Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdené Judgement was issued on Tuesday, February 6, 2024

Súd: Mestský súd Košice
Spisová značka: 15Csp/283/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6122373976
Dátum vydania rozhodnutia: 06. 02. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Iveta Slebodníková

ECLI: ECLI:SK:MSKE:2024:6122373976.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Košice sudkyňou JUDr. Ivetou Slebodníkovou v spore žalobcov: 1) A. B., nar. XX. X. XXXX,

bytom C. A. X, D., 2) E. B., nar. XX. X. XXXX, bytom C. A. X, D., zastúpených JUDr. Dávidom Pandym,
PhD., advokátom so sídlom Hlavná 87, Kráľovský Chlmec, proti žalovanému: P&P Solution s.r.o., IČO:
52 841 502, so sídlom Maurerova 13, Košice, zastúpenému CORVIN LEGAL s.r.o., IČO: 55 205 895,
so sídlom Thurzova 6, Košice o zaplatenie 5 000,- EUR s príslušenstvom

r o z h o d o l :

I. Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 5 000,- EUR s 5 % úrokom z omeškania ročne
zo sumy 5 000,- EUR od 21. 6. 2022 do zaplatenia do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

II. Žalobcom v 1. a 2. rade p r i z n á v a proti žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu
100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou na Okresný súd Banská Bystrica v rámci upomínacieho konania dňa
6. 7. 2022 domáhal, aby súd zaviazal žalovaného na zaplatenie istiny 5 000,- EUR s 5 % úrokom
z omeškania ročne zo sumy 5 000,- EUR od 21. 6. 2022 do zaplatenia a na náhradu trov konania. Žalobu
odôvodnil tým, že žalobcovia v 1. a 2. rade uzavreli podľa Občianskeho zákonníka so žalovaným dňa 27.
8.2021Zmluvuorezerváciinehnuteľnostiaposkytovaníslužiebsúvisiacichskúpounehnuteľností(ďalej
len „rezervačná zmluva“), upravenú dodatkom zo dňa 30. 3. 2022. Predmetom rezervačnej zmluvy bola

rezervácia nehnuteľností v katastrálnom území F. G. v kontexte plánovanej výstavby rodinného domu. V
zmysle predmetnej zmluvy, a to jej článku III, bodu 3.2 uhradili žalobcovia žalovanému dňa 30. 8. 2021
rezervačný poplatok vo výške 5 000,- EUR. Hoci rezervačná zmluva predvídala uzavretie ďalších zmlúv
do 30. 4. 2022 z dôvodu omeškania žalovaného k ich uzavretiu v stanovenom termíne nedošlo. Samotná
rezervačná zmluva bola pritom uzavretá na dobu určitú do 30. 4. 2022 a uplynutím času zanikla. Nakoľko
zadanéhoskutkovéhostavunedošloksplneniurezervačnouzmluvoupredvídanýchpodmienoknavznik
nárokužalovanéhonazmluvnúpokutu(vovýškerezervačnéhopoplatku),žalobcoviavyzvaližalovaného

na vrátenie sumy vo výške 5 000,- EUR z titulu vydania bezdôvodného obohatenia do 7 pracovných
dní od doručenia výzvy. Výzva bola doručená žalovanému dňa 9. 6. 2022, pričom žalovaný uplatnený
nárok nesplnil ani v časti. Vzhľadom na uvedené sa žalovaný dostal do omeškania počnúc dňom 21.
6. 2022. Žalobcovia si uplatňujú nárok na zaplatenie sumy 5 000,- EUR z titulu vydania bezdôvodného
obohatenia, ktoré vzniklo tým, že právny dôvod, na základe ktorého sa plnilo, odpadol.
2. Žalobcovia k žalobe pripojili zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich
s kúpou nehnuteľností, dodatok č. 1 k rezervačnej zmluve zo dňa 27. 8. 2021, výzvu na vrátenie

rezervačného poplatku zo dňa 7. 6. 2022.

