Rozhodnutie ,
Iná povaha rozhodnutia Judgement was issued on Tuesday, March 4, 2014

Súd: Okresný súd Bratislava I
Spisová značka: 8C/29/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1112204047
Dátum vydania rozhodnutia: 04. 03. 2014

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Otília Doláková
ECLI: ECLI:SK:OSBA1:2014:1112204047.8

Rozhodnutie

Okresný súd Bratislava I v Bratislave v konaní pred samosudkyňou JUDr. Otíliou Dolákovou, v právnej
veci navrhovateľky: V. Š., bydlisko W. M.Á. Č.. XX, XXX XX Q., zastúpená právnym zástupcom: Mgr.
Martin Paškala, advokát, Záhradnícka č. 27, 811 07 Bratislava, proti odporcovi: TERA TRADE, s. r.
o., Laurinská č. 18, 811 01 Bratislava, zastúpený právnym zástupcom: Mgr. Andrej Šabík, advokát,
Staromestská č. 6/D, 811 03 Bratislava, o určenie neplatnosti jednostranného zvýšenia nájomného zo

dňa 21. 11. 2011, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh zamieta.

Odporcovi súd náhradu trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom doručeným tunajšiemu súdu dňa 08. 02. 2012 sa navrhovateľka (vtedy ešte bez právneho

zástupcu) proti odporcovi domáhala určenia neplatnosti jednostranného zvýšenia nájomného
prenajímateľom zo dňa 09. 12. 2011.

Počas konania, na pojednávaní dňa 21. 02. 2013, čl. 32, za prítomnosti oboch právnych zástupcov
účastníkov konania, súd pripustil prvý návrh právneho zástupcu navrhovateľky na zmenu návrhu v časti
petitu tak, že jednostranné zvýšenie nájomného za byt č. 4242160060, nachádzajúci sa na 2. poschodí

domu zo súp. č. XXX na parc. č. XXX v k.ú. P. L., na ulici W. M.. Č.. XX v Q. uskutočnené listom odporcu
zo dňa 21.11.2011, doručený navrhovateľke dňa 09.12.2011 je neplatné.

Počas konania, na pojednávaní dňa 28. 02. 2014, čl. 100, za prítomnosti oboch právnych zástupcov
účastníkov konania, súd pripustil druhý návrh právneho zástupcu navrhovateľky na zmenu návrhu v časti
petitu, čl. 96, tak, že jednostranné zvýšenie nájomného za byt č. 4 nachádzajúci sa na ul. W. M.. Č.. XX

F. Q. na 1. poschodí domu zo súp. č. XXX na parc. č. XXX vedeného na LV č. XXXX pre k.ú. P. L.esto,
uskutočnené listom odporcu zo dňa 21.11.2011, doručeným navrhovateľke dňa 09.12.2011 je neplatné. .

Navrhovateľka svoj písomný návrh odôvodnila tým, že dňa 09. 12. 2011 jej ako nájomníčke bytu
v bytovom dome na W. M. Č.. XX v Q. bolo poštou doručené oznámenie o jednostrannom zvýšení
nájomného podľa ustanovenia § 4 ods. 2 zákona č. 260/2011 Z. z.. V tomto oznámení o zvýšení

nájomného jej odporca oznámil zvýšenie nájomného o 20% ku dňu 01. 02. 2012. Súčasťou oznámenia
bol i výpočet novej výšky nájomného. Navrhovateľka považovala jednostranné zvýšenie nájomného v
rozpore s ustanovením § 4 zákona č. 260/2011 Z. z. Neuviedla konkrétne dôvody neplatnosti tohto
jednostranného zvýšenia nájomného.

Počas konania navrhovateľka, už prostredníctvom svojho právneho zástupcu, doplnila svoj návrh, v

ktorom už skonkretizovala dôvody, pre ktoré považovala jednostranné zvýšenie nájomného za neplatné.
V podaní doručenom súdu dňa 31. 10. 2012, čl. 21, namietala, že odporca listom zo dňa 21. 11.2011 zvýšil navrhovateľke nájomné s účinnosťou od 01. 02. 2012, pričom ustanovenie § 4 ods. 1
zákona č. 260/2011 umožňovalo zvýšiť jednostranne nájomné za rok 2012 s účinnosťou iba od 15.
09. 2012, nie od 01. 02. 2012, tak ako to urobil odporca. Ďalej nesúhlasila s námietkou odporcu o

preklúzii predmetného nároku, ktorú vzniesol počas konania. Túto námietku považovala za nedôvodnú.
Názor odporcu vo veci prevzatia jednostranného zvýšenia nájomného navrhovateľkou dňa 25. 11. 2011,
kedy bola písomnosť uložená na pošte (odberná lehota mala skončiť dňa 13. 12. 2011), považovala
za nesprávny. Tento právny názor by sa vzťahoval na prevzatie písomnosti iba v prípade, ak by si
navrhovateľka písomnosť v odbernej lehote na pošte vôbec nevyzdvihla. Vtedy by odporca mohol tvrdiť,

