Rozsudok – Ostatné ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, November 12, 2025

Súd: Mestský súd Košice
Spisová značka: 42C/1/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7125200078
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 11. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ing. Andrea Škapincová, PhD.

ECLI: ECLI:SK:MSKE:2025:7125200078.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Košice sudkyňou JUDr. Ing. Andreou Škapincovou, PhD. v spore žalobkyne: A. B., nar.

XX.XX.XXXX, bytom C. XX, D., právne zastúpená JUDr. Jakubom Magdom, advokátom so sídlom
Požiarnická 21, Prešov, proti žalovanému: E. F. G., nar. XX.X.XXXX, miesto výkonu činnosti H. XXX, H.,
korešpondenčnáadresaI.XX,B.,IČO:35027924,právnezastúpený:GRABAN,TORMA&PARTNERS
s.r.o., IČO: 36 730 564, so sídlom Kováčska 53, 040 01 Košice, o náhradu škody, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu z a m i e t a .

II. Žalovanému voči žalobkyni p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania v

rozsahu 100%. O výške náhrady trov konania rozhodne súd samostatným uznesením, ktoré vydá po
právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa žalobou doručenou súdu dňa 4.1.2025 žiadala, aby súd zaviazal žalovaného titulom
náhrady škody spôsobenej porušením povinností žalovaného ako znalca pri vyhotovení znaleckého
posudku uhradiť žalobkyni 60.000,-Eur, ako aj nahradiť trov konania.
2. Podanie žaloby odôvodnila tým, že dňa 4.1.2023 bola žalobkyni doručená Dražobná vyhláška
zo dňa 2.1.2023 (ďalej aj ako „Dražobná vyhláška“) vydaná: Exekútorský úrad Košice II, súdny
exekútor JUDr. Atila Ádám, Čajakova 5, 040 01 Košice (ďalej aj ako „Konajúci exekútor“), sp.

zn.: 269Ex 475/20-21- AS. Predmetom dražby v zmysle Dražobnej vyhlášky boli nehnuteľnosti
evidované Okresným úradom Prešov, katastrálny odbor na liste vlastníctva číslo: XX vedenom pre
okres: C., obec: J., katastrálne územie: J., a to: 1. parcela registra „C“ evidovaná na katastrálnej
mape pod číslom: 32, o výmere: 411 m2 , druh pozemku: zastavaná plocha a nádvoria (ďalej
aj ako „Pozemok I“) 2. parcela registra „C“ evidovaná na katastrálnej mape pod číslom: 34/2, o
výmere: 1342 m2 , druh pozemku: záhrada (ďalej aj ako „Pozemok II“) 3. stavba so súpisným
číslom: 111, druh stavby: rodinný dom, postavená na Pozemku I (ďalej aj ako „Stavba“) (ďalej

Pozemok I, Pozemok II a Stavba spoločne aj ako „nehnuteľnosti“ alebo „predmet dražby“). Žalobkyňa
bola pred speňažením nehnuteľností ich podielovou spoluvlastníčkou o veľkosti podielu 1/3 k celku
nehnuteľností. Podľa Dražobnej vyhlášky bola všeobecná hodnota nehnuteľností určená znaleckým
posudkom č. 312/2022 (ďalej aj ako „sporný znalecký posudok“). Žalovaný určil všeobecnú hodnotu
nehnuteľností vo výške 135.000,-Eur, a teda spoluvlastnícky podiel žalobkyne o veľkosti 1/3 k celku
nehnuteľností predstavoval sumu vo výške 45.000,-Eur. Dňa 5.1.2023 žalobkyňa, v sídle konajúceho
exekútora, osobne nahliadla do sporného znaleckého posudku a zistila absenciu určenia a popísania,

a teda aj ohodnotenia niektorých miestností, ako aj podhodnotenie Pozemku I a Pozemku II. Dňa
6.1.2023 zaslala žalobkyňa námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby. Dňa 7.1.2023 adresovala
Ministerstvu spravodlivosti Slovenskej republiky sťažnosť na žalovaného ako znalca. Dňa 25.1.2023
adresovala žalobkyňa spoluvlastníkom nehnuteľností upovedomenie o čase oceňovania nehnuteľnostíza účelom vyhotovenia znaleckého posudku s cieľom verifikovať závery žalovaného uvedené v spornom
znaleckom posudku. Dňa 31.1.2023 sa žalobkyňa spolu so znalcom: E. K. L., B. XXXX/X, XXX
XX B., Slovenská republika dostavila k nehnuteľnostiam, avšak prístup na Pozemok I a Pozemok

II a vstup do Stavby im nebol umožnený tretími osobami. Odopretím prístupu nemohlo dôjsť k
oboznámeniu sa so stavom Stavby, resp. Pozemku I, a teda ani k získaniu podkladov pre vyhotovenie
kontrolného znaleckého posudku za účelom stanovenia všeobecnej hodnoty popísaných nehnuteľností.
Dňa 14.4.2023 vydalo ministerstvo Oznámenie o začatí správneho konania voči žalovanému. Dňa
25.7.2023 vydalo ministerstvo Rozhodnutie číslo: 04158/2023/153 (ďalej aj ako „Rozhodnutie“), ktorým

uznalo žalovaného vinným z viacnásobného porušenia povinností stanovených žalovanému zákonom
č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a predkladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov
v znení neskorších predpisov pri vypracovaní znaleckého posudku. Žalovaný závery Ministerstva
uvedené v rozhodnutí akýmkoľvek spôsobom nespochybnil, a ani sa nedomáhal preskúmania, resp.
zmeny rozhodnutia ministerstva. Rozhodnutie ministerstva je právoplatné. Žalobkyňa si za účelom
verifikácie metodiky, ako aj záverov žalovaného uvedených v znaleckom posudku, nechala vyhotoviť

