Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, July 24, 2014

Súd: Okresný súd Humenné
Spisová značka: 6C/111/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8313212920
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 07. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Kurucová

ECLI: ECLI:SK:OSHE:2014:8313212920.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Humenné sudkyňou JUDr. Janou Kurucovou v právnej veci žalobkyne H. L., rod. Ž., nar.

XX.X.XXXX, bytom R. Č. F., N.. X. H., R., zastúpenej JUDr. Emilom Čerevkom, advokátom, Štefánikova
17, Humenné, proti žalovaným 1. IMONES, s.r.o., Werferova 1/2582, Košice, IČO: 46 077 146, 2.
Profesionálnej dražobnej spoločnosti, s.r.o., Masarykova 21, Košice, IČO: 36 583 936, zastúpenej JUDr.
Ing. Renátou Vorobeľovou, advokátkou, Lipová 1, Humenné, 3. Spoločenstvu vlastníkov bytov v dome
na Námestí slobody č. 20 v Humennom, zastúpenému JUDr. Ing. Renátou Vorobeľovou, advokátkou,
Lipová 1, Humenné, 4. Z. L., bytom L. XX, o neplatnosť dobrovoľnej dražby takto

r o z h o d o l :

Súd podanú žalobu z a m i e t a .

Žalovaným v 1. až 4. rade náhradu trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobkyňa podala dňa 6.9.2013 na tunajší súd žalobu, ktorou žiadala určiť, že dražba č. Nz XXXXX/
XXXX konaná dňa 26.6.2013 na Notárskom úrade JUDr. C. G. so sídlom v Sečovciach, predmetom
ktorej bola nehnuteľnosť a to byt č. 61 na 8. poschodí bytového domu, X. R. XX/XX v P., súp. č. 20,
vchod 49, zapísaný na LV č. XXXX, nachádzajúci sa na parc. č. 4037 o výmere 433 m2, podiel priestoru
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku 33/3614,
druh pozemku zastavané plochy a nádvoria, katastrálne územie P., obec P., okres P., Správa katastra

P., je neplatná.

Podanú žalobu odôvodnila tým, že na základe zámennej zmluvy z 5.12.2007 sa spolu s manželom,
žalovaným v 4. rade stali výlučnými vlastníkmi bytu č. 61, vo vchode č. 49, na 8. poschodí v bytovom
dome na X. R. XX Y. P., vrátane spoločných častí a zariadení bytového domu a podielu k pozemku.

Dňa 26.6.2013 sa na Notárskom úrade JUDr. C. G. v Sečovciach konala dobrovoľná dražba hore

uvedených nehnuteľností, na základe návrhu žalovaného v 3. rade - Spoločenstva vlastníkov bytov
v bytovom dome na X. R. XX Y. P.. Žalovaný v 1. rade sa stal vydražiteľom sporných nehnuteľností
a v súčasnej dobe je vedený ako výlučný vlastník predmetu dražby. Žalovaná v 2. rade realizovala
dobrovoľnú dražbu.

Žalobkyňa žiadala určiť, že dražba je neplatná jednak z dôvodu nesprávnych ekonomických výpočtov
nedoplatku na nájomnom a službách spojených s nájmom bytu, ako aj z dôvodu absencie platného

uznesenia Spoločenstva vlastníkov bytov o výkone dražby. Podľa žalobkyne spoločenstvo na schôdzi,
na ktorej rozhodlo o výkone dobrovoľnej dražby nebolo uznášaniaschopné, pretože schôdze sa
nezúčastnila nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov. Podaním návrhu na konanie dražby boli porušené
ustanovenia Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a žalobkyňa bola dotknutá na svojichprávach. Bolo porušené aj ustanovenie § 14 ods. 2 Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov a preto žalobkyňa žiadala určiť, že dražba je neplatná.