3. Okresný súd Banská Bystrica dňa 28. 7. 2022 pod sp. zn. 34Up/1015/2022 vydal platobný rozkaz,
ktorým žalobe v celom rozsahu vyhovel. Proti platobnému rozkazu podal žalovaný v zákonnej lehoteodpor, v ktorom namietal, že síce žalovaný uzatvoril so žalobcami Zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti
a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľností v znení jej dodatku č. 1 zo dňa 30. 3.
2022 („rezervačná zmluva“). Žalovaný sa však na základe článku II bodu 2.2 rezervačnej zmluvy

zaviazal, že počas doby trvania predmetnej zmluvy (t. j. do 30. 4. 2022) okrem iného neuzavrie s
treťou osobou rezervačnú zmluvu na nehnuteľnosti v katastrálnom území F. G., ďalej predávajúcemu
oznámi záujem žalobcov o kúpu v rezervačnej zmluve identifikovaných nehnuteľností a v prípade ich
záujmu, ako aj záujmu vlastníka nehnuteľností pripraví taktiež ďalšiu potrebnú zmluvnú dokumentáciu
k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam na žalobcov. V nadväznosti na uvedené povinnosti

žalovaného sa naopak žalobcovia podľa článku III bodu 3.2 rezervačnej zmluvy zaviazali zaplatiť
žalovanému rezervačný poplatok vo výške 5 000,- EUR, a to ako odmenu za zablokovanie nehnuteľností
identifikovaných v rezervačnej zmluve, t. j. za to, že žalovaný po dobu trvania predmetnej zmluvy
neuzatvorí inú rezervačnú zmluvu na v tejto zmluve identifikované nehnuteľnosti. Žalovaný má za to, že
riadne splnil to, k čomu sa na základe rezervačnej zmluvy zaviazal a súčasne odmietol, aby sa na úkor
žalobcov bezdôvodne obohatil. Žiadal preto, aby súd žalobu zamietol v celom rozsahu.

4. Žalobcovia písomným vyjadrením k odporu zo dňa 5. 9. 2022 s právnou argumentáciou vymedzenou
v odpore žalovaného vyslovili nesúhlas, lebo sumu 5 000,- EUR nemožno vykladať ako odmenu za
rezerváciu nehnuteľností. Takémuto výkladu zmluvy odporuje čl. VI zmluvy - Zabezpečenie záväzkov, v
zmysle ktorého prináleží žalovanému rezervačná záloha (5 000,- EUR), ak nedôjde k uzavretiu kúpnej

zmluvy vtedy, ak sa zmluva neuzavrie z dôvodov na strane žalobcov (a to ako zmluvná pokuta). Ak
by mali strany pri kontraktácii vôľu priznať rezervačnej zálohe vo výške 5 000,- EUR povahu odmeny,
ktorá žalovanému patrí bez ohľadu na uzavretie alebo neuzavretie ďalších zmlúv, nedojednávali by
si ustanovenia o zmluvnej pokute. Navyše, v zmysle bodu 6.1 sa má rezervačná záloha “započítať”
so zmluvnou pokutou. Započítať však možno len vzájomné pohľadávky, teda eventuálnu pohľadávku

žalovaného z titulu zmluvnej pokuty a pohľadávku žalobcov na vrátenie zálohy. Zmluva obsahuje
obdobné dojednanie i v bode 7.4.

5. Okresný súd Banská Bystrica postúpil vec Mestskému súdu Košice ako súdu príslušnému na
prejednanie dňa 12. 9. 2022, nakoľko žalobcovia v zákonom stanovenej lehote navrhli pokračovanie

v konaní na príslušnom súde.

