Rozsudok – Ostatné ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, November 11, 2025

Súd: Okresný súd Lučenec
Spisová značka: 17C/1/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6616204731
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 11. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Andrea Gabrielová

ECLI: ECLI:SK:OSLC:2025:6616204731.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Lučenec sudkyňou JUDr. Andreou Gabrielovou v spore žalobcu DPS financial consulting

s.r.o. so sídlom Mikovíniho 10, Trnava, IČO: 46713930, právne zastúpenie Advokátska kancelária
Petkov&Co s.r.o., Bratislava, Šoltésovej 14 proti žalovaným 1/ Vlastníci bytov a nebytových priestorov
vbytovomdomesúp.č.XXXX,právnezastúpenieobchodnáspoločnosťFilbyts.r.o.,Fiľakovo,1.mája11,
IČO: 36 636 916, právne zastúpenie advokátom JUDr. Pavlom Sabom, advokátska kancelária A., B. C.
D. XX, 2/ VIAM – dražobná spoločnosť s.r.o. Košice, Trieda SNP 39, IČO: 44 166 591, právne zastúpenie
advokátskou kanceláriou JUDR. E. F. , s. r. o., Trnava, Hlavná 11, 3/ G. E. H., nar. XX.XX.XXXX, bytom
I. XX, štátny občan Slovenskej republiky 4/ J. C., nar. XX.XX.XXXX, K., K. A. XXXX/XX, štátny občan

Slovenskej republiky 5/ E. C., nar. XX.XX.XXXX, bytom K., K. A. XXXX/XX, štátna občianka Slovenskej
republiky, v konaní o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby takto

r o z h o d o l :

I.Súd žalobu z a m i e ta .

II. Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcom 1/ 2/ 3/ 4/ 5/ náhradu trov konania v rozsahu 100%
do troch dní odo dňa právoplatnosti uznesenia, ktorým bude rozhodnuté o trovách konania.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobca podal návrh na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby. Okresný súd vo veci rozhodol dňa
06.09.2018 tak, že návrh zamietol. Voči rozhodnutiu podal dňa 19.10.2018 žalobca odvolanie.

2. Krajský súd v Banskej Bystrici uznesením sp. zn. 14Co/105/2019-468 zo dňa 27.10.2020 rozsudok
Okresného súdu Lučenec zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie. Okresný súd dňa
07.10.2021 rozsudkom určil, že opakovaná dobrovoľná dražba konaná dňa 20.01.2016 je neplatná.
Voči rozsudku podal dňa 04.11.2021 zástupca žalovaného 2/ odvolanie. Krajský súd v Banskej Bystrici
rozsudkom sp. zn. 14Co/22/2022-713 zo dňa 21.06.2022 rozsudok Okresného súdu Lučenec potvrdil.

3. Dňa 19.07.2022 podal zástupca žalovaného 2/ dovolanie proti rozsudku Krajského súdu v Banskej
Bystrici sp. zn. 14Co/22/2022-713 dňa 21.06.2022. Najvyšší súd Slovenskej republiky uznesenie sp. zn.
5Cdo/226/2022-821 rozsudok Krajského súdu v Banskej Bystrici z 21.06.2022 sp. zn. 14Co/22/2022
a rozsudok Okresného súdu Lučenec zo dňa 07.10.2021 sp. zn. 17C/102/2016 zrušil a vec vrátil
Okresnému súdu Lučenec na ďalšie konanie.