Pred začiatkom prvého pojednávania žalobkyňa upresnila dôvod neplatnosti dražby tak, že dražba
je neplatná z dôvodu neplatnosti uznesenia valného zhromaždenia Spoločenstva vlastníkov bytov,
lebo zápisnica nie je podpísaná dvoma overovateľmi a štatutárnym orgánom spoločenstva. Z tejto
zápisnice nie je zrejmé, ako prebehlo hlasovanie na schôdzi, resp. ako boli hlasovacie lístky odovzdané
jednotlivým vlastníkom. Najvážnejším porušením je to, že nebolo preukázané kto a akým spôsobom

ustanovil overovateľov hlasovania. Žalobkyňa má za to, že Spoločenstvo vlastníkov bytov pri hlasovaní
postupovalo nesprávne.

Žalovaný v 1. rade sa k žalobe vyjadril tak, že ani jeden z uplatnených dôvodov neplatnosti dražby
nesmeruje voči konaniu vydražiteľa, resp. k priebehu dobrovoľnej dražby, ktorej sa žalovaný v 1. rade
zúčastnil ako vydražiteľ. Preto žiadal, aby žaloba bola zamietnutá ako nedôvodná.

Žalovaní v 2. a 3. rade sa vyjadrili tak, že považujú žalobu za nedôvodnú a žiadajú ju zamietnuť. Ak
žalobkyňa považuje za dôvod neplatnosti dražby zápisnicu z valného zhromaždenia, tak poukázali na
prekluzívnu lehotu, v ktorej žalobkyňa mohla uplatniť neplatnosť rozhodnutia valného zhromaždenia.
Keďže tak neurobila, žaloba je nedôvodná a navrhovali, aby ju súd zamietol.

Žalovaný v 4. rade sa k veci nevedel vyjadriť, lebo sporný byt neužíval a nie sú mu známe okolnosti
priebehu dobrovoľnej dražby. V podstate ani nepreberal zásielky, ktoré mu boli doručované, lebo chodí
do práce a nemá čas si ich vyzdvihnúť. K veci samej nevedel uviesť žiadne vyjadrenie.

V priebehu konania súd vydal predbežné opatrenie, ktorým zakázal žalovanému v 1. rade, ako
výlučnému vlastníkovi sporných nehnuteľností nakladať s týmito nehnuteľnosťami až do právoplatného
skončenia konania.

Súdvykonaldokazovanievýsluchomžalobkyneažalovanéhov4.rade,vypočulsvedkaH.R.,oboznámil

sa so stanoviskom žalovaných v 1. až 3. rade a s obsahom listinných dôkazov, najmä so zámennou
zmluvou o nadobudnutí bytu žalobkyňou, s listom vlastníctva č. XXXX, s obsahom spisu žalovaného v 3.
rade o výkone a priebehu dobrovoľnej dražby sporných nehnuteľností, s listinnými dôkazmi žalovaného
v 3. rade, najmä so zápisnicou z valného zhromaždenia, s hlasovacími lístkami o výsledku hlasovania
a so zápisnicou o tomto hlasovaní.

Na základe vykonaného dokazovania zistil nasledovný skutkový stav.

Zo zámennej zmluvy uzatvorenej dňa 5.12.2007 medzi žalobkyňou, žalovaným v 4. rade a Š. R. súd
zistil, že žalobkyňa a žalovaný v 4. rade ako manželia vymenili byt č. 75, vo vchode č. 10, na 6. poschodí

v obytnom dome na ul. G.M. P. XXXX v P. za byt Š. R. č. 61, vo vchode č. 49, na 8. poschodí v obytnom
dome na X.Á. R. XX Y. P.. Tým sa stali výlučnými vlastníkmi tohto bytu.

