Uznesenie – Ostatné ,
Zrušujúce Judgement was issued on Wednesday, August 28, 2025

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 6Co/169/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7222201960
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 08. 2025

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Andrea Galdunová
ECLI: ECLI:SK:KSKE:2025:7222201960.2

Uznesenie

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Andrey Galdunovej a sudkýň
JUDr. Viktórie Midovej a JUDr. Moniky Koščovej v spore žalobcu: A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom v C., D.
XX, zastúpeného: ČOLLÁK & PARTNERI advokátska kancelária s.r.o., so sídlom v Košiciach, Floriánska
19, IČO: 45 946 868, proti žalovanému: GREF Thurzovka s.r.o., so sídlom v Košiciach, Hlavná 64,
IČO: 51 694 522, zastúpenému: MG Legal s.r.o., so sídlom v Košiciach, Hlavná 6, IČO: 53 549 996, o

nahradenie prejavu vôle, zaplatenie náhrady škody a zmluvnej pokuty, o odvolaní žalobcu proti rozsudku
Mestského súdu Košice zo dňa 28. marca 2024 sp.zn. K2-37C/9/2022 v spojení s opravným uznesením
zo dňa 17. septembra 2024 č.k. K2-37C/9/2022-526

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok Mestského súdu Košice zo dňa 28. marca 2024 č.k. K2-37C/9/2022-490 v spojení
s opravným uznesením zo dňa 17. septembra 2024 č.k. K2-37C/9/2022-526 a vec v r a c i a súdu
prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Mestský súd Košice (ďalej len „súd prvej inštancie alebo „súd“) rozsudkom zo dňa 28. marca 2024
č.k. K2-37C/9/2022-490 v spojení s opravným uznesením zo dňa 17.9.2024 žalobu v celom rozsahu
zamietol a žalovanému priznal nárok voči žalobcovi na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

2.1. Rozhodol tak o žalobe doručenej súdu dňa 25.2.2022 (doplnená podaním doručeným súdu dňa

27.6.2022), ktorou sa žalobca domáhal voči žalovanému:
1/ uloženia povinnosti žalovanému uzatvoriť Zmluvu o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru
v zmysle Zmluvy o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy č. XXX zo dňa X.X.XXXX, v znení Dodatku č.
2, medzi žalobcom ako kupujúcim a žalovaným ako predávajúcim, smerujúcu k prevodu vlastníckeho
práva k nehnuteľnosti evidovanej na liste vlastníctva č. XXXXX, pre katastrálne územie XXXXXX - E. F.,
ako byt č. XX G. X. H. I. J. K. L., C., vchod „M.“ spolu s podielom na priestore, na spoločných častiach

a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel k pozemku, a to v rozsahu
6642/724539, za kúpnu cenu 148.156 €,
2/ zaplatenia sumy 10.149,10 € spolu s príslušenstvom (úroky z omeškania) titulom náhrady škody,
3/ zaplatenia zmluvnej pokuty vo výške 500 € vrátane náhrady trov konania.
2.2. Žalobca žalobu odôvodnil tým, že právny vzťah medzi ním a žalovaným vznikol na základe Zmluvy
o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy č. XXX uzatvorenej dňa X.X.XXXX (ďalej len „ZoBZ“), v zmysle ktorej

sa žalovaný zaviazal dodať žalobcovi predmet plnenia - byt spolu s príslušenstvom a previesť na neho
vlastnícke právo k tejto nehnuteľnosti. V zmysle ZoBZ žalobca uhradil žalovanému prvú časť kúpnej
ceny vo výške 28.101 € ako aj doplatok v zmysle Dodatku č. 1 vo výške 1.530 €. Podľa čl. 3 ods. 1
ZoBZ mal žalovaný adresovať žalobcovi výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy, a to najneskôr do dňa
31.3.2021. Zmluvné strany pristúpili k Dodatku č. 1 k ZoBZ, ktorým ku dňu 20.5.2020 upravili predmet
ZoBZ a to tak, že okrem iného menili „štandard vyhotovenia bytu“. Žalobca tvrdil, že žalovaný si nesplnil

svoj záväzok odovzdať byt žalobcovi do termínu 31.3.2021 a v súvislosti s nesplnením tohto záväzku
žalovaného,došlomedzizmluvnýmistranamikuzavretiuDodatkuč.2kuZoBZ,ktorýmkudňu31.3.2021ZoBZ upravili tak, že (okrem iného) predlžili termín pristúpenia k podpísaniu riadnej kúpnej zmluvy,
najneskôr ku dňu 31.10.2021. Okrem uvedeného uzatvorením Dodatku č. 2 bola zo ZoBZ vypustená
kontraktačná povinnosť žalovaného, a to vzhľadom na novo formulovaný obsah čl. 3 bod 3.1.. Dodatok č.

2 zakotvoval povinnosť žalovaného dokončiť stavbu do 30.9.2021, pričom povinnosť podpísania kúpnej
zmluvy bola dohodnutá najneskôr do 31.10.2021. V máji roku 2021 s viac ako mesačným oneskorením
odovzdalžalovanýžalobcovibytdopredčasnéhoužívanianazákladeProtokoluoobhliadkeaodovzdaní
a prevzatí bytu zo dňa 12.5.2021. Žalobca ďalej tvrdil, že ZoBZ upravovala 3 podmienky, pri ktorých
existencii malo dôjsť k uzavretiu kúpnej zmluvy. Týmito podmienkami bolo nadobudnutie právoplatnosti

kolaudačnéhorozhodnutiaopovoleníužívaniastavbybytovéhodomu,zaplatenieprvejčastikúpnejceny
za budúci predmet prevodu, vo forme riadne a včasnej úhrady zálohovej platby vrátane DPH a zároveň
splnenie zo strany budúceho kupujúceho všetkých povinností vyplývajúcich so ZoBZ, ku ktorým sa
zaviazal a na príslušnom liste vlastníctva nebude vyznačená plomba o zmene vecných práv k budúcemu
predmetu prevodu, ani na príslušnom liste vlastníctva nebudú v časti „C“ evidované žiadne ťarchy ani
práva tretích osôb s výnimkou záložného práva banky, ktorá poskytuje finančné prostriedky budúcemu

kupujúcemu na účely nadobudnutia budúceho predmetu prevodu budúcim kupujúcim, záložného práva
v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome podľa § 15 zákona č.
182/1993 Z.z.. Kolaudačné rozhodnutie ku stavbe bytový dom - K. X, X, X nadobudlo právoplatnosť
dňa 23.9.2021, čo podľa žalobcu znamená, že stavba bola dokončená najneskôr dňa 23.9.2021. Týmto
momentom podľa žalobcu boli splnené všetky podmienky na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Žalobca mal

za to, že v zmysle ZoBZ mal vyzvať na uzavretie kúpnej zmluvy žalovaný, nakoľko podmienka na
uzatvorenie kúpnej zmluvy, kolaudácia stavby, bola bez objektívnej možnosti ovplyvnenia žalobcom
a o momente kolaudácie sa dozvedel ako prvý práve žalovaný. Žalovaný však 3 dni pred uplynutím
lehoty na uzatvorenie kúpnej zmluvy zaslal žalobcovi Dodatok č. 3 s tým, že ak nebude zo strany
žalobcupodpísaný,nedôjdekpredĺženiuplatnostiZoBZ, atýmpádomžalovanýnepodpíšesožalobcom

žiadnu kúpnu zmluvu. Žalovaným zaslaný Dodatok č. 3 bol ako podmienka ďalšej kontraktácie zasielaný
aj napriek skutočnosti, že podpisu kúpnej zmluvy v tom čase nič nebránilo, stavebné podmienky v
zmysle zmluvy boli splnené, stavba dokončená, byt č. XX od mája 2021 bol žalobcovi odovzdaný do
užívania. Návrh Dodatku č. 3 obsahoval ustanovenia o predlžení platnosti doby na uzavretie kúpnej
zmluvy a menil celú dohodnutú kúpnu zmluvu, keďže žalovaným bol novo naformulovaný obsah kúpnej

zmluvy, ktorá obsahovala ustanovenia, ktoré dovtedy neboli dohodnuté a obmedzovali ďalšie vlastnícke
dispozície žalobcu s kúpenou nehnuteľnosťou, sankcionovali ich pokutou vo výške 20.000 € v prípade,
ak sa naplnia podmienky prevodu vlastníckeho práva k bytu z kupujúceho (žalobcu) na akúkoľvek
tretiu osobu počas lehoty 12 mesiacov od kúpy, pričom žalovaný si do tohto dodatku inkorporoval aj
právo spätnej kúpy. Žalobca tvrdil, že predmetný dodatok nemohol uzavrieť, nakoľko sa v tom čase

nachádzal na dovolenke a rovnako ho odmietol podpísať, nakoľko mal za to, že podmienky vnesené
do Dodatku č. 3 žalovaným sú v rozpore s právnym poriadkom Slovenskej republiky, ako aj v rozpore
so samotnou zmluvou. Žalovaný do vyhotovenia žaloby neuzavrel so žalobcom kúpnu zmluvu, hoci
bytovka je riadne dokončená, byty sú odovzdané do užívania spotrebiteľom. So spotrebiteľmi, ktorí
uzatvorili Dodatok č. 3, žalovaný uzatvoril kúpne zmluvy. Žalobca inicioval voči žalovanému niekoľko

