Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 13. máj 2015

Súd: Okresný súd Zvolen
Spisová značka: 18C/99/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6714209296
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 05. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Janette Nôtová

ECLI: ECLI:SK:OSZV:2015:6714209296.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Zvolen samosudkyňou Mgr. Janette Nôtovou, v právnej veci navrhovateľa v rade 1/ E..

F. A., nar. XX. XX. XXXX, bytom L.. V. XXX, XXX XX U., v rade 2/. U. A., nar. XX.XX.XXXX, bytom
L.. V. XXX, XXX XX U., obaja právne zastúpení JUDr. Oľgou Jankovičovou, advokátkou, Okružná 212,
962 71 Dudince, proti odporcovi v rade I/ Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
bytovom dome súp. číslo 149 v Dudinciach, 962 71 Dudince, Okružná ulica 149, IČO: 45 029 814,
právne zastúpený Mgr. Julianou Sumkovou, advokátkou, Námestie Slobody 16, 915 01 Nové Mesto nad
Váhom, odporcovi v rade II/ auctio, s. r. o., Kmeťova 30, 949 01 Nitra, IČO: 36 765 121, právne zastúpený
JUDr. Miroslavom Belicom, advokátom, Štefánikova trieda 79, 949 01 Nitra, v rade III/ EUROPEAN

INVESTMENTS HOLDING s.r.o., IČO: 47 429 470, so sídlom Kopčianska 10, 851 01 Bratislava, o
určenie neplatnosti dražby, takto

r o z h o d o l :

Súd určuje, že d r a ž b a konaná dňa 06.06.2014 v priestoroch odporcu v rade 2/, na adrese XX XXX
S., Š. N. X, v kancelárii dražobníka, predmetom ktorej bola nehnuteľnosť v obci a katastrálnom území
Dudince, zapísaná v katastri nehnuteľností na Okresnom úrade Z., katastrálny odbor, na liste vlastníctva
č.XXX a to byt č. X vchod X, X. poschodie, bytového domu súpisné číslo XXX, na parcele č. XXX, podiel
priestorunaspoločnýchčastiachaspoločnýchzariadeniachdobu1/8kcelkuaspoluvlastníckypodiel1/8

k celku k pozemku, parcely registra „ C“ evidované na katastrálnej mape parcelné číslo XXX - zastavané
plochy a nádvoria o výmere 678 m2, osvedčené Notárskou zápisnicou spísanou na Notárskom úrade
v Nitre, Štefániková trieda 9, JUDr. Miriam Danczi, notárom dňa 06.06.2014 sp. zn. N 251/2014, NZ
21651/2014, NCRis 22077/2014

je n e p l a t n á.

O trovách konania bude rozhodnuté do 30 dní od právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ podal na tunajšom súde dňa 25. 06. 2014 návrh, v ktorom žiadal, aby súd učil, že dražba,
ktorá sa konala dňa 06. 06. 2014 v priestoroch odporcu v rade II/ a predmetom ktorej bola nehnuteľnosť
zapísaná v KN Okresného úradu Krupina, na liste vlastníctva č. XXX, pre k. ú. Dudince a to byt č.
X, vchod X na X. poschodí bytového domu, súpisné číslo XXX, na parcele č. XXX, podiel priestoru
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu 1/8 k celku a spoluvlastnícky podiel 1/8
celku k pozemku parcely registra „C“, evidované na katastrálnej mape, parcelné číslo XXX, zastavané
plochy a nádvoria o výmere 678 m2, ktorá dražba bola osvedčená notárskou zápisnicou, spísanou na

Notárskom úrade v Nitre JUDr. Miriamom Danczim, notárom - je neplatná. Svoj návrh navrhovatelia
odôvodnili tým, že dňa 06. 06. 2014 sa v priestoroch odporcu v rade II/ ako dražobníka konala
dobrovoľná dražba podľa zákona č. 529/2002 Z. z., predmetom ktorej boli nehnuteľnosti špecifikované
v petite návrhu. Navrhovateľom dražby bol odporca v rade I/, dražobníkom bol odporca v rade II/ avydražiteľom odporca v rade III/. V zmysle ustanovenia § 21 ods.2 zákona č. 527/2002 Z. z., v prípade,
že boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich
právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Navrhovatelia boli pôvodnými vlastníkmi vydraženej

nehnuteľnosti a uvedenou dražbou prišli o vlastníctvo k bytu v rozpore so zákonom, preto majú
naliehavý právny záujem v zmysle ustanovenia § 80 písm. c/ O. s. p. V zmysle zákona o dobrovoľných
dražbách, navrhovateľom dražby môže byť vlastník predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva záložné
právo alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. V
tomto konkrétnom prípade však záložným veriteľom sú vlastníci bytov a nebytových priestorov tak,

ako je to zapísané na LV č. 245. Spoločenstvo vlastníkov bytov je právnickou osobou, založenou
v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z., ktorá spravuje spoločné časti a spoločné zariadenia domu,
nebytové priestory a priľahlý pozemok, vrátane ich údržby a obnovy. Rovnako zabezpečuje plnenia
spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo môže vykonávať len činnosti
vymedzené týmto zákonom. Do majetku spoločenstva však nepatria jednotlivé byty, spoločenstvo ani
nemôže nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory, či iný nehnuteľný majetok. Spoločenstvo

môže vo vlastnom mene vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov, ale nemôže bez príslušného
splnomocnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov uzavrieť s dražobníkom zmluvu o výkone
dražby. Spoločenstvo môže podať návrh na dobrovoľnú dražbu len v mene vlastníkov, na základe ich
splnomocnenia udeleného na schôdzi vlastníkov a to ako splnomocnenec a nie ako záložný veriteľ.
Pokiaľ odporca v rade I/ vystupoval vo svojom mene ako záložný veriteľ, konal v rozpore so zákonom.

Ďalším dôvodom neplatnosti navrhovatelia uviedli, že spoločenstvo je povinné vyhotovovať ročné
rozúčtovanie nákladov na správu domu a úhrad plnení na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov do 31. 05. za predchádzajúci kalendárny rok. Odporca v rade I/ si túto svoju povinnosť
neplnil vôbec, pričom správu prevzal od roku 2009 a až do roku 2011 nerobil rozúčtovanie nákladov
a tiež nevyhotovil platný výmer na úhradu mesačných platieb za plnenia, za správu a príspevkov

do fondu prevádzky údržby a opráv. Nebolo zvolané zhromaždenie vlastníkov bytov na schválenie
predmetných dokumentov. Navrhovatelia opakovane písomne vyzývali odporcu v rade I/ na splnenie
tejto povinnosti. Na Okresnom súde Zvolen pod č. k. 13C 173/2011 sa viedlo konanie, aby si odporca
v rade I/ splnil svoju povinnosť a vo veci bolo vydané uznesenie, ktorým súd uložil povinnosť odporcovi
v rade I/ - predložiť navrhovateľom doklady týkajúce sa správy bytového domu. Odporca v rade

I/ si túto povinnosť splnil len čiastočne. Pokiaľ boli následne doručené navrhovateľom vyúčtovania,
títo písomne podali písomnú reklamáciu, odporca v rade I/ však na reklamáciu nereagoval. Takýmto
konaním odporcu v rade I/ bolo navrhovateľom znemožnené byt predať vlastnou cestou napriek tomu, že
mali viacero záujemcov. Navrhovatelia napokon poukázali, že nebolo predpísaným spôsobom zvolané
zhromaždenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré by rozhodlo o splnomocnení odporcu v

rade I/, na podanie návrhu a uzavretie zmluvy o dobrovoľnej dražby s dražobníkom. Navrhovateľom
nebola doručená zápisnica zo zhromaždenia, o podaní návrhu na výkon dražby nemali vedomosť. S
dobrovoľnou dražbou nesúhlasili a cítia sa dotknutí na svojich právach. Vlastnícke právo je základným
vecným právom, ktoré pôsobí voči všetkým a zodpovedá mu povinnosť ostatných - nerušiť vlastníka
vo výkone jeho práva. Inštitút dobrovoľnej dražby znamená vážny zásah do tohto ústavného práva.

