Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, June 27, 2013

Súd: Okresný súd Dunajská Streda
Spisová značka: 6C/409/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2212221441
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 06. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Erika Lengyelová

ECLI: ECLI:SK:OSDS:2013:2212221441.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Dunajská Streda v konaní pred sudkyňou JUDr. Erikou Lengyelovou v právnej veci

navrhovateľa: F. Á., H.. XX.XX.XXXX, C. D. S. Č.. XXX, 930 36 , právne zastúpený : AK Legal Cases,
s.r.o., Ružová 265, 929 01 Dunajská Streda, proti odporcovi: E. N. - S. K., K. K. N. H. M. Č.. XX, XXX
XX, P.: XXX XXX XXX , právne zastúpený advokátom: Mgr. Peter Németh, so sídlom Hlavná 45, 931
01 Šamorín o neplatnosť výpovede z nájmu takto:

r o z h o d o l :

Určuje sa, že výpoveď z nájomnej zmluvy č. XXXXXX z 12.07.2007 a z nájomnej zmluvy č. XXXXXX
z 12.07.2007 daná odporcom navrhovateľovi dňa 22.01.2009 je n e p l a t n á.

Odporca je povinný zaplatiť navrhovateľovi náhradu trov konania z titulu súdneho poplatku 99,50 Eur
a z titulu trov právneho zastúpenia 322,08 Eur k rukám právneho zástupcu navrhovateľa do 3 dní od
právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ návrhom zo dňa 26.11.2012 sa domáhal na tunajšom súde určenia neplatnosti výpovede
z nájmu, ktorú mu doručil odporca dňa 12.07.2007 ako výpoveď z nájomnej zmluvy č. 593161 a z
nájomnej zmluvy č. XXXXXX. Poukázal na to, že ako nájomca uzatvoril dňa 12.07.2007 s odporcom
ako prenajímateľom za účelom výstavby dvoch rekreačných chatiek nájomnú zmluvu č. XXXXXX,
zastúpeným na základe plnej moci spoločnosťou CRESCO Water Park, s.r.o., predmetom ktorej bol

prenájom pozemku, parcely č. XXX/XXX, ostatná plocha vo výmere 376 m2 a nájomnú zmluvu č.
XXXXXX, zastúpeným na základe plnej moci spoločnosťou CRESCO Water Park, s.r.o., predmetom
ktorej bol prenájom pozemku, parcely č. XXX/XXX, ostatná plocha vo výmere 376 m2.Obe nájomné
zmluvy boli uzavreté za účelom výstavby rekreačnej chaty na náklady nájomcu a za účelom následného
užívania pozemku a rekreačnej chaty na ňom vybudovanej na rekreačné účely. Nájomná zmluva sa
uzatvorila na dobu určitú od dátumu podpisu do 31.12.2097 s možnosťou jej predĺženia na ďalšie
obdobie. Výška ročného nájmu bola dohodnutá na 7.520,- Sk ročne. Podľa čl. V. ods. 4 Nájomnej zmluvy

sa účastníci dohodli, že nájomcovia zaplatia súčasne s úhradou nájomného za prvý rok nájmu aj zálohu
za nájom, ktorá predstavuje cenu nájmu za obdobie troch kalendárnych rokov, čo predstavovalo sumu
22.560,-Sk. Ďalej sa účastníci v zmysle čl. V. ods. 5 dohodli, že daň z nehnuteľností bude namiesto
vlastníka pozemku, prenajímateľa platiť nájomca správcovi dane. Nájomca svoje povinnosti zaplatiť
riadne a včas dohodnuté nájomné, ako aj ostatné poplatkové povinnosti splnil. V zmysle čl. VIII. Ods.
3 Nájomnej zmluvy sa účastníci dohodli, že vzťah založený týmito nájomnými zmluvami bude zapísaný
katastrom nehnuteľností, Správou katastra v Dunajskej Strede v časti C LV. Návrh na vklad je oprávnený

zrealizovať prenajímateľ. Nájomná vzťah bol v katastri nehnuteľností riadne zapísaný. Odporca listom
zo dňa 22.01.2009 vypovedal navrhovateľovi obe nájomné zmluvy. Vo svojej výpovedi uviedol, že
odstupuje od plnenia nájomných zmlúv s okamžitou platnosťou . Odporca nájomnú zmluvu vypovedal
subjektom SPR Vojka a.s., ktorý subjekt splnomocnil na podanie tejto výpovede. Výpoveď z nájmuodporca odôvodnil hrubým porušením nájomných zmlúv v bode 2d) čl. VII a v bode 3 čl. II uvedených
nájomných zmlúv, nakoľko navrhovateľ nepodpísal zmluvy o výkone správy, ktoré mu prenajímateľ
predložil podpísať s tretím subjektom. Navrhovateľ mal záujem podpísať správcovskú zmluvu, avšak

zmluva predložená zo strany prenajímateľa, ktorú mal uzatvoriť s tretím subjektom, obsahovala zmluvné
dojednania, ktoré boli pre navrhovateľa nevýhodné a možnosť úpravy zmluvy prenajímateľ ani budúci
správca neumožnil.
Navrhovateľ považuje výpoveď za neplatnú z dôvodu neplatnosti časti nájomnej zmluvy, ktorá zaväzuje
navrhovateľa na uzatvorenie inej zmluvy - správcovskej zmluvy s neznámym subjektom, ktorého určí

prenajímateľ a s neznámym obsahom a v ktorej časti umožňuje vypovedať nájomnú zmluvu v prípade
neplnenia inej zmluvy odlišnej od nájomnej zmluvy, napriek tomu, že ako nájomca si bude plniť
všetky povinnosti nájomcu vyplývajúcemu z nájomnej zmluvy, ako aj z dôvodu nepreukázania podania
výpovede oprávnenou osobou.
S poukazom na ust. § 176 ods. 2 Obč. zák. odporca po doručení výpovede nepodal do 30 dní
odo dňa skončenia nájmu výpoveďou voči navrhovateľovi návrh na vypratanie nehnuteľností na

súde a neučil tak dodnes. S poukazom na túto skutočnosť podľa navrhovateľa sa obnovila nájomná
zmluva za tých istých podmienok. Navrhovateľ spolu s ostatnými stavebníkmi , ktorým odporca
vypovedal nájomnú zmluvu z toho istého dôvodu, podali na Ministerstvo spravodlivosti SR - komisii
na posudzovanie podmienok spotrebiteľských zmluvách a nekalých obchodných praktík podnet na
preskúmanie zmluvy o nájme a správcovskej zmluvy, na ktorej uzatvorenie zaviazal navrhovateľa

odporca. Rozhodnutím prvostupňového stavebného úradu Obec Vojka nad Dunajom č.k. XXX/XXXX/
XXXX-XXX/SOÚ T. M. XX.XX.XXXX bolo kolaudačné konanie navrhovateľa prerušené do právoplatnosti
rozhodnutia súdu a vlastník pozemku odkázaný na súd. Voči uvedenému rozhodnutiu nebolo možné
podať odvolanie. Navrhovateľ podal na krajský stavebný úrad návrh na preskúmanie rozhodnutia mimo
odvolacieho konania, avšak do dnešného dňa vo veci nebolo rozhodnuté. Následne navrhovateľ zistil,

že odporca nepodal na súd voči nemu žiadnu žalobu a v dôsledku jeho nečinnosti nie je možné
ani skolaudovať jeho stavby v rekreačnej zóne Vojkanské jazero, a tak užívať a ujať sa zároveň
svojho vlastníctva k postaveným chatkám. Z toho dôvodu preukazuje navrhovateľ naliehavý právny
záujem na určení neplatnosti výpovede, ktorú dal odporca navrhovateľovi, nakoľko napriek tomu, že
pri plnení uhradzovacích povinností zo strany nájomcov sa odporca správa naďalej ako subjekt v

platnom nájomnom vzťahu, v ostatnom bráni navrhovateľovi užívať jeho nehnuteľnosť a skolaudovať ju s
odkazom na to, že nájomný vzťah medzi nimi neexistuje. Z uvedeného dôvodu je bez určenia neplatnosti
výpovede súdom právne postavenie navrhovateľa ohrozené. Navrhovateľ výpoveď z nájomnej zmluvy
považujezaneplatnúzdôvodurozporusdobrýmimravmi,nakoľkovôbecneriešiskutočnosť,žeodporca
prenajal na základe tejto nájomnej zmluvy konkrétne pozemky navrhovateľovi za účelom výstavby

rekreačných chát. Túto časť uzatvoril, vytvoril tak rekreačnú zónu, v ktorej jednotlivé nehnuteľnosti
rozparceloval a prenajal záujemcom na základe dlhodobého nájmu na rekreačné účely. Na prenájom
pozemku so súhlasom prenajímateľa a výlučne na tento účel prenajatom pozemku na vlastné náklady
navrhovateľ postavil rekreačné chatky a nadobudol za odplatu spoluvlastnícke podiely k inžinierskym
sieťam a k prístupovej ceste. Odporca navrhovateľa ako stavebníka nútil uzatvoriť zároveň správcovskú

zmluvu s ním vybratým subjektom bez toho, aby vlastníci chatiek poznali obsah takejto zmluvy i obsah
činnosti takéhoto správcu v rekreačnej zóne, keďže elektriku má dodávanú od elektrární, vodu od
vodární, konkrétne služby príslušného správcu navrhovateľovi vopred neboli známe. Neplnenie takejto
zmluvy tretiemu subjektu, resp. neuzavretie takejto zmluvy považoval odporca za dôvod výpovede
nájomnej zmluvy. Pritom však nájomná zmluva neprihliada na tú skutočnosť, že navrhovateľ postavil na

týchtopozemkochsvojechatky,zaplatilzavybudovanieinfraštruktúry,nadobudolkčastiaminžinierskych
sietí spoluvlastnícke podiely ako aj spoluvlastnícky podiel k prístupovej ceste a predložená správcovská
zmluva bola pre neho diskriminačná, z ktorého dôvodu ju odmietol podpísať. Vzhľadom na tieto
skutočnostiniejemožnébezďalšiehovypovedaťnájomnúzmluvuprenajímateľovizdôvoduneuzavretia
inej zmluvy a neprihliadnuť na účel uzatvorenej nájomnej zmluvy s neriešením skutočností, že na týchto

prenajatých pozemkoch stoja stavby navrhovateľa, s ktorých výstavbou prenajímateľ súhlasil a výlučne
na tento účel s ním uzatvoril nájomnú zmluvu a nájomca svoje povinnosti nájomcu riadne plnil.
Ďalšou dôležitou skutočnosťou je to, že navrhovateľ má zároveň vlastnícky podiel na týchto
nehnuteľnostiach a ako vlastník aj s ostatnými spoluvlastníkmi sa združili do komposesorátu,
pozemkového spoločenstva, ktorý subjekt reprezentovaný jeho štatutárnym orgánom teda odporcom ,

následne diskriminačne zaobchádza s navrhovateľom, keď ho núti podpísať pre neho nevýhodnú
správcovskú zmluvu s tretím subjektom pod následkom výpovede z nájmu a z uvedeného dôvodu
nesúhlasí s kolaudáciou jeho chatiek postavených na pozemku, ku ktorým aj navrhovateľ má
spoluvlastnícky vzťah a to v rozsahu 653 425 m2. Jedná sa o nájomnú zmluvu uzatvorenú na dobuneurčitú , preto nájom sa končí uplynutím lehoty , na ktorú bola dohodnutá. Predčasne však môže
prenajímateľ i nájomca odstúpiť od nájomnej zmluvy pre dôvody, ktoré sú uvedené v § 679 ods. 1,2
a 3 Obč. zák. Dôvodom na odstúpenie zo strany prenajímateľa je podľa ods. 3 cit.ust. iba porušenie

povinností v takých prípadoch, ktoré zákon ustanovuje výslovne a to tiež len po predchádzajúcej
písomnej výstrahe.
Výpoveď ani odstúpenie od zmluvy z dôvodu, ktorý uviedol vo svojej výpovedi odporca občiansky
zákonník neumožňuje, preto aj z toho dôvodu je výpoveď z nájmu neplatná, nakoľko k ukončeniu
nájomného vzťahu došlo v rozpore so zákonom.

Ďalším dôvodom neplatnosti výpovede podľa navrhovateľa je jej rozpor s ust. § 53 ods. 1,3 písm. a) ,
f), ods. 4 § 54 ods. 1 Obč. zák.
Komisia na posudzovanie podmienok spotrebiteľských zmluvách a nekalých obchodných praktík
predávajúcim pri Ministerstve spravodlivosti SR ustálila, že zmluvné podmienky stanovené v tejto
nájomnej zmluve indikujú neprijateľnú povahu a to okrem iného aj ust.čl. VII skončenie nájmu - bod 1
písm. c) a bod 2 písm. b) až d) nájomnej zmluvy.

Jednoznačne podľa ust. § 52 ods. 1 Obč. zák. jedná sa o spotrebiteľskú zmluvu a navrhovateľ ako
spotrebiteľnemoholindividuálneovplyvniťobsahdodávateľomvopredpripravenéhonávrhunauzavretie
zmluvy. Uvedená zmluva takto obsahuje neprijateľné podmienky, hoci podľa § 53 ods. 1 Obč. zák.
spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach
a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa.

Z vyššie uvedených dôvodov navrhovateľ považuje obe výpovede za neplatné. Odporca k návrhu
sa písomne vyjadril tak, že tento návrh žiada ako nedôvodný zamietnuť. V popise skutkového stavu
navrhovateľom je uvedený popis uzatvárania nájomných zmlúv, čo podľa názoru odporcu nemá a
nemôže mať vplyv na určenie údajnej neplatnosti skončenia platne uzavretého právneho úkonu.
Výpoveď nájomnej zmluvy je jednostranným právnym úkonom, ktorý spĺňa všetky podmienky platného

úkonu. Výpoveď nájomnej zmluvy bola daná v súlade s uzavretou zmluvou, konkrétne v súlade s čl. VII. ,
bod 2 písm. c) a v bode II., bod 3 predmetnej nájomnej zmluvy , podľa ktorého môže prenajímateľ nájom
vypovedať ak nájomca neuzavrel s oprávnenou osobou zmluvu a výkone správy alebo hrubo porušuje
zmluvu o výkone správy ( neuhradením poplatkov za výkon správy a pod. ). Nakoľko táto skutočnosť je
jednoznačne skutkovo daná, odporca má za to, že mu vznikol zákonný dôvod na vypovedanie nájomnej

zmluvy a to titulom zmluvne dohodnutých podmienok možnosti výpovede nájomnej zmluvy, ku ktorej
navrhovateľ dobrovoľne ako účastník zmluvného vzťahu pristúpil.
Tvrdenia navrhovateľa , že mal záujem uzavrieť zmluvu o výkone správy považuje odporca
za irelevantnú, nakoľko sám navrhovateľ uznáva, že takúto zmluvu nepodpísal. Výpoveď bola
navrhovateľovi daná oprávnenou osobou s tým, že odporca v zmysle uzavretej zmluvy o úprave

vzájomných práv a povinností konkrétne v čl. IV.bod 4 splnomocnil SPR Vojka a.s. na vypovedanie
nájomnej zmluvy v prípade jej porušenia zo strany nájomcu. Samotná skutočnosť, že si navrhovateľ
neplnil svoje povinnosti z nájomnej zmluvy , ktorú dobrovoľne uzatvoril s odporcom, považuje za
nespornú skutočnosť, nakoľko bola táto skutočnosť zdôraznená samotným navrhovateľom. Z tohto
dôvodu boli splnené všetky zákonné podmienky na vypovedanie nájomnej zmluvy uzavretej medzi

navrhovateľom a Komposesorátom Vojka - pozemkové spoločenstvo. Z uvedeného dôvodu odporca
považuje obranu navrhovateľa, čo do poukázania na ust. § 679 ods. 1 až 3 Obč. zák. ako jediných
možností ukončenia nájomného vzťahu za irelevantnú. Odporca ďalej považuje za irelevantný poukaz
na ust. § 676 ods. 2 Obč. zák.
V zmysle ust. § 676 ods. 1,2 Obč. zák. nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednali ak

prenajímateľ sa nedohodne s nájomcom. Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ
proti tomu nedodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní,
obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom
dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok , nájom dojednaný na kratšiu dobu sa
obnovuje na túto dobu. Ods. 1 zakotvuje zásadu, podľa ktorej sa nájom skončil uplynutím doby , na ktorú

sa dojednal. Doba nájmu môže byť v nájomnej zmluve určená podľa dní, týždňov, mesiacov a rokov ale
aj podľa kratších intervalov podľa hodín, minút a pod. Zo zásady, že nájom sa skončí uplynutím doby, na
ktorú sa dojednal, Obč. zák. pripúšťa výnimku pre prípad, že sa prenajímateľ dohodne s nájomcom inak.
Zmluvnéstranymajúmožnosťpriamodonájomnejzmluvyzahrnúťustanovenieopodmienkachďalšieho
obnovenia nájmu po skončení dojednanej doby nájmu. K takejto dohode môže dôjsť medzi zmluvnými

stranami aj dodatočne. Ak sa nájom skončí uplynutím doby, nájomník je povinný vrátiť prenajímateľovi
prenajatú vec. Aj podmienky vrátenia tejto veci môžu byť podrobnejšie upravené v nájomnej zmluve.
V ust. ods. 2 sa ráta s obnovením nájomnej zmluvy po uplynutí doby, na ktorú bol nájom dojednaný.
Nejde o obnovenie nájomnej zmluvy vzájomnou dohodou zmluvných strán, ktorá je možná podľa ods.1 ale o obnovu, na základe konkludentných činov uvedených v zákone. Ide o dva konkludentné činy , z
ktorých jeden je pozitívny, spočíva teda v určitom správaní nájomcu a druhý je negatívny, ktorý spočíva
v nečinnosti resp. opomenutí úkonu zo strany prenajímateľa.

Odporca má v danom prípade jednoznačne za to, že vyššie uvedeným logickým výkladom uvedeného
ust. § 676 Obč. zák. toto ustanovenie nemožno aplikovať na skončenie nájmu výpoveďou ale iba na
skončenienájmuuplynutímdobynájmu,čoniejetentoprípad.Tvrdenianavrhovateľa,žebymalodporca
svojvoľne a nezákonne brániť užívaniu a kolaudácii stavby navrhovateľa sa tiež nezakladajú na pravde.
Podľa ust. čl. VII.ods. 1 Nájomnej zmluvy prenajímateľ môže nájom vypovedať pred uplynutím

výpovednej lehoty a to, ak nájomca hrubo poškodzuje alebo znečisťuje prenajatý pozemok a to
mimo stavebnej činnosti realizovanej na prenajatom pozemku počas výstavby inžinierskych sietí
a rekreačného chatového objektu oprávnenou osobou alebo nájomca užíva pozemok v rozpore s
osobitnými právnymi predpismi upravujúcimi oblasť nakladania s nehnuteľnosťami alebo nájomca
napriek výzve nezaplatil splatné nájomné ani do 30.06. príslušného roka.
Podľa ust. čl. VII.ods. 2 písm. c) Nájomnej zmluvy prenajímateľ môže nájom vypovedať ak nájomca

neuzavrel včas zmluvu o výkone správy s oprávnenou osobou alebo závažným spôsobom porušuje
zmluvu o výkone správy územia.
Na prenajatom pozemku navrhovateľa ako stavebník realizoval výstavbu rekreačnej chaty, z
vykonaného miestneho šetrenia vyplýva, že stavby realizované navrhovateľom sú v rozpore so
stavebným povolením a overenou projektovou dokumentáciou , pretože skutočné rozmery stavby

nie sú totožné s rozmermi povolenej stavby. Uskutočnenie stavby v rozpore so zákonom a ďalšími
podmienkami danými na jej realizáciu sú už samy o sebe hrubým porušením nájomnej zmluvy, ktoré
porušenie zakladá ďalší samostatný dôvod na vypovedanie týchto nájomných zmlúv s poukazom na
čl. VI.aVII. Nájomných zmlúv. Uvedenou samovôľou spočívajúcou v konaní navrhovateľa - stavebníka
a ignoranciou príslušného stavebného povolenia, projektovej dokumentácie územného plánu , o ktorej

skutočnosti musel navrhovateľ vedieť a vedome ju porušoval, sa dopustil hrubého porušenia stavebného
zákona územného plánu zóny , územného rozhodnutia s ktorým stavebný zákon spája možný postih
v správnom konaní. Rovnako sa z tohto dôvodu dopustil hrubého porušenia nájomnej zmluvy. Práve
uvedené dôvody bránia navrhovateľovi užívať stavbu a to z dôvodov rozhodnutia stavebného úradu
ObceVojkanadDunajomzodňa18.01.2012,ktorýmrozhodnutímstavebnýúradsokamžitouplatnosťou

zastavil všetky stavebné práce pre porušenie zákona a stavebného povolenia uvádzané v tomto
rozhodnutí stavebného úradu. Vzhľadom na uvedené má odporca za to, že navrhovateľ v žiadnom
prípade nebol a ani nemôže byť dobromyseľný , čo do užívania a realizácie dotknutej stavby rekreačnej
chaty. Odporca preto tvrdí, že navrhovateľ nepreukázal naliehavý právny záujem na vedení tohto
sporu. Navrhovateľ s poukazom na vyššie uvedené skutočnosti nemá a ani nemôže mať záujem na

požadovanom určení, nakoľko je tu jednoznačne daný ďalší dôvod výpovede z nájmu z poukazom
na čl. VI.bod 1,3,6,7 a čl. VII.bod 1 a 2 Nájomnej zmluvy. Z uvedeného dôvodu teda aj keby bol
navrhovateľ v konaní o neplatnosť výpovede z nájmu úspešný, na jeho právnom postavení by sa
nič nezmenilo, nakoľko by odporca uplatnil ďalší dôvod výpovede a navrhovateľovi výpoveď z nájmu
dal. V neposlednom rade hodlá odporca ako prenajímateľ podať návrh na odstránenie neoprávnenej

stavby v zmysle citovaného rozhodnutia Stavebného úradu Obce Vojka nad Dunajom. Vzhľadom na
nepreukázanie naliehavého právneho záujmu navrhovateľa, žiada návrh zamietnuť.
Súd vykonal vo veci dokazovanie výsluchom navrhovateľa, oboznámil sa s prednesom právneho
zástupcuodporcu,nájomnýmizmluvamič.XXXXXX,XXXXXX,výpoveďamiznájmu,ktorébolidoručené
navrhovateľovi 22.01.2009, rozhodnutím Obce Vojka nad Dunajom z 18.01.2011, dohodou o úprave

vzájomných práv a povinností uzavretých medzi zmluvnými stranami Komposesorát Vojka - pozemkové
spoločenstvo a SPR Vojka a.s. a zistil nasledovný skutkový a právny stav veci:
Navrhovateľ ako nájomca uzatvoril dňa 12.07.2007 s odporcom ako prenajímateľom dve nájomné
zmluvy za účelom výstavby dvoch rekreačných chatiek, nájomnú zmluvu č. XXXXXX na prenájom
pozemku parc.č. XXX/XXX vo výmere 376 m2 a nájomnú zmluvu č. XXXXXX na prenájom pozemku

parc.č. XXX/XXX vo výmere 376 m2 - ostatná plocha. Nájomná zmluva sa uzatvorila na dobu určitú do
31.12.2097 s možnosťou jej predĺženia na ďalšie obdobie. Výška ročného nájomného bola dohodnutá
na 7.520,- Sk ročne. Podľa čl. V ods. 4 Nájomnej zmluvy sa účastníci dohodli, že nájomca zaplatí
súčasne s úhradou nájomného za prvý rok nájmu aj zálohu za nájom, ktorá predstavuje cenu nájmu
za obdobie troch kalendárnych rokov , čo predstavovalo sumu 22.560,- Sk. Zároveň sa dohodli,

že daň z nehnuteľnosti bude namiesto vlastníka pozemku platiť nájomca správcovi dane. Nájomca
svoje povinnosti zaplatiť riadne a včas dohodnuté nájomné ako aj ostatné poplatkové povinnosti
splnil. Nájomný vzťah bol evidovaný v katastri nehnuteľností a riadne zapísaný. Odporca splnomocnil
spoločnosť SPR Vojka a.s. na vypovedanie týchto nájomných zmlúv s odkazom na čl. IV.bod 4 Zmluvyo úprave vzájomných práv medzi Komposesorátom Vojka - pozemkové spoločenstvo a SPR Vojka
a.s. z 21.05.2008. Listom zo dňa 22.01.2009 odporca prostredníctvom spoločnosti SPR Vojka a.s.
vypovedal navrhovateľovi obe nájomné zmluvy. Vo svojej výpovedi uvádza, že odstupuje od plnenia

nájomných zmlúv s okamžitou platnosťou a to všetkými právnymi dôsledkami. Výpoveď z nájmu odporca
zdôvodnil hrubým porušením nájomných zmlúv v bode 2d čl.VII.a v bode 3 čl. II. uvedených zmlúv,
nakoľkonavrhovateľnepodpísalzmluvyovýkonesprávy,ktorémuprenajímateľpredložilpodpísaťtretím
subjektom. Navrhovateľ z vyššie uvedených dôvodov sa domáha vyslovenia neplatnosti oboch výpovedí
z nájomných zmlúv.

Podľa § 80 písm. c) O.s.p. návrhom na začatie konania možno uplatniť , aby sa rozhodlo najmä o určení ,
či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem.
Navrhovateľ existenciu naliehavého právneho záujmu na vedení tohto konania o určenie neplatnosti
výpovede , ktoré mu dal odporca zdôvodnil s tým, že on sám si splnil uhradzovacie povinnosti
zo svojej strany , ktoré plnenia odporca prijal a v tomto naďalej sa správa ako subjekt v platnom
nájomnom vzťahu , avšak v ostatnom bráni navrhovateľovi užívať jeho nehnuteľnosť a pokračovať

v skolaudovaní oboch rekreačných chát s odkazom na to, že nájomný vzťah medzi nimi neexistuje.
Z uvedeného dôvodu je bez určenia neplatnosti výpovede súdom jeho právne postavenie ohrozené
a neisté. Odporca neexistenciu naliehavého právneho záujmu zo strany navrhovateľa vidí v tom, že
odporcovi vznikol zákonný dôvod na vypovedanie nájomnej zmluvy a pokiaľ by predmetná výpoveď
bola neplatná, odporca toto považuje za irelevantné z dôvodu, že navrhovateľ aj v ďalšom hrubo porušil

svoje povinnosti a odporcovi vznikol ďalší samostatný dôvod na vypovedanie tejto nájomnej zmluvy s
poukazom na jej čl. VI.a VII. Navrhovateľ na prenajatom pozemku ako stavebník realizoval výstavbu
rekreačnej chaty, pričom z vykonaného miestneho šetrenia a premeraním vonkajších rozmerov stavby
jednoznačne vyplynulo, že stavbu realizoval v rozpore so stavebným povolením a overenou projektovou
dokumentáciou. Vzhľadom na toto je jednoznačné, že týmto konaním , realizáciou stavby v rozpore

s verejnými záujmami chránenými stavebným zákonom sa dopustil ako nájomca ďalšieho hrubého
porušenia nájomnej zmluvy. S týmto stanoviskom ohľadom neexistencie naliehavého právneho záujmu
navrhovateľa sa súd nemohol stotožniť. Je jednoznačné, že navrhovateľ má neliehavý právny záujem
na vedení tohto sporu a vyslovení neplatnosti nájomných zmlúv, pretože na sporných nehnuteľnostiach
má rozostavané rekreačné chatky, ktoré nie sú skolaudované , svoje uhradzovacie povinnosti voči

odporcovi v plnom rozsahu si splnil vzhľadom na to, že v ďalšom bez doriešenia otázky , či existuje
medzinímaodporcomnájomnývzťah,sinemôžedoriešiťotázkysúvisiacesužívanímnovovystavaných
rekreačných chatiek a úspešne zavŕšiť kolaudáciu týchto objektov, čo mu v podstate bráni v užívaní
týchto nehnuteľností. Je síce pravdou, že navrhovateľ ako stavebník stavbu realizoval v rozpore so
stavebným povolením a overovanou projektovou dokumentáciou, čo vyplýva z rozhodnutia stavebného

úradu Obce Vojka nad Dunajom č. XXX/XXXX/XXXX-XXX/SOÚ T. M. XX.XX.XXXX avšak tento úrad
prejednával dodatočné povolenie tejto stavby a vyzval navrhovateľa ako stavebníka, aby predložil
doklady o tom, že dodatočné povolenie stavby nie je v rozpore s verejnými záujmami chránenými
stavebným zákonom. Zároveň vyzval vlastníka pozemku, teda odporcu, aby vyjadril svoje stanovisko,
či s dodatočným povolením stavby súhlasí. Odporca však oznámil stavebnému úradu, že nesúhlasí s

dodatočným povolením vyššie uvedenej stavby. Jednoznačne vyplýva, že z dôvodu vypovedania oboch
nájomných zmlúv s tým, že zaniklo iné právo k pozemku, to znamená, že vznikla stavba na cudzom
pozemku. Z vyššie citovaného rozhodnutia je zrejmé, že odporca ako vlastník pozemku bol odkázaný
na súd a stavebný úrad konanie vo veci prerušil do právoplatnosti rozhodnutia súdu. Odporca však
žiaden návrh na súd nepodal, stavebné konanie doposiaľ je prerušené a celková táto situácia bráni

dodatočnému povoleniu stavby a následnému skolaudovaniu predmetnej stavby, teda navrhovateľ v
ďalšom nemôže uvedené objekty ako vlastník užívať. Súd je toho názoru , že v plnej miere navrhovateľ
preukázal naliehavý právny záujem na vedení tohto sporu.
Súd v ďalšom posudzoval ako predbežnú otázku v konaní, otázku samotnej platnosti oboch nájomných
zmlúv.

Podľa § 39 Obč.zák. neplatný je právny úkon, ktorý svojim obsahom alebo účelom odporuje zákonu
alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.
Podľa § 41 Obč.zák. ak sa neplatnosti vzťahuje len na časť právneho úkonu je neplatná len táto časť ,
pokiaľ z povahy právneho úkonu alebo z jeho obsahu alebo z okolností, za ktorých k nemu došlo
nevyplýva, že túto časť nemožno oddeliť od ostatného obsahu.

Odporca vypovedal nájomnú zmluvu z dôvodu hrubého porušenia nájomných zmlúv v bode 2d čl. VII.a
v bode 3 čl. II.Nájomných zmlúv.
Podľa čl. II.bod 3 Nájomnej zmluvy nájomca vyhlasuje, že pristúpi k zmluve o výkone správy územia v
lehote do 14 dní po tom, ako mu bude návrh na pristúpenie k takejto zmluve predložený prenajímateľom .Čl. VII.bod 2d Nájomnej zmluvy znie nasledovne:
Nájomca ani do 6. Mesiacov odo dňa účinnosti tejto nájomnej zmluvy nezabezpečil zahájenie výstavby
rekreačnej chaty.

Z obsahu výpovede nájomných zmlúv však vyplýva, že odporca zrejme mal na mysli dôvod výpovede
podľa čl. VII. ods.2 písm.c) a nie d) nájomnej zmluvy.
Podľa čl. VII.bod 2 písm. c) Nájomnej zmluvy totiž prenajímateľ môže nájom vypovedať aj z dôvodu,
ak nájomca neuzavrel včas zmluvu o výkone správy územia s oprávnenou osobou alebo závažným
spôsobom porušuje zmluvu o výkone správy územia ( napr. neuhradením poplatkov a platieb na základe

takejto zmluvy ).
Už týmto samotná výpoveď odporcu sa javí zmätočnou . Celkove dojednania v nájomnej zmluve
ohľadom správcovskej zmluvy sú nejasné a neurčité. Samotné dojednanie správcovskej zmluvy v
rámci zmluvy nájomnej spôsobuje v tejto časti nejasnosť a nezrozumiteľnosť tohto právneho úkonu.
Do nájomnej zmluvy je takto zakomponovaná povinnosť odporcu podpísať ďalšiu správcovskú zmluvu
bez toho, aby vedel o tom, aké zmluvné dojednania táto správcovská zmluva bude obsahovať, resp. s

akým subjektom táto správcovská zmluva má byť uzavretá. Súd preto nájomnú zmluvu ako právny úkon
uzavretý medzi účastníkmi konania čiastočne v čl. VII. bod 2 písm. c) považuje za neplatnú, nakoľko z
vyššie uvedených dôvodov je v rozpore so zákonom. V ďalšom je treba mať za to, že nájomná zmluva
uzavretá medzi účastníkmi konania je zmluvou spotrebiteľskou.
Podľa ust. § 52 ods.1 Obč.zák. spotrebiteľskými zmluvami sú kúpna zmluva, zmluva o dielo alebo

iné odplatné zmluvy upravené v 8.časti tohto zákona a zmluva podľa § 55 ak sú zmluvnými stranami
na jednej strane dodávateľ a na druhej strane spotrebiteľ, ktorý nemohol individuálne ovplyvniť
obsah dodávateľom vopred pripraveného návrhu na uzavretie zmluvy. Obe zmluvy podpísané medzi
navrhovateľom a odporcom sú spotrebiteľskými zmluvami.
Podľa us. § 53 ods. 1 Obč. zák. spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia , ktoré spôsobujú

značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa.
Podľa ods. 3 cit. zákonného ustanovenia za neprijateľné podmienky sa považujú najmä ustanovenia ,
podľa ktorých:

a) má spotrebiteľ plniť a s ktorými sa nemal možnosť oboznámiť pred uzavretím zmluvy

f) umožňujú dodávateľovi odstúpiť od zmluvy bez zmluvného alebo zákonného
dôvodu a spotrebiteľovi to neumožňujú

Podľa ods. 4 cit. ustanovenia zákona neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských zmluvách sú
neplatné.

Podľa § 54 ods. 1 Obč.zák. zmluvné podmienky upravené spotrebiteľskou zmluvou sa nemôžu odchýliť
od tohto zákona v neprospech spotrebiteľa. Spotrebiteľ sa najmä nemôže vopred vzdať svojich práv,
ktoré mu tento zákon priznáva alebo si inak zhorší svoje zmluvné postavenie.
Je jednoznačné, že práve vyššie uvedené zmluvné podmienky v oboch nájomných zmluvách sú
spôsobilé založiť hrubú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech

spotrebiteľa, teda v neprospech navrhovateľa.
Vzhľadom na vyššie uvedený právny stav veci v rámci predbežnej otázky súd doriešil otázku platnosti
nájomných zmlúv tak, že uvedené nájomné zmluvy , konkrétne v čl. VII.bod 2 písm. c) sú čiastočne
neplatné. Odporca ako výpovedný dôvod vo výpovedi oboch nájomných zmlúv použil práve ust. čl.
VII.bod 2 písm. c) nájomnej zmluvy usudzujúc z obsahu a to tú skutočnosť, že navrhovateľ neuzavrel

včas zmluvu o výkone správy územia s oprávnenou osobou . Keďže nájomná zmluva v tejto časti je
neplatná, nemôže byť platná ani výpoveď a to síce z dôvodu, že ako výpovedný dôvod bolo použité
práve porušenie povinnosti navrhovateľa uzavrieť včas zmluvu o výkone správy podľa čl. VII.bod 2 písm.
c) príslušných nájomných zmlúv. Preto súd návrh navrhovateľa vzhľadom na vyššie uvedený skutkový
a právny stav veci považoval za dôvodný a návrhu v celom rozsahu vyhovel.

Podľa § 142 ods. 1 O.s.p. súd priznal úspešnému navrhovateľovi náhradu trov konania. Navrhovateľovi
vznikli trovy z titulu súdneho poplatku 99,50 Eur , z návrhu na vyslovenie neplatnosti právnych úkonov
a vo zvyšku 332,08 Eur sa jedná o trovy právneho zastúpenia.

Právna zástupkyňa navrhovateľa vykonala vo veci nasledovné úkony právnej služby:

1. prevzatie a príprava zastúpenia v hodnote 58,69 Eur + 7,63 Eur režijný paušál
2. podanie žaloby 26.10.2012 58,69 Eur + 7,63 Eur režijný paušál3. účasť na pojednávaní 23.04.2013 60,07 Eur + 7,81 Eur režijný paušál
4. účasť na pojednávaní 27.06.2013 60,07 Eur + 7,81 Eur režijný paušál, k čomu treba pripočítať DPH
53,68 Eur, čo spolu predstavuje 322,08 Eur

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou tunajšieho súdu
na Krajský súd v Trnave (§ 204 ods. 1 O.s.p.).
Pokiaľ zákon pre podanie určitého druhu nevyžaduje ďalšie náležitosti, musí byť z podania zjavné,
ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje a musí byť podpísané a datované.
Podanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal na

súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis, ak je to potrebné. Ak účastník nepredloží potrebný
počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy (§ 42 ods. 3 O.s.p.).
V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§205a)
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na podanie odvolania (§ 205 ods.3 O.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne neplní, čo mu ukladá toto vykonateľné uznesenie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného predpisu (§ 251 ods. 1 O.s.p.). Ak ide o rozhodnutie o výchove
maloletých detí, návrh na súdny výkon rozhodnutia.

Ak povinný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, pri ktorom vznikla poplatková
povinnosť zaplatiť súdne poplatky, trovy trestného konania, pokuty, svedočné, znalečné a iné náklady

súdneho konania, vedie sa výkon rozhodnutia z úradnej moci (§ 251 ods. 2 O.s.p.).