pokusov o mimosúdne usporiadanie veci a o riadne dokončenie kontraktačného procesu dohodnutého v
ZoBZ. Žalobca vyzýval žalovaného na uzatvorenie kúpnej zmluvy počas celého obdobia po 31.10.2021.
Vyzval žalovaného na uzavretie kúpnej zmluvy dňa 7.2.2022 aj písomne, prostredníctvom svojho
právneho zástupcu, a to v čase, keď žalobca mal vedomosť, že sú splnené kumulatívne podmienky
ZoBZ a v čase - na základe skutočnosti - keď k uzavretiu kúpnej zmluvy zo strany žalovaného

skutočne nedochádzalo. O tom, že žalobca má záujem o predmetný byt, ale bez podmienok vnesených
do kontraktačného procesu žalovaným, komunikoval žalobca ako fyzická osoba aj počas mesiacov
november a december 2021. Odo dňa 31.10.2021 bol žalovaný voči žalobcovi absolútne pasívny,
spoliehajúc sa na to, že žalobca prijal argumentáciu o padnutí, resp. ukončení zmluvy, napriek tomu
neoslovil žalobcu ani na usporiadanie vzťahov ohľadne žalovaným už inkasovanej prvej časti kúpnej

ceny, ale túto naďalej využíval a čerpal z jej držby výhody. Žalovaný týmto svojim postojom zneužíval
právo, t.j. svojho postavenia ako dodávateľa, zneužíval postavenie spotrebiteľa ako slabšej zmluvnej
strany. Postup žalovaného ako dodávateľa spočívajúci v zaslaní v návrhu na uzavretie Dodatku č. 3
k zmluve, len dva dni (29.10.2021) pred uplynutím najneskoršieho dátumu na uzatvorenie budúcej
kúpnej zmluvy (31.10.2021) je možné podľa žalobcu vnímať ako ovplyvňovanie a vyvíjanie nátlaku na

spotrebiteľa, aby tento uskutočnil vážne ekonomické rozhodnutie, v čo najkratšom časovom okamihu za
súčasného zavádzania jeho osoby prezentovaním nepravdivých, resp. skreslených tvrdení, a to s cieľom
dosiahnutia vlastného majetkového prospechu. Nevôľa žalobcu pristúpiť k dodávateľom predloženému
zneniu spotrebiteľskej zmluvy, bola zo strany žalovaného „postihovaná“ neuzatvorením budúcej kúpnejzmluvy, čím sa žalobca dostal do vážneho stavu právnej neistoty. Pokiaľ ide o žalobcom uplatnený nárok
nanáhraduškody,žalobcatentoodôvodniltým,žežalovanýbezoprávnenýchdôvodovnedodalpredmet
ZoBZ v zmysle jej vlastného obsahu a teda od 31.3.2021, teda odo dňa Dodatku č. 2 ku ZoBZ, žalobca

znáša zvýšené náklady na nájom, ktoré si musel nevyhnutne platiť a platí si ich až do dnes. V súvislosti
s nárokom na náhradu škody mal žalobca tiež za to, že žalovaný bez oprávnených dôvodov neuzatvoril
kúpnu zmluvu v zmysle ZoBZ. Od februára roku 2021 až doposiaľ žalobca platí nájom v meste Praha,
kde od januára 2021 žije, nakoľko byt v Košiciach mu nebol dodaný a žalobca bol donútený vziať prácu,
aká mu bola k dispozícii. Pokiaľ ide o samotnú výšku náhradu škody žalobca uviedol, že mesačná

úhrada nájomného činí sumu 780,70 €, čo v čase podania žaloby je to suma za 13 mesiacov omeškania
s dodaním bytu, a teda 10.149,10 €. Žalobca si rovnako v konaní uplatnil zmluvnú pokutu vo výške 500
€, a to v zmysle čl. 3 bod 3.2. ZoBZ, a to ako sankciu za nepodpísanie kúpnej zmluvy.

3.1. Súd mal za preukázané, že žalobca (v zmluve označený ako „budúci kupujúci“) a žalovaný (v zmluve
označený ako „budúci predávajúci“) uzavreli dňa X.X.XXXX Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy č.

XXX. V čl. 2 zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že v lehote a za podmienok uvedených v ustanoveniach
zmluvy uzatvoria zmluvu o prevode vlastníctva bytu a nebytových priestorov, ktorou budúci predávajúci
prevedie na budúceho kupujúceho vlastnícke právo k nehnuteľnostiam za vzájomne dohodnutú kúpnu
cenu, a to k bytu v projektovej dokumentácii označenom ako byt č. C5F s príslušenstvom na 4. poschodí
Bytového domu, Thurzova ulica, Košice, zodpovedajúci spoluvlastnícky podiel prislúchajúci k bytu na

spoločných častiach a zariadeniach a príslušenstve bytového domu, zodpovedajúci spoluvlastnícky
podiel prislúchajúci k bytu na pozemku zastavanom bytovom domom a na priľahlom pozemku, nebytový
priestor-pivnicaC.7ovýmere2,13m2vsuterénebytovéhodomu,zodpovedajúcispoluvlastníckypodiel
prislúchajúci k nebytovému priestoru - pivnici na spoločných častiach a zariadeniach a na príslušenstve
bytového domu a zodpovedajúci spoluvlastnícky podiel prislúchajúci k nebytovému priestoru - pivnice

na pozemku zastavanom bytovým domom a na priľahlom pozemku. Podľa čl. 3 bod 3.1 zmluvy
budúci predávajúci a budúci kupujúci sa zaviazali za podmienok dojednaných zmluvou, že uzavrú
zmluvu o prevode vlastníctva bytu a nebytových priestorov, a to v znení uvedenom bode 3.2 tejto
zmluvy, predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k budúcemu predmetu prevodu z budúceho
predávajúceho do vlastníctva budúceho kupujúceho, a to najneskôr do 7 dní od doručenia výzvy

budúceho predávajúceho budúcemu kupujúcemu na uzavretie budúcej kúpnej zmluvy, najneskôr však
do 31.3.2021 a to za predpokladu splnenia nasledujúcich podmienok: a/nadobudnutie právoplatnosti
kolaudačného rozhodnutia o povolení užívania stavby bytového domu, b/ zaplatenie prvej časti kúpnej
ceny za budúci predmet prevodu vo forme riadnej a včasnej úhrady zálohovej platby vrátane DPH podľa
čl. VI bod 6.4 písm. a) zmluvy a zároveň budúci kupujúci splní všetky svoje povinnosti vyplývajúce z tejto

zmluvy, ku ktorým sa zaviazal, c/ na príslušnom liste vlastníctva nebude vyznačená plomba o zmene
vecných práv k budúcemu predmetu prevodu aj na príslušnom na liste vlastníctva nebudú v časti „C“
evidované žiadne ťarchy ani práva tretích osôb s výnimkou záložného práva banky, ktorá poskytuje
finančné prostriedky budúcemu kupujúcemu na účely nadobudnutia budúceho predmetu prevodu
budúcim kupujúcim, záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v

bytovom dome podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z.z. v platnom znení, vecného bremena v rozsahu práva
umiestnenia sieti, prevádzkovania sieti, práva vjazdu motorovými vozidlami a vstupu osôb za účelom
rekonštrukcie, opravy, pravidelnej údržby a kontroly sieti na pozemku zastavanom bytovým domom a
na priľahlom pozemku v prospech oprávneného z vecného bremena, ktorým je dodávateľ energii pre
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a s výnimkou záložného práva banky, ktorá

poskytla budúcemu predávajúcemu finančné prostriedky na financovanie výstavby bytového domu,
ktorý sa budúci predávajúci zaviazal v lehote najneskôr 60 dní odo dňa nadobudnutia vlastníckeho
práva k budúcemu predmetu prevodu budúcom kupujúcim. Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy
v čl. 3 bod 3.2 obsahovala znenie zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru, a to
označenie zmluvných strán, predmet zmluvy, kúpna cena a platobné podmienky, popis a rozloha bytu a

nebytovéhopriestoru-garážovéhostátia,úpravaprávkpozemkuzastavanomstavboubytovéhodomua
k priľahlým pozemkom, ťarchy a nadobudnutia vlastníckeho práva, technický stav predmetu kúpy, termín
odovzdania a prevzatia predmetu kúpy, úpravu doručovania písomnosti a záverečné ustanovenia. V čl. 5
zmluvy sa budúci predávajúci ako stavebník zaviazal postupovať v priebehu výstavby bytového domu a
zabezpečiť jeho výstavbu tak, aby výstavba bola dokončená najneskôr do 30.9.2020, a to za podmienky

riadneho a včasného spolupôsobenia budúceho kupujúceho a ďalších podmienok postupu plnení podľa
tejto zmluvy. Žalobca ako budúci kupujúci sa zaviazal uhradiť budúcemu predávajúcemu kúpnu cenu za
nadobudnutie budúceho predmetu prevodu takým spôsobom, že prvú časť kúpnej ceny o veľkosti 20%
z celkovej kúpnej ceny spolu s DPH, čo predstavovalo sumu 28.101 €, sa zaviazal uhradiť najneskôr do5 dní odo dňa podpisu zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy a druhú časť kúpnej ceny o veľkosti
80 % z celkovej kúpnej ceny, sa žalobca zaviazal uhradiť spolu s príslušnou DPH, čo predstavovalo
sumu 112.405 €, po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, do 5 dní odo dňa podpisu

budúcejkúpnejzmluvy.VčlánkuXIIIbod13.3zmluvysizmluvnéstranydohodli,žeichprávaapovinnosti
neupravené touto zmluvou sa budú spravovať príslušnými ustanoveniami Obchodného zákonníka, za
subsidiárneho použitia ustanovení Občianskeho zákonníka a za použitia ustanovení zákona č. 182/1993
Z.z. (Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy č. XXX N. J. X.X.XXXX G. O. XX).
3.2. Dňa 20.5.2020 žalobca a žalovaný uzavreli k Zmluve o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy č. XXX