Uplatnená pohľadávka odporcom v rade I/ bola vyčíslená nesprávne, na základe neplatného výmeru
a reklamovaných vyúčtovaní, ktoré nezodpovedajú skutočnej spotrebe energií. V tomto prípade potom
navrhovateľom dražby nebola oprávnená osoba a napadnutá dražba prebehla na základe neplatne
uzavretej zmluvy, preto navrhovatelia žiadali, aby súd určil dražbu za neplatnú.

Uznesením zo dňa 30. 06. 2014 sp. zn. 18C 99/2014-33 súd predbežným opatrením zakázal odporcovi v
rade III/ nakladať s nehnuteľnosťami, ktoré získal dražbou, ktorá je predmetom tohto sporu. Rozhodnutie
sa stalo právoplatné dňa 14. 08. 2014.

Odporca v rade I/ sa prostredníctvom právneho zástupcu písomne vyjadril k návrhu navrhovateľov tak,

že tento žiadal ich návrh zamietnuť ako nedôvodný. V prvom rade odporca I/ namietal, že navrhovatelia
vo svojej žalobe neodôvodnili a nekonkretizovali porušenie zákona, t. j. aké konkrétne ustanovenie malo
byť postupom záložného veriteľa porušené. Odporca poukázal na to, že v tomto konkrétnom prípade
dôvodnosť žaloby treba vykladať podľa ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách a podľa tohto
zákona posudzovať, či mohlo dôjsť k porušeniu jeho ustanovení, ktoré by malo za následok porušenie

práva navrhovateľov. Pokiaľ ide o oprávnenie odporcu I/ podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby,
odporca v rade I/ poukázal na ustanovenie § 15 ods.1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov, v zmysle ktorého vzniká priamo zo zákona k bytu alebo k nebytovému
priestoruvdomezáložnéprávovprospechspoločenstva,záložnéprávovprospechostatnýchvlastníkovbytov a nebytových priestorov vzniká len v tom prípade, ak sa spoločenstvo nezriaďuje. Takéto
záložné právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Z uvedeného vyplýva, že pokiaľ bolo zriadené
spoločenstvo vlastníkov bytov, vzniká mu záložné právo priamo zo zákona, a k jeho vzniku nie je

potrebný ani zápis v príslušnom liste vlastníctva. V súlade so zákonom o dobrovoľnej dražbe je
záložný veriteľ priamo oprávnený podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby a to aj bez súhlasu
vlastníka veci. Odporca v rade I/ mal zato, že za účelom podania návrhu a uzavretia zmluvy o
vykonaní dobrovoľnej dražby, nepotreboval žiadne písomné plnomocenstvo od vlastníkov, ani zvolávať
zhromaždenie na odsúhlasenie dobrovoľnej dražby, pretože toto oprávnenie mu prislúcha priamo zo

zákona. Ďalej odporca v rade I/ uviedol, že o realizácii a výkone záložného práva boli navrhovatelia
riadne upovedomení pred samotnou realizáciou dobrovoľnej dražby ako odporcom v rade I/, tak aj
odporcom v rade II/. Odporca v rade I/ rovnako zabezpečil zápis oznámenia o začatí výkonu záložného
práva v katastri nehnuteľností. K postupu odporca v rade I/ uviedol, že k takémuto kroku bolo pristúpené
z dôvodu, že navrhovatelia dlhoročne neplatili žiadne úhrady, ani zálohové platby za služby spojené s
užívaním bytu a nebytového priestoru, príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv, ani nedoplatky

z ročných vyúčtovaní. Nezaujímali sa o chod a činnosti v dome, ani sa nezúčastňovali zhromaždení
spoločenstva. Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov bolo zriadené v roku 2009.
Tvorcom zmluvy o spoločenstve bol prakticky navrhovateľ a v ním pripravenom znení bola zmluva
schválená a podpísaná. Rovnako bol to navrhovateľ, ktorý vybavoval registráciu spoločenstva na
príslušnom Obvodnom úrade v Banskej Bystrici. Z uvedeného vyplýva, že navrhovatelia veľmi dobre

poznali podmienky zmluvy o spoločenstve, ako aj svoje povinnosti zo zmluvy vyplývajúce a sankcie,
ktoré v prípade porušenia povinností hrozia. Poslednú úhradu navrhovatelia uskutočnili v januári roku
2011, od kedy prestali s platením úhrad napriek viacerým písomným výzvam a urgenciám. Je pravdou,
že boli problémy s vypracovávaním ročného vyúčtovania, nakoľko tieto činnosti na základe mandátnej
zmluvy mal zabezpečovať E.. W. W., ktorý si však tieto povinnosti riadne neplnil. Od roku 2013 túto

činnosť začala zabezpečovať správcovská spoločnosť KOM-BYT na základe mandátnej zmluvy. Ročné
vyúčtovania za rok 2009 a 2010 boli vypracované spoločnosťou KOM-BYT a navrhovateľom doručené,
následne boli vypracované aj vyúčtovania za roky 2011 až 2013. Navrhovatelia vyúčtovania prevzali
a nijakým spôsobom voči nim nevzniesli námietky. V roku 2012 boli navrhovateľom dané k dispozícii
podklady, ktoré si mohli aj prefotiť. Navrhovatelia museli vedieť podľa predpisu zálohových platieb, aké

platby majú mesačne platiť a rovnako im muselo byť známe, že v prípade ich neuhrádzania sa dostávajú
do omeškania. Odporca v rade I/ namietal, že by svojím konaním mal znemožniť navrhovateľom byt
predať a poukázal na to, že ešte ku dňu 30. 09. 2011 bol evidovaný u navrhovateľov dlh vo výške
2.375,46 €. Navrhovatelia boli na úhradu nedoplatkov vyzvaní odporcom v rade I/ listom zo dňa 03.
12. 2013 a následne listom zo dňa 21. 01. 2014, kedy bola vyčíslená dlžná čiastka na 5.525,00 €.

Jednalo sa o dlh ku dňu 30. 11. 2013, kedy ešte navrhovateľom nebola vyčíslená zmluvná pokuta. Hoci je
pravdou, že po vyúčtovaní za rok 2012 sa táto čiastka znížila, napriek tomu zostávajúci dlh navrhovatelia
neuhradili. Ku konaniu navrhovateľov odporca v rade I/ uviedol, že v bytovom dome sa nachádza iba 8
bytov a v prípade čo len jedného neplatiča, túto skutočnosť pociťujú ostatní vlastníci bytov. Od včasných
platieb vlastníkov bytov sú závislé platby dodávateľom energií a služieb pre dom. Naviac odporca v

rade I/ uzatvoril zmluvu o úvere s Wüstenrot, stavebnou sporiteľňou, ktorej bolo potrebné uhrádzať
úverové splátky vo výške 333,00 € mesačne. V prípade omeškania hrozili sankcie, ktoré by v konečnom
dôsledku boli nútení uhradiť všetci vlastníci. Pokiaľ navrhovatelia namietali vyúčtovanú výšku dlhu,
odporca v rade I/ podotkol, že hoci zmluvná pokuta z dôvodu neplnenia si povinností navrhovateľmi bola
vyššia ako samotná istina, výšku zmluvnej pokuty si však odhlasovali sami vlastníci priamo v zmluve

a bola stanovená na ochranu ostatných vlastníkov. Samotný spor o výšku uplatnenej pohľadávky však
nemôže byť dôvodom neplatnosti dobrovoľnej dražby. Pokiaľ sa navrhovatelia cítia byť dotknutí výškou
uplatnenejpohľadávky,majúprávosadomáhaťvráteniapožadovanejčiastkyvsamostatnomkonaní,nie
všakvkonaníoneplatnosťdobrovoľnejdražby.Záložnéprávokbytu,ktorésazriaďujepriamozozákona
slúži na zabezpečenie pohľadávky tak, aby v prípade riadneho a včasného neplnenia záväzku, bol

záložný veriteľ oprávnený domáhať sa uspokojenia pohľadávky zo založenej veci - bytu. Úlohou odporcu
v rade I/ je jednak zabezpečovať plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov, hospodáriť
s úhradami a chrániť pri tom všetkých vlastníkov v dome. Postup navrhovateľov mal negatívny dopad
na schopnosť odporcu I/ platiť mesačné zálohové platby zmluvným dodávateľom služieb, ako aj splátky
úveru. Platby za navrhovateľov museli znášať ostatní vlastníci bytov. Z uvedených dôvodov odporca v

rade I/ považoval návrh navrhovateľov za nedôvodný.