že dňom uloženia zásielky na pošte nastali hmotnoprávne účinky jednostranného zvýšenia nájomného,
pretože i napriek oznámeniu o uložení zásielky by navrhovateľka túto možnosť s oboznámením sa s
obsahom zásielky nevyužila. Navrhovateľka si v odbernej lehote dňa 09. 12. 2011 zásielku, v ktorej sa
nachádzalo jednostranné zvýšenie nájomného, na pošte riadne prevzala. Až v tento deň sa tak mala
možnosť oboznámiť s obsahom zásielky. K prevzatiu písomnosti navrhovateľkou tak došlo dňa 09. 12.
2011 (deň prevzatia), a nie dňa 25. 11. 2011 (deň uloženia), ako to uvádzal odporca. Navrhovateľka

podala predmetný návrh na súd dňa 08. 02. 2012, teda v zákonnej dvojmesačnej prekluzívnej lehote
podľaustanovenia§4ods.3zákonač.260/2011Z.z.,ktorásaskončilaaž09.02.2012.Právnyzástupca
navrhovateľky ďalej namietal, že zákonným predpokladom jednostranného zvýšenia nájomného bolo
danie výpovede nájmu bytu navrhovateľke. Odporca dal navrhovateľke výpoveď z nájmu bytu listom zo
dňa 27. 03. 2012, doručeným navrhovateľke dňa 27. 04. 2012. Túto výpoveď odporca však listom zo dňa

10. 12. 2012, doručeným navrhovateľke dňa 02. 01. 2013, zobral späť. A i napriek tomu, že rovnakým
listom zo dňa 10. 12. 20012 dal navrhovateľke odporca novú výpoveď nájmu, odpadol tento zákonný
predpoklad na jednostranné zvýšenie nájomného a jednostranné zvýšenie nájomného je tak neplatné.
V tejto súvislosti v podaní doručenom súdu dňa 30. 11. 2013, čl. 61, uviedol, že zákonom č. 355/2012
Z.z. ktorý nadobudol účinnosť dňa 23.11.2012 došlo k zmene a doplneniu zákona č. 260/2011 Z.z. v tom

zmysle, že bola prijatá nová právna úprava, ktorá umožnila prenajímateľom bytov vypovedať nájom bytu
ešte aj v čase od účinnosti novely zákona do 31.12.2012. Odporca listom zo dňa 10.12.2012 doručeným
navrhovateľke dňa 02.01.2013 zobral výpoveď danú podľa ustanovenia 3 ods. 1 zákona č. 260/2011 Z.z.
späť, pričom tento krok odôvodnil tým, že o neplatnosť výpovede sa vedie konanie na Okresnom súde
Bratislava I pod č.k. 10C 128/2012 a odporca pochybil pri uvedení čísla bytu. Zároveň v tomto liste dal

odporca novú výpoveď podľa §3a zákona č. 260/2011 Z.z. z nájmu bytu č. 4, nachádzajúceho sa na 1.
poschodí domu na W. M. XX F. Q.. Na základe uvedeného späťvzatia výpovede zobrala navrhovateľka
v konaní vedenom Okresným súdom Bratislava I pod č.k. 10C 128/2012 svoj návrh späť, a následne
súd konanie uznesením zo dňa 30.01.2013 zastavil. Listom zo dňa 14.01.2013 bolo navrhovateľke
oznámené, že odporca ako prenajímateľ bytu č. 4242160010 jej podľa § 4 ods. 1 písm. a) zákona č.

260/2011 Z.z. zvyšuje nájomné o 20%. V liste sa ďalej uvádza, že ku dňu doručenia tohto oznámenia
platila navrhovateľka nájomné vo výške 76,36 eur a zvýšené nájomné je vo výške 91,63 eur. Povinnosť
platiť zvýšené nájomné jej odporca určil od 01.04.2013. Navrhovateľka napadla v zmysle ustanovenia
§ 4 ods. 3 zákona č. 260/2011 Z.z. jednostranné zvýšenie nájomného, o čom prebieha konanie vedené
Okresným súdom Bratislava I pod č.k. 16C 55/2013. Podľa § 3a zákona č. 260/2011 Z.z. prenajímateľ

bytu, ktorý nepodal výpoveď nájmu bytu podľa § 3 ods. 1 alebo nájomca bytu podľa § 2 ods. 1 písm.
a), b), d) a e) môže vypovedať nájom bytu bez uvedenia dôvodu do 31.12.2012. Ak ide o byt podľa § 2
ods. 1 písm. a), ustanovenie § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa nepoužije. Výpovedná lehota je
12 mesiacov a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi
alebo prenajímateľovi doručená výpoveď. Práva a povinnosti prenajímateľa upravené v tomto zákone,

