Rozsudok · Nájomná zmluva · Judgement

Súd: Okresný súd Prievidza
Spisová značka: 18C/15/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3820202599
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 06. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zuzana Kotríková

ECLI: ECLI:SK:OSPD:2025:3820202599.30

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prievidza sudkyňou JUDr. Zuzanou Kotríkovou v spore žalobcu: Spoločenstvo A. B. C. D.

E. “F. G.“, G. G. F. H. XX/X, XXX XX E., IČO: XX XXX XXX, právne zastúpený: JUDr. Martin Dianiška,
LL.M., advokát, so sídlom Stoličková 4, Banská Bystrica, IČO: 45 016 071 proti žalovanému: I. J. K.
– L. ( do 18.07.2023 I. J. K. - F.), s miestom podnikania M. XXX/XX, XXX XX N., IČO: XX XXX XXX,
právne zastúpený: JUDr. Ján Legerský, advokát, so sídlom Nám. Sv. Anny 15/25, Trenčín, o vypratanie
nehnuteľnosti takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a.
II. Žalobca je p o v i n n ý nahradiť žalovanému trovy konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou, podanou na Okresný súd Prievidza dňa 11.06.2020 domáhal proti žalovanému

vypratania nehnuteľnosti a to priestorov v spoločných častiach a spoločných zariadeniach nehnuteľností,
ktoré sú zapísané v LV č. XXXX k.ú. E. vo vchode č. XX a to sušiareň o výmere 20,44m2, práčovňu
vo výške 16,15m2 a nehnuteľnosti zapísané v LV č. XXXX k.ú. E. vo vchode č. XX a to: sušiareň
vo výmere 20,44m2, práčovňu vo výmere 16,15m2 v lehote do troch dní od právoplatnosti rozsudku
a náhrady trov tohto konania. Žalobu odôvodnil tým, že Mariánske spoločenstvo vlastníkov bytov a
nebytových priestorov č.s. XXX,XXX,XXX na F. ulici v E. vzniklo na základe zmluvy o spoločenstve
zo dňa 08.09.2000. Na valnom zhromaždení vlastníkov bytov a nebytových priestorov dňa 28.04.2001

bolo schválené uzatvorenie nájomnej zmluvy so žalovaným ako nájomcom s tým, že spoločenstvo ako
prenajímateľdádoprenájmunájomcovispoločnépriestoryvovchodeč.XX-sušiareňovýmere20,44m2
apráčovňuvovýške16,15m2vovchodeč.XX-sušiareňvovýmere73,18m2.Predmetnájmubolurčený
tak, že prenajímateľ prenecháva nájomcovi objekt za účelom zriadenia administratívnych priestorov a
poskytovania obchodných služieb. Nájomná zmluva bola uzavretá na dobu určitú 30 rokov a účinnosť
nadobudla dňom podpísania 21.06.2004. Napriek tomu, že nájomnou zmluvou bolo vymedzené, že
nebytové priestory sa budú používať ako administratívne priestory a na poskytovanie obchodných

služieb, žalovaný predmetné nebytové priestory prerobil na byt a vo vchode č. XX je zo sušiarne a
práčovne o výmere 30,10 m2 vytvorený byt, ktorý na základe nájomnej zmluvy žalovaný prenajal L.
M., nar. XX.XX.XXXX, tento priestor bol od apríla 2018 obývaný a využívaný ako byt menovanou. V
priestoroch vo vchode č. XX bola prerúbaná priečka medzi sušiarňou a práčovňou, je tam vytvorený
jednoizbový byt, ktorý pozostáva z obývačky, kuchyne, kúpeľne a sú tam vybudované aj radiátory.
L. M. platila žalovanému nájomné vo výške 300,- eur mesačne. Žalobca listom z 06.12.2019 vyzval
žalovaného na dodržiavanie nájomnej zmluvy z 21.06.2004. Na podnet žalobcu Mestský úrad Prievidza,

odbor stavebného poriadku prešetril výstavbu bytovej jednotky vo vchode č. XX a konštatoval, že
predmetné priestory boli prerobené na bytovú jednotku, podnájomníčka potvrdila, že priestory sú jej
prenajímané ako bytová jednotka a platí aj nájomné vo výške 300,- eur. Mestský úrad Prievidza ďalej
zistil, že ďalšia bytová jednotka na F. H. O. XX nie je zapísaná a ani nedošlo k žiadnej zmene, ktorú byžalobca odsúhlasil, zároveň bolo konštatované, že nájomcom tejto bytovej jednotky je žalovaný. Podľa
názoru mestského úradu je nájomná zmluva z XX.XX.XXXX dlhodobo porušovaná. Listom advokátskej
kancelárie z 01.03.2020 bola v súlade s § 9 ods. 2 písm. a) zák.č. 116/1990 Zb. nájomná zmluva z

XX.XX.XXXX vypovedaná a to pred uplynutím lehoty vzhľadom na to, že predmetné nebytové priestory
boli užívané v rozpore s nájomnou zmluvou, nájomná zmluva bola vypovedaná k 31.03.2020 s tým, že v
tomto termíne žalovaný predmetné nebytové priestory vyprace a uvedie do pôvodného stavu. Žalovaný
na tento list nereagoval, koná protiprávne a porušuje ústavné právo vlastníka - prenajímateľa podľa čl.
20 Ústavy a § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Žalovaný vôbec na odstúpenie od nájomnej zmluvy

nereaguje, nemieni predmetné nebytové priestory vypratať a užíva ich naďalej. Žalobca je nútený sa
domáhať svojho práva podaním žaloby na vypratanie nehnuteľností.

2. Žalovaný sa k žalobe písomne vyjadril podaním z 18.07.2020, doručeným do sporu dňa 21.07.2020.
Nesúhlasí s podanou žalobou, nakoľko nikdy Zmluvu o nájme nebytových priestorov z 21.06.2004
neporušil. Uvedené priestory sú dva a to na F. vo vchode č. XX a na F. vo vchode č. XX. Obidva

priestory boli prerobené so súhlasom žalobcu, pričom v čase podpisu nájomnej zmluvy bol štatutárom
( predsedom) žalobcu otec žalovaného J. K., ktorý na stavebných úpravách vykonával aj stavebný
dozor. O prebiehajúcich stavebných úpravách a konečnom prerobení nebytových priestorov vedeli aj
členovia orgánov žalobcu a jednotliví majitelia bytov, ktorú sú spoluvlastníkmi predmetných priestorov.
Do decembra 2019 t.j. za celých 15 rokov nemal nikto žiadne námietky k uvedenej rekonštrukcii

priestorov a k ich využívaniu, pričom tieto priestory navštevujú aj niektorí majitelia bytov. Priestory vo
vchode č. XX, ktoré žalobca považuje za nelegálnu stavbu, nakoľko mali byť prerobené na byt, nikdy
neboli prerábané na byt za účelom bývania, ale iba ako nebytové priestory kancelárie a obchodné
využitie. Od roku 2004 do apríla roku 2018 tieto priestory vo vchode č. XX boli používané výhradne ako
kancelárske priestory. V apríli r. 2018 boli nebytové priestory prenajaté do krátkodobého nájmu pani L.

M. spoločnosťou L. P., s.r.o. ktorá mala tieto priestory v tom čase prenajaté od žalovaného. Žalovaný
dal nebytové priestory do prenájmu firme L. P., s.r.o. podľa bodu 1.4 Nájomnej zmluvy z XX.XX.XXXX,
v ktorom bola priamo v zmluve dohodnutá možnosť dať priestory do prenájmu tretej osobe. L. P., s.r.o.
prenajala tieto priestory vo vchode č. XX pani M. na krátkodobé bývanie ako poskytovanie obchodných
služieb, nakoľko hlavnou činnosťou tejto spoločnosti je prenájom nehnuteľností. V žiadnom prípade

neprenajala L. P., s.r.o. tieto nebytové priestory vo vchode č. XX ako bytové, pretože nikdy neboli
prerobenénabyt,neboliskolaudovanénabytaanizmenaúčeluvyužívaniastavbynebolanikdyurobená
z nebytových na bytové. Je pravdou, že priestory obsahujú radiátory, umývadlo, WC, kuchynskú linku
a aj sprchu, čo ale obsahuje väčšina kancelárskych priestorov. Žalovaný nemá vedomosť o tom, že by
nejaký zákon zakazoval, aby súčasťou kancelárskych priestorov nemohli byť umývadlo, WC, kuchynská

linka či sprcha. Toto tiež nebolo v nájomnej zmluve z 21.06.2004 zakázané a nikto to ani viac ako 15
rokov po tom, čo mal o uvedenom vedomosť žalobca, nenamietal. Po výzve žalobcu zo dňa 06.12.2019
žalovaný okamžite zabezpečil ukončenie Nájomnej zmluvy s p. M., s dodržaním výpovednej lehoty z
dôvodu, aby sa žalovaný vyhol podozreniam a následným nepríjemnostiam z možného nedodržiavania
nájomnej zmluvy, čím žalovaný považoval výzvu žalobcu na vybavenú. Priestory sú prázdne a nikým

nevyužívané, čo žalovaný aj oznámil p. F. pri náhodnom stretnutí. V priestoroch bývala rozvedená matka
s jej synom a uvedené priestory sú dodnes zhodnotené o niekoľko desiatok tisíc eur.

3. V replike zo dňa 04.08.2020, doručenej do sporu 06.08.2020 žalobca tvrdil, že v bode 1.1. nájomnej
zmluvy z 21.06.2004 je jasne uvedené, že prenajímateľ prenecháva nájomcovi objekt za účelom

zriadenia administratívnych priestorov a poskytovania obchodných služieb. Je preukázané, že žalovaný
vo vchode č. XX zo sušiarne a práčovne vytvoril jednoizbový byt, ktorý pozostáva z obývačky, kuchyne,
kúpeľne ( sprchový kút a umývadlo), WC a zabudoval tam aj radiátory. Je bez akýchkoľvek pochybností,
že od apríla 2018 prenajal tento byt na základe nájomnej zmluvy o prenájme bytu L. M., ktorá tento byt
užívala až do 06.12.2019. Z nájomnej zmluvy a z výpovede L. M. je zrejmé, že platila nájomné 300,-

eur mesačne. Nedošlo k žiadnej zmene, ktorú by odsúhlasil žalobca. Došlo zo strany žalovaného k
porušeniu nájomnej zmluvy , preto prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu, uzavretú na určitý
čas pred uplynutím tohto času, ak nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou. Je právne
irelevantné, že po výzve žalobcu žalovaný okamžite zabezpečil ukončenie nájomnej zmluvy s p. M. a
tým on považoval celú záležitosť za vybavenú. Nebytové priestory sú prázdne a nikým neužívané, ale

rozhodujúca skutočnosť je tá, že od apríla 2018 do 06.12.2019 bol tento priestor prenajímaný ako bytový
priestor ačomsvedčiapriloženédôkazy.Členoviaorgánovžalobcuanijednotlivímajiteliabytovnevedeli
o tom, že predmetné nebytové priestory vo vchode č. XX sú prerábané na bytové priestory, nikto ich o
tom neinformoval a to, že v prenajatých priestoroch v minulosti prebiehali stavebné úpravy nesúviselos prerábaním na byt, ale jednalo sa o úpravu administratívnych a obchodných priestorov, tieto tvrdenia
žalovaného sú účelové, pretože všetky dôkazy svedčia o tom, že priestory určené na administratívne a
obchodné užívanie boli prerobené na jednoizbový byt a vzápätí prenajaté. Jednalo sa o čiernu prerábku

na byt a tieto priestory boli potom prenajímané ako byt. Žalobca na podanom návrhu trvá.

4. V duplike zo dňa 10.09.2020, doručenej do sporu v tej istý deň, žalovaný poprel skutkové tvrdenia
o tom, že užíval predmetný byt v rozpore so zmluvou ako aj o tom, že prenajaté priestory nájomca
prerobil na jednoizbový byt, pričom sa jednalo o čiernu stavbu a vzápätí prenajal. Žalovaný popiera

aj dôvodnosť skončenia nájomného vzťahu z dôvodu výpovede, ktorú mu oznámil právny zástupca
žalobcu listom z 01.03.2020. Žalobca na preukázanie svojich tvrdení o tom, že prenajaté priestory
boli prerobené na byt neoznačil ani nepredložil žiadne dôkazy. Podľa nájomnej zmluvy zo dňa
21.06.2004 prenechal prenajímateľ nájomcovi do užívania predmetné priestory na účel zriadenia
administratívnych priestorov a poskytovania obchodných služieb. Prenajímateľ dal nájomcovi súhlas
s tým, že môže dať prenajaté priestory do podnájmu tretej osobe. Prenajímateľ taktiež súhlasil s

vykonávaním stavebných úprav prenechaných priestorov v celkovej sume 400.000,- Sk. V čl. VI. bod 6.1
nájomnej zmluvy bolo dohodnuté, že po ukončení nájmu má nájomca po vydokladovaní investovanej
sumy 400.000,- Sk do nebytových priestorov prednostné právo na odkúpenie alebo pokračovanie nájmu
nebytových priestorov. Nájomná zmluva bola uzavretá na dobu určitú 30 rokov. Ukončenie zmluvy
výpoveďou, výpovedné dôvody ani dĺžka výpovednej lehoty neboli v nájomnej zmluve dohodnuté. Po

uzavretí nájomnej zmluvy so súhlasom prenajímateľa vykonal nájomca na predmete nájmu zmeny v
súhrne označené ako Zmena stavby, tieto zmeny boli vykonané na základe stavebného povolenia,
ktoré vydal stavebný úrad Mesto Prievidza dňa 15.10.2004 pod č. : X.X.X-XX-XXXXX-XXXX.Po
ukončení stavebných úprav bola zmena stavby stavebným úradom skolaudovaná v kolaudačnom
rozhodnutí pod č. X.X.X-XX-XXX.XXXX. Po vykonaní zmien stavby nájomca užíval priestory v súlade

s dohodnutým účelom užívania - administratívne priestory a poskytovanie obchodných služieb. Pri
uzatváraní nájomnej zmluvy zmluvné strany pod pojmom ,,poskytovanie obchodných služieb“ chápali
používanie priestorov v súlade s obchodnou činnosťou nájomcu, ktorú vykonáva v súlade so zákonom,
najmä na základe živnostenského oprávnenia samostatne zárobkovo činnej osoby. Ústne bolo medzi
zmluvnými stranami prisľúbené len to, že prenechané priestory nebudú použité na zriadenie prevádzky

pohostinstva. Zákonná úprava aj ekonomická teória pod pojmom ,,obchodné služby“ chápe okrem
iného aj prenajímanie nehnuteľností a poskytovanie služieb spojených s dočasným bývaním. Z úplného
výpisu zo živnostenského registra nájomcu vyplýva, že v čase uzavretia nájomnej zmluvy mal nájomca
registrovanú obchodnú činnosť - sprostredkovanie prenájmu nehnuteľnosti ( položka 7), ubytovacie
služby(položka16)aprenájomnehnuteľností(položka21).Nájomcabolpretonazákladedohodnutého

účelu užívania - obchodné služby, príslušnej zákonnej úpravy a živnostenského oprávnenia oprávnený
užívať poskytnuté priestory aj na účel - poskytovanie obchodných služieb spojených s dočasným
ubytovaním resp. bývaním. Žalovaný súhlasí s tým, že poskytovanie takýchto obchodných služieb má
byť uskutočňované v priestoroch určených resp. schválených na tento účel príslušným stavebným
úradom. Porušenie takejto povinnosti však môže byť považované na porušenie stavebného zákona,

nie však za porušenie povinností nájomcu, dohodnutých v predmetnej nájomnej zmluve. Pokiaľ tak
žalovaný ako nájomca poskytol časť priestorov do dočasného užívania tretej osobe na účel dočasného
ubytovania, resp. bývania, považoval to nájomca za poskytovanie obchodných služieb v súlade s
nájomnou zmluvou a nedošlo tým k užívaniu priestorov v rozpore so zmluvou. Na písomný podnet
žalobcu zo dňa 06.12.2019 nájomca z dôvodu zachovania dobrých vzťahov s prenajímateľom a

odstránenia akýchkoľvek pochybností o užívaní priestorov v súlade so zmluvou okamžite zabezpečil
ukončenie ich užívania treťou osobou. Listom z 01.03.2020 právny zástupca prenajímateľa oznámil
nájomcovi, že na základe § 9 ods. 2 písm. a) zák.č. 116/1990 Zb. z dôvodu užívania nebytových
priestorov v rozpore so zmluvou. Žalobca žalovanému ďalej oznámil, že nájomnú zmluvu vypovedáva k
31.03.2020 s tým, že v tomto termíne majú byť vypratané aj prenajaté priestory a uvedené do pôvodného

stavu. Podľa § 12 zák.č. 116/1990 Zb. je výpovedná lehota tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak a
počíta sa od prvého dňa mesiaca, nasledujúceho po doručení výpovede. V nájomnej zmluve nebola
dohodnutá iná dĺžka výpovednej lehoty a preto by v prípade platnosti danej výpovede mohol skončiť
nájompriestorovnajskôrdňom30.06.2020,apokiaľžalobcapodalžalobunasúddňa11.06.2020,žaloba
bola z uvedeného dôvodu podaná neoprávnene. Žalobca je právnickou osobou, založenou podľa zák.č.

182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, pričom v zmysle uvedenej právnej úpravy
v niektorých veciach koná v mene vlastníkov bytov a v niektorých veciach koná vo svojom mene a
to prostredníctvom svojich orgánov, ktorými sú predseda a zhromaždenie. Žalovaný preto vzhľadom
na právne postavenie žalobcu na odstránenie akýchkoľvek pochybností o aktívnej legitimácii žalobcua oprávnenosti predsedu spoločenstva konať v tejto veci za spoločenstvo alebo za vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v bytovom dome požaduje za potrebné oboznámiť sa s obsahom zmluvy
o spoločenstve, stanov a obsahom zápisnice zo zhromaždenia, na ktorom bola prerokovaná otázka

ukončenia nájmu so žalovaným a otázka podania žaloby na vypratanie nehnuteľnosti. Žalovaný má tiež
pochybnosti o vykonateľnosti žalobného petitu, považuje žalobu za nedôvodnú a navrhuje súdu, aby
ju zamietol.

5. Súd vo veci rozhodol rozsudkom č.k. 18C/15/2020-185 zo dňa 01.10.2021, proti ktorému podal

žalobca v zákonnej lehote odvolanie, o ktorom rozhodol Krajský súd v Trenčíne rozsudkom zo dňa
07.12.2022, č.k. 19Co/45/2022-212 tak, že rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec mu vrátil
na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Rozhodnutie krajský súd odôvodnil tým, že za danej situácie
postup súdu prvej inštancie, ktorým v konaní o vypratanie nehnuteľnosti rozhodol o zamietnutí žaloby z
dôvodu nedostatku aktívnej vecnej legitimácie žalobcu, nemožno považovať za vecne správny, pretože
od účinnosti novely zákona č. 283/2018 Z.z. (od 01.11.2018) je zastupovanie vlastníkov spoločenstvom

a správcom jednotné. Pri právnych úkonoch (typicky uzatváranie zmlúv s tretími osobami) správca a
spoločenstvo koná navonok ako priamy zástupca vlastníkov. Pri zastupovaní a konaní pred súdom
voči tretím osobám či samotným vlastníkom koná správca a spoločenstvo v zmysle § 9 ods. 7 zákona
č. 182/1993 Z. z. vo vlastnom mene a na účet vlastníkov ako nepriamy zástupca, a teda správca a
spoločenstvo majú v konaní vecnú legitimáciu. V ďalšom konaní súd druhej inštancie uložil súdu prvej

inštancie opätovne posúdiť dôvodnosť žaloby a vo svojom rozhodnutí dať odpovede na
všetky podstatné námietky.