6. Súd nariadil vo veci pojednávanie na deň 4. 5. 2023, deň 10. 10. 2023 a deň 18. 1. 2024, na
ktorých vykonal dokazovanie vypočutím strán sporu, listinnými dôkazmi, výsluchom svedka a zistil tento
skutkový stav:

7. Žalobca v 1. rade na pojednávaní dňa 10. 10. 2023 vypovedal, že v roku 2021 sa rozhodli spoločne
smanželkouprevýstavbudomu,apretooslovilištatutárnehozástupcužalovanéhoauzatvorilivauguste
2021 zmluvu o rezervácii. Dňa 30. 4. 2021 poskytli žalovanému všetky potrebné doklady na podpis a
zaplatili rezervačnú zálohu, pričom pri tomto jednaní štatutárny zástupca žalovaného pán H. spomenul,

že pokiaľ by nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy, resp. zmluvy o dielo, tak v tomto v prípade, že to
žalobcovianezavinili,resp.akbynedostalihypotéku,zatýchtopodmienoksaimzáloha,teda rezervačný
poplatok vo výške 5 000,- EUR vráti. Zúčastnili sa viacerých sedení so žalovaným, asi 4 až 5 krát. Neskôr
im pán H. oznámil, že sa zvyšuje cena domu, a to niekedy v novembri 2021. Keďže mali k dispozícii
finančné prostriedky, súhlasili so zvýšenou kúpnou cenou za nehnuteľnosť. Následne v januári 2022 pán

H. si ich opätovne predvolal a povedal im, že kúpna cena sa navyšuje a vtedy im povedal, že buď budú
súhlasiť s kúpnou cenou alebo odstúpia od zmluvy, resp. ukončia zmluvu obojstranne a vrátila by sa im
celá záloha vo výške 5 000,- EUR. Už s takýmto návrhom žalovaného nesúhlasili, pretože to bolo nad
ich rozpočet a hypotekárny úver a preto tento návrh odmietli. Napokon ich opakovane kontaktoval pán
H. a povedal im, že je možné uzavrieť kúpnu zmluvu aj za nižšiu cenu. Vtedy vyslovili súhlas, bolo to

vmarci2022,keďsapodpisovalďalšídodatokkrezervačnejzmluve.Do30.4.2022malabyťpredložená
kúpnopredajná zmluva k podpisu. Naposledy sa stretli s pánom H. dňa 12. 4. 2022, vtedy im spomínal,
že kúpna zmluva nie je uzatvorená kvôli sviatkom, keďže vtedy bola Veľká noc. Zobrali to do úvahy,
súhlasili. Po Veľkej noci opätovne manželka kontaktovala pána H., v akom stave je zmluva, avšak nikto
z kancelárie nedvíhal telefón. Čakali týždeň, už bolo po Veľkej noci, dňa 25. 4. 2022, manželka opäť

kontaktovala pána H., ten sľúbil, že zmluva bude do 30. 4. 2022. Ani 30. 4. 2022 kúpna zmluva
nebola vyhotovená a nikto ich nekontaktoval. Považovali to za neférové jednanie zo strany žalovaného.
Po apríli 2022, bolo to niekedy 2. 5. alebo 3. 5. 2022, doručil im pán H. zmluvu o dielo a kúpnu zmluvu
na preštudovanie. Od 1. 5. 2022 na nich vyvíjali nátlak, že kvôli nim stavba stojí, že je v omeškaní.Dôvera s pánom H. však už bola narušená riadnym a včasným nepredložením zmlúv. Dňa 1. 5. 2022
ich predvolal na stretnutie už pán H., finančný poradca žalovaného, na ktorom im pán H. potvrdil, že
právne oddelenie mu nedodalo včas kúpne zmluvy, preto neboli do tohto dátumu predložené. Keďže sa

to naťahovalo rok, museli riešiť svoje bývanie, preto pozerali aj ďalšie nehnuteľnosti a napokon kúpili
inú nehnuteľnosť, keďže ďalšiu spoluprácu už so žalovaným nevideli ako reálnu.

8. Žalobkyňa v 2. rade na pojednávaní dňa 4. 5. 2023 vypovedala, že spoločne s manželom mali záujem
o rodinný domček, preto začali komunikovať so žalovaným a komunikácia v začiatkoch bola dobrá.

