Uznesenie – Spoluvlastníctvo ,
Zrušujúce Judgement was issued on Tuesday, December 16, 2025

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 28Co/7/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2223201255
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 12. 2025

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Peter Duman
ECLI: ECLI:SK:KSTT:2025:2223201255.1

Uznesenie

Krajský súd v Trnave v senáte zloženom zo sudcov – predsedu: JUDr. Peter Duman a členiek: Mgr.
Lucia Mizerová a JUDr. Erika Tischlerová v spore žalobcov: 1. A. B., nar. XX.XX.XXXX, a 2. C. B., nar.
XX.XX.XXXX, obaja D. XXX/XX, E., obaja zast.: JUDr. Michal Ďubek, PhD., advokát, Dostojevského
rad 1, Bratislava, proti žalovanému: Slovak Estate s.r.o., IČO: 50 050 907, Tallerova 4, Bratislava, zast.:
Advokátska kancelária VASIĽ & partners, s.r.o., IČO: 47 240 482, Kupeckého 320/33, Košice, o zrušenie

a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu
Dunajská Streda zo 16.04.2024 č. k. 20C/37/2023-181, takto

r o z h o d o l :

Napadnutý rozsudok sa zrušuje a vec sa vracia súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zrušil podielové spoluvlastníctvo strán k nehnuteľnostiam

v k. ú. F. E. – parcele reg. „C“ č. 37/11, bytu č. 1 v bytovom dome súp. č. XXX a spoločným
častiam, spoločným zariadeniam a príslušenstvu bytového domu, spoluvlastnícke podiely žalovaného
prikázal do bezpodielového spoluvlastníctva žalobcov (výrok I), vo zvyšku žalobu zamietol (výrok II), do
bezpodielového spoluvlastníctva žalobcov prikázal spoluvlastnícky podiel žalovaného k nehnuteľnosti v
k. ú. F. E. - parcele reg. „C“ č. 37/4 ako priľahlému pozemku k nehnuteľnostiam vo výroku I (výrok III),
uložil žalobcom povinnosť zaplatiť žalovanému sumu 2 919,79 € ako náhradu za spoluvlastnícke podiely

(výrok IV) a vyslovil, že žiadna zo strán nemá nárok na náhradu trov konania (výrok V).
2. Súd prvej inštancie zistil skutkový stav takto:
3. Žalobcovia a žalovaní sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností opísaných v bode 1
vyššie. Podiely žalobcov sú v ich bezpodielovom spoluvlastníctve. Parcela reg. „C“ parc. č. 37/4
predstavuje priľahlý pozemok – dvor k bytovému domu, v ktorom sa nachádza byt s príslušenstvom
v spoluvlastníctve strán. Spoluvlastnícke podiely k nemu žalobcovia nadobúdali v súvislosti s

nadobúdaním spoluvlastníckych podielov k bytu a rovnako svoj podiel nadobudol žalovaný. Žalobcovia
kúpnou zmluvou nadobudli spoluvlastnícky podiel 1/5 k bytu s príslušenstvom a spoluvlastnícky podiel
1/20 k priľahlému pozemku za kúpnu cenu 3 000 €. Žalovaný nadobudol svoje spoluvlastnícke podiely
v rovnakom rozsahu v konkurznom konaní v decembri 2021 za kúpu cenu 1 120 €. Strany sa
pokúšali vysporiadať svoje spoluvlastnícke vzťahy mimosúdne, ale neboli schopné dohodnúť sa na
výške náhrady za spoluvlastnícke podiely žalovaného. Každá zo strán si na účely stanovenia výšky

náhrady nechala vypracovať vlastný znalecký posudok. Podľa znaleckého posudku Ing. Karola Méhesa
z 25.10.2022 č. 50/2022, vypracovaného na objednávku žalobcov, predstavuje všeobecná hodnota bytu
sumu 11 838,79 € (a teda 1/5 z nej sumu 2 367,76 €), hodnota pozemku zastavaného bytovým domom v
rozsahu 1/4 (v bytovom dome sa nachádzajú 4 byty, pričom 3 z nich sú vo vlastníctve ďalších subjektov)
sumu 766,12 € (a teda 1/5 z nej sumu 153,22 €) a hodnota priľahlého pozemku v rozsahu 1/4 sumu
1 994,06 €. V tomto prípade však znalec podľa názoru súdu pri výpočte pochybil, keď počítal sumu

