Uznesenie – Spoluvlastníctvo ,
Zrušujúce Judgement was issued on Friday, October 31, 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 16Co/105/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1421202108
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 10. 2025

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Daniela Drnáková
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:1421202108.1

Uznesenie

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Daniely Drnákovej a sudcov
JUDr. Romana Majerského a JUDr. Ivany Štiftovej, v spore žalobcov:
1/ P.. Ľ. A., S.., H.. XX.X.XXXX, E.L. XXX/XX, C., 2/ P. D., H.. X.X.XXXX, K. XXX/XX, C., zastúpení: MD
legal, s.r.o., Jaseňová 7, Zvolen, IČO: 47 256 729, proti žalovaným: 1/ A. U., H.. XX.X.XXXX, K. XXXX/
X, N. C., 2/ Z.. C. E., H.. XX.X.XXXX, O. XXXX/XX, C., zastúpení advokátkou Mgr. Andrea Ondriašová,

Nám. hraničiarov 18, Bratislava, o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy a ponuky a určenie neexistencie
práva na zápis vlastníckeho práva, na odvolanie žalobcov proti rozsudku Mestského súdu Bratislava IV
č. k. 23C/45/2021-262, zo dňa 20.3.2024, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zrušuje a vec v r a c i a na ďalšie konanie a
nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie žalobu zamietol v celom rozsahu a žalovaným 1/ a 2/
spoločne a nerozdielne priznal proti žalobcom 1/ a 2/ nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100
%. V odôvodnení uviedol, že žalobou doručenou súdu dňa 16.8.2021 sa žalobcovia domáhali určenia,
že kúpna zmluva uzavretá dňa 12.6.2020 medzi žalovanou 1/ ako predávajúcou a žalovaným 2/ ako
kupujúcim, na základe ktorej došlo k prevodu spoluvlastníckeho podielu 1/3 na pozemku parcela registra
„. Č.. XXX/X - záhrada o výmere 154 m2, evidovaného na liste vlastníctva č. XXX, katastrálne územie

Q., obec C. - Q., okres C. N., spoluvlastníckeho podielu 1/4 na pozemku parcela registra „. Č.. XXX/X
- zastavaná plocha a nádvorie o výmere 165 m2, evidovaného na liste vlastníctva č. XXXX, katastrálne
územie Q., obec C. - Q., okres C. N., pozemku parcela registra „. Č.. XXX/X - záhrada o výmere 650 m2
a parcela č. XXX/X -záhrada o výmere 613 m2, evidovaných na liste vlastníctva č. XXXX, katastrálne
územie Q., obec C. - Q., okres C. N., je neplatná. Žalobcovia alternatívne navrhli určiť, že predmetná
kúpna zmluva a ponuka žalovanej 1/, ktorú uskutočnila listom zo dňa 11.2.2019 a doručila žalobcom,

ktorou oznámila svoj zámer predať tretej osobe spoluvlastnícky podiel 1/3 na pozemku parcela registra
„L. Č.. XXX/X - záhrada o výmere 154 m2, evidovaného na liste vlastníctva č. XXX, katastrálne územie
Q., obec C. - Q., okres C. N. a spoluvlastnícky podiel 1/4 na pozemku parcela registra „L.
Č.. XXX/X - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 165 m2, evidovaného na liste vlastníctva
č. XXXX, katastrálne územie Q., obec C. - Q., okres C. N., sú neplatné. Ďalším alternatívnym petitom
navrhli určiť, že právo na zápis vlastníckeho práva žalovaného 2/ k spoluvlastníckym podielom na

pozemkoch uvedených v primárnom petite, na základe kúpnej zmluvy uzavretej dňa 12.6.2020 medzi
žalovanou 1/ ako predávajúcou a žalovaným 2/ ako kupujúcim, neexistuje.

2. Žalobu odôvodnili tým, že medzi žalovaným 1/ a 2/ došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy, okrem iného
aj k pozemkom, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve žalobcov 1/ a 2/ a žalovanej 1/, pričom došlo
k porušeniu ich predkupného práva. Považovali dotknuté právne úkony žalovaných za obchádzajúce

zákon, resp. za rozporné s dobrými mravmi. Uviedli, že v spojení s dovolaním sa relatívnej neplatnosti
právneho úkonu nemôže byť vlastnícke právo žalovaného 2/ k dotknutým pozemkom zapísané.Ozrejmili, že spolu so žalovanou 1/ sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností, a to pozemku parcela
registra „. XXX/X - záhrada o výmere 154 m2, evidovaného na liste vlastníctva č. XXX (ďalej len
„Pozemok 1“) a pozemku parcela registra „. XXX/X - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 165 m2,

evidovaného na liste vlastníctva č. XXXX (ďalej len „Pozemok 2“), oba v katastrálnom území Q., obec C.
- Q., okres C. N.. Žalovaná 1/ je výlučnou vlastníčkou nehnuteľností, a to pozemku parcela registra „L. Č..
XXX/X-záhradaovýmere650m2,evidovanéhonalistevlastníctvač.XXXX apozemkuparcelaregistra
„L. Č.. XXX/X - záhrada o výmere 613 m2, evidovaného na liste vlastníctva č. XXXX, oba rovnako v
katastrálne území Q., obec C. - Q., okres C. N.. Listom zo dňa 11.2.2019 žalovaná 1/ oznámila žalobcom

1/ a 2/ svoj zámer predať jej spoluvlastnícke podiely na pozemkoch tretej osobe a v tejto súvislosti tvrdila,
že ich ostatným podielovým spoluvlastníkom pozemkov ponúka spolu s ďalšími pozemkami za celkovú
kúpnu cenu vo výške 200.000 eur, pričom zároveň stanovila podmienky predaja. Žalobca 1/ listom zo
dňa 28.3.2019 odpovedal na ponuku tak, že deklaroval záujem o kúpu spoluvlastníckych podielov na
pozemkoch, ako aj
o ďalšie pozemky a zároveň vyjadril pochybnosti o určitosti a zrozumiteľnosti ponuky. Vo vzťahu k úhrade

kúpnej ceny vyjadril požiadavku o vysporiadanie (započítanie) ďalších záväzkov, v minulosti vzniknutých
medzi žalobcom 1/ a žalovanou 1/. Na prijatie ponuky žalovaná 1/ reagovala listom zo dňa 9.4.2019,
avšak nenavrhla ďalšie kroky smerom k uzavretiu kúpnej zmluvy.

3. Ďalej uviedli, že žalovaná 1/ ako predávajúca a žalovaný 2/ ako kupujúci dňa 12.6.2020 uzavreli kúpnu

zmluvu, na základe ktorej má žalovaný 2/ nadobudnúť spoluvlastnícky podiel k Pozemku 1 vo veľkosti
1/3 k celku a spoluvlastnícky podiel k Pozemku 2 vo veľkosti 1/4 k celku, ako aj ďalšie pozemky. Dňa
16.4.2021 bol na okresný úrad podaný návrh na vklad vlastníckeho práva, okrem iného k pozemkom
v prospech žalovaného na základe kúpnej zmluvy, o ktorom je vedené konanie pod č. V-11013/2021.
Žalobcovia sa v súvislosti s týmto vkladovým konaním dovolali relatívnej neplatnosti právneho úkonu,

a to z dôvodu, že bolo porušené ich predkupné právo podľa § 140 v spojení s § 40a Občianskeho
zákonníka a následne namietli relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy, pričom požiadali okresný úrad o
zamietnutie príslušného návrhu na vklad. Okresný úrad následne vyzval žalobcov, aby podali žalobu o
určenie. Vo vzťahu k absolútnej neplatnosti ponuky podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka uviedli,
že ponuka obsahuje podmienky predaja, a to uzavretie kúpnej zmluvy do 65 dní od doručenia ponuky a

úhradu kúpnej ceny najneskôr ku dňu podpisu kúpnej zmluvy prostredníctvom bližšie nešpecifikovaného
zriadeného vinkulovaného účtu v banke. V zmysle daných podmienok mali za zrejmé, že doba, dokedy
sa má predaj uskutočniť, bola určená odlišne od § 605 Občianskeho zákonníka, keďže úhrada kúpnej
ceny bola viazaná na deň uzavretia kúpnej zmluvy. Úhrada mala byť v zmysle ponuky vykonaná v
prospech vinkulovaného účtu, čo zrejme znamená, že by sa malo jednať o účet tretej osoby (napr. banky

alebo notára) a peňažné prostriedky by boli uvoľnené v prospech žalovanej až po zápise vlastníckeho
práva žalobcu. Spôsob uplatnenia predkupného práva nebol v ponuke špecifikovaný, zároveň ponuka
neobsahovala číslo účtu, v prospech ktorého by mal žalobca 1/ plniť, pričom z ponuky ani nebolo zrejmé,
či daný účet už existoval, alebo iba mal vzniknúť. Prílohou ponuky bol vzor vyhlásenia podielového
spoluvlastníka o vzdaní sa (neuplatnení si) predkupného práva. Dôvodili, že ak bola úhrada kúpnej ceny

viazaná až ku dňu uzavretia kúpnej zmluvy a ponuka neobsahovala číslo účtu, v prospech ktorého by
bolo možné vykonať úhradu kúpnej ceny, žalobca 1/ nemal inú možnosť ako predkupné právo uplatniť
písomne. Zároveň považovali tento postup za logický, keďže výkladom a contrario, ak žalovaná poskytla
vzorpísomnéhoneuplatneniapredkupnéhopráva,týmtospôsobomjezrejmemožnésipredkupnéprávo
aj uplatniť.

