Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, March 24, 2016

Súd: Okresný súd Žilina
Spisová značka: 14C/104/2015
Identifikačné číslo súdneho spisu: 5115208765
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 03. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vladimír Kozáčik
ECLI: ECLI:SK:OSZA:2016:5115208765.4

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd v Žiline, v konaní pred samosudcom JUDr. Vladimírom Kozáčikom, v právnej veci
navrhovateľky: Y. W., nar. X.X.XXXX, bytom F., ul. W. č. XXXX/XX, proti odporcom: 1/ Obvodné stavebné
bytové družstvo Žilina, IČO: 00 176 265, so sídlom v Žiline, ul. Tulská č., 33, 2/ I. D., bytom F., ul. W. č.
XXXX/XX, v konaní o vydanie rozhodnutia vo veci prehlasovaného vlastníka bytu, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a .

Súd odporcom v 1/ a 2/ rade náhradu trov konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom z 24. marca 2015 sa navrhovateľka domáhala vydania rozhodnutia vo veci prehlasovaného
vlastníka bytu.
Návrh odôvodnila tým, že tento je podaný v lehote do 15 dní od konania schôdze vlastníkov bytov ktorá
sa konala dňa 17. marca 2015, kde sa rozhodlo vo veci upratovania spoločných priestorov firmou FINX
s.r.o. za poplatok 2,40 eur za byt a mesiac, ktoré vlastníci bytov odhlasovali bez jej prítomnosti na schôdzi
dňa 9. októbra 2014 bez poskytnutia možnosti vyjadriť svoj názor.
Platby za upratovanie sa uhrádzajú cez mesačné zálohy za užívanie bytu, ktorý spravuje OSBD Žilina,
zákon o vlastníctve bytov však takýto postup neurčuje, nestanovuje výšku ani spôsob platby.
Upratovanie rovnako ako iná služba sa má počítať podľa počtu prihlásených osôb v byte alebo bývajúcich
na určitej adrese a podľa plochy výmery bytu. Hlasovaním spoluvlastníkov o jednotnej platbe sa cíti
finančne poškodená a pokladá to za korupčné správanie a profitovanie firmy FINX s.r.o.. Taktiež
poukázala na to, že je vo finančnej tiesni ako dôchodkyňa, jej priemerný dôchodok je vo výške 340
eur. Predtým do 30.11.2014 upratovala spoločné priestory na 8 a 7 poschodí každý tretí týždeň sama
a zároveň každý 23 týždeň upratovala vstupný priestor. Ostatní vlastníci bytov za upratovanie platili za
úhradu 2 eur domovníkovi, ktorý priestory upratoval.
V doplnení podania uviedla že takéto správanie považuje za neprijateľnú zmluvnú podmienku v
spotrebiteľských zmluvách v neprospech spotrebiteľa a v ďalšom uviedla, že za upratovanie spoločných
priestorov a vstupnej časti vchodu a v iných domoch je poplatok 40 centov a vyslovila názor že prioritou
vlády je znižovať finančné zaťaženie dôchodcov vrátane programu generálneho prokurátora. Taktiež
uviedla, že žiada vykonať aj finančnú kontrolou správcu OSBD Žilina a domovníka.

Odporca v 1/ rade uviedol, že OSBD Žilina ako správcu bytového domu s. č. XXXX na ulici W. XX
si vlastníci bytov a nebytových priestorov v uvedenom dome zvolili na účel správy ich spoločného
majetku. Právny vzťah medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a správcom je
regulovaný primárne ustanoveniami Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a Zmluvou o
výkone správy. Správca vykonáva správu domu samostatne a v mene vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome, na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v dome pred súdom. Správca môže vykonávať činnosti vymedzené zákonom ( obstarávanie
služieb, prevádzka, údržba, služby spojené s užívaním bytu, vedenie účtu a iné činnosti bezprostredne
súvisiace s užívaním domu). Správca je teda odlišný subjekt od vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome, z toho dôvodu nemá ani oprávnenie spojené s hlasovaním na schôdzach vlastníkov bytov
a nebytových priestorov. Rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov na platne zvolanej
schôdzi domu/vchodu je ale viazaný, takisto ako všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v
bytovom dome. V tejto súvislosti namietal pasívnu legitimáciu, keďže žaloba navrhovateľky smeruje vo
vzťahu k správcovi bytového domu, pričom napadnuté rozhodnutie bolo rozhodnutím vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v predmetnom bytovom dome. Poukázal na fakt, že navrhovateľka žiadala
o vydanie rozhodnutia vo veci prehlasovaného vlastníka bytu, pričom ako spornú uviedla schôdzu
vlastníkov bytov a nebytových priestorov zo dňa 17.03.2015, v rámci ktorej mali vlastníci bytov a
nebytových priestorov rozhodnúť o upratovaní spoločných priestorov v bytovom dome spoločnosťou
FINX s.r.o. a dohodli si úhradu za upratovacie služby vo výške 2,40 € na byt/mesiac. Z priloženej
zápisnice z vchodovej schôdze bytového domu W. č. XX zo dňa 17.03.2015 jasne vyplýva, že na
danej vchodovej schôdzi k rozhodnutiu o upratovaní spoločných priestorov bytového domu W. č. XX
spoločnosťou FINX s.r.o a schválení odmeny za upratovanie vo výške 2,40 € na byt/mesiac nedošlo.

