Rozsudok – Spotrebiteľské zmluvy ,
Iná povaha rozhodnutia Judgement was issued on Wednesday, January 29, 2026

Súd: Najvyšší súd
Spisová značka: 4Cdo/167/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123240176
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 01. 2026
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mario Dubaň

ECLI: ECLI:SK:NSSR:2026:6123240176.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Najvyšší súd Slovenskej republiky v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Ing. Maria Dubaňa a

sudkýň JUDr. Aleny Adamcovej a JUDr. Alexandry Hanusovej v spore žalobkyne obchodnej spoločnosti
Arvin & Benet, s. r. o., Bratislava, Záhradnícka 30, IČO: 44917422, zastúpenej spoločnosťou ATTOR
advokátska kancelária s.r.o., Bratislava, Plynárenská 1, IČO: 55958834, proti žalovanej R. B., narodenej
XX. B. XXXX, M., F. XXXX/XXA, zastúpenej advokátkou Mgr. Alicou Mendlovou, Bratislava, Koreničova
2, o zaplatenie 9 680 eur s príslušenstvom, vedenom na Okresnom súde Nitra pod sp. zn. 19C/62/2023,
o dovolaní žalovanej proti rozsudku Krajského súdu v Nitre z 23. mája 2024 sp. zn. 26Co/24/2024, takto

r o z h o d o l :

Dovolanie z a m i e t a.

Žalobkyni priznáva náhradu trov dovolacieho konania voči žalovanej v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1.OkresnýsúdNitra(ďalejlen„súdprvejinštancie"alebo„prvoinštančnýsúd")rozsudkomzo04.októbra
2023 č. k. 19C/62/2023-99 I. uložil žalovanej povinnosť zaplatiť žalobkyni sumu 9 680 eur spolu s úrokom
z omeškania z tejto sumy vo výške 7,5 % ročne od 29.12.2022 do zaplatenia a II. priznal žalobkyni voči
žalovanej nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

1.1. Súd prvej inštancie vychádzal zo zistenia, že medzi účastníkmi bola dňa 15. júna 2022 uzavretá

výhradná zmluva o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti, na základe ktorej sa žalobkyňa ako
sprostredkovateľ zaviazala vyvíjať činnosť smerujúcu k vytvoreniu príležitosti žalovanej uzavrieť kúpnu
zmluvu s treťou osobou, pričom žalovaná sa zaviazala zaplatiť žalobkyni províziu vo výške 4 % z
dohodnutej kúpnej ceny nehnuteľnosti. Súčasťou zmluvy bolo aj dojednanie zmluvnej pokuty v rovnakej
výške pre prípad porušenia výhradnosti sprostredkovania, najmä ak by žalovaná previedla vlastnícke
právo k nehnuteľnosti bez súčinnosti žalobkyne.

1.2. Na základe vykonaného dokazovania súd prvej inštancie dospel k záveru, že žalobkyňa svoju
sprostredkovateľskú činnosť reálne vykonávala, najmä prostredníctvom inzerovania nehnuteľnosti,
zabezpečenia jej prezentácie, komunikácie so záujemcami a identifikovania konkrétneho kupujúceho,
s ktorým sa pripravovalo uzavretie rezervačnej zmluvy. K uzavretiu kúpnej zmluvy s týmto záujemcom
však nedošlo z dôvodov na strane žalovanej. Zároveň bolo preukázané, že žalovaná následne bez
účasti žalobkyne uzavrela kúpnu zmluvu s inou treťou osobou, čím porušila dohodnutú výhradnosť
sprostredkovania.

1.3. Súd prvej inštancie obranu žalovanej založenú na tvrdení, že žalobkyňa nevyvíjala žiadnu
relevantnú činnosť, nepovažoval za dôvodnú, keďže bola vyvrátená tvrdeniami žalobkyne, ktoré
podložila aj listinnými dôkazmi. Tvrdenia žalovanej o údajnom ubezpečení zo strany zamestnancažalobkyne, že môže do predaja zapojiť aj iné realitné kancelárie, zostali nepreukázané a žalovaná
k nim nenavrhla žiadne dôkazy. Túto obranu podľa súdu prvej inštancie vyvrátil aj samotný obsah
uzavretej zmluvy, z ktorého jednoznačne vyplýva, že žalobkyňa a žalovaná si dojednali tzv. výhradnú

sprostredkovateľskú zmluvu.

1.4. Na tomto skutkovom základe súd prvej inštancie uzavrel, že žalobkyni vznikol nárok na zmluvnú
pokutu vo výške 4 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti, teda v sume 12 680 eur, pričom po započítaní
čiastočného plnenia zo strany žalovanej vo výške 3 000 eur považoval uplatnený nárok v sume 9 680 eur

za dôvodný. Zmluvnú pokutu súd nepovažoval za neprijateľnú, keďže plnila aj funkciu paušalizovanej
náhrady škody predstavujúcej ušlý zisk žalobkyne vo forme provízie. Súd prvej inštancie súčasne priznal
žalobkyni aj úrok z omeškania od 29. decembra 2022, keďže žalovaná nesplnila peňažný záväzok ani
po výzve žalobkyne, a výšku úroku určil v súlade s príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka
a vykonávacieho predpisu. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd prvej inštancie podľa § 255
ods. 1 a § 262 ods. 1, 2 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového poriadku v znení neskorších

predpisov (ďalej len „CSP").

