Rozsudok Judgement was issued on Friday, November 21, 2014

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 26C/174/2009

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3109220536
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 11. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľubica Balalová

ECLI: ECLI:SK:OSTN:2014:3109220536.12

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín samosudkyňou JUDr. Ľubicou Balalovou v právnej veci navrhovateľa J. G.,

štátneho občana Slovenskej republiky, bytom A. - F., Y. XXX/XX, zast. JUDr. Annou Žedényiovou,
advokátkou so sídlom Trenčín, Palackého 85/5 proti odporcovi C. Š., štátnemu občanovi Slovenskej
republiky, bytom A., V. XXX/XX, zast. JUDr. Petrom Žilinčíkom, advokátom so sídlom Dubnica nad
Váhom, Centrum I. 57/132, o návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

r o z h o d o l :

Z r u š u j e s a podielové spoluvlastníctvo navrhovateľa v podiele 1 -ina a odporcu v podiele 3 - iny
k nehnuteľnosti zapísanej na liste vlastníctva č. XXX, k. ú. F., a to k pozemku, CKN parcela č. XX/X -
ovocné sady o výmere 2932 m2, a toto sa vyporiadava tak, že uvedená nehnuteľnosť s a p r i k a

z u j e do výlučného vlastníctva odporcu C. Š., nar. XX.XX.XXXX, r. č. XXXXXX/XXXX, bytom A., V.
XXX v podiele 1/1.
Odporca j e p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľovi sumu 5.131,- Eur, a to do 31.12.2014
O trovách konania sa rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa pôvodne podaným návrhom domáhal proti odporcom 1/ C. Š. a 2/ S. P. zrušenia a
vyporiadania podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti zapísanej v liste vlastníctva č. XXX, k. ú. F.,
a to k parcele č. XX/1 - ovocné sady o výmere 2932 m2, s tým, aby do jeho výlučného vlastníctva bola
prikázaná nehnuteľnosť - parc. č. XX/X - ovocný sad o výmere 733 m2, k. ú. F. v zmysle geometrického

plánu zo dňa 20.08.2009 a do výlučného vlastníctva odporcu 1/ parcela č. XX/X - ovocný sad o výmere
2.199 m2, k. ú. F. v zmysle geometrického plánu zo dňa 20.08.2009. Zároveň žiadal, aby súd zriadil
vecné bremeno spočívajúce v práve cesty cez parc. č. XX/X - zastavané plochy a nádvoria o výmere
171m2, k. ú. F.Š. v prospech parcely č. XX/X - ovocné sady o výmere 733 m2, k. ú. F.. Uviedol, že
s odporcom 1/ sú podielovými spoluvlastníci predmetnej nehnuteľnosti, on v podiele 1 a odporca 1/ v
podiele 3. Pozemok sa nachádza v zastavanom území obce a v súčasnom územnom pláne pre k. ú.
F. je označený ako stavebný pozemok. Predmetná parcela už dlhší čas neslúži účelu užívania ako je

uvedené vo výpise z listu vlastníctva č. XXX, pre k. ú. F., a to ovocné sady. Uviedol, že nemá záujem
naďalej zotrvať v podielovom spoluvlastníctve s odporcom 1/ a preto mu listom zo dňa 04.08.2009
navrhol zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti reálnym rozdelením. Predmetná
parcela je dosť veľká a prístup je k nej možný z dvoch strán, takže sa dá dobre reálne rozdeliť. Odporca
1/ sa k jeho návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva nevyjadril. Poukázal na
to, že ako podielový spoluvlastník by mal zabezpečený prístup na parcelu č. XX/X cez parcelu č. XX/X,
k. ú. F. v rozsahu vymedzenom v geometrickom pláne zo dňa 20.08.2009 t. j. v rozsahu geometrickým

plánom novovytvorenej parcely č. XX/X. Parc. č XX/X je v podielovom spoluvlastníctve odporcov. Bez
zriadenia vecného bremena v zmysle geometrického plánu - zabezpečenia prístupu na novovzniknutú
nehnuteľnosť nie je dobre možné reálne rozdeliť parcelu č. XX/X (rozhodnutie NS SR 4Cdo 141/2005).Na pojednávaní dňa 30.11.2012 vzal navrhovateľ späť návrh proti odporkyni 2/ v časti o zriadenie
vecného bremena spočívajúceho v práve cesty cez parc. č. XX/X - zastavané plochy a nádvoria,
vo výmere 171m2, k. ú. F., v prospech parc. č. XX/X - ovocné sady, vo výmere 733m2, k. ú. F..

Navrhovateľ kvôli problémom s prístupom nežiadal rozdelenie parc. č. XX/X, k. ú. F.. Súhlasil s tým, aby
predmetná parcela bola v celosti prikázaná do vlastníctva odporcu 1/ s povinnosťou výplaty. Uviedol,
že nikdy predmetný pozemok nechcel predať, ale domnieva sa, že to bude účelné a hospodárne, aby
sa spoluvlastníctvo vyporiadalo prikázaním parcely do vlastníctva odporcu 1/. Odporca 1/ súhlasil s
navrhnutým spôsobom vyporiadania. Tento považoval za účelný, pretože parcela sa síce dá reálne

rozdeliť, avšak navrhovateľ by nemal k nej prístup. Z tohto dôvodu by ju nemohol reálne využívať.
Z písomného vyjadrenia odporcov zo dňa 07.12.2009 vyplýva, že odporca 1/ nadobudol vlastníctvo k
pozemku parc. č. XX/X darovacou zmluvou od svojej matky v roku 2005. Vzhľadom na skutočnosť, že
tento pozemok patril v minulosti jeho otcovi C. Š., užíval ho ako záhradu a ovocný sad minimálne od roku
1975, nakoľko bezprostredne susedí s rodinným domom súp. č. XXX, ktorý vlastní a v ktorom má trvalé
bydlisko. Navrhovateľova právna predchodkyňa - matka nadobudla spoluvlastnícky podiel k predmetnej

nehnuteľnosti na základe rozsudku Okresného súdu Považská Bystrica č. k. 4C 471/02 titulom
vyrovnania dedičských podielov podľa ust. § 13 zák. č. 293/1992 Zb. V priebehu tohto roku prebehla
medzi navrhovateľom a ním písomná komunikácia smerujúca k zrušeniu a vyporiadaniu podielového
spoluvlastníctva k predmetnému pozemku. V liste zo dňa 22.7.2009 navrhol vyporiadať spoluvlastníctvo
tak, že výlučným vlastníkom predmetného pozemku sa stane on a navrhovateľovi uhradí jeho tržnú

cenu 3,3 € za 1 m2. Vychádzal pritom zo situácie, keď pozemok nie je možné rozdeliť tak, aby mal
navrhovateľ k pozemku prístup. Navrhovateľ však neustále trvá len na variante reálneho rozdelenia. S
návrhom navrhovateľa uvedeným v žalobe nesúhlasil z dôvodov, že spoluvlastníctvo nemožno zrušiť
a vyporiadať tak, že prístup k novovzniknutej parcele bude zabezpečený zriadením vecného bremena
- práva cesty cez pozemok vo vlastníctve tretích osôb, v tomto prípade cez pozemok vo vlastníctve

odporkyne 2/. Navrhovateľ si mylne vysvetľuje právny názor vyslovený v rozhodnutí Najvyššieho
súdu SR č. 4Cdo 141/2005. Podľa ich názoru možno prístup k novovzniknutej parcele riešiť vecným
bremenom len k nehnuteľnosti vo vlastníctve účastníkov vyporiadania podielového spoluvlastníctva
a nie k pozemku tretích osôb, ktorých sa problém vyporiadania podielového spoluvlastníctva vôbec
netýka. Odporkyňa 2/ so zriadením vecného bremena nesúhlasila, nakoľko nehnuteľnosť, ktorá má

byť zaťažená vecným bremenom, využíva na podnikateľské účely a zriadením vecného bremena by
jej bolo znemožnené využívanie predmetného pozemku ako parkoviska pre penzión v jej vlastníctve.
Pri rešpektovaní uvedeného nie je dobre možné predmetný pozemok rozdeliť tak, aby navrhovateľ
mal k novovzniknutému pozemku prístup, nakoľko v susedstve tejto sa vždy nachádzajú pozemky
tretích osôb, ktoré nie sú účastníkmi konania o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva,

resp. ktorých spoluvlastníctva sa vyporiadava. V danom prípade, keďže riadne rozdelenie nie je možné
prichádza do úvahy variant prikázania predmetnej nehnuteľnosti do výlučného vlastníctva odporcu 1/
za primeranú náhradu. Pri takomto rozdelení súd tiež zváži veľkosť spoluvlastníckych podielov, to,
že odporca 1/ niekoľko desaťročí predmetnú nehnuteľnosť ako záhradu a sad využíva, stará sa o ňu
a terénnymi úpravami ju zhodnotil. Nie je pravdou tvrdenie navrhovateľa, že predmetný pozemok je

stavebný pozemok. Jedná sa o ovocný sad, tak je označený v katastri nehnuteľností i v územnom pláne
obce.Zuvedenýchdôvodovodporca1/žiadalsúd,abyrozhodnutímzrušilichpodielovéspoluvlastníctvo
s navrhovateľom k pozemku parc. č. XX/X - ovocné sady o výmere 2932 m2, zapísanému na LV č. I.
pre k. ú. F. u Katastrálneho úradu V.Č., Správa katastra V., nehnuteľnosť prikázal do jeho výlučného
vlastníctva a zaviazal ho uhradiť navrhovateľovi cenu jeho podielu stanovenú znaleckým posudkom.