Znalecký posudok č. 8/2023 (ďalej aj ako „kontrolný znalecký posudok“) za účelom určenia všeobecnej
hodnoty Pozemku II. Dňa 13.2.2023 bolo rozhodnutím Okresného súdu Banská Bystrica, sp. zn.: 9
Ek/1453/2020, schválené nadobudnutie nehnuteľností podielovým spoluvlastníkom za cenu určenú
podľa sporného znaleckého posudku. Nehnuteľnosti sa v rámci exekúcie vedenej voči žalobkyni
speňažili za cenu stanovenú sporným znaleckým posudkom, a teda za podhodnotenú cenu. Žalobkyňa

je toho názoru, že ak by žalovaný ako znalec neporušil povinnosti vyplývajúce mu zo zákona o
znalcoch, a vykonal by správne ohodnotenie nehnuteľností (v súlade s platnou právnou úpravou),
tak by sa nehnuteľnosti speňažili za omnoho vyššiu cenu – minimálne za 200.000,- Eur, pričom
podiel žalobkyne by predstavoval cca 1/3 uvedenej sumy (cca 60.000,-Eur). K predpokladom vzniku
zodpovednosti za škodu žalobkyňa uviedla, že žalovaný pri určovaní všeobecnej hodnoty nehnuteľností

porušil svoje zákonné povinnosti. Ministerstvo, ako orgán dohľadu a kontroly, konštatovalo rozhodnutím
porušenie povinností žalovaného pri vyhotovení sporného znaleckého posudku. Žalovaný porušením
svojich povinností spôsobil žalobkyni škodu v jej majetkovej sfére. Žalobkyňa za účelom preukázania
svojich tvrdení zabezpečila vyhotovenie kontrolného znaleckého posudku. Predmetom kontrolného
znaleckého posudku bolo určenie všeobecnej hodnoty len Pozemku II. Všeobecná hodnota Pozemku I

a Stavby nebola (a ani nemohla byť) predmetom znaleckého skúmania, keďže žalobkyňa nedisponuje
právnym titulom vstupu na Pozemok I, a ani do Stavby. Žalobkyňa nedisponuje možnosťou určenia
všeobecnej hodnoty Pozemku I a Stavby prostredníctvom odborne spôsobilej osoby. Podľa kontrolného
znaleckého posudku bola všeobecná hodnota Pozemku II 136.266,68 Eur. Podľa sporného znaleckého
posudku bola všeobecná hodnota Pozemku II 41.065,20 Eur. Rozdiel všeobecnej hodnoty Pozemku

II podľa kontrolného znaleckého posudku a sporného znaleckého posudku je 95.201,48 Eur. Podiel
žalobkyne, zodpovedajúci veľkosti spoluvlastníckemu podielu žalobkyne o veľkosti 1/3 k celku Pozemku
II, predstavuje z uvedeného rozdielu sumu vo výške 31.733,82 Eur (95.201,48 / 3 = 31.733,82).
Podľa žalobkyne škoda vo vzťahu k jej podielu na Pozemku II je vo výške 31.733,82 Eur. Žalovaný
podľa rozhodnutia ministerstva použil v znaleckom posudku nesprávnu metodiku, preto je žalobkyňa

presvedčená, že trhová hodnota Stavby a Pozemku I bola omnoho vyššia než hodnota uvedená v
spornom znaleckom posudku. Žalobkyňa nemá vedomosť o výške škody vo vzťahu k jej podielu na
Pozemku I a Stavbe, keďže ju nevedela určiť exaktne prostredníctvom znaleckého posudku, a preto
ju iba, s poukazom na rozdiel vyplývajúci zo sporného znaleckého posudku a kontrolného znaleckého
posudku, odhadovala minimálne na 30.000,-Eur. Žalovaný nepostupoval pri určovaní všeobecnej

hodnoty v súlade s platnou právnou úpravou, v dôsledku čoho nesprávne určil všeobecnú hodnotu
nehnuteľností, a to v neprospech podielových spoluvlastníkov, a teda aj žalobkyne.
3. Na preukázanie svojich tvrdení navrhla: 1. výsluch žalobkyne za účelom popísania skutkového
stavu veci, ako aj konaniu, ktoré predchádzalo ohodnocovaniu nehnuteľností. 2. Výsluch žalovaného
za účelom ozrejmenia jeho postupu, vrátane zvolenej metodiky pri určovaní všeobecnej hodnoty

nehnuteľností. 3. Vykonanie znaleckého dokazovania znaleckým ústavom za účelom verifikovania
záverov žalovaného uvedených v spornom znaleckom posudku a určenia všeobecnej hodnoty
nehnuteľností. 4. Výsluch konajúceho exekútora za účelom ozrejmenia postupu v rámci exekučného
konania, najmä s poukazom na ozrejmenie postupu pri vysporiadaní sa s námietkami predloženými
žalobkyňou v exekučnom konaní. 5. Exekučný spis vo veci vedenej pod sp. zn.: 9 Ek/1453/2020

