Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, November 25, 2015

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 12C/295/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4115216631
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 11. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ivana Heinrichová

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2015:4115216631.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra v právnej veci navrhovateľky: O. S., nar. X.X.XXXX, bytom S., M. XXX/XXX, zast.

KOTRUSZ - BENČÍK, s.r.o., so sídlom Nitra, Štefánikova 57, proti odporcovi: H. O., nar. XX.X.XXXX,
bytom S., M. XX/XXX, zast. JUDr. Iveta Lenčéšová, advokátka, so sídlom Nitra, Farská 28, o určenie
neplatnosti výpovede nájmu bytu, sudkyňou Mgr. Ivanou Heinrichovou, takto

r o z h o d o l :

Súd u r č u j e , že výpoveď odporcu zo dňa 7.4.2015 z nájmu bytu vedeného katastrálnym odborom
Okresného úradu Nitra pre katastrálne územie W. S. na LV č. XXXX ako stavby súp.č. XXX - okal,
postavenej na pozemku registra "C" s parc. č. XXX/X, ktorá jej bola doručená dňa 15.4.2015 j e
n e p l a t n á .

O trovách konania súd rozhodne samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľka sa podaným návrhom doručeným súdu dňa 27.5.2015 prostredníctvom svojho právneho
zástupcu domáhala, aby súd určil, že výpoveď odporcu zo dňa 7.4.2015 z nájmu bytu vedeného
katastrálnym odborom Okresného úradu Nitra pre katastrálne územie W. S. na LV č. XXXX ako stavby
súp.č. XXX - okal, postavenej na pozemku registra "C" s parc.č. XXX/X, ktorá jej bola doručená dňa
15.4.2015, je neplatná. Svoj návrh odôvodnila tým, že byt užíva na základe rozhodnutia o pridelení bytu
vydaného Agrokombinátom "Zobor" š.p. zo dňa 23.2.1990 až do súčasnosti. Podľa aktuálneho stavu

zapísaného v katastri nehnuteľností je ako výlučný vlastník bytu zapísaný odporca, jeho vlastníctvo
však spochybňuje s poukazom na rôzne prevody vlastníckeho práva k bytu, pričom ani jeden subjekt
jej nadal výpoveď z nájmu bytu, ani ju nevyzval na platenie nájomného, nájomné platila poslednému
prenajímateľovi spoločnosti MANAZ, spol. s.r.o. Nájom k bytu trvá doposiaľ. Dňa 15.4..2015 jej bola
doručená výpoveď z nájmu bytu vyhotovená JUDr. Lenčéšovou a to pre neplatenie nájomného s
poukazom na § 711 ods. 1 písm. d/ OZ, namietala nedostatočné vymedzenie skutkového dôvodu
výpovede, nie je vo výpovedi uvedené časové obdobie a výška nedoplatku, neexistuje odporcom

uplatnený dôvod výpovede, od mája 2015 platí nájomné na účet odporcu, odkedy jej odporca prvýkrát
oznámil údaje potrebné k uskutočneniu platby.

Právny zástupca navrhovateľky na pojednávaní trval na písomne podanom návrhu. Navrhovateľke bola
doručená výpoveď z nájmu, s ktorou ona nesúhlasí. Jej postavenie sa stalo neistým. S poukazom na §
711 OZ sa domáha určenia neplatnosti výpovede. Dôvody sú uvedené v návrhu. Ako dôvod výpovede
bolo uvedené, že bola v omeškaní s úhradou nájomného a úhrad za služby spojené s užívaním bytu.

Dôvod uvedený vo výpovedi je neurčitý, nie je špecifikované aké platby sú v omeškaní, za aké obdobie.
Odporca neposkytoval navrhovateľke žiadne služby súvisiace s nájmom bytu, nie je dodávateľom
energií. Navrhovateľka po oznámení čísla bankového účtu platí nájomné odporcovi, dovtedy platila
nájomné právnemu predchodcovi odporcu - správkyni konkurznej podstaty, na základe poslednéhoznámeho platobného miesta. Naliehavý právny záujem nie je potrebné preukazovať. Medzi účastníkmi
konania prebieha viacero súdnych konaní. Odporca sa domáha vypratania bytu navrhovateľkou, čo
odôvodňuje tým, že navrhovateľka nemá žiadny právny titul na užívanie bytu, ale zároveň jej dal

