Rozsudok – Zmluvy ,
Potvrdené Judgement was issued on Friday, July 18, 2025

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 8C/101/2024
Identifikačné číslo súdneho spisu: 4124211675

Dátum vydania rozhodnutia: 18. 07. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dana Bartová

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2025:4124211675.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

8C/101/2024

Okresný súd Nitra sudkyňou JUDr. Danou Bartovou v spore žalobkyne: A. B., C. B., nar. XX.XX.XXXX,
bytom A. XX, XXX XX D. E. F., právne zastúpená KOTRUSZ - BENČÍK, s.r.o., so sídlom Štefánikova 57,
949 01 Nitra, IČO: 47 237 252, proti žalovaným: 1/ G. B., C. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom B. XXX/X, XXX
XX H., I. C., 2/ G. J., C. J., nar. XX.XX.XXXX, bytom A. XX, XXX XX D. E. F., obaja právne zastúpení
JUDr. Romanom Foltínom, advokátom, so sídlom Školská 3, 949 01 Nitra, o určenie neplatnosti časti
kúpnej zmluvy, takto

r o z h o d o l :

8C/101/2024

I. Súd určuje, že kúpna zmluva uzatvorená medzi žalovaným v 1. rade ako predávajúcim a žalovaným
v 2. ako kupujúcim dňa XX.XX.XXXX vo forme notárskej zápisnice E. XX/XXXX, E. XXXX/XXXX, E.
XXXX/XXXX spísanej notárkou G. H. C., v časti, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k
spoluvlastníckemu podielu vo veľkosti 1/2 k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v okrese E., obci D.
E. F., katastrálnom území A., vedených K. L. E., katastrálnym odborom na LV č. XXX ako pozemok –

parcela reg. „C“ s parc. I. XX/X zastavaná plocha a nádvorie o výmere 182 m2 a stavba – dom so súpis.
č. XX na parcelách č. XX/X M. XX,/X, je neplatná.

II. Žalobkyni súd priznáva voči žalovaným v 1. a 2. rade spoločne a nerozdielne náhradu trov konania
v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

8C/101/2024

1. Žalobou sa žalobkyňa domáhala určenia neplatnosti kúpnej zmluvy zo dňa XX.XX.XXXX uzatvorenej
medzi žalovaným v 1. rade ako predávajúcim a žalovaným v 2. rade ako kupujúcim, v časti prevodu
vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu vo veľkosti 1/2 k nehnuteľnostiam v okrese E., obci D.E. F., katastrálnom území A., vedených na LV č. XXX ako pozemok reg. „C“ s parc. č. XX/X, stavba -
dom so súpis. č. XX. Žalobkyňa dôvodila, že ako podielová spoluvlastníčka nebola pred uzatvorením
kúpnej zmluvy žalovaným v 1. rade vyzvaná na uplatnenie jej predkupného práva, čím došlo k porušeniu

jej predkupného práva vyplývajúceho z § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len
Občianky zákonník). Dňa XX.XX.XXXX zaslala žalovaným v 1. a 2. rade dovolanie sa porušenia
predkupného pravá a výzvu na poskytnutie súčinnosti. Nesplnenia povinností žalovaného v 1. rade
vyplývajúcich z § 140 Občianskeho zákonníka spôsobuje neplatnosť tohto právneho úkonu - prevodu
vlastníckehopráva. Žalobkyňatvrdila,žemázáujemnadobudnúťajnehnuteľnosti,ktorémalpredávajúci

vo svojom výlučnom vlastníctve. Má záujem nadobudnúť všetky prevádzané nehnuteľnosti, resp.
spoluvlastnícke podiely a sceliť tak opäť túto nehnuteľnosť. Naliehavý právny záujem na požadovanom
určeníspočíva vtom,žeboloporušenéjejpredkupnéprávo,pričomvzhľadomnaneúspešnévyčerpanie
pokusu o mimosúdne usporiadanie veci sa nápravy tohto protiprávneho stavu sa môže domáhať len
na súde.

2. Žalovaní s podanou žalobou nesúhlasili. Zhodne uviedli, že po úmrtí G. B. st. (otca žalovaného
v 1.rade) prišiel žalovaný v 1. rade do A. s tým, že tento majetok nepotrebuje a bude ho predávať. Stretol
sa so žalovaným v 2. rade a žalobkyňou, aby sa dohodli na vyporiadaní rodičovských nehnuteľností.
Žalovaný v1. rade sa na stretnutí pýtal žalobkyne – svojej tety a krstnej mamy, či má záujem od neho
nehnuteľnosť získať a kúpiť, na čo ona reagovala že nemá jednak ani peniaze a ani záujem vzhľadom

na jej vysoký vek a na to, že nemá svoju rodinu. Naopak, súhlasila a potešila sa tomu, že nehnuteľnosť
nadobudne žalovaný v 2. rade, ktorý sa o dom a pozemky postará. Kúpna zmluva bola podpísaná
XX.XX.XXXX, pričom žalovaný v 2. rade býval so žalobkyňou ako susedia do jari XXXX, kedy žalobkyňa
odišla do domu sociálnych služieb. Nikdy nenaznačila žiadnu nespokojnosť. Až v priebehu leta XXXX
spozoroval žalovaný v 2. rade cudzie osoby, išlo o N. O.. Následne mu bolo doručená výzva právneho