4. Doplnili, že žalobca 1/ deklaroval prijatie ponuky, pričom však namietal jej nezrozumiteľnosť a
neurčitosť. Na uvedené žalovaná 1/ reagovala listom, ktorý obsahuje výzvu, že „...preto v prípade
Vášho záujmu o kúpu mnou navrhovaných nehnuteľností prosím postupujte v súlade s platnou právnou
úpravou a mnou požadovanú sumu mi uhraďte do 2 mesiacov od doručenia môjho oznámenia Vašej

osobe, v opačnom prípade nehnuteľnosti predám tretej osobe.“ Listom teda žalovaná uviedla druhú a
odlišnú verziu podmienky ohľadom úhrady kúpnej ceny, ktorá je nekonzistentná s obsahom ponuky.
Podľa obsahu ponuky malo dôjsť k úhrade prostredníctvom vinkulovaného účtu v lehote 65 dní odo dňa
doručenia ponuky. Podľa obsahu listu žalovanej malo dôjsť k úhrade pravdepodobne priamo na účet
žalovanej, ktorý nebol špecifikovaný, pričom k úhrade malo dôjsť do 2 mesiacov od doručenia ponuky.

Argumentovali, že tieto dve verzie postupu si navzájom odporujú a spôsobujú, že právny úkon (ponuka
na predaj daných nehnuteľností) je absolútne neplatný. Zdôraznili, že žalovaná 1/ v liste opätovne
neuviedla svoje číslo účtu, takže splnenie jej požiadavky sa javí ako nemožné. S ohľadom na všetky
okolnosti považovali za otázne, či táto nekonzistentnosť a nezrozumiteľnosť nie je dôsledkom toho, žežalovaná v skutočnosti nemala skutočný záujem dané nehnuteľnosti žalobcom ponúknuť a odpredať.
V zmysle uvedeného bola jedna z podstatných náležitostí ponuky (podmienka úhrady kúpnej ceny)
zjavne nezrozumiteľná a neurčitá, preto boli názoru, že ponuku je potrebné považovať za absolútne

neplatný právny úkon podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka. V tejto súvislosti dôvodili, že ak
nedošlo k splneniu ponukovej povinnosti podľa § 140 Občianskeho zákonníka, je potrebné kúpnu
zmluvu považovať za relatívne neplatný právny úkon podľa § 40a Občianskeho zákonníka a dodali, že
na základe uvedeného sa v súlade s § 40a Občianskeho zákonníka dovolávajú relatívnej neplatnosti
kúpnej zmluvy. Poznamenali, že k porušeniu ponukovej povinnosti podľa § 140 Občianskeho zákonníka

dochádza nielen opomenutím zaslania ponuky, ale aj ponúknutím predaja za podstatne odlišných
podmienok v porovnaní s uskutočneným predajom a mali za to, že je potrebné prihliadať na absolútnu
neplatnosťponukyaakjeponukaabsolútneneplatná,zrejmenebolasplnenáponukovápovinnosťpodľa
§ 140 Občianskeho zákonníka.

5. Pre prípad, že by sa súd nestotožnil s ich argumentáciou ohľadom absolútnej neplatnosti ponuky

namietali, že im spoluvlastnícke podiely k pozemkom boli ponúknuté za nevýhodnejších podmienok
v porovnaní s podmienkami predaja podľa kúpnej zmluvy. Z kúpnej zmluvy vyplynulo, že žalovaní 1/
a 2/ uzavreli dňa 8.2.2019 zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a k uzavretiu kúpnej zmluvy došlo podľa
dostupných informácií až dňa 12.6.2020, t. j. o viac ako 1 rok a 4 mesiace neskôr. Považovali preto za
zjavné, že k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo v lehote 65 dní odo dňa doručenia ponuky a ani v blízkom

období. Z toho vyvodili, že buď žalovaná 1/ neurčila žalovanému 2/ lehotu na uzavretie kúpnej zmluvy
(žalobca 1/ mal lehotu 65 dní), alebo došlo k podstatnému porušeniu tejto podmienky. V každom prípade
konštatovali, že predaj bol voči žalovanému 2/ realizovaný za odlišných, výhodnejších podmienok ako
boli uvedené v ponuke, nakoľko ak žalovaná 1/ neurčila žalovanému 2/ dokedy musí uzavrieť kúpnu
zmluvu, bol žalobca 1/ v rámci ponuky zaťažený lehotou, ktorú žalovaný 2/ nemal stanovenú. Boli

názoru, že ak žalovaný 2/ mal stanovenú lehotu a žalovaná 1/ mu jej zmeškanie odpustila, mala vo
vzťahu k podielovým spoluvlastníkom vykonať novú ponuku, keďže lehota na uzavretie kúpnej zmluvy
predstavuje dôležitú podmienku predaja. Druhou podmienkou predaja podľa ponuky bola splatnosť
kúpnej ceny, v rámci čoho poukázali na argumentáciu týkajúcu sa absolútnej neplatnosti ponuky pre jej
neurčitosť a nezrozumiteľnosť. Uviedli, že ak by aj pripustili výklad, v zmysle ktorého je možné splatnosť

kúpnej ceny určiť, prichádzajú do úvahy dva termíny splatnosti, do 65 dní od doručenia ponuky alebo do
dvoch mesiacov od doručenia ponuky. Namietali, že ktorákoľvek splatnosť určená vo vzťahu k žalobcom
je podstatne odlišná od podmienky, ktorú mal žalovaný 2/, teda splatnosť pohľadávky o viac ako 1 rok
a 4 mesiace neskôr.

6. Dodali, že okrem toho, že sa dovolávajú relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, je potrebné prihliadnuť
aj na dôvody absolútnej neplatnosti ponuky ako aj kúpnej zmluvy, keď poukázali na podozrivé okolnosti
svedčiace tomu, že žalovaní konali v úmysle obchádzať zákon, resp. že konali v rozpore s dobrými
mravmi.Zdôraznili,žeajkeďsadanéokolnostijednotlivomôžuzdaťakoospravedlniteľné,ichposúdenie
vo vzájomných súvislostiach vedie k záveru o neplatnosti právnych úkonov podľa § 39 Občianskeho

zákonníka. V danej súvislosti upriamili pozornosť na to, že k uzavretiu kúpnej zmluvy došlo po viac ako 1
roku a 4 mesiacoch od uzavretia zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a považovali za neštandardné, aby sa
zmluvné strany v dohode o budúcej zmluve dohodli na uzavretí kúpnej zmluvy v tak neprimerane dlhej
lehote. Celá kúpna cena je podľa bodu 2.2 kúpnej zmluvy splatná do troch pracovných dní od podpisu
kúpnej zmluvy, čo považovali za neštandardné v prípade nehnuteľnosti, ktorá sa bežne vypláca až na

základe zápisu vlastníckeho práva, najmä sa však bežne v týchto prípadoch využíva inštitút úschovy
u tretej osoby. Tento postup bol navrhovaný v rámci ponuky, preto považovali za podozrivé, že vysoká
kúpna cena je uhrádzaná po podpise zmluvy, najmä s ohľadom na otvorené otázky z komunikácie
žalobcu 1/ a žalovanej 1/ z februára až apríla 2019. Mali za to, že sa žalovaní týmto chceli vyhnúť
námietkam žalobcov ohľadom výhodnosti podmienok predaja. Žalovaná 1/ po tom, čo žalobca 1/ vyjadril

záujem o podiely k pozemkom ako aj o ďalšie pozemky, neposkytla kúpnu zmluvu ani číslo účtu v
prospech, ktorého by sa malo plniť, preto boli názoru, že nikdy nemala v úmysle predať spoluvlastnícke
podiely k pozemkom alebo ďalšie pozemky žalobcom. Za ďalšiu podozrivú okolnosť považovali to, že
kúpna zmluva založená v katastri nehnuteľností neobsahuje údaj o výške kúpnej ceny. K obsahu kúpnej
zmluvy majú zákonnú možnosť sa dostať okrem žalovaných len žalobcovia, preto dôvodili, že zjavným

