Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 24. apríl 2014

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 25C/77/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8113217272
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 04. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Vorobelová

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2014:8113217272.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudkyňou JUDr. Katarínou Vorobelovou v právnej veci žalobcu: Y. B., X.. H.. E..,

G.: XX XXX XXX, D. XX, F.Š., právne zastúpený P.. Y. C., Y. X. X. Q. F., S. X, proti žalovanému: P.-F. I.,
G.: XX XXX XXX, Š. XX, W., H.S. E. P. Š. X. H., v konaní právne zastúpený U.. H. W., Y. X. X. Q. W.,
A.. Ľ.. Š. X, v konaní o vyslovenie neplatnosti výpovede, takto

r o z h o d o l :

žalobu zamieta,

žalobca je povinný nahradiť žalovanému trovy konania vo výške XXX,XX Eur do 3 dní od právoplatnosti
tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca svojou žalobou podanou na tunajšom súde dňa XX.XX.XXXX žiadal súd, aby rozhodol, že

vypovedanie zmluvy o nájme nebytového priestoru zo dňa XX.XX.XXXX, spisová značka L.-XXX/XXXX
adresované od žalovaného žalobcovi je neplatné. Zároveň žiadal priznať aj náhradu trov konania. Svoj
návrh odôvodnil tým, že žalobca ako výlučný vlastník nehnuteľnosti zapísanej v katastri nehnuteľností
na liste vlastníctve XXXXX v kat. úz. F. ako stavba - servis a skladovacie priestory, súpisné číslo XXXXX,
na parcele XXXX/X na základe zmluvy uzatvorenej so žalovaným ako nájomcom, prenajal predmetné
priestory. Išlo o zmluvu o nájme č. XXXX_MRK_PO_PO_XXX. Predmetom zmluvy podľa článku 3 bol
prenájom nebytových priestorov umiestnených na prvom nadzemnom podlaží budovy. Žalobcovi bolo

dňa XX.XX.XXXX doručené vypovedanie zmluvy značky L.-XXX/XXXX. Žalobca mal však za to, že
tvrdenia žalovaného uvedené vo výpovedi za nezakladajú na pravde. Z tohto dôvodu namietal platnosť
výpovede.

Žalovaný so žalobou nesúhlasil. Uviedol, že žalobcovi dal platnú výpoveď z nájmu pre porušenie § 9
ods. 3 písm. b) a písm. c) Zákona č. 166/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej
v texte len Zákon). Taktiež článku VII bod 2.1. nájomnej zmluvy. Žalovaný poukázal na to, že žalobcu

opakovane, či už telefonicky, ústne, alebo písomne upozorňoval na závady a nedostatky a na potrebu
ich odstránenia a poukazovali taktiež na nespôsobilosť predmetu nájmu na dohovorené užívanie. Keďže
žalobca predmetné nedostatky v primeranej lehote neodstránil, porušoval ustanovenia článku III bod 1 a
bod 2 zmluvy a článku IV bod 1 zmluvy. Následne sa predmet nájmu stal nespôsobilý na riadne užívanie,
pričom k nespôsobilosti predmetu nájmu na dohovorené užívanie došlo bez zavinenia žalovaného ako
nájomcu. Žalovaný mal teda za to, že výpoveď daná žalobcovi je platná a dôvodná.

Súd vykonal dokazovanie oboznámením s výpisom z obchodného registra žalobcu, výpisom z LV
XXXXX v kat. úz. F., zriaďovacou listinou žalovaného a dodatkami k zriaďovacej listine, štatútom
metodicko-pedagogického centra, zmluvou o nájme č. XXXX_MRK_PO_PO_XXX zo dňa XX.XX.XXXX,
Vypovedaním zmluvy o nájme nebytového priestoru zo dňa XX.XX.XXXX, vypovedaním zmluvy o nájme- odpoveď zo dňa XX.XX.XXXX, písomnými vyjadreniami účastníkov konania, výzvami na odstránenie
nedostatkov prenajatých priestorov zo dňa XX.XX.XXXX, XX.XX.XXXX, XX.XX.XXXX, XX.XX.XXXX,
XX.XX.XXXX, XX.XX.XXXX, výsluchom svedkov P.. Q. Č., F. T., G.. F. U., G.. P. M., P.. Y. L., F.. Ľ. Q., G..

B. O., fotodokumentáciou zhotovenou žalovanými, ako aj ďalším spisovým materiálom a zistil tento stav:

Žalovaný bol zriadený zriaďovacou listinou č. XXXX/XXXX/XX ako štátna rozpočtová organizácia,
pričom štatutárnym zástupcom žalovaného je jeho riaditeľ. Podľa článku 4 bod 1 P. I. Q. W. vystupuje
v právnych vzťahoch vo svojom mene a má zodpovednosť vyplývajúcu z týchto vzťahov. Následne boli

dodatkami č. 1 až 6 menený názov a ďalšie skutočnosti v zriaďovacej listine. Podľa dodatku č. 6 je názov
rozpočtovej organizácie P.-F. I..

