Rozsudok – Vlastníctvo bytov a nebytových… ,
Zmenené Judgement was issued on Tuesday, July 2, 2024

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: 23C/41/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6119461553
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 07. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zuzana Rigáňová

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2024:6119461553.10

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV sudkyňou JUDr. Zuzanou Rigáňovou v spore žalobcu: IMMO Service Group,

s.r.o., so sídlom Tomášikova 50/E, Bratislava , IČO: 36 740 012, zast. Matejka Friedmannová, s.r.o., so
sídlom Dunajská 48, Bratislava, IČO: 47 248 998, proti žalovanému: U.. E. U., nar. XX.XX.XXXX, bytom
F. T. XX/G, Bratislava, zast. AdvokAAt advokátska kancelária s.r.o., so sídlom Pri Habánskom mlyne 16,
Bratislava, IČO: 52 998 215, o zaplatenie 4.524,47 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd konanie v časti o zaplatenie sumy 147,26 eur zastavuje.

II. Súd žalobu vo zvyšku zamieta.

III. Žalobcovi sa voči žalovanému v časti, v ktorej súd konanie zastavil, priznáva nárok na náhradu trov
konania v rozsahu 100%.

IV. Žalovanému sa voči žalobcovi v časti, v ktorej súd žalobu vo zvyšku zamietol, priznáva nárok na
náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou dňa 06.12.2019 Okresnému súdu Banská Bystrica, na výzvu súdu upravenou,
sa žalobca domáhal, aby súd v upomínacom konaní platobným rozkazom zaviazal žalovaného k

zaplateniu istiny 4.524,47 eur s úrokom z omeškania 5,00% ročne zo sumy 2.070,43 eur od 16.12.2017
do zaplatenia, zo sumy 1.365,53 eur od 27.10.2019 do zaplatenia a zo sumy 1.088,51 eur od 27.10.2019
do zaplatenia, titulom nedoplatkov z ročného vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu a
garážového stojiska za rok 2016, 2017 a rok 2018.

2. Žalobca žalobu v spojení s vyjadrením, v ktorom po výzve súdu žalobu upravil, odôvodnil tým,
že žalovaný je výlučný vlastník bytu č. XXX-G, vchod F. T. XXG na 1. poschodí a výlučný vlastník

garážového stojiska č. XX, ktorému zodpovedá spoluvlastnícky podiel vo veľkosti X/XXX na nebytovom
priestore č. CH, vchod F. T. XXH v suteréne bytového domu N., súp. č. XXXX ul. F. T. v Bratislave,
postavenom na pozemku parc. č. XXXX/XX o výmere 4579 m2 zastavaných plôch a nádvorí a s
priestorom spojeného spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach
domu a spoluvlastníckeho podielu k pozemku vo veľkosti podielu XXXX/XXXXXXX a XXXXXX/
XXXXXXX(garážovéstojiskoč.XX)vkatastrálnomúzemíM.X.,okresBratislavaIV,vedenéhoOkresný,
úradom Bratislava, katastrálny odbor a zapísaného na liste vlastníctva č. XXXX.

Žalobca vykonáva správu bytového domu N. na základe zmluvy o výkone správy uzatvorenej dňa
08.12.2016,žalovanýkzmluveovýkonesprávypristúpilkúpnouzmluvouzodňa26.09.2013,nazáklade
ktorej nadobudol vlastnícke právo k bytu a garážovému stojisku. Podľa článku V ods. 2 písm. b) zmluvy
o výkone správy zo dňa 08.12.2016 je žalovaný povinný do 15 dní od doručenia vyúčtovania zaplatiťsprávcovi nedoplatok zistený z vyúčtovania, t.j. za rok 2016 do 14.12.2017 a za rok 2017, 2018 do
26.10.2019. Žalovaný však svoju povinnosť nesplnil a nedoplatky z vyúčtovania nákladov spojených s
užívaním bytu a garážového stojiska za predmetné obdobie neuhradil. Za rok 2016 skutočné náklady

spojené s užívaním bytu predstavovali 2.330,43 eur, žalovaný v danom roku uhradil 260,- eur, rozdielom
týchto súm je nedoplatok vo výške 2.070,43 eur. Skutočné náklady spojené s užívaním bytu za rok 2017
predstavovali sumu 2.101,52 eur, žalovaný v danom roku uhradil 827,88 eur, nedoplatkom je rozdiel vo
výške 1.273,64 eur, skutočné náklady spojené s užívaním bytu za rok 2018 predstavovali sumu 2.089,14
eur, v danom roku žalovaný zaplatil 1.056,- eur, nedoplatkom je rozdiel vo výške 1.033,14 eur, skutočné

náklady spojené s užívaním garážového stojiska za rok 2017 predstavovali sumu 177,33 eur, žalovaný
uhradil 85,44 eur, rozdielom je nedoplatok vo výške 91,89 eur a skutočné náklady spojené s užívaním
garážového stojiska za rok 2018 predstavovali sumu 170,37 eur, žalovaný v danom roku uhradil 115,-
eur, nedoplatok je rozdiel vo výške 55,37 eur. Úhrady žalovaného v rokoch 2016,2017 a 2018 vyplývajú z
informácií o platbách uvedených na 2 strane jednotlivých vyúčtovaní. Vyúčtovanie nákladov spojených s
užívaním bytu a garážového stojiska za rok za rok 2016 sa dostalo do dispozičnej sféry žalovaného dňa

30.11.2017 a vyúčtovanie za rok 2017 a 2018 dňa 11.10.2019. Aktuálna výška nedoplatkov žalovaného
na fonde prevádzky, údržby a opráv a za plnenia spojené s užívaním bytu a garážového stojiska za rok
2018, 2017 a 2016 je 4.524,47 eur.