Odporca v 2/ rade sa k návrhu písomne nevyjadril.

Vo veci samej súd nariadil pojednávanie.

Navrhovateľka na pojednávaní uviedla, že žalobou chce dosiahnuť aby súd rozhodol, že si ôsme
poschodie bytového domu XXXX na ul. W. XXXX/XX, vchod XX, bude upratovať sama a aby platila len
0,40 + za upratovanie vchodu a 0,10 eur za upratovanie okien.
Opätovne zdôraznila, že dňa 4.10.2010 bola pozvánka na schôdzu, kde nebol uvedený program a preto
sa jej nezúčastnila. Dozvedela sa, že dňa 22.10.2014 bolo schválené upratovanie spoločnosťou FINX
za sumu 2,40 eur na byt. Jedná o službu, ktorá sa odvíja od skutočnej spotreby tak, ako napr. studená
voda. Počet osôb v bytoch je rôzny, rôzna je výmera bytov a každý túto službu užíva, teda tam kde je viac
osôb, tak majú menšiu čiastku na osobu ako ona, ktorá býva v byte sama. Apelovala na správcu, aby
toto skorigoval, avšak ten jej stále tvrdil, že je viazaný rozhodnutím vlastníkov bytov. Upratovanie si však
rieši každý vchod zvlášť a týmto sa cíti poškodená, pretože je dôchodkyňa nedosahujúca ani 300 eur
príjmu, vo vedľajšom vchode napr. si každý upratuje svoje poschodie sám, striedajú sa po troch týždňoch
a vchod upratuje domovník za poplatok. Ponuky firiem sú rôzne, napr. našla ponuku aj za 1,70 eur, čiže
týmto sú jej práva vlastníka poškodené a nikto ju nemôže nútiť, aby sa prispôsobovala, aby platila takú
istú čiastku ako počet osôb v byte, kde sú dvaja, traja, prípadne aj pes. Správca má k dispozícii počet
osôb v jednotlivých bytoch a nie je pre neho problém toto rozúčtovanie urobiť na osobu/mesiac a nie
byt/mesiac. Ona nemala možnosť voľby a musela pristúpiť na to, neuzatvárala žiadnu zmluvu. Vyberal
to pán domovník so správcom, firmu im nanútili.

Na otázku súdu, aby sa vyjadrila vo vzťahu k pasívnej legitimácii účastníkov uviedla, že odporca 2/ ako
domovník má možnosť toto vyjednať pri objednávaní firmy a na jej ochranu jej neumožnil ani vyjadriť
sa k veci. Na apelácie správca reagoval tak, aby požiadala o znovu zvolanie schôdze tak, na schôdzi
nemohla ani otvoriť ústa k tejto veci a ostatní spoluvlastníci jej povedali, že je prehlasovaná.

Odporca v 1/ rade zotrval na podanom vyjadrení. Ako správca nie je pasívne legitimovaný, nakoľko
rozhodnutie, ktoré navrhovateľka napáda je rozhodnutím vlastníkov. Rozhodnutie o tom, že jednotliví
vlastníci bytov budú upratovať prostredníctvom služby bolo prijaté dňa 9.10.2014, pričom na schôdzi
bolo nadpolovičnou väčšinou všetkých užívateľov v počte 15 z celkového počtu bytových jednotiek je 23
odsúhlasili to, že upratovanie vo vchode bude upratovať firma FINX s pevne odsúhlasenou sadzbou 2,40
eur/byt. Schôdza, ktorú považuje navrhovateľka za spornú z 17.3.2015 nemala v programe upratovanie
aj keď na záver navrhovateľka vyjadrila požiadavku, kde žiadala prítomných vlastníkov bytov, aby si
mohla upratovať sama, čo jej nebolo odsúhlasené. Doposiaľ správcu bytov nepožiadala ani o zvolanie
schôdze s týmto programom.