náhrady len v rozsahu 1/4. Priľahlý pozemok má totiž výmeru 557 m2, čo pri hodnote 14,32 €/m2
predstavuje 7 976,24 € za celý pozemok, z ktorého žalovaný vlastní iba 1/20, čo sa rovná sume 398,81€. Na podiely žalovaného by tak mala pripadať suma 2 919,79 € (2 367,76 € za byt + 153,22 € za
zastavaný pozemok + 398,81 € za priľahlý pozemok). Žalobcovia na preukázanie schopnosti zaplatiť
nimi navrhovanú sumu náhrady za spoluvlastnícke podiely žalovaného predložili súdu potvrdenie banky

o zostatku na ich bežnom účte vo výške 11 407,50 € (údaj platný k 16.11.2023). Podľa znaleckého
posudku Ing. Petra Bátoryho z 26.05.2023 č. 74/2023, vypracovaného na objednávku žalovaného,
predstavuje všeobecná hodnota bytu sumu 53 805,59 € (a teda 1/5 z nej sumu 10 761,12 €), hodnota
pozemku zastavaného bytovým domom v rozsahu 1/4 sumu 1 532,24 € (a teda 1/5 z nej sumu 306,45
€) a hodnota priľahlého pozemku v rozsahu 1/20 z 1/5 sumu 159,52 €. Aj v tomto prípade však znalec

podľa názoru súdu pri výpočte postupoval nesprávne, pretože pri výmere pozemku 557 m2 a hodnote
28,64 €/m2 suma za celý pozemok predstavuje 15 952,48 €, a za podiel žalovaného v rozsahu 1/20
potom 797,62 €. Na podiely žalovaného by tak mala pripadať suma 11 865,19 € (10 761,12 € za byt
+ 306,45 € za zastavaný pozemok + 797,62 € za priľahlý pozemok). Žalovaný súdu predložil aj tri
inzertné ponuky z januára 2024 na predaj trojizbových bytov v obvi E. a F. G.. Vo všetkých prípadoch
ide o kompletne zrekonštruovaný byt, v dvoch prípadoch i s garážou. Ceny bytov predstavujú 75 000 €,

97 990 € a 111 000 €. Žalobcovia podľa svojho tvrdenia boli pre havarijný stav bytu nútení dať vymeniť
okná za plastové. Túto skutočnosť žalovaný nepoprel, namietal len to, že žalobcovia si na to vopred
nevyžiadali jeho súhlas. Súvisiace náklady žalobcovia preukázali cenovou ponukou spoločnosti BM -
PLAST, spol. s r.o. a jej čestným vyhlásením z 26.07.2022 o neuhradení súvisiacej faktúry vo výške
2 437,34 € s DPH. Samotná faktúra súdu predložená nebola, súd však nemal dôvod pochybovať o

tom, že k výmene okien skutočne došlo, pričom povinnosť uhradiť súvisiace náklady zaťažuje žalobcov,
ktorí vstúpili do zmluvného vzťahu s uvedenou spoločnosťou ako dodávateľom nových okien. Súd sa pri
určení sumy náhrady priklonil k hodnotám vyplývajúcim zo znaleckého posudku Ing. Méhesa, ale sumu
náhrady za priľahlý pozemok vypočítal nanovo. Vychádzal pritom z havarijného stavu bytu (nepopreté
tvrdenie žalobcov), názoru znalca Ing. Méhesa na str. 17 posudku, že ide o byt „problematický,“ hodnoty

investície, ktorú žalobcovia už v byte uskutočnili (výmena okien za 2 437,34 €), sumy 3 000 €, za ktorú
rovnaké podiely, aké sú predmetom vyporiadania, nadobudli v r. 2022 žalobcovia, a zo sumy 1 120 €,
za ktorú svoje podiely nadobudol žalovaný. Je neprimerané a nespravodlivé, aby žalovaný, ktorý svoje
podiely v r. 2021 kúpil za sumu 1 120 €, o tri roky neskôr za ne žiadal desaťnásobne vyššiu sumu bez
toho, aby sa akýmkoľvek spôsobom pričinil o zveľadenie hodnoty nehnuteľností, dokonca bez toho, aby

sa vôbec zaujímal o ich stav, pričom je v tejto súvislosti bezpredmetné, za akých okolností ich nadobudol
(konkurz).
4. Súd prvej inštancie vec právne posúdil podľa § 136, § 141 ods. 1, § 142 Občianskeho zákonníka (ďalej
len „OZ“), § 2 ods. 1, § 19 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
v znení účinnom od 01.04.2024 (ďalej len „ZoVB“) takto:

5. Vychádzajúc z výsledkov dokazovania súd prikázal spoluvlastnícke podiely žalovaného k
nehnuteľnostiam k bytu, k spoločným častiam, spoločným zariadeniam a príslušenstvu bytového domu
a k parcele pod bytovým domom do bezpodielového spoluvlastníctva žalobcov. Pokiaľ však ide o podiel
na priľahlom pozemku, žalobu zamietol, pretože k takémuto pozemku sa nemožno dožadovať zrušenia
spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka (4Cdo/9/2005, bod 27). Zároveň sám rozhodol o

prikázaní spoluvlastníckeho podielu žalovaného na tomto pozemku do bezpodielového spoluvlastníctva
žalobcov tak, aby rozhodnutie zodpovedalo požiadavke § 19 ods. 6 ZoVB. Sumu náhrady prislúchajúcu
žalovanému určil spôsobom opísaným v rámci hodnotenia dokazovania s tým, že bolo preukázané, že
žalobcovia sú schopní túto uhradiť. O trovách konania rozhodol podľa § 262 ods. 1 Civilného sporového
poriadku (ďalej len „CSP“) v spojení s § 255 ods. 2 CSP. Vychádzal pritom zo skutočnosti, že síce

vyporiadal spoluvlastníctvo strán takým spôsobom, aký navrhovali žalobcovia, avšak žalobcovia pri
vyčíslení náhrady postupovali nedôsledne a sumu náhrady počas konania nelogicky menili (pri prvej
zmene žaloby vychádzali dokonca z oboch znaleckých posudkov), až ju musel napokon ustáliť súd.
6. Včasným odvolaním žalovaný navrhol napadnutý rozsudok v celom rozsahu zrušiť a vrátiť vec súdu
prvej inštancie na ďalšie konanie. Priznaná suma náhrady je neprimerane nízka a v rozpore s viacerými

dôkazmi, ktoré v priebehu súdneho konania predložil a ktoré preukazujú nepomerne vyššiu hodnotu
nehnuteľností obdobného typu v obdobnej lokalite. Súd určil sumu na základe vlastného výpočtu,
ktorý nevyplýva z dôkazov a nie je odôvodnený. Nedostatočné odôvodnenie sa týka aj poznámky
znalca Méhesa, že ide o byt „problematický“. Hodnota investície žalobcov (výmena okien), ktorá bola
navyše urobená bez vedomia a súhlasu žalovaného, nemôže mať žiaden vplyv na otázku určenia

hodnotyprimeranejnáhrady.Žalovanýmpožadovanásumanáhradyvychádzalazoznaleckéhoposudku
a podporovali ju aj ďalšie dôkazy, ktoré sa týkali hodnoty nehnuteľnosti v totožnom bytovom dome.
To, že žalovaný nadobudol svoj podiel v konkurznom konaní, nemôže byť nepriaznivou okolnosťou
pre žalovaného. V žiadnom prípade nejde o cenu trhovú, ale ide o výsledok ponukového konania,v ktorom najvyššiu sumu ponúkol žalovaný. Žalovaný opätovne zdôrazňuje, že žalobcovia nadobudli
podiel na nehnuteľnostiach od predávajúcich, ktorí sa podľa verejne dostupnej evidencie z registra
úpadcovzapájajúdovykupovanianehnuteľnostívkonkurze.Jedôvodnépredpokladať,žeajprevádzaný

podiel na nehnuteľnostiach títo predávajúci nadobudli v konkurze a následne ho predali ďalej žalobcom.
Stanovenie hodnoty nehnuteľnosti je výhradne odbornou záležitosťou a na účely jej zistenia je aj naďalej
najobjektívnejším dôkazom práve znalecký posudok. Súd síce nie je podľa judikatúry výslovne viazaný
záverom znaleckého posudku, no dôkazy nemožno výlučne odmietnuť s odkazom na ňu bez riadneho
odôvodnenia takéhoto postupu. Súd prvej inštancie nezdôvodnil, prečo nevychádzal zo znaleckého

posudku Bátoryho a bez odôvodnenia sa priklonil k záverom v znaleckom posudku Méhesa, ktorého
správnosť sám spochybnil.
7. Vo vyjadrení k odvolaniu žalovaného žalobcovia navrhli napadnutý rozsudok ako vecne správny
potvrdiť. Pochybenie vo výpočte znalca Méhesa sa týkalo len priľahlého pozemku a súd prvej inštancie
tento nedostatok zodpovedajúcim spôsobom odstránil. Žalobcovia považovali za rozhodujúcu kúpnu
cenu 3 000 € podľa kúpnej zmluvy, ktorú predložili, a odkázali aj na to, že správca konkurznej podstaty