3. Okresný súd Banská Bystrica dňa 05.03.2020 platobným rozkazom č. 15Up1822/2019 zaviazal

žalovaného povinnosťou zaplatiť žalobcovi istinu 4.524,47 eur s úrokom z omeškania 5,00% ročne zo
sumy 2.070,43 eur od 16.12.2017 do zaplatenia, zo sumy 1.365,53 eur od 27.10.2019 do zaplatenia
a zo sumy 1.088,51 eur od 27.10.2019 do zaplatenia. Proti platobnému rozkazu podal žalovaný
v zákonnej lehote odpor s odôvodnením, že ako vlastník predmetných nehnuteľností od žalobcu
obdržal predžalobnú výzvu, ktorej predmetom bola úhrada nedoplatkov za plnenia poskytované s

užívaním bytu a preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv domu správcovi spoločnosti IMMO
Service Group, s.r.o., so sídlom Tomášikova 50/E, Bratislava, IČO: 36 740 012, zapísanej v OR OS
Bratislava I, oddiel: Sro, vložka č. 44655/B, v celkovej sume 9.666,97 eur, k výzve sa žalovaný vyjadril
písomnelistomzodňa25.10.2019.Podstatouvyjadreniabolaskutočnosť,žesprávcazaslalžalovanému
predchádzajúcu upomienku nedoplatkov predpisov, avšak táto upomienka neobsahovala vyúčtovanie

právneho predchodcu správcu, ktorým bola spoločnosť DOMUS správa nehnuteľností, s r. o., so sídlom
Staré Grunty 26, Bratislava, IČO; 44 878 656 - nedoplatok vo vyúčtovaní ku dňu 31.12.2016 v sume
spolu - 6.641,87 eur a rovnako neobsahovala vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu za
obdobie 01.01.2017 do 31.12.2017 s nedoplatkom v sume -8.382,51eur. Žalovaný opakovane, teda
aj vo vyjadrení zo dňa 25.10.2019, uprednostňujúc mimosúdnu dohodu, žiadal správcu o odstránenie

nedostatkov vo vyúčtovaní a doručenie relevantných dokladov ku predchádzajúcemu vyúčtovaniu stavu
konta ku dňu 31.12.2016 v sume -4.311,44 eur a následne reálne, presné a zrozumiteľné vyúčtovanie
celkového nedoplatku v sume -9.666,97 eur. Na základe predchádzajúceho vyjadrenia žalovaný od
žalobcu obdržal mailom M. dňa 04.11.2019 repliku k vyjadreniu k predžalobnej výzve. K replike žalobcu
podal žalovaný listom zo dňa 11.11.2019 vyjadrenie. Podstatnou skutočnosťou vyjadrenia je, že zo

strany správcu nebola opakovane dodržaná oznamovacia a doručovacia povinnosť v predchádzajúcom
období (r. 2016, 2017), kde neboli správcom doručené všetky relevantné doklady k vyúčtovaniu
nedoplatku, resp. nedoplatok bol vyúčtovaný v rozpore so skutočnosťou. Z uvedeného dôvodu žalovaný
opakovane žiadal o doručenie relevantných dokladov k predchádzajúcemu vyúčtovaniu stavu konta ku
dňu 31.12.2016 v sume -4.311,44 eur a následne žiadal o reálne, presné a zrozumiteľné vyúčtovanie

celkového nedoplatku vo výške -9.666,97 eur. Žalovaný je názoru, že nedoplatok v sume -9.666,97
eur bol zo strany správcu vytvorený umelo, a to najmä nedôvodným účtovaním navýšených platieb,
ktoré nemali reálny základ, resp. neboli vyrátané na základe reálnej spotreby vlastníka bytu a ním
uskutočnených platieb. Opakovane žalovaný žiadal žalobcu o doručenie požadovaných dokladov a
o zaslanie návrhu dohody o úhrade nedoplatku mailom na [email protected] . Dňa 26.03.2020

bol žalovanému doručený ako pravdepodobná odpoveď na vyjadrenie zo dňa 25.10.2019 a zo dňa
11.11.2019 Platobný rozkaz Okresného súdu v Banskej Bystrici pod č. 15Up/l 822/2019 zo dňa
05.03.2020, prostredníctvom ktorého žalobca žiada žalobou doručenou Okresnému súdu v Banskej
Bystricizaviazaťžalovanéhozaplatiťžalobcoviistinu4.524,47eurspríslušenstvomúrokomzomeškania
5% ročne zo sumy 2.070,43 eur od 16.12.2017 do zaplatenia, úrokom z omeškania 5% ročne zo

sumy 1.365,53 eur od 27.10.2019 do zaplatenia a úrokom z omeškania 5% ročne zo sumy 1.088,51
eur od 27.10.2019 do zaplatenia, ako aj náhradu trov konania vo výške 750,41 eur, s odôvodnením
údajného nedoplatku žalovaného na fonde prevádzky, údržby a opráv a za plnenia spojené s užívaním
bytu a garážového stojiska za rok 2016, 2017, 2018. Žalobca v skutočnosti prostredníctvom návrhu navydanie platobného rozkazu bez akéhokoľvek vysvetlenia a komunikácie so žalovaným predchádzajúce
predžalobné upomienky opravil v sume, ktorú požaduje vyplatiť v prospech správcu a to tak, že žiada
úhradu za plnenia pri nebytovom priestore v sume za rok 2017 vo výške 91,89 eur, za rok 2018 vo výške