Odporca v rade II/ podal k žalobe písomné vyjadrenie, v ktorom uviedol, že dňa 28. 02. 2014 uzavrel s
odporcom v rade I/ ako záložným veriteľom alebo navrhovateľom dražby - Zmluvu o vykonaní dražby,predmetom ktorej bolo vykonanie dražby nehnuteľností vo vlastníctve navrhovateľov v rade I/ a II/ tak,
ako sú špecifikované v petite žaloby. Odporca v rade II/ vykonal všetky kroky potrebné k riadnemu
vykonaniu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Dňa 12. 05. 2014 bolo organizované prvé kolo

dobrovoľnej dražby, kde najnižšie podanie na dražbe bolo určené v súlade s vypracovaným znaleckým
posudkom pre tieto účely. Dražba bola neúspešná, pretože nebolo urobené ani najnižšie podanie. Dňa
16. 05. 2014 bola uzavretá medzi odporcom v rade I/ a II/ Zmluva o vykonaní prvej opakovanej dražby a
dňa 06. 06. 2014 bolo organizované prvé kolo opakovanej dražby, ktorého sa zúčastnili dvaja dražitelia,
pričom odporcovi v rade III/ bol udelený príklep, pretože na tejto dražbe urobil najvyššie podanie.

Odporca v rade II/ mal zato, že Zmluva o vykonaní dražby, ako aj Zmluva o vykonaní opakovanej dražby
boli platne uzavreté a k žiadnemu porušeniu zákona o dobrovoľných dražbách nedošlo. Preto žiadal,
aby súd návrh navrhovateľov v celom rozsahu zamietol.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, oboznámením listinných dokladov a
zistil nasledujúci skutkový stav.

Navrhovateľ v rade I/ vypovedal, že v predmetnom byte bola prevádzkovaná od roku 2004 rehabilitačná
ambulancia, kedy sa jednalo po zmene o nebytový priestor. Následne, keď sa rozhodli o predaji týchto
priestorov, došlo k opätovnej zmene na byt, avšak celé zariadenie rehabilitačnej ambulancie tam zostalo.
Navrhovateľ poukázal na to, že odporca v rade I/ 4 roky nezvolával žiadnu schôdzu, podľa zmluvy

mal dostať zápisnicu o schôdzi, ktorú však nikdy nedostal. Byt chceli predať v roku 2010, avšak
nebolo to možné, pretože neboli vykonané vyúčtovania za tento rok a nebola ani konaná schôdza,
ktorá by schválila rozpočet a výšku preddavkov úhrad. Byt od začiatku roku 2010 neužívali, nebolo
zapnuté kúrenie, nepoužívala sa voda. Asi 2-3 krát posielali žiadosti na spoločenstvo o vyúčtovanie
služieb, nedostali však žiadnu odpoveď. Preto oslovili právnu zástupkyňu, ktorá zaslala Spoločenstvu

list, Spoločenstvo však nereagovalo. Na to sa obrátili so žalobou na súd, pričom sa viedlo konanie pred
tunajším súdom pod sp. zn. 13C 173/2011. V rámci konania sa mimosúdne dohodli, avšak Spoločenstvo
túto dohodu nesplnilo. Je pravdou, že im bolo predložené vyúčtovanie, avšak toto nebolo v súlade
so zákonom. Jednalo sa len o vyčíslenie súčtu úhrad, ktoré mali navrhovatelia platiť. Je pravdou, že
neuhrádzali platby od mája v roku 2011. Bolo to z dôvodu, že nedostali vyúčtovanie za rok 2010,

ani následné vyúčtovania a preto odmietali platiť za niečo, o čom nevedeli. Následné vyúčtovania za
roky 2011, 2012 až 2013 im boli doručené začiatkom roku 2014 a následne o dva týždne na to prišlo
oznámenie o dražbe. Prebehlo to veľmi rýchlo. V čase dražby však riešili vážne rodinné problémy, kedy
manželke t. j. navrhovateľke II/ diagnostikovali závažné ochorenie a podstúpila okamžitú operáciu. Preto
kontaktoval telefonicky dražobníka t. j. odporcu II/, aby dražbu nekonali, pretože táto nie je v súlade so

zákonom. Namietal aj podaný znalecký posudok, pretože znalec nehnuteľnosť neohliadal. V znaleckom
posudku sa nachádzajú veci, ktoré nezodpovedajú skutočnosti. Po vydražení bytu nový majiteľ žiadal
od navrhovateľa kľúče, tento mu ich však nevydal a uviedol mu, že sa chce domáhať neplatnosti dražby
a následne bol podaný návrh na súd. Toho času došlo k výmene zámok na byte, navrhovateľom nie
je umožnené sa do neho dostať, hoci v byte je zariadenie, ktoré im patrí. Je pravdou, že písomnú

reklamáciu voči vyúčtovaniam za roky 2011 až 2013 nepodával, nakoľko v tom čase už prebiehala
dražba.

Odporca v rade I/ zast. predsedom F. N. pred súdom vypovedal, že k založeniu Spoločenstva vlastníkov
bytov došlo v roku 2009, čoho iniciátorom bol práve navrhovateľ, ktorý aj vypracoval príslušnú zmluvu.

Ona bola navrhnutá za predsedníčku, a keďže s tým nemali skúsenosti, uzavreli Mandátnu zmluvu
s pánom W., ktorý mal pomáhať s listinami a pri vyúčtovaní, rovnako aj pri vybavovaní následného
úveru, ktorý vybavoval navrhovateľ I/. Úver sa vybavoval na vybudovanie samostatného kúrenia a na
strechu. Bolo to obdobie, keď sa osamostatnili od predchádzajúcej správy bytového družstva. Schôdze
sa vykonávali podľa potreby. Pokiaľ došlo k vyúčtovaniu za rok 2009, zo strany navrhovateľov nebola

zaplatená žiadna úhrada, v roku 2010 boli zaplatené úhrady za dva mesiace. Následne dochádzalo
len k sporadickým platbám. Vyúčtovania za roky 2009 a 2010 robil pán W. a je pravdou, že tieto
neboli urobené včas, pretože nemali uzavreté všetky podklady s bývalým bytovým družstvom. Keďže
pán W. následne nestíhal pre nich vykonávať úkony, v máji 2013 sa rozhodli osloviť spoločnosť KOM-
BYT, ktorá im dala do poriadku vyúčtovanie. Robili vyúčtovanie za rok 2011, ktoré bolo odovzdávané

v decembri 2013, vyúčtovanie za rok 2012 bolo odovzdané v januári 2014 a vyúčtovanie za rok 2013
bolo odovzdané v máji roku 2014. Odporca v rade I/ potvrdil, že na základe súdneho konania v roku
2011 dostali navrhovatelia napokon vyúčtovanie, aj im bolo umožnené nahliadnuť do dokladov. Pokiaľ
navrhovatelia tvrdia, že nemohli predať byt z dôvodu, že neboli vykonané vyúčtovania, toto nie je pravda,pretože v jednom prípade, keď prišiel záujemca o kúpu bytu s tým, že by vyplatil aj dlh na byte, bola
vyčíslená výška dlhu podľa vyúčtovania, avšak k predaju bytu nedošlo. Nie je pravdou, že by sa nekonali
schôdze SVB, tieto sa konali v nevyhnutných prípadoch napr., keď bola odhlasovaná spolupráca so

spoločnosťouKOM-BYT,avšaknavrhovatelianereagovalinatelefonátyanisms-ky,nevyžiadalisižiadnu
zápisnicu. Pokiaľ navrhovatelia tvrdili, že neuhrádzali platby, pretože byt neužívali, mohli uhrádzať aspoň
splátky úveru. Odporkyňa v rade I/ uviedla, že po vzniku SVB sa platili zálohové platby, pričom sa
vychádzalo z predchádzajúcich evidenčných listov. Následné vyúčtovania po vzniku SVB robil pán W.,
pričom vychádzal z podkladov z bytového družstva. Posledná platba zo strany navrhovateľov bola v

januári roku 2011 v sume 268,00 €, odvtedy neuhrádzali žiadne platby. K predaju bytu navrhovateľov
cestou dobrovoľnej dražby sa rovnako konala schôdza vlastníkov bytov a to dňa 15. 01. 2014 o 18.00
hod., kedy na pojednávaní odporca I/ predložil súdu kópiu zápisnice. V bode programov č. 4 a 5 bolo
schválenie návrhu dobrovoľnej dražby bytu č. X, ktorého vlastníkom bol navrhovateľ. Odporca I/ uviedol,
že na dobrovoľnej dražbe sa dohodli všetci vlastníci bytov. V tom čase boli v časovej tiesni, pretože sa
míňalifinancievovzťahukplatbámzaenergie,akoajksplátkamúveruabolotopotrebnériešiťurgentne.

