Rozsudok – Ostatné ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, November 12, 2025

Súd: Okresný súd Žilina
Spisová značka: 46C/96/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5119217399
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 11. 2025

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mgr. Michaela Priesolová
ECLI: ECLI:SK:OSZA:2025:5119217399.17

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

46C/96/2019

Okresný súd Žilina v konaní pred sudkyňou JUDr. Mgr. Michaelou Priesolovou v právnej veci žalobcov:
v rade 1// A. A. B., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom C. A. XXXXX/XX, XXX XX D. – E., 2/ F. G. B., nar.

XX.XX.XXXX, trvale bytom A. XXX, XXX XX A., 3/ A. A., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX,
XXX XX I., 4/ C. A., J. D., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., proti žalovaným:
1a/ F. K. A., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom K. XXXX/XX, XXX XX I., 1b/ F. L. A., J. A., nar. XX.XX.XXXX,
trvale bytom F. D. XXXX/XX, XXX XX D. – M. N. E., 1c/ K. A., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom O. XXXX/
X, XXX XX I. – P., 3/ E. C., J. A., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 4/ K. Q.,
nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 5/ Q. E., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H.
D. XXXX/XX, XXX XX I., 6/ L. E., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom D. O.. P. XXX/X, XXX XX I., 7a/ A. A.

B., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom Námestie Andreja Hlinku 815/1, 010 01 Žilina, 8/ G. H. R., S., nar.
XX.XX.XXXX, trvale bytom O. XXX/XX, XXX XX I., 9/ T. A., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/
XX, XXX XX I., 10a/ J. C., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 11a/ G. C., nar.
XX.XX.XXXX, trvale bytom U. XXXX/XX, XXX XX I., 12/ F. G. U., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D.
XXXX/XX, XXX XX I., 13/ A. U., J. A., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 14/
F. A. V., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom T. M. XX/X, XXX XX I. – D., 15/ H. N., J. M., nar. XX.XX.XXXX,

trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I. – D., 16/ G. W., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom A. S. XXX/X,
XXX XX Q., 18/ L. U., J. U., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 19/ A. T., J. V.,
nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 20/ L. R., J. S., nar. XX.XX.XXXX, trvale
bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 21a/ J. A., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom P. XXX, XXX XX P., 23/ A.
A. A., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 24/ F. A. Q., nar. XX.XX.XXXX, trvale
bytom N. K. XXX/XX, XXX XX P. N. E., 25/ A. K. U., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX,
XXX XX I., 26/ A. A. U., J. K., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 27/ U. K., J.

E., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom A. XXX, XXX XX A., 28/ M. U., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H.
D. XXXX/XX, XXX XX I., 29/ A. O., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom C. K. XXXX/X, XXX XX I., 30/ G.
T., J. R., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom T. XXX/X, XXX XX M. Q., 31a/ G. P., J. T., nar. XX.XX.XXXX,
trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I.,
31b/ A. T., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom T. XXX/X, XXX XX M. Q., 32b/ A. G., nar. XX.XX.XXXX,
trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 33/ B. A., J. A., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/

XX, XXX XX I., 34/ A. A. X., J. A., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 35/ D.
C. D., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 36/ M. Q., nar. XX.XX.XXXX, trvale
bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 37/ F. A. Q., J. B., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX,
XXX XX I., 38/ Y. T., J. Q., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 39/ F. K. U., nar.
XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 40/ H. U., J. Q., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom
H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 41/ G. A., J. W., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I.,
42c/ K. C., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom K. XXXX/X, XXX XX I., 42d/ A. A. C., J. Q., nar. XX.XX.XXXX,

trvale bytom K. XXXX/X, XXX XX I., 42e/ G. C., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX
XX I., 43/ A. S. Q., J. E., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 44/ F. A. Q., nar.
XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 45/ A. Q., J. X., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom
P. – O. XXX, XXX XX P., 46/ A. U., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom P. XXXX/XX, XXX XX I., 47/ G. O.,
nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 48/ Y. Z., J. S., nar. XX.XX.XXXX, trvalebytom H. D. XXXX/X, XXX XX I., 49/ E. O., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom A. U., XX, XXX XX A. U.,
50/ F. T., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 51/ D. U., nar. XX.XX.XXXX, trvale
bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 52/ C. M., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I.,

53/ J. G., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 54/ J. G., J. K., nar. XX.XX.XXXX,
trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 55/ F. A. K., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom O. XXX/XX, XXX
XX P. – A., 56/ JUDr. Alexandra Poláková, rod. I., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom O. XXX/XX, XXX XX
P. – A., 57/ A. K., J. U., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 58a/ F. S., J. O., nar.
XX.XX.XXXX, trvale bytom A. N. XXXX/XX, XXX XX D. – S., 59/ S. D., J. Q., nar. XX.XX.XXXX, trvale

bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 60/ A. P., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I.,
61/ A. K. M. X., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom U. XXXX/XX, XXX XX I., 62/ JUDr. Zuzana Otáhalová,
rod. U., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom U. XXXX/XX, XXX XX I., 63/ F. G. I., nar. XX.XX.XXXX, trvale
bytom S. C. XX, XXX XX S., 64/ B. I., J. T., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom S. C. XX, XXX XX S., 65/ A.
A., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 67/ A. A., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom
H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 68/ F. F. P., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 69/

U. P., J. A., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 71a/ F. J., nar. XX.XX.XXXX,
trvale bytom G. W. XXXX/XX, XXX XX I., 72a/ C. J., J. W., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom G. W. XXXX/
XX, XXX XX I., 73a/ F. M. O., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom Z. XXXX/X, XXX XX I., 73b/ F. G. O., nar.
XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXX/XX, XXX XX I. – D., 73c/ F. G. U., J. O., nar. XX.XX.XXXX, trvale
bytom [. K. G. T. XXX/X, XXX XX K. F.. Necpaly, 74/ F. D. E., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom O. XXXX/

X, XXX XX I., 75/ A. G. E., J. T., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom O. XXXX/X, XXX XX I., 76/ K. X., nar.
XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 77/ L. X., J. D., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom
H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 79/ A. A., J. Q., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I.,
80/ K. K., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 81/ H. K., J. U., nar. XX.XX.XXXX,
trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 82/ K. A., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX

XX I., 83/ F. B., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom H. D. XXXX/XX, XXX XX I., 84/ G. U., nar. XX.XX.XXXX,
trvale bytom S. XXX, XXX XX S., 85/ Mesto Žilina, so sídlom Námestie obetí komunizmu 1, 011 31 Žilina,
IČO: 00 321 796, 86b/ O. G., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom A. XXX/XX, XXX XX I., žalovaní v rade
1a/ až 86b/ zast.: BYTTERM, a.s., so sídlom O. X, XXX XX I., IČO: 31 584 705, o určenie neplatnosti
hlasovania vlastníkov bytov, takto

r o z h o d o l :

46C/96/2019
I. Súd určuje, že písomné hlasovanie vlastníkov bytov vyhlásené Správcom bytového domu v Žiline,
na ul. H. D. XXXX/XX, XX, XX, XX, XX a 24, spoločnosťou BYTTERM, a.s., so sídlom Saleziánska 4,
010 77 Žilina, IČO: 31 584 705, dňa 11.11.2019 a vykonané v období od 18.11.2019 do 1.12.2019 pre

vchody č. 14, 16, 18, 20, 22 a 24, je neplatné.

