Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, August 28, 2025

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 17CoCsp/28/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3823218992
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 08. 2025

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ivan Kubínyi
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2025:3823218992.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedu senátu Mgr. Ivana Kubínyiho, sudkyne JUDr.
Gabriely Janákovej a sudkyne Mgr. Zuzany Holúbkovej v spore žalobcov: 1/ A. B., nar. XX.XX.XXXX,
trvale bytom C., D. X, 2/ E. B., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom C., D. X, zast.: A.K. JUDr.NOVÁČKOVÁ
s.r.o., IČO: 36 699 705, so sídlom Bratislava – mestská časť Petržalka, Zuzany Chalupovej 4004/14B,
proti žalovanému: ALFA Reality Group, s. r. o., IČO: 52 332 985, so sídlom Partizánske, ul.

R. Jašíka 158/8, zast.: JUDr. Ing. Michal Mladý, advokát so sídlom Bojnice, Prievidzská 254/26,
o zaplatenie 4.398,17 eur s prísl., na odvolanie žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Prievidza
č.k. 30Csp/13/2023-146 zo dňa 23. apríla 2024, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej časti vyhovujúceho výroku I., t. j. o zaplatenie 2.199,08
eur s príslušenstvom a vo výroku III. o trovách konania p o t v r d z u j e .

II. Odvolacie konanie o odvolaní žalovaného proti zamietavému výroku II. napadnutého rozsudku z

a s t a v u j e .

III. Žalobcom 1/ a 2/ p r i z n á v a voči žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania
v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie vyhovel žalobe a žalovanú realitnú kanceláriu zaviazal
zaplatiťžalobcom4.398,17eurspoluspríslušnýmúrokomzomeškania,atotitulomvráteniarezervačnej

zálohy. Z vykonaného dokazovania mal súd prvej inštancie za preukázané, že žalobcovia ako budúci
kupujúci a žalovaný podpísali dohodu o rezervácii, predmetom ktorej bola rezervácia nehnuteľností
a dohoda o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy s tým, že dohoda nadobúda účinnosť podpisom všetkými
zmluvnými stranami. K tomu však nedošlo, pretože dohodu nepodpísal budúci predávajúci. Ohľadom
zaplatenej rezervačnej zálohy vo výške žalovanej istiny žalovaný žalobcom v mailovej komunikácii
prisľúbil vrátenie zloženej zálohy. Súd prvej inštancie vec právne posúdil ako bezdôvodné obohatenie
podľa § 451 Občianskeho zákonníka (OZ) a konštatoval, že dohoda o rezervácii nebola platne

uzatvorená, pretože ju nepodpísal budúci predávajúci. V situácii, že žalobcovia poskytli žalovanému
rezervačnú zálohu aj keď neexistovala platne uzatvorená rezervačná zmluva, vzniklo na strane
žalovaného podľa súdu prvej inštancie bezdôvodné obohatenie, ktoré je žalovaný povinný žalobcom
vydať. Obranu žalovaného, že zo strany žalobcov došlo k porušeniu rezervačnej zmluvy nepovažoval
súd prvej inštancie za dôvodnú, a to práve z dôvodu, že k platnému uzatvoreniu rezervačnej zmluvy
pre absenciu podpisu budúceho predávajúceho nedošlo. Žalobe preto súd prvej inštancie vyhovel

a úspešným žalobcom priznal podľa ust. § 255 ods. 1 CSP nárok na náhradu trov konania v plnom
rozsahu.2. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podal odvolanie žalovaný, ktoré po späťvzatí odvolania
proti zamietavému výroku II. ostalo podané do časti o zaplatenie 2.199,08 eur. V tej žalovaný
považoval priznaný nárok za nedôvodný a žiadal v tejto časti napadnuté rozhodnutie zmeniť a žalobu

zamietnuť. Vo zvyšnej vyhovujúcej časti, teda o zaplatenie 2.199,09 eur s prísl. rozsudok súdu
prvej inštancie žalovaný nenapadol. Uviedol, že dňa 27.05.2022 bola uzavretá trojstranná zmluva
– Dohoda o rezervácii nehnuteľnosti, v ktorej sa žalobca 2/ mal zaviazať uzavrieť do 14.06.2022
kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť, ktorej predaj sprostredkoval žalovaný. Kúpna zmluva však nebola
uzatvorená v stanovenom termíne z dôvodov na strane žalobcov. Preto mal žalovaný zato, že mu

voči žalobcom vznikol nárok na zaplatenie 50 % zo žalobcami zloženej zálohy v celkovej výške
4.398,17 eur, teda na zaplatenie 2.199,07 eur ako paušálnej náhrady výdavkov v zmysle čl. III. Dohody
o rezervácii nehnuteľností. Žalovaný doplnil, že zápočet tejto sumy oproti uplatnenému nároku aj
v konaní urobil, ako aj to, že žalobcovia napokon nehnuteľnosti od budúcich predávajúcich kúpili, no už
mimo sprostredkovania žalovaným.

