Rozsudok – Ostatné ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, February 28, 2024

Súd: Mestský súd Bratislava III
Spisová značka: 25Cb/82/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1321201525
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 02. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ivana Dufalová

ECLI: ECLI:SK:MSBA3:2024:1321201525.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava III v Bratislave v konaní pred sudkyňou Mgr. Ivanou Dufalovou, v právnej veci

žalobcu: Jednotný majetkový fond zväzov odborových organizácií v Slovenskej republike, Odborárske
námestie 3, Bratislava, IČO: 30 779 618, proti žalovanému: L. B., nar. XX.X.XXXX, W. XX, P.,
zastúpený: Staník LEGAL s.r.o., Šancová 11A, Bratislava, IČO: 53 586 379, o zaplatenie 14.576,55 eur
s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi istinu 14.576,55 eur do 3 dní odo dňa právoplatnosti
rozsudku.

Súd p r i z n á v a žalobcovi právo na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou zo dňa 16.3.2021 sa žalobca domáhal, aby súd rozhodol o povinnosti žalovaného zaplatiť
mu istinu 14.576,55 eur s príslušenstvom titulom nájomného.

2. Žalobu odôvodnil tým, že ako výlučný vlastník administratívnej budovy na Štefánikovej 19 v Bratislave
uzavrel so žalovaným dňa 28.2.2017 Nájomnú zmluvu č.11/217/Ba v znení jej Dodatkov, ktorou mu
prenechal do užívania nebytové priestory nachádzajúce sa na prízemí objektu, konkrétne miestnosti
č. 05, 06 a 08, príslušné sociálne zariadenia o celkovej výmere 105 m2 a skladové priestory č. 09,

010 a 011 o celkovej ploche 50 m2. Ďalej prenechal žalovanému do nájmu parkovacie miesta č. 07
a 09 vo dvore budovy. Žalovaný sa zaviazal uhrádzať nájomné podľa čl. IV Nájomnej zmluvy. Podľa
špecifikácie uvedenej v čl. III žaloby žalovaný neuhradil nájomné v celkovej výške 14.576,55 eur a to
napriek opakovaným výzvam žalobcu.

3. Tunajší súd rozhodol vo veci dňa 14.6.2021 platobným rozkazom sp.zn. 25Cb/82/2021-57, ktorý bol
zrušený uznesením tunajšieho súdu sp.zn. 25Cb/82/2021-85 zo dňa 10.5.2022, nakoľko nebol doručený

do vlastných rúk žalovaného.

4.Vovyjadreníkžalobezodňa11.7.2022žalovanýnárokžalobcurozporovalaneuznalvplnomrozsahu.
Predmetom Nájomnej zmluvy podľa čl. II ods.1 boli priestory stavebne určené ako „priestory gastro-
prevádzky“. V skutočnosti tieto priestory v čase uzavretia Nájomnej zmluvy vôbec neboli skolaudované,
ich užívanie na účely reštaurácie bolo právoplatne povolené až 16.10.2017 na základe rozhodnutia
Mestskej časti Bratislava - Staré Mesto zo dňa 27.6.2017, č.k. 6157/29253/2017/sta/Vas/K-114. Za

obdobie od 1.3.2017 do 16.10.2017 uhradil žalovaný nájomné v celkovej sume 14.503,49 eur. Žalovaný
nikdy nebytové priestory neprebral na základe preberacie konania a preto v čase podpisu Nájomnej
zmluvy nebol zachytený stav predmetu nájmu a neboli zaznamenané stavy meračov. Pred podpisom
Nájomnej zmluvy mal žalovaný možnosť vidieť nebytové priestory v rámci jednej ohliadky uskutočnenejvo večerných hodinách, kedy nebolo možné zachytiť faktické vady. Nebytové priestory boli reálne v
dezolátnom stave, steny/omietky boli polorozpadnuté, nefungovali radiátory a ventily, elektroinštalácia
bola nevyhovujúca, do interiéru prefukovalo kvôli zničeným a opotrebovaným oknám. Žalovaný sa

napriek zisteným vadám rozhodol v nájomnom vzťahu zotrvať z dôvodu, že ešte pred podpisom
Nájomnej zmluvy zaplatil predchádzajúcemu nájomcovi za tzv. “odstúpenie prevádzky sumu 12.500,-
eur. V súlade s čl. V ods. 2 Nájomnej zmluvy žalovaný prostredníctvom T. M., poverenej osoby za
žalobcu vyzval žalobcu na vykonanie potrebných opráv, čo sa ani po niekoľkých výzvach neudialo a
preto pristúpil k zabezpečeniu opráv a výmen sám. Žalovanému počas existencie nájomného vzťahu

vznikol voči žalobcovi nárok na:
- vrátenie sumy nájomného za dobu nájmu, počas ktorej žalovaný nemohol nebytové priestory užívať
na dohodnutý účel a
- náhradu nákladov na nevyhnutné opravy, ktoré odmietol žalobca vykonať, avšak súhlasil s tým, aby ich
zrealizoval žalovaný. Vzťah strán z Nájomnej zmluvy sa okrem osobitnej úpravy o nájme a podnájme
nebytových priestorov v zákone č. 116/1990 Zb. a všeobecnej úpravy nájmu v Občianskom zákonníku

bude v zmysle § 261 ods.1 Obchodného zákonníka spravovať aj druhou časťou Obchodného zákonníka;
podľaobchodnoprávnejúpravysabudeposudzovaťajprípadnépremlčanienárokov.Žalovanýsivrámci
vyjadrenia k žalobe uplatnil voči žalobcovi nárok na vrátenie nájomného v celkovej sume 14.503,49 eur,
zaplateného za obdobie od 1.3.2017 do 16.10.2017; pre prípad, ak by súd žalobou uplatnený nárok
považoval za relevantný, započítal si voči nemu svoj nárok na vrátenie nájomného vo výške 14.503,49

eur a časť nároku na preplatenie faktúry za opravu elektroinštalácie v nebytových priestoroch vo výške
73,06 eur. Žalovaný z opatrnosti vzniesol voči celému nároku žalobcu námietku premlčania, nakoľko
žalobca si mohol uplatniť iba nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia za užívanie priestorov bez
platnej nájomnej zmluvy (pre prípad, ak by súd posudzoval premlčanie podľa ustanovení Občianskeho
zákonníka a zároveň by posúdil Nájomnú zmluvu ako absolútne neplatný právny úkon), ktorý by sa

premlčal v subjektívnej premlčacej lehote podľa § 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka najneskôr v roku
2020 a žaloba bola podaná až 16.3.2021.

