Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 3. marec 2016

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 16C/79/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2115203271
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 03. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Hanzlíková

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2016:2115203271.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava samosudkyňou JUDr. Janou Hanzlíkovou v právnej veci žalobcu VIVAREALITY, s.

r. o., Petra Pázmaňa 18, Trnava, proti žalovanej G. zast. JUDr. Jozef Zámožík, PhD., advokát, Hlavná
31, Trnava, o zaplatenie 500,00 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

1. Súd žalobu z a m i e t a .

2. Žalobca je p o v i n n ý zaplatiť žalovanej náhradu trov konania v sume 30,00 eur
a trovy právneho zastúpenia v sume 121,55 eur k rukám zástupcu žalovanej, všetko do troch dní od
právoplatnosti tohto rozsudku.

3. Súd ruší Platobný rozkaz tunajšieho súdu zo dňa 02.03.2015 č.k. 16C/79/2015-14

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa podanou žalobou domáhal voči žalovanej zaplatenia žalovanej čiastky titulom neuhradenia
provízie za sprostredkovanie predaja bytu. Táto bola dohodnutá sumou 1000 eur, kúpna cena vrátane
provízie bola vyplatená kupujúcim na účet žalovanej, ktorá však žalobcovi uhradila iba čiastku 500 eur,
zvyšok odmietla uhradiť.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, svedka, oboznámením sa s listinnými dôkazmi, v

súlade s ust. § 101 ods. 2 O.s . p. rozhodol v neprítomnosti žalobcu /ktorý sa ospravedlnil na
pojednávanie 3. 3. 2016, dôvody neúčasti nezdokladoval a nežiadal o odročenie pojednávania/ a zistil
nasledovný skutkový stav:

Žalobca v konaní uviedol, že žiada, aby súd zaviazal žalovanú na zaplatenie 500 eur s príslušenstvom
na tom základe, že s o žalovanou boli v kontakte asi tri roky pred predajom nehnuteľnosti, keď ich oslovila
s tým, že chce predať byt na F.. Ponuku stiahla a opätovne sa spolupráca obnovila v januári 2014, s tým,

že chce predať ten istý byt. Žalovaná sa zaujímala o ich služby. Povedali jej, že budú chodiť na ohliadky
a keď nájdu kupujúceho , zoberú zálohu, urobia kúpne zmluvy, úkony pre banke v prípade úveru, až
do podania návrhu na vklad do katastra. Byt inzerovali na všetkých portáloch, Trnavsku a podobných
médiách. Urobili viac ohliadok so záujemcami a vždy bola prítomná žalovaná. Keď bolo pekne, prišla
na bicykli a v prípade nepriaznivého počasia alebo ak jej nešiel autobus, ju vozili autom. V auguste
sa našiel kupujúci pán F. . Pôvodne mala byť cena bytu 46.000 eur s tým, že ich provízia bude 2.000
eur, s čím žalovaná súhlasila. Cena bytu ale bola vysoká a pri predaji pánovi F.i na ohliadke bytu sa

dohodli na cene 44.000 eur, z čoho provízia bude 1.000 eur. Žalovaná nenamietala a 26.8.2014 za
prítomnosti žalovanej prišiel do ich kancelárie pán F. s tým, že záväzne zloží zálohu rezervačný poplatok
vo výške 1.000 eur, pretože je obvyklé, že berú zálohu vo výške provízie. Pán F. na chvíľu odišiel, vrátil
sa s tým, že nemá k dispozícii 1.000 eur, ale len 870 eur. Žalovaná stále sedela v kancelárii, spýtalisa jej, či súhlasí aj s takouto zálohou, s tým, že zvyšok im vyplatí z kúpnej ceny. Žalovaná súhlasila
a pán HG. zložil zálohu 870 eur. Predložil dohodu o zložení blokovacieho depozitu. Pán F. si začal
vybavovať úver a jeho finančný sprostredkovateľ zavolala, že úver dostane, ale banka trvá na tom,

aby celá kúpna cena bola uhradená na účet odporkyne. Zavolali žalovanú k nim do kancelárie, toto jej
oznámili a pánovi F.i vyplatili 870 eur, o čom predložili príjmový doklad. Potom boli podpísané záložné
zmluvy s bankou a žalovaná odchádzala na liečenie, preto v nedeľu podpisovali u notárky D. kúpnu
zmluvu, kde bolo napísané, že finančné prostriedky všetky obdrží žalovaná, po ich obdržaní do dvoch
pracovných dní vyprace byt a potom bude podaný návrh na vklad vlastníckeho práva. Dňa 21. 11. 2014

poslala žalovaná z liečenia SMS: „sú poslané 44 . F.“ - 44 bola kúpna cena. Dňa 27.11. prišla žalovaná
k nim do kancelárie, potvrdila výplatu kúpnej ceny. Dohodli sa na odovzdaní bytu v najbližšiu sobotu,
kde bol prítomný aj spolupracovník RK TK.k, žalovaná a pán F.. V piatok predtým jej odovzdali návrh na
vklad podaný na kataster a povedala, že ide do banky zobrať 1.000 eur. Odvtedy sa neukázala. Potom
poslala dňa 8.12.2014 šekom 500 eur. So žalovanou nemali písomnú zmluvu, iba ústnu. Postupujú
podľa Občianskeho zákonníka. Žalovaná nikdy nerozporovala výšku provízie. Pokiaľ žalovanú vozili oni,