Odporkyňa 2/ žiadala žalobu voči nej v celom rozsahu zamietnuť.
Uznesením č. k. 26C/174/2009-65zo dňa 23.08.2013 tunajší súd konanie v časti o zriadenie vecného
bremena spočívajúceho v práve cesty cez parc. č. XX/X-zastavané plochy a nádvoria, vo výmere 171
m2, k. ú. F. v prospech parc. č. XX/X- ovocné sady, vo výmere 733 m2, k. ú. F. proti odporkyni 2/ zastavil.
Na pojednávaní dňa 11.06.2014 odporca nesúhlasil s reálnym rozdelením parcely, pretože navrhovateľ

nemá riadny prístup k parcele, resp. túto skutočnosť riadne v konaní nepreukázal. Bol ochotný zaplatiť
ako náhradu navrhovateľovi za jeho spoluvlastnícky podiel 7,- Eur /m2, čo je reálna cena a nie cena
stanovená znalcom A.. U. O.. S reálnym rozdelení parcely nesúhlasil i s poukazom na to, že je väčšinový
vlastník, pozemok obhospodaruje výlučne sám. Jeho vlastníkom je viac ako 40 rokov. Navrhovateľ sa
nezaujímal o tento pozemok, žiadnym spôsobom ho nevyužíval. Navyše pozemok oplotil, zhodnotil ho,

vysadil stromy, okrasnú zeleň, navozil zeminu, spevnil koryto potoka. Závery znaleckého posudku o
výške ceny považoval za nesprávne i s poukazom na to, že v časti územného plánu Mesta A. - časť F. sa
uvažuje so záhradami ako stavebnými pozemkami len v prípade, ak je prístup na pozemok a možnosťnapojenia na inžinierske siete, čo v danom prípade splnené nie je, preto nemožno pozemok posudzovať
ako stavebný.
Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, oboznámením návrhu, návrhu geometrického

plánu, výpisov z LV, rozhodnutia 2Cdo/141/2005, oznámenia ceny nehnuteľností, vyjadrenia odporcov
zo dňa 04.12.2009, znaleckého posudku č. XX/XXXX, technickej správy, plánu organizácie cestnej
dopravy, znaleckého posudku A.. O., písomných vyjadrení odporcu, návrhu, zmeny a doplnku č. 1 k
všeobecnému záväznému nariadeniu, stanoviska Slov. vodohospodárskeho podniku, š. p., zápisnice z
ohliadky,fotografiíparcely,snímokkatastrálnejmapy,oznámeniaOkresnéhoúraduA.,verejnejvyhlášky,

úradných záznamov, stavebného povolenia a náčrtu a zistil tento skutkový stav:
Z listu vlastníctva č. XXX, k. ú. F. súd zistil, že CKN parcela č. XX/X - ovocné sady o výmere 2932
m2 je v podielovom spoluvlastníctve účastníkov konania, pričom spoluvlastnícky podiel navrhovateľa na
predmetnej nehnuteľnosti predstavuje 1 -inu a odporcu 3 - iny.
Z listu vlastníctva č. XXX, k. ú. F. súd zistil, že CKN parcela č. XX/X - zastavané plochy a nádvoria
o výmere 839 m2 je v podielovom spoluvlastníctve odporcu a L.Á. Š., pričom spoluvlastnícky podiel

každého z nich predstavuje 1 -icu.
Zo znaleckého posudku č. XX/XXXX A.. J. K. zo dňa 02.08.2012 vyplýva, že znalec určil všeobecnú
hodnotu nehnuteľnosti vo výške 65.100,- Eur. Pri stanovení hodnoty nehnuteľnosti použil metódu
polohovej diferenciácie, vychádzal z toho, že nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území mesta
A. s počtom nad 5412 obyvateľov, a to v miestnej časti F.. Na pozemku sa nenachádza žiadna stavba.

Prístup na pozemok je pre väčšinového spoluvlastníka možný cez pozemok p. č. XX/2, ktorého je
spoluvlastníkom. Na hodnotenom pozemku neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená, práva užívania pre
tretiu osobu, práva obmedzujúce nakladanie s nehnuteľnosťou a ani záložné právo. Lokalita, v ktorej sa
nachádza ohodnocovaný pozemok je obytná časť mesta s počtom od 5000 do 10 000 obyvateľov, ktorá
sa nachádza v miestnej časti F.. Pozemok má v čase ohliadky využitie podľa druhu kultúry uvedenej

v liste vlastníctva t. j. ako ovocný sad. Pozemok sa nachádza v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej
dopravy (zástavka prímestskej autobusovej dopravy) s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do
centra je do 5 minút. Lokalitu, v ktorej sa nachádza pozemok je možné hodnotiť ako obytnú polohu
doplnenú obchodnou vybavenosťou (predajne potraviny a cyklo). Hodnotený pozemok má druh ovocné
sady. V danej lokalite je možnosť napojenia na verejné rozvody elektriny, vody a zemného plynu.

Verejná kanalizácia nie je vybudovaná. Napojenie hodnoteného pozemku na inžinierske siete je možné
priamo cez pozemok parc. č. XX/X, ktorý je v spoluvlastníctve väčšinového vlastníka. Povyšujúcim
faktorom je skutočnosť, že v meste A. časť F. je zvýšený záujem o kúpu pozemkov. Stanovená hodnota
pozemkuna1m2zodpovedáinternetovýmponukámnapredajstavenýchpozemkovvmesteA.,vrátane
miestnej časti F.. Redukujúce faktory pre väčšinového spoluvlastníka neboli v čase ohliadky zistené.

Z analýzy využitia nehnuteľnosti vyplýva, že na hodnotenom pozemku sa nenachádza žiadna stavba.
V čase ohliadky vzhľadom k prístupu na pozemok a k podielovému spoluvlastníctvu k hodnotenému
pozemku nie je možné predpokladať iné využitie, aké je v súčasnosti. Po vyporiadaní spoluvlastníctva v
prospech väčšinového spoluvlastníka je možné predmetný pozemok využiť v zmysle vyjadrenia Mesta
A. (zn. 936/5498/2012) k parcele KN - C č. XX/X v k. ú. F. zo dňa 13.07.2012. Vo vyjadrení sa

uvádza, že hodnotená parcela je v zmysle platného Územného plánu mesta A. funkčne určená ako
zeleň súkromných záhrad. V zmysle záväznej časti platného ÚPN časť - A zásady a regulatívy pre
obytné územia je prípustné vhodné využitie IBV nasledovne: „Umiestnenie RD na pozemkoch prelúk a
súkromných záhrad v rámci zastaveného územia A. C. F., ktoré majú prístup na pozemok a možnosť
napojenia na inžinierske siete a na ktorých je možné umiestniť najviac jeden rodinný dom“. V lokalite,

v ktorej sa nachádza hodnotená nehnuteľnosť nie sú žiadne mimoriadne riziká, ktoré by vplývali na
hodnotu nehnuteľnosti. Na hodnotenom pozemku neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená, práva
užívania pre tretiu osobu, práva obmedzujúce nakladanie s nehnuteľnosťou a ani záložné právo.
Odporca sa s určením všeobecnej hodnoty nehnuteľností stanovenej znalcom A.. J. K. nestotožnil,
nakoľko predmetom konania je parcela, a to ovocný sad a nie stavebný pozemok ako ho ocenil A.. J. K..

