Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 2. október 2015

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 11C/250/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8112244026
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 10. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Iveta Wildeová

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2015:8112244026.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudkyňou JUDr. Ivetou Wildeovou v právnej veci žalobcov: X. L. G., D.. XX.X.XXXX,

N. A., R. G.Á. XX, X. O.. A. C., D.. XX.X.XXXX, N. A., G. G. S. X/A a 3. O.. O. C., D.. X.X.XXXX, N.
A., G. G. S. X/B, všetci zastúpení: JUDr. Jozef Franko, advokát, so sídlom v Lemešanoch č. 62 p r
o t i žalovanému: O. G., D.. X.XX.XXXX, N. A., S. X, zastúpený: PaeDr. Jozef Kolen, bytom Prešov,
Pavlovičovo nám. 11, o zaplatenie 1.016,82 Eur a prísl. takto

r o z h o d o l :

Z a s t a v u j e konanie o žalobe žalobcov v 1. a 2. rade nad sumu 104,70 Eur a o žalobe žalobcu
v 3. rade nad sumu 209,39 Eur.

Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi v 1. rade a žalobcovi v 2. rade každému z nich po 104,70
Eur s úrokmi z omeškania vo výške 9% ročne zo sumy 51,82 Eur od 1.4.2011 do 31.3.2012 a zo sumy
104,70 eur od 1.4.2012 do zaplatenia a žalobcovi v 3. rade je povinný zaplatiť 209,39 Eur s úrokmi z
omeškania vo výške 9% ročne zo sumy 103,64 Eur od 1.4.2011 do 31.3.2012 a zo sumy 209,39 Eur od
1.4.2012 do zaplatenia to všetko v lehote 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

Žalovanýje povinný nahradiťštátutrovykonaniavovýške229,60Eurvlehote3dníodprávoplatnosti

rozsudku na účet Okresného súdu v Prešove.

O trovách konania účastníkov súd rozhodne v lehote 30 dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobcovia žalobou zo dňa 28.12.2012 uplatnili ako spoluvlastníci parcely KN XXXX - ornej pôdy
zapísanejnaLVč.XXXXkat.úz.A.nároknazaplatenienájomnéhovočižalovanému,ktorýjeužívateľom
časti danej parcely ako záhrady v záhradkárskej osade P.. Nárok uplatnili za roky 2010 a 2011, pričom v
žalobe vychádzali z nájomného 0,63 eur/m2/rok. Pozemok užívaný žalovaným pritom predstavuje podľa
geometrického plánu parcelu č. XXXX/X o výmere 807m2. Vychádzajúc z ich spoluvlastníckych podielov

žiadali pôvodne žalobcovia v 1. a 2. rade zaplatiť 254,21 Eur a žalobca v 3. rade sumu 508,40 Eur aj s
úrokmi z omeškania. V priebehu konania vzhľadom na vypracovaný znalecký posudok v inej obdobnej
veci a napokon aj v priebehu tohto súdneho konania zobrali žalobu v časti o zaplatenie nad sumu 104,70
Eur žalobcovia v 1. a 2. rade žalobu späť a žalobca v 3. rade zobral žalobu späť nad sumu 209,39 Eur.
Zároveň žiadali aj o priznanie úrokov z omeškania tak, ako je to uvedené vo výroku rozsudku.

Žalovaný so žalobou nesúhlasil. Žiadal, aby pri výške nájomného sa vychádzalo zo znaleckého posudku

L.. T.. Podľa neho ročné nájomné je 127,66 Eur a túto sumu žalovaný uhradil pokladníkovi záhradkárskej
osady za roky 2011 a 2012. Za rok 2010 bolo nájomné zaplatené za celú záhradkársku osadu podľa
zákona č. 64/1997 Z.z. vo výške 150,43 eur, ktoré však žalobcovia neprijali a vrátili späť. Žalovaný
spochybňovaloprávnenieznalcaL..Š.vypracovaťvtejtoveciznaleckýposudok,ktorýpodľajehonázorunemôže realizovať znalecký posudok z odboru poľnohospodárstva, ale znalec z odboru stavebníctva.
Vyslovil tiež názor o tom, že zákon č. 64/1997 Z.z. v aktuálnom znení účinnom od 1.4.2011 nemožno
použiť pri výpočte nájomného za žalované obdobie, ktoré by sa malo ustáliť podľa doterajšieho predpisu

a to vo výške 0,30 Sk za m2.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, znaleckými posudkami Ing,. O. B. č. 92/2011, Ing. O.
T. č. 4/2013, znaleckým posudkom L.. M. Š., Csc. Č. 14/2014, výpisom z LV č. XXXX kat. úz. Prešov,
písomnými vyjadreniami účastníkov, ako aj ďalším spisovým materiálom a zistil tento skutkový stav:

Žalobcovia sú podieloví spoluvlastníci parcely E KN XXXX - ornej pôdy o výmere 16079m2 zapísanej na
LV č. XXXX kat. úz. A., pričom žalobcovia v 1. a 2. rade majú podiel po 1 a žalobca v 3. rade má podiel 1.

Uvedená parcela je v užívaní záhradkárskej osady P. rozdelená na menšie parcely, ktoré užívajú
konkrétne fyzické osoby ako členovia záhradkárskej osady. Geometrickým plánom, ktorý je súčasťou

znaleckého posudku L.. O. B., boli zamerané jednotlivé parcely, ktoré tvoria časti parcely KN XXXX,
pričom medzi účastníkmi je nesporné, že parcelu pod č. XXXX/X o výmere 807m2 užíva žalovaný a
užíval ju aj v žalovanom období teda v rokoch 2010 a 2011.

Žalobcovia k žalobe pripojili znalecký posudok znalca z odboru stavebníctva odhadu hodnoty

nehnuteľnosti L.. O. B. pod č. XX/XX, ktorý bol zhotovený na ich objednávku. Znalec v ňom vypočítal
nájom pozemkov podľa vyhlášky č. 492/2004 vo výške 0,63 Eur/m2/rok. Uvažoval pritom s dobou
predpokladanej návratnosti investícií 20 rokov.

Na základe objednávky záhradkárskej osady P. bol vypracovaný znalecký posudok č. 4/13 znalcom z

toho istého odboru Ing. O. T.. Tento znalec vypočítal nájomné len za rok 2012 a pri pozemku, ktorý
užíva žalovaný, ho vyčíslil na sumu 127,66 eur. Znalec najprv vypočítal všeobecnú hodnotu pozemku
metódoupolohovejdiferenciácie,pričomrozlíšilcharakterpozemkutak,žezameranábolačasťpozemku
nachádzajúca sa na rovine - v prípade parcely 6879/6 išlo o plochu 161,40 m2 a zvyšok pozemku, ktorý
je značne svahovitý, v prípade žalovaného má plochu 645,60 m2. Pri rovinatom pozemku znalec stanovil

jednotkovú hodnotu na 9,68 Eur/m2 a pri svahovitom 1,94Eur/m2. Následne podľa príslušného vzorca
z prílohy č. 3 vyhlášky č. 492/2004 Z.z. vypočítal nájomné pri rovinatom pozemku 0,439Eur/ m2/rok a
pri svahovitom 0,088Eur/ m2/rok.

Žalobcovia s týmto znaleckým posudkom nesúhlasili, okrem iného aj kvôli tomu, že nájomné bolo

ustálené za rok 2012, teda nie za žalované obdobie. Súd preto následne ustanovil v tomto konaní znalca
z odboru poľnohospodárstva Ing. M. Š. Y.., keďže predmetné pozemky sú v extraviláne a navyše sú
stále zapísané v katastri nehnuteľnosti ako orná pôda. Tento znalec vypracoval znalecký posudok pod
č. 14/2014 a taktiež vychádzal z toho, že časť parcely užívanej žalovaným o výmere 160 m2 je na
rovine a časť o výmere 647m2 je na príkrom svahu, na ktorom sú ovocné stromy. Aj tento znalec určoval

najprv všeobecnú hodnotu pozemku metódou polohovej diferenciácie podľa vyhlášky č. 492/2004 Z.z. v
znení neskorších noviel a vypočítal jednotkovú všeobecnú hodnotu pri rovinatom pozemku 8,0657 Eur/
m2 a pri svahovitom 1,7382Eur/ m2 a celkovú všeobecnú hodnotu pozemku u parcely 6879/6 stanovil
na 2415,1274Eur. Následne znalec vypočítal podľa toho istého vzorca ako L.. T. všeobecnú hodnotu
nájomného. Za rok 2010 išlo o sumu 0,25685 eur/m2/rok, čo pri výmere 807m2 činí 207,28Eur/rok. Za

rok 2011 nájomné určil na 0,2612 eur/m2, pri výmere 807m2 ide o 211,51 Eur/rok.