Dodatok č. 1, ktorým dodatkom zmluvné strany upravili predmet zmluvy o budúcej kúpnej zmluve tak, že
okrem iného menili štandard vyhotovenia bytu v súvislosti s čím sa žalobca zaviazal do 10 kalendárnych
dní odo dňa podpisu dodatku všetkými zmluvnými stranami, zaplatiť žalovanému doplatok prvej časti
kúpnej ceny vo výške 1.530 € (Dodatok č. 1 k Zmluve o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy č. XXX na č.l.
34, nesporná skutočnosť).
3.3. Za nesporné súd považoval tvrdenie žalobcu, že v zmysle zmluvy o budúcej kúpnej zmluve žalobca

uhradil žalovanému prvú časť kúpnej ceny vo výške 28.101 € dňa 7.8.2019 a doplatok prvej časti kúpnej
ceny v zmysle Dodatku č. 1 vo výške 1.530 € dňa 25.5.2020.
3.4. Dňa 31.3.2021 žalobca a žalovaný uzavreli Dodatok č. 2 k Zmluve o uzavretí budúcej kúpnej
zmluvy č. XXX. Predmetným Dodatkom č. 2 zmluvné strany okrem iného upravili čl. 3 bod 3.1, a to
konkrétne predlžili termín pristúpenia k podpísaniu riadnej kúpnej zmluvy, najneskôr ku dňu 31.10.2021.

Ďalšia zmena čl. 3 bod 3.1 sa týkala zmeny zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, a to z jednostranne
kontraktačne zaväzujúcej na obojstranne kontraktačne zaväzujúcu, nakoľko v zmysle nového znenia
čl. 3 bod 3.1 boli oprávnené urobiť výzvu na uzavretie kúpnej zmluvy obe zmluvné strany, teda tak
žalobca ako aj žalovaný. V zmysle nového znenia čl. 3 bod 3.1 zmluvy sa zmluvné strany zároveň
dohodli, že v prípade, ak budúci predávajúci nepristúpi na výzvu budúceho kupujúceho k podpisu

budúcej kúpnej zmluvy v lehote podľa tohto bodu, bude budúci predávajúci povinný zaplatiť budúcemu
kupujúcemu jednorazovú zmluvnú pokutu vo výške 500 eur, a to do 5 dní odo dňa uplynutia lehoty na
uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy. Dodatok č. 2 zároveň zakotvoval povinnosť žalovaného dokončiť
stavbu najneskôr do 30.9.2021, a to za podmienky riadneho a včasného spolupôsobenia budúceho
kupujúceho a ďalších podmienok postupu plnení podľa zmluvy o budúcej zmluve (čl. 5 bod 5.1 Zmluvy

o budúcej kúpnej zmluve). V zmysle nového znenia čl. 5 bod 5.5 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve
v znení Dodatku č. 2, sa žalobca ako budúci kupujúci zaviazal hradiť odo dňa 1.4.2021 na účet
žalovaného ako budúceho predávajúceho zálohové platby na spotrebu vody, tepla, elektrickej energie,
ako aj na náklady súvisiace s prevádzkou a údržbou bytového domu (t.j. náklady na prevádzku, údržbu
a servis výťahov/náklady na upratovanie spoločných priestorov bytového domu/platba za zrážkovú

vodu/náklady na údržbu a prevádzku kamerového systému v spoločných priestoroch bytového domu/
náklady súvisiace so zabezpečovaním kontajnerov a odvozu odpadu/iné náklady súvisiace s údržbou
spoločných priestorov bytového domu), a to vo výške 90 € vrátane DPH mesačne (bez ohľadu na to,
či zo strany budúceho kupujúceho dôjde k prevzatiu budúceho predmetu prevodu, alebo jeho časti
pred uzatvorením budúcej kúpnej zmluvy). Žalobca sa zaviazal platiť zálohové platby do 15-tého dňa

príslušného kalendárneho mesiaca. Zmluvné strany sa tiež dohodli, že ku dňu predchádzajúcemu dňu,
keďprevezmesprávubytovéhodomusprávcovskáspoločnosť,budezostranybudúcehopredávajúceho
uskutočnený odpočet meračov vody, tepla a elektrickej energie a do 30-tich dní od dňa tohto odpočtu
bude budúcemu kupujúcemu doručené vyúčtovanie reálne spotrebovanej vody, tepla a elektrickej
energie, ako aj reálnych nákladov súvisiacich s prevádzkou a údržbou bytového domu (Dodatok č. 2 k

Zmluve o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy č. XXX na č.l. 37).
3.5. Mesto Košice pracovisko Košice - Staré mesto, ako vecne a miestne príslušný stavebný úrad,
kolaudačnýmrozhodnutímzodňa2.2.2021č.MK/A/2021/07380-06/I/KUS,ktorérozhodnutienadobudlo
právoplatnosť dňa 3.2.2021 a stalo sa vykonateľným dňa 3.2.2021, povolilo užívanie časti stavby
„Bytový dom, K., C.“, byty, blok „I.“, blok „M.“ a časť prvého podzemného podlažia (Kolaudačné

rozhodnutie mesta Košice zo dňa 2.2.2021 na č.l. 276).
3.6. Dňa 12.5.2021 žalovaný odovzdal žalobcovi do predčasného užívania 3- izbový byt č. M. s
príslušenstvom a objednaným štandardom, nachádzajúci sa na 4. pochodí bytového domu, K. L., C.,
v katastrálnom území E. F. (Protokol o obhliadke a odovzdaní a prevzatí bytu zo dňa 12.5.2021 na č.l.
52). Ako z nesporného súd vyšiel z tvrdenia žalovaného, že žalobcovi odovzdaný byt sa nachádzal v

skolaudovanej časti stavby, užívanie ktorej bolo povolené mestom Košice, pracoviskom Košice - Staré
mesto ako stavebným úradom.
3.7. Mesto Košice, pracovisko Košice - Staré mesto, ako vecne a miestne príslušný stavebný
úrad, rozhodlo kolaudačným rozhodnutím zo dňa 23.9.2021, č. F./XXXXXX-XX/P., ktoré rozhodnutienadobudlo právoplatnosť dňa 28.9.2021 a stalo sa vykonateľným dňa 28.9.2021, o povolení užívania
časti stavby „Bytový dom, K., C.“, sekcia „Q.“ (okrem prvého podzemného podlažia) sekcia „B“, sekcia
„C“- prvé nadzemné podlažie pre navrhovateľa GREF Thurzovka, s.r.o., Hlavná 64, Košice, IČO: 51 694

522 (Kolaudačné rozhodnutie mesta Košice zo dňa 23.9.2021 na č.l. 433).
3.8. Mestská časť Košice - Staré mesto dňa 18.10.2021 určila na základe žiadosti GREF Thurzovka
s.r.o., so sídlom Hlavná 64, Košice zo dňa 11.10.2021, súpisné číslo a orientačné čísla vchodov bytovej
budovy, súpisné č. XXXX, G. L. K., katastrálne územie E. F. (listina zo dňa 18.10.2021 označená ako
„Oznámenie o určení súpisného čísla a orientačného čísla budovy“ na č.l. 438).

3.9. Ako z nesporného súd vyšiel z tvrdenia žalobcu, že 3 dni pred uplynutím lehoty na uzatvorenie
kúpnej zmluvy, t.j. 3 dni pred dňom 31.10.2021, zaslal žalovaný žalobcovi Dodatok č. 3, obsahujúci
ustanovenia o predlžení platnosti doby na uzavretie kúpnej zmluvy a obsahujúci tiež ustanovenia
meniace dohodnutú kúpnu zmluvu spôsobom, s ktorým žalobca nesúhlasil. V konaní nebolo sporné, že
k podpisu Dodatku č. 3 medzi žalobcom a žalovaným nedošlo.
3.10. Listom zo dňa 7.2.2022 žalobca prostredníctvom svojho právneho zástupcu vyzval žalovaného na

uzavretie Zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v znení Dodatku č. 2 uzatvoreného
dňa 31.3.2021 (listina zo dňa 7.2.2022 označená ako „Výzva na uzatvorenie Kúpnej zmluvy“, tiež
nesporná skutočnosť).

