Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, April 21, 2016

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 9Co/117/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2112204572
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 04. 2016

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Eva Behranová
ECLI: ECLI:SK:KSTT:2016:2112204572.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trnave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Evy Behranovej a členiek senátu
JUDr. Evy Barcajovej a Mgr. Renáty Gavalcovej v právnej veci žalobcu: Obec Zeleneč, so sídlom
Školská ulica 224/5, Zeleneč, zastúpený advokátom JUDr. Romanom Cibulkom so sídlom Hlavná 13,
Trnava, proti žalovanému: Marek Vavro - MIV, IČO: 37036751, s miestom podnikania Hlavná 78/75,
Zeleneč, zastúpenému JUDr. Katarínou Bajovou, advokátkou so sídlom Hlavná 25, Trnava, o vypratanie

nehnuteľnosti, na odvolanie žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Trnava č.k. 13C/22/2012-103 zo
dňa 31.októbra 2014 takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e .

Žalovanému sa n e p r i z n á v a náhrada trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

Súd prvého stupňa napadnutým rozsudkom zamietol žalobu, ktorou sa žalobca domáhal voči
žalovanému vypratania a odovzdania nebytových priestorov - bufetu a letnej terasy nachádzajúcich

sa na prvom poschodí stavby súpisné číslo XXX postavenej na parcele č. 213 v katastrálnom území
Q. zapísanej na liste vlastníctva č. XXXX pre okres Trnava, obec Q., katastrálne územie Q.. Vecne
svoje rozhodnutie odôvodnil zistením, že medzi účastníkmi bola dňa 01.03.2008 uzatvorená zmluva o
nájme nebytových priestorov, predmetom ktorej bol nájom nebytového priestoru - miestnosti bufetu s
príslušenstvom vo výmere 65,3 m2 a letnej terasy vo výmere 84,7 m2 v nehnuteľnosti nachádzajúcej
sa v katastrálnom území obce Q., súpisné č. XXX na parcele č. 213, zapísanej na liste vlastníctva č.

XXXX. Z predmetnej zmluvy vyplýva, že predmetom nájmu boli nielen nebytové priestory predstavované
bufetom, ale aj letná terasa, ktorá nie je nebytovým priestorom podľa § 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme
a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, z čoho vyplýva, že dojednaný nájom
nie je možné podriadiť režimu uvedeného zákona, ktorý sa vzťahuje výlučne na nebytové priestory, ale
vzhľadom na to, že predmetom nájmu bol tak bufet (nebytový priestor) ako aj letná terasa, t. j. hromadná
vec ako celok, predmetný nájom je potrebné podriadiť režimu ustanovení § 663 a nasl. Občianskeho
zákonníka (na porovnanie súd prvého stupňa poukázal na rozhodnutia NS ČR 20Cdo 2685/99 zo dňa

27.9.2001; NS ČR 26Cdo 1348/2008, NS SR 2Cdo 271/2004, M Cdo 251/2002). Uvedený právny záver
vyplýva aj z rozsudku Krajského súdu v Trnave č. k. 23Co/44/2013-131 zo dňa 30.09.2013 v súvisiacej
právnej veci o určenie neplatnosti výpovede z predmetného nájmu. Medzi podstatné náležitosti nájomnej
zmluvy podľa Občianskeho zákonníka potom nepatrí dohoda o spôsobe platenia nájomného, preto z
tohto dôvodu, ako namietal v návrhu žalobca nemôže byť zmluva absolútne neplatnou. Zmluva o nájme
nebytových priestorov je teda uzavretá platne. Žalovanému bola doručená výpoveď zo dňa 27.10.2011

z nájmu založeného uvedenou zmluvou o nájme nebytových priestorov (podľa predloženej doručenky
to bolo dňa 02.11.2011), a to na základe uplatnenia výpovedného dôvodu uvedeného v čl. VI. ods. 2písm. a) zmluvy, t. j. pre užívanie prenajatého priestoru v rozpore s ustanoveniami zmluvy, resp. pre
nedodržiavanie ustanovení zmluvy nájomcom, konkrétne z dôvodov, že
- nájomca neuhradil nájomné vo výške a v čase dohodnutom v čl. IV. zmluvy za rok 2009 a rok 2010

a ani nepredložil doklady o finančných prostriedkoch vynaložených na modernizáciu a rekonštrukciu
nehnuteľných častí prenajímaného nebytového priestoru, ktoré by mohli byť odrátané z nájomného za
uvedené roky nájmu,
- nájomca vykonal stavebné úpravy prenajatého priestoru bez predchádzajúceho písomného súhlasu
prenajímateľa, čím porušil záväzok v zmysle čl. VII. ods. 5 zmluvy,