2. Krajský súd v Nitre (ďalej len „odvolací súd") na odvolanie žalovanej rozsudkom z 23. mája 2024 sp.
zn. 26Co/24/2024 rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdil a žalobkyni priznal voči žalovanej náhradu
trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

2.1. Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožnil so skutkovými zisteniami aj právnym posúdením
veci súdom prvej inštancie a na jeho odôvodnenie odkázal. K odvolacím námietkam žalovanej
uviedol, že napadnuté rozhodnutie nie je nepreskúmateľné, keďže súd prvej inštancie sa dostatočne
vysporiadal s podstatnými skutkovými a právnymi otázkami, vrátane posúdenia zmluvného vzťahu ako

spotrebiteľského a preskúmania zmluvy z hľadiska existencie neprijateľných zmluvných podmienok. Z
odôvodnenia rozsudku súdu prvej inštancie je zrejmé, že žiadne neprijateľné podmienky nezistil, vrátane
dojednania o zmluvnej pokute, pričom prípadnú terminologickú nepresnosť nepovažoval odvolací súd
za relevantnú z hľadiska preskúmateľnosti rozhodnutia. Odvolací súd sa stotožnil so záverom súdu
prvej inštancie, že zmluva neobsahuje žiadne neprijateľné zmluvné podmienky podľa § 53 ods. 1 ani

§ 53 ods. 4 Občianskeho zákonníka, pričom dojednanie zmluvnej pokuty nepovažoval za vyvolávajúce
nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán. V tejto súvislosti poukázal aj na prvoinštančný
záver, podľa ktorého zmluvná pokuta v prejednávanej veci plní funkciu paušalizovanej náhrady škody
predstavujúcej ušlý zisk žalobkyne vo forme provízie.

2.2. K námietke neprimeranosti zmluvnej pokuty a neuplatnenia moderačného práva podľa § 545a
Občianskeho zákonníka odvolací súd uviedol, že súd prvej inštancie sa primeranosťou zmluvnej pokuty
zaoberal a dospel k záveru o jej primeranosti, a preto nebol povinný skúmať možnosť jej zníženia.
Zároveň poukázal na to, že žalovaná v konaní pred súdom prvej inštancie neuplatnila žiadnu relevantnú
procesnú obranu smerujúcu k uplatneniu moderačného práva a v odvolacom konaní nemôže úspešne

namietať, že súd prvej inštancie sa nezaoberal argumentmi, ktoré v konaní neboli vznesené. Odvolací
súd tiež zdôraznil význam koncentračnej zásady v civilnom sporovom konaní, ktorá sa vzťahuje aj na
spotrebiteľa.

2.3. Odvolací súd sa nestotožnil ani s tvrdeniami žalovanej o neplnení povinností žalobkyne

zo sprostredkovateľskej zmluvy, keďže vykonané dokazovanie preukázalo, že žalobkyňa
sprostredkovateľskú činnosť vyvíjala a k uskutočneniu predaja prostredníctvom nej nedošlo z dôvodov
na strane žalovanej. Súčasne poukázal na to, že žalovaná mala k dispozícii zmluvné a zákonné
možnosti, ako reagovať na prípadnú nespokojnosť s činnosťou žalobkyne, ktoré však nevyužila, a
napriek vedomosti o výhradnosti zmluvy ju porušila. Za tejto situácie sa nemôže úspešne domáhať

ochrany pred následkami vlastného konania ani namietať nevyváženosť práv a povinností zo zmluvy.
Vo vzťahu k možnej aplikácii generálnej klauzuly podľa § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka odvolací
súd uviedol, že výhradná sprostredkovateľská zmluva je v oblasti sprostredkovania nehnuteľností úplne
bežnou zmluvou a aj bežný spotrebiteľ musí mať vedomosť o tom, že pokiaľ takúto zmluvu s realitnou
kanceláriou uzavrie, nemôže sa bez rizika sankcie rozhodnúť, že nehnuteľnosť (alebo inú vec) predá

bez jej vedomosti a súčinnosti. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania rozhodol podľa § 396
ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1 a 2 CSP.3. Proti tomuto rozsudku odvolacieho súdu podala žalovaná (ďalej aj „dovolateľka") dovolanie, ktoré
odôvodnila poukazom na ustanovenia § 420 písm. f) CSP a § 421 ods. 1 písm. b) CSP. Ako prvé
namietalazmätočnosťaarbitrárnosťodôvodnenianapadnutéhorozhodnutia,najmäčodovysporiadania

sa s otázkou neprijateľnej podmienky v rámci spotrebiteľskej zmluvy, ako i značnej nerovnováhy v
právachapovinnostiachzmluvnýchstránvneprospechspotrebiteľa.Odvolacísúdsapodľanejobmedzil
len na stotožnenie s názorom súdu prvej inštancie a poukázanie na vyjadrenia žalobkyne. V dôsledku
uvedeného považovala napadnuté rozhodnutie za nepreskúmateľné.