zástupcu žalobkyne, pričom pri neskoršom stretnutí žalobkyne mu táto uviedla, že ona nechce od neho
žiadne nehnuteľnosti späť a o výzve nemá žiadnu vedomosť. Spochybnil tvrdenie žalobkyne uvedené
v žalobe o záujme na nadobudnutí a scelení pozemkov, nakoľko mu táto opakovane potvrdila, že
nemá záujem na ich nadobudnutí. Žalobkyňa má jediného príbuzného – žalovaného v 1.rade, súhlasila
s predajom, vzhľadom na jej vek a stav rodinného domu sa už naspäť nevráti. Obaja žalovaní vyjadrili

podozrenie, že tretia osoba sa snaží dostať k nehnuteľnostiam žalobkyne a využíva jej vysoký vek,
neinformovanosť a dôverčivosť.

3.Žalobkyňavreplikezdôraznila,žežalovanínepopreli,ženebolažalovanýmv1.radepísomnevyzvaná
na uplatnenie predkupného práva. Ku vzťahom s rodinou O. uviedla, že N. O. je synom jej dlhodobej

blízkej priateľky A. O., s ktorou sa pozná z čias strednej školy a celý profesijný život boli kolegyne a až
do súčasnosti udržiavali blízky kontakt. Rovnako pozná jej syna N., ktorý pre ňu sprostredkoval kontakt
s advokátom. V M. XXXX podala s jeho pomocou žiadosť o umiestnenie do zariadenia sociálnych
služieb s tým, že natrvalo opustí rodičovský dom v A., o ktorý sa už nemohla ďalej starať. Jej jediný
príjem je starobný dôchodok (dosahoval 550 eur), ktorého výška nepostačuje na plné krytie nákladov

spojených s pobytom v zariadení (okolo 550 mesačne v závislosti od počtu dní v mesiaci), na úhradu
ďalších nákladov na lieky a osobné potreby a nákladov na dom, preto sa rozhodla predať predmetnú
nehnuteľnosť. Na jej žiadosť prizval pán O. realitných maklérov, ktorí uviedli že roztrieštené vlastníctvo
k stavbe a pozemkov výrazne znižuje hodnotu nehnuteľností. Podľa ohodnotenia má nehnuteľnosť
ako celok hodnotu prevyšujúcu 80.000 eur, pričom iba pozemky prevyšujú túto sumu. Realitní makléri

kontaktovali žalovaného v 2.rade, ten neprejavil žiaden záujem na riešení veci. Z dôvodu, že sa nebola
plne schopná o seba postarať, prišla pani O. k nej do A., následne ju zobrala k sebe do E. a následne
bola ubytovaná v zariadení sociálnych služieb v A.. Na jej žiadosť p. O. so synom navštívil nehnuteľnosť,
ponúkol žalovanému v 2.rade odpredaj jej nehnuteľností a podielov za 35.000 eur. Aby dokázala
speňažiť nehnuteľnosť preto p. O. na je pokyn ponúkol žalovanému v 2.rade, aby on odpredal svoj podiel

žalobkyni, čo žalovaný odmietol.

4. Žalovaní v duplike uviedli, že tretie osoby sa snažia zamedziť ich kontaktu so žalobkyňou. Poukázali
na situáciu z XX.XX.XXXX P. Q. A., kde žalovanému v 2.rade, jeho manželke a žalovanému v 1.rade
rehoľná sestra povedala, že nemôžu navštíviť žalobkyňu, lebo si to pán O. nepraje. Po vysvetlení, že

žalovaný v 1.rade je jej synovec, ho opatrovateľka pustila k žalobkyni, ktorej uviedol, že ju chcú vidieť
aj J., či je to problém, na čo uviedla, že nie. Žalovaný v 1.rade zavolal žalovaného v 2.rade a manželku
k žalobkyni, kde medzitým prišiel aj pán O.. Opatrovateľke oznámili, že prídu na druhý deň znovu pozrieť
žalobkyňu, avšak p. O. zobral v ten deň žalobkyňu preč a návšteva bola zmarená. Z uvedeného vyplýva,že žalobkyňa nemôže slobodne a svojvoľne rozhodovať o svojich právach a povinnostiach a je pod
vplyvom tretích osôb. Poukázali na to, že v replike sú uvedené skutkovo odlišné vyjadrenia ohľadom
dôvodu žaloby a postupu žalobkyne, a to že chce vrátiť nehnuteľnosti a sceliť majetok. Ďalej poukázali

na nesprávne informácie v žalobe, že sa žalobkyňa chce domôcť zastavenia katastrálneho konania.
Petit žaloby je nejasný, neurčitý a nevykonateľný, pričom nie je možné s poukazom na judikatúru vyšších
súdnych inštancií (vrátane Krajského súdu v Nitre) v takomto prípade žalovať neplatnosť kúpnej zmluvy,
nakoľko takéto konanie nezmení nič na vlastníckom stave, ktorý toho času trvá v spojitosti s tým, že
neplatnosti sa už žalobkyňa dovolala doručením jej výzvy adresovanej žalovaným.