55,37 eur a za byt za rok 2016 vo výške 2.070,43 eur, za rok 2017 vo výške 1.273,64 eur a za rok 2018 vo
výške 1.033,14 eur. Takýmto spôsobom žalobca preukázal opodstatnenosť predchádzajúcej námietky
žalovaného v tom, že jednotlivé vyúčtovania vychádzali zo zlého výpočtu počiatočného stavu, ktorý bol
nepreskúmateľný, kde následne bol umelo zo strany správcu kumulovaný údajný dlh žalovaného voči
správcovi. Pre správnosť vo vyjadrení je potrebné uviesť, že žalovaný nikdy nespochybnil nedoplatok

vo vyúčtovaní spojeného s užívaním garáže spolu v sume 147,26 eur. Podstatnou skutočnosťou je však
tá, že žalovaný viackrát žiadal správcu priamo a aj prostredníctvom jeho právneho zástupcu o vzájomnú
dohodu, pričom správca nikdy nevykonal žiadny prejav vôle ku takejto dohode. Správca so žalovaným
komunikuje len prostredníctvom právneho zástupcu, pričom žalovaný má za to, že predmetné sporové
konanie má za úlohu priviesť finančný prospech právnemu zástupcovi, ktorý bez akéhokoľvek dôvodu
podal návrh na vydanie platobného rozkazu s „opravenou“ sumou, hoc v prospech žalovaného, ktorú

však nikdy pred tým správca neodôvodnil. Z uvedených dôvodov žalovaný navrhol žalobu zamietnuť.

4. Žalobca vo vyjadrení k odporu žalovaného proti platobnému rozkazu uviedol, že v zmysle zákona
č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a v zmysle článku IV. odsek 1 zmluvy o
výkone správy zo dňa 08.12.2016 je žalobca povinný sledovať a evidovať úhrady preddavkov do fondu

prevádzky, údržby a opráv od vlastníkov, sledovať a evidovať pohľadávky voči vlastníkom do fondu
prevádzky, údržby a opráv za nezaplatené preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, vzniknuté
nedoplatky na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv vymáhať, sledovať a evidovať úhrady
za plnenia spojené s užívaním bytu od vlastníkov, sledovať a evidovať pohľadávky voči vlastníkom
z neplatenia úhrad za plnenia a neplatenia preddavkov na úhradu za plnenia spojené s bývaním a

užívaním domu, bytu, nebytového priestoru a sledovať a evidovať pohľadávky z vyúčtovania týchto
preddavkov, vzniknuté nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu vymáhať. V zmysle
cit. zákona a v zmysle článku V ods. 2 písm. a) zmluvy o výkone správy zo dňa 08.12.2016 je
žalovaný ako vlastník bytu a garážového stojiska povinný uhrádzať na účet domu mesačne vždy
do 15. dňa príslušného kalendárneho mesiaca zálohové platby v zmysle správcom vystaveného

zálohovéhopredpisunamesiacvopred,ktorépozostávajúzmesačnéhopreddavkunaúhradyzaplnenia
(jeho výšku určuje správca odhadom na základe predpokladanej spotreby, ceny jednotlivých plnení
a výsledkov predchádzajúceho vyúčtovania nákladov rozúčtovaného na jednotlivé byty a nebytové
priestory), príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv (jeho výška, ako aj podmienky zmeny jeho
výšku sú uvedené v čl. IX, bod 1 zmluvy, resp. môžu vyplývať zo zápisníc zo schôdzí vlastníkov či

oznámení o výsledkoch písomného hlasovania vlastníkov na základe prijatých rozhodnutí vlastníkov),
a odmenu za správu, ktorá tvorí súčasť zálohového predpisu vystaveného správcom, pričom jej výška,
ako aj podmienky zmeny jej výšky sú uvedené v ČI. X tejto zmluvy. Žalobca ďalej trvá na skutočnosti,
že žalovaný si neplnil svoje povinnosti spojené s vlastníctvom bytu a garážového stojiska, neplatil
preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv ani úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu a

garážového stojiska a po ročnom vyúčtovaní má aj napriek upomienkam zo strany žalobcu nedoplatky.
Nedoplatky žalovaného predstavujú z ročného vyúčtovania nákladov a úhrad za byt za rok 2016
sumu 2070,43 eur, za rok 2017 sumu 1273,64 eur a za rok 2018 sumu 1033,14 eur. Žalovaný vo
svojom odpore uvádza nepravdivé tvrdenia súvisiace s nesplnením povinnosti žalobcu doručovať
relevantné doklady preukazujúce náklady spojené s užívaním bytu a garážového stojiska. Žalobca

doručil žalovanému vyúčtovanie nákladov za rok 2018, 2017, 2016 na adresu uvedenú žalovaným, t.j. na
adresu Staré T. XXG, Bratislava. Vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu a garážového stojiska
za rok 2018 a 2017 sa dostalo do dispozičnej sféry žalovaného dňa 11.10.2019, kedy bola zásielka
(predžalobná výzva spolu s vyúčtovaniami) prevzatá adresátom. Vyúčtovanie nákladov spojených s
užívaním bytu za rok 2016 sa dostalo do dispozičnej sféry žalovaného dňa 30.11.2017, kedy bola