Zo znaleckého posudku č. XX/XXXX znalca A.. U. O. vyplýva, že všeobecná hodnota nehnuteľnosti,
vrátane hodnoty porastu, predstavuje 76.300,- Eur. Ohodnotenie bolo vykonané metódou polohovej
diferenciácie v zmysle Prílohy č. 3 vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004
Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, v znení neskorších predpisov. Hodnotená nehnuteľnosť
sa nachádza v zastavanom území okresného mesta A. v jeho mestskej časti F.. Mesto A., ktoré má cca

5 400 obyvateľov, sa nachádza blízkosti krajského mesta V. (cca 18 km) a významného priemyselného
mesta G. X. Y. (cca 4 km). Veľmi dobrá dostupnosť oboch miest je zabezpečená tesnou blízkosťou
cesty č.61 a diaľnice D1 s diaľničným privádzačom vzdialeným cca 1 km. Mestská časť F., ktorá bola
do zlúčenia s mestom A. v roku 1969 samostatnou obcou, je v súčasnosti jeho obytnou časťou spešou dostupnosťou jeho centra do 20 minút a osobným autom do 5 minút. V rámci uvedenej mestskej
časti je hodnotená nehnuteľnosť situovaná v jej širšom centre. V bezprostrednej blízkosti hodnotenej
nehnuteľnosti sa nachádzajú prevažne rodinné domy so záhradami v menšej miere drobné prevádzky

obchodu a služieb občianskej vybavenosti. V rámci mesta je vybudovaná pošta, materská a základná
škola, obchodná akadémia, kultúrne stredisko, základná sieť obchodov a služieb a nemocnica s
poliklinikou. V tesnej blízkosti nehnuteľnosti je zastávka prímestskej autobusovej dopravy. V rámci mesta
sa nachádza železničná stanica a stanica prímestskej a diaľkovej autobusovej dopravy. Vo vzdialenosti
do 1000 metrov sa nachádzajú lesy a lúky R. vrchov. V bezprostrednom okolí hodnotenej nehnuteľnosti

je bežný hluk a prašnosť od dopravy. Hodnotená nehnuteľnosť je napojená na rozvod zemného plynu
s možnosťou napojenia na miestny rozvod vody, elektrickej energie a sieť IT. Kanalizačná sieť nie je
v predmetnej mestskej časti vybudovaná. Hodnotená nehnuteľnosť nebola k dátumu ohodnotenia v
plnej miere využívaná k účelu, ktorý je uvedený v katastri nehnuteľností, teda ako ovocný sad a slúži
len ako voľná zelená plocha s obmedzeným počtom ovocných stromov a krov, v menšej miere ako
záhrada. Hodnotenú nehnuteľnosť je možné využiť predovšetkým pre individuálnu bytovú výstavbu so

záhradami na bývanie alebo rekreáciu. Túto skutočnosť potvrdzuje aj vyjadrenie Mesta A. k žiadosti o
územnoplánovacie informácie k predmetnému pozemku, pričom ju podmieňuje prístupom na pozemok
a možnosťou napojenia na inžinierske siete. Hodnotená nehnuteľnosť nie je k dátumu ohodnotenia
prístupná z verejnej komunikácie. Prístup k nehnuteľnosti je však možné zabezpečiť z okolitých
pozemkov napríklad odkúpením ich častí alebo formou vecného bremena. Rovnakým spôsobom je

možné zabezpečiť aj napojenie nehnuteľnosti na chýbajúce inžinierske siete. Hodnotená nehnuteľnosť
nie je zaťažená žiadnymi ťarchami alebo vecnými bremenami. Z informácií, ktoré počas obhliadky získal
od účastníkov konania a vlastným prieskumom, ku dňu ohodnotenia nezistil žiadne riziká, ktoré by mali
negatívny vplyv na využívanie hodnotených nehnuteľnosti.
Z vyjadrenia odporcu zo dňa 04.02.2014 vyplýva, že v znaleckom posudku znalec stanovil všeobecnú

cenu pozemku parc. KNC č. XX/X, vrátane porastov na sumu 76.300,- Eur. So spôsobom určenia
hodnoty a jeho výsledkom nesúhlasil z dôvodov, že ustanovenie § 2 písm. g) vyhl. č. 492/2004 Z.
z. uvádza, že „všeobecnou hodnotou majetku je výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá je
znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom
mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji,

keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že
cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty“. Výsledkom
znaleckého odhadu by mala byť cena pozemku, za ktorú je možné predmetnú nehnuteľnosť v čase
hodnotenia predať. V čase hodnotenia však k predmetnému pozemku neexistoval a dodnes k nemu
neexistuje prístup z verejných komunikácii. Za akú cenu a či vôbec je možné predať pozemok, ku

ktorému nie je prístup z verejných komunikácii, v znaleckom posudku zohľadnené nie je. Znalec síce
konštatuje, že k pozemku je možné zabezpečiť prístup cez okolité pozemky formou vecného bremena,
resp. ich odkúpením, avšak táto úvaha je čisto hypotetická, bez akéhokoľvek vecného základu. Okrem
toho mal výhrady k výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie pozemku: Koeficient všeobecnej situácie
použil znalec 1,00. Správne však mal byť použitý koeficient 0,90, pretože pozemok sa nachádza v

okrajovej časti obce. Koeficient 1,00 by mal byť použitý pri centrálnom umiestnení v obytných častiach
obcí a miest. Koeficient technickej infraštruktúry určil znalec 1,20, čo znamená, že k vybaveniu pozemku
patrí rozvod vody, elektriny a zemného plynu. Cez pozemok prechádza rozvod zemného plynu, avšak
žiadne ostatné. Ostatné prípojky - vody a elektriny, je možné na pozemok doviesť len cez susedné
pozemky. Táto infraštruktúra sa posudzuje z pohľadu možného priameho napojenia cez vlastné,

prípadne obecné pozemky. V danom prípade by bol správny koeficient max. 1,0. Koeficient povyšujúcich
faktorovstanovilznalecnahodnotu2,00zdôvodu,žesajednáopozemoksvýraznezvýšenýmzáujmom
o kúpu. Tento koeficient nemal byť použitý, nakoľko o pozemok, ku ktorému nie je možný priamy prístup
z verejnej komunikácie, predsa nemôže byť zvýšený záujem. Záujem oň nemá ani samotný navrhovateľ.
Okrem toho oboznamovaním sa s ponukou realitných kancelárii zistil, že v časti F. sú v ponuke pozemky

aj niekoľko mesiacov možno i rokov. Myslí si, že miestna časť F. nie je oblasťou so zvýšeným záujmom
o kúpu pozemkov. Ako koeficient redukujúcich faktorov použil znalec hodnotu 1,00, čiže pozemok podľa
jeho názoru nemá žiadne riziká ani závady. Je toho názoru, že u tohto koeficientu mala byť zohľadnená
situácia pozemku, teda skutočnosť, že pozemok nemá žiadne prístupy k verenej komunikácii. Podľa
jeho názoru mal byť uplatnený koeficient 0,20. Rozdiel vo vypočítanej cene podľa znalca a podľa neho

by bol 71.384,- Eur, nakoľko cena ním vypočítaná by bola 4.251,- Eur. Podľa jeho názoru znalec nemôže
odhadnúť cenu pozemku bez ohľadu na skutočnosť, že k pozemku nie je prístup. Je toho názoru, že
pozemok, ku ktorému nie je prístup z verejnej komunikácie, je v podstate nepredajný. Vzhľadom na
uvedené je presvedčený, že znalcom zistená hodnota nehnuteľnosti nie je skutočnou všeobecnou cenoupredmetnej nehnuteľnosti. Pre prípad, že súd sa stotožní s vykonaným znaleckým posudkom, navrhuje,
aby súd zrušil a vyporiadal podielové spoluvlastníctvo reálnym rozdelením pozemku. Za tým účelom
odporcanavrhol,abysúdurčilznalcazodborugeodetickýchakartografickýchprác,ktoréhoúlohoubude

vypracovať geometrický plán, obsahom ktorého bude rozdelenie nehnuteľnosti podľa spoluvlastníckych
podielov.
Na pojednávaní dňa 06.06.2014 sa navrhovateľ stotožnil s písomným vyjadrením odporcu zo dňa
04.02.2014 v tom, že je potrebné parcelu reálne rozdeliť, keďže odporca nie je ochotný vyplatiť
cenu za nehnuteľnosť tak, ako bola stanovená znaleckým posudkom č. 19/2013. Navrhovateľ by mal