Žalovaný k tomuto znaleckému posudku uviedol, že uznáva len znalecký posudok L.. T. a že súd
nesprávne ustanovil znalca z odboru poľnohospodárstva namiesto znalca z odboru stavebníctva. K tejto
pripomienke znalec uviedol, že bol oprávnený k vypracovaniu daného znaleckého posudku, keďže ide

o pozemok v extraviláne, ktorý nie je evidovaný ako záhrada v záhradkárskej osade. Žalovaný však
nežiadal kontrolné znalecké dokazovanie, ktoré nepovažoval za účelné.

Medzi účastníkmi je nesporné, že právny vzťah medzi nimi je potrebné posúdiť podľa zákona č. 64/1997
Z.z. o užívaní pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vyporiadaní vlastníctva k nim. Podľa

citovaného zákona, ktorý bol novelizovaný od 1.4.2011, konkrétne § 2 ods. 1 zriadenou záhradkovou
osadou sa rozumie záhradková osada zriadená do 24.6.1991 na pozemkoch, ku ktorým bola uzavretá
zmluva o dočasnom užívaní pozemku medzi Slovenským zväzom záhradkárov, Slovenským zväzomchovateľom alebo jeho organizačnou zložkou (ďalej len „záhradkárska organizácia“) alebo jej členom a
poľnohospodárskou organizáciou alebo inou organizáciou, ktorá k pozemku mala
a) Právo správy (právo hospodárenia) alebo

b) Právo družstevného užívania alebo
c) Právo náhradného užívania alebo
d) Právo užívania na zabezpečenie výroby alebo
e) Iné užívacie právo.

Podľa § 2 ods. 2 citovaného zákona nájomcom alebo užívateľom pozemkov zriadenej záhradkovej
osade (ďalej len "užívateľ") sa rozumie člen záhradkárskej organizácie, ktorý na základe zmluvy so
záhradkárskou organizáciou alebo poľnohospodárskou organizáciou, alebo inou organizáciou tieto
pozemky obhospodaruje a užíva tie pozemky, ktoré slúžia všetkým členom záhradkárskej organizácie,
najmä pozemky, na ktorých sú vybudované prístupové cesty, spoločné hygienické, rekreačné a iné
prevádzkové zariadenia.

Podľa § 3 ods. 1 citovaného zákona ak medzi vlastníkom a užívateľom nebola uzavretá nájomná zmluva
podľa osobitného predpisu, vznikne medzi nimi dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona nájomný
vzťah.

Podľa § 4 ods. 1 citovaného zákona výška ročného nájomného za užívanie pozemkov na základe
nájomnéhovzťahupodľa§3saurčujepodľaosobitnéhopredpisu,aksavlastníksnájomcomnedohodnú
inak.

Podľa § 4 ods. 2 citovaného zákona nájomné podľa odseku 1 je splatné do 1. apríla nasledujúceho roku.

Do 1.4.2011 § 4 ods. 1 zákona č. 64/1997 Z.z. bol v tomto znení: Výška ročného nájomného za užívanie
pozemkov na základe nájomného vzťahu podľa § 3 je 10% z ceny pozemkov zistenej podľa osobitného
predpisu (§ 43 ods. 2 zákona č. 330/1991 Zb. v znení zákona č. 549/2004 Z.z.).

