Rozsudok – Kataster nehnuteľností ,
Zrušujúce Judgement was issued on Wednesday, December 18, 2025

Súd: Najvyšší správny súd SR
Spisová značka: 7Svk/40/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7018200587
Dátum vydania rozhodnutia: 18. 12. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Petra Príbelská

ECLI: ECLI:SK:NSSSR:2025:7018200587.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Najvyšší správny súd Slovenskej republiky v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Petry

Príbelskej, PhD. a členov senátu JUDr. Juraja Vališa, LL.M. a Mgr. Petra Macha, PhD. (sudca
spravodajca), v právnej veci žalobcu (sťažovateľa): Slovenská sporiteľňa, a.s., IČO: 00 151 653, so
sídlom Tomášikova 48, Bratislava, zastúpeného: AK JUDr. Marek Hic, s. r. o., IČO: 36 865 036, so
sídlom P. O. Hviezdoslava 10625/23B, Martin, proti žalovanému: Okresný úrad Košice, odbor opravných
prostriedkov, so sídlom Komenského 52, Košice, za účasti ďalšieho účastníka konania: O.. M. P., nar.
XX. D. XXXX, bytom M. XX/XX, J. Q., o preskúmanie zákonnosti rozhodnutia žalovaného č. OU-KE-
OOP5-2018/016695/SUC z 22. marca 2018, v konaní o kasačnej sťažnosti žalobcu proti rozsudku

Krajského súdu v Košiciach č. k. 8S/46/2018-222 z 28. októbra 2021, takto

r o z h o d o l :

Najvyšší správny súd Slovenskej republiky zrušuje rozsudok Krajského súdu v Košiciach č. k.
8S/46/2018-222 z 28. októbra 2021 a vec vracia Správnemu súdu v Košiciach na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

I. Administratívne konanie

1.OkresnýúradSpišskáNováVes,katastrálnyodbor(prvostupňovýorgán),rozhodnutímč.OR81/2017-
Ori, C 183/2017-Ori z 15. decembra 2017 (prvostupňové rozhodnutie) podľa § 59 ods. 1 písm. a) zákona
č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam

(katastrálny zákon) opravil údaje zapísané v katastrálnom území P. tak, že vymaže v liste vlastníctva
č. XXXX ťarchu pod por. č. 4: „Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Tomášikova 48,
832 37 Bratislava podľa zmluvy zo dňa 18.6.2015 na nehn.: byt č. XX/X, podiel na spoločných častiach,
zariadeniach a pozemku v 67/984 - V 1481/2015 zo dňa 17.7.2015 - 611/2015" (ďalej „LV č. XXXX", a
„predmet dražby").
2. Prvostupňový orgán uviedol, že 26. apríla 2017 mu dražobník (Profesionálna dražobná spoločnosť,
a. s.) doručil návrh na zápis vydražiteľa O.. M. P. (ďalší účastník konania) ako vlastníka predmetu

dražby a návrh na výmaz poznámok a záložných práv zapísaných na LV č. XXXX, prílohou ktorého bolo
oznámenie o výsledku dobrovoľnej dražby z 11. apríla 2017, potvrdenie o splatení ceny dosiahnutej
vydražením z 25. apríla 2017, notárska zápisnica z 11. apríla 2017 vyhotovená notárkou D., a oznámenie
o dobrovoľnej dražbe zo 16. marca 2017. Tento návrh bol vedený pod č. Z 1312/2017.

3. V návrhu okrem iného bolo uvedené, že dražobník na návrh SVB-OLYMPIA vykonal 11. apríla 2017
dobrovoľnú dražbu za účelom uspokojenia pohľadávky prednostného záložného veriteľa. V notárskej

zápisnici sa okrem iného v čl. IV ods. 2 uvádzalo: „na LV č. XXXX v časti C: ťarchy, budú vymazané
všetkyťarchyzapísanénalistevlastníctvakudňuudeleniapríklepuokrem:Prevšetkýchvlastníkovbytov
v dome: Záložné právo k bytom v zmysle zákona v prospech ostatných vlastníkov bytov - V 1456/95
- 276/95, zmena správy od 1.4.2015 na Spoločenstvo vlastníkov bytov a NP „SVB - OLYMPIA", IČO:42407664 - záložné právo k bytom v prospech spoločenstva v zmysle § 15 ods. 1 zák.č.182/1993 Z.z.
v platnom znení - Z 1190/2015 - 459/2015."

4. Prvostupňový orgán pokračoval, že na základe návrhu bolo záznamom č. 519/2017 zo 16. júna 2017
zapísané vlastnícke právo k predmetu dražby na vydražiteľa pána P. a boli zrušené všetky poznámky a
plomby, okrem vyššie uvedenej ťarchy a záložného práva sťažovateľa podľa zmluvy z 18. júna 2015. Z
návrhu na vykonanie záznamu ako aj z notárskej zápisnice podľa prvostupňového orgánu vyplynulo, že
dobrovoľnou dražbou došlo k výkonu záložného práva prednostného záložného veriteľa a preto budú

vymazané všetky ťarchy okrem záložného práva k bytom v zmysle zákona, teda výmaz sa vzťahuje
aj na záložné právo sťažovateľa. Pokračoval, že poradie záložných práv, zapísané na LV č. XXXX,
zodpovedalo skutočnosti uvedenej v listinách.