Žalovaný v zastúpení svojim generálnym riaditeľom uzatvoril Zmluvu o nájme č.
XXXX_MRK_PO_PO_XXX T. XX.XX.XXXX. Predmetom nájmu podľa článku III bol nájom nebytových
priestorov umiestnených na prvom nadzemnom podlaží v budove, o výmere XXX m2. Išlo o X

samostatných kancelárskych priestorov, kuchynky, sociálnych zariadení a dvoch parkovacích miest pri
budove. Uvedené priestory mali slúžiť po dobu XX mesiacov, teda od od XX.XX.XXXX do XX.XX.XXXX
ako kancelárske priestory pre XX osôb zapojených do projektu „Q. F. N. O. G. P. H. O.“. Základné
vybavenie tvorilo vybavenie kancelárskym nábytkom (stoly, stoličky, skrinky pre XX osôb, sieťové
pripojenie, pripojenie na internet, tlačiareň a kopírka). Základné vybavenie bolo v cene nájmu ako aj

všetky réžie (voda, teplo, svetlo, odvoz odpadu).

Predmetné priestory boli v budove na ulici D., súpisné číslo XX, nachádzajúcej sa v katastrálnom území
F., zapísanej na LV XXXXX, na parcele XXXX/X - servis a skladovacie priestory a na parcele XXXX/X
- obchodné priestory.

Podľa článku IV bod 1 mal nájomca právo predmet nájmu počas trvania zmluvy užívať výlučne iba na
účely, a to kancelárske priestory, pričom prenajímateľ, alebo iný subjekt ho nesmie rušiť, s výnimkou
prípadov dohodnutých v nájomnej zmluve.
Podľa článku VI bod 3 tretia veta, prenajímateľ zodpovedá v plnom rozsahu za to, že predmet nájmu

je v súlade s realizačným projektom.

Podľa článku VI bod 4 tretia veta, predmet nájmu sa považuje za riadne prevzatý v bezvadnom stave
vhodnom na používanie podľa tejto zmluvy, ak nájomca prípadné zjavné nedostatky neuvedie najneskôr
pri prevzatí v preberacom protokole. Nedostatky, ktoré nie sú zjavné, môžu byť nájomcom písomne

oznámené do 4 týždňov od prevzatia.

V článku VIII bolo dohodnuté nájomné a to vo výške XX Eur za m2, čo predstavovalo mesačné nájomné
X XXX Eur s DPH. V článku IX bolo uvedené, že prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec
nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať.

Žalovaný, po tom, čo začal užívať predmetné priestory, od U. XXXX telefonicky opakovane upozorňoval
žalobcu na jednotlivé závady a nedostatky na predmete nájmu a vyzýval ho na odstránenie
identifikovaných závad a nedostatkov. Podľa žalovaného k náprave uvedených nedostatkov nedošlo,
a tak od XX.XX.XXXX do XX.XX.XXXX opakovane opätovne vyzýval žalobcu ako prenajímateľa na

odstránenie závad a nedostatkov, a to listami č. F. N. T.Y. XX.XX.XXXX, F. N. T. XX.XX.XXXX, F. N. T.
XX.XX.XXXX, F. N. T. XX.XX.XXXX, F. N. T. XX.XX.XXXX Y. L.-XX/XXXX N. T. XX.XX.XXXX. Tieto listy
- výzvy zaslal štatutárovi žalobcu, Ing. Peter Jarošinec ako hlavný finančný manažér.

Vo výzve č. F. N. T. XX.XX.XXXX sa uvádza, že k užívaniu predmetných priestorov dochádza aj inými

osobami, a to konkrétne zamestnancami poisťovne Y. a zamestnancami a klientmi prevádzok sídliacich
v rovnakej budove. Zároveň žiadali o výmenu zámkov na sociálnych zariadeniach a odovzdanie kľúčov,
tak aby mohli byť užívané jedine zamestnancami P.. Podľa výzvy klienti poisťovne Y. užívajú priestory,
ktoré má prenajaté žalovaný, a to konkrétne chodby, kuchynku a sociálne zariadenia. Ďalej upozornili na
umiestnenie reklamy z vonkajšej strany okien priestorov, ktoré má prenajaté žalovaný, a tým k sťaženiu

vetrania a prísunu denného svetla do týchto priestorov.

Vo výzve č. F. N. T. XX.XX.XXXX žiadal žalovaný nápravu, z dôvodu, že priestory toaliet sú naďalej
využívané a znečisťované inými osobami, na spoločnej chodbe od polovice X. XXXX nesvietilo svetlo,na čo mal byť konateľ žalobcu viac krát upozorňovaný. Taktiež nedošlo k odstráneniu reklamy z okien,
čím dochádzalo k zníženej viditeľnosti v kanceláriách a taktiež nedošlo k odstráneniu závad na streche
prenajatých priestorov, čo malo za následok sústavné zatekanie do kancelárií.

Vo výzve č. F. N. T. XX.XX.XXXX žiadal žalovaný prostredníctvom hlavného finančného manažéra G..
U. nápravu, vzhľadom na naďalej využívané a znečisťované toalety inými osobami ako zamestnancami
žalovaného, naďalej nefunkčné osvetlenie na chodbe, neodstránenie reklamy z okien prenajatých
priestorov, nefunkčné kúrenie v dňoch X. Y. X. XX.XXXX, pričom odpojenie kúrenia nebolo dopredu

oznámené a taktiež žiadal opravu elektrickej siete, ktorá podľa vyjadrenia žalovaného nebola
postačujúca na prevádzkovanie kancelárskej techniky pre XX ľudí, čo malo za následok sústavné
vypadávanie elektrickej siete, čo mohlo viesť k poškodeniu kancelárskej techniky.