zásielka vrátená adresátovi. Vyúčtovanie nákladov za služby spojené s užívaním bytu za rok 2018,
2017, 2016 bolo doručené žalovanému opätovne s upomienkou dňa 09.08.2019, kedy bola zásielka
prevzatá adresátom. Žalovaný v odpore uvádza, že opakovane žiadal doručenie relevantných dokladov
ku predchádzajúcemu vyúčtovaniu stavu konta ku dňu 31.12.2016. V nadväznosti na uvedené tvrdenie
žalovaného, žalobca uvádza, že doručenie akýchkoľvek dokladov pred rokom 2016 je v predmetnom

konaní absolútne irelevantné a žiadnym spôsobom nesúvisí s predmetným konaním. Žalobca ďalej
poukázal na tvrdenie žalovaného v odpore, v rámci ktorého žalovaný uviedol, že pri vyúčtovaniach
dochádzalo k chybným výpočtom zo strany správcu. Tvrdenia žalovaného o chybných výpočtoch
vyúčtovaní za byt sú všeobecné, a žalovaný neuviedol v čom konkrétne spočíva ohybnosť výpočtov,takéto všeobecné tvrdenia žalovaného nemožno považovať za relevantné. Žalovaný svoje tvrdenia
žiadnym spôsobom taktiež nepreukázal a žalobca má zato, že je jeho zámerom úmyselné sa vyhýbanie
povinnosti zaplatenia dlžných súm. V odpore žalovaný nespochybňuje nedoplatok spojený s užívaním

garážového stojiska v sume 147,26 eur, uvedenú sumu uhradil dňa 01.04.2020. Touto úhradou žalovaný
uznal skutočnosť, že z jeho strany došlo k nezaplateniu súm spojených s užívaním garážového stojiska.
Žalobca má zato, že ak si bol žalovaný vedomý nedoplatku za užívanie garážového stojiska, musí si
byť vedomý aj nedoplatkov spojených s užívaním bytu. Z uvedeného je zrejmé, že ak vyúčtovania za
garážové stojisko považuje žalovaný za vyhotovené správne, z toho vyplýva správnosť vyhotovenia

vyúčtovaní za byt, nakoľko sú vyhotovené rovnakým spôsobom. Podľa článku V ods. 2 písm. b) zmluvy
o výkone správy zo dňa 08.12.2016 je žalovaný povinný do 15 dní od doručenia vyúčtovania zaplatiť
správcovi nedoplatok zistený z vyúčtovania., t.j. za rok 2016 do 14.12.2017, a za rok 2017, 2018 do
26.10.2019. Žalobca poukázal na skutočnosť, že žalovaný svoju povinnosť vyplývajúcu z článku V ods.
2 písm. b) zmluvy o výkone správy zo dňa 08.12.2016 nesplnil a nedoplatok z vyúčtovania nákladov
spojených s užívaním bytu a garážového stojiska za rok 2018, 2017, 2016 dodnes neuhradil. Žalovaný

bol pred podaním návrhu na platobný rozkaz vyzvaný predžalobnou výzvou zo dňa 27.09.2019, ktorá
bola doručená žalovanému dňa 11.10.2019. Žalobca poukázal na skutočnosť, že v predmetnom konaní
predložilvšetkyrelevantnédôkazy,ktoréopodstatňujújehonárokytakakosúuvedenévtomtovyjadrení.
Žalobca ďalej poukázal na elektronickú komunikáciu zo dňa 04.11.2020, v rámci ktorej splnomocnený
právny zástupca žalobcu detailne opísal dlžné sumy čo do výšky ako aj právneho dôvodu. Vyúčtovaním

nákladov spojených s užívaním bytu za rok 2016 skutočné náklady predstavovali sumu 2.330,43 eur,
žalovaný v danom roku uhradil podľa informácií o platbách (strana 2 vyúčtovania) sumu 260,- eur,
rozdielom týchto súm je nedoplatok vo výške 2.070,43 eur (-2.330,43 eur + 260,- eur = -2070,43eur ).
Vyúčtovaním nákladov spojených s užívaním bytu za rok 2017 skutočné náklady predstavovali sumu
2.101,52 eur, žalovaný v danom roku uhradil podľa informácií o platbách (strana 3 vyúčtovania) sumu

827,88 eur, rozdielom týchto súm je nedoplatok vo výške 1.273,64 eur (-2.101,52 eur + 827,88 eur
= -1.273,64 eur ). Vyúčtovaním nákladov spojených s užívaním bytu za rok 2018 skutočné náklady
predstavovali sumu 2.089,14 eur, v danom roku žalovaný zaplatil 1.056,- eur, nedoplatkom je rozdiel vo
výške 1.033,14 eur ( -2.089,14 eur +1.056,- eur ? -1.033,14 eur).

5. Nakoľko v priebehu konania žalovaný dňa 01.04.2020 uhradil nedoplatok spojený s užívaním
garážového stojiska vo výške 147,26 eur , žalobca pred pojednávaním v tejto časti zobral žalobu späť.

6. Po návrhu žalobcu na pokračovanie v konaní, upomínací súd následne vec postúpil na prejednanie
tunajšiemu súdu ako súdu vecne a miestne príslušnému.