vždy sa nechala vyviezť inde ako pri dome. Keď sa im neozývala, kontaktovali ju. V mieste bydliska si
dala dole menovku na zvončeku. Robila to teda s tým zámerom, že províziu nevyplatí. Nestáva sa, aby
sa klient dával vykladať z auta vždy inde. Konateľovi telefón nebrala, ale pánovi F.i áno, a keď konateľ
použil jeho telefón, povedala že je chorá a potom príde vyplatiť províziu. Žalovaná sa s p.F. stretli prvý
krát, keď pán F.a u nich skladal zálohu 870 eur. Pán F.a je kamionista, teda s ním veci riešili po telefóne,

potom sa stretli pri podpise kúpnej zmluvy u JI. 23.10. v nedeľu, lebo žalovaná išla do kúpeľov. Potom
sa stretli pri odovzdávaní bytu po vyplatení kúpnej ceny, bola to sobota alebo nedeľa, bol tam kolega W.,
odporkyňa a p.F., ktorý ju viezol domov. Nedostali od žalovanej písomné plnomocenstvo na inzerovanie
bytu, boli dohodnutí ústne. Nič písomné nemali, iba ústne. So žalovanou spolupracoval dva alebo tri
roky, predávali jej byt, ale bola vysoká cena, spoluprácu prerušili a potom ju obnovili. Dala si inzerát

súkromne, oslovili ju a ona súhlasila a pred dátumom 26.8.2014 im dala súhlas na predaj jej bytu. Keď
jej potom zavolali, že majú záujemcu, vždy s nimi išla a otvorila. Od začiatku boli dohodnutí na provízii a
ona to akceptovala. Vyslovene povedala, že s tým súhlasí. Povedala to pred konateľkou p. T.. Žalovaná
chodila do ich kancelárie asi každý druhý deň. Pohľadávku, ktorú vymáhajú, evidujú v účtovníctve od
r.2015, kedy bola vystavená faktúra, v spoločnosti Vivareality. V tejto spoločnosti evidujú aj zaplatenie

sumy500eur,ktorúuhradilažalovaná.JekonateľaspoločníkajVivareals.r.o. ZačínaliakoVivarealana
začiatku spolupráce boli iba Vivareal, neskôr si vytvorila Vivareality, Vivareal je platcom DPH, Vivareality
nieje platcom DPH. Keď robia so spoločnosťami, robí pod Vivareal ako platcom DPH, a s fyzickou
osobou pod hlavičkou Vivareality. Dohodu o zložení zálohy podpísal pán F. s Vivareality, pretože miesto
a sídlo podnikania, aj konatelia sú totožní. Nechce zaťažovať fyzickú osobu s DPH. S odporkyňou

konala ako T.. Na dverách sú obidve spoločnosti. V liste zo dňa 9.12. 2014 neuviedli výšku provízie,
lebo bola od začiatku jasná a nikto to nespochybňoval. Na zaplatenie 500 eur nevystavili faktúru, lebo to
poslala šekom, účtovne sa to nedá. Byt inzerovali asi pod Vivareal s.r.o., Reality SK, robí to ale kolega.
keď išli navštíviť žalovanú a nemala zvonček, asi jej išli odovzdať poštu. Rozišli sa v dobrom a ona sa
prestala ozývať, napísala jej či je zdravotne v poriadku, tak ju išli hľadať. Mala zlé vzťahy s dcérou.

Žalovaná žiadala návrh zamietnuť. Uviedla, že chcela predať byt na F. a mala so inzerát v Trnavsku.
Prihlásilo sa viac realitných kancelárií. Mimo RK sa jej ale byt nepodarilo predať. Keď sa prihlásil
žalobca, súhlasila. Pôvodná cena bytu bola 45.000 eur. O provízii sa nerozprávali. V byte boli viackrát,
aj z iných realitných kancelárií, potom bola na ohliadke priateľka pána F.u s ďalšou priateľkou a následne

jej zavolali od navrhovateľa, že byt berú za 45.000 eur. 3.9.2014 tam prišiel znalec ohľadom úveru
pána F.u. Potom ju zavolali, že je nachystaná kúpna zmluva, ale nefigurovala tam realitná kancelária. S
kúpnu cenou 44.000 eur súhlasila, lebo ju znížila o 1.000 eur. Pána F.u videla prvý krát u navrhovateľa,
keď mal zložiť zálohu. Nevie, koľko zložil zálohu. Najprv povedal, že nemá peniaze, že musí predať
zlato. W. išiel s ním zlato predať. Ona zatiaľ bola v kancelárii. Vtedy sa stretla so sprostredkovateľkou

pána F.u, ktorá mu vybavovala úver. Žalobca zobral províziu od pána F. Celý proces dlho trval, stále
platila nájom, lebo pán F. mal problémy s úverom. Až po návrate z liečenia sa dozvedela, že má na účte
44.000 eur. Sumu 500 eur navrhovateľovi poslala ako odmenu za to, že to vybavili. Predložila návrh
na vklad 28.11.2014, rozhodnutie o zriadení záložného práva a povolení vkladu. V realitnej kancelárii
do zmluvy píšu /iné RK/ aj výšku provízie. Zástupca žalovanej poukázal na podozrenie z porušovania

daňových predpisov, pohľadávka má byť evidovaná v roku 2014, nie 2015. V danom prípade nebolo
preukázané, že došlo k uzatvoreniu k sprostredkovateľskej alebo inej obdobnej zmluvy medzi žalobcom
a žalovaným. Nebolo preukázané, že by spoločnosť Vivareality bola čo i len niekedy poskytovala služby
žalovanej. Z výsluchu svedka pána F. vyplýva, že ak existoval zmluvný vzťah, tak tento existoval medzispoločnosť Vivareal s.r.o. a nie spoločnosťou Vivareality s.r.o. Z predložených inzerátov a oznámenie
spoločnosti Reality Sk vyplýva, že inzeráty do tohto portálu zadávala spoločnosť Vivareal, ktorá aj platila
tieto inzeráty. Z potvrdenia o zaplatení sumy 500 eur vyplýva, že žalovaná platila túto sumu spoločnosti

