Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 16. február 2017

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 1Cob/156/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1208204983
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 02. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Soňa Pekarčíková

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2017:1208204983.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Soni Pekarčíkovej a členiek

senátu JUDr. Andrey Haitovej a JUDr. Andrey Sedlačkovej v právnej veci žalobcu: B & R Company,
s.r.o., so sídlom Galandova 2, Bratislava, IČO: 36 780 049, zast. JUDr. Pavol Malich, advokát, Dunajská
25, Bratislava, proti žalovanému: Shopping Palace Bratislava, v.o.s., so sídlom Cesta na Senec 2/
A, Bratislava, IČO: 31 370 519, zast. Mgr. Boris Lisý, advokát, Klariská 7, Bratislava, o zaplatenie
210.163,98 eur s príslušenstvom a o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Bratislava II
č.k. 23Cb/308/2008-471 zo dňa 11.3.2015 takto

r o z h o d o l :

Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava II v Bratislave č.k. 23Cb/308/2008-471 zo

dňa 11.3.2015 p o t v r d z u j e .

Žalobcovi sa priznáva nárok na náhradu trov odvolacieho konania voči žalovanému vo výške 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi istinu vo
výške 210.163,98 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 13% ročne od 14.8.2006 do zaplatenia, ako
aj náhradu trov konania. V odôvodnení napadnutého rozsudku súd prvej inštancie uviedol, že žalobou
zo dňa 6.3.2008 sa žalobca voči žalovanému domáhal zaplatenia sumy 210.163,98 eur spolu s úrokmi z
omeškania a trovami konania titulom neuhradenia protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota predmetu

nájmu, po skončení nájomného vzťahu.

2. Žalobca žalobu odôvodnil tým, že právny predchodca žalobcu spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o.
(ďalej len ako „právny predchodca žalobcu“ alebo „spol. PIŠTEK KNIHY, s.r.o.“) ako nájomca uzavrela
dňa 9.12.2004 so žalovaným (v tom čase pod obchodným menom a právnou formou Shopping Center
Bratislava,spol.sr.o.)akoprenajímateľomZmluvuonájmenebytovýchpriestorov(ďalejlenako„Zmluva
o nájme“). V zmysle zmluvy o nájme žalovaný prenechal právnemu predchodcovi žalobcu do užívania

priestory označené ako SP, časť N.-XX a W., spolu o výmere 1.129,15m2, nachádzajúce sa v hale III
obchodného centra „SORAVIA“ v Bratislave (ďalej ako „predmet nájmu“). V zmysle Technickej príručky,
ktorá bola neoddeliteľnou súčasťou zmluvy o nájme, bola spol. PIŠTEK KNIHY, s.r.o. povinná pred
začatím užívania predmetu nájmu na dohodnutý účel vykonať všetky nevyhnutné stavebné úpravy na
predmete nájmu. Spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. so súhlasom prenajímateľa vykonala na predmete
nájmu nutné stavebné úpravy spočívajúce v stavebnom dokončení prenajatých priestorov (zhotovenie
sadrokartónových priečok, zábradlí, úprava schodiska, maliarske práce, inštalácia meračov médií),

úprave podláh, stien, vytvorení zázemia pre zamestnancov, montáži osvetlenia (inštalácia svietidiel,
zhotovenie elektroinštalácie), vybudovaní zdravotechniky (sociálne zariadenia) a vzduchotechniky
(inštalovanie vykurovania, chladenia a klimatizácie), (ďalej len ako „stavebné úpravy“ alebo „adaptačné
práce“). Dňa 14.7.2005 došlo k ukončeniu nájomného vzťahu medzi právnym predchodcom žalobcu ažalovaným v dôsledku písomnej výpovede nájmu zo strany žalovaného pre neplatenie nájomného.
Vzhľadom k tomu, že v priebehu nájomného vzťahu v dôsledku uvedených stavebných úprav, ktoré boli
vykonané so súhlasom prenajímateľa, došlo k zhodnoteniu predmetu nájmu, a žalovaný sa zmluvou o