výpoveď z nájmu, čo považuje za rozporuplné konanie. O existencii vlastníckeho práva nebolo doteraz
právoplatne rozhodnuté, pracovný pomer navrhovateľky skončil dohodou, nebola jej daná výpoveď z
pracovného pomeru, ani jeden doklad neobsahuje právny úkon, z ktorého by sa dalo vyvodiť, že sa
jedná o výpoveď z nájmu bytu. Výzva zo dňa 10.3.2009 bola adresovaná inej osobe, nie navrhovateľke,
sumy, ktoré sú v tejto výzve uvádzané, neboli dohodnuté, neboli predmetom nájomnej zmluvy. Suma,

ktorú platila navrhovateľka ako nájomné, je jediná suma, ktorá bola dohodnutá medzi prenajímateľom
a nájomcom. Odporca si neplní povinnosti ako prenajímateľ. Nestará sa o nehnuteľnosť, nevykonáva
žiadne opravy, rekonštrukcie. Neuhrádza dodávku energií. Nespráva sa ako prenajímateľ.

Navrhovateľka na pojednávaní uviedla, že do bytu sa nasťahovali 17.7.1989. Nájomnú zmluvu
podpisoval manžel. Neskôr bol byt prenajatý jej, jednalo sa o nájomný podnikový byt. Potom prišla

privatizácia.BytprivatizovalaspoločnosťMANAZ,s.r.o.,nájomnéposielalanačísloúčtutejtospoločnosti
od r. 1996. Keď spoločnosť MANAZ, s.r.o. prišla do konkurzu, boli za správkyňou konkurznej podstaty,
žiadali o odkúpenie bytu. Potom sa firmy menili, bola to Slovenská bažantnica, Bažantnica s.r.o.. V r.
2002 sa dozvedeli, že V. C. kúpil vedľajší byt, potom sa ohlásila p. O.. P. N. predala C. byt M.. C. v r.
2004 daroval byt p. O., ktorý bol už ale predaný M.. Potom sa medzi sebou súdili, dohodli sa že byty

si zamenia. Tvrdia, že M. si zamenil svoj byt za ich. Potom prišla p. O. v r. 2008, že má list vlastníctva,
že bývajú v jej byte. Stále platila nájomné správkyni konkurznej podstaty na jeho účet vo výške 14 eur
mesačne do mája 2015, pretože nemala inú nájomnú zmluvu, ani výpoveď z nájomnej zmluvy, v máji
2015 poslala nájomné odporcovi 14 eur, lebo vtedy jej odporca poslal číslo účtu, radila sa so svojím
právnym zástupcom, ten jej povedal, že má posielať nájomné odporcovi. Výpoveď z nájmu jej bola

doručená dňa 15.4.2015, je účastníčkou konania, v ktorom ju žaluje p. O. o úhradu nájomného, aj v
ktorom ju žaluje H. O. o úhradu nájomného.

Právny zástupca odporcu na pojednávaní uviedol, že navrhovateľka v návrhu napáda platnosť zmlúv
uzatvorených medzi p. N. a M., takéto zmluvy nemôže napádať, nebola účastníkom konania týchto

zmlúv, nemá na tom naliehavý právny záujem. Vlastníctvo odporcu k predmetnému bytu je nesporné.
Odporca dal výpoveď z nájmu z dôvodu právnej istoty, aj keď bol utvrdzovaný v tom, že k zániku nájmu
došlo ku dňu 29.2.2000 kedy bol ukončený pracovný pomer s navrhovateľkou. Výpoveď bola 20.3.2000
doručovaná správkyni konkurznej podstaty. Jednalo sa o výpovede z nájmu, aj skončenie pracovného
pomeru. Navrhovateľka napriek týmto skutočnostiam stále tvrdí a trvá na tom, že jej nájomný vzťah

existuje, že stále trvá. Účelovo vykonáva len práva, ktoré jej ako nájomcovi patria, nevykonáva však
povinnosti nájomcu. Odporca zaslal navrhovateľke 7.4.2015 výpoveď z nájmu. Jasne špecifikoval dôvod
výpovede s poukazom na § 711 ods. 1 písm. d) OZ, dôvodom výpovede je nezaplatenie nájmu a úhrad
spojených s užívaním bytu za dlhší čas ako 3 mesiace. Dôvod je špecifikovaný jasne, nezameniteľne,
ani nebol dodatočne menený. Navrhovateľka neuhrádzala nájomné ani právnej predchodkyni odporcu