4. K žalobe pripojila ako dôkaz: Dražobná vyhláška zo dňa 2.1.2023, Znalecký posudok č. 312/2022 zo
dňa 22.12.2022, Námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby, Sťažnosť voči žalovanému adresovaná
Ministerstvu, Potvrdenie prijatia podania, Upovedomenie o čase oceňovania stavby, Oznámenie o začatí
správneho konania, Rozhodnutie Ministerstva číslo: 04158/2023/153 zo dňa 25.07.2023, Znaleckýposudok č. 8/2023 zo dňa 17.02.2023, Uznesenie Okresného súdu Banská Bystrica zo dňa 13.02.2023,
sp. zn.: 9Ek/1453/2020.
5. Žalovaný v podaní z 29.4.2025 považoval žalobu za nedôvodnú, účelovo vykonštruovanú a

šikanóznu. Žalovaný bol názoru, že žalobkyňa žiadnym spôsobom nepreukázala naplnenie žiadneho
z predpokladov pre priznanie nároku, v dôsledku čoho nie je možné uvažovať o akejkoľvek
zodpovednosti žalovaného za (údajnú) škodu. Žalobkyňou uvádzané rozhodnutia ministerstva
konštatovalo, že 4 z 5 nedostatkov znaleckého posudku sú výlučne formálnymi nedostatkami, preto
neexistuje žiadna príčinná súvislosť, ktorá zapríčinila vecnú nesprávnosť znaleckého posudku. Vo

vzťahu k 5. nedostatku, uviedol, že na strane 28 znaleckého posudku znalec uviedol hodnotenie
koeficientu dopravných vzťahov kD — pozemky v mestách s možnosťou využitia mestskej hromadnej
dopravy, na základe čoho určil hodnotu 1,00, pričom obec Janovík nie je prevádzkovateľom mestskej
hromadnej dopravy. Znalec teda zvolil nesprávnu hodnotu predmetného koeficientu, avšak tento
nedostatoknemal(aaninemoholmať)vplyvnaprípadnývzniktvrdenej(údajnej)škody,atozdôvodu,že
žalovaný v dôsledku tohto nedostatku použil pri ohodnocovaní vyššiu hodnotu predmetného koeficientu

(1,00), ako by mal (0,90), v dôsledku čoho sa hodnota posudzovaných nehnuteľnosti práve zvýšila.
Dodal, že žalobkyňa doložila ohodnotenie jednej nehnuteľnosti (z celkovo 6 nehnuteľností – 4x stavba
a 2x pozemok), pričom hodnotu ostatných (t. j. s výnimkou jedného pozemku všetkých) nehnuteľností
určila vlastným (pozn. neodborným) „odhadom“, na základe čoho požaduje od žalovaného náhradu
(údajnej) škody. Porovnaním jednotlivých koeficientov stanovených žalovaným v znaleckom posudku

pre pozemky (na str. 27 až 28) a koeficientov stanovených v žalobkyňou predloženom (pozn. chybnom)
ZPč.8/2023(nastr.11)možnodospieťkzáveru,žejednotlivéznalecképosudkysúvznačnejčastiveľmi
podobné. Zásadný rozdiel medzi predmetnými znaleckými posudkami však predstavuje určenie hodnoty
koeficientu povyšujúcich faktorov, ktorý žalovaný stanovil na hodnotu 1,00 (t. j. že sa nevyskytujú),
pričom znalec E. L. určil v ZP č. 8/2023 tento koeficient na hodnotu 2,20, čo automaticky spôsobilo

takmer dvojnásobné navýšenie výsledných hodnôt určených v ZP č. 8/2023, vrátane VŠH hodnoteného
pozemku. Žalovaný považuje za dôležité poukázať na závažnú vadu v žalobkyňou predloženom ZP
č. 8/2023, a to, že znalec E. L. určil koeficient povyšujúcich faktorov v rozpore s právnym predpisom,
Vyhláškou č. 492/2002 Z. z., nakoľko v zmysle Prílohy č. 3 predmetnej vyhlášky (avšak aj zo strany 11
ZP č. 8/2023) vyplýva, jedným z dôvodov povyšujúcich faktorov je aj „pozemky s výrazne zvýšeným

záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené vo zvýšenej východiskovej hodnote“. Na základe uvedeného
dôvodu určil znalec E. L. v ZP č. 8/2023 hodnotu koeficientu povyšujúcich faktorov na 2,20 (pričom
pozemok s ťarchou považoval za stavebný pozemok). V tomto smere však znalec E. L. prehliadol (či
už úmyselne alebo z nedbanlivosti), že v súvislosti s ním zvoleným dôvodom určenia vyššej hodnoty
koeficientu povyšujúcich faktorov v zmysle Prílohy č. 3 predmetnej č. 492/2002 Z. z. vyplýva, že túto