7. Po postúpení veci žalovaný vo vyjadrení k vyjadreniu žalobcu k odporu opätovne ako v odpore
proti platobnému rozkazu uviedol že od žalobcu obdržal predžalobnú výzvu, ktorej predmetom bola
úhrada nedoplatkov za plnenia poskytované užívaním bytu a preddavkov do fondu prevádzky, údržby
a opráv domu žalobcovi, ktorý vykonáva správu bytového domu, v celkovej sume 9.666,97 eur. K tejto

výzve sa žalovaný vyjadril písomne listom zo dňa 25.10.2019 a následne listom zo dňa 11.11.2019.
Podstatou vyjadrení je skutočnosť, že správca zastal žalovanému predchádzajúcu upomienku, avšak
táto upomienka neobsahovala vyúčtovanie právneho predchodcu správcu, ktorým bola spoločnost'
DOMUS správa nehnuteľností, s r. o., so sídlom Staré Grunty 26, Bratislava, IČO: 44 878 656 -
nedoplatok vo vyúčtovaní ku dňu 31.12.2016 v sume spolu 6.641,87 eur. Žalovaný niekoľko krát

poukázal na nepreskúmateľnost' vyúčtovania žalobcu za rok 2016. Ako vyplýva z prílohy predžalobnej
výzvy žalobcu, vyúčtovanie za rok 2016 vykonal právny predchodca žalobcu a ak žalobca tvrdí, že
vyúčtovanie za rok 2016 robil na základe podkladov predchádzajúceho správcu, nie je to pravda,
vyúčtovanie vykonal právny predchodca žalobcu a to na základe nepreskúmateľných podkladov. Ako
vyplýva z následnej komunikácie medzi žalobcom a žalovaným, kde sa žalovaný domáhal zaslania

relevantných dokladov ku predchádzajúcemu vyúčtovaniu stavu konta k 31.12.2016 v sume - 6.641,87
eur a ako vyplýva z repliky žalobcu k vyjadreniu dlžníka k predžalobnej výzve zo dňa 04.11.2019,
žalobca potvrdil, že predchádzajúci správca neodovzdal žalobcovi dokumentáciu a tento ju z uvedeného
dôvodu nevedel žalovanému poskytnúť. Žalovaný opakovane uviedol, že vyúčtovanie za rok 2016
nebolo vyhotovené na základe relevantných dokladov a tvrdenia žalobcu o dlhu za vyúčtovanie za rok

2016 v sume 2.070,43 eur sú nepravdivé a zavádzajúce. Žalovaný poukázal na skutočnost', že žalobca
žiada o zaplatenie istiny za rok vyúčtovania 2017 v sume 1.365,53 eur a za rok vyúčtovania 2018 v
sume 1.088,51 eur. Tieto výpočty nekorešpondujú s vyúčtovaniami, ktoré žalobca zaslal žalovanému v
konkrétnom období, z ktorých vyúčtovaní vyplýva fakt, že suma nedoplatkov za rok 2017 podľa predpisubola mínus 862,88 eur a za rok 2018 bola suma preplatkov 282,06 eur. Z tejto skutočnosti vyplýva, že
skutočný dlh vychádza za tieto dva roky (2017 a 2018) v sume 580,82 eur.
Uprednostňujúc mimosúdnu dohodu žalovaný opakovane žiadal o odstránenie nedostatkov vo

vyjadreniach žalobcu, pričom rovnako poukázal na skutočnosť, že zo strany žalovaného je ochota
sa za podmienky odstránenia nedostatkov uhradit' všetky relevantné sumy nedoplatkov. Podstatnou
skutočnosťou je však tá, že žalovaný viackrát žiadal správcu priamo a aj prostredníctvom jeho právneho
zástupcu o vzájomnú dohodu, pričom správca nikdy nevykonal žiadny prejav vôle ku takejto dohode.

8. V rámci uplatnenia prostriedkov procesného útoku žalobca navrhol vykonať dokazovanie listinnými
dôkazmi - čiastočnými výpismi z LV, zmluvou o výkone správy, vyúčtovaniami nákladov spojených
s užívaním bytu a s užívaním garážového stojiska, doručenkami, potvrdením o doručení, sumárnou
analýzou platieb, predžalobnou výzvou, mailovou komunikáciou.

9. V rámci uplatnenia prostriedkov procesnej obrany žalovaný navrhol vykonať dokazovanie listinami

- vyjadreniami k predžalobnej výzve, potvrdením o zaplatení, vyúčtovaniami, mailovou komunikáciou
strán sporu.

10.Súdvykonaldokazovanielistinnýmidôkazminavrhnutýmistranamisporuamalpreukázanýskutkový
stav podstatný pre rozhodnutie:

11. Z listinného dôkazu - čiastočného výpisu z LV č. XXXX vedeného Okresným úradom Bratislava,
katastrálny odbor vyplynulo, že titulom kúpnej zmluvy zo dňa 26.09.2013 je žalovaný výlučným
vlastníkom bytu č. XXX - G, vchod F. T. XXG na 1. poschodí a výlučným vlastník garážového stojiska č.
XX,. ktorému zodpovedá spoluvlastnícky podiel vo veľkosti 1/213 na nebytovom priestore č. CH, vchod

F. T. XXH v suteréne bytového domu N., súp. č. XXXX ul. F. T. v Bratislave, postavenom na pozemku
parcelné č. XXXX/XX o výmere 4579 m2 zastavaných plôch a nádvorí a s priestorom spojeného
spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckeho
podielu k pozemku vo veľkosti podielu XXXX/XXXXXXX a XXXXXX/XXXXXXX ( garážové stojisko č.
XX) v katastrálnom území Karlova Ves, okres Bratislava IV.