3. Žalobcovia vo vyjadrení k odvolaniu považovali odvolacie námietky žalovaného za nedôvodné
a napadnuté rozhodnutie žiadali potvrdiť. Poukázali na to, že dohoda o rezervácii nebola nikdy
podpísaná vlastným klientom žalovaného, žalovaný si bol toho vedomý, a preto aj v mailovej komunikácii
zo dňa 14.07.2022 žalovaný uviedol, že zmluvy stratili platnosť, nakoľko ich p. F. nepodpísal a nespravil
sa ani dodatok na ich predĺženie.

4. V ďalších podaniach v odvolacom konaní zotrvali strany sporu na svojich skorších stanoviskách.

5. Krajský súd ako súd odvolací preskúmal vec podľa § 379 a nasl. zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný
sporový poriadok (ďalej ako „CSP“) bez nariadenia pojednávania odvolacieho súdu podľa § 385 ods. 1

CSP a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie je potrebné v napadnutej časti potvrdiť podľa
§ 387 CSP. V späťvzatej časti odvolania zastavil odvolací súd odvolacie konanie podľa § 369 ods. 1
a 3 CSP.

6. Podstatou tohto sporu je dôvodnosť nároku na vrátenie zostávajúcej časti peňažnej sumy, ktorú

vyplatili žalobcovia žalovanému ako rezervačnú zálohu pri uzatváraní rezervačnej zmluvy na kúpu
nehnuteľností. Žalovaný v odvolaní nenamieta skutkový záver súdu prvej inštancie, že Dohodu
o rezervácii nehnuteľností nepodpísal p. F., ako budúci predávajúci. Tvrdí však, že napriek nerealizácii
prevodu podľa dohody o rezervácii má nárok na náhradu polovice rezervačnej zálohy, a to titulom čl. III.
tejto dohody, podľa ktorého sprostredkovateľovi, teda žalovanému, vzniká voči budúcemu kupujúcemu,

teda žalobcom, nárok na náhradu, ak budúci kupujúci porušil povinnosť v dojednanej lehote uzavrieť
kúpnu zmluvu, porušil povinnosť podľa rezervačnej zmluvy, alebo ak by odstúpil od rezervačnej zmluvy.

7. Všetky prípadné porušenia povinností žalobcov ako budúcich kupujúcich, z ktorých žalovaný
dovodzuje svoje právo na polovicu zo sumy rezervačnej zálohy, by však pripadali do úvahy len v prípade,

ak by najskôr žalobcom takéto povinnosti vznikli. Nemožno uvažovať o porušení povinnosti, a teda
následnom nároku z tohto porušenia povinnosti vyplývajúcom, ak neexistuje samotná povinnosť,
o ktorej porušenie by sa malo jednať. Ak teda rezervačnú zmluvu podpísali iba žalobcovia ako budúci
kupujúci, žalovaný ako sprostredkovateľ, ale nepodpísal ju budúci predávajúci, nemožno prijať záver,
že bola platne dohodnutá povinnosť v dojednanej lehote uzavrieť kúpnu zmluvu, alebo akákoľvek

iná povinnosť žalobcov voči budúcemu predávajúcemu podľa rezervačnej zmluvy. Potom neexistencia
takýchto povinností na strane žalobcov neumožňuje voči ním uplatňovať nároky pre ich porušenie.
Nárok žalovaného na paušálnu náhradu nákladov, ktorý uplatňuje žalovaný z titulu porušenia povinností
žalobcov dohodnutých v rezervačnej zmluve, preto nebol dôvodný a súd prvej inštancie správne
rozhodol, ak žalobcom priznal nárok na vrátenie rezervačnej zálohy v plnom rozsahu. Pre úplnosť ostáva

dodať, že dôvodom na akúkoľvek náhradu v prospech žalovaného ako sprostredkovateľa nie je ani ním
zmienená skutočnosť, že s odstupom času napokon k prevodu nehnuteľností na žalobcov došlo, pretože
ani pre takýto prípad žiadne nároky žalovaného voči žalobcom platne dohodnuté neboli.

8. Vzhľadom na uvedené odvolací súd napadnuté rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdil.

9. O trovách odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa ust. § 396 ods. 1 CSP
a v odvolacom konaní úspešným žalobcom priznal voči neúspešnému žalovanému nárok na náhradu
trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.10. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom krajského súdu jednomyseľne.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie n i e j e p r í p u s t n é .

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).