Rozsudok – Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam ,
Zmeňujúce Judgement was issued on Wednesday, March 14, 2024

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 5Co/118/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7912202700
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 03. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Slávka Zborovjanová

ECLI: ECLI:SK:KSKE:2024:7912202700.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Slávky Zborovjanovej a členiek

senátu JUDr. Adriany Murínovej a JUDr. Zuzany Stolárovej, v spore žalobcu A. B., nar. X.X.XXXX, C., D.
X, zast. JUDr. Mariánom Prievozníkom, PhD., advokát s.r.o., Košice, Krmanova 1, IČO: 41 239 573, proti
žalovaným 1) E. F., nar. XX.X.XXXX, Hraň, X. XXXX XXX/23, 2) A. F., nar. X.XX.XXXX, Hraň, X.XXXX
XXX/23, 3) G. F., nar. XX.X.XXXX, Hraň, X.XXXX XXX/23 a 4) G. F., nar. X.XX.XXXX, F., H. XXX/XX,
zast. JUDr. Emíliou Širotníkovou, advokátkou, Trebišov, Hviezdoslavova 1018, o určenie vlastníctva
k nehnuteľnostiam, o odvolaní žalobcu proti rozsudku 10C/22/2012-205 z 13.9.2017 Okresného súdu
Trebišov

r o z h o d o l :

I.Mení rozsudok tak, že určuje, že nehnuteľnosti zapísané v katastri okresu I., obec Hraň, k. ú. F., na LV
č. XXX, a to pozemky parc. registra „C“ č. 3180/153 ako zastavané plochy a nádvoria o výmere 283 m2,
parc. registra „C“ č. 3180/154 záhrady o výmere 557 m2 a stavba so súp. č. 100 rodinný dom na parc.
registra „C“ 3180/153 patria do výlučného vlastníctva žalobcu.

II.Žalobcovi priznáva proti žalovaným v 1., 2., 3. a 4. rade právo na náhradu trov prvoinštančného,
odvolacieho a dovolacieho konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1.Súd prvej inštancie (ďalej len súd) rozsudkom rozhodol, že I. žalobu zamieta (prvý výrok), II. žalovaní

v 1., 2., 3. a 4. rade majú nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi v rozsahu 100% (druhý výrok).

2.1.Súd tak rozhodol o žalobe žalobcu, ktorou sa domáhal určenia vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam
v k.ú. F., ktoré 18.12.2001 na základe zámennej zmluvy zamenil za nehnuteľnosti v k.ú. G., pôvodne
vo vlastníctve J. K.. Rozsudkom Okresný súd Košice – okolie č.k. 14C/320/2002-177 z 11.6.2009,
potvrdený rozsudkom Krajského súdu v Košiciach v konaní 11Co/302/2009-219 z 13.4.2011 určil, že J.
K. je vlastníkom nehnuteľnosti v G. z dôvodu, a že zámenná zmluva z 18.12.2001 je neplatný právny

úkon.PredrozhodnutímsúduJ.K.previedolvlastníctvoknehnuteľnostivF.kúpnouzmluvouzo4.4.2002
na manželov D. a následne títo previedli vlastnícke právo kúpnou zmluvou z 31.7.2003 na žalovaných,
resp. ich právnych predchodcov.
2.2.Súd vo veci rozhodol podľa § 134 ods.1 OZ a k otázke držby a jej oprávnenosti uviedol, že je zrejmé,
že žalovaní ako aj ich právni predchodcovia sú v držbe nehnuteľnosti dobromyseľní, a teda ich držba sa
posudzuje ako oprávnená. Žalovaní a ich právni predchodcovia sú bezpochyby dobromyseľní, a to aj s
prihliadnutím na to, že všetci doterajší a súčasní vlastníci nadobudli predmetnú nehnuteľnosť právnym

úkonom (či už kúpnou alebo zámennou zmluvou).
2.2.K rozhodnutiu Okresného súdu Košice- okolie 14C/320/2002 súd uviedol, že v ňom určil iba
vlastníckeprávoknehnuteľnostiamnachádzajúcimsvk.ú.G.zapísanýmnaLVč.XX,avšakniesúčasne
aj k nehnuteľnostiam, ktoré sú až predmetom tohto konania, nachádzajúcim sa v k.ú. F., zapísaným naLV č. XXX. Uvedeným výrokom rozhodnutia ani žiadnym iným doposiaľ nebola de iure určená neplatnosť
zámennej zmluvy (právne účinky určenia vlastníctva k jednej z nehnuteľnosti nemožno stotožňovať
s právnymi účinkami vyhlásenia absolútnej neplatnosti právneho úkonu). Určenia vlastníckeho práva

k predmetným nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v k.ú. F., zapísaným na LV č. XXX sa domáhal
žalobca až týmto návrhom podaným 10.2.2012, dovtedy žalovaní a všetci ich právni predchodcovia boli
dobromyseľní.
2.3.Súd dospel k záveru, že sú splnené všetky zákonné predpoklady na vydržanie nehnuteľností,
ktoré sú predmetom tohto konania, a že žalovaní tieto nehnuteľnosti vydržali. 2.4.Súd konštatoval, že

žalobcaneuniesoldôkaznébremenospočívajúcevpreukázanídôvodnostinávrhunaurčenievlastníctva
k nehnuteľnostiam.

