Rozsudok – Zmluvy ,
Zmeňujúce Judgement was issued on Tuesday, November 25, 2025

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 28Co/26/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123467330
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 11. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Lucia Mizerová

ECLI: ECLI:SK:KSTT:2025:6123467330.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trnave v senáte zloženom z predsedníčky senátu: Mgr. Lucia Mizerová a sudcov: JUDr.

Erika Tischlerová a JUDr. Peter Duman, v právnej veci žalobkyne: A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. X,
D.,zastúpenejadvokátom:JUDr.PeterSchmidl,sosídlomBorskýSvätýJur774,protižalovanej:BLACK
SiNiLu s. r. o., so sídlom Unín 213, IČO: 52 474 429, zastúpenej advokátkou: JUDr. Karina Göghová,
PhD., so sídlom Eötvösa 1/14B, Komárno, o zaplatenie sumy 6.000 eur, na odvolanie žalobkyne proti
rozsudku Okresného súdu Senica č. k. 9C/36/2024 - 81 zo dňa 14.októbra 2024, t a k t o

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd odvolanie žalobkyne proti prvej vyhovujúcej výrokovej vete výroku rozsudku súdu prvej
inštancie o d m i e t a .

II. Rozsudok súdu prvej inštancie v druhej zamietajúcej výrokovej vete m e n í tak, že žalovaná je p
o v i n n á zaplatiť žalobkyni sumu 2.999,80 eura, do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

III. Žalobkyni p r i z n á v a voči žalovanej nárok na náhradu trov prvoinštančného konania v plnom
rozsahu.

IV. Žiadna zo strán n e m á na náhradu trov odvolacieho konania právo.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie prvou výrokovou vetou uložil žalovanej povinnosť zaplatiť
žalobkyni sumu 3.000,20 eura, a to do 3 dní od právoplatnosti rozsudku; druhou výrokovou vetou v časti
zaplatenia sumy 2.999,80 eura žalobu zamietol a treťou výrokovou vetou žiadnej zo sporových strán
náhradu trov konania nepriznal.

2. Rozhodnutie súd odôvodnil právne aplikáciou ust. § 37 ods. 1 a 3, § 39, § 48 ods. 1, 2, § 52 ods. 1 až
4, § 53 ods. 1, § 451 ods. 1, 2, § 491 ods. 1 až 3, § 544 ods. 1, 2, § 517, § 580, § 774 zák. č. 40/1964

Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“).

3. Vecne súd argumentoval tým, že v konaní bolo preukázané, že medzi žalobkyňou, žalovanou a
treťouosobou(vlastníčkounehnuteľností)bolapodpísanátrojstrannánepomenovanázmluva,označená
ako rezervačná zmluva, z ktorej nadobudli práva a povinnosti všetky tri zmluvné strany. Spor sa týka
len vzájomných práv a povinností žalobkyne a žalovanej. Na základe rezervačnej zmluvy boli pre
žalobkyňu počas dohodnutej doby rezervované inzerované nehnuteľnosti, o ktoré prejavila záujem. Za

rezerváciu žalobkyňa v zmysle zmluvy zaplatila rezervačný poplatok vo výške 6.000 eur. Nárok na
vrátenie rezervačného poplatku mala v zmysle zmluvy len vtedy, ak by žalovaná porušila svoju zmluvnú
povinnosť, a to povinnosť predložiť návrh kúpnej zmluvy po zaplatení rezervačného poplatku, najneskôr
30 dní pred dátumom 31.01.2024. Podľa rezervačnej zmluvy bol návrh kúpnej zmluvy predložený včas,ak bol predložený kedykoľvek v čase od zaplatenia rezervačného poplatku až do 01.01.2024. Keďže
žalovaná návrh kúpnej zmluvy žalobkyni predložila dňa 08.11.2023, teda po zaplatení rezervačného
poplatku (tento bol zaplatený 25.10.2023) a najneskôr 30 dní pred uplynutím termínu, teda 30 dní pred

dátumom 31.01.2024, návrh kúpnej zmluvy bol jednoznačne predložený včas a v tomto smere zo strany
žalovanej k žalobkyňou tvrdenému porušeniu rezervačnej zmluvy neprišlo. Odôvodnenie žalobkyne
ohľadom nedodržania lehoty na predloženie kúpnej zmluvy je v rozpore so zásadami logiky. Pokiaľ ide o
odstúpenie od zmluvy, v zmysle zákona platí, že od zmluvy môže zmluvná strana odstúpiť, len ak je to v
zákone ustanovené alebo zmluvnými stranami dohodnuté. Z rezervačnej zmluvy je zrejmé, že zmluvné

strany si možnosť odstúpenia od zmluvy nedojednali. Žalobkyňa odstúpenie od zmluvy neoprela ani o
žiadny zákonom stanovený dôvod. Dôvod, ktorý uviedla, a to nepredloženie návrhu kúpnej zmluvy včas,
sa ukázal ako neopodstatnený.

4. Súd prvej inštancie tiež uzavrel, že odstúpenie do zmluvy zo strany žalobkyne je neplatné a právne
neúčinné. V dôsledku neplatného odstúpenia od zmluvy nemohlo prísť k zrušeniu zmluvy, rezervačná

zmluva zostala v platnosti a účinnosti až do uplynutia doby, na ktorú bola uzavretá. Keďže k uzavretiu
kúpnej zmluvy medzi žalobkyňou a vlastníčkou nehnuteľností neprišlo, rezervačná zmluva zanikla
uplynutím doby, na ktorú bol uzavretá, t.j. dňom 31.01.2024. Týmto momentom vznikol žalobkyni nárok
na vrátenie rezervačného poplatku titulom plnenia z právneho dôvodu, ktorý odpadol. Zároveň však
žalovanej vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty za porušenie ustanovení rezervačnej zmluvy zo

strany žalobkyne, ktorá nesplnila svoju povinnosť vyplývajúcu z rezervačnej zmluvy, a to uzavrieť kúpnu
zmluvu s vlastníčkou nehnuteľností. Keďže prišlo k započítaniu vzájomných pohľadávok, pohľadávka
žalovanej voči žalobkyni vo výške 2.999,80 eura zanikla a žalovanej zostala povinnosť vydať žalobkyni
zvyšnú časť rezervačného poplatku vo výške 3.000,20 eura. Námietka, že zmluvnou pokutou nemôže
byť sankcionované odstúpenie od zmluvy, by bola namieste, ak by sa žalovaná domáhala zmluvnej

pokuty z tohto dôvodu. Avšak dôvodom bolo porušenie rezervačnej zmluvy, teda námietka žalobkyne
je neopodstatnená. Takisto je neopodstatnené tvrdenie, že zmluvná pokuta nebola dojednaná platne
kvôli odkazu na neexistujúce ustanovenie zmluvy. Zo zmluvy je jednoznačne zrejmé, pre porušenie
akej povinnosti bola žalobkyňa zaviazaná na zaplatenie zmluvnej pokuty, toto je výslovne uvedené
v čl. III ods. 1 rezervačnej zmluvy. Na zrozumiteľnosť a jasnosť dojednania zmluvnej pokuty nemá

vplyv ani nesprávny odkaz na čl. I ods. 5 rezervačnej zmluvy namiesto čl. I ods. 4 rezervačnej zmluvy.
Niet žiadnych pochybností ani o výške dojednanej kúpnej ceny nehnuteľností, z ktorej bola následne
vypočítaná výška zmluvnej pokuty. Jedná sa zjavne len o chybu v označení správneho odseku, no
jasnosť a zrejmosť významu rezervačnej zmluvy zostáva napriek tomu nedotknutá, preto táto chyba v
písaní nemá dosah na platnosť dojednanej zmluvnej pokuty. Keďže teda žalobkyňa porušila rezervačnú

zmluvu, vznikla jej povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu. Po zániku zmluvy vznikla žalovanej povinnosť
vrátiť žalobkyni rezervačný poplatok. Nakoľko došlo k započítaniu vzájomných pohľadávok, je žalovaná
povinná vrátiť žalobkyni časť rezervačného poplatku vo výške 3.000,20 eura, ktorej zaplatenie súd
žalobkyni priznal. Vo zvyšku bola žaloba zamietnutá.