súvisiace s výpoveďou nájmu bytu, platia aj pre nájomcu. Keďže odporca sa obával, že prvá výpoveď
zo dňa 27.03.2012 by mohla byť pre jej nedostatky určená za neplatnú, výpoveď podľa ustanovenia §
3 ods. 1 stiahol s účinkami ex tunc, aby mohol podať novú výpoveď podľa ustanovenia § 3a zákona č.
260/2011 Z.z. Ak by odporca tvrdil, že späťvzatie výpovede nemalo účinky ex tunc, tak potom by nespĺňal
podmienku dania výpovede podľa ustanovenia § 3a zákona č. 260/2011 Z.z. ktoré umožnilo podať

výpoveď iba tomu prenajímateľovi, ktorý nepodal výpoveď podľa § 3 ods. 1 zákona č. 260/2011 Z.z. Ak
teda vychádzame z odôvodneného predpokladu, že stiahnutie výpovede zo dňa 27.03.2012 malo účinky
ex tunc, tak odporca nemal zákonný základ na zvýšenie nájomného oznámením zo dňa 21.11.2011,
keďže zákon č. 260/2011 Z.z. v znení účinnom do 22.11.2012 predpokladal zvýšenie nájomného v
zmysle ustanovenia § 4 len v bytoch, v ktorých nájom bytu skončí podľa uvedeného zákona.

Odporca sa k predmetnému návrhu vyjadril písomným podaním doručeným súdu dňa 27. 03. 2012, čl. 8.
Uviedol v ňom, že navrhovateľka je nájomníčkou bytu č. 4242160060 4. kategórie nachádzajúceho sa
na II. poschodí bytového domu na W. M. Č.. XX v Q.. Odporca je výlučným vlastníkom tohto bytovéhodomu, o čom svedčí zápis odporcu ako vlastníka tohto bytového domu na LV č. XXXX, k. ú. P. L.,
čl. 11. Vlastníctvo nadobudol odporca na základe kúpnej zmluvy uzatvorenej s InY.. L. Q., vklad na
príslušnom katastri bol povolený dňa 06. 05. 2006. Na predmetný byt sa vzťahuje zákon č. 260/2011

Z. z. o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom účinný od 15. 09.
2011. Odporca listom zo dňa 21. 11. 2011 oznámil navrhovateľke, že s účinnosťou od 01. 02. 2012 jej
zvyšuje nájomné z pôvodnej sumy 63, 63 euro na sumu 76, 36 euro. Prílohou tohto oznámenia bol v
súlade s ustanovením § 4 ods. 2 uvedeného zákona i výpočet novej výšky nájomného vypočítaného z
výšky nájomného v predchádzajúcom roku. Táto písomnosť bola navrhovateľke doručovaná na adresu

jej bydliska do vlastných rúk poštou. Podľa odporcu sa dňa 25. 11. 2011 dostala písomnosť prvý krát
do dispozície navrhovateľky, pretože písomnosť bola v tento deň uložená na pošte a navrhovateľka
tak mala od tohto dňa možnosť oboznámiť sa s obsahom tejto písomnosti, čl. 12. Preto dňa 25. 11.
2011 došlo v súlade s ustanovením § 45 ods. 1 Občianskeho zákonníka k prevzatiu tejto písomnosti
navrhovateľkou. K prevzatiu písomnosti navrhovateľkou došlo dňa 25. 11. 2011 a navrhovateľka podala
predmetný návrh na súd dňa 01. 02. 2012, čím došlo k podaniu predmetného návrhu po dvojmesačnej

prekluzívnejlehotepodľaustanovenia§4ods.3zákonač.260/2011,keďženávrhnasúdmalbyťpodaný
do 25. 01. 2012. Odporca nesúhlasil s názorom právneho zástupcu navrhovateľky, že predpokladom
jednostranného zvýšenia nájomného na rok 2012 bolo danie výpovede nájmu bytu. Výpoveď nájmu bytu
nebola navrhovateľke daná v čase jednostranného zvýšenia nájomného listom zo dňa 21. 11. 2011, ani
v čase uloženia zásielky s jednostranným zvýšením nájomného na pošte dňa 25. 11. 2011, ani v čase

prevzatia tejto zásielky navrhovateľkou na pošte dňa 09. 12. 2011. Výpoveď bola navrhovateľke daná
až listom zo dňa 27. 03. 2012, pretože zákon č. 260/2011 Z. z. určoval lehotu na podanie výpovede do
31. 03. 2012. Táto bola listom zo dňa 10. 12. 2012, doručeným navrhovateľke dňa 02. 01. 2013 zobratá
odporcom späť, ale súčasne tým istým listom bola daná navrhovateľke nová výpoveď nájmu bytu.
Odporca prostredníctvom svojho právneho zástupcu podaním doručeným súdu dňa 31. 10. 2013, čl. 59,

v tejto súvislosti poukazoval na to, že jednostranné zvýšenie nájomného nie je zo zákona podmienené
súčasným (alebo predchádzajúcim) daním výpovede z nájmu nájomcovi. Takýto záver explicitne
nevyplýva z dikcie citovaného ustanovenia § 4 ods. 1, ani zo žiadneho iného ustanovenia zákona
č. 260/2011 Z.z. Platnosť jednostranného zvýšenia nájomného zákon viaže výlučne na podmienku
kvalifikovanej formy doručenia oznámenia o zvýšení nájomného a jeho povinnú obsahovú náležitosť.