3.1.Krajský súd v Košiciach (ako odvolací súd) o odvolaní žalobcu rozhodol rozsudkom z 28.2.2019,
č.k. 5Co/222/2018-236 tak, že rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil ako vecne správny v zmysle § 387
ods.1 CSP a žalovaným priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu. Odvolací

súd konštatoval, že vzťah medzi účastníkmi zámennej zmluvy sa má prejaviť len a len medzi nimi. Ak
zmluva medzi nimi je neplatná (zámenná zmluva), je nutné zdôrazniť, že strany jej neplatnosť vyvolali
a sú povinní si všetko vrátiť, čo podľa nej dostali (§ 457 OZ), ak to nie je možné, musí sa poskytnúť
finančná náhrada (§ 458 ods. 1 OZ). Nadobudnutie vlastníckeho práva žalovaným/i je treba posudzovať
podľa stavu v čase, kedy došlo k uzavretiu danej kúpnej zmluvy.

3.2.Žalobca jedine od manželov K. má právo domáhať sa vrátenia plnenia z neplatnej zámennej
zmluvy. V tejto súvislosti odvolací súd poukázal na právnu vetu vyslovenú v rozsudku najvyššieho súdu
2Cdo/311/2008.

4.Rozsudok odvolacieho súdu napadol dovolaním žalobca.

5.1.Dovolací súd uznesením 2Cdo/123/2021 zrušil rozsudok Krajského súdu v Košiciach z 28.2.2019
sp.zn. 5Co/222/2018 a vec mu vrátil na ďalšie konanie.
5.2.Konštatoval, že zo spisu vyplýva, že súd prvej inštancie žalobu zamietol, pretože dospel k záveru,
že boli splnené všetky zákonné podmienky na vydržanie nehnuteľnosti (§ 134 ods.1 OZ), ktoré sú

predmetom tohto konania, a že žalovaní tieto nehnuteľnosti vydržali do svojho vlastníctva. S poukazom
na čl. 8, čl. 15 ods.1, § 149, § 150 ods.1, § 160 ods.1,2,3 CSP žalobu zamietol ako nedôvodnú, lebo
žalobca neuniesol dôkazné bremeno podľa vyššie citovaných ustanovení CSP spočívajúce v preukázaní
dôvodnosti návrhu na určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.
5.3.Najvyšší súd ďalej konštatoval, že odvolací súd síce rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdil, avšak

s poukazom na § 3 ods.1, § 457, § 458 ods.1 OZ, čl. 20 ods.1,4,5 Ústavy SR, čl. 11 ods.3,4 Listiny
základných práv a slobôd a konštatoval, že námietka žalobcu v tomto konaní nebola preukázaná, že
by J. K. bol dobromyseľným držiteľom je dôvodná, lebo J. K. s manželkou v skutočnosti nikdy neboli
dobromyseľnými držiteľmi. Dobromyseľní držitelia sa stali až manželia D. na základe zmluvy zo 4.4.2002
a následne pokračovali v dobromyseľnej držbe aj manželia F., ktorí vlastníctvo k spornej nehnuteľnosti

nadobudlikúpnouzmluvou,vkladdokatastrabolpovolený31.7.2003.Vkontexteuvedenýchskutočností
bolo podľa odvolacieho súdu zrejme, že žalovaní nemohli nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti
vydržaním v dôsledku nesplnenia podmienky 10-ročnej držby, ktorá im, resp. právnym predchodcom
začala plynúť 4.4.2002 a uplynula by 4.4.2012 jej plynutie bolo prerušené podaním žaloby 10.2.2012.
5.4.Odvolací súd uviedol, že žalovaní, ale aj ich právni predchodcovia nadobudli vlastníctvo k sporným