5. Súd uviedol, že žalobkyňou navrhovaný výsluch vlastníčky nehnuteľností E. F. považoval pre potreby
zistenia skutkového stavu pre rozhodnutie vo veci za nadbytočný. Žalobkyňa vykonaním tohto dôkazu
chcela preukazovať, kedy na rezervačnú zmluvu pripojila podpis vlastníčka nehnuteľností, čo v tejto veci
nie je právne relevantná informácia.

6. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 zák. č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového
poriadku (ďalej len „CSP“) a vzhľadom na to, že úspech žalobkyne a žalovanej bol u každej cca 50 %,
súd žiadnej zo sporových strán náhradu trov konania nepriznal.

7. Proti tomuto rozsudku súdu prvej inštancie podala žalobkyňa prostredníctvom svojho právneho

zastúpenia odvolanie, a to v celom jeho rozsahu, z dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. d), f) a h)
CSP (teda že konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci;
súd dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a rozhodnutie súdu
vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci). Dôvodila, že samotná rezervačná zmluva svojim
obsahom napĺňa vo vzťahu k žalobkyni skôr obsahové náležitosti zmluvy o budúcej zmluve, čo

potvrdzuje článok I. bod 2. zmluvy ktorý znie: „Účelom rezervácie je budúci prevod vlastníckeho práva
k Nehnuteľnostiam, ktorý bude realizovaný uzavretím Kúpnej zmluvy, ktorej zmluvné strany budú na
jednej strane Vlastník ako budúci predávajúci, resp. predávajúci a na druhej strane Záujemca ako budúci
kupujúci resp. kupujúci (ďalej len „sprostredkúvaná zmluva“)“. Účelom zmluvy vo vzťahu k žalobkyniteda nebola povinnosť rezervácie, ale budúci prevod nehnuteľnosti, čo je možné ustáliť i na základe
čl. IV tejto zmluvy. Povinnosť rezervovať zaväzovala výlučne len vlastníka a sprostredkovateľa v čl.
I bod 3. v znení „Sprostredkovateľ a Vlastník sú povinní rezervovať pre Záujemcu Nehnuteľnosti na

dosiahnutie Účelu najneskôr do 31.01.2024 (ďalej len „termín“)“. Z povahy zmluvnej pokuty vyplýva,
že sa jedná o akcesorický záväzok, ktorý je viazaný na hlavný záväzok a nesplnenie si povinnosti
z neho vyplývajúcej zaväzuje účastníkov tohto hlavného záväzku. Zaviazať sa k uzatvoreniu kúpnej
zmluvy môžu iba účastníci tejto zmluvy, ktorá má byť nimi v budúcnosti uzavretá, iný subjekt sa sám
nemôže zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrie zmluvu. To znamená, že ustanovenie o zmluvnej

pokute, kde je vyjadrené, že sprostredkovateľovi porušením vyššie uvedenej povinnosti vzniká nárok
voči záujemcovi na zmluvnú pokutu, je absolútne neplatným, nakoľko žalovaná ako sprostredkovateľ
nemala byť účastníčkou budúcej kúpnej zmluvy, teda hlavného záväzku, ktorý bol zmluvnou pokutou
zabezpečený. Účelom uzavretia predmetnej rezervačnej zmluvy (hlavný záväzok) bol budúci prevod
vlastníckehoprávamedzivlastníkomazáujemcom.Záväzokmedzižalobkyňouažalovanou,ktorýztejto
zmluvy vyplýval sa týkal výlučne povinnosti uhradenia rezervačného poplatku, ktorú si žalobkyňa voči

žalovanej splnila. Nárok na zmluvnú pokutu zo strany žalovanej ako sprostredkovateľa teda odporuje
účelu zákona, ktorým je v prípade povinností chránených zmluvnou pokutou uzatvorenie kúpnej zmluvy
medzi žalobkyňou a vlastníkom (analogicky napríklad rozhodnutie NS ČR sp. zn. 33 Cdo 694/2011 a
sp. zn. 33 Cdo 3448/2012).

8. Žalovaná skutočnú sprostredkovateľskú činnosť vykonávala v prospech vlastníka nehnuteľnosti s
ktorým (a len s ním) sa rovnako dohodla v zmysle článku I bod 3. na povinnosti rezervovať nehnuteľnosti
na dosiahnutie účelu do 31.01.2024. Nie je preto možné stotožniť sa so záverom súdu, že tento termín
je rovnako termínom vzťahujúcim sa na žalobkyňu vo veci podpísania kúpnej zmluvy. Účel rezervácie,
a teda budúci prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam realizovaný uzavretím kúpnej zmluvy v

zmysle článku I bod 2., ktorý bol dohodnutý medzi vlastníkom a žalobkyňou nebol podmienený žiadnym
termínom. Tento termín preto nemožno rovnako ustáliť ako termín uzatvorenia sprostredkúvanej zmluvy,
na ktorého porušenie sa viaže zmluvná pokuta. Zmluvná pokuta sa považuje za platnú, ak v zmluve
bola dohodnutá výška pokuty alebo bol určený spôsob jej určenia. V danom prípade sa tak porušenie
povinnosti, na ktoré sa viaže zmluvná pokuta, ako i samotný termín, dokedy je potrebné podpísať

sprostredkúvanú zmluvu (hlavný záväzok, ktorý zabezpečuje zmluvná pokuta) a i samotná kúpna cena z
ktorej vyplýva percentuálne vyjadrenie zmluvnej pokuty, viaže na článok I ods. 5 predmetnej rezervačnej
zmluvy, ktorý v zmluve absolútne absentuje, pričom sa pokojne mohlo jednať o kúpnu cenu zníženú o
započítaný rezervačný poplatok v zmysle článku IV bod 1. kde sa zmluvné strany dohodli, že zaplatený
poplatok, bude započítaný ako preddavok na plnenie podľa účelu. Takýto nedostatok nie je v prípade

spotrebiteľskej zmluvy možné zhojiť ani prípadným výkladom z obsahu dotknutej rezervačnej zmluvy,
ktorá je zmätočná, pričom termín, na ktorý sa žalovaná odvolávala, bol priamo viazaný na povinnosť
sprostredkovateľa a vlastníka nehnuteľnosti a nemožno ho vzťahovať i voči žalobkyni. Odvolanie sa
vo veci zmluvnej pokuty na neexistujúci článok v rezervačnej zmluve teda spôsobuje jej neurčitosť a
neplatnosť.