Vo výzve č. F. N. T. XX.XX.XXXX žiadal žalovaný o nápravu, keďže podľa jeho vyjadrení priestory
mužských toaliet nezodpovedajú štandardom, nachádzajú sa v inej časti budovy a sú využívané aj inými

osobami a do XX.XX.XXXX nedošlo k odstráneniu reklamy na oknách prenajatých priestorov.

Výzvou č. L.-XX/XXXX N. T. XX.XX.XXXX, ktorú žalobcovi adresoval G.. F. Q., kontrolór, bol žalobca
upozornený na potrebu dodržiavania predpisov o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci, keďže pri
kontrole bolo zistené, že v kancelárii č. X bola nameraná teplota ovzdušia XX E.I., čo je v rozpore s

vyhláškou č. 544/2007 Z. z. o podrobnostiach a ochrane zdravia pred záťažou teplom a chladom pri
práci. Taktiež boli zistené nedostatky na úseku hygieny, keďže zamestnanci v počte XX osôb, z toho XX
žien a XX mužov mali k dispozícii len jednu toaletu, čo je v rozpore s nariadením vlády SR č. 391/2006
Z.z., kedy podľa prílohy č. 1 k citovanému nariadeniu vlády, bod 18.3, na každých 10 osôb pripadá jedna
záchodová misa, to znamená, že na pracovisku mali byť X, a taktiež nebolo osvetlenie na chodbe. Podľa

výzvy bol výkon kontroly rušený, keďže WC využívali aj iné osoby ako zamestnanci P..

Vo výpovedi zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa XX.XX.XXXX žalovaný poukazuje na § 9
ods. 3 písm. b) a c) Zákona a článok VII bod 2.1. zmluvy. K vypovedaniu zmluvy došlo z dôvodu, že
žalobca ako prenajímateľ hrubo porušil povinnosti uložené mu v § 5 ods. 1 Zákona, keďže prenajaté

priestory neudržiaval v stave spôsobilom na dohovorené užívanie napriek telefonickým a písomným
upozorneniam. Ďalej konkretizovali, že od XX.XX.XXXX žalobca neodstránil závady a nedostatky, na
ktoré bol viac krát upozorňovaný písomne a telefonicky a listami finančného manažéra národného
projektu P. v F.. Následne boli vo výpovedi uvedené čísla listov zo dňa XX.XX., XX.XX., XX.XX., XX.XX.,
XX.XX.XXXX Y. XX.XX.XXXX, ktorým mimo iného konkretizoval nedostatky v priestoroch, a to, že

priestory toaliet boli naďalej využívané a znečisťované tretími osobami, na spoločnej chodbe od polovice
X. XXXX nesvietilo svetlo, prenajaté priestory (chodby, kuchynka, sociálne zariadenie) boli využívané
tretími osobami.

Žalobca vo svojej odpovedi na vypovedanie zmluvy dňa XX.XX.XXXX žalovanému oznámil, že s

vypovedaním zmluvy nesúhlasí a trvá na ďalšom trvaní zmluvy o nájme so žalovaným. Výzvy na
odstránenie závad a nedostatkov vyhotovené finančným manažérom a list kontrolóra P. spochybnil,
vzhľadom na skutočnosť, že v článku I zmluvy je vyhlásenie zmluvných strán, bod 3, kde je uvedený
splnomocnený zástupca, ktorý je oprávnený uplatňovať zodpovedajúce práva a povinnosti zastúpenej
zmluvnej strane a ktorý bude vystupovať ako výlučný kontaktný partner. Takýmto je za prenajímateľa

konateľ spoločnosti a za nájomcu G.. B. O., ako manažér projektu P.. Na základe tohto žalobca uviedol,
že výlučnou kontaktnou osobou bola G.. B. O., ktorá jediná bola oprávnená uplatňovať zodpovedajúce
práva a povinnosti nájomcu vyplývajúce zo zmluvy.

V súlade s článkom I bod 3 zmluvy žalobca uvádzal, že mu nebola zo strany žalovaného oznámená

žiadna zmena výlučného kontaktného partnera a finančný manažér a vnútorný kontrolór žalovaného sú
pre žalobcu neznáme osoby a nie je mu známe, aby tieto osoby boli oprávnené konať za nájomcu. Podľa
žalobcu tak nemohol porušiť žiadne ustanovenia zmluvy, keďže ani jedna z listín, na ktoré sa vo výpovedi
poukazuje, nie je vyhotovená a ani opatrená podpisom výlučného kontaktného partnera nájomcu.
Žalobca sa napriek tomu vyjadril k dôvodom výpovede. Tieto neakceptoval. Mal za to, že nebytový