Opačný názor, aký zastáva navrhovateľka podľa názoru odporcu nemá žiadne racionálne opodstatnenie
a to ani v nadväznosti na účel zákona č. 260/2011 Z.z., ktorým je jednak ukončenie nájomných vzťahov
v bytoch s regulovaným nájomným a zároveň postupná deregulácia nájomného v uvedených bytoch.
Akékoľvek rozširovanie podmienok pre jednostranné zvýšenie nájomného prenajímateľom o ďalšie
podmienky nad rámec zákona, napr. o podmienku dania výpovede nájomcovi, by navyše mohlo viesť

k absolútne neprípustnému zásahu do zmluvnej autonómie účastníkov občianskoprávnych vzťahov.
Vôľa prenajímateľa a nájomcu bytu, na ktorý sa vzťahuje regulácia maximálnej výšky nájomného v
zmysle osobitného predpisu, totiž nemusí nevyhnutne smerovať len k ukončeniu ich zmluvného vzťahu
výpoveďou, ale môže byť motivovaná aj snahou účastníkov naďalej zotrvať v nájomnom vzťahu po
skončení obdobia regulácie. Postupná deregulácia nájomného má v takomto prípade význam v tom, že

nájomcu, ktorý zotrváva s prenajímateľom v zmluvnom vzťahu, postupne pripraví na obdobie skončenia
regulácie maximálnej výšky nájomného a platenie trhového nájomného. Navyše neexistuje žiadne
logické zdôvodnenie toho, prečo by mali byť zvýhodnený tí nájomcovia, ktorí výpoveď z nájmu podľa §
3 ods. 1 zákona č. 260/2011 Z.z. nedostali, pred nájomcami, ktorí od prenajímateľa obdržali výpoveď z
nájmu, resp. ju prenajímateľovi sami dali v súlade s novo koncipovaným ustanovením § 3a označeného

zákona. Naďalej sa totiž jedná o tých istých nájomcov bytov s regulovaným nájomným. V takomto
prípade by išlo jednoznačne o bezprecedentnú diskrimináciu a závažný rozpor s jedným zo základných
postulátov občianskeho práva hmotného - zásadou rovnosti účastníkov občianskoprávnych vzťahov.
Odporca prostredníctvom svojho právneho zástupcu ďalej nesúhlasil s názorom právneho zástupcu
navrhovateľky, že odporca pochybil, ak listom zo dňa 21. 11. 2011 zvýšil navrhovateľke nájomné s

účinnosťou od 01. 02. 2012, pričom ustanovenie § 4 ods. 1 zákona č. 260/2011 umožňovalo zvýšiť
jednostranne nájomné za rok 2012 s účinnosťou od 15. 09. 2012, nie od 01. 02. 2012, tak ako to urobil
odporca. Odporca podaním doručeným súdu dňa 14. 01. 2014, čl. 77, 79, v tejto súvislosti poukazoval
na to, že ustanovenie § 4 ods. 1 písm. a), b) zákona č. 260/2011 Z.z. umožňuje prenajímateľovi v
rokoch 2012 až 2015 postupne jednostranne zvyšovať nájomné nájomcovi raz ročne kedykoľvek v

priebehu príslušného kalendárneho roka a neobmedzujú toto právo prenajímateľa len k 15. septembru.
Nad rámec už prezentovaných argumentov uvedených v doplňujúcom vyjadrení zo dňa 30.10.2013
poukázal predovšetkým na obsah § 4 ods. 1 písm. b) zákona č. 260/2011 Z.z. Zo znenia tohto
ustanoveniapodľajehonázoruvyplýva,žeprenajímateľjeoprávnenývrokoch2012až2015každoročnezvyšovať nájomcovi nájomné o zákonom určenú maximálnu hranicu z výšky nájomného vypočítaného v
predchádzajúcom kalendárnom roku, pričom výpočet jeho výšky je súčasne povinný priložiť ako povinnú
prílohu k oznámeniu o zvýšení nájomného. K opačnému právnemu názoru, aký zastáva navrhovateľka

t.j.názoru,žeprenajímateľjeoprávnenýjednostrannezvyšovaťnájomnévrokoch2012až2015vždylen
s účinnosťou k 15. septembru príslušného kalendárneho roka, by mohol dospieť jedine za predpokladu,
ak by ustanovenie § 4 ods. 1 písm. b) zákona č. 260/2011 Z.z. upravovala možnosť prenajímateľa
jednostranne zvýšiť nájomné nájomcovi v uvedenom období o 20% z výšky nájomného vypočítaného
v predchádzajúcich dvanástich mesiacoch.