3.1. Žalovaná ďalej v intenciách ustanovenia § 421 ods. 1 písm. b) CSP nastolila otázku zásadného
právneho významu, či „predstavuje dojednanie zmluvnej pokuty v sprostredkovateľskej zmluve, kde je
jednou zo zmluvných strán spotrebiteľ, a to vo výške provízie, bez ohľadu na to, aký rozsah služieb
sprostredkovateľ poskytol, neprijateľnú podmienku v spotrebiteľskej zmluve". Poukázala na charakter
sprostredkovateľskej zmluvy, podľa ktorej nárok na províziu, resp. odmenu sprostredkovateľa vzniká
až po dosiahnutí výsledku s pričinením sprostredkovateľa. Súdy v danej veci nevzali do úvahy, že

záujemca nemá povinnosť uzatvoriť zmluvu s treťou osobou sprostredkovanú sprostredkovateľom.
Dojednanie zmluvnej pokuty vo výške provízie považovala za obchádzajúce zákonné ustanovenie §
774 Občianskeho zákonníka. Rovnako vytkla nižším súdom, že sa odmietli zaoberať skutočnosťou,
aká reálna škoda mohla sprostredkovateľovi vzniknúť, keď samotný zákon priznáva sprostredkovateľovi
nárok na províziu až po uzavretí zmluvy s jeho pričinením. Dovolateľka uzavrela, že zmluvná pokuta

vo výške provízie bez ohľadu na to, aký rozsah služieb sprostredkovateľ poskytol, zakladá značnú
nerovnováhu v neprospech spotrebiteľa, a preto je neprijateľnou zmluvnou podmienkou. Žiadala
napadnuté rozhodnutie zrušiť a vec vrátiť odvolaciemu súdu na ďalšie konanie. Zároveň žiadala odložiť
vykonateľnosť napadnutého rozhodnutia.

4. Žalobkyňa vo vyjadrení k dovolaniu považovala rozhodnutia nižších súdov za zákonné a ich
odôvodnenia za dostatočné, zrozumiteľné a presvedčivé. Mala za to, že dovolateľka nepreukázala
prípustnosť dovolania podľa § 420 písm. f) CSP. K dovolaciemu dôvodu podľa § 421 ods. 1 písm.
b) CSP uviedla, že je potrebné rozlišovať medzi nárokom na odmenu za sprostredkovanie predaja
nehnuteľnosti a nárokom na zmluvnú pokutu za porušenie zmluvy o sprostredkovaní. Zmluvná pokuta

pritom nebola dohodnutá pre prípad, že žalovaná odmietne podpísať kúpnu zmluvu, z ktorého dôvodu
poukaz dovolateľky na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4Cdo/148/2010 nepovažovala za
primeraný. Z uvedených dôvodov mala za to, že ani dovolací dôvod spočívajúci v § 421 ods. 1 písm. b)
CSP nie je daný. Navrhla preto podané dovolanie v celom rozsahu zamietnuť.

5. Podľa § 444 ods. 1 CSP dovolací súd môže na návrh odložiť vykonateľnosť napadnutého rozhodnutia,
ak sú tu dôvody hodné osobitného zreteľa.

6. Dovolací súd nezistil splnenie podmienok pre odklad vykonateľnosti dovolaním napadnutého
rozhodnutia podľa ustanovenia § 444 ods. 1 CSP a v súlade s ustálenou praxou o tom nevydal

samostatné rozhodnutie. Uvedený procesný postup z ústavnoprávneho hľadiska považuje za udržateľný
aj Ústavný súd Slovenskej republiky (m. m. IV. ÚS 158/2022, IV. ÚS 442/2022).

7. Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej aj „najvyšší súd" alebo „dovolací súd") ako súd dovolací (§
35 CSP) po zistení, že dovolanie podala v stanovenej lehote (§ 427 ods. 1 CSP) strana zastúpená v

súlade so zákonom (§ 429 ods. 1 CSP), v ktorej neprospech bolo napadnuté rozhodnutie vydané (§ 424
CSP), bez nariadenia pojednávania (§ 443 CSP) dospel k záveru, že dovolanie je potrebné zamietnuť.

8. V zmysle § 419 CSP je proti rozhodnutiu odvolacieho súdu dovolanie prípustné, (len) ak to zákon
pripúšťa. To znamená, že ak zákon výslovne neuvádza, že dovolanie je proti tomu - ktorému rozhodnutiu

odvolacieho súdu prípustné, nemožno také rozhodnutie (úspešne) napadnúť dovolaním. Rozhodnutia
odvolacieho súdu, proti ktorým je dovolanie prípustné, sú vymenované v ustanoveniach § 420 a § 421
CSP.

9. Podľa § 420 písm. f) CSP je dovolanie prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo

veci samej alebo ktorým sa konanie končí, ak súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane,
aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý
proces.10. Podľa § 421 ods. 1 písm. b) CSP je dovolanie prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým
sa potvrdilo alebo zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo
od vyriešenia právnej otázky, ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená.

11. Žalovaná vyvodzujúc prípustnosť dovolania z ustanovenia § 420 písm. f) CSP namietala
nedostatočné odôvodnenie, resp. nepreskúmateľnosť napadnutého rozhodnutia.