priestorjeplnespôsobilýnaužívanienadohodnutýúčel,pričompoprotokolárnomodovzdanívpredmete
nájmu nedošlo k žiadnym zmenám, ktoré by mohli jeho užívanie na dojednaný účel akýmkoľvek
spôsobom ovplyvniť. Prenajímateľ predmet nájmu udržiaval a aj naďalej udržiava v stave spôsobilom na
dohovorené užívanie. Ak by bol čisto hypoteticky nebytový priestor v stave nespôsobilom na dohovorenéužívanie, potom by sa tak muselo stať na základe zavinenia nájomcu, nakoľko tento neoznámil potrebu
vykonania opráv prenajímateľovi relevantným spôsobom. Prenajímateľ neporušil a ani neporušoval
svoje povinnosti. Pokiaľ sa nájomca domnieval, že niektoré z vád, ktoré sa vyskytli, neboli odstránené

ihneď, tak tieto boli vždy odstránené v lehote primeranej povahe vady a v žiadnom prípadne nemohlo ísť
o hrubé porušenie povinností vyplývajúcich z § 5 ods. 1 Zákona. Čo sa týka výpovedného dôvodu, podľa
článku VII bod 2.1. zmluvy, žalobca uviedol, že si riadne plnil svoje povinnosti vyplývajúce zo zmluvy,
prípadné vzniknuté vady odstránil vždy bezodkladne, alebo v lehote primeranej povahe vady. Keďže
žalovaný neoznamoval vzniknuté vady relevantným spôsobom, nemohlo dôjsť ani k začatiu plynutia

lehôt uvedených v článku VII bod 2.1. zmluvy.

Žalobca tvrdil, že odstraňovanie prípadných vád konateľ žalobcu vždy konzultoval s P.. Q. Č., ktorý ich
následne preveroval u kontaktného partnera, G.. B. O..

Žalobca vo svojich vyjadreniach tiež uvádzal, že pre právny úkon, pre ktorý je pod sankciou neplatnosti

stanovená písomná forma, musí byť určitosť prejavu vôle daná obsahom listiny na ktorej je tento prejav
vôle zaznamenaný. Bez toho, aby prenajímateľ vedel z akého konkrétneho dôvodu je nájom nebytových
priestorov vypovedaný, nemá možnosť posúdiť, či je výpoveď nájomcu oprávnená. Je teda nevyhnutné,
aby nájomca vo svojej výpovedi z nájmu nebytových priestorov na dobu určitú uviedol dôvod, pre
ktorý je nájom vypovedaný pred uplynutím dojednanej doby. Žalobca mal za to, že žalovaný vo svojej

výpovedí nevymedzil skutkovo dôvody svojej výpovede, a preto je výpoveď žalovaného podľa ich názoru
absolútne neplatná.

Čo sa týka dôvodov príkladmo uvedených v zmluve, žalobca uviedol, že namietaný nedostatok, že
priestory toaliet sú využívané inými osobami, treba si uvedomiť, že prenajaté priestory žalovaného

vzhľadom na stavebno-dispozičné riešenie prenajatých priestorov umožňujú využívať tieto priestory
aj inými osobami, nakoľko nie sú stavebne oddelené od priestorov iných subjektov. Táto skutočnosť
však bola žalovanému známa už pri uzatváraní zmluvy, prípadne pri preberaní predmetných priestorov.
Žalobca uvádzal, že žalovaný mal k dispozícii 2 sociálne zariadenia a neskôr mu bolo umožnené užívať
aj tretie.

Pokiaľ žalovaný namietal prítomnosť iných osôb, ktoré nemali právo nájmu predmetných priestoroch,
potom táto prítomnosť bola spôsobená predovšetkým pracovníkmi žalovaného, nakoľko podlažie na
ktorom žalovaný užíva nebytové priestory nebolo verejnosti dostupné. Žalobca poprel, že by na chodbe
nesvietilo svetlo.

Žalobca tiež k nespôsobilosti priestoru na dohovorené užívanie uviedol, že žalovaný túto nespôsobilosť
nijako nepreukázal a z dôvodu nespôsobilosti sa žalovaný nesnažil zabezpečiť si náhradné bytové
priestory, zamestnanci žalovaného z tohto dôvodu nečerpali dovolenku alebo platené voľno a
žalovanému nevznikla žiadna škoda. Žalovaný žiadnym spôsobom nepreukázal porušenie povinnosti

žalobcu vyplývajúcej z § 5 ods. 1 zákona. Žalobca tiež poprel, že by porušil článok VII. bod 2 zmluvy
a uviedol, že žalovaný nepreukázal skutočnosti, ktoré by odôvodňovali ukončenie zmluvného vzťahu
výpoveďou. Žalobca tiež poukázal na e-mailovú komunikáciu so svedkom Q., z ktorej je zrejmé, že zo
strany svedka neboli vytýkané vady nájmu, ale jediným aspektom bola cena nájmu.

Konateľ žalobcu vo svojej výpovedi uviedol, že asi po roku fungovania mu boli oznamované od
nájomcu nejaké nedostatky. Tieto boli odstraňované z hodiny na hodinu. Išlo o nesvietenie svetla,
poruchy kúrenia, zatečenie strechy. Zatečenie strechy bolo odstránené kompletnou rekonštrukciou
strechy. Konateľ žalobcu potvrdil, že mu boli doručené listy, ale podľa jeho vyjadrenia neboli podpísané
štatutárkou. Listy mu chodili od G.. U.. Nevedel v akej pozícii u žalovaného pracuje, ale vedel, že tam

pracuje. Čo sa týka opakovaného vytýkania vád, toto bolo možné len napr. pri vypálení žiarovky, ale
stávalo sa to veľmi málo. Písomne na vytýkané vady nereagoval, reagoval len ústne. Žalobca nevidel
dôvod reagovať písomne, keďže vady považoval za drobnosti, ktoré boli odstraňované a u pána U.
nevedel ani to, na akej pozícii u žalovaného pracuje.

