Rozsudok – Nájomná zmluva ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, July 22, 2025

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: 6C/72/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1423208374
Dátum vydania rozhodnutia: 22. 07. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Fígerová

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2025:1423208374.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV sudcom JUDr. Janou Fígerovou v právnej veci žalobcov: X/ Q. C., A..

XX.XX.XXXX, S. W. P. XX, W., X/ U. C., A.. XX.XX.XXXX, S. W. P. XX, W., obaja žalobcovia právne
zastúpení: Mgr. Martin Paškala, advokát, so sídlom Záhradnícka 27, Bratislava, IČO: 30 792 215, proti
žalovanému: P.. H. O., A.. XX.XX.XXXX, S. W. E. XX, W., o určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu,
takto

r o z h o d o l :

I. Určuje sa, že výpoveď z nájmu bytu č. 1 na prvom poschodí bytového domu P. J. XX, W., X. X..
Č.. XXXX, postavený na parc. č. XXXX, vedený na liste vlastníctva č. XXXX, kat. územie Staré Mesto,
trojizbový s príslušenstvom, uskutočnená listom žalovaného zo dňa 02.10.2023 je neplatná.

II. Žalobcovia 1/, 2/ spoločne a nerozdielne majú nárok na náhradu trov konania proti žalovanému v
rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia 1/, 2/ sa žalobou z 28.11.2023 domáhali určenia neplatnosti výpovede z nájmu bytu z
02.10.2023 danej im žalovaným.

2. K dôvodom žaloby uviedli, že žalobcovi 1/ bol na základe rozhodnutia HMSR Bratislavy priznaný
nárok na bytovú náhradu - náhradný nájomný byt s dvomi obytnými miestnosťami za trojizbový byt v

bytovom dome na P. XX, W., a to podľa § 5 zák. č. 260/2011 Z.z.. Podľa zoznamu žiadateľov je žalobca
1/ v poradí na mieste č. 41. Žalovaný v priestoroch bytového domu oznámil začatie rekonštrukcie v
bytovom dome na P. XX Q. W. k 01.05.2018 (oprava strechy a zateplenie, kde mu bolo vydané súhlasné
stanovisko), ale pokiaľ ide o vydanie stavebného povolenia na rekonštrukciu polyfunkčného objektu, tu
bolo vydané rozhodnutie o zastavení konania. V skutočnosti ale žalovaný vykonal prestavbu budovy tak,
že z trojizbových bytov na každom poschodí urobil šesť dvojizbových apartmánov. Uvedeným konaním
im znemožnil, aby sa vrátili do bytu, ktorý je špecifikovaný v rozhodnutí HMSR Bratislavy. Žalobcovia

ako nájomcovia bytu s regulovaným nájomným sa mali stretnúť so žalobcom a dohodnúť riešenie ich
bývania počas rekonštrukcie. Nakoniec sa museli presťahovať a so žalovaným uzatvorili ako nájomcovia
novú nájomnú zmluvu na byt č. 1 na prvom poschodí daného bytového domu; pričom sa malo jednať
len o dočasné riešenie za účelom rekonštrukcie. Žalovaný však do nájomnej zmluvy vsunul ustanovenie
Čl. III. bod 5., podľa ktorého sa so žalobcami dohodol, že po uplynutí jedného roka od podpisu zmluvy
sa výška nájomného zvýši na úroveň rovnajúcu sa trhovému nájomnému, čo ale podľa žalobcov je v
rozpore so zák. č. 260/2011 Z.z..

2.1. Žalobcovia našli v marci 2023 v poštovej schránke dokument Dodatok č. 1 k nájomnej zmluve,
podpísaný žalovaným a datovaný k 01.03.2023. Jeho predmetom bola zmena nájomnej zmluvy -
zvýšenie mesačného nájomného z 167 eur na 200 eur a zvýšenie mesačnej úhrady za plnenia spojenés užívaním bytu z 100 eur na 190 eur, spolu 390 eur, ktorý dodatok však žalobcovia neuzavreli,
nepodpísali, lebo s ním nesúhlasili. V režime zákona č. 260/2011 Z.z., ktorý upravuje skončenie nájmu v
reštituovaných domoch, nebol žalovaný oprávnený žiadať zvýšenie nájomného a žalobcovia majú právo

v byte na Mýtnej 39, Bratislava bývať až do momentu, kým im HMSR Bratislava neposkytne bytovú
náhradu.