II. Žalobcom v rade 1/ až 3/ priznáva proti žalovaným v rade 1/ až 86b/ nárok na náhradu trov konania
v rozsahu 100 %.

III. Žalobkyni v rade 4/ nárok na náhradu trov konania n e p r i z n á v a .

.

o d ô v o d n e n i e :

46C/96/2019
1. Žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 27.12.2019 v znení jej doplnenia doručeného súdu dňa
20.1.2020 sa pôvodne žalobcovia v rade 1/ až 3/ domáhali voči žalovaným (ktorých okruh bol v priebehu
sporu rozšírený) v rade 1/ až 86aa/ určenia neplatnosti písomného hlasovania vyhláseného správcom

dňa 11.11.2019 a vykonaného v dňoch 18.11.2019 až 01.12.2019 pre vchody č. 14, 16, 18, 20, 22 a 24
BD v I., [. H. D. XXXX; ako aj nahradenia trov konania žalobcov.2. Žalobný návrh žalobcovia v rade 1/ až 4/ skutkovo odôvodnili tým, že žalobcovia aj žalovaní sú
majiteľmi bytov v bytovom dome O. Z. XXXX, vedený na LV c. 5597 a nachádzajúci sa na pozemku

registra „C" parcela č.6668 vedeným Správou katastra Žilina pre katastrálne územie I., obec Žilina,
okres Žilina (ďalej len „Bytový dom").. Správu v dome vykonáva v zmysle § 6 ods. 1 Zákona spoločnosť
BYTTERM, a.s., O. X, I. XXX XX, ICO: 31 584 705 (ďalej len „Správca"). Oznámením Správcu zo dňa
11.11.2019, vyveseným na nástenke v jednotlivých vchodoch Bytového domu, boli vlastníci bytov v
Bytovom dome informovaní, že: „v dňoch 18.11.2019 až 1.12.2019 sa uskutoční v priestoroch každého

vchodu / vchody č. 14,16,18, 20, 22, 24/ BD v Žiline, ul. A. Bernoláka 2201 písomné hlasovanie"-
prikladáme kópiu oznámenia, keďže originál nebol Žalobcom k dispozícii (ďalej len „Oznámenie").
Následne prebehlo písomné hlasovanie a po 2.12.2019 bola na nástenkách v jednotlivých vchodoch
Bytového domu uverejnená kópia „Zápisnice z písomného hlasovania" - prikladáme kópiu zápisnice,
keďže originál nebol Žalobcom k dispozícii (ďalej len „Zápisnica"). V súlade s § 14a zákona žalobcovia sú
aktívne legitimovaní na podanie tejto žaloby, keďže sú prehlasovanými vlastníkmi v rámci spomínaného

písomného hlasovania, o čom svedčia aj priložené hlasovacie hárky - kópie. Zároveň máme za to, že
táto žaloba bola podaná v lehote. Žalobca A. A. B., trvalé bytom v Bratislave sa o zápisnici z písomného
hlasovania dozvedel až po návšteve bytu v Bytovom dome dňa 14.12.2019. Keďže vlastníkom bytov
v bytovom dome nebola zápisnica doručovaná. Zápisnica, ktorá súčasne plní funkciu oznámenia o
písomnom hlasovaní, navyše neobsahuje povinný údaj v zmysle § 14a ods. 6 a to „oznámenie o

výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia". Dátum podpisu overovateľov nie je
možné vykladať ako dátum zverejnenia výsledku hlasovania. Z uvedeného dôvodu aj namietame
neplatnosť Zápisnice (oznámenia o výsledku hlasovania). V žalovanej veci uviedli, že už samotné
Oznámenie vyhotovené Správcom bolo vykonané v rozpore s viacerými kogentnými ustanoveniami
zákona, konkrétne: 1) Nepreukázateľnosť spôsobu jeho doručenia všetkým vlastníkom v Bytovom

dome a vlastníkovi nebytového priestoru - CO kryt vo vlastníctve Mesta Žilina v 1/1, nakoľko v zmysle
Zákona musí byt' oznámenie v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového
priestoru v dome (podľa nášho právneho názoru nepostačuje vyvesenie oznámenia na výveske vo
vchode). Žalobcovia týmto namietajú, že vlastníkom bytov s trvalým pobytom mimo Bytového domu
nebolo Oznámenie vôbec doručené v zmysle Zákona; zároveň okrem uvedeného navrhli preskúmať aj

doručenie Oznámenia mestu Žilina. 2) Odôvodnenie hlasovania bolo urobené zjavne nezrozumiteľne/
zmätočne, čo samo o sebe je dôvodom absolútnej neplatnosti právneho úkonu - oznámenia (§ 37 ods.
1) Občianskeho zákonníka - Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne;
inak je neplatný. Správca v Oznámení veľmi nejasným spôsobom informuje, že „Pri realizácii obnovy
bytovej budovy došlo k nedočerpaniu všetkých finančných zdrojov z dôvodu nevykonania niektorých

prác podľa PD". ktoré bližšie ani nepopisuje ani nezdôvodňuje, a tým navodzuje dojem, že vlastníci
bytov v Bytovom dome vlastne ušetrili 43 072 EUR, čo bolo argumentačne aj využité pri písomnom
hlasovaní niektorými z overovateľov (uvedené tvrdenie navrhujeme v prípade potreby vykonať dôkazom
- svedeckou výpoveďou všetkých majiteľov bytov v Bytovom dome (hlasujúcich áno aj nie). Zo samotnej
tabuľky nie je možné pochopiť, ktoré práce sa naozaj nerealizovali, a hlavne z akého dôvodu. Za

nezrozumiteľné považujú definovanie tzv. naviac prác v Oznámení, kde sa nijako nezdôvodňuje dôvod
ich vzniku a potreba, spôsob ich overenia - schválenia / neschválenia zo strany stavebného dozoru a
ani výška jednotlivých položiek. Správca len výpočtom uvádza tzv. naviac práce a vyčísľuje ich jednou
sumárnou sumou. Rovnako Správca neuvádza, kto vlastne odobril vykonanie tzv. naviac prác pred
ich schválením vlastníkmi a žiada ich odobrenie až niekoľko mesiacov po ich údajnom vynaložení. Na

dôvažok celá organizácia hlasovania bola vykonaná tak, že prípadné prekluzívne lehoty na podanie
žaloby plynuli a uplynuli počas vianočných sviatkov. V každom prípade sa domnievame, že ak zmluva
o dielo obsahovala ustanovenie, v ktorom zhotoviteľ diela potvrdzuje úplnosť a správnosť rozpočtu,
potom nemá nárok na úhradu dodatočných výdavkov. Navyše, pri rekonštrukcii strechy a balkónov ie
celkom logické, že stavebník potrebuje lešenie, a tak máme dôvod sa domnievať, že cenu lešenia

„rozpustil" do ceny za opravy strechy a balkónov. Napokon, ak by tomu tak nebolo - ide o úplne prvé
práce v rámci „prípravy staveniska", a tak stavebník musel v dodatočnom predstihu vedieť o potrebe
ich vykonania, ešte pred vykonaním samotnej opravy strechy a balkónov a mal možnosť svoje práce
zastaviť.Záveromktomutobodu-označeniemontážeademontáželešeniaza„naviacpráce"považovali
za účelné v snahe navodiť dojem, že vlastníci bytov niečo za 21 983, 72 EUR dodatočne získali,

čo však nie je pravda, nakoľko uvedené práce sú absolútne integrálnou súčasťou stavebných prác -
opravy strechy a balkónov. 3) Nedošlo k zvoleniu overovateľov v zmysle § 14a ods. 4 Zákona. Správca
sa nesprávne odvoláva na hlasovanie zo dňa 7.12.2017, keďže v tomto prípade ide o úplne nové
hlasovanie, čo naznačuje už znenie samotného oznámenia „Pri realizácii obnovy bytového domu vzniklinaviac práce, tzv. nezahrnuté do rozpočtu." Rozpočtu, o ktorom sa hlasovalo, a na uvedenej schôdzi zo
dňa 7.12.2017 sa preto nehlasovalo / nemohlo hlasovať o overovateľoch na práce, ktoré sme nemohli
v danom čase predvídať. Navyše správca v rozpore s § 8b ods. 1 písm. f) v roku 2019 opomenul

zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok. Správca v roku 2019 nezvolal schôdzu,
čím znemožnil vlastníkom bytov a nebytových priestorov v Bytovom dome rokovať o vykonaných
rekonštrukčných prácach v objeme 531 681,01 EUR, a prípadne hlasovať aj o overovateľoch nového
písomného hlasovania, ktorého platnosť namietame, a ktoré v tomto roku napokon aj vyhlásil, a ktorého
cieľom bolo získať od vlastníkov ďalších 21 983,72 EU. 4) Miesto výkonu hlasovania bolo podľa

nášho názoru stanovené neurčito, čo v konečnom dôsledku mohlo niektorým vlastníkom zabrániť na
písomnom hlasovaní participovať. 5) Oznámenie neobsahovalo podstatnú informáciu, že zmluva o
dielo so zhotoviteľom obsahuje ustanovenie, parafrázujeme „že zhotoviteľ potvrdzuje úplnosť rozpočtu"-
Zmluvu o dielo má k dispozícii Správca. Na existenciu takéhoto ustanovenia zmluvy o dielo upozornila
žalobcu A. A. B. v telefonickom rozhovore v júni 2019 zamestnankyňa správcu zodpovedná za ŠFRB,
ktorá však napriek uvedenému ustanoveniu zmluvy už v danom období súčasne aj nejasným spôsobom