hodnotu (pozn. takmer dvojnásobne vyššiu) je možné použiť len v tom prípade, že k zohľadneniu tohto
dôvodu(zvýšenýzáujemokúpu)nedošloužvozvýšenejvýchodiskovejhodnote.Vprípade,akbyznalec
E. L. stanovil predmetný koeficient na hodnotu 1,00, koeficient polohovej diferenciácie by v jeho posudku
predstavoval hodnotu 2,1719 namiesto 4,7784. Navyše, exekúciou nedošlo k predaju predmetných
nehnuteľnosti v celosti, nakoľko žalobkyňa nebola výlučným vlastníkom predmetných nehnuteľností,

ale len menšinovým spoluvlastníkom s veľkosťou podielu 1/3. Už samotná skutočnosť, že predmetom
dražby bol len menšinový spoluvlastnícky podiel o veľkosti 1/3 k celku nehnuteľnosti, a nehnuteľnosť
bola zároveň zaťažená vecným bremenom, sama o sebe znižuje atraktivitu takéto predmetu dražby. Je
nesporné, že hodnota menšinového podielu sa nerovná priamo úmerne hodnote celej nehnuteľnosti.
Žalovaný zdôraznil skutočnosť, že exekúciu (a jednotlivé úkony v rámci exekúcie) vedie súdny exekútor

a nie žalovaný ako súdny znalec. Uvedené vyvracia tvrdenia žalobkyne o nereálne nízkej cene, inak by
bol záujem o dražbu značný. Postup pri predaji vecí v exekučnom konaní je vecou súdneho exekútora.
V nadväznosti na uvedené má žalovaný za to, že v danom prípade absentuje jeden zo základných
predpokladov zodpovednosti za škodu, a to vznik škody.
6.Žalobkyňavpodaníz9.6.2025zotrvalanatom,žežalovaný,privýkoneznaleckejčinnostispočívajúcej

vo vypracovaní znaleckého posudku závažne porušil svoju právnu povinnosť vykonávať znaleckú
činnosť riadne, v súlade so zákonom. Podľa nej kontrolný posudok je vecne správny, a za účelom
preukázania tejto skutočnosti navrhla výsluch znalca E. L., ktorý kontrolný posudok vypracoval.
V prípade, ak žalovaný popiera závery uvedené v kontrolnom posudku navrhla vykonanie znaleckého
dokazovania ústavom, za účelom stanovenia trhovej hodnoty nehnuteľností, ktoré boli predmetom

znaleckého skúmania. Ďalej navrhla: doloženie kópie znaleckého denníka žalovaného za rok 2022
a rok 2023, zabezpečenie vyjadrenia žalovaného o vyhotovení znaleckých posudkov v roku 2022 a
2023 na nehnuteľnosti nachádzajúce sa v obci J. v okrese Prešov, zabezpečenie kópie znaleckýchposudkov žalovaného vypracované v roku 2022 na účely stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti
nachádzajúce sa v obci J. v okrese Prešov.
7. Žalovaný v podaní z 11.7.2025 zotrval na svojej argumentácii.

8. Na pojednávaní dňa 12.11.2025 súd vykonal výsluch strán sporu.
9. Súd vykonal dokazovanie predloženými listinnými dôkazmi (znaleckým posudkom žalovaného č.
312/2022, Upovedomením o čase oceňovania nehnuteľnosti z 25.1.2023 s doručenkami, objednávkou
na vypracovanie znaleckého posudku z 25.1.2023, sťažnosťou na znalca z 6.1.2023, Dražobnou
vyhláškou z 13.2.2023, Uznesením č.k.: 9Ek/1453/2020, Oznámením o začatí správneho konania

z 14.4.2023, Rozhodnutím MSSR č. 04158/2023/153 z 25.7.2023, Znaleckým posudkom č. 8/2023,
ostatním spisovým materiálom a výpoveďami strán sporu) a zistil tento skutkový stav:
10. Žalobkyňa bola podielová spoluvlastníčka nehnuteľnosti evidovanej na LV č. XX, k.ú. J. v podiele
1/3 (viď LV č. XX ako prílohu znaleckého posudku č. 312/2022 čl,. 21). Dražobnou vyhláškou z 2.1.2023
sp.zn. 269EX 475/20-21-AA súdny exekútor vyhlásil dražbu spoluvlastnického podielu žalobkyne na
predmetnej nehnuteľnosti na deň 13.2.2023. Všeobecná hodnota nehnuteľnosti bola v zmysle sporného

znaleckého posudku žalovaného č. 312/2022 vo výške 45.000 EUR. Uznesením č.k. 9Ek/1453/2020
z 13.2.2023 súd schválil nadobudnutie spoluvlastnického podielu o veľkosti 1/3 k celku na predmetných
nehnuteľnostiach evidovaných na LV č. XX spoluvlastníkom: F. M., C. v podiele 1/6 E. F. M. v podiele
1/6 k celku, ktorí spoločne zaplatili sumu 45.000,- Eur, pričom vo výroku uznesenia uviedol., že
to je hodnota spoluvlastnického podielu o veľkosti 1/3 k celku, teda schválil nadobudnutie podielu