2.2. Koncom marca 2023 zistili, že žalovaný im zastavil prívod vody do bytu, takto postupoval aj
opakovane. Uvedený stav riešili podaním návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia na súde,

ktorý ich návrhu vyhovel. Žalovaný dal následne žalobcom výpoveď z nájmu 02.10.2023, doručenú
im 03.10.2023 z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ. Túto odôvodnil, že listom žalovaného z
20.01.2023 a 14.06.2023 ich vyzval na platenie trhového mesačného nájomného vo výške 350 eur
a vo výške 100 eur úhrady za služby podľa Čl. III. bod 5. nájomnej zmluvy. Podľa žalobcov však
ustanovenia nájomnej zmluvy neumožňujú žalovanému zvýšiť nájomné podľa ľubovôle, ale len na
základe vzájomnej dohody a formou písomného dodatku. Ak by sa malo jedno jednať o jednostranné

zvýšenie nájomného, tak uvedené ustanovenie mali za neplatné z dôvodu jeho neurčitosti, pretože nebol
dojednanýmechanizmus,podľaktoréhobysanájomnézvyšovalo.Žalobca2/ jenaviac osobavhmotnej
núdzi od 01.07.2023.

3. Žalovaný v žalobnej odpovedi žiadal žalobu zamietnuť. Uviedol, že strany uzavreli nájomnú zmluvu

podľa § 663 OZ na nájom trojizbového bytu č. 1, na prvom poschodí v novo zrekonštruovanom stave a
čiastočne zariadený. Poukázal na ust. Čl. III. bod 1.,2. a 5. nájomnej zmluvy. Vzhľadom na celoslovenský
nárast cien trhového nájomného v r. 2021-2022, aj cien všetkých energií, sa opakovane snažil so
žalobcami dohodnúť na zvýšení nájomného podľa Čl. III. bod 5., s výškou trhového nájomného 500 eur
a mesačne a 200 eur za služby. Nakoľko žalobca nebol ochotný komunikovať, obrátil sa na žalobcov

písomne. Listami z 20.01.2023 a 14.06.2023 sa domáhal nároku na trhové nájomné, navrhol uzavretie
dodatku. Trhové nájomné podľa vyjadrenia realitnej kancelárie bolo v danej lokalite k 21.09.2021 vo
výške 500 eur mesačne. Zvyšovanie nájomného sa týkalo všetkých nájomcov, a každý z nájomcov
sa na danom zvýšení dohodol, okrem žalobcov. Žalovaný pritom od žalobcov požadoval len polovicu
trhového nájomného, ale ani s tým nesúhlasili. Žalobca 2/ podľa zistení žalovaného reálne nie je osobou

v hmotnej núdzi. Podľa žalovaného tu žalobcovia opisujú dva rôzne právne vzťahy - dve rôzne nájomné
zmluvy. Nájomná zmluva z 01.01.2009, ktorá bola ukončená výpoveďou z 28.09.2011 a nájomná zmluva
zo 30.09.2020. V žiadnom prípade v nájomnej zmluve z 30.09.2020 nejde o dočasné riešenie bývania,
lebo nájomná zmluva z 30.09.2020 bola uzavretá na dobu neurčitú, na čom žalobcovi trvali, a najmä im
ponúkol úplne nový zrekonštruovaný byt. Byt, ktorý bol na 4. poschodí a ktorí si prenajímali predtým, bol

v tom čase v havarijnom stave. Zotrval na tom, že podľa nájomnej zmluvy mali žalobcovia od 30.09.2021
platiť trhové nájomné vo výške 500 eur mesačne, na čo absolútne nereagovali, boli viac krát vyzývaní,
teda za obdobie dlhšie ako 3 mesiace, a bola im vypovedaná nájomná zmluva. Výpoveď z nájmu je
podľa neho platná a výpovedný dôvod je daný.