W. O.. Napriek tomu, že W. O. ju výzvou zo dňa 10.3.2009 vyzývala, komu, akým spôsobom a v akej
výške má platiť nájomné. Nie je pravdivé tvrdenie navrhovateľky, že nikdy nebola nikým vyzývaná na
úhradu nájomného. Navrhovateľka bola účastníčkou tohto konania, preto nie je potrebné preukazovať
doručenkou doručenie tejto výzvy. S poukazom na § 680 ods. 2 OZ, ktorý hovorí o zmene vlastnícka
prenajatej veci, odporca vstúpil do postavenia prenajímateľa ku dňu odoslania výpovede, nebola

evidovanážiadnaúhradanájomného,anivovzťahukW.O.,anivovzťahukodporcovi.Aknavrhovateľka
tvrdí, že nenaplnila dôvod výpovede, je dôkazné bremeno na nej, aby preukázala, že si svoje povinnosti
riadne plnila, že plnila povinnosť platiť nájomné oprávnenej osobe. Konanie navrhovateľky je v rozpore
s dobrými mravmi s poukazom na § 3 OZ. Nemôže požívať právnu ochranu účelovo podľa vlastného
uváženia platila veľmi nízku sumu SKP hoci vedela, že táto nie je vlastníkom nehnuteľnosti. Vedomosť

o vlastníctve nehnuteľnosti navrhovateľka mala z konaní, ktoré na tunajšom súde prebiehali. Sama
označila W. O. za vlastníčku bytu. Je účastníčkou konania o vydanie bezdôvodného obohatenia v
podobe nájomného v prospech W. O., aj odporcu. Vedela a vie kto je oprávneným subjektom z
nájomného a v akej výške. Bola vyzvaná na platenie nájomného. Neplnila nájomné, ani úhrady dlhšie
obdobie ako 3 mesiace. Žiadal návrh zamietnuť.

Odporca na pojednávaní uviedol, že sa stal vlastníkom bytu 19.3.2013 na základe darovacej zmluvy od
manželky W. O.. Ona bola predchádzajúca vlastníčka bytu a to na základe darovacej zmluvy od svojho
brata V. C.. Žiadne nájomné zo strany navrhovateľky neeviduje, až od mája 2015 posiela 14 eur. Domája 2015 nič platené nebolo ani jemu, ani jeho manželke. Žiadne úhrady za predmetnú nehnuteľnosť
neplatí, platí daň z nehnuteľnosti, žiadnu rekonštrukciu, opravu nehnuteľnosti nerobil.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, oboznámením sa s obsahom
spisu a to návrhom, zápisom o dohode o odovzdaní a prevzatí bytu, výpisom z obchodného registra
spoločnosti Bažantnica š.p., uznesením o zastavení konania, výpisom z LV č. XXXX, výpoveďou zo
dňa 7.4.2015, odpoveďou na list, odpoveďou odporcu, výzvou na úhradu nájomného zo dňa 10.3.2009,
výzvou na vydanie bezdôvodného obohatenia zo dňa 24.4.2015, dohodou o rozviazaní pracovného

pomeru navrhovateľky zo dňa 29.2.2000, zánikom nájmu bytu - list zo dňa 5.3.2001, upovedomením
o výpovedi zo dňa 20.3.2000, spismi OS Nitra sp. zn. 12C/96/2010, 25C/108/2014 - z neho spisy sp.
zn. 25C/204/2011, 9C/261/2005, 15C/69/2006, 15C/261/2006, 10C/25/1999, 7C/27/2005 a zistil tento
skutkový a právny stav:

Zo zápisu o dohode o odovzdaní a prevzatí bytu zo dňa 23.2.1990 vyplýva, že navrhovateľke bol do

osobného užívania pridelený byt Agrokombinátom "Zobor" š.p. Nitra nachádzajúci sa v D. - W. S., okál
súp.č. XXX, byt. Č. XXX.