5.ŽalobkyňavosvojomvýsluchurealizovanomvzariadeníO.O.R.–O.,A.,uviedla,žejetuumiestnená,
chce tam zostať a má málo peňazí. K nehnuteľnostiam v D. E. F. uviedla, že tam vlastní pol domu
a pozemku, polovicu mal brat a zdedil to po ňom G. B. mladší. Svoju polovicu chce predať, aby mala na
zaplatenie zariadenia, chcela by mať vyplatených 35.000 eur. O prebiehajúcom konaní na súde vedela,
ale nevedela nič bližšie uviesť. Požiadala, aby sa to v jej mene predalo. Splnomocnila na to advokáta.

R. J. pozná z dediny. Dozvedela sa až po predaji, že J. kúpil polovicu domu a pozemku. K obsah žaloby
uviedla, že nad tým nerozmýšľala, potrebuje len peniaze. Pani A. O. pozná, je to jej kamarátka, často sa
navštevujú, syn N. ju vozí na návštevy. Pán O. je dopláca na zariadenie, sú jej najbližší. Nepamätala si, či
po smrti jej brata bol žalovaný v 1.rade v D.. Nevedela sa vyjadriť k tomu, či má mať sporné nehnuteľnosti
žalovaný v 1.rade alebo žalovaný v 2.rade.

6. Na nariadenom pojednávaní, ktoré súd vykonal za účasti právnych zástupcov strán sporu
a žalovaných v 1. a 2. rade, právny zástupca žalobkyne zdôraznil, že žalobkyňa nebola písomne
vyzvaná na uplatnenie svojho predkupného práva. Vzniknuté spoluvlastníctvo bráni účelnému využitiu
nehnuteľnosti, ktorý je pre žalobkyňu výhodný. Účelom žaloby je, aby sa spoluvlastníkmi stali osoby,

ktoré majú záujem predať celú nehnuteľnosť.

7. Právny zástupca žalovaných poukázal na to, že žalobkyňa nemá záujem na vedení súdneho sporu,
jej záujem je predať jej podiely. Uviedol, že žalovaný v 1. rade nemá záujem spolupracovať s rodinou O.,
nakoľko táto bráni kontaktu so žalobkyňou. Z vyjadrení protistrany vyplýva ľstivý záujem p. O., ktorý má

byť financujúcou osobou na odkúpenie nehnuteľností od žalovaného v 2.rade, aby ich následne predal
a obohatil sa na úkor žalobkyne.

8. Žalovaný v 1. rade v rámci výsluchu uviedol, že vyrastal na chalupe , je to dom otcových rodičov,
ako sa otec presťahoval do domu, navštevovali ho, rovnako aj žalobkyňu - krstnú. Krstná mala problém

postarať sa o svoju polku nehnuteľnosti. Potvrdil, že jej neurobil písomnú ponuku, nakoľko ona na to
nemala, nechcela nehnuteľnosť kúpiť. Stretli sa na dvore, kde bol p. J., jeho otec, ja, jeho známy G. H.
a žalobkyňa uviedla, že nehnuteľnosť nechce, nemá peniaze. Svoj podiel predal p. J.. Cena vychádzala
z toho, že p. J. pomohol otcovi a tete pri požiari, ako aj z toho, že sa bude o žalobkyňu starať R. J.
mal záujem odkúpiť podiely aj od žalobkyne, dohodli sa, že p. J. bude na žalobkyňu dohliadať. R. O.

žalobkyňu ovláda, zamedzil, aby mohol za žalobkyňou ísť. Keď sa s ňou stretol, bol tam prítomný aj p.
O.. Nasledujúci deň bol dohodnutý, že príde o 11:00hod., žalobkyňa tam však nebola, nakoľko ju p. O.
zobral preč. Od podpisu kúpnej zmluvy bol navštíviť žalobkyňu u nej na dome, bolo to v marci alebo
M. XXXX. Žalobkyňa nevyjadrila nesúhlas, že predal svoje podiely p. J. a sama uvádzala, že mu predá
svoje podiely.

9. Žalovaný v 2. rade v rámci výsluchu uviedol, že žalobkyňu poznal odmalička. Žalobkyni pomáhali v
rámci dobrých susedských vzťahov, v roku XXXX, keď jej zhorela strecha, s otcom, bratom a so synmi
opravili strechu, riešili poistku. Na vlastné náklady urobili elektrickú prípojku a rozvody v dome. Po smrti
otca prešiel žalovaný v 1. rade, čo s chalupou, že to predá. Pýtal sa žalobkyne, či to chce kúpiť, uviedla

že nie. Pýtal sa, či to môže predať mne, odpovedala, že bude rada. Potom pravidelne chodil do domu
za žalobkyňou. Sama mu chcela predať svoje nehnuteľnosti za 20 000 eur. Potom uviedla, že si to chce
zatiaľ ponechať a by jej niečo ostalo. Ešte XX.XX.XXXX bola žalobkyňa pozrieť na dom. Povedal jej, že
ho chce dať na súd. Uviedla, že nie, že len podpísala plnomocenstvo, aby sa predala jej časť.