4. Žalobcovia v replike uviedli, že výpoveď nájmu z 28.09.2011 je uvedená v rozhodnutí HMSR
Bratislavy o poskytnutí bytovej náhrady, a neboli sa povinní z bytu vysťahovať až do poskytnutia bytovej
náhrady. Žalovaný účelovo podsúva súdu, že nájomné je nízke a že sa nechcú s ním bezdôvodne
dohodnúť na zvýšení nájomného. Mechanizmus zvyšovania regulovaného nájomného je uvedený v
zák. č. 260/2011 Z.z.. Prečo žalovaný nevyužil danú možnosť možno dôvodne predpokladať vzhľadom

na uvedené. Rekonštrukcia polyfunkčného objektu bola stavebným úradom zastavená, ale žalovaný
napriek uvedenému vykonal na bytovom dome rekonštrukciu. Dôsledkom nelegálnej rekonštrukcie bolo,
že žalobcovia sa museli vysťahovať z bytu, v ktorom pôvodne bývali a potom sa do neho už nemohli
vrátiť, lebo byt v dôsledku rekonštrukcie zanikol. Vyjadrenie realitnej kancelárie, na čo poukazoval
žalovaný, považovali za bezpredmetné, lebo majú právo bývať v byte na P. XX, v Bratislave, a nemajú

povinnosť platiť trhové nájomné, ani sa vysťahovať.

5. Žalovaný v duplike poukázal sa svoje vyjadrenie k žalobe, na ktorom trval. Výpoveď považoval za
platnú s tým, že výpovedný dôvod existuje.

6. Súd na prejednanie veci samej nariadil pojednávanie, kde predvolal právneho zástupcu žalobcov a
žalovaného. Súd vykonal vo veci dokazovanie oboznámením sa s listinnými dôkazmi predloženými
stranami sporu.7. Pri rozhodovaní súd vychádzal z nasledovného skutkového stavu, ktorý nebol medzi stranami sporný:

8. Žalovaný a Y. O. ako prenajímatelia a žalobcovia 1/, 2/ ako nájomcovia uzavreli 01.01.2009 Nájomnú

zmluvu podľa § 685 a nasl. OZ. Jej predmetom bol nájom 3 izbového bytu na 4. posch. bytového domu
Bratislava, P. XX, o celkovej výmere 82 m2 s príslušenstvom. K 30.09.2020 strany podpísali Zápis o
dohode odovzdaní a prevzatí bytu č. XX na X. F.. prenajímateľovi.
Rozhodnutím HMSR Bratislavy z 18.09.2012 č. MAGS-SNM-29303/2012-384576/54/SB bol žalobcovi
1/ podľa zák. č. 260/2011 Z.z. priznaný nárok na bytovú náhradu - náhradný nájomný byt s 2 obytnými

miestnosťami za trojizbový byt s podlahovou plochou 89,99 m2 na 4. posch. bytového domu na P. XX,
Q. W.. Žalobca 1/ je v Zozname žiadateľov k podaniu žaloby vedený na 41. mieste.
Žalovaný oznámil listom z 20.03.2018 žalobcom začatie rekonštrukcie bytového domu súp. č. 2895 od
01.05.2018. Mestská časť Staré Mesto ako Stavebný úrad listom z 21.06.2023 podľa zák. č. 211/2000
Z.z. žalobcovi 1/ oznámila, že konanie vo veci žiadosti o vydanie stavebného povolenia na stavbu
rekonštrukcia polyfunkčného objektu - bolo zastavené. Podľa LV č. XXXX k.ú. Bratislava Staré Mesto

je vlastníkom budovy súp. č. 2XXX na pozemku parc. č. XXXX žalovaný v podiele 1/1.

8.1. Dňa 30.09.2020 uzavreli žalobcovia 1/ a 2/ ako nájomcovia a žalovaný ako prenajímateľ písomne
Nájomnú zmluvu podľa § 663 a nasl. O.z.. Jej predmetom bol nájom trojizbového bytu č. 1 na 1. posch.
na P. XX, W., s príslušenstvom.

8.2. Žalovaný predložil žalobcom 1/, 2/ písomne návrh Dodatku č. 1 zo dňa 01.03.2023 na zmenu
nájomnej zmluvy v Čl. III. bod 1.-4., ktorý žalobcovia nepodpísali.

8.3 Žalovaný listom Výpoveď nájomnej zmluvy z 02.10.2023 vypovedal žalobcom 1/, 2/ podľa § 711

ods. 1 písm. d) OZ nájomnú zmluvu z 30.09.2020, s výpovednou lehotou 3 mesiace. Výpoveď bola
každému žalobcovi doručená 03.10.2023.

8.4. Z Oznámenia o spore - odpoveď od Magistrátu HMSR Bratislavy z 14.07.2025, predloženom
žalobcami na pojednávaní, súd zistil, že HMSR Bratislava nevstúpi do daného sporu ako intervenient,

najmä v prípade, ak zo samotného podania, ako aj žaloby vyplynulo, že vec sa netýka bytu, za ktorý sa
má poskytnutú bytová náhrada, ale iného bytu. Rozhodnutím HMSR Bratislavy bol žalobcovi 1/ priznaný
nárok na bytovú náhradu, bol zapísaný do poradovníka - zoznamu žiadateľov. Momentálne je žalobca
1/ v poradí na 37. mieste zoznamu žiadateľov.