Odporca v rade I/ doložil k tomuto tvrdeniu Zmluvu o zriadení záložného práva uzavretú so spoločnosťou
Wüstenrot, stavebná sporiteľňa s tým, že pri neplnení povinností ktorýmkoľvek vlastníkom, mohlo dôjsť
k ohrozeniu celého chodu domu. Z predmetnej zmluvy bolo preukázané, že na zabezpečenie úveru bolo
zriadené záložné právo na pohľadávky záložcu. Konanie schôdze zo dňa 15. 01. 2015 bolo vyvesené
oznamom na nástenke, kde bol určený termín schôdze. Pokiaľ sa jedná o vlastníkov bytov, ktorí v byte

nebývajú, je zvykom predvolať ich telefonicky alebo zaslať sms. Čo bolo vykonané aj v tomto prípade.
Okrem navrhovateľov sú v dome ešte dvaja vlastníci bytov, ktorí v bytoch sa nezdržiavajú, avšak na
schôdzu sa dostavili. Je dohodnuté, že ak niekomu termín nevyhovuje, je možné schôdzu presunúť na
iný termín. Schôdza sa konala v bytovke. Po schválení dobrovoľnej dražby na predmetnej schôdzi, vec
aktívne vybavovala pani D., predsedníčka SVB podpisovala zmluvy. Pri návrhu na vykonanie dražby zo

dňa 26. 02. 2014 bolo dané vyhlásenie odporcu I/ ako navrhovateľa dražby o vyčíslení pohľadávky ku
dňu 31. 12 .2013 v sume 13.764,93 €. Uvedené vyčíslenie vykonala spoločnosť KOM-BYT na základe
vyúčtovania a nezaplatených zálohových platieb zo strany navrhovateľov.

Na otázku, prečo neboli navrhovatelia predvolaní na konanú schôdzu písomnou formou v súlade so

spoločenskou zmluvou, odporca v rade I/ uviedol, že postupoval obvyklým spôsobom tak, ako dovtedy
a je pravdou, že písomné predvolania navrhovateľom nezasielali.

Právny zástupca odporcu v rade II/ na pojednávaní zotrval na svojom stanovisku. Poukázal na to,
že odporca v rade II/ splnil všetky povinnosti v súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách. V

zmysle zákona č. 182/1993 Zb., záložné právo vzniká zo zákona priamo v prospech Spoločenstva
vlastníkov bytov a teda SVB je záložným veriteľom. Jej štatutárny orgán je predseda, ktorý v súlade so
zákonom aj so zmluvou o spoločenstve je oprávnený uzatvárať zmluvu o výkone dražby, nepotrebuje
k tomu žiadne špeciálne splnomocnenie vlastníkov bytov. Pokiaľ aj navrhovateľ kontaktoval odporcu
v rade II/ v priebehu dražby, odporca v rade II/ nebol oprávnený svojvoľne upustiť od dražby, bolo

potrebné, aby navrhovateľ okolnosti, ktoré namietal, riešil vo vzťahu k svojmu veriteľovi ako k dlžníkovi.
Nebolo preukázané, že by došlo k porušeniu zákona o dobrovoľných dražbách. Pokiaľ je spor o výšku
pohľadávky, tento môže byť predmetom samostatného konania, ak sa navrhovateľ cíti byť poškodený.
Odporca v rade II/ konštatoval, že nebolo preukázané, že by dražba bola neplatná.

Podľa LV č. XXX (čl. 11) vedený pre okres Krupina, obec U., k. ú. U. sú uvedené parcely registra
„C“, evidované na katastrálnej mape - parcelné číslo XXX, o výmere 678 m2, zastavané plochy a
nádvoria, ďalej sú evidované stavby a to bytový dom č. súp. XXX, na parcele č. XXX, pod poradovým
číslom X, vo vchode X, X. poschodie, byt č. X sú evidovaní ako vlastníci navrhovatelia v rade I/ a II/
v spoluvlastníckom podiele 1/1 a podiele priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach

domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku v 1/8. V časti poznámka je evidované oznámenie o začatí
výkonu záložného práva predajom v dobrovoľnej dražbe v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a
nebytových priestorov zo dňa 06. 02. 2014, do KN zapísané 07. 02. 2014. V poznámke je evidované
oznámenie o dražbe dražobníka odporcu v rade II/ v prospech odporcu v rade I/, do KN zapísané dňa
14. 04. 2014. V poznámke je zapísané oznámenie o opakovanej dražbe zo dňa 21. 05. 2014, zapísané

do KN dňa 22. 05. 2014. V časti C - ťarchy je evidované záložné právo v prospech ostatných vlastníkov
bytov pod W. XXX/XX-XX/XX.Odporca v rade I/ predložil fotokópiu oznámenia o konaní schôdze dňa 15. 01. 2014 o 18.00 hod.
so stanoveným programom. Štatutárna zástupkyňa odporcu v rade I/ uviedla, že oznam podpísala
ona ako predsedníčka a pani D. ako členka rady. Právna zástupkyňa navrhovateľov poukázala, že

toto oznámenie nespĺňa zákonom stanovené náležitosti na zvolanie zhromaždenia vlastníkov bytov,
nebolo doručené v zmysle spoločenskej zmluvy a navrhovatelia nemali vedomosť o konaní schôdze.
Navrhovatelia neboli oboznámení ani s výsledkom hlasovania na schôdzi. Pokiaľ právna zástupkyňa
odporcu v rade I/ tvrdila, že prehlasovaný vlastník má možnosť uplatniť neplatnosť prijatého rozhodnutia
a v prípade, že nebol oboznámený s výsledkom schôdze, môže toto právo uplatniť v lehote do 3

mesiacov,inakmutotoprávozaniká,pričomnavrhovateliatietosvojeprávanevyužili,právnazástupkyňa
navrhovateľov poukázala na to, že navrhovatelia nemali vôbec vedomosť ani o konaní schôdze, ani o
jej výsledku. O tomto sa dozvedeli prakticky až na pojednávaní v tomto konaní pred súdom, kedy bola
predložená zápisnica.

Podľa zápisnice zo schôdze spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, sa táto konala

15. 01. 2014 o 18.00 hod. pri počte bytov 8, prítomných bolo 9, neprítomný bol 1. Program okrem
iného v bode 4. a 5. obsahoval schválenie návrhu na dobrovoľnú dražbu bytu č. X vlastníka pána
A. a hlasovanie o vykonanie dobrovoľnej dražby bytu č. X vlastníka pána A.. Pri diskusii v bode 4
boli prítomní vlastníci bytov oboznámení o dlhu za byt č. X, ako aj o tom, že napriek upomienke
vlastník bytu dlh nevyrovnal, nekontaktoval predsedkyňu spoločenstva a preto bolo navrhnuté riešiť

vec exekučným konaním alebo vykonaním dobrovoľnej dražby. Predsedníčka spoločenstva navrhla
vykonanie dobrovoľnej dražby. V bode 5. bolo zahájené hlasovanie o vykonaní dobrovoľnej dražby
bytu navrhovateľov, pričom za hlasovalo 7, proti 0, neprítomný 1. Bolo konštatované, že vlastníci bytov
jednohlasne odhlasovali vykonanie dobrovoľnej dražby bytu č. X vlastníka pána A. a poverili pani D., aby
začalavtejtovecikonať.Právnazástupkyňanavrhovateľakpredloženejzápisniciuviedla,žejupovažuje

za nedôveryhodnú, pretože mohla byť vyhotovená kedykoľvek, aj podpis jednotlivých vlastníkov bolo
možné získať dodatočne. Okrem toho vlastníci bytov, hoci odsúhlasili vykonanie dobrovoľnej dražby,
poverili pani D., aby začala v tejto veci konať, t. j. nesplnomocnili spoločenstvo na postup a uzavretie
zmluvyodobrovoľnejdražbe.PrávnazástupkyňaodporcuvradeI/podotkla,žeschôdzasakonalapodľa
zápisnice riadne, v prípade pochybností túto okolnosť môžu potvrdiť všetci vlastníci. Pani D. vybavovala

len technické záležitosti, vo veci konala predsedníčka spoločenstva ako štatutárny orgán.

