Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 1. júl 2015

Súd: Okresný súd Zvolen
Spisová značka: 18C/171/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6714215148
Dátum vydania rozhodnutia: 01. 07. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Janette Nôtová

ECLI: ECLI:SK:OSZV:2015:6714215148.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Zvolen v konaní pred samosudkyňou Mgr. Janette Nôtovou, v právnej veci navrhovateľa:

B. Y., nar. XX. XX. XXXX, trvale bytom F. XXX/XX, XXX XX S., občan SR, právne zastúpený: Mgr.
Martina Slosiariková, advokátka, so sídlom Jelšová 2A, 974 01 Banská Bystrica, proti odporkyni: Q.
O., nar. XX. XX. XXXX, trvale bytom V. XX, XXX XX G., právne zastúpená: JUDr. Michal Vlkolinský,
Námestie SNP 17/29, 96001 Zvolen, o určenie nájomného vo výške 350,00 € mesačne a doplatenie
dlžného nájomného, takto

r o z h o d o l :

Návrh navrhovateľa sa v celom rozsahu z a m i e t a .

Navrhovateľ je p o v i n n ý nahradiť odporkyni trovy konania v sume, ktorá bude vyčíslená v písomnom
vyhotovení tohto rozsudku v lehote do 3 (troch) dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ podal na tunajšom súde dňa 23. 10. 2014 návrh, v ktorom žiadal, aby súd odporkyni určil
odo dňa podania návrhu nájomné obvyklé v čase a v mieste, a to vo výške tak, ako bude určená na
základe vykonaného dokazovania. Zároveň žiadal, aby súd zaviazal odporkyňu zaplatiť nedoplatok na
nájomnom a to doplatok odo dňa podania návrhu až do dňa právoplatnosti rozsudku. Rovnako si uplatnil
náhradu trov konania. Svoj návrh odôvodnil tým, že odporkyňa má nájomnú zmluvu zo dňa 01. 09.
1996, ktorú uzavrela s právnym predchodcom navrhovateľa Bučina, a. s. Zvolen. Na základe prevodu
vlastníckeho práva k predmetnému bytu sa vlastníčkou stala právna predchodkyňa navrhovateľa H..
U.. Q. B.. Povolením vkladu pod č. V 3 98/13 zo dňa 08. 01. 2014 sa výlučným vlastníkom bytu stal

navrhovateľ. Odporkyňa od uzavretia nájomnej zmluvy uhrádza nájomné vo výške 167,14 €, z čoho
78,66 € sú zálohy a čisté nájomné činí 88,48 €. V súvislosti so vzrastom cien energií navrhol právny
predchodca navrhovateľa, ako aj navrhovateľ nájomkyni, t. j. odporkyni písomný návrh na zvýšenie
nájomného tak, že nové nájomné bolo stanovené na 278,66 € vrátane energií. K dohode o zvýšení
nájomného však nedošlo. Výšku nájomného, ktoré si v tomto konaní navrhovateľ uplatňuje, zodpovedá
cene nájomného u porovnateľných bytov v uvedenej lokalite, pričom ide o byty podobné svojou rozlohou,
stavom opotrebenia i dopravnou dostupnosťou. Svojím návrhom sa navrhovateľ domáha určenia svojho

práva, pričom naliehavý právny záujem vidí navrhovateľ v tom, že ako vlastník nehnuteľnosti bytu je
povinný trpieť výkon nájomného vzťahu zo strany odporkyne, avšak za podmienok, ktoré nie sú pre
neho ako vlastníka nehnuteľnosti spravodlivé. V zmysle Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ
jednostranne zvýšiť nájomné, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu ako aj zmeniť ďalšie
podmienky nájomnej zmluvy v súlade s osobitným právnym predpisom, pričom takýto právny predpis v
súčasnosti neexistuje. Navrhovateľ ako vlastník nehnuteľnosti je potom obmedzený na svojich právach,
pretože nehnuteľnosť nemôže sám užívať a za takéto obmedzenie mu nie je poskytnutá adekvátna