- nájomca užíval prenajatý priestor na iné účely ako na prevádzkovanie bufetu, ako bolo dohodnuté v
čl. III., ods. 1 zmluvy, a to na prevádzkovanie pohostinského zariadenia (baru) s prevádzkovou dobou
do neskorých nočných hodín.
Súd prvého stupňa sa zaoberal jednotlivými výpovednými dôvodmi uvedenými vo výpovedi z nájmu:
1. Ako prvý výpovedný dôvod žalobca uviedol, že žalovaný neuhradil nájomné vo výške a v čase
dohodnutom v čl. IV. zmluvy za rok 2009 a rok 2010 a ani nepredložil doklady o finančných

prostriedkoch vynaložených na modernizáciu a rekonštrukciu nehnuteľných častí prenajímaného
nebytového priestoru, ktoré by mohli byť odrátané z nájomného za uvedené roky nájmu. Z výslovného
znenia ustanovenia čl. IV. bod 1 nájomnej zmluvy zo dňa 01.03.2008, v ktorom bolo dohodnuté
nájomné vyplýva, že sadzba za prenájom 1 m2 nebytového priestoru na podnikateľské účely predstavuje
400 Sk/rok. Zmluvné strany sa dohodli na úhrade za prenájom nebytového priestoru 5.000 Sk

mesačne. Ročná výška nájomného je 60.000 Sk (1.991,64 eura) a je splatná do 31.12. príslušného
kalendárneho roka. Finančné prostriedky vynaložené na modernizáciu a rekonštrukciu
nehnuteľných častí prenajímaného nebytového priestoru sa budú nájomcovi odrátavať z nájomného na
základe predložených dokladov o úhrade. Nájomné začne nájomca splácať po vzájomnom započítaní
vynaložených nákladov. Zo znenia tohto zmluvného ustanovenia jednoznačne vyplýva, že účastníci

zmluvy sa dohodli, že nájomca začne s platením nájomného, až po vzájomnom započítaní
vynaloženýchnákladovnamodernizáciuarekonštrukciunehnuteľnýchčastíprenajímanéhonebytového
priestoru oproti splatnému nájomnému. Účastníci tohto právneho úkonu, si teda ako predpoklad pre
vznik zmluvného nároku prenajímateľa na platenie nájomného a tomu korešpondujúcej povinnosti
nájomcu platiť nájomné, dohodli podmienku vykonania vzájomného započítania nákladov vynaložených

na rekonštrukciu so splatným nájomným. V danom prípade sa pritom nejedná o odkladaciu podmienku
podľa § 36 Občianskeho zákonníka, ale o podmienku, ktorú si účastníci právneho úkonu dohodli
ako predpoklad (náležitosť) pre vznik zmluvného nároku (subjektívneho práva a jemu zodpovedajúcej
povinnosti). Dojednaná zmluvná podmienka, že nájomné začne nájomca splácať po vzájomnom
započítaní vynaložených nákladov, tak neodkladá účinnosť vzniku práva na zaplatenie nájomného

(resp. povinnosti na jeho zaplatenie), naopak je v danom prípade zmluvným predpokladom pre vznik
nároku na úhradu nájomného. Pretože zo skutkových zistení v danej veci je zrejmé, že k takémuto
započítaniu, predmetom ktorého by boli celkové náklady žalovaného na rekonštrukciu a modernizáciu
prenajatého priestoru, resp. že zatiaľ nedošlo k započítaniu nákladov žalovaného na splatné nájomné
za roky 2009 a 2010, ktoré neuhradenie nájomného malo byť výpovedným dôvodom, nebol splnený

predpoklad, pre vznik nároku žalobcu na úhradu nájomného za uvedené roky. Keďže nájomca mal
začať s platením nájomného až po vzájomnom započítaní pohľadávok, pričom dosiaľ k započítaniu
vynaložených nákladov oproti nájomnému za roky 2009 a 2010 nedošlo, pričom takéto započítanie bolo
zmluvným predpokladom pre vznik nároku na úhradu nájomného, prvý výpovedný dôvod o neuhradení
nájomného za roky 2009 a 2010 tak nie je daný. Vo výpovedi sa tiež uvádza, že žalobca nepredložil

doklady o finančných prostriedkoch vynaložených na modernizáciu a rekonštrukciu nehnuteľných častí
prenajímaného nebytového priestoru, ktoré by mohli byť odrátané z nájomného za uvedené roky nájmu.
Svedeckou výpoveďou predchádzajúcej starostky G. však bolo potvrdené, že jej bol predložený doklad
o vynaložení nákladov na rekonštrukciu toaliet, potvrdila, že vedela o prácach vykonaných poslancom
R., vo výpovedi v konaní sp. zn. 16C/173/2011 uviedla, že žalovaný doniesol faktúru a bloky a bolo to

určite viac ako jednoročné nájomné a že žalovaný nosil faktúry o svojich investíciách. Pretože svedkyňa
G. bola starostkou v rozhodujúcom období, súd považoval jej výpoveď v tomto smere za rozhodujúcu. V
konaní boli potom v priebehu dokazovania predložené ďalšie doklady o vynaložených nákladoch,
a to jednak dodací list od M. Hovorku - MH Centrum č. 683393 zo dňa 6.3.2008 na sumu 20.977,40
Sk (696,32 eura) ako aj faktúra a príjmový pokladničný doklad od H. R., stavebné práce č. 037840 zo

dňa 27.05.2008 na sumu 60.000 Sk (1.991,64 eura) za rekonštrukčné práce a sadrokartón. Navyše
bolo preukázané, že žalovaný uhradil faktúru za plastové okná, pričom na nájomné za rok 2008
mu bola započítaná iba suma 50.000 Sk (1.659,70 eura), teda nie je zrejmé, ako bol zohľadnený zvyšok
sumy za plastové okná v sume 22.250 Sk (738,56eura). Z predložených dokladov, výpovedesvedkyne G. a žalovaného vyplýva, že rekonštrukcia prenajatého priestoru bola nepochybne vykonaná
v rozsahu väčšom ako len výmena plastových okien. Svedkyňa G. uviedla, že počas jej funkčného
obdobia,neboldôvodnavýpoveďznájmu.Žalobca,ktoréhobolasvedkyňaštatutáromvroku2009aždo