5. Z toho podľa prvostupňového orgánu vyplynulo, že v rozpore s listinou - notárskou zápisnicou,
nevykonal výmaz záložného práva sťažovateľa. Ďalej dôvodil, že záznam je povinný vykonať v súlade s

listinou, pričom v návrhu aj v notárskej zápisnici je výslovne uvedené, že budú vymazané všetky ťarchy
zapísané na liste vlastníctva ku dňu udelenia príklepu, okrem záložného práva k bytom v zmysle zákona.
S poukazom na § 59 ods. 1 písm. a) katastrálneho zákona dôvodil, že je povinný aj bez návrhu vykonať
opravu údajov katastra, ktoré sú v rozpore (okrem iného) s verejnou listinou, pričom nevymazanie
záložného práva sťažovateľa je v rozpore s notárskou zápisnicou ako verejnou listinou.

6. Za nedôvodné považoval námietky sťažovateľa, že pohľadávka, ktorá bola pôvodne zabezpečená
záložným právom vlastníkov bytov, zanikla, a preto nemohlo ísť v dôsledku akcesority záložného práva o
prednostného záložného veriteľa, pričom prednostným mal byť práve sťažovateľ. Dôvodil tým, že podľa
§ 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka má prednosť ten záložný veriteľ, v prospech ktorého bolo záložné

právo zapísané skôr, bez ohľadu na to, kedy vznikla pohľadávka, a že za rozhodujúcu považuje tú
skutočnosť, ktorá je výslovne uvedená v príslušnej verejnej listine, a je jeho povinnosťou vykonať zápis
práv k nehnuteľnostiam v súlade s verejnou listinou.
7. Žalovaný rozhodnutím č. k.: Xo 1/2018, sp. zn. OU-KE-OOP5-2018/016695/SUC z 22. marca 2018
(preskúmavané rozhodnutie) podľa § 59 ods. 2 Správneho poriadku zamietol odvolanie žalobcu a

prvostupňové rozhodnutie potvrdil.

8. Žalovaný konštatoval, že skutkový stav bol zistený prešetrovaním zmien údajov katastra
nehnuteľností. Nevidel pochybenie prvostupňového orgánu v tom, že začal pôvodne konanie na návrh
dražobníka, potom ho však rozhodnutím z konania vylúčil a pokračoval v konaní ex offo, pretože bol

zistený rozpor údajov katastra s verejnou listinou.

9. Žalovaný dôvodil, že priebeh dobrovoľnej dražby osvedčuje notár formou notárskej zápisnice a je po
materiálnej stránke listinou vydanou v medziach právomoci zákonom oprávneného subjektu; hoci touto
listinou notár autoritatívne nerozhoduje o prechode vlastníckeho práva, iba ňou osvedčuje, že príklopom

licitátora došlo k prechodu vlastníctva predmetu dražby. Priamo zákon podľa žalovaného určuje, že pri
výkone záložného práva veriteľom, ktorého záložné právo je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie
záložných práv registrované ako prvé, sa záloh prevádza nezaťažený záložnými právami ostatných
záložných veriteľov. Zdôraznil, že notárska zápisnica je verejnou listinou, pre ktorú platí prezumpcia
správnosti verejných listín. Podľa žalovaného nie je v právomoci správneho orgánu skúmať verejné

listiny a iné listiny z hmotnoprávneho hľadiska, ani robiť si vlastný úsudok o okolnostiach, ktoré sú
v príslušnej listine výslovne opísané ako okolnosti a podmienky vzniku, zmeny alebo zániku práv k
nehnuteľnostiam, ktoré majú byť predmetom záznamu v katastri nehnuteľností.

10. Ďalej spomenul žalovaný polemiku o výklade § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. v nadväznosti na §

151maods.3Občianskehozákonníka,pokiaľideoakcesorituačasvznikuzabezpečovanejpohľadávky.
Aj v tejto súvislosti reagoval žalovaný na argument sťažovateľa, že v inom konaní sa žalovaný priklonil
k názoru o nutnosti prihliadať na okamih vzniku zabezpečenej pohľadávky, zdôraznením, že v danom
prípade sa v notárskej zápisnici o dobrovoľnej dražbe nenachádza ustanovenie o tom, že majú byť
vymazané všetky ostatné ťarchy. Práve obsah predložených listín bol podľa žalovaného rozhodujúcou

okolnosťoudeterminujúcouzáverprvostupňovéhoorgánu.VtomtosmerepoukázalnastanoviskoÚradu
geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, v zmysle ktorého sa musí vychádzať z predloženej
listiny, v ktorej musí byť konštatované, o akého záložného veriteľa ide a či sa záloh nadobúda zaťažený
alebo nezaťažený záložným právom.11. Napokon žalovaný uviedol, že určujúce preňho sú najmä: 1. obsah konkrétnej verejnej listiny
preloženej na záznam, 2. materiálna publicita katastra nehnuteľností, a 3. aktuálne stanoviská Úradu

geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky.

II. Konanie pred správnym súdom

12. Krajský súd v Košiciach (správny súd) rozsudkom č. k. 8S/46/2018-222 z 28. októbra 2021

(napadnutý rozsudok) zamietol podľa 190 Správneho súdneho poriadku (SSP) správnu žalobu,
ktorou sa sťažovateľ (ako žalobca) domáhal zrušenia prvostupňového rozhodnutia a preskúmavaného
rozhodnutia.