náhrada.Navýzvusúdunavrhovateľšpecifikovalvýšku nájomného,ktorúpožadovalurčiťatona350,00
€ mesačne.Odporkyňa sa k podanému návrhu písomne vyjadrila prostredníctvom svojho právneho zástupcu tak,
že žiadala žalobu zamietnuť. Poukázala na to, že pri podaní určovacej žaloby navrhovateľ nepreukázal
naliehavý právny záujem. Navrhovateľ nadobudol vlastnícke právo k predmetnému bytu, pričom pri

prevodevlastníckehoprávanavrhovateľprehlásil,žebytaajjehostavpozná,určitebolpredchádzajúcou
vlastníčkou oboznámený aj s výškou nájomného, proti ktorej výške v tom čase nič nenamietal. Návrh
na určenie nájomného bol podaný na tunajšom súde dňa 23. 10. 2014, teda s odstupom cca takmer
10-tich mesiacov od nadobudnutia vlastníctva, pričom v tomto smere odporkyňu nekontaktoval nejakým
návrhom alebo predložením dodatku k platnej nájomnej zmluve. Vzťahy medzi účastníkmi konania sú

upravené platnou Zmluvou o nájme bytu, ktorú navrhovateľ nespochybňuje. Z tohto dôvodu žiadala
návrh navrhovateľa zamietnuť.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, oboznámením listinných dokladov a
zistil nasledujúci skutkový a právny stav.

Navrhovateľ pred súdom uviedol, že sa rozhodol žiť vo Zvolene a na základe ponúk si vybral byt, ktorého
nájomkyňoujeodporkyňa.Jednásaonadštandardnýbytanaskytlasamuvýhodnákúpabytunasplátky.

Vedel o tom, že v byte býva odporkyňa na základe nájomnej zmluvy, vec konzultoval s právnikmi a
predchádzajúca vlastníčka mu oznámila, že odporkyni zvýšila nájomné na základe oznámenia z 23. 09.
2013. Pokiaľ šlo o správu bytov, bolo zriadené Spoločenstvo vlastníkov bytov, ktoré vykonávalo správu.
Ešte pred kúpou bytu sa stretol s odporkyňou. Vedel o tom, že k dispozícii sú dve nájomné zmluvy,
druhá nájomná zmluva je z 01. 03. 2000. Predchádzajúca vlastníčka bytu pani Višňovská mu oznámila,

že s odporkyňou dohodla výšku nájomného po 167,14 €. Po odkúpení bytu navrhovateľom odporkyňa
platby uhrádzala na jeho účet, pričom sa jedná o nájomné vrátane zálohových platieb za služby spojené
s bytom. Predchádzajúca majiteľka bytu mu uvádzala, že sa snažila s odporkyňou dohodnúť na vyššom
nájomnom, avšak odporkyňa vyššie nájomné neuhrádzala. Pokiaľ sa rozhodol byt kúpiť, predpokladal,
že sa s odporkyňou dohodnú na vyššom nájomnom, avšak s odporkyňou k dohode nedošlo. Ešte pred

kúpou bytu ukazoval odporkyni oznámenie pani Višňovskej zo septembra 2013 o vyššom nájomnom,
k čomu však sa odporkyňa vyjadrila, že s tým nesúhlasí a odmietla s ním komunikovať. Po kúpe bytu
zaslal odporkyni oznámenie vo februári 2014, ktorou vyzval odporkyňu na úhradu nájomného po 278,66
€ mesačne. K dohode s odporkyňou o výške nájomného však nedošlo.

Odporkyňa pred súdom vypovedala, že byt im bol pridelený spolu s manželom ako zamestnancom

spoločnosti Bučina. Jednalo sa o byty, ktoré stavalo mesto Zvolen, ktoré boli odovzdané ešte štátnemu
podniku Bučina pre zamestnancov. Tento byt užívali s manželom ako nájomcovia až do smrti manžela, t.
časubytužívaakonájomkyňasama.Odroku1994bolanainvalidnomdôchodku,t.časujenastarobnom
dôchodku. Manžel zomrel dňa 30. 01. 2011. Podľa jej vedomostí, po privatizácii podniku Bučina došlo
postupne k predaju bytov cez pána J., jeho brata, na pani B., o tomto dostala upovedomenie. Od pani B.