nehnuteľnostiam na základe kúpnych zmlúv, nemohli mať pochybnosť nad právnym úkonom vykonaným
J. a G. K. a navyše tento stav bol potvrdený údajmi z verejnej štátom vedenej evidencie. Niet žiadnych
pochybnostiotom,žekonalivdobrejviereabolidobromyseľnívtom,žeimvecpatrí.Poukázalnaprincíp
dobrej viery chrániaci účastníkov súkromno-právnych vzťahov, ako jeden z kľúčových prejavov princípu
právnej istoty odvíjajúceho sa od princípu právneho štátu (porovnaj R 14/2009 a nález Ústavného

súdu SR sp. zn. I. ÚS 549/2015-33 zo 16.3.20106). Odvolací súd uzavrel, že vzťah medzi účastníkmi
zámennej zmluvy sa má prejaviť len a len medzi nimi. Ak zmluva medzi nimi je neplatná je nutné
zdôrazniť,žestranyjejneplatnosťvyvolali,súpovinnísivšetkovrátiťčopodľanejdostalipodľa§457OZ,
ak to nie je možné musí sa poskytnúť finančná náhrada (§ 458 ods.1 OZ). Nadobudnutie vlastníckeho
práva žalovanými treba posudzovať podľa stavu v čase, kedy došlo k uzavretiu danej kúpnej zmluvy.

Žalobca jedine od manželov K. má právo domáhať sa vrátenia plnenia z neplatnej zámennej zmluvy.
5.5.Dovolací súd uviedol, že nosné (relevantné) dôvody, na základe ktorých prvoinštančný súd
žalobu zamietol spočívali v jeho právnom závere, že žalobca neuniesol dôkazné bremeno a žalovaní
nehnuteľnosti vydržali do svojho vlastníctva, pretože boli splnené všetky zákonné predpoklady navydržanie nehnuteľnosti podľa § 134 ods.1 OZ vrátane dobromyseľnosti žalovaných a ich právnych
predchodcov (manželov K.).
5.6.Odvolací súd v nesúhlase s právnymi závermi prvoinštančného súdu o dobromyseľnosti J.

K. s manželkou konštatoval, že žalovaní nemohli nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti
vydržaním v dôsledku nesplnenia podmienky 10-ročnej držby. Prvoinštančný súd za určujúce právne
posúdenie považoval otázku vydržania vlastníctva k nehnuteľnosti a dobromyseľnosti žalovaných
a ich právnych predchodcov a odvolací súd za určujúce považoval otázku dobrej viery, vyvodenie
právnych dôsledkov z neplatnej zámennej zmluvy podľa § 457 OZ a 458 ods.1 OZ a posúdenia

konania žalobcu v rozpore s dobrými mravmi podľa § 3 OZ. Uvedené zákonné ustanovenia súd prvej
inštancie neaplikoval a odvolací súd ich považoval pre rozhodnutie za určujúce bez toho, aby si
splnil manudukčnú (poučovaciu) povinnosť vyplývajúcu z § 382 CSP navyše rozhodol „od stola“ bez
nariadenia pojednávania. Dovolací súd konštatoval, že v konaní došlo k procesnej vade uvedenej v §
420 CSP a dovolaním napadnuté rozhodnutie je potrebné zrušiť bez toho, aby sa dovolací súd zaoberal
správnosťou právnych záverov, na ktorých spočíva zrušované rozhodnutie súdu.

6.1.Odvolacísúdpozrušenírozsudkunajvyššímsúdomajehovráteníodvolaciemusúdu,vovecinariadil
pojednávanie a po zopakovanom dokazovaní odvolanie žalobcu, prejednal v rozsahu vyplývajúcom z §
380 ods.1,2 CSP, pričom zistil, že nie sú splnené podmienky na potvrdenie (§ 387 ods.1 CSP) rozsudku,
ani na jeho zrušenie (§ 389 ods.1 CSP), preto ho, podľa § 388 CSP, zmenil tak, že určil, že nehnuteľnosti

zapísané v katastri okresu I., obec Hraň, k. ú. F., na LV č. XXX, a to pozemky parc. registra „C“ č.
3180/153 ako zastavané plochy a nádvoria o výmere 283 m2, parc. registra „C“ č. 3180/154 záhrady
o výmere 557 m2 a stavba so súp. č. 100 rodinný dom na parc. registra „C“ 3180/153 patria do výlučného
vlastníctva žalobcu.
6.2.Rovnako rozhodol o zmene závislého výroku o trovách konania tak, že žalobcovi priznal proti

žalovaným v 1., 2., 3. a 4. rade právo na náhradu trov prvoinštančného, odvolacieho a dovolacieho
konania v rozsahu 100%.