Súdvtejtovecivykonaldokazovanieoboznámenímslistinnýmidôkazmipredloženýmiobomiúčastníkmi
konania - oznámenie o jednostrannom zvýšení nájomného zo dňa 21. 11. 2011, čl. 2, výpočet výšky
nájomného zo dňa 21. 11. 2011, LV č. XXXX, k. ú. P. L., čl. 11, doručenka, čl. 12, výpoveď nájmu bytu zo
dňa 27. 03. 2012, čl. 75, list odporcu zo dňa 10. 12. 2012 späťvzatí výpovede z 27. 03. 2012 a súčasne
nová výpoveď, čl. 38, doručenka, čl. 38, ako i ostatnými listinnými dôkazmi nachádzajúcimi sa v spise.

Podľa ustanovenia § 4 ods. 1 zákona č. 260/2011 Z. z. o ukončení a spôsobe usporiadania
niektorých nájomných vzťahov k bytom (platnosť od 05. 08. 2011, účinnosť od 15. 09. 2011) v bytoch,
v ktorých nájom bytu skončí podľa tohto zákona, môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť dohodnuté
mesačné nájomné raz ročne, najskôr s účinnosťou od 15. septembra

a) v roku 2011 o 20 % z výšky nájomného vypočítaného ku dňu nadobudnutia účinnosti tohto zákona,
b) v rokoch 2012 až 2015 každoročne o 20 % z výšky nájomného vypočítaného v
predchádzajúcom roku.

Podľa ustanovenia § 4 ods. 2 citovaného zákona oznámenie o jednostrannom zvýšení nájomného

je prenajímateľ povinný doručiť nájomcovi do vlastných rúk. Oznámenie musí obsahovať výpočet
výšky nájomného podľa odseku 1.

Podľa ustanovenia § 4 ods. 3 citovaného zákona povinnosť platiť zvýšené nájomné vzniká dňom,
ktorý je uvedený v oznámení o jednostrannom zvýšení nájomného, najskôr však prvým dňom mesiaca

nasledujúceho po uplynutí dvoch mesiacov od jeho doručenia nájomcovi. V tejto lehote je
nájomca oprávnený podať žalobu na súd o určenie neplatnosti zvýšenia nájomného, inak toto právo
zanikne.

Podľa ustanovenia § 3 ods. 1 citovaného zákona prenajímateľ bytu podľa § 2 ods. 1 písm. a), b),

d) a e) môže vypovedať nájom bytu bez uvedenia dôvodu do 31. marca 2012; ak ide o byt podľa
§ 2 ods. 1 písm. a), ustanovenie § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa nepoužije. Výpovedná
lehota je 12 mesiacov a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v
ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.

Podľa ustanovenia § 3a zákona č. 355/2012 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 260/2011 Z. z.
o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom, platný od 23.11.2012,
účinný od 23.11.2012, prenajímateľ bytu, ktorý nepodal výpoveď nájmu bytu podľa § 3 ods. 1 alebo
nájomca bytu podľa § 2 ods. 1 písm. a), b), d) a e) môže vypovedať nájom bytu bez uvedenia dôvodu
do 31. decembra 2012; ak ide o byt podľa § 2 ods. 1 písm. a), ustanovenie § 139 ods. 2 Občianskeho

zákonníka sa nepoužije. Výpovedná lehota je 12 mesiacov a začína plynúť prvým dňom mesiaca
nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi alebo prenajímateľovi doručená výpoveď.
Práva a povinnosti prenajímateľa upravené v tomto zákone, súvisiace s výpoveďou nájmu bytu,
platia aj pre nájomcu.".

Súd z vykonaného dokazovania ustálil nasledovný skutkový stav, ktorý takto právne vyhodnotil:

Odporca je od 05. 05. 2006 výlučným vlastníkom bytového domu na W. M. Č.. XX F. Q., o čom svedčí
zápis odporcu ako vlastníka tohto bytového domu na LV č. XXXX, okres: Bratislava I., obec: Bratislava
mestská časť P. L., k. ú. P. L., čl. 11.

Navrhovateľka je nájomníčkou bytu č. 4 nachádzajúceho sa na 1. poschodí tohto bytového domu
súp. č. XXX na W. M. Č.. XX F. Q.. Počas konania medzi účastníkmi konania bolo sporné označenie
(očíslovanie) tohto bytu. Sporná nebola skutočnosť, že ide o byt na 1. poschodí, že navrhovateľka jejeho nájomníčkou, a že v ňom so spolu svojou rodinou i býva. Právny zástupca navrhovateľky označil
predmetný byt ako č. 4 vychádzajúc z listu bývalého Obvodného národného výboru Bratislava I, bytový
odbor, Vajanského nábrežie č. 3, Bratislava, zo dňa 07. 11. 1990, čl. 76, v ktorom bytový odbor oznámil