5. Žalobca vo svojej replike datovanej dňa 10.8.2022 zotrval na predchádzajúcej argumentácii, že
nebytové priestory boli do začatia doby nájmu žalovaným určené a reálne využívané za účelom

gastroprevádzky s tým, že každú ďalšiu zmenu účelu, ktorú nájomca mienil neskôr vykonať bol povinný
oznámiť prenajímateľovi a s jeho súhlasom ju vykonať na vlastné náklady. Prenajímateľ prenechal
nájomcovi priestory v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie v súlade s účelom vyjadreným v
Nájomnej zmluve. Sám žalovaný v záujme získať predmetné priestory do nájmu sa bez vedomia
prenajímateľa dohodol s predchádzajúcim nájomcom na prepustení prevádzky; uvedenú skutočnosť

žalobca akceptoval. O takomto postupe žalovaného svedčí aj jeho vyjadrenie k žalobe, v ktorom sám
potvrdil vyplatenie sumy 12.500,- eur ako tzv. odstupné predchádzajúcemu nájomcovi. Zároveň to
potvrdzuje eminentný záujem žalovaného o fungujúcu gastroprevádzku a spochybňuje jeho tvrdenie o
nespôsobilosti priestorov k užívaniu na prenechaný účel. Výlučne z dôvodov porušenia povinností zo
strany žalovaného - neplatenie nájomného došlo k výpovedi nájmu nebytových priestorov a parkovacích

plôch a to výpoveďou zo strany prenajímateľa. Priestory po skončení nájmu žalovaný ako nájomca
žalobcovi riadne odovzdal Protokolom o odovzdaní a prevzatí nájmu zo dňa 20.12.2018 a neuplatnil
si žiadne nároky týkajúce sa zhodnotenia nebytových priestorov a to aj vzhľadom na dohodu podľa
čl. V bod 15 Nájomnej zmluvy. Priestory nájomca odovzdal až následne po tom, ako si zhodnotenie
odmontoval. Žalobca všetky nároky žalovaného, ktoré si uplatnil vo vyjadrení k žalobe považuje za

účelové a neodôvodnené a tiež vzniesol voči nim námietku premlčania. Nároky uplatnené žalovaným
sú neurčité a nepreukázateľné, nemajúce oporu v zmluvných dojednaniach.

6. Žalovaný v duplike zopakoval svoju argumentáciu o nemožnosti užívania prenajatých priestorov na
dohodnutý účel pre absentujúce kolaudačné rozhodnutie, pričom na tejto skutočnosti nič nemení ani

zaplatenie odplaty za „odstúpenie prevádzky“. Je nepravdivé tvrdenie, že pred odovzdaním prevádzky
žalobcovi po ukončení nájomného vzťahu si žalovaný odmontoval „zhodnotenie“; nebolo to ani reálne
možné, keďže väčšinou išlo o zabudované zhodnotenie a navyše takáto skutočnosť nevyplýva ani
z odovzdávajúceho protokolu a ani zo žiadneho iného dokumentu. Nárok na vrátenie uhradeného
nájomného vyplýva z ust. § 673 Občianskeho zákonníka a nárok na preplatenie faktúry za opravu

elektroinštalácie v nebytových priestorov z ust. § 669 Občianskeho zákonníka. Právo neplatiť nájomné
trvá až dovtedy, kým nedôjde k odstráneniu vady a následnému umožneniu užívať vec dohodnutým,
resp. obvyklým spôsobom. Ak nájomca zaplatil nájomné vopred, má právo žiadať od prenajímateľa, aby
mu časť, ktorá zodpovedá obdobiu, počas ktorého nemohol predmet nájmu užívať, vrátil.7. Tunajší súd vykonal vo veci dokazovanie výsluchom svedka I. B. a T. M., oboznámením sa s
obsahom listinných dôkazov -fotodokumentácia, Nájomná zmluva č. 11/217/Ba (ďalej len „Nájomná

zmluva“), Dodatky č. 1 a 2 k Nájomnej zmluve, Zmluva o nájme parkovacieho miesta č. 36/2017/Ba
(ďalej len „Zmluva o nájme parkovacieho miesta“) spolu s Dodatkom č. 1 k nej, Výpoveď z nájmu
nebytových priestorov (ďalej len „Výpoveď z nájmu“), Výpoveď z nájmu parkovacích miest spolu s
doručenkou, Protokol z odovzdania a prevzatia nebytových priestorov v objekte JMF na Štefánikovej
ul. č. 19 v Bratislave spísaný dňa 20.12.2018 (ďalej len „Protokol“), upomienky, faktúra č. 207181235,

č.207181366, č.207181367, č.207181464, č.207181596, č.207181597, č.207181710, č.207181816,
č.207181817, č.207181862, č.207181974, č.207181997, č.207181998, č.207182071, č.207182200,
č.207182201, č.207182294, č.207182429, č.207182430, č.207182650, č.207182651, č.207182652,
č.207190235, Rozhodnutie Mestskej časti Bratislava - Staré Mesto č. 6157/29253/2017/STA/Vas/K-114
zo dňa 27.6.2017 (ďalej len „Rozhodnutie“), Vrátenie faktúry č. 201810, Správa o odbornej prehliadke
a odbornej skúške /revízii/ el. zariadenia č. 20/2015, Žiadosť zo dňa 12.4.2017, emailová komunikácia

z obdobia 16.10.2017 - 3.11.2017, faktúra č. 5/2017, príjmové pokladničné doklady, Rozhodnutie
Okresného úradu Bratislava I č. ŽP-2001/15201-H/226-Kb zo dňa 29.10.2001, Rozhodnutie RÚVZ
Bratislava, hlavné mesto SR RÚVZ/31-10850/2006 zo dňa 25.7.2006, Rozhodnutie Okresného úradu
Bratislava I č. ŽP-10054/2001-G/100-Kb zo dňa 20.6.2001, výpis zo živnostenského registra a zistil
nasledovný skutkový stav veci:

8. Žalobca ako prenajímateľ uzatvoril so žalovaným ako nájomcom dňa 28.2.2017 Nájomnú zmluvu,
predmetom ktorej bol prenájom nebytových priestorov nachádzajúcich sa na prízemí objektu vo
výlučnom vlastníctve žalobcu - administratívna budova na Štefánikovej ul. č. 19 v Bratislave, a to
konkrétne miestnosti č. 05, 06 a 08, príslušné sociálne zariadenia o celkovej výmere 105 m2 a skladové

priestory č. 09, 010 a 011 o celkovej ploche 50 m2. Prenajímateľ sa tiež v čl. I bod 2 Nájomnej zmluvy
zaviazal pre nájomcu zabezpečovať dodávku tepla a TÚV, dodávku elektrickej energie, pitnej vody,
odkanalizovania zrážkovej vody, služby stočného a nájomca sa zaviazal za tieto služby platiť odplatu
v súlade s čl. IV zmluvy.

9. V čl. II bod 1 Nájomnej zmluvy bolo konštatované, že prenajaté nebytové priestory sú stavebne určené
ako priestory gastroprevádzky. Nájomca je oprávnený naďalej ich užívať na uvedený účel. Každú zmenu
účelu užívania priestorov alebo ich časti sa nájomca zaviazal oznámiť prenajímateľovi a v tejto súvislosti
sa zmluvné strany dohodli, že nájomca vykoná zmenu účelu prenajatých priestorov na vlastné náklady.