žalobkyne do ich vlastníctva pomerne podľa výšky ich podielov, bez tiarch súvisiacich s predmetnou
exekúciou. Z bodu 13 odôvodnenia vyplýva, že ocenenie podielu vychádza zo sporného znaleckého
posudku. V bode 14 sa súd zaoberal cenou určenou znaleckým posudkom a nepreukázanou obranou
žalobkyne. Zo sporného znaleckého posudku žalovaného vyplýva, že znalec stanovil všeobecnú
hodnotu nehnuteľnosti- rodinného domu súp.č. XX na parc.č. XX s príslušenstvom, vrátane pozemku

parc.č. XX, XX/X, k.ú. J. vo výške 135.536,39 EUR. Z Rozhodnutia MSSR č. 04158/2023/153 vyplýva,
že žalovaný pri vypracovaní znaleckého posudku: na strane 27 (časť posudok) neuviedol dôvod výberu
použitej metódy polohovej diferenciácie, rovnako dôvod vylúčenia použitia porovnávacej metódy a
výnosovej metódy, hoci tieto metódy je prípustné použiť na stanovenie všeobecnej hodnoty (ďalej len
„VŠH") pozemku, v znaleckom posudku neboli použité a povinnosťou znalca je uviesť dôvody vylúčenia

všetkých nepoužitých metód, na základe čoho porušil povinnosť vykonať znaleckú činnosť riadne,
vyplývajúcu z § 16 ods. 2 písm. b) ZZTP v spojení s § 33 písm. e) ZZTP, S 19 ods. 1 vyhlášky č.
228/2018 Z. z. a bodom 1 písm. a) časti „posudok" prílohy č. 7 k vyhláške č. 228/2018 z. z., na
strane 27 (časť posudok) uviedol, že preskúmavané pozemky sa nachádzajú v obci, pričom predmetom
znaleckého skúmania sú pozemky nachádzajúce sa v k. ú. obce Janovík, čím znalec porušil povinnosť

vykonať znaleckú činnosť riadne, vyplývajúcu z S 16 ods. 2 písm. b) v spojení s § 17 ods. 5 ZZTP,
na strane 28 (časť posudok) uviedol hodnotenie koeficientu dopravných vzťahov ko - pozemky v
mestách s možnosťou využitia mestskej hromadnej dopravy, na základe čoho určil hodnotu 1,00, pričom
obec Janovík nie je prevádzkovateľom mestskej hromadnej dopravy, na základe čoho znalec zvolil
nesprávnuhodnotupredmetnéhokoeficientu,apretoporušilpovinnosťvykonaťznaleckúčinnosťriadne,

čo považuje správny orgán za závažný nedostatok. Zo strany 16 rozhodnutia teda vyplýva, že pri štyroch
z piatich zistených nedostatkov ide o pochybenia nízkej, príp. relatívne nízkej závažnosti, a pri jednom
ide o pochybenie závažné, preto stanovenie koeficientu dopravných vzťahov ko - pozemky v mestách s
možnosťou využitia mestskej hromadnej dopravy, kde znalec určil hodnotu 1,00 je nesprávne, správne
mala byť určená hodnota 0,90 (viď bod 14).

Aj E. L. v znaleckom posudku č. 8/2023 rovnakou metódou polohovej diferenciácie stanovil všeobecnú
hodnotu nehnuteľnosti: pozemku parc.č. XX/X pri zohľadnení vecného bremena viaznuceho na
nehnuteľnosti vo výške 136.266,68 EUR a pri nezohľadnení vecného bremena stanovil vo výške
160.315,32 EUR. Znaleckým posudkom žalovaného z 22.12.2022 č.312/2022 bola všeobecná hodnota
parcely č. XX/X stanovená na 41.065,20 EUR. Žalobkyňa zotrvala počas konania na názore, že

porušenie právnej povinnosti bolo konštatované v rozhodnutí MSSR. Vznik škody a jej výška 31.733,82
EUR, pokiaľ ide o parcelu č. XX/X vyplýva z rozdielu v záveroch znaleckých posudkov žalovaného a E.
L..Ďalšiaškoda(dožalovanejsumy60.000)vzniklanesprávnymohodnotenímparcelyč.XXarodinného
domu súp. č. 111 v znaleckom posudku žalovaného. Žalobkyňa túto zvyšnú časť požadovanej škody (do
60.000 EUR) stanovila svojim odhadom, vychádzala z komparácie všeobecných hodnôt nehnuteľnosti

podľa posudku žalovaného a posudku E. L..
11. Súd nárok posúdil podľa nasledujúcich ustanovení právnych predpisov:
12. Podľa 420 ods. 1 a 3 Občianskeho zákonníka, každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením
právnej povinnosti. (3) Zodpovednosti sa zbaví ten, kto preukáže, že škodu nezavinil.13.Podľa§139ods.2,5zákonač.233/1995Z.z.osúdnychexekútorochaexekučnejčinnosti(Exekučný
poriadok), na účely tohto zákona sa za všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti považuje všeobecná hodnota
nehnuteľnosti stanovená podľa osobitného predpisu (pozn. súdu odkaz na Vyhlášku Ministerstva

spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku) bez
zohľadnenia závad, ktoré vydražiteľ prevezme so započítaním na najvyššie podanie. (5) O vyhotovení
znaleckého posudku a o cene nehnuteľnosti v ňom uvedenej upovedomí exekútor oprávneného,
povinného, záložného veriteľa povinného a osoby, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné právo, a poučí
ich o možnosti nahliadnuť do znaleckého posudku u exekútora.