13. Správny súd vyšiel z toho, že prvostupňovému orgánu bola predložená notárska zápisnica
a potvrdenie o splatení ceny dosiahnutej vydražením v dobrovoľnej dražbe a bolo potvrdené, že

cena dosiahnutá vydražením bola v plnej výške zaplatená po udelení príklepu, čím boli splnené
všetky zákonné podmienky na prechod vlastníckeho práva k bytu na vydražiteľa. Notárskou
zápisnicou bolo preukázané, že navrhovateľ dražby - vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového
zastúpení správcom, disponovali záložným právom na zabezpečenie pohľadávky, ktoré bolo v katastri
nehnuteľností zapísané ako prvé v poradí, pričom táto skutočnosť správnemu súdu vyplývala aj z údajov

v katastri nehnuteľností. Súd mal tiež za preukázané, že záložné právo žalobcu k tomuto bytu bolo
zapísané ako druhé v poradí.

14. Správny súd uviedol, že žalovaný v preskúmavanom rozhodnutí vychádzal výlučne z priority zápisov
záložných práv, konkrétne, že záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov bolo registrované

ako prvé v poradí. Preto žalovaný uzavrel, že zákonné záložné právo má s poukazom na ustanovenie §
151kods.1Občianskehozákonníkaprednostnýcharakter,čosúčasneznamená,žepredmetdražbymal
byť podľa § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka prevedený nezaťažený záložným právom žalobcu,
ktoré bolo registrované ako druhé v poradí.

15. Správny súd aj s odkazom na odôvodnenie rozsudku Krajského súdu v Trnave sp. zn. 14S/42/2019
z 9. júla 2020 považoval za nesporné, že v danom prípade bola na vykonanie záznamu predložená
notárska zápisnica o vykonaní dobrovoľnej dražby bytu. Z jej obsahu, ako i údajov katastra nehnuteľností
v rozhodnom čase vyplývalo, že dražba bola realizovaná na základe záložného práva zapísaného ako
prvého v poradí. Na základe uvedeného orgán katastra vykonal záznam tak, že zapísal vydražiteľa za

vlastníka predmetného bytu a zároveň tiež vykonal výmaz záložného práva.

16. Pokračoval, že pokiaľ je na vykonanie záznamu predložený návrh, prílohou ktorého je notárska
zápisnica o vykonaní dobrovoľnej dražby a z jeho obsahu, ale predovšetkým zo zápisu v katastri
nehnuteľností vyplýva, že ide o výkon záložného práva zapísaného ako prvého v poradí, čo v danom

prípade bolo splnené, má orgán katastra povinnosť nielen zapísať do katastra nehnuteľností vlastníctvo
vydražiteľa nadobudnuté dobrovoľnou dražbou, ale i vymazať prípadné ostatné záložné práva, a to aj
v prípade, ak formálne takýto ich výmaz nebol v návrhu na vykonanie záznamu požadovaný. Pokiaľ by
orgán katastra uvedeným spôsobom nepostupoval a ostatné záložné práva by nevymazal, nastal by
podľa súdu stav, keď by bol zápis v katastri nehnuteľností v rozpore so skutočným stavom. Notár podľa

správneho súdu nie je oprávnený osvedčiť zánik záložných práv, čo sa v danom prípade ani nestalo.

17. Správny súd tiež konštatoval, že spor o to, aké má byť poradie záložných práv zapísané v katastri
nehnuteľností, respektíve spor o existencii alebo neexistencii záložného práva, je vecno-právnym
sporom, na riešenie ktorého je oprávnený jedine súd v civilnom sporovom konaní, pričom jedine tento

súd sa môže odchýliť od stavu zapísaného v katastri nehnuteľností, ak takýto postup náležite odôvodní.

18. Ďalej bolo podľa správneho súdu potrebné prihliadnuť i na ochranu dobrej viery spojenú so zápismi
v katastri nehnuteľností, teda na materiálnu publicitu katastra nehnuteľností. Konštatoval, že vydražiteľ
bol nesporne dobromyseľný, že zápis poradia záložných práv vyznačený na liste vlastníctva zodpovedá

skutočnosti, a teda že nadobudne vlastníctvo vydraženého bytu bez zaťaženia záložným právom
podľa § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka. Pri pomerovaní dobromyseľnosti vydražiteľa a pasivity
záložného veriteľa považoval vzhľadom na zásadu proporcionality za potrebné poskytnúť ochranu práve
vydražiteľovi.19. Správny súd považoval obe rozhodnutia za dostatočne a riadne odôvodnené.

20. Konštatoval, že na základe listín, súvisiacich s dobrovoľnou dražbou, bolo pod č. Z 1312/2017
zo dňa 16.06.2017 správne zapísané vlastnícke právo vydražiteľa bytu, a záložné právo k bytom v
zmysle zákona v prospech ostatných vlastníkov bytov, a zmenu správy od 01.04.2015 na Spoločenstvo
vlastníkov bytov a NP „SVB - OLYMPIA" a záložné právo v prospech Spoločenstva vlastníkov v zmysle
§ 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. a vymazané poznámky o ťarchách.