úmyslomžalovanýchbolozabrániťžalobcom,abysaoboznámilisvýškoukúpnejcenyuvedenejvkúpnej
zmluve a aby túto porovnali s ponukou.7. Zároveň namietali zjavne neprimeranú cenu spoluvlastníckych podielov k pozemkom v porovnaní
s ďalšími pozemkami, keď cenu za jednotlivé nehnuteľnosti mali za zjavne určená neprimerane
ich rozlohe. Za dôležité považovali, že 75 % tvrdenej kúpnej ceny je priradených menšinovým

spoluvlastníckym podielom a zvyšných 25 % tvrdenej kúpnej ceny sa má uhradiť za nehnuteľnosti
vo výlučnom vlastníctve. Neprimerané rozdelenie kúpnej ceny nie je možné odôvodniť ich hodnotou
alebo druhom pozemkov, keďže Pozemok 1 je rovnako ako ďalšie pozemky evidovaný ako záhrada.
Žalobcovia nemali pochybnosti, že kúpna cena podľa kúpnej zmluvy bola rozdelená v obdobnom
pomere. Na základe uvedeného vyslovili podozrenie, že medzi žalovanými existujú osobitné dohody

o koordinovanom postupe ohľadom predaja a kúpnej ceny a že predložená kúpna zmluva je len
formálna, bez vyjadrenia reálneho obsahu vzájomných práv a povinností žalovaných. Obsah ponuky
ako aj niektorých častí kúpnej zmluvy podľa názoru žalobcov predstavuje len predstierané právne úkony,
ktorých zmyslom je praktické vylúčenie zákonného predkupného práva žalobcov. Domnievali sa, že
jediným zámerom žalovaných bol od počiatku predaj nehnuteľností (vrátane spoluvlastníckych podielov
na pozemkoch) výlučne žalovanému 2/. Vo vzťahu k relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy uviedli, že

neurčitosť a nezrozumiteľnosť ponuky v rozpore s § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka ako aj ďalšie
obsahové a vecné nedostatky ponuky spôsobujú relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy, ktorej sa žalobou
dovolávajú. Naliehavý právny záujem na predmetnom určení odôvodnili potrebou odstránenia aktuálnej
právnej neistoty. Vo vkladovom konaní ako aj touto žalobou namietajú neplatnosť právnych úkonov
žalovaných, pričom ako podieloví spoluvlastníci majú zjavne záujem na určení, aký je skutočný a

zákonný stav vlastníctva pozemkov, pričom súdne rozhodnutie má byť podkladom pre zápis skutočného
právneho stavu. Doplnili, že okresný úrad sa odmieta bez súdneho rozhodnutia namietanou platnosťou
právnych úkonov zaoberať.

8. Pokiaľ ide o stručný obsah napadnutého rozhodnutia (§ 393 ods. 2 Civilného sporového poriadku,

ďalej len „C. s. p.“), súd prvej inštancie vo vzťahu k skutkovým zisteniam uviedol, že z listiny
označenej ako Oznámenie o možnosti uplatnenia predkupného práva na odkúpenie spoluvlastníckeho
podielu k pozemku, zo dňa 11.2.2019 okrem iného vyplynulo, že žalovaná 1/ každému zo žalobcov
oznámila, že ako podielová spoluvlastníčka dotknutých nehnuteľností (špecifikovaných v listine) má
záujem odplatne previesť svoj spoluvlastnícky podiel. Z toho dôvodu žalobcom oznámila v súlade

s § 140 Občianskeho zákonníka, že majú možnosť uplatniť si svoje zákonné predkupné právo k
prevádzanému spoluvlastníckemu podielu. V oznámení ďalej uviedla, že pozemok o veľkosti jej
spoluvlastníckeho podielu má záujem predať záujemcovi - tretej osobe za ponúknutú kúpnu cenu
75.000 eur, kúpna cena bude kupujúcim uhradená prostredníctvom zriadeného vinkulovaného účtu v
banke a predávajúcemu uvoľnená v lehote do 3 pracovných dní po tom, ako bude banke predložený

list vlastníctva, na ktorom bude kupujúci zapísaný ako podielový spoluvlastník pozemku o veľkosti
prevádzaného spoluvlastníckeho podielu 1. V súlade s
§ 140 Občianskeho zákonníka žalovaná 1/ každému zo žalobcov ako oprávnenej osobe ponúkla na
predaj jej spoluvlastnícky podiel k pozemku o veľkosti 1 k celku za kúpnu cenu vo výške 75.000 eur,
splatnú za podmienok a spôsobom uvedeným vyššie. Žalobcom oznámila, že predkupné právo si môžu

uplatniť v zákonom stanovenej lehote 2 mesiacov odo dňa doručenia oznámenia. Zároveň ponúkla
odplatne previesť svoj spoluvlastnícky podiel jednorazovo, spoločne s ďalšími nehnuteľnosťami, ku
ktorým žalobcovia zákonné predkupné právo nemajú, za celkovú sumu 200.000 eur.

9. Podľa listiny zo dňa 28.3.2019, označenej ako Vyhlásenie o uplatnení si predkupného práva, žalobca

1/ oznámil žalovanej 1/, že si uplatňuje na predmetné nehnuteľnosti svoje zákonné predkupné právo.
Žalobca 1/ vo vyhlásení uviedol, že v ponuke žalovanej 1/ absentujú údaje o cenách za predávané
podiely, ponuka je zmätočná, neurčitá a nezrozumiteľná a aj keď súhlasí s cenou tak, ako je v ponuke
uvedená, trvá na rovnakých podmienkach, za akých chce žalovaná 1/ nehnuteľnosti predať tretej
osobe. Žalobca 1/ zároveň požadoval finančnú kompenzáciu, ktorú žiadal uhradiť vyplatením hotovosti

prostredníctvom poštovej poukážky na jeho meno; kúpna cena mala byť podľa kalkulácie finančnej
kompenzácie celkovo vo výške 146.335,65 eura, za pozemok v podielovom spoluvlastníctve žalobcov
a žalovanej 1/ vo výške 81.134,25 eura. Ďalej súd prvej inštancie zistil, že žalovaná 1/ previedla
kúpnou zmluvou zo dňa 12.6.2020 na žalovaného 2/ vyššie špecifikované nehnuteľnosti, pričom svoj
spoluvlastnícky podiel, ku ktorému mali žalobcovia zákonné predkupné právo, previedla za kúpnu cenu

vo výške 75.000 eur. Z návrhu na vklad, rozhodnutia Okresného úradu Bratislava zo dňa 14.5.2021 a
z námietky relatívnej neplatnosti právneho úkonu zo dňa 26.4.2021 vyplynulo, že dňa 16.4.2021 bol
na Okresný úrad Bratislava, katastrálny odbor, podaný návrh na vklad vlastníckeho práva v prospech
žalovaného 2/, konanie bolo vedené pod č. V-11013/2021. Okresný úrad Bratislava rozhodnutím zo dňa14.5.2021 predmetné konanie o návrhu na vklad prerušil z dôvodu námietky relatívnej neplatnosti kúpnej
zmluvy vznesenej žalobcami 1/ a 2/.

10. Súd prvej inštancie konštatoval, že predmetnom konania je posúdenie, či zákonné predkupné
právo žalobcov 1/ a 2/ na odkúpenie spoluvlastníckych podielov žalovanej 1/ bolo porušené, či ponuka
žalovanej 1/ zo dňa 11.2.2019 zaslaná žalovaným 1/ a 2/ bola platným právnym úkonom žalovanej 1/ a
v súvislosti s tým, či kúpna zmluva uzatvorená medzi žalovanými 1/ a 2/ je platná.