8.5. Z Vyjadrenia spoločnosti INCORP-REAL spol. s r.o. z 02.01.2024, na základe požiadavky
žalovaného o Oznámenie trhového nájomného súd zistil, že na daný špecifikovaný byt predstavuje
nájomné za obdobie od 30.09.2021 do 31.12.2021 vo výške 500 eur+200 eur energie, za obdobie od
01.01.2022 do 30.06.2022 vo výške 620 eur+200 eur energie, za obdobie od 01.07.2022 do 31.07.2022
vo výške 620 eur+200 eur energie, za obdobie od 01.01.2023 do 30.06.2023 vo výške 680 eur+200

eur energie, za obdobie od 01.07.2023 do 31.12.2023 vo výške 680 eur+200 eur energie.

8.6. Právny zástupca žalobcov na pojednávaní uviedol, že trvá na zdôvodnení neplatnosti daného
právneho úkonu. Na pojednávaní predložil listinu - Odpoveď Magistrátu HMSR Bratislavy z 14.07.2025
k jeho návrhu ku vstupu HMSR Bratislavy ako intervenienta do konania.

8.7.Žalovanýnapojednávanío.i.poukázalnasituáciuvbytovomdome,keďvšetcinájomníciakceptovali
stav a dohodli sa na zvýšení nájomného, okrem žalobcov. V súčasných podmienkach výška nájomného
a úhrad za energie, tak ako bolo dojednané v nájomnej zmluve nezodpovedná situácii na trhu, vzhľadom
na celkovo zvýšený vývoj cien. Žalobcovia platia nájomné a úhrady za energie v dojednanej výške

podľa nájomnej zmluvy; táto je však z pohľadu žalovaného ako prenajímateľa neprimeraná trhovému
nájomnému.

9. Po právnej stránke súd posúdil vec nasledovne:

10. Podľa § 137 d) CSP, žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o d) určení právnej
skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.11. Podľa § 711 ods. 1 písm. d) Obč. zák., prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak ide o byt
osobitného určenia alebo o byt v dome osobitného určenia, možno vypovedať nájom podľa odseku
1 len po predchádzajúcom súhlase toho, kto svojím nákladom takýto byt zriadil, alebo jeho právneho

nástupcu, alebo príslušného orgánu, ktorý uzavretie zmluvy o jeho nájme odporučil.

12. Podľa § 37 ods. 1 Obč. zák., právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne;
inak je neplatný.

13. Podľa § 153 CSP, (1) strany sú povinné uplatniť prostriedky procesného útoku a prostriedky
procesnej obrany včas. Prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany nie sú uplatnené
včas, ak ich strana mohla predložiť už skôr, ak by konala starostlivo so zreteľom na rýchlosť a
hospodárnosťkonania.(2)Naprostriedkyprocesnéhoútokuaprostriedkyprocesnejobrany,ktoréstrana
nepredložila včas, nemusí súd prihliadnuť, najmä ak by to vyžadovalo nariadenie ďalšieho pojednávania
alebo vykonanie ďalších úkonov súdu. (3) Ak súd na prostriedky procesného útoku alebo prostriedky

procesnej obrany neprihliadne, uvedie to v odôvodnení rozhodnutia vo veci samej.

14.Aplikácioucitovanýchzákonnýchustanovenínazistenýskutkovýstavsúddospelkzáveru,žežaloba
je dôvodná. Strany sporu uzavreli písomne nájomnú zmluvu, čím vznikol medzi nimi záväzkovoprávny
vzťah podľa ust. Občianskeho zákonníka. Žalobcom 1/ a 2/ bola zo strany žalovaného daná písomná

výpoveď z nájmu bytu, s ktorou nesúhlasia a preto podali na súd žalobu o určenie neplatnosti výpovede.
Tým je daná ich aktívna vecná legitimácia v konaní. Pasívnu vecnú legitimáciu žalovaného mal súd
preukázanú zo zmluvy o nájme, kde je žalovaný prenajímateľom daného byt č. 1, pričom podľa LV č.
XXXX k.ú. Staré Mesto, Bratislava je žalovaný súčasne aj výlučným vlastníkom bytového domu, daného
bytu.

