvy (vo
výške dvojmesačného nájmu), čl. 10.2. – platnosť a účinnosť zmluvy - naviazanie na moment zaplatenia
kaucie a 1. nájmu. Výklad čl. 10.2 zmluvy, ktorý s cieľom zbaviť sa zodpovednosti má prezentovať

žalovaná v rade 2/ má byť nesprávny nielen z hľadiska textu/obsahu (gramatický výklad), ale rovnako
tak z účelu ustanovenia (teleologický), systematiky, ale i logiky. Naopak, obsah, systematika a zmysel
dojednania má byť jasný a evidentný, nemalo ním byť nič iné, ako podmieniť platnosť a účinnosť
nájomnej zmluvy. Čl. 10 ods. 2 je uvedený v záverečných ustanoveniach, v časti o platnosti a účinnosti
zmluvy, nie medzi spôsobmi skončenia nájmu, ktorý je podrobne riešený v čl. IX Zmluvy. Z obsahu a

textu má vyplývať, že zmluva má nadobudnúť platnosť dňom podpísania a účinnosť až dňom úhrady
plnení podľa bodu 5.3 a 5.5, teda až dňom, kedy nájomca zaplatí kauciu a zaplatí prvý nájom, a ak sa
tak nestane, platnosť a účinnosť zmluvy, tzn. jej účinky nenastanú. Zmluva mala byť uzavretá platne, a
to podpísaním zmluvnými stranami a účinnosť nadobudla podľa vzájomnej dohody zaplatením prvého
nájomného (vrátane preddavkov na úhrady spojené s nájmom) vo výške 460,00 € a zložením kaucie

vo výške 920,00 €, ktoré nastali obe 11.7.2022 (v deň podpisu zmluvy), čo má vyplývať aj z prehľadu
platieb nájomcov počas vzťahu. Prvé nájomné tak malo byť zaplatené „v predstihu”, a to po podpise
a pred začatím doby nájmu (ďalšie nájomné zaplatila žalovaná v rade 2/ až dňa 07.09.2022). Všetky
platby počas nájmu mala realizovať voči prenajímateľovi žalovaná v rade 2/. Ako dôkaz predkladal platby
od nájomcov (tabuľka, vyúčtovanie za rok 2022). Ochrana prenajímateľa daným ustanovením mala

spočívať práve v tom, že ak by po podpise zmluvy o nájme (ktorý mal trvať od 01.08.) potencionálny
nájomca, ktorý oň prejavil záujem, neuhradil kauciu a prvé nájomné, zmluva by nikdy nenadobudla
účinnosť, účinky (nezaväzovala by). Vôľou strán, a rozhodne žalobcu ako prenajímateľa, nemalo byť
uzavrieť takú zmluvu, podľa ktorej by sa zmluva v prípade akékoľvek nezaplateného nájomného po
vzniku nájmu zrušila a rozviazala, čo má byť rozpore s čl. IX, kde práve pri nezaplatenom nájomnom je

ako spôsob skončenia dohodnuté napr. odstúpenie prenajímateľa. Z jazykového hľadiska (a logického,
systematického a teleologického), ale aj z hľadiska vôle strán bolo podmieniť účinnosť zmluvy, teda
čas/moment, kedy nastanú obligačné účinky zmluvy ako celku (aj doba nájmu), nie, že sa zmluva ako
účinná neskôr zruší (zanikne). Odložiť účinnosť zmluvy možné je (naviazať ju na podmienku/y), no
nemá byť možné takto už účinnú zmluvu ako celok zrušiť. Výkladom ad absurdum pri tvrdení žalobkyne

by nájom (automaticky) zanikol vlastne už 05.09.2022, pretože v poradí druhé nájomne zaplatila až
07.09.2022. K obsahu zmluvy a vôle strán navrhoval vypočuť strany sporu, za žalobkyňu L. K., ktorá
zmluvu za žalobkyňu uzavrela, ak to bude vôbec potrebné. Z hľadiska § 36 ods. 2 OZ teda skôr než o
rozväzovaciu podmienku malo ísť o podmienku odkladaciu, kedy sa právne následky úkonu (účinnosť/
záväznosť dohodnutých práva a povinností) odložili až do času, kým nebude splnená podmienka. Tzn.