Svedok P.. Q. Č., ktorého navrhol žalobca, uviedol, že v čase podpisu zmluvy už nespolupracoval
so žalovaným. Predtým s nimi spolupracoval. Pomohol nájsť predmetné priestory žalovanému, avšak
samotné výberové konanie a podpis zmluvy išlo mimo svedka. Podľa vyjadrenia svedka bol oslovený
pracovníkmi žalovaného na poskytnutie ďalšieho kancelárskeho nábytku a vybavenia, ktoré neboliv zmluve, čo aj u žalobcu zabezpečil. Pri ďalšej požiadavke už však vyzval žalovaného, aby tieto
požiadavky adresoval priamo žalobcovi. Vtedy však podľa vyjadrenia svedka už začali prichádzať
sťažnosti na nefungovanie žiaroviek, vybavenie toaliet a pod. Podľa svedka tieto vady neboli hlavnou

príčinou, ale príčinou bola snaha žalovaného zabezpečiť si viac vybavenia pri nezmenej výške
nájomného, ktoré sa podľa svedka žalovanému zdalo vysoké. Podľa jeho vyjadrenia bol viackrát
kontaktovaný pracovníkmi žalovaného, aby riešil odstraňovanie vád.

ZvýpovedesvedkaF.T.súdzistil,žemáužalobcuprenajatépriestoryasisedemrokov.Jednukanceláriu

užíva na poschodí, kde mal priestory prenajaté aj žalovaný. Podľa vyjadrenia tohto svedka iné kancelárie
tam už neboli, iná firma tam nesídlila. Prístupové dvere k východu sa zamykali. Niekedy podľa svedka
vznikol problém zo strany pracovníkov P., že tieto prechodové dvere sa nezamykali. Svedok nemal
vedomosť o užívaní toaliet inými osobami ako pracovníkmi P..

Z výpovede svedka F.. Ľ. Q., riaditeľa regionálneho pracoviska P. F., súd zistil, že o samotnom uzatváraní

zmluvy nevedel, keďže u žalovaného začal pracovať v A. XXXX. Neskôr sa o zmluve dozvedel,
aj v súvislosti s opätovnými sťažnosťami zamestnancov na nedostatky v predmetných priestoroch.
Mal vedomosť napríklad o zatekajúcej streche. Taktiež mal vedomosť o problémoch s hygienickým
zariadením keďže pre XX zamestnancov bolo len jedno hygienické zariadenie. Taktiež mal vedomosť
o tom, že okná boli prekryté reklamou a bolo prakticky nemožné priestory vetrať. Svedok taktiež

tvrdil, že v priestoroch v čase kontroly P. Š. X. bola teplota asi 14 oC. Podľa neho neboli v daných
priestoroch vytvorené podmienky pre open office, tak ako to bolo plánované pri tomto projekte. Podľa
vyjadrenia svedka, sťažnosti dostával na vedomie a bol poverený jednať s prenajímateľom o odstránení
nedostatkov, resp. o znížení ceny za prenajaté priestory. Podľa výpovede svedka, výpoveď z nájmu
nebola dôvodom že bola vytýkaná cena za prenajaté priestory, ale skutočnosť, že predmetné priestory

neboli udržiavané v súlade so zmluvou a nebola zmluva naplnená.

Z výpovede svedkyne B. O. súd zistil, že taktiež nebola pri samotnom uzatváraní zmluvy, toto mala
na starosti F. W.. Pri uzatváraní zmluvy boli poskytnuté priestory v súlade so zmluvou aj s vybavením,
tak ako boli dohodnuté v zmluve. Neskôr začali vznikať problémy s toaletami, ktoré boli užívané aj s

iným subjektom, pričom podľa vyjadrenia svedkyne, konateľom žalobcu bolo uvedené, že ide len on
preklenovacie obdobie. Nakoniec zostala k užívaniu len jedna toaleta spoločne pre mužov aj pre ženy,
pričom bolo tvrdené, že druhá toaleta sa môže využívať v priestoroch knižnice, ktoré ale prenajaté neboli
a táto podľa svedkyne absolútne nezodpovedala hygienickým štandardom. Svedkyňa uviedla, že už
niekedy v júli 2012 informovala konateľa žalobcu o problémoch s toaletou. Neskôr bolo zistené, že kľúče

od toalety majú aj iné subjekty. Hoci na to P. upozorňovalo, tieto upozornenia neboli akceptované. Na
druhej toalete boli vymenené zámky. Kľúče boli dodané asi po pol roku. Svedkyňa ďalej poukazovala na
tepelný komfort v kanceláriách, kedy v lete teplota stúpala do vysokých teplôt, keďže otvárateľné bolo
len jedno okno. Na druhom okne bola reklama. Neskôr však aj na toto otvárateľné okno bola umiestnená
iná reklama. E-mailom už dňa XX.XX.XXXX žiadala konateľa žalobcu, aby urobil nápravu. Toto však