Žalobkyňa vo svojej výpovedi uviedla, že vo vymenenom byte bývala spolu so svojou dcérou a spočiatku
riadne hradila všetky náklady spojené s bývaním. Neskôr sa však veľmi zvýšili poplatky najmä za služby

spojené s užívaním bytu a podľa jej názoru boli neprimerane vysoké. Argumentovala tým, že ona
spolu s dcérou nemohli spotrebovať toľko vody a elektrickej energie, za koľko platili. Žiadne dôkazy na
svoje tvrdenia však súdu neposkytla. Keďže mala nedostatok finančných prostriedkov, prestala platiť
poplatky s bývaním a postupne jej dlh narastal. Snažila sa dohodnúť s predchádzajúcou predsedníčkou
spoločenstva na splátkach, ale k dohode nedošlo, lebo spoločenstvo žiadalo splátky vo výške 300 eur

mesačne, na čo žalobkyňa nemala dostatok finančných prostriedkov. Došlo k tomu, že Spoločenstvo
vlastníkov bytov sa rozhodlo byt predať v dobrovoľnej dražbe. Žalobkyňa uviedla, že žiadnych schôdzí
sa nezúčastňovala, lebo zle počuje. Dozvedela sa však o dražbe jej bytu a to z hlasovacieho lístka, ktorý
bol vyvesený v spoločných priestoroch. Tiež potvrdila, že v byte bol znalec, ktorý ho ohodnotil a tiež
bola upovedomená o konaní dražby. Po vykonaní dražby ju vydražiteľ vyzval, aby sa vysťahovala a keď

tak neurobila, 18.9.2013 ju spolu s dcérou z bytu vysťahovali. Spočiatku žila ako bezdomovkyňa, ale
potom si našla ubytovanie v ubytovni Č. F. Y. R., kde doposiaľ býva. Poukázala na svoje zlé sociálne
pomery, pretože je starobnou dôchodkyňou a poberá dôchodok len vo výške 220 eur. Nemá teda z čoho
platiť poplatky spojené s bývaním. Teraz by sa chcela do bytu vrátiť a dala by aj celý dôchodok, len abymohla v byte bývať. Požiadala aj Mesto P. o pridelenie sociálneho bytu, avšak nebolo jej vyhovené, lebo
bola evidovaná ako neplatička. O sociálny byt mohla požiadať jej dcéra, ale ani ona to neurobila, lebo
nemá žiaden príjem.

Žalovaný v 4. rade uviedol, že so žalobkyňou boli manželmi a rozviedli sa viac než pred 10 rokmi. Už po
rozvode manželstva sa žalobkyňa rozhodla zameniť byt s p. R., ktorému žalovaný v 4. rade len podpísal
papiere. Byt prenechal žalobkyni s dcérou a odsťahoval sa do obce L., kde doposiaľ býva. O sporný byt
sa nezaujímal a nevie nič o tom, že sa robila dražba bytu. Určitú dobu pracoval aj mimo miesta trvalého

bydliska a poštové zásielky si nepreberal. Ani teraz nepreberá poštu, lebo chodí do práce. K veci samej
sa nevedel vyjadriť, lebo si neprečítal ani žalobu a vec ho nezaujíma.

Žalovaný v 1. rade prostredníctvom svojho konateľa uviedol, že predmetom jeho činnosti je nákup,
predajaprenájomnehnuteľností.Ztohodôvodusaakovydražiteľzúčastnildobrovoľnejdražbysporného
bytu a stal sa jeho vlastníkom. Po nadobudnutí predmetu vlastníctva žalobkyňu vyzval, aby sa z

bytu vysťahovala, ale ona tvrdila, že nemá peniaze na náklady spojené so sťahovaním. Žalovaný
v 1. rade jej preto ponúkol možnosť, že ak sa do 15.9.2013 nevysťahuje, tak tieto náklady uhradí
za ňu. Dňa 18.9.2013 žalobkyňu a jej dcéru z bytu vysťahoval s tým, že uhradil všetky náklady za
sťahovanie a zabezpečil žalobkyni a jej dcére náhradné ubytovanie v určitom zariadení v P.. Nevedel
o tom, že žalobkyňa v tomto zariadení nebývala. Žalobkyňa sa z bytu vysťahovala dobrovoľne, o čom