9. Žalobkyňa rovnako nesúhlasila s vyjadrením súdu, že zo strany žalovanej voči žalobkyni došlo
k riadnemu plneniu a zabezpečeniu hypotekárneho úveru na to, aby žalobkyňa mohla uzatvoriť s
vlastníkom kúpnu zmluvu tak, ako jej bolo zo strany žalovanej prisľúbené. Už v čase, keď malo dôjsť
k zloženiu rezervačného poplatku, žalovaná mala vedomosť o tom, že žalobkyňa má na seba vedené

exekúcie, čo spôsobilo, že jej viaceré banky odmietli poskytnúť pôžičku na sumu 6.000,- eur, ktorou by
uhradila rezervačný poplatok. Z uvedeného mohla žalovaná, ktorá sa zaoberá realitnou činnosťou už
niekoľko rokov nadobudnúť istotu, že bude následne problém i s financovaním celej kúpnej sumy. Preto
zo skutkového stavu tak, ako ho ustálil súd je zrejmé, že žalovaná sledovala primárne, ak nie výlučne,
cieľ zaplatenia rezervačného poplatku, z ktorého by mala priamy finančný prospech a nie úspešné

uzatvorenie kúpnej zmluvy a prevod nehnuteľnosti, čo nepochybne nie je a ani v danom prípade nebola
úloha sprostredkovateľa. Miesto toho žalobkyňu neustále utvrdzovala v tom, že s hypotékou nebude
problém,pričomsumysplátokbudúokolo500,-eur,pričomspôsobúhradykúpnejcenymalbyťnásledne
presne doplnený do kúpnej zmluvy.
Keď sa žalobkyňa domáhala zaslania kúpnej zmluvy z dôvodu ozrejmenia platobných podmienok,

žalovaná oznámila žalobkyni, že plnenie kúpnej zmluvy bude možné len kombináciou bankou
poskytnutého hypotekárneho úveru a dočerpaním ďalších finančných prostriedkov prostredníctvom
alternatívnych peer-to-peer platforiem, ako je žltý melón a podobne, s čím žalobkyňa absolútne
nesúhlasila a už toho času jej vravela, že chce odstúpiť od zmluvy a žiadala vrátenie rezervačnéhopoplatku (uvedené vyplynulo z výsluchu strán, pričom súd na tieto vyjadrenia neprihliadal z dôvodu,
že uvedené s predmetom konania nesúvisí), na čo jej žalovaná oznámila, že v žiadnom prípade, buď
uzavrie kúpnu zmluvu alebo nebude mať nič. Žalobkyňa má za to, že vzhľadom na to, že sa žalovaná

so žalobkyňou poznali, táto využila jej dôverčivosť a aj napriek tomu, že už od počiatku, kedy vznikol
problém s úhradou rezervačného poplatku, vedela s ohľadom na odbornú starostlivosť, že k uzavretiu
kúpnej zmluvy nepríde z dôvodu odmietnutia poskytnutia hypotekárneho úveru na plnú sumu, žalobkyňu
ubezpečila, že všetko zariadi a úver jej zabezpečí, pričom si bola vedomá zmluvnej pokuty v prípade
neuzavretia kúpnej zmluvy. Žalovaná tak voči žalobkyni použila nekalé obchodné praktiky založené na

klamlivom konaní a konaní v rozpore s odbornou starostlivosťou. Následne túto žalobkyňa informovala
o nemožnosti pristúpenia k podpisu kúpnej zmluvy z dôvodu, že jej partner, ktorý sa podieľa na úhrade
nákladov na domácnosť prišiel o zamestnanie a rovnako tak nie je možné narýchlo ukončiť nájom v byte,
v ktorom spolu aktuálne žijú, čo fakticky zakladalo nemožnosť plnenia zo strany žalobkyne. Jednalo sa o
faktickú nemožnosť plnenia z objektívnych dôvodov, pričom k nej došlo ešte pred samotným porušením
akýchkoľvek zmluvných podmienok. Navyše ak bola rezervačná zmluva podpísaná zo strany žalobkyne

z dôvodu uvedenia do omylu prostredníctvom žalovanej, táto je postihnutá neplatnosťou v zmysle ust. §
49a OZ: „Právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti,
ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala
alebooňommuselavedieť.Právnyúkonjetakistoneplatný,akomyltátoosobavyvolalaúmyselne.Omyl
v pohnútke nerobí právny úkon neplatným.“ Žalobkyňa preto navrhovala, aby odvolací súd napadnutý

rozsudok zrušil a vrátil vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a rozhodnutie, alebo vo veci sám
rozhodol.

10. Žalovaná samostatný odvolací návrh nepodala. K doručenému odvolaniu žalobkyne podala písomné
vyjadrenie v ktorom uviedla, že sa stotožňuje s právnym názorom súdu prvej inštancie, ktorý dostatočne

odborne a vyčerpávajúco odôvodnil jeho rozhodnutie a rozhodol spravodlivo podľa zákona, ako
aj v súlade s dobrými mravmi. Skutkové zistenia a právne závery súdu sú vecne správne. V konaní
boli splnené všetky procesné podmienky, súd stranám umožnil uskutočniť všetky im patriace procesné
práva a v konaní nedošlo ani ku žiadnym iným vadám, ktoré by mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci. Teda nebol daný žiaden zákonný dôvod pre podanie odvolania proti rozsudku.

Jednotlivé žalobkyňou uvádzané dôvody odvolania (§ 365 ods. 1 písm. d/, f/ a h/, pozn.), nie sú
aplikované na konkrétne pochybenia súdu, t. j. chýba bližšia špecifikácia odvolacích dôvodov. Čisto
paragrafované označenie dôvodov odvolania, tak ako ich použila žalobkyňa, je len formalistické, preto
základné náležitosti odvolania, nie sú splnené. Žalovaná preto navrhovala podané odvolanie odmietnuť.

11. Ďalej uvádzala, že žalobkyňa svoj nárok na zaplatenie jej sumy 6.000,- eur, titulom
vrátenia rezervačného poplatku, založila na tom skutkovom základe, že od rezervačnej zmluvy
odstúpila z dôvodu porušenia povinnosti žalovanej vyplývajúcej jej z rezervačnej zmluvy, predložiť
sprostredkúvanú zmluvu, po zaplatení rezervačného poplatku a najneskôr do 30 pracovných dní pred
uplynutím termínu dohodnutého v rezervačnej zmluve. Počas konania, žalobkyňa predniesla ďalšie

„možné“ dôvody pre ktoré odstúpila od zmluvy, t. j. už počas konania menila rozhodujúce skutočnosti,
pričom ku zmene žaloby kvalifikovaným spôsobom, v súlade s ust. § 139 a nasl. CSP nedošlo.
Napriek tvrdeniam, na podklade ktorých, si žalobkyňa založila svoj nárok uplatnený v žalobe, v odvolaní
absentuje odôvodnenie tohto nároku a odvolanie neobsahuje, z akého dôvodu považuje žalobkyňa
rozsudok za vecne nesprávny, vo vzťahu práve k tomuto uplatnenému nároku. Obsah odvolania

považuje žalovaná za zmätočný a aj v prípade, ak by zmena žaloby bola v odvolacom konaní prípustná,
skutočnosti, na ktorých si žalobkyňa nárok zakladá, sú tak rôznorodé, že na ich základe nie je možné
ustáliť ani to, od ktorých skutočností, si žalobkyňa svoj nárok odvodzuje. Žalovaná má za to, že obsah
odvolania je zmenou žaloby, čo v odvolacom konaní nie je prípustné. Právnu aj skutkovú argumentáciu
žalobkyne uvedenú v odvolaní výslovne odmieta a tvrdenia žalobkyne aj v odvolaní popiera.

12. Žalovaná predovšetkým nesúhlasí s právnym názorom, že v prípade rezervačnej zmluvy ide
o zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy. V rezervačnej zmluve je uvedené, že prevod vlastníckeho práva
k nehnuteľnostiam je účelom rezervácie, nie rezervačnej zmluvy. Žalobkyňa si účel rezervácie a predmet
rezervačnej zmluvy nesprávne zamieňa. Vo vzťahu ku tvrdeniu ohľadom zmluvnej pokuty s odkazom na

rozhodnutie NS ČR sp. zn. 33 Cdo 694/2011, a rozhodnutie NS ČR sp. zn. 33 Cdo 3448/2012 žalovaná
uviedla, že v sporoch vedených českým najvyšším súdom išlo o odlišný prípad, vychádzajúci z odlišných
okolností a skutkového stavu. V rezervačnej zmluve, ktorú uzavreli strany sporu, sa k povinnosti uzavrieť
sprostredkúvanú zmluvu, nezaviazala žalovaná, ako v príkladoch, na ktoré poukázala žalobkyňa.V danom prípade išlo o trojstrannú zmluvu, pričom ku záväzku uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu
nepristúpila žalovaná, ale samotná vlastníčka vo vlastnom mene. Vlastníčka teda bola účastníkom už aj
samotnej rezervačnej zmluvy. V rezervačnej zmluve sa ku splneniu povinnosti uzavrieť sprostredkúvanú