27.10.2010, žalovaného nevyzýval na predkladanie ďalších dokladov, alebo na zaplatenie nájomného.
Pretože však dosiaľ nedošlo k výslovnému vzájomnému započítaniu nákladov žalovaného oproti
splatnému nájomnému, po zmene starostu obce ostali vzájomné vzťahy účastníkov nejasné a nový
starosta žalovanému vystavil faktúru na nájomné za rok 2010, ktorú žalovaný zaplatil až po doručení
výpovede z nájmu. Z vyjadrenia svedkyne C. R., účtovníčky obecného úradu, pritom vyplýva, že táto

žalovanému odkázala, že faktúru stačí zaplatiť do konca roka 2011. Napriek tomu bola žalovanému daná
výpoveď. Na základe uvedených skutočností dospel súd prvého stupňa k záveru, že vzhľadom na to, že
medzi účastníkmi dosiaľ nedošlo k vzájomnému započítaniu vynaložených nákladov na
rekonštrukciu (ktoré boli v tomto konaní preukázané) s nájomným za roky 2009 a 2010, nevznikol
ani nárok žalobcu na platenie nájomného, preto prvý výpovedný dôvod nie je daný. Súd vzhľadom
na uvedené potom zamietol návrh žalovaného na doplnenie dokazovania výsluchom ďalších svedkov

za účelom preukázania opakovaného žiadania poslanca R. na predloženie pokladničného
dokladu, resp. faktúry za stavebné práce, nakoľko mal za to, že takéto dokazovanie je v danom
prípade nadbytočné, pretože pre rozhodnutie o danosti prvého výpovedného dôvodu mal súd k dispozícii
dostatok skutkových zistení.
2.Žalovanému bola daná výpoveď z nájmu tiež z dôvodu, že vykonal stavebné úpravy prenajatého

priestoru bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa, čím porušil záväzok v zmysle
čl. VII. ods. 5 zmluvy. Žalobca však vo výpovedi a ani v priebehu konania neuviedol, ktoré konkrétne
stavebné úpravy prenajatého priestoru mal žalovaný vykonať bez predchádzajúceho písomného
súhlasu. Žalovaný uviedol, že celá rekonštrukcia prenajatého priestoru prebiehala v mesiacoch január
až marec 2008, teda do uzatvorenia nájomnej zmluvy dňa 01.03.2008, po uzatvorení nájomnej zmluvy

vykonával už len stavebné úpravy, ktoré mu boli uložené uzneseniami obecného zastupiteľstva, na
základe sťažností občanov na hlučnosť prevádzky, resp. z dôvodu bezpečnosti. Žalobca poukazoval
na výpoveď svedka H. R., ktorý uviedol, že stavebné práce vykonal v mesiacoch apríl až máj r. 2008.
Na druhej strane svedkyňa N. G., ktorá bola starostkou, v čase uzatvorenia zmluvy o nájme a v čase
rekonštrukcie, si síce v tomto konaní na čas vykonania stavebných úprav nevedela spomenúť, avšak

v konaní vedenom pod sp. zn. 16C/173/2011 na pojednávaní dňa 16.10.2012 uviedla, že stavebné
úpravy urobil G. H. pred uzavretím nájomnej zmluvy, súhlas na túto rekonštrukciu nebol daný formou
uznesenia, bola to dohoda na pracovnej porade alebo na zastupiteľstve, potom pozval starostku,
poslancov a kontrolórku na prehliadku priestorov, Potvrdila, že aj po uzavretí zmluvy sa robili stavebné
úpravy, a to na podnet sťažovateľov na hluk, zamurovali sa okná, obmurovali sa vstupné dvere, robil

to žalovaný na základe uznesenia obecného zastupiteľstva, obec s rekonštrukciou súhlasila a uvítala
to. Uviedla, že po uzavretí zmluvy robil G. H. iba práce odsúhlasené obecným zastupiteľstvom, mal to v
podstate príkazom, nedával si žiadosť. Túto výpoveď považoval súd v danom prípade za rozhodujúcu.
Žalovaný v konaní uvádzal, že po uzatvorení nájomnej zmluvy zo dňa 01.03.2008 pozval všetkých
poslancov, starostku a kontrolórku na ohliadku ukončenej rekonštrukcie, preto by bolo nelogické, aby

týchto pozýval, ak by sa rekonštrukcia mala ešte len vykonávať v mesiacoch apríl až máj 2008. Súd
prvého stupňa mal preto zato, že rekonštrukcia a modernizácia predmetného priestoru bola vykonaná
do uzatvorenia zmluvy o nájme dňa 01.03.2008, pričom rekonštrukciu žalovaný vykonal so súhlasom
žalobcu. Na rekonštrukciu vykonanú pred uzatvorením zmluvy o nájme, sa nevzťahuje ustanovenie
čl. VII. bod 5 zmluvy, podľa ktorej sa nájomca zaväzuje nevykonať bez predchádzajúceho písomného

súhlasu prenajímateľa stavebné úpravy prenajatých priestorov, ktoré zmluvné ustanovenie nadobudlo
účinnosť až s účinnosťou zmluvy o nájme t. j. dňom 01.03.2008. Svedkyňa G. potvrdila, že žalovaný mal
súhlas na rekonštrukciu, sám šiel do rizika, pretože bez zmluvy zhodnocoval majetok obce. Ďalej bolo
v konaní preukázané, že obec následne svojimi uzneseniami žalovanému ukladala povinnosť vykonať
ďalšie stavebné úpravy na odstránenie hlučnosti, či zabezpečenie bezpečnosti prevádzky. Žalovaný