10. Nájom bol v zmysle čl. III bod 1 Nájomnej zmluvy uzatvorený na dobu určitú a to od 1. marca 2017
do 31. decembra 2027.

11. Výška a spôsob platenia nájomného bola dohodnutá v čl. IV Nájomnej zmluvy; nájomca sa
zaviazal uhrádzať mesačné nájomné vo výške 1.265,- eur bez DPH najneskôr do 15. dňa príslušného

kalendárneho mesiaca na základe faktúry prenajímateľa. V rovnakých termínoch splatnosti ako
nájomné sa nájomca zaviazal uhrádzať preddavkové platby za dodávku tepla a TÚV v sume 120,- eur/
mesiac bez DPH, za dodávku elektrickej energie v sume 250,- eur/mesiac bez DPH, za dodávku vody,
odkanalizovanie zrážkovej vody a služby stočného v sume 32,- eur/mesiac bez DPH.

12. V čl. V bod 1 Nájomnej zmluvy bolo uvedené, že prenajímateľ odovzdáva nájomcovi prenajaté
priestory v stave spôsobilom na užívanie. Nájomca túto skutočnosť potvrdí podpisom preberacieho
a odovzdávacieho protokolu. Ku dňu skončenia nájmu je v zmysle čl. V bod 14 nájomca povinný
vrátiť prenajaté priestory v užívania schopnom stave v akom ich prebral s prihliadnutím na obvyklé
opotrebenie. V čl. V bod 15 sa nájomca zaviazal zmenu účelu využitia priestorov vykonať na vlastné

náklady a zároveň sľúbil, že v prípade ukončenia nájmu prenechá vloženú majetkovú hodnotu do
predmetu nájmu vlastníkovi, prenajímateľovi ako dar v zmysle § 628 Občianskeho zákonníka.

13. Zmluva nadobudla platnosť dňom jej podpísania oboma zmluvnými stranami a účinnosť dňom 1.
marca 2017.

14. Dodatkom č. 2 zo dňa 13.6.2018 bolo na obdobie od 1.6.2018 do 31.8.2018 upravené dohodnuté
mesačné nájomné podľa článku IV bod 1 zmluvy na sumu 1.000,- eur bez DPH a to na základe faktúry
vystavenej prenajímateľom do 15. dňa príslušného kalendárneho mesiaca.15. Žalobca ako prenajímateľ uzatvoril so žalovaným ako nájomcom dňa 15.5.2017 Zmluvu o nájme
parkovacieho miesta, ktorou mu prenechal do užívania 2 parkovacie miesta č. 07 a č.09 a žalovaný ako

nájomca sa podľa článku II bod 1 Zmluvy zaviazal platiť mesačné nájomné za jedno parkovacie miesto
vo výške 60,- eur bez DPH, t.j. 120,- eur bez DPH za 2 parkovacie miesta vždy do 15. dňa príslušného
kalendárneho mesiaca na základe faktúry vystavenej prenajímateľom. K dohodnutému nájomnému
bude uplatnená DPH v zmysle platných právnych predpisov v čase fakturácie. V zmysle článku III bod 1
Zmluvynájomboluzatvorenýnadobuneurčitúatood15.mája2017.Nájomparkovaciehomiestazaniká

podľačlánkuIIIbod2Zmluvypísomnoudohodouzmluvnýchstránalebovýpoveďouprenajímateľaalebo
nájomcu v zmysle § 677 Občianskeho zákonníka s výpovednou lehotou 1 mesiac, ktorá sa počíta od
prvéhodňamesiacanasledujúcehopodoručeníopísomnejvýpovededruhejzmluvnejstrany.Dodatkom
č. 1 k Zmluve o nájme parkovacieho miesta zo dňa 26.4.2018 došlo k zmene v článku I bod 3 tak, že
nájomcovi sa dali do užívania 2 parkovacie miesta č. 07 a č.11.

16. Žalobca listom zo dňa 20.9.2018 zaslal žalovanému ako nájomcovi výpoveď z nájmu nebytových
priestorov z dôvodu hrubého porušovania povinnosti hradiť nájomné a úhrady s nájmom spojené s
upozornením, že podľa článku III bod 2 /b zmluvy je výpovedná lehota 1 mesiac a počíta sa od prvého
dňamesiacanasledujúcehopodoručenípísomnejvýpovededruhejzmluvnejstrane.Listomzrovnakého
dňa žalobca zaslal žalovanému výpoveď z nájmu parkovacích miest z dôvodu hrubého porušovania

povinnosti hradiť nájomné za užívanie predmetu nájmu s tým, že podľa článku III bod 2 /b zmluvy
je výpovedná lehota 1 mesiac a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po tom písomnej
výpovede druhej zmluvnej strane. Výpovede z nájmu žalobca podľa doručenky založenej v spise prevzal
dňa 11.10.2018.

17. Dňa 20.12.2018 bol spísaný Protokol z odovzdania a prevzatia nebytových priestorov v objekte JMF
na Štefánikovej ul. č.19 v Bratislave; podľa Protokolu bol technický stav miestností dobrý, boli uvedené
stavy na meračoch studenej a teplej vody a elektromera, bolo potvrdené odovzdanie kľúčov ako aj
parkovacích magnetických kariet.

18. Za užívanie predmetu nájmu a služieb s nájmom spojených žalobca vystavil nasledovné faktúry,
ktoré žalovaný neuhradil:
- č.207181235 na sumu 1826,40 eur so splatnosťou 15.6.2018; fakturované bolo nájomné za nebytové
priestory a parkovacie miesta v mesiaci jún 2018 ako aj preddavkové platby za služby s nájmom spojené,
- č.207181366 na sumu 37,44 eur so splatnosťou 6.7.2018; fakturovaná bola spotreba médií za máj

2018,
- č.207181367 na sumu 195,97 eur so splatnosťou 6.7.2018; fakturovaná bola spotreba elektrickej
energie za mesiac máj 2018,
- č.207181464 na sumu 1.826,40 eur so splatnosťou 16.7.2018; fakturované bolo nájomné za nebytové
priestory a parkovacie miesta v mesiaci júl 2018 ako aj preddavkové platby za služby s nájmom spojené,

-č.207181596nasumu31,88eursosplatnosťou1.8.2018;fakturovanábolaspotrebamédiízajún2018,
- č.207181597 na sumu 160,81 eur so splatnosťou 1.8.2018; fakturovaná bola spotreba elektrickej
energie za jún 2018,
- č.207181710 na sumu 1.826,40 eur so splatnosťou 16.8.2018; fakturované bolo nájomné za nebytové
priestory a parkovacie miesta v mesiaci august 2018 ako aj preddavkové platby za služby s nájmom

spojené,
- č.207181816 na sumu 21,06 eur so splatnosťou 5.9.2018; fakturovaná bola spotreba médií za júl 2018,
-č.207181817nasumu61,54eursosplatnosťou5.9.2018;fakturovanábolaspotrebaelektrickejenergie
za júl 2018,
- č.207181862 na sumu 1.826,40 eur so splatnosťou 17.9.2018; fakturované bolo nájomné za nebytové

priestory a parkovacie miesta v mesiaci september 2018 ako aj preddavkové platby za služby s nájmom
spojené,
- č.207181974 na sumu 318,00 eur so splatnosťou 26.9.2018; dofakturácia nájomného za nebytové
priestory za september 2018,
-č.207181997nasumu37,88eursosplatnosťou10.10.2018;fakturovanábolaspotrebamédiízaaugust