4. Zástupca žalobcu na pojednávaní uviedol, že zotrvávajú na žalobe. Žiadajú, aby súd určil dražbu za

neplatnú. So žalovanými možno súhlasiť, že záložné právo žalovaných v prvom rade bolo zákonným
záložným právom, avšak nie je možné konštatovať, že toto záložné právo bolo prednostné. Bolo na
žalovaných, aby preukázali, že pohľadávky, pre ktoré sa navrhla dobrovoľná dražba vznikli skôr, ako
bolo zapísané záložné právo žalobcu do katastra nehnuteľností. Toto sa v konaní nestalo. Nesprávnaje domnienka žalovaných o tom, že záložné malo prednostné postavenie. Ustanovenie § 15 Zákona
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zákonné záložné právo neformuluje v hypotéze právnej
normy ako prednostné záložné právo. Ak by zákonodarca chcel, aby toto zákonné záložné právo malo

prednostný charakter, uviedol by túto skutočnosť priamo v norme. Preto je potrebné vychádzať z §
151k ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého platí, že ak vznikne na zálohu viac záložných práv,
na uspokojenie je rozhodujúce poradie ich registrácie v registri záložných práv počítané odo dňa ich
najskoršej registrácie, alebo odo dňa ich registrácie v osobitnom registri. V danom prípade bol stav
taký, že záložné právo žalobcu bolo druhé v poradí a záložné právo žalovaných v prvom rade až tretie,

to znamená, že výkonom záložného práva dobrovoľnou dražbou nemalo byť zákonné záložné právo
žalobcu dotknuté a vymazané z katastra nehnuteľností.

5. Zástupca žalovaného 1/ na pojednávaní uviedol, že žiadajú žalobu zamietnuť. Poukazujú na tú
skutočnosť, že žalovaní v prvom rade vlastníci bytov a nebytových priestorov boli držiteľmi pohľadávky,
nielen tej, ktorá bola postúpená od mesta na spoločnosť K., ale aj zvyšnej dražbou vymáhanej

pohľadávky. Táto pohľadávka podľa ich názoru mala prednostné poradie, nakoľko tu sa poradie neurčuje
podľa poradie záznamu v katastri nehnuteľností, ale toto zákonné záložné právo vzniklo na základe §
15 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a toto priamo zo zákona. Toto záložné právo malo prednosť aj bez
pohľadávky, ktorá bola postúpená od mesta a preto sú toho názoru, že dražba bola platná.

6. Zástupca žalovaného 2/ uviedol, že sa stotožňujú s prejavom zástupcu žalovaného 1/. Chcú poukázať
na ods. 15 zrušujúce rozhodnutia Najvyššieho súdu, ktorý popísal, ako vlastne situácia nastala, to
znamená, že návrh na začatie dobrovoľnej dražby bol podaný v júli 2015 vlastníkmi bytových priestorov,
ktorých označil ako prednostných záložných veriteľov. Pohľadávka postúpená mestom K. predstavovala
v podstate 1/10 z čiastky a na samotný priebeh dobrovoľnej dražby nemala žiaden vplyv. Pokiaľ by aj

toto záložné právo nebolo považované za prvé v poradí, tak poukazujú na tú skutočnosť, že záložné
právo, ktoré bolo postúpené zo strany vlastníka mesta na spoločnosť K., ktoré bolo zapísané na liste
vlastníctva ako prvé v poradí, spoločnosť K. nadobudla na základe splnomocnenie vlastníkov bytov
a nebytových priestorov, čiže treba to brať tak, že ako keby nadobudli toto záložné právo. Záložné právo
vlastníkov bytov vzniká zo zákona, teda nie je potrebné pre jeho platnosť, účinnosť, vykonateľnosť jeho

registrácia v žiadnom registri, ani zápis na liste vlastníctva. V tomto prípade došlo ku kumulácii práv,
kedy sa vlastníci bytov a nebytových priestorov stali nielen vlastníkom postúpenej pohľadávky, ktorá
bola zapísaná ako prvá v poradí, ale boli aj vlastníkmi pohľadávky vyplývajúcej z § 15 Zákona o bytoch
a nebytových priestoroch, pričom žalobca sa týmto pádom so svojim záložným právom dostál až na
tretie poradie.