uviedol, že budoval odhlučňovaciu stenu, mrežu na terase, od ihriska sa staval nový múr, zvyšoval
zábradlie, zatepľoval celú stenu, aby sa zabezpečilo odhlučnenie a po rokoch robil úpravu vchodu,
budoval madlá, prispôsoboval vchod a vstup do baru z druhého vchodu, všetko na požiadanie obce.
Žalovaný teda postupoval v zmysle príkazov obce, preto nemožno v týchto prípadoch hovoriť o tom, že
vykonal stavebné úpravy bez písomného súhlasu prenajímateľa. Pretože však žalobca vo výpovedi z

nájmu ani v priebehu konania neuviedol aké konkrétne stavebné úpravy po uzatvorení nájomnej zmluvy
boli vykonané bez písomného súhlasu prenajímateľa, je tento výpovedný dôvod tiež neurčitý a žalobca
rovnako v konaní neuniesol dôkazné bremeno, ktorým by preukázal danosť tohto výpovedného dôvodu.3. Napokon bola žalovanému daná výpoveď z nájmu z dôvodu, že užíval prenajatý priestor na iné účely
ako na prevádzkovanie bufetu, ako bolo dohodnuté v čl. III., ods. 1 zmluvy, a to na prevádzkovanie
pohostinského zariadenia (baru) s prevádzkovou dobou do neskorých nočných hodín. Samotný žalobca

schválil prevádzkové hodiny bufetu v pracovných dňoch do 23.00 hod. a v piatok a sobotu do 24.00
hod., čo vyplýva aj z oznámenia obce zo dňa 22.06.2011 - uznesenia č. 39. Účel nájmu bol dohodnutý
v ustanovení čl. III. bod 1 zmluvy o nájme s tým, že nájomca bude uvedené priestory užívať na
prevádzkovanie bufetu a letnej terasy v objekte TJ v súlade s predmetom činnosti vymedzenom
dokladom o oprávnení podnikať - živnostenský list, reg. číslo 70/2000. Súd prvého stupňa dospel k

záveru, že v danom prípade nevznikol zásadný rozpor medzi účelom nájmu dohodnutým v zmluve o
nájme a účelom, na aký boli prenajaté priestory skutočne využívané. Navyše je potrebné predovšetkým
vychádzať z vôle zmluvných strán pri uzatvorení nájomnej zmluvy (§ 35 ods. 2 O.z.). Pokiaľ ide
o vôľu zmluvných strán, resp. ich zámer sledovaný pri uzatvorení zmluvy, súd ho mal preukázaný
jednak výpoveďou žalovaného, ale predovšetkým výpoveďou svedkyne G., ktorá potvrdila, že spôsob
prevádzky je v súlade s nájomnou zmluvou (s výnimkou akcií, ktoré sú tam organizované). Uviedla,

že v objekte bol bar, kde sa predával alkohol, keď bol futbal, poslanci iniciovali, aby tam bol urobený
riadny bar o čo mal žalovaný záujem. Je zrejmé, že pojem pohostinské zariadenie je pojem širší ako
bar, zahŕňa reštauráciu, bar, krčmu, pohostinstvo, bufet a ďalšie zariadenia podobného charakteru.
Avšak účel všetkých týchto zariadení je rovnaký, a to že ide o činnosti spočívajúce v príprave a
predaji jedál a nápojov na priamu konzumáciu. Účel na ktorý žalovaný prenajaté priestory využíval

teda nie je v zásade v rozpore s účelom dohodnutým v nájomnej zmluve. Zároveň je tento účel v
súlade s jeho živnostenským oprávnením, tak ako vyžadovala nájomná zmluva, keď žalovaný má
v predmete podnikania okrem iného aj pohostinskú činnosť a výrobu hotových jedál pre výdajne. V
konaní nebolo preukázané, že by prenajaté priestory využíval zásadne inak ako na prevádzkovanie
pohostinskej činnosti. Tento účel je tiež podľa názoru súdu v súlade so zámerom zmluvných strán,

sledovaným pri uzatvorení nájomnej zmluvy, keď svedkyňa G. sama uviedla, že žalovaný mal vykonať
rekonštrukciu baru. Účel nájmu uvedený v nájomnej zmluve je tak potrebné vykladať v širšom zmysle
ako len bar a letná terasa, treba ho vykladať podľa vôle zmluvných strán v čase uzatvorenia zmluvy,
ale aj podľa následného správania sa zmluvných strán po uzatvorení zmluvy, keď žalobca po ohliadke
zrekonštruovaných priestorov proti rozsahu a spôsobu rekonštrukcie nenamietal, naopak, žalovanému

v období po uzatvorení nájomnej zmluvy ukladal ďalšie povinnosti za účelom odstránenia hlučnosti
prevádzky a nakoniec v uznesení č. 39 z roku 2011 odporcovi schválil prevádzkovú dobu jeho
pohostinského zariadenia v pracovných dňoch do 23.00 hod. a v piatok a sobotu do 24.00 hod..
Nie je v rozpore s účelom prevádzkovania pohostinského zariadenia (či už baru, alebo bufetu) ak v
ňom nájomca organizuje oslavy, kary, či stretávky. Je samozrejmé, že nájomca je povinný dodržiavať