12. Podstatou práva na spravodlivý súdny proces je možnosť fyzických a právnických osôb domáhať

sa svojich práv na nestrannom súde a v konaní pred ním využívať všetky právne inštitúty a záruky
poskytované právnym poriadkom. Integrálnou súčasťou tohto práva je právo na relevantné, zákonu
zodpovedajúce konanie súdov a iných orgánov Slovenskej republiky (I. ÚS 26/94), v ktorom sa uplatnia
všetky zásady súdneho rozhodovania v súlade so zákonmi a pri aplikácii ústavných princípov. Pod
porušením práva na spravodlivý proces (vo všeobecnosti) treba rozumieť taký postup súdu, ktorým sa
účastníkom konania znemožní realizácia tých procesných práv, ktoré im právna úprava priznáva za

účelom zabezpečenia spravodlivej ochrany ich práv a právom chránených záujmov.

13. Z práva na spravodlivé súdne konanie vyplýva povinnosť všeobecného súdu zaoberať sa
účinne námietkami, argumentmi a dôkaznými návrhmi strán (avšak) s výhradou, že majú význam pre
rozhodnutie vo veci (I. ÚS 46/05). Z uvedeného potom vyplýva, že k porušeniu práva na spravodlivý

proces v zmysle ustanovenia § 420 písm. f) CSP môže dôjsť aj nepreskúmateľnosťou napadnutého
rozhodnutia odvolacieho súdu (porov. I. ÚS 105/06, III. ÚS 330/2013, či 4Cdo/3/2019, 8Cdo/152/2018,
bod 26, 5Cdo/57/2019, bod 9, 10) alebo prekvapivosťou rozhodnutia vtedy, keď odvolací súd vydá
rozhodnutie, ktoré nebolo možné na základe zisteného skutkového stavu veci predvídať, čím bola
účastníkovi odňatá možnosť právne a skutkovo argumentovať vo vzťahu k otázke, ktorá sa s ohľadom

na právny názor odvolacieho súdu javila ako významná pre jeho rozhodnutie, či rôznymi závažnými
deficitmi v dokazovaní (tzv. opomenutý dôkaz, deformovaný dôkaz, porušenie zásady voľného
hodnotenia dôkazov a pod.).

14. Najvyšší súd vo svojich rozhodnutiach opakovane uviedol, že z hľadiska prípustnosti dovolania v

zmysle § 420 písm. f) CSP nie je významný subjektívny názor dovolateľa tvrdiaceho, že sa súd dopustil
vady zmätočnosti v zmysle tohto ustanovenia; rozhodujúce je výlučne zistenie (záver) dovolacieho
súdu, že k tejto procesnej vade skutočne došlo (viď 3Cdo/41/2017, 3Cdo/214/2017, 8Cdo/5/2017,
8Cdo/73/2017). So zreteľom na to pristúpil aj v danom prípade k posúdeniu opodstatnenosti
argumentácie dovolateľky, že procesne nesprávnym postupom súdov bolo zasiahnuté do jej práva na

spravodlivý proces.

15. V posudzovanej veci dovolací súd dospel k záveru, že napadnuté rozhodnutie odvolacieho súdu
nevykazuje znaky arbitrárnosti ani nepreskúmateľnosti v zmysle § 420 písm. f) CSP. Rozsudok
odvolacieho súdu spĺňa zákonné požiadavky na obsahové náležitosti rozhodnutia (§ 220 CSP) a jeho

odôvodnenie je preskúmateľné z hľadiska skutkových i právnych záverov. Odvolací súd sa nielen
formálne stotožnil s rozhodnutím súdu prvej inštancie v intenciách § 387 ods. 2 CSP, ale aj vecne
reagoval na nosné odvolacie výhrady žalovanej formulované v odvolaní, najmä na tvrdenú povinnosť
súdu skúmať neprijateľnosť zmluvných podmienok ex offo, na namietanú neprijateľnosť zmluvnej pokuty
podľa § 53 ods. 4 písm. k) Občianskeho zákonníka, na výhradu neprimeranosti výšky zmluvnej pokuty

a potrebu jej moderácie podľa § 545a Občianskeho zákonníka, ako aj na námietku jednostranného
sankcionovania len spotrebiteľa.

15.1. Odvolací súd sa v prvom rade vysporiadal s tvrdením žalovanej o nepreskúmateľnosti
prvoinštančného rozsudku tým, že zdôraznil, že súd prvej inštancie zmluvný vzťah správne posúdil

ako spotrebiteľský a po preskúmaní obsahu zmluvy dospel k záveru, že neobsahuje neprijateľné
zmluvné podmienky; tento záver pritom odvolací súd po vlastnom preskúmaní zmluvy potvrdil. Z
odôvodnenia napadnutého rozhodnutia je zrejmé, že odvolací súd posudzoval neprijateľnosť zmluvných
dojednaní jednak podľa generálnej klauzuly § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka, jednak v rovine §
53 ods. 4 Občianskeho zákonníka, teda presne v intenciách, ktoré žalovaná v odvolaní požadovala.