predmetný podiel ocenil na sumu 4 823 €. Správcovia kvôli povinnosti konať s odbornou starostlivosťou
nadhodnocujú majetok, čo sa stalo aj v tomto prípade, čoho dôkazom je, že sa podiel speňažil za 1 000
€. Hodnota daného podielu sa preto pohybuje medzi týmito sumami.
8. V odvolacej replike žalovaný nesúhlasil s argumentmi žalobcu vo vyjadrení a zotrval na svojich
tvrdeniach uvádzaných v odvolaní. Doplnil, že súd prvej inštancie mal prinajmenšom rozpory, ktoré zistili

v oboch znaleckých posudkoch, odstrániť výzvou na znalcov, aby sa k nesprávnosti svojho výpočtu
vyjadrili a znalecký posudok (výpočet opravili), prípadne mohol zvoliť ďalšie zákonom predpokladané
právne prostriedky (výsluch znalcov, konfrontácia). Subjektívne a bez náležitého odôvodnenia však
uprednostnil znalecký posudok predložený žalobcami, čím porušil právo žalovaného na spravodlivý
súdny proces.

9. Odvolací súd, viazaný rozsahom odvolania (§ 379 CSP) a odvolacími dôvodmi (§ 380 ods. 1 CSP),
preskúmal napadnutý rozsudok, ako aj predchádzajúce konanie pred súdom prvej inštancie aj z hľadiska
vád týkajúcich sa procesných podmienok (§ 380 ods. 2 CSP) bez nariadenia pojednávania, pretože
neboli splnené podmienky § 385 ods. 1 CSP, a dospel k záveru, že odvolanie žalovaného je dôvodné.

10. Žalovaný vyčíta súdu prvej inštancie nedostatočné odôvodnenie napadnutého rozsudku v súvislosti
s vykonaným dokazovaním, najmä spôsob hodnotenia znaleckého posudku znalca Méhesa, na základe
ktorého súd prvej inštancie dospel k záveru o sume primeranej náhrady za spoluvlastnícky podiel
žalovaného.

11.Podľanázorunajvyššiehosúdu(R43/1997)platí,že„primeranúnáhradutrebachápaťakohodnotový
ekvivalent vyjadrený v peniazoch, umožňujúci podľa miestnych podmienok obstaranie podobnej veci,
aká bola predstavovaná podielom spoluvlastníka, ktorý bol prisúdený ostatným spoluvlastníkom. Za takú
nemožno považovať stanovenú náhradu vychádzajúcu zo zistenej ceny podľa cenového predpisu. K
tomu, aby náhrada bola primeraná, musí byť závislá nielen na konštrukcii a vybavení, veľkosti a veku

stavby, ale i na záujme o ňu, t.j. na dopyte a ponuke v danom mieste a čase. Musí ísť o náhradu, ktorá
predstavuje objektívnu cenu, za ktorú by vec bolo možné predať. Primeranú náhradu, ako všeobecnú
cenu určuje súd a nemôže túto povinnosť preniesť na iný subjekt, napr. len na znalca, pretože tu
nejde o postup…, kde treba… odborné znalosti, aj keď odborná znalecká mienka spravidla bude
jedným z podkladov pri určení všeobecnej ceny. Ďalším podkladom môžu byť informácie príslušného

orgánu miestnej správy, informácie spoločnosti, ktoré sa sprostredkovaním kúpy a predaja nehnuteľnosti
zaoberajú.Tiežsútupoznatkyainformáciesamotnýchúčastníkovokúpeapredajiinýchporovnateľných
nehnuteľností v časovo približne rovnakom období. Porovnateľnosť ceny nehnuteľnosti musí vychádzať
ďalej z toho, že nehnuteľnosti sa nachádzajú približne v rovnako atraktívnej lokalite a slúžia tomu
istému účelu. Všeobecná cena môže byť vyššia, ale aj nižšia ako iná cena (napr. ako vyhlášková,

alebo oznámená realitnou kanceláriou). Tomuto spôsobu určenia ceny nemusí vždy zodpovedať ani
individuálne ponúknutá cena, zvlášť keď ide o tzv. cenu osobnej záľuby, keď vec solventný subjekt je
ochotný cenove ju akokoľvek nadhodnotiť a poskytnúť takto nadhodnotenú kúpnu cenu, len aby ju získal
alebo aspoň dosiahol jej zvýšenie na prospech jedného zo spoluvlastníkov. Takto zistená všeobecná
cena v rozhodnom čase… bude použiteľná pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva…“