6. Po vrátení veci na ďalšie konanie a nové rozhodnutie súd nariadil viaceré súdne pojednávania,
na ktorých vykonal dokazovanie a to jednak prednesmi právnych zástupcov oboch sporových strán,

vyjadrením žalovaného ( v čase kedy ešte nemal právneho zástupcu), výsluchmi svedkov p. Q. C., p. J.
K. st. a oboznámením s listinnými dôkazmi, ktoré tvorili obsah súdneho spisu a to najmä: č.l. 1 žaloba
z 10.03.2020, č.l. 4 nájomná zmluva z 21.06.2004,č.l.7 výpoveď z nájomnej zmluvy z 1.3.2020,č.l. 10
výzva na dodržiavanie nájomnej zmluvy z 6.12.2019,č.l. 11 oznámenie o zápise zmien zapisovaných
skutočností do registra,č.l.12 výpis zo živnostenského registra na žalovaného z 10.3.2020,č.l. 14 výpis

z LV č. XXXX,č.l.17 výpis z LV č. XXXX, č.l. 20 zmluva o krátkodobom nájme bytu s nájomcom L.
M. prvé 3 strany ,č.l. 23 podnet na prešetrenie výstavby bytovej jednotky podaný na Mests. Úrad
Prievidza 24.1.2020,č.l. 34 výpis zo Živnostenského registra na žalovaného z 8.7.2020,č.l. 39 vyjadrenie
žalovaného k žalobe z 18.7.2020,č.l. 45 Replika z 4.8.2020,č.l. 53 Duplika z 10.9.2020,č.l. 58 výpis
z ŽR žalovaného z 10.9.2020,č.l. 63 výpoveď z nájomnej zmluvy z 1.3.2020,č.l. 95 odpoveď Mesta

Prievidza ako stavebného úradu že označený dôkaz – spis č. XXX-XX-XXX-XXXX nebol nájdený, č.l.
161 plnomocenstvo na zastupovanie udelené J. R.,č.l. 179 zápisnica z pojednávania dňa 1.10.2021
( prepis zvukového záznamu ),č.l. 185 rozsudok Okresného súdu Prievidza zo dňa 1.10.2021,č.l. 193
odvolanie žalobcu voči rozsudku, č.l. 212 uznesenie Krajského súdu v Trenčíne zo 07.12.2022,č.l.
220 návrh žalobcu na výsluch svedkov, č.l. 233 výpis zo ŽR na žalovaného z 3.3.2023,č.l. 262

zápisnica o pojednávaní dňa 6.9.2023,č.l. 265 uznesenie zo dňa 14.6.2023,č.l. 273 vyjadrenie žalobcu
zo 16.8.2023,č.l. 275 výpis zo Živnostenského registra na žalovaného zo 16.8.2023,č.l. 278 Zmluva
o spoločenstve vlastníkov bytu a nebytových priestorov z 19.10.2016, č.l. 284 dôvodová správa k zák.č.
283/2018 Z.z.,č.l. 290 -292 hlasovanie vlastníkov bytov a nebyt. priestorov k súhlasu s pokračovaním
v spore, č.l. Zmluva o krátkodobom nájme bytu s p. M. v plnom znení z 6.4.2018, uzavretú L. P. s.r.o. a p.

L. M., č.l. 302 -306 fotografie z nebytového priestoru vo vchode č. 11,č.l. 314 zápisnica o pojednávaní
25.8.2023,č.l. 318 zápisnica o pojednávaní 06.09.2023 ( prepis zvukového záznamu),č.l. 332 pôdorys
vchodov 11,13 a 15 bytového domu,č.l. 333 predžalobná výzva žalovaného vlastníkom bytov a nebyt.
priestorov z 23.12.2020,č.l. 339 vyjadrenie k predžalobnej výzve od p. B. S. z 15.1.2021,č.l. 340 sms od
I. T. z 30.12.2020 žalovanému ,č.l. 341 vyjadrenie žalobcu z 25.9.2023 s otázkami na znalca z odboru

stavebníctvo,č.l. 362 uznesenie o zložení preddavku na trovy znaleckého dokazovania z 15.11.2023,č.l.
368 uznesenie o nariadení znaleckého dokazovania zo 7.12.2023,č.l. 74 - náhradný obal zo dňa
28.3.2024 o nariadenie obhliadky na mieste samom, č.l. 88 - zápisnica z obhliadky zo dňa 21.5.2024,č.l.
90 až 106 náhradný obal fotodokumentácia z obhliadky,č.l. 375 znalecký posudok č. 35/2024 I.
G. P.,č.l. 404 uznesenie o priznaní znaleckej odmeny z 23.7.2024,č.l. 411 sťažnosť žalovaného

proti uzneseniu o priznaní znaleckej odmeny z 26.8.2024,č.l. 412 uznesenie o zamietnutí sťažnosti
z 26.8.2024,č.l. 413 vyjadrenie žalobcu k znaleckému posudku, zmena petitu žaloby z 3.9.2024,č.l. 414
žiadosť žalovaného o poskytnutie lehoty do 30.11.2024 na predloženie kontrolného ZP od I. M.,č.l. 415
kolaudačné rozhodnutie z 24.6.2005,č.l. 416 oznámenie o udelení plnomocenstva J. U. z 10.9.2024,č.l.417 splnomocnenie JUDr. Legerskému z 9.9.2024, č.l. 421 uznesenie o pripustení zmeny žaloby
z 16.09.2024,č.l. 431 vyjadrenie žalovaného z 11.10.2024,č.l. 439 žiadosť žalovaného o predĺženie
lehoty na predloženie súkromného ZP z 5.12.2024 ( do 31.1.2025),č.l. 469 Dodatok č. 1 k Nájomnej

zmluve o nájme nebytových priestorov z 26.7.2004,č.l. 470 výpis z registra na žalobcu z 5.3.2025,č.l. 472
oznámenie žalovaného z 7.3.2025,č.l.512 a 513 zápisy zo zasadnutí žalobcu, spis Stavebného úradu
Prievidza č. 243 -01-12629-2004 a ostatným obsahom súdneho spisu sp. zn. 18C/15/2020. Návrhy
žalobcu na ďalšie dokazovanie výsluchom štatutára žalobcu, výsluchom prvého právneho zástupcu
žalobcu F. V., výsluchom svedkov p. G. a p. W. súd zamietol s poukazom na sudcovskú koncentráciu

konania a hospodárnosť konania, kedy mal za to, že vykonanie takýchto dôkazov by nemohlo privodiť
iné rozhodnutie v merite veci a zmeniť skutkový stav natoľko, že by to v čase zamietavého uznesenia
k vykonaniu dôkazov mohlo vyvolať iné meritórne rozhodnutie.
7.Vykonaným dokazovaním, s prihliadnutím k obsahu vyjadrení strán sporu v ich písomných
vyjadreniach a na pojednávaní, súd zistil tento skutkový stav:

8.Dňa 28.4.2004 bolo schválené uzatvorenie nájomnej zmluvy so žalovaným ako nájomcom s tým, že
žalobca ako prenajímateľ dá do prenájmu nájomcovi spoločné priestory vo vchode č. XX sušiareň vo
výmere 20,44 m2 a práčovňu vo výmere 16,15 m2 a vo vchode č. XX sušiareň vo výmere 73,18 m2
tak, že prenajímateľ prenecháva nájomcovi objekt za účelom zriadenia administratívnych priestorov a
poskytovania obchodných služieb, na základe čoho bola uzavretá nájomná zmluva zo dňa 21.6.2004

na dobu určitú 30 rokov, pričom táto zmluva nadobudla účinnosť dňom podpísania 21.6.2004. Výška
nájomnéhozanebytovépriestoryboladohodnutávovýške300.000,-Skpocelúdobutrvanianájomného
vzťahu. Nájomné bolo vyplatené dňa 21.06.2004, čo prenajímateľ potvrdil podpisom na tejto zmluve.

9.ListomadvokátskejkancelárieA.V.,D.G.O.XX,E.zodňa1.3.2020bolanazákladetýchtoskutočností

podľa § 9 ods. 2 písm. a) zák. č. 116/1990 Zb. vypovedaná nájomná zmluva zo dňa XX.X.XXXX, ktorá
bolauzavretánadobuurčitú30rokov,preduplynutímtejtodoby,vzhľadomnato,žepredmetnénebytové
priestory boli užívané v rozpore s nájomnou zmluvou, ktorá bola vypovedaná ku dňu 31.3.2020 s tým, že
v tomto termíne žalovaný priestory vyprace a uvedie do pôvodného stavu, na čo žalovaný nereagoval.

10.Zo znaleckého posudku č. XX/XXXX zo dňa 17.07.2024 vypracovaného súdnym znalcom I. G. P.
na návrh znaleckého dokazovania žalobcom ku vchodu bytového domu s.č. XXXXX znalec uviedol, že
podľa projektovej dokumentácie/statického posudku vyhotoveného Ind. G. A. – G. pred rekonštrukciou
spoločných priestorov, spoločné priestory X. nadzemného podlažia ( prízemie) boli využívané na svoj
účel t.j. napríklad ako sušiareň, práčovňa, pivničné priestory, chodba, schodište a pod.. Znalec ďalej

uviedol, že v priestoroch bývalej sušiarne a práčovne vchodu č. XX bytového domu s.č. XXXXX došlo
k stavebným úpravách aj k dispozičným zmenám, v priestoroch bývalej sušiarne a práčovne bola
vybudovaná bytová jednotka, ktorá spĺňa definíciu bytovej jednotky/bytu podľa § 43b zák.č. 50/1976
Zb. Stavebný zákon. Stavebné povolenie na stavbu ,,Zmena užívania časti bytového domu F. H. XX-
XX E.“ vydané Mestom Prievidza č. X.X.X.-XX-XXXXX-XXXX zo dňa 15.10.2004 bolo iba v rozsahu

vybúrania dverných otvorov a opravy povrchov. Ostatné stavebné úpravy a zmena účelu užívania
spoločných priestorov boli zrealizované bez právneho /administratívneho základu. Ku vchodu č. XX,
bytového domu s.č. XXXXX, znalec uviedol, že časť, ktorá je v pôvodnej projektovej dokumentácii
označená ako sušiareň a práčovňa a nachádza sa v západnej časti traktu je využívaná pravdepodobne
majiteľmi bytov ako pivničné priestory, vo východnej časti traktu sa nachádzajú priestory, ktoré sa v čase

obhliadky využívali na administratívu/kancelárie s príslušenstvom. Znalec zistil, že vo vchode č. XX
došlo aj k dispozičným zmenám. V priestoroch bývalej sušiarne a práčovne ( západná časť traktu)
boli vybudované ,,pivničné kobky“ t.j. odkladacie priestory pivníc, ktoré podľa vyjadrenia žalujúceho
žalovaný nevyužíva, využívajú ich majitelia bytov. V bývalých pivničných priestoroch ( východná časť
traktu) sú vybudované nebytové priestory, ktoré ale len čiastočne spĺňajú definíciu nebytových priestorov

v zmysle zák.č. 182/1993 Z.z. pretože k uvedeným zmenám stavebný úrad vydal iba rozhodnutie
o stavebnom povolení, avšak nie rozhodnutie o kolaudácii. Stavebné povolenie na stavbu ,,Zmena
užívania časti bytového domu F. H. XX-XX E.“ vydané Mestom Prievidza č. X.X.X.-XX-XXXXX-XXXX
zo dňa 15.10.2004 bolo len v rozsahu vybúrania dverného otvoru v časti bývalých pivničných priestorov
a opravy povrchov v časti bývalej sušiarne a práčovne. Ostatné stavebné úpravy a zmena účelu užívania

pivničných priestorov boli zrealizované bez právneho/ administratívneho základu. V stavebnom povolení
boli rozhodnuté o povolení zmeny účelu užívania priestorov sušiarne a práčovne( západná časť traktu)
a nie pivničných priestorov ( východná časť traktu).Zo zistených a predložených dokumentov vyplýva,že stavebný úrad vydal stavebné povolenie na rekonštrukciu aj tých priestorov vo vchode č. XX, na ktoré
nemá žalovaný uzatvorenú nájomnú zmluvu.

11.ZkolaudačnéhorozhodnutiaMestaPrievidzač.X.X.X.-XX-XXXX-XXXXzodňa24.06.2005jezrejmé,
že stavebný úrad ním povolil užívanie stavby ,,Zmena užívania časti bytového domu na F. H.XX/-XX
A.E.“,pričomstavbaobsahujevybúraniedvernýchotvorovapriečok,opravupovrchovazmenuužívania
pivničných priestorov sušiarne a práčovne na kancelárie.

12.Z obsahu predloženej listiny - Dodatku č. 1 ku nájomnej zmluve o nájme nebytových priestorov
zo dňa XX.XX.XXXX uzavretej medzi prenajímateľom ( žalobca) a nájomcom ( žalovaným) na č.l.
469 spisu vyplýva, že dňa 25.06.2004 bola predsedovi F. spoločenstva vlastníkov bytov doručená
žiadosť v písomnej forme väčšiny vlastníkov bytov vo vchode O. XX, ktorí požiadali o zmenu miestna
prenajatých priestorov vo vchode č. XX, ako dôvod uviedli, že vstup do prenajatých priestorov, ktorý
mal byť vybudovaný z opačnej strany od hlavnej cesty by vyrušoval obyvateľov vo vchode O. XX,

žiadosť sa týkala iba prenajatých priestorov vo vchode č. XX pozostávajúcich zo sušiarne 20,44m2
a práčovne 16,15m2, spolu vo výmere 36,59m2. Podľa bodu 1.3 na valnom zhromaždení vlastníkov
bytov a nebytových priestorov bolo schválené dňa 12.07.2004, že priestory prenajaté vo vchode č. XX,
pozostávajúce zo sušiarne 20,44m2 a práčovne 16,15m2 spolu vo výmere 36,69m2 sa zamieňajú za
spoločné priestory vo vchode č. XX vo výmere 63,75m2 skladajúce sa z 8 pivničných kobiek a chodby

pričom 3 z nich nájomca užívateľom vyplatil a 5 užívateľom nájomca vybuduje nové pivničné kobky
v priestoroch práčovne a sušiarne vo vchode č. 15.

13.Z obsahu spisu Mesta Prievidza ako stavebného úradu č. X.X.X.-XX-XXXXX-XXXX súd z Verejnej
vyhlášky z 23.09.2004 - Oznámenia o začatí stavebného konania a zmeny užívania stavby a upustenie

od ústneho konania zistil, že stavebník I. J. K., F. H. XX/X, E., nájomca spoločných nebytových priestorov
– pivničných priestorov vchodu č. XX a sušiarne a práčovne vchodu č. XX na F. H. A. E., ktoré sú
vlastníctvom ,,F. spoločenstva“ bytov a nebytových priestorov podal dňa 21.09.2004 na tunajšom úrade
žiadosť o stavebné povolenie a o zmenu užívania stavby z vchodov XX. a XX. Zo Stavebného povolenia
(verejnávyhláškavyvesená15.10.2004)bolozistené,žestavebnýúradMestoPrievidzakzmenestavby:

zmena užívania časti bytového domu F. H. XX-XX E. túto povoľuje. Zo statického posudku stavebných
úprav pivničných priestorov vchodu č. XX a sušiarne a práčovne vchodu č. XX I. G. A. – G., Q. XXX, B.
vyplýva, že zámerom objednávateľa a predmetom statického posudku sú stavebné úpravy pivničných
priestorov vchodu č. XX bytového domu a priestorov sušiarne a práčovne vchodu č. XX bytového domu
na ul. F. A. E. na účelom vytvorenia nových priestorov pre podnikanie.

14.Právny zástupca žalobcu v podaní z 16.08.2023 v spore uviedol, že otázku aktívnej vecnej legitimácie
žalobcu považuje za vyriešenú rozhodnutím Krajského súdu v Trenčíne uznesením z 07.12.2022.
Upravil označenie žalovaného tak, že žalovaným je I. J. K., nar. XX.XX.XXXX, (žalobcovi naposledy
známym)bytomF.O.XXX/XX,J.,podnikajúciakoI.J.K.-L.,sosídlomM.XXX/XX,XXXXXN..Predseda

rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo
stanovami zverené inému orgánu spoločenstva (ust. § 7c ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov a čl. 4 ods. 4. zmluvy o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových
priestorov). Uvedené pravidlo platí aj pred proces v „otázke ukončenia nájmu so žalovaným a otázka
podania žaloby na vypratanie nehnuteľnosti“. Predseda spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových

priestorov konal v tejto veci, pretože ide o záležitosť spoločenstva, ktorá nie je zákonom ani zmluvou
o spoločenstve (stanovami) zverené inému orgánu spoločenstva. Ust. § 14b ods. 1 písm. p) zákona č.
182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení platnom a účinnom od 01.11.2018 je
zhodné s obsahom zmluvy o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov zo dňa (čl. 7. ods.
14. písm. n), v zmysle ktorých vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia

nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú
o nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení
domu a príslušenstva. Žalobca tiež poukázal na skutočnosť, že pôvodnú Nájomnú zmluvu zo dňa
21.06.2004 (ďalej aj ako „nájomná zmluva“) podpísal za žalobcu otec žalovaného J. K., ktorý bol v
tom čase predsedom spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov a za žalovaného samotný

žalovaný I. J. K., t.j. syn štatutárneho zástupcu žalobcu, kde títo dojednali nájomné za spoločné priestory
vo vchode č. XX - sušiareň 20,44 m2 a práčovňa 16,15 m2 a vo vchode č. XX sušiareň 20,44 m2
a práčovňa 16,15 m2, tzn. spolu v celkovej výmere 73,18 m2 na dobu nájmu 30 rokov v celkovej
výške 400.000,- Sk, t.j. 13.277,57 EUR. Výška nájomného za celý predmet nájmu tak predstavuje sumu442,59 EUR ročne, t.j. 36,88 EUR mesačne za štyri miestnosti o výmere 73,18 m2 (!). Vzhľadom k
tomu, že predseda spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov J. K. a žalovaný I. J. K. boli
a sú blízkymi osobami, žalobca má vzhľadom k dojednanej výške nájomného dôvodné pochybnosti

o úmysle konajúcich osôb, o dodržaní povinností pri správe cudzieho majetku a v rovine civilného
práva o súlade Nájomnej zmluvy zo dňa XX.XX.XXXX s dobrými mravmi. Blízky príbuzenský vzťah
konajúcich osôb a neobvykle nízka výška dojednaného nájomného podľa žalobcu zakladá rozpor
uvedeného právneho úkonu s dobrými mravmi a teda aj absolútnu neplatnosť tohto právneho úkonu
v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka s dopadom na skutkový stav v čase rozhodovania súdu, kedy

podľa názoru žalobcu žalovaný nie je nájomcom predmetných nebytových priestorov a tieto zadržuje
vo svojej dispozícii bez právneho dôvodu. K skutkovým okolnostiam výpovede nájomnej zmluvy zo dňa
01.03.2020 žalobca dopĺňa, že predmetné nebytové priestory boli žalovanému prenechané „za účelom
zriadenia administratívnych priestorov a poskytovania obchodných služieb“ (čl. I. ods. 1.1 nájomnej
zmluvy) a žalovaný sa „zaviazal“ „ uvedené priestory a zariadenie v čl. I. bod 1.1. tejto zmluvy využívať
len pre účely uvedené v tomto článku “ (čl. I. ods. 1.3 nájomnej zmluvy). Žalovaného argumentácia na

obranu voči podanej žalobe je nekonzistentná (vyjadrenie zo dňa 18.07.2020). Na jednej strane tvrdí, že
tieto priestory nikdy neboli prerábané na byt, na druhej strane priznáva že „V apríli roku 2018 boli tieto
nebytové priestory prenajaté do krátkodobého nájmu pani L. M. spoločnosťou L. P., s.r.o., ktorá mala
tieto priestory v tom čase prenajaté odo mňa. Ja som dal nebytové priestory do prenájmu firme L. P.,
s.r.o. podľa bodu 14 Nájomnej zmluvy zo dňa XX.XX.XXXX, kde bola možnosť dať priestory do prenájmu

tretej osobe priamo zmluvne dohodnutá. L. P., s.r.o. prenajala tieto priestory vo vchode č. XX pani M. na
krátkodobé bývanie ako poskytovanie obchodných služieb, nakoľko hlavnou činnosťou tejto spoločnosti
je prenájom nehnuteľnosti. “ Žalobca sa vyjadruje k užívaniu predmetných priestorov na bývanie akoby
bolo takéto užívanie predmetu nájmu prostredníctvom podnájomcu mimo jeho kontrolu a akoby s tým
nemal nič spoločné. V prílohe tohto podania žalobca súdu predkladá úplný výpis z obchodného registra