nájmenezaviazalnanáhradunákladovspojenýchsvykonanímstavebnýchúprav,ježalovanývzmysle§
667ods.1štvrtávetaObčianskehozákonníkapovinnýuhradiťprotihodnotutoho,očosazvýšilahodnota
predmetu nájmu. Hodnota stavebných úprav vykonaných právnym predchodcom žalobcu bola určená
znaleckýmposudkomč.62/2005vypracovanýmT..B.G.,znalcomvodborestavebníctvodňa16.8.2005,
na sumu vo výške 218.488,60 eur (6.582.187,80 Sk). Po zohľadnení amortizácie stavebných úprav

ich hodnota predstavuje sumu 210.163,98 eur (6.331.400,- Sk), čo podľa názoru žalobcu predstavuje
protihodnotu zhodnotenia predmetu nájmu, ktorú je povinný zaplatiť žalovaný. Na základe zmluvy o
postúpení pohľadávky uzatvorenej dňa 17.7.2007 medzi správcom konkurznej podstaty úpadcu spol.
PIŠTEK KNIHY, s.r.o. ako postupcom a T.. Z. O.E., sa veriteľom z pohľadávky voči žalovanému stal T..
Z.P. O., ktorý ju následne zmluvou postúpil na žalobcu.

3. Dňa 8.7.2008 vydal súd platobný rozkaz č.k. 33Rob/458/2008-87, voči ktorému podal žalovaný v
zákonom stanovenej lehote odpor.

4. Žalovaný v odpore uviedol, že pohľadávku žalobcu, ktorú mal nadobudnúť postúpením považuje v
celom rozsahu za neoprávnenú. Neexistuje žiadny relevantný dôvod k úhrade tejto sumy. Poukázal

na skutočnosť, že právny predchodca žalobcu na základe nájomnej zmluvy zo dňa 9.12.2004, účinnej
od 1.1.2005, nevykonal žiadne stavebné úpravy na predmete nájmu, ale len pokračoval v užívaní
prenajatých nebytových priestorov v tzv. priamom nájomnom vzťahu, teda ako nájomca. Do 31.12.2004
totiž právny predchodca užíval predmetné nebytové priestory ako len podnájomca na základe
písomnej zmluvy o podnájme nebytových priestorov, ktorú uzavrel dňa 1.11.2004 so spoločnosťou

SORAVIA PALACE, spol. s r.o. ako nájomcom, pričom žalovaný bol prenajímateľom a vlastníkom celej
nehnuteľnosti.Podľabodu2.8.9.Podnájomnejzmluvysaprávnypredchodcažalobcuzaviazalvykonané
adaptačné práce po ich dokončení zdokumentovať vo forme projektovej dokumentácie a v lehote 14 dní
ich zároveň bezodplatne previesť, odovzdať do vlastníctva žalovaného ako prenajímateľa. Zároveň aj v
bode 12.2 nájomnej zmluvy, v ktorom je upravený postup pri skončení nájmu, bolo zmluvnými stranami

dohodnuté, že všetky súčasti a zariadenia nachádzajúce sa v predmete nájmu, okrem tých, ktoré je
možné odstrániť resp. demontovať bez poškodenia stavby a bez obmedzenia funkčnosti predmetu
nájmu, prenechá nájomca podľa výberu prenajímateľa bezodplatne v predmete nájmu. Tieto zmluvné
ustanovenia určujú špeciálny režim pre vysporiadanie investícií vynaložených na tzv. adaptačné práce
vykonané nájomcom, a tým vylučujú aplikáciu § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Z týchto dôvodov

považuje nárok žalobcu na zaplatenie protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota predmetu nájmu, za
neopodstatnený a žiadal, aby súd žalobu v celom rozsahu zamietol.

5. Súd vo veci rozhodol rozsudkom č.k. 23Cb/308/2008-384 zo dňa 26.6.2012, ktorým žalobu ako
neopodstatnenú zamietol. Voči rozsudku podal odvolanie žalobca, o ktorom rozhodol Krajský súd v

Bratislave uznesením č.k. 1Cob/417/2012-408 zo dňa 21.11.2013 tak, že rozsudok prvostupňového
súdu zrušil, a vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie s tým, že v novom konaní bude
potrebné doplniť dokazovanie posúdením žalobcom predloženej zmluvy o budúcej zmluve o podnájme
nebytových priestorov zo dňa 28.1.2004 a po vyhodnotení následkov uzatvorenia tejto zmluvy z hľadiska
danosti právneho dôvodu plnenia podľa ust. § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka súd prvého stupňa

v intenciách rozhodnutia odvolacieho súdu predmetnú vec právne posúdi podľa tých právnych noriem,
ktoré na žalobcom tvrdený a súdom zistený skutkový stav dopadajú.