11. Ozrejmil, že v sporovom konaní sa uplatňuje prejednacia zásada. Strany sporu majú povinnosť
tvrdenia a dôkaznú povinnosť. Tieto povinnosti spočívajú v tom, že žalobca musí jednak tvrdiť konkrétne
skutočnosti, ktoré uplatnený nárok odôvodňujú a jednak označiť dôkazy preukazujúce jeho tvrdenia.
Medzi povinnosťou tvrdenia a povinnosťou označiť dôkazy na preukázanie tvrdení je teda vzájomná
väzba. Dôkazným bremenom sa rozumie procesná zodpovednosť strany sporu za to, že v konaní neboli
preukázane jej tvrdenia a že

z toho dôvodu o veci samej muselo byť rozhodnuté v jej neprospech. Strana sporu, ktorá neoznačila
dôkazy potrebné na preukázanie svojich tvrdení, nesie nepriaznivé dôsledky
v podobe takého rozhodnutia súdu, ktoré bude vychádzať zo skutkového stavu zisteného na základe
(ostatných) vykonaných dôkazov. Bremeno tvrdenia a dôkazné bremeno medzi stranami v spore
závisí na tom, ako vymedzuje právna norma práva a povinnosti sporových strán. Okruh rozhodujúcich

skutočností, ktorých sa týkajú povinnosti tvrdenia a označenia dôkazov na preukázanie tvrdení je teda
daný hypotézou hmotnoprávnej normy, ktorá upravuje sporný právny pomer strán sporu. Táto norma
zásadne určuje tak rozsah dôkazného bremena (okruh skutočností, ktoré musia byť preukázané), ako
aj nositeľa dôkazného bremena. Obvykle platí, že skutočnosti navodzujúce žalované právo musí tvrdiť
žalobca, zatiaľ čo okolnosti toto právo vylučujúce sú záležitosťou žalovaného. Vychádzajúc z uvedeného

konštatoval, že na žalobcoch spočívalo dôkazné bremeno preukázania existencie právneho titulu, na
základe ktorého si uplatnili nárok voči žalovaným.

12. Súd prvej inštancie mal v konaní za preukázané, že žalovaná 1/ listom zo dňa 11.2.2019,
označeným ako Oznámenie o možnosti uplatnenia predkupného práva na odkúpenie spoluvlastníckeho

podielu k pozemku, žalobcom riadne ponúkla na predaj svoje spoluvlastnícke podiely na sporných
nehnuteľnostiach a žalobcov požiadala o uplatnenie ich zákonného predkupného práva na odkúpenie jej
spoluvlastníckych podielov. Ponuka žalovanej 1/ obsahovala presnú identifikáciu nehnuteľností v súlade
s ich zápisom v katastri nehnuteľností, výšku aj splatnosť kúpnej ceny. Ponuku prevzal žalobca 1/ dňa
13.2.2019, pričom reagoval listom zo dňa 28.3.2019, v ktorom uviedol, že si síce uplatňuje zákonné

predkupné právo, avšak vyjadril zároveň výhrady voči formálnym a obsahovým nedostatkom ponuky.
Zároveň stanovil kúpnu cenu za všetky prevádzané spoluvlastnícke podiely vo výške 146.335,65 eura,
teda nižšiu ako bola kúpna cena v ponuke, za spoluvlastnícky podiel žalovanej 1/, ku ktorému majú
žalobcoviazákonnépredkupnéprávo,žalobca1/stanovilvocenuvovýške81.134,25euraaprezentoval
tiež vlastné podmienky predaja. Súd prvej inštancie sa stotožnil s argumentáciou žalovaných, že

vyhlásenie žalobcu 1/ obsahuje zmenu ponúknutých podmienok prevodu spoluvlastníckych podielov v
porovnaní s ponukou žalovanej 1/, a teda sa jedná o odmietnutie ponuky žalovanej 1/ v zmysle § 44
ods. 2 Občianskeho zákonníka. Dospel teda k záveru, že vyhlásenie žalobcu 1/ v liste zo dňa 28.3.2019
nepredstavuje účinné prijatie ponuky žalovanej 1/ a nakoľko na ponuku relevantne nereagoval, pričom
zároveň v zákonnej lehote za ponúkaný spoluvlastnícky podiel kúpnu cenu nezaplatil, predkupné právo

žalobcu 1/ dňa 13.4.2019 zaniklo. Vo vzťahu k ponuke žalobkyne 1/ zo dňa 11.2.2019, adresovanej
žalobkyni 2/ mal za preukázané, že žalobkyňa 2/ túto ponuku neprevzala, keď zásielka bola žalovanej
1/ vrátená s poznámkou neprevzatá v odbernej lehote. Dôvodil, že v súlade s teóriou dôjdenia sa pri
hmotnoprávnych úkonoch nevyžaduje skutočné doručenie a prevzatie písomnosti obsahujúcej právny
úkon a postačuje, keď prejav vôle dôjde do sféry adresáta. Žalobkyňa 2/ na zaslanú ponuku na

uplatnenie predkupného práva nereagovala, k ponuke sa nevyjadrila, predkupné právo neuplatnila a ani
v zákonnej lehote nezaplatila kúpnu cenu za ponúkané spoluvlastnícke podiely, teda predkupné právo
žalobkyne 2/ tak zaniklo dňa 12.4.2019.

13.Nazákladevykonanýchdôkazovďalejsúdprvejinštanciekonštatoval,ževôľažalovanej1/ponúknuť

spoluvlastníkom na predaj svoje spoluvlastnícke podiely bola skutočná a vážna, žalobcovia opak
nepreukázali, rovnako ako nepreukázali ich skutočnú vôľu predkupné právo uplatniť. Riadne zaslanú
ponuku žalovanej 1/ bez výhrad neprijali a v konečnom dôsledku nezaplatili ani ponúkanú kúpnu cenu,
pričom pre účinné uplatnenie predkupného práva podielovými spoluvlastníkmi je potrebné aj samotnézaplatenie ponúkanej kúpnej ceny (rozsudky Najvyššieho súdu ČR zo dňa 18.10.2001, sp. zn. 25Cdo
2764/1999 a zo dňa 26.6.2007, sp. zn. 22Cdo/1996/2005). Dôvodil, že ak žalobcovia v konaní tvrdili, že
ponuka žalovanej 1/ na odkúpenie spoluvlastníckych podielov bola od počiatku účelová,

v snahe zastrieť jej iné konanie koordinované so žalovaným 2/, tak tieto tvrdenia nepreukázali, obrana
žalobcov teda zostala len v rovine ich tvrdení. Dodal, že žalovaná 1/ jasným a zrozumiteľným prejavom
vôle umožnila žalobcom uplatniť predkupné právo a žalobcovia svoje právo riadne neuplatnili. Žalovaná
1/ tak následne, po márnom uplynutí lehoty na uplatnenie predkupného práva, uzatvorila kúpnu zmluvu
so žalovaným 2/, s kúpnou cenou stanovenou v tej istej výške, za akú ponúkla nehnuteľnosti na predaj

žalobcom a žalovaný 2/ ako kupujúci túto kúpnu cenu zaplatil. Vo vzťahu k ostatným vykonaným
listinným dôkazom súd prvej inštancie uviedol, že vzhľadom na dôvody, pre ktoré rozhodol tak, že žalobu
zamietol, skutočnosti, ktoré z týchto dôkazov vyplynuli, nemali pre rozhodnutie zásadný význam, a preto
bolo nadbytočné sa týmito skutočnosťami zaoberať.

14. Súd prvej inštancie po posúdení podstatných skutkových tvrdení strán, ich právnych argumentov

a po vykonaní dôkazov a ich vyhodnotení dospel k záveru, že predkupné právo žalobcov porušené
nebolo a ponuka žalovanej 1/ zo dňa 11.2.2019, ako aj kúpna zmluva uzavretá medzi žalovanými 1/ a
2/ dňa 12.6.2020, sú platnými právnymi úkonmi, preto za použitia § 39, § 44 ods. 2 veta prvá, § 140,
§ 605 a § 606 Občianskeho zákonníka žalobu zamietol. O trovách konania rozhodol podľa § 255 ods.
1 v spojení s § 262 ods. 2 C. s. p. tak, že žalovaným 1/ a 2/, ktorí mali plný úspech vo veci, priznal

náhradu trov konania s tým, že o výške rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie
končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

15. Proti rozsudku podali odvolanie žalobcovia a žiadali rozsudok súdu prvej inštancie zmeniť a žalobe
vyhovieť alebo zrušiť a vec vrátiť súdu prvej inštancie. Podstatným zhrnutím skutkových tvrdení a

právnych argumentov ich odvolania (§ 393 ods. 2 C. s. p.) bola námietka, že súd prvej inštancie
nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva
v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, že súd prvej inštancie nevykonal
navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, že dospel na základe vykonaných
dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a že vychádzal z nesprávneho právneho posúdenia veci.