SR spoločnosti L. N., s. r. o., ktorá v období od 10.03.2012 do: 09.09.2020 vystupovala pod obchodným
menom L. P., s.r.o.. Jedná sa o obchodnú spoločnosť sídliacu v danom čase na rovnakej adrese ako je
adresa bydliska / miesta podnikania žalovaného, ovládanú blízkymi osobami žalovaného a žalovaným
osobne, kedy pri uzavieraní Zmluvy o krátkodobom nájme bytu zo dňa XX.XX.XXXX s nájomcom - L.
M. konal za túto spoločnosť ako prenajímateľa žalovaný z pozície splnomocnenca a v ktorej je žalovaný

od 10.09.2020 prokuristom. Pokiaľ je argumentácia žalovaného založená na tvrdení, že on nájomnú
zmluvu neporušil, pretože dal predmetné priestory do podnájmu a podnájomca tieto priestory prenechal
do užívania p. L. M. do krátkodobého nájmu, potom sa jedná o konštrukciu zneužívajúcu právo, ktorá
nepožíva právnu ochranu. Žalobca poukazuje na to, že samotný žalovaný priestory vp vchode č. XX
prenajaté p. L. M. prostredníctvom spoločnosti L. P., s.r.o. označuje ako „byt na prízemí bytového domu

na ulici F. X A. E.“; napriek rôznemu označeniu vchodu bytového domu X-XX medzi stranami sporu
nie je pochybnosť o totožnosti predmetného nebytového priestoru. V prílohe tohto podania žalobca
súdu predkladá aj fotodokumentáciu z interiéru predmetného priestoru, z ktorej vyplýva charakter bytu.
Pokiaľ žalovaný vyjadril pochybnosť o vykonateľnosti žalobného petitu, s tým, že k tejto otázke bude
možné zaujať bližšie stanovisko až po oboznámení sa s dokumentáciou stavebného a kolaudačného

rozhodnutia, potom žalobca uvádza, že žalovaný užíva nebytové priestory a spoločné časti doma nad
rámce rozsahu uvedeného v nájomnej zmluve. Žalovaný zabral a pripojil k „prenajatým“ priestorom aj
ďalšie spoločné časti domu (napr. chodby). Keďže žalovaný vykonal stavebné úpravy majúce vplyv na
výmeru a dispozíciu predmetných nebytových priestorov / spoločných častí bytového domu, do ktorých
žalobca nemá fyzický prístup, nemožno od žalobcu žiadať, aby tieto časti spoločných častí bytového

domu opísal právne perfektným spôsobom s vplyvom na vykonateľnosť žalobného petitu. Žalovaný
tieto priestory aj v čase podania tohto vyjadrenie neoprávnenie fyzicky zadržiava. Podaním z 3.9.2024,
označeným ako vyjadrenie k znaleckému posudku č. XX/XXXX (vypracovanému súdnym znalcom I. G.
P. na základe uznesenie konajúceho súdu zo dňa 07.12.2023, sp. zn. 18C/15/2020-368) a úprava petitu.
Žalobca prostredníctvom splnomocneného právneho zástupcu uviedol, že so znaleckým posudkom sa

oboznámil a so všetkými zisteniami a závermi súdneho znalca uvedenými v znaleckom posudku súhlasí.
Závery znaleckého posudku zodpovedajú presvedčeniu žalobcu, ktoré bolo dôvodom podania žaloby.
Zároveňupravilpetitžalobyscieľomdosiahnuťjehovykonateľnosťvexekučnomkonaní,kedynavrhoval
zmenený petit:
,,1. Žalovaný je povinný vypratať spoločné časti v prízemí vchodu č. XX bytového domu súp. č. XXXXX

H. F., E., postaveného na parcele „ C“ KN č. XXXX/XX, zapísaného Okresným úradom Prievidza na
liste vlastníctva č. XXXX pre katastrálne územie E., obec E., okres E. v rozsahu vyplývajúcom z prílohy
č. 7 znaleckého posudku č. XX/XXXX zo dňa 17.07.2024 vypracovaného súdnym znalcom I. G. P. a sdispozíciou a výmerou jednotlivých miestností vyplývajúcou z prílohy č. 4 znaleckého posudku č. XX/
XXXX zo dňa 17.07.2024 vypracovaného súdnym znalcom I. G. P..
2. Žalovaný je povinný vypratať spoločné časti v prízemí vchodu č. XX obytnej budovy súp. č. XXXXX,

H. F., E., postavenej na parcele „C“ KN č. XXXX/X, zapísanej Okresným úradom Prievidza na liste
vlastníctva č. XXXX pre katastrálne územie E., obec E., okres E. v rozsahu vyplývajúcom z prílohy č.
7 znaleckého posudku č. XX/XXXX zo dňa 17.07.2024 vypracovaného súdnym znalcom I. G. P. a s
dispozíciou a výmerou jednotlivých miestností vyplývajúcou z prílohy č. 6 znaleckého posudku č. XX/
XXXX zo dňa 17.07.2024 vypracovaného súdnym znalcom I. G. P..

3. Žalobca má nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.“
15.Súd o navrhnutej zmene žaloby rozhodol uznesením č.k. 18C/15/2020 – 421 zo dňa 16.09.20242,
kedy zmenu žaloby pripustil.
16.Žalovaný prostredníctvom svojho právneho zástupcu v podaní z 11.10.2024, označenom ako
doplnenie skutkových a právnych tvrdení žalovaného k uplatnenému nároku žalobcu uviedol, že žalobca
sa podanou žalobou v zmysle jej poslednej zmeny pripustenej uznesením súdu č. 18C/15/2020-421

zo dňa 16.9.2024 domáha uloženia povinnosti žalovanému vypratať jednak spoločné časti v prízemí
vchodu č. XX bytového domu súp. č. XXXXX D. H. F. A. E., postaveného na pozemku CKN pare. č.
XXXX/XX v rozsahu vyplývajúcom z Prílohy č. 7 znaleckého posudku č. XX/XXXX zo dňa 17.7.2024
znalca I. G. P. a s dispozíciou a výmerou jednotlivých miestností vyplývajúcou z Prílohy č. 4 tohto
znaleckého posudku a jednak spoločné časti v prízemí vchodu č. XX obytnej budovy súp. č. XXXXX

D. H. F. A. E., postavenej na CKN pare. č. XXXX/X v rozsahu vyplývajúcom z Prílohy č. 7 znaleckého
posudku č. XX/XXXX zo dňa 17.7.2024 znalca I. G. P. a s dispozíciou a výmerou jednotlivých miestností
vyplývajúcou z Prílohy č. 6 tohto znaleckého posudku. Takto uplatnený nárok žalobca odvodzuje od
rozhodujúcich skutkových a právnych tvrdení, podľa ktorých bolo na zhromaždení vlastníkov bytov
a nebytových priestorov dňa 28.4.2004 schválené uzatvorenie nájomnej zmluvy so žalovaným ako

nájomcomstým,žežalobcaakoprenajímateľdádoprenájmunájomcovispoločnépriestoryvovchodeč.
XX sušiareň vo výmere 20,44 m2 a práčovňu vo výmere 16,15 m2 a vo vchode č. XX sušiareň vo výmere
73,18 m2 tak, že prenajímateľ prenecháva nájomcovi objekt za účelom zriadenia administratívnych
priestorov a poskytovania obchodných služieb, na základe čoho bola uzavretá nájomná zmluva zo
dňa 21.6.2004 na dobu určitú 30 rokov, pričom táto nadobudla účinnosť dňom podpísania 21.6.2004.

Ďalej žalobca argumentuje tým, že napriek tomu, že nájomnou zmluvou bolo vymedzené, že tieto
nebytové priestory sa budú používať ako administratívne priestory a na poskytovanie obchodných
služieb, tak žalovaný tieto prerobil na byt tak, že vo vchode č. XX je zo sušiarne a práčovne o výmere
30,10 m2 vytvorený byt, ktorý mal potom žalovaný prenajať inej osobe. V nadväznosti na uvedené
žalobca argumentuje tým, že listom zo dňa 6.12.2019 vyzval žalovaného na dodržiavanie nájomnej

zmluvy, že na základe podnetu žalobcu Mestský úrad Prievidza, odbor stavebného poriadku prešetril
výstavbu bytovej jednotky vo vchode č. XX a skonštatoval, že predmetné priestory boli prerobené na
bytovú jednotku, ktorá nie je zapísaná a ani nedošlo k žiadnej zmene, ktorú by žalobca odsúhlasil
a že listom advokátskej kancelárie zo dňa 1.3.2020 bola na základe týchto skutočností podľa § 9
ods. 2 písm. a) zák. č. 116/1990 Zb. vypovedaná nájomná zmluva zo dňa 21.6.2004, ktorá bola

uzavretá na dobu určitú 30 rokov, pred uplynutím tejto doby, vzhľadom na to, že predmetné nebytové
priestory boli užívané v rozpore s nájomnou zmluvou, ktorá bola vypovedaná ku dňu 31.3.2020 s
tým, že v tomto termíne žalovaný priestory vyprace a uvedie do pôvodného stavu, na čo žalovaný
nereagoval. Vo vzťahu k uplatnenému nároku na vypratanie takýchto priestorov žalobca poukázal aj
na čl. 20 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky a § 126 ods. 1 Obč. zák. Žalovaný v rámci obrany proti

uplatnenému nároku žalobcu namietal, že stavebnou činnosťou, ktorú vykonal v priestoroch, ktoré
sú predmetom nájomnej zmluvy zo dňa 21.6.2004, túto zmluvu neporušil, pretože takúto stavebnú
činnosť uskutočnil so súhlasom žalobcu ako prenajímateľa a priestory užíval v súlade so zmluvou. Súd
pôvodne žalobu zamietol na základe záveru o nedostatku aktívnej vecnej legitimácie žalobcu v spore o
uplatnenom nároku, avšak takéto rozhodnutie bolo zrušené odvolacím súdom a vec vrátená na ďalšie

konanie a nové rozhodnutie, keď odvolací súd v otázke aktívnej vecnej legitimácie žalobcu dospel k
opačnému záveru a konštatoval, že pri zastupovaní a konaní pred súdom voči tretím osobám alebo
samotným vlastníkom koná správca a spoločenstvo v zmysle § 9 ods. 7 zák. č. 182/1993 Z. z. (v žnem
účinnom od 1.11.2018) vo vlastnom mene a na účet vlastníkov ako nepriamy zástupca, a teda správca
a spoločenstvo majú v konaní vecnú legitimáciu a nakoľko žalobca ako spoločenstvo sa podanou

žalobou domáha vypratania nehnuteľnosti proti žalovanému, ktorému boli nehnuteľnosti zo strany
žalobcu prenajaté, je žalobca aktívne vecne legitimovaný na uplatnenie predmetného hmotnoprávneho
nároku.Po zrušení predchádzajúceho rozsudku o zamietnutí žaloby z dôvodu nedostatku aktívnej
vecnej legitimácie žalobcu a vrátení veci na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, bolo vykonané ďalšiedokazovanie vrátane znaleckého dokazovania za účelom popisu priestorov a ich stavu a rozsahu v
nich vykonaných stavebných úprav, ktorých vypratania sa žalobca podanou žalobou domáha, pričom na
základe výsledkov takto vykonaného znaleckého dokazovania došlo zo strany žalobcu ku zmene žaloby

do tej podoby, ako bola pripustená vyššie uvedeným uznesením súdu zo dňa 16.9.2024.Žalovaný za
takéhoto skutkového stavu veci, ako vyplýva z doposiaľ vykonaného dokazovania, považuje za potrebné
poukázať na ďalšie podstatné skutočnosti pre posúdenie žalobcom uplatneného nároku, ktorými sa
doposiaľ súd nezaoberal a ktoré sú pre posúdenie dôvodnosti nároku podľa žalovaného rozhodujúce.
Tieto skutočnosti sa týkajú jednak posúdenia oprávnenosti osoby, ktorá vyhotovila a podpísala výpoveď

z nájomnej zmluvy zo dňa 21.6.2004, danej žalovanému zo strany žalobcu listom advokátskej kancelárie
zo dňa 1.3.2020 (ďalej len „výpoveď z nájomnej zmluvy“), konať za žalobcu a jednak posúdenia platnosti
výpovede z nájomnej zmluvy, a to tak z hľadiska jej súladnosti s ustanoveniami zák.č. 116/1990 Zb.
a ustanoveniami Obč. zák., ako aj z hľadiska dodržania postupu pri daní tejto výpovede v zmysle
ustanovení zák. č. 182/1993 Z.z.. Pokiaľ ide o posúdenie oprávnenosti osoby, ktorá vyhotovila a
podpísalavýpoveďznájomnejzmluvy,takpodľaprávnehonázoružalovanéhobolavýpoveďvyhotovená

a podpísaná osobou, ktorá vôbec nebola na takýto právny úkon oprávnená vzhľadom na ďalej uvedené
skutočnosti. Výpoveď z nájomnej zmluvy má v záhlaví uvedené “Advokátska kancelária A. V., D. G.
O. XX, XXX XX E.“ a pod jej textom je pečiatka tejto advokátskej kancelárie uvedenej v záhlaví
takejto listiny. Bez ohľadu na to, že pri takejto pečiatke nie je obsiahnutý na výpovedi z nájomnej
zmluvy (na čl. 7 súdneho spisu) žiaden podpis, tak takéto splnomocnenie vzhľadom na jeho obsah

vôbec nemohlo oprávňovať advokáta, ktorý výpoveď z nájomnej zmluvy vyhotovil, na zastupovanie
žalobcu pri takomto právnom úkone. Z obsahu plnomocenstva (na čl. 9 súdneho spisu) vyplýva, že
Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov - F. spoločenstvo v zastúpení J. E., splnomocnilo
advokáta F. A. V., so sídlom advokátskej kancelárie v E., D. G. O. XX, aby zastupoval spoločenstvo
vo veci neplatnosti nájomnej zmluvy (bez akéhokoľvek identifikovania akejkoľvek nájomnej zmluvy,

či už časovým údajom o jej uzavretí, predmetom nájmu alebo osobou nájomcu), aby splnomocniteľa
obhajoval a vo všetkých právnych veciach zastupoval, vykonával všetky úkony, prijímal doručované
písomnosti, podával návrhy a žiadosti, uzatváral zmiery, uznával uplatnené nároky, vzdával sa nárokov,
podával opravne prostriedky a vzdával sa ich, vymáhal nároky, plnenie nárokov prijímal, ich plnenie
potvrdzoval, dedičstvo odmietal alebo neodmietal, menoval rozhodcu a uzavieral rozhodcovské zmluvy,

to všetko i vtedy, keď je podľa právnych predpisov potrebné osobitné splnomocnenie. Za takto
vymedzeným rozsahom oprávnenia splnomocnenca konať za splnomocniteľa jc výslovne uvedené, že
toto splnomocnenie dáva splnomocniteľ v rozsahu „prác“ (správne malo byť zrejme uvedené „práv“)
a povinností podľa Trestného poriadku a Občianskeho súdneho poriadku. Žiadne iné oprávnenie
splnomocnenca konať za splnomocniteľa z tohto plnomocenstva nevyplýva. Takéto plnomocenstvo malo

byť žalobcom udelené advokátovi a advokátom prijaté dňa 3.2.2018 alebo 3.2.2020, keďže dátum na
tomtojeupravovaný.Zobsahutakéhotoplnomocenstvapodľažalovanéhocelkomjednoznačnevyplýva,
že sa jedná o typické procesné plnomocenstvo udelené advokátovi podľa ustanovení § 89 a násl. CSP
(aj keď v texte predmetného plnomocenstva sa uvádza Občiansky súdny poriadok, ktorý bol zrušený
s účinnosťou k 30.6.2016, čo môže tiež skutočný čas vyhotovenia plnomocenstva spochybňovať).

Takéto procesné plnomocenstvo je udeľované vždy podľa ustanovení procesných predpisov (ktorými
sú § 90 Civilného sporového poriadku a predtým § 28 Občianskeho súdneho poriadku, § 39 Trestného
poriadku, § 17 Správneho poriadku a podobne) a oprávňuje splnomocnenca, aby splnomocniteľa
zastupoval v procesnom konám a vykonával v jeho mene práva vyplývajúce splnomocniteľovi z
jeho procesného postavenia. Takéto procesné plnomocenstvo však neoprávňuje splnomocnenca na

vykonávanie právnych úkonov podľa hmotného práva v mene splnomocniteľa. Najvyšší súd Slovenskej
republiky k otázke rozdielu medzi procesným plnomocenstvom a plnomocenstvom k právnym úkonom
podľa hmotného práva uviedol, že zástupcom je ten, kto je oprávnený konať za iného v jeho mene,
zo zastúpenia vznikajú práva a povinnosti priamo zastúpenému a zastúpenie vzniká aj na základe
dohody o plnomocenstve v zmysle § 22 ods. 1 a § 23 Obč. zák. V plnomocenstve, ktoré splnomocniteľ

udeľuje splnomocnencovi za účelom jeho zastúpenia pri hmotnoprávnom úkone, sa musí uviesť
rozsah splnomocnencovho oprávnenia, pričom, ak je potrebné, aby sa právny úkon urobil v písomnej
forme, musí sa plnomocenstvo udeliť písomne (§ 31 ods. 1 Obč. zák.). Ak splnomocnenec koná
v mene splnomocniteľa v medziach oprávnenia zastupovať, vzniknú tým práva a povinnosti priamo
splnomocniteľovi (§ 32 ods. 2 Obč. zák.). Pre vymedzenie rozsahu oprávnenia splnomocnenca konať

za splnomocniteľa vo vzťahu k tretím osobám, nie je dohoda o plnomocenstve právne významná a
rozhodujúci je rozsah oprávnenia uvedený v plnej moci, ktorá je právnym úkonom splnomocniteľa,
ktorým sa dáva tretím osobám najavo, že splnomocnenec je oprávnený zastupovať splnomocniteľa v
rozsahu v plnej moci uvedenom. Od takéhoto plnomocenstva podľa § 31 Obč. zák. treba odlišovaťprocesné plnomocenstvo udelené podľa § 24 a násl. O. s. p. (kde bol posudzovaný právny stav
pred nadobudnutím účinnosti CSP), ktoré účastník konania udeľuje zástupcovi na zastupovanie v
občianskom súdnom konaní a ktoré sa udeľuje v písomnej forme alebo ústne do zápisnice buď pre celé

konanie, alebo len pre určité úkony v konaní. Možno teda udeliť všeobecné plnomocenstvo oprávňujúce
zástupcu na všetky úkony, ktoré môže v konaní účastník urobiť (spravidla sa udeľuje advokátovi) alebo
plnomocenstvo oprávňujúce zástupcu konať len v rozsahu jedného úkonu alebo určitého druhu úkonov.
Pri interpretácii obsahu plnomocenstva treba prihliadať na zmysel použitých slov a predovšetkým na to,
čo chcela konajúca osoba použitými slovami vyjadriť. Vychádzajúc z takéhoto hodnotenia rozdielu medzi

procesným plnomocenstvom a plnomocenstvom na hmotnoprávne úkony, je z obsahu plnomocenstva
udeleného žalobcom advokátovi s vymedzením predmetu splnomocnenia „neplatnosť nájomnej zmluvy“
celkom zrejmé, že ide o typické procesné plnomocenstvo na zastupovanie splnomocniteľa v konaní
o neplatnosť nájomnej zmluvy, čomu plne nasvedčuje aj gramatický výklad obsahu predmetného
plnomocenstva, v ktorom sú použité slovné spojenia „prijímal doručované písomnosti, podával opravné
prostriedky a vzdával sa ich“ a ďalšie a tiež výslovné konštatovanie, že „splnomocnenie dávam v

rozsahu práv a povinností podľa Trestného poriadku a Občianskeho súdneho poriadku“, teda podľa
procesných predpisov. Na základe týchto skutočností potom možno podľa žalovaného jednoznačne
dospieť k záveru, že plnomocenstvo udelené žalobcom advokátovi F. A. V., či už zo dňa 3.2.2018 alebo
3.2.2020, vôbec neoprávňovalo tohto advokáta na vykonanie akýchkoľvek hmotnoprávnych úkonov za
žalobcu a teda ani na podanie výpovede z nájomnej zmluvy, pretože nešlo o plnomocenstvo v zmysle