21.Tvrdil,žepodľakatastrálnehozákonajepredmetomposudzovaniapredložených listínpostupsprávy
katastra, ktorý neformálne opravuje iba chyby v čítaní a písaní a iné zrejmé nesprávnosti, nehodnotí
predložené listiny ani notársku zápisnicu, pokladá ich za listiny, ktoré z obsahového hľadiska obsahujú
prehlásenia, ktoré sú kompetentné vykonať a ktoré prehlásenia sú základom pre postup správneho
orgánu v procese vedenia katastra.

22. Správny súd nezistil porušenie ustanovení o postupe správnych orgánov, ktoré môžu mať vplyv
na zákonnosť rozhodnutia správnych orgánov, teda žalobný dôvod podľa § 191 ods. 1 písm. g) SSP;
rovnako nezistil dôvod podľa § 191 ods. 1 písm. f) SSP, teda že obsah rozhodnutí nekorešponduje s
obsahom administratívneho spisu.

23. Pripomenul, že žalovaný zotrval na názore, že pre poradie záložných práv je rozhodujúci čas ich
registrácie, ako to vyplýva z ustanovenia § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka, a nie čas ich vzniku.

24. Pokiaľ ide o zistenie skutkového stavu, správny súd mal za to, že bol na účely právneho posúdenia

veci žalovaným zistený dostatočne. Odôvodnenie napadnutého rozhodnutia v danej veci považoval za
dostačujúce,pričomodvolacísprávnyorgánniejepovinnýposudzovaťvšetkyodvolacienámietky,avšak
je potrebné, aby posúdil námietky relevantné pre samotné rozhodnutie, čo v danom prípade nastalo.

25. Podľa správneho súdu je zrejmé, že obe rozhodnutia sa dostatočne zaoberali skutkovými zisteniami,

a zároveň je možné z nich aj dostatočne vyvodiť záver o úvahe správnych orgánov pri hodnotení
zistených skutočností v kontexte s právnym záverom „o zamietnutí návrhu žalobcu na opravu chyby
v katastrálnom operáte", ku ktorému oba orgány dospeli. Obe rozhodnutia sú podľa správneho súdu
riadne a dostatočne odôvodnené a závery z nich vyplývajúce sú jasné a presvedčivé. Zároveň z
odôvodnenia rozhodnutia žalovaného je zrejmé, že tento sa dostatočne vysporiadal aj s námietkami

žalobcu uvedenými v odvolaní.

III. Kasačná sťažnosť žalobcu

26. Sťažovateľ (žalobca) podal kasačnú sťažnosť, ktorou navrhol zrušenie napadnutého rozsudku a

vrátenie veci správnemu súdu na ďalšie konanie.

27. Sťažovateľ v textovo mimoriadne rozsiahlej kasačnej sťažnosti (149 s.), tvrdiac vady podľa §
440 ods. 1 písm. e), písm. f), písm. g), písm. h) SSP, po sumarizácii svojho vnímania chronológie
administratívneho i správneho súdneho konania, najmä namietal, že:

- napadnutý rozsudok je nedostatočne odôvodnený;
- aplikácia právnych predpisov správnym súdom bola v rozpore s gramatickým výkladom ako i zmyslom
a účelom aplikovaných právnych noriem;
- správny súd porušil zásadu rovnosti účastníkov, aj jeho postup smeroval k legitimizovaniu zjavne
protiprávneho konania žalovaného;

- správny súd nezrušil preskúmavané rozhodnutie ani po poukaze sťažovateľa na nemožnosť vyjadriť
sa k podkladom rozhodnutia;
- správny súd aproboval nesprávne právne posúdenie žalovaného, ktoré podľa sťažovateľa popieralo
akcesorický charakter záložného práva;
- správny súd nezohľadnil, že správny orgán v súdnom konaní nedostatočne reagoval na žalobné body,

čím poprel zásadu rovnosti účastníkov konania;
- správny súd v zhode so správnymi orgánmi bagatelizoval a prehliadal arbitrárnosť konanie i
odôvodnenia, úplne zrejmé procesné pochybenia oboch administratívnych orgánov a poprel podstatu
práva ako na súdnu ochranu tak aj na inú právnu ochranu, tak aj na spravodlivý proces;- napadnutý rozsudok bol vyhlásený na pojednávaní 28. októbra 2021, v čase mimoriadnej situácie
v dôsledku pandémie, hoci zástupca sťažovateľa požiadal o ospravedlnenie neúčasti a odročenie
pojednávania. Namietal, že ho súd bezodkladne neupovedomil, že ním uvedený dôvod na odročenie

pojednávania nie je dôležitý, preto podľa neho platí, že dôvod bol považovaný za dôležitý a žiadosť za
dôvodnú; dovolával sa v tejto súvislosti právnej istoty a teologického výkladu;
- postup súdu bol podľa názoru sťažovateľa porušením princípu zákazu ľubovôle, pričom svojimi
tvrdeniami / aplikáciou právnych predpisov popiera ako pravidlá formálnej logiky, tak i zmysel a účel
väčšieho množstva právnych noriem a ich ustálený výklad.