2018,
- č.207181998 na sumu 154,86 eur so splatnosťou 10.10.2018; fakturovaná bola spotreba elektrickej
energie za august 2018,- č.207182074 na sumu 2.144,40 eur so splatnosťou 16.10.2018; fakturované bolo nájomné za nebytové
priestory a parkovacie miesta v mesiaci október 2018 ako aj preddavkové platby za služby s nájmom
spojené,

- č.207182200 na sumu 29,63 eur so splatnosťou 2.11.2018; fakturovaná bola spotreba médií za
september 2018,
- č.207182201 na sumu 133,52 eur so splatnosťou 2.11.2018; fakturovaná bola spotreba elektrickej
energie za september 2018,
- č.207182294 na sumu 2.144,40 eur so splatnosťou 16.11.2018; fakturované bolo nájomné za nebytové

priestory a parkovacie miesta v mesiaci november 2018 ako aj preddavkové platby za služby s nájmom
spojené,
- č.207182429 na sumu 39,65 eur so splatnosťou 3.12.2018; fakturovaná bola spotreba médií za október
2018,
- č.207182430 na sumu 195,97 eur so splatnosťou 3.12.2018; fakturovaná bola spotreba elektrickej
energie za október 2018,

- č.207182650 na sumu 1.383,49 eur so splatnosťou 31.12.2018; fakturované bolo nájomné za nebytové
priestory a parkovacie miesta za obdobie 1.12.2018 - 20.12.2018 ako aj preddavkové platby za služby
s nájmom spojené,
- č.207182651 na sumu 46,38 eur so splatnosťou 28.12.2018; fakturovaná bola spotreba médií za
november 2018,

- č.207182652 na sumu 178,63 eur so splatnosťou 28.12.2018; fakturovaná bola spotreba elektrickej
energie za november 2018,
-č.207190235nasumu93,34eursosplatnosťou7.2.2019;fakturovanábolaspotrebaelektrickejenergie
za december 2018 (1.12.2018 - 20.12.2018).

19. Svedkyňa I. B. vypovedala, že žalovaný je jej syn a všetky záležitosti riešili spoločne. Hľadali
priestory v Bratislave na prevádzkovanie reštaurácie, reagovali na inzerát p. Y. ako pôvodného nájomcu
predmetných priestorov, ktoré si prišli prezrieť večer pri slabom osvetlení, priestor bol síce veľký, ale
zaprataný nábytkom, následne oslovili žalobcu so žiadosťou o prenájom priestorov, na technický stav
nehnuteľnosti sa dotazovali pri ohliadke za prítomnosti p. M., ktorý ich ubezpečil, že okná sú síce

staré, ale udržiavané v stopercentnom stave, čo sa týka kúrenia ventily boli vymenené. Nájomná zmluva
bola podpísaná 28.2.2017 s účinnosťou od 1.3.2017 avšak k oficiálnemu odovzdaniu priestorov nikdy
nedošlo. Po tom, ako im boli priestory sprístupnené predchádzajúcim nájomcom zistili, že technický stav
nehnuteľnosti nezodpovedá stavu deklarovaným žalobcom, bolo potrebné vymeniť okná, p. M. odkázal,
že ich má zakúpiť žalovaný a následne ich cenu žalobcovi prefakturovať; žalovaný týmto spôsobom

postupoval a však refakturácia bola odmietnutá s tým že, nájomca mal požiadavku na objednanie okien
nahlásiť žalobcovi, ktorý by ich následne objednal u dodávateľa. Žalovaný ďalej reklamoval ventily na
radiátoroch, ktoré netesnili, v dôsledku čoho navlhli parkety, bolo ich potrebné vymeniť. Žalovaný
nemal v pláne urobiť kompletnú prerábku priestorov, domnieval sa, že postačí priestory vymaľovať,
prebrúsiť parkety a môže začať s prevádzkou reštaurácie. Po odstránení obloženia stien bolo zistené,

že steny sú plesnivé, bolo potrebné ich nanovo omietnuť, bolo potrebné nanovo urobiť vzduchotechniku,
nakoľko tá, ktorá bola v priestoroch nefungovala a nemala potrebné revízie. Vzhľadom na výdavky,
ktorébolžalovanýnútenývynaložiťnaprenajatépriestorypožiadalžalobcu,abysanaobnoveprevádzky
spolupodieľal, napríklad tým spôsobom, že odpustí žalovanému nájomné za dobu, počas ktorej
nemohol priestory vzhľadom na technický stav užívať na dohodnutý účel. O odpustenie nájomného

žiadali p. P., ktorý bol v zmysle zmluvy kontaktnou osobou, snažili sa komunikovať písomne alebo
mailom, ale žalobca komunikoval vždy len telefonicky. Priestor nebol v poriadku ani po administratívnej
stránke, ešte pred podpisom zmluvy ich p. P. informoval, že priestor bol skolaudovaný pre účely gastra
len na dobu 10 rokov, preto je potrebné podať žiadosť na predĺženie kolaudačného rozhodnutia, lenže
po podpise Nájomnej zmluvy bolo zistené, že z nejakých dôvodov nenadobudlo kolaudačné rozhodnutie

právoplatnosť a teda nie je možné ho predĺžiť, ale je nutné požiadať o nové kolaudačné rozhodnutie.
Nebytové priestory boli prevádzkyschopné z fyzického hľadiska v júli 2017 a z administratívneho
hľadiska až po kolaudácii, ktorá prebehla v októbri.

20. Mestská časť Bratislava - Staré Mesto rozhodnutím Č.j. 6157/29253/2017/STA/Vas/K-114 zo dňa

27.6.2017, právoplatným dňa 16.10.2017 povolila zmenu v užívaní časti stavby „Nebytové priestory na
prízemí administratívnej budovy na ulici Štefániková 19“ na účely reštaurácie, bez stavebných úprav do
doby platnosti nájomnej zmluvy.21. Zástupkyňa žalobcu na pojednávaní konanom dňa 9.10.2023 uviedla, že v archíve sa nenachádza
kolaudačné rozhodnutie, ale je toho názoru, že kolaudácia v musela byt právoplatná, v opačnom prípade
by príslušné úrady nevydali nasledovné povolenia, ktoré zároveň založila do spisu: (i) rozhodnutie

Okresného úradu Bratislava I zo dňa 20.6.2001 č. ŽP-10054/2001-G/100-Kb, ktorým povolil zmenu v
užívaní stavby spojenú so zmenou stavby z kancelárskych priestorov na prevádzku bistra - Štefánikova
19, Bratislava, (ii) rozhodnutie Okresného úradu Bratislava I, odboru životného prostredia zo dňa
29.10.2001 č. ŽP-2001/15201-H/226-Kb, ktorým bolo povolené užívanie stavby „Prevádzka bistra -
Štefánikova 19, Bratislava“ a to na dobu určitú do 31.12.2011 a (iii) rozhodnutie Regionálneho úradu

verejného zdravotníctva Bratislava, hlavné mesto SR zo dňa 25.7.2006 RÚVZ/31-10850/2006, ktorým
bol vyslovený súhlas so žiadosťou účastníka konania o uvedenie priestorov reštaurácie „PREZIDENT
CAFE“ Štefánikova 19, Bratislava do prevádzky.