§ 22 a násl. Obč. zák. Je nepochybné, že výpoveď z nájomnej zmluvy je typický hmotnoprávny úkon
v zmysle § 34 Obč. zák., keďže ide o úkon, ktorý smeruje k zániku práv a povinností z nájomnej
zmluvy. Toto je základná skutočnosť, pre ktorú nemožno považovať advokáta F. A. V., ktorý vyhotovil
a žalovanému zaslal výpoveď z nájomnej zmluvy, za osobu oprávnenú vykonať za žalobcu takýto
hmotnoprávny úkon. Len pre úplnosť žalobca poukazuje aj na celkom nedostatočné vymedzenie veci, ku

ktorej žalobca takéto splnomocnenie advokátovi udelil, keď zastupovanie vo veci „neplatnosti nájomnej
zmluvy“ bez uvedenia akýchkoľvek konkrétnych skutočností, z ktorých by vyplývalo, o akú nájomnú
zmluvu, z akého dňa, s akým predmetom nájmu alebo s akým nájomcom by sa malo jednať, ide o celkom
neurčité vymedzenie toho, k čomu vlastne mal žalobca advokáta splnomocniť (k akému konkrétnemu
konaniu) a teda aj z tohto ďalšieho dôvodu by na základe takéhoto plnomocenstva nebolo možné

dospieť k záveru o oprávnení splnomocnenca konať za splnomocniteľa - žalobcu v rozsahu podania
výpovede z nájomnej zmluvy uzavretej medzi žalobcom a žalovaným zo dňa 21.6.2004. Napokon tiež
len pre úplnosť žalobca poukazuje aj na absenciu podpisu splnomocnenca (advokáta) na samotnej
výpovedi z nájomnej zmluvy (na tej, ktorá sa nachádza na čl. 7 súdneho spisu), ktorého absencia by
znamenala aj nedostatok predpísanej (písomnej) právnej formy takéhoto právneho úkonu (v zmysle §

9 ods. 2 ZoNPNP, podľa ktorého bola výpoveď daná). Preto podľa žalobcu už z týchto podstatných
dôvodov, ktorými sa zatiaľ súd nezaoberal, nemohlo vôbec výpoveďou z nájomnej zmluvy dôjsť k
zániku právneho vzťahu z nájomnej zmluvy zo dňa 21.6.2004 a preto už z tohto dôvodu nemôže byť
žalobcom uplatňovaný nárok na vypratanie príslušných priestorov odvodzovaný od takejto výpovede,
opodstatnený a právne podložený.Pokiaľ ide o posúdenie platnosti výpovede z nájomnej zmluvy, z

hľadiska ustanovení zák. č. 116/1990 Zb. a ustanovení Obč. zák., žalovaný poukazuje na tieto podstatné
skutočnosti. Z obsahu výpovede z nájomnej zmluvy podľa listu Advokátskej kancelárie F. A. V., E.,
D. G. O. XX zo dňa 1.3.2020 vyplýva, že žalovanému bola daná výpoveď z nájomnej zmluvy zo dňa
XX.X.XXXX (ďalej len „nájomná zmluva“) podľa § 9 ods. 2 písm. a) zák. č. 116/1990 Zb., pretože
žalovaný prenajaté nebytové priestory užíva ako byt, ktorý prenajíma tretej osobe. Podľa žalovaného

je takto podaná výpoveď absolútne neplatným právnym úkonom pre jej rozpor so zákonom, ktorý
nemohol vyvolať predpokladané právne následky zániku právneho vzťahu z nájomnej zmluvy. Z obsahu
nájomnej zmluvy a napokon aj tvrdení žalobcu v podanej žalobe, ktoré neboli žalovaným rozporované,
jednoznačne vyplýva, že predmetom nájmu podľa nájomnej zmluvy boli spoločné priestory jednak vo
vchode č. XX bytového domu súp. č. XXXXX D. H. F. A. E. a jednak vo vchode č. XX obytnej budovy

súp. č. XXXXX D. H. F. A. E.. Obe tieto budovy mali v čase vzniku nájomnej zmluvy a majú aj doposiaľ
charakter bytového domu v zmysle § 2 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z. z. (ďalej len „BytZ“). Priestory v
takýchto bytových domoch, ktoré sú predmetom nájmu podľa nájomnej zmluvy, predstavujú nepochybne
spoločné priestory domov. Z ustanovenia § 1 písm. a) zák. č. 116/1990 Zb. (ďalej len „ZoNPNP“) vyplýva,
že tento zákon sa vzťahuje na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré

podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie s tým, že nebytovými
priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu. Z uvedeného je zrejmé, že aj keď sa
v nájomnej zmluve konštatuje, že táto bola uzatvorená v zmysle zák. č. 116/1990 Zb. a že na právne
vzťahy, ktoré nie sú touto zmluvou upravené, sa vzťahujú príslušné ustanovenia tohto právneho predpisua Občianskeho zákonníka, tak v skutočnosti nebolo a nie je možné právny vzťah z tejto nájomnej
zmluvy vôbec posudzovať podľa ZoNPNP jednak z dôvodu, že tento zákon sa vzťahuje na nebytové
priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností určené podľa rozhodnutia stavebného úradu

na iné účely ako na bývanie, čo predmet nájmu podľa nájomnej zmluvy nespĺňa a jednak z dôvodu,
že tento zákon výslovne z nebytových priestorov vylučuje spoločné priestory domu. V tomto smere
je potrebné poukázať aj na právne závery vyplývajúce z rozsudku Najvyššieho súdu SR vo veci č.
M Cdo 251/2002, v zmysle ktorých je pre posúdenie charakteru priestoru ako nebytového priestoru
rozhodujúce ich stavebné určenie a nie zmluvné určenie (zmluvne dojednaný spôsob ich užívania).

Keďže ustanovenie § 1 ZoNPNP je nepochybne kogentnou právnou normou, tak charakter predmetu
nájmu podľa nájomnej zmluvy úplne vylučuje aplikáciu jeho ustanovení na právny vzťah prenajímateľa
a nájomcu založený nájomnou zmluvou a tento právny vzťah je možné posudzovať potom len podľa
všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve § 663 - § 684. To znamená,
že ani skončenie nájomného pomeru založeného nájomnou zmluvou nie je možné posudzovať podľa
ustanovení ZoNPNP. Ak teda za takéhoto stavu veci žalobca odvodzuje žalobou uplatnený nárok na

vypratanie príslušných priestorov od výpovede z nájomnej zmluvy podľa listu advokátskej kancelárie
zo dňa 1.3.2020, ktorá bola daná žalovanému podľa § 9 ods. 2 písm. a) ZoNPNP a ktorá je absolútne
neplatným právnym úkonom pri správnom právnom posúdení veci, tak žalobou uplatnený nárok nemá
žiaden právny základ. Pri správnom právnom posúdení veci a v rámci toho možnosti skončenia
nájomného pomeru dohodnutého na dobu určitú, nemôže takáto výpoveď zo zmluvy o nájme vôbec

obstáť a nemôže mať za následok zánik nájomného pomeru. Z ustanovenia § 676 ods. 1 Obč. zák.
vyplýva, že nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s
nájomcom inak. Z ustanovenia § 677 ods. 1 Obč. zák. vyplýva, že zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na
neurčitúdobumožno,aknedôjdekdohodeprenajímateľasnájomcom,ibavýpoveďouazodseku2tohto
ustanovenia vyplýva, že ak osobitný zákon neustanovuje inak, tak nájomnú zmluvu možno pri nájmoch

nehnuteľností vypovedať v trojmesačnej lehote a pri nájmoch hnuteľných vecí v jednomesačnej lehote.
Žiadna iná úprava skončenia nájmu v Občianskom zákonníku nie je obsiahnutá, čo znamená, že pri
správnom právnom posúdení nájomného pomeru v zmysle nájomnej zmluvy uzavretej medzi žalobcom
ako prenajímateľom a žalovaným ako nájomcom, zanikne nájomný pomer až uplynutím dohodnutej
doby nájmu, teda dňom 21.6.2034. Tejto skutočnosti napokon zodpovedá aj dojednanie obsiahnuté

v čl. VIII. bod 8.1. nájomnej zmluvy, podľa ktorého nájom končí uplynutím dohodnutej doby nájmu
alebo písomnou dohodou zmluvných strán. Preto výpoveď z nájomnej zmluvy, daná žalobcom podľa
ustanovenia § 9 ods. 2 písm. a) ZoNPNP, nemohla mať za následok zánik právneho vzťahu založeného
nájomnou zmluvou a keďže tento právny vzťah doposiaľ žiadnym iným právne prípustným spôsobom
(uplynutím doby nájmu alebo dohodou zmluvných strán o skončení nájmu) nezanikol, tak už z tohto

podstatného dôvodu nemôže byť žalobou uplatnený nárok na vypratanie priestorov tvoriacich predmet
nájmu vôbec opodstatnený. Len pre úplnosť žalobca v tejto časti poukazuje aj na to, že odhliadnuc
od všetkých vyššie uvedených skutočností by sa uplatnený výpovedný dôvod vo výpovedi z nájomnej
zmluvy vzhľadom na jeho odôvodnenie vo výpovedi, mohol vzťahovať len na priestor v prízemí vchodu č.
XXbytovéhodomusúp.č.XXXXXD.H.F.A.E.atedanienacelýpredmetnájmu.Pokiaľideoposúdenie

platnosti výpovede z nájomnej zmluvy, z hľadiska dodržania postupu pri daní tejto výpovede v zmysle
ustanovení zák. č. 182/1993 Z. z., žalovaný poukazuje na tieto podstatné skutočnosti. Z ustanovenia
§ 14 ods. 1 BytZ vyplýva, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť
zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré
sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových

priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku a z odseku 2 tohto
ustanovenia vyplýva, že rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na
schôdzivlastníkovalebopísomnýmhlasovaním,pričomnaúčelyrozhodovaniavlastníkovsazaschôdzu
vlastníkov považuje aj zhromaždenie. V nadväznosti na to z ustanovenia § 14b ods. 1 písm. p) BytZ
vyplýva,ževlastnícibytovanebytovýchpriestorovvdomeprijímajúrozhodnutianadpolovičnouväčšinou

hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o nájme a výpožičke
spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva.
Podľa žalobcu z takejto právnej úpravy vyplýva, že o nájme spoločných častí domu, tak ako sú tieto
predmetom nájmu podľa nájomnej zmluvy posudzovanej v tomto konaní, rozhodujú vlastníci bytov a
nebytových priestorov v dome nadpolovičnou väčšinou hlasov, pričom rozhodovaním o nájme treba

nepochybne rozumieť tak rozhodovanie o vzniku nájmu, teda o prenechaní spoločnej časti domu do
nájmuinejosobe,akoajrozhodovanieoukončenítakéhotonájmuspoločnejčastidomu.Takátozákonná
úprava plne korešponduje s právnym vzťahom k spoločnej časti domu, ktorá je v zmysle ustanovení
§ 13 ods. 1 v spojení s § 19 ods. 1 BytZ predmetom akcesorického podielového spoluvlastníctvavšetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a preto je len vecou ich rozhodnutia, či takúto
spoločnú časť domu prenechajú do nájmu inej osobe, za akých podmienok apo akú dobu a či takéto
prenechanie spoločnej časti domu do nájmu inej osobe bude ukončené a akým spôsobom. Vo vzťahu k

posudzovanej výpovedi z nájomnej zmluvy v tejto veci to potom znamená, že žalobca ako spoločenstvo
v zmysle § 7 a nasl. BytZ nemohol vypovedať nájomnú zmluvu sám z vlastného rozhodnutia (poveriť
tým advokáta), ale mohol tak urobiť len na základe (predchádzajúceho) rozhodnutia vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome, a to nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome (v tomto prípade vlastníkov bytov a nebytových priestorov v domoch súp.

č. 10552 a 10713, v ktorých sa spoločné priestory, ktoré sú predmetom nájomnej zmluvy nachádzajú).
Správnosť takéhoto výkladu uvedených ustanovení BytZ potvrdzujú aj právne závery vyplývajúce z
rozsudku Krajského súdu v Bratislave č. 2Cob/229/2013 zo dňa 3.6.2014, kde tento súd posudzoval
situáciu,kedyvýpoveďznájmuspoločnýchpriestorovboladanáprávnouzástupkyňousprávcubytového
domu bez predchádzajúceho rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uviedol s
poukazom na § 8b ods. 1 BytZ (tam vo vzťahu k správcovi) a § 14 ods. 1 a 2 BytZ a tiež príslušnú časť

zmluvy o výkone správy, že správca nemôže vo svojom mene rozhodovať o veciach, o ktorých môžu
rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a v rámci toho nemôže dať ani výpoveď
z nájomnej zmluvy, predmetom ktorej boli spoločné priestory v dome. Podľa zmluvy o spoločenstve
vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorým bolo založené spoločenstvo žalobcu v zmysle čl. IV.
bod 12 písm. e) do výlučnej pôsobnosti zhromaždenia vlastníkov patrí rozhodovať o spôsobe správy

spoločných častí a zariadení domu. Pod správu spoločných častí a zariadení domu nepochybne patrí
aj nájom spoločných častí domu inej osobe, čo potom znamená, že rozhodnúť o ukončení takéhoto
nájmu, môže len zhromaždenie vlastníkov a spoločenstvo samotné bez takéhoto predchádzajúceho
rozhodnutia nemôže takéto (neexistujúce rozhodnutie zhromaždenia) realizovať. To znamená, že ak by
spoločenstvo splnomocnilo advokáta na podanie výpovede z nájomnej zmluvy bez toho, aby o takomto

postupe predtým rozhodlo zhromaždenie vlastníkov, tak takáto výpoveď by aj z tohto dôvodu bola
neplatná, pretože by išlo o výpoveď danú neoprávneným subjektom a teda aj z tohto ďalšieho dôvodu
by takáto výpoveď nemohla mať za následok skončenie právneho vzťahu založeného medzi žalobcom
a žalovaným nájomnou zmluvou. Na podstate tejto veci nič nemení záver odvolacieho súdu vyslovený
v rozhodnutí o zrušení prvého rozsudku v tejto veci, podľa ktorého je žalobca ako spoločenstvo aktívne

vecne legitimovaný na uplatnenie predmetného hmotnoprávneho nároku na vypratanie príslušných
spoločných častí domu v zmysle § 9 ods. 7 BytZ na súde vo vlastnom mene a na účet vlastníkov
ako nepriamy zástupca v súdnom konaní o takomto nároku. Tu sa totiž jedná už o otázku legitimácie
subjektu na uplatnenie nároku na vypratanie v súdnom konaní, ktorá však nesúvisí s otázkou subjektu
oprávneného rozhodnúť o ukončení nájmu spoločnej časti domu, o ktorej môžu rozhodnúť len vlastníci

bytov a nebytových priestorov v dome a nie spoločenstvo. Na základe všetkých troch vyššie uvedených
skutočností, a to každej z nich samostatne, je výpoveď z nájmu, od ktorej žalobca odvodzuje uplatnený
nárok na vypratanie príslušných priestorov, jednak nulitným (neexistujúcim) právnym úkonom a jednak
právnym úkonom od začiatku absolútne neplatným a nájomný pomer založený nájomnou zmluvou zo
dňa 21.6.2004 naďalej trvá a preto je žalobou uplatnený nárok na vypratanie spoločných priestorov

tak, ako sú tieto vymedzené v uznesení súdu, ktorým bola pripustená zmena žaloby, v celom rozsahu
nedôvodný.

17.Žalovaný pred súdom o.i. uviedol, že je pravdou, že časť priestorov bola okrem nájmu od žalobcu
odkúpená a časť priestorov bola odkúpená od jednotlivých vlastníkov. Tvrdil, že k zámene došlo, už si to

ale presne nepamätá. Myslí si, že priestory vo vchode č. XX bytového domu užíva na základe nájomnej
zmluvy, lebo inak by tie priestory neprerábal a nerobil by zboku vchod.

18.Svedok Q. C. vo svojej výpovedi pred súdom o.i. vypovedal, že žalovaný resp. jeho otec p. K. st.
to urobili inak, ako podľa zmluvy, keď vymenili priestory sušiarne a práčovne, v ktorých urobili druhé

pivnice, a tie ich akože od nich odkúpili, pričom na katastri nič neprebehlo. Ľudí, ktorých sa toto týkalo
on sám aj opakovane vyzýval, aby si tento stav dali do poriadku, keďže oni sú naďalej vlastníci priestoru,
ktorý žalovaný užíva a naďalej tie metre štvorcové spadajú pod byt, z ktorého vlastníci platia aj výmer
do fondu opráv. Vyzýval vlastníkov bytov v čase keď bol predsedom spoločenstva na každom valnom
zhromaždení, aby si to vo vlastnom záujme dali na poriadok.

19.Svedok J. K. st. súdu o.i. uviedol, že spoločenstvo odsúhlasilo vo vchode č. XX a č. XX prenájom,
avšak po pripomienkach rešpektoval a tie priestory sa premiestnili na druhú stranu, išlo o cca 8 pivníc,
pričom 3 z nich syn ( žalovaný) odkúpil a dal im peniaze a do práčovne a sušiarne musel dať syn
vybudovať pivnice.20.Právny zástupca žalobcu k predloženému Dodatku č. 1 k nájomnej zmluve z XX.XX.XXXX poukázal
na to, že prvá strana dodatku je v úplne inej kvalite ako strana druhá, z čoho sa javí, ako keby to
bolo z dvoch rôznych dokumentov, pričom z obsahu dodatku vyplýva, že bol vyhotovený v dvoch

exemplároch, pričom 1 mal byť odovzdaný žalovaný, ktorý však do momentu jeho predloženia súdu
nielenže tento predtým nepredložil, ale ani nikdy predtým nespomenul takú okolnosť, že bol Dodatok č.
1 uzavretý. Ak by Dodatok č. 1 bol dňa 26.07.2004 skutočne vyhotovený, žalovaný by ním disponoval,
resp. minimálne by to bol doteraz v spore uviedol. Nič z toho neurobil, čo zásadným spôsobom
spôchybňuje existenciu tohto dokumentu. Svedok, ktorý ho predložil uviedol, že originálom tejto listiny

nedisponuje, žalobca takúto jeho pochybnú fotokópiu spochybňuje nielen s ohľadom na osobu svedka,
ktorý túto predkladá ale aj s ohľadom na jej obsahové a formálne náležitosti. Zotrval na podanom
žalobnom návrhu v zmysle jeho modifikácie z 03.09.2024 a žiadal, aby súd žalobe vyhovel a priznal
žalobcovi trovy konania v rozsahu 100 %. Vo vzťahu k nájomnej zmluve z 21.06.2004 sa vyjadroval aj
svedok C. tak, že túto jednotliví členovia spoločenstva alebo vlastníci bytových a nebytových priestorov
neschvaľovali, neodsúhlasovali, túto ani dokonca nevideli. Pokiaľ má byť rozhodujúcou otázkou, či

priestory, ktoré sú predmetom nájmu, sú spoločnými priestormi alebo nebytovými priestormi, poukázal
na to, že táto zmluva bola uzavretá podľa zákona č. 116/1990 Zb., formulácie v nej použité definujú tieto
priestory ako nebytové, z čoho jednoznačne vyplýva vôľa zmluvných strán podriadiť ich nájomný vzťah
režimu nájmu nebytových priestorov podľa tohto zákona a pokiaľ výsledkom dokazovania v tomto konaní
je,žesanejednáonebytovépriestory,alespoločné,tátonájomnázmluvajeabsolútneneplatnázdôvodu

absencie vôle zmluvných strán podriadiť túto zmluvu pod režim iný ako Zákon 116/1990 Zb. Pokiaľ
by táto zmluva bola platným právnym úkonom, sú tam vymedzené priestory ako sušiareň a práčovňa
vo vchode č. XX, XX, a to aj je presne vymedzený účel, na čo sa tieto priestory môžu využívať.
Zo znaleckého posudku, z predloženej fotodokumentácie z ohliadky na mieste samom vyplynulo, že
priestory vo vchode č. XX žalovaný užíval na iný než dojednaný účel a priestory vo vchode č. XX