7.1.Odvolateľ vo veci uplatnil odvolacie dôvody podľa § 365 ods.1 písm. h) CSP.
7.2.Odvolacísúdpopreskúmaníobsahuodvolaniaanapadnutéhorozhodnutiakonštatuje,ženesprávne

právne posúdenie veci súdom prvej inštancie, je daný keď na zistený skutkový stav súd neaplikoval
príslušnú právnu normu (úplne ju opomenul aplikovať), alebo aplikoval nesprávnu právnu normu, alebo
obsah správnej právnej normy nesprávne interpretoval, alebo správne zvolenú a správne interpretovanú
právnu normu nesprávne aplikoval.
7.3.Súd síce použil správny právny predpis, tento nesprávne aplikoval a vyvodil nesprávne právne

závery o právach a povinnostiach strán sporu. Uplatnený odvolací dôvod je daný.

8.V konaní neboli sporné skutočnosti, že
- žalobca a J. K. 18.12.2001 uzatvorili zámennú zmluvu, ktorou zamenili nehnuteľnosti v k.ú. F., zapísané
na LV č. XXX, parc. registra „C“ evidované na katastrálnej mape parc. č. 3180/153, zast. plochy a

nádvoria o výmere 283 m2 parc. č. 3180/154 záhrady o výmere 557 m2, rod. dom č. s. 100, na parc. č.
3180/153 a nehnuteľnosti nachádzajúce sa v k.ú. G. zapísaným na LV č. XX, rodinný dom s. č. XX, na
parc. č. 68, a parc. registra „C“ č. 68 o výmere 1339 m2, zastavané plochy a nádvoria a parc. registra
„C“ 69 vo výmere 1553 m2 ako záhrady.
- rozsudkom Okresný súd Košice – okolie č.k. 14C/320/2002-177 z 11.6.2009, potvrdený rozsudkom

Krajského súdu v Košiciach v konaní 11Co/302/2009-219 z 13.4.2011 právoplatným 3.5.2011 určil, že
J. K. je vlastníkom nehnuteľnosti v G. z dôvodu, a že zámenná zmluva z 18.12.2001 je neplatný právny
úkon.
- J. K. previedol vlastníctvo k nehnuteľnosti v F. kúpnou zmluvou zo 4.4.2002 na manželov D.
anáslednetítopreviedlivlastníckeprávokúpnouzmluvouz31.7.2003nažalovaných,resp.ichprávnych

predchodcov.

9.Podľa § 39 OZ neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo
ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

10.Podľa § 123 OZ vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať,
požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.11.Podľa § 132 ods.1 OZ vlastníctvo veci možno nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou,
dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom.

12.1.Podľa § 134 ods.1 OZ oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po
dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť.
12.2.Podľa § 134 ods.3 OZ do doby podľa odseku 1 sa započíta aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej
držbe právny predchodca.
12.3.Podľa § 134 ods.4 OZ pre začiatok a trvanie doby podľa odseku 1 sa použijú primerane ustanovenia

o plynutí premlčacej doby.

13.Odvolací súd v prvom rade riešil otázku vydržania sporných nehnuteľností žalovanými.

14.1.Odvolací súd v otázke vydržania nehnuteľností žalovanými zastáva názor odlišný ako súd prvej
inštancie.

14.2.J. K. s manželkou v skutočnosti nikdy nebol dobromyseľným držiteľom, lebo po uzatvorení
zámennej zmluvy 18.12.2001 podali žalobu o určenie vlastníckeho práva na základe neplatnej zámennej
zmluvy. Na absolútne neplatný právny úkon vykonaný formou zámennej zmluvy sa hľadí tak, ako keby
nebol nikdy urobený. Absolútne neplatný právny úkon nespôsobí právne následky. Aj napriek vedomosti
J. K. o neplatnosti zámennej zmluvy tento previedol nehnuteľnosť manželom D.. Dobromyseľní držitelia

sa stali až manželia D. na základe zmluvy zo 4.4.2002 a následne pokračovali v dobromyseľnej držbe
aj manželia F., ktorí vlastníctvo k spornej nehnuteľnosti nadobudli kúpnou zmluvou, ktorej vklad do
katastrabolpovolený31.7.2003.Vkontexteuvedenýchskutočnostíbolopodľaodvolaciehosúduzrejmé,
že žalovaní nemohli nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti vydržaním v dôsledku nesplnenia
podmienky 10-ročnej držby, ktorá im, resp. právnym predchodcom začala plynúť 4.4.2002 a uplynula by

4.4.2012. Jej plynutie bolo prerušené podaním žaloby na súd 10.2.2012.
14.3.Na základe uvedených skutočností odvolací súd uzatvára, že žalovaní v 1. až 4. rade nenadobudli
sporné nehnuteľnosti vydržaním.