Žalovaný im povedal, že do konca augusta majú zaplatiť zálohu vo výške 5 000,- EUR, čo aj urobili
a následne im sľúbili, že do konca apríla 2022 bude vypracovaná kúpna zmluva. Rok potom žalovaný
naťahoval žalobcov, pretože nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy, pričom došlo k viacerým stretnutiam
s pánom H., a to v septembri, novembri, decembri, ale pri každom stretnutí im povedal, že kúpna zmluva
nebude v apríli, že bude aj skôr vypracovaná. Spolu s manželom boli kompletne klamaní, keďže ani po
tak dlhej dobe nebol žalovaný schopný im predložiť kúpnu zmluvu. Z toho dôvodu si uplatnili súdnou

cestou vrátenie tohto poplatku, keďže reálne nevedeli nič, len zaplatili sumu 5 000,- EUR ako zálohu
a nikto ich o ničom neinformoval.

9. Štatutárny zástupca žalovaného G. H. na pojednávaní dňa 18. 1. 2024 vypovedal, že bola zložená
záloha zo strany žalobcov vo výške 5 000,- EUR s tým, že sa jednalo o rezervačnú zálohu, ktorá sa

štandardne započítava ako časť kúpnej ceny, teda rezervačná záloha plní funkciu, že žalovaný drží
nehnuteľnosť pre klientov, nesmie ju nikomu ponúknuť na predaj ani inzerovať a žalovaný čaká do
poslednej chvíle, kedy dôjde k uzavretiu a podpisu kúpnej zmluvy.

10. Svedok F. H., bývalý finančný riaditeľ žalovaného, vypovedal, že medzi štatutárnym zástupcom

žalovaného a žalobcami bol komunikačný problém, preto ho pán H. oslovil, aby prevzal komunikáciu
so žalobcami. Svedok im vysvetlil situáciu, keďže sa menil tím právnikov, ktorí vypracovávali kúpne
zmluvy s tým, že žalobcovia uviedli, že už nechcú pokračovať ďalej v spolupráci so žalovaným a nechcú
uzavrieť kúpnu zmluvu.

11. Zo Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľností
zo dňa 27. 8. 2021 súd zistil, že bola uzavretá medzi žalobcami v 1. a 2. rade ako záujemcami a
žalovaným ako sprostredkovateľom, resp. ako realitnou kanceláriou podľa ustanovení Občianskeho
zákonníka. V rezervačnej zmluve je uvedené, že na liste vlastníctva č. XXX, ktorý je vedený Okresným
úradom Košice – okolie, katastrálny odbor, okres D. – I., obec F. G., katastrálne územie F. G. je

vedený pozemok parcely registra C, parc. č. 290 o výmere 757 m2, druh pozemku: zastavaná plocha
a nádvorie, parcely registra C, parc. č. 291/1 o výmere 1083 m2, druh pozemku: záhrada, parcely
registra C, parc. č. 291/2 o výmere 174 m2, druh pozemku: zastavaná plocha a nádvorie a aktuálnym
vlastníkom pozemku podľa bodu 1 je J. D., nar. X. XX. XXXX, bytom K. L. XX, D. so spoluvlastníckym
podielom vo výške 1/1 k celku. Predávajúci zrealizuje na pozemku podľa bodu 1 tohto článku výstavbu

rodinného domu so začiatkom výstavby jar 2022, ukončenie stavby október 2022. Podľa čl. III bod
3.2 zmluvné strany sa dohodli, že záujemca ako prejav svojej vážnej vôle na zablokovanie budúcich
nehnuteľností pre seba zaplatí rezervačný poplatok vo výške 5 000,- EUR. Podľa bodu 3.3 v prípade ak
dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy podľa čl. II bod 2.1 tejto zmluvy medzi predávajúcim a záujemcom
rezervačný poplatok bude započítaný na zaplatenie celkovej kúpnej ceny za budúcu nehnuteľnosť.