žalovaný užíval iné, než boli dojednané v nájomnej zmluve. Vo vzťahu k Dodatku k nájomnej zmluve,
ktorý má pochádzať z XX.XX.XXXX žalobca pravosť tohto dodatku poprel, pretože nebola predložená
originálna listina tohto dodatku, naviac vôbec ním žalobca nedisponuje, ako by mal. Tento dokument
je na prvý pohľad pofidérnej kvality, kde nie je vylúčené, že prvá strana pochádza z iného dokumentu
ako strana druhá. Tento dokument obsahuje aj pochybný obsah, pretože na základe neho malo dôjsť

k zámene priestorov a k zvýšeniu výmery bez toho, aby došlo zároveň k ekvivalentnému zvýšeniu
nájmu, ktoré ostalo vo výške 13,83 eur na m2 za celý priestor mesačne. Tento dodatok mal byť uzavretý
medzi svedkom - otcom žalovaného, v tom čase predsedom spoločenstva , ktorý podľa žalobcu má
osobný záujem na úspechu žalovaného v tomto spore, tento dokument odkazuje na existujúcu žiadosť
vlastníkov z 12.07.2004, tento dôkaz nebol súdu v tomto konaní predložený, ani vykonaný. Žalobca

o takejto žiadosti , ktorá by mala odvodňovať uzavretie takéhoto dodatku, nevie. Ani z výsluchu svedka
C. nevyplynulo, že by bolo došlo k hlasovaniu o rozšírení nájmu v rozsahu, ktorý má vyplývať z tohto
dodatku. Napokon vo vzťahu k tomuto dodatku podľa jeho obsahu samotný žalovaný mal touto listinou
disponovať už 20 rokov od jeho uzavretia t.j. od roku 2004, pričom do konania bol predložený až na
samotnom závere dokazovania, a to tak, že bol predložený zo strany svedka. Po tom, ako opakovane

súd vyzýval strany na predloženie všetkých relevantných dokladov a dôkazov. Tento dodatok žalovaný
prezentuje ako kľúčový dôkaz, ktorý mal svedčiť o tom, že ním zaberané priestory vo vchode č. XX
sú predmetom nájmu. Pokiaľ by to tak aj bolo, nepochybne by samotný žalovaný aspoň uviedol od
začiatku tohto sporu, že akýto dodatok k zmluve uzavretý bol, alebo by ho bol predložil, čo sa však vôbec
nestalo. V kontexte takéhoto správania žalovaného potom existujú dôvodné pochybnosti o existencii

takéhoto dodatku a o pravosti predloženej fotokópie takejto listiny. Pokiaľ ide o dôkaz – zápisnica zo
zhromaždenia vlastníkov z 27.01.2005, ktorá bola predložená na poslednom pojednávaní v marci 2025,
tam taktiež žalobca spochybňuje pravosť tejto listiny, lebo originál predložený nebol. V dokumentácii
žalobcu sa takáto listina nenachádza. Navyše však aj z obsahu tejto listiny, ktorá bola predložená
žalovaným, vôbec nevyplýva, že by na takomto zasadnutí bol odsúhlasený predaj alebo prenájom

nebytového priestoru vo vchode č. XX. Na tretej strane tejto zápisnice, kde sa rekapitulujú výsledky
hlasovania, kde je z dvoch predchádzajúcich hlasovaní uvedené, koľko ľudí hlasovalo za odpredaj pani
M. alebo X., avšak v časti zápisnice, kde mal byť odsúhlasený predaj žalovanému, absentuje uvedenie,
či prítomní hlasovali za alebo proti odpredaju nebytového priestoru. K výsluchu svedka p. K. st. zástupca
žalobcu uviedol, že jeho vyjadrenia boli v rozpore s výsluchom svedka C., ktorý bol vypočutý v tomto

konaní skôr, pričom treba zdôrazniť blízky príbuzenský vzťah tohto svedka so žalovaným a poukázať
na súvislosti, týkajúce sa nakladania a odplaty, ktorú tieto dve blízke osoby v nájomnej zmluve resp.
nimi tvrdenom dodatku dojednali, kde nájomné je extrémne nízke vzhľadom na dĺžku nájmu, ktorá je
extrémne dlhá 30 rokov, čo z tohto úkonu robí úkon odporujúci dobrým mravom. Pokiaľ ide o výpoveďz nájomnej zmluvy, ktorá bola doručená žalovanému, je rozporovaná skutočnosť, či doručená výpoveď
bola podpísaná právnym zástupcom žalobcu alebo nebola. Pričom žalobca objektívne nie je schopný
preukázať, aká listina bola vložená do obálky s výpoveďou, či listina advokátom bola alebo nebola

podpísaná. K žalobe bola predložená len listina, ktorú odovzdal tento advokát klientovi a ktorá nie
je totožná s listinou, ktorá bola odoslaná žalovanému. Je nanajvýš nepravdepodobné, aby advokát
F. V. s dlhoročnou praxou po tom, čo prevezme zastúpenie klienta, vo veci by opomenul základnú
náležitosť písomného právneho úkonu, ktorou je podpis konajúcej osoby. Pričom ani predchádzajúci
právny zástupca žalovaného, ani samotný žalovaný až do prevzatia právneho zastúpenia J. U. toto nikdy

nespochybnili, čiže 4 roky počas trvania súdneho sporu, že by výpoveď doručená žalovanému nebola
podpísaná. Pokiaľ by to tak aj bolo, je pravdepodobné, že by túto námietku vzniesli. Naopak, podanej
žalobe žalovaný vytýka len to, že bola podaná predčasne, a to predtým, než mala uplynúť výpovedná
doba z takto doručenej výpovede. To, že obsahom splnomocnenia a skutočnou vôľou advokáta aj
klienta bolo vykonanie hmotnoprávnych ako aj procesných úkonov voči žalovanému, bez pochybnosti
vyplýva z následného dlhoročného a nespochybneného konania všetkých strán sporu. Pokiaľ ide

o formuláciu danej výpovede, nebytové priestory vo vzťahu ktorým bola podaná výpoveď, sú totožnými
priestormi, ktoré podľa výsledkov dokazovania užíva žalovaný a že samotný žalovaný vykonal úkony
v administratívnom resp. stavebnom konaní, ktorých cieľom bolo zmeniť charakter týchto priestorov zo
spoločných na nebytové. Pokiaľ by teda nájomná zmluva bola platná, jednalo by sa o nájom nebytových
priestorov a pokiaľ by výpoveď bola daná z nájmu podľa zákona o nájme nebytových priestorov,

bola daná správne a túto nemožno posudzovať v zmysle Občianskeho zákonníka o zániku nájmu
všeobecne. Pokiaľ ide o oprávnenie štatutárneho zástupcu žalobcu pána E. konať za spoločenstvo
aj po uplynutí funkčného obdobia z roku 2020, podľa obsahu odbornej právnickej literatúry, napr.
komentáre k Zákonu o vlastníctve bytov a nebytových priestorov od spoločnosti P. B., podľa ktorého
aj v období plynúcom od skončenia funkčného obdobia predsedu do zvolenia ďalšieho predsedu, musí

byť spoločenstvo funkčné, musí byť schopné vstupovať do právnych vzťahov, plniť existujúce záväzky
a pod.. V období, ktoré prezentuje žalovaná strana ako právne vákuum, sa jednalo o obdobie šírenia
nákazy Covid 19, kde väčšina obyvateľov bytového domu sa nechceli zúčastňovať žiadnych schôdzí
z dôvodu ich vyššieho veku a následne, keď bolo možné vykonať schôdzu, bol zvolený opäť do funkcie
pán E.. V konaní nevyšli najavo žiadne skutočnosti, že by oprávnenie konať bolo kýmkoľvek, dokonca

ani samotným žalovaným namietané, z čoho jednoznačne vyplýva, že na základe rozhodnutia orgánov
spoločenstva oprávnenie konať pánovi E. nezaniklo, a ani neprešlo na žiadnu inú osobu. V konaní je
nepochybné,ževlastníkompredmetnýchnebytovýchpriestorovjeprávežalobca,žetietoužívažalovaný
a máme za to, že z vykonaného dokazovania vyplynulo, že ich užíva neoprávnene.

21.Právny zástupca žalovaného v ústnych prednesoch zostal konzistentný v tvrdeniach uvádzaných ním
do sporu v písomných podaniach. V záverečnom stanovisku zástupca žalovaného uviedol, že, žalobca
uplatnil podanou žalobou nárok na vypratanie nehnuteľnosti, ktorý bol v zmysle poslednej zmeny žaloby
pripustenej uznesením súdu č. 18C/15/2020-421 zo dňa 16.9.2024 upravený podľa záverov znaleckého
posudku znalca I. G. P. č. XX/XXXX zo dňa 17.7.2024 tak, že žalobca sa domáha uloženia povinnosti

žalovanému vypratať jednak spoločné časti v prízemí vchodu č. XX bytového domu súp. č. XXXXX D.
H. F. A. E. postaveného na pozemku CKN pare. č. XXXX/XX v rozsahu vyplývajúcom z Prílohy č. 4
uvedeného znaleckého posudku a jednak spoločné časti v prízemí vchodu č. XX obytnej budovy súp.
č. XXXXX D. H. F. A. E. postavenej na CKN pare. č. XXXX/X v rozsahu vyplývajúcom z Prílohy č. 7
uvedeného znaleckého posudku. Žalobca založil uplatnený nárok na skutkových a právnych tvrdeniach,

podľa ktorých bolo na zhromaždení vlastníkov bytov a nebytových priestorov dňa 28.4.2004 schválené
uzatvorenie nájomnej zmluvy so žalovaným ako nájomcom s tým, že žalobca ako prenajímateľ dá do
prenájmu nájomcovi spoločné priestory vo vchode č. XX sušiareň vo výmere 20,44 m2 a práčovňu vo
výmere 16,15 m2 a vo vchode č. XX sušiareň vo výmere 73,18 m2 tak, že prenajímateľ prenecháva
nájomcovi objekt za účelom zriadenia administratívnych priestorov a poskytovania obchodných služieb,

na základe čoho bola uzavretá nájomná zmluva zo dňa 21.6.2004 na dobu určitú 30 rokov, pričom
táto nadobudla účinnosť dňom podpísania 21.6.2004. Ďalej žalobca uviedol, že napriek tomu, že
nájomnou zmluvou bolo vymedzené, že tieto nebytové priestory sa budú používať ako administratívne
priestory a na poskytovanie obchodných služieb, tak žalovaný tieto prerobil na byt tak, že vo vchode
č. XX je zo sušiarne a práčovne o výmere 30,10 m2 vytvorený byt, ktorý žalovaný prenajal inej

osobe. Ďalej žalobca uviedol, že na základe toho potom listom zo dňa 6.12.2019 vyzval žalovaného
na dodržiavanie nájomnej zmluvy a následne listom advokátskej kancelárie zo dňa 1.3.2020 bola na
základe uvedených skutočností podľa § 9 ods. 2 písm. a) zák. č. 116/1990 Zb. vypovedaná nájomná
zmluva zo dňa 21.6.2004, ktorá bola uzavretá na dobu určitú 30 rokov, pred uplynutím tejto doby zdôvodu, že predmetné nebytové priestory boli užívané v rozpore s nájomnou zmluvou. Z hľadiska
právneho odôvodnenia uplatneného nároku žalobca poukázal aj na čl. 20 ods. 1 Ústavy Slovenskej
republiky a § 126 ods. 1 Obč. zák. Osobitne vo vzťahu k spoločným priestorom vo vchode č. XX žalobca

potom v priebehu konania po vykonaní znaleckého dokazovania poukázal aj na to, že žalovaný užíva
iné priestory (vo východnej časti traktu), než ako boli predmetom nájomnej zmluvy (v západnej časti
traktu) a že teda takéto priestory, ktoré neboli predmetom nájomnej zmluvy, užíva bez právneho dôvodu.
Vykonaným dokazovaním nebola dôvodnosť uplatneného nároku žalobcu preukázaná, a to v celom
rozsahu. Prvou zásadnou otázkou, ktorú je potrebné vyriešiť vo vzťahu k obom predmetom nájmu,

teda spoločným priestorom vo vchode č. XX a spoločným priestorom vo vchode č. XX, je otázka, či na
základevýpovedežalobcuznájomnejzmluvydanejžalovanémulistomadvokátaF.A.V.zodňa1.3.2020
mohlo dôjsť k zániku nájomnej zmluvy zo dňa 21.6.2004, prípadne jej časti alebo k tomuto zániku dôjsť
nemohlo. Existujú štyri samostatné dôvody spôsobujúce absolútnu neplatnosť predmetnej výpovede z
nájmu pre jej rozpor so zákonom. Prvým dôvodom absolútnej neplatnosti výpovede z nájomnej zmluvy je
nedodržanie zákonom predpísanej písomnej formy pre takýto právny úkon. Žalobca predložil na dôkaz

jeho tvrdenia o zániku nájomného pomeru v dôsledku výpovede z nájomnej zmluvy listinu obsiahnutú
na č. 1. 7 súdneho spisu, na ktorej je v záhlaví uvedené “Advokátska kancelária A. V., D. G. O. XX,
XXX XX E.“ a na konci pod textom je obsiahnutá pečiatka tejto advokátskej kancelárie, pri ktorej nie
je obsiahnutý žiaden podpis. Z obsahu textu v takejto listine vyplýva, že ide o výpoveď z nájomnej
zmluvy danú podľa § 9 ods. 2 písm. a) zák. č. 116/1990 Zb. a zároveň je z tohto textu zrejmé, že je v

ňom opakovane uvádzané, že ide o výpoveď z nájmu nebytových priestorov, ktoré má nájomca užívať
v rozpore so zmluvou o nájme, pretože tieto priestory sú užívané ako byt prenajímaný tretej osobe.
Vychádzajúc z týchto nesporných skutočností vyplývajúcich z takéhoto listinného dôkazu predloženého
žalobcom je potom zrejmé, že pre posúdenie platnosti predmetnej výpovede z nájomnej zmluvy z
hľadiska dodržania právnej formy takéhoto právneho úkonu sú relevantné jednak ustanovenia zák. č.

116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZoNPNP“) a jednak ustanovenia Občianskeho
zákonníka (ďalej len „Obč. zák.“). Z ustanovenia § 3 ods. 3 veta prvá ZoNPNP vyplýva, že zmluva
musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného
a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Z
ustanovenia § 9 ods. 2 písm. a) ZoNPNP vyplýva, že prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu

uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou.
Z ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka vyplýva, že neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom
alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom. Z ustanovenia §
40 ods. 2 Obč. zák. vyplýva, že písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne.
Z ustanovenia § 40 ods. 3 časť vety pred bodkočiarkou Obč. zák. vyplýva, že písomný právny úkon je

platný, ak je podpísaný konajúcou osobou. Z kontextu týchto zákonných ustanovení potom jednoznačne
vyplýva, že podmienkou platnosti predmetnej výpovede z nájomnej zmluvy danej žalovanému podľa
ustanovení ZoNPNP by z hľadiska dodržania zákonom predpísanej formy pre takýto právny úkon bola
písomná forma tohto právneho úkonu. Z výpovede z nájomnej zmluvy predloženej na dôkaz žalobcom
jednoznačne vyplýva, že táto nie je žiadnou osobou a teda nikým podpísaná a preto takýto právny

úkon vôbec nemožno považovať za právny úkon vykonaný v písomnej forme. Už táto skutočnosť potom
spôsobuje absolútnu neplatnosť takéhoto právneho úkonu, a to bez ohľadu na to, či by bola táto výpoveď
a vôbec samotný nájomný vzťah, ktorý mal byť takouto výpoveďou skončený, posudzované podľa
ustanovení ZoNPNP alebo podľa ustanovení Obč. zák. tak, ako bude ďalej uvedené. Aj v prípade
posúdenia výpovede z nájomnej zmluvy podľa ustanovení Občianskeho zákonníka by sa totiž písomná

forma takéhoto právneho úkonu pod sankciou jeho neplatnosti, vyžadovala v zmysle § 40 ods. 2
Obč. zák., keďže je nepochybné, že nájomná zmluva bola uzavretá písomne a preto aj jej zrušenie
by bolo možné vykonať iba písomne. Druhým dôvodom absolútnej neplatnosti výpovede z nájomnej
zmluvy je to, že osoba, ktorá mala túto výpoveď podľa jej obsahu v zastúpení žalobcu uskutočniť,
vôbec nebola na takýto právny úkon oprávnená. Žalobca na dôkaz oprávnenosti takejto osoby na

takýto právny úkon predložil splnomocnenie (listinu obsiahnutú na č. 1. 9 súdneho spisu), kde ide
o plnomocenstvo, z obsahu ktorého vyplýva, že Spoločenstvo A. B. C. D. E. - F. G. v zastúpení J.
E., splnomocnilo advokáta F. A. V., G. G. C. K. A. E., D. G. O. XX, aby zastupoval spoločenstvo
vo veci neplatnosti nájomnej zmluvy (bez akéhokoľvek identifikovania akejkoľvek nájomnej zmluvy,
či už časovým údajom ojej uzavretí, predmetom nájmu alebo osobou nájomcu), aby splnomocniteľa

obhajoval a vo všetkých právnych veciach zastupoval, vykonával všetky úkony, prijímal doručované
písomnosti, podával návrhy a žiadosti, uzatváral zmiery, uznával uplatnené nároky, vzdával sa nárokov,
podával opravné prostriedky a vzdával sa ich, vymáhal nároky, plnenie nárokov prijímal, ich plnenie
potvrdzoval, dedičstvo odmietal alebo neodmietal, menoval rozhodcu a uzavieral rozhodcovské zmluvy,to všetko i vtedy, keď je podľa právnych predpisov potrebné osobitné splnomocnenie. Za takto
vymedzeným rozsahom oprávnenia splnomocnenca konať za splnomocniteľa je výslovne uvedené, že
toto splnomocnenie dáva splnomocniteľ v rozsahu „prác“ (správne malo byť zrejme uvedené „práv“)

a povinností podľa Trestného poriadku a Občianskeho súdneho poriadku. Žiadne iné oprávnenie
splnomocnenca konať za splnomocniteľa z tohto plnomocenstva nevyplýva. Takéto plnomocenstvo malo
byť žalobcom udelené advokátovi a advokátom prijaté dňa 3.2.2018 alebo 3.2.2020, keďže dátum na
tomtojeupravovaný.Zobsahutakéhotoplnomocenstvapodľažalovanéhocelkomjednoznačnevyplýva,
že sa jedná o typické procesné plnomocenstvo udelené advokátovi podľa ustanovení § 89 a násl. CSP