byt odkúpil navrhovateľ. Nájomné uhrádzali podniku Bučina. Od roku 2003 bol určený regulovaný nájom
a odvtedy platí rovnaké platby. Upravujú sa len poplatky za služby podľa spotreby. Výška nájomného
je však stále rovnaká, nakoľko táto regulácia nebola zrušená. Je pravdou, že im bývalá vlastníčka Ing.
B. oznámila úpravy zálohových platieb a nájomného, avšak jej odpísali, že s tým nesúhlasia, pretože
platí pôvodná nájomná zmluva, ktorá doposiaľ nebola zrušená. Toho času uhrádza platbu vo výške

168,50 € na účet navrhovateľa. Vyúčtovanie zálohových platieb jej bolo zasielané, naposledy, pokiaľ
si zisťovala, mala preplatok, nakoľko sa snaží šetriť vodu aj energie. Bývalá majiteľka pani B. jej však
preplatoknenechala,tvrdila,žemáplatiťvyššienájomné,sčímodporkyňanesúhlasila.Ztohtodôvodusi
uvedený preplatok vyrovnala nižšími platbami nájomného. Pokiaľ sa týka navrhovanej výšky nájomného,
odporkyňa poukázala na to, že byty v ich okolí sú odpredané, zostal tam jediný nájomca, ktorý platí ešte

nižšie nájomné ako má určené ona. Preto nesúhlasila s navrhovanou výškou nájomného.

Podľa Zmluvy o nájme bytu zo dňa 01. 09. 1996 (čl. 4, 5) uzavrela odporkyňa spolu s neb. manželom
ako nájomcovia zmluvu s prenajímateľom Bučina, a. s. Zvolen, predmetom ktorej bol nájom bytu č.
X v dome vo G. na ulici V. Č.. XXX/XX a to na dobu neurčitú. Bolo dojednané, že nájomca má
povinnosť platiť prenajímateľovi nájomné za byt a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu,

pričom výška nájomného bola určená v súlade s vtedy platnou Vyhláškou č. 60/1964 a č. 15/1992 Zb.Podkladom je evidenčný list. Nájomné sa malo uhrádzať mesačne pozadu, najneskôr do 5-teho dňa
nasledujúceho mesiaca. V súlade s uvedenými predpismi prenajímateľ mal určiť aj ročnú výšku úhrad
za plnenia poskytované s užívaním bytu. Ďalej bolo dojednané, že v prípade zmeny právnych predpisov

rozhodujúcich pre určenie výšky nájomného, má prenajímateľ právo výšku nájomného zmeniť. Výšku
mesačných preddavkov za plnenia poskytované s užívaním bytu môže prenajímateľ zvýšiť, ak sú na
to dôvody vyplývajúce zo zmien daných osobitnými predpismi alebo z rozhodnutí cenových orgánov,
prípadne iných vážnych dôvodov (napr. podľa skutočnosti predchádzajúceho roka). Tieto zmeny budú
nájomcom oznámené spôsobom v mieste obvyklým (zaslaním nového evidenčného listu pre výpočet

nájomného a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu). Zmenu môže prenajímateľ realizovať od
prvého dňa mesiaca nasledujúceho po skutočnosti, ktorá vytvorila právo prenajímateľa na vykonanie
zmeny.

Podľa Zmluvy o nájme bytu zo dňa 01. 03. 2000 (čl. 35, 36) uzavrel nájomca Q. O. ( neb. manžel
odporkyne ) s prenajímateľom Sekier, s. r. o. Zvolen Zmluvu o nájme k bytu č. X v dome vo G.
na ulici V. Č.. XXX/XX na dobu neurčitú. K nájomnému bolo dojednané, že nájomca má povinnosť

platiť prenajímateľovi nájomné za byt, ako aj úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu. Výška
nájomného je určená na základe opatrenia Ministerstva financií SR z 21. 12. 1999 č. R-11/1999 na
podklade - evidenčný list. Nájomné sa platí mesačne pozadu, najneskôr do 5-teho dňa nasledujúceho
mesiaca. Ročnú výšku úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu určí prenajímateľ podľa platných
právnych predpisov. V prípade zmeny právnych predpisov rozhodujúcich pre určenie výšky nájomného

má prenajímateľ právo výšku nájomného zmeniť. Zmeny budú nájomcom oznámené spôsobom v mieste
obvyklým (zaslaním nového evidenčného listu pre výpočet nájomného). Zmenu výšky nájomného ako aj
výšky mesačných preddavkov môže prenajímateľ realizovať od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po
skutočnosti, ktorá vytvorí právo prenajímateľa na vykonanie zmeny. Nájomcovia sú povinní rešpektovať
zmeny nájomného a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu v zmysle platných právnych

predpisov.