naznačovala, že bude treba platiť parafrázujeme „nejaké ďalšie práce". Zároveň namietali, že samotné
písomné hlasovanie prebehlo spôsobom tak, že v drvivej väčšine prípadov neboli pri hlasovaní prítomní
(hoc NEPLATNE UVEDENÍ) dvaja overovatelia. Zákon v § 14a v ods. 4 stanovuje: „Podpis vlastníka bytu
a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri
podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov. Uvedené ustanovenie si vykladáme tak, že pri každom

jednom jednotlivom podpise (hlasovaní) každého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru musia byť
súčasne prítomní minimálne dvaja platne zvolení overovatelia. Napriek uvedenej povinnosti: Žalobcovia
poukazujú na skutočnosť, že oni osobne vo vchodoch č. 16 (p. B.), č. 24 (p. A.) hlasovali bez prítomnosti
2 overovateľov, a po vchode „zbieral podpisy" len jeden z overovateľov. Na základne rozhovoru s
vlastníkom bytu vo vchode č. 20 p. K. K., trvalé bytom: ANTONA BERNOLÁKA 2201/20, ŽILINA, PSČ

01001, SR a vlastníkom bytu vo vchode č. 22 p. K. A., trvalé bytom: H. D. XXXX/XX, I., PSČ 01001, SR
máme za to, že podpisovanie v uvedených vchodoch (20 a 22) prebiehalo rovnako bez prítomnosti 2
súčasneprítomnýchoverovateľov.Zároveňmámevážnepochybnostiotom,žeoverovanieneprebiehalo
riadneanivostávajúcichvchodoch.Preukázanieuvedenejskutočnosti-nesplneniepodmienkysúčasnej
prítomnosti aspoň 2 overovateľov pri podpisovaní hlasovacieho hárku (úkonu hlasovania) - navrhujeme

v prípade potreby vykonať dôkazom, svedeckou výpoveďou všetkých majiteľov bytov v Bytovom dome
(hlasujúcich áno aj nie), predovšetkým však (podľa nášho názoru) neplatne zvolených overovateľov.
Domnievame sa, že niektorí overovatelia podpísali hárky zrejme omylom až dodatočne (po vykonaní
podpisovania). Uvedené pomerne jasne vyplýva z hlasovacieho hárku vchodu č. 20, kde sa nezhodujú
dátumy overenia pri overovateľoch (p. A. A. dňa 20.11.2019 a p. A. A. dňa 22.11.2019). Došlo však

aj k prípadu, ktorý Žalobcom ústne ozrejmil jeden z overovateľov (p. K. A.), že on odmietol dodatočne
hárok podpísať nakoľko nebol prizvaný k „zbieraniu" podpisov a ani pri uvedenom úkone nebol prítomný.
Tento nepodpísaný hárok má Správca v origináli k dispozícii. Správca mal, podľa názoru žalobcov
okamžite platnosť uvedeného hárku odmietnuť, a tým zneplatniť 10 HLASOV ANO. Podľa vyjadrenia
p. K. A., išiel osobne k Správcovi vysvetliť dôvod odmietnutia svojho podpisu na hlasovacom hárku

ako overovateľa. Zodpovedná zamestnankyňa správcu sa p. K. A. údajne vyjadrila, parafrázujeme: „že
to nie je dôležité a že jeho podpis nie je potrebný". Preukázanie uvedenej skutočnosti -formálnosti/
dodatočnosti pripojenia podpisu niektorých z overovateľov, navrhujeme v prípade potreby vykonať
dôkazom, svedeckou výpoveďou neplatne zvolených overovateľov. Dôkaz chýbajúci podpis overovateľa
A. K. J. A., trvalé bytom: H. D. XXXX/XX, I., PSČ 01001, SR navrhujeme vykonať jeho svedeckou

výpoveďou. Zároveň ako dôkaz pripájame kópie hlasovacích hárkov (vzhľadom na skutočnosť, že
listiny obsahujú podpisy vlastníkov- prikladáme ju len v kópii určenej súdu v plnom rozsahu a v
modifikovanej podobe bez podpisov pre potreby Žalovaných). Dovoľujem si konštatovať, že domoví
dôverníci („overovatelia") v niektorých vchodov neboli informovaní, ako má hlasovanie prebiehať, že
majú byť sústavne prítomní dvaja overovatelia pri každom podpise, toto považujem za možné vážne

pochybenie pri ich inštruovaní organizátorom samotného hlasovania (v niektorých prípadoch "dostali
papiere do ruky s poznámkou a zabezpečte nech hlasujú.

3. Na výzvu súdu doručila dňa 19.2.2020 (č.l. 180) žalovaná v rade 11/ vyjadrenie, v ktorom súhlasila
so žalobou a žiadal hlasovanie zrušiť. Totožné podanie doručil dňa 19.2.2020 aj žalovaný v rade 10

(č.l. 185).

4. Správca bytového domu BYTTERM, a.s. sa k žalobe vyjadril v podaní doručenom súdu dňa 21.2.2020
(č.l. 190), v ktorom uviedol, že žalobcovia namietajú nedostatky písomného hlasovania vlastníkov bytov,avšak samotná otázka písomného hlasovania bola bezpochyby schválená nadpolovičnou väčšinou
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, čo ani samotní žalobcovia nenamietajú. V uvedenom
podaní poukázal na to, že správca je v zmysle § 9 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z.z. zástupcom vlastníkov

bytov a nebytových priestorov v konaniach pred súdom, a tak mal byť žalovaným v tomto konaní práve
správca bytového domu, nie vlastníci bytov. K oznámeniu predmetného písomného hlasovania uviedol,
že bolo v listinnej podobe doručené vlastníkom bytov, a to vložením do poštových schránok, pričom
u vlastníkov, ktorí sa v bytoch nezdržiavajú, títo boli upovedomení o hlasovaní telefonicky. Okrem toho
bolooznámenievyvesenévlistinnejpodobevspoločnýchpriestorochbytovéhodomu.Namietaltvrdenie

žalobcov,žemiestohlasovanianebolozrozumiteľneurčené.Malzato,žetotobolojasneurčené,pretože
sa hlasovania bez problémov zúčastnili. Zo samotnej zápisnice vyplýva dátum 2.12.2019, ktorá je aj
dátumom zverejnenia. Rovnako zrozumiteľná bola aj otázka, ktorá bola predmetom hlasovania, pričom
túto žiaden z vlastníkov nenamietal. K zvoleniu overovateľov zápisnice došlo na schôdzi 7.12.2012
v bode č. 4 programu. Vo vzťahu k potrebe dvoch overovateľov uviedol, že jeden z overovateľov pán A.
sa písomného hlasovania odmietol zúčastniť, avšak toto nemôže spôsobiť neplatnosť hlasovania.

5. Vo vyjadrení doručenom dňa 18.3.2021 sa správca bytového domu (č.l. 288) vyjadril k otázke
pasívnej legitimácie a poukázal na rozhodnutie NS SR sp.zn. 6Cdo/133/2018, v zmysle ktorého majú
byť účastníkmi konania všetci vlastníci bytov. Namietal však pasívnu legitimáciu žalovaných v rade 1/
až 43/, t.j. iba tých vlastníkov bytov, ktorí hlasovali „ZA“.

6. Následne žalobcovia v rade 1/ a ž3/ v podaní zo dňa 30.4.2021 rozšírili okruh žalovaných a žiadali
pripustiť do konania aj žalovaných v rade 44/ až 86/. Súd návrhu vyhovel a uznesením zo dňa 12.5.2021
(č.l. 409).

7.Vpriebehukonaniadochádzaloopakovanekúmrtiupôvodnýchvlastníkovbytovčiprevoduvlastníctva
bytov na iné osoby, ktoré boli procesne vyriešené uznesením o pokračovaní v konaní s právnymi
nástupcami prípadne na návrh žalobcov došlo k pripusteniu ďalších žalovaných do konania. Uznesením
zo dňa 24.10.2025 súd pripustil vstup žalobkyne v rade 4/ do konania, nakoľko s ním vyjadrila súhlas
(č.l. 857).