Názor najvyššieho súdu síce vychádza z ustanovenia § 154 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku
účinného do 30.06.2016, ale pre podobnosť ustanovenia § 217 ods. 1 CSP je naďalej použiteľný
a odvolací súd naň preto aj odkazuje.12. Na účely určenia primeranej náhrady sa žalobcovia opierali o znalecký posudok znalca Méhesa,
kúpnu zmluvu z 27.04.2022 a návrh konečného výťažku. Naproti tomu žalovaný odkazoval na znalecký
posudok znalca Bátoryho a na tri inzeráty na predaj bytov v danej obci. Ak preto súd prvej inštancie

určoval primeranú náhradu nielen na podklade znaleckého posudku znalca Méhesa, ale aj s odkazom
na (niektoré) ďalšie dôkazy, bol jeho postup v súlade s vyššie uvedeným názorom najvyššieho súdu.
Spôsob, akým však súd prvej inštancie napokon dôkazy vybral a ako dokazovanie vyhodnotil, neobstojí.
13. V civilnom sporovom konaní platí zásada voľného hodnotenia dôkazov. Tá je upravená v čl. 15
Základných princípov CSP a v § 191 ods. 1 CSP, podľa ktorého dôkazy súd hodnotí podľa svojej úvahy,

a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliada
na všetko, čo vyšlo počas konania najavo. Zásada voľného hodnotenia dôkazov vyplýva z ústavného
princípu nezávislosti súdov (čl. 46 ústavy) a znamená, že záver, ktorý sudca urobí o vykonaných
dôkazochzhľadiskaichpravdivostiadôležitostiprerozhodnutie,jevecoujehovnútornéhopresvedčenia
a jeho logického myšlienkového postupu. Hodnotenie dôkazov úvahou súdu však neznamená ľubovôľu,
lebo hodnotiaca úvaha musí vždy zodpovedať zásadám formálnej logiky, musí vychádzať zo zisteného

skutkového stavu veci a vykazovať funkčnú a teleologickú zhodu s priebehom konania. K porušeniu
práva na spravodlivý súdny proces tak dôjde aj tým, že zistenie skutkového stavu je prima facie natoľko
chybné (svojvoľné), že by k nemu súd pri rešpektovaní základných zásad hodnotenia vykonaných
dôkazov nemohol nikdy dospieť – ide o extrémny rozpor medzi vykonanými dôkazmi a z nich urobenými
skutkovými zisteniami (I. ÚS 6/2018), alebo tým, že prijaté právne závery sú v extrémnom nesúlade s

vykonanými skutkovými zisteniami resp. že z nich v žiadnej možnej interpretácii súdneho rozhodnutia
nevyplývajú (I. ÚS 243/2007, I. ÚS 51/2020). Za arbitrárne sa považuje tiež také rozhodnutie, ktorého
odôvodnenie je extrémne nelogické so zreteľom na preukázané skutkové a právne skutočnosti (IV. ÚS
150/03, I. ÚS 301/06, I. ÚS 200/2012). Arbitrárne rozhodnutie predstavuje zásah do práva na súdnu
ochranu a práva na spravodlivý súdny proces (III. ÚS 104/2022). Porušením práva na spravodlivý proces

je nesporne aj situácia, ktorá nerešpektuje pravidlá vymedzujúce proces vyhľadávania, vykonávania
a hodnotenia dôkazov, kedy v hodnotení skutkových zistení absentuje určitá časť skutočností, ktorá
vyšla najavo, alebo boli kvalifikovane namietané, ale nižšie súdy ich právne nezhodnotili v celom súhrne
(5Cdo/4/2023). Voľné hodnotenie dôkazov sa opiera okrem iného tiež o povinnosť súdu vyhodnotiť
všetky vykonané dôkazy bez zreteľa na to, či potvrdzujú, alebo vyvracajú tvrdenia strán. Nie je prípustný

eklektický a neopodstatnený výber dôkazov smerujúci k jednostranným záverom (III. ÚS 332/09). Tieto
pravidlásavzťahujúajnahodnotenieznaleckéhoposudku,pretožeideojedenzdôkaznýchprostriedkov
(§ 187 ods. 2 CSP). Hodnoteniu síce nepodliehajú znalecké závery v zmysle ich odbornej správnosti,
no súd hodnotí presvedčivosť posudku, pokiaľ ide o jeho úplnosť vo vzťahu k zadaniu, k zásadám
logického myslenia a jeho súlad s ostatnými vykonanými dôkazmi (pozri v tomto zmysle 7Cdo/41/2010,