7. Žalovaný 3/ udáva, že nevie uviesť žiadne nové skutočnosti, len to že byt obýva cudzia osoba,
s ktorou majú problémy a nevedia ju dostať z bytu a dlžoba na byte narastá. On v dobrej viere nadobudol
predmetnú nehnuteľnosť. Desať rokov chodí po súdoch a nehnuteľnosť nemá.

8. Žalovaný 4/ uviedol, že o byt prišli. Sú bezdomovci, chodia z podnájmu do podnájmu. V byte býva
osoba, ktorú nevedia z bytu dostať a dlžoba na byte narastá.

9. Žalovaná 5/ uviedla, že nevie prečo je na tomto súde, nakoľko od roku 2011 v byte nebýva a nevie,
prečo je zapísaná na liste vlastníctva.

10. Podľa § 15 ods. 1 Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, na
zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu,
spoločných zariadení domu a príslušenstva na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych
úkonov týkajúcich sa bytu, alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo

nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu, alebo nebytovému priestoru v dome záložné
právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo
v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše
do katastra nehnuteľností.

11. Podľa § 151k od. 1 Občianskeho zákonníka ak vzniklo na zálohu viac záložných práv, na ich
uspokojenie je rozhodujúce poradie ich registrácie v registri záložných práv počítané odo dňa ich
najskoršej registrácie, alebo odo dňa ich registrácie v osobitnom registri.12. Podľa § 151ma ods. 6 Občianskeho zákonníka pri výkone záložného práva záložným veriteľom,
ktorý nemá postavenie prednostného záložného veriteľa, sa záloh prevádza zaťažený záložným právom
prednostného záložného veriteľa a ostatných záložných veriteľov, ktorí sú v poradí rozhodujúcom

na uspokojenie záložných práv pred záložným veriteľom vykonávajúcim záložné právo; vo vzťahu
k ostatným záložným veriteľom sa použijú ustanovenia odsekov 3 až 5.

13. Súd zameral dokazovanie v zmysle záverov rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky na
to, či došlo k postúpeniu pohľadávky vo výške 685,09 L. M. E. K. D. K. H.. zastúpený VIAM, dražobná

spoločnosť s.r.o.

14. Postúpenie pohľadávky je dvojstranný právny úkon bez účasti dlžníka, pretože zmena v osobe
veriteľa sa nedotýka práv a povinností dlžníka zo záväzkového vzťahu. Do právneho vzťahu medzi
veriteľom a dlžníkom nastupuje namiesto pôvodného veriteľa nový veriteľ bez toho, že by inak sa
tento vzťah zmenil. Pohľadávka prechádza v stave v akom existuje v čase postúpenia. Postúpením

pohľadávky podľa § 524 a nasledovné Občianskeho zákonníka sa zakladá nový záväzok len medzi
postupníkom a postupcom. Právne účinky postúpenia nastávajú vznikom pohľadávky v dôsledku čoho
sajejmajiteľombezďalšiehostanepriamopostupník.Zmluvaopostúpenípohľadávokmusíbyťurobená
písomne. Musí byť v nej identifikovaný dlžník, ktorý je nositeľom povinnosti zodpovedajúcej postúpenej
pohľadávke a musí v nej byť označený predmet plnenia, na ktorý má veriteľ z postúpenia pohľadávky

nárok. Postúpenie pohľadávky zakladá nový záväzok iba medzi postupníkom a postupcom. Obsah
nového záväzku je prechod pohľadávky z majetku postupcu do majetku postupníka. Obsah pôvodného
záväzku sa postúpením nemení. Právne účinky postúpenia pohľadávky nastávajú priamo uzavretím
zmluvy medzi postupcom a postupníkom. Teda v predmetnej veci nedošlo k postúpeniu pohľadávky
z mesta Fiľakovo ako postupníka na vlastníkov bytov a nebytových priestorov , nakoľko konkrétna

zmluva o postúpení pohľadávky vo výške 685,09 Eura bola uzatvorená dňa 30.09.2015 E. N. E. K.
O. K. H. zastúpeným VIAM, dražobná spoločnosť s. r. o. ako postupníkom. Tak ako to vyplýva z vyššie
uvedeného do existujúceho záväzku mesta K. vstúpil namiesto doterajšieho veriteľa nový veriteľ, teda
len ten, ktorý je uvedený priamo v zmluve o postúpení pohľadávky, čím dochádza k zmene v osobe
veriteľa, avšak novým veriteľom nie sú vlastníci bytov a nebytových priestorov, nakoľko nie sú v zmluve

uvedení na strane postupníka, napriek tomu, P. H. M. K. H., ktorý prevzal nový záväzok prechodom
majetku postupcu.