Podľa bodu 3.4 podmienkou uzavretia kúpnej zmluvy na budúcu nehnuteľnosť je, aby záujemca o vyššie
uvedenú budúcu nehnuteľnosť doplatil zvyšnú časť kúpnej ceny vo výške 170 245,- EUR najneskôr
do 1. 10. 2022. Podľa bodu 3.5 záujemca sa zaväzuje pristúpiť k podpisu zmluvy o dielo najneskôr
do 30. 4. 2022. Podľa čl. IV bod 4.1 zmluva sa uzatvára na dobu určitú počas doby rezervácie, a to
do dňa podpisu tejto zmluvy do 30. 4. 2022 (po dohode zmluvných strán sa doba rezervácie môže

predĺžiť na základe písomného dodatku). Podľa bodu 4.2 zmluvné strany sa dohodli, že v lehote podľa
bodu 4.1 tohto článku pristúpia záujemcovia k uzatvoreniu kúpnej zmluvy s predávajúcim, v ktorej
bude záujemca vystupovať ako kupujúci nehnuteľnosti špecifikovanej v čl. I bod 1.3 tejto zmluvy
a predávajúci. Podľa čl. VI bod 6.1 v prípade ak záujemca do uplynutia doby rezervácie neuzatvorí kúpnu
zmluvu a nedôjde k predĺženiu doby rezervácie písomným dodatkom podľa podmienok dohodnutých

v tejto zmluve s predávajúcim ako vlastníkom z dôvodov na strane záujemcu, prináleží zmluvná
pokutasprostredkovateľovivovýškerezervačnejzálohy.Sprostredkovateľjeoprávnenýzapočítaťvyššie
uvedenú zmluvnú pokutu s rezervačnou zálohou. Podľa čl. V bod 5.1 podmienkou pre uzavretie kúpnej
zmluvy medzi predávajúcim a záujemcom k budúcej nehnuteľnosti je, predávajúci je evidovaný napríslušnom liste vlastníctva pre nehnuteľnosť v časti B. Vlastníci a iné oprávnené osoby ako vlastník
nehnuteľnosti vo výške spoluvlastníckeho podielu 1/1 k celku, pričom jeho oprávnenie disponovať s
nehnuteľnosťou nebude ničím obmedzené. Podľa bodu 5.2 podmienkou na uzavretie kúpnej zmluvy na

budúcu nehnuteľnosť je aj to, že na budúcich nehnuteľnostiach nebudú viaznuť žiadne dlhy, ťarchy ani
iné ďalšie bremená, že predávajúci nebude mať s nikým iným spísanú žiadnu kúpnu zmluvu, zmluvu
o budúcej zmluve, predávajúci od nikoho neprevzal žiadnu finančnú hotovosť v súvislosti s predmetnou
budúcou nehnuteľnosťou a s nikým nemá spísanú zmluvu o nájme predmetných budúcich nehnuteľností
uvedených v čl. I. Podľa čl. VII bod 7.1 v prípade, že nehnuteľnosti nebude možné previesť na záujemcu

pre prekážky na strane predávajúceho ako vlastníka, je záujemca oprávnený od zmluvy odstúpiť.
V takom prípade odstúpenia od zmluvy je sprostredkovateľ povinný vrátiť záujemcovi rezervačnú zálohu.
Podľa čl. VII bodu 7.2 v prípade ak nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy z dôvodu, že predávajúci vlastník
nehnuteľností podľa čl. V bod 5.1 alebo nebude splnená podmienka podľa bodu 5.2 čl. V tejto zmluvy,
je záujemca oprávnený odstúpiť od zmluvy a sprostredkovateľ je povinný vrátiť rezervačnú zálohu
záujemcovi.