zabezpečený prístup cez parcely XXX/X a cez parcely XX/X, XX/X, ktoré sú vo vlastníctve fyzických
osôb. Navrhovateľ uviedol, že parc. č. XX/X nie je oplotená, od vlastníka tejto parcely dostal prísľub, že
cez túto parcelu môže chodiť peši. Autom k novovytvorenej parcele nie je možný prístup cez uvedené
parcely. Stačil by mu prístup k parcele aj takýmto spôsobom. Uvedenú parcelu by chcel využívať s
manželkou ako záhradu, keďže k parcele nie je možný prístup autom. Pôvodne chcel parcelu využiť
na stavbu skladu, pretože na parcele 70/2 a XX/X staval prevádzku, a to záhradné centrum. Doposiaľ

parcelu, ktorú majú v spoluvlastníctve s odporcom neužíval, pretože ho tam odporca odmietol púšťať.
Z písomného vyjadrenia odporcu vyplýva, že zasiela súdu znalecký posudok č. XXX/XXXX znalca
A.. Z. P., ktorý dal vyhotoviť. Tržná cena pozemku parc. KNC č. XX/X bola stanovená znalcom na
sumu 19.500,- Eur, čo je 6,65 Eur/m2. V znaleckom posudku znalec zohľadnil aj to, že pozemok má
obmedzené využitie vzhľadom na obmedzený prístup, resp. chýbajúce napojenie na inžinierske siete.

Prílohou znaleckého posudku je i projekt Polyfunkčného domu súp. č. XXX, z ktorého je zrejmé, že
vzhľadom na plánované parkovisko a oplotenie s múrikom nie je možný prístup cez pozemok parc. č.
XX/X. Ďalej súdu predložil stavebné povolenie stavby „Úprava F. potoka“ a projektovú dokumentáciu, z
ktorej vyplýva, že novovytvorené koryto F. potoka bude mať v časti hĺbku 1,45 m a šírku 2 m (pomocný
rez č. 2) a v časti hĺbku 2,36 m a šírku 6 m (pomocný rez č. 1). Prechod cez túto terénnu prekážku bez

vybudovania mostu je nemožný. Okrem toho, navrhovateľ nemá prístup cez susediaci pozemok parc.
KNC č. XX/X a č. XX/X vo vlastníctve E. P. formou zriadenia vecného bremena. Po oboznámení sa so
situáciou priamo na mieste obhliadkou je podľa neho možné konštatovať, že na pozemok parc. KNC
č. XX/X je možný reálny prístup len cez pozemok parc. F. č. XX/X, ktorý je v jeho vlastníctve a jeho
manželky. Z toho dôvodu bude tento pozemok aj v budúcnosti slúžiť len ako záhrada k rodinnému domu

súp. č. XXX postavenému na pozemku parc. KNC č. XX/X v jeho vlastníctve a jeho manželky. J. po
zohľadneníhľadískúčelnostiaveľkostipodielovvzmysleust.§192Občianskehozákonníkajenamieste
rozhodnúť v súlade s jeho návrhom a prikázať pozemok parc. F. č. XX/X do jeho výlučného vlastníctva
za primeranú náhradu. Za primeranú náhradu považuje sumu stanovenú v znaleckom posudku znalca
Ing. Ladislava Horného č. 289/2014 vo výške 6,65 Eur/ m2, t. j. 4.874,45 Eur. Ďalej upozornil na zmenu

vlastníckych pomerov k pozemku parc. KNC č. XX/X, keďže Ing. S. P., previedla svoj podiel na tomto
pozemku i stavbe súp. č. XXX na jeho manželku L. Š..
Zo znaleckého posudku A.. Z. P. č. 289/2014 zo dňa 31.10.2014 vyplýva, že všeobecná hodnota stavieb
a pozemkov je 19.500,- Eur. Pri stanovení všeobecnej hodnoty pozemku znalec použil metódu polohovej
diferenciácie. Nehnuteľnosť sa nachádza v okrajovej lokalite okresného mesta A. v miestnej časti F..

F. boli v minulosti samostatnou obcou. Nehnuteľnosť je situovaná v obytnej zóne pri frekventovanej
hlavnej ceste pri vstupe do mesta od G. X. Y. po pravej strane cesty. V okolí sú len rodinné domy.
Občianska vybavenosť zodpovedá menšiemu okresnému mestu, má stredné školy, poštu, nemocnicu,
ambulancie, lekárne, širšiu obchodnú sieť, sieť služieb. Mesto je napojené na železničnú a autobusovú
dopravu. Je napojené aj na diaľnicu privádzačom na okraji mesta. Železničná stanica je odstupná

pešo do 30 min., autobusové zástavky do 5 min.. Centrum mesta je od nehnuteľnosti vzdialené 2
km. V blízkosti mesta je diaľničný privádzač. Mesto malo k sčítaniu obyvateľov 31.12.2012 počet
5740 obyvateľov. Vzdialenosť od krajského mesta Trenčín je 20 km s dobrým dopravným napojením a
rozvinutou hromadnou dopravou. Hodnotený pozemok s výmerou 2932 m2 nie je samostatne využiteľný
ako stavebný pozemok, nakoľko nemá zabezpečený priamy prístup a napojenie na inžinierske siete z

obecných pozemkov (verejných komunikácií). Využívaný je ako ovocný sad s trávnatým povrchom a
porastom so staršími ovocnými drevinami. Cez pozemok vedie plynové potrubie. Nie je využiteľný na
komerčné využitie, resp. na výstavbu rodinného domu - nespĺňa charakteristiku v zmysle stavebného
zákona a zmeny a doplnku č. 1 všeobecne záväzného nariadenia č. 3/2008 o záväzných častiach
návrhu územného plánu Mesta A.. V aktuálnom stave nie je pozemok alternatívne využiteľný bez

zmien obmedzujúcich faktorov. Z analýzy prípadných rizík s využitím nehnuteľnosti vyplýva, že riziko vo
využití nehnuteľnosti prestavuje forma podielového spoluvlastníctva s nerovnakou veľkosťou podielov a
obmedzený prístup k pozemku z verejných komunikácií. Ťarchy nie sú na liste vlastníctva uvedené. Z
výberu použitej metodiky je zrejmé, že pre stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností je ako vhodnámetóda použitá polohovej diferenciácie. Nie je použitá porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej
hodnoty z dôvodu, že znalcovi nie je známy súbor predajov porovnateľných pozemkov v danej lokalite,
ktorý by bolo možné využiť pri jej výpočte. Taktiež nie je použitá kombinovaná metóda stanovenia

všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, nakoľko z nehnuteľnosti nie sú dosahované primerané výnosy z
prenájmu. Pri stanovení hodnoty pozemku použil metódu polohovej diferenciácie. Vychádzal z toho
parcela sa nachádza v miestnej časti F. v lokalite medzi hlavnou cestou a potokom. Ohraničená je
susednými pozemkami evidovanými na iných listoch vlastníctva a potokom. Nie je priamo prístupná z
verených komunikácií, prístup je možný z hlavnej cesty (verejná komunikácia) len cez cudzie pozemky,

ktoré sú evidované na listoch vlastníctva č. XXX C. Č.. XXX, čo si však vyžaduje súhlas majiteľov.
Z hľadiska chýbajúceho priameho prístupu z verejných pozemkov nie je parcela (resp. jednotlivé
spoluvlastnícke podiely v prípade jej rozdelenia v zmysle týchto podielov) využiteľná ako stavebný
pozemok, nakoľko nie je splnená podmienka charakteristiky stavebného pozemku v zmysle zákona
č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov s prihliadnutím na schválenú zmenu a doplnok č. 1
všeobecného záväzného nariadenia č. 3/2008 o záväzných častiach návrhu územného plánu Mesta

