Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 27. február 2017

Súd: Okresný súd Prievidza
Spisová značka: 5C/166/2004

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3804899750
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 02. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Klaudia Šišková

ECLI: ECLI:SK:OSPD:2017:3804899750.25

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prievidza sudkyňou JUDr. Klaudiou Šiškovou v právnej veci žalobcu: COOP Jednota

Prievidza, spotrebné družstvo, so sídlom v Prievidzi, A. Hlinku I.437, IČO: 00 169 005, zastúpeného
JUDr. Annou Mokrou, advokátkou v Prievidzi, Švéniho 3E/5, proti žalovanému: Obec Valaská Belá, IČO:
00 318 531, zastúpeného JUDr. Janou Bezákovou, advokátkou v Prievidzi, Bakalárska 4, o zaplatenie
sumy 58.487,69 eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 7.047,69 eur s 11% ročným úrokom z omeškania
od 25.4.2004 do zaplatenia do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

II. Vo zvyšku súd žalobu z a m i e t a .

III. Súd štátu p r i z n á v a náhradu trov konania voči žalobcovi v rozsahu 81,08% a voči žalovanému
v rozsahu 18,92%.

IV. Súd žalovanému p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania v rozsahu 81,08%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou podanou proti žalovanému pôvodne domáhal zaplatenia sumy 1.762.000,- Sk,
t.j. 58.487,69 eur s prísl.. Žalobu zdôvodnil tým, že s právnym predchodcom žalovaného MNV Valaská

Belá sa na základe zmluvy zo dňa 10.7.1972 podieľal na výstavbe budovy, v ktorej je umiestnený MNV a
reštaurácia „Belanka“ vo Valaskej Belej. Žalobca sa podieľal na financovaní výstavby budovy podielom
69%, t.j. sumou 1.762.000,- Sk. Zo zmluvy zo dňa 10.7.1972 vyplýva, že objekt mal slúžiť pre potreby
oboch strán sporu a žalobca finančné prostriedky do objektu vložil len z dôvodu, že budovu bude užívať
podľa účelu, na aký bola postavená, a to neurčitý čas. Žalovaný však žalobcovi dal 21.9.1998 výpoveď
z nájmu nebytových priestorov a žalobca odovzdal nebytové priestory dňa 30.5.2003, a to na základe
rozsudku Okresného súdu Prievidza zo dňa 25.3.2003 č.k. 12C/204/2002. Vzhľadom k tomu, že zo

strany žalovaného došlo k zrušeniu zmluvy zo dňa 10.7.1972, je žalovaný povinný vydať žalobcovi
všetko, čo podľa tejto zmluvy dostal. Žalovaného písomne vyzval na zaplatenie sumy 1.762.000,- Sk v
lehote 10 dní. Výzva mu bola doručená dňa 14.4.2004, uvedenú sumu mu však neuhradil. V priebehu
konania, na základe znaleckého posudku Ing. Adolfa Daubnera, žalobca svoju žalobu, podaním zo dňa
23.2.2011, rozšíril a od žalovaného žiadal zaplatiť sumu 74.520,- eur spolu s 13% úrokom z omeškania
od 31.5.2003 do zaplatenia a náhradu trov konania.

2. Tunajší súd vo veci rozhodol rozsudkom zo dňa 8.2.2012 č.k. 5C/166/2004-466 tak, že žalovanému
uložil povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 58.487,69 eur spolu s 11% ročným úrokom z omeškania od
25.4.2004 do zaplatenia do troch dní od právoplatnosti rozsudku a v prevyšujúcej časti žalobu zamietol.
Zároveň bolo rozhodnuté aj o povinnosti zaplatiť na účet tunajšieho súdu náhradu trov konania štátu,a to žalobca v sume 93,42 eur a žalovaný v sume 340,90 eur do troch dní od právoplatnosti rozsudku.
Súd tiež žalobcovi priznal voči žalovanému náhradu trov konania vo výške 8.030,37 eur.

3. Na základe odvolania žalovaného odvolací súd uznesením zo dňa 16.4.2013 č.k. 6Co/102/2012-514
rozsudok súdu prvej inštancie vo výroku, ktorým bolo žalobe žalobcu v časti vyhovené a výrokoch
o trovách konania zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie s tým, že vo výroku o
zamietnutí žaloby zostáva rozsudok súdu prvej inštancie nezmenený. Odvolací súd vyslovil názor, že
skutkové závery okresného súdu sú správne a majú oporu vo výsledkoch vykonaného dokazovania.