15. Žaloba o určenie neplatnosti výpovede z nájmu je žalobou o určenie právnej skutočnosti podľa §
137 d) CSP, ktorá vyplýva z osobitného predpisu - Občiansky zákonník - § 711 ods. 6. V niektorých
prípadoch hmotné právo - osobitný predpis pripúšťa žaloby na určenie právnej skutočnosti, ktorou je
neplatnosť právneho úkonu alebo neplatnosť konania, ktoré je podobné právnemu úkonu. Pri uvedených

žalobách z konkrétneho hmotnoprávneho vzťahu vyplýva dôvod, prečo je potrebné, aby súd určil právnu
skutočnosť. Dôvodom je, že rozhodnutie súdu je osobitnou podmienkou, že sa na právny úkon hľadí
ako na neplatný. V zmysle uvedeného je preto daná žaloba prostriedkom právnej ochrany žalobcov.

16. Podľa § 711 ods. 6 Obč. zák., neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch

mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti
rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

17. Žalobcovia uplatnili žalobu o neplatnosť výpovede z nájmu v lehote troch mesiacov odo dňa
doručenia výpovede. Výpoveď z nájmu im bola doručená 03.10.2023, žaloba na súde bola podaná

28.11.2023, t.j. v lehote.

18. Vo veci bolo sporné, či je výpoveď z nájmu bytu daná žalovaným žalobcom platná/neplatná, či je
daný dôvod výpovede z nájmu bytu.

19. Súd preskúmal uvedený právny úkon - výpoveď z nájmu a dospel k záveru, že žalobca žalobcov
je dôvodná.

20. Výpoveď nájmu je jednostranný právny úkon prenajímateľa voči nájomcovi. Pre tento právny úkon je
predpísaná písomná forma. Okrem všeobecných náležitostí právneho úkonu musí obsahovať i uvedenie

lehoty, kedy sa má nájom skončiť a konkrétny dôvod výpovede podľa § 711 ods. 1 OZ. Vo výpovedi
nestačí uviesť len príslušné ustanovenie Obč. zákonníka, na základe ktorého sa dáva výpoveď, ale je
potrebné konkrétny výpovedný dôvod skutkovo presne opísať, aby nemohlo dôjsť k zámene s iným
výpovedným dôvodom.

21. Výpoveď z nájmu z 02.10.2023 je písomná, obsahuje všeobecné náležitosti právneho úkonu, a je v
nej uvedený konkrétny výpovedný dôvod, ako aj výpovedná doba a lehota, kedy sa má nájom skončiť.

22. Žalovaný písomnú Výpoveď z nájmu z 02.10.2023 skutkovo vymedzil o.i. nasledovne:„V článku III. bod 5. Nájomnej zmluvy pod názvom Nájomné a platobné podmienky ste sa zaviazali, že
po uplynutí jedného roka odo dňa podpisu tejto zmluvy sa výška nájomného zvýši na úroveň rovnajúci
sa výške trhového nájomného.

Vzhľadom na uvedené ustanovenie nájomnej zmluvy Čl. III. bod 5. Vás prenajímateľ (žalovaný) listom z
20.01.2023 a listom z 14.06.2023 vyzval na to, aby ste v zmysle tohto ustanovenia, ku ktorému ste sa
zaviazali v nájomnej zmluve, začali platiť zvýšené trhové nájomné vo výške 350 eur mesačne a úhrady
za služby spojené s užívaním bytu v pôvodnej výške 100 eur mesačne.
Nakoľko do dnešného dňa, teda 02.10.2023 ste nezačali platiť zvýšené nájomné, ku ktorému ste sa

v nájomnej zmluve zaviazali, za čas dlhší ako tri mesiace, neplatenie nájomného v potrebnej výške je
dôvodom na vypovedanie nájomnej zmluvy.
Nakoľko ste nezaplatili nájomné v potrebnej výške za obdobie dlhšie ako tri mesiace vypovedám Vám
nájomnú zmluvu uzavretú 30.09.2020 z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka.
Nájom bytu sa skončí uplynutím výpovednej doby.
Výpovedná doba je podľa Čl. IV. pod názvom Doba nájmu a skončenie nájmu, bod 2. tri mesiace

a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď
doručená.
Podľa Čl. V. pod názvom Práva a povinnosti prenajímateľa bod 4., prenajímateľ nie je povinný po
skončení nájomnej zmluvy zabezpečiť nájomcovi náhradné ubytovanie“.