A., schválenú v roku 2012 - bod A. Zásady a regulatívy pre obytné územia. Parcela nie je vybavená
inžinierskymi sieťami. Inžinierske siete nie sú dostupné priamo z verejného priestranstva (obecných
pozemkov), čo je zohľadnené v uplatnenom koeficiente technickej infraštruktúry v zmysle vyhlášky. V
súčasnosti je parcela využívaná ako ovocný sad (záhrada), ktorá je udržiavaná zadávateľom posudku
(väčšinovým spoluvlastníkom). Podľa poskytnutých informácií boli ním vykonané terénne úpravy a

povrch bol vyrovnaný a zatrávnený. Na pozemku je riedka výsadba starších ovocných stromov. V
blízkosti hranice s parcelou č. 68/2 je cez hodnotený pozemok vedený plynovod pre miestnu časť F.
rovnobežne s touto hranicou vo vzdialenosti cca 6 metrov. Vzhľadom na polohu pozemku možný dopyt
obdobných pozemkov (nie stavebných) bez negatívnych vplyvov je uplatnený koeficient povyšujúcich
faktorov vo výške 1,50. Z dôvodu obmedzení, ktoré vyplývajú z nezabezpečeného prístupu na pozemok

a nemožnosti priameho napojenia na inžinierske siete (neumožňujú zhodnotenie pozemku), ako aj z
dôvodu podielovej formy spoluvlastníctva, je uplatnený pri ohodnotení koeficient ponižujúcich faktorov
vo výške 0,50.
Znalec A.. Z. O. na pojednávaní dňa 14.11.20104 ohľadne námietky odporcu ku koeficientu všeobecnej
situácie uviedol, že predmetný pozemok zaradil podľa vyhl. č. 492/2004 Z. z. v zmysle prílohy č. 3

predmetnej vyhlášky do obytnej časti obec s počtom obyvateľov od 5 000-10 000 obyvateľov, pričom
nepoužil najvyšší koeficient, pretože vyhláška mu umožňovala koeficient 0,09 až 1,1. Pri stanovení
tohto koeficientu vychádzal z toho, že Ilava je okresným mestom. Čo sa týka koeficientu technickej
infraštruktúry pri jeho stanovení vychádzal z toho, že sa jedná o pozemok s dobrou vybavenosťou.
V tomto prípade však použil spodnú hranicu 1,2, i keď vyhláška umožňovala použiť koeficient od 1,2

- 1,3. Vychádzal z toho, že priamo na pozemku sa nachádza plyn. Ďalej vychádzal z toho, že nie je
kanalizácia v tej časti obce. Taktiež na pozemku nie je elektrická energia. V prípade, ak by sa v tej
časti obce nachádzala kanalizácia, zaradil by pozemok do skupiny veľmi dobrej vybavenosti. Čo sa týka
koeficientu povyšujúcich faktorov použil hodnotu strednú, 2, pretože podľa neho sa jedná o pozemok
so zvýšeným záujmom o kúpu. Žiadny ponižujúci faktor nenašiel. Pri vypracovaní znaleckého posudku

dospel k záveru, že na predmetný pozemok je zabezpečený prístup, a to cez cudzí pozemok, čo sa dá
zabezpečiť vecným bremenom, a to cez parc. č. 68/2, príp. parc. č. XX/X. Pokiaľ existuje reálny prístup
k pozemku, ktorého sa môže vlastník vyporiadavaného pozemku nejakým spôsobom domôcť, podľa
jeho názoru nemôže dôjsť k zníženiu ceny pozemku. Podľa jeho názoru, taktiež nemá vplyv na hodnotu
pozemku skutočnosť, že existuje viacero spoluvlastníkov. Predmetný pozemok sa v zmysle citovanej

vyhlášky považuje za stavebný pozemok, pretože sa nachádza v zastavanom území obce. Skutočnosť,
že predmetný pozemok je vedený ako ovocný sad, nebráni výstavbe na tomto pozemku, príp. jej
následnej kolaudácii. Pri ohodnocovaní predmetného pozemku nezistil žiadne redukujúce faktory v
zmysle citovanej vyhlášky. Takýmto faktorom nie je ani chýbajúci prístup k nehnuteľnosti, pretože tento
sa dá reálne vymôcť, resp. získať súdnou cestou alebo dohodou. Poukázal na to, že cena, ktorú stanovil,

je objektívna pre danú lokalitu za daných podmienok aj v tom prípade, že by prípadný kupujúci musel
zabezpečiť napríklad aj súdnou cestou prístup k tomuto pozemku. V prípade, ak by existoval reálny
prístup k nehnuteľnosti, napr. vecné bremeno, podľa jeho názoru všeobecná hodna nehnuteľnosti by
bola rovnaká. K znaleckému posudku Ing. Ladislava Horného č. 289/2014 sa vyjadril tak, že pri jeho
vypracovaní znalec použil zhodné koeficienty aké použil on. Zastával názor, že hodnotenie znalca Ing.

Ladislava Horného o tom, že pozemok je bez inžinierskych sietí, nekorešponduje so skutočnosťou,
nakoľko priamo na pozemku sa nachádza prípojka zemného plynu a pozemok je situovaný tak, že je
možnosť jeho napojenia na miestny rozvod elektrickej energie a pitnej vody. Čo sa týka ponižujúcich
faktorov, na ktoré znalec poukazuje vo svojom znaleckom posudku, s týmito nesúhlasil. Podľa nehoto, že sa pozemok nachádza v spoluvlastníctve, nie je ponižujúcim faktorom a ani skutočnosť, že
pozemok nie je prístupný z verejnej komunikácie. Nič závažnejšie v predloženom znaleckom posudku
nezistil. Uviedol, že znalec podľa jeho názoru za obmedzujúci faktor zhodnotenia pozemku považoval

nemožnosti priameho napojenia na inžinierske siete. On uvedenú skutočnosť taktiež zohľadnil vo
svojom znaleckom posudku, keď použil koeficient 1,2. Trval na tom, že inžinierske siete sa v danej
lokalite nachádzajú a je možnosť pripojenia pozemku na ne cez cudzie pozemky. V prípade, ak by
v dosahu pozemku neboli inžinierske siete, samozrejme by to znížilo cenu toho pozemku. Podľa
jeho názoru, uvedené zníženie koeficientu by malo pokryť náklady v zmysle vyhlášky na vybudovanie

prípojok. Podľa jeho názoru, znalec Ing. Ladislav Horný pravdepodobne zohľadnil redukujúci faktor,
napojenie na inžinierske siete, ako koeficient technickej infraštruktúry a v koeficiente redukujúcich
faktorov. Ohľadne redukujúceho faktoru, na ktorý poukázal znalec Ing. Ladislav Horný, a to podielové
spoluvlastníctvo k nehnuteľnostiam, kde znalecký posudok bol vypracovaný za účelom zrušenia a
vyporiadania podielového spoluvlastníctva podľa jeho názoru uvedená skutočnosť nie je redukujúcim
faktorom, znalecký posudok vypracoval za účelom zrušenia a vyporiadania podiel. spoluvlastníctva.

Ani v prípade, ak súdne konanie, ktoré trvá dlhšiu dobu a prirodzene sú s tým spojené náklady pre
účastníkov, nie je v zmysle citovanej vyhlášky redukujúcim faktorom.
Zo žiadosti o vyjadrenie k prechodu - stanovisko zo dňa 15.08.2014 Slovenského vodohospodárskeho
podniku š. p.. odštepný závod J. vyplýva, že listom zo dňa 06.08.2014 im navrhovateľ zaslal žiadosť o
vyjadrenie k vstupu a prechodu cez parcelu KN C XXX/2, k. ú. F., v ich vlastníctve na pozemok KN C

č. 69/1 v jeho vlastníctve. Zo stanoviska je ďalej zrejmé, že parcela č. XXX/X tvorí koryto vodného toku
F. potok, v správe ich organizácie na uvedenom vodnom toku, v súčasnosti prebiehajú stavebné práce,
v súvislosti s realizáciou investičnej akcie úpravy koryta. V profile vodného toku v dotyku s parcelou
KN C č. XX/X je plánovaná obojstranná brehová úprava. Slovenský vodohospodársky podnik š. p., OZ
J., Správa povodia stredného Váhu so sídlom v Nimnici s prechodom cez uvedený pozemok súhlasí

za podmienky, že sa jedná o individuálny prechod na pozemok vo vlastníctve žiadateľa. Prechod cez
uvedený pozemok bude na vlastné riziko. Na pozemku parcelné č. KN C XXX/X, vo vlastníctve ich
organizácie nebudú zo strany žiadateľa vykonané žiadne opatrenia, ktoré by obmedzili stavebné práce
na úprave koryta, znížili alebo zhoršili odtokové pomery (schody, lávky, premostenia).
Z oznámenia Okresného úradu A., Katastrálneho odboru zo dňa 20.10.2014 je zrejmé, že KN - C parcela

XX/X v kat. území F. má spoločnú hranicu s parcelami XX/X, XX/X, XX/X, XX/X, XX a XXX/X. Vlastníctvo
KN - C par. XXX/X je vysporiadané na pôvodný stav, kde dotknutá časť je identifikovaná ako KN - E
par. XXX/X. Z LV č. XXXX, k, ú. F. je zrejmé, že vlastníkmi KN - C parcely č. XX/X - záhrady o výmere
XXXX m2 sú H. D. a A.. L. D. v podiele X/X. Z LV č. XXXX, k. ú. F. je zrejmé, že vlastníkmi KN - C
parcely č. XX/X - zastavané plochy o výmere XXX m2, k. ú. F. sú odporca a L. Y. v podiele 1/1. Z LV č.