4. Právne vec posúdil podľa § 137 písm. a/, § 229 Civilného sporového poriadku (CSP) spolu s § 50a,

§ 588, § 52, § 583 Občianskeho zákonníka (OZ), majúc za to, že ide o spotrebiteľskú zmluvu, preto sa
na právny vzťah žalobcu a žalovaného prednostne použil ustanovenia Občianskeho zákonníka (napriek
tomu, že zmluvné strany si v zmluve o budúcej zmluve zo dňa 6.8.2019 dojednali, že ich zmluvný vzťah
sa bude riadiť Obchodným zákonníkom).

5. V prejednávanej veci sporové strany v ZoBZ sledovali za cieľ uzavretie zmluvy o prevode vlastníctva
bytu a nebytových priestorov, ktorou sa žalovaný zaviazal previesť na žalobcu vlastnícke právo k
nehnuteľnostiam, pričom v ZoBZ si stanovili lehotu, do ktorej malo dôjsť k uzavretiu budúcej kúpnej
zmluvy, t. j. do 31.3.2021, ktorá lehota bola Dodatkom č. 2 ku ZoBZ predĺžená do 31.10.2021. Zmluvné
strany v ZoBZ zároveň dojednali aj podstatné náležitosti budúcej kúpnej zmluvy. Zmluva o budúcej

kúpnej zmluve tak obsahovala obligatórne náležitosti vyžadované zákonom a jednalo sa o obojstranne
zaväzujúcu zmluvu, nakoľko v zmysle Dodatku č. 2 k ZoBZ článok II bod 1, ktorým bol zmenený čl. III
bod 3.1 ZoBZ, boli oprávnené urobiť výzvu na uzavretie kúpnej zmluvy obe zmluvné strany, tak žalobca
ako aj žalovaný.

6.1. V konaní nebolo sporné, že do dňa 31.10.2021 ani jedna zo zmluvných strán nevyzvala druhú
zmluvu stranu na uzavretie realizačnej zmluvy. Žalovaný 3 dní pred uplynutím lehoty na uzavretie
realizačnej zmluvy kontaktoval žalobcu s návrhom na uzavretie Dodatku č. 3, ktorým dodatkom žalovaný
navrhol opätovne predĺžiť lehotu na uzavretie realizačnej zmluvy. K podpisu Dodatku č. 3 nedošlo pre
nesúhlas žalobcu s tým, ako Dodatok č. 3 podstatne menil podmienky ZoBZ, ktoré podmienky podľa

žalobcu ho znevýhodňovali ako spotrebiteľa.
6.2. Žalobca listom zo dňa 7.2.2022 vyzval žalovaného na uzavretie Zmluvy o prevode vlastníctva bytu
a nebytového priestoru v znení Dodatku č. 2 uzatvoreného dňa 31.3.2021, avšak bezúspešne.

7. Súd vychádzal z úvahy, že márnym uplynutím dojednanej lehoty žalobcovi v zmysle ust. § 50 ods.

2 Občianskeho zákonníka vznikol nárok domáhať sa na súde nahradenia chýbajúceho prejavu vôle
žalovaného, keďže zákon uplatnenie tohto nároku viaže len na objektívnu okolnosť, že k uzavretiu
zmluvy nedošlo, pričom prípadné zavinenie niektorého z účastníkov zmluvy ani iné okolnosti, pre ktoré
zmluva nebola uzavretá, nič nemenia na nároku vzniknutom uplynutím doby (rozsudok Najvyššieho
súdu ČR zo dňa 25.10.2007, sp. zn. 26Odo/386/2006). Nakoľko k uzavretiu budúcej zmluvy malo dôjsť

do 31.10.2021 a žaloba na súd bola žalobcom podaná dňa 25.2.2022, podľa názoru súdu žalobca si
svoje právo, domáhať sa nahradenia vyhlásenia vôle povinnej osoby súdom, uplatnil včas.

8.1.Žalovanývkonaníprezentovalargumentáciu,žeanijednazmluvnástrananevyzvaladruhúzmluvnú
stranudodohodnutejlehoty31.10.2021nauzavretierealizačnejzmluvy,pretotátopovinnosť zmluvných

strán zanikla ku dňu 31.10.2021 a ďalšie jednania medzi žalobcom a žalovaným podľa žalovaného
prebiehali iba v rámci zmluvnej voľnosti.
8.2.Stýmtovýkladomust.§50aObčianskehozákonníkasasúdnestotožniladalzapravduargumentácii
žalobcu. Z ust. § 50a Občianskeho zákonníka nevyplýva, že by ZoBZ mala zaniknúť v prípade, ak kuzavretiu budúcej zmluvy nedôjde v dohodnutej lehote. Podľa názoru súdu ZoBZ nezanikla. K zániku
práva žalobcu vyzvať žalovaného na uzavretie realizačnej zmluvy po 31.10.2021, neuplatnením tohto
práva do 31.10.2021 nedošlo, nakoľko zákon v ust. § 50a Občianskeho zákonníka nič také v prípade,

ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu realizačnej zmluvy, nestanovuje. K zániku práva preto, že
nebolo uplatnené v určenom čase, pritom dochádza len v prípadoch uvedených v zákone (§ 583 veta
prvá Občianskeho zákonníka).

9. Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že ku dňu 31.10.2021 bola stavba „Bytový dom,

K., C.“ ako celok zrealizovaná, ukončená a schválená príslušným stavebným úradom na účely riadneho
užívania, čo vyplýva z rozhodnutia mesta Košice pracovisko Košice - Staré mesto, ako vecne a miestne
príslušného stavebného úradu, ktorý kolaudačným rozhodnutím zo dňa 2.2.2021 č. F./XXXXX-XX/P.,
ktoré rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť dňa 3.2.2021 a stalo sa vykonateľným dňa 3.2.2021, povolil
užívanie časti stavby „Bytový dom, K., C.“, byty, blok „I.“, blok „M.“ a časť prvého podzemného podlažia
a kolaudačným rozhodnutím zo dňa 23.9.2021, č. F./XXXXXX-XX/P., ktoré rozhodnutie nadobudlo

právoplatnosť dňa 28.9.2021 a stalo sa vykonateľným dňa 28.9.2021, povolil užívanie časti stavby
„Bytový dom, K., C.“, sekcia „Q.“ (okrem prvého podzemného podlažia) sekcia „I.“, sekcia „M.“- prvé
nadzemné podlažie pre žalovaného. Vychádzajúc z uvedeného podľa názoru súdu ku dňu 31.10.2021
z tohto hľadiska nič nebránilo žalobcovi, resp. žalovanému vyzvať druhú zmluvnú stranu na uzavretie
zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytových priestorov a podpísať ju, keďže už v období pred

31.10.2021 bolo možné v návrhu zmluvy o prevode vlastníctva bytu a pozemkov špecifikovať podstatné
obsahové a formálne náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytových priestorov v súlade s
Občianskym zákonníkom a katastrálnymi predpismi.

10. Súd však konštatoval, že záväzok uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytu a nebytových

priestorov bol viazaný na splnenie podmienok, uvedených v čl. III bod 3.1 ZoBZ v znení Dodatku č. 2..
Jednou z podmienok vzniku záväzku na uzavretie zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytových
priestorov, bolo podľa čl. III bod 3.1. písm. b) ZoBZ aj zaplatenie prvej časti kúpnej ceny žalobcom za
budúci predmet prevodu vo forme riadnej a včasnej úhrady zálohovej platby vrátane DPH podľa čl. VI
bod 6.4 písm. a) zmluvy a zároveň splnenie žalobcom všetkých povinností vyplývajúcich zo ZoBZ, ku

ktorým sa zaviazal.

11. V konaní nebolo sporné, že žalobca prvú časť kúpnej ceny žalovanému riadne a včas zaplatil.

12. Súd však vykonaným dokazovaním považoval za preukázané, že žalobca si nesplnil všetky svoje

povinnosti vyplývajúce zo ZoBZ, ku ktorým sa zaviazal, a to nielen do termínu, do kedy mala byť budúca
zmluva uzavretá, t. j. do 31.10.2021, ale ani ku dňu 7.2.2022, kedy žalobca prostredníctvom svojho
právneho zástupcu vyzval žalovaného na uzavretie zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového
priestoru v znení Dodatku č. 2 a ani ku dňu vyhlásenia rozhodnutia súdu.

13.1. Žalobca ako budúci kupujúci sa totiž v ZoBZ v znení Dodatku č. 2, v čl. V bod 5.5 zaviazal hradiť
odo dňa 1.4.2021 na účet žalovaného ako budúceho predávajúceho zálohové platby na spotrebu vody,
tepla, elektrickej energie, ako aj na náklady súvisiace s prevádzkou a údržbou bytového domu (t.j.
náklady na prevádzku, údržbu a servis výťahov/náklady na upratovanie spoločných priestorov bytového
domu/platba za zrážkovú vodu/náklady na údržbu a prevádzku kamerového systému v spoločných

priestoroch bytového domu/náklady súvisiace so zabezpečovaním kontajnerov a odvozu odpadu/iné
náklady súvisiace s údržbou spoločných priestorov bytového domu), a to vo výške 90 € vrátane DPH
mesačne (bez ohľadu na to, či zo strany budúceho kupujúceho dôjde k prevzatiu budúceho predmetu
prevodu, alebo jeho časti pred uzatvorením budúcej kúpnej zmluvy). Žalobca sa zaviazal platiť zálohové
platby do 15-tého dňa príslušného kalendárneho mesiaca.