Podľa Zmluvy o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov zo dňa 14. 07. 2009, došlo k
založeniu odporcu v rade I/ na základe prejavu vôle všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
predmetného bytového domu. Podľa čl. 7, hlasovanie zhromaždenia, bod 1 - zhromaždenia zvoláva

rada podľa potreby, najmenej raz za rok alebo, keď o to požiada predseda alebo najmenej štvrtina
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Podľa bodu 2 - oznámenie o schôdzi vlastníkov musí
byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, minimálne
5 dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo
zhromaždenie zvolal a to do 5-tich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia,

spôsobom v dome obvyklým. Podľa bodu 4 - za každý byt alebo nebytový priestor v dome má vlastník
alebo spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome. Podľa oznámenia
o zápise do registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov, došlo k zápisu odporcu v
rade I/ do registra dňom 01. 09. 2009.

Podľa písomného oznámenia odporcu v rade I/ adresované navrhovateľom zo dňa 05. 02. 2014 (čl. 63),
bolo navrhovateľom oznámené, že odporca v rade I/ pristupuje k výkonu záložného práva predajom v
dobrovoľnej dražbe z dôvodu, že nedoplatok na úhradách za služby spojených s užívaním bytu vrátane
zmluvnej pokuty ku dňu 31. 12. 2013 činí sumu 13.764,93 €.

Odporcovia v rade I/ a II/ uzavreli dňa 26. 02. 2014 Zmluvu o vykonaní dražby (čl. 95), kde odporca v rade
I/ vystupoval ako navrhovateľ dražby a prehlásil, že je veriteľom pohľadávky voči navrhovateľom 1/ a 2/,
ktorá vznikla z neplnenia finančných povinností týchto dlžníkov ako vlastníkov bytu, najmä povinnosti
poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia spojené
s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Uvedená pohľadávka je zabezpečená záložným právom v

zmysle § 15 zákona o bytoch v prospech navrhovateľa. Predmetom dražby bol dohodnutý byt č. X tak,
ako je špecifikovaný v petite žaloby. Zmluvu za odporcu v rade I/ podpísala predsedníčka F. N.. Podľa
vyhlásenia navrhovateľa dražby zo dňa 26. 02. 2014 (čl. 97), odporca v rade I/ ako veriteľ pohľadávky- záložný veriteľ voči dlžníkom a to navrhovateľovi 1/ a 2/ prehlásil, že má voči dlžníkom pohľadávku,
ktorá je pravá, jej výška je ku dňu 31. 12. 2013 v sume 13.764,93 € a je splatná v celom rozsahu.

Dňa 16. 05. 2014 došlo medzi odporcom v rade I/ a II/ k uzavretiu Zmluvy o vykonaní prvej opakovanej
dražby. Podľa vyhlásenia odporcu v rade I/ zo dňa 14. 05. 2014, bola v rovnakej výške ku dňu 31. 12.
2013 určená opätovne pohľadávka s tým, že je splatná v celom rozsahu.

Podľa Notárskej zápisnice spísanej dňa 06. 06. 2014 notárom JUDr. Miriamom Danczim č. N 251/2014,

NZ 21651/2014 (čl. 14 až 18), notár osvedčil vykonanie dobrovoľnej dražby. Podľa notárskej zápisnice
sa dražba konala dňa 06. 06. 2014 od 09.45 hod., licitátorom bola E.. X. V.. Dražby sa zúčastnili dvaja
účastníci, ktorí boli zapísaní do zoznamu účastníkov dražby. Licitátor oznámil výšku najnižšieho podania
v sume 24.900,00 € a výšku minimálneho prihodenia, ktorou je suma 100,00 €. Keďže nebolo urobené
ani najnižšie podanie, postupným znižovaním výšky najnižšieho podania bola znížená výška najnižšieho
podania na sumu 18.500,00 €. Účastník s dražobným číslom 1 urobil podanie vo výške 18.500,00 € a stal

sa vydražiteľom, jednalo sa o odporcu v rade III/. Cena dosiahnutá vydražením bola v sume 18.500,00
€. Právny zástupca odporcu II/ potvrdil, že predmet dražby bol vydražený za sumu 18.500,00 €, z ktorej
si dražobník odpočítal uplatnenú odmenu a náklady na prvé a druhé kolo v celkovej výške 4.144,36 €.
Zvyšok v sume 14.355,64 € bol dňa 08. 07. 2014 zaslaný na účet SVB ako navrhovateľa dražby, čo
potvrdilvýpisomzúčtu(čl.93).Zároveňpoukázalnato,žeakbybolpredmetdražbyvydraženýzavyššiu

sumu ako bola uplatnená pohľadávka, prebytočná suma by bola vyplatená vlastníkovi zálohou, prípadne
do úschovy, k čomu však nedošlo, pretože uplatnená pohľadávka bola vyčíslená vo vyššej výške.

Podľa vyúčtovania nákladov za obdobie od 01. 10. 2009 do 31. 12. 2009 bol na byte navrhovateľov k
30. 04. 2010 stav evidencie platieb -198,43 € po zohľadnení vyúčtovania z rok 2009, kde bol evidovaný

celkový preplatok 194,22 €, nedoplatok činil -4,21 €. Podľa vyúčtovania nákladov za obdobie od 01.
01. do 31. 12. 2010 bol evidovaný stav na účte platieb k 30. 04. 2011 -1.299,78 €, po zohľadnení
vyúčtovania za rok 2010, kde bol vyúčtovaný celkový preplatok 660,03 €, bol celkový nedoplatok
vyčíslený na -639,75 €. K tomu právna zástupkyňa navrhovateľov uviedla, že predložené vyúčtovanie
bolo navrhovateľom zaslané až v marci roku 2012 na základe súdneho konania pred okresným súdom

sp. zn. 13C 173/2011. Uvedené vyúčtovanie navrhovatelia písomne reklamovali, ich reklamácia však
nebola vybavená. Odporkyňa v rade I/ potvrdila, že navrhovatelia sa písomne vyjadrili k uvedeným
vyúčtovaniam, že tam nie je uvedená pravda, na výzvu však svoju reklamáciu bližšie nešpecifikovali. K
ďalším vyúčtovaniam písomné reklamácie podané zo strany navrhovateľov neboli.

Zo spisu Okresného súdu Zvolen sp. zn. 13C 173/2011 bolo zistené, že dňa 10. 10. 2011 podali
navrhovatelia v rade 1/ a 2/ prostredníctvom právnej zástupkyne návrh proti odporcovi I/, v ktorom
žiadali, aby súd uložil odporcovi povinnosť vyhotoviť vyúčtovanie nákladov za roky 2009 a 2010. Pred
prvým pojednávaním dňa 08. 03. 2012 navrhovatelia potvrdili, že sa situácia zmenila, pretože im bolo
zaslané vyúčtovanie nákladov za roky 2009 a 2010, avšak nemali možnosť nahliadnuť do dokladov

týkajúcich sa správy domu a čerpania fondu údržby a opráv. Právny zástupca odporcov prehlásil, že po
vzájomnej dohode na konkrétnom termíne bude toto navrhovateľom umožnené. Z týchto dôvodov na
návrh navrhovateľov súd konanie zastavil.