Stotožnil sa aj s názorom súdu prvej inštancie v tom smere, že v súvislosti s ustanovením § 15 ods.
1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov došlo ku dňu 1.5.1990 k zmene
právneho vzťahu strán sporu, vzniknutého na základe zmluvy zo dňa 10.07.1972. K tomuto dňu sa právo
užívania nebytových priestorov zmenilo na nájom nebytových priestorov. Odvolací súd sa stotožnil tiež
s názorom okresného súdu, že v dôsledku investície žalobcu do výstavby predmetnej nehnuteľnosti v
dôsledku ukončenia nájomného vzťahu nie je vylúčené, že by mohlo dôjsť k bezdôvodnému obohateniu

žalovaného na úkor žalobcu. Dospel však k právnemu záveru, že v prejednávanom prípade, v dôsledku
ukončenia právneho vzťahu medzi sporovými stranami, teda ukončenia nájmu nebytových priestorov,
nie je možné považovať celú investíciu žalobcu do výstavby nehnuteľnosti ako protihodnotu za jej
užívanie, za neoprávnený majetkový prospech žalovaného na základe odpadnutia právneho dôvodu
podľa § 451 Občianskeho zákonníka. Podľa jeho právneho názoru zmena obsahu právneho vzťahu

strán sporu v dôsledku transformácie dočasného bezodplatného užívania nebytových priestorov na
nájom v zmysle § 15 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. znamená aj zmenu bezplatného užívania nebytových
priestorov na nájom nebytových priestorov, ktorý je podľa platnej právnej úpravy odplatný. Odvolací súd
vyslovil právny názor, že vložené investície žalobcu do výstavby budovy, v ktorej sa nachádzali nebytové
priestory, užívané žalobcom, je potrebné považovať za poskytnutú protihodnotu za toto užívanie. Preto v

prejednávanom prípade bolo potrebné skúmať, v akej výške vznikla žalobcovi povinnosť platiť nájomné
v dôsledku transformácie vzťahu strán sporu na základe § 15 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. a zistiť,
či investícia žalobcu bola následne v rámci vzťahu sporových strán spotrebovaná. Súdu prvej inštancie
odvolací súd uložil doplniť dokazovanie k otázke zistenia výšky nájomného za nájom predmetných
nebytových priestorov.

4. V súlade s pokynom odvolacieho súdu tunajší súd doplnil dokazovanie výsluchom sporových strán,
oboznámením obsahu oznámení realitných kancelárií, vyjadrení žalobcu zo dňa 23.7.2013, 27.2.2015,
8.10.2015, 2.11.2016, vyjadrení žalovaného zo dňa 19.7.2013, 9.10.2013, 13.2.2015, 13.10.2016,
nájomných zmlúv predložených žalobcom a žalovaným, ohliadkou na mieste samom, oboznámením

obsahu znaleckého posudku Ing. Jozefa Somolániho č. 079/2015 a obsahu znaleckého posudku Ing.
Kataríny Vrablecovej č. 64/2016, ako aj oboznámením obsahu ostatného spisového materiálu a zistil
tento skutkový a právny stav:

5. Dňa 4.3.1968 uzavreli právny predchodca žalobcu - Jednota-ľudové spotrebné družstvo Prievidza a

právny predchodca žalovaného - Miestny národný výbor Valaská Belá dohodu o združenej výstavbe, na
základe ktorej sa zaviazali podieľať na výstavbe objektu „MNV a Pohostinstvo J-ĽSD“. Náklady stavby
mali byť upresnené po kolaudácii stavby. Podľa čl. VIII dohody správa a užívanie budovy združenej
výstavby bude upravená zvláštnou dohodou po kolaudácii budovy a uvedená dohoda bude súčasťou
tejto dohody. V dodatku k zmluve zo dňa 9.6.1971 bola upravená suma, do ktorej mali účastníci zmluvy

prispievať finančnými prostriedkami a zároveň bolo určené, že Jednota - SD sa bude na investičných
nákladoch podieľať vo výške 69%. V dodatku k zmluve zo dňa 22.6.1972 bolo uvedené, že Jednota -
SD Prievidza na výstavbu budovy prispela sumou 1.762.000,- Kčs a ostatné náklady, ktoré súviseli len
s výstavbou reštaurácie a neboli uvažované v SGR, bude znášať len Jednota - SD Prievidza.

6. Dňa 10.7.1972 bola uzavretá zmluva medzi Jednotou - SD Prievidza a Miestnym národným výborom
vo Valaskej Belej, predmetom ktorej bolo právne zabezpečenie spoločného užívania budovy MNV a
reštaurácie „Belanka“ vo Valaskej Belej. Podľa zmluvy Jednota - SD Prievidza prispela na výstavbu
budovy sumou 1.762.000,- Kčs, teda podielom 69%. Zmluvné strany si dohodli, že Jednota - SD
Prievidza bude užívať celé prízemie budovy mimo schodišťa pre vstup na MNV a celý suterén na

uskladňovanietovaru.MNVbudeužívaťcelé1.poschodie.Spoločnemalizmluvnéstranyužívaťkotolňu,
miestnosť na uskladňovanie uhlia a schodište. Zmluvné strany si tiež dohodli, že na údržbe objektu ako
aj na úhrade nákladov na vykurovanie sa budú podieľať nasledovne: Jednota - SD podielom 69% a MNVValaská Belá podielom 31%. Podľa čl. VII zmluvy sa vlastníkom vybudovaného objektu stal Miestny
národný výbor vo Valaskej Belej.