13.2. Žalovaný tvrdil, že žalobca neuhradil ani jednu zálohovú platbu. Žalobca v rámci svojej výpovede
najprv nevedel uviesť koľko zálohových platieb a v akej výške žalovanému uhradil, napokon len neisto
uviedol, že asi jednu platbu, o ktorej skutočnosti však súdu nepredložil žiaden dôkaz.

14. Vychádzajúc z uvedeného súd uzavrel, že žalobca nesplnil jednu z podmienok, na splnenie ktorej bol

viazanývznikzáväzkužalovanéhonauzavretiebudúcej zmluvyoprevodevlastníctvabytuanebytových
priestorov, v dôsledku čoho žalovanému takýto záväzok nevznikol. Po tomto konštatovaní súd žalobu
v tejto časti ako nedôvodnú zamietol.15.1. V otázke dôvodnosti právneho základu uplatneného nároku žalobcu na náhradu škody vo vzťahu
k žalovanému, súd vychádzal z úvahy, že základnými predpokladmi vzniku zodpovednosti za škodu sú
zavinené porušenie právnej povinnosti, existencia škody a príčinná súvislosť medzi porušením právnej

povinnosti a škodou.
15.2.1. Pokiaľ ide o žalobcom tvrdené porušenie právnej povinnosti spočívajúce v omeškaní
žalovaného s dodaním nehnuteľnosti od 31.3.2021, súd prvej inštancie uviedol, že ZoBZ v pôvodnom
znení,neobsahovalazáväzokžalovanéhoodovzdaťžalobcovipredmetkúpy-byt,vlehotedo31.3.2021.
ZoBZ v pôvodnom znení, čl. III bod 3.1 obsahovala záväzok oboch zmluvných strán uzavrieť zmluvu o

prevodevlastníctvabytuanebytovýchpriestorov,atonazákladevýzvyžalovanéhonauzavretiebudúcej
kúpnej zmluvy. Podľa čl. VIII budúcej kúpnej zmluvy bol predávajúci povinný predmet kúpy odovzdať
kupujúcemu najneskôr do 5-tich pracovných dní odo dňa právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu
vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.
15.2.2. Za podstatné súd považoval, že žalobca a žalovaný podpísaním Dodatku č. 2 dojednanú dobu
uzavretia budúcej, realizačnej zmluvy predlžili do 31.10.2021. Popísaním Dodatku č. 2 obe zmluvné

strany slobodne prejavili svoju vôľu v zmluvnom vzťahu pokračovať a za tým účelom súhlasili so zmenou
záväzku, týkajúceho sa lehoty na uzavretie budúcej zmluvy. Následkom tejto skutočnosti bol zánik
záväzku uzavrieť budúcu zmluvu o prevode vlastníctva bytu a nebytových priestorov do 31.3.2021,
keďže zmluvné strany sa dohodli na predĺžení tejto doby, a to dňa 31.3.2021 (dátum podpisu Dodatku
č. 2), v ktorom okamihu žalovaný ani nebol v omeškaní, so splnením svojho záväzku.

15.3. Pokiaľ ide o žalobcom tvrdené porušenie právnej povinnosti spočívajúce v omeškaní s podpísaním
kúpnej zmluvy v zmysle ZoBZ odo dňa 31.10.2021, súd odkázal na tie časti odôvodnenia svojho
rozsudku, v ktorých odôvodnil záver, že žalovanému nevznikol záväzok uzavrieť budúcu zmluvu o
prevode vlastníctva bytu a nebytových priestorov, a to pre nesplnenie zmluvnej podmienky zo strany
žalobcu, na splnenie ktorej bol viazaný vznik záväzku žalovaného uzavrieť budúcu zmluvu o prevode

vlastníctva bytu a nebytových priestorov.
15.4. Vychádzajúc z uvedeného súd mal za to, že nebola splnená hneď prvá podmienka pre vznik nároku
nanáhraduškody,atoporušenieprávnejpovinnostižalovaným.Vzhľadomnauvedenýzáver považoval
za nadbytočné skúmať splnenie ďalších predpokladov vzniku povinnosti na náhradu škody. Nad rámec
uvedeného súd vyjadril názor, že platby nájomného nemôžu byť v danom prípade škodou, nakoľko ich

vynaloženie nemalo žiaden súvis s budúcim predmetom kúpy.

16.1. V konaní nebolo sporné, že žalobca a žalovaný v ZoBZ v znení Dodatku č. 2, v čl. III bod 3.1
dojednali zmluvnú pokutu vo výške 500 €. Zmluvná pokuta bola zmluvnými stranami dohodnutá pre
prípad, ak by žalovaný ako budúci predávajúci nepristúpil na výzvu žalobcu ako budúceho kupujúceho

k podpisu budúcej kúpenej zmluvy v lehote do 31.10.2021.
16.2. Súd v prvom rade poukázal na to, že žalobca v období predchádzajúcom dňu 31.10.2021,
žalovaného nevyzval na podpis budúcej kúpnej zmluvy. Žalobca vyzval žalovaného na uzavretie zmluvy
o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v znení Dodatku č. 2, až listom zo dňa 7.2.2022. Súd
však v prejednávanej veci dospel k záveru, že žalovanému nevznikol záväzok uzavrieť budúcu zmluvu

o prevode vlastníctva bytu a nebytových priestorov, a to pre nesplnenie zmluvnej podmienky zo strany
žalobcu, na splnenie ktorej bol viazaný vznik záväzku žalovaného uzavrieť budúcu zmluvu o prevode
vlastníctva bytu a nebytových priestorov. Súd tak považoval žalobu za nedôvodnú aj v časti o zaplatenie
zmluvnej pokuty.

17. O trovách konania rozhodol podľa § 255 ods. 1 v spojení s § 262 ods. 1, 2 CSP a žalovanému priznal
plnú náhradu trov konania, nakoľko mal vo veci plný úspech.

18. Proti uvedenému rozsudku podal žalobca v zákonnej lehote odvolanie z dôvodov podľa § 365 ods.
1 písm. f/ a h/ CSP a navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zmenil tak, že žalobe v plnom

rozsahu vyhovie alternatívne, aby napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie
konanie a nové rozhodnutie.

19. Podľa odvolateľa súd v napádanom rozhodnutí vecne správne vyhodnotil povinnosť žalovaného na
podpísanie zmluvy, rovnako ako vecne správne vyhodnotil možnosť žalobcu domáhať sa nahradenia

prejavu vôle, avšak nesprávne skutkovo vyhodnotil dôkazy, ktoré v konaní mal, predovšetkým Dodatok
č. 2, pretože:
19.1. Súd sa podľa neho zaoberal otázkou ne/zaplatenia zálohových platieb, ktoré do začiatku súdneho
konania žalovaný ani len nespomínal a netvorili dôvod, prečo žalovaný odmietol podpísať KZ.Predmetnú KZ odmietol žalovaný podpísať preto, že trval na svojej argumentácii, že „zmluva padla“.
Otázka neuhradenia zálohových platieb bola riešená až v súdnom konaní, a netvorila kauzu sporu
nepodpísania KZ zo strany žalovaného (žalovaný nezaplatenie ako dôvod nepodpísania KZ nikdy

nespomínal), bola to až jeho procesná obrana v súdnom konaní, ktoré žalobca inicioval.
19.2. Zároveň súd prvej inštancie nesprávne vyhodnotil povinnosť žalobcu vyučtovať zálohové platby
pred podpisom KZ. Podľa žalobcu až ak by nebol zaplatený vyúčtovaný nedoplatok, neboli by splnené
podmienky pre podpísanie kúpnej zmluvy. Súd preto nesprávne nedoplatok na zálohách v plnej výške
(450 €) vyhodnotil ako prekážku podpisu KZ, ale opomenul vyhodnotiť a vziať v úvahu povinnosť