Podľa vyúčtovania za rok 2011, ktoré bolo vystavené 18. 12. 2013 (čl. 66), mali navrhovatelia evidovaný

dlh za rok 2010 vo výške 206,49 € a mali uhrádzať mesačný predpis po 175,45 €. Navrhovatelia
uhradili v januári sumu 268,54 €, iné platby za rok 2011 neuhrádzali. Podľa ročného vyúčtovania
za rok 2011 im vznikol preplatok -550,52 € a celkový nedoplatok k 31. 12. 2012 činil -1.492,83 €.
Podľa vyúčtovania za rok 2012 mali navrhovatelia uhrádzať mesačný predpis v rovnakej výške, vznikol
preplatok vo výške 553,70 € a celkový dlh k 31. 12. 2012 činil -3.595,05 €. Podľa vyúčtovania za

rok 2013, vystavený dňa 25. 05. 2014 navrhovatelia neuhrádzali žiadnu platbu, mesačný predpis bol
v nezmenenej výške. Podľa vyúčtovania bol evidovaný rozdiel medzi nákladom a zálohami vo výške
607,04 € a celkový dlh bol vyčíslený na -4.542,89 €. K vyúčtovaniu odporca v rade I/ predložil súdu
kópie podacieho lístka, kedy vyúčtovanie za rok 2011 a 2012 bolo doručované prostredníctvom pošty
dňa 07. 01. 2014 a vyúčtovanie za rok 2013 bolo doručované prostredníctvom pošty dňa 02. 06. 2014.

K týmto dokladom právna zástupkyňa navrhovateľov uviedla, že predpis mesačných zálohových platieb
považujú za neplatný, pretože nikdy nebol schválený vlastníkmi bytov, nezohľadňoval skutočnosť, že
navrhovatelia byt neužívali.Súd oboznámil výzvy odporcu v rade I/ adresované navrhovateľom 1/ a 2/ (čl. 71, 72), kde na fotokópiách
nebolčitateľnýdátum,avšakdošlokvyúčtovaniudlhuk30.11.2013bezpríslušenstvavovýške6.078,70
€ - výzva čl. 71 a ku dňu 30. 11. 2013 vo výške 5.525,00 € - čl. 72. Na pojednávaní právna zástupkyňa

odporcu predložila výzvu zo dňa 21. 01. 2014 a výzvu zo dňa 11. 07. 2013, kde bol vyčíslený stav
ku dňu 30. 06. 2013 a to dlh na zálohových platbách za služby bez príslušenstva vo výške 5.201,45
€. Navrhovateľ uviedol, že mu bola doručená upomienka, avšak niekedy pred Vianocami roku 2013 a
následne až tesne pred dražbou a aj z tohto dôvodu sa obrátil na svoju právnu zástupkyňu.

Podľa § 1 ods. 1 zák. č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách účinného do 31.5.2014, tento
zákon upravuje dobrovoľné dražby (ďalej len "dražba"), kontrolu Ministerstva spravodlivosti Slovenskej
republiky (ďalej len "ministerstvo") nad dodržiavaním podmienok organizovania a priebehu dražieb a
vznik, trvanie a zánik niektorých právnych vzťahov s tým súvisiacich.

Podľa§7ods.1zák.č.527/2002Z.z.odobrovoľnýchdražbách účinnéhodo31.5.2014, navrhovateľom
dražby je vlastník predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva záložné právo (ďalej len "záložný veriteľ"),
alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. . 9).

Podľa poznámky č. 9) napríklad zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve

bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Podľa § 16 ods. 1 zák. č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách účinného do 31.5.2014, dražbu je
možné vykonať len na základe písomnej zmluvy o vykonaní dražby, ktorú uzavrie navrhovateľ dražby s
dražobníkom; to neplatí, ak ide o majetok štátu, ak je dražobníkom orgán štátnej správy, alebo ak ide o

majetok územného samosprávneho celku, ak je dražobníkom tento územný samosprávny celok alebo
ak je dražobníkom navrhovateľ dražby.

Podľa § 1 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, tento zákon
upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome,

práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových
priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku.

Podľa § 6 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, na správu domu
sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len "spoločenstvo"),

ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou
alebo fyzickou osobou (ďalej len "správca"), najmä s bytovým družstvom. Podľa ods. 2 písm. d/ správa
domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome, o. i. vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby
a opráv a iných nedoplatkov.

Podľa § 7 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, spoločenstvo
je právnická osoba založená podľa tohto zákona, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné
zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových
priestorov (ďalej len "spoločné nebytové priestory"), príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby

a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome.
Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vedenom obvodným úradom v sídle kraja
(ďalej len "správny orgán") príslušným podľa sídla spoločenstva (ďalej len "register").

Podľa § 7b ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, spoločenstvo môže

vykonávať len činnosti vymedzené týmto zákonom. Hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru okrem úhrad za
tie služby a práce, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi
(ďalej len "úhrady za plnenia"), a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj s majetkom získaným svojou činnosťou. Do

majetku spoločenstva nepatria byty a nebytové priestory v dome. Spoločenstvo nemôže nadobúdať do
vlastníctvabyty,nebytovépriestoryaleboinýnehnuteľnýmajetok.Spoločenstvomôževmenevlastníkov
bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a
priľahlý pozemok. Podľa ods. 2 posledná veta, spoločenstvo môže vo vlastnom mene vymáhať plneniepovinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa tohto zákona. Podľa ods. 5 vlastníci
bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní uhrádzať finančné prostriedky do fondu prevádzky,
údržby a opráv a úhrady za plnenia.

Podľa § 7c ods.2 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, predseda
je štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Predseda navrhuje po
prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie podľa písm. i) vykonanie dobrovoľnej dražby bytu
alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15. Podľa ods. 9 zhromaždenie

tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zhromaždenie zvoláva rada podľa potreby,
najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada predseda alebo najmenej štvrtina vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome. Zhromaždenie
a) schvaľuje zmeny zmluvy o spoločenstve, stanovy spoločenstva a zásady hospodárenia,
b) schvaľuje rozpočet,
c) schvaľuje ročnú účtovnú závierku a vyúčtovanie úhrad za plnenia,

d) schvaľuje výšku mesačných úhrad za plnenia, mesačných platieb za správu a príspevkov do fondu
prevádzky, údržby a opráv,
e) rozhoduje o použití prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv,
f) volí a odvoláva členov rady,
g) volí a odvoláva predsedu,

h) rozhoduje o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva,
i) rozhoduje o úvere a o zabezpečení pohľadávok vyplývajúcich z poskytnutého úveru a o vstavbe a
nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov,
j) rozhoduje o správe alebo o zmene spôsobu výkonu správy,
k) určuje odmenu predsedovi spoločenstva a členom rady,

l) rozhoduje o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa tohto zákona nerozhoduje iný orgán.

Podľa § 10 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou
o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to

od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade 10) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v
dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku,
údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov,
príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv
podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely
tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25%
z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a
opráv sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných

častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome. Podľa ods.7
vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia
od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za
správu.

Podľa § 14 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastník bytu
alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a na schôdzi
vlastníkov hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu,
spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva
a pozemku. Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme

doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní
pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, a to
do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov spôsobom v dome obvyklým. Podľa ods.
3 schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v
dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na

prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak odseky 4 a 5 neustanovujú inak. Ak schôdza
vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie
rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorovv dome; to neplatí, ak sa hlasuje podľa odsekov 4 a 5, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, §
8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4. Podľa ods. 8 prehlasovaný vlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o

výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd
najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia
účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Podľa ods.

9 ustanovenia odsekov 1 až 7 sa rovnako použijú aj na hlasovanie zhromaždenia.

