Rozsudok – Zmluvy ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Friday, February 13, 2026

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 9C/61/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6125354635
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 02. 2026
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jarmila Jánošová

ECLI: ECLI:SK:OSBB:2026:6125354635.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Banská Bystrica v konaní pred sudkyňou JUDr. Jarmilou Jánošovou v právnej veci

žalobkyne: A. B., nar. XX. XX. XXXX, Záhradnícka 46/A, 821 08 Bratislava, zast. JUDr. Milada
Koukalová, advokátka, s.r.o., Špitálska 10, 811 08 Bratislava – mestská časť Staré Mesto, IČO: 53 351
681 proti žalovanému: 1/ B. C., nar. XX. XX. XXXX, D. E. XXXX/XX, XXX XX F. F., 2/ G. H. C., nar. XX.
XX. XXXX, D. E. XXXX/XX, XXX XX F. F., o zaplatenie 4 054,10 EUR s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu žalobkyne z a m i e t a .

Súd žalovaným 1/ a 2/ nárok na náhradu trov konania voči žalobkyni n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa sa domáhala od žalovaných žalobou doručenou súdu dňa 18. 07. 2025 zaplatenia sumy

4 054,10 EUR z titulu zodpovednosti za vady predanej veci.
2. Žalovaní žiadali žalobu v plnom rozsahu zamietnuť ako bezdôvodnú.
3. Súd vykonal dokazovanie žalobou, výpoveďou strán, ich písomnými vyjadreniami, kúpnou zmluvou
uzatvorenou medzi stranami dňa 04. 11. 2024, prílohou č. 1 ku kúpnej zmluve – zoznamom vecí, ktoré
zostávajúvchalupe,protokolomoodovzdanínehnuteľnostizodňa19.11.2024,prílohouč.1kprotokolu,
splnomocnením daným žalobkyňou G. B. zo dňa 14. 11. 2024, fotodokumentáciou vád, dokladom
o zakúpení materiálu, záručným listom, čestným prehlásením B. I. zo dňa 25. 02. 2025, dodacím listom

dodávateľa Ing. Milana Podhoru - Construct zo dňa 21. 11. 2024, korešpondenciou strán, potvrdením
o vykonaní čistenia a kontroly komína zo dňa 22. 12. 2024, potvrdením o vykonaní preskúšania komína
zo dňa 04. 03. 2025, predžalobnou výzvou, faktúrou za vykonané kominárske práce vystavenou dňa
19. 05. 2025, technickými otázkami a odpoveďou zo dňa 08. 08. 2024, svedeckou výpoveďou J. G. B.
a B. I. a zistil tento skutkový stav:
4. Podľa tvrdenia žalobkyne táto ako kupujúca uzatvorila so žalovanými ako predávajúcim dňa 05. 11.
2024 kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v obci K., stavba

so súpisným číslom XXXX ako aj pozemok, na ktorom sa táto stavba nachádzala, pričom súčasťou
prevodu boli aj hnuteľné veci uvedené v prílohe č. 1 kúpnej zmluvy.
5. Pri spísaní preberacieho protokolu nehnuteľnosti jej zástupca upozornil žalovaných, že bojler má
v kúpeľni vadu pričom bolo bežným okom viditeľné, že z neho tečie. Žalovaní s tým nesúhlasili a uviedli,
že sa jedná o stav ako v čase ohliadky a že sa jedná len o kondenz. Keďže žalovaní vadu neopravili, bola
nútená zabezpečiť výmenu bojlera, ktorý bol v havarijnom stave a bol nefunkčný. Voda tiekla aj do jeho
elektrickej časti. Náklady na zakúpenie nového bojlera predstavovali sumu 320,-- EUR, inštalačného

materiálu 73,30 EUR, jeho oprava 200,-- EUR a poštovné vo výške 6,80 EUR, spolu sumu 600,10 EUR.
Dňa 03. 12. 2024 a 14. 01. 2025 vyzvala žalovaných na zaplatenie tejto sumy, bezúspešne.
6. Dňa 26. 05. 2025 zaslala žalovaným oznámenie vád komínov spolu s výzvou na úhradu nákladov,
ktoré vynaložila na ich odstránenie v sume 3 454,-- EUR. Výzvu prevzali dňa 29. 05. 2025. Vadu komínovzistila po pár mesiacoch užívania nehnuteľnosti, keď sa jej začalo zle dýchať, pociťovala bolesti hlavy
ajedenzkomínovdymil.Jednalosaoživotunebezpečnýstav,čozistilapozapnutídetektoranadetekciu
oxidu uhoľnatého. Zavolala kominára, ktorý skonštatoval, že komíny sú v zlom technickom stave a je