žalovaného vyúčtovať tento nedoplatok pred podpisom KZ. O tejto povinnosti žalovaného pritom hovorí
ten istý Dodatok č. 2, z ktorého povinnosť platiť zálohové platby vychádza. Z obsahu Dodatku č.
2 vyplýva, že samotná ZoBZ v znení Dodatku č. 2 predvídala možnosť existencie nedoplatkov na
zálohových platbách za energie. Dodatok č. 2 teda riešil aj prípad pravidelného neplatenia zálohových
platieb spotrebiteľom (v praxi bežne vyskytujúce sa dlžné na „SIPO“ platbách za energie), ktorý mal
byť žalovaným pred podpísaním KZ zúčtovaný, vyúčtovanie žalobcovi malo byť zaslané, a logicky –

mohol byť a aj by bol zaplatený napr. s druhou časťou kúpnej ceny za byt. Podľa žalobcu ak by nebol
zaplatený nedoplatok po zúčtovaní a teda po postupe, ktorý predvída Dodatok č. 2 – až potom by sa táto
skutočnosť mohla preklenúť do podmienky pre zánik povinnosti podpísať KZ zo strany žalovaného. Súd
však opomenul, že vyúčtovanie sa malo/muselo udiať pred podpisom kúpnej zmluvy a až po tom, ak by
tieto vyúčtovacie povinnosti boli zo strany žalovaného splnené, žalovaný by vedel preukázať doručenie

takéhoto vyúčtovania žalobcovi a toto by zostalo neuhradené, až vtedy by neuhradenie zálohových
platieb mohlo tvoriť dôvod odmietnutia podpísania zmluvy v zmysle článku 3. 1. písm. b/ Dodatku č. 2.
19.3. Napádané rozhodnutie je podľa odvolateľa extrémne nespravodlivé v neprospech žalobcu ako
spotrebiteľa, v rozpore so základnými princípmi CSP. Rozhodnutie okrem iného je v rozsahu čiastočnej
argumentácie zmätočné a nepreskúmateľné. Je „protispotrebiteľské“ a neproporcionálne - nie je predsa

mysliteľné, že súd má za preukázané, že žalobca uhradil žalovanému prvú časť kúpnej ceny bytu v
hodnote cca 30 000 € (ktorú žalovaný držal a dodnes drží), ale súd zamietol žalobu pre nesplnenie
povinnosti žalobcu uhradiť 450 € za 5 mesiacov využívania bytu (5 zálohových platieb).
19.4. Súd sa absolútne nevenoval tomu, či žalovaný mohol inkasovať zálohové platby za energie,
nakoľko nebol správcom bytového domu a nemal oprávnenie na vystavovanie faktúr a inkasovanie

záloh za energie. Podľa odvolateľa je právne nesúladný samotný režim úhrad záloh za energie, keďže
nie je zrejmé v akom postavení mal žalobca za tieto platiť. Žalobca v čase, kedy zmluva vytvárala
povinnosť na ich úhrady nebol ani nájomcom, ani vlastníkom nehnuteľnosti. V uvedenom rozsahu,
vyžadovanie uhradenia zálohových platieb ako celku (ad generalia) ako podmienky pre podpis KZ
je krajne protispotrebiteľskou podmienkou. Súd prvej inštancie sa s predmetnými právnymi kontextmi

tejto veci vôbec nevysporiadal, iba sa uspokojil s konštatáciou nezaplatenia zálohových platieb ale
opomenul povinnosť žalovaného vyúčtovať žalobcovi nedoplatok (na čo žalobca poukazoval už počas
súdneho konania). Súd sa nevenoval ani skutočnosti, že na úhradu zálohových platieb za energie
nikdy nebol zo strany žalovaného vyzvaný (poznámka žalobcu: ani nemohol byť, pretože neboli dané
zákonné podmienky pre fakturáciu energií pretože dom nebol v tom čase zapísaný ako celok na LV

a nemal zabezpečený žiadny výkon správy). Po právnej stránke, nebol žalovaný oprávnený na príjem
týchto platieb, nakoľko nebol správcom bytového domu a nemal oprávnenie na vystavovanie faktúr
a inkasovanie záloh za energie. Povinnosť platiť tieto zálohové platby bola povinnosťou vytvorenou
Dodatkomč.2platiťzavyužívaniebytubezprávnehotituluvprospechcudziehodržiteľaavlastníkabytu.
Na úhrady týchto platieb na strane žalovaného neexistoval právny titul, ani nárok, do Dodatku č. 2 túto

povinnosť vniesol developer, a išlo o celkom zjavnú nekalú podmienku v sptrebiteľskej zmluve, pretože
táto vytvárala povinnosť žalobcu platiť v prospech tretieho. Rovnako možnosť inkasovania platieb zo
strany žalovaného mohla byť viazaná na odovzdanie predmetu zmluvy, ale ten nebol odovzdaný ako
celok – v konaní nebolo sporné a zo strany žalovaného spochybnené, že k odovzdaniu pivnice žalobcovi
zo strany žalovaného nedošlo.

19.5. Súd prvej inštancie tiež nesprávne vyhodnotil aj vznik škody na strane žalobcu, a porušenie
povinnosti na strane žalovaného, pretože je celkom zrejmé, že predlžovanie dodania diela žalovaným
bolo príčinou, a bolo v príčinnej súvislosti s nákladmi na ďalšie nájmy, ktoré by žalobcovi neboli vznikali
keby žalovaný dodal dielo v čase v akom pôvodne mal. V tomto rozsahu súd nesprávne právne
vyhodnotil to, že aj ak bola škoda žalobcom uplatnená v širšom rozsahu ako bolo relevantné obdobie

„predlžovania dodania“, súd mohol predmetný nárok v časti priznať a v časti zamietnuť. Nie je predsa
logické, ak by žalobca disponoval predmetným bytom, aby mu tento „ležal úhorom“. Buď by ho využíval
osobne, alebo by ho prenajímal, teda v tomto prípade by svoje vlastníctvo zhodnocoval. Vo vzťahu
k uplatnenému nároku na náhradu škody žalobca má za to, že preukázal porušenie právnej povinnostižalovaným, vznik nákladov na nájom a príčinnú súvislosť medzi porušením právnej povinnosti a vznikom
škody.
19.5. Odôvodnenie rozhodnutia v časti zamietnutiu zmluvnej pokuty považuje žalobca za zmätočné,

arbitrárne a žalobca nerozumie, prečo došlo k zamietnutiu žaloby aj v tejto časti, keďže vyjadrenia súdu
si odporujú.

20.1. Žalovaný sa k podanému odvolaniu vyjadril písomne tak, že rozsudok považuje za správny
a žiadal, aby ho odvolací súd potvrdil, pretože sa nestotožnil s odvolacou argumentáciou žalobcu, ktorú

považuje za zavádzajúcu a zneužívajúcu postavenie odvolateľa ako spotrebiteľa. Podľa žalovaného
súd prvého stupňa správne posúdil, či ne/bol žalovaný povinný uzavrieť kúpnu zmluvu, teda či ne/
boli splnené podmienky, resp. predpoklady, ktorých splnenie podmieňuje vznik kontraktačnej povinnosti
žalovaného.
20.2. Nestotožnil sa s argumentáciou žalobcu o bezvýznamnosti jeho povinnosti platiť zálohové platby
a naopak zdôraznením povinnosti doručiť vyúčtovanie a platobný predpis, obsahujúci dlžnú sumu.

Pritom sám nad rámec zmluvného dojednania konštruuje, že vyúčtovanie malo byť doručené pri podpise
kúpnej zmluvy, aj keď zmluva takéto dojednanie nezakotvuje. (zdôrazniac, že pri podpise kúpnej zmluvy
nie je zrejmé, či dôjde k prevodu vlastníckeho práva alebo k podaniu návrhu na vklad na kataster,
odstúpeniu od zmluvy a pod.)
Namietal aj argumentáciu žalobcu o tom, že nemal právo inkasovať zálohové platby namietajúc, že

Občiansky zákonník, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zákon o správcoch bytových
domov ani iný predpis takúto dohodu zmluvných strán nevylučujú. Poukázal na možnosť takého
dojednania pri štandardnom nájomnom vzťahu, kde prenajímateľ tiež nezabezpečuje správu bytového
domu a inkasuje takéto platby. Tvrdenia o tom, že bytový dom nemal zabezpečenú správu je irelevantné
pre toto konanie a nemá vplyv na porušenie povinnosti žalobcu plniť zálohové platby. Žalovaný doplnil,

že ku dňu písania vyjadrenia už nedoplatok na zálohových platbách nečiní 450 €, ale minimálne 2.690
€, nakoľko aj naďalej si žalobca túto povinnosť neplní (už 41 mesiacov).
20.3. Žalovaný nenamieta, že žalobca má postavenie spotrebiteľa, avšak pripomína, že zmluvu
uzatvoril dobrovoľne, táto nemala povahu tzv. formulárovej zmluvy, ani zmluvy uzatvorenej na diaľku
a predchádzal jej štandardný kontraktačný proces, v rámci ktorého mal možnosť uviesť svoje výhrady

a navrhnúť úpravu znenia pred jej uzatvorením. Nedostatky, ktoré SOI identifikovala (na čo poukazuje
žalobca), spočívali v iných ustanoveniach ako sú tie, ktorých sa týka argumentácia žalobcu, a povinnosť
žalobcu platiť zálohové platby nevyhodnotila ako neprijateľnú zmluvnú podmienku, ani iným spôsobom
ako povinnosť znevýhodňujúcu žalobcu.
S poukazom na výpoveď žalobcu o tom, že si bol vedomý povinnosti hradiť zálohové platby, ale

dobrovoľne úmyselne ich neplatil, podľa žalovaného nie je možné poskytnúť ochranu takémuto konaniu
žalobcu.
20.4. Aj vo vzťahu k nároku na náhradu škody a zmluvnú pokutu sa žalovaný stotožňuje so závermi
súdu, ktorý jasne, zrozumiteľne a správne uviedol, na základe čoho dospel k záveru o nenaplnení
predpokladov pre vznik zodpovednosti za škodu a vznik nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty.