Vivareal s.r.o. a nie a žalobcovi. Teda právny vzťah medzi žalobcom a žalovanou nevznikol. Nikdy
nebolo čo i len dojednané zaplatenie odmeny 1.000 eur, tak ako udáva spoločnosť Vivareality s.r.o.
Prípadný vzťah medzi účastníkmi je spotrebiteľskou zmluvou a ak by malo prísť podľa zákona o predaji
tovaru a poskytovaní služieb na diaľku alebo mimo prevádzkových priestorov k uzatvoreniu zmluvného
vzťahu, je potrebné najskôr, aby prišlo k odovzdaniu informácií zo strany žalobcu odporkyni, podľa § 4

ods.1 zákona. Okrem iného tam musia uvedené informácie obsahujúce obchodné meno, sídlo, IČO,
poskytovateľ služieb a tiež informáciu o cene za službu a tieto informácie musia byť odovzdané v listinnej
podobe spotrebiteľovi alebo so súhlasom spotrebiteľa na inom trvanlivom nosiči. Dôkazné bremeno v
tomto smere zaťažuje dodávateľa a nie spotrebiteľa. Toto dôkazné bremeno unesené nebolo. Bolo tiež
porušené ust. § 6 tohto zákona, rovnako konanie žalobcu bolo v rozpore s dobrými mravmi ako ich
definuje § 3 zákona č. 250/2007 o ochrane spotrebiteľa. V spotrebiteľských zmluvách uzatváraných v

RK je obvyklá písomná forma. Čo sa v danom prípade nestalo. Takýto právny úkon je rozpore s dobrými
mravmi, a je teda neplatný. V konaní nebolo preukázané, že dojednaná odmena bola 1.000 eur, ako to
tvrdí žalobca. Výsluch svedka, ktorý je v priateľskom vzťahu so žalobcom, nie je relevantný.

Svedok D. uviedol, že v roku 2008 spoznal spoločnosť žalobcu v súvislosti s iným bytom a mal na nich

dobré referencie. Na internete našiel v ponuke byt F. teda ich oslovil. Na ohliadku išla jeho priateľka,
ktorá mu poslala fotky. Ešte pred ohliadkou bol v kancelárii s TK., pani F. tam vtedy nebola. Po ohliadke
tam išiel zložiť kauciu, lebo mal záujem o byt, 800 eur v hotovosti, to mu vrátili. Keď skladal kauciu,
bola tam pani T. a jeho finančná poradkyňa. Nemal pri sebe peniaze, ale zlato, išiel ho založiť a asi o
polhodinu sa vrátil s peniazmi. Záloha bola na to, aby sa mohlo začať konať. Pani VG.á povedala, že

napíše zmluvu o zmluve, kvôli úverom, on podpísal, že má záujem o byt a že ho bude platiť úverom.
Vtedy videl pani F. prvý- krát. Hovorilo sa o cene za nehnuteľnosť 44.000, nie o provízii. S W. hovorili
všeobecne,žerealitkasizanákladyniečoúčtuje,leborobízmluvyatď.,atedapretojecenabytudrahšia.
A aby s tým počítal, že to platí, teda že v cene 44.000 eur je aj táto provízia. Pani HI. potom videl u
notára na podpísanie zmluvy, Q. A potom pri odovzdávaní bytu. Už pri prvom kontakte sa pýtal realitky,

či sa nedá hýbať s cenou a povedali, že majiteľka bytu je staršia pani a je mimo Trnavy, kontaktovali ju.
Povedala, že cena už bola znížená, lebo ho dlho predávala. Pri odovzdávaní bytu bol W. a pani F. bolo
to myslí 30.11.2014 a dohodli sa, že od 1.12. bude platiť všetky platby a to aj robil. odovzdali si kľúče,
odpísali stavy energií, podpísali to, a dohodli sa, že sa môže sťahovať s tým, že žalovaná si nechá v
pivnici dva alebo tri mesiace veci a potom mu kľúče odovzdá. To však neurobila a musel pivnicu vypratať

sám. Po odovzdaní pani F. odviezol domov, lebo pršalo. Bolo to cez víkend a W. mal nejaké povinnosti.
Hovorila mu aj o susedoch, domovníkovi aj správcovi. Mal podozrenie, že realitka navýšila cenu oproti
tomu, čo bolo na internete a mali by mu niečo vrátiť. Bola to suma asi 1.000 eur. V aute to hovoril pani
F., lebo si chcel u nej overiť, ako s cenou naozaj je. Ona mu potvrdila cenu 44.000 eur, ktorú jej uhradil.
Pani F. povedala, že ona z toho má len 43.000, lebo 1.000 eur si prihodila realitka ako odmenu. Tým

si overil, že mu nemá realitka vrátiť nič. Pani F. v aute povedala, že tých 1.000 eur im, teda realitke,
musí dať. Nevie o tom, že by mu žalobca predložil plnú moc od žalovanej. Predaj bytu zabezpečovala
spoločnosť Vivareal s.r.o.

Z predložených dokladov vyplýva, že žalovaná ako predávajúca uzavrela s D. ako kupujúcim kúpno-

predajnú zmluvu, predmetom ktorej bol byt č. XC.X, X. poschodie, vklad bol povolený pod č. V 6900/14.
Táto skutočnosť v konaní nebola sporná..