23. Na základe zisteného skutkového stavu a zhodnotenia výsledkov vykonaného dokazovania mal súd
preukázané, že dňa 30.09.2020 v Bratislave bola medzi stranami sporu podľa § 663 a nasl. Občianskeho
zákonníka uzavretá nájomná zmluva. Uvedenou nájomnou zmluvou sa strany sporu (žalobcovia ako
nájomcovia) dohodli na prenájme trojizbového bytu č. 1 s príslušenstvom na 1. poschodí bytového domu
v Bratislave, na P.S. J. XX za dohodnuté nájomné vo výške 167 eur mesačne a za služby spojené s

nájmom bytu na základe mesačného predpisu vo výške 100 eur mesačne (za studenú vodu, teplú
vodu, odvod zrážkovej vody, OLO, elektrickú energiu spoločných priestorov a upratovanie). Nájomná
zmluva bola uzavretá na dobu neurčitú. Ďalej mal súd preukázané, podľa zhodného tvrdenia žalobcov
a žalovaného, že žalobcovia si svoje povinnosti, t.j. platiť dojednané sumy nájomného podľa nájomnej
zmluvy z 30.09.2020, vo výške 167 eur a 100 eur za energie plnia riadne a včas po dobu od uzavretia

zmluvy, aj ku dňu uplatneniu výpovede nájmu. Zmluvné strany sa v Čl. III. bod 5 nájomnej zmluvy
súčasne dohodli na zvýšení nájomného na úroveň rovnajúcu sa trhovému nájomnému po uplynutí
jedeného roka odo dňa podpisu zmluvy. Žalobcovia v priebehu rokov 2022 - 2023 nereflektovali návrhy
žalovaného nazvýšenietrhovéhonájomného,aninávrh žalovanéhonauzavretiedodatkuč.1ozvýšení
nájomného k 01.03.2023, a nesúhlasili s požadovaným zvýšeným trhovým nájomným ani podľa jeho

listov z 20.01.2023 a 14.06.2023. Žalovaný im dal následne výpoveď z nájmu z dôvodu podľa § 711
ods. 1 písm. d) OZ, lebo neplatili po uplynutí jedného roka od podpisu nájomnej zmluvy do 02.10.2023
zvýšené trhové nájomné vo výške 350 eur mesačne a za služby vo výške 100 eur mesačne.

24. Žalobcovia v tejto súvislosti namietali rozpor v Čl. III. bod 5. nájomnej zmluvy a § 4 zákona

č. 260/2011 Z.z., ktorý umožňoval žalovanému zvyšovanie nájomného len v rokoch 2012 a 2015
každoročne o 20 % a to sumu rovnajúcu sa rozdielu trhového mesačného nájomného a regulovaného
nájomného podľa zmysle § 12 zákona číslo 260/2011 Z.z., ktorú mala platiť až do poskytnutia bytovej
náhrady obec.

25. Z obsahu nájomnej zmluvy, ani zo skutkových tvrdení žalobcov v žalobe, replike a k nim
predložených listinných dôkazov sa nepodáva, že žalobcovia ako nájomcovia podľa nájomnej zmluvy
z 30.09.2020 sú osoby, na ktoré sa v danom prípade nájomného vzťahu vzťahuje regulované
mesačné nájomné, ako i, že predmetná zmluva bola uzavretá len dočasne, na dobu rekonštrukcie
predchádzajúceho nájomného bytu žalobcov, na ktorý sa vzťahoval režim podľa zákona číslo 260/2011

Z.z., a teda ich oprávnenie užívať byt do zabezpečenia náhradného bytu obcou. Žalovaný uvedené
tvrdenia žalobcov od začiatku v rámci svojej procesnej obrany popieral.

26. Podľa názoru súdu z obsahu uvedenej nájomnej zmluvy z 30.09.2020 a vykonaného dokazovania
nevyplýva, že by malo ísť len o dočasné riešenie bytovej situácie žalobcov ako nájomcov na čas

rekonštrukcie bytového domu, ani, že ide o náhradný nájom, namiesto predchádzajúceho nájmu bytu
s cenovou reguláciou nájomného podľa zákona č. 260/2011 Z.z., za ktorý bola žalobcom poskytnutá
bytová náhrada rozhodnutím HMSR Bratislavy z r. 2012. V tomto smere nie je v nájomnej zmluve k
uvedenému žiadna zmienka, poznámka, vysvetlenie.27. Žalobcovia na preukazovanie týchto tvrdení, najmä úmyslu a vôle zmluvných strán pri uzatváraní
nájomnej zmluvy z 30.09.2020, podľa ich tvrdenia len dočasne počas rekonštrukcie, vo väzbe na zák. č.