(aj keď v texte predmetného plnomocenstva sa uvádza Občiansky súdny poriadok, ktorý bol zrušený
s účinnosťou k 30.6.2016, čo môže tiež skutočný čas vyhotovenia plnomocenstva spochybňovať).
Takéto procesné plnomocenstvo je udeľované vždy podľa ustanovení procesných predpisov (ktorými
sú § 90 Civilného sporového poriadku a predtým § 28 Občianskeho súdneho poriadku, §39 Trestného
poriadku, § 17 Správneho poriadku a podobne) a oprávňuje splnomocnenca, aby splnomocniteľa
zastupoval v procesnom konaní a vykonával v jeho mene práva vyplývajúce splnomocniteľovi z

jeho procesného postavenia. Takéto procesné plnomocenstvo však neoprávňuje splnomocnenca na
vykonávanie právnych úkonov podľa hmotného práva v mene splnomocniteľa. Najvyšší súd Slovenskej
republiky k otázke rozdielu medzi procesným plnomocenstvom a plnomocenstvom k právnym úkonom
podľa hmotného práva uviedol, že zástupcom je ten, kto je oprávnený konať za iného v jeho mene,
zo zastúpenia vznikajú práva a povinnosti priamo zastúpenému a zastúpenie vzniká aj na základe

dohody o plnomocenstve v zmysle § 22 ods. 1 a § 23 Obč. zák. V plnomocenstve, ktoré splnomocniteľ
udeľuje splnomocnencovi za účelom jeho zastúpenia pri hmotnoprávnom úkone, sa musí uviesť
rozsah splnomocnencovho oprávnenia, pričom, ak je potrebné, aby sa právny úkon urobil v písomnej
forme, musí sa plnomocenstvo udeliť písomne (§31 ods. 1 Obč. zák.). Ak splnomocnenec koná v
mene splnomocniteľa v medziach oprávnenia zastupovať, vzniknú tým práva a povinnosti priamo

splnomocniteľovi (§ 32 ods. 2 Obč. zák.). Pre vymedzenie rozsahu oprávnenia splnomocnenca konať
za splnomocniteľa vo vzťahu k tretím osobám, nie je dohoda o plnomocenstve právne významná a
rozhodujúci je rozsah oprávnenia uvedený v plnej moci, ktorá je právnym úkonom splnomocniteľa,
ktorým sa dáva tretím osobám najavo, že splnomocnenec je oprávnený zastupovať splnomocniteľa v
rozsahu v plnej moci uvedenom. Od takéhoto plnomocenstva podľa § 31 Obč. zák. treba odlišovať

procesné plnomocenstvo udelené podľa § 24 a násl. O. s. p. (kde bol posudzovaný právny stav
pred nadobudnutím účinnosti CSP), ktoré účastník konania udeľuje zástupcovi na zastupovanie v
občianskom súdnom konaní a ktoré sa udeľuje v písomnej forme alebo ústne do zápisnice buď pre celé
konanie, alebo len pre určité úkony v konaní. Možno teda udeliť všeobecné plnomocenstvo oprávňujúce
zástupcu na všetky úkony, ktoré môže v konaní účastník urobiť (spravidla sa udeľuje advokátovi) alebo

plnomocenstvo oprávňujúce zástupcu konať len v rozsahu jedného úkonu alebo určitého druhu úkonov.
Pri interpretácii obsahu plnomocenstva treba prihliadať na zmysel použitých slov a predovšetkým na to,
čo chcela konajúca osoba použitými slovami vyjadriť. Vychádzajúc z takéhoto hodnotenia rozdielu medzi
procesným plnomocenstvom a plnomocenstvom na hmotnoprávne úkony, je z obsahu plnomocenstva
udeleného žalobcom advokátovi s vymedzením predmetu splnomocnenia „neplatnosť nájomnej zmluvy“

celkom zrejmé, že ide o typické procesné plnomocenstvo na zastupovanie splnomocniteľa v konaní
o neplatnosť nájomnej zmluvy, čomu plne nasvedčuje aj gramatický výklad obsahu predmetného
plnomocenstva, v ktorom sú použité slovné spojenia „prijímal doručované písomnosti, podával opravné
prostriedky a vzdával sa ich“ a ďalšie a tiež výslovné konštatovanie, že „splnomocnenie dávam v
rozsahu práv a povinností podľa Trestného poriadku a Občianskeho súdneho poriadku“, teda podľa

procesných predpisov. Na základe týchto skutočností je zrejmé, že plnomocenstvo udelené žalobcom
advokátovi F. A. V., či už zo dňa 3.2.2018 alebo 3.2.2020, vôbec neoprávňovalo tohto advokáta na
vykonanie akýchkoľvek hmotnoprávnych úkonov za žalobcu a teda ani na podanie výpovede z nájomnej
zmluvy, pretože nešlo o plnomocenstvo v zmysle § 22 a násl. Občianskeho zákonníka. Je nepochybné,
že výpoveď z nájomnej zmluvy je typický hmotnoprávny úkon v zmysle § 34 Obč. zák., keďže ide o

úkon, ktorý smeruje k zániku práv a povinností z nájomnej zmluvy. Toto je základný dôvod, pre ktorý
nemožno považovať advokáta F. A. V., ktorý vyhotovil a žalovanému zaslal výpoveď z nájomnej zmluvy,
za osobu oprávnenú vykonať za žalobcu takýto hmotnoprávny úkon. Popri tom je potrebné poukázať aj
nacelkomnedostatočnévymedzenieveci,kuktorejžalobcatakétosplnomocnenieadvokátoviudelil,keď
zastupovanie vo veci „neplatnosti nájomnej zmluvy“ bez uvedenia akýchkoľvek konkrétnych skutočností,

z ktorých by vyplývalo, o akú nájomnú zmluvu, z akého dňa, s akým predmetom nájmu alebo s
akým nájomcom by sa malo jednať, ide o celkom neurčité vymedzenie toho, k čomu vlastne mal
žalobca advokáta splnomocniť (k akému konkrétnemu konaniu) a teda aj z tohto ďalšieho dôvodu by
na základe takéhoto splnomocnenia nebolo možné dospieť k záveru o oprávnení splnomocnenca konaťza splnomocniteľa - žalobcu v rozsahu podania výpovede z nájomnej zmluvy uzavretej medzi žalobcom
a žalovaným zo dňa 21.6.2004 s následkom neplatnosti takéhoto právneho úkonu. Tretím dôvodom
absolútnej neplatnosti výpovede z nájomnej zmluvy je jej ďalší rozpor so zákonom. Z obsahu výpovede z

nájomnej zmluvy vyplýva, že žalovanému bola daná výpoveď z nájomnej zmluvy podľa § 9 ods. 2 písm.
a) ZoNPNP, pretože žalovaný prenajaté nebytové priestory užíva ako byt, ktorý prenajíma tretej osobe.
Z obsahu nájomnej zmluvy, ako aj nesporných tvrdení strán sporu v konaní vyplýva, že predmetom
nájmu podľa nájomnej zmluvy boli spoločné priestory jednak vo vchode č. XX bytového domu súp.
č. XXXXX D. H. F. A. E. a jednak vo vchode č. XX obytnej budovy súp. č. XXXXX D. H. F. A. E..

Obe tieto budovy mali v čase vzniku nájomnej zmluvy a majú aj doposiaľ charakter bytového domu v
zmysle § 2 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov (ďalej len „BytZ“). Priestory v
takýchto bytových domoch, ktoré sú predmetom nájmu podľa nájomnej zmluvy, predstavujú nepochybne
spoločné priestory domov. Z ustanovenia § 1 písm. a) ZoNPNP vyplýva, že tento zákon sa vzťahuje na
nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného
úradu sú určené na iné účely ako na bývanie s tým, že nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu

ani spoločné priestory domu. Z uvedeného je zrejmé, že aj keď sa v nájomnej zmluve konštatuje, že
táto bola uzatvorená v zmysle zák. č. 116/1990 Zb. a že na právne vzťahy, ktoré nie sú touto zmluvou
upravené, sa vzťahujú príslušné ustanovenia tohto právneho predpisu a Občianskeho zákonníka, tak
v skutočnosti nebolo a nie je možné právny vzťah z tejto nájomnej zmluvy vôbec posudzovať podľa
ZoNPNP jednak z dôvodu, že tento zákon sa vzťahuje na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti

alebo súbory miestností určené podľa rozhodnutia stavebného úradu na iné účely ako na bývanie, čo
predmet nájmu podľa nájomnej zmluvy v čase jej vzniku nespĺňal a jednak z dôvodu, že tento zákon
výslovne z nebytových priestorov vylučuje spoločné priestory domu, ktoré boli predmetom nájmu podľa
nájomnej zmluvy. V tomto smere poukazujem aj na právne závery vyplývajúce z rozsudku Najvyššieho
súdu SR vo veci č. MCdo 251/2002, v zmysle ktorých je pre posúdenie charakteru priestoru ako

nebytového priestoru rozhodujúce jeho stavebné určenie a nie zmluvné určenie (zmluvne dojednaný
spôsob užívania). Keďže ustanovenie § 1 ZoNPNP je nepochybne kogentnou právnou normou, tak
charakter predmetu nájmu podľa nájomnej zmluvy v tejto veci úplne vylučuje aplikáciu jeho ustanovení
na právny vzťah prenajímateľa a nájomcu založený touto nájomnou zmluvou a tento právny vzťah
je možné posudzovať potom len podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o nájomnej

zmluve § 663 - § 684. To znamená, že ani skončenie nájomného pomeru založeného nájomnou
zmluvou nie je možné posudzovať podľa ustanovení ZoNPNP, čo znamená, že výpoveď z nájomnej
zmluvy, ktorá bola daná žalovanému podľa § 9 ods. 2 písm. a) ZoNPNP je aj z tohto ďalšieho dôvodu
absolútne neplatným právnym úkonom pre jej rozpor so zákonom v zmysle § 39 Obč. zák. V tejto
súvislosti zároveň uvádzam, že pri správnom právnom posúdení veci z hľadiska možnosti skončenia

nájomného pomeru dohodnutého na dobu určitú, nemohla takáto výpoveď zo zmluvy o nájme ani pri
jej posúdení podľa ustanovení Občianskeho zákonníka (teraz bez ohľadu na absenciu predpísanej
právnej formy) mať za následok zánik nájomného pomeru. Z ustanovenia § 676 ods. 1 Obč. zák.
vyplýva, že nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s
nájomcom inak. Z ustanovenia § 677 ods. 1 Obč. zák. vyplýva, že zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na

neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou. Keďže žiadna
iná úprava skončenia nájmu v Obč. zák. nie je obsiahnutá, znamená to, že pri správnom právnom
posúdení nájomného pomeru v zmysle nájomnej zmluvy uzavretej medzi žalobcom ako prenajímateľom
a žalovaným ako nájomcom, takýto nájomný pomer zanikne až uplynutím dohodnutej doby nájmu,
teda dňom 21.6.2034. Tejto skutočnosti napokon zodpovedá aj dojednanie obsiahnuté v čl. VIII. bod

8.1. nájomnej zmluvy, podľa ktorého nájom končí uplynutím dohodnutej doby nájmu alebo písomnou
dohodou zmluvných strán. Preto aj z tohto ďalšieho dôvodu je výpoveď z nájomnej zmluvy absolútne
neplatným právnym úkonom pre jej rozpor so zákonom, keďže ani pri posúdení nájomného vzťahu
založeného nájomnou zmluvou a tejto výpovede podľa ustanovení Občianskeho zákonníka nebolo
možné zo strany prenajímateľa dať platnú výpoveď z nájomného pomeru dojednaného na dobu určitú,

pretože možnosť skončenia nájomného pomeru výpoveďou je zákonom daná v ustanovení § 677 ods. 1
Obč. zák. len pri nájomnej zmluve dojednanej na neurčitú dobu. Štvrtým dôvodom absolútnej neplatnosti
výpovede z nájomnej zmluvy je nedodržanie postupu v zmysle ustanovení BytZ. Z ustanovenia §
14 ods. 1 BytZ vyplýva, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť
zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré

sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových
priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku a z odseku 2 tohto
ustanovenia vyplýva, že rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na
schôdzivlastníkovalebopísomnýmhlasovaním,pričomnaúčelyrozhodovaniavlastníkovsazaschôdzuvlastníkov považuje aj zhromaždenie. V nadväznosti na to z ustanovenia § 14b ods. 1 písm. p) BytZ
vyplýva,ževlastnícibytovanebytovýchpriestorovvdomeprijímajúrozhodnutianadpolovičnouväčšinou
hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o nájme a výpožičke

spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva.
Podľa žalobcu z takejto právnej úpravy vyplýva, že o nájme spoločných častí domu, tak ako sú tieto
predmetom nájmu podľa nájomnej zmluvy posudzovanej v tomto konaní, rozhodujú vlastníci bytov a
nebytových priestorov v dome nadpolovičnou väčšinou hlasov, pričom rozhodovaním o nájme treba
nepochybne rozumieť tak rozhodovanie o vzniku nájmu, teda o prenechaní spoločnej časti domu do

nájmuinejosobe,akoajrozhodovanieoukončenítakéhotonájmuspoločnejčastidomu.Takátozákonná
úprava plne korešponduje správnym vzťahom k spoločnej časti domu, ktorá je v zmysle ustanovení
§ 13 ods. 1 v spojení s § 19 ods. 1 BytZ predmetom akcesorického podielového spoluvlastníctva
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a preto je len vecou ich rozhodnutia, či
takúto spoločnú časť domu prenechajú do nájmu inej osobe, za akých podmienok a po akú dobu a či
takéto prenechanie spoločnej časti domu do nájmu inej osobe bude ukončené a akým spôsobom. Z

uvedeného potom vyplýva, že žalobca ako spoločenstvo v zmysle § 7 a nasl. BytZ nemohol vypovedať
nájomnúzmluvusámzvlastnéhorozhodnutia(poveriťtýmadvokáta),alemoholtakurobiťlennazáklade
(predchádzajúceho) rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, a to nadpolovičnou
väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (v tomto prípade vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v domoch súp. č. XXXXX a XXXXX, v ktorých sa spoločné priestory,

ktoré boli predmetom nájomnej zmluvy nachádzajú). Správnosť takéhoto výkladu uvedených ustanovení
BytZ potvrdzujú aj právne závery vyplývajúce z rozsudku Krajského súdu v Bratislave č. 2Cob/229/2013
zo dňa 3.6.2014, kde tento súd posudzoval situáciu, kedy výpoveď z nájmu spoločných priestorov
bola daná právnou zástupkyňou správcu bytového domu bez predchádzajúceho rozhodnutia vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a uviedol s poukazom na § 8b ods. 1 BytZ (tam vo vzťahu k

správcovi) a § 14 ods. 1 a 2 BytZ a tiež príslušnú časť zmluvy o výkone správy, že správca nemôže
vo svojom mene rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome a v rámci toho nemôže dať ani výpoveď z nájomnej zmluvy, predmetom ktorej boli
spoločné priestory v dome. Podľa zmluvy o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
ktorým bolo založené spoločenstvo žalobcu v zmysle čl. IV. bod 12 písm. e) do výlučnej pôsobnosti

zhromaždenia vlastníkov patrí rozhodovať o spôsobe správy spoločných častí a zariadení domu. Pod
správu spoločných častí a zariadení domu nepochybne patrí aj nájom spoločných častí domu inej
osobe,čopotomznamená,žerozhodnúťoukončenítakéhotonájmu,môželenzhromaždenievlastníkov
a spoločenstvo samotné bez takéhoto predchádzajúceho rozhodnutia nemôže takéto (neexistujúce
rozhodnutie zhromaždenia) realizovať. To znamená, že ak by spoločenstvo splnomocnilo advokáta na

podanie výpovede z nájomnej zmluvy (čo sa však s poukazom na vyššie uvedené skutočnosti tiež
nestalo)beztoho,abyotakomtopostupepredtýmrozhodlozhromaždenievlastníkov,taktakátovýpoveď
by aj z tohto dôvodu bola neplatná, pretože by išlo o výpoveď danú neoprávneným subjektom a teda
aj z tohto ďalšieho dôvodu by takáto výpoveď nemohla mať za následok skončenie právneho vzťahu
založeného medzi žalobcom a žalovaným nájomnou zmluvou. Na podstate tejto veci nič nemení záver

odvolaciehosúduvyslovenývrozhodnutíozrušeníprvéhorozsudkuvtejtoveci,podľaktoréhoježalobca
ako spoločenstvo aktívne vecne legitimovaný na uplatnenie predmetného hmotnoprávneho nároku na
vypratanie príslušných spoločných častí domu v zmysle § 9 ods. 7 BytZ na súde vo vlastnom mene a
na účet vlastníkov ako nepriamy zástupca v súdnom konaní o takomto nároku. Tu sa totiž jedná už o
otázku legitimácie subjektu na uplatnenie nároku na vypratanie v súdnom konaní, ktorá však nesúvisí

s otázkou subjektu oprávneného rozhodnúť o ukončení nájmu spoločnej časti domu, o ktorej môžu
rozhodnúť len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a nie samotné spoločenstvo. Preto aj z
tohto ďalšieho dôvodu je výpoveď z nájomnej zmluvy absolútne neplatným právnym úkonom pre jej
rozpor so zákonom. Z vyššie uvedených skutočností potom vyplýva, že existujú viaceré samostatné
dôvody majúce za následok absolútnu neplatnosť výpovede z nájomnej zmluvy a teda jej nulitnosť,

čo znamená, že v prípade existencie čo i len jedného z takto tvrdených dôvodov neplatnosti, nemohla
táto výpoveď mať za následok zánik nájomného pomeru založeného nájomnou zmluvou a keďže doba
nájmu dohodnutá v nájomnej zmluve ešte neuplynula, nemôže byť na strane žalobcu žiaden dôvod na
uplatnenienárokunavypratanienehnuteľnostivzmyslepodanejžaloby.Vovzťahukvýpovediznájomnej
zmluvy je potrebné pre úplnosť poukázať aj na to, že aj bez ohľadu na existenciu viacerých dôvodov jej

absolútnej neplatnosti, by sa táto vzhľadom na jej obsah týkajúci sa uplatneného výpovedného dôvodu
(užívanie v rozpore s nájomnou zmluvou z dôvodu, že priestory sú užívané ako byt prenajímaný tretej
osobe) mohla vzťahovať len na priestor vo vchode č. XX a nie na celý predmet nájmu podľa nájomnej
zmluvy. Osobitná situácia je pri priestore vo vchode č. XX, kde z vykonaného dokazovania vyplynulo,že žalovaný fakticky užíva východnú časť traktu, kde sa jedná o bývalé pivničné priestory, v ktorých
boli žalovaným vybudované nebytové priestory na základe rozhodnutia stavebného úradu o stavebnom
povolení a fakticky neužíva západnú časť traktu, kde sa jedná o priestory bývalej sušiarne a práčovne, v

ktorých boli vybudované odkladacie priestory pivníc (pivničné kobky), ktoré využívajú vlastníci bytov. Pre
posúdenie nároku na vypratanie takýchto priestorov po zmene žaloby vykonanej na základe výsledkov
znaleckého dokazovania je potrebné ustáliť či existuje na strane žalovaného platný právny dôvod na
užívanie takýchto priestorov alebo či takýto dôvod neexistuje. Je nesporné, že predmetom nájmu podľa
pôvodnej nájomnej zmluvy zo dňa XX.X.XXXX bola vo vchode č. XX sušiareň a práčovňa, teda západná