7. Účinnosťou zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí sa vlastníkom budovy stal žalovaný. Uvedenému
objektu bolo pridelené súpisné č. 1. Z rozsudku tunajšieho súdu č.k. 8C/5/99-38 vyplýva, že žalovaný
dal žalobcovi dňa 21.9.1998 výpoveď z nájmu nebytových priestorov v dome č. 1 vo Valaskej Belej
z dôvodu, že zo strany žalobcu došlo k dispozičným úkonom s nebytovými priestormi, ku ktorým
nebol oprávnený. Žalobca nesúhlasil s tým, že by existoval nájomný vzťah medzi ním a žalovaným a

nebytové priestory odmietal uvoľniť. Tunajší súd žalobu žalovaného na vypratanie nebytových priestorov
žalobcom rozsudkom zo dňa 6.3.2001 č.k. 8C/5/99-38 zamietol s odôvodnením, že v danej veci nedošlo
k transformovaniu užívacích vzťahov k nehnuteľnosti podľa § 15 zákona č. 116/1990 Zb. na nájomné
vzťahy, preto nebolo možné dať žalobcovi výpoveď z nájmu. Tento rozsudok bol potvrdený aj rozsudkom
Krajského súdu Trenčín zo dňa 18.10.2001 č.k. 19Co/195/01-59. V dôsledku podaného dovolania
Najvyšší súd SR rozsudkom zo dňa 27.8.2002 č.k. 2Cdo 63/02 oba citované rozsudky zrušil a vec

vrátil Okresnému súdu Prievidza na ďalšie konanie. Vyslovil názor, že žalobcovi podľa hospodárskej
zmluvyzodňa10.7.1972vznikloprávodočasnéhoužívanianebytovýchpriestorov,ktoréexistovaloaždo
1.5.1990,kedysatransformovalonanájomvzmysle§15ods.1zákonač.116/1990Zb.Nazákladetohto
právneho názoru tunajší súd rozsudkom zo dňa 25.3.2003 č.k. 12C/204/2002-95 rozhodol o povinnosti
žalobcu vypratať v lehote 3 dní nebytové priestory - suterén a prízemie domu č. 1, zapísaného na LV č.

X, na parc. č. XXX/X, v k. ú. V. B. a odovzdať kľúče od nebytových priestorov žalovanému. Rozsudok
nadobudol právoplatnosť dňa 20.5.2003. Žalobca podľa uvedeného rozhodnutia odovzdal nebytové
priestory žalovanému dňa 30.5.2003.

8. Žalobca listom zo dňa 8.4.2004 vyzval žalovaného na vrátenie sumy 1.762.000,- Sk z titulu

bezdôvodnéhoobohateniavlehote10dníoddoručeniavýzvy.Žalovanýlistomzodňa20.4.2004uviedol,
že takýto postup žalobcu považuje za predčasný a neadekvátny.

9. Z výpovede svedka Ing. P. X., bývalého podpredsedu a zamestnanca žalobcu, bolo zistené, že
účelom projektu medzi Jednotou - SD a MNV vo Valaskej Belej o združení prostriedkov, bolo spoločné

vybudovanie objektu, pretože v tom čase MNV nemal vlastnú budovu a aj Jednota mala záujem pôsobiť
v tomto priestore. Objekt bol zo strany Jednoty financovaný z vlastných zdrojov a v zmluve z roku 1968
bolo uvedené, koľko prostriedkov do tejto investície ktorá strana vloží. Uviedol, že Jednota sa cítila
byť výhradným vlastníkom nebytových priestorov v budove, keďže do týchto priestorov vložila vlastné
prostriedky a zmluva im zabezpečovala ich užívanie. Nájomný vzťah k týmto priestorom neuznávali a

so žalovaným chceli uzavrieť aj zmluvu o spoluvlastníctve.

10. Z inventarizácie účtu žalobcu 998 - združené investície - vyplýva, že ku dňu 31.12.1992 ako aj ku
dňu 31.12.2008 žalobca evidoval na tomto účte ako „akcia MNV Belanka“ sumu 1.762.000,- Sk.

11. V konaní bolo nariadené znalecké dokazovanie znalcom z odboru stavebníctvo. V znaleckom
posudku znalec Ing. Adolf Daubner uviedol, že ku dňu 30.5.2003, t.j. ku dňu ukončenia užívania
nehnuteľnosti zo strany žalobcu, bola hodnota nehnuteľnosti 108.000,- eur a hodnota, ktorá zodpovedá
podielu žalobcu, ktorú vložil do predmetnej nehnuteľnosti, s prihliadnutím na amortizáciu, k uvedenému
dňu predstavuje 74.520,- eur.

12. Na základe výsledkov znaleckého dokazovania žalobca podaním zo dňa 22.2.2011, ktoré bolo
tunajšiemusúdudoručenédňa23.2.2011,svojužaloburozšírilavočižalovanémusadomáhalzaplatenia
sumy 74.520,- eur spolu s 13% úrokom z omeškania od 31.5.2003 až do zaplatenia. Uznesením zo
dňa 15.3.2011 tunajší súd rozšírenie žaloby pripustil. Žalovaný voči celému nároku žalobcu vzniesol

námietku premlčania, pretože podľa jeho názoru žalobca si svoj nárok mal a mohol uplatniť v období,
keď sa podľa § 15 zákona č. 116/1990 Zb. právo trvalého užívania zmenilo na nájomný vzťah. Žalovaný
tiež v konaní namietal svoju pasívnu legitimáciu z dôvodu, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti na neho
prešlo účinnosťou zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, ale neexistuje žiadna listina (v súlade s §
14 ods. 1 zákona č. 138/1991 Zb.), na základe ktorej by na žalovaného prešiel záväzok súvisiaci so

združenými finančnými prostriedkami. V čase prechodu vlastníckeho práva bola nehnuteľnosť zaťažená
nájmom, žalovaný vstúpil do postavenia prenajímateľa a žiadne ďalšie povinnosti na neho neprešli.
Podľa jeho názoru žalobca bol oprávnený v zmysle ust. § 18 zákona č. 278/1993 Z.z. o správe majetku
štátu uplatniť svoj nárok voči štátu.13. Rozsudkom zo dňa 8.2.2012 č.k. 5C/166/2004-466 súd žalobu žalobcu v časti týkajúcej sa
zaplatenia sumy 16.032,31 eur s 13% ročným úrokom z omeškania od 31.5.2003 do zaplatenia a v