Súčasne vyložil, prečo nepovažuje dojednanie zmluvnej pokuty za ustanovenie vyvolávajúce značnú
nerovnováhu v právach a povinnostiach strán v neprospech spotrebiteľa, pričom poukázal aj na
argument, že zmluvná pokuta v posudzovanom type zmluvy plní funkciu paušalizovanej náhrady škody
predstavujúcej ušlý zisk sprostredkovateľa vo forme nedosiahnutej provízie.15.2. Odvolací súd sa zároveň výslovne vyjadril k námietke žalovanej smerujúcej k potrebe moderácie
podľa § 545a Občianskeho zákonníka. Uviedol, že prvoinštančný súd sa primeranosťou zmluvnej pokuty

zaoberal a pokiaľ ju považoval za primeranú, nebol povinný rozvíjať úvahy o jej znížení. Nad rámec
toho odvolací súd poukázal na procesný rozmer veci, keď zdôraznil, že žalovaná v konaní pred súdom
prvej inštancie procesne nebola aktívna, nenavrhla vykonanie dôkazov k svojim tvrdeniam a neuplatnila
ani návrh na uplatnenie moderačného práva. Odvolací súd preto nepovažoval za vadu konania, ak sa
prvoinštančné rozhodnutie nezaoberalo hypotetickými argumentmi, ktoré neboli včas vnesené do sporu,

a pripomenul význam koncentračnej zásady aj v spotrebiteľských sporoch.

15.3. K tvrdeniu žalovanej, že zmluva sankcionuje len spotrebiteľa a že porušenie povinností
sprostredkovateľa nie je sankcionované nijako, odvolací súd pripojil úvahy, podľa ktorých prípadné
výhrady k plneniu povinností sprostredkovateľa mala žalovaná riešiť zmluvnými prostriedkami
(ukončenie zmluvy, odstúpenie, dohoda o predčasnom ukončení, resp. vyčkanie na uplynutie doby

trvania zmluvy), a nie vedomým porušením výhradnosti sprostredkovania, ktoré zmluva výslovne
zakazovala. Súčasne odvolací súd vysvetlil, že zmluvná pokuta vo výške provízie bola v prejednávanej
veci platne dojednaná vzhľadom na jej špecifický charakter v sprostredkovateľskej zmluve s realitnou
kanceláriou; jej nastavenie vo výške provízie považoval za odôvodnené aj preventívnou funkciou,
keďže v opačnom prípade by sa sprostredkovateľ vystavoval riziku obchádzania zo strany záujemcu

po predstavení potenciálneho kupujúceho, čím by zmluvná pokuta stratila svoj preventívny účinok a len
čiastočne by plnila reparačnú a sankčnú funkciu. Týmto spôsobom odvolací súd odpovedal aj na jadro
tvrdenia žalovanej o neprimeranej zmluvnej sankcii a o „nútenom držaní v záväzku", keď zrozumiteľne
vyložil, prečo považuje dojednanie zmluvnej pokuty v takejto výške za funkčne a právne akceptovateľné
a prečo vznik zmluvnej pokuty viazal na vedomé porušenie výhradnosti zo strany žalovanej.

15.4. So zreteľom na uvedené možno konštatovať, že odvolací súd sa v rámci svojho preskúmania
dôsledne vysporiadal so všetkými podstatnými skutkovými a právnymi otázkami, ktoré boli v konaní
nastolené, ako aj s konkrétnymi odvolacími námietkami žalovanej. Napadnuté rozhodnutie odvolacieho
súdu obsahuje zrozumiteľné a preskúmateľné dôvody, z ktorých je zrejmé, akými úvahami sa odvolací

súd riadil pri posúdení jednotlivých odvolacích námietok žalovanej. V spojení s rozhodnutím súdu
prvej inštancie, na ktoré v podstatných bodoch nadviazal, tvorí rozhodnutie odvolacieho súdu ucelený,
zrozumiteľný a vnútorne konzistentný celok, ktorý spĺňa zákonné požiadavky kladené na odôvodnenie
rozhodnutí v zmysle § 393 CSP. Skutočnosť, že dovolateľka sa so závermi odvolacieho súdu
nestotožňuje, že požaduje podrobnejšiu odpoveď na každý argument alebo že presadzuje odlišné

právne hodnotenie dojednanej zmluvnej pokuty, nepredstavuje procesnú vadu podľa § 420 písm. f) CSP.
Prípustnosť dovolania z tohto dôvodu preto daná nie je.

16.Dovolacísúdzdôrazňuje,ževšeobecnýsúdnemusídaťodpoveďnavšetkyotázkynastolenéstranou
sporu, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a

právny základ rozhodnutia. Preto odôvodnenie rozhodnutia všeobecného súdu, ktoré stručne a jasne
objasní skutkový a právny základ rozhodnutia, stačí
na záver o tom, že z tohto aspektu je plne realizované základné právo účastníka na spravodlivý proces
(IV. ÚS 115/03). Súd v opravnom konaní nemusí dať odpoveď na všetky námietky uvedené v opravnom
prostriedku, ale iba na tie, ktoré majú (podľa názoru súdu) podstatný význam pre rozhodnutie o odvolaní

a zostali sporné alebo sú nevyhnutné na doplnenie dôvodov rozhodnutia súdu prvej inštancie, ktoré je
predmetom preskúmania v odvolacom konaní (II. ÚS 78/05). Neostáva preto nič iné, než konštatovať,
že v prejednávanej veci boli z tohto pohľadu odvolacím súdom splnené ústavnoprávne nároky kladené
na odôvodnenie súdneho rozhodnutia.

17. Vzhľadom na vyššie uvedené dovolací súd dospel k záveru, že žalovaná neopodstatnene namieta,
že odvolací súd jej nesprávnym procesným postupom znemožnil uskutočňovať jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces [§ 420 písm. f) CSP].