nešlo o situáciu, že následky (účinnosť/záväznosť dohodnutých práv a povinností) už nastali a pominú.
Splnením podmienky preto nastali následky a zmluva nadobudla účinnosť, tzn. boli účinné vzájomné
práva a povinnosti, vrátane doby nájmu. Žalovaná ani vo vzťahu k predžalobnej výzve nič podobné
nemala vyjadriť, takémuto chápaniu zmluvy nemal svedčiť ani obsah ani jej vôľa a správanie sa. Má byť
irelevantné, že žalovaná v rade 2/ z bytu prípadne fyzicky odišla už skôr, resp. neužívala ho (a napr.

tam ostal iba žalovaný v rade 1/), pretože takýmto spôsobom, odchodom z bytu, nájom nezaniká, tzn.
zmluva trvá ďalej a končí v presne stanovených/ dohodnutých prípadoch, ak taký zámer u žalovanej v
rade 2/ bol, mala ho relevantným spôsobom učiniť, pokúsiť sa o zmenu dohodnutých podmienok a pod..
Zároveň žiadal, aby sa vo veci pokračovalo v konaní na súde príslušnom podľa ustanovení Civilného
sporového poriadku (Okresný súd Žilina).

7. Okresný súd Banská Bystrica predmetnú právnu vec na základe žiadosti žalobcu postúpil dňa 25.
06. 2024 na jej prejednanie Okresnému súdu Žilina.8. Žalovaný 1/ sa k žalobe, ktorá mu bola doručená postupom podľa ustanovenia § 116 ods. 2 Civilného
sporového poriadku v súdom stanovenej lehote nevyjadril (č. l. 86 – 89 spisu).

9. Žalovaná 2/ vo svojom vyjadrení doručenom Okresnému súdu Žilina dňa 03. 09. 2024 (na č. l. 75 –
77 spisu) uviedla, že zmluva má explicitne označovať podmienku ako rozväzovaciu podmienku platnosti
zmluvy. Toto znenie malo byť pripravené samotným žalobcom, ktorý pripravil zmluvu a žalovaná mala
so zmluvou súhlasiť a bez akýkoľvek pripomienok ju podpísať. Jasný text zmluvy má mať prednosť a
nezávisle od toho, kde sa podmienka nachádza v zmluve, má byť záväzná. Zmluva mala byť uzavretá

s jasným úmyslom, že podmienka vedie k zániku zmluvy, ak „nájomca nezaplatí riadne a včas plnenia
podľa bodu 5.3 a 5.5 Zmluvy platí, že dňom nasledujúcim po dni ich splatnosti táto zmluva zaniká." Ak je
podmienka jasne uvedená ako rozväzovacia, tento účinok má platiť, aj keď je umiestnená v záverečných
ustanoveniach. Ak bola v minulosti akceptovaná platba po splatnosti, nemá to ovplyvňovať platnosť
aktuálnej rozväzovacej podmienky. Akceptovanie oneskorenej platby môže byť chápané ako tolerantné
správanie žalobcu ako prenajímateľa, ale nemá zrušovať účinnosť rozväzovacej podmienky pre ďalšie

porušenia. Keďže žalobca sám pripravil zmluvu a špecifikoval v nej rozväzovaciu podmienku, nemá byť
oprávnený meniť jej právny účinok alebo sa domáhať iného výkladu zmluvy.

10. Súd vo veci nariadil pojednávanie na deň 14. 01. 2025, na ktorom vec prejednal za účasti
právneho zástupcu žalobcu a zástupcov žalovanej 2/ a v neprítomnosti strán sporu. Súd na pojednávaní

v predmetnej veci zároveň rozhodol.