časti prevyšujúcej 11% ročný úrok z omeškania zo sumy 58.487,69 eur od 25.4.2004 do zaplatenia
zamietol z dôvodu premlčania nároku. V tejto časti rozsudok nebol napadnutý odvolaním a nadobudol
právoplatnosť. Predmetom konania tak zostal nárok žalobcu na zaplatenie sumy 58.487,69 eur spolu s
11% ročným úrokom z omeškania od 25.4.2004 do zaplatenia.

14. V súlade s pokynom odvolacieho súdu, súd zisťoval výšku nájomného za nájom predmetných
nebytových priestorov v období od mája 1990 do mája 2003. Oslovené realitné kancelárie (Ing. Somoláni
Jozef ASTRA - Realitná kancelária, Ing. Václav Blahovec - Realitná kancelária KRISTI, Auding, s.r.o.
a Lívia Forgáčová) súdu oznámili, že v uvedenom období v danej lokalite nerealizovali žiadny nájom
obdobných priestorov.

15. Žalovaný súdu predložil nájomné zmluvy, ktoré žalobca uzatvoril k uvedeným nebytovým priestorom
s F. A. v období od 22.5.1992 do marca 1995, od septembra 1996 do marca 1998 a navrhol, aby súd
pri určení výšky nájomného vychádzal z týchto zmlúv a na ich základe vyčíslil celkovú hodnotu nájmu
za obdobie od 1.5.1990 do 6.8.21999 na sumu 58.967,47 eur. Žalobca s tým nesúhlasil a uviedol,
že takto vyčíslená výška nájomného nemôže byť obvyklým nájomným. Poukázal na to, že žalovaný

vychádzallenzodhadnutejvýmeryužívanýchnehnuteľnostížalobcom.Namietaltiežužívaniepriestorov
suterénu na prenájom, nakoľko ide o kotolňu a sklad uhlia, ktoré sa na účel uvedený v nájomnej zmluvy
nedali využívať. Žalobca súdu predložil viaceré nájomné zmluvy, uzatvorené v rozhodnom období k iným
nebytovým priestorom, napr. vo V. E. na účel: „výroba darčekových krabíc“, vo V. E. na účel: „predaj
sklo-porcelán, textil, kuchynka, papiernictvo, drogéria, hračky, elektroinštalačný materiál, galantéria“,

v C. na účel: „pohostinská činnosť“, v X. - A. na účel: „vzorkový salón pre exteriérové a interiérové
bytové doplnky“, v X. - F. E. na účel: „pohostinská činnosť“. Poukázal tiež na to, že pri prenájme
družstevného majetku prenajímal s nehnuteľnosťami aj ZP, DKP a PNC, ktoré boli jeho vlastníctvom,
a boli v cene nájmu, čo je tiež podľa neho potrebné zohľadniť pri výpočte nájmu. Argumentoval tiež
tým, že nájomná zmluva s P. A. nebola uzavretá na prenájom nebytového priestoru, ale na dočasné

užívanie družstevného majetku, kedy sa nájomcovi prenajímala časť podniku a do celkového nájomného
bolo premietnuté aj zariadenie prevádzky, náklady na všetky energie, ako aj trhová hodnota prevádzky.
Pri rozhodovaní vo veci žiadal, aby bolo zohľadnené tiež to, že sa podieľal v rozsahu minimálne
69% na všetkých nákladoch na prevádzke - elektrika, vykurovanie, údržba, povinné poplatky a ďalšie
prevádzkové náklady súvisiace s nehnuteľnosťou vo vlastníctve žalovaného. Žalobca v konaní namietal

premlčanie nároku žalovaného na zaplatenie nájomného za roky 1990 až 2003 a poukázal na to, že za
roky 1999 až 2002 žalovanému zaplatil nájomné na základe uznesenia Okresného súdu Prievidza č.k.
7C/242/2002 zo dňa 26.3.2004.

16. Z uznesenia tunajšieho súdu zo dňa 26.4.2004 č.k. 7C/242/2002-174 vyplýva, že súd schválil

zmier, na základe ktorého sa žalobca zaviazal zaplatiť žalovanému sumu 460.230,- Sk spolu so 14%
ročným úrokom z omeškania od 1.12.1999 do zaplatenia. Z uvedeného rozhodnutia vyplýva, že ide
o bezdôvodné obohatenie, ktoré žalobca získal v období od 6. augusta 1999 do 31. decembra 2002
na úkor žalovaného titulom nájomného a zálohových platieb za dodané teplo, ktoré získal od P. A. za
užívanie nebytových priestorov v predmetnej nehnuteľnosti.