svedčí aj výsledok podnetu o trestnom oznámení, kde vec bola odložená, lebo nebolo zistené, aby
sa žalovaný v 1. rade dopustil nejakého trestného činu. Po vysťahovaní žalobkyne z bytu žalovaný
v 1. rade investoval určité finančné prostriedky do rekonštrukcie tohto bytu. Predložil listinné dôkazy,
na základe ktorých súd zistil, že dňa 16.9.2013 uzatvoril žalovaný v 1. rade zmluvu o podnájme
nebytových priestorov so spoločnosťou Enchanté business company, s.r.o., Prešov, na základe ktorej

bolo zabezpečené prechodné ubytovanie pre H. L. a Y. L. na ul. Č. C. XXXX/XX, P., pričom pozostávalo
z jednej bunky zloženej z dvoch miestností s príslušenstvom /sociálne zariadenie, vstupná chodba/
na prvom nadzemnom podlaží. Zmluva bola uzatvorená na dobu určitú od 18.9.2013 do 31.12.2013.
Žalovaný predložil aj faktúru a výpis z účtu o tom, že za uvedené obdobie za žalobkyňu uhradil nájomné
v týchto priestoroch a to vo výške 816 eur. Zároveň žalovaný v 1. rade predložil faktúru a príjmový

pokladničný doklad o tom, že uhradil náklady spojené s vysťahovaním bytu žalobkyne vo výške 350 eur.

Z obsahu listu vlastníctva č. XXXX kat. územie P. súd zistil, že ako výlučný vlastník bytu č. 61, vo vchode
č. 49, na 8. poschodí, je zapísaný žalovaný v 1. rade ako výlučný vlastník.

Žalovaný v 3. rade predložil do konania listinné dôkazy a to zoznam všetkých vlastníkov bytov v
bytovom dome na X. R. XX Y. P., tiež zmluvu o Spoločenstve vlastníkov bytov a zápisnicu zo zasadnutia
Spoločenstva vlastníkov bytov zo 16.2.2013. Z tejto zápisnice mal súd preukázané, že sa uskutočnilo
písomné hlasovanie v bytovom dome na X. R. XX Y. P. a predmetom tohto písomného hlasovania bolo
podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu č. 61, v bytovom dome na X. R. Č.. XX Y. P..

Písomné hlasovanie sa uskutočnilo na základe Oznámenia dňa 13.2. - 14.2.2013. V bytovom dome
bolo odovzdaných celkom 104 hlasovacích lístkov a vyplnených bolo 71 hlasovacích lístkov. Na podanie
návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby sa vyžaduje nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov,
čo je 53 vlastníkov. Komisia skonštatovala, že podpisy jednotlivých vlastníkov na hlasovacích lístkoch sú
autentické a výsledok hlasovania bol taký, že podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby schválilo

71 vlastníkov a neschválilo 0 vlastníkov. Všetky vrátené hlasovacie lístky v počte 71 boli platné. Podanie
návrhunavykonaniedobrovoľnejdražbyboloprávoplatneschválené.Zápisnicupodpísalaakopredseda
volebnej komisie X. P. a člen volebnej komisie H. R..

Žalovaný v 3. rade zároveň do konania predložil hlasovacie lístky, v ktorých sa hlasujúci mali vyjadriť,

či schvaľujú podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu č. 61, v bytovom dome na X. R.
XX/XX P.. Hlasovací lístok mal byť upravený zaškrtnutím zvolenej možnosti v príslušnom okienku.
Hlasovací lístok obsahoval dve okienka s textom ÁNO a textom NIE. Na každom hlasovacom lístku
bolo uvedené meno a priezvisko vlastníka bytu, ktorý hlasoval, jeho podpis a dátum hlasovania. Na
všetkých predložených hlasovacích lístkoch bol označený krížikom text ÁNO, teda hlasujúci schválili

podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby.Zároveň žalovaný v 3. rade predložil v konaní aj Oznam, ktorým predsedníčka Spoločenstva vlastníkov
bytov oznámila, že v dňoch 13.2. - 14.2.2013 sa v bytovom dome na X. R. XX/XX P. uskutoční písomné
hlasovanie o otázke, ktorá bola uvedená aj na hlasovacom lístku.