- správny súd bode 61 napadnutého rozsudku uviedol, že: „Notárskou zápisnicou bolo preukázané, že
navrhovateľ dražby vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového zastúpení správcom, disponovali
záložným právom na zabezpečenie pohľadávky, ktoré bolo v katastri nehnuteľností zapísané ako prvé v
poradí, pričom táto skutočnosť správnemu súdu vyplývala aj z údajov v katastri nehnuteľností.", pričom
podľa sťažovateľa je vylúčené, aby to bolo preukázané notárskou zápisnicou, keď notár nemá právomoc
niečo také osvedčiť;

- to, či je niekto prednostným záložným veriteľom, nie je dôsledkom priebehu dražby a ani osvedčenia
notára;
- z údajov katastra nie je zistiteľné, ktorá pohľadávka je zabezpečená zákonným záložným právom, a či
vykonávané záložné právo je to, ktoré bolo zapísané;
- arbitrárnym tvrdením a skutkovým záverom správneho súdu bolo, že navrhovateľom dražby boli

údajne vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového zastúpení správcom; sťažovateľ tvrdil, že
navrhovateľmi neboli, navrhovateľom dražby bol úplne iný subjekt (SVB OLYMPIA), ktorý nemal
zapísané žiadne záložné právo;
- ak správny súd v bode 63 napadnutého rozsudku uvádza, že v záznamovom konaní vykonanom
na základe predloženej notárskej zápisnice došlo k zápisu vlastníckeho práva na vydražiteľa (ktorý

vlastnícke právo k predmetnému bytu následne previedol kúpnou zmluvou na O.. M. P., pričom na liste
vlastníctva v časti C: Ťarchy, k predmetnému bytu bolo vymazané záložné právo Slovenskej sporiteľni,
a.s. zriadené na základe záložnej zmluvy k nehnuteľnostiam, podľa sťažovateľa nevedno, čím bolo toto
preukázané, ako sa k uvedenému mohol vyjadriť sťažovateľ a ako bol takýto skutkový stav ustálený;
toto konštatovanie nezodpovedá ani reálnemu stavu v konaní, kedy práve záložné právo sťažovateľa

nebolo vymazané v záznamovom konaní ani v konaní, kde bolo zapísané vlastníctvo na vydražiteľa, ale
v osobitnom konaní o oprave chyby;
- súd negoval reálny stav aj bode 64 napadnutého rozsudku, kde uvádzal, že žalobca podal návrh na
začatie konania o oprave chyby v katastrálnom operáte; pritom návrh podal dražobník, ktorý bol potom
vylúčený z konania;

- správny súd v bode 65 napadnutého rozsudku vyšiel z toho, že žalovaný konal na základe správnej
úvahy, „vychádzal výlučne z priority zápisov záložných práv, konkrétne, že záložné právo v prospech
ostatných vlastníkov bytov bolo registrované ako prvé v poradí a k predmetnému bytu zapísané zmluvné
záložné právo v prospech Slovenskej sporiteľni, a.s." Avšak podľa sťažovateľa správny orgán tvrdil, že
záložné právo vymazal na základe podkladovej listiny, notárskej zápisnice;

- súd sa nezaoberal podstatou argumentov, ktoré boli opakovane artikulované, o. i. tým, že navrhovateľ
dražbybolSVBOLYMPIA,nieostatnívlastníciažetentonavrhovateľnemalzapísanéakékoľvekzáložné
právo. Podľa sťažovateľa ak existuje spoločenstvo vlastníkov, je vylúčené, aby existovalo záložné právo
v prospech vlastníkov bytov;
- napriek argumentácii súdu žalobou nebolo napadnuté záznamové konanie, ale nedôvodné konanie

o oprave chyby. Pri zápise vlastníka a výmaze záložných práv neprednostných ide o odlišné právne
deje, o dva rôzne zápisy, vykonané na základe rozdielnych právnych skutočností. Podľa sťažovateľa
tieto skutočnosti nevznikajú naraz, ale po sebe;
- správny orgán na úseku katastra mal teda v jednom záznamovom konaní "zapísať" vlastnícke právo
úspešného vydražiteľa a v ďalšom konaní mal skúmať to, či dôsledky takejto skutočnosti, ktorá bola

zapísaná (vlastnícke právo úspešného vydražiteľa nadobudnuté na dobrovoľnej dražbe, ako forme
realizácie výkonu záložného práva prednostným záložným veriteľom), mali za následok i nejakú zmenu
vo vzťahu k iným zapísaným záložným právam. Takáto (prípadná) zmena sa však deje výlučne na
základe skúmania toho, či boli naplnené zákonné podmienky (existencia právom predpokladaných
skutočností), pričom ide výlučne o okolnosti, ktoré vyplývajú z obsahu katastra / zbierky listín a následnej

relevantnej aplikácie právnych noriem, nie na základe akejsi podkladovej listiny a to je práve podstata
námietky žalobcu;
- osvedčenie skutočnosti, že došlo k udeleniu príklepu na dobrovoľnej dražbe, je osobitnou právnou
normou zverené notárovi osvedčujúcemu priebeh dražby, osvedčenie skutočnosti, že došlo po vykonanídražby a udelení príklepu na nej k zániku "neprednostných" záložných práv nie je zverená žiadnemu
osobitnému orgánu a tak tu neexistuje (a ani teoreticky existovať nemôže) žiadna podkladová listina,
ktorá by uvedenú skutočnosť osvedčila a z ktorej by tak mal správny orgán vychádzať;

- pri uplatnení zásady spravodlivej rovnováhy medzi základnými právami bol možný výklad
zachovávajúci podstatu oboch práv, teda vlastníckeho práva vydražiteľa i záložného práva sťažovateľa;
- ak sa nevykoná záznam, nemožno ho nahrádzať konaním o oprave chyby v katastrálnom operáte;
- správny súd bagatelizoval porušenie procesných postupov orgánmi verejnej správy;
- bez riadne zisteného skutkového stavu nemôže dôjsť k výmazu záložného práva.