zmluvutedazaviazaližalobkyňaavlastníčkanehnuteľností,atovčl.IIods.3Rezervačnejzmluvy.Nárok
vlastníčky a žalovanej na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa rezervačnej zmluvy vznikol z dôvodu, že
žalobkyňa porušila povinnosť, ku ktorej sa zaviazala jednak ako účastník rezervačnej zmluvy a jednak
ako budúci účastník sprostredkúvanej zmluvy, pričom túto povinnosť sama porušila. Zmluvná pokuta
teda zabezpečovala záväzok, ku ktorému sa zaviazala v rezervačnej zmluve žalovaná a vlastníčka

nehnuteľností. Dojednanie o zmluvnej pokute je platné, pretože záväzok, ktorého splnenie malo byť
zmluvnou pokutou zabezpečené, vznikol platne. Pokiaľ ide o ďalšie žalobkyňou uvádzané dôvody pre
neplatné dojednanie zmluvnej pokuty, žalovaná uviedla, že neplatnosť dojednania o zmluvnej pokute
opiera žalobkyňa o viac dôvodov, ktoré však neprednáša ako celok, ale zmätočne, a nejednotne, najprv
v čl. I, potom v čl. II odvolania, ohľadom ktorej sa žalovaná v celom rozsahu stotožňuje s argumentáciou
súdu v rozsudku v bode 34. Ďalej odvolanie v čl. III. obsahuje fabulácie žalobkyne, a tam uvedené

tvrdenia sa nezakladajú na pravde. Žalobkyňa tieto jej tvrdenia nijako nepreukázala v konaní pred
súdom,anepreukazujeichanivodvolaní.Uvedenétvrdeniažalovanápopieraa poukazujenamnožstvo
dôkazov, ktoré tvrdenia žalobkyne hodnoverne a dostatočne vyvracajú. Navyše, ak mala žalobkyňa
pocit, že ju žalovaná uviedla do omylu, jej nárok mala založiť na tejto skutočnosti už v žalobe, alebo
mohla predložiť zmenenú žalobu, čo však neurobila. Vzhľadom na uvedené žalovaná navrhovala, aby

odvolací súd napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdil a priznal jej tiež nárok na náhradu 100
% trov odvolacieho konania.

13. Ďalšie vyjadrenia strany v odvolacom konaní nepodali.

14. Krajský súd v Trnave ako súd odvolací (§ 34 CSP), zaoberajúc sa najskôr skúmaním existencie
formálnych podmienok pre podanie odvolania, dospel v prvom rade k záveru, že pokiaľ ide o odvolanie
žalobkyne voči prvej vyhovujúcej výrokovej vete výroku rozsudku súdu prvej inštancie (ktorým súd prvej
inštancie žalobe žalobkyne vyhovel v časti o zaplatenie sumy 3.000,20 eura), je v tejto časti odvolanie
žalobkyne podané neoprávnenou osobou.

15.Subjektomoprávnenýmpodaťodvolaniejetotižvýlučnestrana,vktorejneprospechbolorozhodnutie
vydané (§ 359 CSP). Rozhodujúcim meradlom pri posudzovaní, či sa rozhodlo v neprospech
žalobcu je porovnanie petitu posledného procesného úkonu urobeného žalobcom v priebehu konania
s napadnutým výrokom. Z obsahu spisu vyplýva, že žalobkyňa sa v spore domáhala zaplatenia sumy

6.000 eur titulom vrátenia rezervačného poplatku. Vyhovenie žalobe žalobkyne v časti uvedenej v prvej
výrokovej vete preskúmavaného rozsudku (v sume 3.000,20 eura s príslušenstvom), bolo v danej
právnej veci celkom v prospech žalobkyne. Žalobkyňa teda nebola osobou subjektívne oprávnenou na
podanie odvolania voči prvej výrokovej vete výroku rozsudku súdu prvej inštancie, pretože v tejto časti
rozhodnutie súdu prvej inštancie nebolo vydané v jej neprospech, v dôsledku čoho bolo nevyhnutné,

aby odvolací súd odvolanie žalobkyne proti prvej vyhovujúcej výrokovej vete výroku rozsudku súdu prvej
inštancie, podľa § 386 písm. b/ CSP ako podané neoprávnenou osobou odmietol (výrok I.).

16. Pokiaľ ide o zvyšnú časť odvolania žalobkyne voči druhej zamietajúcej výrokovej vete výroku
rozsudku súdu prvej inštancie a voči výroku o trovách, odvolací súd po zistení, že odvolanie bolo

podané včas (§ 362 ods. 1 CSP), oprávneným subjektom – zároveň stranou, v ktorej neprospech bolo
rozhodnutie v týchto častiach vydané (§ 359 CSP), proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie, proti ktorému
zákon odvolanie pripúšťa (§ 355 ods. 1 CSP), po skonštatovaní, že podané odvolanie má zákonné
náležitosti (§ 127 a § 363 CSP) a že odvolateľ použil zákonom prípustné odvolacie dôvody (§ 365
ods. 1 písm. d/, f/ a h/ CSP), preskúmal napadnuté rozhodnutie v medziach daných rozsahom (§ 379

CSP) a dôvodmi odvolania (§ 380 ods. 1 CSP), s prihliadnutím ex offo na prípadné vady týkajúce sa
procesných podmienok, ktoré nezistil (§ 380 ods. 2 CSP), súc pritom viazaný skutkovým stavom ako
ho zistil súd prvej inštancie bez potreby zopakovať alebo doplniť dokazovanie (§ 383 CSP), postupom
bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP a contrario), keď miesto a čas verejného
vyhlásenia rozsudku bolo oznámené na úradnej tabuli a na webovej stránke súdu minimálne 5 dní pred

jeho vyhlásením (§ 219 ods. 3 CSP), a dospel k záveru, že odvolanie žalobkyne bolo v týchto častiach
dôvodné, z ktorého dôvodu bolo potrebné v týchto častiach napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie
podľa § 388 CSP zmeniť.17. Predmetom prieskumu odvolacieho súdu s poukazom na rozsah účinne podaného odvolania a
uplatnenú odvolaciu argumentáciu bolo posúdiť, či súd prvej inštancie rozhodol na základe vykonaného
dokazovania a realizovaného právneho posúdenia veci vecne správne, pokiaľ žalobu žalobkyne

o vrátenie rezervačného poplatku v časti sumy 2.999,80 eura zamietol dôvodiac, že nakoľko k uzavretiu
kúpnej zmluvy medzi žalobkyňou a vlastníčkou nehnuteľností z dôvodov na strane žalobkyne nedošlo,
rezervačná zmluva zanikla uplynutím doby, na ktorú bola uzavretá, t. j. dňom 31.01.2024, ktorým
momentom vznikol žalobkyni nárok na vrátenie rezervačného poplatku titulom plnenia z právneho
dôvodu, ktorý odpadol; zároveň však vznikol žalovanej voči žalobkyni nárok na zaplatenie zmluvnej

pokuty, dojednanej platne, za porušenie ustanovení rezervačnej zmluvy zo strany žalobkyne, ktorá
nesplnila povinnosť vyplývajúcu z rezervačnej zmluvy, a to uzavrieť kúpnu zmluvu s vlastníčkou
nehnuteľnosti; a pretože prišlo v konaní k započítaniu vzájomných pohľadávok, pohľadávka žalobkyne
vo výške 2.999,80 eura zanikla a žalovanej zostala povinnosť vydať žalobkyni zvyšnú časť rezervačného
poplatku vo výške 3.000,20 eura.