15. Súd ďalej skúmal, či vlastníci bytov a nebytových priestorov, ako prednostný záložný veriteľ zo
zákonného záložného práva v zmysle § 15 Zákona č. 182/1993 Z.z. boli oprávnení podať návrh na

vymáhanie pohľadávky a výkon záložného práva na VIAM – dražobná spoločnosť s.r.o. napriek tomu,
že na LV boli zapísaní ako tretí v poradí.

16. Cieľom zákonného záložného práva podľa § 15 ods. 1 predmetného zákona je zvýraznenie
postavenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pri realizácii ich vlastníckeho práva voči

dlžníkom spomedzi ich radov. Zákonné záložné právo vzniká priamo podľa § 15 Zákona o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov a má vždy prednosť pred záložným právom iného záložného veriteľa hoci
takto zabezpečená pohľadávka spoločenstva sa stala splatnou až po zápise záložného práva iného
záložného veriteľa. Zákon o záložnom práve má vzhľadom na svoj charakter vždy prednosť, pretože
v opačnom prípade by mohlo dôjsť k ohrozeniu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov v bytovom

dome. Zápis do katastra má len deklaratórny charakter, táto skutočnosť nemusí byť zapísané na LV.
Realizáciou zápisu záznamu sa potvrdzuje len skutočnosť ohľadom existencie zákonného záložného
práva k dátumu jeho vzniku. Na každom byte, alebo nebytovom priestore môže vzniknúť viac záložných
práv z rôznych právnych titulov (zákonné, zmluvné). Každý ďalší záložný veriteľ musí byť uzrozumený
s tým, že aj keď jeho záložné právo bolo zapísané na LV ako prvé v poradí vzhľadom na záložné právo

vznikajúce priamo zo zákona by právo prednosti malo mať práve zákonné záložné právo v prospech
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Obe záložné práva pri okamihu svojho vzniku
zabezpečujú pohľadávku, ktorá v podstate vzniká v budúcnosti. Až neplnením zmluvných podmienok
(nedodržaním splátok, splácať úver) dochádza k vyhláseniu splatnosti celého úveru, následne výkonu
zmluvného záložného práva. Rovnako až neplatením preddavkov na byt za služby spojené s užívaním

bytu a do fondu opráv vznikne dôvod na výkon zákonného záložného práva.

17. Samotný vznik záložného práva je svojim spôsobom podmienený existenciou určitej pohľadávky
veriteľa voči dlžníkom. Preto aj v prípade zákonného záložného práva je nutné konštatovať, že jeho vznikje podmienený až vznikom samotnej pohľadávky, pričom do toho času má jeho evidencia v príslušnom
registri predovšetkým informačný charakter. V prípade dodržania poradia zápisov záložných práv na
LV by predstavoval stratu možnosti výkonu zákonného záložného práva nakoľko by sa pri výkone

zákonného záložného práva nehnuteľnosť prevádzala zaťažená zmluvným záložným právom. V praxi
je takto zaťažená nehnuteľnosť na dražbe nepredateľná. Išlo by teda o situáciu, v ktorej by vlastník
fiktívnym záložným právom de facto zabránil možnosti výkonu zákonného záložného práva a obmedzil
by možnosti vymáhania pohľadávky ostatných vlastníkov na iné možnosti, napr. mimosúdne vymáhanie
prípadne výkon exekúcie. Kým banka má možnosť voľby vo veci zriadenia zmluvného záložného práva,

ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov takúto voľbu nemajú. Žiadnym spôsobom sa nepodieľajú
na vzniku pohľadávky, ktorá je dôsledkom neplnenia zákonných povinnosti jedného z vlastníkov bytov
a bolo by minimálne nespravodlivé v rámci usporiadania spoločenských vzťahov, ak bez akejkoľvek
ingerencie by boli vtiahnutí do situácie, že by znášali vyššie náklady na chod spoločenstva ak by
nebola uspokojená ich pohľadávka, resp. len v obmedzenom rozsahu pri neakceptovaní ich pozície ako
prednostného záložného veriteľa.

18. V súlade s vyššie uvedeným napriek tomu, že záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov
a nebytových priestorov bolo zapísané na LV ako tretie v poradí a záložné právo žalobcu ako druhé,
vzhľadom na zákonné záložné právo žalovaného 1/, pri ktorom jeho vznik nemá vplyv na jeho zápis do
katastra nehnuteľnosti, keďže zákonné záložné právo vzniká ex lege vychádzajú z dikcie ustanovenia

§ 15 ods. 1 Zákona č. 182/1993 Z.z. súd zaujal názor, že pohľadávku vlastníkov bytov a nebytových
priestorov vznikla momentom ich omeškania, teda momentom vzniku dlhu žalovaných v rade 4/ a 5/,
pričom vzhľadom na zákonné záložné právo žalovaný 1/ mal právo navrhnúť výkon záložného práva,
čím v zmysle § 15 ods. 1 Zákona č. 182/1993 Z.z. chránil prevažnú časť obyvateľov domu pred dlžníkmi
a neplatičmi. Preto súd návrh žalobcu zamietol a rozhodol tak, ako je uvedené vo výrokovej časti tohto

rozsudku.

19. Podľa § 253 ods. 1 Civilného sporového poriadku súd prizná strane náhradu trov konania podľa
pomeru jej úspechu vo vec.

20. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd rozhodnutím,
ktorým sa konanie končí.

21. Podľa ods. 2 o výške náhrade trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

21. Vzhľadom na vyššie uvedené zákonné ustanovenia súd rozhodol o priznaní náhrady trov konania
žalovaným 1/ 2/ 3/ 4/ 5/, nakoľko boli vo veci úspešní. O výše náhrady trov konania súd rozhodne po
právoplatnosti rozhodnutia samostatným uznesením v zmysle § 262 ods. CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia, prostredníctvom
Okresného súdu Lučenec, Ulica Dr. Herza 14, 984 37 Lučenec na Krajský súd v Žiline.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 62 ods. 1, 2 Civilného mimosporového poriadku (ďalej len „CMP“) je odvolanie možné odôvodniť
aj tým, že súd prvej inštancie nesprávne alebo neúplne zistil skutočný stav veci. Odvolacie dôvody
možno meniť a dopĺňať až do rozhodnutia o odvolaní.

Podľa§63CMPvodvolacomkonanímožnouvádzaťnovéskutkovétvrdeniaapredkladaťnovédôkazné
návrhy.

Podľa § 64 CMP zmena návrhu na začatie konania je v odvolacom konaní prípustná.Podľa § 65 CMP odvolací súd nie je viazaný rozsahom odvolania vo veciach, v ktorých možno začať
konanie aj bez návrhu.

Podľa § 66 CMP odvolací súd nie je odvolacími dôvodmi viazaný.

Podľa § 67 CMP na vady konania pred súdom prvej inštancie prihliada odvolací súd, len ak mali za
následok nesprávne rozhodnutie vo veci.

Podľa § 367 ods. 3 CMP uznesenie o nariadení neodkladného opatrenia je vykonateľné vyhlásením; ak
sa nevyhlasuje, je vykonateľné, len čo bolo vyhotovené.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na súdny výkon rozhodnutia.