8. Súd vo veci opakovane nariadil pojednávanie, avšak z procesných dôvodov bolo pojednávanie
opakovane zrušené či odročené na neurčito (úmrtie niektorého zo žalovaných, či návrh na pristúpenie
nového vlastníka bytu – žalovaného do konania). Po ustálení okruhu účastníkov súd vo veci nariadil
a dňa 12.11.2025 vykonal pojednávanie, na ktorom vec prejednal a rozhodol za účasti žalobcov v rade

1/ až 3/ a zástupcu žalovaných v rade 1a/ až 86b/. Po prednesoch strán sporu súd zamietol návrh na
výsluch svedkov, nakoľko tento považoval za nehospodárny s ohľadom na skutočnosť, že výsledky
doterajšieho konania postačujú pre vyhodnotenie žalobného nároku.

9. Po vykonanom dokazovaním súd vec posúdil podľa nižšie citovaných zákonných ustanovení:

10. Podľa § 8a ods. 7 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. prechodom
vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo
nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník bytu
alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy

o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o výkone správy. Prevodom alebo prechodom
bytu alebo nebytového priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú
až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne
úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku

vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

11. Podľa § 9 ods. 8 písm. a) zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,
spoločenstvo a správca zastupujú v konaní pred súdom a iným orgánom verejnej moci aj vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome,

a) proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo
nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo
zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome.12. Podľa § 14a zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových a priestorov:
(1) Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo
keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín

konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby,
alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.
O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním
na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do

15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje,
právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome alebo predseda.
(2) Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania
musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred.

Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe
doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo
zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom
hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka.
(3) Schôdzu vlastníkov vedie predseda alebo správca, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome

nerozhodli inak.
(4) Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú
úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno
a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený
vlastnoručnýmpodpisomsuvedenímdátumuhlasovania.Podpisvlastníkabytuanebytovéhopriestoruv

domenahlasovacejlistinepotvrdianajmenejdvajaoverovateliaprítomnípripodpise,ktoríbolizvolenína
schôdzi vlastníkov; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné
úradné osvedčenie pravosti podpisov pri hlasovaní. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome
nevyznačísvojnázornahlasovacejlistine,jehlasneplatný.Povykonanípísomnéhohlasovaniasprávca,
predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov

v dome zistí výsledok hlasovania za účasti dvoch overovateľov.
(5) Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše
správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového
priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo
hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať.

Zápisnica musí obsahovať najmä
a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,
b) odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,
c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,
d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi

vlastníkov,
e) otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
f) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.
(6) Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť
ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do siedmich dní od konania

schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie
o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia. Spôsob zverejňovania, ktorý sa
považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome upravia v zmluve o
spoločenstve alebo zmluve o výkone správy. Ak aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome zvolala schôdzu vlastníkov alebo vyhlásila písomné hlasovanie, originál zápisnice a výsledok

hlasovania schôdze vlastníkov alebo výsledok písomného hlasovania musí predsedovi spoločenstva
alebosprávcovidoručiťpoverenýzástupcavlastníkovbytovanebytovýchpriestorovvdomedosiedmich
dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania.
(7)Platnérozhodnutiasúzáväznéprevšetkýchvlastníkovbytovanebytovýchpriestorovvdome.Zmluvy
a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v

dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podpísala nimi poverená osoba.
(8) Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od
oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiťsa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká.
Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde
domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa

osobitného predpisu.15a) Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b nedosiahne,
rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

13. Podľa § 14b ods. 1 písm. m) zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových a priestorov,
vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov

všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o
m) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v
dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu
vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva
alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak.

14. Podľa ust. § 137 CSP, žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o a) splnení povinnosti, b)
nároku na usporiadanie práv a povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami
vyplýva z osobitného predpisu, c) určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny
záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, alebo
d) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

15. V prvom rade súd konštatuje, že na podanej žalobe je daný naliehavý právny záujem, nakoľko
v zmysle § 137 písm. d) CSP sa žalobcovia (ako prehlasovaní vlastníci bytov) sa domáhajú určenia
právnej skutočnosti, pričom to vyplýva z osobitného predpisu, t.j. zákona č. 182/1993 Z.z., ktorý
prehlasovanému vlastníkovi dáva právo v zmysle § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z.. Pôvodne

žalobcovia v rade 1/ až 3/ podali žalobu o neplatnosť hlasovania vlastníkov bytov dňa 27.12.2019. Na
návrh žalobcov v rade 1/ až 3/ a sú súhlasom žalobkyne v rade 4/, súd uznesením zo dňa 24.10.2025
rozhodol o pripustení vstupu žalobkyne v rade 4/ do konania. V konaní bolo sporná otázka posúdenia
toho, či bola žaloba podaná v 30-dňovej prekluzívnej dobe. Súd prednostne konštatuje, že zo strany
žalobkyne v rade 4/ nedošlo k včasnému podaniu žaloby, nakoľko táto do konania na strane žalobcov

pristúpila až na základe uznesenia zo dňa 24.10.2025. Zo strany žalobcov v rade 1/ až 3/ však žaloba
bola podaná včas.
16. Sporná bola aj otázka vecnej legitimácie v spore, predovšetkým pasívnej legitimácie súvisiaca
s označením žalovaných – vlastníkov bytov. Okrem toho žalobcovia v rade 1/ až 3/ namietali
zastupovanie žalovaných správcom, nakoľko mali za to, že aj žalobcovia sú vlastníci bytov. Súd

má za to, že v prejednávanej veci je nesporné, že zákonným zástupcom vlastníkov bytov je správca
bytového domu – BYTTERM, s.r.o. V zmysle § 9 ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z. je zastupovanie
vlastníkov bytov v konaní o neplatnosť hlasovania vlastníkov bytov daná. preukázané, že správca
bytového domu je zástupcov vlastníkov bytov aj v konaní pred súdmi. Zároveň súd konštatuje, že
uvedená argumentácia vyplýva aj z judikatúry súdov vyššieho stupňa. Podľa uznesenia NS SR sp. zn.

6Cdo 133/2018 je otázka pasívnej legitimácie v takýchto sporoch jednoznačná, nakoľko právna veta
uvedeného rozhodnutia konštatuje: „Žaloba prehlasovaného vlastníka bytu a nebytového priestoru na
určenie neplatnosti hlasovania, ktorého predmetom bolo udelenie súhlasu na vykonanie dobrovoľnej
dražby (§ 14 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov) musí smerovať proti
všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome; len oni sú záložnými veriteľmi a majú pasívnu

vecnú legitimáciu v predmetnom spore.“ Totožný názor zastáva aj odborná literatúra, keď konštatuje,
že „hoci spoločenstvo z povahy veci združuje a zastupuje všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome, ide o samostatný právny subjekt majúci nielen vlastnú právnu subjektivitu, ale aj
samostatnú procesnú spôsobilosť. Ide teda vždy o subjekt odlišný od ostatných vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome. Z tohto dôvodu musí byť podaná žaloba podľa ust. § 14 ods. 4 Zákona

č. 182/1993 Z.z., resp. ods. 8, smerujúca proti spoločenstvu vlastníkov súdom nevyhnutne zamietnutá
pre nedostatok pasívnej vecnej legitimácie. Tvorcom prejavu vôle, ktorý sa transformuje do podoby
uznesení prijatých na schôdzach vlastníkov, sú totiž samotní vlastníci bytov a nebytových priestorov
prítomní na schôdzi alebo zhromaždení vlastníkov. Len oni teda môžu byť žalovanými subjektmi v
spore podľa uvedeného zákona, lebo len ich rozhodnutia právne zaväzujú, t.j. vyplývajú z nich práva a

povinnosti (Q. I.., N. P.., E. C.: Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Komentár. C.H.Beck,
s.r.o., Praha, 2012, s.895). Obdobný názor vyjadril aj Ústavný súd SR v rozhodnutí sp.zn. IV. ÚS
194/2012, keď uzavrel, že: „Na uvedených hlasovaniach, teda aj na písomnom hlasovaní, rozhodujú
hlasovaním vlastníci bytov a nebytových priestorov a predmetné rozhodnutie je rozhodnutím vlastníkovbytov a nebytových priestorov. V tomto spore bol žalovaný právnickou osobou, s ktorou vlastníci bytov a
nebytových priestorov uzavreli zmluvu o výkone správy a ktorí na uvedenom základe vykonáva správu
domu. Nerozhoduje však písomným hlasovaním v zmysle ust. § 14 ods. 6 zákona č.182/1993 Z. z.