14. Podľa § 166 ods. 1-3 Exekučného poriadku, na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na
hnuteľnej veci alebo na nehnuteľnosti sa použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a
nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov. (2) Spoluvlastník
hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju
veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu
vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora,

považuje sa za vydražiteľa podielu; ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov,
zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. Ďalej exekútor postupuje podľa ustanovení o
dražbe. (3)Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu podlieha schváleniu súdom.
15. Podľa § 16 ods. 2 zákona č. 382/2004 Z.z., o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a
doplnení niektorých zákonov (ďalej zákona o znalcoch),z nalec je povinný vykonávať znaleckú činnost

a) osobne, ak ide o fyzickú osobu; to neplatí, ak osobitný predpis ustanovuje inak, b) riadne a v určenej
lehote,c) účelne, hospodárne a d) nestranne.
16. Podľa § 27 ods. 1 zákona o znalcoch, Ministerstvo z vlastnej činnosti alebo na základe podnetov
fyzických osôb alebo právnických osôb preskúmava spáchanie iných správnych deliktov podľa tohto
zákona.

17. Predmetom sporu je nárok žalobkyne na náhradu škody voči žalovanému.
18. Ustanovenie § 420 Občianskeho zákonníka o všeobecnej zodpovednosti za škodu možno aplikovať
aj na prípady mimozáväzkovej zodpovednosti, o ktorú ide v prejednávanej veci. V zásade, že
každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti. Predpokladom vzniku
zodpovednosti za škodu je, že niekto porušil určitú povinnosť (pričom nezáleží na tom, či ide o povinnosť

vyplývajúcu z určitého záväzkovoprávneho vzťahu alebo o povinnosť uloženú priamo zákonom) a
porušením tejto povinnosti spôsobil inej osobe škodu. Spôsobenie škody inej osobe a príčinná súvislosť
medzi protiprávnym konaním (porušením povinnosti) a vzniknutou škodou sú ďalšími podmienkami
vzniku všeobecnej zodpovednosti za škodu podľa tohto ustanovenia. V súvislosti s odsekom 3 tohto
ustanovenia však treba konštatovať, že ďalšou podmienkou vzniku všeobecnej zodpovednosti za škodu

je aj zavinené konanie škodcu, aj keď zavinenie škodcu sa podľa odseku 3 predpokladá.
19. Pre úspech žalobkyne v spore bolo potrebné preukázať naplnenie zákonných predpokladov pre
priznanie nároku, a to : 1. existenciu protiprávneho úkonu, konania žalovaného, 2. vznik škody žalobkyni
a 3. príčinnú súvislosť medzi protiprávnym úkonom a škodou a 4. zavinenie škodcu.
20. Podľa názoru súdu žalobkyňa nepreukázala naplnenie všetkých zákonných predpokladov pre

priznanie nároku, preto neuniesla bremeno dôkazu o vzniku nároku na náhradu škody. Súd bol názoru,
že škoda žalobkyni nevznikla, žalobkyňa nepreukázala vznik škody a ani existenciu priamej príčinnej
súvislosti medzi tvrdenou škodou a protiprávnym konaním žalovaného.
21. Súd bol názoru, že žalobkyňa preukázala existenciu protiprávneho úkonu žalovaného, ktoré vyplýva
z rozhodnutia ministerstva z 25.7.2023 o tom, že žalovaný spáchal správny delikt, porušil príslušných

ust. zákona o znalcoch a i vyhlášky č. 228/2018 Z.z.. Orgán dohľadu teda skonštatoval porušenie
podzákonných predpisov, uznal žalovaného vinným za správny delikt podľa § 26 ods. 1 pís,. a) zákona o
znalcoch. Súd v súlade s § 193 Civilného sporového poriadku konštatuje, že došlo k porušeniu právnych
predpisov (§420 Občianskeho zákonníka, príslušných ust. zákona o znalcoch a vyhlášky č. 228/2018
Z.z.), teda činnost znalca nebola vykonávaná riadne.

22. Žalobkyňa však nepreukázala, neuniesla bremeno dôkazu o vzniku škody. Žalobkyňa tvrdila, že
jej vznikla škoda tým, že žalovaný nesprávne (nízko) ocenil nehnuteľnosti, kterých bola podielovým
spoluvlastníkom.Výškaškodyježalobkyňousčastivyčíslenájakorozdielmedziocenenímnehnuteľnosti
žalovaným a znalcom E. L. a sčasti je jej výčisleným odhadom. Súd je názoru, že škoda nevznikla,
keďže porušenia, ktoré ministerstvo považovalo za nezávažné (protiprávny úkon znalca), nespôsobili