Z Dohody o zložení blokovacieho depozitu, uzavretej medzi D. a navrhovateľom vyplýva, že
sprostredkovateľ /žalobca/ na základe dohody o sprostredkovaní realitných služieb medzi ním

a vlastníkom nehnuteľnosti - 1-izbového bytu T. /byt pôvodne patriaci žalovanej/ je oprávnený
sprostredkovať predaj tohto bytu. Záujemca D. mal záujem o tento byt, kúpna cena bola stanovená
predávajúcim na sumu 44.000 eur, ktorú mal záujemca uhradiť tak, že 870 eur zloží do rúk
sprostredkovateľa a zvyšok 43.130 eur prostredníctvom hypotekárneho úveru na účet predávajúceho,
s tým, že podľa čl. III zmluvy blokovací depozit v prípade uzavretia kúpnej zmluvy bude započítaný do

kúpnej ceny nehnuteľnosti. Žalobca predložil doklad o vrátení tohto depozitu vo výške 870 eur D. Len
v týchto dokladoch figuruje žalobca /nie spoločnosť VIVAREAL s. r. o./. Vo výpovedi však svedok F.a
uviedol, že predaj bytu zabezpečovala spoločnosť Vivareal s. r. o.Z potvrdenia ST Real /realitnej kancelárie/ vyplýva, že provízia realitnej kancelárie pri kompletnom
servise sa pohybuje od 3% do 5% z predajnej ceny nehnuteľnosti. Z potvrdenia realitnej kancelárie
Paktiv Trnava vyplýva, že obvyklá výška provízie pri kompletnom servise je od 3 do 6% z predajnej ceny

nehnuteľnosti - čím je cena nehnuteľnosti vyššia, percento provízie býva obvykle nižšie.

Z dokladov predložených žalobcom vyplýva, že inzeráty na predaj bytu podávala spoločnosť Vivareal
s. r. o. Z vyjadrenia spoločnosti reality.sk vyplýva, že spoločnosť VIVAREL s. r. o. IČO 36273848 má
s ich spoločnosťou uzavretú zmluvu od r. 2006 na podávanie inzerátov, ktoré aj platí formou kreditov

spoločnosť VIVAREAL s. r. o.

Z výpisov z obchodného registra vyplýva, že spoločnosť VIVAREAL s. r. o. bola zapísaná 20. 7. 1005,
spoločnosť VIVAREALITY s. ro. 4. 2. 2009. Spoločníkmi oboch spoločností sú Z. Obe spoločnosti majú
sídlo v TN.
Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka v znení platnom v čase uzatvorenia zmluvy, spotrebiteľskou

zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

V predmetnej veci súd posúdil vec bol nárok uplatnený ako nárok zo sprostredkovateľskej zmluvy.

Sprostredkovateľská zmluva je samostatným typom zmluvy, úprava je všeobecná, keďže zákon ráta

s tým, že podrobnosti o obsahu zmluvy si účastníci upravia individuálne. Podrobnejšie je upravená v
Obchodnom zákonníku, podľa ktorého sa posudzuje sprostredkovateľská zmluva vtedy, ak ide o zmluvu
medzi podnikateľmi a zmluva je zameraná na podnikateľskú činnosť. Tieto podmienky v danej veci nie
sú splnené /keďže odporkyňa nie je podnikateľkou a zmluva nebola zameraná na podnikateľskú činnosť
oboch účastníkov/, a teda je potrebné aplikovať ustanovenia Občianskeho zákonníka.

Podľa § 774 Obč. zák. sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi
za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak
bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Výška odmeny je vecou dohody zmluvných strán, jej výšku v prípade neprimeranosti nemôže upraviť
súd. Pokiaľ by výška dojednanej odmeny odporovala všeobecne záväznému právnemu predpisu, išlo by
o zmluvu relatívne neplatnú /§40a/. Okrem odmeny má sprostredkovateľ nárok i na náhradu nákladov,
a to len vtedy, ak ich náhrada bola dohodnutá, resp. v pochybnostiach o tom, či bola alebo nebola
dohodnutá vtedy ak mu vznikol nárok na odmenu /§776/.

Podľa § 775 OZ sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške, odmenu treba dojednať v súlade
so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.

Sprostredkovateľská zmluva je neformálnou zmluvou. Uzatvára sa medzi sprostredkovateľom a

záujemcom o sprostredkovanie zmluvy. Predmetom zmluvy je obstaranie uzavretia zmluvy pre
záujemcu. Toto obstaranie môže spočívať v tom, že sprostredkovateľ nájde partnera, ktorý chce so
záujemcom uzavrieť zmluvu, že zoznámi budúcich zmluvných partnerov, že bude spolupôsobiť pri
prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy a tým sa jeho úloha končí. Charakteristickým pojmovým
znakom tejto zmluvy je nielen to, že sa sprostredkuje uzavretie zmluvy uvedeným spôsobom, ale že

sa dostaví aj výsledok, a to pričinením sprostredkovateľom /tým sa táto zmluva odlišuje od zmluvy
príkaznej/.
Podstatnými obsahovými náležitosťami sprostredkovateľskej zmluvy sú a/ záväzok sprostredkovateľa
obstarať záujemcovi príležitosť k uzavretiu zmluvy, b/ záväzok záujemcu poskytnúť sprostredkovateľovi
odmenu, ak bude výsledok dosiahnutý zásluhou sprostredkovateľa. Takáto zmluva nemusí byť písomná

a stačí v nej vymedziť všeobecnejšie obsah sprostredkovávanej zmluvy, avšak i z tohto vymedzenia
musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované.
Záväzok zo sprostredkovateľskej zmluvy nespočíva v uzavretí zmluvy menom záujemcu, ale v obstaraní
príležitosti takúto zmluvu uzavrieť. To zahŕňa predovšetkým vyhľadávanie tretích osôb, ktoré budú mať
na uzavretí sprostredkovávanej zmluvy záujem, a v informovaní záujemcu o týchto osobách ako i