Súd v predmetnej právnej veci z predložených listinných dôkazov zistil nasledujúci skutkový stav:

11. Dňa 11. 07. 2022 bola medzi žalobcom a žalovanými 1/, 2/ uzatvorená zmluva o nájme obytnej

miestnosti č. XXXXX (na č. l. 9 – 12 spisu), na základe ktorej bol medzi stranami sporu dojednaný nájom
obytnej miestnosti, bunky č. X, pozostávajúcej z jednej miestnosti a príslušenstva o celkovej výmere
64,94 m2 a nachádzajúcej sa v nehnuteľnosti zapísanej na liste vlastníctva č. XXXX vedenom pre k. ú.
J., a to na dobu určitú od 01. 08. 2022 – 31. 07. 2023.

Na základe takto zisteného skutkového stavu veci okresný súd vec právne posúdil podľa príslušných
zákonných ustanovení:

12. Podľa ustanovenia § 36 ods. 1 a 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej označený
ako „OZ“), (1) Vznik, zmenu alebo zánik práva či povinnosti možno viazať na splnenie podmienky. Na

nemožnú podmienku, na ktorú je zánik práva alebo povinnosti viazaný, sa neprihliada. (2) Podmienka
je odkladacia, ak od jej splnenia závisí, či právne následky úkonu nastanú. Podmienka je rozväzovacia,
ak od jej splnenia závisí, či následky, ktoré už nastali, pominú.

13. Podľa ustanovenia § 663 OZ, nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi

vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

14. Podľa ustanovenia § 676 ods. 1 OZ, nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa
prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.

15. Podľa ustanovenia § 676 ods. 2 OZ, ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ
proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje
sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na
dobudlhšiuakoroksaobnovujevždynarok,nájomdojednanýnakratšiudobusaobnovujenatútodobu.

16. Podľa ustanovenia § 677 ods. 1 OZ, zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak
nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou.

17. Podľa ustanovenia § 679 ods. 1 OZ, nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bola
prenajatá vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane

neskôr - bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilou na dohodnuté alebo obvyklé
užívanie, ak sa stane neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel
zmluvy.18. Podľa ustanovenia § 717 ods. 1 OZ, v zariadeniach určených na trvalé bývanie vzniká nájom obytnej
miestnosti nájomnou zmluvou uzavretou medzi prenajímateľom a nájomcom.

19. Podľa ustanovenia § 517 ods. 1 a ods. 2 OZ,
(1) Dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ho nesplní ani v dodatočnej primeranej
lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť; ak ide o deliteľné plnenie, môže
sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať aj len jednotlivých plnení. (2) Ak ide o omeškanie s
plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak

nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku
z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

20. Podľa ustanovenia čl. 5.3 zmluvy o nájme obytnej miestnosti, nájomné je splatné mesačne vždy
k 5. dňu toho ktorého mesiaca nájmu a to bezhotovostne ich úhradou na účet prenajímateľa v banke
uvedenej v záhlaví tejto zmluvy. Nájomné za prvý mesiac nájmu uhradí nájomca na účet prenajímateľa

v deň podpisu tejto zmluvy.

21. Podľa ustanovenia čl. 5.5 prvá veta zmluvy o nájme obytnej miestnosti, nájomca je povinný zložiť
v prospech prenajímateľa v deň podpisu tejto zmluvy finančnú zábezpeku – kauciu, na zabezpečenie
nárokov prenajímateľa z budúceho nájomného a na náhradách za plnenia poskytované s nájmom

predmetu nájmu či na krytie škôd zavinených nájomcom na predmete nájmu alebo v súvislosti s jeho
užívaním,prípadneakýchkoľvekďalšíchfinančnýchnárokov,ktorévzniknúprenajímateľoviznájomného
vzťahu podľa tejto zmluvy voči nájomcovi, a to vo výške dvojmesačného nájomného dohodnutého touto
zmluvou, celkom potom v sume 920 eur.

22. Podľa ustanovenia čl. 10.2 prvé dve vety zmluvy o nájme obytnej miestnosti, táto zmluva nadobúda
platnosť dňom jej podpísania oboma zmluvnými stranami a účinnosť dňom úhrady kaucie touto zmluvou
dohodnutých plnení podľa bodu 5.3 a 5.5 zmluvy. V prípade, že nájomca nezaplatí riadne a včas plnenia
podľa bodu 5.3 a 5.5 platí, že dňom nasledujúcim po dni ich splatnosti táto zmluva zaniká (rozväzovacia
podmienka platnosti zmluvy).