260/2011 Z.z., neoznačili a nenavrhli iné konkrétne dôkazy - výsluch strán, svedkov, prípadne iné listiny,
okrem už predložených, ktorými by svoje tvrdenia preukázali. V tomto smere súd poukazuje aj na ust. §
153 CSP, sudcovskú koncentráciu konania. Zmluva je zmluvnými stranami riadne podpísaná, strany sa v
nej dohodli na výške nájomného, aj spôsobe jeho určenia. Nájomná zmluva bola jednoznačne uzavretá
na dobu neurčitú, bez ďalšieho.

28. K dôvodu výpovede z nájmu súd uvádza:

29. Podľa Čl. III. bod 5. zmluvy Účastníci sa dohodli na tom, že po uplynutí jedného roka odo dňa
podpisu tejto zmluvy sa výška nájomného zvýši na úroveň rovnajúcu sa výške trhového nájomného.

30. Podľa Čl. VIII. bod 5. zmluvy Akékoľvek dodatky k nájomnej zmluve sa riešia po vzájomnej dohode
nájomcu bytu a prenajímateľa písomnou formou.

31. Z uvedeného vyplýva, že prenajímateľ nemôže svojvoľne meniť výšku nájmu. Zvýšenie nájomného
na trhovú hodnotu je možné, ale vyžaduje si to špecifické ustanovenia v nájomnej zmluve, resp. súhlas

nájomcu so zvýšením, t.j. zhodu oboch zmluvných strán. Dohodu ohľadne zvýšenia nájomného možno
uzavrieť formou dodatku ku zmluve. Prenajímateľ - žalovaný teda nemôže jednostranne zvýšiť nájomné
na trhové nájomné bez dohody s nájomcom, pokiaľ to v zmluve nie je výslovne dohodnuté. V danom
prípade žalovaný predložil žalobcom návrh dodatku č. 1 k nájomnej zmluve ohľadne úpravy výšky
nájomného k 01.03.2023 v zmysle Čl. III. bod 5. nájomnej zmluvy, ďalej im zaslal listy z 20.01.2023

a 14.06.2023, kde ich vyzval, aby začali platiť zvýšené trhové nájomné. Žalovaný ako prenajímateľ
uvedený návrh dodatku č. 1 podpísal, ale žalobcovia s ním nesúhlasili a dodatok č. 1 nepodpísali ani
neuzavreli.

32. Medzi stranami sporu potom nedošlo platne k dohode o zvýšení nájomného na trhové nájomné -

formou písomného dodatku k nájomnej zmluve; a to ani v zmysle žalovaným navrhovaného dodatku
č. 1, a ani iných návrhov žalovaného týkajúcich sa zvýšenia nájomného na trhové nájomné. Uzavretie
takéhoto písomného dodatku žalobcovia od začiatku popierali, naviac je táto skutočnosť zrejmá aj z
predloženej listiny, návrhu dodatku č. 1 k 01.03.2023, ktorá je podpísaná len samotným žalovaným.
Pokiaľ nedošlo medzi stranami platne k dohode o výške trhového nájomného, napr. formou dodatku,

nebolo možné, napriek zneniu nájomnej zmluvy Čl. III. bod 5. zo strany žalovaného požadovať od
žalobcov zvýšené trhové nájomné po uplynutí jedného roka, v žiadnej výške, t.j. ani vo výške 350
eur mesačne, a 100 eur za služby, uvedené vo písomnej výpovedi z nájmu. V konaní teda nebolo
preukázané,žesazmluvnéstranyobojstrannepísomnedohodlinazvýšenínájomného,t.j.žežalobcovia
stýmsúhlasili.Zuvedenéhodôvodupretovýpovednýdôvodoneplatenízvýšenéhotrhovéhonájomného

po dobu viac ako tri mesiace uvedený vo výpovedi z nájmu z 02.10.2023 neobstojí, tento výpovedný
dôvod nebol preukázaný a nie je daný.