XXX, k. ú. F. vyplýva, že spoluvlastníkmi KN - C parcely č. XX/X - zastavané plochy a nádvoria o výmere
800 m2 je odporca v podiele 3 a L. Y. v podiele 1. Z LV č. XXX, k. ú. F. je zrejmé, že spoluvlastníkmi
parcely č. XX - záhrady o výmere 2684 m2 sú V. K. a L. A., každý v podiele 1. Z LV č. XXXX, k. ú. F.
vyplýva, že vlastníkom KN - E parcely č. XXXX/X - vodné plochy o výmere 499 m2 je SR - Slovenský
vodohospodársky podnik, š. p. L. L. v podiele 1/1,

Z verejnej vyhlášky Okresného úradu A., odbor starostlivosti o životné prostredie č. sp. OÚ-IL-
OSŽP-2014/00030-18 ILP zo dňa 10.01.2014 vyplýva, že Okresný úrad A., odbor starostlivosti o životné
prostredie povolil podľa § 26 vodného zákona a § 66 stavebného zákona uskutočniť vodnú stavbu
„Úprava F. potoka“ na pozemkoch C - KN parc. č. 703/2 (E-KN parc. č. XXXX/X, C-KN parc. č. XXX/X
(E-KN parc. č. XX/X, XXXX/X), C-KN parc. č. XXXX, katastrálne územie F..

Zo stavebného povolenia Mesta A. číslo spisu 1040/2008-002 TS1-A/10 zo dňa 25.08.2008 je zrejmé,
že Mesto A. ako príslušný stavebný úrad v zmysle § 117 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom
plánovaní a stavebnom poriadku (ďalej len Stavebný zákon) v znení neskorších predpisov prerokoval
žiadosť stavebníka podľa § 39a odst. 4 Stavebného zákona v územnom konaní o umiestnení stavby
spojenom so stavebným konaním.

Za účelom poskytnutia súčinnosti súdu podľa § 128 O.s.p. bol urobený dopyt na A.. Y., znalca z
Ústavu súdneho inžinierstva Žilina, ktorý na otázku, či sa znižuje hodnota nehnuteľnosti, na ktorú nie
je zabezpečený prístup a s ktorou sa ráta v územnom pláne obce, ako so stavebným pozemkom za
predpokladu, že bude k nej vybudovaná prístupová cesta, uviedol, že túto skutočnosť treba zohľadniť
ako negatívum, a to tak, že od ceny nehnuteľnosti treba odpočítať hodnotu na zriadenie vecného

bremena súvisiaceho s právom prístupu k pozemku, čiže chýbajúci prístup je redukujúci faktor. Ohľadne
chýbajúcich inžinierskych sietí uviedol, že ako negatívum a zaťažujúci faktor treba považovať aj
skutočnosť, keď na hranici pozemku chýbajú inžinierske siete, ktorých vybudovanie môže byť značne
nákladné. Podľa jeho názoru, vo všeobecnosti, cena takýchto pozemkov sa pohybuje na spodnej hranicipodobných stavebných pozemkov v obci so zabezpečeným prístupom, podľa konkrétneho prípadu aj
pod touto cenou.
Dňa 18.11.2014 bol za účelom poskytnutia súčinnosti súdu podľa § 128 O.s.p., urobený dopyt na Ing. E..

F. z realitnej kancelárie KB PARTNERS, s.r.o. Trenčín, ktorý po stručnom oboznámení sa s vlastnosťami
pozemku a jeho situovaním, uviedol, že z hľadiska predajnosti pozemku a jeho využitím na stavebné
účely si vie predstaviť jeho predajnú cenu 5 až 8,- Eur za 1 m2 , pričom väčšiu hodnotu môže mať
pozemok pre vlastníka susediaceho pozemku, ktorý má k nemu zabezpečený prístup, v takomto prípade
by si vedel predstaviť predajnú cenu pozemku do 20,- Eur za 1 m2 .

Dňa 18.11.2014 bol vykonaný za účelom poskytnutia súčinnosti súdu podľa § 128 O.s.p., dopyt na
realitnú kanceláriu Dubnická realitná s.r.o., ktorá po stručnom oboznámení sa s vlastnosťami pozemku
a jeho situovaním, na otázku súdu uviedla, že v tomto k.ú. nesprostredkovávala predaj alebo kúpu
obdobného pozemku, no z hľadiska predajnosti takéhoto pozemku a jeho využitia na stavebné účely
si vie predstaviť jeho predajnú cenu 8 až 10,- Eur za 1 m2 , pričom za určitých okolností, ktoré bližšie
nešpecifikovala, aj do 40,- Eur za 1m2.

Dňa 18.11.2014 bol vykonaný za účelom poskytnutia súčinnosti súdu podľa § 128 O.s.p., dopyt
na spoločnosť Reality-MS, s.r.o., ktorá uviedla, že na otázku súdu nevie odpovedať, nakoľko
sprostredkovanie kúpy a predaja podobných nehnuteľností v k.ú. Klobušice nerealizovala.
Dňa 19.11.2014 bol vykonaný za účelom poskytnutia súčinnosti súdu podľa § 128 O.s.p., dopyt na
spoločnosť NEXTreal, s.r.o., so sídlom v Dubnici nad Váhom, ktorá po stručnom oboznámení sa s

vlastnosťami pozemku a jeho situovaním, na otázku súdu uviedla, že z hľadiska predajnosti pozemku
a jeho využitia na stavebné účely si vie predstaviť jeho predajnú cenu 5,- Eur za 1 m2, pričom mala
skúsenosť s predajom obdobného pozemku bez prístupu v Dubnici nad Váhom, ktorého predajná cena
bola 10 Eur za 1 m2 . Uviedla, že predajná cena pozemku by bola podstatne vyššia za predpokladu, ak
by bol k pozemku vyčlenený prístup, i keď by náklady na vybudovanie cesty znášali vlastníci susediacich

nehnuteľností, resp. ak by bolo zriadené vecné bremeno zodpovedajúce právu prechodu, resp. prejazdu
na pozemok.
Podľa § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva
a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.
Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná

vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné
využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému
alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné
správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov
nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Na základe vykonaného dokazovania dospel súd k záveru, že návrh navrhovateľa na zrušenie
podielového spoluvlastníctva bol podaný dôvodne. Účastníci konania sú podielovými spoluvlastníkmi
parcely č. 69/1 - ovocné sady o výmere 2932 m2, pričom spoluvlastnícky podiel navrhovateľa na
predmetnej nehnuteľnosti predstavuje 1 - inu a odporcu 3 - iny. G. účastníkov konania o zrušení a
vzájomnom vyporiadaní ich podielového spoluvlastníctva nebola uzatvorená z dôvodu, že sa nevedeli

dohodnúť na spôsobe vyporiadania a výške náhrady za spoluvlastnícky podiel navrhovateľa, a preto
žiadali, aby o vyporiadaní tohto podielového spoluvlastníctva rozhodol súd. Spôsoby vyporiadania
podielového spoluvlastníctva upravuje § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, pričom súd prihliada
na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Na pojednávaní dňa 30.11.2012 navrhovateľ navrhol,
aby predmetná nehnuteľnosť bola prikázaná do výlučného vlastníctva odporcu. Odporca s takýmto

spôsobom vyporiadania súhlasil, sporná medzi účastníkmi zostala výška výplaty za vyporiadavaný
podiel navrhovateľa. Navrhovateľ na preukázanie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti predložil v konaní
znalecký posudok Ing. J. K. č. XX/XXXX zo dňa 02.08.2012, na základe ktorého bola stanovená
všeobecná hodnota vyporiadavanej nehnuteľnosti vo výške 65.100,- Eur. Odporca nesúhlasil so
všeobecnou hodnotou nehnuteľnosti stanovenou predmetným posudkom z dôvodu, že sa jedná o