22. Svedok T. M. vypovedal, že pracoval pre žalobcu ako správca budov; pri odovzdávaní predmetných
priestorov nebol, o tom, že priestory zmenili nájomcu sa dozvedel až potom, ako sa na neho obrátila p.

B. s nejakými požiadavkami týkajúcimi sa technických nedostatkov priestorov, ktoré boli síce spôsobilé
na gastro prevádzku, ale svedok doslova uviedol, že „ja by som sa tam nenajedol, v kuchyni bola
špina a smrad“. Žiadne odovzdávacie a preberacie konanie neprebehlo, pôvodný a nový nájomca si
medzi sebou „vymenili kľúče“. Priestory boli dispozične funkčné na účel, na ktorý boli prenajaté, ale
bolo potrebné opraviť elektrické rozvody, okná boli pôvodné, rovnako ako aj veľké vitrážové výklady,

ktoré trochu podfukovali, radiátory boli funkčné. Je pravdou, že po prebratí priestorov žalovaný namietal
nejaké technické nedostatky, požadoval výmenu ventilov, hoci tieto sa menili za predchádzajúceho
nájomcu, reklamoval okná, ktorých výmenu žiadal preplatiť, ale svedok žalovaného a p. B. jednoznačne
poučil, že pokiaľ majú záujem o úpravy a opravy priestoru je potrebné napísať oficiálnu žiadosť na
„podnik“, on ústne nič prisľúbiť nemohol. Pokiaľ aj p. B. požadovala odpustenie nájomného, išlo to

mimo neho a ani s p. P. o tom nekomunikoval. Svedok mal na starosti revízne správy, každé 4 roky
sa robili revízie na vlastných zariadeniach žalobcu (t.j. po zásuvku), vzduchotechniku si nájomca musel
urobiť sám, nejednalo sa o zariadenie prenajímateľa. Pán P. ako bývalý zamestnanec žalobcu mal
na starosti obchodné oddelenie, uzatváral zmluvy, dohadoval ceny, dával priestory do nájmu. Ku
kolaudačnému rozhodnutiu sa vyjadriť nevedel, nemal vedomosť o vzniknutých problémoch v dôsledku

absencie právoplatnosti pôvodného kolaudačného rozhodnutia. Na zmluve figuroval ako kontaktná
osoba a to vo vzťahu k menším opravám, ktoré dokáže sám zrealizovať, pokiaľ išlo o väčšie a finančne
náročnejšie záležitosti bolo potrebné urobiť verejné obstarávanie, posúdiť 3-4 ponuky a z nich vybrať
najlepšiu.

23. Žalovaný Žiadosťou zo dňa 12.4.2017 požiadal žalobcu o preplatenie plastových okien, ktoré dal
vymeniť v prenajatých priestoroch z dôvodu, že niektoré pôvodné sklenené tabule chýbali, iné boli
prasknuté, tmel bol vypadaný. Oprava bola prekonzultovaná s p. M., ktorý s ňou súhlasil. Ďalej žalovaný
požiadal o odpočítanie platby za kúrenie z dôvodu odmontovaných radiátorov a zníženie platby za
elektrinu za mesiac apríl, nakoľko sa ešte nevarí.

24. Podaním datovaným dňa 10.5.2023 si žalovaný započítal oproti nároku žalobcu - uplatnil si
kompenzačnú námietku - nárok na preplatenie nákladov vynaložených v nebytových priestoroch:
- za opravu elektroinštalácie vo zvyšnej časti (neuplatnenej v rámci započítania prostredníctvom
vyjadrenia k žalobe zo dňa 11.07.2022 vo výške 1.102,52 eur

- za nákup stavebnín vo výške 610,98 eur, ktoré sa spotrebovali pri realizácii nevyhnutných opráv,
- za nákup materiálu na nevyhnutnú opravu toalety vo výške 59,74 eur,
- za nákup materiálu na nevyhnutnú opravu parapet vo výške 103,04 eur,
- za nákup materiálu na nevyhnutnú opravu okien vo výške 831,- eur,
- za nákup materiálu na nevyhnutnú opravu omietok vo výške 201,55 eur, vo výške 174,35 eur a vo

výške 539,28 eur,
- za nákup materiálu na nevyhnutnú výmenu dlažby vo výške 476,16 eur,
- za nákup materiálu na nevyhnutnú inštaláciu sadrokartónu vo výške 178,73 eur,
- za nákup materiálu na nevyhnutnú opravu okien na toaletách vo výške 99,80 eur,
- za prácu vodára pri nevyhnutnej výmene ventilov vo výške 328,70 eur,

- za opravu inštalácie vody vo výške 1.500,- eur,
- za nákup materiálu na nevyhnutnú opravu a montáže ako aj za túto opravu a montáž vo výške 3.620,-
eur,
- za nevyhnutnú opravu stien spolu so stierkovaním a maľovaním vo výške 4.520,- eur,a to výlučne v prípade, ak by už skôr uplatnený nárok žalovaného voči žalobcovi na vrátenie uhradeného
nájomného za obdobie od 1.3.2017 do 16.10.2017 vo výške 14.503,49 eur neexistoval alebo bol
nespôsobilý na započítanie. Ako prílohu svojho podania žalovaný založil do spisu listinné dôkazy -

účtovnédokladypreukazujúcenákupmateriáluavykonaniejednotlivýchprácspolusdokladmioúhrade.

25. Žalobca listom zo dňa 29.10.2018 vo veci „Vrátenie faktúry č. 201810“ potvrdil, že dňa 15.10.2018
mu bola doručená vyššie označená faktúra na sumu 14.400,- eur za vykonané rekonštrukčné práce v
prenajatých nebytových priestoroch. Poukázal ale na čl. V bod 15 nájomnej zmluvy, podľa ktorého sa

nájomca zaviazal vykonať zmenu účelu využitia prenajatých nebytových priestorov na vlastné náklady a
prisľúbil, že v prípade ukončenia nájmu prenechá vloženú majetkovú hodnotu do predmetu nájmu darom
prenajímateľovi. Zdôraznil, že akékoľvek zmeny na prenajatých priestoroch bol nájomca oprávnený
vykonať len po predchádzajúcom súhlase prenajímateľa a preto vzhľadom na uvedené skutočnosti
nevidí titul na vystavenie faktúry.

26. Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov /ďalej len „zákona“/ prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie
inému /ďalej len “nájomca“/ zmluvou o nájme /ďalej len „zmluva“/.