6. Po vrátení veci odvolacím súdom súd opätovne vec prejednal. Súd vykonal dokazovanie
oboznámením sa s obsahom spisu, najmä žalobou, odporom, znaleckým posudkom č. 62/2005

vypracovaným T.. B. G., písomnou korešpondenciou účastníkov, písomnými vyjadreniami účastníkov,
zmluvou o nájme nebytových priestorov, zmluvou o podnájme nebytových priestorov, prednesom
právnych zástupcov účastníkov, výsluchom svedkov Q. B., T.. E. O., M.. O. A., T.. Ľ. G., M. Š., T.. L. I.,
B.. P. Q., T.. P. H., Q. K., ako aj ďalšími dôkazmi založenými v spise a zistil tento skutkový stav:

7. Zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy o podnájme nebytových priestorov zo dňa 28.1.2004 uzatvorenou
medzi spol. SORAVIA PALACE, spol. s r.o. IČO: 35 841 290, so sídlom v Bratislave ako budúcim
nájomcom a právnym predchodcom žalobcu ako budúcim podnájomcom sa nájomca zaviazal najneskôr
do 31.8.2004 uzavrieť s prenajímateľom zmluvu o podnájme nebytových priestorov v znení obsiahnutomv prílohe č. 1 zmluvy. Podľa bodu 3.4. zmluvy súčasťou zmluvy bola príloha č. 1, obsahujúca znenie
budúcej nájomnej zmluvy.

8. Zmluvou o podnájme nebytových priestorov zo dňa 1.11.2004 uzavretou medzi spoločnosťou
SORAVIA PALACE, spol. s r.o. a právnym predchodcom žalobcu ako nájomcom (ďalej ako „podnájomná
zmluva“) sa prenajímateľ zaviazal prenechať do nájmu nájomcovi nebytový priestor, označený ako SP,
časť E-01 a G03, o výmere 1.129,15m2, nachádzajúci sa v hale III obchodného centra „SORAVIA“
na P. a A. ulici v K.. V zmluve sa zmluvné strany dohodli, že predmet nájmu bude odovzdaný

nájomcovi ako „hrubá stavba“, s prípojkami na inžinierske siete, pričom nájomca bol v zmysle bodu 2.8.
zmluvy oprávnený vykonať na predmete nájmu príslušné adaptačné práce, nevyhnutné pre užívanie
predmetu nájmu na dohodnutý účel, ktorým bol maloobchodný predaj kníh, iných tlačovín a doplnkového
darčekového tovaru.

9. Podľa článku 2.8. podnájomnej zmluvy, po prevzatí predmetu nájmu, protokolom podľa bodu 2.7.

zmluvy, je nájomca oprávnený vykonať na predmete nájmu príslušné adaptačné práce, nevyhnutné
pre užívanie predmetu nájmu na dohodnutý účel, po predchádzajúcom technickom odsúhlasení s
prenajímateľom a v súlade s technickou príručkou.

10. Podľa článku 2.8.1. druhá veta (ako aj článku 8.9.) podnájomnej zmluvy, nájomca je povinný do

dokončení akýchkoľvek adaptačných prác tieto zdokumentovať vo forme projektovej dokumentácie a v
lehote 14 dní po ich dokončení ich bezodplatne previesť do vlastníctva prenajímateľa, pokiaľ sa zmluvné
strany nedohodnú v jednotlivom prípade inak.

11. Zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa 9.12.2004 uzatvorenou medzi žalovaným ako

prenajímateľom a právnym predchodcom žalobcu ako nájomcom (ďalej ako „nájomná zmluva) sa
prenajímateľ zaviazal prenechať predmet nájmu špecifikovaný tak ako v zmluve o podnájme nájomcovi,
a nájomca sa zaviazal za užívanie nebytových priestorov na dohodnutý účel platiť prenajímateľovi
nájomné.