18. Dovolateľka prípustnosť svojho dovolania vyvodzuje aj z ustanovenia § 421 ods. 1 písm. b)

CSP (rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej otázky, ktorá v rozhodovacej praxi
dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená).19. Žalovaná sa v dovolaní domáha preskúmania právnej otázky, a to či „predstavuje dojednanie
zmluvnej pokuty v sprostredkovateľskej zmluve, kde je jednou zo zmluvných strán spotrebiteľ, a to vo
výške provízie, bez ohľadu na to, aký rozsah služieb sprostredkovateľ poskytol, neprijateľnú podmienku

v spotrebiteľskej zmluve".

20. Dovolací súd v prvom rade uvádza, že takto formulovaná otázka sa z hľadiska skutkového a
právneho kontextu, v ktorom ju odvolací súd v napadnutom rozhodnutí posudzoval, javí na prvý pohľad
ako zjednodušená a do značnej miery hypotetická. Odvolací súd totiž nevyslovil všeobecný právny

záver, podľa ktorého by dojednanie zmluvnej pokuty v sprostredkovateľskej zmluve so spotrebiteľom
vo výške provízie - bez ohľadu na konkrétne okolnosti prípadu - nepredstavovalo neprijateľnú zmluvnú
podmienku. Naopak, jej prípustnosť posudzoval výlučne v kontexte konkrétneho zmluvného dojednania,
jeho funkcie, výhradného charakteru sprostredkovania, spôsobu porušenia zmluvy a správania sa
zmluvných strán.

20.1. Najvyšší súd si je však vedomý judikatúry Ústavného súdu Slovenskej republiky, z ktorej
vyplýva požiadavka, aby dovolací súd pri posudzovaní prípustnosti dovolania nepostupoval prehnane
formalisticky a aby sa pokúsil autenticky porozumieť obsahu dovolania ako celku, vrátane argumentácie
dovolateľa v prospech prípustnosti dovolania (porov. nálezy sp. zn. I. ÚS 115/2020, I. ÚS 336/2019, ako
aj I. ÚS 51/2020). V zmysle tejto judikatúry ide o istý procesný dialóg medzi dovolateľom a dovolacím

súdom, v ktorom dovolací súd nesupluje procesnú aktivitu dovolateľa, ani dodatočne nedotvára právnu
otázku na úkor procesnej protistrany, zároveň však nevyžaduje akademicky dokonalú formuláciu právnej
otázky ako podmienku vecného posúdenia prípustnosti dovolania.

20.2. Najvyšší súd preto vychádzajúc z obsahu dovolania ako celku dospel k záveru, že napriek nie

celkom priliehavej formulácii právnej otázky je z dovolacej argumentácie zrejmé, že dovolateľka v
skutočnostinamietalaprávneaspekty,ktorýmisazaoberalajodvolacísúd.Dovolacísúdpretopovažoval
predpoklad prípustnosti dovolania vyplývajúci
z ustanovenia § 421 ods. 1 CSP za splnený a na tomto základe podrobil rozsudok odvolacieho súdu
meritórnemu dovolaciemu prieskumu.

21. Dovolací súd považuje za potrebné predovšetkým zdôrazniť, že dojednanie zmluvnej pokuty v
spotrebiteľskej zmluve samo osebe neznamená neprijateľnú zmluvnú podmienku. Na druhej strane jej
dojednanie podlieha sprísnenému testu neprijateľnosti podľa § 53 Občianskeho zákonníka. Zmluvná
podmienka upravujúca zmluvnú pokutu môže byť neprijateľná z viacerých dôvodov, najmä ak od

spotrebiteľa požaduje plnenie, s ktorým sa pred uzavretím zmluvy nemal možnosť reálne a zrozumiteľne
oboznámiť [§ 53 ods. 4 písm. a) Občianskeho zákonníka], alebo ak ukladá spotrebiteľovi povinnosť
zaplatiť neprimerane vysokú sumu ako sankciu za nesplnenie jeho záväzku [§ 53 ods. 4 písm. k)
Občianskeho zákonníka].

21.1. Zároveň platí, že posúdenie neprijateľnosti dojednania o zmluvnej pokute sa nezužuje len na
abstraktné porovnanie jej výšky, ale vyžaduje komplexné zhodnotenie okolností jej dojednania, vrátane
transparentnosti a zrozumiteľnosti zmluvnej podmienky, splnenia požiadavky písomnej formy podľa §
544 ods. 2 Občianskeho zákonníka, možnosti spotrebiteľa oboznámiť sa s jej obsahom pred uzavretím
zmluvy a celkového nastavenia práv a povinností zmluvných strán. Z hľadiska spotrebiteľského práva

je rozhodujúce, či zmluvná pokuta nepredstavuje prostriedok cieleného presunu podnikateľského rizika
výlučne na spotrebiteľa a či jej dojednanie nespôsobuje značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach
zmluvných strán v jeho neprospech.

21.2. Dovolací súd súčasne zdôrazňuje, že Občiansky zákonník nestanovuje paušálnu hranicu

prípustnej výšky zmluvnej pokuty v spotrebiteľských vzťahoch; primeranosť jej výšky a funkcie je
preto potrebné posudzovať vždy individuálne, s prihliadnutím na povahu zabezpečenej povinnosti, účel
zmluvnej pokuty a na to, či plní legitímnu preventívnu, sankčnú alebo reparačnú funkciu, alebo či sa v
konkrétnych okolnostiach javí ako neprimeraná sankcia v rozpore s ochranou spotrebiteľa.