Navrhovateľka v predmetnom byte býva od jeho pridelenia až dodnes. Byt jej bol pridelený ako služobný
podnikový byt.

Následne bol dňa 29.2.2000 s navrhovateľkou ukončený pracovný pomer podľa § 43 a 46 ods. 1 písm.
c/ ZP dohodou a z dôvodu organizačných zmien.

Listomzodňa20.3.2000bolospoločnosťouBažantnica,spol.s.r.o.oznámenéJUDr.KataríneCibuľkovej

SKP spoločnosti MANAZ, s.r.o., že navrhovateľka užíva služobný podnikový byt, že s ňou bol 29.2.2000
ukončený pracovný pomer a že v danom období plynie trojmesačná lehota na zánik nájomnej zmluvy.

Listom zo dňa 5.3.2001 bola navrhovateľka vyzvaná Slovenskou bažantnicou, s r.o. na vypratanie bytu
do 30.4.2001 z dôvodu, že okal doteraz obývala ako služobný byt a ich spoločnosť potrebuje obytný

dom pre ich zamestnanca.

Za uvedený byt platí nájomné Správkyni konkurznej podstaty spoločnosti MANAZ spol. s.r.o. podľa jej
výpovede od roku 1996 vo výške 14 eur mesačne. Od mája 2015 platí nájomné odporcovi vo výške 14
eur mesačne.

Z výpisu z LV č. XXXX vyplýva, že ako vlastník nehnuteľností nachádzajúcich sa v okrese D., obec S.,
kat. úz. W. S., stavby - okal súp.č. XXX nachádzajúci sa na parc.č. XXX/X je evidovaný odporca a to
na základe Darovacej zmluvy, ktorej vklad bol povolený pod V 998/13-30/13.

Odporca prostredníctvom svojej právnej zástupkyne listom zo dňa 7.4.2015, ktorý bol navrhovateľke
doručený dňa 15.4.2015, zaslal navrhovateľke výpoveď z nájmu bytu podľa ustanovenia § 711 ods. 1
písm. d/ OZ, nakoľko nezaplatila nájomné ani úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší
čas ako tri mesiace.

Navrhovateľka na výpoveď z nájmu bytu reagovala listom zo dňa 4.5.2015, v ktorom uviedla, že odporca
ju nikdy nevyzval na platenie nájomného, neoznámil navrhovateľke informácie potrebné pre zaplatenie
nájomného, navrhovateľka si plní povinnosti nájomcu voči poslednému subjektu, ktorý voči nej splnil
povinnosť súčinnosti a to voči spoločnosti MANAZ, spol. s r.o. Navrhovateľka po celú dobu užívania
uhrádza priamo dodávateľom energií platby, platí daň z nehnuteľností. Výpoveď je nedôvodná.

Na list navrhovateľky reagoval odporca odpoveďou zo dňa 11.5.2015, v ktorej uviedol, že výzva na
úhradu nákladov súvisiacich s užívaním bytu bola navrhovateľke doručená ešte pôvodnou vlastníčkou
p. O., bola to výzva zo dňa 10.3.2009, ktorá je súčasťou spisu OS Nitra sp.zn. 12C 96/2010. Okrem
toho spoločnosť MANAZ, spol. s r.o. vyzvala navrhovateľku na uzavretie nájomnej zmluvy, ktorú však

navrhovateľka odmietla podpísať, preto ani nájomný vzťah nemohol platne vzniknúť.

Manžel navrhovateľky Ing. U. S. bol výzvou zo dňa 10.3.2009 vyzvaný na úhradu nájomného.Manžel navrhovateľky Ing. U. S. bol výzvou zo dňa 24.4.2015 vyzvaný na vydanie bezdôvodného
obohatenia titulom užívania bytu.

Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a
zrozumiteľne; inak je neplatný.

Podľa § 711 ods.1 písm. d) Občianskeho zákonníka, prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak
nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné

alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že
prenechal byt, alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

Podľa § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka, dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť
tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede
nemožno dodatočne meniť.