bolo uskutočnené až po roku. Svedkyňa uviedla, že žiadali aspoň do jednej kancelárie prenosnú
klimatizáciu. Konateľ žalobcu však uviedol, že sa to neoplatí. Svedkyňa uviedla, že pri uzatváraní zmluvy
nevedeli o teplotných podmienkach a pomeroch v daných kanceláriách. V zimných mesiacoch boli
priestory nedostatočne vykurované, s tým, že raz došlo k takej situácii, že pracovníci nemohli pracovať v
priestoroch kvôli nízkej teplote a dostali prácu na doma. Do priestorov taktiež zatekalo. Táto situácia bola

riešená s konateľom žalobcu, problém bol odstránený a neskôr do priestorov zatieklo ešte raz, niekedy
v lete XXXX. Svedkyňa uviedla, že porucha kotla, ktorá spôsobila nízku teplotu v kanceláriách bola
odstránená na tretí deň. Svedkyňa uviedla, že bola ako poverená osoba kontaktovať sa so žalovaným,
resp. jeho konateľom a uviedla, že tak robila telefonicky alebo e-mailom a aj ňou poverený pracovník,
F. U., komunikoval taktiež s konateľom ohľadom vzniknutých nedostatkov.

Z výpovede svedka F. U. súd zistil, že pracuje u žalovaného od E. XXXX. Taktiež nebol pri samotnom
uzatváraní zmluvy, ale nastúpil do práce súčasne so spustením predmetného projektu. Podľa vyjadrenia
svedka problémy s prenajatými priestormi boli od začiatku, bolo to najmä s vetraním miestností, kedy
boli okná prekryté veľkoplošnými reklamami, pričom k prekrytiu oboch okien došlo asi po 3-4 mesiacoch

od prenájmu. Podľa svedka boli v zlom technickom stave aj elektrické zásuvky. Problémy oznamovali
telefonicky, keď neboli odstránené, písomne. Taktiež bol problém v zime, s teplotou, kedy táto bola v
kanceláriách nízka, preto používali ohrievače a v miestnostiach si prikurovali. Náprava po telefonických
žiadostiach uskutočnená nebola. Taktiež boli problémy s osvetlením, kedy na chodbách chýbali žiarovky.Ďalší problém bol s využívaním sociálnych zariadení, kedy pri kapacite asi XX ľudí neboli samostatné
toalety pre mužov a ženy a taktiež toalety využívali iné subjekty. Taktiež v priestoroch žalovaného
bola kancelária prenajatá poisťovňou Y., kde sa robili školenia a tieto osoby využívali toalety, ako aj

spoločné priestory. Tak svedkyňa O., ako aj svedok U. uviedli, že na tomto poschodí bola aj firma, kde
sa uskutočňovali cvičenia, ktoré osoby taktiež využívali sociálne zariadenia.
Svedok U. taktiež upozornil na pokazené vchodové dvere a nefunkčný zámok. Svedok uviedol, že pri
nástupe do predmetných priestorov nemali vedomosť o tom, že niektoré priestory užíva spoločnosť Y.,
prípadne, že iné priestory sú využívané na cvičenia. Postupne však začali byť problémy predovšetkým

so sociálnym zariadením a s elektrickými zásuvkami, na čo upozorňovali prenajímateľa ústne, potom
telefonicky a neskôr aj písomne. Mali prísľuby, že vzniknuté nedostatky budú odstránené, čo sa však
nestalo. Taktiež do predmetných priestorov zatekalo, nie však stále, ale pri prudkom daždi.

Z výpovede svedkyne G.. P. M. a svedka Y. L., pracovníkov P. Š., Q. Y. Q. X., ktorí v predmetných
priestoroch uskutočňovali kontroly využitia finančných prostriedkov poskytnutých z operačného

programu Q. na daný projekt, pričom do predmetných priestorov chodili asi 1x mesačne, prípadne 1x
za 4-6 týždňov, vyplýva, že v predmetných priestoroch im bola poskytnutá miestnosť a kontrolovali
jednotlivé doklady, pričom svedkovia zhodne uviedli, že v zime tam bola zima a v lete horúco. Potvrdili
prekrytie okna reklamou. Obaja zhodne uviedli, že v zime tam v predmetných priestoroch pociťovali
chlad a na zníženú teplotu sa sťažovali aj kolegovia, teda pracovníci P.. Taktiež potvrdili, že žalovaný mal

k dispozícii len jednu toaletu, čo sa im zdalo na počet XX ľudí neadekvátne. Podľa vyjadrenia svedkyne
bola daná toaleta v dezolátnom stave.

Žalovaný súdu predložil fotodokumentáciu z predmetných priestorov, ktorá bola na pojednávaní
oboznámená.

Podľa§3ods.1Zákonač.116/1990Zb.onájmeapodnájmenebytovýchpriestorov(ďalejlencitovaného
zákona), prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len "nájomca")
zmluvou o nájme (ďalej len "zmluva").

Podľa § 3 ods. 3 citovaného zákona zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel
nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas,
na ktorý sa nájom uzaviera.

Podľa§5ods.1citovanéhozákonaakniejedohodnutéinak,prenajímateľjepovinnýodovzdaťnebytový

priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na
svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním
nebytového priestoru spojené.