12. Z listinného dôkazu - zmluvy o výkone správy č. 1/C/2016 zo dňa 08.12.2016 vyplynulo, že žalobca
vykonáva správu bytov a nebytových priestorov bytového domu so súpisným č. XXXX.

13. Z vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu za rok 2016 vyplynulo, že vyúčtovanie vyhotovil

právny predchodca žalobcu spoločnosť DOMUS správa nehnuteľností, s r. o., so sídlom Staré Grunty
26, Bratislava, IČO; 44 878 656. Vyúčtovaním za rok 2016 bol vyčíslený nedoplatok vo výške -2.330,43
eur, stav konta k 31.12.2016 pred vyúčtovaním -4.311,44 eur a nedoplatok po vyúčtovaní k 31.12.2016
bol vyčíslený vo výške -6.641,87 eur.

14. Z vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu za rok 2017 vyhotoveným žalobcom vyplynulo,
že vyúčtovaním za rok 2017 bol vyčíslený nedoplatok vo výške -862,88 eur, stav konta platieb vlastníka
k 30.04.2018 bol -7.519,63 eur a konečným vyúčtovaním za daný rok bol stanovený nedoplatok vo
výške -8.382,51 eur.

15. Z vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu za rok 2018 vyhotoveným žalobcom vyplynulo,
že vyúčtovaním za rok 2018 bol stanovený preplatok vo výške 282,06 eur, stav konta k 30.11.2018
pred vyúčtovaním vo výške -9.230,71 eur, konečným vyúčtovaním vlastníka bol vyčíslený nedoplatok
-8.948,65 eur.

16. Z vyúčtovania nákladov spojených s užívaním garáže za rok 2017 vyplynulo, že vyúčtovaním za rok
2017 bol stanovený nedoplatok - 32,01 eur, stav konta platieb vlastníka k 30.04.2018 vo výške -52,93
eur, konečným vyúčtovaním bol vyčíslený nedoplatok -84,94 eur.

17. Z vyúčtovania nákladov spojených s užívaním garáže za rok 2018 vyplynulo, že vyúčtovaním za

rok 2018 bol stanovený nedoplatok -28,65 eur, stav konta k 30.11.2018 pred vyúčtovaním nedoplatok
-118,61 eur, konečným vyúčtovaním vlastníka bol vyčíslený nedoplatok vo výške -147,26 eur.18. Z listín - upomienka žalobcu zo dňa 01.08.2019, vyjadrenie žalovaného k predžalobnej výzve zo dňa
25.10.2019 a dňa 11.11.2019 súd zistil, že žalobca upomienkou zo dňa 01.08.2019 vyzval žalovaného k
úhrade nedoplatku nákladov spojených s užívaním bytu a nebytového priestoru vo výške 9.666,97 eur.

Žalovaný vo vyjadreniach zo dňa 25.10.2019 a 11.11.2019 vyjadril nesúhlas s vyčísleným nedoplatkom
v celkovej výške 9.666,97 eur, namietal údaje o stave konta k 31.12.2016 v sume -4.311,44 eur, k
30.04.2018 vo výške -7.519,63 eur a k 30.11.2018 (30.12.2018) vo výške -9.230,71 eur, výpočty stavu
konta za dané obdobie nevyplývajú zo žiadnych relevantných dokladov, tieto neboli žalovanému zo
strany správcu doručené. Žalovaný žiadal doručiť doklady ku predchádzajúcemu vyúčtovaniu stavu

konta k 31.12.2016 a žiadal o reálne, presné a zrozumiteľné vyúčtovanie celkového nedoplatku vo výške
-9.666,97 eur.

19. Zistený skutkový stav súd právne posúdil nasledovne:

19.1. Podľa § 8 ods.1 zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správcom

môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo
v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu; správca, ktorý spravuje bytové domy, musí
spĺňať aj podmienky podľa osobitného predpisu.12ca) Činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona.

19.2. Podľa § 8a ods. 1,2 zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastníci
bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva
o výkone správy, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových

priestorovvdome,pričompravosťpodpisovtýchtoosôbmusíbyťúradneosvedčená.Vlastníkbytualebo
nebytovéhopriestoruvdomenemôžezmluvuovýkonesprávyvypovedať.Správcajepovinnýschválenú
zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v
dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Na doručovanie sa
vzťahuje osobitný predpis.12e)

Zmluva o výkone správy obsahuje najmä a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu, b) spôsob
výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov,
príslušenstva a pozemku, c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv
vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi, d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie

s nimi, e) zásady určenia výšky platieb za správu, f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa
odseku 2.

Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových
priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom

hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných
významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie
použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové
priestory v dome.

19.3. Podľa § 10 ods. 1 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastníci bytov a
nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou
o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a
to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade10) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu

prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy
na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy
spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva
a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti

spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4
balkón, lodžia alebo terasa, pre
účelytvorbyfonduprevádzky,údržbyaoprávdomusazarátavadoveľkostispoluvlastníckehopodielu25
% z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržbya opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí
domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov.

19.4. Podľa § 52 ods.1 Občianskeho zákonníka v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy o výkone
správy, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ
so spotrebiteľom.

19.5. Podľa § 145 ods. 2 C.s.p., ak je žaloba vzatá späť sčasti, súd konanie v tejto časti zastaví. O

čiastočnom späťvzatí žaloby rozhodne súd v rozhodnutí vo veci samej.

20. Súd vyhodnotil dôkazy jednotlivo ako aj vo vzájomných súvislostiach a dospel k názoru, že žalobe
nie je možné vyhovieť.