Odporkyňa predložila súdu Rozhodnutie o pridelení bytu zo dňa 18. 02. 1974 zo strany Bučiny, národný
podnik Zvolen, ako aj Zápisnicu o dohode o odovzdaní a prevzatí bytu zo dňa 01. 03. 1974.

Podľa evidenčného listu vypracovaného 28. 05. 2007 spoločnosťou Sekier, s. r. o. bola odporkyni spolu s
manželom určená celková platba za úhrady za byt 4.208,-- Sk (139,70 €), z toho nájomné činilo 3.100,--

Sk (102,90 € - čl. 6).

Podľa Listu H.. B. zo dňa 01. 05. 2008 adresovaný Q. O.Á. s manželkou t. j. odporkyňou (čl. 72), bolo
týmto oznámené, že sa Ing. B.Š. dňa 04. 04. 2008 stala vlastníčkou bytu, ktorého sú nájomcami na
základe kúpnopredajnej zmluvy s firmou Sekier, s. r. o. Zvolen. Prílohou listu bola nájomná zmluva,
pričom Ing. B. žiadala nájomcov, aby túto podpísali s tým, že prílohou nájomnej zmluvy je aj evidenčný

list pre výpočet úhrad za užívanie bytu platný od 01. 05. 2008. Podľa evidenčného listu z 01. 05. 2008 (čl.
73) bolo určené nájomné vo výške 3.853,-- Sk (127,90 €), zálohové platby za služby vo výške 1.108,--
Sk (36,70 €), t. j. celková mesačná úhrada za byt 4.961,-- Sk (164,70 €). Na uvedené oznámenie zaslali
H.. B. Q. O. spolu s odporkyňou odpoveď zo dňa 18. 05. 2008 (čl. 74), na základe ktorého oznámili,
že vzali na vedomie súčasné vlastníctvo nájomného bytu Ing. B.. Uviedli, že zaslanú zmluvu o nájme

nemôžu podpísať, nakoľko majú právoplatnú zmluvu o nájme ešte so spoločnosťou Sekier, s. r. o. z 01.
03. 2000, ktorá je stále v platnosti.

ZnáslednejkorešpondenciemedziIng.B.arodinouodporkynevyplýva,žeodporkyňaspolusmanželom
oznámili Ing. B., že pôvodne žiadali sami o odkúpenie bytu od predchádzajúceho vlastníka bytov -
spoločnosti Sekier, s. r. o., o ktorej žiadosti nebolo rozhodnuté. Zároveň listom zo dňa 02. 10. 2008 Ing.

B. oznámili, že dodatočne bolo zistené z ich strany navýšenie mesačných platieb o 1.098,-- Sk v položke
„fond opráv“. Oznámili, že ďalej budú uhrádzať zníženú platbu vo výške 3.863,-- Sk a v tomto smere
žiadali aj úpravu evidenčného listu. Poukázali na to, že ich preplatok z dôvodu neoprávneného zvýšenia
činil5.490,--Sk.Listomzodňa17.10.2008Ing.B.R.oznámilarodineodporkyne,že bytjevjejosobnom
vlastníctve ako fyzickej osoby a preto sa opatrenie o regulácii cien nájomného na tento byt nevzťahuje.