15.Odvolací súd zastáva názor, že súdna prax, ako aj právna teória sú vo vzácnej zhode v tom, že

absolútna neplatnosť právneho úkonu (negotium nullum) nastáva bez ďalšieho priamo zo zákona (ex
lege), v dôsledku čoho sa hľadí na absolútne neplatný právny úkon tak, ako keby nebol nikdy urobený.
Absolútne neplatný právny úkon nespôsobí právne následky ani v prípade, že na jeho základe bolo už
rozhodnuté o vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Ak je určitý úkon absolútne neplatný,
nastáva jeho neplatnosť priamo zo zákona, už v čase jeho urobenia.

16.1.Ak je totiž prvotná kúpna zmluva neplatná, nestal sa prvý kupujúci vlastníkom nehnuteľnosti a v
prípade jej ďalšieho prevodu nesvedčí v prospech ďalšieho nadobúdateľa, ktorého vlastníckeho právo
by mohlo byť odvodené od vlastníckeho práva prvého kupujúceho.
16.2.Na základe absolútne neplatného právneho úkonu nemôže dôjsť k platnému prevodu vlastníckeho

práva; nemožno preto ani uvažovať o ochrane vlastníckeho práva, hoc i dobromyseľného nadobúdateľa.
Rovnako tak nie je možné za uvedeného stavu uprednostniť požiadavku právnej istoty a ochrany práv
nadobudnutých v dobrej viere pred zásadou, podľa ktorej nikto nemôže na iného previesť viac práv, ako
má sám.

17.Odvolací súd poznamenáva, že Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozhodnutí sp. zn. 1 Cdo
96/1995 (publikovanom v časopise Zo súdnej praxe pod č. 39/1998), na ktoré odkázal aj v niektorých
ďalších rozhodnutiach (viď napr. sp. zn. 3 Cdo 446/2013, 3 Cdo 48/2013, 8 Cdo 306/2014) uviedol,
že absolútna neplatnosť právneho úkonu (negotium nullum) nastáva bez ďalšieho priamo zo zákona
(ex lege), v dôsledku čoho sa naň hľadí tak, ako keby nebol nikdy urobený. Absolútne neplatný

právny úkon nepôsobí právne následky ani v prípade, že na jeho základe už bolo kladne rozhodnuté o
vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Na základe absolútne neplatného právneho úkonu
nemôže dôjsť k platnému prevodu vlastníckeho práva.

18.1.Vychádzajúc z toho Najvyšší súd SR v rozhodnutí sp. zn. 3 Cdo 144/2010 konštatoval, že ak je

prvotná kúpna zmluva neplatná, nestal sa prvý kupujúci vlastníkom predmetu predaja, preto ten, kto ho
kúpil od prvého nadobúdateľa, nemá vlastnícke právo, ktoré by malo byť odôvodnené od vlastníckeho
práva prvého kupujúceho.18.2.V rozhodnutí sp. zn. 5 M Cdo 12/2011 Najvyšší súd SR vyslovil právny názor, podľa ktorého
„platne nemôže nadobudnúť vlastníckeho právo právny nástupca, ak subjekt, od ktorého odvodzuje
(derivatívne) svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti, toto právo nikdy nenadobudol, a teda ho ani

nemohol ďalej platne previesť“.
18.3.V rozhodnutí sp. zn. 2 M Cdo 20/2011 uzavrel, že „ ani existencia platnej zmluvy medzi prevodcom a
nadobúdateľom nemôže spôsobiť prevod vlastníckeho práva na nadobúdateľa, ak prevodca sám nebol
vlastníkom, alebo ak neexistuje výslovné zákonné ustanovenie, ktoré by ustanovovalo opak (napr. § 446
Obchodného zákonníka, § 486 Občianskeho zákonníka, § 93 ods.3 zákona č. 7/2005 Z.z. o konkurze

a reštrukturalizácii a o zmene a doplnení niektorých zákonov, § 19 ods. 3 zákona č. 566/2001 Z.z. o
cenných papieroch a investičných službách a o zmene a doplnení niektorých zákonov).

19.Otázkou nadobudnutia vlastníckeho práva od nevlastníka sa zaoberal aj NS SR v uznesení z
27.4.2021, sp. zn. 1VObdo/2/2020 uverejnenom v Zbierke stanovísk NS a rozhodnutí súdov SR 5/2021
pod č. 56, pričom dospel k záveru: „I. Na základe absolútne neplatného právneho úkonu nie je

možné nadobudnúť vlastnícke právo, a to ani v prípade, že na jeho podklade bol uskutočnený vklad
vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. II. S poukazom na právnu zásadu, podľa ktorej nikto
nemôže previesť na iného viac práv, ako sám má (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse
habet), nemôže platne previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na inú osobu ten, kto je na základe
absolútne neplatného právneho úkonu vedený v katastri nehnuteľností ako vlastník nehnuteľností. III.