10. Právny zástupca žalobkyne v záverečnej reči uviedol, že ani výpovede žalovaných nevyvrátili
skutočnosti, že nedošlo k písomnej ponuke na využitie predkupného práva, preto si žalobkyňa dôvodne
uplatnila nárok v súdnom konaní. Ohradil sa proti tvrdeniam o manipulácii s voľou žalobkyne, ktorá jasnevyjadrila svoj záujem v tomto konaní a je pripravená so žalovanými aj v ďalšom priebehu konania resp.
po právoplatnom ukončení sporu hľadať také riešenie,

11. Právny zástupca žalovaných v záverečnej reči uviedol, že nebolo preukázané dôvodné podanie
žaloby, pričom rozhodnutie súdu v tomto štádiu považujú za predčasné vzhľadom na odmietnutie
vykonania výsluchu navrhnutých svedkov zo strany žalovaných.

12. Súd zohľadnil podstatné skutkové tvrdenia strán sporu, vykonal dokazovanie výsluchom žalobkyne,

žalovaných, svedka, listinnými dôkazmi, ktoré sú obsahom súdneho spisu, a to výpismi z LV č. XXX,
XXXX, notárskou zápisnicou, dovolaním sa porušenia predkupného práva a zistil tento skutkový stav.

13. Žalovaný v 1. rade ako predávajúci previedol kúpnou zmluvou spísanou dňa XX.XX.XXXX vo forme
notárskej zápisnice N XX/XXXX, E. XXXX/XXXX, E. XXXX/XXXX notárkou G. H. C. so sídlom vo P., na
žalovaného v 2. rade ako kupujúceho vlastnícke právo k nehnuteľnostiam v kat. území A., obec D. E. F.,

evidovaným na LV č. XXX ako parcely registra „C“ parc. č. XX/X zastavaná plocha a nádvorie o výmere
182 m2 a stavba – dom súp. č. XX na parcelách č. XX/X M. XX/X v podiele 1/2 a k nehnuteľnostiam
evidovaným na LV č. XXXX parcely registra „C“ parc. č. XX/X, XX/X, XX/X M. XX/X v celosti 1/1. Vklad
vlastníckeho práva bol povolený pod č. P. XXXX/XXXX.

14. Žalobkyňa v čase prevodu bola a stále je podielovou spoluvlastníčkou nehnuteľností v kat. území A.,
obec D. E. F., K. E. evidovaných na LV č. XXX ako parcely registra „C“ parc. č. XX/X zastavaná plocha
a nádvorie o výmere 182 m2 a stavba – dom súp. č. XX na parcelách č. XX/X M. XX/X, a to v podiele 1/2.

15. Žalobkyňa prostredníctvom svojho právneho zástupcu zaslala žalovaným v 1. a 2. rade listinu

označené ako Dovolanie sa porušenia predkupného práva, Výzva na poskytnutie súčinnosti, v ktorom
uviedla, že v prípade vyššie špecifikovaného prevodu došlo k porušeniu jej predkupného práva. Za
účelom scelenia vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam vyzvala aktuálneho vlastníka – žalovaného
v 2.rade na poskytnutie súčinnosti za účelom uzatvorenia kúpnej zmluvy za podmienok, za akých ich
aktuálny spoluvlastník nadobudol na základe kúpnej zmluvy.

16. Žalobkyňa v čestnom vyhlásení zo dňa XX.XX.XXXX uviedla, že sa na rodinu N. O. obrátila
s požiadavkou o pomoc pri vyriešení vzťahov k rodičovskému domu. Začal ju zastupovať G. O., ktorý
pripravil výzvu na to, aby bol rodičovský dom vrátený do vlastníctva ich rodiny. Bola informovaná, že
jediný spôsob, ako dosiahnuť vrátenie podielov, je podanie žaloby na súd.

17.SvedokN.O.potvrdil,ževzhľadomnazlýzdravotnýstavžalobkynesmeriešilijejubytovanie,vybavili
zariadili v A.. Požiadala ho, aby sa dom predal, on oslovil realitné kancelárie. Na stretnutí s pracovníčkou
realitnej kancelárii, kde bola aj žalobkyňa, táto uviedla, že celá nehnuteľnosť má hodnotu cca 75 000 až
80 000 eur, preto žalobkyňa požaduje na vyplatenie sumu 35 000 eur. Následne sme zistili, že dom nie

je vysporiadaný, preto ho nebolo možné predať. Ponúkli sme nehnuteľnosti na odkúpenie p. J., ktorý
ponúkol sumu 22.000 eur, snažil som sa na žalobkyňu pôsobiť, aby cenu znížila, avšak požaduje 35.000
eur. Keď p. J. nechcel dohodnúť, chceli, aby sa zmluva zrušila a aby sa celá nehnuteľnosť mohla predať.
On s mamou by jej požičali a potom by im to vrátila. Žalobkyňa má dôchodok 550,- eur za zariadenia
platí 625,- eur + elektrina, voda, plyn na dome, lieky a doprava na vyšetrenie. Má plnú moc od žalobkyne,

disponuje s účtom, t.z. dala mu kartu a každý mesiac vyberám dôchodok, ktorým zaplatí za zariadenia
a doplatí zvyšok.