Súd môže na návrh nájomcu vysloviť určenie, že výpoveď z nájmu bytu je neplatná. Nejde však o
určovaciu žalobu podľa § 80 písm. c) OSP, u ktorej musí byť preukázaný naliehavý právny záujem, ale
o žalobu inú, ktorej právny záujem vyplýva priamo z hmotnoprávneho predpisu z ustanovenia § 711
ods. 6 OZ.

Žalobu o neplatnosť výpovede môže nájomca podať v prekluzívnej 3-mesačnej lehote počítanej odo
dňa doručenia výpovede nájomcovi. Ak žaloba o neplatnosť výpovede bola podaná, účinky výpovede v
takom prípade nastanú až právoplatnosťou rozhodnutia súdu, keďže súd potvrdzuje platnosť výpovede.
Výpoveď z nájmu bytu zo dňa 7.4.2015 bola navrhovateľke doručená dňa 15.4.2015 a návrh na súd bol

doručený dňa 27.5.2015, teda včas v trojmesačnej prekluzívnej lehote.

Navrhovateľka napadla neplatnosť výpovede okrem iného na tom skutkovom základe, že nie je
dostatočne skutkovo vymedzený dôvod výpovede a uviedla, že výpovedný dôvod uvedený v písomnej
výpovedi po právnej ani skutkovej stránke nezodpovedá prípadu výpovede nájmu bytu podľa § 711

ods.1 písm. d) OZ. Z ustanovenia § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka vyplýva, že písomná výpoveď
nájmu bytu musí výpovedný dôvod aj skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným
dôvodom. Skutkové vymedzenie výpovede nemožno stotožniť s odkazom na § 711 ods. 1 psím. d)
Občianskeho zákonníka (neplatenie nájomného a úhrad za plnenie poskytované s užívaním bytu za
dlhší čas ako tri mesiace), ale musí ísť o konkretizovanie naplnenia uvedeného dôvodu skutočnosťami,

v ktorých prenajímateľ vidí realizáciu zákonného dôvodu výpovede nájmu bytu, teda s uvedením
mesiacov, kedy nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu. V
prípade chýbajúceho skutkového vymedzenia výpovedného dôvodu tento nedostatok nemožno napraviť
dodatočným dopĺňaním údajov, pretože dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Uvedené bolo
konštatované aj v rozhodnutiach NS SR sp.zn. 1 Cdo 2/2007, 4 Cdo 248/2009. Z obsahu spisu a z

výpovede zo dňa 7.4.2015 vyplýva, že vo výpovedi z nájmu bytu zo dňa 7.4. 2015 odporca výpovedný
dôvod nijako skutkovo nevymedzil, neuviedol sumu dlhu navrhovateľky na nájomnom, ani obdobie
(mesiace), kedy navrhovateľka nezaplatila nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním
bytu uviedol len odkaz na znenie ustanovenia § 711 ods. 1 písmeno d/ OZ, preto súd pre formálne
nedostatky výpovede návrhu navrhovateľky vyhovel a rozhodol tak ako je uvedené vo výrokovej časti

tohto rozhodnutia a určil, že výpoveď odporcu zo dňa 7.4.2015 z nájmu bytu vedeného katastrálnym
odborom Okresného úradu Nitra pre katastrálne územie W. S. na LV č. XXXX ako stavby súp.č. XXX
- okal, postavenej na pozemku registra "C" s parc.č. XXX/X, ktorá jej bola doručená dňa 15.4.2015 je
neplatná a samotnými okolnosťami neplatenia nájomného, teda ako existenciou výpovedného dôvodu
uvedeného v § 711 ods. 1 písmeno d/ OZ sa ďalej nezaoberal. Výpoveď z nájmu bytu podľa § 711 ods.

1 písm. d/ OZ musí byť konkretizovaná časovým obdobím aj výškou nedoplatku.

O trovách konania súd rozhodol s poukazom na §151 ods. 3 O.s.p. tak, že o trovách konania súd
rozhodne samostatným uznesením po právoplatnom rozhodnutí vo veci samej v lehote 30 dní.

Poučenie:Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou tunajšieho
súdu na Krajský súd v Nitre.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach ( § 42 ods. 3 O.s.p. ) uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje
za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha ( § 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť

len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedených v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia

lehoty na odvolanie.