Z uvedeného dôvodu zotrvala na uhrádzaní platieb nájomného a zálohových platieb v stanovenej výške4.961,-- Sk. Podľa Listu Ing. B.Š. zo dňa 25. 11. 2012 (čl. 8) bolo odporkyni oznámené, že s účinnosťou
od 01. 01. 2013 právna predchodkyňa navrhovateľa mení výšku nájomného a to nájomné vo výške
200,-- € mesačne, zálohové platby 78,66 € mesačne, spolu 278,66 € mesačne. Na to Listom odporkyňa

Ing. B. zo dňa 05. 12. 2012 oznámila (čl. 81, 82), že nesúhlasí s takto určenou čiastkou mesačnej platby,
ktorájenavýšenávčiastkenájomnéhona200,--€mesačne.Listomzodňa23.09.2013(čl.37)oznámila
Ing. B. odporkyni, že s účinnosťou od 01. 01. 2013 mení výšku nájomného tak, že nájomné činí 200,-- €
mesačne, zálohové platby 78,66 € mesačne, spolu 278,66 € mesačne. Zároveň bola vyčíslená dlžoba vo
výške 1.003,68 €. K tomu odporkyňa vlastnou cestou ako aj prostredníctvom svojho právneho zástupcu

písomne oznámila Ing. B. (čl. 83 až 85), že uhrádza nájomné podľa doteraz platnej nájomnej zmluvy,
ktorú uzatvorila s právnym predchodcom súčasného vlastníka. Poukázala na to, že k zmene zmluvy
môže dôjsť len na základe zmluvných strán.

Navrhovateľ preukázal svoje vlastníctvo k predmetnému bytu na základe kúpnej zmluvy spísanej formou
notárskej zápisnice, podľa ktorej predmetný byt odkúpil od predchádzajúceho vlastníka Ing. B. - Kúpna
zmluva zo dňa 02. 12. 2013 (čl. 47 až 53), ako aj výpisom z listu vlastníctva č. XXXX pre okres G., obec

G., k . ú. Q.Á. (čl. 7).

Navrhovateľ nepredložil súdu písomnú výzvu - oznámenie o zvýšení nájomného z februára 2014 v
zmysle svojej výpovede na pojednávaní.

Navrhovateľ výšku uplatneného nájmu preukazoval na základe potvrdení realitnej spoločnosti a to
XEMAR, s. r. o. Banská Bystrica, realitná kancelária ACTIVE REAL Lieskovec, podľa ktorých trhová

výška ceny prenájmu obdobného bytu je od 300,-- do 350,-- € mesačne (čl. 38, 39). Rovnako predložil
súdu ponuky získané z internetu na prenájom 2 a 3-izbových bytov v lokalite G. - G. v sume od 400,--
do 490,-- € mesačne (čl. 40 až 46).

Odporkyňa predložila súdu evidenčný list pre výpočet nájomného a úhrad za užívanie bytu vlastníka
P. Š. k bytu vo G., X. XXXX/XX, pričom sa jedná o 4-izbový byt, kde od 01. 01. 2009 spoločnosťou

Sekier, s. r. o. bola určená celková mesačná úhrada 275,38 €, z toho nájomné 113,33 € a zálohové
platby 162,05 €. K tomu doložila výpis z účtu predmetného nájomcu zo dňa 15. 04. 2015, na základe
ktorého poukázala, že i toho času uvedený nájomca uhrádza takto určené nájomné (čl. 32 až 34).

Podľa § 124 Občianskeho zákonníka, všetci vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje sa
im rovnaká právna ochrana.

Podľa § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho
vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju
neprávom zadržuje.

Podľa § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych
vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť

v rozpore s dobrými mravmi. Podľa ods.2, fyzické a právnické osoby, štátne orgány a orgány miestnej
samosprávy dbajú na to, aby nedochádzalo k ohrozovaniu a porušovaniu práv z občianskoprávnych
vzťahov a aby sa prípadné rozpory medzi účastníkmi odstránili predovšetkým ich dohodou.

Podľa § 488 Občianskeho zákonníka, záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi vzniká
právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok.

Podľa § 492 Občianskeho zákonníka, záväzkový vzťah nemožno meniť bez súhlasu jeho strán, pokiaľ
tento zákon neustanovuje inak.Podľa§663Občianskehozákonníka,nájomnouzmluvouprenajímateľprenechávazaodplatunájomcovi
vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

Podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak

nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej
užívania.

Podľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ
prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby
užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je
chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

Podľa§696ods.1Občianskehozákonníka,spôsobvýpočtunájomného,úhradyzaplneniaposkytované
s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne
zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej
zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.