17. V konaní sa sporové strany zhodli, že na základe predložených dokladov nedokážu určiť, aká je
cena obvyklého nájomného za užívanie dotknutých nebytových priestorov. Navrhli preto, aby súd vo
veci nariadil znalecké dokazovanie.

18. Zo strany súdu bola vykonaná aj ohliadka na mieste samom, v rámci ktorej sporové strany ustálili,
ktoré nebytové priestory a v akom rozsahu boli v užívaní žalobcu. Súd následne nariadil vo veci znalecké
dokazovanie.ZozáverovznaleckéhoposudkuznalcaIng.JozefaSomolánihovyplynulo,ževýškanájmu
za obdobie od 1.5.1990 do 6.8.1999 a od 1.1.2003 do 30.5.2003 za užívanie časti objektu, ktorý bol v
nájme žalobcu, je vo výške 54.800,- eur a výška nájmu pripadajúca na 1 m2 I. nadzemného podlažia

ako aj I. podzemného podlažia v priestoroch užívaných v celosti žalobcom je vo výške 20,- eur za 1 m2
za rok a I. podzemného podlažia v priestoroch užívaných spoločne a sklady je vo výške 15,- eur za 1 m2
za rok. Všeobecná hodnota nájmu bola vypočítaná metódou polohovej diferenciácie a kombinovanou
výnosovou metódou. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nebolo možné vykonať, pretože predaný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady dosahovania výnosu formou prenájmu ako
celku obdobných nehnuteľností.

19. Závery znaleckého posudku namietal žalobca z dôvodu, že nebola stanovená výška nájomného ako
takého a výška nájomného a jej zohľadnenie v čase nebolo dodržané, nakoľko výška nájomného nie je
konštantná hodnota, ale mení sa v čase, treba ju vypočítať pre každý rok samostatne. Uviedol, že pri
určení výšky nájmu nehnuteľností je potrebné použiť aj špecifické podklady, ako daň z nehnuteľností,
daňové zaťaženie, úrokové sadzby centrálnej banky, ostatné náklady súvisiace s existenciou nájmu

nehnuteľností (poistenie, správne náklady, náklady na údržbu). Žiadal, aby súd dal vypracovať znalecký
posudok nie na cenu nehnuteľnosti, ale na určenie nájmu nehnuteľnosti znalcovi, ktorý objektívne ocení
nájom nehnuteľnosti. Znalec na námietky oznámil, že vychádzal z hodnoty nehnuteľnosti v danej lokalite
a mieste a vychádzal z maximálne možného dosiahnuteľného nájmu v danom mieste u takého typu
nehnuteľnosti. Súdu doporučil, aby sa obrátil na spoločnosť, ktorá robí daňové priznania a má prehľady
o nájmoch takýchto nehnuteľností.

20. Súd preto nariadil kontrolné znalecké dokazovanie znalkyňou Ing. Katarínou Vrablecovou. Zo
záverov znaleckého posudku č. 64/2016 vyplýva, že znalkyňa vypočítala výšku nájmu za obdobie
každého posudzovaného roku zvlášť, pričom za každý rok vyčíslila aj výšku nájmu pripadajúcu na
1 m2 u každého podlažia nehnuteľnosti zvlášť. Z posudku vyplýva, že výpočet nájmu bol riešený

inverzným postupom k stanoveniu výnosovej hodnoty nehnuteľnosti pri uvažovaní časovo obmedzenej
výnosovosti. Pri určení výšky nájmu znalkyňa použila aj špecifické podklady, a to daň z nehnuteľnosti,
daňové zaťaženie (daň z príjmov), úrokové sadzby centrálnej banky, ostatné náklady, ako poistenie
nehnuteľnosti, správne náklady, náklady na údržbu. Na vypracovanie posudku znalkyňa použila metódu
polohovej diferenciácie, nakoľko pre porovnávaciu metódu nebolo k dispozícii dostatok porovnateľných

hodnoverných dokladov o zrealizovaných predajoch v danom mieste a čase. Výška nájmu bola za
obdobie od 1.5.1990 do 6.8.1999 a od 1.1.2003 do 30.5.2003 určená na 51.440,- eur.

21. Žalobca so závermi tohto znaleckého posudku súhlasil. Žalovaný uviedol, že každý zo znalcov
použil pri vyčíslení hodnoty nájmu inú metódu - znalec Ing. Somoláni metódu porovnávaciu, znalkyňa

Ing. Vrablecová metódu polohovej diferenciácie. Posudok znalca Ing. Somolániho považoval za
objektívnejší. Navrhol, aby súd určil výšku nájomného priemerom oboch znaleckých posudkov, teda vo
výške 53.120,- eur.

22. Podľa § 451 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí

obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho
dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako
aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

23. Podľa § 15 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov práva užívania

nebytových priestorov, ktoré vznikli podľa doterajších predpisov, sa spravujú týmto zákonom a považujú
sa za vzťahy vzniknuté na základe zmluvy uzavretej na neurčitý čas. Týmto ustanovením nie sú dotknuté
práva užívania vyplývajúce z vecného bremena.