Žalovaný v 3. rade tiež predložil doklady - vyúčtovanie nákladov za energie a služby za roky 2010, 2011
a 2012, v ktorých bola uvedená výška dlhu žalobkyne tak, že nedoplatok za rok 2010 bol 1 846,33 eur,
za rok 2011 bol 4 638,89 eur a za rok 2012 bol 7 647,02 eur.

Svedok H. R. uviedol, že robí domovníka v bytovom dome na X. R. XX/XX Y. P. a pozná žalobkyňu
od času, keď sa do bytového domu nasťahovala. Krátko po tom jej začal narastať dlh na poplatkoch
spojených s bývaním. Predchádzajúca predsedníčka spoločenstva sa to snažila riešiť tak, že žalobkyni
niekoľko krát poslala písomné upozornenie a vyzvala ju na zaplatenie dlhu. Neskôr došlo k výmene
predsedníčky, ktorou sa stala p. P., ktorá sa tiež snažila so žalobkyňou komunikovať. Žalobkyňa však
argumentovala tým, že nemá peniaze a preto dlh zaplatiť nemôže. Spoločenstvo sa z toho dôvodu

rozhodlo pristúpiť k realizácii dobrovoľnej dražby bytu žalobkyne. Rada Spoločenstva vlastníkov bytov
poverila predsedníčku a svedka ako domovníka, aby v tejto veci spoločenstvo zastupovali. Najprv bol
vyvesený oznam na mieste prístupnom všetkým obyvateľom bytového domu, ktorý bol predložený do
spisu. Oznam bol vyvesený dňa 5.2.2013 v podvečerných hodinách. Hlasovanie sa uskutočnilo v dňoch
13.2. - 14.2.2013. Hlasovanie prebiehalo tak, že svedok a p. P. osobne navštívili byty v bytovom dome

a vlastníkom bytov odovzdali hlasovacie lístky. Väčšina obyvateľov hlasovací lístok hneď aj vyplnila a
vyplnený im znova odovzdala. Niektorí vlastníci bytov hlasovacie lístky vyplnili a vhodili do schránky
tak, ako to bolo uvedené v poučení na ozname. Po ukončení hlasovania svedok a predsedníčka
spoločenstva spočítali hlasy a vyhotovili zápisnicu o hlasovaní, ktorá bola súdu predložená.

Svedok uviedol, že všetci obyvatelia domu vedeli o vzniknutej situácii a súhlasili s tým, aby sa pristúpilo
k dobrovoľnej dražby bytu žalobkyne, lebo táto si dlhodobo neplnila svoje povinnosti. Svedok potvrdil,
že žalobkyňa vedela o tom, že by sa bude dražiť, lebo aj na dverách jej bytu bol oznam. Svedok bol
prítomný aj pri vysťahovaní žalobkyne z bytu a vysťahovanie prebehlo pokojne. Svedok sa dozvedel, že
žalobkyňa má zaplatené náhradné ubytovanie, ale keď ju tam hľadal, lebo jej chcel vrátiť určité peniaze,

tak ju nenašiel.

Právny zástupca žalobkyne namietal, že overovateľov hlasovania malo zvoliť valné zhromaždenie a
nie rada Spoločenstva vlastníkov bytov. Právna zástupkyňa žalovaných v 2. a 3. rade však uviedla,
že ustanovenie § 14 ods. 6 Zákona č. 183/1993 neobsahuje žiadnu zmienku o tom, kto má zvoliť

overovateľov zápisnice o hlasovaní.

Oboznámením sa s obsahom spisu žalovaného v 3. rade č. J.-XX/X-XXXX mal súd za preukázané,
že žalovaný v 3. rade podal dňa 21.2.2013 návrh na vymáhanie pohľadávky a výkon záložného
práva voči povinným, žalobkyni a žalovanému v 4. rade. Vymáhaný nárok žalovaného v 3. rade bol

ku dňu 31.1.2013 vo výške 8 693,89 eur. Predmetom výkonu záložného práva bol byt č. 61, na 8.
pochodí bytového domu na X. R. XX/XX Y. P., vrátane podielu na priestoroch a spoločných častiach a
zariadeniach domu, ako aj spoluvlastnícky podiel k pozemku na ktorom je bytový dom postavený.