Odporca v 2/ rade uviedol, že vykonával funkciu domovníka a robil aj upratovanie. V roku 2014 oznámil,
že buď príde firma, alebo si budú vlastníci bytov upratovať sami. Na podnet ľudí, ktorým povedal, že
skončil s upratovaním a z dôvodu, že vo vchode 11 a 12 už tam bola upratovacia služba Finx, niektorí
vlastníci bytov sa boli pýtať ako upratuje. On zvolal schôdzu na ktorej navrhol, že buď si budú upratovať

sami, alebo firma. Popieral, že by na schôdzi nebol program, tento vyvesil obvyklým spôsobom. Na
schôdzi predchádzajúcej 9.10.2014, ktorá sa konala asi dva mesiace predtým dozadu boli asi traja ľudia,
ale v priebehu dňa prišli aj ostatní a podpísali papiere, že boli informovaní o upratovaní. Navrhovateľka
sa bola sťažovať, že zmluva je neplatná. Jemu potom volala pani H., ktorej povedal, že na schôdzi boli
traja ľudia, ostatní to podpísali v priebehu dňa, že tá schôdza je neplatná. Preto šiel na bytové družstvo,
zobral papiere, zrušil zmluvu a zvolal novú schôdzu, ktorá bola 9.10.2014 o 19:30 h. Navrhovateľka na
tej schôdzi nebola a na schôdzu prišlo 15 ľudí, a tých 15 odsúhlasilo upratovanie. Za tie dva mesiace
do konania schôdze nikto nič neupratal, všetko musel robiť on. Upratovala to raz len jedna dievčina,
ktorá bola v nejakom byte v prenájme. Upratovanie sa prejednávalo aj na schôdzi 17.3. na spoločnej
schôdzi, kde ľudia povedali, že nesúhlasia s tým, aby si časť poschodia upratovala navrhovateľka sama
a že bude platiť tak, ako každý jeden. Navrhovateľku nevidel upratovať spoločné priestory.

Podľa § 1 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. v znení platnom v čase konania schôdze 17.3.2015, ďalej len
ZB tento zákon upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov
v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov
bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku.

Podľa § 6 ods. 1 ZB na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome (ďalej len "spoločenstvo"), ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o
výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou (ďalej len "správca"), najmä s bytovým
družstvom.

Podľa § 6 ods. 2 ZB správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo
zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
a) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
priľahlého pozemku a príslušenstva,
b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
c) vedenie účtu domu v banke,
d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,
e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a
nebytových priestorov v dome.

Podľa § 8a ods. 1 ZB Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú
zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou
väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone
správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a
správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a
nebytového priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis. 12e) Zmluva o výkone
správy obsahuje najmä
a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri
zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových
priestorov, príslušenstva a pozemku,
c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia
disponovať s nimi,
d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,
e) zásady určenia výšky platieb za správu,
f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

Podľa § 8a ods. 5 ZB styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje
zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len
"schôdza vlastníkov"). Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať
voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o
výkone správy. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať
len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14.

Podľa § 8b ods. 1 ZB správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome pred súdom.

Podľa § 8b ods. 2 ZB pri správe domu je správca povinný
a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou
v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,
b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy
pred vlastnými,
c) zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla
činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,
d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,
f) umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov
týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv,
g) zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
h) vypracúvať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí
domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na
kalendárny rok,
i) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome na
uspokojenie pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome,
j) podať návrh na exekučné konanie, 12ab)
k) zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu v súlade so zmluvou o
výkone správy a s týmto zákonom,
l) priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom v spoločných častiach domu alebo na webovom
sídle správcu, ak ho má zriadené, postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci zabezpečovania
prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných činnostiach spojených so
správou domu, vrátane jednotlivých cenových ponúk.

Podľa § 8b ods. 3 ZB pri obstarávaní služieb a tovaru je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie
podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca
je povinný riadiť sa rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
o výbere dodávateľa.

Podľa § 10 ods. 6 ZB úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní
mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera
využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových
priestorov v dome. Okrem služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza
priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje
najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie,
dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.