4Cdo/255/2021). Napadnutý rozsudok však týmto východiskám určujúcim obsah práva na spravodlivý
súdny proces nevyhovuje.
14. Súd prvej inštancie pri určovaní primeranej náhrady za podiel žalovaného skonštatoval, že rozdiel
medzi sumami vyplývajúcimi zo znaleckých posudkov strán bol výrazný a následne sa priklonil
k hodnotám zo znaleckého posudku znalca Méhesa. Zo spôsobu hodnotenia dokazovania v tejto otázke

je zrejmé, že súd prvej inštancie určil primeranú náhradu len na základe dôkazov, ktoré predložili
žalobcovia, a tieto nekonfrontoval s dôkazmi, o ktoré sa opieral žalovaný. Nevysvetlil pritom, prečo
dôkazy predložené žalovaným nie sú použiteľné alebo relevantné. Takýto výber dôkazov nemožno
považovať za opodstatnený, v dôsledku čoho je hodnotenie dokazovania neprípustne jednostranné.
Nadväzujúce skutkové závery nemôžu byť preto ani dostatočne presvedčivé. Nič na tom nemení

ani päť skutočností, z ktorých súd prvej inštancie vychádzal, keď sa priklonil k znaleckému posudku
znalca Méhesa, lebo z týchto nevyplýva, že by sa vôbec týkali dôkazov žalovaného. Okrem toho tieto
východiská nie sú dostatočne vysvetlené a ani správne.
15. Po prvé, pokiaľ ide o stav bytu, ktorý žalobcovia označili ako havarijný (čo žalovaný nepoprel), ide
o výsledok hodnotenia vlastností konkrétnej nehnuteľnosti, ktoré sa podľa metodiky výpočtu všeobecnej

hodnoty nehnuteľností a stavieb Ústavu súdneho inžinierstva (ďalej len „metodika“) nevyhnutne
zohľadňujú v každom znaleckom posudku. To je napokon zrejmé aj z obsahu oboch znaleckých
posudkov v prejednávanej veci. Znalec hodnotí vlastnosti nehnuteľnosti (bytu) najprv pri stanovení
východiskovej hodnoty bytu, kde ohodnocuje jednotlivé prvky zariadenia bytu (vnútorné povrchy,
obklady, dvere, podlahy, atď.), následne pri určení technického stavu bytu, kde možno počítať o. i.

spoškodenosťoutýchtoprvkov,anapokonpristanovenívšeobecnejhodnotybytu,kdeznalecposudzuje
aj „technický stav bytu“, „vybavenosť a príslušenstvo bytu“ a vyslovuje tiež „názor znalca“. V napadnutom
rozsudku však chýba vysvetlenie, prečo by (nesporné) hodnotenie bytu ako havarijného malo byť
okolnosťou, ktorá vyznieva práve v prospech znaleckého posudku znalca Méhesa. Súd prvej inštancieneozrejmil, v čom spočíva rozdiel medzi znaleckými posudkami, pokiaľ ide o hodnotenie stavu bytu
znalcom Méhesom a znalcom Bátorym. Treba tiež dodať, že medzi znaleckými posudkami nie je prima
facie v tomto smere výrazný rozdiel. Obaja znalci opísali stav bytu približne rovnako. Pri stanovení

východiskovej hodnoty na mernú jednotku síce dospel znalec Méhes k nižšej sume, než znalec Bátory
(929,77 €/m2 vs 1 040,60 €/m2, t. j. rozdiel cca 10 %), avšak v rámci posúdenia 16 hlavných vplyvov na
hodnotu bytu je situácia opačná. Znalec hodnotí týchto 16 kritérií tak, že každému priradí jednu z piatich
tried (I. najlepšia, V. najhoršia). Keďže znalec Méhes priradil technickému stavu bytu a bytového domu
triedu III, posúdil ho priaznivejšie, než znalec Bátory (tr. IV). Napokon obaja znalci hodnotili vybavenosť

a príslušenstvo bytu (kritérium č. 6) dokonca totožne tak, že byt zaradili do najnižšej možnej triedy „V.
– byt vyžadujúci rozsiahlu rekonštrukciu“. Súd prvej inštancie znalecké posudky z týchto, ale ani iných
relevantných hľadísk neporovnával, v dôsledku čoho subjektívny názor strán, že ide o „havarijný byt“,
nemôže odôvodňovať príklon k jednému alebo druhému znaleckému posudku.
16. Po druhé, ako východisko neobstojí ani názor znalca Méhesa, že ide o byt „problematický“. Podľa
metodiky je „názor znalca“ len jedným zo 16 hlavných vplyvov na hodnotu bytu, ktoré už odvolací