21.1. Žalobca v odvolacej replike zdôraznil, že k porušeniu povinnosti uhradiť zálohy ku dňu podpisu
kúpnej zmluvy by nikdy nebolo došlo, ak by žalovaný dodržal povinnosti vyplývajúce pre neho z jej
obsahu (teda neplatenie záloh by nespôsobilo právne účinky spočívajúce v nenaplnení podmienok
pre podpísanie kúpnej zmluvy, ak by žalovaný plnil obsah zmluvy a pred podpisom kúpnej zmluvy

a po uzavretí zmluvy o správe bytového domu predložil žalobcovi vyúčtovanie. Rovnako zdôraznil,
že povinnosť platiť zálohové platby za odobraté energie nebola súčasťou zmluvného dojednania
pred podpisom zmluvy o budúcej zmluve a bola následkom niekoľkokrát predlžovaného procesu
dodania diela, ako aj priebežného odovzdania bytu - hoci nie v celom rozsahu. Zároveň poukázal na
povinnosť súdu v priebehu celého konania (pred súdom prvej inštancie, odvolacím súdom aj dovolacím

súdom, či dokonca v exekučnom konaní) posudzovať neprijateľnosť zmluvných dojednaní, pričom pri
pochybnostiach o obsahu právnych vzťahov medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa použije výklad,
ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší. Opakovane upriamil pozornosť na to, že okrem povinnosti doručiť
vyúčtovanie žalovaný porušil aj povinnosť uzavrieť správu bytového domu, pričom súd opomenul
vyhodnotiť tie časti zmluvy, ktoré hovoria o povinnosti vyúčtovať odobraté energie pred podpisom

zmluvy napriek tomu, že ich existencia má podľa žalobcu na posúdenie veci samej vplyv. Napokon
žalobca upriamil pozornosť na tú skutočnosť, že žalovaný mu doručil aj návrh dodatku č. 3, a teda
neplatenie zálohových platieb neoznačil ako dôvod prekážky pokračovania v kontraktačnom procesea neplatenie zálohových platieb ani raz neoznačil ako porušovanie zmluvných povinností žalobcom a
ani mu nepredložil vyúčtovanie či výzvu na ich úhradu.
21.2. Žalobca tiež opakovane poukazoval na to, že aj keď bol byt odovzdaný so žalovaným boli

v neustálom kontakte, nakoľko byt mal vady, ktoré dodnes nie sú opravené a tiež za absurdné považuje
to, že žalovaný stále má prvú časť kúpnej ceny, ktorú mu nevrátil, hoci v konaní tvrdí, že nemá povinnosť
podpísať zmluvu. Obsah zmluvy a dodatkov pripravoval žalovaný (a to aj zmätočne), do ktorého obsahu
žalobca nemohol zasahovať.

22. V odvolacej duplike žalovaný zotrval na tvrdení o povinnosti uhrádzať mesačné zálohové platby
v zmysle zmluvy o budúcej kúpnej zmluve (v znení dodatkov) a nie na základe vyúčtovaní alebo faktúr.
Zdôraznil, že žalobca úmyselne a vedome zálohové platby neplatil a nečakal na žiadne vyúčtovanie.
Požadovanie predloženia vyúčtovania ku dňu podpisu zmluvy podľa žalovaného postráda elementárnu
logiku a odporuje praxi, keďže podpisom zmluvy sa kupujúci nestáva vlastníkom (a naďalej spotrebúva
energie, za ktoré platí predávajúci ako aktuálny majiteľ). Opakovane poukázal na kontrolu Slovenskej

obchodnej inšpekcie, ktorá nekonštatovala ani len čiastočne, že by ustanovenie zmluvy ukladajúce
žalobcovi povinnosť platiť zálohové platby a ani ako povinnosti, ktorá je podmienkou pre vznik povinnosti
uzatvoriť budúcu kúpnu zmluvu, mala byť neprijateľnou podmienkou alebo znevýhodňovala spotrebiteľa.
Dodatok č.2 obsahuje jednoznačne, zrozumiteľne a určito formulovaný záväzok žalobcu uhrádzať
mesačné zálohové platby, ktorú povinnosť žalobca porušil. K výkladu zmluvných dojednaní poukázal na

rozhodnutie NS SR sp.zn. 3Cdo/81/2011, v zmysle ktorého podmienkou preto, aby mohol súd prihliadať
k vôli účastníkov je, aby táto nebola v rozpore s tým, čo vyplýva z jazykového vyjadrenia úkonu (ktorý sa
musí ako prvý aplikovať) a výkladom možno zisťovať iba obsah právneho úkonu, nemožno ním prejav
vôle doplňovať.

23. Krajský súd v Košiciach ako odvolací súd (§ 34 CSP) prejednal odvolanie žalobcu ako podané včas
oprávnenouosobouprotirozhodnutiu,protiktorémujeodvolanieprípustné,beznariadeniapojednávania
v zmysle ust. § 385 ods. 1 CSP a contrario v rozsahu vyplývajúcom z ust. § 379 a § 380 CSP a z hľadísk
uplatnených odvolacích dôvodov (vychádzajúc z obsahu odvolania podľa § 365 ods. 1 písm. b/, f/ a h/
CSP) a dospel k záveru, že odvolanie žalobcu je dôvodné.

24. Súd prvej inštancie v dôsledku nesprávnej aplikácie zákonných ustanovení nezameral dokazovanie
na zistenie relevantných skutočností a z vykonaných dôkazov dospel k predčasným a nesprávnym
skutkovým a právnym záverom.

25. Zároveň odvolaním napadnutý rozsudok nemá náležitosti v zmysle ust. § 220 ods. 2 CSP.
Odôvodnenie rozsudku je nezrozumiteľné a rozporné, nie je dostatočné, pretože sa v ňom jasným,
právne korektným a zrozumiteľným spôsobom nevyrovnal so všetkými skutkovými a právnymi
skutočnosťami, ktoré sú pre jeho rozhodnutie vo veci podstatné a právne významné. Stranám
sporu súd neozrejmil svoje myšlienkové pochody, spôsob hodnotenia dôkazov, zo skutkových zistení

nevyvodil právne závery takým spôsobom, aby výsledok rozhodovacej činnosti bol jasný, zrozumiteľný
a dostatočne odôvodnený a aby strany sporu nemuseli hľadať odpovede na nastolenú problematiku v
rovine dohadov a tak, aby sa s prijatými závermi bolo možné stotožniť ako s logickým záverom procesu
poznania nielen právnych záverov, ale aj záverov skutkových, z ktorých právne závery vychádzajú.
Zároveň nepodal výklad právneho posúdenia skutkového stavu podľa relevantných hmotnoprávnych

zákonných ustanovení. Z týchto dôvodov odvolací súd musí konštatovať, že odôvodnenie napadnutého
rozsudku nie je obhájiteľné, v dôsledku čoho je rozsudok nepreskúmateľný.

26. Tým došlo k naplneniu dôvodov pre zrušenie rozsudku v zmysle ust. § 389 ods. 1 písm. b/ a c/ CSP.

27. Žalobca sa v konaní domáha uloženia povinnosti žalovanému uzatvoriť Zmluvu o prevode
vlastníctva bytu a nebytového priestoru, keďže v dojednanej dobe nedošlo k jej uzatvoreniu, náhrady
škody a zaplatenia zmluvnej pokuty v zmysle Zmluvy o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy č. 356 zo dňa
7.8.2018 (ZoBZ), v znení Dodatku č. 2..

28. Súd prvej inštancie žalobu zamietol ako nedôvodnú, pretože dospel k záveru, že žalobca nesplnil
jednu z podmienok, na splnenie ktorej bol viazaný vznik záväzku žalovaného na uzavretie budúcej
zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytových priestorov, v dôsledku čoho žalovanému takýto záväzoknevznikol. Pretože nedošlo k porušenie právnej povinnosti žalovaným, nebola splnená prvá podmienka
pre vznik nároku na náhradu škody a ani nevznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty.

29. Podstatou odvolacích námietok je nesprávne posúdenie ne/splnenie podmienok na uzavretie
budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytových priestorov (na vznik záväzku žalovaného
uzatvoriť zmluvu), vyplývajúcich zo ZoBZ, v znení Dodatku č. 2., pretože:
1. súd neskúmal ne/platnosť dohody o povinnosti platiť zálohové platby (vrátane posúdenia ako
neprijateľnej zmluvnej podmienky v spotrebiteľskej zmluve) a neproporcionalitu následku k nesplnenej

povinnosti (oproti splnenej povinnosti) a
2. prekážku podpisu KZ tvorí až nezaplatenie prípadného nedoplatku z vyučtovania zálohových platieb

30. Odvolací súd považuje uvedené odvolacie námietky za dôvodné.

31. Súd vychádzal zo správnej úvahy, že márnym uplynutím dojednanej lehoty žalobcovi v zmysle ust. §

50 ods. 2 Občianskeho zákonníka vznikol nárok domáhať sa na súde nahradenia chýbajúceho prejavu
vôle žalovaného, keďže zákon uplatnenie tohto nároku viaže len na objektívnu okolnosť, že k uzavretiu
zmluvy nedošlo.

32. Za správny možno považovať aj úvahu súdu, že záväzok uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytu

a nebytových priestorov bol viazaný aj na splnenie zmluvne dojednaných podmienok, a to uvedených
v čl. III bod 3.1 ZoBZ v znení Dodatku č. 2. Preto súd správne zameral svoje úvahy na posúdenie ne/
splnenia týchto podmienok, avšak jeho závery pri posúdení tejto otázky sú predčasné a nesprávne.