24. Podľa § 7 zákona č. 116/1990 Zb., ak výška nájomného alebo úhrada za podnájom nie je upravená

všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou.

25. Podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy,
inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej
užívania.

26. Po zhodnotení výsledkov vykonaného dokazovania súd dospel k záveru, že žaloba žalobcu je
dôvodná len sčasti. Žalobca sa v konaní domáhal od žalovaného vydania bezdôvodného obohatenia
pôvodne vo výške 58.487,69 eur (1.762.000,- Sk) s prísl., neskôr žalobu rozšíril na sumu 74.520,- eur
s prísl.. Súd vo veci rozhodol rozsudkom zo dňa 8.2.2012 č.k. 5C/166/2004-466 tak, že žalovanému

uložil povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 58.487,69 eur spolu s 11% ročným úrokom z omeškania od
25.4.2004 do zaplatenia do troch dní od právoplatnosti rozsudku a v prevyšujúcej časti žalobu zamietol.
Zároveň rozhodol o trovách konania štátu a náhrade trov konania. Na základe odvolania žalovaného
odvolací súd uznesením zo dňa 16.4.2013 č.k. 6Co/102/2012-514 rozsudok súdu prvej inštancie vovýroku,ktorýmboložalobežalobcuvčastivyhovenéavýrokochotrováchkonania zrušilavecvrátilsúdu
prvej inštancie na ďalšie konanie s tým, že vo výroku o zamietnutí žaloby zostáva rozsudok súdu prvej
inštancie nezmenený. Predmetom konania teda zostal nárok žalobcu na zaplatenie sumy 58.487,69 eur

s 11% ročným úrokom z omeškania od 24.5.2004 do zaplatenia.

27. V konaní bol aj odvolacím súdom potvrdený záver súdu prvej inštancie, že na základe Dohody o
združenej výstavbe zo dňa 4.3.1968, ktorej súčasťou je aj zmluva zo dňa 10.7.1972, sa strany sporu
(resp. ich právni predchodcovia) dohodli na výstavbe objektu budovy MNV a reštaurácie „Belanka“.

Žalobca sa na tejto výstavbe podieľal 69%, čo predstavuje sumu 1.762.000,- Sk, t.j. 58.487,69 eur. Táto
skutočnosť vyplýva priamo zo zmluvy zo dňa 10.7.1972. Sporové strany (ich právni predchodcovia)
si dohodli spôsob užívania nehnuteľnosti s tým, že sa jednalo o užívanie trvalé na neurčitý čas. V
zmluve bolo dohodnuté, že vlastníkom budovy bude MNV vo Valaskej Belej, čo vyplývalo z vtedy
platných predpisov (§ 4 vyhl. č. 104/1966 Zb.). Účinnosťou zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí prešlo
vlastníctvo k nehnuteľnosti na žalovaného. Súčasne v zmysle § 4 ods. 2 citovaného zákona prešli do

výšky nadobudnutého majetku priamo zo zákona aj všetky súvisiace záväzky. Neexistencia písomného
protokolu o postúpení majetkových práv a záväzkov podľa § 14 ods. 1 citovaného zákona na tejto
skutočnosti nič nemení. V dôsledku toho je vo veci daná pasívna legitimácia žalovaného.

28. V súvislosti s ust. § 15 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov

došlo ku dňu 1.5.1990 k zmene právneho vzťahu vzniknutého na základe zmluvy zo dňa 10.7.1972.
K tomuto dňu sa právo užívania nebytových priestorov zmenilo na nájom nebytových priestorov. Táto
zmena právneho vzťahu medzi účastníkmi nastala priamo zo zákona. Toto stanovisko vyplýva i z
rozsudku Najvyššieho súdu SR sp.zn. 2Cdo 63/02 (vydaný v súvislosti so žalobou žalovaného voči
žalobcovi na vypratanie nebytových priestorov).

29. V konaní bolo preukázané, že žalovaný dal žalobcovi výpoveď z nájmu nebytových priestorov, v
dôsledku čoho bol žalobca nútený tieto priestory žalovanému odovzdať. V dôsledku výpovede z nájmu
nebytových priestorov, došlo k zániku právneho vzťahu medzi stranami sporu, založeného zmluvou zo
dňa 10.7.1972 (ktorá je súčasťou dohody zo dňa 4.3.1968) a tým odpadol právny dôvod, na základe

ktorého žalobca (resp. jeho právny predchodca) vložil do nehnuteľnosti investície a podieľal sa na jej
výstavbe majoritnou väčšinou. Žalovanému teda vznikla povinnosť vydať žalobcovi majetkový prospech
získaný z právneho dôvodu, ktorý odpadol (§ 451 Občianskeho zákonníka).

30. V zmysle stanoviska odvolacieho súdu zmena obsahu právneho vzťahu sporových strán v dôsledku

transformácie z práva na dočasné bezodplatné užívanie nebytových priestorov na nájom v zmysle §
15 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. znamená aj zmenu bezplatného užívania nebytových priestorov na
nájom nebytových priestorov, ktorý je podľa platnej právnej úpravy odplatný. V tejto súvislosti potom
je potrebné vložené investície žalobcu do výstavby budovy, v ktorej sa nachádzali nebytové priestory
užívané žalobcom, považovať za poskytnutú protihodnotu za toto užívanie. Pri posudzovaní nároku

žalobcu preto bolo potrebné vychádzať z jeho povinnosti platiť nájomné za nájom nebytových priestorov
v dôsledku transformácie vzťahu strán sporu na základe § 15 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. a zistiť, či
investícia žalobcu nebola v rámci vzťahu účastníkov spotrebovaná.