12. Z Dodatku č. 1 k rezervačnej zmluve uzatvorenej dňa 27. 8. 2021 vyplýva, že žalovaný ako
sprostredkovateľ a žalobcovia ako záujemcovia v čl. III bod 3.1 sa dohodli, že kúpna cena budúcej
nehnuteľnosti je zmluvnými stranami dohodnutá spolu vo výške 190 000,- EUR. Podľa čl. III bodu 3.2
zmluvy záujemca ako prejav svojej vážnej vôle na zablokovanie budúcich nehnuteľností pre seba zaplatil

rezervačný poplatok vo výške 5 000,- EUR sprostredkovateľovi prevodom na účet sprostredkovateľa.
Podľa čl. III bodu 3.3 v prípade ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy podľa čl. II bod 2.1 tejto zmluvy
medzi predávajúcim a záujemcom, rezervačný poplatok bude započítaný na zaplatenie celkovej kúpnej
ceny na budúcu nehnuteľnosť. Podľa čl. III bodu 3.5 záujemca sa zaväzuje pristúpiť k podpisu zmluvy
o dielo najneskôr do 30. 4. 2022.

13. Výzvou na vrátenie rezervačného poplatku zo dňa 7. 6. 2022 žalobcovia v 1. a 2. rade písomne
vyzvali žalovaného na vrátenie rezervačného poplatku vo výške 5 000,- EUR v lehote do 7 pracovných
dní od doručenia výzvy z titulu vydania bezdôvodného obohatenia.

14. Súd právne posúdil vec nasledovne:

15. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne
upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

16. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na
právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

17. Podľa § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.

18. Podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej
činnosti.

19. Podľa § 54 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka v pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv
platí výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší.

20. Podľa § 451 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí
obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho

dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako
aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

21. Podľa § 454 Občianskeho zákonníka, bezdôvodne sa obohatil aj ten, za koho sa plnilo, čo podľa
práva má plniť sám.

22. Podľa § 456 Občianskeho zákonníka predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na
úkor koho sa získal. Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.23. Podľa § 458 ods. 1 Občianskeho zákonníka, musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným
obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa
poskytnúť peňažná náhrada.

24.Podľa§517ods.1,vetaprváa2Občianskehozákonníka,dlžník,ktorýsvojdlhriadneavčasnesplní,
je v omeškaní. Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka
popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania výšku
úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

25. Podľa § 3 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia
Občianskeho zákonníka výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná
úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

26. Medzi stranami sporu nebolo sporné že dňa 27. 8. 2021 bola uzatvorená zmluva o rezervácii

nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti (ďalej len „rezervačná zmluva“)
upravená Dodatkom č. 1 zo dňa 30. 3. 2022. Predmetom rezervačnej zmluvy bola rezervácia
nehnuteľností v katastrálnom území F. G. v kontexte plánovanej výstavby rodinného domu. V zmysle
rezervačnej zmluvy, článku III, bod 3.2 uhradili žalobcovia žalovanému dňa 30. 8. 2021 rezervačný
poplatok vo výške 5 000,- EUR. Nespornými boli všetky ustanovenia rezervačnej zmluvy s výnimkou čl.

III bodu 3.2, ktorý zahŕňal zaplatenie rezervačného poplatku.
27. V prvom rade je potrebné uviesť, že uzatvorený právny vzťah medzi žalobcami v 1. a 2. rade a
žalovaným treba považovať za spotrebiteľský vzťah, keďže na strane žalovaného vystupuje právnická
osoba – sprostredkovateľ, ktorý ako realitná kancelária poskytuje službu a na strane žalobcov fyzické
osoby – nepodnikatelia, ktorí sú vo vzťahu k žalovanému spotrebiteľmi. S poukazom na ustanovenie §