o ďalších okolnostiach, ktoré sú pre záujemcu významné pre rozhodovanie, či túto sprostredkovanú
zmluvu uzavrie a s kým.
Sprostredkovateľská zmluva je odplatnou zmluvou. Záujemca má teda povinnosť poskytnúť odmenu
sprostredkovateľovi vtedy, keď bol výsledok /t. j. uzavretie sledovanej zmluvy dosiahnutý pričinenímsprostredkovateľa. Ak zmluva neobsahuje konkrétnejšie ustanovenia o tom, v čom spočíva pričinenie
sa sprostredkovateľa o uzavretie zmluvy, spravidla bude stačiť aj zistenie, či sprostredkovateľ zoznámil
záujemcu s treťou osobou, ktorá chce so záujemcom uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu, a tým

vytvoril podmienky na dojednanie uzavretia tejto zmluva. Výška odmeny /ktorá sa určí dohodou/
spravidla obsahuje aj paušalizovaná náklady, ktoré má sprostredkovateľ so splnením svojej povinnosti
sprostredkovať uzavretie zmluvy /náklady spojené s inzerciou v novinách, telefonické rozhovory a
podobne/ - podľa § 776 na úhradu nákladov má nárok len vtedy, ak je to výslovne dohodnuté. Odmena
sprostredkovateľa závisí od toho, či sa zmluva uzavrie, teda či sa jeho pričinením dostaví sledovaný

výsledok.
Sprostredkovanie je pojmovo úplatné, avšak odmena za sprostredkovanie nemusí byť v zmluve určená
presnou čiastkou, môže ísť napr. o percentuálne vyjadrenie z hodnoty a pod. V zásade však je
nepochybné, že sprostredkovateľ nie je iba pasívnym činiteľom, ale jeho činnosť musí mať aktívnu
povahu, pretože ustanovenie § 774 Občianskeho zákonníka viaže nárok na odmenu k skutočnosti, že
výsledok (teda uzavretie zmluvy) bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Keďže samotná sprostredkovateľská zmluva nie je viazaná na určitú formu, nevyžaduje sa ani určitá
forma na dohodu o určení výšky odmeny podľa § 775 OZ. Do určitej miery je výška odmeny obmedzená
druhou vetou § 775, keď odmenu treba dohodnúť v súlade so všeobecne záväznými predpismi. Platný
cenový predpis, ktorým by bola dohodnutá odmena /zákon o cenách/ neupravuje výšku odmeny za
sprostredkovanie uzavretia zmluvy.

Predmetom zmluvy je teda obstaranie uzavretia zmluvy pre záujemcu. Toto obstaranie uzavretia zmluvy
môže spočívať v tom, že sprostredkovateľ nájde partnera, ktorý chce so záujemcom uzavrieť zmluvu, že
zoznámi budúcich zmluvných partnerov, že bude spolupôsobiť pri prerokúvaní veci a pripraví uzavretie
zmluvy. Tým sa jeho úloha skončí. To znamená, že na rozdiel od zmluvy o obstaraní predaja veci (§

737 a nasl.), zmluvu, uzavretie ktorej sa sprostredkovateľskou zmluvou sleduje, neuzaviera sám, ale len
spolupôsobíprijejuzavieraní.Záujemcatedauzavierazmluvusám,ajkeďzapomocisprostredkovateľa,
ktorý mu pripraví aj potrebné podklady na uzavretie zmluvy.

Charakteristickým pojmovým znakom tejto zmluvy je nielen to, že sa sprostredkuje uzavretie zmluvy

uvedeným spôsobom, ale že sa dostaví aj výsledok, a to pričinením sprostredkovateľa. Týmto pojmovým
znakom sa táto zmluva odlišuje od príkaznej zmluvy, kde dosiahnutie výsledku nepatrí k pojmovým
znakom zmluvy (pozri § 728 a 729).

Sprostredkovateľská zmluva je odplatnou zmluvou, dojednáva sa teda za odmenu. Pojmovým znakom

tejto zmluvy je však skutočnosť, že záujemca má povinnosť poskytnúť odmenu sprostredkovateľovi len
vtedy, keď bol výsledok (t.j. uzavretie sledovanej zmluvy) dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. V
čom treba vidieť pričinenie sa sprostredkovateľa o dosiahnutie sledovaného výsledku, treba posudzovať
podľa obsahu sprostredkovateľskej zmluvy. V prípade pochybností o tom rozhodne súd na návrh
niektorého účastníka. Ak zmluva neobsahuje konkrétnejšie ustanovenia o tom, v čom spočíva pričinenie

sa sprostredkovateľa o uzavretie zmluvy, spravidla bude stačiť aj zistenie, či sprostredkovateľ zoznámil
záujemcu s treťou osobou, ktorá chce so záujemcom uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu, a tým vytvoril
podmienky na dojednanie uzavretia tejto zmluvy.

Sprostredkovateľ má povinnosť obstarať záujemcovi uzavretie zmluvy s treťou osobu a jeho odmena

závisí od toho, či sa zmluva uzavrie, t.j. či sa jeho pričinením dostaví sledovaný výsledok. Ak sa výsledok
nedostaví, nemá právo na odmenu, ale ani záujemca nemá proti nemu právo uplatniť si určité nároky len
z toho dôvodu, že sa výsledok nedostavil. Dosiahnutie výsledku nie je totiž v moci sprostredkovateľa,
pretože vždy závisí aj od toho, či existujú osoby, ktoré majú záujem o uzavretie zmluvy.

Výška odmeny sprostredkovateľa sa určí dohodou podľa zásad ustanovených v § 775. Výška odmeny
spravidla obsahuje aj paušalizované náklady, ktoré má sprostredkovateľ so splnením svojej povinnosti
sprostredkovať uzavretie sprostredkovávanej zmluvy (napr. náklady spojené s inzerciou v novinách,
telefonické rozhovory a pod.). Podľa § 776 sprostredkovateľ má právo na náhradu týchto nákladov len
vtedy, keď to bolo výslovne dohodnuté.