nebezpečnéichpoužívať.Zabezpečilaichopravuanáslednevykonanierevíznejkontroly,očomdoložila
doklad zo dňa 04. 03. 2025. Výšku nákladov preukazovala faktúrou za kominárske práce zo dňa 19.
05. 2025.
7. Uviedla, že sa žalobou domáha náhrady nákladov, ktoré jej vznikli v súvislosti s vytknutím vád a to
v rozsahu, ktorý musela vynaložiť v súvislosti s opravou komína a výmenou bojlera.

8. Tunajší súd vo veci vydal platobný rozkaz, voči ktorému podali žalovaní odpor. Uviedli, že predmetom
prevodu na základe kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi nimi a žalobkyňou bola len nehnuteľnosť – stavba
strážneho domu súpisné číslo XXXX s jej príslušenstvom a pozemkami špecifikovanými v bode 1 článku
II. zmluvy. Zariadenie a vybavenie domu, ktoré bolo uvedené v osobitnom zozname, neboli predmetom
prevodu a netvorili ani príslušenstvo domu. Boli v dome ponechané na základe ich dobrovoľného
rozhodnutia bez finančnej náhrady. Vyplýva to z predposlednej vety článku II. bodu 2 kúpnej zmluvy

a článku III. bodu 3 kúpnej zmluvy a prílohy č. 1 k nej.
9. Nehnuteľnosť predávali prostredníctvom realitnej kancelárie Romantické chalupy s.r.o., pričom za
žalobkyňu jednal jej splnomocnený zástupca G. B. za účasti nimi prizvaných odborných poradcov. Títo
si nehnuteľnosť viackrát podrobne prehliadli vrátane komínov. Zostali na chalupe už od 19. 11. 2024
a chalupu temperovali minimálne aj 21. 11. 2024, keď vymieňali bojler. Nesignalizovali vtedy žiadne

problémy. Skutočnosť, že pod bojlerom bola umiestnená nádoba, do ktorej odkvapkávala voda, bola
zrejmáužzfotografiekúpeľnezodňa15.05.2022pripojenejkinzerátunapredajnehnuteľnosti.Kúpeľňu
však temperovali a bojler používali pri každej návšteve chalupy a nemali vedomosť o tom, že by bol
vadný. Rovnako používali aj sporák, ktorým sa zohrievala voda do radiátorov.
10. Svoje tvrdenia o tom, že jeden z komínov mal byť úplne upchatý a komíny mali mať nedostatky –

praskliny v telese komína, nefunkčné servisné dvierka na povale a upchatý vývod komína v dĺžke 90 cm
tak, že je nepriechodný, žalobkyňa nepreukázala a to ani pripojenými listinnými dôkazmi. Nedoložila ani
dôkaz o zaplatení žalovanej sumy. Nehnuteľnosť bola prevzatá dňa 19. 11. 2024 a kontrola a čistenie
komína boli vykonané 22. 12. 2024. Vady komína im oznámila až 26. 05. 2025. Tvrdenie, že po pár
mesiacoch užívania začala pociťovať, že nie sú v poriadku, sa im potom javilo ako účelové. Komíny

sú aj v súčasnej dobe stavebne v takom istom stave ako v čase predaja, akurát si ich žalobkyňa
zhodnotila vyvložkovaním. Poukázali na to, že od počiatku oni sami, aj realitná kancelária pri komunikácii
so žalobkyňou zdôrazňovali, že predávaná nehnuteľnosť je staršia, opotrebovaná a jej stav zodpovedá
veku domu, keďže bol postavený v roku 1959. V tomto smere poukázali aj na znenie kúpnej zmluvy
a to jej článku VII. bod 1.