Žalovaný v 2. rade oznámil začiatok výkonu záložného práva listom z 22.2.2013 a táto skutočnosť

bola oznámená všetkým dotknutým účastníkom. Dňa 12.4.2013 bola medzi žalovanými v 2. a 3. rade
uzatvorená zmluva o vykonaní dražby sporného bytu. Žalobkyňa bola vyzvaná na umožnenie vykonania
ohodnotenia predmetu dražby a bol požiadaný znalec Ing. H. G. na vypracovanie znaleckého posudku.
Znaleckým posudkom č. 70/2013 bola určená všeobecná cena predmetu dražby a to vo výške 15 900
eur. Do konania dražby prihlásil pohľadávku vo výške 1 085,26 eur aj Mgr. H. J., súdny exekútor a tiež

Š. R. vo výške 952 eur. Dražba sa konala dňa 26.6.2013 a úspešným vydražiteľom bol žalovaný v 1.
rade, pričom výťažok z dražby predstavovala suma 12 500 eur. O priebehu dobrovoľnej dražby bola
spísaná notárska zápisnica č. N XXX/XXXX, Nz XXXXX/XXXX notárom JUDr. C. G.. Vydražiteľ uhradil
cenu dosiahnutú vydražením dňa 1.7.2013. Na základe výsledku dražby bol vydražiteľ zapísaný ako
súčasný vlastník dražených nehnuteľností.

Na základe vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že podaná žaloba nie je dôvodná a preto
ju v celom rozsahu zamietol.Podľa § 15 ods. 1 Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, na zabezpečenie
pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných
zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov

týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového
priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v
prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech
ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra
nehnuteľností.

V bytovom dome na X. R. XX/XX, P., vzniklo Spoločenstvu vlastníkov bytov, ktorému na základe hore
citovaného ustanovenia vzniklo zo zákona záložné právo k bytu žalobkyne.

Podľa § 7 ods. 1 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, navrhovateľom dražby je vlastník
predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva záložné právo /ďalej len záložný veriteľ/ alebo iná osoba, ktorá

je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona.

Teda žalovaný v 3. rade ako záložný veriteľ bol v zmysle hore citovaného ustanovenia oprávnený podať
návrh na vykonanie dražby, pretože bol záložným veriteľom. Pri dražbe bytu žalobkyne žalovaný v 2.
rade postupoval v intenciách Zákona č. 527/2002 Z. z. a oboznámením sa so spisom o vykonaní dražby

súd nezistil také pochybenia, ktoré by mali za následok neplatnosť dražby. Návrh na neplatnosť dražby
bol podaný v rámci zákonom predpísanej trojmesačnej lehoty, podľa ustanovenia § 21 ods. 2 Zákona č.
527/2002 Z. z. Dražba sa uskutočnila dňa 26.6.2013 a žaloba na súd bola podaná dňa 6.9.2013.

Žalobkyňa podala žalobu o neplatnosť dražby, ale nie z dôvodu porušenia ustanovení Zákona o

dobrovoľných dražbách, ale z dôvodu, že podľa jej názoru nebol dodržaný postup Zákona č. 182/1993
Z. z., najmä podľa § 14 citovaného zákona.

Podľa § 14 ods. 1 hore citovaného zákona, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo
a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných

častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a
pozemku na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené
každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne 5 dní pred dňom konania
schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie zvolal a to do
5 pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.

Podľa odseku 2 citovaného ustanovenia, pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje
nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento
zákon neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou

väčšinou zúčastnených; to neplatí, ak ide o hlasovanie podľa odseku 3, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm.
i/ a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i/, § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.