Ak má byť určená neplatnosť hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov, musia sa konania
zúčastniť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov a v prípade, že účastníkmi konania na základe
predmetného určujúceho návrhu nie sú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov, rozhodnutie, ktoré
by malo byť v konaní vydané, by nemohlo byť záväzné aj pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
ktorí neboli účastníkmi konania.“ Z kontextu uvedeného je preto zrejmé, že žalovanými sú ostatní

vlastníci bytov, t.j. voči nim žaloba smeruje, avšak správca bude na súde zastupovať tých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov, proti ktorým smeruje žaloba o neplatnosť. Zákon o vlastníctve bytov na
to dáva správcovi a spoločenstvu výslovné oprávnenie v ust. § 9 ods. 8 zákona o vlastníctve bytov.
V zmysle dôvodovej správy k nove zákona č. 182/1993 Z.z. (č. novely zákona: 283/2018 Z.z.) vyplýva,
že: „Pri správe domu koná spoločenstvo alebo správca v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome. Iný spôsob konania spoločenstva alebo správcu je pri súdnych sporoch. V záujme

zlepšenia vymožiteľnosti práva sa novo ustanovuje zákonný režim konania správca a spoločenstva za
vlastníkovbytovanebytovýchpriestorovvdomevsúdnychainýchkonaniach.Idenielenosporystretími
osobami, ale aj o konania, v ktorých vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome žalujú alebo sú
žalovaní iným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome. V aplikačnej praxi vznikajú procesne
ťažko riešiteľné situácie, kde je stranou sporu niekoľko desiatok alebo dokonca stoviek vlastníkov bytov

a nebytových priestorov v dome, ktorí sú zároveň spoluvlastníkmi spoločných častí domu, spoločných
zariadení domu, príslušenstva, prípadne priľahlého pozemku. Uvedený stav nielenže obmedzuje prístup
týchto vlastníkov k spravodlivosti, ale súčasne zásadným spôsobom sťažuje aj postup súdu, ktorý musí
konať s jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, týmto osobitne doručovať a pod.
Podľa odseku 8 spoločenstvo alebo správca zastupujú vlastníkov v konaní na návrh individuálneho

vlastníka (pasívna legitimácia) alebo v konaní z dôvodu neplnenia povinnosti jednotlivým vlastníkom
(aktívna legitimácia). V súlade s § 22 ods. 2 Občianskeho zákonníka taktiež platí, že v konaní podľa
odseku 8 zastupovanie trvá, ak sa nepreukáže, že záujmy spoločenstva alebo správcu sú v rozpore
so záujmami zastupovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“ Súd zároveň uvádza,
že nie je dôvodná ani argumentácia žalobcov, že ani mnohí vlastníci bytov, ktorých zastupuje správca

nesúhlasia s predmetným hlasovaním. Súd má za to, že pokiaľ niektorý z vlastníkov bytov nesúhlasil
s hlasovaním, rovnako ako žalobcovia mal možnosť podať žalobu o neplatnosť hlasovania. S ohľadom
na uvedené súd ustálil, že ku dňu vyhlásenia rozsudku žaloba smerovala voči všetkým vlastníkom bytov
tak, ako to vyplýva z listu vlastníctva č. XXXX pre k.ú. I. zo dňa 11.11.2025 (č.l. 862).

17. V ďalšom sa súd zaoberal námietkou zástupcu žalovaných, že žaloba bola podaná po uplynutí
30-dňovej lehoty voči ostatným v žalobe neuvedeným vlastníkom bytov, a to bez ohľadu na to, či
hlasovali pozitívne alebo negatívne. Prvotne súd konštatuje, že lehota na podanie žaloby o určenie
neplatnosti hlasovania je 30 dní a plynie od oznámenia výsledku hlasovania. V tejto lehote je nutné
podať žalobu na súd. Žalobcovia v rade 1/ a 3/ podali žalobu na súde dňa 27.12.2019, pričom zo žaloby

vyplýva, že oznámenie o výsledku hlasovania bolo oznámené na nástenke po 2.12.2019, pričom táto
nebola vlastníkom doručovaná a napr. žalobca v rade 1/, ktorý v bytovom dome nežije, sa o výsledku
hlasovania dozvedel až 14.12.2019 pri návšteve bytového domu. Z obsahu § 14a ods. 8 zákona č.
182/1993 Z.z. vyplýva, že toto práva inak zaniká. Z uvedeného je zrejmé, že ide o lehotu prekluzívnu.
Preklúzia práva je právny pojem, ktorý označuje zánik práva uplynutím zákonom stanovenej lehoty. Na

rozdiel od premlčania, pri ktorom právo nezaniká, ale nemožno ho úspešne vymáhať, pri preklúzii sa
právo definitívne stráca – ako keby nikdy neexistovalo. Súd alebo iný orgán na preklúziu prihliada z
úradnej povinnosti, aj keď ju účastník nenamietne. Súd má za to, že rozhodujúce je, že žaloba bola
súdu doručená v 30-dňovej zákonnej lehote. V priebehu sporu nikdy nedošlo k zmene žaloby, nárok
žalobcov ostal od počiatku nezmenený. S ohľadom na návrh žalobcov, prípadne z úradnej povinnosti

(úmrtie žalovaných v priebehu sporu) došlo k rozšíreniu či zmene okruhu žalovaných. Podľa názoru
súdu prvej inštancie ani následne účastníkov na strane žalovaných už nemá vplyv na to, či bola žaloba
podaná včas – dôležité je, že konanie sa začalo v prekluzívnej lehote. Súd preto ustálil, že žaloba
žalobcov v rade 1/ až 3/ bola súdu doručená včas, žaloba žalobkyňa v rade 4/ bola podaná s ohľadom
na jej pristúpenie v roku 2025 oneskorene. Ani z rozhodnutí Najvyššieho súdu SR sp.zn. 6Cdo/133/2018

a sp.zn. 4Cdo/130/2021 nevyplýva opak, rozhodujúci je okamih, kedy bola žaloba doručená súdu.
Obdobný právny názor vyjadril Najvyšší súd SR v rozsudku sp.zn. 4Cdo/130/2021 (zverejnený v Zbierke
stanovískarozhodnutíNSSR),ktoréhoprávnavetaznienasledovne:„Lehotapodľa§14aods.8zákona
č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je lehotou hmotnoprávnou. Prehlasovanývlastník bytu alebo nebytového priestoru musí svoj nárok uplatniť žalobou na súde v posledný deň
lehoty.“ Pokiaľ by teda súd pripustil rozširujúci výklad týkajúci sa ustálenia celého okruhu účastníkov
konania v 30-dňovej prekluzívnej lehote, postupoval by zbytočne formalisticky. Navyše, v danej veci

nebol v zápisnici z hlasovania uvedený deň jej zverejnenia, a tak platí, že žalobu bolo možné podať do
troch mesiacov odo dňa oznámenia výsledku hlasovania (viď odsek 26 odôvodnenia rozhodnutia).

18. Následne sa súd zaoberal samotným predmetom sporu. Z vykonaného dokazovania mal súd za
preukázané nasledovné skutočnosti: Zo zmluvy o správe č. 240/2201/H/2011 zo dňa 26.10.2011 (č.l.

192) a jej dodatku č. 1 (č.l. 202) mal súd za preukázané zákonné zastúpenie správcu. Osobitné
ustanovenia týkajúce sa úpravy hlasovania či vedenia schôdze vlastníkov bytov zmluva neobsahuje.

19. Zo zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov zo dňa 7.12.2017 (č.l. 204) vyplýva, že na tejto schôdzi
došlo k zvoleniu overovateľov písomného hlasovania týkajúceho sa realizácie investície financovanej
z úveru zo ŠFRB, FPÚO a na všetky prípadné písomné hlasovania.

20. Z oznámenia Správcu bytového domu v Žiline, ul. A. Bernoláka 2201/14, 16, 18, 20, 22, 24 zo
dňa 11.11.2019 (č.l. 4) vyplýva, že správca – BYTTERM, a.s., oznámil v zmysle § 14 ods. 6 zákona č.
182/1993 Z.z., že v dňoch 18.11.2019 až 1.12.2019 sa uskutoční v priestoroch každého vchodu (vchody
č. 14, 16, 18, 20, 22 a 24). Obsahom oznámenia sú aj základné informácie o písomnom hlasovaní, a to

financovanie úveru, predmet investície, zhotoviteľ. Okrem toho je v oznámení uvedená aj otázka, ktorá
je predmetom hlasovania.