Na základe takto zisteného skutkového a právneho stavu súd dospel k záveru, že návrh navrhovateľa v

celom rozsahu nie je dôvodný. Navrhovateľ sa vo svojom návrhu domáhal ochrany svojho vlastníckeho
práva, ktoré súdu preukázal listinnými dokladmi. Súd preto konštatuje, že vlastnícke právo k
predmetnému bytu súd považoval v tomto prípade za nesporné. Hoci odporkyňa prostredníctvom
právnehozástupcuuvádzalisúduokolnosti,nazákladektorýchsaodporkyňadomáhamožnostizískania
vlastníctva k predmetnému bytu, súd konštatuje, že súčasný právny stav je taký, že vlastníkom bytu je

navrhovateľ. Je nesporné, že vlastnícke právo pôsobí proti všetkým, čo znamená, že každý je povinný
rešpektovať právo vlastníka. Súdnu ochranu vlastníckeho práva súd poskytuje vlastníkovi proti tomu,
kto neoprávnene zasahuje do jeho vlastníckeho práva v súlade s ustanovením § 126 Občianskeho
zákonníka. V tomto konkrétnom prípade však súd nezistil, že by došlo k neoprávneným zásahom do
vlastníckeho práva navrhovateľa odporkyňou. Navrhovateľ pri nadobudnutí vlastníctva k predmetnému

bytu vstúpil do všetkých práv a povinností predchádzajúceho vlastníka bytu, vrátane práv a povinností
vyplývajúcich z nájomnej zmluvy, ktorá sa viazala k predmetnému bytu. Súd preto konštatuje, že
v tomto prípade nejde o poskytnutie ochrany navrhovateľovi vo vzťahu k jeho vlastníckemu právu,
nakoľko výkon nájmu bytu zo strany odporkyne je v súlade s nájomnou zmluvou tak, ako bola dojednaná
právnymi predchodcami navrhovateľa. Zo strany odporkyne sa potom nejedná o neoprávnený zásah

do vlastníckeho práva navrhovateľa. Súd potom konštatuje, že poukaz navrhovateľa na určenie výšky
nájomného z hľadiska podania určovacej žaloby je nenáležitý, pokiaľ naliehavý právny záujem na určení
obvyklého nájomného by malo robiť postavenie navrhovateľa neisté. V danom prípade boli zmluvné
podmienky vrátane výšky nájomného a zálohových platieb za služby spojené s užívaním bytu doposiaľ
určené na základe platnej nájomnej zmluvy tak, ako bolo preukázané v tomto konaní a to naposledy

nájomnou zmluvou zo dňa 01. 03. 2000. Súd preto konštatuje, že v tomto prípade skúmal poskytnutie
ochrany navrhovateľovi ako účastníkovi nájomnej zmluvy.

Súd preskúmal záväzkový vzťah medzi účastníkmi konania a to nájomnú zmluvu. Úprava záväzkových
vzťahov je v zásade založená na zmluvnej voľnosti, to znamená, že je na dohode medzi stranami
záväzkového vzťahu, aký záväzok medzi sebou založia, ako aj čo bude jeho obsahom. Samozrejme

dohoda strán nemôže byť v rozpore s kogentnými ustanoveniami právnych predpisov. Súd konštatuje,
že v tomto prípade vznik záväzkovo-právneho vzťahu medzi účastníkmi konania bol založený naposledy
uzavretou nájomnouzmluvouz01.03.2000,kdebolarovnakoupravenávýškanájomnéhoazálohových
platieb v súlade s vtedy platnými právnymi predpismi, t. j. opatrením Ministerstva financií SR z 21. 12.
1999 - č. R-11/1999. Súd konštatuje, že pokiaľ ide o cenu nájmu, dohodovanie o cene bolo upravené

už v tom čase aj dnes platným Zákonom č. 18/1996 Z. z. o cenách. V zmysle uvedeného predpisu sa
preferuje dohoda strán o výške ceny. Štát prostredníctvom uvedeného zákona však môže zasiahnuť
do takéhoto dohadovania a to opatreniami na zamedzenie nežiaduceho cenového vývoja - reguláciou
cien a to či už určením ceny, alebo usmernením dohodovania cien cenovými orgánmi. Rozsah regulácie
cien sa ustanovuje rozhodnutím ministerstva o regulácii cien. Uvedené rozhodnutia sú zverejnené v