18. Žalobkyňa v odvolaní o. i. dôvodila tým, že ustanovenie o zmluvnej pokute, kde je vyjadrené,
že sprostredkovateľovi porušením povinnosti záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú kúpnu zmluvu,
vznikol nárok voči záujemcovi na zmluvnú pokutu, je absolútne neplatným, pretože žalovaná ako
sprostredkovateľ nemala byť účastníkom sprostredkúvanej - budúcej kúpnej zmluvy, teda hlavného
záväzku, ktorý bol zmluvnou pokutou zabezpečený. Účelom uzavretia rezervačnej zmluvy bol budúci

prevod vlastníckeho práva medzi vlastníkom a záujemcom. Záväzok medzi žalobkyňou a žalovanou
z rezervačnej zmluvy, sa týkal výlučne povinnosti uhradenia rezervačného poplatku, ktorú si žalobkyňa
voči žalovanej splnila. Preto nárok na zmluvnú pokutu zo strany žalovanej ako sprostredkovateľa
odporuje zákonu, ktorým je v prípade povinností chránených zmluvnou pokutou uzatvorenie kúpnej
zmluvy medzi žalobkyňou a vlastníkom. Povinnosť rezervovať sa vzťahovala výlučne na vlastníka

a sprostredkovateľa. Rezervačná zmluva vo vzťahu ku žalobkyni obsahovo spĺňa skôr náležitosti zmluvy
o budúcej zmluve.

19. Žalovaná považovala rozhodnutie súdu prvej inštancie a jeho právne posúdenie veci za vecne
správne. Uvádzala, že nesúhlasí s právnym názorom, že v prípade rezervačnej zmluvy ide o zmluvu

o uzavretí budúcej zmluvy. Súhlasila však s tým, že k povinnosti uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu
sa nezaviazala žalovaná, ale samotná vlastníčka, nakoľko išlo o trojstrannú zmluvu. V rezervačnej
zmluve sa k splneniu povinnosti uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu zaviazali žalobkyňa a vlastníčka
v čl. II ods. 3 rezervačnej zmluvy. Nárok vlastníčky a žalovanej (sprostredkovateľky) na zaplatenie
zmluvnej pokuty vznikol z dôvodu, že žalobkyňa porušila povinnosť, ku ktorej sa zaviazala jednak ako

účastník rezervačnej zmluvy a jednak ako budúci účastník sprostredkúvanej zmluvy. Podľa žalovanej
teda zmluvná pokuta zabezpečovala záväzok, ku ktorému sa zaviazala v rezervačnej zmluve žalovaná
a vlastníčka nehnuteľnosti. Dojednanie o zmluvnej pokute je podľa žalovanej platné, pretože záväzok,
ktorého splnenie malo byť zmluvnou pokutou zabezpečené, vznikol platne.

20. Žalovaná vo vyjadrení k odvolaniu tiež namietala, že podľa nej je obsah odvolania zmenou žaloby, čo
je v odvolacom konaní neprípustné. K tejto námietke odvolací súd uvádza, že z obsahu spisu vyplýva,
že žalobkyňa sa podanou žalobou domáha zaplatenia sumy 6.000 eur titulom vrátenia zaplateného
rezervačného poplatku. Pôvodne tento nárok odôvodňovala tým, že od rezervačnej zmluvy odstúpila
pre nedodržanie záväzku žalovanej, predložiť jej návrh sprostredkúvanej kúpnej zmluvy. Neskôr svoju

argumentáciu v konaní rozširovala, napr. o okolnosť, že žalovaná jej nepomohla vybaviť hypotéku na
predmetnú nehnuteľnosť, že ide o vzťah spotrebiteľský a iné. Žalovaná v podaní zo dňa 18.07.2024
(č. l. 52 spisu) uviedla, že uznáva nárok žalobkyne voči nej z titulu vydania plnenia z právneho
dôvodu, ktorý odpadol (vo výške 6.000 eur), avšak si voči nemu započítava svoj nárok na zaplatenie
zmluvnej pokuty podľa čl. III. ods. 1 rezervačnej zmluvy, pre porušenie čl. II. ods. 3 rezervačnej zmluvy

žalobkyňou (povinnosť uzavrieť sprostredkúvanú kúpnu zmluvu), a to vo výške 2.999,80 (rozdiel potom
predstavuje sumu 3.000,20 eura, ktorú súd prvej inštancie uložil žalovanej zaplatiť žalobkyni, ktorý výrok
napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie žalovaná odvolaním nenapadla).

21. Žalobkyňa potom konkrétne v podaní zo dňa 24.09.2024 (č. l. 62 spisu) právne argumentovala,

že rezervačnú zmluvu v časti dojednania zmluvnej pokuty následkom porušenia povinností zmluvných
strán, považuje za absolútne neplatnú, pretože zaviazať sa k uzatvoreniu kúpnej zmluvy môžu iba
účastníci tejto zmluvy, ktorá má byť nimi v budúcnosti uzavretá; iný subjekt sa sám nemôže zaviazať,
že do dohodnutej doby uzavrie zmluvu; to znamená, že ustanovenie o zmluvnej pokute, kde jevyjadrené,žesprostredkovateľoviporušenímvyššieuvedenýchpovinnostívznikánárokvočizáujemcovi
na zmluvnú pokutu, je absolútne neplatným, nakoľko žalovaná ako sprostredkovateľ, nemala byť
účastníčkou budúcej kúpnej zmluvy, teda hlavného záväzku, ktorý bol zmluvnou pokutou zabezpečený

a uvedené odporuje účelu zákona, ktorým je v prípade povinností chránených zmluvnou pokutou
uzavretie kúpnej zmluvy medzi žalobkyňou a treťou osobou; preto sa žalovaná bezdôvodne obohatila,
pokiaľ si rezervačný poplatok ponechala a sumu 6.000 eur žalobkyni nevrátila. Rovnako na pojednávaní
dňa 25.09.2024 žalobkyňa okrem iného zopakovala svoju obranu, že otázku absolútnej neplatnosti
dojednania zmluvnej pokuty musí súd riešiť ex offo, a to bez ohľadu na prípadnú koncentráciu konania.

Žalovaná na tomto pojednávaní zopakovala, že nárok na zmluvnú pokutu si uplatňuje z dôvodu
porušenia právnej povinnosti, ku ktorej sa žalobkyňa v zmluve zaviazala, spočívajúcu v uzavretí kúpnej
zmluvy.

22. Odvolací súd má za to, že súd prvej inštancie sa s otázkou platnosti dojednania zmluvnej pokuty
v prospech žalovanej v rezervačnej zmluve v napadnutom rozhodnutí dostatočne právne nevysporiadal,

pretože platnosť jej dojednania vzhľadom na vyššie uvedenú právnu argumentáciu žalobkyne neskúmal
aposudzovalhoibasozreteľomnajehozrozumiteľnosť,jasnosťaurčitosť,keďžedojednanieozmluvnej
pokute odkazovalo na čl. I ods. 5 rezervačnej zmluvy, ktorý však v rezervačnej zmluve nie je (iba čl. I ods.
4, pozn.), pričom dospel k záveru, že dojednanie o zmluvnej pokute je z tohto hľadiska zrozumiteľné,
pretože niet žiadnych pochybností o výške dojednanej kúpnej ceny nehnuteľností, z ktorej bola následne

vypočítaná výška zmluvnej pokuty.