16. V súvislosti s namietaným porušením práva na spravodlivý proces namietali, že napadnutý rozsudok
je nepreskúmateľný a arbitrárny, nakoľko nie je zrejmé, na základe čoho súd prvej inštancie dospel
k uvedeným záverom a z akých dôkazov vychádzal, ak dospel k skutkovým a právnym zisteniam
uvedeným v napadnutom rozsudku, keď nemožno z tohto rozhodnutia vyvodiť, ako dospel k záveru,

že sa žalobcom nepodarilo uniesť vecné bremeno. Poukázali na to, že právo na spravodlivý proces
okrem iného zahŕňa tiež právo na vysporiadanie sa so všetkými podstatnými skutkovými okolnosťami zo
strany súdu, s podstatnými námietkami sporovej strany a právo na riadne odôvodnenie rozhodnutia. Do
pozornosti dali nedostatočný rozsah odôvodnenia samotného rozhodnutia súdu prvej inštancie, pričom
zdôraznili, že napriek tomu, že predmetom konania bola otázka platnosti právnych úkonov a väčšina

ich argumentácie sa týkala práve týchto okolností, súd prvej inštancie nedal žiadnu odpoveď na to,
ako dospel k svojim záverom, keď mali za to, že dve vety rozsudku k namietanej neplatnosti kúpnej
zmluvy a ponuky na uplatnenie predkupného práva nie je možné považovať za náležité odôvodnenie
rozsudku. Argumentovali, že proces ponuky na uplatnenie predkupného práva bol z formálneho hľadiska
zrealizovaný tak, že síce korešponduje s textom zákona, avšak konkrétne podmienky boli nastavené

tak, že absolútne nekorešpondovali s trhovou realitou, na čo v podrobnostiach poukázali prepočtom
navrhovanej ceny za jeden m2 predmetných pozemkov, a dodali, že že tieto podmienky neboli v súlade
s cenovými podmienkami v danej oblasti a v danom čase.

17. Dôvodili, že išlo o úmyselné vytvorenie cenovej nerovnosti tak, aby ponuka pre žalobcov vo výsledku

vyznievalazámerneodradzujúco,kedyišloopremrštenénadhodnoteniecenyzaspoluvlastníckepodiely
asúčasneajodumpingovépodhodnoteniecenyzaostatnépozemky.Bolinázoru,žetakétokonaniebolo
v hrubom rozpore s dobrými mravmi, pričom v kontexte s ostatnými okolnosťami takéto konanie vykazuje
znaky obchádzania zákona a teda zakladá priame porušenie § 39 Občianskeho zákonníka, čo má za
následok absolútnu neplatnosť právneho úkonu, avšak k tejto argumentácii súd prvej inštancie nezaujal

žiadne stanovisko, len sa obmedzil na strohé konštatovanie, že sa jednalo len o tvrdenia žalobcov, ktorí
neuniesli svoje dôkazné bremeno. Nestotožnili sa ani s konštatovaním súdu prvej inštancie, že ostatné
dôkazy nemali pre rozhodnutie zásadný význam, keď tieto sa týkali práve preukazovania podstaty ich
tvrdení a merita sporu. Namietali tiež, že súd prvej inštancie nevykonal nimi navrhnuté dôkazy, potrebnéna zistenie skutkového stavu, pričom v rozpore s § 220 ods. 2 C. s. p. neuviedol, aké dôkazy označili
na preukázanie svojich tvrdení. Súdu prvej inštancie vytkli, že uviedol len niektoré dôkazy, ktoré označili
a predložili a že z napadnutého rozhodnutia nie je zrejmé, ktoré dôkazy vykonal a ktoré nie, ani ako

vykonané dôkazy vyhodnotil. Dodali, že viaceré z neuvedených dôkazov sa pritom týkali preukazovania
obchádzania zákona na strane žalovanej 1/. Mali za to, že daný nedostatok spôsobuje nedostatočné
odôvodnenie rozhodnutia a teda jeho nepreskúmateľnosť a tiež je daný odvolací dôvod v podobe
nevykonaných dôkazov na zistenie skutkového stavu. Doplnili, že súd prvej inštancie neprihliadal na nimi
predložené dôkazy ako napr. porovnanie cien nehnuteľností, vyjadrenie realitnej kancelárie, inzeráty

týkajúce sa cien bytov a pod..

18. Za nesprávne skutkové zistenie považovali konštatovanie súdu prvej inštancie, že ponuka
za spoluvlastnícke podiely žalovanej bola vo výške 75.000 eur, nakoľko ponuka žalovanej 1/ za
spoluvlastnícke podiely, ktoré zamýšľala previesť na žalovaného 2/ bola vo výške 150.000 eur, čo je
dvojnásobok. Poukázali na to, že predmetom ponuky totiž boli dva spoluvlastnícke podiely, každý v

sume 75.000 eur, teda spoločne v sume 150.000 eur (čo s napadnutým rozsudkom nekorešponduje),
pričom aj v odseku 11 napadnutého rozsudku súd prvej inštancie uviedol, že nehnuteľnosti, ku ktorým
mali žalobcovia svoj spoluvlastnícky podiel, previedla žalovaná 1/ za kúpnu cenu 75.000 eur, čo nie je
pravda. Zdôraznili, že z kúpnej zmluvy je evidentné, že predmetom prevodu boli dva spoluvlastnícke
podiely na pozemkoch (parcela č. XXX/X a parcela č. XXX/X) a ich kúpna cena bola 150.000 eur, čo

súd prvej inštancie nevnímal a nezohľadnil pri svojom rozhodovaní. Doplnili, že je potom otázne, ako
mohol súd prvej inštancie správne vyhodnotiť otázku primeranosti cien podľa kúpnej zmluvy k trhovým
cenám, ak vychádzal z nesprávnej výšky kúpnej ceny, pričom vo svojich podaniach uviedli správnu sumu
mnohokrát a ich argumentácii o účelovosti a nadhodnotení sa súd prvej inštancie vôbec nevenoval.

19. Namietali tiež, že súd prvej inštancie vec nesprávne právne posúdil, keď nesprávne interpretoval a
aplikoval § 37, § 39, § 40a, § 140 Občianskeho zákonníka na zistený skutkový stav. Zároveň uviedli,
že nie je zrejmé, či tieto právne normy súd prvej inštancie vôbec aplikoval alebo nie, v dôsledku čoho
považovali v tomto smere napadnutý rozsudok za nepreskúmateľný. Dali do pozornosti skutočnosť, že
súd prvej inštancie v rámci predbežného právneho posúdenia na pojednávaní dňa 28.9.2023 uviedol,

že vec posúdi podľa § 37, § 39,
§ 40a, § 140, § 605 a § 606 Občianskeho zákonníka, avšak v zmysle ustanovení uvedených v odseku
13 rozsudku vyplynulo, že napokon vec neposudzoval aj podľa § 37 a
§ 40a Občianskeho zákonníka, teda nie je známe, prečo tieto právne normy neboli zo strany súdu prvej
inštancieaplikované,akichpoužitiesámnaznačil.Zároveňbolinázoru,žesúdprvejinštancievsúvislosti

s predbežným právnym posúdením porušil príslušné ustanovenia C. s. p. (§ 1 ods. 2 C. s. p.), keď len
uviedol, že vec posúdi podľa § 37, § 39, § 40a, § 140,
§ 605 a § 606 Občianskeho zákonníka, ale nič iné neuviedol, a teda mali za nepochybné, že povinnosť
stanovená v § 181 ods. 2 C. s. p. nebola dodržaná. Doplnili, že napriek tomu, že rozhodovacia prax
súdov neoznačuje takéto porušenie za procesnú vadu, resp. porušenie práva na spravodlivý proces,

uviedli túto skutočnosť na dokreslenie viacerých zmienených nedostatkov. Zdôraznili, že z odôvodnenia
napadnutého rozsudku nie je zrejmé, ako súd prvej inštancie vec právne posúdil v kontexte § 39, § 40a,
§ 140, § 605 a § 606 Občianskeho zákonníka, nakoľko namietali neplatnosť právnych úkonov z dôvodu
obchádzania zákona a rozporu s dobrými mravmi, k čomu poukázali na prednesenú argumentáciu v
rámci prvoinštančného konania, keď dali do pozornosti, že žalovaný 2/ nenadobudol len spoluvlastnícke

podiely, ale aj ďalšie pozemky vo výlučnom vlastníctve žalovanej a akceptoval cenu 200.000 eur ako
celok, nie je teda možné porovnávať obsah kúpnej zmluvy s ponukou na predkupné právo ako to urobila
žalovaná 1/.