Podľa § 5 ods. 2 citovaného zákona nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu

dohodnutom v zmluve.

Podľa § 9 ods. 3 citovaného zákona nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas
pred uplynutím dojednaného času, ak
b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;

c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.

Podľa článku VII bod 2 nájomca má právo vypovedať nájomný vzťah pred uplynutím zmluvne dohodnutej
doby ak: 2. 1. sa predmet nájmu bez zavinenia nájomcu stane nepoužiteľným pre účely nájmu, ak
prenajímateľ ani do 15 dní po prijatí písomnej výzvy nájomcu nezačne riešiť odstránenie dôvodu tejto

nepoužiteľnosti a ani do troch mesiacov od prijatia písomnej výzvy dôvod nepoužiteľnosti predmetu
nájmu pre účely nájmu neodstráni.

Podľa § 12 citovaného zákona výpovedná lehota je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta sa od
prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

V predmetnom konaní bolo nepochybne preukázané, že medzi účastníkmi konania došlo k uzatvoreniu
zmluvy o nájme nebytových priestorov, na základe ktorej si žalovaný prenajal od žalobcu nebytovépriestory bližšie špecifikované v zmluve na dobu určitú. Predmet nájmu bol riadne odovzdaný a následne
žalovaným užívaný. Tieto skutočnosti medzi účastníkmi neboli sporné.

Hoci si v zmluve strany dohodli kontaktné osoby a spôsob komunikácie medzi nimi, ani jedna
zo strán nedodržiavala toto ustanovenie zmluvy. Ako je zrejmé z vyjadrenia žalobcu, reagoval na
telefonické pripomienky pracovníkov žalovaného a nielen G.. B. O., ktorá jediná podľa zmluvy bola
oprávnená so žalobcom komunikovať, a to len písomne. Žalobca tiež reagoval na sprostredkované
výzvy prostredníctvom svedka U.. Č., ktorému pracovníci žalovaného oznamovali vznik vád. Je teda

nedôvodné vyjadrenie žalobcu, že nemal vedomosť o vadách, ktoré mali vzniknúť na predmete nájmu,
keďže nedostal žiadne písomné podanie podpísané kontaktnou osobou, a teda z tohto dôvodu mu
nezačala plynúť ani v zmluve dohodnutá lehota na odstránenie prípadných vád, a preto nemôže byť
namieste použitie výpovedného dôvodu a to neodstránenie vád v určitej lehote. Žalobca nijako nepoprel
doručenie písomných výziev na odstránenie nedostatkov, či už od G.. U. Y. G.. Q.Č., kontrolóra P..
Písomné výzvy boli doručované na riadnom hlavičkovom papieri žalovaného, bolo z nich zrejmé čoho

sa týkajú, a tiež kto ich píše, teda na akej pozícii u žalovaného pracujú. Keďže v tom čase žalobca nemal
podpísanú nájomnú zmluvu na iný nebytový priestor so žalovaným, podľa súdu nemohlo dôjsť u žalobcu
k žiadnym pochybnostiam, akého priestoru sa predmetné výzvy týkajú a aký subjekt ich robí. Tvrdenia
žalobcu, že nedostal žiadne výzvy sa tak opierajú o prísne formalistický výklad jedného z ustanovení
nájomnej zmluvy. Takýto výklad je v samotnom rozpore s účelom zmluvy a jeho použitie žalobcom je

účelové len pre toto konanie, vzhľadom na konanie žalobcu, tak ako je uvedené vyššie, teda že žalobca
mal vedomosť o nedostatkoch predmetu nájmu a čiastočne na ne reagoval, respektíve niektoré vady
odstránil.

Vzhľadom k tomu potom súd vychádzal z toho, že žalobca mal oznámené nedostatky nájmu, ktoré

mal v príslušnej lehote odstrániť. Ako je zrejmé z listov adresovaných žalobcovi, už XX.XX.XXXX bolo
namietané prekrytie okna veľkoplošnou vonkajšou reklamou v hlavnej projektovej kancelárii v dňoch
XX.XX.XXXX-XX.XX.XXXX, čím sa sťažila vetrateľnosť tejto kancelárie a taktiež prístup denného svetla.
Ako je zrejmé z ďalších listov, táto reklama nebola odstránená ani XX.XX.XXXX.

Podľa zmluvy je tiež zrejmé, že žalovaný mal k dispozícii XXX m2, konkrétne X samostatných
kancelárskych priestorov, kuchynky, sociálne zariadenia a dve parkovacie miesta pri budove. Zároveň
podľa článku IV bod 1 mal žalovaný právo predmet nájmu počas trvania zmluvy užívať výlučne iba
na účely kancelárskych priestorov, pričom prenajímateľ, alebo iný subjekt ho nesmie rušiť, s výnimkou
prípadov dohodnutých v tejto zmluve. Vzhľadom k tomu, že pracovníkov žalovaného vo výkone ich