23. Odvolací súd má za to, že tu nejde o zmenu žaloby, pokiaľ žalobkyňa už v konaní pred súdom
prvej inštancie argumentovala neplatnosťou dojednania o zmluvnej pokute, ktorú si žalovaná oproti
jej nároku na vrátenie rezervačného poplatku započítala, a to konkrétne z dôvodu, že žalovaná

ako sprostredkovateľ nemohla so žalobkyňou platne dohodnúť zmluvnú pokutu pre prípad porušenia
povinnosti žalobkyne ako záujemkyne uzavrieť kúpnu zmluvu s vlastníčkou predmetných nehnuteľností,
pretože zaviazať sa k uzatvoreniu kúpnej zmluvy môžu iba účastníci tejto zmluvy, ktorá má byť nimi
v budúcnosti uzavretá; teda ak žalovaná ako sprostredkovateľ, nemala byť účastníčkou budúcej kúpnej
zmluvy, t. j. hlavného zabezpečovaného záväzku, nemohol žalovanej porušením povinnosti žalobkyne

uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu ani vzniknúť nárok na zmluvnú pokutu, pretože to odporuje účelu zákona,
ktorýmjevprípadepovinnostíchránenýchzmluvnoupokutouuzavretiekúpnejzmluvymedzižalobkyňou
a treťou osobou. Žalobkyňa sa v podanej žalobe domáhala zaplatenia peňažného nároku vo výške
6.000,- eur, titulom vrátenia zaplateného rezervačného poplatku na základe rezervačnej zmluvy zo
dňa 25.10.2023. Pôvodne ako dôvod uvádzala skutočnosť, že žalovaná si nesplnila včas povinnosť

predložiť návrh budúcej kúpnej zmluvy. V priebehu konania sa však skutková situácia zmenila tak, že
žalovaná uznala nárok žalobkyne na vrátenie rezervačného poplatku vzhľadom na to, že išlo o plnenie
na základe právneho dôvodu, ktorý odpadol, keďže rezervačná zmluva zanikla uplynutím doby, na ktorú
bola uzavretá, t. j. dňom 31.01.2024 (čl. VI. ods. 4 rezervačnej zmluvy) a uplatnila si voči žalobkyni nárok
na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa čl. III. ods. 1 rezervačnej zmluvy a v priebehu konania vykonala

aj započítací právny úkon (písomné podanie zo dňa 07.02.2024 – č. l. 32 spisu). Je preto logické,
že žalobkyňa až v priebehu konania vzniesla argumentáciu ohľadom žalovanou v konaní uplatnenej
zmluvnej pokuty. Súd je pritom povinný každý uplatnený peňažný nárok posúdiť podľa adekvátnej
právnej normy, ktorá dopadá na zistený skutkový stav. Nie je viazaný právnou kvalifikáciou uplatňovanou
sporovými stranami, ale len skutkovým vymedzením uplatneného nároku v žalobe a v obrane proti

žalobe a musí vyriešiť aj prípadné hmotnoprávne námietky uplatnené v priebehu sporového konania (tu
započítanie) a vo vzťahu k nim uplatnenú obranu.

24. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka, účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne
upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona. Nepomenovaná zmluva

vznikne na základe dohody strán o jej podstatných náležitostiach. Pre právne vzťahy vyplývajúce z tzv.
inominátnych zmlúv, je rozhodujúci obsah zmluvy (vlastného zmluvného dojednania), teda to, ako
sú definované vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán. Takto stanovené povinnosti sú pre ne
záväzné. Len za situácie, keď nie je medzi účastníkmi v určitej otázke dojednané nič, použijú sa na
záväzkový právny vzťah vzniknutý z nepomenovaných zmlúv analogicky tie ustanovenia Občianskeho

zákonníka, ktoré upravujú záväzkový právny vzťah obsahom a účelom jemu najbližšie.

25. Posudzujúc medzi stranami uzavretú trojstrannú rezervačnú zmluvu, dospel odvolací súd rovnako
ako súd prvej inštancie k záveru, že ide o zmluvu inominátnu (pretože ako zmluvný typ takáto zmluvav ôsmej časti OZ nie je upravená), ktorej predmetom (čl. I ods. 1 rezervačnej zmluvy) je jednak záväzok
sprostredkovateľa (žalovanej) a vlastníka (tretia osoba) rezervovať nehnuteľnosti (v kat. úz. F., na LV č.
XXX, pozn.), ako aj záväzok vlastníka (tretia osoba) a záujemcu (žalobkyňa) uzatvoriť kúpnu zmluvu.

V čl. I ods. 2 sa uvádza, že účelom rezervácie je budúci prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam,
ktorý bude realizovaný uzavretím kúpnej zmluvy, ktorej zmluvné strany budú na jednej strane vlastník,
ako budúci predávajúci, resp. predávajúci a na druhej strane záujemca ako budúci kupujúci, resp.
kupujúci (sprostredkúvaná zmluva). Tiež v čl. I. ods. 4 rezervačnej zmluvy sa vlastník a záujemca
v zmysle ust. § 50a OZ zaväzujú, že po zaplatení rezervačného poplatku najneskôr do uplynutia termínu

(31.01.2024, pozn.) uzatvoria sprostredkúvanú zmluvu, pričom sa dohodli na kúpnej cene 106.000,- eur.
Rezervačná zmluva teda obsahuje prejav vôle vlastníčky danú nehnuteľnosť predať záujemkyni a prejav
vôle záujemkyne nehnuteľnosť od predávajúcej kúpiť, z ktorého dôvodu sa sprostredkovateľ a vlastník
zaviazali predmetnú nehnuteľnosť na dohodnutú dobu rezervovať (t. j. neponúkať iným záujemcom na
predaj).

26. V danom konkrétnom prípade teda obsahuje trojstranná rezervačná zmluva aj zmluvu o budúcej
zmluve (§ 50a OZ), t. j. obsahuje kontraktačný záväzok (povinnosť) záujemcu a vlastníka v budúcnosti
uzatvoriť konkrétnu kúpnu zmluvu. V rezervačnej zmluve je pritom v čl. I. ods. 4 vyjadrená obojstranná
kontraktačná povinnosť vlastníka nehnuteľnosti a záujemcu v zmysle § 50a OZ, po zaplatení
rezervačnéhopoplatkuuzavrieťnajneskôrdouplynutiatermínuuzatvorenia(t.j.včl.I.ods.3–najneskôr

do 31.01.2024) sprostredkúvanú zmluvu, t. j. v zmysle čl. I. ods. 1 a 2 kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti
nachádzajúce sa v kat. úz. F. a evidované na liste vlastníctva č. XXX: pozemok parc CKN č. 459/2
o výmere 520 m2, druh pozemku – zastavaná plocha a nádvorie a rodinný dom v obci G.. súp. číslo XXX,
postavený na pozemku parcelné číslo 459/2; keď v zmluve je výslovne uvedené, že účelom rezervácie
je budúci prevod vlastníckeho práva k týmto nehnuteľnostiam, ktorý bude realizovaný uzavretím kúpnej

zmluvy, ktorej zmluvné strany budú na jednej strane vlastník ako budúci predávajúci, resp. predávajúci
a na druhej strane záujemca ako budúci kupujúci, resp. kupujúci. Podľa čl. I ods. 4 bola dohodnutá kúpna
cena za nehnuteľnosti vo výške 106.000 eur. V čl. II. ods. 3 sa vlastník a záujemca zaviazali uzatvoriť
sprostredkúvanú zmluvu v prevádzke sprostredkovateľa najneskôr posledný deň termínu (31.01.2024,
pozn.) o 15 hod. Zároveň bolo podľa čl. IV. ods. 1 dohodnuté, že dňom uzavretia sprostredkúvanej

(t. j. budúcej kúpnej) zmluvy, bude zaplatený (rezervačný) poplatok započítaný ako preddavok na
plnenie účelu. V tomto prípade teda boli splnené všetky predpoklady pre platné dojednanie zmluvy
o budúcej zmluve medzi žalobkyňou ako budúcou kupujúcou a vlastníčkou nehnuteľností, ako budúcou
predávajúcou, a to jej písomná forma, stanovenie lehoty, do ktorej má k uzavretiu budúcej zmluvy dôjsť,
ako i dojednanie podstatných náležitostí budúcej kúpnej zmluvy, ktorými v zmysle ust. § 588 OZ sú

subjekty kúpnej zmluvy, predmet kúpy a kúpna cena.