Dobrá viera nadobúdateľa, že hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec nadobúda od vlastníka, má vplyv na
nadobudnutie vlastníckeho práva, len pokiaľ zákon v taxatívne vymedzených prípadoch nadobudnutie
vlastníckeho práva s poukazom na dobrú vieru ich nadobúdateľa výslovne upravuje. V iných prípadoch
právna úprava de lege lata nadobudnutie vlastníckeho práva od nevlastníka s poukazom na dobrú vieru
nadobúdateľa neumožňuje. IV. Ustanoveniu § 70 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností

aozápisevlastníckychainýchprávknehnuteľnostiam(katastrálnyzákon),ktoréupravujehodnovernosť
údajov katastra, nezodpovedá výklad, podľa ktorého už len sama evidencia vlastníctva nehnuteľnosti v
katastri nehnuteľnosti zakladá dobrú vieru evidovaného vlastníka v to, že je vlastník.“

20.K otázke vplyvu absolútnej neplatnosti právneho úkonu na práva dobromyseľných nadobúdateľov

sa vyjadril Ústavný súd SR v rozhodnutí sp. zn. I. ÚS 50/2010. Poukázal v ňom na zásadu rímskeho
práva (nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet), v zmysle ktorej nikto nemôže
previesť na iného právo, ktoré sám nemá. Zdôraznil, že platne nemôže nadobudnúť vlastníckeho právo
právny nástupca, ak subjekt, od ktorého odvodzuje (derivatívne) svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti,
toto právo nikdy nenadobudol, a teda ho ani nemohol ďalej platne previesť. Vo všeobecnosti možno

za vlastníka považovať osobu, v prospech vlastníctva ktorej svedčí nadobúdacie konanie („modus“)
a zodpovedajúci právny titul („titulus“), napr. zmluva. Pokiaľ „titulus“ preukazuje právo inej osoby, než
„modus“, je potrebné určiť, kto je vlastníkom. Za vlastníka je v takomto prípade považovaný ten, v
prospech práva ktorého svedčí nadobúdací titul.

21.Neplatný právny úkon ale nemá právne následky, aké má platný právny úkon; na jeho základe
preto nedochádza k prevodu nehnuteľností. I keď v prípade neplatného právneho úkonu o prevode
nehnuteľností „prevedených“ ďalej na iných nadobúdateľov, svedčí v prospech týchto ďalších
nadobúdateľov „modus“, chýba im „titulus“. Dobrá viera týchto ďalších nadobúdateľov je významná len
potiaľ, že im možno priznať všetky práva a povinnosti oprávneného držiteľa (§ 129 a nasl. Občianskeho

zákonníka). Dobrej viere ale súčasný právny poriadok žiadne iné právne následky nepriznáva. Ochrana,
ktorú poskytuje nadobúdateľovi, nie je takej intenzity, aby zabránila vlastníkovi nehnuteľnosti účinne
uplatňovať svoje absolútne právo. Inými slovami povedané „pokiaľ zápis v katastri nehnuteľnosti
nezodpovedá skutočnosti, má skutočnosť prevahu nad zápisom v katastri“.

22.Na rovnakom právnom náhľade na možnosti nadobudnutia vlastníctva nehnuteľnosti od toho, kto
nie je (nebol) jej vlastníkom, zotrváva aj odborná právnická literatúra, v ktorej sa uvádza napr. to, že
„vo vzťahu k možnosti nadobudnutia vlastníckeho práva na základe absolútne neplatnej kúpnej zmluvy
sa možno stotožniť s právnym názorom, podľa ktorého Občiansky zákonník de lege lata možnosť
dobromyseľného nadobudnutia vlastníctva od nevlastníka neupravuje ako pravidlo, ale len ako výnimku

zpravidla(pozrinapr.nadobudnutievlastníckehoprávapriprevodeodtzv.nepravéhodedičapodľa§486
Občianskeho zákonníka) a dobromyseľnosť kupujúceho nemôže nahradiť chýbajúce vecné oprávnenie
právneho predchodcu predávajúceho.23.Tieto výnimky z pravidla nemožno ľubovoľne rozširovať bez toho, aby takúto možnosť zákonodarca
pripustil. Preto je nutné zotrvať na dôslednom uplatnení zásady „nemo plus iuris ad alium transferre
potest quam ipse habet“ aj v prípadoch, ktoré sa môžu javiť ako nespravodlivé.