33. Súd prvej inštancie napriek tomu, že dospel k správnemu záveru o spotrebiteľskom charaktere

zmluvy, úplne opomenul okrem prednostného použitia ustanovení Občianskeho zákonníka dôsledne
posúdiť jednotlivé zmluvné dojednania z hľadiska ne/existencie neprijateľných zmluvných podmienok,
a to najmä tie, ktoré upravovali podmienky na uzatvorenie KZ a tie, ktoré ukladali jednotlivé povinnosti
budúcemu kupujúcemu (ako spotrebiteľovi). Takéto posúdenie je v zmysle platnej právnej úpravy
nevyhnutné (a súd je povinný to skúmať ex offo) vzhľadom na skutočnosť, že spotrebiteľské zmluvy

nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach
zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa - neprijateľné podmienky. Neprijateľné podmienky upravené
v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné, pričom platí, že v pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských
zmlúv platí výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší.

34. Žalobca v tomto konaní namietal neprijateľnosť zmluvných podmienok a nekalé konanie žalovaného,
napriek tomu súd prvej inštancie sa dostatočne nevysporiadal s tvrdeniami žalobcu, že časti
spotrebiteľskej zmluvy, ktoré boli podkladom pre záver o neexistencii povinnosti žalovaného uzatvoriť so
žalobcom kúpnu zmluvu boli uzavreté v rozpore s právnymi predpismi na ochranu spotrebiteľa. Odvolací
súd nepovažuje za správne, pokiaľ súd prvej inštancie nepodrobil súdnej kontrole z hľadiska existencie

neprijateľných zmluvných podmienok zmluvu o budúcej zmluve a jej dodatky.

35. Súd prvej inštancie v dôsledku nesprávnej aplikácie zákonných ustanovení nezameral dokazovanie
na zistenie relevantných skutočností a z vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým a
právnym záverom. Záver súdu o nesplnení podmienok na uzatvorenie kúpnej zmluvy je tak predčasný

a aj nepreskúmateľný pre nedostatok dôvodov.

36. Odvolací súd vo vzťahu k posúdeniu čl. III bod 3.1 ZoBZ v znení Dodatku č. 2. z hľadiska
existencie neprijateľných zmluvných podmienok zdôrazňuje potrebu vyhodnotiť tú skutočnosť, že
vyžaduje „splnenie všetkých povinností kupujúceho vyplývajúce zo ZoBZ, ku ktorým sa zaviazal“, bez

ďalšej špecifikácie o aké povinnosti sa jedná a nešpecifikuje ich ani z pohľadu kvantity a proporcionality.
Na základe takejto formulácie by bolo možné uvažovať o tom, že každé (akékoľvek) nesplnenie
povinností- i to najmenšie, napr. nedoplatok 1 euro- by bolo možné považovať za prekážku uzatvorenia
KZ.Pretoodvolacísúdupriamujepozornosťajnapotrebuvyhodnotiťčl.IIIbod3.1ZoBZvzneníDodatku
č. 2. jednak z pohľadu určitosti ale aj z pohľadu proporcionality.

37. Dôvodne žalobca namieta potrebu skúmať proporcionalitu porušenia povinností a následku, pretože
akékoľvek drobné porušenie povinnosti nemôže vyvolať rovnaký následok (v danom prípade nesplnenie
podmienoknauzatvorenieKZ)bezreflektovania intenzityporušeniapovinností(charakteruazávažnostiporušenej povinnosti, napr. výšky dlhu alebo dĺžky trvania nesplnenia povinnosti a pod). Uvedené je
podľa názoru odvolacieho súdu neakceptovateľné z hľadiska ochrany spotrebiteľa a môže spôsobovať
značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa. Je

nevyhnutné skúmať či takéto dojednanie nedeformuje obchodné prostredie, nepôsobí v určitom rozsahu
monopolne a či sankcia nepôsobí disproporčne.

38. Dôležitosť skúmania proporcionality medzi porušením povinností spotrebiteľom a následkami,
ktoré nastanú, vyplýva nielen zo súdnej praxe, ale odráža sa aj v zmenách právnej úpravy, ako
napr. v novelizácii ustanovení Občianskeho zákonníka zákonom č. 254/2024 Z.z. (účinnej od 1.
novembra 2024), ktorej cieľom bolo zosúladiť platnú právnu úpravu v Občianskom zákonníku so
závermi vyslovenými Súdnym dvorom Európskej únie v rozsudku č. C 598/21 vo veci SP, CI verzus
Všeobecná úverová banka a.s., ktoré poukázali na nesúlad vnútroštátnej právnej úpravy s právnymi

normamiEurópskejúnie,najmäsosmernicouRady93/13/EHSz5.apríla1993onekalýchpodmienkach
v spotrebiteľských zmluvách v platnom znení. V tejto súvislosti Súdny dvor uviedol, že súčasná
právna úprava nezohľadňuje proporcionalitu možnosti priznanej predajcovi/obchodníkovi uplatniť právo,
ktoré mu vyplýva z klauzuly o predčasnej splatnosti obsiahnutej v zmluve o úvere, s ohľadom na
kritériá súvisiace najmä so závažnosťou nesplnenia zmluvných povinností zo strany spotrebiteľa, ako

je výška splátok, ktoré neboli splatené vo vzťahu k celkovej výške úveru a dĺžke trvania zmluvy,
ako aj s možnosťou, že uplatnenie uvedenej klauzuly povedie k tomu, že predajca/obchodník môže
pristúpiť k vymáhaniu súm dlžných na základe tejto klauzuly predajom rodinného obydlia spotrebiteľa v
mimosúdnom konaní. Nová právna úprava upravuje "možnosť" obchodníka požadovať úhradu celého
plnenia, resp. celej dlžnej sumy za zákonom ustanovených podmienok, ktoré zohľadňujú nielen počet

omeškaných splátok, ale aj ich celkovú "omeškanú" výšku vo vzťahu k výške poskytnutého úveru alebo
iného plnenia, na ktoré je spotrebiteľ podľa spotrebiteľskej zmluvy povinný, a vo vzťahu k dĺžke trvania
spotrebiteľskej zmluvy.

39. Pretože súd prvej inštancie týmto otázkam nevenoval pozornosť odvolací súd musí konštatovať, že

odôvodnenie napadnutého rozsudku nie je obhájiteľné, v dôsledku čoho je rozsudok nepreskúmateľný.

40. V prípade ak by súd tieto skutočnosti skúmal a dospel by k záveru o platnosti vyššie uvedeného
dojednania podmienok uzatvorenia KZ, bolo nevyhnutné následne dôsledne vyhodnotiť či žalobca ne/
splnil všetky jeho povinnosti. Pritom bolo potrebné dôsledne skúmať aké povinnosti vyplynuli pre žalobcu

zo ZoBZ v znení Dodatku č. 2 a v tej súvislosti posúdiť aj ne/platnosť zmluvou uložených povinností,
vrátane povinnosti platiť zálohové platby, a to opäť aj z pohľadu ne/existencie neprijateľných zmluvných
podmienok. Okrem iného tu odvolací súd upriamuje pozornosť na potrebu vyhodnotiť aj tú skutočnosť,
že žalobca mal byť povinný uhrádzať zálohové platby bez ohľadu na to, či mu bol predmet zmluvy
odovzdanýdoužívania.Zároveňniejezrejméakýjetitulvznikunárokužalovanéhoapovinnostižalobcu,

tak ako to namieta v konaní žalobca, s čím sa súd vôbec nevysporiadal.

41. Napokon ako dôvodnú odvolací súd vyhodnotil aj námietku odvolateľa vo vzťahu k povinnosti
žalovaného vyúčtovať zálohové platby, a to s poukazom na čl. V bod 5.5. ZoBZ v znení Dodatku č.2.
Odvolací súd tu zdôrazňuje, že vychádzajúc zo všeobecnej konštrukcie vzájomných práv a povinností

strán pri uhrádzaní nákladov súvisiacich s prevádzkou bytového domu, kde jedna strana uhrádza
zálohové platby, je potrebné vychádzať z úvahy, že po vzniku povinnosti vykonať vyučtovanie skutočne
poskytnutých služieb a uhradených záloh (v danom prípade vychádzajúc z čl. V.5.5. po prevzatí
správy bytového domu správcovskou spoločnosťou), sa už druhá strana môže domáhať len zaplatenia
skutočného nedoplatku vyplývajúceho z vyučtovania (nie nedoplatku na zálohových platbách). Uvedené

v konaní nebolo preukázané a súd uvedené vôbec neskúmal.

42. Zo všetkých vyššie uvedených dôvodov odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec mu
vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

43. Po vrátení veci bude úlohou súdu opakovane posúdiť platnosť v zmluve dojednaných podmienok na
uzatvorenie kúpnej zmluvy a povinností žalobcu platiť zálohové platby, následne opakovane posúdi či
boli splnené podmienky (zákonné a zmluvné) na uzatvorenie KZ a vyhodnotí dôvodnosť podanej žaloby.
V novom rozhodnutí rozhodne aj o trovách celého konania vrátane trov tohto odvolacieho konania.44. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2 posledná
veta CSP).

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa

konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,

d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo

c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,

c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1, 2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je

podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427
ods. 1, 2 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak jea) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,

c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 CSP).