27. Z vykonaného dokazovania je zrejmé, že k uzavretiu kúpnej zmluvy medzi žalobkyňou ako
záujemkyňou a vlastníčkou (treťou osobou) do stanoveného termínu 31.01.2024 ani neskôr nedošlo.
Rezervačný poplatok, zložený žalobkyňou podľa č. II ods. 1 rezervačnej zmluvy, ako prejav vážneho

záujmu o nehnuteľnosti a o uzavretie sprostredkúvanej zmluvy a uhradený na účet sprostredkovateľa
na základe jeho splnomocnenia vlastníkom na prijatie poplatku; následne preto nemohol byť podľa čl.
IV. ods. 1 rezervačnej zmluvy započítaný ako preddavok na plnenie podľa účelu, ktorým bol prevod
vlastníckeho práva. Z ust. čl. II. ods. 1 a čl. IV ods. 1 vyplýva, že rezervačný poplatok nepatril
sprostredkovateľovi, bol len na základe splnomocnenia od vlastníka uhradený na jeho účet za účelom

jehozapočítaniaakopreddavkunakúpnucenupodľakúpnejzmluvy.Keďževšakkúpnazmluvauzavretá
nebola, má žalobkyňa právo na vrátenie nespotrebovaného rezervačného poplatku.

28. Podľa čl. III. ods. 1 rezervačnej zmluvy, ak záujemca poruší svoju povinnosť zaplatiť rezervačný
poplatok v lehote uvedenej v čl. II. ods. 1 druhá veta tejto zmluvy a /alebo poruší svoju povinnosť po

zaplatení poplatku najneskôr do uplynutia termínu (t. j. 31.01.2024) uzatvoriť sprostredkúvanú zmluvu,
sprostredkovateľovi a vlastníkovi dňom porušenia ktorejkoľvek z uvedených povinností, vzniká voči
záujemcovi nárok na zmluvnú pokutu, každému vo výške 2,83% z kúpnej ceny uvedenej v čl. I. ods.
5 tejto zmluvy. Na základe tohto ustanovenia si žalovaná uplatnila v spore voči žalobkyni nárok na
zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 2.999,80 eura, čomu súd prvej inštancie vyhovel a v tejto časti preto

žalobu žalobkyne zamietol. Voči povinnosti zaplatiť žalobkyni zvyšok rezervačného poplatku v sume
3.000,20 eura (t. j. 6.000 eur – 2.999,80 eura) sa žalovaná neodvolala. Vlastníčka (budúca predávajúca)
si nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty neuplatňovala.29. Podľa § 544 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len

písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

30. Zmluvnú pokutu teda možno dohodnúť len písomne a v dohode musí byť určená výška pokuty
alebo určený spôsob jej určenia. Z povahy zmluvnej pokuty vyplýva, že ide o akcesorický (vedľajší)
záväzok, ktorý je viazaný na hlavný záväzok a nesplnenie si povinnosti z neho vyplývajúcej. Ak teda

platne nevznikne hlavný - zabezpečovaný záväzok, nemôže byť platne uzavretá ani dohoda o zmluvnej
pokute. Bez platného záväzku nemôže dôjsť ani k porušeniu povinností z neho vyplývajúcich.

31. Ako bolo uvedené vyššie, uzavretá trojstranná rezervačná zmluva bola zmluvou inominátnou (§
51 OZ), a to v časti upravujúcej záväzok rezervácie predmetných nehnuteľností sprostredkovateľom
a vlastníčkou, v záväzku zložiť rezervačný poplatok, v záväzku sprostredkovateľa v stanovenom

termíne predložiť návrh sprostredkúvanej zmluvy. Rezervačná zmluva však v sebe obsahovala aj
zmluvu o budúcej kúpnej zmluve (§ 50a OZ) pokiaľ ide o obojstranný záväzok záujemkyne (žalobkyne)
a vlastníčky (tretia osoba) uzatvoriť na špecifikované nehnuteľnosti do dohodnutého termínu kúpnu
zmluvu, predmetom ktorej bude budúci prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam za dohodnutú
kúpnu cenu 106.000,- eur, v ktorom prípade mal byť uhradený rezervačný poplatok započítaný ako

preddavok na kúpnu cenu.

32. Avšak napriek tomu, že žalovaná bola účastníčkou predmetnej trojstrannej inominátnej zmluvy,
v časti uzavretej zmluvy o budúcej zmluve, nebola subjektom záväzku zo zmluvy o budúcej zmluve,
keďže zo zmluvy (ako aj logiky veci) vyplýva kontraktačný záväzok v tomto smere len medzi

záujemkyňou (žalobkyňa) a vlastníčkou nehnuteľností (tretia osoba). V trojstrannej rezervačnej zmluve
teda bola obsiahnutá aj zmluva o budúcej zmluve, avšak jej stranami v tejto časti boli len záujemca
(žalobkyňa ako budúca kupujúca) a vlastníčka nehnuteľností (ako budúca predávajúca). Žalovaná
ako sprostredkovateľ subjektom zmluvy o budúcej zmluvy nie je, preto sa vo vzťahu k nej žalobkyňa
ani platne nemohla zaviazať uzavrieť do stanoveného termínu budúcu kúpnu zmluvu na predmetné

nehnuteľnosti za dohodnutú kúpnu cenu, ale tento záväzok žalobkyňa prijala len vo vzťahu k vlastníčke,
ktorá bola tiež subjektom trojstrannej rezervačnej zmluvy.

33. Pretože medzi žalobkyňou (záujemca) a žalovanou (sprostredkovateľ) nevznikol záväzok zo zmluvy
o budúcej kúpnej zmluve (§ 50a OZ), t. j. hlavný zabezpečovaný záväzok, nemohlo medzi žalobkyňou

a žalovanou dôjsť platne ani k uzavretiu dohody o zmluvnej pokute pre prípad porušenia povinnosti
žalobkyne uzatvoriť sprostredkúvanú, tu budúcu kúpnu zmluvu medzi žalobkyňou a vlastníčkou.
Zmluvnou pokutou totiž možno platne zabezpečiť splnenie iba tých povinností, ktoré vyplývajú zo
záväzkových právnych povinností založených hlavnou zabezpečovanou zmluvou, ktorej subjektom však
žalovaná nebola.

34. Akcesorická povaha zmluvnej pokuty je daná tým, že jej platnosť je závislá od platnosti
hlavného záväzku. Tu bol hlavným zabezpečovaným záväzkom, záväzok záujemkyne a vlastníčky na
uzavretí budúcej kúpnej zmluvy na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, ktorej zmluvným
subjektom sprostredkovateľ nie je. Preto ani nemohol byť zabezpečovacím inštitútom zmluvnej pokuty

zabezpečený záväzok záujemkyne vo vzťahu k sprostredkovateľovi, uzatvoriť budúcu kúpnu zmluvu
s vlastníkom, pretože takúto povinnosť žalobkyňa vo vzťahu k sprostredkovateľovi (žalovanej) na
seba ani prevziať nemohla. Povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu môže byť spätá iba s hlavným
zabezpečovacím právnym vzťahom, ktorým je záväzok záujemkyne a vlastníčky uzavrieť budúcu kúpnu
zmluvu. Vo vzťahu k porušeniu tohto záväzku, nemôže vzniknúť nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty

sprostredkovateľovi.

35. Navyše má odvolací súd za to, že neuzatvorenie sprostredkúvanej zmluvy nemôže byť klasifikované
ako porušenie zmluvnej povinnosti. Neuzavretie zmluvy je totiž právom, za výkon ktorého nie je možné
sankcionovať (§ 3 ods. 1 OZ), a to osobitne v situácii, keď v čase uzavretia zmluvy o budúcej zmluve ešte

nie sú známe ďalšie konkrétne okolnosti týkajúce sa uzavretia riadnej kúpnej zmluvy, ako napr. spôsob
úhrady kúpnej ceny, okolnosť, či vôbec záujemcovi bude poskytnutý úver, označenie financujúcej banky
a jej podmienky v prípade poskytnutia hypotekárneho úveru, zriadenie záložného práva v prospech
banky, konkrétne termíny poskytnutia finančných prostriedkov a pod. V žiadnom prípade sa záujemcavo vzťahu k sprostredkovateľovi nemôže zaviazať, že s treťou osobou uzavrie budúcu kúpnu zmluvu.
Je výlučne na vôli záujemcu, či vôbec a s kým uzavrie kúpnu zmluvu ohľadom predmetu kúpy, ktorý
zamýšľa kúpiť. Pokiaľ teda záujemca s treťou osobou predpokladanú zmluvu neuzatvorí, nemôže ísť

o porušenie povinnosti z rezervačnej zmluvy.