publikačnom orgáne ministerstva a rovnako vyhlásenie v Zbierke zákonov SR uverejnením oznámeniaministerstva o jeho vydaní. To znamená, že je všeobecne známym a prístupným. Posledná úprava
regulácie cien nájomného vydaná v súlade so zákonom o cenách bola vykonaná opatrením Ministerstva
financií SR č. 29/2008, účinná od 01. 05. 2008. Jedná sa o opatrenie Ministerstva financií SR o

regulácií cien nájmu bytov, kde sú stanovené maximálne ceny nájmu bytu a rovnako opatrenie určuje
prípady,naktorésatotoopatrenienevzťahuje.Priprejednávanívecisúdkonštatuje,žemedziúčastníkmi
bolo sporné, či predmetný byt spadá pod právnu úpravu regulácie cien nájomného alebo nie a výška
ceny nájomného je potom výsledkom dohody zmluvných strán bez ohľadu na určenie maximálnej
výšky nájomného uvedeným právnym predpisom. V tomto prípade navrhovateľ uviedol, že doposiaľ

dojednaná výška nájomného nezodpovedá súčasnej výške nájomného obvyklého v čase a mieste, kde
sa byt prenajíma. V zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka je prenajímateľ oprávnený jednostranne
zvýšiť nájomné, avšak za podmienok ustanovených osobitným právnym predpisom, takýto právny
predpis doposiaľ nebol vydaný. V konaní bolo preukázané, že medzi navrhovateľom a odporkyňou
doposiaľnedošlokdohodeozvýšenícenynájomného.Navrhovateľtvrdil,ženavrholodporkynizvýšenie
nájomného, ktorá však s týmto nesúhlasila. Navrhovateľ však svoje tvrdenie nepreukázal. Bolo len

preukázané dohadovanie o vyššej cene nájmu s právnym predchodcom navrhovateľa, s ktorým však
odporkyňa nesúhlasila. Súd potom konštatuje, že navrhovateľ bez toho, aby sa pokúsil o dohodu s
odporkyňou, sa priamo obrátil na súd, aby súd určil výšku nájomného obvyklého v čase a mieste
prenájmu bytu. Na výzvu súdu potom doplnil svoj návrh tak, že žiadal určiť obvyklé nájomné vo výške
350,-- € mesačne, pričom vychádzal z cien zistených prostredníctvom rôznych inzerátov a potvrdení

realitných kancelárií o výške nájomného, za ktoré sa spravidla majú obdobné byty poskytovať na nájom.
Takýto postup zo strany navrhovateľa však súd považuje za predčasný. Tak ako už bolo vyššie uvedené,
záväzkové vzťahy sa riadia zmluvnou voľnosťou, to znamená, že sám zákon preferuje dohodu strán
o obsahu záväzkových vzťahov, pričom aj zmenu obsahu záväzkových vzťahov je možné vykonať
len na základe dohody strán. Je pravdou, ako uvádza navrhovateľ, že samotný Občiansky zákonník

umožňuje jednostranné zvýšenie ceny nájomného, avšak podmienky tohto postupu mali byť upravené
osobitným právnym predpisom, ktorý v súčasnej dobe vydaný nie je. Pokiaľ by došlo k takémuto
jednostrannému úkonu zo strany prenajímateľa, v prípade sporu zmluvných strán je možné domáhať
sa ochrany zo záväzkového vzťahu žalobou na plnenie, ktorá má prednosť pred určovacou žalobou
z hľadiska posudzovania naliehavého právneho záujmu. V takomto konaní je potom súd oprávnený

preskúmať platnosť uvedeného právneho úkonu, či je v súlade so zákonom. V danom prípade súd
konštatuje, že je možné poskytnúť ochranu aj takémuto nájomnému pomeru, pokiaľ uplynutím času
dôjde k podstatnej zmene pôvodne dohodnutých zmluvných podmienok, ktoré pri uzavretí zmluvy o
nájme bytu nebolo možné predvídať. Takáto ochrana je možná v súlade s ustanovením § 3 Občianskeho
zákonníka. Nemožno však žiadať určovacou žalobou v súdnom konaní, aby súd určil výšku nájomného,