časť traktu a že túto žalovaný aktuálne neužíva a užívajú ju vlastníci bytov. Z výsluchu svedka J. K. na
pojednávaní dňa 5.3.2025 vyplynulo, že v priebehu trvania nájomného pomeru došlo ku zmene nájomnej
zmluvy zo dňa XX.X.XXXX v časti predmetu nájmu vo vchode č. XX tak, že priestory pozostávajúce zo
sušiarne a práčovne sa zamenili za priestory pozostávajúce z pivničných kobiek a chodby, pričom tento
svedok v rámci svojej svedeckej výpovede na dôkaz takejto skutočnosti predložil aj kópiu dodatku č. 1 zo
dňa 26.7.2004 k nájomnej zmluve, z ktorého uvedená skutočnosť vyplýva. V zmysle tohto dodatku č. 1 k

nájomnej zmluve bola dňa 25.6.2004 predsedovi F. G. A. B. doručená v písomnej forme žiadosť väčšiny
vlastníkov bytov vo vchode O. XX, ktorí požiadali o zmenu miesta prenajatých priestorov a ako dôvod
uviedli,ževstupdoprenajatýchpriestorov,ktorýmalbyťvybudovanýzopačnejstranyodhlavnejcestyby
vyrušoval obyvateľov vo vchode č. XX a ďalej z tohto vyplýva, že na valnom zhromaždení bolo schválené
dňa 12.7.2004, že priestory prenajaté vo vchode č. XX pozostávajúce zo sušiarne a práčovne sa

zamieňajú za spoločné priestory vo vchode č. XX skladajúce sa z osem pivničných kobiek a chodby a že
súčasťou tejto zámeny je nezmenený nájom vo výške 300.000,- Sk po celú dobu za prenajaté nebytové
priestory s povinnosťou nájomcu vybudovať vchod cez obvodový múr vchodu č. 15 od Základnej školy F.
a tiež sa dohodnúť na vysporiadaní osem pivničných kobiek s ich užívateľmi vo vchode č. XX, z ktorých
3 užívateľom pivničné kobky nájomca vyplatí a 5 užívateľom nájomca vybuduje nové pivničné kobky v

priestoroch práčovne a sušiarne vo vchode č. XX. Originál takéhoto dodatku č. 1 k nájomnej zmluve by
sa podľa vyjadrenia svedka mal nachádzať v dokumentoch žalobcu. Žalobca síce v rámci vyjadrenia
k výpovedi tohto svedka spochybnil hodnovernosť takejto listiny a keďže žalovaný aktuálne originálom
takejto listiny nedisponuje, tak posúdiť hodnovernosť takéhoto dôkazného prostriedku je možné len na
základe ďalších súvisiacich skutočností. Medzi tieto patrí nespochybniteľná skutočnosť, že žalovaný

splnil svoj záväzok vyplývajúci pre neho z takéhoto dodatku č. 1 k nájomnej zmluve, keď priestory bývalej
sušiarne a práčovne boli prebudované na pivničné kobky, ktoré sú využívané ako odkladacie priestory -
pivnice vlastníkmi bytov a žalovaný tieto neužíva. Zároveň je zrejmé, že stavebný úrad vydal stavebné
povolenie na rekonštrukciu priestorov vo vchode č. XX, ktoré žalovaný na základe dodatku č. 1 k
nájomnej zmluve získal do nájmu a že žalovaný na svoje náklady tieto priestory zrekonštruoval a v týchto

vybudoval kancelárske priestory so zázemím tak, ako je to konštatované aj v znaleckom posudku. Ďalej
je nespochybniteľnou skutočnosťou, že žalovaný od vykonania takejto rekonštrukcie a prestavby týchto
priestorov tieto dlhodobo v rámci svojej podnikateľskej činnosti využíva a že do podania predmetnej
žaloby ich takto nerušene užíval po dobu viac ako 15 rokov. Napokon riadnemu uzavretiu dodatku č. 1 k
nájomnej zmluve nasvedčuje aj obsah zápisnice z valného zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových

priestorov „Mariánska spoločnosť“ konaného dňa 27.1.2005, z obsahu ktorej vyplýva, že na tomto
valnom zhromaždení bol prejednávaný aj odpredaj nebytového priestoru vo vchode č. 15, ktorý vznikol
premiestnením a kúpou pivničných priestorov od vlastníkov bytov a že tento návrh bol prejednaný aj na
schôdzi predstavenstva dňa 8.1.2005. Súhrn týchto skutočností týkajúcich sa faktického stavu užívania
priestorov vo vchode č. 15 žalovaným, ktoré sú nesporné, potom opodstatňuje záver o hodnovernosti

dodatku č. 1 k nájomnej zmluve ako listinného dôkazu na preukázanie tej skutočnosti, že došlo ku zmene
časti predmetu nájmu podľa pôvodnej nájomnej zmluvy, a to predmetu nájmu vo vchode č. XX. Ak by
aj napriek týmto skutočnostiam súd nepovažoval Dodatok č. 1 k nájomnej zmluve za dostatočný dôkaz
na preukázanie toho, že žalovaným aktuálne užívané priestory vo vchode č. 15, teda vo východnej časti
traktu, sú predmetom nájmu podľa nájomnej zmluvy zo dňa XX.X.XXXX v spojení s dodatkom č. 1 zo

dňa 26.7.2004, tak ohľadom týchto priestorov by vznikol žalovanému nájomný pomer na základe inej
skutočnosti, a to konkludentne uzavretej samostatnej nájomnej zmluvy, kde pri takomto predmete nájmu,
ktorým neboli nebytové priestory, ale spoločné priestory domu, postačovala na vznik nájomnej zmluvy aj
takáto forma právneho úkonu, pretože z ustanovení Obč. zák. o nájomnej zmluve nevyplýva povinnosť
uzavretia takejto zmluvy v písomnej forme pod sankciou neplatnosti zmluvy pri nedodržaní písomnej

formy. Je nespornou skutočnosťou, že žalovaný spoločné priestory vo vchode č. XX vo východnej časti
traktu užíva najmenej od roku 2005 sústavne až doposiaľ a že tieto zásadným spôsobom prerobil po
vstupe do ich užívania a že prinajmenej do začiatku roku 2020 neboli zo strany žalobcu proti takémuto
užívaniu predmetných priestorov žalovaným podniknuté žiadne kroky smerujúce k znemožneniu čiukončeniu ich užívania a že aj samotná neplatná výpoveď z marca 2020 z nájomnej zmluvy zo dňa
21.6.2004 smerovala k ukončeniu nájomného pomeru týkajúceho sa predmetu nájomnej zmluvy, čo by
vo vchode č. XX predstavovalo západnú časť traktu, ktorú však žalovaný po dohode o zmene predmetu

nájmu v tejto časti už najmenej od roku 2005 vôbec neužíva a ktorú v súlade s takouto dohodou prerobil
na pivničné priestory vyššie uvedeným spôsobom, ktoré sú užívané vlastníkmi bytov. Súhrn týchto
skutočností by potom nepochybne vytváral predpoklad pre záver o existencii nájomnej zmluvy uzavretej
konkludentnou formou na predmetné priestory vo východnej časti traktu vo vchode č. XX, a to všetko
za predpokladu, že by súd nemal za preukázané, že ku zmene predmetu nájmu v tejto časti, teda vo

vchode č. XX došlo na základe písomného dodatku č. 1 zo dňa 26.7.2004 k nájomnej zmluve zo dňa
XX.X.XXXX,ktorýnadôkazpredložilvrámcisvojejsvedeckejvýpovedesvedokJ.K..Toznamená,žeani
pri priestoroch vo vchode č. XX, ktoré fakticky žalovaný užíva, by nešlo o priestory užívané bez právneho
dôvodu a teda ani u týchto priestorov nemôže byť uplatnený nárok žalobcu opodstatnený, keďže
žalobcom nebol tvrdený a ani preukázaný žiaden zákonom prípustný spôsob skončenia nájomného
pomeru k týmto priestorom, okrem neplatnej výpovede, ktorá sa týchto priestorov, ale ani priestorov v

západnej časti traktu vo vchode č. XX, netýkala. Na základe vyššie uvedených skutočností je potom
žaloba žalobcu o vypratanie nehnuteľnosti v celom rozsahu nedôvodná a bez akéhokoľvek právneho
základu, ktorý by opodstatňoval uložiť žalovanému povinnosť navrhovanú žalobcom v takejto žalobe.
Osobitne a len pre úplnosť argumentácie strany žalovaného poukazujem aj na procesnú zmätočnosť
v postupe súdu prvej inštancie i odvolacieho súdu v tejto veci, keď z obsahu spisuje zrejmé, že

odvolanie proti prvému rozsudku súdu prvej inštancie v tejto veci, ktorým bola žaloba zamietnutá,
bolo podané žalobcom cestou právneho zástupcu, ktorému pred podaním takéhoto odvolania vôbec
nebolo udelené splnomocnenie na zastupovanie žalobcu osobou oprávnenou konať za žalobcu. Právny
zástupca žalobcu, ktorý v zastúpení žalobcu podal odvolanie proti prvému rozsudku súdu prvej inštancie
v tejto veci, prevzal zastupovanie žalobcu v priebehu konania po predchádzajúcom právnom zástupcovi

žalobcu, ktorým bol F. A. V., pričom sa tak stalo pred pojednávaním konaným na súde prvej inštancie
dňa 1.10.2021, na ktorom došlo k vyhláseniu zamietavého rozsudku a takéto splnomocnenie bolo
podpísané za žalobcu J. E. v postavení predsedu spoločenstva. Z verejne dostupných údajov týkajúcich
sa žalobcu, a to z registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov je možné zistiť, že
F. G. A. bytov od 15.11.2020 až do 20.1.2022 nemalo do funkcie predsedu spoločenstva ustanovenú

žiadnu osobu a u J. E. došlo ku zániku funkcie predsedu spoločenstva dňom 14.11.2020 a k opätovnému
vzniku tejto funkcie až dňom 20.1.2022. Z týchto verejne dostupných údajov tak vyplýva, že odvolanie
žalobcu proti prvému rozsudku súdu prvej inštancie bolo podané prostredníctvom právneho zástupcu
žalobcu, ktorý nemal na takýto procesný úkon riadne a platné splnomocnenie udelené žalobcom, teda
splnomocnenie podpísané osobou oprávnenou konať za žalobcu. Pritom odvolací súd práve na základe

takéhoto v podstate nulitného odvolania zrušil pôvodný rozsudok súdu prvej inštancie v tejto veci. Ide o
zmätočný procesný postup, keď je úradnou povinnosťou súdu v každom štádiu konania skúmať splnenie
podmienok. K vyjadreniu žalobcu, že vlastníkom predmetných nebytových priestorov je žalobca. Toto
nie je pravdivé a správne vyjadrenie, pretože jednak žiadne nebytové priestory, ktoré by boli evidované
v katastri neexistujú a stále ide o priestory, predstavujúce spoločné časti a zariadenia predmetného

domu z hľadiska spôsobu zápisu predmetného domu v katastri nehnuteľností. Druhá skutočnosť je
poukaz žalobcu na údajnú rozpornosť posudzovanej nájomnej zmluvy s dobrými mravmi s ohľadom na
dojednanú výšku nájmu a dobu nájmu. V takomto vyjadrení však absentuje skutočnosť, že žalovaný
ako nájomca sa zaviazal vykonať na vlastné náklady investície do bytového domu, čo aj uskutočnil
a s ohľadom na túto skutočnosť bola dojednaná výška nájmu ako aj spôsob zaplatenia, ktorý bol tiež

na prospech žalobcu. Tým, že súd prvej inštancie ani odvolací súd takto nepostupovali, tak takýmto
postupom zaťažili konanie vadou, ktorá je na ujmu strany žalovaného. Aj keď táto skutočnosť a hlavne jej
následok už nie sú v konaní reparovateľné, považoval som za potrebné na tieto poukázať. Na základe
všetkých vyššie uvedených skutočností preto navrhujem, aby súd žalobu v celom rozsahu zamietol a
zároveň žalovanému priznal právo na náhradu trov konania proti žalobcovi v rozsahu 100 %.

22.Podľa Čl.8 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), strany sporu sú
povinné označiť skutkové tvrdenia dôležité pre rozhodnutie vo veci a podoprieť svoje tvrdenia dôkazmi,
a to v súlade s princípom hospodárnosti a podľa pokynov súdu.
23.Podľa § 60 CSP stranami sporu sú žalobca a žalovaný.

24.Podľa Čl.20 veta prvá a druhá Ústavy SR každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých
vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu.25.Podľa § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho
vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju
neprávom zadržuje.

26.V prvom rade sa konajúci súd opäť musel po vykonanom dokazovaní zaoberať aj otázkou vecnej
legitimácie strán sporu. Súd vecnú legitimáciu skúma vždy, aj bez návrhu a to aj v prípade, že ju žiaden z
účastníkov konania nenamieta. Preskúmavanie vecnej legitimácie, či už aktívnej (existencia tvrdeného
práva na strane žalobcu), alebo pasívnej (existencia tvrdenej povinnosti na strane žalovaného) je

imanentnou súčasťou každého súdneho konania a nedostatok vecnej legitimácie (aktívnej alebo
pasívnej) vedie vždy k zamietnutiu návrhu meritórnym rozhodnutím (porovnaj rozhodnutie najvyššieho
súdusp.zn.4Cdo53/2001uverejnenévčasopiseZosúdnejpraxepodč.49/2001,resp.rozhodnutiaNS
SRsp.zn.1Cdo99/2012,2Cdo283/2013,3Cdo201/2007).Vecnálegitimáciajeteoretickákonštrukcia,
ktorá vo vzťahu k účastníkom konania vyjadruje stav vyplývajúci z hmotného a niekedy aj procesného
práva, ktorý v konečnom dôsledku vedie k úspechu alebo k neúspechu v konaní. Vyjadruje postavenie

účastníka v hmotnoprávnom vzťahu. V aktívnej vecnej legitimácii ide o nositeľa oprávnení, v pasívnej
vecnej legitimácii ide o nositeľa povinností. Vecná legitimácia sa na začiatku konania tvrdí. V konaní
sa musí dokázať, že žalobca je nositeľom hmotnoprávneho oprávnenia a že žalovaný je nositeľom
hmotnoprávnej povinnosti. Vecná legitimácia musí existovať v čase vyhlásenia rozsudku. Otázku, kto
je aktívne a pasívne vecne legitimovaný musí súd riešiť vždy medzi prvými. Ak návrh podá osoba, ktorá

tvrdí svoje hmotnoprávne oprávnenie, ale nie je jej nositeľom, ide o nedostatok aktívnej legitimácie. Ak je
návrh podaný proti osobe, ktorá nemôže byť povinnou z právneho pomeru, ktorý je predmetom konania,
ide o nedostatok pasívnej legitimácie.

27.Základným predpokladom úspešnosti žaloby o vypratanie nehnuteľnosti je preukázanie vlastníckeho

práva žalobcu k nehnuteľnosti, ako aj neoprávnené užívanie nehnuteľnosti žalovanou stranou. Podľa
§ 126 ods. 1 veta prvá Občianskeho zákonníka vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do
jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje. Citované ustanovenie upravuje nárok vlastníka na
súdnu ochranu za predpokladu, že iná osoba neoprávnene t.j. bez právneho dôvodu zadržiava vec,
patriacu žalobcovi, ako vlastníkovi a súčasne ju odmieta vydať. Žalobca v spore musí preukázať aj

pasívnu vecnú legitimáciu žalovaného, teda musí preukázať, že sa žalovaný bez právneho dôvodu aj
v predmetnej nehnuteľnosti, patriacej žalobcovi, vypratania ktorej sa domáha, zdržiava a tým hrubo
zasahuje do jeho vlastníckeho práva. Úspešnosť žaloby o vypratanie závisí na preukázaní dvoch
zákonných predpokladov: 1.preukázanie vlastníctva žalobcu k vypratávanej nehnuteľnosti t.j. aktívnej
vecnej legitimácie žalobcu a 2.preukázanie skutočnosti, že žalovaný ju užíva neoprávnene t.j. pasívnej

vecnej legitimácie žalovaného.

28.O nedostatok aktívnej vecnej legitimácie ide vtedy, ak ten, o kom žalobca tvrdí, že je nositeľom
hmotnoprávneho oprávnenia (sám žalobca), nie je nositeľom hmotno-právneho oprávnenia, o ktoré
v konaní ide. Inými slovami povedané, aktívnou vecnou legitimáciou sa rozumie také hmotnoprávne

postavenie,zktoréhovyplývasubjektu-žalobcovinímuplatňovanéprávo(nárok),respektívemuvyplýva
procesné právo si tento hmotnoprávny nárok uplatňovať.

29.A.) K nároku o vypratanie spoločných častí v prízemí vchodu č. XX obytnej budovy súp. č. XXXXX
D. H. F. A. E., postavenej na CKN parc. č. XXXX/X v rozsahu vyplývajúcom z Prílohy č. 7 znaleckého

posudku č. XX/XXXX zo dňa 17.7.2024 znalca I. G. P. a s dispozíciou a výmerou jednotlivých miestností
vyplývajúcou z Prílohy č. 6 tohto znaleckého posudku.

30.Podľa § 2 ods. 1 písm. e) a f) zák.č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je:
e) nebytovým priestorom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením

stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu
ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu,
f) podlahovou plochou plocha všetkých miestností bytu alebo nebytového priestoru bez plochy balkónu,
lodžie a terasy, okrem terasy, ktorá nie je spoločnou časťou domu; do podlahovej plochy bytu sa
započítava aj plocha miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu.

31.Podľa § 7b ods. 1 zák.č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (1) Spoločenstvo
môže vykonávať len činnosti vymedzené týmto zákonom. Hospodári s úhradami vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru okremúhrad za tie služby a práce, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo
dodávateľovi (ďalej len "úhrady za plnenia"), a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí
z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj s majetkom získaným svojou

činnosťou. Do majetku spoločenstva nepatria byty a nebytové priestory v dome. Spoločenstvo nemôže
nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný nehnuteľný majetok. Spoločenstvo môže v
mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu,
príslušenstvo a priľahlý pozemok.

32.Podľa§9ods.7a8zák.č.182/1993Z.z.ovlastníctvebytovanebytovýchpriestorov(7)Spoločenstvo
a správca sú povinní vykonávať správu domu samostatne v mene a na účet vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo a správca vo vlastnom mene zastupujú a konajú na
účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom a iným orgánom verejnej moci;
toto zastupovanie trvá, ak sa v konaní pred súdom alebo iným orgánom verejnej moci nepreukáže
rozpor záujmov spoločenstva alebo správcu so záujmom zastupovaných vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v dome.
(8) Spoločenstvo a správca zastupujú v konaní pred súdom a iným orgánom verejnej moci aj vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome,
a) proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo
nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo

zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome,
b) ktorí sa domáhajú úhrady dlhu alebo plnenia inej povinnosti vlastníkom bytu alebo nebytového
priestoru v dome.

33.Podľa čl. 9 Zmluvy o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov uzatvorenej v zmysle

zák.č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zo dňa 19.10.2016 Spoločenstvo
zastupuje v konaní pred súdom a iným orgánom verejnej moci aj vlastníkov bytov a nebytových
priestorov
a) proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo
nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo

zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru
b) ktorí sa domáhajú úhrady dlhu alebo plnenia inej povinnosti vlastníkom bytu alebo nebytového
priestoru v dome.

34.Podľa § 1 zák.č. 116/1990 Z.z. o nájme a podnájme nebytových priestorov tento zákon sa vzťahuje

a) na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia
stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo
bytu ani spoločné priestory domu;

35.Podľa § 121 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka (1) Príslušenstvom veci sú veci, ktoré patria

vlastníkovi hlavnej veci a sú ním určené na to, aby sa s hlavnou vecou trvale užívali. (2) Príslušenstvom
bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.

36.Vychádzajúc z odôvodnenia zrušujúceho uznesenia krajského súdu, ktorého právnym názorom je
súd viazaný, účelom občianskoprávneho inštitútu zastúpenia je v zmysle § 22 Občianskeho zákonníka,

aby za toho, kto nie je spôsobilý k právnym úkonom, robil právne úkony ustanovený zástupca alebo
aby zástupca robil právne úkony za toho, kto síce k právnym úkonom spôsobilý je, avšak právne
úkony z nejakého dôvodu nemôže robiť. Pri zastúpení robí právne úkony za zastúpeného navonok, t.
j. voči tretím osobám, zástupca. Rozlišuje sa zastúpenie priame a zastúpenie nepriame. Ďalej krajský
súd uviedol, že ak právne úkony robí zástupca v mene zastúpeného a na jeho účet, vznikajú práva

a povinnosti priamo zastúpenému, nie zástupcovi; medzi zástupcom a treťou osobou žiadne práva
a povinnosti nevznikajú. Ide o tzv. zastúpenie priame. Od priameho zástupcu treba odlišovať tzv.
nepriamehozástupcu,ktorýuskutočňuje právnyúkonsvojímmenom,avšaknacudzíúčet.Vzmysleust.
§ 7b ods. 1, 2 a 6 zákona č. 182/1993 Z. z. spoločenstvo vykonáva správu domu už len v mene a na účet
vlastníkov. Do účinnosti novely bytového zákona č. 283/2018 Z. z. konal správca v právnych vzťahoch

ako priamy zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov a spoločenstvo vystupovalo vždy ako
nepriamy zástupca vlastníkov. Od účinnosti novely zákona č. 283/2018 (od 01.11.2018) je zastupovanie
vlastníkov spoločenstvom a správcom jednotné. Pri právnych úkonoch (typicky uzatváranie zmlúv s
tretími osobami) správca a spoločenstvo koná navonok ako priamy zástupca vlastníkov. Pri zastupovanía konaní pred súdom voči tretím osobám či samotným vlastníkom koná správca a spoločenstvo v zmysle
§ 9 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z. vo vlastnom mene a na účet vlastníkov ako nepriamy zástupca.
Uvedenou novelou zákona bol zavedený zmiešaný typ zákonného zastúpenia s osobitnou úpravou

priameho zákonného zastúpenia (v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov) pri správe
domu a nepriameho zákonného zastúpenia (správca koná vo svojom mene a na účet vlastníkov bytov
anebytovýchpriestorov)vkonaniachpredsúdomainýmiorgánmiverejnejmoci.Presúdjeprávnynázor
súdu druhej inštancie vyslovený v jeho uznesení č.k. 19Co/45/2022-212 zo dňa 07.12.2022 záväzný
( § 391 ods. 2 CSP). Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že žalobca sa podanou žalobou

( po pripustení jej zmeny v zmysle záverov znaleckého posudku) domáha vypratania nehnuteľností
vo vchode č. XX bytového domu s.č. XXXXX, ktoré nie sú nebytovými priestormi ani spoločnými
priestormi vlastníkov bytov a nebytových priestorov (nespĺňajú definíciu nebytových priestorov v zmysle
zák.č. 182/1993 Z.z., pretože k uvedeným stavebným a dispozičným zmenám stavebný úrad vydal iba
rozhodnutie o stavebnom povolení, avšak nie rozhodnutie o kolaudácii, v ktorom by bolo stavebným
úradom osvedčené a určené, že tieto priestory slúžia na iné účely ako na bývanie). Ide o príslušenstvo

bytov, pivničné priestory - pivničné kobky ( východná časť traktu podľa znaleckého posudku č. XX/
XXXX). Žalovaný tieto priestory neoprávnene užíva (keďže zo strany žalobcu tieto neboli zahrnuté do
predmetu nájmu v nájomnej zmluve z 21.6.2004 a dôkazné bremeno k spornej platnosti Dodatku č. 1 zo
dňa 26.07.2004 žalovaný neuniesol ani nebol preukázaný iný titul, ktorý by žalovaného k ich užívaniu
oprávňoval), avšak ako priestory v osobnom vlastníctve cca 8 bližšie nezidentifikovaných vlastníkov

bytov v bytovom dome s.č. XXXXX z celkovo 15-tich bytov v bytovom dome ( podľa LV č. XXXX na
čl.14 spisu).