21. Zo zápisnice z písomného hlasovania zo dňa 18.11.2019 až 1.12.2019 (č.l. 350 rub) vyplýva,
že otázka znela: Súhlasíte s uhradením faktúry za naviac práce nezahrnuté v rozpočte – montáž

a demontáž lešenia, ochranné záabradlie a sieť, vyspravenie omietky + brizolitová omietka + náter
balkóny a loggie. Celková suma vo výške 21.983,72 Eur s DPH. Súčasťou zápisnice sú výsledky, a to
počet hlasov: súhlasím, nesúhlasím, nehlasovali a neplatný hlas. Pre každý vchod boli určení dvaja
overovatelia. Prílohu tvoria listiny o písomnom hlasovaní (č.l. 352-356). Z uvedených listín vyplýva, že
žalobcovia a v rade 1/ až 3/ vyjadrili nesúhlas.

22. Žalobcovia sa v konaní domáhali určenia neplatnosti hlasovania vlastníkov bytov v dňoch
18.11.2019 až 1.12.2019, a to z viacerých dôvodov. Prvou námietkou žalobcov je tvrdenie, že oznámenie
o hlasovaní nebolo riadne doručené vlastníkom bytov. Súd uvádza, že oznámenie o schôdzi alebo
o zhromaždení vlastníkov sa v praxi musí realizovať zaslaním písomného oznámenia (nazývanej v praxi

často aj ako pozvánka) obsahujúcej miesto a čas schôdze (zhromaždenia), ako aj program rokovania
schôdze alebo zhromaždenia vlastníkov. Ide o obligatórne náležitosti oznámenia. Oznámenie musí
byť v listinnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome najneskôr
sedem dní vopred. Oznámenie je teda právnym úkonom, a to najmä s ohľadom na dodržanie
písomnej formy s podpisom. Okrem týchto náležitosti oznámenie obsahuje v praxi aj dátum, kedy

bolo vyhotovené, ako aj podpis osoby, ktorá schôdzu či zhromaždenie zvoláva. V prípade písomného
hlasovania je zrejmé, že otázky sú stanovené vopred a sú súčasťou oznámenia ako obligatórna
náležitosť. Vychádzajúc zo všeobecnej koncepcie platnosti právnych úkonov, pre ktoré zákon vyžaduje
obligatórnu písomnú formu, by sa mohlo zdať, že podpis konajúcej osoby je tu nevyhnutný. Zákon
umožňuje, aby boli oznámenia či iné písomnosti zasielané vlastníkom aj elektronicky, ak je to dohodnuté

v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve. Táto možnosť vyplýva priamo z druhej
vety komentovaného odseku v časti „ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí
iný spôsob doručenia.“ Z toho vyplýva, že zákonodarca vyžaduje vždy listinnú formu oznámenia,
pričom toto pravidlo môže vylúčiť len dohoda v zmluve o výkone správy alebo zmluve o spoločenstve.
Oznámenie o písomnom hlasovaní by malo obsahovať aj osoby overovateľov podpisov v písomnom

hlasovaní, hoci to nie je obligatórna náležitosť oznámenia. Okrem toho môže oznámenie obsahovať
aj ďalšie pre vlastníkov užitočné informácie (napr. kontakty na overovateľov za účelom dohodnutia
termínu podpisu hlasovacej listiny v prípade neprítomnosti vlastníka). Keďže komentované ustanovenie
neupravuje bližšie spôsob doručenia oznámenia o schôdzi či o písomnom hlasovaní, povinnosť doručiť
oznámenie každému vlastníkovi bude splnená akýmkoľvek v praxi realizovateľným spôsobom, ktorý

by mal byť tiež dohodnutý v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy. Tým by sa,
nepochybne, zabránilo rozporom medzi vlastníkmi v budúcnosti, v dôsledku čoho by sa do istej miery
eliminovalo aj riziko napadnutia rozhodnutí prijatých na schôdzi pre nesplnenie formálnych požiadaviek
na zvolanie schôdze či zhromaždenia. Spôsob doručenia oznámenia by mal byť (aj s ohľadomna možnosť podania žaloby) dostatočne preukázateľný či už napr. formou osobného odovzdania
oznámenia za prítomnosti svedkov každému vlastníkovi, alebo jeho zaslaním doporučenou poštou.
Požiadavku riadneho doručenia každému vlastníkovi v zmysle zákonnej dikcie nepochybne nespĺňa

forma písomného vyvesenia oznámenia o konaní schôdze či písomného hlasovania v spoločných
priestoroch domu alebo na vstupnej bráne do domu, ako sa to v praxi často realizuje. Rovnako je v praxi
často spochybňované preukázanie doručenia oznámenia aj jeho vhodením do poštových schránok,
avšak tento úkon môže byť tiež zadokumentovaný. V tejto súvislosti súd poukazuje na rozhodnutie
Krajského súdu v Trnave, sp. zn. 24 Co 30/2009, z 9. 9. 2009, v ktorom odvolací súd vyslovil názor,

že zákon nevyžaduje individuálne doručenie pozvánky do vlastných rúk každému vlastníkovi, ale stačí,
aby sa toto oznámenie dostalo do sféry dispozície, adresáta, t. j., aby sa s jej obsahom mal možnosť
oboznámiť, nie aby sa s ním aj skutočne oboznámil. Na základe uvedeného má súd za to, že oznámenie
o hlasovaní spĺňa podmienku písomnosti, obsahuje miesto a čas schôdze ako aj znenie otázky na
písomné hlasovanie. Vo vzťahu k tvrdeniu žalobcov, že miesto konania hlasovania nebolo vymedzené
jasne, súd uvádza, že z obsahu oznámenia je zrejmé, že sa hlasovanie uskutoční v priestoroch vchodov

č. 14,16,18,20,22,24. Súd má za to, že z obsahu oznámenia je zrejmé, že pôjde o písomné hlasovanie za
prítomnosti overovateľov, čo jednoznačne definuje miesto konania hlasovania. Oznámenie tiež obsahuje
mená overovateľov pre jednotlivé vchody a skutočnosť, že boli zvolení na schôdzi dňa 7.12.2017.
Sporná bola otázka doručenia do dispozície vlastníkov bytov. Samotný zástupca žalovaných výslovne
na pojednávaní ako aj v písomnom vyjadrení k žalobe uviedol, že doručovanie oznámenia o hlasovaní sa

realizovalo vhodením oznámenia do schránok, zverejnením v spoločných priestoroch vchodu bytového
domu a vo vzťahu k vlastníkom, ktorí nežijú v predmetných bytoch, toto bolo oznámené pravdepodobne
zamestnancom, či dôverníkom telefonicky. Zástupca žalovaných netrval na svedeckých výpovediach,
nakoľko mal za to, že osoby označené za svedkov nie sú aktuálne vlastníkmi bytov, prípadne by si na
uvedené skutočnosti s odstupom času nepamätali. S ohľadom na vykonané dokazovanie mal súd za

preukázané a v podstate nesporné, že oznámenie o hlasovaní nebolo riadne doručené vlastníkom bytov,
čo predstavuje základný dôvod pre vyhovenie žalobe.

23. Druhým dôvodom neplatnosti hlasovania vlastníkov bytov v zmysle argumentácie žalobcov je
skutočnosť, že odôvodnenie hlasovania vlastníkov bytov nebolo zrozumiteľné a bolo zavádzajúce.

Okrem toho žalobcovia tvrdili, že dôvody hlasovania boli neurčité, nejasne formulované, vlastníci bytov
boli uvádzaní do omylu, keď im bolo prezentované, že podpisom hlasovacieho hárku v podstate ušetria.
K neurčitosti, nejasnosti a nedostatkom vymedzenia dôvodov hlasovania či nátlaku na hlasujúcich
vlastníkov súd konštatuje, že uvedené zostalo iba v rovine tvrdení. Vo vzťahu k prípadnej otázke
ozrejmenia predmetu hlasovania vlastníkom bytov nič nebránilo, aby sa obrátili na správcu s ohľadom

na poskytnutie podkladov pre hlasovanie. Zo žiadnej právneho predpisu nevyplýva, že by otázka
v oznámení o písomnom hlasovaní mala obsahovať rozsiahle zdôvodnenie. Stručné odôvodnenie je
súčasťou oznámenia. Inou skutočnosťou, ktorá má vplyv na samotné hlasovanie je skutočnosť, že
v danom roku sa neuskutočnila schôdza vlastníkov bytov, na ktorej by mohli vlastníci predmetné
hlasovanie prerokovať. Súd má však za to, že predmetom sporu je otázka neplatnosti hlasovania, pričom

písomné hlasovanie vlastníkov bytov nie je podmienené predošlým zvolaním schôdze (aj keď takýto
postupsajavíakologickýavhodný).Vovzťahuknátlakunavlastníkovbytov,tvrdeniaotakomtopostupe
boli iba sprostredkované, súd nemal priamo preukázané, že by bol na niektorého z vlastníkov bytov
skutočne vyvíjaný nátlak alebo iné konanie v rozpore s dobrými mravmi. Ďalej žalobcovia namietali
okolnosti výberu firmy na zateplenie a rekonštrukciu bytového domu, či potrebu doplatenia lešenia. Súd

má za to, že predmetné dôvody z hľadiska predmetu sporu nie sú relevantné, pretože v konaní nejde
o posúdenie zmluvy o dielo, ale o neplatnosť hlasovania vlastníkov bytov.