24.Aj z hľadiska predvídateľnosti rozhodovania súdnej moci je preto potrebné odmietnuť možnosť
nadobudnúť vlastnícke právo od nevlastníka len na základe princípu ochrany dobrej viery aj v iných
prípadoch ako tých, ktoré Občiansky zákonník výslovne upravuje (viď publikáciu Občiansky zákonník
II, Števček, Dulak, Bajánková, Fečík, Sedlačko, Tomašovič a kolektív, Nakladatelství C.H.Beck, 2015,

strana 2087).

25.Odvolací súd zastáva názor, ktorý vychádza aj naďalej zo zásady, podľa ktorej nikto nemôže previesť
na iného viac práv, ako má sám. K odlišným záverom nevedie de lege lata ani zásada hodnovernosti
(materiálnej publicity) katastra nehnuteľností, ktorá má za cieľ zabezpečiť čo najväčšiu istotu v právnych
vzťahov k nehnuteľnostiam. Táto zásada je vyjadrená v § 70 z. č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľnosti

a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon). „V zmysle tejto zásady
platí, že čo je zapísané v katastri nehnuteľnosti, to sa považuje za správne a v súlade so skutočným
stavom, aj keby tomu tak nebolo. Ide o právnu domnienku, ktorá chráni dôveru každého v správnosť
údajov katastra. Táto domnienka je však vyvrátiteľná, t.j. údaje prestanú byť hodnoverné a záväzné, ak
sa preukáže opak“ (rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4 Cdo 100/2012).

26.Prijatie právneho názoru, že pri nadobudnutí vlastníckeho práva prevádzanej nehnuteľnosti má (aj
nad rámec prípadov vymenovaných v rozhodnutí Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2 M Cdo 20/2011)
právotvorný účinok samá dobrá viera (bez ohľadu na dĺžku doby, po ktorú trvala) nadobúdateľa v to,
že kupuje od vlastníka a že zápis vlastníctva v katastri nehnuteľnosti zodpovedá právnemu stavu, by

viedlo k obsolentnosti (nepoužiteľnosti, nepotrebnosti, zbytočnosti) tých ustanovení právneho poriadku
Slovenskej republiky o vydržaní, ktoré právnu relevanciu priznávajú („až“) dobrej viere pretrvávajúcej po
stanovenú vydržaciu dobu.

27.1.Tento názor by (bez adekvátneho legislatívneho podkladu, na nevyhnutnosť ktorého poukazuje

odborná právnická literatúra) negoval dosiaľ platnú a účinnú hmotnoprávnu úpravu a bez ďalšieho by
povyšoval dobrú vieru (dobromyseľnosť) nadobúdateľa nad už spomenutú zásadu „nemo plus iuris ad
alium transferre potest quam ipse habet“.
27.2.Odvolací súd je presvedčený, že pre tento názor nedáva súčasná právna úprava žiadne
opodstatnenie. Práve so zreteľom na princíp právnej istoty a predvídateľnosti rozhodovania súdov,

by k zmene nadhľadu na tak významnú zásadu súkromného práva nemalo dôjsť bez primeraného
legislatívneho vyjadrenia, teda len na základe „nového“ (opačného) výkladu doterajších ustanovení
právneho poriadku, ktorý by podal súd v niektorej individuálnej veci.
27.3.Právny priestor pre zmenu náhľadu v tak kľúčovej zásade súvisiacej s ďalšou zásadou „ius ex
iniuria non orfitur“ (- právo nevzniká z bezprávia) vidí vec odvolací súd len (alebo až) v prípadnej budúcej

hmotnoprávnej úprave.

28.1.Vychádzajúc z nesporných skutočností a síce, že žalobca a J. K. 18.12.2001 uzatvorili zámennú
zmluvu, ktorá bola v konaní 14C/320/2002 prejudiciálne určená za absolútne neplatnú podľa § 39, § 40
v nadväznosti na § 22 ods.1,2 OZ, s čím sa odvolací súd stotožňuje.

28.2.Rovnako zastáva názor, že zámenná zmluva uzatvorená medzi žalobcom J. K. z 18.12.2001
je absolútne neplatný právny úkon z dôvodu, že J. K. a G. K. boli zastúpení A. B., pričom A. B.
bol zmluvnou stranou v uzatváranej zmluve. Je evidentné, že došlo k stretu záujmov splnomocnenca
a zastúpených. Navyše samotné plnomocenstvo je všeobecné, bez konkretizácie prevádzanej
(zamieňanej) nehnuteľnosti a špecifikácie úkonu. Je teda v rozpore s § 22 ods.2 OZ.