V zásade je právo na odmenu viazané na dosiahnutie výsledku sprostredkovateľskej zmluvy pričinením
sprostredkovateľa, teda odmena je splatná dosiahnutím výsledku. Účastníkom zmluvy však nič nebránitomu, aby sa dohodli aj na určitom preddavku, ktorý sa má vyplatiť skôr /najmä na úhradu nákladov,
ktoré sú zahrnuté do odmeny/.
Pre právo na odmenu sprostredkovateľa v dohodnutej výške musia byť kumulatívne splnené dve

podmienky a to, že záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu a súčasne,
že túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa. Z uvedeného je zrejmé, že
sprostredkovateľ nemá právo na odmenu vtedy, ak bola síce zmluva uzavretá, ale sprostredkovateľ sa
o to svojou aktívnou účasťou nezaslúžil. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzavretím zmluvy musí
existovať príčinná súvislosť.

V danom prípade nebolo sporné, že žalovaná odpredala byt prostredníctvom realitnej kancelárie, toto
sama nepopierala. Z predložených dokladov a výpovede svedka však vyplýva, že sprostredkovateľom
mala byť spoločnosť VIVAREAL s. r. o., nie spoločnosť žalobcu. Naviac napriek tomu, že v zmysle
citovaných ustanovení zákona sprostredkovateľská zmluva je zmluvou neformálnou, je potrebné
aplikovať na prípadnú zmluvu ustanovenia zákona o ochrane spotrebiteľa, nakoľko v prípade vzniku
právneho vzťahu medzi účastníkmi konania by sa jednalo o spotrebiteľskú zmluvu.

Podľa zák. č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb
na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov
predávajúceho - § 2 ods. 2 Zmluvou uzavretou mimo prevádzkových priestorov predávajúceho sa na
účely tohto zákona rozumie zmluva medzi predávajúcim a spotrebiteľom
a) uzavretá za súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľ na mieste, ktoré nie je

prevádzkovým priestorom predávajúceho
b) na ktorej uzavretie dal návrh predávajúcemu spotrebiteľ na mieste, ktoré nie je prevádzkovým
priestorom predávajúceho,
c) uzavretá v prevádzkových priestoroch predávajúceho alebo prostredníctvom prostriedkov diaľkovej
komunikácie bezprostredne po individuálnom a osobnom oslovení spotrebiteľa predávajúcim na mieste,

ktoré nie je prevádzkovým priestorom predávajúceho.
Podľa ods. 3 Zmluvou, predmetom ktorej je predaj tovaru, sa na účely tohto zákona rozumie akákoľvek
zmluva,
a) na základe ktorej spotrebiteľ nadobúda vec za odplatu, najmä kúpna zmluva a zmluva o dielo, alebo
b) ktorej predmetom je predaj tovaru aj poskytnutie služby.

Podľa § 4 ods. 1 Ak sa zmluva uzavretá na diaľku, na základe ktorej je spotrebiteľ zaviazaný k
peňažnému plneniu, uzatvára prostredníctvom elektronických prostriedkov, predávajúci je povinný
bezprostredne pred odoslaním objednávky spotrebiteľa výslovne, jednoznačne a zrozumiteľne uviesť
informácie podľa § 3 ods. 1 písm. a), e), o) a p).

Podľa § 3 ods. 1 Predávajúci je povinný pred uzavretím zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy
uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho alebo ak sa zmluva uzatvára na základe
objednávky spotrebiteľa, pred tým, ako spotrebiteľ odošle objednávku, jasne a zrozumiteľne oznámiť
spotrebiteľovi spôsobom podľa odseku 2 alebo podľa medzinárodnej zmluvy, ktorou je Slovenská
republika viazaná,

a) hlavné vlastnosti tovaru alebo charakter služby v rozsahu primeranom použitému prostriedku
komunikácie a tovaru alebo službe
e) celkovú cenu tovaru alebo služby vrátane dane z pridanej hodnoty a všetkých ostatných daní alebo
ak vzhľadom na povahu tovaru alebo služby nemožno cenu primerane určiť vopred, spôsob, akým sa
vypočíta, ako aj náklady na dopravu, dodanie, poštovné a iné náklady a poplatky, alebo, ak tieto náklady

a poplatky nemožno určiť vopred, skutočnosť, že do celkovej ceny môžu byť zarátané takéto náklady
alebo poplatky; ak ide o zmluvu uzavretú na dobu neurčitú alebo dohodu o predplatnom, predávajúci
informuje spotrebiteľa o celkovej cene za zúčtovacie obdobie, a ak túto cenu nemožno určiť vopred,
o spôsobe, akým sa vypočíta,
o) informáciu o dĺžke trvania zmluvy, ak ide o zmluvu uzavretú na dobu určitú; ak ide o zmluvu uzavretú

na dobu neurčitú alebo ak ide o zmluvu, pri ktorej sa automaticky predlžuje jej platnosť, aj informáciu
o podmienkach vypovedania zmluvy,
p) informáciu o minimálnej dĺžke trvania záväzkov spotrebiteľ vyplývajúcich zo zmluvy, ak zo zmluvy
vyplýva pre spotrebiteľa taký záväzok.
Podľa ods. 8 Dôkazné bremeno splnenia požiadaviek uvedených v odsekoch 1 a 5 znáša predávajúci.