obcou schválené prevádzkové hodiny, avšak ich nedodržanie nie je dôvodom pre výpoveď z nájmu z
dôvodu nedodržania účelu nájmu, ale môže byť len dôvodom pre ukladanie administratívnoprávnych
sankcií zo strany obce. Vzhľadom na uvedené mal súd za to, že žalobca nepreukázal danosť ani
posledného výpovedného dôvodu. Pokiaľ ide o tento výpovedný dôvod, že žalovaný užíval prenajatý
priestor na iné účely ako na prevádzkovanie bufetu, a to na prevádzkovanie pohostinského zariadenia,

keď žalobca počas niekoľkých rokov po uzatvorení nájomnej zmluvy žalovanému neustále ukladal ďalšie
stavebné povinnosti ohľadom predmetnej prevádzky, žalobca schválil prevádzku stávkovej kancelárie
ako aj prevádzkové hodiny žalovaného do 23.00 - 24.00 hod., je potom danie výpovede žalobcom
žalovanému výkonom práva v rozpore s dobrými mravmi v zmysle § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Ide o všeobecné ustanovene hmotnoprávnej povahy, ktoré umožňuje posúdiť vec súdom v tom smere, či

výkon daného subjektívneho práva je v súlade s dobrými mravmi a v prípade, že tomu tak nie je, odoprieť
poskytnúť súdnu ochranu uplatňovanému právu. Po zhodnotení všetkých okolností daného prípadu mal
súd prvého stupňa za to, že by tiež bolo v rozpore s dobrými mravmi, ak by návrhu na vypratanie
žalovaného vyhovel z dôvodu, že žalovaný užíval predmet nájmu v rozpore s účelom dohodnutým
v nájomnej zmluve, a to vzhľadom na správanie sa žalobcu predovšetkým po uzatvorení nájomnej

zmluvy, keď tento žalovanému ukladal ďalšie povinnosti, schválil mu prevádzkové hodiny, povolil činnosť
stávkovej kancelárie.

Súd prvého stupňa tak uzavrel, že žaloba nebola podaná dôvodne, nebola preukázaná danosť ani
jedného z výpovedných dôvodov uplatnených žalobcom vo výpovedi z nájmu zo dňa 27.10.2011,

doručenej žalovanému dňa 02.11.2011. Možnosť ukončenia predmetného nájmu výpoveďou
prenajímateľa, bola pritom dohodou účastníkov v nájomnej zmluve zo dňa 01.03.2008 viazaná na
existenciu niektorého z výpovedných dôvodov uvedených v čl. VI. bod 2 zmluvy. Nie sú tým splnené
podmienky dojednané zmluvnými stranami, aby prenajímateľ svojím jednostranným právnym úkonom -výpoveďou, ukončil predmetný zmluvný vzťah, preto je výpoveď žalobcu zo dňa 27.10.2011, ktorá je v
rozpore s dojednaním účastníkov zmluvy č. 01/2008 o nájme nebytových priestorov zo dňa 01.03.2008,
neplatná. Vzhľadom na uvedené súd prvého stupňa žalobu v celom rozsahu zamietol. Právne svoje

rozhodnutie odôvodnil ustanoveniami§ 35 ods. 2, § 39, § 580, § 663 ods. 1, § 671 ods. 1, § 677 ods.
1, § 678 Občianskeho zákonníka a § 1 písm. a) zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov.Onáhradetrovkonaniasúdprvéhostupňarozhodolpodľa§142ods.1Občianskehosúdneho
poriadku (v ďalšom texte „O.s.p.“) a v konaní úspešnému žalovanému priznal náhradu trov konania
spočívajúcich v trovách právneho zastúpenia, proti neúspešnému žalobcovi za sedem úkonov právnej

služby: 1. prevzatie a príprava zastúpenia marec 2012 (§ 14 ods. 1 písm. a) vyhlášky č. 655/2004 Z. z.
o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb v znení účinnom do 30.06.2013)
po 58,69 eura, k tomu režijný paušál 7,63 eura (§ 16 ods. 3 cit. vyhl.), 2. zastupovanie na pojednávaní
dňa 11.04.2012 (§ 14 ods. 1 písm. d) cit. vyhl.) po 58,69 eura, k tomu režijný paušál 7,63 eura (§ 16 ods.
3 cit. vyhl.), 3. zastupovanie na pojednávaní dňa 06.03.2014 (§ 13a ods. 1 písm. d) cit. vyhl. vyhlášky v
aktuálnom znení) po 61,87 eura, k tomu režijný paušál 8,04 eura (§ 16 ods. 3 cit. vyhl.), 4. zastupovanie

na pojednávaní dňa 02.06.2014 (§ 13a ods. 1 písm. d) cit. vyhl. vyhlášky) po 61,87 eura, k tomu režijný
paušál 8,04 eura (§ 16 ods. 3 cit. vyhl.), 5. písomné vyjadrenie zo dňa 29.09.2014 (§ 13a ods. 1 písm.
c) cit. vyhl.) po 61,87 eura, k tomu režijný paušál 8,04 eura (§ 16 ods. 3 cit. vyhl.), 6. zastupovanie na
pojednávaní dňa 29.09.2014 (§ 13a ods. 1 písm. d) cit. vyhl. vyhlášky) po 61,87 eura, k tomu režijný
paušál 8,04 eura (§ 16 ods. 3 cit. vyhl.), 7. zastupovanie na pojednávaní dňa 31.10.2014 (§ 13a ods.