navrhovateľke prechod užívacieho práva na navrhovateľku po zomrelej J. Š.. Z obsahu tohto listu
vyplýva, že bývalý Obvodný národný výbor Bratislava I, bytový odbor, byt očísloval ako byt č. 4 o výmere
42 m2. Právny zástupca odporcu predmetný byt počas konania označoval ako byt č. 2, avšak toto svoje
tvrdenie nepreukázal žiadnymi dôkazmi. Nakoniec na záver konania súhlasil s tým, že predmetný byt je
označený ako byt č. 4, vychádzajúc z listinného dôkazu, ktorý uvádzal právny zástupca navrhovateľky,

pretože predmetný byt nie je číselne označený v katastri nehnuteľností. Vychádzajúc z listinného dôkazu
z listu bývalého Obvodného národného výboru Bratislava I, bytový odbor, Vajanského nábrežie č. 3,
Bratislava, zo dňa 07. 11. 1990, súd ustálil, v súlade s nakoniec zhodným tvrdením oboch účastníkov
konania, že predmetný byt je číselne označený ako byt č. 4.

Z listinného dôkazu listu odporcu zo dňa 21. 11. 2011, čl. 2, adresovaného navrhovateľke na adresu W.

M. Č.. XX, XXX XX Bratislava, označeného ako oznámenie o jednostrannom zvýšení nájomného podľa
ustanovenia§4ods.2zákonač.260/2011Z.z.,vyplýva,žeodporcaakoprenajímateľpredmetnéhobytu
vsúladesustanovením§4ods.1písm.a)zákonač.260/2011Z.z.zvýšilnavrhovateľkeakonájomníčke
tohto bytu nájomné o 20% , čo znamenalo zvýšenie nájomného z 63, 63 euro mesačne na 76, 36 euro
mesačne s tým, že povinnosť platiť zvýšené nájomné vznikla navrhovateľke dňa 01. 02. 2012. Súčasťou

tohto oznámenia o jednostrannom zvýšení nájomného bol i výpočet výšky nájomného, čl. 3, z ktorého
vyplýva, že pôvodné nájomné 63, 63 euro sa zvýšilo o 20% na 76, 36 euro. Navrhovateľka namietala, že
toto jednostranné zvýšenie nájomného je neplatné z dôvodu, že odporca zvýšil nájomné s účinnosťou
od 01. 02. 2012, pričom podľa ustanovenia § 4 ods. 1 zákona č. 260/2011 mohol zvýšiť jednostranne
nájomné za rok 2012 iba s účinnosťou od 15. 09. 2012, nie od 01. 02. 2012, tak ako to urobil odporca.

Odporca nesúhlasil s touto námietkou. Mal za to, že ustanovenie § 4 citovaného zákona umožňovalo
prenajímateľovi v rokoch 2012 až 2015 postupne jednostranne zvyšovať nájomné nájomcovi raz ročne
v priebehu príslušného kalendárneho roka a neobmedzuje toto právo prenajímateľa len k 15. 09. Po
vyhodnotení tejto námietky navrhovateľky a obrany odporcu má súd za to, že odporca pochybil, ak
zvýšil navrhovateľke nájomné o 20% , čo znamenalo zvýšenie nájomného z 63, 63 euro mesačne na

76, 36 euro mesačne s tým, že povinnosť platiť zvýšené nájomné mala vzniknúť navrhovateľke dňa 01.
02. 2012, a nie 15. 09., tak ako to určuje ustanovenie § 4 ods. 1 písm. a) zákona č. 260/2011 Z. z.. Podľa
názoru súdu, však toto pochybenie odporcu v nesprávnom určení účinnosti jednostranného zvýšenia
nájomného, však nepredstavuje vadu, ktorá by mala za následok neplatnosť tohto jednostranného
zvýšenia nájomného. Pre vznik právneho úkonu všeobecne, sú dôležité pojmy ako platnosť a účinnosť

právneho úkonu. Platnosť právneho úkonu predstavuje splnenie potrebných náležitostí právneho
úkonu. Účinnosť predstavuje skutočnosť, že právny úkon začal spôsobovať zamýšľané právne následky.
Zo znenia ustanovenia § 4 ods. 1 písm. zákona č. 260/2011 Z. z. vyplýva, že prenajímateľ mohol
jednostranne zvýšiť dohodnuté mesačné nájomné raz ročne najskôr s účinnosťou od 15. 09., pričom
podľa výkladu tohto ustanovenia vyplýva, že takto zákonom určená účinnosť jednostranného zvýšenia

nájomného sa vzťahuje na jednostranné zvýšenie nájomného počas rokov 2011 až 2015. Ustanovenie
§ 4 ods. 1 písm. a), b) citovaného zákona určuje tzv. vzorec vypočítania zvýšeného nájomného, ale nie
jeho účinnosť. Táto je v prípade všetkých rokov, kedy je možné zvýšiť jednostranne nájomné upravená v
ustanovení § 4 ods. 1 citovaného zákona. Preto odporca pochybil, ak stanovil v jednostrannom zvýšení
nájomného na rok 2012 účinnosť od 01. 02. 2012, a nie zákonnú účinnosť od 15. 09. 2012. Avšak

takto vadne určená účinnosť nemá za následok neplatnosť tohto jednostranného zvýšenia nájomného,
pretože v takomto prípade by účinky jednostranného zvýšenia nájomného nastali aj tak až 15. 09., a
nie 01. 02.