23. Súd v konaní postupoval v zmysle § 191 CSP, podľa ktorého dôkazy hodnotil podľa svojej úvahy, a to
každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliadal na všetko,
čo vyšlo za konania najavo. Rozhodnutie vydal v súlade s ustanovením § 186 ods. 2 CSP v spojení s
§ 215 ods. 1 CSP a § 217 ods. 1 CSP, a to na základe zisteného skutkového stavu, ako aj na základe

skutočností, ktoré boli medzi stranami sporu zhodné a súd nemal o ich pravdivosti dôvodné a závažné
pochybnosti. Súd vychádzal pri rozhodovaní zo stavu v čase vyhlásenia rozsudku.

24. S prihliadnutím na námietku žalovanej 2/, že platnosť nájomnej zmluvy mala zaniknúť v dôsledku
neuhradenia splátky nájomného splatnej dňa 05. 02. 2023 s poukazom na ustanovenia čl. 10.2

v spojení s bodmi 5.3 a 5.5 zmluvy o nájme obytnej miestnosti, súd uvádza, že z logickej a jazykovej
štruktúry, ako aj umiestnenia bodu 10.2 zmluvy o nájme obytnej miestnosti (predmetné ustanovenie sa
nachádza v záverečných ustanoveniach zmluvy) vyplýva, že predmetné ustanovenie pojednáva o tom,
kedy zmluva nadobudne platnosť a účinnosť, ako aj o čase odovzdania predmetu nájmu nájomcom.
Podľa uvedeného ustanovenia mala zmluva nadobudnúť platnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými

stranami a účinnosť dňom zaplatenia kaucie (o ktorej pojednáva bod 5.5 zmluvy) a nájomného za prvý
mesiac trvania zmluvy (podľa bodu 5.3 zmluvy). Prvá veta ustanovenia čl. 10 ods. 2 zmluvy odkazuje
na body 5.3 a 5.5 zmluvy, v ktorých sa nachádza určenie výšky kaucie na zabezpečenie nárokov
budúceho nájomného, prvého nájomného ako aj ďalšej výšky nájomného, pričom podľa znenia tohto
ustanovenia bola účinnosť zmluvy naviazaná na zaplatenie kaucie a prvého nájomného. Podľa druhej

vety predmetného ustanovenia zmluvy (10.2), pokiaľ by nebola zo strany nájomcov zaplatená kaucia
a prvé nájomné, zanikla by platnosť zmluvy. Predmetné ustanovenie sa teda v žiadnom prípade netýka
situácií, kedy by nájomcovia neplatili v poradí každé ďalšie nájomné (nasledujúce po prvom nájomnom,
ktoré bolo potrebné zaplatiť v deň podpisu zmluvy). O uvedenom svedčia aj ustanovenia čl. IX. zmluvy
o nájme obytnej miestnosti (Skončenie nájmu). Podľa čl. IX. zmluvy totiž nájom bytovej miestnosti zaniká

dohodou zmluvných strán o ukončení nájmu, písomnou výpoveďou, prípadne odstúpením od zmluvy
aj z dôvodu, ak nájomca neuhradí splatné nájomné a preddavkové náhrady za plnenia poskytované
s užívaním obytnej miestnosti do 15 dní po lehote ich splatnosti. Ustanovenia o možnosti predčasného
skončenia nájmu potvrdzujú výklad ustanovenia čl. 10 ods. 2 zmluvy, ktoré sa týka úpravy momentunadobudnutia platnosti a účinkov uzatváranej zmluvy. K ukončeniu zmluvy pre nezaplatenie každého
nájomného nasledujúceho po prvej platbe nájomného mohlo dôjsť na základe odstúpenia od zmluvy zo
strany prenajímateľa, prípade na základe dohody zmluvných strán alebo výpoveďou zmluvy. V spore