ovocný sad, a nie stavebný pozemok. Na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti súd nariadil
znalecké dokazovanie, na základe ktorého znaleckým posudkom č. 12/2013 zo dňa 16.12.2013
znalec z odboru stavebníctvo, odvetvia odhad hodnoty nehnuteľností Ing. Eduard Fabo stanovil
všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti vo výške 76.300,- Eur. Odporca nesúhlasil so závermi znaleckého
posudku z dôvodu, že v čase určenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti k predmetnému pozemku

neexistoval a dodnes k nemu neexistuje prístup z verejných komunikácii, čo v znaleckom posudku
zohľadnené nebolo, pričom znalec v posudku len konštatoval, že k pozemku je možné zabezpečiť
prístup cez okolité pozemky formou vecného bremena. Odporca pre prípad, že sa súd stotožní s
vykonaným znaleckým posudkom, navrhol, aby súd zrušil a vyporiadal podielové spoluvlastníctvoreálnymrozdelenímpozemku.Nato navrhovateľopätovnenavrholreálnerozdeleniepredmetnejparcely
s tým, že prístup na novovytvorenú parcelu by mal zabezpečený cez parcely XXX/, XX/X, XX/X, ktoré sú
vo vlastníctve fyzických osôb. Odporca na pojednávaní dňa 11.06.2014 nesúhlasil s reálnym rozdelením

parcely, pretože je väčšinový vlastník, má záujem o to, aby mal parcelu vcelku. Okrem toho vychádzal z
toho, že navrhovateľ nemá riadny prístup k parcele, resp. túto skutočnosť riadne v konaní nepreukázal.
Na preukázanie svojich tvrdení odporca predložil v konaní znalecký posudok č. 289/2014 zo dňa
15.10.2014 Ing. Ladislava Horného znalca z odboru stavebníctvo, odvetvia pozemné stavby, odhad
hodnoty nehnuteľností, ktorý stanovil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti vo výške 19.500,- Eur.

Z vykonaného dokazovania, a to z výsluchu účastníkov konania, návrhu navrhovateľa na začatie
konania,znaleckýchposudkov,snímokzkatastrálnejmapy,miestnejohliadkymalsúdzapreukázané,že
rozdelenie predmetných nehnuteľností s prihliadnutím na výšku jednotlivých spoluvlastníckych podielov
nie je možné vzhľadom k tomu, že navrhovateľ nemá zabezpečený prístup na predmetnú parcelu.
Navrhovateľ žiadal, aby súd i bez návrhu zriadil vecné bremeno v prospech vlastníka novovytvorenej
nehnuteľnosti, čo však nie je možné s poukazom na to, že spoluvlastníkmi, resp. vlastníkmi okolitých

parciel sú tretie osoby, ktoré nie sú účastníkmi predmetného konania. Navyše navrhovateľ ani riadne
nešpecifikoval toto vecné bremeno. Navrhovateľ ďalej tvrdil, že k novovzniknutej parcele by mohol
mať zabezpečený prístup cez parcely č. XX/X, XX/X, XX/X, XXX/X. S takýmto názorom navrhovateľa
sa súd nestotožnil, nakoľko z vykonaného dokazovania vyplýva, že cez parcelu č. 68/2 prístup pre
navrhovateľa nie je možný jednak z dôvodu, že navrhovateľ nie je jej vlastníkom, resp. spoluvlastníkom,

navrhovateľ nemá zriadené právo prechodu cez túto i z dôvodu, že v zmysle projektov Zmeny dok.
stavby - Polyfunkčného domu s. č. XXX, rekonštrukcia a nadstavba, je na hranici parciel č. XX/X a XX/X
naprojektované parkovisko a oplotenie pozemku. Zabezpečenie prístupu cez parcely XX/X, XX/X, ktoré
sú vo vlastníctve tretích osôb, navrhovateľ v konaní žiadnym spôsobom nepreukázal. Navyše parcela č.
XX/X priamo ani nesusedí s parcelou č. XX/X. Na preukázanie prístupu na parcelu č. 69/1 cez parcelu č.

XXX/X navrhovateľ v konaní predložil „Žiadosť o vyjadrenie k prechodu - stanovisko“ zo dňa 15.08.2014,
ktoré súd považoval za irelevantné i s poukazom na to, že predmetnú parcelu tvorí koryto vodného toku
F. potoka a z uvedeného dôvodu teda navrhovateľ cez túto parcelu nemá zabezpečený riadny prístup na
parcelu č. XX/X. Okrem toho uvedené stanovisko nemá náležitosti zmluvy o zriadení vecného bremena
a navrhovateľ teda takýmto spôsobom nemá právne zabezpečený prístup k predmetnej nehnuteľnosti.

Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka vzhľadom k tomu, že rozdelenie veci s poukazom na vyššie
uvedené nie je možné, pristúpil súd k druhému spôsobu vyporiadania podielového spoluvlastníctva, a to
prikázaním veci za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, a preto vyporiadavanú
nehnuteľnosť prikázal do vlastníctva odporcu. Pri takomto vyporiadaní nehnuteľnosti súd prihliadol na
skutočnosti, že navrhovateľ nemá prístup k predmetnej nehnuteľnosti, nikdy ju nevyužíval, užíval ju len

odporca a len odporca môže parcelu účelne využívať s poukazom na to, že má k nej zabezpečený
prístup cez parcelu č. XX/X, ktorú má v bezpodielovom spoluvlastníctve so svojou manželkou. Tvrdenie
navrhovateľa, že parcelu neužíval z dôvodu, že ho odporca odmietol na predmetnú parcelu púšťať,
považoval súd za účelové i s poukazom na to, že takáto povinnosť odporcovi nevyplývala zo žiadneho
právneho predpisu, prípadne rozhodnutia súdu.

Pri stanovení primeranej náhrady za 1 - ový spoluvlastnícky podiel navrhovateľa na predmetnej
nehnuteľnosti vychádzal súd zo znaleckého posudku č. 289/2014 zo dňa 31.10.2014 znalca Ing.
Ladislava Horného, ktorým bola stanovená všeobecná hodnota vyporiadavanej nehnuteľností vo výške
19.500 Eur, nakoľko súd sa stotožnil so závermi znaleckého posudku, že pri stanovení všeobecnej
hodnoty nehnuteľnosti treba vychádzať zo skutočnosti, že vyporiadavaný pozemok nie je využiteľný

na komerčné využitie, resp. na výstavbu rodinného domu a že v aktuálnom stave nie je pozemok
alternatívne využiteľný bez zmien obmedzujúcich faktorov. Hodnotený pozemok nemožno samostatne
využiť ako stavebný pozemok, nakoľko nie je k nemu zabezpečený priamy prístup a napojenie na
inžinierske siete z obecných pozemkov (verejných komunikácií) . Znalec Ing. Ladislav Horný sa
na rozdiel od znalcov Ing. Pavla Rozsívala a Ing. Ladislava Faba vo svojom posudku vyporiadal

s prípadnými rizikami využitia nehnuteľnosti, ktorými sú podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti s
nerovnakou veľkosťou podielov a obmedzeným prístupom k pozemku z verejných komunikácií. Za
nesporne preukázané považoval súd zistenia znalca, že vyporadavaná parcela nie je priamo prístupná
z verených komunikácií, prístup je možný z hlavnej cesty (verejná komunikácia) len cez cudzí pozemok,
ktorý je evidovaný na liste vlastníctva č. XXX, čo si však vyžaduje súhlas jeho majiteľov, pričom

spoluvlastníkom predmetnej parcely je odporca, ktorý má takto zabezpečený prístup na vyporiadavanú
parcelu. Súd sa taktiež stotožnil s názorom znalca, že kvôli chýbajúcemu priamemu prístupu z verejných
pozemkov k vyporiadavanej parcele nemôže byť táto využiteľná ako stavebný pozemok. Parcela, okrem
prívodu plynu, nie je vybavená inžinierskymi sieťami a chýbajúce inžinierske siete nie sú dostupnépriamo z verejného priestranstva (obecných pozemkov). Na základe uvedeného dospel súd k záveru,
že znalec Ing. Ladislav Horný vo svojom posudku stanovil koeficienty technickej infraštruktúry pozemku,
povyšujúcich faktorov, redukujúcich faktorov na rozdiel od Ing. Pavla Rozsívala a Ing. Ladislava