21. Žalobca sa v danej právnej veci domáhal voči žalovanému zaplatenia dlhu titulom nedoplatkov

z ročného vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu a garážového stojiska za obdobie rokov
2016, 2017 a rok 2018.

22. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že žalobca je právnickou osobou, ktorá ako právny
nástupca spoločnosti DOMUS správa nehnuteľností, s r. o., so sídlom Staré Grunty 26, Bratislava, IČO;

44 878 656, správu bytového domu vykonáva v zmysle § 8 ods.1 zákona č. 182/1993 Z.z. na základe
zmluvy o výkone správy zo dňa 08.12.2016 uzatvorenej s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov
v bytovom dome N. súp. č. XXXX v Bratislave. Žalobca je aktívne vecne legitimovaný vymáhať od
žalovaného nedoplatky na byte a nebytovom priestore, ktorý na základe zmluvy o výkone správy
spravuje. V prípade predmetnej zmluvy o výkone správy ide o spotrebiteľskú zmluvu podľa § 52 ods. 1 a

nasl. OZ, žalobca má v zmluvnom vzťahu postavenie dodávateľa a žalovaný má postavenie spotrebiteľa.

23. V konaní nebolo sporné, že v zmysle zmluvy o výkone správy je žalovaný ako vlastník bytu a
nebytového priestoru povinný platiť na účet domu mesačne preddavky do fondu prevádzky, údržby
a opráv a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu a nebytového priestoru (zálohové platby, resp.

mesačné preddavky) do 15. dňa príslušného kalendárneho mesiaca. Spornou bola výška dlhu 4.524,47
eur ( po čiastočnom späťvzatí 4.377,21 eur) spolu s príslušenstvom, ktorý nárok žalovaný rozporoval
z dôvodu, že právny predchodca žalobcu a následne ani žalobca pred podaním žaloby nepredložili
žalovanému a v konaní ani súdu žiadne relevantné doklady, preukazujúce, že vyúčtovania úhrad za
plnenia za dané obdobie boli správcom riadne vykonané a obsahujú všetky predpísané náležitosti.

24. Teória procesného práva podmieňuje úspech strany v spore unesením dvoch bremien. Jednak
bremena tvrdiť skutočnosti, ktoré môžu privodiť jeho úspech v spore a bremena skutočnosti preukázať.
Strany sporu sú povinné označiť na preukázanie svojich tvrdení dôkazy. Iniciatíva pri navrhovaní a
zabezpečovaní dôkazov je teda zásadne na stranách sporu. Tá strana, ktorá dôkazy potrebné na

preukázanie svojich tvrdení neoznačila, nesie nepriaznivé dôsledky rozhodnutia súdu, vychádzajúceho
zo skutkového stavu zisteného na základe vykonaných dôkazov. Taktiež rovnaké následky postihujú
aj tú stranu, ktorá síce dôkazy o pravdivosti svojich tvrdení navrhla, avšak ich hodnotenie vykonané
súdom dospelo do záveru, že dokazovanie nepotvrdilo pravdivosť skutkových tvrdení strany. Zákon
určuje dôkazné bremeno ako procesnú zodpovednosť strany za výsledok konania, pokiaľ je určovaný

výsledkom vykonaného dokazovania. Dôsledkom toho, že tvrdenie strany nie je spoľahlivo preukázané
(súd tvrdenie nepovažuje za pravdivé) ani na základe navrhnutých dôkazov, prípadne na základe
dôkazov, ktoré súd vykonal bez návrhu, je pre stranu sporu nepriaznivé rozhodnutie.

25. Súd sa v celom rozsahu stotožnil s argumentáciou žalovaného, že nie je zrejmé, z akých účtovných

dokladov predchádzajúci správca spoločnosť DOMUS správa nehnuteľností, s.r.o. pri vyúčtovaní roku
2016 vychádzal, keď nedoplatok vo vyúčtovaní k 31.12.2016 vyčíslil vo výške -6.641,87 eur, stav konta
k 31.12.2016 je vo vyúčtovaní uvedený ako -4.311,44 eur a nedoplatok za rok v sume -2.330,43 eur .
Rovnako pri vyúčtovaní za rok 2017, ktoré vyhotovil už žalobca ako nový správca, kde nedoplatok
vyčíslil vo výške -8.382,51 eur, nie je zrejmé, z akých dokladov žalobca pri výpočte stavu konta k

30.04.2018 v sume -7.519,63 eur vychádzal. V porovnaní s výpočtom stavu konta ku dňu 31.12.2016,
kde bol stanovený nedoplatok -4.311,44 eur, k nárastu konta za 16 mesiacov došlo o sumu -3.208,19
eur. Rovnako nie je jasné, z akých údajov žalobca vychádzal pri konečnom vyúčtovaní za rok 2018pri vyčíslení stavu konta platieb vlastníka k 30.11.2018 v sume -9.230,71 eur, nakoľko v porovnaní so
stavom konta v predchádzajúcom období došlo k opätovnému nárastu.

26. Vychádzajúc z uvedeného súd dospel k názoru, že žalobca v konaní ohľadne tvrdenia dlhu
žalovaného, t.j. či uplatnený nárok riadne preukázal na podklade predložených listinných dôkazov,
dôkazné bremeno neuniesol.