však nebolo tvrdené a ani preukázané, že by zmluva bola vypovedaná, resp. že by platnosť zmluvy
zanikla platným odstúpením od zmluvy alebo dohodou strán o predčasnom ukončení zmluvy (spôsoby
zániku zmluvy podľa 9.1 zmluvy). Zo štruktúry zmluvy teda vyplýva, že nezaplatenie ďalších platieb
nájomného nemá samo osobe dopad na platnosť zmluvy, pokiaľ by strany sporu neurobili ďalší úkon
smerujúci k ukončeniu zmluvy. Taký úkon však v spore tvrdený ani preukázaný nebol. Z uvedeného

potom vyplýva, že platnosť uzatvorenej zmluvy zanikla dňa 31. 07. 2023 (podľa čl. 4 ods. 1 zmluvy, ktorý
určoval dobu nájmu uzatvoreného na dobu určitú od 01. 08. 2022 – 31. 07. 2023).

25. Žalobca si pritom uplatňoval nárok z titulu nezaplateného nájomného za prenájom obytnej miestnosti
č. X za obdobie od 02/2023 – 7/2023, ktoré nájomné predstavovalo podľa zmluvy o nájme (bod 5.1
zmluvy) v spojení s predpisom mesačných platieb zo dňa 12. 12. 2022 (na č. l. 14 spisu) sumu vo výške

499 eur/mesačne (375 eur nájomné + 124 eur mesačná záloha na služby). Rovnako si žalobca uplatnil
aj nedoplatok na energiách za rok 2022 vo výške 135,99 eur a nedoplatok na energie za rok 2023
ku dňu skončenia nad zmluvný rozsah (spotrebu) vo výške 164,13 eur (podľa vyúčtovania na č. l. 15
spisu). Skutočnosť, že nájomné ani nedoplatky za energie neboli zo strany nájomcov 1/, 2/ za uvádzané
obdobia uhradené žalovaní 1/, 2/ nepopierali. Rovnako nepopierali ani výšku nezaplateného nájomného

a výšku vyúčtovaných nedoplatkov na energiách, ktoré vznikli v čase platnosti a trvania nájomnej zmluvy,
ktorú mali so žalobcom uzatvorenú. Hoci žalovaná 2/ tvrdila, že sa v polovici januára 2023 z obytnej
miestnosti odsťahovala, táto skutočnosť nemala vplyv na záväznosť zmluvy voči nej, keďže žalovaná
2/ neprejavila svoju vôľu ukončiť platnosť/trvanie zmluvy vo vzťahu k žalobcovi. Pokiaľ žalovaná 2/
nemala záujem ďalej užívať predmetnú obytnú miestnosť, mohla osloviť žalobcu a navrhnúť mu dohodu

o ukončení trvania zmluvy v časti, v ktorej bola ona zmluvou viazaná, resp. mohla využiť možnosť
ukončiť platnosť zmluvy písomnou výpoveďou zmluvy. Žiadny takýto úkon však v spore nebol tvrdený
a ani preukázaný. Preto žalovaná 2/, rovnako ako žalovaný 1/ boli viazaní ustanoveniami obsiahnutými
v zmluvy o nájme. Na základe uvedeného, keďže bola nesporná výška nezaplateného nájomného spolu
s nedoplatkami za spotrebované energie v sume 3 294,12 eur (t.j. 499 x 6 + 135,99 + 164,13), od ktorej

žalobca odpočítal sumu 920 eur (t.j. nájomcami zložená kaucia), ktorá mala byť započítaná na krytie
najstarších nedoplatkov na plneniach (499 eur za 02/2023 a 421 eur za 03/2023), bola zo strany žalobcu
dôvodne uplatnená suma vo výške 2 374,12 eur, ktorá je rozdielom výšky nedoplatku a odpočítanej
kaucie (3 294,12 – 920). Súd preto výrokom I. tohto rozsudku uložil žalovaným 1/, 2/ povinnosť, aby
spoločne a nerozdielne (§ 511 ods. 1 Občianskeho zákonníka, keďže z povahy plnenia vyplýva, že

nájomcovia sú povinní splniť plnenia súvisiace s užívaním obytnej miestnosti spoločne a nerozdielne)
zaplatili žalobcovi sumu vo výške 2 374,12 eur.