Podľa § 14 ods. 1 ZB vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať
sa na správe domu a na schôdzi vlastníkov hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých
veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných
nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku. Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom
schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v
dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten,
kto schôdzu vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov spôsobom
v dome obvyklým.

Podľa § 14 ods. 4 ZB vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia na schôdzi
vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
ak hlasujú o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej, o zmluve o zabezpečení úveru a o každom
dodatku k nej, o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome

užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej, o zmluve
o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim, o zmene účelu užívania spoločných častí domu
a spoločných zariadení domu a o zmene formy výkonu správy; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o
vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome na najvyššom poschodí. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo
priľahlého pozemku alebo ich častí. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku, podpis
vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia,
ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome môže overiť
aj notár alebo obec.

Podľa § 14 ods. 5 ZB ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie
o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka
od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina. Ak
sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome, pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas
štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Podľa § 14 ods. 8 ZB prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť
sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho
právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania
dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo
zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom
súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov
podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa uznášaniaschopná väčšina podľa odsekov
3 a 4 nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome súd.
Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvy
a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podpísala nimi splnomocnená osoba.

Podľa § 8 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. v platnom znení, správca je povinný vykonávať správu domu
samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený
konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom. Správca
zastupuje v konaní na súde vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, proti ktorým smeruje návrh
na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome, návrh na
začatie konania o určenie platnosti zmluvy o výkone správy podaný iným vlastníkom bytu a nebytového
priestoru v dome alebo návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz
výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome; toto zastupovanie
trvá, kým sa v konaní pred súdom nepreukáže rozpor záujmov správcu so záujmom zastupovaných
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov a oboznámením listinných dôkazov.
Podľa obsahu zápisnice z vchodovej schôdze vlastníkov bytov pre vchod č. XX byty XX-XX, ktorá sa
konala 9.10.2014 o 19:30 h, programom schôdze bolo aj schválenie upratovania firmou FINX s.r.o., kde
z počtu bytov 23 hlasovalo za 15, nehlasovalo 6, zomretí 2, schválená suma za upratovanie 2,40 eur s
DPH /byt. Za 15, nehlasovalo 6, zomretí 2 s uznesením, že bola schválená suma 2,40 eur, navýšenie
predpísanej platby za byt a mesiac.

Spoločnosť FINX s.r.o. ponúkala ponukou upratovacie služby, čistenie vchodových priestorov 2 eurá
bez DPH 2,40 eur/byt/mesačne.
Podľa letáku pre upratovanie Grendel Revúca bola ponuka za upratovanie spoločných priestorov 1,40
eur.

Podľa rozpisu preddavku za užívanie bytu platný od 1.5.2015, osobitne so zameraním príspevku na
upratovanie 2,40 eur, celkovú hodnotu služieb na rozúčtovanie 30,42 eur, prevádzku a správu 19,70
eur spolu s oznámením zo dňa 9.4.2015, s oznámením zvýšenia položky fondu opráv a údržby vchodu
na 0,04 eur/m2.

Súd oboznámil rozpis preddavku za užívanie bytu platný od 1.7.2015, osobitne so zameraním na výšku
príspevku na upratovanie 2,40 eur, spolu s preddavkom na služby na rozúčtovanie 39,35 eur a prevádzku
a správu 19,70 eur, spolu 59,05 eur.

Podľa rozpisu preddavku za užívanie bytu platného od 1.9.2014, v rozsahu preddavku služby na
rozúčtovanie 28,02 eur, bez stanovenia poplatku za upratovanie a prevádzku a správu 18,98 eur.

Podľa obsahu zmluvy o upratovaní uzavretou medzi OSBD Žilina a firmou FINX pre upratovanie v
bytovom dome Lichardova v Žiline, s.č. XXXX je za upravovanie vnútorných priestory domu na ulici W.
XX pre bytové jednotky 23 bola dohodnutá odmena 55,20 eur s DPH /mesačne, 2,40 eur/byt/mesiac.

Podľa potvrdenia OO PZ Žilina, ORPZ-ZA-OPP4-332/2015-P zo dňa 18.3.2015 bolo podané oznámenie
navrhovateľkou o tom, že sú vyvedené dve zásuvky v pivnici zo spoločného zdroja, ktoré nechce,
aby tam boli a v pivnici je čerpadlo 7 rokov osadené. Oznámením zo dňa 20.9.2015, ktorým bola vec
odložená, nakoľko sa nejedná o protiprávny skutok.