37.Pivnica ( pivničná kobka) je príslušenstvom bytu, ktoré sa započítava aj do podlahovej plochy bytu
a je osobným vlastníctvom vlastníka bytu. Nejedná sa tak o nebytový priestor ( čo vylučuje § 1 písm.

a) zák.č. 116/1990 Z.z.), ale ani o spoločné priestory bytového domu. Podľa § 2 ods. 1 písm. f) zák. č.
182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov podlahovou plochou bytu je plocha všetkých
miestností bytu alebo nebytového priestoru bez plochy balkónu, lodžie a terasy, okrem terasy, ktorá
nie je spoločnou časťou domu; do podlahovej plochy bytu sa započítava aj plocha miestností, ktoré
tvoria príslušenstvo bytu. V zmysle § 121 ods. 2 Občianskeho zákonníka pod pojem príslušenstvom bytu

sú zahrnuté vedľajšie miestnosti a priestory, určené na to, aby sa s bytom užívali, pivnica tak patrí do
príslušenstva bytu, ide o vedľajší priestor, ktorý sa užíva s bytom. Aj z rozhodnutia Najvyššieho súdu SR
sp. zn. 6MCdo 47/2012 vyplýva, že príslušenstvom bytu sú jednak miestnosti, ktoré sa nachádzajú v byte
( miestnosti, ktoré nemožno považovať za obytné, avšak s bytom súvisiace, napr. predsieň, komory,
špajze,WC,kúpeľne)apriestory,ktorésanachádzajúmimobytuasúurčenévlastníkomdomunato,aby

boli s bytom trvale užívané napr. pivnica, dreváreň, kôlňa. Žalobca tak nie je aktívne vecne legitimovaný
na podanie uplatneného hmotnoprávneho nároku čo do vypratania priestorov v prízemí vchodu č.
XX obytnej budovy, súp.č. XXXXX, ulica F., E. v rozsahu vyplývajúcom z prílohy č. 7 znaleckého
posudku č. XX/XXXX zo dňa 17.07.2024. Záver odvolacieho súdu vyslovený v rozhodnutí o zrušení
prvého rozsudku v tejto veci, podľa ktorého je žalobca ako spoločenstvo aktívne vecne legitimovaný

na uplatnenie predmetného hmotnoprávneho nároku na vypratanie príslušných spoločných častí domu
v zmysle § 9 ods. 7 BytZ na súde vo vlastnom mene a na účet vlastníkov ako nepriamy zástupca
v súdnom konaní o takomto nároku sa odvíjal od kvalifikácie priestorov k vyprataniu ako spoločných
častí domu. Po vykonanom dokazovaní však nemožno krajským súdom už vyslovené aplikovať na stav,
kedy sa vo vchode č. XX bytového domu s.č. XXXXX nejedná o spoločné priestory bytového domu ale

o 8 pivničných kobiek, ktoré boli následne prerobené na kancelárske a administratívne priestory, nikdy
neboli v stavebnom či administratívnom konaní prekvalifikované inak a ktoré tak naďalej z právneho
hľadiska tvoria príslušenstvo bytu (aj čo do výmery toho ktorého bytu). Z vykonaného dokazovania
najmä znaleckého ale aj zo svedeckým výpovedí mal súd za preukázané, že priestory v prízemí vchodu
č. XX obytnej budovy súp. č. XXXXX D. H. F. A. E., postavenej na CKN pare. č. XXXX/X v rozsahu

vyplývajúcom z Prílohy č. 7 znaleckého posudku č. XX/XXXX zo dňa 17.7.2024 znalca I. G. P. a s
dispozíciou a výmerou jednotlivých miestností vyplývajúcou z Prílohy č. 6 tohto znaleckého posudku,
vypratania ktorých sa žalobca domáha, nie sú spoločnými priestormi, ale sú to pivnice ( pivničné kobky),
vo vlastníctve niektorých v spore bližšie nezidentifikovaných vlastníkov bytov v predmetnom bytovom
dome. Nepredstavujú nebytový priestor, ktorý bol daný do nájmu žalovanému nájomnou zmluvou zo

dňa XX.X.XXXX na dobu určitú 30 rokov, ale ide o príslušenstvo bytu, ktorý žalovaný užíva bez právneho
dôvodu, zabraté žalovaným na základe akejsi tvrdenej, ale ničím nepreukázanej výmeny. Predmetné
priestory nie sú ani v zmysle vydaného kolaudačného rozhodnutia Mesta Prievidza ako stavebného
úradu kvalifikované ako nebytové priestory. Súd má za to, že sa tak nejedná o prípad, kedy za danejsituácie môže žalobca ako zástupca ( priamy či nepriamy) vlastníkov bytov a nebytových priestorov
podaťžalobuovyprataniepriestorovvosobnomvlastníctveniektorýchvlastníkovbytovvbytovomdome,
pretože aktívnu vecnú legitimáciu na podanie žaloby o ich vypratanie majú len samotní vlastníci bytov,

ktorých pivničné kobky žalovaný aktuálne užíva bez právneho dôvodu. Priestory, ktoré žalovaný vo
vchode č. XX bytového domu neoprávnene užíva (keďže nebolo preukázané, že k nim má uzavretú
nájomnú zmluvu resp. nebolo preukázané, že by ich žalovaný vlastnil, pričom aj samotný zástupca
žalovaného súdu ku vchodu č.XX bytového domu uviedol, že je možné že ide o užívanie bez právneho
dôvodu), stoja v priestoroch pivníc niekoľkých majiteľov bytov a nebytových priestorov obytnej budovy

súp. č. XXXXX D. H. F. A. E., postavenej na CKN pare. č. XXXX/X, ktorí sa ako vlastníci tohto priestoru
môžu žalobou domáhať ich vypratania ak žalovaný zasahuje do ich práv tým, že bez právneho titulu
užíva ich pivnice v predmetnej obytnej budove, ktoré sú ako príslušenstvo ich bytu ich vlastníctvom.
Súd ešte dodáva, že ak aj žalovaný v spore tvrdil, že na ich užívanie má právny dôvod na základe
Dodatku č.1 zo dňa 26.07.2004, tento listinný dôkaz bol zo strany žalobcu zospornený ako kompilát
resp. listina, s ktorou sa v jej texte manipulovalo a pravosť tejto listiny namietol. Súdu bola predložená

fotokópia Dodatku č. 1, pričom pri vizuálnom porovnaní voľným okom strany 1 a strany 2 tejto listiny
sa javí, že by sa mohlo jednať o listinu vyhotovenú z dvoch rôznych písomností. Pričom ani samotný
žalovaný sa o tomto Dodatku nikdy nezmienil, až do momentu výsluchu jeho otca ako svedka, ktorý
túto listinu predložil súdu na pojednávaní dňa 5.3.2025. Súd poukazuje na rozhodnutie Ústavného súdu
SR sp. zn. I. ÚS 24/2019 zo dňa 09.06.2020, v zmysle ktorého každá strana nesie dôkazné bremeno

týkajúce sa tých skutkových predpokladov, ktorú sú pre ňu priaznivé z pohľadu právnej normy, ktorej
účinkov sa v sporovom súdnom konaní domáha. Vo všeobecnosti platí, že ak strana poprie pravosť
listiny, leží dôkazné bremeno týkajúce sa pravosti na tej strane, ktorá zo skutočností v listine uvedených
vyvodzuje pre seba priaznivé právne následky. K Dodatku č.1.zo dňa 26.07.2004 ako listine, ktorej
pravosť bola sporná tak žalovaný ako strana sporu, ktorá z nej v spore vyvodzovala pre seba priaznivé

právne následky neuniesol dôkazné bremeno a jej pravosť nijako nepreukázal, jej spornosť neodstránil.

38.Súd tak dospel k záveru, že žalobca aktívnu vecnú legitimáciu na podanie uplatneného
hmotnoprávnehonárokučodovyprataniabývalýchpivničnýchpriestorov(8pivničnýchkobiek)vprízemí
vchodu č. XX obytnej budovy, súp.č. XXXXX, ulica F., E. v rozsahu vyplývajúcom z prílohy č. 7

znaleckého posudku č. XX/XXXX zo dňa 17.07.2024 nemá. S poukazom na všetko k nároku pod
písmenom A) už uvedené súd žalobu v časti nároku o vypratanie priestorov vo vchode č. XX z dôvodu
nedostatku aktívnej vecnej legitimácie žalobcu na podanie žaloby o ich vypratanie zamietol.

39.Z ustálenej judikatúry súdov Slovenskej republiky vyplýva, že ak sa zamieta žaloba pre nedostatok

vecnej legitimácie, je vylúčené, aby sa súd súčasne zaoberal žalobou vo veci samej. Odvolací súd
sa k aktívnej vecnej legitimácii žalobcu na podanie žaloby o vypratanie nebytových priestorov vyjadril
a uviedol svoj právny názor, avšak po vrátení veci na ďalšie konanie a nové rozhodnutie bol súdom
následne zistený iný skutkový stav a to aj v dôsledku znaleckého dokazovania a výsluchu navrhnutých
svedkov, čo malo vplyv na opätovné riešenie a zodpovedanie otázky aktívnej vecnej legitimácie

vzhľadom na charakter priestorov, vypratania ktorých sa žalobca domáhal. Poučenie o vecnej legitimácii
by bolo poučením o tom, kto má byť podľa hmotného práva účastníkom konania, ale také poučenie by
podľa názoru súdu presiahlo jeho poučovaciu povinnosť a bolo by tak v rozpore so zásadou rovnosti
účastníkov konania ( rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3Cdo 197/2010).

40. B.) K nároku o vypratanie spoločných častí v prízemí vchodu č. XX bytového domu súp. č. XXXXX
D. H. F. A. E., postaveného na pozemku CKN pare. č. XXXX/XX v rozsahu vyplývajúcom z Prílohy č. 7
znaleckého posudku č. XX/XXXX zo dňa 17.7.2024 znalca I. G. P. a s dispozíciou a výmerou jednotlivých
miestností vyplývajúcou z Prílohy č. 4 tohto znaleckého posudku.

41.Podľa § 2 ods. 1 písm. e) a f) zák.č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je:
e) nebytovým priestorom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením
stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu
ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu,
f) podlahovou plochou plocha všetkých miestností bytu alebo nebytového priestoru bez plochy balkónu,

lodžie a terasy, okrem terasy, ktorá nie je spoločnou časťou domu; do podlahovej plochy bytu sa
započítava aj plocha miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu.42.Zo znaleckého posudku č. XX/XXXX zo dňa 17.07.2024 vypracovaného súdnym znalcom I. G. P.
na návrh znaleckého dokazovania žalobcom ku vchodu bytového domu s.č. XXXXX znalec uviedol, že
podľa projektovej dokumentácie/statického posudku vyhotoveného Ind. G. A. – G. pred rekonštrukciou

spoločných priestorov, spoločné priestory 1. nadzemného podlažia ( prízemie) boli využívané na svoj
účel t.j. napríklad ako sušiareň, práčovňa, pivničné priestory, chodba, schodište a pod.. Znalec ďalej
uviedol, že v priestoroch bývalej sušiarne a práčovne vchodu č. XX bytového domu s.č. XXXXX došlo
k stavebným úpravách aj k dispozičným zmenám, v priestoroch bývalej sušiarne a práčovne bola
vybudovaná bytová jednotka, ktorá spĺňa definíciu bytovej jednotky/bytu podľa § 43b zák.č. 50/1976 Zb.

Stavebný zákon. Stavebné povolenie na stavbu ,,Zmena užívania časti bytového domu F. H. XX-XX E.“
vydané Mestom Prievidza č. X.X.X.-XX-XXXXX-XXXX zo dňa 15.10.2004 bolo iba v rozsahu vybúrania
dverných otvorov a opravy povrchov. Ostatné stavebné úpravy a zmena účelu užívania spoločných
priestorov boli zrealizované bez právneho /administratívneho základu.

43.Súd sa v plnom rozsahu stotožnil s procesnou obranou žalovaného vo vzťahu k predmetným

priestorom vo vchode č. XX bytového domu, kedy žalovaný tvrdil, že z obsahu nájomnej zmluvy vyplýva,
že predmetom nájmu podľa nájomnej zmluvy boli spoločné priestory vo vchode č. XX bytového domu
súp. č. XXXXX D. H. F. A. E.. Obe tieto budovy (aj budova súp. č. XXXXX na ul. F. A. E.) mali v
čase vzniku nájomnej zmluvy a majú aj doposiaľ charakter bytového domu v zmysle § 2 ods. 2 zák.
č. 182/1993 Z. z.. Priestory vo vchode č. XX sú spoločnými priestormi bytových domov, čo je zrejmé

aj zo znaleckého posudku č. XX/XXXX zo dňa 17.7.2024 znalca I. P.. Z ustanovenia § 1 písm. a) zák.
č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov vyplýva, že tento zákon sa vzťahuje na
nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného
úradu sú určené na iné účely ako na bývanie s tým, že nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu
ani spoločné priestory domu. Z uvedeného je zrejmé, že aj keď sa v nájomnej zmluve konštatuje, že

táto bola uzatvorená v zmysle zák. č. 116/1990 Zb. a že na právne vzťahy, ktoré nie sú touto zmluvou
upravené, sa vzťahujú príslušné ustanovenia tohto právneho predpisu a Občianskeho zákonníka, tak
v skutočnosti nebolo a nie je možné právny vzťah z tejto nájomnej zmluvy vôbec posudzovať podľa
zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov jednak z dôvodu, že tento zákon sa vzťahuje na
nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností určené podľa rozhodnutia stavebného

úradu na iné účely ako na bývanie, čo predmet nájmu podľa nájomnej zmluvy nespĺňa a jednak z
dôvodu, že tento zákon výslovne z nebytových priestorov vylučuje spoločné priestory domu. Priestory
vo vchode č. XX bytového domu s.č. XXXXX, vypratania ktorých sa žalobca domáha nespĺňajú definíciu
nebytových priestorov v zmysle zák.č. 182/1993 Z.z. pretože k uvedeným zmenám stavebný úrad vydal
iba rozhodnutie o stavebnom povolení, absentuje však rozhodnutie o kolaudácii, v ktorom by bolo

stavebným úradom osvedčené a určené, že tieto priestory slúžia na iné účely ako na bývanie. Charakter
predmetu nájmu podľa nájomnej zmluvy preto úplne vylučuje aplikáciu jeho ustanovení na právny vzťah
prenajímateľa a nájomcu založený nájomnou zmluvou a tento právny vzťah je možné posudzovať
len podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve. Ak sa teda žalobca
podanou žalobou domáha vypratania príslušných priestorov na základe právneho úkonu - výpovede

z nájomnej zmluvy zo dňa 1.3.2020, ktorá bola daná žalovanému podľa § 9 ods. 2 písm. a) Zákona
o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorú výpoveď zákon nepripúšťa, tak žalobe ani v tejto časti
nemožno vyhovieť. Výpoveď ako možnosť skončenia nájomného pomeru k priestorom vo vchode č.
XX dohodnutého na dobu určitú ( 30 rokov) tak nemôže mať za následok zánik nájomného pomeru. Z
ustanovenia § 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyplýva, že nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú

sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Z ustanovenia § 677 ods. 1 Občianskeho
zákonníka vyplýva, že zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode
prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou a z odseku 2 tohto ustanovenia vyplýva, že ak osobitný zákon
neustanovuje inak, tak nájomnú zmluvu možno pri nájmoch nehnuteľností vypovedať v trojmesačnej
lehote a pri nájmoch hnuteľných vecí v jednomesačnej lehote. Žiadna iná úprava skončenia nájmu v

Občianskom zákonníku nie je obsiahnutá. Preto výpoveď z nájomnej zmluvy, daná žalobcom podľa
ustanovenia § 9 ods. 2 písm. a) zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, nemala za následok
zánik právneho vzťahu založeného nájomnou zmluvou a keďže tento právny vzťah doposiaľ žiadnym
iným právne prípustným spôsobom (uplynutím doby nájmu alebo dohodou zmluvných strán o skončení
nájmu) nezanikol, súd žalobu aj v tejto časti ako nedôvodnú zamietol.

44.S poukazom na uvedené, kedy súd dospel k záveru, že vo vzťahu k priestorom vo vchode č. XX
chýba žalobcovi aktívna vecná legitimácia na podanie žaloby o vypratanie priestorov pivničných kobiek
vo vlastníctve niekoľkých vlastníkov bytov a vo vzťahu k priestorom vo vchode č. 11 nebolo možnéplatne vypovedať nájomnú zmluvu zo dňa XX.X.XXXX uzavretú na dobu 30 rokov, pretože išlo o nájom
spoločných priestorov, na ktoré sa zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov
nevzťahuje a ktorý nájomný vzťah nemožno ukončiť ani výpoveďou podľa § 677 ods. 1 Občianskeho

zákonníka, keďže zrušiť nájomnú zmluvu výpoveďou možno len zmluvu dojednanú na neurčitú dobu, čo
nie je tento prípad. Preto súd žalobu v celom rozsahu zamietol a nezaoberal sa ďalej ani zospornenou
oprávnenosťou osoby, ktorá vyhotovila a podpísala výpoveď z nájomnej zmluvy zo dňa XX.X.XXXX,
danej žalovanému zo strany žalobcu listom advokátskej kancelárie zo dňa 1.3.2020 či zospornenou
platnosťou výpovede z nájomnej zmluvy z hľadiska dodržania postupu pri daní tejto výpovede v zmysle

ustanovení zák. č. 182/1993 Z.z..

45.O trovách konania bolo rozhodnuté podľa § 255 ods. 1 CSP, kedy súd prizná strane náhradu trov
konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Žalovaný bol v konaní úspešný v rozsahu 100 %, preto mu
patrí nárok na náhradu trov konania v uvedenom rozsahu. O nároku súd rozhodol podľa § 262 ods.
1 CSP, o konkrétnej výške trov konania súd rozhodne samostatným uznesením v súlade s § 262 ods.

2 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku j e p r í p u s t n é odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia, písomne
na Okresný súd Prievidza. O odvolaní rozhoduje Krajský súd v Trenčíne.
Podľa § 363 Zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len CSP"), v odvolaní sa popri

všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ
domáha (odvolací návrh).
Podľa § 364 CSP, rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty
na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 CSP, odvolanie možno odôvodniť len tým, že neboli splnené procesné podmienky;
súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva
v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces; rozhodoval vylúčený sudca alebo
nesprávne obsadený súd; konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo
veci; súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností;

súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam;
zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedkyprocesnéhoútoku,ktoréneboliuplatnené;aleborozhodnutiesúduprvejinštancievychádzaz
nesprávneho právneho posúdenia veci a podľa § 62 ods. 1 CMP aj tým, že súd prvej inštancie nesprávne
alebo neúplne zistil skutočný stav veci.

Podľa § 365 ods. 2 CSP, odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Podľa § 232 ods. 2 CSP, ak súd uložil v rozsudku povinnosť plniť, rozsudok je vykonateľný márnym
uplynutím lehoty na plnenie, ak nie je ustanovené inak.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona ( Exekučný poriadok).

Information regarding the judgement were obtained from the original document, which was most recently updated on Mar 21, 2026. Link to the original document may not work anymore, because the portal of the Ministry of Justice may have published the document under this link for only a certain period of time.

Rozsudok – Nájomná zmluva , Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, June 12, 2025

Rozsudok – Nájomná zmluva ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, June 12, 2025