26. Žalovaní 1/, 2/ sa dostali do omeškania so zaplatením nedoplatkov za energie za roky 2022,
2023, keďže nedoplatky neuhradili ani po doručení výzvy predžalobnej výzvy, v ktorej boli vyzvaní

na jej zaplatenie. Predžalobná výzva právneho zástupcu žalobcu zo dňa 18. 09. 2023 bola doručená
žalovaným 1/, 2/ dňa 20. 09. 2023 (doklady o doručovaní/doručení na č. l. 18 – 19 spisu), pričom aj
z e-mailovej komunikácie medzi žalovaným 1/ a žalobcom na č. l. 16 spisu je zrejmé, že žalovaný 1/
mal vedomosť o predmetnom dlhu v čase doručenia zásielky žalovanej 2/ napriek tomu, že predmetnú
predžalobnú výzvu si neprevzal. Žalobca si uplatnil úrok z omeškania zo súm nedoplatkov od 01.

dňa nasledujúceho od poskytnutia žalovaným 1/, 2/ dodatočnej lehoty na plnenie v trvaní 10 dní,
t.j. od 01. 10. 2023. Výška úroku z omeškania k tomuto dňu predstavovala 9,50 % p.a. a bola
určená podľa ustanovenia § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré
ustanovenia Občianskeho zákonníka ako základná sadzba ECB platná k prvému dňu omeškania
s plnením peňažného dlhu (4,5 %) + 5 percentuálnych bodov = 9,5 % p.a.. Výrokom I. tohto rozsudku

bola potom zároveň uložená povinnosť žalovaným 1/, 2/ zaplatiť žalobcovi úrok z omeškania vo výške
9,5 % ročne zo sumy 135,99 eur od 1. 10. 2023 do zaplatenia a úrok z omeškania vo výške 9,5 % ročne
zo sumy 164,13 eur od 1. 10. 2023 do zaplatenia, a to spolu s priznanou sumou istinou v zákonom
stanovenej paričnej lehote tri dni plynúcej od nadobudnutia právoplatnosti tohto rozsudku.

27. Žalobca si žalobou uplatňoval aj poplatok z omeškania z nezaplatených súm nájomného. Poplatok
z omeškania je však možné požadovať iba v zákonom stanovených prípadoch, tj. napríklad pri omeškaní
s úhradou nájomného a plnení poskytovaných s užívaním bytu (§ 697 Občianskeho zákonníka), pri
ostatných nájmoch nie je možné pri omeškaní s plnením nájomného si nárokovať poplatok z omeškania,ale je potrebné postupovať podľa ustanovenia § 517 Občianskeho zákonníka (t.j. uplatnenie úroku
z omeškania pri omeškaní s plnením peňažného dlhu). Pri omeškaní s plnením nájomného a ostatných
nákladov v súvislosti s užívaním obytnej miestnosti teda zákon nestanovuje možnosť pri omeškaní

s takými plneniami uplatniť si poplatok z omeškania. Žalobcom uplatnený nárok na zaplatenie poplatku
z omeškania v súvislosti s omeškaním platenia nájomného a nedoplatkov na energiách za užívanie
obytnej miestnosti nebol preto dôvodný. Z toho dôvodu súd žalobu vo zvyšnej časti (t.j. v časti, v ktorej
si žalobca uplatnil nárok na zaplatenie poplatkov z omeškania z dlžných súm) zamietol (výrok II. tohto
rozsudku).

28. Súd nevykonal žalobcom navrhované dôkazy, t.j. výsluch strán sporu a L. K. k obsahu zmluvy a vôli
strán sporu. Vykonanie takého dokazovania by bolo podľa názoru súdu nadbytočné a nehospodárne
a to aj s poukazom na ustanovenie § 35 ods. 2 OZ, podľa ktorého právne úkony vyjadrené slovami treba
vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil,
ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom. Z jazykového prejavu obsiahnutého v predmetnej

zmluve je pritom zrejmý výklad ustanovenia čl. 10.2 v spojení s ust. 5.3 a 5.5 tak, ako bolo uvedené
v bode 24. tohto odôvodnenia rozsudku, nebolo potom potrebné tento výklad dopĺňať aj výsluchom
strán sporu. Navyše, právny zástupca na pojednávaní konanom dňa 14. 01. 2025 uviedol, že nežiada,
aby súd uvedené dokazovanie vykonal. Súd aj s prihliadnutím na túto skutočnosť upustil od vykonania
naznačeného dokazovania.