27. Podľa § 3 ods. 3 veta prvá zákona zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a

účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas,
čas na ktorý sa nájom uzaviera.

28. Podľa § 5 ods. 3 zákona nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým užívaním.

29. Podľa § 7 zákona ak výška nájomného alebo úhrada za podnájom nie je upravená všeobecne
záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou.

30. Podľa § 8 zákona ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ
neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na

pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.

31. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané uzatvorenie Nájomnej zmluvy medzi žalobcom
ako prenajímateľom a žalovaný ako nájomcom dňa 28.2.2017 na dobu určitú a to od 1.3.2017 do
31.12.2017. Žalovaný ako nájomca sa zaviazal uhrádzať zmluvne dohodnuté nájomné a služby s

nájmom spojené t.j. preddavkové platby za dodávku tepla, TÚV, dodávku elektrickej energie, dodávku
vody a to na základe faktúry prenajímateľa vždy najneskôr do 15 dňa príslušného kalendárneho
mesiaca. Strany sporu v rovnakom zmluvnom postavení uzatvorili dňa 15.5.2017 Zmluvu o nájme
parkovaciehomiestavzneníDodatkuč.1.Predmetomžalobysúneuhradenéplatbynájomnéhoaslužieb
s nájmom spojených za obdobie od mája 2017 do 20.12.2018, kedy došlo k odovzdaniu priestorov

podpísaním Protokolu zmluvnými stranami na základe ukončenia nájomných zmlúv na základe výpovedí
daných prenajímateľom dňa 20.9.2018, ktoré boli žalovanému doručené dňa 11.10.2018. Výpovedná
jednomesačná lehota uplynula dňa 30.11.2018, počnúc dňom 1.12.2018 žalovaný priestory užíval bez
právneho dôvodu, žalobcovi tak vznikol nárok na bezdôvodné obohatenie. Takýto záver je v súlade s
rozsudkom Najvyššieho súdu ČR sp.zn. 33Odo 49/2006 zo dňa 28.2.2008, ktorý rozhodol, že pokiaľ

nájomca po skončení nájmu nebytové priestory neodovzdal, t.j. nesprístupnil ich prenajímateľovi, užíval
ichbezprávnehodôvoduazískaltýmnajehoúkorbezdôvodnéobohatenie.Žalovanýžalobouuplatnený
nárok žiadnym relevantným spôsobom nenamietal, ale započítal si voči nemu svoj nárok na vrátenie
nájomného uhradeného na základe Nájomnej zmluvy za obdobie od 1.3.2017 do 16.10.2017 vo výške
14.503,49 eur a časť nároku na preplatenie faktúry za opravu elektroinštalácie vo výške 73,06 eur.

Podaním zo dňa 10.5.2023 rozšíril svoj nárok na preplatenie všetkých nákladov za nákup materiálu
nevyhnutného na vykonanie opráv prenajatých priestorov a cenu vykonaných nevyhnutných opráv. Tým,
že je možné započítať iba existujúce pohľadávky žalovaný vlastne uznal nárok žalobcu uplatnený
žalobou. Súd sa preto v konaní musel zaoberať otázkou, či existuje nárok žalovaného spôsobilý na
započítanie voči nároku žalobcu.

32.Eštepreduzatvorenímnájomnejzmluvyboložalovanémuoznámené,že priestoryboliskolaudované
naúčelygastranadobu10rokov,ktoráužuplynulaaopretopostačujepodaťžiadosť napredĺženie doby
kolaudácie, čo nebude časovo náročná záležitosť, avšak po podpise Nájomnej zmluvy bolo zistené, žepôvodné kolaudačné rozhodnutie nenadobudlo z nejakého dôvodu právoplatnosť, bolo potrebné podať
žiadosť o kolaudáciu priestorov, čo malo za následok nemožnosť užívať priestory na zmluvne dohodnutý
účel. Rozhodnutie Mestskej časti Bratislava - Staré Mesto zo dňa 27.6.2017 č. 6157/29253/2017/STA/

Vas/K-14, ktorým bola povolená zmena v užívaní stavby na účely reštaurácie nadobudlo právoplatnosť
16.10.2017. Žalobca neuniesol v konaní dôkazné bremeno a nepreukázal, že už v čase podpisu
Nájomnej zmluvy existovalo platné kolaudačné rozhodnutie na predmetné priestory, táto skutočnosť
nevyplývala ani z rozhodnutí, ktoré založil do spisu, (Rozhodnutie Okresného úradu Bratislava I
č. ŽP-2001/15201-H/226-Kb zo dňa 29.10.2001, Rozhodnutie RÚVZ Bratislava, hlavné mesto SR

RÚVZ/31-10850/2006 zo dňa 25.7.2006, Rozhodnutie Okresného úradu Bratislava I č. ŽP-10054/2001-
G/100-Kb zo dňa 20.6.2001) nakoľko sa netýkali obdobia uzatvorenia predmetnej nájomnej zmluvy a
navyše nemali vyznačenú doložku právoplatnosti. Absencia kolaudačného rozhodnutia za dobu od
podpisu Nájomnej zmluvy až do 16.10.2017 je skutočnosťou, ktorá by oprávňovala žalovaného na
odpustenie platenia nájomného, nakoľko nemohol v tom čase prevádzkovať priestory na dohodnutý
účel.

33. Pre posúdenie vzťahu medzi Občianskym zákonníkom a Zákonom o nájme a podnájme nebytových
priestorov v otázke nároku na odpustenie nájomného je potrebné vychádzať z § 1 ods. 2 Občianskeho
zákonníka, podľa ktorého Občiansky zákonník upravuje majetkové vzťahy fyzických a právnických osôb,
majetkové vzťahy medzi týmito osobami a štátom, ako aj vzťahy vyplývajúce z práva na ochranu osôb,

pokiaľ tieto občianskoprávne vzťahy neupravujú iné zákony. V § 720 Občianskeho zákonníka je priamo
zakotvená odkazová norma, v zmysle ktorej nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný
zákon. Z uvedeného vyplýva, že Občiansky zákonník je vo vzťahu k Zákonu č. 116/1990 Zb. vo vzťahu
lex generalis k lex specialis, čo znamená, že ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve
sa použijú subsidiárne, podporne pri riešení tých otázok, ktoré vznikajú zo zmluvy o nájme a podnájme

nebytových priestorov, len ak nie sú upravené samotným zákonom č. 116/1990 Zb.

34. Nakoľko samotný zákon č. 116/1990 Zb. upravuje otázku obmedzeného užívania prenajatého
nebytového priestoru a nároky nájomcu s tým spojené, ale nie nemožnosť užívania prenajatej veci, je
potrebné nároky nájomcu s tým spojené posudzovať podľa ustanovení Občianskeho zákonníka.

35. Podľa § 663 Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu
nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

36. Podľa § 664 Občianskeho zákonníka prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v

stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a
v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať.

37. Podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy,
inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej

užívania.