11. Žalobkyňa trvala na tom, že predmetom prevodu nebola len nehnuteľnosť ale aj príslušenstvo,
ktoré sa v nej nachádzalo v zmysle prílohy č. 1 tejto zmluvy. V tejto je výslovne uvedený aj predmetný
bojler. Z článku III. bod 3 zmluvy vyplýva, že súčasťou kúpnej ceny je aj kompletné hnuteľné zariadenie
špecifikované v prílohe č. 1, z čoho vyplýva, že súčasťou prevodu boli aj hnuteľné veci uvedené v tejto
prílohe. Poprela, že nehnuteľnosť ohliadli ňou prizvaní odborní poradcovia. Boli to len jej známi, ktorí

vlastnia rodinné domy. Nehnuteľnosť si ohliadla 2-krát. Následne zaslala žalovaným otázky a žiadala
o zaslanie revíznych správ ku komínom. Tieto nemali k dispozícii. Ona sama nemala žiadne technické
skúsenosti a vedomosti, aby vedela posúdiť funkčnosť a závady bojleru a komínov. V tej dobe sa
v nehnuteľnosti nekúrilo. Čo sa týka havarijného stavu bojlera, tento by vedel dosvedčiť J. J. D., ktorý ho
montoval ešte žalovaným a montoval aj nový. K vadám komína uviedla, že o týchto sa mohla dozvedieť,

až keď sa začalo v zime kúriť, s čím bezodkladne žalovaných oboznámila. O stave komínov by mohol
svedčiť L. M., revízny technik, ktorý zabezpečil aj ich opravu a to frézovanie a vložkovanie nerezovými
vložkami. O realizácii a priebehu prác doložila ako dôkaz fotodokumentáciu. Mala za to, že vady vytkla
včas v zmysle ustanovenia § 599 OZ. Poukázala tiež na ustanovenie § 507 ods. 1, § 597 ods. 1 a §
509 ods. 1 OZ.

12. Na pojednávaní žalobkyňa trvala na žalobe s tým, že na vady, ktoré sú predmetom sporu, nebola
vopred žalovanými upozornená. Naopak žalovaná uviedla, že nie je žiadna závada, o ktorej by mala
vedieť. Vo vzťahu ku komínom si bola vedomá, že sa jedná o staršiu nehnuteľnosť, ale minimálne mali
byť čistené a žalovaní ju mali na to upozorniť. Ich opravu hradila v hotovosti.
13. Podľa jej právnej zástupkyne predmetom sporu bol nárok zo zodpovednosti za vady predanej veci a

tonáhradanevyhnutnýchúčelnevynaloženýchnákladovvsúvislostisuplatnenímprávzozodpovednosti
za vady veci. Bojler bol súčasťou kúpnej zmluvy a bol v čase predaja vadný. Žalovaná v 2/ rade potvrdila,
že túto vadu neuviedla, hoci o jej existencii mala vedomosť, keďže pod bojlerom bola podložená nádoba.Existenciu vady skonštatoval ešte v deň odovzdania nehnuteľnosti pán D. s tým, že bojler bol nefunkčný.
Čo sa týka vyvložkovania komína, dôkaz o tom, že žalovaná suma bola uhradená, vyplýva z faktúry.
14. Žalovaná v 2/ rade uviedla, že vo vzťahu k účelne vynaloženým nákladom, ktoré sú predmetom

sporu, takýmito by mohli byť náklady na čistenie komína a jeho kontrolu, prípadne na revíznu skúšku.
Takéto však nie sú predmetom sporu. Trvala na tom, že predmetom prevodu bola nehnuteľnosť a nie
jej vybavenie. Žalobkyňa si dňa 02. 09. 2024 prehliadla celú nehnuteľnosť vrátane povaly. Keď sa bavili
o vybavení nehnuteľnosti, z jej podnetu bola požiadavka, aby definovali, čo ponechajú v nehnuteľnosti,
keďže ona si chcela ponechať nejaké veci. Z týchto dôvodov bola spísaná príloha č. 1. Nejednalo sa

však o príslušenstvo veci v zmysle § 121 OZ. V tomto zákonnom ustanovení je navyše uvedené, že ak sa
nedohodnú inak. Dohoda znela tak, ako bola definovaná v článku II. bod 1 a 2 zmluvy. Z týchto dôvodov
nemôžu byť ani vo vzťahu k bojleru zodpovední za vady. Tento bol podľa jej tvrdenia v čase ohliadky
funkčný, používali ho tesne pred prevodom. Jednalo sa o 7-ročný bojler. Čo sa týka vady komínov, o tejto
sa dozvedeli až z prípisu zástupkyne žalobkyne dňa 29. 05. 2025. Predmetnú nehnuteľnosť užívali ako
chalupu občasne a počas leta. Pravidelne komíny čistili, tieto boli funkčné. O zistených nedostatkoch