54 ods. 2 Občianskeho zákonníka v pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv platí výklad, ktorý
je pre spotrebiteľa priaznivejší.
28. V nadväznosti na uvedené súd posúdil nárok uplatnený žalobcami ako nárok na vydanie
bezdôvodného obohatenia. V danej veci ide o vrátenie poskytnutého plnenia z titulu bezdôvodného
obohatenia podľa ustanovenia § 451 Občianskeho zákonníka, keďže k uzatvoreniu kúpnej zmluvy na

prevod vlastníctva nehnuteľnosti nedošlo. Podľa právneho názoru súdu, pri poskytnutí rezervačnej
zálohy bola zaplatená záloha dôvodnou platbou, a to až do okamihu, kedy bolo tomu, kto zálohu
poskytol (t. j. v tomto prípade žalobcom), zrejmé, že zamýšľaná zmluva (kúpna zmluva, zmluva o dielo)
uzatvorená nebude. V tomto okamihu sa stala zaplatená záloha bezdôvodným obohatením získaným
plnením, ktorého právny dôvod dodatočne odpadol, a preto ide o nárok na vrátenie poskytnutého plnenia

z titulu bezdôvodného obohatenia podľa ustanovení Občianskeho zákonníka. V danom prípade zmluva
o rezervácii zo dňa 27. 8. 2021 predvídala uzavretie ďalších zmlúv do 30. 4. 2022, avšak z dôvodu
omeškaniažalovanéhokichuzavretiuvstanovenomtermínenedošlo.Rezervačnázmluvabolauzavretá
na dobu určitú do 30. 4. 2022 a uplynutím času zanikla. Do uvedeného času totiž žalobcovia ani
žalovaný neuzatvorili kúpnu zmluvu na predmetnú nehnuteľnosť. Zmluvné strany uzatvorili dňa 30. 3.

2022 Dodatok č. 1 k rezervačnej zmluve zo dňa 27. 8. 2022, ktorým bola dohodnutá vyššia kúpna cena, t.
j. kúpna cena z ceny nehnuteľnosti na sumu vo výške 190 000,- EUR. Iná modifikácia zmluvy o rezervácii
zo dňa 27. 8. 2021 v časti predĺženia rezervačnej lehoty v priebehu konania preukázaná nebola.
29. Ako vyplynulo z dokazovania, k neuzavretiu kúpnej zmluvy pritom nedošlo z dôvodov na strane
žalobcov, keďže ich záujem na uzavretí zmluvy bol daný, o čom svedčí skutočnosť, že mesiac

pred uplynutím doby rezervácie došlo k podpísaniu dodatku k rezervačnej zmluve dňa 30. 3. 2022,
ktorým došlo k dohode o zvýšení budúcej kúpnej ceny nehnuteľnosti. Bolo preukázané, že príčinou
neuzatvorenia kúpnej zmluvy boli dôvody na strane žalovaného, nakoľko žalovaný nedodal návrhy na
uzatvorenie kúpnej zmluvy a ďalších potrebných zmlúv včas, ale dodal ich až po dohodnutej lehote.
Ako vyplýva z textu rezervačnej zmluvy, povinnosti oboch strán boli vymedzené v článku II bod 2.2

rezervačnej zmluvy, keď sprostredkovateľ sa počas doby trvania zmluvy zaviazal vykonať činnosti
smerujúcekuzatvoreniukúpnejzmluvynabudúcenehnuteľnostišpecifikovanévčl.Ibod1.3,nazáklade
ktorejpredávajúciakovlastníkprevediebudúcenehnuteľnostidovlastníctvazáujemcovi,atonajmätým,
že po dobu rezervácie neuzavrie rezervačnú zmluvu s treťou osobou, oznámi predávajúcemu záujem
záujemcu o kúpu nehnuteľnosti, sprostredkuje prípravu, v prípade záujmu záujemcu a predávajúceho,

návrhu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Svedok G. H., bývalý finančný riaditeľ žalovaného, vo výpovedi
potvrdil, že sám nemal na starosti záležitosti týkajúce sa podpisov a prípravy kúpnych zmlúv, avšak
štatutárny zástupca žalovaného ho požiadal o komunikáciu so žalobcami a kúpne zmluvy nebolipripravené do 30. 4. 2022. Na posledné stretnutie so žalobcami sa štatutárny zástupca žalovaného
nedostavil.
30. Pre účely posúdenia, z dôvodov na koho strane nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy, súd zobral