38. Podľa § 673 Nájomca nie je povinný platiť nájomné pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol
prenajatú užívať dohodnutým spôsobom, alebo ak spôsob užívania nedohodol primerane povahe a
určeniu veci alebo ak nemohol z uvedených príčin pri nájme poľnohospodárskych alebo lesných

pozemkov docieliť žiadny výnos.

39. Podľa § 675 Občianskeho zákonníka právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného
sa musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich
mesiacov odo dňa, keď došlo ku skutočnosti toto právo zakladajúcim.

40. Lehota šiestich mesiacov je prekluzívna lehota, to znamená, že ak nájomca počas jej plynutia
neuplatní svoj nárok na odpustenie nájomného u prenajímateľa, jeho nárok zanikne. Forma na
uplatnenie nároku nie je predpísaná, musí však byť určitá a zrozumiteľná. Začiatok plynutia uvedenej
prekluzívnej lehoty je určený na deň, kedy došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim, podľa

uznesenia Ústavného súdu SR sp.zn. 1ÚS 211/2017 zo dňa 19.4.2017 táto lehota začína plynúť odo
dňa obmedzenia v užívaní prenajatých priestorov a uplynie posledným dňom šesťmesačnej lehoty bez
ohľadu na to, či obmedzenie trvalo alebo trvá. Márnym uplynutím tejto hmotnoprávnej lehoty právo
na odpustenia nájomného zaniká, na čo musí súd prihliadať ex offo. V zmysle vyššie uvedenéhoprekluzívna 6 mesačná lehota začala plynúť dňom 1.3.2017, kedy došlo k uzatvoreniu Nájomnej zmluvy
bez toho, aby existovalo platné kolaudačné rozhodnutie a uplynula 1.7.2017.

41. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že žalovaný ako nájomca dôkazné bremeno
neuniesol a nepreukázal, že si v tejto šesťmesačnej prekluzívnej lehote uplatnil u žalobcu ako
prenajímateľa nárok na odpustenie nájomného z dôvodu nemožnosti užívania predmetu nájmu na
zmluvne dohodnutý účel.

42.Vzmluvebolodeklarované,ženebytovépriestorysústavebneurčenéakopriestorygastroprevádzky,
žalovaný je oprávnený ich na daný účel užívať a každú zamýšľanú zmenu účelu je oprávnený vykonať
iba po jej oznámení prenajímateľovi na vlastné náklady s tým, že v prípade ukončenia nájmu prenechá
vloženú majetkovú hodnotu prenajímateľovi ako dar. Rovnako akékoľvek zmeny na prenajatých
priestoroch bol žalovaný oprávnený vykonať len po predchádzajúcom súhlase prenajímateľa. Žalovaný
tak, ako vyplynulo z vykonaného dokazovania si sám predmetné priestory našiel a dohodol sa

s ich predchádzajúcim nájomcom na „prepustení prevádzky“ a to dokonca bez vedomia žalobcu,
žalovanému zaplatil odstupné za prevádzku v sume 12.500,- eur, čiže vyvinul aktivitu za tým účelom,
aby sa stal nájomcom predmetných priestorov. Z uvedeného logicky vyplýva, že pred tým, ako
podpísal nájomnú zmluvu musel a mal byť so stavom týchto priestorov oboznámený a preto sa
súdu javí ako veľmi nepravdepodobné a až účelové tvrdenie nájomcu o tom, že pred podpisom

nájomnej zmluvy stav priestorov dostatočne nepoznal, keďže tam absolvoval iba jediné ohliadku aj to
vo večerných hodinách a teda vedomosť o nevyhovujúcom technickom stave mohol nadobudnúť až
po podpise zmluvy a sprístupnení predmetu nájmu. Je nelogické, aby žalovaný, ktorý mal záujem
o prevádzkovanie gastroprevádzky si prenajal priestory bez toho, aby sa dostatočne oboznámil s ich
technickým stavom. Navyše aj predchádzajúci nájomca, od ktorého priestory prevzal, tieto prevádzkoval

ako reštauráciu. Enormný záujem žalobcu o získanie nebytového priestoru do nájmu je zrejmý aj z toho,
že neprebehlo preberacie konanie medzi ním a žalobcom, ale ako vypovedal svedok M., žalovaný si s
pôvodným nájomcom „vymenil kľúče a prevádzku prevzal“. V konaní žalovaný tvrdil, že bol uvedený do
omylu ohľadne stavu prenajatých priestorov, preto reklamoval ventily na radiátoroch, netesnosť okien,
nefunkčné odsávanie, elektrorozvody, omietky a vzhľadom na vysoké náklady, ktoré musel vynaložiť

pri obnove a oprave priestorov požadoval od prenajímateľa, aby sa na nich podieľal napr. aj formou
odpustenia nájomného. Uvedené žiadosti adresoval pánovi M., resp. P.. Žalovaný mal dôkazné bremeno
preukázať svoje tvrdenie, že si včas, t.j. v prekluzívnej 6 mesačnej lehote voči prenajímateľovi uplatnil
nárok na odpustenie nájomného. Uvedená povinnosť je daná tým, že dokazovanie v sporovom konaní je
ovládané prejednacou zásadou, Civilný sporový poriadok v porovnaní s Občianskym súdnym poriadkom

zvýšil procesnú zodpovednosť strán v dokazovaní, kde platí zásada, že každý účastník musí uniesť
dôkaznébremenoohľadomsvojhotvrdenia.Dôsledkomneunesenéhodôkaznéhobremenajeprestranu
sporu nepriaznivé rozhodnutie. Svedok M., zamestnanec žalobcu vo svojej výpovedi výslovne uviedol,
že voči nemu takúto požiadavku nikdy žalovaný nevzniesol a hoci vyslovil názor, že „ako pozná
p. B.“ zrejme takúto požiadavku vzniesla voči podniku (t.j. žalobcovi), on o tom vedomosť nemá.

Jeho domnienky však nemajú žiadnu právnu relevanciu a nemôžu v žiadnom prípade preukazovať
skutočnosť, či a kedy bola požiadavka na odpustenie nájomného zo strany žalovaného voči žalobcovi v
rámci plynutia prekluzívnej lehoty vznesená. Jediná preukázaná žiadosť o odpustenie platby za kúrenie
a zníženie platby za elektrinu za mesiac apríl bola prevzatá dňa 12.4.2017 zrejme pánom P., avšak
priamo v žiadosti požadoval žalovaný odpočítať tieto platby z aprílovej faktúry, čiže žiadnym spôsobom

sa uvedená žiadosť nedotýka nároku na zaplatenie tých faktúr, ktoré sú predmetom žaloby, nakoľko
tieto sa týkajú nájomného a platieb s nájmom spojených mesiacov máj - december 2018; žiadosť sa
týka výlučne nákladov za elektrinu (preddavková platba v sume 300,- eur s DPH) a dodávku tepla
(preddavková platba v sume 144,- eur s DPH) za mesiac apríl a nie za celé obdobie od 1.3.2017 do
16.10.2017, čiže nárok bol včas uplatnený len vo vzťahu k sume 444,- eur, na ktorú by žalovanému

vznikol nárok, ak by preukázal, že pre vady veci, ktoré nespôsobil nemohol prenajatú vec užívať
dohodnutým spôsobom.