Súd ohľadom zmeny ustanovenia § 4 ods. 1 vyššie citovaného predpisu uvádza, že jeho novelizovaným
znením bolo do nášho právneho poriadku implementované rozhodnutie Európskeho súdu pre ľudské
práva k sťažnosti č. 74258/01 pre porušenie článku 1 protokolu č. 1 k dohovoru a to v súvislosti
so spravodlivým zadosťučinením za porušenie majetkových práv v dôsledku zákonom zriadeného
nájmu pôdy v spore Urbarská obec Trenčianske Biskupice proti Slovenskej republike. Spomínaný

rozsudok, ktorý je zo dňa 27.11.2007, konštatuje, že povinný nájom pôdy a výška nájomného podľa
zákona č. 64/1997 Z.z. porušuje článok 1 protokolu 1, pretože súd nezistil žiadne požiadavky
všeobecného záujmu, ktoré by boli dostatočne silné na to, aby ospravedlnili takú nízku výšku nájomného
nezohľadňujúcu skutočnú cenu pôdy (bod 144). ESĽP konštatoval, že zákonom č. 64/1997 Z.z. zriadený
nájom pozemkov za podmienok príslušného zákona je nezlučiteľný s právom sťažovateľa (vlastníka)

na pokojné užívanie pozemku a výška ročného nájomného vo výške 10% z hodnoty pozemkov úradnej
ceny a to najmenej 0,30 Sk/m2 je neprimerane nízka. Preto súd konštatoval porušenie spomínaného
článku 1 protokolu 1 dohovoru. Súd v tejto súvislosti pripomína, že aj v tomto spore je viazanosť súdu
vyššie citovaným rozsudkom ESĽP a to s poukazom na § 135 ods. 1 vetu druhú O.s.p.

Podľa § 135 ods. 1 vetu druhú O.s.p. súd je viazaný rozhodnutím Ústavného súdu alebo Európskeho
súdu pre ľudské práva, ktoré sa týkajú základných ľudských práv a slobôd.

Z vyššie uvedeného je potom potrebné prijať záver, že aj keď ustanovenie § 4 ods. 1 zákona č. 64/1997
Z.z. boli novelizované v duchu spomínaného rozsudku ESĽP od 1.4.2011, toto ustanovenie je potrebné

aplikovať aj na predchádzajúce obdobie pred spomínanou účinnosťou danej novely.

V danom prípade základ nároku ani nebol sporný, nepochybne žalobcovia sú spoluvlastníkmi parcely,
z ktorej pozemok o výmere 807m2 užíva žalovaný na základe fikcie nájomnej zmluvy s poukazom na §
3 ods. 1 zákona č. 64/1997 Z.z. Takýto stav bol aj v roku 2010 a 2011, ktoré sú predmetom žaloby.

Sporná bola len výška nájomného za žalované obdobie a preto túto výšku ustálil znalec, ktorého pribral
súd. Keďže ide o pozemok v extraviláne, ktorý je stále evidovaný v katastri nehnuteľnosti ako orná pôda,súd pribral znalca z odboru poľnohospodárstva, ktorý bol k vypracovaniu tohto posudku oprávnený, ako
to vyplýva z § 4 ods. 2 vyhlášky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

Podľa § 4 ods. 2 vyhlášky č. 492/2004 Z.z. nehnuteľnosti a stavby na účely osobitného predpisu sú
oprávnení hodnotiť iba znalci z odvetvia oceňovanie nehnuteľností s výnimkou poľnohospodárskej pôdy
mimo zastavaného územia obcí neurčenej na stavbu, ktorú sú oprávnení hodnotiť znalci z odboru
poľnohospodárstvo.

Metodické usmernenie ministerstva pôdohospodárstva, ktorým bol určený postup správnych orgánov
pri realizácii zákona č. 64/1997 Z.z., na ktoré sa odvoláva žalovaný, nie je pre súd smerodajné, týka sa
orgánov spadajúcich pod správu ministerstva pôdohospodárstva a SPF. Námietka žalovaného v tomto
smere je preto irelevantná.

Súdpovažovalzarozhodujúceto,čiznalecpoužilsprávnypredpisprevýpočetnájomného,pričommusel

skonštatovať, že znalec L.. Š. použil tú istú vyhlášku, tú istú metodiku ako aj znalec L.. T., na ktorého
sa odvoláva žalovaný. Obaja totiž použili vyhlášku č. 492/2004 Z.z., na ktorú odkazuje zákon č. 94/1997
Z.z. v § 4 ods. 1 v poznámke pod č. 9 a použili tú istú metódu výpočtu všeobecnej hodnoty pozemku
a to metódu polohovej diferenciácie a ten istý vzorec pre následný výpočet nájomného. Znalec L.. T.
dokonca stanovil vyššiu všeobecnú hodnotu pozemku (9,68 Eur/m2 a 1,94 eur/m2) a L.. Š. vychádzal