súd spomínal vyššie. Znalec tu postupuje rovnako, teda danému kritériu priradí jednu z piatich tried
(I. – výborný byt, II. – dobrý byt, III. – priemerný byt, IV. – problematický byt, V. – veľmi problematický
byt). Spôsob vyhodnotenia len jedného zo 16 hlavných vplyvov (hoci s váhou 20) nemôže byť logicky
hľadiskom, ktoré by opodstatňovalo uprednostniť znalecký posudok jedného zo znalcov pred znaleckým
posudkom toho druhého. Aj v druhom znaleckom posudku znalec vyjadruje svoj názor (tu: tr. II. – dobrý

byt) a keďže znalci majú rovnocenné postavenie, aj ich názory na toto kritérium sú rovnocenné. Ide
teda o „tvrdenie proti tvrdeniu“, čo, prirodzene, bez ďalšieho nemôže byť rozlišovacím východiskom pri
porovnávaní znaleckých posudkov.
17. Po tretie, hodnota investície do spoločnej nehnuteľnosti v podobe výmeny okien síce môže byť
ukazovateľom pri stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, avšak aj tu ide len o čiastkovú otázku,

ktorá sa posudzuje spolu s ostatnými prvkami v rámci vyhotovenia znaleckého posudku. Z oboch
znaleckých posudkov je zrejmé, že okná znalci ohodnocovali pri výpočte koeficientu vplyvu vybavenia
objektu(položkač.12).Platítedatoisté,čoodvolacísúduviedolvyššie–lensamotnýfakt,ženabyteboli
oknávymenené,nemôžepredstavovaťrozlišovacievýchodisko.Navyše,takátoinvestíciabymalazvýšiť
hodnotu nehnuteľnosti, teda by skôr odôvodňovala príklon k znaleckému posudku s vyššou všeobecnou

hodnou. Pokiaľ však súd prvej inštancie mienil zohľadniť skutočnosť, že to boli práve žalobcovia, kto do
nehnuteľnosti investoval, nemôže ísť o okolnosť, ktorá ovplyvňuje cenu spoločnej veci, a teda ani sumu
primeranejnáhrady.Náklady,ktoréspoluvlastníkvynaložilnaopravu,údržbualebozveľadeniespoločnej
nehnuteľnosti, sú podstatné len z hľadiska tzv. širšieho vyporiadania podielového spoluvlastníctva (R
1/1975, R 37/1982) a rozhoduje sa o nich samostatným výrokom rozsudku, nie v rámci náhrady za

spoluvlastnícky podiel (4MCdo/12/2011). Inými slovami, primeranú náhradu za spoluvlastnícky podiel
nemožno znížiť na základe toho, že povinný spoluvlastník do nehnuteľnosti investoval.
18. Po štvrté a po piate, čo sa týka kúpnych cien, za ktoré svoje podiely nadobudli strany, tieto môžu, ale
nemusiaodrážaťtrhovépodmienkyvčasevyporiadania.Skôr,nežbysavšakmohlipriurčeníprimeranej
ceny zohľadniť, je nevyhnutné venovať sa okolnostiam, ktoré kúpu sprevádzali a ktoré mohli mať vplyv

na určenie kúpnej ceny (pozri v tomto zmysle R 43/1997). Súd prvej inštancie však tieto okolnosti
nevyhodnocoval, ale sa obmedzil len na úvahu týkajúcu sa samotnej výšky kúpnej ceny, za ktorú svoj
podiel nadobudol žalovaný, a nezáujmu žalovaného o spornú nehnuteľnosť. Pokiaľ ide o nadobúdaciu
cenu, súd prvej inštancie sa výslovne odmietol zaoberať argumentáciou žalovaného, že svoj podiel
nadobudol v rámci ponukového konania, takže jeho záver nemôže obstáť. Ak súd prvej inštancie

nepovažoval za primerané a spravodlivé, aby žalovaný za svoj podiel dostal sumu desaťnásobne vyššiu,
než za akú podiel nadobudol, a nevenoval sa inak nesporným okolnostiam kúpy, je jeho hodnotenie
zjavne jednostranné. V zásade však ani samotná úvaha súdu nezodpovedá podmienkam trhového
hospodárstva, ktorému je predaj so ziskom vlastný. Ani súd napokon nepovažoval za neprimerané
a nespravodlivé, ak žalovaný dostane trojnásobok tejto sumy. Jeho úvaha však bude problematická