43. Podľa § 668 ods. 1 veta prvá Občianskeho zákonníka nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi
bez zbytočného odkladu potreby opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ.

44. Podľa § 669 Občianskeho zákonníka ak nájomca vynaložil na vec náklady pri oprave, na ktorú
je povinný prenajímateľ, má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonala so súhlasomprenajímateľa alebo ak prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila
jej potreba. Inak môže nájomca požadovať len to, o čo sa prenajímateľ obohatil.

45. V zmysle vyššie uvedeného zákonného ustanovenia musí ísť o takú opravu veci, ktorú nájomca
vykonal so súhlasom prenajímateľa; môže ísť aj o takú opravu, ktorú nájomca vykonal po tom, čo jej
potrebu prenajímateľovi oznámil, ale prenajímateľ ju bez zbytočného odkladu neobstaral. Podmienkou
teda je jej oznámenie prenajímateľovi. Ak potrebu opravy nájomca prenajímateľovi neoznámi, jeho
nárok sa obmedzí len na vydanie toho, o čo sa prenajímateľ obohatil. Jediný listinný dôkaz žalovaného

preukazujúci jeho skutkové tvrdenia o tom, že požadoval od žalobcu opravy prenajatého priestoru sa
týka výlučne len potreby výmeny okien, nakoľko v žiadosti požadoval preplatenie plastových okien,
ktorých výmenu sám a na vlastné náklady zabezpečil. Hoci sa odvolal na súhlas p. M. s takýmto
postupom, ten to vo svojej výpovedi výslovne poprel a zdôraznil, že žalovaného „jasne“ upozornil, že
v prípade záujmu o opravy a úpravy prenajatého priestoru je potrebné napísať oficiálnu žiadosť na
„podnik“. Uvedený postup je vyjadrený aj v čl. V bod 11 Nájomnej zmluvy, podľa ktorého je nájomca

povinný bez odkladu písomne oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv väčšieho rozsahu. Žalovaný
nepreukázal, že predtým, ako pristúpil k výmene okien, postupoval v súlade so zmluvou a žalobcovi
oznámil potrebu ich opravy resp. ich výmeny. Žalovaný tak neuniesol dôkazné bremeno naplnenia
podmienok vzniku nároku na náhradu týchto nákladov od prenajímateľa v zmysle ustanovenia § 669
Občianskeho zákonníka. Žiadne ďalšie písomné žiadosti na vykonanie opráv preukázané neboli; ak aj

žalovaný opravy vykonal, urobil tak bez toho, aby ich potrebu prenajímateľovi oznámil, resp. aby opravu
zrealizoval sám so súhlasom prenajímateľa. V dôsledku nedodržania zmluvne dohodnutého postupu
žalovanému nárok na náhradu nákladov vynaložených na nákup materiálu potrebného na vykonanie
opráv a na samotné vykonanie opráv nevznikol.

46. Súd v tejto súvislosti poukazuje aj na ustanovenie § 667 ods.1 Občianskeho zákonníka, podľa,
ktorého zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu
nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak
zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní
znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal

súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu
protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

47. Podľa § 667 ods.2 veta prvá Občianskeho zákonníka ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu
prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

48. S uvedenou zákonnou úpravou korešponduje aj ustanovenie čl. II bod 4 Nájomnej zmluvy, podľa
ktorého akékoľvek zmeny na prenajatých nebytových priestorov je nájomca oprávnený vykonať len po
predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa.

49. Žalovaný nepreukázal, že požiadal žalobcu ako prenajímateľa o súhlas s vykonaním zmien na
prenajatých priestoroch v dôsledku čoho mu nevznikol nárok na náhradu nákladov, ktoré vynaložil na
tieto zmeny a preto bolo jeho povinnosťou vrátiť po skončení nájmu priestory v takom stave, v akom ich
prebral s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

50. Podľa § 580 Občianskeho zákonníka, ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie
je rovnakého druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči
druhému prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé
na započítanie.

51. Podľa § 358 Obchodného zákonníka na započítanie sú spôsobilé pohľadávky, ktoré možno uplatniť
na súde. Započítaniu však nebráni, ak je pohľadávka premlčaná, ak premlčanie nastalo až po dobe,
keď sa pohľadávky stali spôsobilými na započítanie.

52. K zániku pohľadávky dochádza, keď sa pohľadávky stretnú. Stretnú sa splatnosťou tej pohľadávky,

ktorá má neskoršiu splatnosť.53. Predpokladom pre to, aby mohol žalovaný dosiahnuť zánik pohľadávky žalobcu započítaním je
existencia jeho pohľadávky na vrátenie uhradeného nájomného resp. nároku na náhradu vynaložených
nákladov na nevyhnutné opravy.

54. Vzhľadom na výsledky vykonaného dokazovania dospel súd k záveru, že žalovaný nepreukázal
existenciu nároku, započítaním ktorého by dosiahol zánik pohľadávky žalobcu a preto žalobe v plnom
rozsahu vyhovel.

55. Pre úplnosť považuje súd za potrebné uviesť, že započítanie je právny úkon, ktorý musí spĺňať
požiadavky stanovené zákonom pre právne úkony. Zo započítania musí byť zrejmé, kto ho robí,
voči komu, musí v ňom byť určená pohľadávka, ktorá sa započítava a pohľadávka, voči ktorej sa
započítanie robí. Čiže aj v prípade, ak by žalovaný preukázal existenciu svojej pohľadávky voči
žalobcovi, nedosiahol by zánik pohľadávky žalobcu, nakoľko predmetný právny úkon započítania
nespĺňa požiadavky stanovené zákonom, započítací prejav žalovaného nie je dostatočne určitý, keďže

nie je z neho zrejmé, voči ktorej pohľadávke žalobcu svoje jednotlivé nároky započítal (pohľadávka
žalobcu reálne pozostáva z viacerých samostatných nárokov s rozdielnou lehotou splatnosti), a teda nie
je možné stanoviť, kedy malo dôjsť k stretu prípadných vzájomných pohľadávok žalobcu a žalovaného
a teda ku ktorému dátumu malo dôjsť k zániku pohľadávky žalobcu vo výške 14.576,55 eur.

56. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 255 a nasl. CSP.

57. Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

58. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,

ktorým sa konanie končí.

59. Podľa § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

60. V súlade s vyššie citovanými zákonnými ustanoveniami súd priznal žalobcovi náhradu trov konania
v plnom rozsahu, nakoľko bol v konaní ako procesná strana úspešný. O výške trov konania rozhodne
súd prvej inštancie po právoplatnosti rozsudku samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia na

súde, proti ktorého rozhodnutiu smeruje. Odvolanie môže podať strana v ktorej neprospech bolo
rozhodnutie vydané. Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.
V odvolaní treba popri všeobecných náležitostiach podania uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ

rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.