29. Podľa ustanovenia § 255 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej označený
ako „CSP“), súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

30. Podľa ustanovenia § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu

súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.
31.Podľa§262ods.2CSP,ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdprvejinštanciepoprávoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

32. Žalobca bol v predmetnej právnej veci úspešný v časti priznanej istiny (2 374,12 eur) a v časti

priznanéhoúrokuzomeškania,ktorýprijehovyčíslenípredstavujepri9,5%úrokuročnezosumy135,99
eur od 1. 10. 2023 do 14. 01. 2025 (deň vyhlásenia rozsudku vo veci) sumu 16,67 eur a pri 9,5 %
úroku z omeškania ročne zo sumy 164,13 eur od 1. 10. 2023 do 14. 01. 2025 predstavuje sumu 20,12
eur, spolu bol teda žalobca úspešný v sume, ktorá mu bola priznaná 2410,91 eur. Žalovaní 1/, 2/ boli
naopak úspešní v časti, v ktorej bola žaloba zamietnutá. Pri vyčíslení poplatku z omeškania uplatneného

z jednotlivých súm tento predstavoval pri poplatku z omeškania vo výške 0,5 promile denne zo sumy
78 eur od 12. 03. 2023 do 14. 01. 2025 sumu 26,29 eur, pri poplatku z omeškania vo výške 0,5 promile
denne zo sumy 499 eur od 12. 04. 2023 do 14. 01. 2025 sumu 160,43 eur, pri poplatku z omeškania vo
výške 0,5 promile denne zo sumy 499 eur od 12. 05. 2023 do 14. 01. 2025 sumu 153,25 eur, pri poplatku
z omeškania vo výške 0,5 promile denne zo sumy 499 eur od 12. 06. 2023 do 14. 01. 2025 sumu 145,50

eur, pri poplatku z omeškania vo výške 0,5 promile denne zo sumy 499 eur od 12. 07. 2023 do 14.
01. 2025 sumu 138 eur, t.j. spolu vyčíslený uplatnený poplatok z omeškania predstavuje sumu 623,47
eur. Žalobca bol potom úspešný v percentuálnom vyjadrení v 79,45 % (2410,91:30,3438, keďže celkovo
uplatnená suma predstavuje 2410,91 + 623,47 = 3034,38 eur). Percentuálny úspech žalovaných 1/, 2/
predstavuje 20,55 % (623,47:30,3438). Čistý úspech žalobcu v tomto spore potom predstavuje rozdiel

predmetných súm (79,45 – 20,55 = 58,90 %). Súd preto výrokom III. tohto rozsudku rozhodol, že žalobca
má voči žalovaným 1/, 2/ nárok na náhradu trov konania v rozsahu 58,90 %.

Poučenie:

49C/57/2024

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Žilina.

Podľa ustanovenia § 125 ods. 1 CSP odvolanie možno urobiť písomne, a to v listinnej podobe alebo
v elektronickej podobe.Podľa ustanovenia § 125 ods. 2 CSP podanie vo veci samej urobené v elektronickej podobe bez
autorizácie podľa osobitného predpisu treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej
podobe autorizované podľa osobitného predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na

podanie sa neprihliada. Súd na dodatočné doručenie podania nevyzýva.

Podľa ustanovenia § 125 ods. 3 CSP odvolanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom
počte rovnopisov s prílohami tak, aby sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a
aby každý ďalší subjekt dostal jeden rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov

a príloh, súd vyhotoví kópie podania na trovy toho, kto podanie urobil.

Podľa ustanovenia § 363 CSP v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (t.j. ktorému súdu
je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa ustanovenia § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa ustanovenia § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým,
že právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu

uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa ustanovenia § 366 CSP prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré
neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,

b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch
a exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov); ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí,
návrh na súdny výkon rozhodnutia.