18. Podľa § 136 ods. 1 Občianskeho zákonníka vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov.
Podľa ods. 2 cit ust. spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové. Bezpodielové spoluvlastníctvo

môže vzniknúť len medzi manželmi.

19. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci
predkupnéprávo,ibažeideoprevodblízkejosobe(§116,117).Aksaspoluvlastnícinedohodnúovýkone
predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

20. Podľa § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka ak sa predkupné právo porušilo, môže sa oprávnený
buď od nadobúdateľa domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, alebo mu zostane predkupné právo
zachované.21. Podľa § 40a veta prvá, druhá Občianskeho zákonníka ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu
podľa ustanovení § 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589 a § 701 ods. 1, považuje sa právny úkon za

platný, pokiaľ sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti
sa nemôže dovolávať ten, kto ju sám spôsobil.

22. Podľa § 853 ods. 1 Občianskeho zákonníka občianskoprávne vzťahy, pokiaľ nie sú osobitne
upravené ani týmto ani iným zákonom, sa spravujú ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy

obsahom aj účelom im najbližšie.

23. Podľa § 137 písm. d) zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok v platnom znení (ďalej len
CSP) žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z
osobitného predpisu.

24. Žalobkyňa žiada určiť neplatnosť časti kúpnej zmluvy na základe toho, že ako opomenutá podielová
spoluvlastníčka sa pri porušení svojho predkupného práva dovolala relatívnej neplatnosti právneho
úkonu – kúpnej zmluvy voči účastníkom tejto zmluvy, ktorou žalovaný v 1. rade previedol vlastnícke
právo k nehnuteľnosti zapísaným na LV č. XXX pre kat. územie A. na žalovaného v 2. rade v príslušných
spoluvlastníckych podieloch.

25. V prípade porušenia predkupného práva má opomenutý podielový spoluvlastník na výber z
troch možností, a to dovolať sa relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu, domáhať sa voči
nadobúdateľovi podielu, aby mu podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok alebo ponechať si
zachované predkupné právo. Žalobkyňa pred podaním žaloby využila druhú možnosť a požadovala

od nadobúdateľa, aby jej ponúkol na kúpu podiel za rovnakých podmienok. Relatívnej neplatnosti
kúpnej zmluvy sa žalobkyňa dovolala až v žalobe, čo súdna prax akceptuje. "Relatívnej neplatnosti
sa treba dovolať. Pri dovolaní sa neplatnosti ide o jednostranný právny úkon, ktorý sa musí adresovať
druhému účastníkovi právneho úkonu, resp. všetkým účastníkom právneho úkonu. Dôjdením dovolania
sa neplatnosti ostatným účastníkom právneho úkonu sa končí relatívna neplatnosť právneho úkonu

a nastáva neplatnosť, ktorú svojimi účinkami možno prirovnať k absolútnej neplatnosti. Zákon pre to,
aby nastali účinky tzv. relatívnej neplatnosti právneho úkonu neustanovuje žiadnu formu dovolania sa
tejto neplatnosti. Možno tak urobiť i žalobou (vzájomnou žalobou) podanou na súde alebo námietkou
v rámci obrany proti uplatnenému právu (nároku) v konaní pred súdom." (5Cdo/211/2009). Žalobkyňa
sa účinne dovolala relatívne neplatnosti momentom doručenia žaloby obom účastníkom zmluvy -

žalovaným (na nadobudnutie účinnosti takého hmotnoprávneho úkonu sa vyžaduje jeho doručenie
určenému adresátovi). Napokon dovolanie sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy žalobkyňou nebolo
v konaní medzi stranami sporné.

26. Žalovaní namietali neprípustnosť takejto žaloby, súd sa s touto námietkou nestotožnil.