Podľa odseku 4 citovaného ustanovenia, prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome
má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol,

inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní podľa ods. 2 a 3
nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

Podľa odseku 6 citovaného ustanovenia, ak nejde o rozhodovanie o zmluve o spoločenstve alebo
o zmluve o výkone správy, môže správca, zástupca vlastníkov alebo predseda vyhlásiť písomné

hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome 7
dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať a o termíne a mieste hlasovania a to
spôsobom v dome obvyklým. Na hlasovacom lístku musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno
a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok
označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný

slovom „áno“ a druhý slovom „nie“. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí svoj názor, je
hlas neplatný. Po vykonaní hlasovania písomnou formou správca, zástupca vlastníkov alebo predseda
za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania
a oznámi ho do 5 pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolopísomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov, ak zákon neustanovuje inak. V prípade neúspešného hlasovania musí
byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení podľa odseku 2.

Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania
na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení. Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome
má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak
jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania
dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do 3 mesiacov

od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.

Z hore citovaných ustanovení vyplýva, že Zákon č. 182/1993 Z. z. umožňuje vlastníkom bytov alebo
nebytových priestorov hlasovaním rozhodnúť o záležitostiach týkajúcich sa bytového domu buď na
schôdzi podľa odsekov 1 až 5 ustanovenia § 14 citovaného zákona, alebo písomným hlasovaním mimo
konania schôdze.

Keďže v prípade podania návrhu na výkon záložného práva nešlo o rozhodovanie o zmluve o
spoločenstve, alebo o zmluve o výkone správy, mohla predsedníčka spoločenstva vyhlásiť písomné
hlasovanie. Písomné hlasovanie bolo vyhlásené Oznámením, ktoré bolo vyvesené dňa 5.2.2013 na
vývesnej tabuli bytového domu. Samotné hlasovanie sa uskutočnilo v dňoch 13.2. a 14.2.2013, čiže

po uplynutí 7 dňovej lehoty tak, ako to vyplýva z ustanovenia § 14 ods. 6 Zákona č. 182/1993
Z. z. Samotný hlasovací lístok spĺňal po obsahovej a formálnej stránke kritériá vymedzené týmto
ustanovením. Hlasovacie lístky boli doručované osobne predsedníčkou spoločenstva a p. H. R., pričom
podľa jeho výpovede väčšina vlastníkov bytov tento hlasovací lístok v ich prítomnosti aj vyplnila a
vyplnenýodovzdala.Tedabolozrejmé,žehlasovacielístkybolivyplnenépriamovlastníkmibytuanebolo

potrebné v tomto smere vykonať žiadne ďalšie overovanie. Výsledok hlasovania bol zaznamenaný v
zápisnicizo16.2.2013,tedado5pracovnýchdnítak,akotovyžadujeustanovenie§14ods.6citovaného
zákona. Podľa obsahu zápisnice zo 104 hlasovacích lístkov bolo vyplnených 71 a všetky hlasovacie
lístky boli vyplnené tak, že hlasujúci súhlasil s vykonaním záložného práva formou dobrovoľnej dražby
bytu žalobkyne. Išlo o nadpolovičnú väčšinu hlasov všetkých vlastníkov bytov. Žalovaný v 3. rade

predložil do konania zoznam vlastníkov bytov v danom bytovom dome. Teda podľa názoru súdu boli
splnené všetky podmienky vyplývajúce z ustanovenia § 14 ods. 6 Zákona č. 182/1993 Z. z. pre podanie
návrhu na výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Nemožno sa stotožniť s námietkou
právneho zástupcu žalobkyne, keď tvrdil, že nebolo preukázané kto a akým spôsobom ustanovil
overovateľov hlasovania. Ustanovenie § 14 ods. 6 Zákona č. 182/1993 Z. z. explicitne nevyžaduje

ustanovenie overovateľov hlasovania. Výsledok hlasovania zistila predsedníčka spoločenstva za účasti
ďalšieho člena, ktorý bol zástupcom vlastníkov bytov. Podľa tvrdenia svedka na to boli splnomocnení
radou Spoločenstva vlastníkov bytov.