24. Zásadný význam mala argumentácia žalobcov vo vzťahu k priebehu hlasovania a konaniu
overovateľov. Podľa tvrdení žalobcov vo vchodoch č. 16, 22 a 24 sa hlasovanie uskutočnilo v prítomnosti

iba jedného z overovateľov. Navyše, žalobcovia namietali, že overovatelia neboli platne zvolení na účely
predmetného hlasovania. Hoci zákon pripúšťa aj možnosť zvolenia viacerých overovateľov podpisov
písomného hlasovania, je zrejmé, že pri zisťovaní výsledkov musia byť prítomní minimálne dvaja
z nich. Rovnako z výkladu ustanovenia vyplýva, že overovateľom podpisov môže byť nielen ktorýkoľvek
z vlastníkov, ale aj tretie osoby (napr. nájomca bytu či nebytového priestoru, osoba oprávnená z vecného

bremena, advokát, či notár). Vlastníkom nič nebráni v tom, aby si overovateľov podpisov v písomnom
hlasovaní zo svojich radov zvolili na schôdzi či zhromaždení vlastníkov aj na dlhšie, resp. časovo
neobmedzené obdobie. Takéto riešenie vo voľbe tzv. stálych overovateľov je praktické a neraz priamo
nevyhnutné, pretože nie je potrebné pred každým písomným hlasovaním najprv zvolať schôdzu(zhromaždenie), na ktorej sa zvolia overovatelia podpisov v písomnom hlasovania. S ohľadom na
komplikovanosť realizácii niektorých činnosti (napr. vybavovanie úveru v banke) sú potrebné viaceré
právneúkony,pretojevhodnýmriešenímpráveschválenieoverovateľovnacelýproces.Vprejednávanej

veci mal súd za preukázané zo zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov vchodov č. 14,16,18,20,22,24
zo dňa 7.12.2017 (č.l. 204), že v daný deň boli pod bodom 4) došlo k dohode, že hlasovanie o úvere
prebehne formou písomného hlasovania a zároveň došlo k schváleniu dvoch overovateľov osobitne pre
každý vchod (č.l. 206). Podľa uznesenia zo schôdze zo dňa 7.12.2017 (č.l. 207 a nasl.) mal súd za
preukázané, že sa uskutočnila voľba overovateľov (bod 4f)), ktorí boli zároveň zvolení 36 hlasujúcimi

z prítomných 36. Hlasovanie prebehlo k otázkam súvisiacim s realizáciou investície financovanej z úveru
zo ŠFRB, FPÚO a prípadným úverom z U. D. na dofinancovanie investíce, ako aj na všetky prípadné
písomné hlasovania. Súd má preto za to, že overovatelia boli zvolení na všetky úkony spojené s vyššie
uvedenou investíciou, ktorý vyplýva z obsahu zápisnice ako aj uznesenia. Skutočnosť, že predmetné
hlasovanie dňa 7.12.2017 o schválení overovateľov bolo platné nie je predmetom sporu.

25. Sporný bol priebeh samotného písomného hlasovania a konanie overovateľov v priebehu
hlasovania, ktoré sa malo uskutočniť v dňoch 18.11.2019-1.12.2019. Zo zápisnice z písomného
hlasovania mal súd za preukázané, že v zápisnici chýbajú podpisy overovateľov za vchod 16 a 22
(pri menách overovateľov je iba jeden podpis). Podľa vyjadrení žalobcov sa priebehu písomného
hlasovania nezúčastnili dvaja overovatelia ani vo vchode 24, čo však súd nemal za preukázané, nakoľko

obaja overovatelia podpísali zápisnicu, pričom zo žiadneho dôkazu nevyplýva, že by sa nezúčastnili
aj písomného hlasovania. V tomto smere nebol vykonaný žiaden dôkaz. Uvedené však s ohľadom
na skutočnosť, že zo šiestich vchodov, minimálne vo dvoch vchodoch nebol zachovaný postup, na
závere súdu nič nemení. Súd totiž uvádza, že k samotnému priebehu písomného hlasovania zákon
de lege lata uvádza len to, že podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej

listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov;
zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie
pravosti podpisov pri hlasovaní. Do návrhu novely č. 283/2018 Z. z. bolo doplnené až na základe
pozmeňovacieho návrhu predkladateľov novely s odôvodnením: „Pri písomnom hlasovaní sa navrhuje,
aby zvolení overovatelia potvrdili podpis vlastníka na hlasovacej listine. Taktiež tým potvrdzujú, že

boli prítomní pri podpise. Zároveň sa tiež umožňuje, aby bolo možné v prípadoch, ktoré určí zmluva
o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy, vyžadovať úradné osvedčenie pravosti podpisu vlastníka
bytu a nebytového priestoru v dome notárom alebo obcou.“ Táto zmena vyplýva zo samotnej povahy
právneho úkonu overovania podpisov. Rovnako ako notár či matrika obce overí pravosť podpisu
určitej osoby na dokumente len po preukázaní jej totožnosti, čo verifikuje overovacou doložkou. Keďže

overovatelia podpisov sú spravidla volení z radov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
títo rovnakým spôsobom potvrdia pravosť podpisu vlastníka svojím podpisom na hlasovacej listine,
a to pri každom jednom podpise vlastníka, resp. spoluvlastníka bytu či nebytového priestoru alebo
ich splnomocnenca. Práve dikcia „prítomní pri podpise“ zvýrazňuje význam tohto aktu, pretože v praxi
sa podľa predošlej právnej úpravy stávalo, že podpis vlastníkov síce overili dvaja overovatelia, ale

tí neboli obaja prítomní pri podpise hlasovacej listiny. Stávalo sa, že pri tomto akte bol prítomný len
jeden zo zvolených overovateľov a ten druhý sa podpísal dodatočne napriek tomu, že nevidel, ako
pred ním vlastník alebo jeho splnomocnenec podpísal hlasovaciu listinu. Overenie podpisu má zvýšiť
právnu istotu ohľadom potvrdenia skutočnosti, že na hlasovacej listine je skutočne podpísaná konkrétna
osoba vlastníka disponujúca hlasovacím právom. Súd uvádza, že v konaní bolo nesporne preukázané,

že písomného hlasovania sa nezúčastnil minimálne overovateľ pre vchod č. 22 – K. A., nakoľko táto
skutočnosť jednak vyplýva zo zápisnice (č.l. 5), ale aj zo zhodných vyjadrení strán sporu. Aj zástupca
žalovaných výslovne potvrdil, že pán A. odmietol vykonať svoju povinnosť preto, že s otázkou položenou
v písomnom hlasovaní nesúhlasil. Súd má za to, že je irelevantné, či overovateľ súhlasí alebo nesúhlasí
s položenou otázkou, pokiaľ bol zvolený a s voľbou súhlasil, bolo jeho povinnosťou sa hlasovania

zúčastniť a overovať podpisy vlastníkov bytov. Podmienka prítomnosti dvoch overovateľov pri písomnom
hlasovaní preto nebola splnená vo všetkých vchodov, t.j. uvedené má zásadný vplyv na posúdenie
platnosti hlasovania.