škodu žalobkyni, keďže neviedli k chybe vo výške ohodnotenia nehnuteľnosti, určenej v znaleckom
posudku žalovaného. Žalobkyňa nepreukázala, že ohodnotenie nehnuteľnosti v znaleckom posudku
je nesprávne, nezákonné. Skutočnosť, že v znaleckom posudku chýba zdôvodnenie, prečo žalovaný
nepoužil inú metódu, neznamená, že ohodnotenie určené znalcom je nesprávne a znalec nezvolilsprávnumetóduohodnotenia.Vrozhodnutíministerstvaniejekonštatovanánesprávnosťvýberumetódy
polohovej diferenciácie žalovaným či nesprávnosť stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti.
Nakoniec rovnakú metódu, tj. metódu polohovej diferenciácie použil i znalec E. L. v znaleckom posudku,

ktorý považuje žalobkyňa za vecne správny. Je potrebné zvýrazniť, že nie z každého porušenia zákona
vzniká žalobkyni škoda. Žalobkyňa pre úspech v spore mala preukázať, že uvádzané nesprávnosti mali
vplyv na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, a prečo jej nesprávnym stanovením všeobecnej
hodnoty vznikla škoda. Neodôvodnenie výberu použitej metódy polohovej diferenciácie, či dôvodov
pre vylúčenia použitia porovnávacej metódy a výnosovej metódy nebolo spôsobilé a nespôsobilo vznik

škody žalobkyni. Hoci škodu z uvedeného dôvodu žalobkyňa tvrdí, jej vznik nepreukázala. Škoda podľa
súdu spočívala pri parc. č. XX/X v rozdielnosti ocenenia znalcom E. L., ktorý uviedol odlišne koeficient
povyšujúcich faktorov. Žalobkyňa žiadnym dôkazom nepreukázala, že metóda polohovej diferenciácie
nebola správne použitá, že správna metóda stanovenia všeobecnej hodnoty bola napríklad metóda
porovnávacia. Ani ostatnými, ministerstvom posúdenými porušeniami právneho predpisu žalobkyni
škoda nevznikla, žalobkyňa nepreukázala vznik škody v súvislosti s uvedeným porušením právnej

povinnosti.
23. Pokiaľ ide o konštatované závažné porušenie povinnosti pri určení výšky koeficientu dopravných
vzťahov, znalec v zmysle záverov ministerstva nesprávne stanovil, že v obci Janovík existuje napojenie
na hromadnú dopravu, teda stanovil nesprávne vyššiu hodnotu koeficienta (správne výška koeficienta
mala byť 0,9 a žalovaný určil hodnotu 1). Stanovenie vyššieho koeficienta však hodnotu nehnuteľnosti

zvýšilo. Súd sa stotožnil s logickou argumentáciou žalovaného, že nesprávnym stanovením vyššej
hodnoty koeficienta bola hodnota nehnuteľnosti zvýšená, nebola určite ponížená, preto na základe
tohoto porušenia právnych predpisov sa cena nehnuteľnosti neznížila, škoda nevznikla. Žalobkyňa
vôbec nepreukázala a ani dostatočne neodôvodnila vznik škody v dôsledku uvedených porušení.
Súd je názoru, že nesprávne uvedenie názvu obce, nezdôvodnenie nepoužitia zvolenej metódy,

ktoré boli orgánom dohľadu považované za nezávažné, formálne pochybenia a nesprávne, ale
vprospechžalobkynestanoveniekoeficientu,nemávplyvnazáverznaleckéhoposudku,vktoromznalec
stanovil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Nesprávnosť stanovenia hodnoty nehnuteľnosti, následne
výšky spoluvlastnického podielu žalobkyne, z vykonaného dokazovania nevyplynula, žalobkyňa ju
nepreukázala.

24. Žalobkyňa navyše mylne, nesprávne uvádza, že znalecký posudok E. L. je kontrolným znaleckým
posudkom. Ide iba o ďalší znalecký posudok iného znalca, ktorého správnosť záverov namieta žalovaný.
Uvedený posudok nemá dôkaznú silu kontrolního znaleckého posudku vydaného znaleckým ústavom.
25. Ak aj znalecký posudok stanovuje výšku hodnoty Pozemku II (parcely XX/X) rozdielne od znaleckého
posudku žalovaného, nie je možné konštatovať, že rozdiel v ohodnotení znaleckého posudku, pri

zohľadnení výšky spoluvlastnického podielu žalobkyne, je škodou, ktorá vznikla žalobkyni. Rovnako
ani prípadné rozdielne stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti znaleckým ústavom v kontrolnom
znaleckom posudku by neznamenalo, že prípadný rozdiel je škodou. Znalecký posudok je odhadom
hodnoty nehnuteľnosti.
26. Podľa názoru súdu neexistuje priama príčinná súvislosť medzi protiprávnym úkonom a škodou

(nepreukázanou). Zákonnou podmienkou nadobudnutia spoluvlastnického podielu bolo schválenie
súdom, ktorý schválil nadobudnutie za určenú hodnotu podielu. Škoda žalobkyni nevznikla iba tým,
že žalovaný vypracoval znalecký posudok, ale tým, že nadobudnutie spoluvlastnického podielu bolo
schválené súdom za hodnotu spoluvlastnického podielu, ktorá bola uvedená vo výroku rozhodnutia,
znalecký posudok bol preskúmaný súdom. Podľa názoru súdu preto nie je preukázaná priama príčinná

súvislosť, znalecký posudok nebol v priamej príčinnej súvislosti so vznikom škody.
27. Súd teda považuje za významné, že v prejednávanej veci nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu
podliehalo schváleniu súdom. Toto schválenie súdnym uznesením bolo právnym základom na zápis
do príslušného katastra nehnuteľností. Výrok v súdnom uznesení o schválení musí obsahovať všetky
náležitosti, aby mohlo byť základom pre zápis záznamom podľa § 34 až 36 a najmä podľa § 42 zákona