1 písm. d) cit. vyhl. vyhlášky) po 61,87 eura, k tomu režijný paušál 8,04 eura (§ 16 ods. 3 cit. vyhl.),
spolu za uvedené úkony právnej služby 482,19 eura, k tomu 20% DPH vo výške 96,43 eura, celkom tak
náhrada trov právneho zastúpenia predstavuje sumu 578,62 eura.
Uvedený rozsudok napadol v celom rozsahu odvolaním podaným v zákonnej lehote žalobca. Žiadal
aby odvolací súd napadnutý rozsudok zmenil tak, že žalobe v celom rozsahu vyhovie a žalobcovi

prizná náhradu trov prvostupňového aj odvolacieho konania. Žalobca súdu prvého stupňa vytkol,
že z vykonaných dôkazov vyvodil nesprávne skutkové zistenia a že jeho rozhodnutie vychádza z
nesprávneho právneho posúdenia veci. Žalobca za najzávažnejší dôvod pre svoju výpoveď z nájmu
považoval a považuje skutočnosť, že si žalovaný riadne a včas neplnil svoju zmluvnú povinnosť -
uhrádzať prenajímateľovi dohodnuté nájomné. Žalobca nesúhlasí s výkladom súdu prvého stupňa

týkajúceho sa Článku IV. bod 1 nájomnej zmluvy, že nájomca začne s platením nájomného až po
vzájomnom započítaní vynaložených nákladov na modernizáciu a rekonštrukciu nehnuteľných častí
prenajímaného bytového priestoru oproti splatnému nájomnému. V zmysle tohto názoru súdu prvého
stupňa sa tak v podstate nárok žalobcu na dohodnuté nájomné vo výške 60.000 Sk splatné do 31.12.
príslušného kalendárneho roka stane zročným až po vzájomnom započítaní vynaložených nákladov

na modernizáciu a rekonštrukciu nehnuteľných častí prenajímaného nebytového priestoru a keďže
vraj k takémuto vzájomnému započítaniu nákladov medzi účastníkmi v skutočnosti nedošlo, nestal
sa nárok žalobcu na nájomné zročným a nemohlo byť preto neplatenie nájomného považované za
porušenie nájomnej zmluvy odôvodňujúce výpoveď z nájmu. Žalobca považuje takýto výklad uvedeného
článku nájomnej zmluvy za chybný. V dôsledku takéhoto mylného výkladu citovaného zmluvného

ustanovenia je potom nesprávny i záver súdu prvého stupňa o tom, že výpovedný dôvod žalobcu
spočívajúci v porušovaní ustanovení nájomnej zmluvy neplatením dohodnutého nájomného nie je
daný. V napadnutom rozsudku prezentovaný výklad uvedeného článku nájomnej zmluvy nielenže
nezodpovedá jeho gramatickému a logickému výkladu, ale nezodpovedá ani okolnostiam, za ktorých
došlo k uzatvoreniu nájomnej zmluvy. Je totiž nesporné že žalovanému boli už započítané na nájomné

za rok 2008 jeho náklady týkajúce sa zakúpenia a osadenia plastových okien v hodnote 2.564, 23 eura.
Rovnako je nesporný a v konaní preukázaný fakt, že žalovaný nájomné za rok 2010 neuhradil do termínu
jeho splatnosti, teda do 31.12.2010, neuhradil ho ani na základe výzvy, ktorá mu bola doručená v mesiaci
marec 2011 a toto nájomné uhradil až po doručení výpovede z nájmu, teda takmer rok po termíne
splatnosti. Nelogičnosť spomínaného výkladu nájomnej zmluvy vidí žalobca v tom, že pripustenie

takéhoto výkladu by malo za dôsledok, že v prípade, ak by žalovaný z akéhokoľvek dôvodu nepredložil
žalobcovi doklady preukazujúce jeho náklady na modernizáciu a rekonštrukciu nebytových priestorov,
nárok žalobcu a dohodnuté nájomné by tak v zmysle takéhoto výkladu vôbec nevznikol a žalovaný by
za nájom priestorov nemusel prakticky nič platiť. Je zrejmé, že takýto zámer spomínané ustanovenia
nájomnej zmluvy nesledovalo. Z dôkazov, ktoré boli v konaní vykonané vyplýva že modernizácia

a rekonštrukcia prenajatých priestorov bola žalovaným realizovaná ešte pred uzatvorením nájomnej
zmluvy. Je preto zrejmé že posledná veta Článku IV. bod 1 nájomnej zmluvy sa týka tých nákladov,
ktoré žalovaný vynaložil ešte pred uzatvorením nájomnej zmluvy, naviac túto časť nájomnej zmluvy
nie je možné chápať oddelenie od jej zvyšnej časti, z ktorej vyplýva nielen dohodnutá výška ročnéhonájomného, ale aj jeho splatnosť. Pri správnom výklade uvedeného článku je teda možné dospieť
k záveru, že v bolo povinnosťou žalovaného splatiť vždy do 31.12. každého roku dohodnutú výšku
nájomného, na ktorú si mohol započítať tie zo svojich nákladov na rekonštrukciu a modernizáciu,

ktoré žalobcovi v priebehu toho ktorého roka preukázateľne predložil, vydokladoval a žalobca mu tieto
odsúhlasil. Žalovaný však žalobcovi iné doklady (okrem nákladov na plastové okná, ktoré mu boli i
započítané na zročné nájomné) nepredložil a jeho dlh na splatnom nájomnom tak narástol. Týmto
spôsobom, teda neplatením nájomného riadne a včas, vážne porušil ustanovenia nájomnej zmluvy
a žalobca mu preto dôvodne nájom vypovedal. Samotný tento dôvod výpovede z nájmu je pritom

postačujúci, a to bez ohľadu na to či ostatné dôvody výpovede sú alebo nie sú dané. Ak potom súd
prvého stupňa pri svojom rozhodovaní o žalobe dospel k inému názoru a žalobu zamietol, rozhodol vo
veci nesprávne
Žalovaný sa k odvolaniu žalobcu písomne nevyjadril, samostatný odvolací návrh nepodal.
Krajský súd v Trnave ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.), po zistení, že odvolanie bolo
podané oprávnenou osobou, podal ho účastník konania (§ 201 O.s.p.), v zákonom stanovenej lehote