Podľa odporcu 1/ z 13.5.2015 k vysporiadaniu nákladov za elektrickú energiu spotrebovanú v spoločných
priestoroch, vo vzťahu k vyúčtovaniu nákladov el. čerpadla na teplú vodu, kde náklady za el. energiu
boli odpočítané z odberného miesta el. energie vo vchode Lichardova 14.

Súd oboznámil obsah pozvánky na vchodovú schôdzu, ktorá sa mala konať dňa 17.3.2015 o 19:30
h s určením zahájenia schôdze, schválenie zapisovateľa zápisu, informovanie o predražení energie v
spoločných priestoroch, informácie o tvorbe a použití zostatku fondu za rok 2014, správa o činnosti
domovníka za rok 2014, voľba nového domovníka a dozoru výťahu, splnomocnenie domovníka čerpať
FOV 200 eur na jeden úkon (fond opráv), schválenie odmeny 100 eur na odhadzovanie snehu
2015-2016, prerobenie el. svetiel v spoločných priestoroch, schválenie navýšenia o 0,02 eur do fondu
opráv a údržby vchodu za m2, schválenie stiahnutie elektriky v pivnici domovníka a kosenie okolo
vchodu, prejednať upratovanie, poďakovať prítomným za účasť na schôdzi spolu so zápisnicou z
vchodovej schôdze, osobitne so zameraním na bod 11, kde vo vzťahu k navrhovateľke bolo uvedené,
že si chce upratovať sama. Hlasovanie o návrhu navrhovateľky bolo z počtu bytov 23, proti 10, za 1,
zdržal sa 0, nehlasoval 1, neprítomní 11.
Vecnou legitimáciou je stav vyplývajúci z hmotného práva, kedy jeden účastník občianskeho súdneho
konania (navrhovateľ) je subjektom hmotnoprávneho oprávnenia, o ktoré v konaní ide (je aktívne
vecne legitimovaný) a účastník na opačnej procesnej strane (odporca) je subjektom hmotnoprávnej
povinnosti (je pasívne vecne legitimovaný) (porovnaj uznesenie Ústavného súdu Slovenskej republiky
z 22. 11.2011, č. k. III. ÚS 517/2011-9).

V tomto konaní vecnú legitimáciu zákon priznáva vlastníkovi bytu, ktorý hlasoval na schôdzi vlastníkov
bytov a bol prehlasovaný. Nepostačuje, že nesúhlasí s rozhodnutím vlastníkov bytov. Uvedená
skutočnosť je daná najmä povinnosťou vlastníkov bytov podieľať sa na správe a zúčastňovať sa schôdzí
(§ 14 ods. 1 ZB).
Aj keď z textu zákona priamo nevyplýva, kto má byť pasívne legitimovaný v uvedenej veci, z jej
povahy vyplýva, že ide o spor medzi jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a nie medzi
správcom a vlastníkom bytov. Z uvedeného preto možno konštatovať, že odporca v 1/ či 2/ rade ako
domovník, proti ktorému sa navrhovateľka domáhala určenia neplatnosti zápisnice, nie je v konaní
pasívne legitimovaný, nie je nositeľom hmotného práva, ktoré bolo predmetom tohto konania. Súd taktiež
poukazuje na skutočnosť, že správca je povinný rešpektovať rozhodnutie väčšiny vlastníkov o tom,
kto bude dodávateľom služieb (§8b ods. 3 ZB), teda v žiadnom prípade nemôže by nositeľom takejto
povinnosti.

Novelou zák. č. 182/1993 Z.z. č. 246/2015 Z.z. bolo síce zmenou ust. § 8 ods. 1 zák. č. 182/1993
Z.z. daná povinnosť správcovi a zastupovať v konaní na súde vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome, proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu a
nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o určenie platnosti zmluvy o výkone správy
podaný iným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome alebo návrh na začatie konania o zdržanie
sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu a
nebytového priestoru v dome; ale aj v tomto ustanovení je úplne a jasne uvedené, že zastupuje vlastníkov
proti ktorým smeruje návrh. Teda žaloba nemá smerovať voči správcovi.

V danom prípade, keďže návrh nebol podaný voči všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov,
pritom rozhodnutie súdu sa musí vťahovať na všetky takéto osoby, pretože iba voči nim je záväzné, ale
len voči správcovi a jednému vlastníkovi, ktorý vykonával funkciu „domovníka“, súd nemal inú možnosť
ako žalobu zamietnuť.