36. Odvolací súd tak dospel k záveru, že ustanovenie čl. III. ods. 1 rezervačnej zmluvy,
o povinnosti záujemcu zaplatiť sprostredkovateľovi zmluvnú pokutu v prípade, že záujemca neuzatvorí
sprostredkúvanú zmluvu, t. j. budúcu kúpnu zmluvu s vlastníkom, obchádza ustanovenie § 544 OZ, ktoré

spája nárok na zmluvnú pokutu iba s porušením zmluvy. Preto je dojednanie o zmluvnej pokute v čl.
III. ods. 1 rezervačnej zmluvy v prospech sprostredkovateľa, pre prípad neuzavretia sprostredkúvanej
budúcej kúpnej zmluvy s vlastníkom podľa § 39 OZ absolútne neplatné. Pokiaľ sa subjekt zaviaže
k uzatvoreniu zmluvy, je možné túto povinnosť vymáhať len žalobou na nahradenie prejavu vôle (§
50a ods. 2 OZ), takáto žaloba však logicky neprichádza do úvahy pri sprostredkovateľovi, ktorý nie je
zmluvnou stranou zmluvy o budúcej zmluve.

37. V neposlednom rade je z čl. III. rezervačnej zmluvy zrejmé, že povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu,
bola dojednaná len pre prípad porušenia povinností záujemcom, alebo vlastníkom, avšak nebola
dojednaná pre prípad porušenia povinností sprostredkovateľa, ktorý je v tom prípade iba povinný
vrátiť rezervačný poplatok záujemcovi (čl. III. ods. 3), čo nemožno považovať za vyváženú úpravu

zmluvnej pokuty, a to v neprospech žalobkyne, navyše v danom právnom vzťahu vo vzťahu k žalovanej
vystupujúcej zároveň ako spotrebiteľky (§ 52 ods. 45 OZ), kedy podľa odvolacieho súdu prichádza
do úvahy aj aplikácia ust. § 53 ods. 1 a ods. 4 písm. k) OZ v spojení s § 53 ods. 5 OZ, čo rovnako
spôsobuje neplatnosť predmetného dojednania o zmluvnej pokute, keďže požaduje od spotrebiteľa
- žalobkyne, ktorá nesplnila svoj záväzok uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu, aby zaplatila neprimerane

vysokú sumu ako sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku (zmluvná pokuta vo výške 2,83 % kúpnej
ceny nehnuteľnosti je neprimeraná vo vzťahu k službe rezervácie nehnuteľnosti a prípravy návrhu
zmluvy poskytnutej žalovanou), dojednanú navyše v čase, keď ešte nebolo zrejmé, či žalobkyni bude
vôbec poskytnutý potrebný hypotekárny úver a neboli dojednané ani ďalšie konkrétne okolnosti budúcej
kúpnej zmluvy (spôsob a lehoty platenia kúpnej ceny, zriadenie záložného práva v prospech banky

a pod.).

38. Pretože v danom prípade je dojednanie o zmluvnej pokute v prospech sprostredkovateľa, pre
prípad neuzavretia budúcej kúpnej zmluvy záujemcu s vlastníkom absolútne neplatné, nemohlo
dôjsť ani k platnému započítaniu takejto zmluvnej pokuty žalovanou oproti nároku žalobkyne na

vrátenie rezervačného poplatku titulom bezdôvodného obohatenia, pretože právny dôvod poskytnutia
rezervačného poplatku nevyužitím uzavretia kúpnej zmluvy s vlastníkom odpadol (§ 451 ods. 2 OZ).
Žalovaná si teda aj zvyšnú časť rezervačného poplatku v sume 2.999,80 eura ako zmluvnú pokutu
ponechala nedôvodne, preto odvolací súd považoval odvolanie žalobkyne za dôvodné, nakoľko súd
prvej inštancie v tejto časti vec nesprávne právne posúdil (§ 365 ods. 1 písm. h/ CSP), preto odvolací

súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v druhej zamietajúcej výrokovej vete v zmysle § 388
CSP zmenil tak, že žalovanej uložil povinnosť zaplatiť žalobkyni sumu 2.999,80 eura, do troch dní od
právoplatnosti tohto rozsudku (výrok II.).

39. Podľa § 396 ods. 1 CSP ustanovenia o trovách konania pred súdom prvej inštancie sa použijú aj na

odvolacie konanie. Podľa § 396 ods. 2 CSP, ak odvolací súd zmení rozhodnutie, rozhodne aj o nároku
na náhradu trov konania na súde prvej inštancie.

40. Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci,
ods. 2 ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne

vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

41. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí, podľa ods. 2 o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny

úradník.

42. Vzhľadom na to, že odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zmenil, bolo jeho
povinnosťou v zmysle § 396 ods. 1, 2 CSP a § 262 ods. 1 CSP rozhodnúť opätovne aj o náhradetrov prvoinštančného konania, o ktorých rozhodol odvolací súd podľa § 255 ods. 1 CSP a napokon
v konaní v celom rozsahu úspešnej žalobkyni priznal nárok na náhradu trov prvoinštančného konania
proti neúspešnej žalovanej v plnom rozsahu (výrok III.). O výške náhrady trov prvoinštančného konania

v zmysle § 262 ods. 2 CSP rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa
konanie skončí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

43. O náhrade trov tohto odvolacieho konania, s použitím § 262 ods. 1 CSP v zmysle § 396 ods. 1
CSP, rozhodol odvolací súd podľa § 255 ods. 2 CSP a v odvolacom konaní žiadnej zo strán nárok

na náhradu trov odvolacieho konania nepriznal (výrok IV.), a to vzhľadom na rovnaký pomer úspechu
a neúspechu oboch sporových strán v odvolacom konaní, keď žalobkyňa bola procesne neúspešná
pokiaľ ide o odmietnutie jej odvolania v časti o zaplatenie sumy 3.000,20 eura a úspešná bola v časti
o zaplatenie sumy 2.999,80 eura a u žalovanej presne naopak.

44. Senát odvolacieho súdu toto rozhodnutie prijal pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).
Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo

f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).
Dovolanie je podľa § 421 CSP prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo
zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia
právnej otázky,

a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).
Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,

c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvom pohľadávky a výška príslušenstva v čase
začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b) (§ 422 ods. 1 CSP).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 2 CSP).
Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424 CSP).
Dovolanie môže podať intervenient, ak spolu so stranou, na ktorej vystupoval, tvoril nerozlučné
spoločenstvo podľa § 77 (§ 425 CSP).
Prokurátor môže podať dovolanie, ak sa konanie začalo jeho žalobou alebo ak do konania vstúpil (§
426 CSP).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1
CSP).
Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom

súde (§ 427 ods. 2 CSP).V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1).
Povinnosť podľa ods. 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské

právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou
a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého
stupňa (§ 429 ods. 2 CSP).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 CSP).
Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto
ustanovení (§ 431 ods. 1 CSP).
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 ods. 2 CSP).

Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci (§ 432 ods. 1 CSP).
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za nesprávne,
a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 ods. 2 CSP).
Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prevej

inštancie alebo pred odvolacím súdom (§ 433 CSP).
Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 CSP).
V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany
okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania (§ 435 CSP).