20. Žalovaní 1/ a 2 vo vyjadrení k odvolaniu žiadali napadnutý rozsudok potvrdiť ako vecne správny. Mali

za to, že odôvodnenie napadnutého rozsudku spĺňa zákonné náležitosti tak, ako to stanovuje § 220 ods.
2 C. s. p.; zároveň v konaní nedošlo k porušeniu práva žalobcov na spravodlivý súdny proces. Zdôraznili,
že z hľadiska obsahovej stránky je do odôvodnenia rozhodnutia potrebné zahrnúť iba rozhodné skutkové
okolnosti, aby tak rozsudok neobsahoval nadbytočné informácie, a teda súd v odôvodnení má uviesť
dôkazy, o ktoré oprel svoje skutkové zistenia, úvahy ktorými sa spravoval pri hodnotení dôkazov a

skutočnosti, ktoré mal preukázané a právne posúdenie zisteného skutkového stavu podľa príslušných
zákonných ustanovení (R 37/1985). Riadne odôvodnenie ako súčasť základného práva na spravodlivú
súdnuainúprávnuochranuvyžaduje,abysasúdjasným,právnekorektnýmazrozumiteľnýmspôsobom
vyrovnal so všetkými skutkovými a právnymi skutočnosťami, ktoré sú pre jeho rozhodnutie vo vecipodstatné a právne významné (ZSP 56/2008). Boli názoru, že súd prvej inštancie sa zaoberal dôkazmi
predloženými jednotlivými sporovými stranami, dôkazy a z nich vyplývajúce skutočnosti podstatné pre
rozhodnutie vo veci samej vyhodnotil v rámci zásady voľného hodnotenia dôkazov, a to každý z nich

jednotlivo aj vo vzájomnej súvislosti, pričom v odseku 23 napadnutého rozsudku (síce stručne, ale
náležito) explicitne uviedol, že skutočnosti, ktoré vyplynuli z ďalších vykonaných listinných dôkazov
nemali pre rozhodnutie zásadný význam a preto sa nimi nezaoberal. Z uvedeného dôvodu neobstojí
argumentácia žalobcov, že súd prvej inštancie k ich argumentácii ani k ďalším nimi navrhovaným
dôkazom nezaujal nijaké stanovisko.

21.Stotožnilisasozávermisúduprvejinštancie,žežalobcovianeunieslidôkaznébremenopreukázania,
že v rámci ponukovej povinnosti voči žalobcom by žalovaná 1/ mala obchádzať zákon alebo by mala
konať v rozpore s dobrými mravmi, čoho následkom by mala byť ponuka absolútne neplatným právnym
úkonom (podľa § 39 Občianskeho zákonníka). Dodali, že žalobcami produkované dôkazy preukazujúce
trhové ceny obdobných nehnuteľností nie sú relevantné a nie sú sami o sebe (a ani v kontexte ostatných

dôkazov, skutkových okolností a špecifík daného prípadu) spôsobilé preukázať, že žalovaní konali
koordinovane a že žalovaná 1/ ponúkla žalobcom spoluvlastnícke podiely len „na oko“. Naopak, mali za
to, že v konaní preukázali, že žalovaná 1/ v súlade s § 140 v spojení s § 605 Občianskeho zákonníka
riadne požiadala žalobcov (každého samostatne) o uplatnenie ich zákonného predkupného práva, a to
písomnou ponukou zo dňa 11.2.2019, ktorá spĺňala všetky zákonné náležitosti. Po zhrnutí skutkových

okolností zhrnuli, že z dôvodu, že žalobca 1/ si neuplatnil riadne zákonné predkupné právo, toto zaniklo
dňa 13.4.2019. Žalobkyňa 2/ si ponuku ani neprevzala a keďže zostala absolútne nečinná, jej predkupné
právo zaniklo dňa 12.4.2019. Zdôraznili, že pokiaľ ide o vyhlásenie žalobcu 1/ zo dňa 28.3.2019, súd
prvejinštanciesprávnekonštatoval,žetentoprávnyúkonnepredstavujeúčinnéprijatieponukyžalovanej
1/, nakoľko obsahuje výhrady a vlastné podmienky predaja; zo strany žalobcov tak neboli splnené

podmienky pre účinné uplatnenie predkupného práva, čím ich predkupné právo zaniklo.

22. Pozornosť upriamili na účelovú argumentáciu žalobcov, ktorí v konaní poukázali na to, že ponúknutá
cena za spoluvlastnícke podiely žalovanej 1/ uvedená v ponuke (á 75.000 eur, t. j. spolu 150.000 eur)
bola zo strany žalovanej 1/ účelovo premrštená a nezodpovedala trhovým podmienkam (a súčasne

ponúkli svoj prepočet hodnoty spoluvlastníckych podielov v sume 20.646,08 eura), avšak žalobca 1/
vo vyhlásení zo dňa 28.3.2019 k ponuke sám uviedol, že kúpna cena za prevádzané spoluvlastnícke
podielymábyťvcelkovejvýške146.335,65eura,tedasámpotvrdilvýškukúpnejcenyzaspoluvlastnícke
podiely v sume cca 146.000 eur, pričom v následnom konaní takúto cenu označil za účelovo premrštenú,
s cieľom obchádzať zákon a znemožniť mu realizáciu predkupného práva. Dôvodili, že skutočným

motívom žalobcov nie je napadnutie platnosti právnych úkonov žalovanej 1/ z dôvodu údajného
porušenia ich predkupného práva, ale bránenie a znemožňovanie žalovanej 1/ v akejkoľvek dispozícii
s dotknutými nehnuteľnosťami. Akcentovali, že žalovaná 1/ po márnom uplynutí lehoty na uplatnenie
predkupného práva uzavrela so žalovaným 2/ kúpnu zmluvu s kúpnou cenou stanovenou v tej istej
výške, za akú ponúkla nehnuteľnosti na predaj žalobcom (t. j. každý spoluvlastnícky podiel za 75.000

eur), predkupné právo žalobcov tak nemohlo byť porušené ani z tohto hľadiska. Žalovaný 2/ kúpnu cenu
za spoluvlastnícke podiely zaplatil, pričom táto bola zodpovedajúca trhovým podmienkam a primeraná
tomu, že spoločné pozemky tvoria jedinú prístupovú cestu k pozemkom vo výlučnom vlastníctve
žalovanej 1/.

23. Mali za to, že preukázali, že žalovaný 2/ aj skutočne zaplatil dohodnutú kúpnu cenu, čím takto
stanovená kúpna cena nie je fiktívna, ale aj reálne dosiahnuteľná a aj dosiahnutá. Zároveň dali
do pozornosti, že kúpna zmluva v čl. II, bod 2.1 písm. c) a písm. d) deklaruje, že kúpna cena za
spoluvlastnícky podiel na pozemku č. XXX/X je v sume 75.000 eur a kúpna cena za spoluvlastnícky
podiel na pozemku č. XXX/X je v sume 75.000 eur, teda je irelevantné, že žalovaný 2/ kúpil od

žalovanej 1/ aj pozemky v jej výlučnom vlastníctve (možnosť odkúpenia aj týchto pozemkov bola
ponúknutá aj samotným žalobcom) a žalovaný 2/ vyplatil za spoluvlastnícke podiely rovnakú cenu, ako
bola ponúknutá žalobcom. Dodali, že § 606 Občianskeho zákonníka presne vymedzuje kritérium pre
stanovenie kúpnej ceny a to je cena ponúknutá záujemcom o kúpu, nie priemerná trhová cena, a teda
súdprvejinštanciesprávneuzavrel,žežalobcamidoloženélistiny,preukazujúcepriemernúvýškutrhovej

ceny porovnateľných nehnuteľností, nemajú pre rozhodnutie zásadný význam a preto sa im bližšie
nevenoval. Boli názoru, že súd prvej inštancie správne na vec aplikoval § 39, § 44 ods. 2,
§140§605a§606Občianskehozákonníka,pričomnazákladevykonanýchdôkazovdospelksprávnym
skutkovým zisteniam a k správnemu právnemu posúdeniu.24. Žalobcovia v odvolacej replike zotrvali na obsahu svojho odvolania. Uviedli, že žalovaní sa bez
akéhokoľvek relevantného vysvetlenia a zdôvodnenia obmedzili len na konštatovanie, že napadnutý

rozsudok nevykazuje žiadne vady nepreskúmateľnosti a arbitrárnosti, pričom takáto argumentácia je
nepostačujúca. Zotrvali na tom, že v odseku 23 napadnutého rozsudku sa súd prvej inštancie s ich
argumentáciou nevysporiadal. Argumentovali, že samotná skutočnosť, že žalovaný 2/ zaplatil kúpnu
cenu, nie je dôkazom toho, že nebol obídený zákon a že ponuka žalovanej 1/ bola v súlade s dobrými
mravmi. Zopakovali, že žalovaný 2/ zaplatil kúpnu cenu 200.000 eur nielen za spoluvlastnícke podiely,

ale za danú sumu nadobudol aj pozemky vo výlučnom vlastníctve, čo je podstatný rozdiel, keď žalobcom
boli primárne ponúknuté spoluvlastnícke podiely. Zdôraznili, že predkupné právo sa vzťahuje podľa
zákona len na spoluvlastnícke podiely, ktoré im boli ponúknuté za sumu 150.000 eur. Žalovaný 2/
však nenadobudol len spoluvlastnícke podiely, preto nie je možné porovnávať ponuku žalovanej 1/ na
odpredaj (za sumu 150.000 eur) a samotnú kúpu spoluvlastníckych podielov a tiež ďalších pozemkov
vo výlučnom vlastníctve (za sumu 200.000 eur).