(§ 204 O.s.p.), proti rozhodnutiu, proti ktorému je tento opravný prostriedok prípustný, (§ 202 O.s.p.),
preskúmal napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa ako i konanie, ktoré jeho vydaniu predchádzalo
(§ 212 ods. 1 O.s.p.) po skonštatovaní, že odvolanie má základné zákonom predpísané náležitosti (§
205 ods. 1 O.s.p.) a že odvolateľ použil zákonom prípustné odvolacie dôvody (§ 205 ods. 2 písm. d)
a f) O.s.p.), preskúmal napadnuté rozhodnutie v medziach daných rozsahom a dôvodmi odvolania (§

212 ods. 1 O.s.p.), prejednal bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 214 ods. 2 O.s.p.) a dospel
k záveru, že rozhodnutie súdu prvého stupňa je vecne správne, preto ho podľa § 219 ods. 1 O.s.p.
potvrdil. Senát odvolacieho súdu toto rozhodnutie vydal pomerom hlasov 3:0, t.j. jednohlasne (§ 3 ods.
9 posledná veta zák. č. 757/2004 Z.z.).
Odvolací súd vo veci rozhodol podľa ustanovenia § 214 ods. 2 O.s.p. bez nariadenia odvolacieho

pojednávania tak, že rozsudok verejne vyhlásil, nakoľko vec bola ústne prejednaná pred súdom prvého
stupňa a v odvolacom konaní nebolo potrebné zopakovať alebo doplniť dokazovanie, preto sa nejedná
o konanie, v ktorom by súd prvého stupňa rozhodol podľa § 115a bez nariadenia pojednávania a je
potrebné zopakovať alebo doplniť dokazovanie, nejde ani o konanie vo veciach porušovania zásady
rovnakého zaobchádzania a nariadenie pojednávania nevyžaduje ani dôležitý verejný záujem.

Podľa § 219 ods. 1, 2 O.s.p. odvolací súd rozhodnutie potvrdí, ak je vo výroku vecne správne. Ak
sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, môže sa v
odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia, prípadne
doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.
Odvolací súd po preskúmaní napadnutého rozhodnutia, ako aj celého obsahu spisového materiálu

dospel k záveru, že súd prvého stupňa vo veci riadne zistil skutkový stav, výsledky vykonaného
dokazovania vyhodnotil správne a vec posúdil správne aj po právnej stránke. Odvolací súd sa v celom
rozsahu stotožňuje s rozhodnutím súdu prvého stupňa a v podrobnostiach na odôvodnenie rozhodnutia
poukazuje.
Na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia a za účelom vysporiadania sa s odvolacími

námietkami žalobcu odvolací súd uvádza nasledovné.
Predmetom konania je vypratanie žalovaného z nebytových priestorov, ktoré užíva na základe nájomnej
zmluvy uzavretej so žalobcom dňa 01.03.2008 a odovzdania týchto priestorov žalobcovi. Svojho
nároku sa žalobca domáha tvrdiac, že dňa 2.11.2011 žalovanému doručil výpoveď z nájmu založeného
uvedenou nájomnou zmluvou, pretože žalovaný neuhradil nájomné vo výške a v čase dohodnutom v

Článku IV. nájomnej zmluvy za roky 2009 a 2010, a ani nepredložil doklady o finančných prostriedkoch
vynaložených na modernizáciu a rekonštrukciu časti prenajímaného nebytového priestoru ako i z
dôvodu, že tento uskutočnil v prenajatom bytovom priestore stavebné úpravy bez predchádzajúceho
písomného súhlasu žalobcu a prenajatý priestor prevádzkoval na iný účel ako na prevádzkovanie bufetu.
Na základe uvedenej výpovede by nájomný vzťah medzi žalobcom a žalovaným skončil uplynutím

dvojmesačnej výpovednej lehoty, ktorá by začala plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po jej
doručení teda dňom 01.02.2012, žalovaný však popiera platnosť výpovede a odmietol nebytový priestor
vypratať a odovzdať ho do užívania žalobcu.
Predmetom tohto odvolacieho konania je posúdenie správnosti postupu a rozhodnutia súdu prvého
stupňa, ktorý žalobu zamietol z dôvodu, že výpovedné dôvody uvedené vo výpovedi z nájmu nie sú

dané, v zmysle uzatvorenej nájomnej zmluvy preto nie sú dané zmluvne dohodnuté možnosti ukončenia
predmetného nájmu výpoveďou.Podľa ustanovenia § 126 ods 1 Občianskeho zákonníka vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto
do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto
mu ju neprávom zadržuje.