Oznámenie o jednostrannom zvýšení nájomného bolo navrhovateľke doručované poštou doporučene.

Z doručenky poštovej zásielky, čl. 12, v ktorej sa nachádzalo predmetné oznámenie o jednostrannom
zvýšení nájomného, vyplýva, že deň uloženia zásielky bol 15. 11. 2011, odberná lehota skončila dňa 13.
12.2011anavrhovateľkasizásielkuosobnenapošteprevzaladňa09.12.2011.Vsúvislostisdoručením
jednostranného zvýšenia nájomného navrhovateľke, so začiatkom plynutia zákonnej dvojmesačnej
prekluzívnej lehoty na podanie návrhu, odporca namietal, že k prevzatiu písomnosti navrhovateľkou

došlodňa25.11.2011,vdeňkedybolapísomnosťnapošteuložená, anavrhovateľkapodalapredmetný
návrh na súd až dňa 08. 02. 2012, čím došlo k podaniu návrhu po dvojmesačnej prekluzívnej lehote
podľa ustanovenia § 4 ods. 3 zákona č. 260/2011, keďže návrh na súd mal byť podaný do 25. 01.
2012. Podľa odporcu deň 25. 11. 2011, kedy došlo k uloženiu zásielky na pošte, je dňom doručenia tejtozásielky navrhovateľke. Navrhovateľka prostredníctvom svojho právneho zástupcu s týmto názorom
nesúhlasila. Uvádzala, že tento právny názor by sa vzťahoval na prevzatie písomnosti iba v prípade,
ak by si navrhovateľka písomnosť v odbernej lehote na pošte vôbec nevyzdvihla. Keďže si však

navrhovateľka v odbernej lehote dňa 09. 12. 2011 zásielku riadne vyzdvihla, došlo k doručeniu tejto
zásielky až dňa 09. 12. 2011, a nie dňa 25. 11. 2011 (deň uloženia), ako to uvádzal odporca.
Navrhovateľka podala návrh na súd dňa 08. 02. 2012, teda v zákonnej dvojmesačnej prekluzívnej
lehote podľa ustanovenia § 4 ods. 3 zákona č. 260/2011 Z. z., ktorá sa skončila až 09. 02. 2012.
Súd po vyhodnotení tejto námietky odporcu má za to, že je nedôvodná. Z vykonaného dokazovania

je preukázané, že navrhovateľka si dňa 09. 02. 2011 osobne na pošte prevzala zásielku (písomnosť)
adresovanú jej doporučene do vlastných rúk, v ktorej sa nachádzalo jednostranné zvýšenie nájomného.
Navrhovateľka si zásielku prevzala v odbernej lehote, ktorá začala plynúť dňa 25. 11. 2011, dňom
uloženia zásielky na pošte, a mala skončiť dňa 13. 12. 2011. Súd považuje deň doručenia zásielky
09. 12. 2011, kedy si navrhovateľka osobne zásielku na pošte prevzala. Podľa ustanovenia § 4 ods.
3 zákona č. 260/2011 Z. z., sa zákonná dvojmesačná prekluzívna lehota, v ktorej navrhovateľka mohla

napadnúť jednostranné zvýšenie nájomného na súde skončila 09. 02. 2012, pričom navrhovateľka
podala predmetný návrh dňa 08. 02. 2012, teda v zákonnej lehote.

Listom zo dňa 27. 03. 2012, čl. 75, odporca dal navrhovateľke podľa ustanovenia § 3 ods. 1 zákona
č. 260/2011 Z. z. výpoveď z nájmu bytu. Navrhovateľke bola výpoveď doručená poštou dňa 17. 04.

2012. Návrhom zo dňa 29. 06. 2012 navrhovateľka napadla túto výpoveď neplatnosťou na súde.
Konanie na tunajšom súde bolo vedené pod č. k. 10C 128/2012. Listom zo dňa 10. 12. 2012, čl. 73,
doručeným navrhovateľke dňa 02. 01. 2013, odporca túto výpoveď zobral späť a súčasne s poukazom
na nové ustanovenie § 3a zákona č. 260/2011 Z. z. ( predlženie lehoty na podanie výpovede z pôvodnej
do 31. 03. 2012 podľa ustanovenia § 3 ods. 1 na 31. 12. 2012) dal navrhovateľke novú výpoveď.