33. Súd ďalej posudzoval, či nájomná zmluva v Čl. III. bod 5. obsahuje podľa obsahu prípadne
ustanovenie o jednostrannom zvýšení nájomného žalovaným, čo znamená, že by prenajímateľ -

žalovaný mohol nájomné jednostranne zvýšiť na úroveň rovnajúcu sa trhovému nájomnému. Pri zmene
nájmu v prípade jednostranného zvýšenia, musí byť podľa názoru súdu v zmluve presne stanovené, za
akých okolností, podmienok, môže dôjsť ku zmene nájmu jednostranne. Ak takéto ustanovenie zmluva
obsahuje, jednostranné zvýšenie sa musí uskutočniť za týchto vopred stanovených podmienok.

34. Jednostranné zvýšenie nájomného však musí byť dohodnuté tak, aby nebolo v rozpore s
inými zmluvnými alebo zákonnými ustanoveniami, ani v rozpore s dobrými mravmi. Trhová hodnota
nájomného pritom závisí od viacerých faktorov, napríklad lokalita, stav nehnuteľnosti veľkosť a dopyt
na trhu. Prenajímatelia napr. uvádzajú v zmluve inflačnú doložku, že výška nájomného, môže byť
prenajímateľom upravená v nadväznosti na medziročnú mieru inflácie podľa údajov štatistického úradu,

aktuálny stav trhu s nájomným. V takomto prípade môže prenajímateľ raz ročne jednostranne zvýšiť
nájomné o mieru inflácie a nájomcovi doručiť oznámenie o tomto zvýšení. V iných prípadoch, ako sa
strany dohodli v zmluve nemôže platne prenajímateľ nájomné jednostranne zvyšovať.35. V danom prípade súd vyhodnotil ustanovenie Čl. III. bod 5. podľa obsahu, a uzavrel, že sa
nejednalo ani o platné jednostranné zvýšenie trhového nájomného. Súd sa stotožnil so žalobcami, že
dané ustanovenie neobsahuje mechanizmus, podľa ktorého by sa mohlo nájomné jednostranne zvýšiť.

Nie je zrejmé, aké premenné sa budú brať do úvahy pri jeho určovaní, za akých konkrétnych časových,
skutkových okolností, kým, a iné, sa toto trhové nájomné bude konkrétne určovať v podmienkach ich
uzavretejnájomnejzmluvy.Nájomnázmluvaneobsahujek jednostrannémuzvýšeniunájomnéhožiadne
ďalšie dojednania. Uvedené ustanovenie je z tohto pohľadu neurčité, a teda neplatné podľa § 37 Obč.
zákonníka. Na základe uvedeného ustanovenia Čl. III. bod 5. nemohlo potom dôjsť ani k platnému

jednostrannému zvýšeniu nájomného zo strany žalovaného.

36. Vzhľadom na uvedené súd uzatvára, že výpoveď z nájmu je neplatná, nakoľko výpovedný dôvod
podľa § 711 ods. 1 písm. d) Obč. zákonníka nebol preukázaný a daný. Žalobcovia neboli povinní
platiť zvýšené trhové nájomné 350 eur mesačne a 100 eur za služby po uplynutí jedného roka od
podpisu nájomnej zmluvy, nakoľko nedošlo ani k platnému uzavretiu dohody o zvýšení nájomného

formou písomného dodatku podľa nájomnej zmluvy, a nedošlo ani k platnému jednostrannému zvýšeniu
nájomného. Žalobcovia si povinnosti nájomcov platiť nájomné a za služby plnili riadne a včas podľa
nájomnej zmluvy, nevznikol im nedoplatok za dobu viac ako tri mesiace a dôvod výpovede z nájmu z
02.10.2023 preto neobstojí.

37. Súd žalobe žalobcov vyhovel a určil, že výpoveď z nájmu je neplatná.

38. O trovách konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1 CSP a podľa § 255 ods. 1 CSP. Žalobcovia 1/,
2/ boli v konaní proti žalovanému plne úspešní, súd ich žalobe v celom rozsahu vyhovel. Súd im preto
spoločne a nerozdielne (§ 512 ods. 2 Obč. zák. ) priznal nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

39. O výške trov konania súd rozhodne samostatným rozhodnutím podľa § 262 ods. 2 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie na Mestskom súde Bratislava IV
v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada

mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Exekúciu vykoná ten exekútor, ktorého v návrhu na vykonanie exekúcie označí oprávnený (§ 38 zák. č.
233/1995 Z.z.) a ktorého jej vykonaním poverí súd, ak osobitný predpis alebo tento zákon neustanovuje

inak (§ 29 zákona č. 233/1995 Z.z.).