mala mať vedomosť žalobkyňa už dňa 22. 12. 2024, kedy bola realizovaná kontrola a čistenie komínov.
Pokiaľ ich potom na tieto vady upozornili až 29. 05. 2025, nebolo to bez zbytočného odkladu. Ako účelne
vynaložené náklady, ktoré sú predmetom sporu, by mohli byť náklady na čistenie a kontrolu komína,
prípadne revízna skúška. Takéto však nie sú predmetom sporu. Zakúpenie komínového nadstavca,
vložkovanie a frézovanie nemôže súvisieť s účelne vynaloženými nákladmi, ani s odstránením vady.

Jedná sa len o vylepšenie systému kúrenia, keď žalobkyňa so svojím priateľom pánom B. od začiatku
hovorili, že si komín dajú vyvložkovať. Spochybnila tiež požadovanú výšku nároku, keď za bežný meter
vložkovania komína sa žalobkyňa domáha zaplatenia sumy 204 EUR a ona sama zistila cez internet,
že takéto ceny sa pohybujú od 60 do 80 EUR.
15. Svedok J. G. B., partner žalobkyne, uviedol, že na základe plnomocenstva dňa 19. 11. 2024 prevzal

predmetnú nehnuteľnosť od žalovaných. Pri preberaní si všimol, že bojler kvapká a žalovaná v 2/ rade
mu povedala, že sa jedná kondenz. Bojler však v tej dobe nebol zapnutý. Z týchto dôvodov to dal aj
do záznamu o prevzatí. Žalovaná v 2/ rade to poprela. Dala mu však kontakt na pána D., ktorý ho
montoval. Tento prišiel večer, keď už žalovaní tam neboli a skonštatoval poškodenie a nefunkčnosť
kotla. Na ohliadke nehnuteľnosti bol 2-krát pred podpisom kúpnej zmluvy. Bolo leto a komíny vtedy

neohliadali, len nakukli cez dvierka na čistenie komína a videl, že tam je plno sadzí, bol upchatý. Keď
chcel 19. 11. v ňom zakúriť, po polhodine tam bol stále dym. V decembri tam prišli aj so žalobkyňou
a komíny dymili, bolo im nevoľno. Po zakúpení prístroja na meranie hladiny kysličníka uhličitého zistili,
že je tam viacnásobne prekročená prípustná hranica. Obidva komína neboli v dobrom technickom stave,
nakoľko boli staré, 65-ročné. Malta z vnútornej strany bola zvetralá a plyny vnikali do obytnej miestnosti.

Lacnejším riešením než postaviť nové, bolo ich vyvložkovanie. Túto vadu oznámili žalovaným až neskôr
z dôvodu, že v tej dobe predávali so žalobkyňou väčší byt a sťahovali sa do menšieho a riešili prerábku
nového bytu. Tiež mal vtedy zdravotné problémy.
16. E. B. I. uviedol, že sa zúčastnil ohliadok predmetnej nehnuteľnosti ako známy žalobkyne spolu
s realitným maklérom a bol aj pri jej odovzdávaní dňa 19. 11. 2024. Bolo vidieť, že tiekol bojler a nedal sa

používať. Pomohol s jeho výmenou na nasledujúci deň. Keď demontovali starý, videl, že po odstránení
jeho krytu bolo zhrdzavené telo a svorkovnica a nádrž bola prasknutá.
17. Predmetom sporu bol nárok z kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi žalovanými 1/ a 2/ ako predávajúcimi
a žalobkyňou ako kupujúcou ohľadom nehnuteľnosti, ktorá bola v spoluvlastníctve žalovaných 1/ a 2/.
Záväzkovoprávny vzťah medzi stranami vznikol za účinnosti Občianskeho zákona po 01. 07. 2024, kedy

došlo ku zmene právnej úpravy v časti zodpovednosti za vady.
18. Podľa § 507 ods. 5 OZ práva vyplývajúce zo zodpovednosti za vady môžu byť pri jednotlivých
záväzkoch upravené zákonom alebo dohodnuté účastníkmi inak. Úprava práv zo zodpovednosti za
vady vyplývajúca z ustanovení § 499 až § 510 OZ, má všeobecnú povahu a uplatní sa vtedy, keď
zákon pri úprave jednotlivých záväzkoch v §§ 588 až 872 OZ alebo dohoda účastníkov neustanovuje

niečo iné. Táto všeobecná úprava sa teda uplatní len pri záväzkoch, ktoré Občiansky zákonník výslovne
neupravuje.
19. Občiansky zákonník upravuje kúpnu zmluvu v ustanoveniach § 588 a nasledujúcich OZ a
zodpovednosť za vady z kúpenej veci v §§ 597 až 600 OZ, pričom ustanovenie § 596 OZ bolo zrušené
s účinnosťou od 01. 07. 2024.

20. Podľa § 597 ods. 1 OZ, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho
neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu
vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité
vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa
ukáže nepravdivým.

21. Ustanovenie § 598 OZ, upravujúce nárok na úhradu nevyhnutných nákladov vzniknutých v súvislosti
s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady, bolo zrušené s účinnosťou od 01. 07. 2024.
22. Podľa § 599 OZ v znení účinnom od 01. 07. 2024, kupujúci môže uplatňovať práva zo zodpovednosti
za vady, len ak vadu vytkol u predávajúceho bez zbytočného odkladu, najneskôr do uplynutia 24
mesiacov od prevzatia veci. Ak v tejto lehote vadu nevytkne, práva zo zodpovednosti za vady zaniknú.

23. Žalobkyňa sa domáhala žalobou nároku z titulu zodpovednosti za vady predanej veci, keď svoj nárok
špecifikovala ako nárok na úhradu nevyhnutných nákladov vzniknutých v súvislosti s uplatnením práv
zo zodpovednosti za vady v zmysle ustanovenia § 598 OZ.
24.Akoužbolouvedené,ustanovenie§598OZstratiloúčinnosť01.07.2024.Pokiaľajvšakbysúdtento
nárok mal posudzovať podľa všeobecnej úpravy v § 509 ods. 1 OZ, podľa ktorého nadobúdateľ má voči
scudziteľovi právo na náhradu účelne vynaložených nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s vytknutím

vady, o takýto nárok tak ako bol popísaný v žalobe sa nemôže jednať. Nárok vzniknutý v súvislosti
s uplatnením práva zo zodpovednosti za vady predstavuje náhradu nákladov súvisiacu s vytknutím vady
a nie s jej odstránením, ako v danom prípade.
25. Špeciálna právna úprava zodpovednosti za vady v súvislosti so záväzkovoprávnym vzťahom
vzniknutým z kúpnej zmluvy pozná v zmysle citovaného ustanovenia § 597 ods.1 OZ len dva nároky,

ktorých sa môže domáhať oprávnená osoba z tohto titulu a to zľavy z kúpnej ceny alebo odstúpenia od
zmluvy,ajtolenzasplneniapredpokladu,ževaduvytklapodľa§599OZvzneníúčinnomod01.07.2024
u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Predmetom sporu nebol ani jeden z týchto nárokov, navyše
súd súhlasí s vyjadrením žalovanej v 2/rade, že u vytknutiu vady komínov nedošlo bez zbytočného
odkladu, keď o nej musela mať žalobkyňa vedomosť minimálne v decembri roku 2024 a k vytknutiu

vady došlo až koncom mája 2025, t. j. po piatich mesiacoch.
26. Z uvedených dôvodov súd žalobu zamietol a s ostatnými tvrdeniami strán sa nezaoberal. Rovnako
z uvedených dôvodov súd nevykonal navrhnuté dokazovanie ako nehospodárne.
27. O trovách konania súd rozhodol v súlade so zásadou úspechu v spore podľa ustanovenia § 255
ods. 1 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia, písomne
v dvoch vyhotoveniach na Okresný súd Banská Bystrica.

V odvolaní musí byť uvedené, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním

sleduje, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (odvolacie dôvody), čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) a musí byť
podpísané. Odvolanie treba predložiť v potrebnom počte rovnopisov s prílohami tak, aby sa jeden
rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalší subjekt dostal jeden rovnopis s
prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie odvolania na trovy

toho, kto ho urobil.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci,
i) právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v písmenách a) až h), ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. (Exekučný poriadok).