28. Žalovaný ani ďalší účastník konania sa ku kasačnej sťažnosti nevyjadrili.

IV. Posúdenie veci kasačným súdom

29. Vec bola predložená Najvyššiemu správnemu súdu Slovenskej republiky (ďalej „kasačný súd") ako

súdu vecne príslušnému na konanie a rozhodnutie (§ 11 písm. h/ SSP). Vec bola pôvodne pridelená
do senátu 7S. Podľa § 27c písm. A Rozvrhu práce Najvyššieho správneho súdu Slovenskej republiky
na rok 2023 v znení opatrenia č. 5, v znení účinnom od 1. júla 2023, bola vec náhodným výberom
prerozdelená do senátu č. 5 Najvyššieho správneho súdu Slovenskej republiky, ktorý o nej rozhodol v
zložení uvedenom v záhlaví tohto uznesenia pod pôvodnou spisovou značkou.

30. Kasačný súd preskúmal napadnutý rozsudok v medziach sťažnostných bodov (§ 453 SSP), pričom
po zistení, že kasačná sťažnosť bola podaná oprávnenou osobou (§ 442 ods. 1 SSP) v zákonnej lehote
(§ 443 ods. 1 SSP) a že ide o rozhodnutie, proti ktorému je kasačná sťažnosť prípustná (§ 439 SSP), vo
veci nenariadil pojednávanie (§ 455 SSP) a po neverejnej porade senátu dospel k záveru, že kasačná

sťažnosť je dôvodná.

31. Kasačný súd konštatuje, že obsah kasačnej sťažnosti, s ohľadom na jej rozsah a štylistiku, nebolo
možné posudzovať „bod po bode" (ktorých bolo očíslovaných 639). Bolo potrebné z nej vyabstrahovať
pre vec podstatné sťažnostné body, a opakujúce sa myšlienky zosumarizovať.

32. Tie námietky, ktoré smerovali priamo proti rozhodnutiam orgánov verejnej správy, bolo možné
posudzovať len cez prizmu ich posúdenia správnym súdom. Posúdenie zákonnosti rozhodnutia
správneho súdu je z formálneho hľadiska hlavnou funkciou konania o kasačnej sťažnosti.

33. Z tohto pohľadu bol prioritným žalobný bod smerujúci proti vykonaniu pojednávania 28. októbra
2021 napriek ospravedlneniu zástupcu sťažovateľa. Kasačný súd konštatuje, že vo vzťahu k obdobne
vykonanému pojednávaniu za neúčasti rovnakého zástupcu v rovnaký deň už kasačný súd zaujal
stanovisko v rozsudku sp. zn. 7Svk/31/2022 z 29. októbra 2024 (body 35-37), s ktorým sa teraz konajúci
senát v podstatnom stotožňuje a preto naň odkazuje podľa § 464 ods. 1 SSP:

„35. Pri vyhodnocovaní relevancie tejto kasačnej námietky sa kasačný súd oboznámil s chronológiou
procesných úkonov sťažovateľa a naň nadväzujúcich úkonov správneho súdu, pričom zistil nasledovné:
Pôvodne bolo pojednávanie senátu správneho súdu nariadené na deň 30.09.2021. Pokynom sudcu
spravodajcu zo dňa 22.09.2021 bol termín pojednávania zmenený a určený nový, a to na deň

28.10.2021 o 11:30 hod. z dôvodu zmeny organizácie práce v senáte. Dňa 26.10.2021 o 14:21
hod. bola správnemu súdu doručená prostredníctvom jeho právneho zástupcu žiadosť sťažovateľa o
zrušenie (odročenie) pojednávania s odkazom na aktuálnu epidemiologickú situáciu vyvolanú šírením
ochorenia COVID-19 (viď č. l. 159 súdneho spisu). Predsedníčka senátu správneho súdu v reakcii na
túto žiadosť dala dňa 27.10.2021 súdnej kancelárii pokyn na odoslanie oznámenia o neakceptovaní

dôvodov pre odročenie pojednávania. Informácia bola právnemu zástupcovi sťažovateľa operatívne
zaslaná na mail [email protected] dňa 27.10.2021 o 14:25 hod. (č. l. 169-170 súdneho spisu). Z
úradného záznamu (č. l. 171 súdneho spisu) vyplýva, že dňa 27.10.2021 bol právny zástupca s týmto
stanoviskom správneho súdu oboznámený aj telefonicky. Dňa 28.10.2021 o 10:25 hod. bol na e-mailovú
adresu zapisovateľky senátu správneho súdu doručený mail, v ktorom právny zástupca sťažovateľa