V prípade učenia neplatnosti zmluvy, či už z dôvodu absolútnej alebo relatívnej neplatnosti, ide
nepochybne o určenie právnej skutočnosti v zmysle § 137 písm. d) CSP, ktorá je prípustná
len v prípade, ak oprávnenie podať takúto žalobu vyplýva z osobitného predpisu. Najvyšší súd
Slovenskej republiky v uznesení z 20. októbra 2022 sp. zn. 1Obdo/51/2021 ( R 1/2023) vyslovil,
že „žaloba o určenie neplatnosti právneho úkonu (podaná za účinnosti Civilného sporového poriadku)

je žalobou o určenie právnej skutočnosti podľa § 137 písm. d) Civilného sporového poriadku. Jej
prípustnosť je podmienená existenciou osobitného predpisu, ktorý určitú osobu oprávňuje podať týmto
predpisom špecifikovanú určovaciu žalobu“. Žalobný návrh znejúci na určenie právnej skutočnosti,
ktorý nevyplýva z osobitného právneho predpisu, je potrebné považovať za vadný. Podľa názoru
súdu ustanovenie § 40a Občianskeho zákonníka je normou, ktorá umožňujú podanie žaloby o určenie

právnej skutočnosti v zmysle § 137 písm. d) CSP (obdobne uznesenie Najvyššieho súd SR sp. zn.
4Cdo/238/2022 zo dňa 24.01 2024). Pokiaľ hmotné právo dovolanie sa relatívnej neplatnosti pripúšťa, aj
procesné právo musí takúto žalobu umožniť. Preto námietka žalovaných o procesne neprípustnej žalobe
nie je dôvodná. Zároveň nie je dôvodná ani námietka týkajúca sa nevykonateľnosti požadovaného
petitu, nakoľko ak súd rozhodne o neplatnosti právneho úkonu, podľa § 34 katastrálneho zákona bude

povinnosťou okresného úradu vyznačiť stav pred týmto právnym úkonom.

27. Vo vzťahu k vecnému prejednaniu nároku súd konštatuje, že v konaní nebolo sporné uzatvorenie
kúpnej zmluvy medzi žalovaným v 1. rade ako predávajúcim a žalovaným v 2. rade ako kupujúcim,ani nerealizovanie písomnej ponukovej povinnosti voči žalobkyni ako podielovej spoluvlastníčke pred
prevodom spoluvlastníckych podielov žalovaného v 1. rade na žalovaného v 2. rade. Sporným bolo, či
došlo k ústnej ponuke adresovanej žalobkyni na odkúpenie podielu žalovaného v 1. rade.

28. S prihliadnutím na § 853 Občianskeho zákonníka sa podrobnejšia právna úprava zmluvného
predkupného práva podľa § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka subsidiárne použije i na zákonné
predkupné právo podielových spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka (okrem ustanovení,
ktoré sa svojou povahou týkajú len zmluvného predkupného práva). Spoluvlastníkovi, ktorý chce svoj

podiel previesť na osobu inú ako osobu jemu blízku, vzniká povinnosť ponúknuť podiel najprv ostatným
spoluvlastníkom. Podľa § 605 Občianskeho zákonníka musí ponuka urobená v rámci predkupného
práva obsahovať všetky podmienky, za ktorých spoluvlastník ponúka svoj podiel na predaj, čo znamená
oznámenie nielen podstatných náležitostí kúpnej zmluvy (t. j. predmet kúpy a kúpna cena), ale aj
všetkýchostatnýchpodmienok,zaktorýchmádôjsťkprevodu(splatnosťkúpnejceny,zriadenievecného
bremena a pod.). Ponuku na kúpu spoluvlastníckeho podielu musí povinný spoluvlastník urobiť voči

všetkým ostatným podielovým spoluvlastníkom, ktorí sú oprávnení ponúknutý podiel za podmienok
určenýchvponukekúpiť,pričomlehotanaprijatieponukyplynieprekaždéhopodielovéhospoluvlastníka
samostatne. Riadnou je pritom len taká ponuka, v ktorej je stanovená lehota na prijatie ponuky najmenej
osem dní, ak ide o hnuteľnú vec a dva mesiace, pokiaľ ide o vec nehnuteľnú (porovnaj § 605 OZ). Zákon
v § 605 v rámci právnej úpravy zmluvného predkupného práva upravuje formu ponuky len vo vzťahu

k nehnuteľným veciam – takáto ponuka musí byť urobená v písomnej forme (obdobne Števček, M.,
Dulak, A., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník I. § 1 - 450.
Komentár. 2. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 1081 – 1089).

29. Medzi stranami nebolo sporné, že žalovaný v 1. rade ako prevodca nerealizoval ponuku písomne.

Žalovaní tvrdili, že žalovaný v 1. rade ponúkol žalobkyni podiely na odpredaj ústne. Z uvedeného
vyplýva, že nebola dodržaná zákonom vyžadovaná písomná forma ponuky, a teda ponuka nebola
vykonaná riadne. Sporným bola aj skutočnosť, či vôbec došlo k ústnej ponuke a za týmto účelom
žalovaní navrhovali vypočuť svedka G. H., ktorý mal byť účastný pri stretnutí strán sporu, kde mala byť
takáto ústna ponuka predložená žalobkyni, avšak ani preukázanie tejto skutočnosti by nič nezmenilo

na závere súdu, že ústna ponuka nie je hľadiska formy dostatočná. Ak právny úkon nebol urobený vo
forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný (§ 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka),
pričom ide o neplatnosť relatívnu. Nedodržanie písomnej formy opakovane namietala žalobkyňa. Súd
má s poukazom na uvedené za preukázané, že ponuková povinnosť nebola vzhľadom na nedostatok
formy realizovaná riadne, preto došlo k porušeniu predkupného práva žalobkyne.