z hodnoty nižšej (8,06576 Eur/m2 a 1,73826 eur/m2). Rozdiel vo výške nájomného súvisel len s tým,
že do toho istého vzorca pre výpočet boli dosadené iné hodnoty, pokiaľ ide o obdobie predpokladanej
návratnosti investície (L.. T. uviedol 30 rokov a L.. Š. 15 rokov), a tiež pokiaľ ide o úrokovú mieru ECB, čo
však súvisí s iným oceňovaným obdobím, keďže úroková sadzba ECB sa mení. Súd pritom dodáva, že
znalec L.. B. uvažoval s dobou návratnosti investície 20 rokov. Dosadzovanie hodnôt do spomínaného

vzorca pre výpočet všeobecnej hodnoty nájmu podľa kapitoly G prílohy č. 3 vyhlášky č. 492/2004 Z.z. je
výlučne v kompetencii znalca, ktorý zodpovedá za správnosť svojho znaleckého posudku a súd ne môže
v tomto smere zasahovať do jeho kompetencie. V danom prípade súd nemal dôvod spochybniť záver
znaleckého posudku L.. Š. ako znalca, ktorého pribral súd. Znalecké posudky, ktoré predložili účastníci
(L.. B. a L.. T.) si dali účastníci zhotoviť súkromne, teda mimo súdu a preto môžu slúžiť len ako listinné

dôkazy, ktoré súd vyhodnotil ako dôkazy nižšej dôkaznej hodnoty v porovnaní so znaleckým posudkom
znalca ustanoveného súdom.

Súd teda vychádzal zo znaleckého posudku L.. Š. a mal za to, že nájomné za rok 2010 za pozemok
užívaný žalovaným činilo 207,28 Eur a za rok 2011 sumu 211,51 eur. Žalobcovia v 1. a 2. rade majú

nárok po 1 vzhľadom na výšku ich spoluvlastníckeho podielu, čo je 51,82 Eur za rok 2010 a 52,87 Eur
za rok 2011. Žalobcovi v 3. rade prislúcha 1 teda za rok 2010 nájomné vo výške 103,64 Eur a za rok
2011 vo výške 105,75 Eur.

Priznané boli aj úroky z omeškania podľa § 517 ods. 1, 2 OZ.

Podľa § 517 ods. 1 vety prvej OZ dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní.

Podľa § 517 ods. 2 OZ, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od
dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania;

výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

Podľa § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z. v znení účinnom od 1.7.2010 do 31.1.2013 výška úrokov
z omeškania je o osem percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej
banky platná k 1. dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

Žalovaný sa dostal do omeškania s platením nájomného s poukazom na § 4 ods. 2 zákona č. 64/1997
Z.z. za rok 2010 od 2.4.2011 a za rok 201 od 2.4.2012. Je pritom irelevantné pokiaľ platil nájomné tretej
osobe, pretože nárok na nájomné vznikol len žalobcom.

O čiastočnom zastavení konania bolo rozhodnuté podľa § 96 ods. 1, 2 O.s.p

Výrok o náhrade trov štátu predstavujúcich znalečné, ktoré bolo predbežne vyplatené zo štátnych
prostriedkov vzhľadom na výsledok konania vyplýva z ustanovenia § 148 ods. 1 O.s.p.O trovách konania účastníkov súd rozhodne do 30 dní po právoplatnosti rozsudku vzhľadom na to, že
jedná sa o zložitejší prípad vzhľadom na väčší počet žalobcov, pričom súd použil ustanovenie § 151

ods. 3 O.s.p.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou tunajšieho súdu
na Krajský súd v Prešove.

Podľa § 205 ods. 1 O.s.p. v odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O.s.p.) uviesť,

proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup
súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Podľa § 205 ods. 2 O.s.p. odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci
samej, možno odôvodniť len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O.s.p.,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a O.s.p.),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 205 ods. 3 O.s.p. rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ

rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie.

Podľa § 251 ods. 1 O.s.p., ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie,
oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.