Vyššie uvedené konanie vedené na tunajšom súde vo veci určenia neplatnosti výpovede zo dňa 27.
03. 2012 bolo uznesením zo dňa 30. 01. 2013, čl. 71, právoplatné dňa 26. 02. 2013, zastavené
z dôvodu späťvzatia návrhu navrhovateľkou, keďže napadnutú výpoveď odporca zobral späť. Listom
zo dňa 10. 12. 2012 odporca súčasne s poukazom na nové ustanovenie § 3a zákona č. 260/2011
Z. z. ( predlženie lehoty na podanie výpovede z pôvodnej do 31. 03. 2012 na 31. 12. 2012) dal

navrhovateľke novú výpoveď, ktorú navrhovateľka rovnako napadla na súde neplatnosťou. V súvislosti
s existenciou výpovede, právny zástupca navrhovateľky namietal, že podľa jeho názoru, bolo zákonným
predpokladom jednostranného zvýšenia nájomného bolo danie výpovede nájmu bytu navrhovateľke.
Odporca dal navrhovateľke výpoveď z nájmu bytu listom zo dňa 27. 03. 2012, doručeným navrhovateľke
dňa 27. 04. 2012. Túto výpoveď odporca však listom zo dňa 10. 12. 2012, doručeným navrhovateľke dňa

02. 01. 2013, zobral späť. A i napriek tomu, že rovnakým listom zo dňa 10. 12. 20012 dal navrhovateľke
odporca novú výpoveď nájmu, odpadol tento zákonný predpoklad na jednostranné zvýšenie nájomného
a jednostranné zvýšenie nájomného je tak neplatné. S touto námietkou neplatnosti nesúhlasil odporca,
poukazujúc na to, že podľa výkladu ustanovenia § 4 ods. 1 zákona č. 260/2011 Z. z. nevyplýva, že by
v deň jednostranného zvýšenia nájomného mala byť daná nájomcovi výpoveď nájmu bytu, o to viac, že

podľa ustanovenia § 3 ods. 1 a neskôr podľa ustanovenia § 3a zákona č. 260/2011 Z. z., v znení novely č.
355/2012, účinného od 23. 11. 2012, mohol prenajímateľ vypovedať nájom bytu bez uvedenia dôvodu
do 31. 03. 2012 a neskôr do 31. 12. 2012. Súd po vyhodnotení tejto námietky neplatnosti vznesenej
navrhovateľkou má za to, že táto námietka nie je dôvodná. Naopak, súd v tejto časti, sa stotožnil v
celom rozsahu s argumentáciou odporcu. Podľa ustanovenia § 4 ods. 1 zákona č. 260/2011 Z. z.

v bytoch, v ktorých nájom bytu "skončí" podľa tohto zákona, môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť
mesačné nájomné. Z výkladu tohto ustanovenia, najmä gramatického výkladu slova "skončí", vyplýva,
že vypovedanie nájom bytu v čase (moment vyhotovenia jednostranného zvýšenia nájomného alebo
doručenia jeho navrhovateľke) jednostranného zvýšenia nájomného nebolo zákonným predpokladom
pre toto jednostranné zvýšenie nájomného. Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že jednostranne zvýšiť

nájomné bolo možné v bytoch, v ktorých nájom bytu skončí podľa tohto zákona, teda v zákonnej lehote
na to určenej v ustanovení § 3 ods. 1 do 31. 03. 2012 a následne v novelizovanom ustanovení od 23.
11. 2012 § 3a do 31. 12. 2012. Preto, ak odporca vypovedal nájom bytu listom zo dňa 27. 03. 2012,
doručenom navrhovateľke dňa 17. 04. 2012, a po späťvzatí tejto výpovede listom zo dňa 10. 12. 2012
novou výpoveďou rovnakým listom zo dňa 10. 12. 2012, doručeným navrhovateľke dňa 02. 01. 2013,

tak naplnil zákonný predpoklad uvedený v ustanovení § 4 ods. 1 zákona č. 260/2011 Z. z., že v bytoch
v ktorých nájom bytu "skončí" podľa tohto zákona, môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť mesačné
nájomné.Vzhľadom na všetky vyššie uvedené skutočnosti tak súd návrh v celom rozsahu zamietol.

O trovách konania rozhodol súd podľa ustanovenia § 150 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku tak,

že odporcovi súd náhradu trov konania nepriznal. Odporca v danej veci bol v celom rozsahu úspešný,
pretože súd návrh navrhovateľky v celom rozsahu zamietol. Súd i napriek tejto skutočnosti, využil v
danej veci aplikáciu ustanovenia § 150 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku a náhradu trov konania
odporcovi nepriznal, a to vzhľadom na to, že ako dôvody hodné osobitného zreteľa vyhodnotil súd
predmet sporu, v ktorom sa navrhovateľka ako nájomníčka v slabšom a právne neistom postavení

(navrhovateľka bol vypovedaný nájom bytu) voči odporcovi ako prenajímateľovi domáhala určenia
neplatnosti jednostranného zvýšenia nájomného.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia na Okresnom súde Bratislava
I v Bratislave. Z odvolania má byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo
sleduje, a musí byť podpísané a datované.

Súčasne je v ňom potrebné uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v
čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal
na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis

Okresný súd Bratislava I dňa 04. 03. 2014

JUDr. Otília Doláková
sudkyňa

Za správnosť vyhotovenia:

Nikola Brunovská