aj v prípade, keď vlastník svoj podiel získa bezodplatne. Napokon, pokiaľ ide o nezáujem žalovaného
o spornú nehnuteľnosť, táto okolnosť môže zohrať úlohu pri zrušení podielového spoluvlastníctva a pri
voľbe spôsobu jeho vyporiadania, nie však pri určovaní primeranej náhrady. Inak by to mohlo byť vtedy,
keby bol nezáujem príčinou poklesu hodnoty spornej nehnuteľnosti, čo však súd prvej inštancie nezistil.
19. Pretože žiadna zo strán nenavrhla doplniť dokazovanie na odstránenie rozporov záverov

predložených znaleckých posudkov nariadením znaleckého dokazovania znaleckým ústavom zmysle
ustanovenia§207ods.3CSP,boloúčelnépokúsiťsatietorozporyodstrániťvýsluchomznalcov,ktorýnie
je viazaný na návrh strany (§ 208 ods. 3 CSP). Ak súd prvej inštancie takto nepostupoval, mal vychádzať
zo záverov rozhodnutia R 17/1983 (4Cz/13/82), teda mal znalecké posudky zhodnotiť v tom zmysle,ktorý z nich a z akých dôvodov vezme za podklad svojho rozhodnutia a z akých dôvodov nevychádza zo
záverov druhého znaleckého posudku. Ako bolo uvedené vyššie, súd prvej inštancie takto nepostupoval.
20. Súd prvej inštancie sa s relevantnými rozpormi v predložených dôkazoch buď nevysporiadal vôbec,

alebo ich vyhodnotil jednostranne v prospech žalobcov. Znamená to, že spôsob, akým súd prvej
inštancie postupoval pri dokazovaní, najmä ako jednotlivé dôkazy hodnotil, je rozpore s východiskami,
ktoré odvolací súd opísal v bode 13 vyššie. Skutkové závery súdu prvej inštancie preto nemôžu obstáť,
v dôsledku čoho je aj jeho právny záver o výške primeranej náhrady arbitrárny. Tým je daný odvolací
dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. b) CSP.

21.Zhľadiskahospodárnostiďalšiehokonaniaešteodvolacísúdpripomína,žesúdjepovinnýstarostlivo
prihliadať na všetko, čo vyšlo počas konania najavo (§ 195 ods. 1 CSP in fine). Nemožno preto
odhliadnuť od ostatného obsahu znaleckých posudkov, najmä pokiaľ ide o rozdiely v použitej výmere
bytu, priemernom koeficiente polohovej diferenciácie či rozsahu príslušenstva bytového domu. Tieto
treba odstrániť buď vlastnými úvahami alebo výsluchom znalcov, prípadne doplnením znaleckých
posudkov.

22. Porušenie pravidiel riadneho vykonávania a hodnotenia dokazovania a nedostatočné odôvodnenie
napadnutého rozsudku predstavujú za okolností prejednávanej veci také zlyhanie súdu prvej inštancie,
ktoré nemožno napraviť v konaní pred odvolacím súdom. Vzhľadom na to odvolací súd napadnutý
rozsudok zrušil [§ 389 ods. 1 písm. b) CSP] v celom rozsahu, pretože ide o vzájomne závislé výroky

v spore typu iudicium duplex, a vec v tomto rozsahu vrátil (§ 391 ods. 1 CSP) súdu prvej inštancie na
ďalšie konanie a nové rozhodnutie (výrok).

23. Súd prvej inštancie bude v ďalšom konaní (§ 391 ods. 3 CSP) vo veci samej vychádzať z vyššie
vyslovených právnych názorov odvolacieho súdu a opätovne zhodnotí všetky vykonané dôkazy, v ich

jednotlivosti, ale aj vo vzájomnej súvislosti (§ 191 CSP), a v spojení s nespornými skutkovými tvrdeniami
strán (§ 151 ods. 1 CSP), o ktorých nemá dôvodné pochybnosti (§ 185 ods. 2 a § 186 ods. 2 CSP),
ustáli rozhodný skutkový stav. Zistený skutkový stav následne podrobí novému právnemu posúdeniu, pri
ktorom bude mať na zreteli vyššie citovanú judikatúru, od ktorej sa síce môže odkloniť, ale svoj odklon
musí dôkladne vysvetliť (§ 220 ods. 3 CSP). Svoje závery potom v novom rozsudku odôvodní spôsobom

súladným s § 220 ods. 2 CSP a bude dbať na to, aby bolo jeho odôvodnenie presvedčivé. Zároveň
rozhodne aj o trovách prvoinštančného aj odvolacieho konania (§ 396 ods. 3 CSP).

24. Senát odvolacieho súdu prijal toto rozhodnutie jednomyseľne.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu dovolanie nie je prípustné.