26. Posledným žalobným dôvodom bolo pochybenie pri zverejnení zápisnice z hlasovania, ktorá

nemala podľa vyjadrenia žalobcov uvedený dátum zverejnenia. Súd poznamenáva, že práve odo dňa
zverejnenia výsledkov hlasovania plynie 30-dňová prekluzívna lehota na podanie žaloby o neplatnosť
hlasovania. Zápisnica zo schôdze (zhromaždenia) či z písomného hlasovania musí byť vyhotovená
v písomnej forme, pričom by mala predovšetkým osvedčovať priebeh schôdze (zhromaždenia), početzúčastnených vlastníkov, ako aj výsledky hlasovania vlastníkov. V tomto prípade je teda zápisnica
obligatórny dokument, ktorý je nutné vyhotoviť po každej schôdzi či písomnom hlasovaní. Zápisnica
je súkromnoprávny dokument, ktorý popisuje a osvedčuje priebeh určitých právne významných

skutočností. U súkromných listín treba rozlišovať ich pravosť, teda skutočnosť, že súkromná listina
pochádza od toho, kto je na nej uvedený ako vystaviteľ a správnosť, t. j. pravdivosť. Ak vystaviteľ
popiera pravosť súkromnej listiny, leží dôkazné bremeno ohľadne pravosti listiny na tom účastníkovi,
ktorý zo skutočností v listine uvedených vyvodzuje pre seba priaznivé právne dôsledky (Rozhodnutie
NS SR, sp. zn. 4 Cdo 13/2009 z 24. 2. 2010). V prípade schôdze vlastníkov sa hneď na úvod volí

zapisovateľ a overovatelia zápisnice, ktorí by mali byť zvolení aspoň dvaja. Vzhľadom na fakt, že
zákonodarca upravuje v množnom čísle dvoch overovateľov, možno to interpretovať tak, že v prípade
schôdze ide minimálne o dve rôzne osoby na overenie spísanej zápisnice zo schôdze. V prípade
písomného hlasovania sa tým rozumejú overovatelia podpisov vlastníkov v písomnom hlasovaní, ktorí
sú rovnako povinní sa zúčastniť na zisťovaní výsledkov písomného hlasovania (pozri výklad k ust.
§ 14a ods. 4 BytZ). Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými

splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať. Zápisnica musí obsahovať
najmä: termín a miesto konania písomného hlasovania, otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov. Vyššie uvedené náležitosti sú
podstatné. Mala by ich obsahovať každá zápisnica, avšak zákonodarca s ich absenciou nespája žiadne
právne následky. Z tohto hľadiska aj zápisnica, ktorá nebude obsahovať niektorú z vyššie uvedených

náležitostí (alebo ich príloh), môže byť považovaná za relevantný dôkaz o priebehu a výsledku schôdze
či písomného hlasovania vlastníkov. Zápisnica ako dokument obsahujúci zápis o určitých právne
významných skutočnostiach nie je sama osebe právnym úkonom. Z tohto hľadiska je v prípade absencie
niektorých náležitostí nesprávne hovoriť o neplatnosti zápisnice. Neplatné môžu byť len rozhodnutia
prijaté na schôdzi alebo v písomnom hlasovaní ako výsledok kolektívneho procesu tvorby vôle.

Osobou povinnou na zverejnenie zápisnice je osoba, ktorá vyhlásila písomné hlasovanie. Dôležitou
skutočnosťou je, že na oznámení o výsledkoch hlasovania, ktoré zápisnica povinne obsahuje, musí byť
uvedený aj dátum zverejnenia. To má slúžiť k preukázateľnosti zverejnenia výsledkov hlasovania, čo má
zásadný vplyv na plynutie lehoty na podanie žaloby prehlasovaného vlastníka podľa ust. § 14a ods. 8
BytZ. Dátum zverejnenia však nemusí byť zhodný s dátumom vypracovania zápisnice, ktorá obsahuje

aj výsledky hlasovania v zmysle ust. § 14 ods. 6 BytZ. Dátum zverejnenia by však mal byť najneskôr
7 dní po skončení písomného hlasovania. S ohľadom na vyššie uvedené preto súd konštatuje, že z
pohľadu odbornej literatúry tak možno konštatovať, že v danej veci neboli splnené podmienky týkajúce
sa dátumu zverejnenia, t.j. absentuje ďalšia zákonom požadovaná náležitosť týkajúca sa hlasovania
vlastníkov bytov.

27. Súd v závere poukazuje na tú skutočnosť, že pokiaľ ide o hlasovanie podielových či bezpodielových
spoluvlastníkov bytu alebo nebytového priestoru, týmto náleží v zmysle ust. § 14 ods. 2 BytZ za
každý byt či nebytový priestor len jeden hlas. Hlasovacia listina by teda mala obsahovať označenie
bytu alebo nebytového priestoru, za ktorý daný spoluvlastník hlasuje. V prípade, ak je spoluvlastníkov

niekoľko desiatok (napr. v prípade garáže v dome), hlasovacia listina by mala obsahovať meno
a priezvisko hlasujúceho spoluvlastníka alebo aj viacerých hlasujúcich spoluvlastníkov. S ohľadom na
túto skutočnosť a fakt, že žalobkyňa v rade 4/ ako manželka žalovaného v rade 3/, t.j. bezpodielová
spoluvlastníčka bytu, vstúpila do konania po uplynutí prekluzívnej lehoty, je doplnenie žalobkyne v rade
4/doplnenímokruhuvlastníkovbytov.Inýmislovami,žalobkyňavrade4/mohlamaťvkonaníajprocesné

postavenie žalovanej, čím by došlo k doplneniu okruhu strán sporu, t.j. všetkých vlastníkov bytov.

28. S ohľadom na všetky uvedené skutočnosti, predovšetkým s ohľadom na nesplnenie podmienky
doručenia písomného oznámenia o hlasovaní vlastníkom bytov a nebytových priestorov, neprítomnosti
dvoch overovateľov v priebehu písomného hlasovania a nedostatku pri zverejnení zápisnice

o výsledkoch hlasovania, súd žalobe žalobcov v rade 1/ až 3/ vyhovel a určil, že písomné hlasovanie
vlastníkovbytovvyhlásenéSprávcombytovéhodomuvŽiline,naul.H.D.XXXX/XX,XX,XX,XX,XX,24,
spoločnosťou BYTTERM, a.s., so sídlom O. X, XXX XX I., IČO: 31 584 705, dňa 11.11.2019 a vykonané
v období od 18.11.2019 do 1.12.2019 pre vchody č. 14, 16, 18, 20, 22 a 24, je neplatné.

29. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

30. Podľa § 257 CSP, výnimočne súd neprizná náhradu trov konania, ak existujú dôvody hodné
osobitného zreteľa.31. Podľa § 262 ods. 1 a 2 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd
v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie

po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

32. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol na základe ustanovenia § 255 ods. 1 CSP v spojení
s § 262 ods. 1, 2 CSP, t.j. v zmysle zásady úspechu v konaní. Žalobcovia v rade 1/ až 3/ boli v konaní

úspešnou stranou sporu, a tak im súd priznal proti žalovaným v rade 1/ až 86b/ ako neúspešnej strane
sporu nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. Žaloba žalobkyne v rade 4/ bola podaná
oneskorene, a tak súd osobitne posudzoval jej nárok na náhradu trov konania. V danej veci súd ustálil,
že s ohľadom na vyhovenie žalobe žalobcov 1/ až 3/, t.j. faktickú dôvodnosť nároku, predmetnú situáciu
vyhodnotil na účely posúdenia nároku na náhradu trov konania ako dôvody hodné osobitného zreteľa,
a tak žalobkyni v rade 4/ súd nárok na náhradu trov konania nepriznal.

Poučenie:

46C/96/2019

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Žilina.

Podľa ustanovenia § 125 ods. 1 CSP odvolanie možno urobiť písomne, a to v listinnej podobe alebo
v elektronickej podobe.

Podľa ustanovenia § 125 ods. 2 CSP podanie vo veci samej urobené v elektronickej podobe bez

autorizácie podľa osobitného predpisu treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej
podobe autorizované podľa osobitného predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na
podanie sa neprihliada. Súd na dodatočné doručenie podania nevyzýva.

Podľa ustanovenia § 125 ods. 3 CSP odvolanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom

počte rovnopisov s prílohami tak, aby sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a
aby každý ďalší subjekt dostal jeden rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov
a príloh, súd vyhotoví kópie podania na trovy toho, kto podanie urobil.

Podľa ustanovenia § 363 CSP v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (t.j. ktorému súdu

je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Podľa ustanovenia § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa ustanovenia § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým,
že právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa ustanovenia § 366 CSP prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré

neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, aka) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch

a exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov); ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí,
návrh na súdny výkon rozhodnutia