Podľa § 39 Občianskeho zákonníka, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom
odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Na základe takto vykonaného dokazovania súd dospel k záveru, že návrh navrhovateľov je v celom

rozsahu dôvodný. V konaní súd považoval za nesporné skutkové okolnosti, že navrhovatelia v rade
1/ a 2/ boli vlastníkmi nehnuteľností špecifikovaných v petite žaloby. Rovnako bolo nesporné, že v
bytovom dome došlo k založeniu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako odporcu
v rade I/ v roku 2009 v súlade so zákonom č. 182/1993. Rovnako bolo nesporné, že navrhovatelia 1/
a 2/ neuhrádzali od roku 2011 pravidelné mesačné platby a to zálohové platby na služby spojené s

užívaním bytu a platby do fondu údržby a opráv. Odporca v rade I/ podal u odporcu v rade II/ návrh
na vykonanie dobrovoľnej dražby ako záložný veriteľ na vzniknutú pohľadávku voči navrhovateľom v
rade 1/ a 2/ titulom neplnenia ich povinností. Medzi odporcom v rade I/ a II/ došlo k uzavretiu Zmluvy
o vykonaní dražby, ako aj Zmluvy o vykonaní opakovanej dražby, na základe Notárskej zápisnice bolo
osvedčené, že dňa 06. 06. 2014 bola vykonaná dražba nehnuteľností a vydražiteľom nehnuteľností

bol odporca v rade III/. V súlade s ustanovením § 21 ods.2 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných
dražbách sa navrhovatelia v rade 1/ a 2/ v zákonom určenej lehote do 3 mesiacov odo dňa príklepu,
obrátili na súd, aby určil neplatnosť dražby. Súd sa preto zaoberal dôvodmi neplatnosti dražby, ktoré
tvrdili navrhovatelia. Ako prvý dôvod navrhovatelia uvádzali okolnosť, že odporca v rade I/ nebol
oprávnený uzavrieť s odporcom v rade II/ zmluvu o výkone dražby a z tohto dôvodu uvedená zmluva

je neplatná, pretože odporca v rade I/ nebol oprávnený byť navrhovateľom dražby podľa § 7 zákona č.
527/2002 Z. z. Súd konštatuje, že odporca v rade I/ ako Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových
priestorov je právnickou osobou, ktorá je založená v súlade so zákonom č. 182/1993 Zb., za právnickú
osobu koná predseda ako štatutárny orgán. Je teda právnickou osobou, ktorá môže byť zriadená na
základe osobitného zákona a teda jej vznik, konanie aj zánik sa posudzuje podľa osobitného právneho

predpisu. V súlade s ustanovením § 15 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov sa Spoločenstvo stáva záložným veriteľom, kde priamo zo zákona v prospech spoločenstva
vzniká záložné právo k bytom alebo nebytovým priestorom v dome na zabezpečenie pohľadávok
vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu
a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu

alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru. Je pravdou,
že predmetné záložné právo v prospech spoločenstva nebolo evidované v katastri nehnuteľností na
príslušnom liste vlastníctva. Uvedené záložné právo však vzniká priamo zo zákona a jeho zápis do
katastra nehnuteľností má len deklaratórny charakter. Je vecou štatutárnych orgánov spoločenstva
- zabezpečiť tento zápis do katastra nehnuteľností tak, aby uvedená informácia bola aj všeobecne

známou a verejne prístupnou. Pokiaľ tak štatutárny orgán nevykoná, táto okolnosť sama o sebe nemá
vplyv na vznik alebo zánik predmetného záložného práva. Z uvedených okolností súd konštatuje,
že spoločenstvo vlastníkov bytov preto môže byť záložným veriteľom a môže byť aj navrhovateľom
dražby tak, ako to má na mysli ustanovenie § 7 zákona č. 527/2002 Z. z. Spoločenstvo vlastníkov
bytov je však právnickou osobou, ktorá môže vykonávať úkony a činnosť v rozsahu stanovenom

zákonom č. 182/1993 Zb., ako aj v príslušnej spoločenskej zmluve, ktorá ale nemôže byť v rozpore
s uvedeným zákonom. Podľa predloženej spoločenskej zmluvy bolo určené v súlade s ustanovením
§ 7c ods. 2 zákona č. 182/1993 Zb., že predseda ako štatutárny orgán spoločenstva navrhuje po
prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie okrem iného, vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo
nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15. Jedná sa o pohľadávky, pre

ktoré vzniklo záložné právo v prospech spoločenstva. Z uvedeného vyplýva, že pokiaľ sa má pristúpiť
k dobrovoľnej dražbe bytu alebo nebytového priestoru, je potrebné tento návrh prerokovať v rade a
následne predseda na zhromaždení predloží na schválenie predmetný návrh. V tejto súvislosti súd dáva
za pravdu navrhovateľom, že inštitút dobrovoľnej dražby predstavuje závažný zásah do vlastníckehoprávaapretoprirealizáciidobrovoľnejdražbyjenevyhnutnéprísnepostupovaťvsúladesozákonomtak,
aby bolo zachované právo vlastníka na účinnú obranu proti nedôvodným zásahom do jeho vlastníckeho
práva práve takýmto postupom. Odporca na pojednávaní predložil súdu zápisnicu o konaní schôdze

vlastníkov bytov, na ktorej mal byť prejednaný návrh predsedu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu
navrhovateľov. Súd však konštatuje, že predmetná schôdza nebola zvolaná v súlade so spoločenskou
zmluvou, kedy podľa zmluvy mal byť každý vlastník predvolaný písomne. Hoci sa odporca bránil, že
postupoval spôsobom obvyklým t. j., že oznámenie o konaní schôdze bolo vyvesené na dome, t.
j. na mieste verejne prístupnom všetkým vlastníkom bytov s tým, že vlastníci bytov, ktorí v bytoch

nebývali sú predvolávaní telefonicky alebo prostredníctvom sms. Navrhovatelia však popreli, že by boli
predvolaní telefonicky či prostredníctvom sms a odporca v rade I/ nijako nepreukázal, že skutočne
došlo k predvolaniu navrhovateľov na predmetnú schôdzu. Ďalej v zmysle zákonnej úpravy sa rozlišuje
medzi konaním schôdze a zhromaždením, kedy práve pri konaní zhromaždenia, ktoré je oprávnené
riešiť vymedzené záležitosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, je nevyhnutné dodržať zákonom
stanovený postup čo do zvolania zhromaždenia, kvalifikovanej účasti vlastníkov, ako aj oznamovacia

povinnosť o výsledku prijatých rozhodnutí na zhromaždení. Uvedený postup zo strany odporcu bolo
potrebné zvlášť dodržať v prípade, keď predmetom prerokovania mal byť takýto zásah do vlastníckeho
práva navrhovateľov. Pokiaľ odporca v rade I/ takto nepostupoval, nemohlo dôjsť k platnému zvolaniu
schôdze, či zhromaždenia a následné rozhodnutie prijaté na predmetnej schôdzi nemohli vyvolať platné
právne účinky, ktoré by umožnili odporcovi I/ pristúpiť k úkonom na konanie dobrovoľnej dražby. Pokiaľ

odporca v rade I/ a v rade II/ poukazovali na to, že prehlasovaný vlastník sa môže domáhať neplatnosti
uzneseniaprijatéhonaschôdzivlastníkovnasúde,prípadnevlehotedo3mesiacovodkonaniaschôdze,
súd poukazuje na to, že toto právo môže vlastník využiť len v tom prípade, ak je prítomný na schôdzi
a je prehlasovaný. Rovnako toto právo vlastník môže využiť aj v tom prípade, ak nie je účastný na
schôdzi, ale má vedomosť o tom, že sa schôdza mala konať a môže sa domáhať oznámenia výsledkov

rozhodovania na schôdzi. Odporca v rade I/ nijako nepreukázal, že by v príslušnej lehote od konania
schôdze dňa 15. 01. 2014 oznámil navrhovateľom výsledok hlasovania na schôdzi. Odporca v rade I/
oznámením zo dňa 15. 02. 2014 zaslal navrhovateľom len upovedomenie o tom, že pristúpil k výkonu
záložného práva formou dobrovoľnej dražby. V uvedenom oznámení sa však nikde neuvádza, že
tak koná na základe uznesenia schôdze vlastníkov bytov. Súd týmto potvrdzuje, že navrhovateľ bol

obmedzený vo výkone svojich vlastníckych práv, ku ktorým patrí právo podieľať sa na hospodárení a
rozhodovaní o predmete vlastníctva. Pokiaľ za takejto situácie odporca v rade I/ pristúpil k dobrovoľnej
dražbe, uzavrel zmluvu s odporcom v rade II/, konal tak v rozpore so zákonom a takýto úkon je v zmysle
§ 39 Občianskeho zákonníka absolútne neplatný úkon, pričom na absolútnu neplatnosť súd prihliada
vždy ex offo a neplatný právny úkon nemohol nikdy vyvolať žiadne právne účinky.. Súd preto uzatvára,