namietal postup správneho súdu a znovu požiadal o odročenie pojednávania, resp. jeho zrušenie.
Na opätovnú žiadosť sťažovateľa správny súd smerom k sťažovateľovi do otvorenia pojednávania
nereagoval. Pri otvorení pojednávania predsedníčka senátu oboznámila opätovnú žiadosť sťažovateľa
o odročenie pojednávania, prezentovala nesúhlas senátu s právnym názorom sťažovateľa uvedeným vopätovnej žiadosti o odročenie pojednávania a skonštatovala, že sú splnené podmienky na vykonanie
pojednávania v stanovenom termíne.
36. Posúdením chronológie úkonov jednak sťažovateľa na strane jednej ako aj správneho súdu na

stranedruhejkasačnýsúdkonštatuje,žesprávnysúdposkytolsťažovateľovisvojnázornane/dôvodnosť
odročenia pojednávania bezodkladne. S odchýlkou niekoľkých minút by sa dalo povedať, že tak správny
súd učinil do 24 hodín. Postup správneho súdu v otázke žiadosti sťažovateľa o odročenie pojednávania
bol preto realizovaný v intenciách ustanovenia § 183 ods. 4 Civilného sporového poriadku. Sťažovateľ
bol včas a najmä ešte pred uskutočnením pojednávania oboznámený s právnym názorom správneho

súdu k tejto otázke, čo napokon vyplýva aj z jeho opätovnej žiadosti, ktorú správnemu súdu doručil len 65
minút pred začiatkom pojednávania. Kasačný súd považuje za pochopiteľné, že v tak krátkom časovom
rámci správny súd prakticky nemal objektívnu možnosť na opätovnú žiadosť sťažovateľa relevantne
reagovať, najmä ak možno dôvodne predpokladať, že dňa 28.10.2021 predchádzali pojednávaniu veci
sťažovateľa aj iné kauzy, ktorých prejednanie na ten istý deň v čase predchádzajúcom 11:30 hod. si
senátsprávnehosúduvytýčilaktorýchprejednaniuvpojednávacejmiestnostimuselvenovaťsústredenú

pozornosť. Ak kasačný súd vezme do úvahy, že právny zástupca sťažovateľa odosielal opätovnú žiadosť
o odročenie pojednávania dňa 28.10.2021 o 10:25 hod. zo svojej kancelárie (Martin), na otázke jeho
faktickej ne/účasti na pojednávaní pred správnym súdom (Košice) dňa 28.10.2021 o 11:30 hod. by
akákoľvek odpoveď správneho súdu z dôvodu vzdialenosti v podstate už nič nezmenila.

37. Kasačný súd posúdil postup správneho súdu ako dôvodný aj s ohľadom na to, že išlo o reštančnú
vec, teda takú, ktorej prejednanie malo prednosť a kde posudzovanie dôvodnosti žiadostí o odročenie
pojednávania podlieha prísnejším kritériám. Vykonávanie pojednávaní v rozhodnej dobe (október 2021),
t. j. v čase mimoriadnej situácie a núdzového stavu, upravoval § 3 ods. 1 písm. a) zákona č. 62/2020
Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej

choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia dopĺňajú niektoré zákony v spojení s § 1 ods. 2
vyhlášky č. 24/2021 Z. z. o vykonávaní pojednávaní, hlavných pojednávaní a verejných zasadnutí v
čase mimoriadnej situácie a núdzového stavu. V zmysle uvedenej právnej úpravy sa tam vymedzené
úkony súdov za účasti účastníkov konania alebo procesných strán vykonávali vo všetkých agendách
s výnimkou vecí, ktoré zniesli odklad. Reštančnú vec bolo dôvodné vyhodnotiť ako takú, ktorá odklad

nezniesla."

34. Ďalej sťažovateľ vyčítal správnemu súdu, že napadnutý rozsudok je z viacerých dôvodov arbitrárny,
neodôvodnený a zmätočný, v čom videl kasačný dôvod podľa § 440 ods. 1 písm. f) SSP. Kasačný súd s
ohľadom na rozsah kasačnej sťažnosti nepovažoval za hospodárne reagovať detailne na všetky (často

opakujúce sa) formulácie, kde sťažovateľ toto porušenie tvrdil. V niektorých bodoch však sťažovateľ
presvedčil kasačný súd, že táto námietka je dôvodná.

35. Konkrétne je možné súhlasiť so sťažovateľom, že správny súd nijako vecne nereagoval na
opakovanú žalobnú námietku, že navrhovateľom dražby bolo "SVB - OLYMPIA", avšak z listu vlastníctva

podľa sťažovateľa vyplýva, že bolo zapísané záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov,
popieral existenciu zápisu v prospech SVB - OLYMPIA, a skutočnosť, že sa (od 1.4.2015) mení správa k
bytom, nemá podľa sťažovateľa akýkoľvek súvis s tým, kto je záložným veriteľom. Táto námietka sa týka
jednej z podstatných častí argumentácie sťažovateľa, ktorý vytrvalo tvrdí nielen to, že záložné právo v
dôsledku svojej akcesority zaniká v okamihu zániku zabezpečenej pohľadávky (na čo dal správny súd

čiastočne odpoveď poukazom na to, že je potrebné vychádzať zo zápisu v katastri, a prípadný spor
patrí na civilný súd), ale v konečnom dôsledku aj to, že navrhovateľ dražby (SVB - OLYMPIA) nemal
žiadne záložné právo. Správny súd namiesto toho, aby poskytol jasné a zrozumiteľné posúdenie tohto
argumentu, v podstate len opakoval state z administratívnych rozhodnutí, pričom popri sebe spomínal
záložné právo vlastníkov bytov a záložné právo v prospech spoločenstva. V bode 61 potom uviedol,