V zmysle citovaného zákonného ustanovenia súd prvého stupňa postupoval správne, keď predovšetkým
zisťoval, či žalovaný zasahuje do vlastníckeho práva žalobcu neoprávnene - teda či medzi účastníkmi
trvá nájomný vzťah alebo bol ukončený. Medzi účastníkmi pritom nebolo sporné, že na daný nájomný
vzťah, založený zmluvou o nájme zo dňa 01.03.2008 je potrebné aplikovať ustanovenia Občianskeho
zákonníka, nakoľko predmet nájmu ako celok nemá charakter nebytových priestorov, na tento vzťah sa

preto nevzťahujú ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
Podľa ustanovenia § 663 Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za
odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.
Podľa ustanovenia § 665 Občianskeho zákonníka nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným
v zmluve; ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Prenajímateľ je oprávnený požadovať
prístup k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom.

Podľa ustanovenia § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca je povinný platiť nájomné podľa
zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a
spôsob jej užívania.
Podľa ustanovenia § 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa
dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.

Podľa ustanovenia § 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú
dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou.
Podľa ustanovenia § 678 Občianskeho zákonníka ustanovenia o výpovednej dobe, vyprataní a
odovzdaní platia iba vtedy, ak zmluva alebo osobitné predpisy neustanovujú inak.
Z obsahu preskúmavaného spisu odvolací súd zistil, že účastníci si v Čl.VI. predmetnej nájomnej zmluve

dojednali ukončenie nájmu vzájomnou dohodou alebo písomnou výpoveďou prenajímateľa z týchto
presne uvedených dôvodov:
a)ak nájomca užíva prenajatý priestor v rozpore s ustanoveniami tejto zmluvy, resp. nedodržuje
ustanovenia tejto zmluvy,
b) nájomca alebo osoby, ktorý s ním užívajú prenajatý priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo

porušujú dobré mravy v prenajatom priestore,
c)nájomca prenechá prenajatý priestor alebo jeho časť do podnájmu inému, bez súhlasu prenajímateľa.
Výpoveďou nájmu zo dňa 27.10.2011 žalobca ako prenajímateľ vypovedal nájom, ktorý vznikol na
základe predmetnej nájomnej zmluvy z nasledovných dôvodov:
1. nájomca neuhradil nájomné vo výške a v čase dohodnutom v čl. IV. zmluvy za rok 2009 a rok 2010

a ani nepredložil doklady o finančných prostriedkoch vynaložených na modernizáciu a rekonštrukciu
nehnuteľných častí prenajímaného nebytového priestoru, ktoré by mohli byť odrátané z nájomného za
uvedené roky nájmu,
2. nájomca vykonal stavebné úpravy prenajatého priestoru bez predchádzajúceho písomného súhlasu
prenajímateľa, čím porušil záväzok v zmysle čl. VII. ods. 5 zmluvy,

3. nájomca užíval prenajatý priestor na iné účely ako na prevádzkovanie bufetu, ako bolo dohodnuté v
čl. III., ods. 1 zmluvy, a to na prevádzkovanie pohostinského zariadenia (baru) s prevádzkovou dobou
do neskorých nočných hodín. Výpoveď bola žalovanému doručená dňa 02.11.2011.
Súd prvého stupňa vykonal rozsiahle dokazovanie na zistenie odôvodnenosti uvedených výpovedných
dôvodov, pričom dospel k záveru, že výpovedné dôvody nie sú dané, z čoho vyplýva, že nájomný vzťah

medzi účastníkmi trvá. Odvolací súd sa stotožňuje s vyhodnotením dokazovania súdom prvého stupňa a
v podrobnostiach odkazuje na odôvodnenie jeho rozhodnutia. K odvolacím námietkam žalobcu odvolací
súd uvádza, že z výsluchu svedkyne N. G., ktorá bola starostkou práve v období (do 27.12.2010), v
ktorom malo prísť k porušovaniu povinností žalovaného vo vzťahu k plateniu nájomného a predkladaniu
dokladov o vynaložených finančných prostriedkoch (prvý výpovedný dôvod) jednoznačne vyplynulo,

že žalovaný si svoje povinnosti plnil, predložil doklady o nákladoch na rekonštrukciu priestoru, ktoré
prevyšovali ročné nájomné. Už len z tohto dôkazu vyplýva, že uvedený výpovedný dôvod neobstojí. K
námietke nesprávneho výkladu Čl. IV. nájomnej zmluvy súdom prvého stupňa odvolací súd uvádza, že
súd prvého stupňa vychádzal zo striktného znenia uvedeného článku, formulácia ktorého pripúšťa aj
taký výklad, aký predložil súd prvého stupňa.

Odvolací súd konštatuje, že súd prvého stupňa rozhodol správne, vykonal rozsiahle dokazovanie,
pričom z vykonaných dôkazov vyvodil správne skutkové zistenia a vec aj správne právne posúdil.
Svoje rozhodnutie náležite, v súlade s ustanovením § 157 O.s.p. vyčerpávajúcim spôsobom odôvodnil.
Odvolacie námietky žalobcu sú nedôvodné.Odvolací súd preto napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa podľa ustanovenia § 219 ods. 1 O.s.p. ako
vecne správny potvrdil.
V odvolacom konaní bol v plnom rozsahu úspešný žalovaný, v dôsledku čoho by mu v zmysle

ustanovenia § 224 ods. 1 O.s.p. v spojení s ustanovením § 142 ods. 1 O.s.p. patrilo právo na náhradu
trov odvolacieho konania. Žalovaný si však náhradu trov odvolacieho konania neuplatnil a tak mu ich
odvolací súd nepriznal.

Poučenie:

Tento rozsudok nemožno napadnúť odvolaním.