že odporca v rade I/ je v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. záložným veriteľom a môže byť navrhovateľom
dražby podľa § 7 zákona č. 527/2002 Z. z., avšak len za splnenia podmienok dodržania postupu podľa
zákona č. 182/1993 Z. z. To znamená, že spoločenstvo vlastníkov bytov prostredníctvom štatutárneho
orgánunemôžepristúpiťkrealizáciípredajabytunadobrovoľnejdražbebeztoho,abydošlokschváleniu
výkonuzáložnéhoprávaformoudobrovoľnejdražbynabytschválenímnazhromaždenívlastníkovbytov,

pričom podľa § 14 ods. 3 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa vyžaduje
nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov, pričom na schôdzi musí byť prítomných aspoň
2/3 hlasov všetkých vlastníkov bytov. Aj z uvedeného vyplýva, že bez súhlasu kvalifikovanej väčšiny
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, nie je možné pristúpiť k výkonu záložného práva
formou dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome. Odporca v rade I/ potom nesplnil

podmienky byť kvalifikovaným navrhovateľom dražby podľa ustanovenia § 7 ods.1 zákona č. 527/2002
Z. z. a preto súd vyhlásil, že nemohlo dôjsť k platnému uzavretiu zmluvy o výkone dražby, ani zmluvy
o výkone opakovanej dražby, bez platnej zmluvy nemohla platne prebehnúť dražba konaná dňa 06. 06.
2014 a preto súd určil, že táto dražba je neplatná.

Súd ešte poznamenáva, že hoci odporca v rade II/ prehlásil, že preskúmal všetky listinné doklady
predložené odporcom v rade I/ a mal zato, že sú splnené všetky podmienky vyžadujúce zákonom č.
527/2002 Z. z., súd konštatuje, že pri náležitej odbornej starostlivosti mohol odporca v rade II/ tieto
okolnosti rovnako posúdiť a vyhodnotiť a to nielen z hľadiska ich úplnosti a dodržania formy, ale aj z
hľadiska materiálnej opodstatnenosti.

K námietkam vyčíslenia pohľadávky súd už len okrajovo uvádza, že dôvody uvádzané odporcom v rade
I/, pre ktoré pristúpil k výkonu dobrovoľnej dražby voči navrhovateľom v rade 1/ a 2/ považuje skôr za
účelové. Hoci je pravdou, že navrhovatelia v rade 1/ a 2/ rovnako nekonali v súlade so zákonom a neplnilisi povinnosti vyplývajúce im zo spoločenskej zmluvy, t. j. neplatili zálohové platby za služby spojené s
vlastníctvombytov,akoajplatbydofonduúdržbyaopráv.Navrhovatelianesprávnepoukazovalinato,že
predmetný byt neužívali a z toho dôvodu neplatili žiadne platby, keďže v byte nešlo kúrenie a nepoužívali

vodu. V zmysle právnych predpisov napriek tomu, že sa byt neužíva, sú vlastníci bytov povinní uhrádzať
platby, pričom uvádzanú okolnosť je možné zohľadniť vo výške zálohových platieb. Je však pravdivé
tvrdenie navrhovateľov 1/ a 2/, že po založení spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov
bolo zjavne problematické určenie výšky zálohových platieb v súlade s reálnym stavom užívania bytu
navrhovateľmi 1/ a 2/, ktorý byt mal byť pôvodne i nebytovým priestorom, ako aj problém s vyúčtovaním

poskytovaných služieb, o čom svedčí aj spor vedený pred tunajším súdom pod sp. zn. 13C 173/2011.
Je spochybnené tvrdenie odporcu v rade I/, že neuhrádzaním platieb práve navrhovateľov 1/ a 2/ by
došlo k ohrozeniu chodu celého domu a ostatných vlastníkov bytov, pretože z predloženej záložnej
zmluvy, ktorá bola uzavretá s poskytovateľom úveru vyplynulo, že záložná zmluva sa netýkala domu ako
takého, či jednotlivých bytov, ale záloha sa vzťahovala na pohľadávku odporcu I/ voči vlastníkom bytov z
titulu uhrádzania jednotlivých zálohových platieb. Je pravdou, že nemožno zľahčovať ani takúto situáciu,

avšak z predloženej zápisnice o konaní sa schôdze vlastníkov bytov zo dňa 15. 01. 2014 vyplynulo,
že aj u iných vlastníkov boli evidované nedoplatky (viď bod 3 zápisnice), kde napr. pán Štefánik sa
vyjadril, že má veľa nedoplatkov s tým, že nezaplatil ani nedoplatok za rok 2010 a o uvedenú čiastku
sa mu navýšil nedoplatok za obdobie 2011 a 2012 a domáhal sa splátkového kalendára. Rovnako pani
N. t. j. predsedníčka spoločenstva v bode 7 podotkla, že vyčíslenú čiastku nedoplatku nevie naraz

uhradiť a rovnako bola upozornená, že neuhradila nedoplatok z vyúčtovania za rok 2010, čím sa jej
suma navýšila. Boli vyslovené pochybnosti, či boli kontrolované platby nedoplatkov z vyúčtovania za
rok 2010. Z uvedeného potom vyplýva, že neboli to len navrhovatelia v rade 1/ a 2/, ktorí nedodržiavali
platobnú disciplínu, čím sa zvyšujú pochybnosti súdu vo vzťahu ku konaniu odporcu v rade I/, kedy
bez vedomia navrhovateľov v rade 1/ a 2/ malo byť pristúpené k výkonu dobrovoľnej dražby na byt.

Bližšie dokazovanie ohľadne či už zálohových platieb, alebo vyúčtovania za uvedené obdobie súd ďalej
nevykonával, nakoľko už prvú námietku navrhovateľov vo vzťahu k neplatnosti dražby považoval za
dôvodnú.

V súlade s ustanovením § 151 ods.3 O. s. p. súd rozhodol, že o trovách konania bude rozhodnuté do

30-tich dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15-tich dní odo dňa jeho doručenia, prostredníctvom
tunajšieho súdu na Krajský súd v Banskej Bystrici, písomne v dvoch vyhotoveniach (§ 204 ods. 1 prvá
veta O.s.p.).

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O.s.p.) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods. 1 O.s.p.). Pokiaľ zákon pre podanie určitého druhu
nevyžaduje ďalšie náležitosti, musí byť z podania zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci

sa týka a čo sleduje, a musí byť podpísané a datované. Podanie treba predložiť s potrebným počtom
rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden
rovnopis ak je to potrebné. Ak účastník nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví
kópie na jeho trovy (§ 42 ods. 3 O.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (Zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a
exekučnej činnosti - Exekučný poriadok a o zmene a doplnení ďalších zákonov, v znení neskorších
predpisov); ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh na súdny výkon rozhodnutia (§ 251
ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O.s.p. t.j.
1. sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

2. ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania,3. účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený,
4. v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
5. sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,

6. účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom,
7. rozhodoval vylúčený sudca alebo bol súd nesprávne obsadený, ibaže namiesto samosudcu
rozhodoval senát,
8. súd prvého stupňa nesprávne vec právne posúdil, tým, že nepoužil správne ustanovenie právneho
predpisu a nedostatočne zistil skutkový stav,

9. sa rozhodlo bez návrhu, nejde o rozhodnutie vo veci samej a dôvody, pre ktoré bolo vydané, zanikli
alebo ak také dôvody neexistovali,
10. má byť odvolacím súdom schválený zmier,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a O.s.p.), t.j.
1. sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia sudcu (prísediaceho) alebo
obsadenia súdu,

2. má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci samej,
3. odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4 O.s.p.,
4. ich účastník konania bez svojej viny nemohol označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého
stupňa,

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 2
O.s.p.).