22. Aj z judikatúry Ústavného súdu Slovenskej republiky (porov. III. ÚS 31/2023) vyplýva, že posúdenie
neprijateľnosti zmluvnej pokuty v spotrebiteľskej zmluve nemôže byť založené výlučne na izolovanom
hodnotení jej výšky, ale musí zahŕňať komplexný test neprijateľnosti, ktorý zohľadňuje kritérium dobrej
viery, existenciu značnej nerovnováhy v právach a povinnostiach zmluvných strán na škodu spotrebiteľa,ako aj explicitne normované ďalšie kritéria so zreteľom na povahu tovaru alebo služieb, na ktoré bola
zmluva uzatvorená a na všetky okolnosti súvisiace s uzatvorením zmluvy v dobe uzatvorenia zmluvy
a všetky ostatné podmienky zmluvy alebo inej zmluvy, od ktorej závisí (§ 53 ods. 13 Občianskeho

zákonníka). Zmluvná pokuta, aj keď je formulovaná jasne a zrozumiteľne, je tak iba východiskom
ďalšieho hodnotenia, nie jeho konečným záverom.

23. Aplikujúc uvedené východiská na posudzovanú vec, dovolací súd dospel k záveru, že dojednanie
zmluvnej pokuty obsiahnuté v čl. 3.4 sprostredkovateľskej zmluvy uzatvorenej medzi stranami sporu

nemožno v okolnostiach prejednávanej veci považovať za neprijateľnú zmluvnú podmienku v zmysle
§ 53 Občianskeho zákonníka. Zo zmluvného textu vyplýva, že ide o výhradnú sprostredkovateľskú
zmluvu, v ktorej sa žalovaná ako spotrebiteľka výslovne zaviazala, že počas trvania zmluvy neprevedie
nehnuteľnosť na tretiu osobu bez účasti sprostredkovateľa, pričom porušenie tejto povinnosti bolo
sankcionované zmluvnou pokutou vo výške zodpovedajúcej dohodnutej provízii.

23.1. Dovolací súd z obsahu spisu nezistil (a ani to medzi stranami nebolo sporné), že by s ohľadom na
kritériá transparentnosti a informovanosti žalovaná nemala možnosť oboznámiť sa s obsahom zmluvnej
pokuty pred uzavretím zmluvy. Ustanovenie o zmluvnej pokute bolo súčasťou samotného textu zmluvy,
formulované jednoznačne, zrozumiteľne a bez odkazu na skryté alebo dodatočné dokumenty. Nešlo
o prekvapivé dojednanie ani o ustanovenie, ktoré by bolo spotrebiteľovi vnucované bez možnosti

oboznámenia sa s jeho obsahom, a preto nie je daný dôvod neprijateľnosti podľa § 53 ods. 4 písm. a)
Občianskeho zákonníka.

23.2. Pokiaľ ide o výšku zmluvnej pokuty, dovolací súd zdôrazňuje, že jej určenie vo výške
provízie sprostredkovateľa nemožno vnímať izolovane, ale v kontexte funkcie, ktorú mala v danom

zmluvnom vzťahu plniť. Zmluvná pokuta bola viazaná výlučne na porušenie základnej povinnosti
žalovanej rešpektovať výhradný charakter sprostredkovania a jej účelom bolo zabrániť obchádzaniu
sprostredkovateľa po tom, čo ten vyvinul činnosť smerujúcu k predaju nehnuteľnosti a nadviazal kontakt
s potenciálnymi záujemcami o jej kúpu. V tomto kontexte nemožno považovať zmluvnú pokutu vo výške
4 % z ceny prevádzanej nehnuteľnosti za neprimerane vysokú sankciu v zmysle § 53 ods. 4 písm.

k) Občianskeho zákonníka, keďže ide o sumu zodpovedajúcu dohodnutej odmene sprostredkovateľa,
ktorá predstavuje ekonomicky predvídateľný a primeraný ekvivalent hodnoty zabezpečenej povinnosti.

23.3. Pri hodnotení, či predmetné dojednanie spôsobuje značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach
zmluvných strán na škodu spotrebiteľa (§ 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka), dovolací súd prihliadol

na to, že zmluvná pokuta nebola nastavená paušálne ani bez ohľadu na správanie spotrebiteľa, ale
bola viazaná výlučne na vedomé porušenie výhradného záväzku zo strany žalovanej. Jej účelom
nebolo sankcionovať spotrebiteľa za to, že neuzavrie sprostredkovanú kúpnu zmluvu, ale zabezpečiť
splnenie povinnosti zdržať sa konania, ktorým by bol zmarený účel sprostredkovateľskej zmluvy.
Nevýhoda sprostredkovateľa spočívajúca v tom, že jeho nárok na províziu vzniká až uzatvorením

sprostredkúvanej zmluvy, bola v danom prípade vyvažovaná práve povinnosťou žalovanej po dobu
trvania sprostredkovateľskej zmluvy neuzatvoriť akúkoľvek zmluvu, v dôsledku ktorej by došlo k prevodu
vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti. Zmluvná pokuta tak nepredstavovala jednostranný
prostriedok zvýhodnenia sprostredkovateľa, ale nástroj vyvažujúci zmluvné postavenie strán v situácii,
keď nárok sprostredkovateľa na províziu vzniká až dosiahnutím výsledku, ktorý môže byť konaním

záujemcu ľahko zmarený. Takto nastavené dojednanie nepredstavuje neprimerané sankcionovanie
spotrebiteľa ani obchádzanie zákona, ale legitímny zmluvný prostriedok ochrany oprávnených záujmov
sprostredkovateľa.