do úvahy aj ďalšie okolnosti veci, a to s poukazom na ustanovenie § 560 Občianskeho zákonníka,
podľa ktorého ak si majú účastníci zmluvy plniť navzájom, môže sa domáhať plnenia záväzku len ten,
kto sám splnil svoj záväzok skôr alebo je pripravený ho plniť. V tomto smere vychádzajúc zo zmyslu
a účelu rezervačnej zmluvy, ktorý bol obom stranám známy v čase jej uzatvárania, súd považoval
za podstatné, že primárnou zmluvnou povinnosťou žalovaného bolo zdržať sa úkonov smerujúcich

k predaju nehnuteľnosti inej osobe než žalobcom, ktorú povinnosť žalovaný splnil, okrem toho žalovaný
bol povinný poskytnúť aktívnu súčinnosť smerujúcu k uzavretiu kúpnej zmluvy, čo však neurobil.
31. V tomto smere sa súd nestotožnil s argumentáciou žalovaného, že žalobcovia neodstúpili od
rezervačnej zmluvy, a preto žalobcom nevznikol právny nárok na vrátenie rezervačného poplatku,
nakoľko rezervačná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú do 30. 4. 2022 (čl. IV bod 4.1) a po uplynutí
tejto doby už odstúpenie od rezervačnej zmluvy nebolo možné.

32. Taktiež sa súd nestotožnil s argumentáciou žalovaného na vzniku nároku na zmluvnú pokutu, t. j. že
k neuzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo z dôvodov na strane žalobcov. Ich záujem na uzavretí zmlúv bol
daný. Primárne tomu zodpovedá správanie oboch žalobcov, ktorí po celý čas trvania doby rezervácie
nemali pochybnosť o tom, že konečný dojednaný termín na uzavretie kúpnej zmluvy je do 30. 4. 2022.
Vzhľadom k tomu, že v stanovenom termíne k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, žalobcovia boli nútení

riešiť si bývanie a zabezpečili si inú nehnuteľnosť.
33. Na základe uvedeného skutkového deja súd dospel k záveru, že zavinenie na neuzavretí kúpnej
zmluvy je potrebné ustáliť na strane žalovaného. Po uplynutí doby rezervácie už žalobcovia nemali
povinnosť kúpnu zmluvu uzavrieť.
34.Nazákladeuvedenýchdôvodovacitovanýchzákonnýchustanovenísúdustálil,žežalobajedôvodná

a žalobe v celom rozsahu vyhovel.

35. Žalovaný sa nezaplatením dlžnej sumy riadne a včas dostal do omeškania s povinnosťou zaplatiť
žalobcom úroky z omeškania. Žalovaný prevzal výzvu na vrátenie rezervačného poplatku dňa 9. 6. 2022,
o čom svedčí doručenka o prevzatí výzvy. Od 21. 6. 2022 do zaplatenia sa dostal do omeškania s tým,

že základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky ku dňu omeškania bola vo výške 0,00 % + 5
percentuálnych bodov.

36. Podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku (ďalej len "CSP") súd prizná strane náhradu trov
konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

37. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

38. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP na základe zásady úspechu.

Žalobcovia mali v konaní plný úspech, preto im súd priznal proti neúspešnému žalovanému náhradu
trov konania v rozsahu 100 %.

39. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým
sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá vyšší súdny úradník (§ 262 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku m o ž n o podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa
jeho doručenia na Mestskom súde Košice písomne.

V odvolaní sa uvedie, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa

týka, čo sa ním sleduje, uvedie sa spisová značka, ďalej sa uvedie proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov
sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa
odvolateľ domáha (odvolací návrh). Odvolanie musí byť podpísané. Rozsah,
v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia

lehoty na podanie odvolania.Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, m ô ž e
žalobca podať návrh na vykonanie exekúcie podľa Exekučného poriadku.