27. Žalobca aj napriek tvrdeniam, že nedoplatky žalovaného z vyúčtovaní nákladov spojených s

užívaním bytu za obdobie roku 2016,2017 a 2018 vyplývajú a sú zrejmé z predložených listinných
dôkazov, pričom predmetné vyúčtovania obsahujú položkovo definované skutočné náklady a údaje o
platbách žalovaného, svoje tvrdenia nepreukázal. V konaní síce žalobca predložil vyúčtovania nákladov
spojených s užívaním bytu za rok 2016, ktoré vyhotovil právny predchodca, táto listina však neobsahuje
potrebnú históriu platieb, informácie o platbách na druhej strane vyúčtovania sú stručné a nedostatočné,
údaj o počiatočnom stave k 01.01.2016 s uvedením zostatku -4.571,44 eur je nepreskúmateľný. K

vyúčtovaniu za rok 2017 na tretej strane žalobca pripojil informácie o platbách za rok 2017 a 2018, tieto
sú neprehľadné a je z nich zrejmé, že žalobca do zostatku preniesol vyúčtovaný dlh z roku 2016, rovnako
aj vo vzťahu k vyúčtovaniu za rok 2018.
V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že od roku 2019 nemá žalovaný aj napriek žalobcom uvádzanému
dlhu za minulé vyúčtovacie obdobia evidované už žiadne nedoplatky.

28. S poukazom na uvedené skutočnosti je súd názoru, že žalobca nepredložil žiadne dôkazy, ktorými
by preukázal svoj nárok. Ak žalobca nemá, ako nový správca potrebnú prehľadnú históriu platieb
žalovaného za obdobie výkonu správy svojho právneho predchodcu, vo vzťahu k prejednávanej veci
za roky 2016 a 2017, nemohol ani preukázať, kedy a ako tvrdené nedoplatky žalovaného vznikli. Sám

žalobca v reakcii na vyjadrenie žalovaného k predžalobnej výzve uviedol, že nevie poskytnúť relevantné
účtovné doklady.

29. Na základe uvedených skutočností je súd názoru, že žalobca nepreukázal spoľahlivo a bez
pochybností vznik a existenciu splatného nedoplatku žalovaného za rok 2016,2017 a 2018, pričom

nedoplatok za rok 2016 bol zaúčtovaný ďalej do vyúčtovaní za roky 2017 a 2018. Ak aj právny
predchodca žalobcu k počiatočnému stavu k 01.01.2016 evidoval dlh žalovaného vo výške -4.571,44
eur, ako vyplýva z informácie o platbách vo vyúčtovaní za rok 2016, tento následne nemôže tvoriť
nárok z vyúčtovaní za rok 2017 a 2018, nakoľko bol nejasný a nepreskúmateľný, žalobca dôkazy na
preukázanie dôvodnosti nedoplatku nepredložil. Ak má správca pri vyúčtovaní zohľadniť dlhy vlastníka,

nemôže bez relevantného právneho úkonu zohľadňovať len zistený celkový aktuálny stav záväzkov.
V prípade, že žalobca prebral správcovstvo po inom subjekte, mal trvať na predložení dokumentácie,
ktorou by vedel preukázať vznik a výšku dlhov jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Nakoľko žalobca relevantnými dôkazmi nedisponuje, neuniesol dôkazné bremeno. Na tento záver nemá
vplyv ani skutočnosť, že žalovaný v priebehu konania uznal a aj zaplatil časť istiny vo výške 147,26 eur

titulom nedoplatku z vyúčtovania nákladov spojených s užívaním garážového stojiska za rok 2017 a rok
2018. Neobstojí argumentácia žalobcu, že uznaním a zaplatením nedoplatku za užívanie garážového
stojiska si je žalovaný vedomý aj nedoplatkov za užívanie bytu a ak žalovaný vyúčtovanie za garážové
stojisko považuje za správne vyhotovené, vyplýva z toho aj správnosť vyúčtovaní za byt, nakoľko boli
vyhotovené rovnakým spôsobom.

30. S poukazom na všetky zistené skutočnosti súd konanie v časti o zaplatenie sumy 147,26 eur zastavil
a žalobu vo zvyšku zamietol.

31. O trovách konania v časti zastavenia konania v sume 147,26 eur súd rozhodol podľa § 256 ods.2

C.s.p. a žalobcovi priznal náhradu trov konania v plnom rozsahu, nakoľko žalovaný predmetnú sumu v
priebehu konania zaplatil a zavinil tak trovy konania, ktoré by inak neboli vznikli. O trovách konania v
časti, v ktorej súd žalobu vo zvyšku zamietol, súd rozhodol podľa §255 ods. 1 C.s.p. a žalovanému, ktorý
mal v tejto časti plný úspech vo veci, priznal náhradu trov konania v plnom rozsahu. O výške náhrady
trov konania rozhodne súd prvej inštancie s poukazom na ust. §-u 262 ods. 2 C.s.p. po právoplatnosti

rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

32. O vrátení súdneho poplatku žalobcovi z časti sumy 147,26 eur, v ktorej zobral žalobu späť pred
prvým pojednávaním vo veci, súd rozhodne samostatným uznesením.Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní odo dňa doručenia na Krajský súd v Bratislave,
prostredníctvom podpísaného súdu, písomne.

Odvolanie musí obsahovať všeobecné náležitosti každého podania podľa § 127 C.s.p. (ktorému súdu
je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis a spisová značka konania) a
náležitosti odvolania podľa 363 C.s.p. (proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda,
z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne a čoho sa odvolateľ domáha).
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že (§ 365 ods. 1 C.s.p.):
neboli splnené procesné podmienky,

a) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
b) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
c) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
d) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

e) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
f) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
g) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie