Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 19. december 2013

Súd: Okresný súd Prievidza
Spisová značka: 4C/39/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3813203391
Dátum vydania rozhodnutia: 19. 12. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľubica Chmelanová

ECLI: ECLI:SK:OSPD:2013:3813203391.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prievidza sudcom JUDr. Ľubicou Chmelanovou v právnej veci navrhovateľa: Ing. E. D.,

nar. XX. 5. XXXX, bytom Y., G. XX/X, občan SR, zast. I.. Janou Bezákovou, advokátkou, AK Prievidza,
Bakalárska 6, proti odporcovi: HANDIMEX - BYT, spol. s.r.o., so sídlom Handlová, Mostná 71, IČO: 36
295 248, zast. JUDr. Gabrielom Olšovským, advokátom, AK Prievidza, G. Švéniho č. 6, o určenie, že
odporca nie je oprávnený navrhnúť vykonanie dražby takto

r o z h o d o l :

Súd u r č u j e, že odporca nie je oprávnený navrhnúť vykonanie dobrovoľnej dražby na výkon
záložného práva k bytu č. M.vo vchode č. XXX,XX na prvom poschodí obytného domu súpisné číslo
XXX, zapísanom na LV č. XXXX pre k. ú. Y..

Odporca je p o v i n n ý nahradiť navrhovateľovi trovy právneho zastúpenia vo výške 397,91 eur a

ostatné trovy konania vo výške 99,50 eur, všetko do troch dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom podaným dňa 25. 2. 2013 domáhal určenia, že odporca nie je oprávnený
navrhnúť vykonanie dobrovoľnej dražby na výkon záložného práva k bytu č.X/XXXXX, prvom poschodí
vo vchode č. XX obytného domu s. č. XXX v k. ú. Y.. Návrh odôvodnil tým, že navrhovateľ je vlastníkom
bytu č.XXX/XXXXX,, vo vchode č. XX, na prvom poschodí obytného domu súpisné číslo XXX s
podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach obytného domu vo veľkosti 618/22529,
zapísaného na LV č. 3D.re k. ú. XXX. Správu obytného domu č. s. G. od roku 2006 zabezpečuje
odporca, dovtedy správu tohto obytného domu zabezpečovalo OSBD Prievidza. Povinnosťou odporcu

ako správcu bytového domu bolo zabezpečovať prevádzku a údržbu spoločných častí a zariadení domu.
Prislúchajúcou časťou domu je rozvod teplovodných potrubí položených popri obytnom dome, ktoré
nie sú zaizolované a zabezpečené voči tepelným stratám. Z tohto dôvodu navrhovateľ opakovane od
roku 2004 reklamoval ročné vyúčtovania z dôvodu, že tepelné straty sú zavinené konaním odporcu. O
výšku vyčíslených strát ponížil úhradu nedoplatku vyúčtovania. Nezaplatený rozdiel sumy si odporca
cestou súdu neuplatnil a odporca mal za to, že ním ponížené vyúčtovania odporca akceptoval. Odporca
správu domu nezabezpečoval v súlade so Zmluvou o výkone správy, preto navrhovateľ odmietol platiť do

fondu údržby, prevádzky a opráv plnenia spojené s užívaním bytu. Odporca napokon upravil odporcovi
navrhovateľovi výšku zálohových úhrad, odkedy navrhovateľ preddavky uhrádza. Odporca oznámil
navrhovateľovi, že eviduje voči nemu pohľadávku vo výške 6 602,36 eur, ktorá má pozostávať z istiny 3
408,46 eur a príslušenstva dlhu 3 193,90 eur. Do tohto príslušenstva odporca zahrnul dlh zo zmluvnej
pokuty vyčíslenej podľa článku IV. odsek 2 Zmluvy o výkone správy. Podľa tohto ustanovenia tejto
zmluvy si mali účastníci dohodnúť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň
omeškania s plateným preddavkov, príspevkov a poplatkov podľa zmluvy. Navrhovateľ má za to, že

Zmluvaovýkonesprávyjespoukazomna§52spotrebiteľskouzmluvouažezmluvnápokutadohodnutá
v Zmluve o výkone správy je neprimeranou zmluvnou podmienkou, pretože dojednanie zmluvnej pokutyv rozsahu 91,25 % ročne je neprimerane vysokou zmluvnou sankciou. Navrhovateľ poukázal na to,
že odporca nemal právo na vyúčtovanie zmluvnej pokuty a že Zmluvu o výkone správy zo dňa 28.
12. 2007 nepodpísal. Odporca podal dňa 7. 11. 2012 návrh na vykonanie dražby predmetného bytu

a dražobník začal výkon záložného práva. Zákonné záložné právo bolo na predmetnú nehnuteľnosť
zriadené v prospech vlastníkov bytov v obytnom dome. Zmluvu o vykonaní dražby uzavrel odporca s
PRVOU BRATISLAVSKOU DRAŽOBNOU, s.r.o. dňa 7. 11. 2012. Odporca v tejto zmluve odôvodňuje
svoje postavenie „navrhovateľa dražby“ tým, že ako správca domu koná v mene vlastníkov bytov
v predmetnom obytnom dome s tým, že vykonanie dobrovoľnej dražby bolo schválené na schôdzi

vlastníkov bytov v obytnom dome dňa 13. 6. 2012. Navrhovateľ má za to, že uznesenia prijaté na schôdzi
vlastníkov bytov konanej dňa 13. 6. 2012 sú neplatné a o určení neplatnosti uznesenia sa vedie súdne
konaniepodsp.zn.17C/16/2013.Navrhovateľmázato,žeodporcovinepatriaoprávneniazozákonného
záložného práva v prospech vlastníkov bytov predmetného obytného domu, pretože je potrebné
rozlišovať oprávnenie, ktoré patrí odporcovi ako správcovi domu vo svojom mene vymáhať nedoplatky
a zákonné záložné právo vlastníkov domu, ktoré majú voči tým vlastníkom bytu v dome, ktorým vznikli

nedoplatky. Odporca ako správca bytu nie je zákonným záložným veriteľom k predmetnému bytu, a teda
kpodaniunávrhuodporcunadobrovoľnúdražbujepotrebnýsúhlasvlastníkovbytovvdome.Podkladom
na vykonanie dražby je písomné vyhlásenie odporcu o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, pričom
podľa vyhlásenia odporca k 7. 11. 2012 eviduje voči navrhovateľovi pohľadávku spolu s príslušenstvom
vo výške 13 425,67 eur pozostávajúcu z istiny dlhu vo výške 2 792,44 eur, úrokov z omeškania v

sume 2 301,50 eur a zmluvnej pokuty v sume 8 212,89 eur. Navrhovateľ takéto vyhlásenie odporcu o
pravosti, výške a splatnosti pohľadávky považuje za nepravdivé. Dražba bytu navrhovateľa sa vykonáva
za účelom uspokojenia pohľadávky, ktorej existencia je sporná. Odporca nemá žiadne právoplatné
rozhodnutie súdu, ktoré by zaväzovalo navrhovateľa zaplatiť čo i len časť tejto pohľadávky. Návrh
zdôvodnil ustanoveniami § 7 ods. 2, § 16 ods. 2, § 19 ods. 1 písmeno b/ zákona č. 527/2002 Z. z. o

dobrovoľných dražbách.

Navrhovateľ svoj naliehavý právny záujem na predmetnej žalobe zdôvodnil tým, že bez tohto určenia
je ohrozené právo navrhovateľa a jeho právne postavenie je neisté, že toto postavenie navrhovateľa
nemožno iným právnym prostriedkom odstrániť, pokračovaním vo výkone záložného práva hrozí
navrhovateľovi ujma, ktorú by nebolo možné dodatočne napraviť a že následkom vykonania dobrovoľnej

dražby môže byť strata vlastníckeho práva navrhovateľa k bytu v jeho vlastníctve.

Odporca s návrhom nesúhlasil a žiadal ho v celom rozsahu zamietnuť. Svoje stanovisko odôvodnil
tým, že Zmluva o výkone správy bola platne uzavretá a že odporca si riadne plní povinnosti z tejto
zmluvy. Postup navrhovateľa, ktorým si ponížil úhradu nedoplatku vyúčtovania o výšku vyčíslených strát
nemá oporu v zákone. Tepelné straty neboli spôsobené zavinením odporcu. Navrhovateľ mal uhradiť

nedoplatok v plnej výške po tom, ako bola odmietnutá jeho reklamácia. Výkon záložného práva formou
dobrovoľnej dražby je uplatnením pohľadávky voči navrhovateľovi. Navrhovateľ nevykonával zálohové
platby v plnej výške. V oznámení o začatí záložného práva a aj v osobitnom podaní na požiadanie
navrhovateľa odporca vyčíslil svoju pohľadávku voči navrhovateľovi. Namietol, že by dohodnutá výška
zmluvnej pokuty by bola neprimeranou zmluvnou podmienkou. Skutočnosť, že navrhovateľ tvrdí, že

nepodpísal zmluvu o výkone správy, nemá za následok neplatnosť tejto zmluvy. Navrhovateľ vedel
každoročne výšku nedoplatku, pretože každý rok v súlade so zákonom mu bola zasielané vyúčtovanie,
z ktorého vyplýva presná výška jeho záväzku. Pohľadávka odporcu voči navrhovateľovi bola čo do
pravostiavýškysprávneurčená,apretobolodporcaoprávnenýnavrhnúťvykonaniedobrovoľnejdražby.
Odporca nepochybuje o tom, že nie je záložný veriteľ navrhovateľa a že má oprávnenia vyplývajúce

zo zákonného záložného práva ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Záložné právo
vykonával na základe splnomocnenia od ostatných vlastníkov, ktorí túto formu uspokojenia pohľadávky
zvolili na schôdzi prijatím uznesenia. Odporca namietol svoju pasívnu legitimáciu z dôvodu, že navrhnúť
vykonanie dražby sú oprávnení len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú jediní
oprávneníkonaťzozákonnéhozáložnéhopráva.Ztohtodôvodumalnávrhsmerovaťvočitýmtoosobám.

K spornosti výšky pohľadávky odporcu doplnil, že výška tejto pohľadávky nebola sporná až do momentu,
kým navrhovateľ nepodal žalobný návrh. Navrhovateľ neuvádza, v čom je odporcom kvantifikovaná
pohľadávka nesprávna a aká je jej pravá výška. Svoje tvrdenia by mal preukázať dôkazmi. Pre začatie
výkonu záložného práva nie je potrebné mať judikovanú pohľadávku, čo vyplýva zo zákona č. 182/1993
Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestoroch zo Zákona o dobrovoľných dražbách a OZ.Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom navrhovateľa, vyjadrením štatutárneho zástupcu odporcu,
oboznámenímsasčiastočnýmvýpisomzLVč.XXXXprek.ú.Y.,X.ovýkonesprávyzodňa28.12.2007,
predžalobnou výzvou zo dňa 28. 2. 2012, stanoviskom navrhovateľa z 25. 3. 2012, predpisom mesačnej

úhrady za užívanie bytu od 1. 8. 2012, od 1. 1. 2011, PPD zo dňa 26. 7. 2012, 27. 8. 2012, 26. 9. 2012, 30.
10. 2012, 26. 11. 2012 a 17. 12. 2012, Oznámením o dražbe zo dňa 10. 1. 2013, návrhom na vykonanie
dražby zo dňa 7. 11. 2012, Zmluvou o vykonaní dražby zo dňa 7. 11. 2012, vyúčtovaním pohľadávky
zo dňa 7. 11. 2012, vyhlásením záložného veriteľa zo dňa 7. 11. 2012, správami o činnosti správcu v
bytovom dome za roky 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, Zápisnicou z domovej schôdze konanej dňa

23. 2. 2008, prílohou, listom odporcu z 22. 8. 2008, výpisom z OR OS Trenčín týkajúceho sa odporcu,
obsahom spisu sp. zn. 7C/305/2012 a to návrhom podaným dňa 5. 11. 2012, 30. 11. 2012, oznámením o
schôdzi vlastníkov bytov zo dňa 20. 5. 2012, poštovým podacím hárkom, zápisnicou z konania schôdze
vlastníkov bytov zo dňa 13. 6. 2012, prezenčnou listinou z tejto schôdze, splnomocneniami vlastníkov
bytov, listom navrhovateľa z 24. 8. 2012, obsahom spisu sp. zn. 17C/16/2013 tunajšieho súdu, na
základe čoho zistil tento skutkový stav:

Podľa výpisu z LV č.J. je navrhovateľ výlučným vlastníkom bytu č. X vo vchode č. XX na prvom poschodí
spolu s podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu v XXX/XXXXX. V
poznámke na tomto LV je uvedené, že k tomuto bytu sa viaže Oznámenie o začatí výkonu záložného
práva formou dražby- HANDIMEX - BYT, spol. s r.o. Handlová a oznámenie o vykonaní dobrovoľnej
dražby - Prvá dražobná spol. s r.o. Bratislava. Titulom nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti je zmluva

o prevode vlastníctva družstevného bytu. V ťarchách je na tomto LV uvedené okrem iného záložné právo
v prospech ostatných vlastníkov bytov podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z.

Dňa 28. 12. 2007 bola uzatvorená Zmluva o výkone správy podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov a to medzi správcom: HANDIMEX - BYT, spol. s r.o., so sídlom Handlová,
Mostná 71, IČO 36 295 248 a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov bytového domu na uliciC.Y..

Predmetom zmluvy je komplexné zabezpečenie výkonu správy domu. V článku I. je vymedzený predmet
zmluvy - zabezpečenie výkonu správy domu konkrétnymi úkonmi. Medzi ne patrí okrem iného aj
vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov. V článku III.
sú upravené práva a povinnosti správcu, v článku IV. práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome. Tieto práva a povinnosti sú upravené okrem iného tak, že vlastníci bytov a nebytových

priestorov sú povinní poukazovať na účet správcu mesačne príspevky do fondu prevádzky, údržby a
opráv a ostatné poplatky, ďalej výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu a tiež úhrady
za plnenia spojené s užívaním bytu a poplatok za výkon správy. Podľa článku IV. bod 2 tejto zmluvy
za porušenie horeuvedenej povinnosti a omeškanie s platením preddavkov, príspevkov a poplatkov si
zmluvné strany dohodli zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania.

Zmluva bola uzatvorená na dobu neurčitú. Súhlas s touto zmluvou vyjadrili vlastníci bytov a nebytových
priestorov svojím podpisom, pričom pri byte č. 31/7 absentuje podpis navrhovateľa.

Predžalobnou výzvou zo dňa 28. 2. 2012 bol vyzvaný navrhovateľ na úhradu dlhu z titulu neuhrádzania
preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vo výške 3 408,46 eur a príslušenstva dlhu vo výške
3 193,90 eur.

Podľa predpisu mesačnej úhrady za užívanie bytu bola od 1. 1. 2011 predpísaná úhrada odporcom
navrhovateľovi vo výške 129 eur a od 1. 8. 2012 vo výške 102 eur. Doložené PPD zo dňa 26. 7. 2012,
27. 8. 2012, 26. 9. 2012, 30. 10. 2012, 26. 11. 2012 a 17. 12. 2012 svedčia o vykonanej platbe vo výške
102 eur navrhovateľom v prospech odporcu v horeuvedených dňoch.

PRVÁ BRATISLAVSKÁ DRAŽOBNÁ, s.r.o. Bratislava oznámila oznámením zo dňa 10. 1. 2013 konanie

dražby s dátumom konania dražby 20. 2. 2013 a to na návrh navrhovateľa dražby HANDIMEX - BYT,
spol. s r.o. (osoba totožná s odporcom), pričom predmetom dražby mal byť predmetný byt. V oznámení
o dražbe sa uvádza, že sa koná ako prostriedok výkonu záložného práva zriadeného podľa § 15 zákona
č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na vymoženie pohľadávky zabezpečenej
zákonným záložným právom, ktorá vznikla z titulu nedoplatkov podielových spoluvlastníkov predmetu

dražby na úhradách spojených s tvorbu fondu prevádzky, údržby a opráv a z nedoplatkov na úhradáchza plnenia spojených s užívaním bytu. Navrhovateľ dražby je správcom bytového domu, v ktorom sa
predmet dražby nachádza a koná v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Vykonanie
dobrovoľnej dražby bolo schválené na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov konanej dňa

13. 6. 2012.

Návrh na vykonanie dražby podal odporca ako navrhovateľ dražby a to u dražobníka PRVÁ
BRATISLAVSKÁ DRAŽOBNÁ, s.r.o. Bratislava. Z návrhu na vykonanie dražby zo 7. 11. 2012 vyplýva, že
navrhovateľ dražby je obchodnou spoločnosťou, ktorá vykonáva správu bytového a nebytového fondu,
že navrhovateľ dražby koná v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov nachádzajúcich sa v

predmetnom bytovom dome a že vykoanie dobrovoľnej dražby bolo schválené na schôdzi vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome. V návrhu na vykonanie dražby sa ako predmet dražby uvádza predmetný byt, ktorý
je vo výlučnom vlastníctve navrhovateľa. V článku IV. je identifikovaná pohľadávka navrhovateľa dražby
tak, že táto vyplýva z nedoplatku dlžníka na úhradách spojených s tvorbou fond prevádzky, údržby a
opráv a z nedoplatkov na úhradách za plnenia spojených s užívaním bytu, že ku dňu 31. 10. 2012

činí dlh dlžníka na úhradách spojených s tvorbou fond prevádzky, údržby a opráv a na úhradách za
plnenia spojených s užívaním bytu spolu čiastku 2 792,44 eur, že dlžník je s plnením dlhu dlhodobo v
omeškaní , že detailné vyúčtovanie dlhu tvorí prílohu tohto návrhu a že ku dňu 31. 10. 2012 predstavuje
príslušenstvo pohľadávky sumu na úrokoch z omeškania celkom 2 301,50 eur a zmluvná pokuta ku dňu
31. 10. 2012 predstavuje celkom sumu 8 212,89 eur. Príslušenstvom dlhu sú aj náklady vynaložené v

súvislosti so začatím výkonu záložného práva, ktoré ku dňu 31. 10. 2012 predstavujú sumu vo výške
118,84 eur. Pohľadávka spolu s príslušenstvom predstavuje k tomuto dňu sumu celkom 13 425,67 eur.
Článok V. návrhu na vykonanie dražby obsahuje vyhlásenie navrhovateľa dražby, že predmet dražby je
možné dražiť, že nesplnená pohľadávka navrhovateľa dražby je pravá a splatná vo výške uvedenej v
článku IV. tohto návrhu, že začatie výkonu záložného práva predajom nehnuteľnosti na dražbe podľa

zákona č. 527/2002 o dobrovoľných dražbách písomne oznámil dlžníkovi listom zo dňa 24. 9. 2012 a že
navrhovateľ oznámil začatie výkonu záložného práva aj príslušnej správe katastra.

K návrhu na vykonanie dražby patrí vyúčtovanie pohľadávky voči navrhovateľovi ku dňu 31. 10. 2012
zo dňa 7. 11. 2012, z ktorého vyplýva, že odporca voči navrhovateľovi eviduje pohľadávku vo výške
a) 2792,44 eur z titulu neuhradenia preddavkových platieb za služby spojené s užívaním bytu, fondu

prevádzky,údržbyaoprávzaobdobie9/2009ažjúl2012,b)3615,81eurzmluvnápokutazavyúčtovania
za rok 2009, 2010, 2011, 2012, c) 4 597,08 eur z titulu zmluvnej pokuty za nezaplatené preddavkové
platby za služby spojené s užívaním bytu, fondu prevádzky, údržby a opráv za obdobie december 2009
až júl 2012, d) 831,09 eur poplatok z omeškania za vyúčtovania za rok 2009, 2010, 2011, 2012, e) 1
470,41 eur poplatok z omeškania za preddavky za služby spojené s užívaním bytu, fondu prevádzky,

údržby a opráv za obdobie 9/2009 až júl 2012, f) 118,84 eur ku dňu 31. 10. 2012 - náklady na právne
služby advokáta týkajúce sa uplatnenia a začatia výkonu záložného práva.

Dňa 7. 11. 2012 bola medzi navrhovateľom dražby: HANDIMEX - BYT, spol. s.r.o., so sídlom Y., C. XX,
IČO: 36 295 248 ( osoba totožná s odporcom v tomto konaní) a dražobníkom: PRVÁ BRATISLAVSKÁ
DRAŽOBNÁ, s.r.o. Bratislava, so sídlom Tobrucká 7, Bratislava, IČO: 35 850 183 uzatvorená Zmluva

o vykonaní dražby. Predmetom dražby mal byť predmetný byt a to pre pohľadávku z nedoplatkov
dlžníka, pričom táto je identifikovaná v tejto zmluve rovnako ako v návrhu na vykonanie dražby.
Prílohou tejto zmluvy je Vyhlásenie záložného veriteľa zo dňa 7. 11. 2012, ktorým navrhovateľ dražby
- odporca vyhlásil, že predmet dražby je možné dražiť, že záložný veriteľ vyhlasuje pravosť, sumu
a splatnosť pohľadávky v dôsledku nedoplatkov vlastníka bytu na tvorbe fondu prevádzky, údržby a

opráv a nedoplatkov vlastníka bytu za plnenia spojené s užívaním bytu v celkovej výške 2 792,44 eur
+ príslušenstvo. Príslušenstvom sú úroky z omeškania, ktoré ku dňu 31. 10. 2012 predstavujú sumu 2
301,50 eur, zmluvná pokuta, ktorá ku rovnakému dňu predstavuje celkom sumu 8 212,89 eur a náklady
vynaložené v súvislosti so začatím výkonu záložného práva k rovnakému dňu vo výške 118,84 eur,
celkom ku dňu 31. 10. 2012 činí pohľadávka s príslušenstvom 13 425,67 eur. Vo vyhlásení sa tiež

uvádza, že výkon záložného práva predajom predmetu dražby na dražbe bol schválený na schôdzi
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome konanej dňa 13. 6. 2012, že rozhodnutie bolo prijaté
nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a že pohľadávka jezabezpečená zákonným záložným právom zriadeným podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov.

Vo vzťahu ku schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov je dôležité oznámenie o schôdzi

vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorá sa uskutočnila 13. 6. 2012. V oznámení odporcu je
uvedený program a v ňom pod bodom 6. rozhodovanie o začatí zákonného záložného práva v prospech
ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome na ulici XX/Xna uspokojenie
pohľadávky vzniknutej z titulu riadneho neuhrádzania služieb spojených s užívaním bytu č. XX. formou
vykonania dobrovoľnej dražby. K oznámeniu patrí poštový podací hárok o doručovaní tohto oznámenia

okrem iného aj navrhovateľovi. Zo zápisnice z tejto schôdze zo dňa 13. 6. 2012 vyplýva, že schôdza
vo svojom programe mala pod bodom 6. horeuvedený bod programu a vo vzťahu k tomuto bytu 27
vlastníkov hlasovalo tak, že súhlasilo s tým, aby vlastníci bytov a nebytových priestorov v zastúpení
odporcu začali a vykonali zákonné záložné právo vo vzťahu k predmetnému bytu na uspokojenie
pohľadávky vzniknutej z titulu neuhrádzania služieb a plnení spojených s jeho užívaním formou dražby.
Uznesením č. 6 vlastníci bytov a nebytových priestorov obytného domu vzali na vedomie výšku dlhu

vlastníka predmetného bytu a schválili začatie a výkon zákonného záložného práva vo vzťahu k
predmetnému bytu formou dražby. K zápisnici patrí prezenčná listina a splnomocnenia J. D., X. E., J.
A., C.. J. D., X. E..

Z vyjadrenia zástupcu navrhovateľa vyplýva, že hlavným dôvodom podaného návrhu je spornosť výšky
pohľadávky odporcu voči navrhovateľovi, pohľadávka, ktorú navrhovateľ voči odporcovi eviduje je pre

výkon záložného práva sporná. Odporca síce pohľadávku voči navrhovateľovi vyčíslil, ale jej spornosť je
minimálne v prípade zmluvnej pokuty vyčíslenej na 3 615,81 eur za vyúčtovania za roky 2009 - 2012, nie
jezrejméakokjejvýškeodporcadospel.Väčšinapohľadávokodporcuvočinavrhovateľovijepremlčaná.
Zopakoval,žedojednanieozmluvnejpokutevzhľadomnacharakterZmluvyovýkonesprávyakozmluvy
spotrebiteľskej je neprimeranou zmluvnou podmienkou. Spornosť pohľadávky spočíva i vo vyčíslení

poplatku z omeškania, keď odporca vo vzťahu k navrhovateľovi nie je prenajímateľom, preto nemá právo
na poplatok z omeškania. Spornosť výšky pohľadávky odporcu voči navrhovateľovi nie je v súčasnosti
predmetom iného súdneho konania. Dražba voči navrhovateľovi neprebieha, keď odporca rešpektuje
nariadené predbežné opatrenie vo veci sp. zn. 17C/16/2013.

Z vyjadrenia zástupcu odporcu vyplýva, že záväzok navrhovateľa voči odporcovi bol exaktne určený

na základe vyúčtovania služieb za roky 2008 až 2012, odporca vykonával predpisy úhrad spojených
s užívaním bytu, na základe predpisov mali vlastníci poukazovať preddavky na služby, každoročne do
31. 5. nasledujúceho roka. Od roku 2008, odkedy je odporca správcom predmetného bytového domu,
vykonával vyúčtovania služieb a vyčísloval preplatky, prípade nedoplatky konkrétnym vlastníkom. Z
vyúčtovaní za roky 2008 až 2012 vyplýva, že v roku 2008 mal navrhovateľ nedoplatok 329,36 eur,

v roku 2009 nedoplatok vo výške 581,02 eur, v roku 2010 nedoplatok 436,20 eur, pričom v rokoch
2008, 2009 navrhovateľ neuhradil na preddavkoch nič. V roku 2011 uhradil až v decembri 820,13
eur. V prípade príslušenstva dlhu vo výške 3193,90 eur je týmto príslušenstvom zmluvná pokuta a
poplatok z omeškania. Táto zmluvná pokuta bola dojednaná v Zmluve o výkone správy. Je vysoká,
ale slúži na donucovanie vlastníkov k platbám preddavkov. V prípade poplatku z omeškania je tento

vypočítaný na základe nariadenia vlády č. 87/95 Zb. vo výške 0,2 promile, najmenej 0,81 eur denne a
bol účtovaný ako zákonný poplatok z omeškania. Podľa odporcu predmetná zmluva o výkone správy
je platná, boli splnené podmienky zo strany odporcu podľa zákona č. 182/1993 Z. Z. o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov, keď návrh na vykonanie dražby bol schválený nadpolovičnou väčšinou
hlasov všetkých vlastníkov. Zápis záložného práva na LV navrhovateľa bol vykonaný v súlade so

zákonom. Zákon o dobrovoľných dražbách nepredpisuje pre výkon dražby požiadavku, aby záložný
veriteľ mal judikovanú pohľadávku. Tiež neupravuje a nepodmieňuje výkon dražby primeranosťou dlhu.
Reklamácie navrhovateľa proti vyúčtovaniu služieb boli zamietnuté. Navrhovateľ sa voči odporcovi
nedomáha určenia výšky svojho záväzku. Odporca doručil navrhovateľovi oznámenie o začatí výkonu
záložného práva listom zo dňa 24. 8. 2012. Z neho vyplýva, že dlh navrhovateľa voči odporcovi ku dňu

24. 8. 2012 bol vo výške 13 306,83 eur. Dlh navrhovateľa vo výške 13 425,67 eur bol vyčíslený v liste
zo 7. 11. 2012 ku dňu 31. 10. 2012. Dražba voči navrhovateľovi sa nevykonáva.Z výsluchu navrhovateľa bolo zistené, že má za to, že nemá voči navrhovateľovi žiaden dlh, naopak
eviduje pohľadávku voči odporcovi. Vo veci sp. zn. 7C/305/2012 si uplatňuje pohľadávku voči odporcovi,
ktorá vznikla z tepelných strát z toho, že tepelné rozvody neboli zaizolované a zabezpečené voči

tepelným stratám, čo súvisí s porušovaním povinností zákona o bytovej správe a tiež zo zákona o
tepelnej energetike. Preddavky začal platiť od 1. 7. 2012 z dôvodu, že jeho námietkam bolo vyhovené,
keď predpis platby bol od 1. 7. 2012 vyčíslený na 102 eur. Potvrdil, že oznámenie zo dňa 24. 8. 2012
mu bolo doručené. Potvrdil, že vedel výšku pohľadávky vyčíslenej odporcom, ale túto ním evidovanú
pohľadávku považoval za nepravdivú.

Štatutárny zástupca odporcu XXXXuviedol v súvislosti s vyúčtovaním pohľadávky voči navrhovateľovi
zo dňa 7. 11. 2012, že v sume 2 792,44 eur sú zahrnuté vyúčtované nedoplatky za roky 2009, 2010, 2011
a nedoplatky na predpísaných preddavkových platbách od januára do júla 2012. V prípade zmluvnej
pokuty odporca túto účtoval do dátumu vyúčtovania z jednotlivých preddavkových predpísaných úhrad
a po vyúčtovaní z vyúčtovania preddavkov. Suma 3615,81 eur je zmluvná pokuta z vyúčtovaných úhrad
a suma 4 597,08 eur zmluvná pokuta z preddavkových platieb. V prípade písmena d/ suma 831,09

eur je poplatok z omeškania, tento je vypočítavaný v súlade s nariadením vlády č. 87/1995 Z. z.,
pričom odporca zohľadňoval zmenu výšky tohto poplatku z omeškania neskoršími novelami. V prípade
ZP a poplatku z omeškania do vyúčtovania tieto vypočítaval z jednotlivých mesačných predpísaných
preddavkov a vyčíslil ich len do dňa vyúčtovania služieb a následne do dlhu započítaval ZP a poplatok
z omeškania zo sumy zistenej z vyúčtovania služieb s počiatkom omeškania odo dňa nasledujúceho

po splatnosti vyúčtovania. Náklady na právne služby sú nákladmi súvisiacimi s prípravou na vykonanie
dražby.

Má za to, že schôdza vlastníkov bytov dňa 13. 6. 2012 prebehla v súlade so zákonom, že hlasovala
absolútna väčšina vlastníkov bytov a zápis zo schôdze zodpovedá skutočnosti ako je v zápisnici
uvedené. Každému vlastníkovi bytu bolo prostredníctvom pošty doručované oznámenie spolu s

programom a oznámenie bolo vyvesené aj na vchodových dverách. Na schôdzi vlastníkov bytov
oboznámil s výškou dlhu navrhovateľa a to v tej výške, ako je uvedené v oznámení o začatí výkonu
záložného práva. Vlastníci boli oboznámení s tým, z čoho dlh pozostáva, z akých položiek, s výnimkou
trov právneho zastúpenia. Vlastníkov bytov informoval, v akej výške je dlh z neuhradených preddavkov,
zmluvnejpokuty,poplatkuzomeškania,t.j.presnepodľaoznámeniaz24.8.2012.Tiežvlastníkombytov

povedal príčinu vzniku nedoplatkov tak, že navrhovateľ od roku 2008 neplatil zálohové predpisy a že za
rok 2008 si sám vypočítal vyúčtovanie, ktoré v decembri 2008 zaplatil, obdobne tak tomu bolo v rokoch
2009, 2010, 2011 a do júna 2012. V rokoch 2009, 2010, 2011 navrhovateľ celý rok neplatil preddavky na
úhradu služieb a v týchto rokoch 2009 a 2011 zaplatil na konci roka ním vypočítanú sumu z vyúčtovania.
V roku 2012 do júna 2012 rovnako neplatil predpísané preddavky, začal ich platiť až po predmetnej

schôdzi v júni 2012. Pred hlasovaním vysvetlil vlastníkom bytov možnosti vymáhania nedoplatku a to
vo forme vymáhania prostredníctvom písomného upozornenia, pokusu o zmier, platobného príkazu a
tiež dobrovoľnej dražby. Následne prebehla diskusia a z diskusie vyplynula požiadavka dať hlasovať o
súhlase vlastníkov s vykonaním dražby.

V Oznámení o začatí výkonu záložného práva zo dňa 24. 8. 2012 je identifikovaná pohľadávka

navrhovateľa voči odporcovi zhodne tak, ako je uvedená vo vyúčtovaní pohľadávky zo dňa 7. 11. 2012
s rozdielom údaju o výške trov konania súvisiacich s vymáhaním pohľadávky.

Z obsahu spisu sp. zn. 17C/16/2013 tunajšieho súdu vyplýva, že uznesením č. k. 17C/16/2013 - 473
zo dňa 1. 7. 2013, ktoré nadobudlo právoplatnosť 21. 8. 2013, súd konanie vo veci navrhovateľov: E.
D., W. N., proti odporcovi: Y. - J., spol. s r.o. zastavil podľa § 96 ods. 1 O.s.p. Ďalej uznesením č.

k. 17C/16/2013 - 373 okrem iného súd predbežným opatrením nariadil, že odporca predbežne nie je
oprávnený navrhnúť vykonanie dobrovoľnej dražby na výkon záložného práva k predmetnému bytu,
pričom vedľajšiemu účastníkovi na strane odporcu: PRVÁ BRATISLAVSKÁ DRAŽOBNÁ s.r.o. nariadil
predbežne upustiť od dražby, ktorá sa má konať 20. 2. 2013, ktorej navrhovateľom je odporca a ktorej
predmetom je predmetný byt. Súčasne navrhovateľovi VT.D. súd uložil podať návrh na začatie konania,

ktorým sa bude proti odporcovi domáhať určenia toho, že odporca nie je oprávnený navrhnúť vykonanie
dobrovoľnej dražby na výkon záložného práva k predmetnému bytu. Krajský súd v Trenčíne svojímuznesením č. k. 19Co/125/2013 - 395 zo dňa 16. 4. 2013 uznesenie okresného súdu okrem iného
vo výroku, ktorým súd predbežným opatrením na návrh E. D. nariadil, že odporca predbežne nie je
oprávnený navrhnúť vykonanie dobrovoľnej dražby na výkon záložného práva k predmetnému bytu,

potvrdil.

Vo veci sp. zn. 7C/305/2012 sa navrhovateľ spolu s W. N. domáha voči odporcovi zaplatenia 129 100,91
eur a prísl. a to na základe návrhu podaného dňa 5. 11. 2012, 30. 11. 2012, pričom v tejto veci rozhodnuté
nie je.

Podľa § 80 písm. c) Občianskeho súdneho poriadku návrhom na začatie konanie možno uplatniť, aby
sa rozhodlo najmä o určení, či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny

záujem.

Podľa § 19 ods. 1 písmeno b) zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách dražobník je povinný
upustiť od dražby najneskôr do jej začatia, ak je dražobníkovi preukázané vykonateľným rozhodnutím,
že navrhovateľ dražby nie je oprávnený navrhnúť vykonanie dražby.

Po zhodnotení výsledkov dokazovania súd dospel k záveru, že návrh navrhovateľa je dôvodný.

Navrhovateľ sa v tomto konaní domáha určenia, že odporca nie je oprávnený navrhnúť vykonanie
dobrovoľnej dražby na výkon záložného práva k bytu č.Y.vo vchode č. XXX/XX obytného domu s. č.XXX/
XX k. ú. C.á. V konaní nebolo sporné, že navrhovateľ je vlastníkom predmetného bytu a to v celosti,
o čom svedčí výpis z LV č. XX. pre k. ú.XX.a že v ťarchách u tejto nehnuteľnosti je na LV zapísané
záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. Medzi odporcom

a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov predmetného obytného domu bola uzatvorená dňa 28. 12.
2007 Zmluva o výkone správy. Skutočnosť, že navrhovateľ túto zmluvu nepodpísal, nespôsobuje samo
o sebe jej neplatnosť a navrhovateľ je touto zmluvou viazaný. Nesporné v konaní je tiež, že vo vzťahu k
predmetnému bytu po podanom návrhu na vykonanie dražby odporcom, po uzavretí Zmluvy o vykonaní
dražby zo dňa 7. 11. 2012, Oznámení o začatí výkonu záložného práva a napokon Oznámení o dražbe

zo dňa 10. 1. 2013, sa má vykonať dražba predmetného bytu, ktorý je vo vlastníctve navrhovateľa a to
podľa zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Dátum konania dražby bol určený oznámením
o dražbe na deň 20. 2. 2013. Odporca i dražobník rešpektujú uznesenie súdu o nariadení predbežného
opatrenia a v čase rozhodovania v tejto veci sa dražba nevykonáva.

Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách upravuje dobrovoľné dražby, kontrolu MS SR nad

dodržiavaním podmienok organizovania a priebehu dražieb a vznik, trvanie a zánik niektorých právnych
vzťahov s tým súvisiacich. Tento zákon vo svojom ustanovení § 3 ods. 8 v znení platnom v čase výkonu
dražby upravuje, že navrhovateľ, ktorý nie je záložným veriteľom, nemôže bez súhlasu záložného
veriteľa navrhnúť dražbu predmetu dražby, ku ktorému bolo zriadené záložné právo. Ustanovenie § 7
tohto zákona vo svojom odseku 1 upravuje kto je navrhovateľom dražby a ním podľa tohto ustanovenia

je vlastník predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva záložné právo alebo iná osoba, ktorá je oprávnená
navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. Je nepochybné, že odporca nie je vlastníkom
predmetu dražby, ani nie je osobou, ktorá vykonáva záložné právo, t. j. záložným veriteľom. Je však
inou osobou, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. Týmto osobitným
zákonom podľa odkazu v § 7 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. je aj zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve

bytov a nebytových priestorov. V zmysle § 7 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z. navrhovateľ dražby je
povinný písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť a ak je navrhovateľom dražby záložný
veriteľ, je tento povinný písomne vyhlásiť aj pravoť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje
výkon záložného práva podľa tohto zákona (§ 16 ods. 3). Zmluva o vykonaní dražby okrem iného musí
podľa § 16 zákona č. 527/2002 Z. z. obsahovať v prílohe písomné vyhlásenie navrhovateľa dražby,

že predmet dražby je možné dražiť. V konaní nebolo sporné, že odporca je správcom predmetného
obytného domu, ktorá činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa zákona č. 182/1993 Z. z. Vo
vzťahu k predmetnej Zmluve o výkone správy súd uvádza, že takúto zmluvu uzatvárajú vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome so správcom, pričom samotná zmluva, jej zmena alebo jej zánik saschvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Schválená zmluva o výkone správy je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome, ak je podpísaná nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a

správcom. Túto skutočnosť súd uvádza v súvislosti s nedôvodnou obranou navrhovateľa, že predmetnú
Zmluvu o výkone správy nepodpísal. Správcovi zo zákona č. 182/1993 Z. z. vyplývajú povinnosti
uvedené v § 8b zákona č. 182/1993 Z. z. a to tak, že je povinný vykonávať správu domu samostatne v
mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe
domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom a okrem iného pri správe domu

je povinný podľa § 8b ods. 2 písmeno e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu
prevádzky, údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté
nedoplatky a podľa § 8b ods. 2 písmeno i) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo
nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou
väčšinou hlasou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri § 8b ods. 2 písmeno i)
je pri povinnosti správcu podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby odkaz na zákon č. 527/2002 o

dobrovoľných dražbách. Pre toto konanie je podstatná úprava v § 14 ods. 5 zákona č. 182/1193 Z. z.,
ktorý upravuje, že za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru
v dome alebo spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome, že vlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome môže písomne s úradne overeným podpisom, splnomocniť
inú osobu, aby ho na schôdzi vlastníkov zastupovala, že súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz,

ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, že splnomocnená osoba sa originálom
splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze rade alebo zástupcovi vlastníkov. Pre toto konanie je
dôležité ustanovenie § 15 zákona č. 182/1993 Z. z., na ktorý odkazuje § 8b ods. 2 písmeno i) v súvislosti
s povinnosťou správcu podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru
v dome na uspokojenie pohľadávok za splnenia zákonom stanovených podmienok. Ustanovenie §

15 upravuje, že na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu,
spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok
vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil
vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo nebytového priestoru
v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona

záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného
práva sa zapíše do katastra nehnuteľností na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome. Návrh na zápis podáva predseda alebo správca. V konaní nebolo sporné, že podľa
tohto ustanovenia je v KN zapísané záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov vo vzťahu k
predmetnému bytu.

Záložné právo upravené v § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. je zákonným záložným právom, t. j. vzniká
priamo zo zákona. Toto záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávok, ktoré má spoločenstvo
vlastníkov bytov a nebytových priestorov, a ak sa nezriaďuje spoločenstvo, tak ostatní vlastníci bytov a
nebytových priestorov v dome voči vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zabezpečené
sú pohľadávky vzniknuté z právnych úkonov vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, ktoré sa týkajú

domu, spoločných častí a spoločných zariadení a príslušenstva domu alebo pozemku a z právnych
úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru. Zabezpečenie sa vzťahuje najmä na pohľadávky,
ktoré vznikli povinnosťou úhrad za prevádzku, opravy a údržbu spoločných častí, spoločných zariadení
a príslušenstva domu a pozemku alebo platieb za dodávku služieb, súvisiacich s užívaním bytu
a nebytového priestoru. Účelom zavedenia záložného práva priamo v zákone bolo jednak pôsobiť

prevenčne na vlastníkov bytov a nebytových priestorov s cieľom riadneho a včasného plnenia si
zákonných a zmluvných povinností a jednak ochrana ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov
voči neplneniu si povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Samotné zabezpečenie
pohľadávky záložným právom spočíva v tom, že ak si dlžník - konkrétny vlastník bytu nesplní svoju
platobnú povinnosť riadne a včas, má spoločenstvo alebo ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov

v bytovom dome ako záložní veritelia právo domáhať sa uspokojenia pohľadávky zo zálohu. Keďže
zabezpečenie vyplýva priamo zo zákona, na vznik záložného práva už nie je potrebný akýkoľvek ich
právny úkon. Dotknutí vlastníci bytov a nebytových priestorov sa môžu domáhať úhrady vzniknutých
nedoplatkov neplatiča výkonom záložného práva predajom bytu alebo nebytového priestoru na dražbe.
Záložné právo nemôže vzniknúť skôr ako samostatný záväzok, ktorý má zabezpečovať. Platne teda

nemôže vzniknúť záložné právo k neexistujúcej pohľadávke. S poukazom na právnu úpravu zákona
č. 182/1993 Z. z., ktorý je vo vzťahu k Občianskemu zákonníku zákonom lex specialis, vlastníci bytova nebytových priestorov v postavení záložných veriteľov rozhodujú absolútnou väčšinou o výkone
záložného práva vzniknutého podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. Zákonom č. 182/1993 Z. z. je
priamo určený jeden zo spôsobov výkonu záložného práva, ktorým je predaj zálohu na dražbe. Tento

spôsob výkonu záložného práva má oproti exekučnému konaniu na záloh výhodu v tom, že záložný
veriteľnepotrebujeexekučnýtitulnadosiahnutieuspokojeniasvojejpohľadávky.Zozákonavšakvyplýva
povinnosť navrhovateľovi dražby vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť a v prípade záložného
veriteľa aj povinnosť písomne vyhlásiť aj pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje
výkon záložného práva. V danom prípade nebolo sporné, že predmetná Zmluva o vykonaní dražby

obsahuje vyhlásenie záložného veriteľa podľa § 7 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných
dražbách, že predmetnú nehnuteľnosť je možné dražiť a súčasne záložný veriteľ vyhlásil pravosť,
sumu a splatnosť pohľadávky, určenú ku dňu 31. 10. 2012, celkom na sumu 13 425,67 eur. Táto
suma zodpovedá sume pohľadávky odporcu voči navrhovateľovi uvedenú v Zmluve o vykonaní dražby,
pričom pohľadávka odporcu voči navrhovateľovi je konkretizovaná sumou dlhu a dôvodom dlhu. V
konaní nebolo sporné a to od začiatku, že navrhovateľ namieta pravosť, výšku pohľadávky, ktorú

eviduje odporca voči navrhovateľovi. Vyhlásenie odporcu o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky
považuje navrhovateľ za nepravdivé a existenciu odporcom evidovanej pohľadávky označil za spornú.
Treba uviesť, že navrhovateľ dražby zodpovedá za to, že vyhlásenie o pravosti, výške a splatnosti
pohľadávky zodpovedá danému právnemu stavu ku dňu návrhu na vykonanie dražby. Z vykonaného
dokazovania je zrejmé, že výška, pravosť a splatnosť pohľadávky bola navrhovateľom podstatným

spôsobom spochybnená, pričom tieto spochybnenia navrhovateľ konkretizoval a to okrem iného aj v
prípade zmluvnej pokuty, či poplatku z omeškania. Súd je toho názoru, že ak je podstatným spôsobom
spochybnenávýška,pravosťasplatnosťpohľadávkyvovzťahuknavrhovateľovi,takzadanýchokolností
by bolo aj sporné to, či bol dôvod na podanie návrhu na vykonanie dražby alebo na vykonávanie dražby
vo vzťahu k navrhovateľovi.

K návrhu na vykonanie dražby bolo odporcom doložené vyúčtovanie pohľadávky voči navrhovateľovi
ku dňu 31. 10. 2012 zo dňa 7. 11. 2012, z ktorého vyplýva, že odporca voči navrhovateľovi eviduje
pohľadávku vo výške a) 2792,44 eur z titulu neuhradenia preddavkových platieb za služby spojené s
užívaním bytu, fondu prevádzky, údržby a opráv za obdobie 9/2009 až júl 2012, b) 3 615,81 eur zmluvná
pokuta za vyúčtovania za rok 2009, 2010, 2011, 2012, c) 4 597,08 eur z titulu zmluvnej pokuty za

nezaplatené preddavkové platby za služby spojené s užívaním bytu, fondu prevádzky, údržby a opráv
za obdobie december 2009 až júl 2012, d) 831,09 eur poplatok z omeškania za vyúčtovania za rok 2009,
2010, 2011, 2012, e) 1 470,41 eur poplatok z omeškania za preddavky za služby spojené s užívaním
bytu, fondu prevádzky, údržby a opráv za obdobie 9/2009 až júl 2012, f) 118,84 eur ku dňu 31. 10. 2012
- náklady na právne služby advokáta týkajúce sa uplatnenia a začatia výkonu záložného práva.

Prílohou Zmluvy o výkone záložného práva je vyhlásenie záložného veriteľa zo dňa 7. 11. 2012, ktorým
navrhovateľ dražby - odporca vyhlásil, že predmet dražby je možné dražiť, že záložný veriteľ vyhlasuje
pravosť,sumuasplatnosťpohľadávkyvdôsledkunedoplatkovvlastníkabytunatvorbefonduprevádzky,
údržby a opráv a nedoplatkov vlastníka bytu za plnenia spojené s užívaním bytu v celkovej výške 2
792,44 eur + príslušenstvo. Príslušenstvom sú úroky z omeškania, ktoré ku dňu 31. 10. 2012 predstavujú

sumu 2 301,50 eur, zmluvná pokuta, ktorá ku rovnakému dňu predstavuje celkom sumu 8 212,89 eur a
náklady vynaložené v súvislosti so začatím výkonu záložného práva k rovnakému dňu vo výške 118,84
eur, celkom ku dňu 31. 10. 2012 činí pohľadávka s príslušenstvom 13 425,67 eur.

Pri porovnaní týchto dvoch vyúčtovaní bolo zistené, že ide o totožný dôvod dlhu, rovnako tak výška,
keď vo vyhlásení záložného veriteľa uvedená suma titulom zmluvnej pokuty 8 212,89 eur predstavuje

súčet súm zmluvnej pokuty podľa vyúčtovania pohľadávky zo dňa 7. 11. 2012 - 3 615,81 eur a 4
597,08 eur a keď vo vyhlásení záložného veriteľa uvedená suma titulom príslušenstva, úroku (poplatku
z omeškania) 2 301,50 eur predstavuje súčet súm poplatku z omeškania podľa vyúčtovania pohľadávky
zo dňa 7. 11. 2012 - 831,09 eur a 1 470,41 eur. V súvislosti s týmto vyúčtovaním pohľadávky štatutárny
zástupca odporcu uviedol, že v prípade zmluvnej pokuty odporca túto účtoval do dátumu vyúčtovania z

jednotlivých preddavkových predpísaných úhrad a po vyúčtovaní z vyúčtovania preddavkov, v prípade
poplatkuzomeškaniajetentovypočítavanývsúladesnariadenímvládyč.87/1995Z.z.,pričomodporca
zohľadňoval zmenu výšky tohto poplatku z omeškania neskoršími novelami. V tejto súvislosti zástupca
odporcu uviedol, že poplatok z omeškania bol vypočítaný vo výške 0,2 promile, najmenej 0,81 eur denneza každý deň omeškania. Štatutárny zástupca odporcu doplnil, že v prípade zmluvnej pokuty a poplatku
z omeškania do vyúčtovania tieto vypočítaval z jednotlivých mesačných predpísaných preddavkov a
vyčíslil ich len do dňa vyúčtovania služieb a následne do dlhu započítaval zmluvnú pokutu a poplatok z

omeškania zo sumy zistenej z vyúčtovania služieb s počiatkom omeškania odo dňa nasledujúceho po
splatnosti vyúčtovania. Tento postup odporcu nie je správny. Súd k tomu uvádza, že vlastník bytu nie
je v omeškaní s úhradou preddavkov za plnenia spojené s užívaním bytu pred vykonaním vyúčtovania
týchto platieb, pred vyúčtovaním táto úhrada totiž ešte nie je splatná, a teda nemôže vzniknúť nárok
na úrok z omeškania. Ak teda odporca vypočítaval poplatok z omeškania aj z jednotlivých mesačných

predpísaných preddavkov a vyčíslil ich do dňa vyúčtovania služieb, tento jeho postup nebol správny.
Navyše súd uvádza, že v prípade vzťahu medzi navrhovateľom a odporcom nejde o vzťah medzi
nájomcom a prenajímateľom (v ktorom prípade je sankciou poplatok z omeškania), ale ide o vzťah medzi
vlastníkom a správcom domu, kedy má veriteľ právo požadovať popri peňažnom dlhu úrok z omeškania
v zmysle § 517 ods. 2 OZ. Je nepochybné, že výška zákonného úroku z omeškania je iná ako výška
zákonného poplatku z omeškania, a teda ak odporca účtoval navrhovateľovi poplatok z omeškania vo

výške uvedenej vyššie, rovnako jeho postup nebol správny. Táto skutočnosť má za následok spornosť
vo výške prípadnej pohľadávky odporcu voči navrhovateľovi, čo podľa názoru súdu má za následok
spornosť, či tu je dôvod na vykonávanie dražby vo vzťahu k navrhovateľovi. Za stavu, že dražba doteraz
nezačala, podľa názoru súdu, navrhovateľ sa oprávnene domáha určenia, že navrhovateľ dražby nie je
oprávnený navrhnúť vykonanie dražby, pričom navrhovateľom dražby je odporca. Podľa názoru súdu,

že ak dražobník je povinný upustiť od dražby najneskôr do jej začatia, ak je dražobníkovi preukázané
vykonateľným rozhodnutím, že navrhovateľ dražby nie je oprávnený navrhnúť vykonanie dražby, potom
podľa názoru súdu navrhovateľ nemusí preukazovať naliehavosť právneho záujmu ak upustenie od
dražby je upravené v zákone č. 527/2002 Z.z.

Vzhľadom na horeuvedené súd návrhu navrhovateľa v plnom rozsahu vyhovel.

O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. vzhľadom na plný úspech navrhovateľa
vo veci. Priznané trovy konania pozostávajú zo zaplateného súdneho poplatku z návrhu vo výške 99,50
eur a náhrady trov právneho zastúpenia. Trovy právneho zastúpenia pozostávajú z odmeny za tieto
úkony právnej služby: prevzatie a príprava zastúpenia zo dňa 25. 2. 2013 (§ 14 ods. 1 písm. a) vyhlášky
č. 655/2004 Z. z.) vo výške 60,07 eur, písomné podanie na súd vo veci samej - návrh na začatie konania

zo dňa 25. 2. 2013 (§ 14 ods. 1 písm. b) vyhlášky č. 655/2004 Z. z.) vo výške 60,07 eur, zastupovanie
na pojednávaní dňa 17. 12. 2013 (§ 14 ods. 1 písm. c) vyhlášky č. 655/2004 Z. z.), ktoré trvalo viac ako 2
hodiny vo výške 2 x 60,07 eur a zastupovanie na pojednávaní dňa 19. 12. 2013 vo výške 60,07 eur (§ 14
ods. 1 písm. c) vyhlášky č. 655/2004 Z. z.), z RP za 4 úkony po 7,81 eur, spolu 331,59 eur, k čomu treba
pripočítať 20 % DPH vo výške 66,32 eur. Trovy právneho zastúpenia sú celkom vo výške 397,91 eur.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie do 15 dní od

doručenia rozhodnutia na súde, proti rozhodnutiu ktorého smeruje.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach /§ 42 ods.3 O.s.p./

uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda,

v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny

a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že:

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci ( § 205 ods. 2
O.s.p.)

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné

rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného predpisu.