Ďalšie výhrady žalobkyne ohľadne samotných hlasovacích lístkov a dodržania lehoty od oznámenia

hlasovania po jeho samotný priebeh boli v priebehu konania vyvrátené, lebo žalovaný v 3. rade predložil
do konania všetky hlasovacie lístky, ktoré spĺňali náležitosti a tiež svedkom p. R. bolo preukázané, že
bola dodržaná 7 dňová lehota medzi vyhlásením hlasovania a hlasovaním.

Súd nemal pochybnosť o správnosti postupu žalovaného v 3. rade, ktorý predchádzal samotnému

podaniu návrhu, lebo bolo preukázané, že neplatenie poplatkov spojených s bývaním bolo u žalobkyne
dlhodobé, vzniknutú situáciu sa snažili riešiť dve predsedníčky spoločenstva a členovia spoločenstva
mali o tejto situácii vedomosť. Vedeli o hlasovaní o otázke návrhu na výkon záložného práva, hlasovacie
lístky im boli vydávané osobne v ich bytoch a väčšina vlastníkov bytov hlasovala priamo pri prevzatí
hlasovacieho lístka. Väčšina vlastníkov bytov odobrila písomným hlasovaním postup spoločenstva a

preto súd podanej žalobe o neplatnosť dobrovoľnej dražby nevyhovel.

Je potrebné poznamenať, že žalobkyňa spolu s dcérou sú skutočne v zlej sociálnej a ekonomickej
situácii, ale tento stav pretrváva dlhú dobu, lebo problémy s platením poplatkov spojených s bývaním
mala žalobkyňa aj v predchádzajúcom byte. Bola vedená ako neplatička a preto jej ani zo strany

mesta nemohol byť poskytnutý sociálny byt. Žalobkyňa však niekoľko rokov trvajúcu situáciu neriešila a
nemožno vyžadovať od ostatných vlastníkov bytov, aby na ich ťarchu žalobkyňa v byte bývala a neplatila
príslušné poplatky aj do budúcna. Žalobkyňa mala zabezpečené náhradné ubytovanie, dokonca mala
zaplatené bývanie na niekoľko mesiacov, ale ani túto možnosť nevyužila. Za takéhoto stavu nemožnoprihliadať len na zlú ekonomickú situáciu žalobkyne, ale aj na potreby ostatných vlastníkov bytov.
Jednou zo základných úloh vlastníka bytu je platiť poplatky spojené s bývaním. Práve z toho dôvodu má
vzniknuté spoločenstvo zo zákona zriadené záložné právo na byt, v ktorom sa poplatky neplatia tak, aby

bolo umožnené ostatným členom spoločenstva predísť dlhodobému neplneniu si povinností jedného zo
svojich členov tým, že spoločenstvo podá návrh na výkon dobrovoľnej dražby bytu.

Žalovaní v 1. až 4. rade boli v konaní úspešní a mali by nárok na náhradu trov konania podľa ustanovenia
§ 142 ods. 1 O. s. p. Toto právo si však neuplatnili a preto im súd náhradu trov konania nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie, ktoré možno podať v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia
na Krajský súd v Prešove, prostredníctvom tunajšieho súdu.

Odvolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo podané po uplynutí lehoty preto, že sa odvolateľ spravoval
nesprávnym poučením súdu o lehote na podanie odvolania. Ak rozhodnutie neobsahuje poučenie o

lehote na podanie odvolania, alebo ak obsahuje nesprávne poučenie o tom, že odvolanie nie je
prípustné, možno podať odvolanie do 3 mesiacov od doručenia.

V podanom odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach ( § 42 ods. 3 OSP ) uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje

za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha ( § 205 ods. 1 OSP ).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal nevyhnutné dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré

doteraz neboli uplatnené ( § 205a O.s.p.)
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa ustanovenia §205 ods. 3 O.s.p. rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže
odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na súdny výkon rozhodnutia (§251 ods. 1 O.s.p.).