30. Pokiaľ ide o tvrdenie žalovaných, že žalobkyňa nemala v úmysle podať žalobu (a je pod vplyvom
iných osôb), súd konštatuje, že žaloba je procesnoprávny úkon, na ktorý sa uplatňuje tzv. teória
prejavu vôle a súd neprihliada na to, čo bolo voči nemu skutočne prejavené. Podania sa posudzujú
z objektívneho hľadiska a súlad medzi vôľou a jej vonkajším prejavom sa nezohľadňuje. Pri procesných

podaniach je preto bez významu omyl, tieseň, vážnosť alebo sloboda vôle. Nemožno uvažovať ani
o platnosti a neplatnosti procesného úkonu, ako je to v hmotnom práve (pozri Sedlačko, F. In: Števček,
M. a kol. Civilné právo procesné. Úvod do civilného procesu a sporové konanie. Praha : C. H.
Beck, 2022, s. 225 a tam citovaná literatúra). Procesné úkony strán a ani súdu tak nedisponujú
vlastnosťou platnosti, ale pri procesných úkonoch strán hovoríme o vadnosti/bezvadnosti, účinnosti/

neúčinnosti, prípustnosti/neprípustnosti. Rovnako podľa uznesenia najvyššieho súdu č. k. 5 M Cdo
10/2009 z 10. marca 2010 „Procesné úkony účastníkov nemožno posudzovať podľa hmotnoprávnych
kritérií, ktoré sú ustanovené hmotným právom...“. Pri procesnom úkone súd skúma, či má požadované
náležitosti, a pokiaľ tomu tak nie je, CSP upravuje v § 128 – § 130 CSP postup, ako tieto vady odstrániť.
Podobne CSP upravuje v § 161 CSP postup, ak nie sú splnené procesné podmienky (obdobne aj nález

Ústavného súdu SR sp. zn. II. ÚS 350/2021 zo dňa 27. 10. 2022).

31. S ohľadom na uvádzané právne východiská a súdnu prax preto nemožno žalobu posudzovať
v zmysle prípadných nedostatkov danosti vôle žalobkyne (t.j. že vôľa nebola slobodná, prípadne
vážna), ako to naznačujú žalovaní. Súd pri žalobe skúma, či žaloba má požadované náležitosti a či

sú splnené podmienky konania. Súd dodáva, že z výsluchu žalobkyne vyplýva, že je subjektívne
presvedčená o tom, že o predaji podielu žalovaným v 1. rade nebola vopred informovaná. Na druhej
strane žalobkyňa si nepamätala niektoré skutočnosti a udalosti v nedávnej minulosti, ktoré sporné
neboli (napr. obdobie, kedy prišla bývať do zariadenia, návštevu žalovaným v 2. rade v zariadení, zaakým účelom ju bol navštíviť p. O. a podobne), čo naznačuje určité zníženie kognitívnych schopností
žalobkyne, ktoré môžu mať súvis s vekom žalobkyne (89 rokov). V tomto smere sa súdu k podmienkam
konania (procesnej spôsobilosti žalobkyne v zmysle § 67 CSP), ktoré súd skúma ex offo, žiada dodať,

že žalobkyňa je plnoletou fyzickou osobou, ktorá nebola spôsobilosti na právne úkony rozhodnutím
súdu obmedzená, preto súd nezistil nedostatok tejto podmienky konania (porovnaj NS SR sp.zn.
5Cdo/202/2010 z 25.05.2011). Zároveň je posúdenie osobného stavu (t.j. aj spôsobilosti na právne
úkony, v ktorej rozsahu má v zásade fyzická osoba aj procesnú spôsobilosť) otázkou, ktorú súd nie
je oprávnený prejudiciálne riešiť (§ 193 CSP). Ďalej súd uvádza, že žalovaní nepredložili skutkové

tvrdenia v zmysle, že by spochybňovali platnosť hmotnoprávnych úkonov žalobkyne, naopak, sami
akceptujú to, že žalobkyňa sa relatívnej neplatnosti dovolala (viď duplika žalovaných). Pokiaľ žalovaní
uvádzajú tvrdenia ohľadom vplývania na vôľu žalobkyne tretími osobami, takéto vyjadrenia nemôžu
nahradiť skutkové tvrdenie o prípadnej neplatnosti hmotnoprávneho úkonu, resp. nie je úlohou súdu
takéto tvrdenia dotvárať.