činnosti v predmete nájmu začali rušiť iné osoby, žalovaný túto skutočnosť oznámil žalobcovi a žiadal
nápravu.Knápravevšaknedošloapriestorypredovšetkýmkuchynky,sociálnychzariadeníaspoločných
priestorov užívali aj iné osoby, ktoré rušili žalovaného v jeho činnosti. Tvrdenia žalobcu, že vstup tretích
osôb bol z dôvodu, že to umožnili pracovníci žalovaného však súd nepovažoval za pravdivé, aj vzhľadom
napreukázanúfotodokumentáciu,kdesúvstupnédveresnefunkčnýmzámkom.Naskutočnosťužívania

prenajatých priestorov a sociálnych zariadení inými osobami upozorňoval žalovaný už od XX.XX.XXXX
písomne, predtým telefonicky. Nevhodný stav sociálnych zariadení a ich počet potvrdili pracovníci
žalovaného, kontrolór žalovaného, vypočúvaní svedkovia - pracovníci P. F. X. Q. Y. H. a aj predložená
fotodokumentácia. Tvrdenia žalobcu, že obdobný počet sociálnych zariadení bol aj pri uzatváraní zmluvy
neobstojí, keďže prenajímateľ má zabezpečiť vo svojich priestoroch taký počet toaliet na počet osôb,

ako to ukladá príslušné nariadenie vlády.

Podstatným dôvodom, prečo súd žalobu zamietol bola skutočnosť, že žalobca nijako nereagoval na
písomné výzvy žalovaného, hoci ako bolo preukázané tieto písomné výzvy mu doručené boli. Ako
je zrejmé, žalobca aj na výpoveď z nájmu zo dňa XX.XX.XXXX písomne reagoval až listom zo dňa

XX.XX.XXXX. Teda ani po daní výpovede žalobca neodstraňoval existujúce nedostatky, ale zameral sa
len na písomnú odpoveď. Aj táto skutočnosť potvrdzuje vyjadrenia žalovaného, že žalobca nereagoval
na jeho ústne, telefonické, ale ani písomné žiadosti a výzvy od U. XXXX do C. XXXX. Na základe
tohto, a po márnom uplynutí lehoty uvedenej zmluve na odstránenie dôvodu nepoužiteľnosti predmetu
nájmu, žalovaný pristúpil k podaniu výpovede pred dohodnutým termínom ukončenia nájmu. Súd má

za to, že predmetná výpoveď je dostatočne určitá, a je z nej zrejmé, z akého dôvodu žalovaný výpoveď
žalobcovi dal. Tento písomný prejav žalovaného súd považoval za dostatočne určitý a jeho prejav vôle
podľa súdu nevzbudzuje dôvodné pochybnosti o obsahu ani u osôb, ktoré nie sú účastníkmi zmluvného
vzťahu. Výpovedný dôvod je riadne konkretizovaný, opísaním závad v predmete nájmu a aj odkazom napreukázateľne doručené listy s vadami. Platnou výpoveďou zo dňa XX.XX.XXXX, ktorá bola doručená
žalobcovi, začala plynúť výpovedná lehota od XX.XX.XXXX a uplynula XX.XX.XXXX.

Keďže súd nezistil žiadne dôvody neplatnosti výpovede, považoval ju za platnú a žalobu zamietol.

Podľa§142ods.1O.s.p.,účastníkovi,ktorýmalvoveciplnýúspech,súdpriznánáhradutrovpotrebných
na účelné uplatňovanie alebo bránenie práva proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal.

V predmetnom konaní bol žalobca neúspešný, nakoľko súd žalobu zamietol. Právo na náhradu
trov konania vzniklo úspešnému žalovanému, ktorému súd priznal náhradu trov konania titulom trov
právneho zastúpenia vo výške 496,02 Eur.

Trovy právneho zastúpenia pozostávajú z 3 úkonov právnej pomoci á 60,07 Eur - rok 2013 (prevzatie a
príprava zastúpenia, písomné podanie na súd XX.XX.XXXX, účasť na pojednávaní dňa XX.XX.XXXX)

a z 3 úkonov právnej pomoci á 61,87 Eur - rok 2014 (účasť na pojednávaní v dňoch XX.XX.XXXX,
XX.XX.XXXX Y. XX.XX.XXXX) podľa § 11 ods. 1 Vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej
republiky č. 655/2004 Z. z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb a
z režijného paušálu vo výške 47,55 Eur (3 x 7,81 Eur + 3 x 8,04 Eur) podľa § 16 ods. 3 citovanej
vyhlášky. Keďže právny zástupca žalovaného je platcom DPH, súd priznal postupom podľa § 18 ods.

3 citovanej vyhlášky aj túto daň vo výške 82,65 Eur. Trovy právneho zastúpenia boli teda priznané v
celkovej výške 496,02 Eur.

Z vyššie uvedeného vyplýva, že celkové trovy konania, ktoré vznikli žalovanému sú vo výške 496,02 Eur,
na ktorých náhradu súd zaviazal žalobcu, pričom podľa § 149 ods. 1 O. s. p. je tento povinný zaplatiť

ich na účet jeho právneho zástupcu.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou tunajšieho súdu
na Krajský súd v Prešove.

Podľa § 205 ods. 1 O.s.p. v odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O.s.p.) uviesť,
proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Podľa § 205 ods. 2 O.s.p. odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci
samej, možno odôvodniť len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O.s.p.,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a O.s.p.),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 251 ods. 1 O.s.p., ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie,
oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.