31. V konaní preto súd zisťoval výšku obvyklého nájomného za predmetné nebytové priestory. Je

nesporné, že medzi sporovými stranami nebolo dohodnuté platenie nájomného, preto bolo potrebné
ustáliť výšku obvyklého nájomného s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.
Súd výšku obvyklého nájomného zisťoval dopytom u realitných kancelárií, avšak bolo mu oznámené, že
v danej lokalite a v danom období nerealizovali žiadne nájmy porovnateľných nebytových priestorov. Zo
strany sporových strán boli v konaní predložené nájomné zmluvy, ktoré žalobca uzatvoril v súvislosti s

inými nebytovými priestormi, tieto sa však nachádzali v inej lokalite ako posudzované nebytové priestory
a boli prevažne poskytnuté na užívanie v súvislosti s iným predmetom činnosti ako je reštauračná
činnosť. Súd tiež nedokázal určiť výšku obvyklého nájomného na základe zmlúv, ktoré žalobca uzatvoril
k predmetným nebytovým priestorom s P., keďže tieto neboli uzatvorené na celé posudzované obdobie
a žalobca v súvislosti s týmito zmluvami namietol, že neboli uzavreté na prenájom nebytového priestoru,

ale na dočasné užívanie družstevného majetku, kedy sa nájomcovi prenajímala časť podniku a do
celkového nájomného bolo premietnuté aj zariadenie prevádzky, náklady na všetky energie, ako aj
trhová hodnota prevádzky. Na návrh sporových strán súd preto vo veci nariadil znalecké dokazovanie
na zistenie výšky nájomného v období od 1.5.1990 do 6.8.1999 a od 1.1.2003 do 30.5.2003 za užívanienebytových priestorov v budove súp. č. X na parc. reg. C č. XXX/X, v k. ú. V. zo strany žalobcu. V konaní
bolo zistené, že v období od 6.8.1999 do 31.12.2002 žalobca žalovanému cenu za užívanie uvedených
priestorov, na základe rozhodnutia tunajšieho súdu v konaní sp.zn. 7C/242/2002, uhradil, preto výšku

nájmu za toto obdobie súd do zisťovania nezahrnul.

32. Zo záverov znaleckého posudku znalca Ing. Jozefa Somolániho vyplynulo, že výška nájmu za
obdobie od 1.5.1990 do 6.8.1999 a od 1.1.2003 do 30.5.2003 za užívanie časti objektu, ktorý bol v nájme
žalobcu, je vo výške 54.800,- eur a výška nájmu pripadajúca na 1 m2 I. nadzemného podlažia ako aj I.

podzemného podlažia v priestoroch užívaných v celosti žalobcom je vo výške 20,- eur za 1 m2 za rok
a I. podzemného podlažia v priestoroch užívaných spoločne a sklady je vo výške 15,- eur za 1 m2 za
rok. Žalovaný uvedený znalecký posudok namietal s tým, že nebola stanovená výška nájomného ako
takého, ako aj to, že výška nájomného nie je konštantná hodnota, ale mení sa v čase, treba ju vypočítať
pre každý rok samostatne.

33. Súd aj v súvislosti s vyjadrením znalca, že vychádzal z hodnoty nehnuteľnosti v danej lokalite a
mieste a z maximálne možného dosiahnuteľného nájmu v danom mieste u takého typu nehnuteľnosti,
a vzhľadom k tomu, že súdu doporučil, aby sa obrátil na spoločnosť, ktorá robí daňové priznania a má
prehľady o nájmoch takýchto nehnuteľností, nariadil vo veci kontrolné znalecké dokazovanie.

34. Zo záverov posudku znalkyne Ing. Kataríny Vrablecovej vyplynulo, že výška nájmu bola za obdobie
od1.5.1990do6.8.1999aod1.1.2003do30.5.2003vsume51.440,-eur.Znalkyňavposudkuvypočítala
výšku nájmu za obdobie každého posudzovaného roku zvlášť, pričom za každý rok vyčíslila aj výšku
nájmu pripadajúcu na 1 m2 u každého podlažia nehnuteľnosti zvlášť. Z posudku vyplýva, že výpočet
nájmu bol riešený inverzným postupom k stanoveniu výnosovej hodnoty nehnuteľnosti pri uvažovaní

časovo obmedzenej výnosovosti. Pri určení výšky nájmu znalkyňa použila aj špecifické podklady, a
to daň z nehnuteľnosti, daňové zaťaženie (daň z príjmov), úrokové sadzby centrálnej banky, ostatné
náklady, ako poistenie nehnuteľnosti, správne náklady, náklady na údržbu.