nakoľko takáto povinnosť pre súd nevyplýva zo žiadneho právneho predpisu. Súd nie je oprávneným
štátnym orgánom na určovanie ceny nájomného v konkrétnom zmluvnom vzťahu. Tak ako už bolo
uvedené, v záväzkovom vzťahu je možná zmena akejkoľvek zmluvnej podmienky len dohodou strán a
pokiaľ k dohode nedôjde, oprávnená strana sa môže dožadovať pred súdom nahradenia vôle druhej
zmluvnej strany aj s poukazom na ustanovenie § 3 Občianskeho zákonníka. V tomto prípade by sa však

malojednaťoposlednúmožnosťaajsúdjepovinnýdbaťoto,abysarozporymedziúčastníkmiodstránili
predovšetkým ich dohodou. Nemožno vychádzať len z predpokladu tak, ako uvádzal navrhovateľ, že
dohadovanie s odporkyňou sa mu javí ako neúčinné vzhľadom na predchádzajúce postoje odporkyne k
výške nájomného. Z uvedených dôvodov potom súd návrh navrhovateľa v celom rozsahu zamietol.

Odporkyni ako úspešnej účastníčke konania patrí plná náhrada trov konania v súlade s ustanovením

§ 142 ods.1 O. s. p. Odporkyňa vyčíslila trovy právneho zastúpenia za 4 úkony právnej pomoci po
64,54 € (prevzatie a príprava zastúpenia, písomné vyjadrenie k žalobe zo dňa 30. 03. 2015, účasť na
pojednávaní dňa 19. 05. 2015 a 01. 07. 2015), 4x režijný paušál po 8,39 €, čo spolu činí 291,72 €.
Súd preskúmal vyčíslené trovy právneho zastúpenia a dospel k záveru, že odporkyni patrí náhrada za
trovy právneho zastúpenia a to za 4 úkony právnej pomoci po 64,53 € a 4x režijný paušál po 8,39 €, čo

spolu činí 291,68 € a to v súlade s ustanovením § 1 ods.3, § 9 ods.1, § 11 ods.1 písm. a/, § 13a ods.1
písm. a/, písm. c/, písm. d/, § 16 ods.3 Vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z. z. Súd zaviazal navrhovateľa
zaplatiť odporkyni takto stanovenú výšku náhrady trov konania v sume 291,68 € v lehote do 3 dní od
právoplatnosti rozsudku (§ 160 ods.1 O. s. p.).Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
tunajšieho súdu na Krajský súd v Banskej Bystrici, písomne v 3 vyhotoveniach (§ 204 ods. 1, prvá veta

O. s. p.).

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach ( § 42 ods. 3 O. s. p.) uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje
za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods. 1 O. s. p.). Pokiaľ zákon pre podanie určitého
druhu nevyžaduje ďalšie náležitosti, musí byť z podania zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka a čo sleduje, a musí byť podpísané a datované. Podanie treba predložit s potrebným

počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal
jeden rovnopis, ak je to potrebné. Ak účastník nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd
vyhotoví kópie na jeho trovy (§ 42 ods. 3 O. s. p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (Zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a

exekučnej činnosti - Exekučný poriadok a o zmene a doplnení ďalších zákonov, v zmení neskorších
predpisov); ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh na súdny výkon rozhodnutia (§ 251
ods. 1 O. s. p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O. s. p., t. j.

1) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov

2) ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania

3) účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený

4) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie

5) sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný

6) účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom

7) rozhodoval vylúčený sudca alebo bol súd nesprávne obsadený, ibaže namiesto samosudcu
rozhodoval senát

8) súd prvého stupňa nesprávne právne posúdil vec a preto nevykonal ďalšie navrhované dôkazy

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré

doteraz neboli uplatnené ( § 205a O. s. p. ), t. j.

1) sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia sudcu (prísediaceho) alebo
obsadenia súdu,2) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci samej,

3) odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4 O. s. p.,

4) ich účastník konania bez svojej viny nemohol označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého
stupňa

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 2
O. s. p.).