28.3.Samotná zámenná zmluva (§ 611 OZ) je dvojstranne zaväzujúca a svojou povahou ide
o synalagmatický záväzkový vzťah, pričom riadi sa aj ustanoveniami o kúpnej zmluve (§ 588 - § 610.
28.4.Z uvedeného je zrejmé, že ak zámenná zmluva je neplatná vo vzťahu k J. a G. K., je neplatná aj
vo vzťahu k A. B..

29.1.J. K. s manželkou previedli vlastníctvo k nehnuteľnosti v k.ú. F., zapísané na LV č. XXX, parc.
registra „C“ evidované na katastrálnej mape parc. č. 3180/153, zast. plochy a nádvoria o výmere 283 m2
parc. č. 3180/154 záhrady o výmere 557 m2, rod. dom č. s. 100, na parc. č. 3180/153, ktoré nadobudli
na základe neplatnej zámennej zmluvy, ktorých pôvodným vlastníkom bol žalobca kúpnou zmluvouzo 4.4.2002 na manželov Demeterových a následne títo previedli vlastnícke právo kúpnou zmluvou
z 31.7.2003 na žalovaných, resp. ich právnych predchodcov.
29.2.Vzhľadom na skutočnosť, že zámenná zmluva bola zrušená ex tunc (od počiatku), teda hľadí sa

na ňu, ako keby nebola nikdy uzatvorená, manželia K. sa nikdy nestali vlastníkmi nehnuteľností v k.ú.
F., zapísané na LV č. XXX, parc. registra „C“ evidované na katastrálnej mape parc. č. 3180/153, zast.
plochy a nádvoria o výmere 283 m2 parc. č. 3180/154 záhrady o výmere 557 m2, rod. dom č. s. 100, na
parc. č. 3180/153 a teda nemohli previesť na manželov Demeterových také práva, ktoré sami nemali.
29.3.Uplatňujúc zásadu nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet, v zmysle ktorej

nikto nemôže previesť na iného právo, ktoré sám nemá, manželia D. nemohli nadobudnúť vlastníckeho
právo od manželov K. a rovnako nemohli platne previesť vlastnícke práva k sporným nehnuteľnostiam
na žalovaných resp. právnych predchodcov, lebo vlastnícke právo k nehnuteľnosti nikdy nenadobudli,
a teda ho ani nemohli ďalej platne previesť.
29.4.Vychádzajúc z vykonaného dokazovania, citovaných ustanovení a ustálenej judikatúry vlastnícke
právo k sporným nehnuteľnostiam patrí žalobcovi, preto odvolací súd zmenil rozhodnutie

prvoinštančného súdu a určil, že nehnuteľnosti zapísané v katastri okresu I., obec F., k. ú. F., na LV č.
XXX, a to pozemky parc. registra „C“ č. 3180/153 ako zastavané plochy a nádvoria o výmere 283 m2,
parc. registra „C“ č. 3180/154 záhrady o výmere 557 m2 a stavba so súp. č. 100 rodinný dom na parc.
registra „C“ 3180/153 patria do výlučného vlastníctva žalobcu.

30.Podľa § 396 ods.1 CSP ustanovenia o trovách konania pred súdom prvej inštancie sa použijú aj na
odvolacie konanie.

31.Podľa § 255 ods.1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

32.1.Podľa § 262 ods.1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.
32.2.Podľa § 262 ods.2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po
právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

33.Žalobca bol úspešný v prvoinštančnom, odvolacom i dovolacom konaní, preto mu bola proti
žalovaným priznaná náhrada trov všetkých konaní v rozsahu 100%.

34.Pomer hlasov, akým bolo rozhodnutie prijaté: 3 hlasy za (§ 393 ods.2 druhá veta CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie n i e j e prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov, b) ten, kto v konaní
vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu, c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať
pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník, d) v tej istej
veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie, e) rozhodoval vylúčený

sudcaalebonesprávneobsadenýsúd,alebof)súdnesprávnymprocesnýmpostupomznemožnilstrane,
aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý
proces (§ 420 CSP).
Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej

otázky, a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo c) je dovolacím súdom
rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).
Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 CSP).Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom
plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, b) napadnutý
výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany neprevyšuje

dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, c) je predmetom dovolacieho konania
len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia dovolacieho konania neprevyšuje
sumu podľa písmen a) a b). Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je
rozhodujúci deň podania žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1, 2 CSP).
Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je
podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427
ods. 1, 2 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, b)

dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa, c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej
hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa,
osobou oprávnenou na zastupovanie podľa predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred
diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má

vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa (§ 429 ods. 2 CSP).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 CSP).