25. Uviedli, že dôrazne namietali nelogickosť v skladbe kúpnej ceny, pričom túto nezrovnalosť žalovaní
nikdy neobjasnili. Sama žalovaná 1/ v ponuke uvádzala, že je možné nadobudnúť oba spoluvlastnícke
podiely, alebo aj len jeden z nich, a to bez toho, aby bol tento eventuálny odkup viazaný na odkúpenie
aj ďalších nehnuteľností v jej výlučnom spoluvlastníctve. Fakt, že sa jednalo o pozemky samostatne

prevoditeľné (a že sa nejednalo
o jeden nutne spojený a zmysluplný celok ako uvádzala žalovaná 1/), vyplýva aj z konania žalovanej
1/ v súdnom spore vedenom na Mestskom súde Bratislava IV sp. zn. B5-42C/43/2020, v ktorom je
rozhodované o návrhu na zrušenie a rozdelenie spoluvlastníctva k spoločným pozemkom, kde na
pojednávaní dňa 10.10.2023 žalovaná 1/ navrhla, aby súd pozemok parcela č. XXX/X ponechal v

spoločnom vlastníctve žalobcov (p. A. B.
. D.) a aby druhý spoločný pozemok (parcela č. XXX/X) prikázal do výlučného vlastníctva žalovanej (S..
U.), čím považovali za vyvrátené akékoľvek tvrdenia o jednom zmysluplnom a funkčnom celku.

26. Žalovaní 1/ a 2/ v odvolacej duplike v celom rozsahu zotrvali na argumentácií uvedenej vo vyjadrení

k odvolaniu žalobcov. Boli názoru, že súd prvej inštancie sa (a to nielen v odseku 23 napadnutého
rozsudku) dostatočne vysporiadal s podstatou prejednávanej veci, s podstatnou skutkovou a právnou
argumentáciou sporových strán ako aj s predloženými dôkazmi a rozdelením dôkazného bremena
medzi sporové strany. Boli názoru, že ak súd prvej inštancie v odseku 23 explicitne uviedol, že
skutočnosti, ktoré vyplynuli z ďalších listinných dôkazov nemali pre rozhodnutie zásadný význam, je

uvedené potrebné interpretovať tak, že do tejto skupiny patria aj skutkové tvrdenia a listinné dôkazy
preukazujúce žalobcami tvrdenú „cenovú disproporciu“ medzi cenou pozemku vo výlučnom vlastníctve
žalovanej 1/ a cenou spoluvlastníckych podielov. Zotrvali na tom, že potvrdenia o výške priemernej
trhovej ceny predložené žalobcami neboli spôsobilé preukázať, že žalovaná 1/ ponúkla žalobcom
spoluvlastnícke podiely len „na oko“ a tiež, že žalobcovia neuniesli dôkazné bremeno tvrdenia o

obchádzaní zákona alebo o konaní priečiacom sa dobrým mravom. Opakovane zdôraznili, že kritériom
podľa § 606 Občianskeho zákonníka je ponúknutá cena záujemcom o kúpu, nie priemerná trhová
cena, preto samotné potvrdenie o priemernej trhovej cene nemá pre konanie relevanciu. Zopakovali aj
argumentáciu, že spoločné pozemky tvoria jedinú prístupovú cestu k pozemkom vo výlučnom vlastníctve
žalovanej 1/, z toho však nemožno vyvodzovať (ako to účelovo robia žalobcovia), že nie sú samostatne

prevoditeľné. Zdôraznili, že spoločné pozemky z hľadiska svojho funkčného a účelového využitia tvoria
pre žalovanú 1/ ako vlastníčku parcely č. XXX/X a č. XXX/X jediný možný prístup k týmto parcelám a
preto všetky tieto pozemky tvoria jeden zmysluplný a funkčný celok pre žalovanú 1/.

27. Dôrazne oponovali tvrdeniu žalobcov, že v konaní vedenom na Mestskom súde Bratislava IV pod

sp. zn. B5-42C/43/2020 žalovaná 1/ navrhla, aby súd spoluvlastníctvo k spoločným pozemkom zrušil a
vyporiadal tak, že jeden zo spoločných pozemkov (parcela
č. XXX/X) nadobudnú do spoluvlastníctva len žalobcovia a ostatný zo spoločných pozemkov (parcela
č. XXX/X) nadobudne do výlučného vlastníctva žalovaná 1/. Žalovaná 1/ v danom konaní navrhla ako
jeden z možných spôsobov vyporiadania podielového spoluvlastníctva k spoločným pozemkom také

rozdelenie, že jeden zo spoločných pozemkov (parcela č. XXX/X) ostatne v podielovom spoluvlastníctve
žalobcov a žalovanej 1/ a ostatný zo spoločných pozemkov (parcela č. XXX/X) nadobudne do výlučného
vlastníctva žalovaná 1/. Spoločné pozemky totiž predstavujú jediné prístupové pozemky k pozemkom
vo výlučnom vlastníctve žalovanej 1/, preto musí žalovaná 1/ vlastnícky participovať na každom znich, inak pre ňu nemá význam byť ich vlastníkom (spoluvlastníkom). Argumentovali, že z dôvodu, že
pozemky vo výlučnom vlastníctve žalovanej 1/ a spoločné pozemky tvoria jeden funkčný celok (hoci
ide o samostatné parcely), bola úplne logická a opodstatnená požiadavka žalovanej 1/ stanoviť kúpnu

cenu tak, že spoluvlastnícky podiel na spoločných pozemkoch má vyššiu hodnotu. V tejto súvislosti
preukázali, že žalovaný 2/ aj skutočne zaplatil dohodnutú kúpnu cenu, čím bolo preukázané, že takto
stanovená kúpna cena nie je fiktívna, ale aj reálne dosiahnutá. Kúpna zmluva súčasne deklaruje, že
kúpna cena za spoluvlastnícky podiel na pozemku č. XXX/X je v sume 75.000 eur a kúpna cena za
spoluvlastnícky podiel na pozemku

č. XXX/X je v sume 75.000 eur, a teda išlo o rovnaké podmienky, ako boli ponúknuté žalobcom zo strany
žalovanej 1/. Taktiež dodali, že súd prvej inštancie dospel k správnemu skutkovému zisteniu, že celková
suma za spoluvlastnícke podiely bola 150.000 eur, keď na iných miestach rozhodnutia uvádza hodnotu
jednotlivého pozemku (75.000 eur).

28. Odvolací súd viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 3796, § 380 C. s. p.) preskúmal napadnutý

rozsudok súdu prvej inštancie, prejednal odvolanie žalobcov bez nariadenia odvolacieho pojednávania
(§ 385 ods. 1 C. s. p. a contrario) a dospel k záveru, že odvolanie žalobcov je dôvodné a rozsudok súdu
prvej inštancie je potrebné zrušiť a vec vrátiť súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

29. Primárne odvolací súd poukazuje na skutočnosť, že žalobcovia sa v prejednávanej veci domáhali

určenia, že (i) kúpna zmluva uzavretá dňa 12.6.2020 medzi žalovanou 1/ a žalovaným 2/, na základe
ktorej došlo k prevodu spoluvlastníckeho podielu 1/3 na pozemku parcela registra „L. Č.. XXX/X -
záhrada o výmere 154 m2, evidovaného na liste vlastníctva
č. XXX, katastrálne územie Q., obec C. - Q., okres C. N., spoluvlastníckeho podielu 1/4 na pozemku
parcela registra „. Č.. XXX/X - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 165 m2, evidovaného na liste

vlastníctva č. XXXX, katastrálne územie Q., obec C. - Q., okres C. N., pozemku parcela registra „.
Č.. XXX/X - záhrada o výmere 650 m2 a parcela č. XXX/X - záhrada o výmere 613 m2, evidovaných
na liste vlastníctva č. XXXX, katastrálne územie Q., obec C. - Q., okres C. N., je neplatná, alternatívne,
že (ii) predmetná kúpna zmluva a ponuka žalovanej 1/, ktorú uskutočnila listom zo dňa 11.2.2019
a doručila žalobcom, ktorou oznámila svoj zámer predať tretej osobe spoluvlastnícky podiel 1/3 na

pozemku parcela registra „. Č.. XXX/X - záhrada o výmere 154 m2, evidovaného na liste vlastníctva
č. XXX, katastrálne územie Q., X. C. - Q., X. C. N. a spoluvlastnícky podiel 1/4 na pozemku parcela
registra „L. Č.. XXX/X - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 165 m2, evidovaného na liste vlastníctva
č. XXXX, katastrálne územie Q., obec C. - Q., okres C. N., sú neplatné, alternatívne (iii), že právo
na zápis vlastníckeho práva žalovaného 2/ k spoluvlastníckym podielom na pozemkoch uvedených

v primárnom petite, na základe kúpnej zmluvy uzavretej dňa 12.6.2020 medzi žalovanou 1/ ako
predávajúcou a žalovaným 2/ ako kupujúcim neexistuje, pričom základom ich argumentácie bola
ochrana spoluvlastníckych práv z dôvodu žalobcami tvrdeného porušenia ich predkupného práva zo
strany žalovanej 1/.