že navrhovateľom dražby boli „vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového zastúpení správcom".
Vôbec nereagoval na sťažovateľom nastolené otázky, kto bol navrhovateľom dražby a na základe
akého záložného práva. Pritom aj vo svojich všeobecných konštatovaniach správny súd poukazoval na
ustanovenie§151maods.3Občianskehozákonníka,nazákladektoréhosazálohprevádzanezaťažený
záložnými právami ostatných záložných veriteľov (iba) pri výkone záložného práva záložným veriteľom,

ktorého záložné právo je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv registrované ako prvé.
Preto ide o otázku, ktorá je podstatná pre vec.36. Taktiež sťažovateľ správne identifikoval, že správny súd na viacerých miestach zmätočne konštatuje
rôzne (vylučujúce sa) procesné konštrukcie, čo vyvoláva pochybnosť, do akej miery súdu bolo vôbec
zrejmé, aký bol priebeh posudzovaného administratívneho konania, a čo teda bolo predmetom konania.

Správny súd tak rôzne zamieňal konštatovania, na koho návrh sa vôbec začalo konanie o oprave chyby
v katastrálnom operáte; či v tomto konaní bola vykonaná zmena alebo zamietnutý údajný návrh žalobcu;
či bolo záložné právo vymazané záznamom alebo až v konaní o oprave chyby.

37. Správny súd tiež prakticky nijako nereagoval na ďalšiu kľúčovú námietku sťažovateľa, ktorý

principiálne nesúhlasil s tým, že podľa neho správne orgány konštatovali nutnosť vykonania opravy
chyby práve a len na základe tvrdeného (zisteného) rozporu údajov katastra (po vykonaní záznamu po
dražbe) s údajmi, resp. formuláciou v notárskej zápisnici, že budú vymazané ostatné záložné práva.
Sťažovateľ tvrdil, že orgán správy katastra nemôže vykonať takýto výmaz iba na základe konštatovania
v notárskej zápisnici, ktorá mala len osvedčiť priebeh dražby, a že správny orgán musí vykonať zistenie
skutočného stavu a vec právne posúdiť. Správny súd opäť vecne nereagoval na tvrdený nesprávny

postuporgánovverejnejsprávy,hocivbode69napadnutéhorozsudkuuviedol,ženotárniejeoprávnený
osvedčiť zánik záložných práv, čo sa v danom prípade nestalo.

38. Napokon správny súd neposkytol žiadnu zmysluplnú odpoveď na podstatnú námietku sťažovateľa
proti tomu, že jeho záložné právo bolo vymazané v konaní o oprave chyby podľa § 59 ods. 1 písm.

a) katastrálneho zákona, hoci podľa sťažovateľa by mal mať takýto úkon formu záznamu podľa § 34
ods. 1 katastrálneho zákona, ktorým by sa zapísala zmena (zánik) záložného práva, ku ktorej došlo
zo zákona. Dá sa len predpokladať, že k tomuto mlčaniu správneho súdu značne prispela vyššie
spomenutá mätež, keď správny súd opakovane formuloval svoje úvahy tak, ako keby za predmet
konania považoval rozhodnutie o zamietnutí sťažovateľovho návrhu na opravu chyby v katastrálnom

operáte (po predchádzajúcom vykonaní záznamu), čo sa zjavne nezlučuje s realitou.

39. Ak správny súd rozsudok presvedčivo neodôvodní a v odôvodnení rozsudku neuvedie posúdenie
podstatných skutkových tvrdení a právnych argumentov, k čomu v súdenej veci došlo, poruší tým
povinnosť § 139 ods. 2 SSP.

40. Tieto zistenia priviedli kasačný súd k záveru, že nebolo možné ani pristúpiť k posudzovaniu
správnosti právneho posúdenia správneho súdu, a napadnutý rozsudok je nutné zrušiť podľa § 462
ods. 1 SSP z dôvodu podľa § 440 ods. 1 písm. f) SSP, pretože je nepreskúmateľný sčasti pre
nezrozumiteľnosť (zmätočnosť) odôvodnenia a sčasti pre nedostatok dôvodov pri absencii odôvodnenia

reagujúceho na podstatné žalobné body, a to až do tej miery, že došlo k porušeniu sťažovateľovho práva
na spravodlivý proces.

41. Kasačný súd vec vrátil na ďalšie konanie Správnemu súdu v Košiciach, na ktorý prešiel výkon
správneho súdnictva z Krajského súdu v Košiciach podľa § 3 ods. 3 písm. c) zákona č. 151/2022 Z. z.

o zriadení správnych súdov a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

42. S ohľadom na to, že napadnutý rozsudok bol zrušený ako nepreskúmateľný, úlohou Správneho súdu
v Košiciach bude zvážiť, či je vo veci potrebné opäť vykonať pojednávanie, a o správnej žalobe nanovo
rozhodnúť. Očakáva sa pritom, že súd bude dbať na zrozumiteľné a presvedčivé odôvodnenie svojich

záverov vo vzťahu ku všetkým podstatným žalobným bodom.

43. Toto rozhodnutie prijal Najvyšší správny súd Slovenskej republiky v pomere hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je prípustný opravný prostriedok.