35. Súd pri určení výšky nájomného za predmetné nebytové priestory vychádzal zo záverov znaleckého

posudku znalkyne Ing. Vrablecovej, pretože tento posudok bol spracovaný podrobnejšie, vypočítava
výšku nájmu za jednotlivé posudzované roky zvlášť pri zohľadnení vyššieuvedených špecifických
podkladov (daň z nehnuteľností, daňové zaťaženie, úrokové sadzby centrálnej banky a pod.) a pri
uvažovaní časovo obmedzenej výnosovosti. Pokiaľ žalovaný v konaní uvádzal, že znalci použili na
vyčísleniehodnotynájmurozdielnemetódy,súdstýmtotvrdenímnesúhlasí,nakoľkovobochznaleckých

posudkochjeuvedené,žeznalcipoužilimetódupolohovejdiferenciácie,keďžeprespracovanieposudku
porovnávacou metódou nemali k dispozícii dostatočné podklady. Súd považoval znalecký posudok Ing.
Vrablecovej za precíznejšie spracovaný, a teda aj objektívnejší, a preto pri rozhodovaní vychádzal z
jeho záverov.

36. Vzhľadom na uvedené skutočnosti, súd pri posudzovaní nároku žalobcu vychádzal z toho, že v
dôsledku transformácie právneho vzťahu sporových strán z práva bezplatného užívania nebytových
priestorov na odplatný nájom nebytových priestorov, bolo potrebné vložené investície žalobcu do
výstavby budovy, v ktorej sa nebytové priestory užívané žalobcom nachádzali, považovať do výšky
hodnoty obvyklého nájomného zisteného znaleckým dokazovaním v sume 51.440,- eur za poskytnutú

protihodnotu za toto užívanie. Iba rozdiel medzi vloženými investíciami a hodnotou nájomného
predstavuje bezdôvodné obohatenie žalovaného na úkor žalobcu, na ktorého vydanie vznikol žalobcovi
voči žalovanému nárok.

37. Pokiaľ žalobca vzniesol voči nároku žalovaného na zaplatenie nájomného námietku premlčania, súd

uvádza, že túto námietku nebolo možné zohľadniť, nakoľko žalovaný si v konaní neuplatnil nárok na
zaplatenie nájomného voči žalobcovi.

38. Na základe všetkých uvedených skutočností súd vo veci rozhodol tak, že uložil žalovanému
povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 7.047,69 eur (58.487,69 eur - 51.440,- eur) spolu s 11% úrokom z

omeškania od 25.4.2004 (t.j. odo dňa nasledujúceho po uplynutí doby na dobrovoľné plnenie poskytnutej
žalovanému v liste žalobcu zo dňa 8.4.2004, ktorý žalovaný prevzal dňa 14.4.2004) až do zaplatenia v
lehote troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku. Výška úroku z omeškania je určená podľa § 3 nar. vl.
č. 87/1995 Z.z. (dvojnásobok diskontnej sadzby určenej Národnou bankou Slovenska platnej k prvémudňu omeškania s plnením peňažného dlhu). K 25.4.2004 bola výška diskontnej sadzby určenej NBS
5,5%. V prevyšujúcej časti súd žalobu ako nedôvodnú zamietol.

39. V súvislosti s nariadeným znaleckým dokazovaním vznikli štátu trovy na vyplatenie časti odmeny
znalcom a tiež trovy v súvislosti s vykonaním ohliadky na mieste samom. Štát má v súvislosti s takto
vzniknutými trovami v konaní tiež postavenie strany. I keď Civilný sporový poriadok („CSP“) výslovne
neupravuje náhradu trov konania štátu, o tomto nároku možno rozhodnúť na základe čl. 4 ods. 1 CSP
v spojení s § 255 ods. 2 CSP. V konaní mal žalobca čistý úspech v rozsahu 18,92% (viď bod 40

odôvodnenia). Súd preto rozhodol tak, že priznal štátu nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi
v rozsahu jeho čistého neúspechu, t.j. v rozsahu 81,08% a voči žalovanému v rozsahu 18,92% (čistý
neúspech žalovaného v konaní). O výške tejto náhrady bude rozhodnuté podľa § 262 ods. 2 CSP po
právoplatnosti tohto rozsudku samostatným uznesením.

40. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 2 CSP. Žalobca sa v konaní pôvodne domáhal

zaplatenia sumy 74.520,- eur, priznaná mu bola suma 7.047,69 eur. V konaní mal teda žalobca úspech v
rozsahu 9,46%, žalovaný bol úspešný v rozsahu 90,54%. Prevažný úspech v konaní tak mal žalovaný a
jeho čistý úspech predstavuje 81,08%. V tomto rozsahu mu vznikol nárok na náhradu trov voči žalobcovi
a v tomto rozsahu mu súd nárok na náhradu trov konania aj priznal. V súlade s ust. § 262 ods. 1 CSP súd
rozhodol len o nároku žalovaného na náhradu trov konania s tým, že po právoplatnosti tohto rozsudku

bude výška trov konania, na ktoré má žalovaný nárok, vyčíslená v samostatnom uznesení (§ 262 ods.
2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Krajský
súd v Trenčíne. Odvolanie sa podáva na Okresný súd Prievidza v dvoch vyhotoveniach. Odvolanie

musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí (označenie súdu, ktorému je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje, spisovú značku konania, podpis) označenie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa toto rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Odvolanie môže byť
odôvodnené len skutočnosťami uvedenými v § 365 ods. 1, 2 CSP.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný exekučný titul, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (Exekučný poriadok).