32. Napokon z bezprostredného vyjadrenia žalobkyne nepochybne vyplýva, že jej záujmom je získanie
finančných prostriedkov z predaja jej nehnuteľností (tak vo výlučnom ako podielovom spoluvlastníctve),
aby mohla financovať svoj pobyt v zariadení a iné výdavky, na ktorých pokrytie nepostačuje jej starobný
dôchodok. Pokiaľ na vybavenie tejto záležitosti splnomocnila advokáta a ten zvolil predmetný postup
súladný so zákonom, súd nevzhliadol žiaden dôvod na zamietnutie žaloby. Na uvedenom závere

nič nemení ani tvrdenie žalovaných, že žaloba je zbytočná, kontra záujmu žalobkyne (pozn. súdu
- vlastníkmi domu a prináležiacich pozemkov tak budú žalobkyňa a obaja žalovaní, nakoľko prevod
pozemkov vo výlučnom vlastníctve žalovaného v 1. rade tou istou zmluvou na žalovaného v 2. rade
zostáva nedotknutý). V danom konaní súd neposudzuje naliehavý právny záujem na požadovanom
určení, keď žalobu vyhodnotil ako žalobu na určenie právnej skutočnosti podľa § 137 písm. d) CSP.

Kým ustanovenie § 137 písm. c) CSP podmieňuje prípustnosť žaloby o určenie, či tu je alebo nie
je právo, existenciou naliehavého právneho záujmu žalobcu na požadovanom určení (s výnimkou
prípadov, keď prípustnosť takej žaloby vyplýva z osobitného predpisu a právny záujem žalobcu
sa prezumuje), ustanovenie § 137 písm. d) CSP podmieňuje prípustnosť žaloby o určenie právnej
skutočnosti výlučne existenciou osobitného predpisu, ktorý určitú osobu oprávňuje (prípadne jej ukladá)

podať bližšie špecifikovanú určovaciu žalobu (vyššie cit. rozhodnutie R 1/2023). Preto súd nie je
oprávnený posudzovať kritérium účelnosti, resp. právneho záujmu na podanej žalobe.

33. Súd nevykoval dokazovanie výsluchom svedkov navrhovaných žalovanými, a to G. H. (ktorý mal
potvrdiť ústnu ponuku na odpredaj podielov žalobkyni a skutočnosť, že žalobkyňa túto odmietla a bola

uzrozumená s ich predajom žalovanému v 2. rade) a G. S. (ktorá mala potvrdiť, že po prevode
podielov bola žalobkyňa spokojná s tým, že tieto nadobudol žalovaný v 2. rade). Preukázanie uvedených
skutočností by nemalo žiaden vplyv na záver súdu o porušení predkupného práva pre nedostatok
písomnej formy ponuky. Ani preukázanie skutočnosti, že žalobkyňa pôvodne súhlasila s predajom
podielov žalovanému a teraz tento prevod napáda (údajne pod vplyvom iných osôb), nemá žiadnu

relevanciu vzhľadom na vyššie uvádzané posúdenie žaloby ako procesného úkonu. Pokiaľ by mohli
z tvrdení svedkov vyplynúť iné skutočnosti (ako tvrdil právny zástupca žalovaných na pojednávaní),
nie je zrejmé, o aké skutočnosti by malo ísť. Strana sporu je v zásade povinná tvrdiť a toto tvrdenie
preukazovať navrhovanými dôkaznými prostriedkami. Žalovaní okrem tvrdení o tom, že žalobkyňa nemá
záujem na podaní žaloby a vedení sporu, resp. že vedenie sporu nie je v jej záujme, žiadne iné skutkové

tvrdenia neprodukovali (napr. ohľadom platnosti hmotnoprávnych úkonov – viď odôvodnenie vyššie).

34. Vzhľadom k tomu, že súd mal preukázanie porušenie predkupného práva žalobkyne pri prevode
spoluvlastníckych podielov k spoločným nehnuteľnostiam kúpnou zmluvou zo dňa XX.XX.XXXX
a účinné dovolanie sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy žalobkyňou v časti príslušných podielov, boli

splnené podmienky na vyhovenie žalobe, a preto súd určil neplatnosť kúpnej zmluvy v relevantnej časti
tak, ako je to uvedené vo výroku rozhodnutia.

35. Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

36. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP, v zmysle ktorého súd prizná strane
náhradu trov podľa pomeru jej úspechu vo veci. Keďže bola v konaní úspešná žalobkyňa, svedčí jej
nárok na náhradu trov konania, ktorú jej súd priznal v plnom rozsahu voči žalovaným v 1. a 2. rade, ktorí
sú na plnenie zaviazaní spoločne a nerozdielne.37. V zmysle § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po
právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny

úradník.

Poučenie:

8C/101/2024

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný súd Nitra.
O odvolaní rozhodne Krajský súd v Nitre.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (ktorému súdu je podanie určené, kto ho robí,
ktorejvecisatýka,čosanímsleduje,podpis)uvedie,protiktorémurozhodnutiusmeruje,vakomrozsahu

sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa
odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 CSP).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že: a) neboli splnené procesné podmienky, b) súd nesprávnym
procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere,

že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne
obsadený súd, d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo

ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo h) rozhodnutie súdu prvej inštancie
vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1 CSP).

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada

mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods. 2 CSP).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania (§ 365 ods. 3 CSP).

Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže žalobca podať návrh na vykonanie
exekúcie podľa Exekučného poriadku.