č. 162/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov. Pred schválením nadobudnutia spoluvlastníckeho
podielu preto súd preskúmal všetky predpoklady, ktoré sú uvedené v hypotéze § 166 ods. 1 a 2 na
odvrátenie exekučného predaja spoluvlastníckeho podielu a jeho nadobudnutie spoluvlastníkom. K
týmto predpokladom patria zistenia o tom, či vec je v podielovom spoluvlastníctve, či osoba (fyzická
alebo právnická) je spoluvlastníkom tejto veci, aká je hodnota podielu, ktorý má byť exekvovaný,

či došlo k zloženiu sumy predstavujúcej hodnotu exekvovaného podielu, či tu nie sú iné námietky
spoluvlastníkov, exekútora, povinného, oprávneného alebo tretích osôb, ktoré by bránili schváleniu
nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu. Podľa názoru súdu exekučný súd musí skúmať i hodnotu
podielu, nakoľko schvaľuje nadobudnutie podielu, a to za protihodnotu za nadobudnutie (všeobecnúhodnotu), preto hodnota podielu je súčasťou prieskumu dôvodnosti a zákonnosti ako predpokladov pre
schválenie nadobudnutia spoluvlastnického podielu.
28. Z Uznesenia Okresného súdu Banská Bystrica sp.zn. 9Ek/1453/2020 vyplýva, že exekúčný súd

schválil nadobudnutie podielu žalobkyne spoluvlastníkom za konkrétnu sumu 45.000 EUR, ktorú uviedol
vo výroku svojho rozhodnutia, ako hodnotou spoluvlastnického podielu Súd poukazuje na odôvodnenie
uznesenia, že žalobkyňa svoje tvrdenia o nesprávnom závere znalca nepodporila žiadnym dôkazom.
Keďže už iný súd právoplatne rozhodol o nadobudnutí spoluvlastnického podielu žalobykne za určitú
sumu, ktorú považoval za hodnotu tohoto podielu určenú na základe znaleckého posudku žalovaného

a o výške hodnoty podielu rozhodol vo výroku rozhodnutia, je súd názoru, že o prejudiciálnej otázke
výšky hodnoty spoluvlastnického podielu žalovanej a vecnej správnosti posudku žalovaného, už bolo
rozhodnuté. Ak už bolo o takejto otázke hodnoty spoluvlastnického podielu žalobkyne rozhodnuté, súd
na takéto rozhodnutie prihliadne, t.j. je ním viazaný a už nemôže posúdiť ako otázku prejudiciálnu inak,
než rozhodol príslušný orgán verejnej moci. Keďže uvedená hodnota spoluvlastnického podielu bola
schválená exekučným súdom, súd vychádza zo súdom stanovenej hodnoty spoluvlastnického podielu,

žalobkyni teda škoda nevznikla.
29. Súd nevykonal navrhované dokazovanie, i kontrolné znalecké dokazovanie, keďže bol názoru, že
neboli naplnené všetky zákonné podmienky pre priznanie nároku (neexistuje škoda a priama príčinná
súvislosť). Zároveň súd nepovažoval prípadný rozdiel v ohodnotení nehnuteľnosti znalecký ústavom
oproti posudku žalovaného za škodu a preukázanie výšky škody.

30.Vzhľadomnanepreukázaniezákonnýchpredpokladovprepriznanienároku(vznikuškodyapríčinnej
súvislosti), súd žalobu zamietol.
31. Podľa ust. § 262 ods. l Civilného sporového poriadku (ďalej len CSP), o nároku na náhradu trov
konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.
32. O nároku na náhradu trov konania bolo rozhodnuté podľa § 262 ods. l v spojení s § 255 ods. 1 CSP

tak, že žalovanému, ktorý bol v konaní plne úspešný, súd voči žalobkyni priznal nárok na náhradu trov
konania v rozsahu 100 %. Súd nevzhliadol dôvody hodné osobitného zreteľa v spore.
33. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým
sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá vyšší súdny úradník (§ 262 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Mestský súd
Košice v dvoch písomných vyhotoveniach (§ 362 ods. l CSP).

Oodvolanísamápoprivšeobecnýchnáležitostiach (§127ods.l CSP)uviesť, protiktorémurozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne a čoho

sa odvolateľ domáha ( § 363 CSP).

Rozsah, v akom a rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odovlanie (§ 364 CSP).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym úradným postupom znemožnil strane , aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodol vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli doposiaľ uplatnené,a lebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. l
CSP).

Odvolanie voči rozsudku vo veci samej možno odôvodnižť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
išntancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu určenú v odseku 1, ak táto vada mala

vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods. 2 CSP).Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené pred súdom
prvej išntancie, možno v odvolaní použiť len v tedy, ak

a) týkajú sa procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci, alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie ( § 366 CSP).