Podľa § 6 ods. 1 Predávajúci je povinný bezodkladne po uzavretí zmluvy uzavretej na diaľku, najneskôr
spolu s dodaním tovaru, poskytnúť spotrebiteľovi potvrdenie o uzavretí zmluvy na trvanlivom nosiči.Spoločnosti VIVAREAL s. r. o. a VIVAREALITY s. r. o. majú zhodných spoločníkov, a to Z.a. Obe
spoločnosti majú sídlo v Trnave, Petra Pázmaňa 18. Z toho je možné usudzovať, že pri rokovaní so
spotrebiteľom nie je možné s určitosťou zo strany spotrebiteľa určiť, s ktorou spoločnosťou je v právnom

vzťahu. Táto skutočnosť však nemôže byť na ťarchu spotrebiteľa. Je potom potrebné konštatovať, že
medzi žiadnou z týchto spoločností a žalovanou nevznikol platný právny vzťah, nakoľko nebola uzavretá
žiadna zmluva, ktorou by boli účastníci dohodnutí na odmene za poskytnutú službu a neboli splnené
žiadne podmienky z vyššie citovaných ustanovení zákona o ochrane spotrebiteľa. Nestalo sa tak vo
vzťahu žalovanej ani ku spoločnosti VIVAREAL s. r. o. ani vo vzťahu k spoločnosti VIVAREALITY s.

r. o. Žalovanej preukázateľne neboli vopred oznámené predovšetkým ceny služieb. V tomto smere
žalobca neuniesol dôkazné bremeno. I citované ustanovenia zákona o sprostredkovateľskej zmluve
vyžadujú dohodu o odmene za sprostredkovanie a ani táto skutočnosť nebola v konaní preukázaná.
Pokiaľ aj svedok F. uviedol, že žalovaná sa vyjadrila o odmene 1.000 eur pre „realitku“, nie je zrejmé,
či sa malo jednať o spoločnosť žalobcu alebo Vivareal s. r. o. a už vôbec nie, že táto cena bola
nesporne dojednaná v zmysle citovaných ustanovení zákona. Naviac svedok uviedol, že predaj bytu

sprostredkovala spoločnosť Vivarel s. r. o. /teda nie žalobca/.

Z vykonaného dokazovania, a to predložených dokladov navrhovateľom, vyjadrenia spoločnosti
reality.sk vyplýva, že inzeráty na predaj bytu inzerovala a platila spoločnosť VIVAREAL s. r. o., nie
spoločnosť žalobcu. Žalovaná uhradila čiastku 500 eur v prospech spoločnosti VIVAREL s. r. o. a svedok

takisto potvrdil, že predaj bytu zabezpečovala táto spoločnosť. Pokiaľ aj žalovaná časť udávanej provízie
uhradila, nemožno konštatovať, že sa tak stalo v dôsledku dohody účastníkov, nakoľko v konaní nebolo
preukázané, že by k akémukoľvek uzavretiu zmluvy žalovanej s jednou z uvedených spoločností vôbec
došlo a že by boli dohodnuté podstatné náležitosti zmluvy v zmysle § 4 ods. 1, § 6 zákona na ochranu
spotrebiteľa.

Žalobca neuniesol dôkazné bremeno nielen vo vzťahu k uzavretiu zmluvy ako takej so zákonnými
náležitosťami, keď nebola preukázaná dohoda o cene, ale nepreukázal ani skutočnosť, že práve
spoločnosť žalobcu bola v nejakom právnom vzťahu so žalovanou. Naopak, uvedené listinné dôkazy a
výpoveď svedka preukazujú, že ak nejaký právny vzťah vznikol, tak medzi žalovanou a spoločnosťou

VIVAREAL s. r. o. /o platnosti takého úkonu sú s poukazom na vyššie uvedené i tak dané pochybnosti
pre nedostatok formy/. Je potom treba konštatovať, že u žalobcu nie je daná aktívna legitimácia. Pokiaľ
aj svedok F. uviedol, že žalovaná spomínala sumu 1000 eur ako údajnú odmenu sprostredkovateľovi,
vyjadrila sa o „realitke“, nie o žalobcovi a tu je potom rozpor, o akú spoločnosť sa vlastne malo jednať,
keď sám svedok uviedol, že predaj bytu zabezpečovala spoločnosť Vivareal, nie Vivareality /žalovaná

sumu 500 eur uhradila spoločnosti Vivareal, nie žalobcovi/, a teda nebolo vôbec preukázané jednak to,
že došlo skutočne k dohode o cene služby a ak áno, medzi akými účastníkmi zmluvy. Žalobca teda v
tomto smere neuniesol dôkazné bremeno z hľadiska dohody o podstatnej náležitosti zmluvy, teda ani
o cene služby, oboznámení spotrebiteľa v zmysle citovaných ustanovení zákona a naviac nepreukázal
svoju aktívnu legitimáciu v spore.

Účastníkom konania môže byť ten, kto je nositeľom práv a povinností a má spôsobilosť byť takým
účastníkom. Podľa § 19 O.s . p. spôsobilosť byť účastníkom konania má ten, kto má spôsobilosť mať
práva a povinnosti, inak ten, komu ju zákon priznáva.

Podľa § 90 O. s. p. účastníkmi konania sú navrhovateľ /žalobca/ a odporca /žalovaný/ alebo tí, ktorých
zákon za účastníkov označuje.

V danom prípade nebolo preukázané, že by medzi označenými účastníkmi vznikol akýkoľvek právny
vzťah a táto okolnosť sama osebe je tiež dôvodom na zamietnutie žaloby. Pokiaľ aj z Dohody o zložení

blokovacieho depozitu a dokladu o jeho vrátení vyplýva, že v tejto časti vystupovala spoločnosť žalobcu,
žalobca nepreukázal žiadny právny vzťah so žalovanou. Tento nevystupuje ani ako účastník kúpnej
zmluvy ohľadne bytu. Žalovaná uhradila sumu 500 eur v prospech spoločnosti VIVAREAL s. r. o. -
prevádzka Radlinského 6, Trnava. Celý postup žalobcu /resp. jeho spoločnosti Vivareal s. r. o./ je
zmätočný a zavádzajúci /vznik druhej spoločnosti odôvodnil platením DPH, čo však nemôže byť na

ťarchu účastníka a spotrebiteľa/.