K uplatneným nárokom z dôvodu výchovného a preventívneho účinku rozsudku súd musí uviesť, že nie
je v právomoci súdu rozhodovať o tom, či daná služba je alebo nie je vhodná pre určitého vlastníka bytu
ani vlastnou úvahou nahrádzať takéto rozhodnutia.

Súd môže nahradiť vôľu len pri rovnosti hlasov, alebo ak sa uznášaniaschopná väčšina podľa odsekov
3 a 4 nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome súd.

V danom prípade o upratovaní spoločných priestorov bolo rozhodnuté na schôdzi 9.10.2014, pričom
žaloba bola podaná na súd dňa 24.3.2015, teda bola podaná po lehote 30 dní a jej právo prepadá (aj
po lehote 3 mesiacov v prípade, že sa nemohla dozvedieť o výsledku hlasovania). Platné rozhodnutia
sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a zaväzujú aj navrhovateľku.

Pokiaľ sa týka schôdze dňa 17.3.2015, na tejto sa neodhlasoval návrh navrhovateľky o tom, že si môže
sama upratovať spoločné priestory. Pritom, ak by aj bolo navrhovateľke vyhovené, neznamenalo by
takého oprávnenie zánik povinnosti prispievať na upratovanie ostatných spoločných priestorov. Navyše,
takýmto hlasovaním by vôbec nedošlo k zmene zmluvy o upratovaní spoločných priestorov.

Ak navrhovateľka namietala rozúčtovanie, podľa § 10 ods. 6 ZB pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa
zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov
alebo nebytových priestorov v dome. Rozúčtovanie služieb za plnenia spojené s užívaním bytu alebo
nebytového priestoru, ktorými sa rozumie aj upratovanie spoločných priestorov nemusí byť nevyhnutne
stanovené podľa výmery plochy alebo počtu osôb, ale môže byť stanovené aj podľa miery využívania
spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v
dome, pričom práve na čistotu spoločných priestorov pre bytom či na poschodí nemá žiaden vplyv,
resp. len minimálny, počet osôb či výmera bytov na ostatných poschodiach rovnako, ako do upratovania
spoločných priestorov dodávateľským spôsobom sa striedalo upratovanie medzi bytmi na poschodí a
pri vchode medzi všetkými bytmi v dome.

O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p., nakoľko si však úspešní odporcovia
neuplatnili nárok na náhradu trov konania, súd im tento nárok nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
podpísaného súdu ku Krajskému súdu v Žiline.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach ( § 42 ods. 3 ), t.j. ktorému súdu je určené, kto ho
robí, ktorej veci sa týka, čo sleduje, musí byť podpísané a datované, uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté
dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým
zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné
dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa ustanovenia § 221 ods. 1 OSP, súd rozhodnutie zruší, len ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania,
c) účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo
konanie,
e) sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,
f) účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom,
g) rozhodoval vylúčený sudca alebo bol súd nesprávne obsadený, ibaže namiesto
samosudcu rozhodoval senát,
h) súd prvého stupňa nesprávne právne posúdil vec, a preto nevykonal ďalšie navrhované
dôkazy.
Podľa ustanovenia § 205a ods. 1 OSP, skutočnosti alebo dôkazy, ktoré neboli uplatnené pred súdom
prvého stupňa, sú pri odvolaní proti rozsudku alebo uzneseniu vo veci samej odvolacím dôvodom
len vtedy, ak
a) sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia sudcu (prísediaceho) alebo
obsadenia súdu,
b) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci samej,
c) odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4,
d) ich účastník konania bez svojej viny nemohol označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého
stupňa.

Podľa ustanovenia § 205a ods. 2 OSP, ustanovenie § 205a ods. 1 OSP sa nepoužije v konaniach podľa
§ 120 ods. 2.

Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal
na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis, ak je to potrebné. Ak účastník nepredloží potrebný
počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona ( zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a
exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov ); ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na súdny výkon rozhodnutia.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, pri ktorom vznikla poplatková
povinnosť zaplatiť súdne poplatky, trovy trestného konania, pokuty, svedočné, znalečné a iné náklady
súdneho konania, ktoré vznikli štátu, vedie sa výkon rozhodnutia z úradnej moci ( zákon č.
65/2001 Z.z. o správe a vymáhaní súdnych pohľadávok v znení neskorších predpisov ).