Fabu v súlade s reálnym stavom a hodnotou nehnuteľnosti. Vzhľadom na uvedené súd zastáva
názor, že posudkom Ing. Ladislava Horného bola relevantným spôsobom zistená všeobecná hodnota
vyporiadavaného pozemku vo výške 6,65 Eur/m2 i s poukazom na to, že nehnuteľnosti bez prístupu sú
prakticky nepredajné. Vzhľadom k tomu, že odporca navrhol ako primeranú náhradu za vyporiadavaný
pozemok 7,- Eur/m2, súd pri stanovení primeranej náhrady vychádzal z tejto vyššej ceny a odporcu

zaviazal na zaplatenie primeranej náhrady vo výške 5.131,-Eur (733 x 7).
Navyše súd ohľadom znaleckého posudku znalca Ing. Pavla Rosívala, ktorý vo svojom posudku stanovil
všeobecnú hodnotu vyporiadavenej nehnuteľnosti vo výške 65.100,- Eur, podotýka, že vzhľadom na
nedostatky zistené v tomto posudku súd pri stanovení náhrady za vyporiadavaný pozemok z neho
nemohol vychádzať. V posudku znalec zistil prístup na pozemok len pre väčšinového spoluvlastníka, a
to cez pozemok p. č. 68/2, ktorého je spoluvlastníkom. Ďalej v posudku konštatoval, že v danej lokalite

je možnosť napojenia na verejné rozvody elektriny, vody a zemného plynu. Verejná kanalizácia nie
je vybudovaná. Napojenie hodnoteného pozemku na inžinierske siete je možné priamo cez pozemok
parc. č. XX/X, ktorý je v spoluvlastníctve väčšinového vlastníka. Z uvedeného je zrejmé, že okrem
odporcu, iné osoby prístup k vyporiadavanej nehnuteľnosti nemajú, z čoho možno vyvodiť pochybnosť
o zistení povyšujúceho faktoru, a to zvýšeného záujmu o kúpu predmetného pozemku. Znalec v

posudku konštatoval, že stanovená hodnota pozemku za 1 m2 zodpovedná internetovým ponukám na
predaj stavených pozemkov v meste A., vrátane miestnej časti F., žiadne ponuky pritom vo svojom
posudku nešpecifikoval. Znalec vo svojom posudku konštatoval, že po vyporiadaní spoluvlastníctva
v prospech väčšinového spoluvlastníka je možné predmetný pozemok využiť v zmysle nariadenia
Mesta A. (zn. 936/5498/2012) na umiestnenie rodinného domu za predpokladu prístupu na pozemok

a možnosť napojenia na inžinierske siete. V tomto smere je potrebné uviesť, že takéto využitie
pozemku znalec zistil len vo vzťahu k odporcovi, preto tento pozemok nemožno hodnotiť ako stavebný.
Vzhľadom na uvedené súd dospel k záveru, že znalec vo svojom posudku nesprávne stanovil koeficienty
technickej infraštruktúry pozemku, povyšujúcich faktorov a redukujúcich faktorov, a v dôsledku toho
teda nesprávne určil všeobecnú hodnotu vyporiadavanej nehnuteľnosti. Pri stanovení náhrady za

vyporiadavaný pozemok súd nevychádzal ani zo znaleckého dokazovania nariadeného súdom, a to
zo znaleckého posudku č. XX/XXXX zo dňa 16.12.2013 znalca z odboru stavebníctvo, odvetvia odhad
hodnoty nehnuteľností Ing. Eduarda Faba, z ktorého je zrejmá všeobecná hodnota nehnuteľnosti vo
výške 76.300,- Eur. Znalec v znaleckom posudku konštatoval, že hodnotená nehnuteľnosť je napojená
na rozvod zemného plynu s možnosťou napojenia na miestny rozvod vody, elektrickej energie a sieť IT.

Kanalizačnásieťniejevpredmetnejmestskejčastivybudovaná.Ohľadneanalýzyvyužitianehnuteľnosti
znalec vyvodil, že hodnotenú nehnuteľnosť je možné využiť predovšetkým pre individuálnu bytovú
výstavbu so záhradami na bývanie alebo rekreáciu. Ďalej konštatoval, že hodnotená nehnuteľnosť nie
je k dátumu ohodnotenia prístupná z verejnej komunikácie. Prístup k nehnuteľnosti je však možné
zabezpečiť z okolitých pozemkov napríklad odkúpením ich častí alebo formou vecného bremena.

Rovnakým spôsobom je možné zabezpečiť aj napojenie nehnuteľnosti na chýbajúce inžinierske siete.
Znalec pri zisťovaní všeobecnej ceny vyporiadavanej nehnuteľnosti nezistil žiadne redukujúce faktory.
Za takýto faktor nepovažoval ani chýbajúci prístup k nehnuteľnosti, pretože tento sa dá reálne vymôcť,
resp. získať súdnou cestou alebo dohodou. Na rozdiel od znalca súd zastáva názor, že pozemok ku
ktorému nie je zabezpečený prístup je prakticky nepredajný i vzhľadom k tomu, že ho nie je možné

využiť na stavebné účely, naopak jeho využitie je z tohto dôvodu obmedzené, a preto ho nemožno
oceniť rovnako ako stavebný pozemok s riadnym prístupom. Z tohto dôvodu považoval súd koeficient
povyšujúcich faktorov 2 určený znalcom za nesprávny, keďže podľa súdu, chýbajúci prístup naopak
výrazne znižuje záujmom o kúpu vyporiadavaného pozemku. Navyše podľa názoru súdu za skutočnosť,
ktorá podstatne znižuje hodnotu vyporiadavanej nehnuteľnosti treba považovať to, že inžinierske siete

na vyporiadavaný pozemok možno priviesť len cez pozemky tretích osôb, a preto koeficient technickej
infraštruktúry 1,2, ktorý určil vo svojom posudku znalec Ing. Ladislav Fabo považoval za nesprávne
určený. Vzhľadom na uvedené súd pri stanovení náhrady za vyporiadavaný pozemok nevychádzal z
ceny určenej Ing. Ladislavom Fabom v posudku č. 12/2013 zo dňa 16.12.2013, keďže dospel k záveru,
že vo svojom posudku stanovil nesprávne koeficienty technickej infraštruktúry pozemku, povyšujúcich

faktorov, redukujúcich faktorov. Súd ďalej zastáva názor, že znalci Ing. Ladislav Fabo a Ing. Pavol
Rozsíval vyvodili nesprávne závery o neexistencii rizík, ktoré majú negatívny vplyv na využívanie
hodnotenej nehnuteľnosti, keďže nezohľadnili podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti s nerovnakou
veľkosťou podielov, čo má za následok zníženie hodnoty vyporiadavanej nehnuteľnosti.Kontrolné znalecké dokazovanie súd nenariadil s poukazom na to, že všeobecná hodnota
vyporiadavanej nehnuteľnosti bola stanovená Ing. Ladislavom Horným v súlade vyhláškou č. 492/2004
Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

Návrh navrhovateľa na oboznámenia spisu stavebného úradu považoval súd vo vzťahu k predmetu
konania za irelevantný, a preto ho nevykonal.
Podľa § 151 ods. 3 O. s. p. v zložitých prípadoch, najmä z dôvodu väčšieho počtu účastníkov konania
alebo väčšieho počtu nárokov uplatňovaných v konaní súd môže rozhodnúť, že o trovách konania
rozhodne až po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej; ustanovenie § 166 sa nepoužije. Ustanovenia

odsekov1a2platiaprimeranestým,želehotatrochpracovnýchdníplynieodprávoplatnostirozhodnutia
vo veci samej.
O trovách konania súd rozhodne po právoplatnosti tohto rozsudku podľa § 151 ods. 3 O. S .p..

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku j e m o ž n é podať odvolanie do 15 dní od jeho
doručenia na Okresný súd Trenčín.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (označenie súdu ktorému je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka a čo sleduje, podpis, dátum, v počte 2 rovnopisov) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Odvolanie je potrebné podať v počte troch rovnopisov, ak

potrebný počet rovnopisov účastník nepredloží, súd vyhotoví kópie na jeho trovy (§ 42 ods. 3, 205 ods.
1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej možno odôvodniť len
tým, že:

- sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
- ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania,
- účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený,
- v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
- sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,

- účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom,
- rozhodoval vylúčený sudca,
- súd prvého stupňa nesprávne právne posúdil vec, a preto nevykonal ďalšie navrhované dôkazy,
- konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
- súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,
- súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
- doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (dôkazy sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia
sudcu, dôkazmi má byť preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci samej, odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4, účastník konania bez
svojej viny nemohol dôkazy označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého stupňa),
- rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 2, §
205a ods. 1, § 221 ods. 1 O. s. p.).