30. Na ozrejmenie právnej stránky veci je potrebné uviesť, že v otázke ochrany spoluvlastníka,
ktorého predkupné právo bolo porušené, sa rozhodovacia prax najvyšších súdnych autorít ustálila
na tom názore, že ak porušil niektorý z podielových spoluvlastníkov povinnosť ponúknuť svoj
spoluvlastnícky podiel ku kúpe ostatným spoluvlastníkom ako prvým a skutočne vykonal prevod svojho
spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (nie na osobu blízku), vystavuje sa spolu s treťou osobou

osobitnej forme postihu uvedenej v § 40a Občianskeho zákonníka. Keďže v prípade zákonného
predkupného práva podielových spoluvlastníkov § 140 Občianskeho zákonníka neobsahuje osobitnú
úpravu, nič nebráni tomu, aby sa aj na tieto vzťahy použila všeobecná právna úprava o predkupnom
práve nachádzajúca sa v § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka. V prípade porušenia predkupného
práva je teda nutné pripustiť aj možnosť oprávneného spoluvlastníka domáhať sa alternatívne práva

vyplývajúceho mu z § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka. Oprávnený spoluvlastník z predkupného
práva má teda pri porušení povinnosti zo strany povinného spoluvlastníka na výber tri zákonné možnosti.
Môže sa domáhať buď vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníctva na
tretiuosobualebosamôževočinadobúdateľovi(tretejosobe)domáhať,abymupredanýspoluvlastnícky
podiel ponúkol za rovnakých podmienok, za ktorých ho kúpil od povinnej osoby. Ak tak nadobúdateľ

dobrovoľne neurobí, môže sa oprávnený spoluvlastník domáhať na súde vydania rozhodnutia, ktorým
sa pri kúpe nahradí prejav vôle nadobúdateľa (§ 229 C. s. p.). Treťou možnosťou je, že si ponechá
predkupné právo, ktoré však začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi. Zákon v uvedených ustanoveniach
ponecháva oprávnenému spoluvlastníkovi voľbu či vôbec, prípadne ktoré z týchto riešení zvolí (napr.rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Cdo/28/2009, sp. zn. 3Cdo/122/2009, sp. zn. 4Cdo/48/2009
a sp. zn. 8Cdo/124/2018).

31. Podľa § 137 C. s. p. žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o
a) splnení povinnosti,
b) nároku na usporiadanie práv a povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami
vyplýva z osobitného predpisu,
c) určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie

je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, alebo
d) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

32. Vzhľadom na skutočnosť, že sa žalobcovia domáhali určovacej žaloby v zmysle
§ 137 C. s. p., bolo nevyhnutnou povinnosťou súdu prvej inštancie vysporiadať sa s otázkou naplnenia
podmienky naliehavosti právneho záujmu na každom z požadovaných určení, pričom súd prvej inštancie

túto nevyhnutnú podmienku pri žalobcami požadovaných určeniach neskúmal.

33. Odvolací súd poukazuje na skutočnosť, že vzhľadom na uplatnený primárny nárok na určenie
neplatnosti kúpnej zmluvy zo dňa 12.6.2020, je posúdenie ponuky žalovanej 1/, uskutočnenej listom
zo dňa 11.2.2019 predbežnou právnou otázkou pre posúdenie platnosti danej kúpnej zmluvy, pričom v

prípade žaloby o určenie neplatnosti danej ponuky ide o žalobu v zmysle § 137 písm. d) C. s. p., kde
je nevyhnutné posúdiť, či naliehavý právny záujem vyplýva z osobitného predpisu a či takýto právny
predpis žalobcovia v konaní označili.

34. Nakoľko sa žalobcovia domáhali aj určenia, že právo na zápis vlastníckeho práva žalovaného 2/ na

základe kúpnej zmluvy zo dňa 12.6.2020 neexistuje, ide o žalobu v zmysle
§ 137 písm. c) C. s. p., kde je s ohľadom na vyššie uvedené, rozhodovacou praxou ustálené možnosti
spoluvlastníkov, ktorí tvrdia, že ich predkupné právo bolo porušené, nevyhnutné preukázať existenciu
naliehavého právneho záujmu na danom určení, pričom nepostačuje tvrdenie, že ide o zosúladenie
skutočného stavu so stavom v katastri, resp. o odstránenie právnej neistoty.

35. Zároveň je nutné prisvedčiť dôvodnosti námietke žalobcov, že sa súd prvej inštancie nijako
nevysporiadal s argumentáciou žalobcov, ktorí (okrem iného) neplatnosť kúpnej zmluvy zo dňa
12.6.2020 odôvodňovali obchádzaním zákona a porušením dobrých mravov zo strany žalovanej 1/.
Súd prvej inštancie (zrejme vo vzťahu k uvedenej argumentácii) uviedol, že žalobcovia nepreukázali,

že ponuka žalovanej 1/ na odkúpenie spoluvlastníckych podielov bola od počiatku účelová, v snahe
zastrieť jej iné konanie koordinované so žalovaným 2/, avšak túto argumentáciu nijako ďalej nerozviedol
a neodôvodnil.

36. Hoci ani ustálená prax najvyšších súdnych autorít nevyžaduje, aby na každý argument strany,

vrátane takého, ktorý je pre rozhodnutie bezvýznamný, bola daná odpoveď v odôvodnení rozhodnutia,
povinnosťou súdu je vysporiadať sa s podstatnou argumentáciou strán v konaní, pričom v zmysle
uvedeného len konštatovanie, že žalobcovia neuniesli dôkazné bremeno svojich tvrdení, navyše bez
preskúmateľného podrobnejšieho vyhodnotenia žalobcami k tejto argumentácii predložených dôkazov,
nepostačuje na záver o zachovaní práva na spravodlivý proces.

37. V dôsledku uvedeného je rozhodnutie súdu prvej inštancie, napadnuté odvolaním žalobcov, čo do
prijatých skutkových a právnych záverov nepreskúmateľné a je nutné preto konštatovať, že rozsudok
súdu prvej inštancie nezodpovedá požiadavkám kladeným na riadne odôvodnenie rozhodnutia, ktoré
by bolo vnútorne konzistentné a dalo jasné a zrozumiteľné odpovede na relevantné právne a skutkovo

súvisiace otázky vo vzťahu k celému žalobcom uplatnenému nároku a k argumentácii strán konania.
Súd prvej inštancie tým znemožnil stranám konania, aby uskutočňovali im patriace procesné práva v
takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces. Keďže uvedené nedostatky nemožno
napraviť v konaní pred odvolacím súdom, odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 389 ods.
1 písm. b) C. s. p. zrušil a podľa § 391 ods. 1 C. s. p. vrátil vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie

a nové rozhodnutie.

38. V ďalšom konaní súd prvej inštancie viazaný právnym názorom odvolacieho súdu (§ 391 ods. 2
C. s. p.) vec opätovne prejedná, vykoná dokazovanie v rozsahu potrebnom na posúdenie dôvodnostižaloby a celého uplatneného nároku, vykonané dôkazy vyhodnotí v zmysle § 191 ods. 1 C. s. p. a na
ich základe ustáli skutkový stav potrebný pre svoje rozhodnutie. Následne svoje závery o skutkových
zisteniach a právnom posúdení veci odôvodní spôsobom zodpovedajúcim § 220 ods. 2 C. s. p., teda

jasne a výstižne vysvetlí, ako posúdil podstatné skutkové tvrdenia a právne argumenty strán prednesené
k celému uplatnenému nároku, ktoré skutočnosti považoval za preukázané a ktoré nie, ktoré dôkazy
vykonal, z ktorých dôkazov vychádzal a ako ich vyhodnotil a ako vec právne posúdil. Skutkové a právne
závery súd prvej inštancie odôvodní zrozumiteľným a presvedčivým spôsobom tak, aby bolo v plnej
miere naplnené právo strán sporu na spravodlivé súdne konanie.

39. V novom rozhodnutí o veci súd prvej inštancie rozhodne i o náhrade trov odvolacieho konania (§
262 ods. 1, § 396 ods. 3 C. s. p.).

40. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C. s. p.) v
lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,
ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 C. s. p.).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1
C. s. p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C. s. p.).