Sporové konanie je ovládané prejednávacou zásadou, ktorá je tradične historicky chápaná tak, že
tvrdiť skutočnosti a navrhovať na ich preukázanie dôkazy je vecou účastníkov konania. To znamená,že iniciatíva pri zhromažďovaní dôkazov zaťažuje zásadne účastníkov a ukladá im povinnosť označiť
dôkazy k preukázaniu ich tvrdení. Účastník má preto povinnosť tvrdenia (§ 79 ods. 1 O.s.p.) a povinnosť
dôkaznú. Táto skutočnosť ale neznamená, že zákonná úprava sa zrieka zásady materiálnej pravdy. Táto

zásada, ako protipól zásady formálnej pravdy, je vyjadrená v ustanovení § 153 ods. 1 O.s.p.

Zákon v ust. § 120 ods. 1, veta tretia, O.s.p. vychádza z toho, že súd nie je pri vykonávaní dôkazov
odkázaný len na formálny návrh účastníka na vykonanie dôkazu, ale pripúšťa možnosť vykonať aj iné,
účastníkmikonanianenavrhovanédôkazy.Ichvykonanievšakpodmieňujeichvýnimočnosťou,akoajich

nevyhnutnosťou pre rozhodnutie vo veci. Ide teda o také dôkazy, ktoré vyplynú z doterajšieho priebehu
konania bez toho, aby zákon ukladal súdu povinnosť takéto dôkazy vyhľadávať. Pritom právo súdu
vykonať aj účastníkmi konania neoznačené a nenavrhnuté dôkazy zostáva len v polohe možnosti a nie
povinnosti. Je preto na súde, aby v každom konkrétnom prípade posúdil, či výnimočne vykoná aj iné
dôkazy, ako navrhujú účastníci, ak je ich vykonanie nevyhnutné pre rozhodnutie vo veci. Z uvedeného
teda vyplýva, že ak dôkaz potrebný a nevyhnutný pre rozhodnutie vo veci vyjde v priebehu konania

najavo (súd má o ňom vedomosť), bez ohľadu na návrhy účastníkov konania môže a zároveň aj musí
súd výnimočne takýto dôkaz vykonať. Súd po takýchto dôkazoch nepátra, pretože je vecou účastníkov
konania, aby ich vykonanie navrhli a aby sa starali o svoje práva.

S poukazom na uvedené je potrebné konštatovať, že žaloba je zmätočná, nebola preukázaná aktívna

legitimácia žalobcu. Ako bolo uvedené, vzhľadom na zhodné osoby spoločníkov oboch spoločností,
zhodného sídla a prevádzky pre spotrebiteľa /prípadne záujemcu o byt, predávajúceho/ tieto údaje môžu
byť zmätočné a vyvolávať omyl v konajúcej spoločnosti. Tieto skutočnosti však nemôžu byť na ťarchu
tretích osôb a je na žalobcovi, aby preukázal aktívnu legitimáciu v konaní. Žalobca nepreukázal, že by
práve a výlučne jeho spoločnosť VIVAREALITY s. r. o. bola v právnom vzťahu so žalovanou. Nebolo

preukázané, že by práve spoločnosť žalobcu sprostredkovala uzavretie kúpnej zmluvy. Naviac ako bolo
uvedené, žalobca i v prípade vzniku právneho vzťahu so žalovanou neuniesol dôkazné bremeno na
preukázanie nielen aktívnej legitimácie, ale ani splnenia požiadaviek na platnosť zmluvy /ktorá nebola
ani písomná/ v zmysle zák. č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa /ktorý okrem iného negatívnym
spôsobom určuje, ktoré zmluvy nie sú spotrebiteľskými a o taký prípad v danej veci sa nejedná/. Za

daných okolností je potom prvoradá ochrana spotrebiteľa. Skutočnosť, že zmluva nebola uzavretá
vopred a písomnou formou, je na ťarchu žalobcu a narúša právnu istotu i samotného žalobcu.

Z uvedených dôvodov bolo potrebné žalobu zamietnuť v celom rozsahu.

Podľa § 142 ods. 1 O. s. p. úspešnej žalovanej priznal súd náhradu trov konania za súdny poplatok za
odpor a trovy právneho zastúpenia za prevzatie a prípravu zastúpenia, pojednávanie 8. 12:2015, 3. 3.
2016 á 34,86 eur, paušál á 8,39 eur, v zmysle § 11 vyhl. č. 655/2004 Z. z.

S poukazom na ust. § 173 ods. 2 O. s. p. súd rozhodol o zrušení platobného rozkazu.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa doručenia cestou tunajšieho súdu
na Krajský súd v Trnave.
V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podľa § 42 ods. 3 O. s. p. uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje

za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov
a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis.
Podľa § 209 O. s. p. súd prvého stupňa vyzve toho, kto podal odvolanie neobsahujúce náležitosti podľa
§ 205, aby chýbajúce náležitosti doplnil podľa § 218 ods. 1 písm. d/ O. s. p. (odmietnutie odvolania).
Ak aj napriek výzve súdu odvolanie nedoplní alebo ide o oneskorené odvolanie alebo podané tým, kto

naň nie je oprávnený, predloží súd prvého stupňa odvolaciemu súdu. V takom prípade bude rovnako
odvolanie odmietnuté.