23.4. Dovolací súd zohľadnil aj ďalšie kritériá výslovne normované v § 53 ods. 13 Občianskeho

zákonníka, najmä povahu služby, na ktorú bola zmluva uzatvorená, okolnosti jej uzavretia a
celkové nastavenie zmluvných práv a povinností. Predmetom zmluvy bolo sprostredkovanie predaja
nehnuteľnosti na základe výhradného zastúpenia, ktoré je v realitnej praxi spojené s vynaložením
nákladov, časovej investície a reputačným rizikom sprostredkovateľa. Zmluvná pokuta mala preto okrem
sankčnej a preventívnej funkcie aj funkciu reparačnú, keď mala nahrádzať ušlú legitímnu odmenu

sprostredkovateľa v prípade porušenia exkluzivity, ako aj chrániť sprostredkovateľa pred rizikom ujmy na
jeho dobrej povesti spočívajúcim v ponúkaní nehnuteľnosti, ktorá by už fakticky nebola určená na predaj
alebo by bola prevedená bez jeho vedomia. Zároveň je potrebné zdôrazniť, že sprostredkovateľská
zmluva bola uzatvorená na dobu určitú, čím bola časovo vymedzená intenzita zásahu do dispozičnejslobody žalovanej ako spotrebiteľky. Zmluva žalovanú nezaväzovala k prevodu nehnuteľnosti ani k
uzavretiu kúpnej zmluvy s konkrétnym záujemcom, ale k rešpektovaniu dohodnutého výhradného
režimu po dobu jej trvania. Záväzok nepreviesť nehnuteľnosť bez súčinnosti sprostredkovateľa

počas doby trvania zmluvy bol pritom legitímnym prejavom princípu zmluvnej autonómie príznačného
pre občianskoprávne vzťahy a nemožno ho bez ďalšieho považovať za neprípustné obmedzenie
spotrebiteľa. Napokon, žalovaná mala k dispozícii zmluvné aj zákonné prostriedky, ako na prípadnú
nespokojnosť s činnosťou sprostredkovateľa reagovať, vrátane možnosti zmluvu po uplynutí dohodnutej
doby nepredĺžiť, prípadne využiť ďalšie právne nástroje predpokladané právnym poriadkom. Pri

posúdení zmluvy ako celku preto nemožno konštatovať, že by jej nastavenie viedlo k značnej
nerovnováhe v právach a povinnostiach zmluvných strán na škodu spotrebiteľa.

23.5. Na základe uvedeného dovolací súd uzatvára, že dojednanie zmluvnej pokuty obsiahnuté v
spornej sprostredkovateľskej zmluve nepredstavuje neprijateľnú zmluvnú podmienku v zmysle § 53
Občianskeho zákonníka. Ide o zmluvné ustanovenie, ktoré je transparentné, zrozumiteľné, viazané

na konkrétne porušenie výhradného záväzku, primerané svojou výškou aj funkciou a zohľadňujúce
povahu poskytovanej služby i oprávnené záujmy sprostredkovateľa. Takto dojednaná zmluvná pokuta
nespôsobuje značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán na škodu spotrebiteľa,
neobchádza zákonnú úpravu sprostredkovania a neodporuje ani zásadám ochrany spotrebiteľa, ani
základným princípom súkromného práva.

24. Z uvedených dôvodov dovolací súd dospel k záveru, že rozhodnutie odvolacieho súdu spočíva
na správnom právnom posúdení veci. Odvolací súd po preskúmaní sprostredkovateľskej zmluvy
uzatvorenej medzi žalobkyňou a žalovanou správne konštatoval, že predmetné dojednanie o zmluvnej
pokute nepredstavuje neprijateľnú zmluvnú podmienku, a to ani z hľadiska generálnej klauzuly podľa

§ 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ani z pohľadu osobitných prípadov uvedených v § 53 ods. 4
Občianskeho zákonníka. Jeho záver, podľa ktorého bola zmluvná pokuta vo výške zodpovedajúcej
dohodnutej provízii za daných okolností platne dojednaná, je tak vecne správny, ústavne konformný a
v súlade s účelom ochrany práv spotrebiteľa.

25. Keďže rozsudok odvolacieho súdu je z hľadiska napadnutého právneho posúdenia správny, dovolací
súd dospel k záveru, že podané dovolanie nie je dôvodné a preto ho zamietol (§ 448 CSP).

26. Žalobkyňa bola v dovolacom konaní v plnom rozsahu úspešná (§ 453
ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods. 1 CSP), preto jej dovolací súd proti žalovanej priznal

v súlade s § 262 ods. 1 CSP nárok na náhradu trov dovolacieho konania s tým, že o výške náhrady
trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia dovolacieho súdu samostatným
uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods. 2 CSP).

27. Toto rozhodnutie prijal senát najvyššieho súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je prípustný opravný prostriedok.