12. Podľa článku 12.2. nájomnej zmluvy, pri skončení nájomného vzťahu je nájomca povinný odovzdať
predmet nájmu prenajímateľovi vyčistený, pozametaný so všetkými kľúčmi a v riadnom technickom
stave. Nájomca je pritom povinný odstrániť zariadenia, ktoré nie sú súčasťou predmetu nájmu a sú v
jeho vlastníctve, resp. oprávnenej držbe, ktoré je možné demontovať bez poškodenia stavby, v ktorej
sa predmet nájmu nachádza a bez obmedzenia funkčnosti samotného predmetu nájmu. Všetky ostatné

zariadenia, ktoré nie sú súčasťou predmetu nájmu, prenechá nájomca úplne alebo čiastočne podľa
výberu prenajímateľa, podľa osobitnej dohody, bezodplatne v predmetu nájmu, alebo ich nájomca
odstráni na vlastné náklady za účelom uvedenia predmetu nájmu do pôvodného stavu, t.j. stavu v čase
prevzatia predmetu nájmu do užívania podľa tejto zmluvy.

13. Pred začatím užívania predmetu nájmu na dohodnutý účel, bol právnemu predchodcovi žalobcu
odovzdaný nebytový priestor ako holopriestor. Právny predchodca žalobcu bol v zmysle zmluvných
dojednaní povinný vybudovať z holopriestoru, ktorý mu bol odovzdaný, kompletnú predajnú jednotku, a
to do kolaudácie obchodného centra. Za týmto účelom právny predchodca žalobcu vykonal stavebné
úpravy, resp. adaptačné práce ako úpravy podláh, zhodnotenie krytiny schodov, nerezového zábradlia,

svietidiel, sadrokartónových priečok, obkladov a malieb, kanalizácie a vodovodov, vzduchotechniky,
elektromontážnych prác, rolovacích bezpečnostných dverí, zabezpečenie stavby energiami, pričom
tieto práce právny predchodca žalobcu vykonával na svoje náklady. Ako vyplýva z faktúr vystavených
zhotoviteľmi stavebných úprav, ktoré boli založené do spisu, všetky práce boli realizované v čase od
septembra 2004 do novembra 2004.

14. Nájomný vzťah medzi právnym predchodcom žalobcu a žalovaným zanikol na základe písomnej
výpovede danej žalovaným, doručenej dňa 14. 6.2005. K zániku nájomného vzťahu došlo po uplynutí
jednomesačnej výpovednej lehote, dňa 14.7.2005.

15. V zmysle znaleckého posudku č. 62/2005 vypracovaného T.. B. G., znalcom v odbore stavebníctvo
zo dňa 16.8.2005, bola hodnota stavebných úprav vykonaných právnym predchodcom žalobcu v
prenajatýchpriestorochvovýške218.488,61eur(6.582.187,80Sk).Doplnkomkznaleckémuposudkuč.
75/2007 bola hodnota stavebných úprav po zohľadnení ich amortizácie určená na sumu 210.163,98 eur.16. Uznesením Krajského súdu v Bratislave zo dňa 2.12.2005, sp.zn. 2K 86/2005 bol na majetok
právneho predchodcu žalobcu, vyhlásený konkurz. Správca konkurznej podstaty úpadcu do konkurznej

podstaty zahrnul aj pohľadávku voči žalovanému vzniknutú titulom vloženia finančných investícií do
prenajatých nebytových priestorov, ocenenú znaleckým posudkom č. 62/2005 vypracovaným znalcom
T.. B. G. na sumu 218.488,60 eur. Zmluvou o postúpení predmetnej pohľadávky ju správca konkurznej
podstaty postúpil na T.. Z. O., ktorý ju následne postúpil na žalobcu.

17. Medzi stranami sporu nebolo sporné, že právny predchodca žalobcu vykonal stavebné úpravy v
nebytovom priestore, ktorý bol predmetom zmluvy o nájme uzavretej medzi účastníkmi, a nebolo sporné,
že týmito stavebnými úpravami došlo k zhodnoteniu prenajatého nebytového priestoru. Spornou nebola
ani skutočnosť, že k vykonaniu stavebných úprav došlo so súhlasom žalovaného.

18. Medzi stranami sporu bolo sporné, či žalobca má nárok na vydanie vložených investícií ako aj výška

tohto nároku. Na tieto skutočnosti súd zameral dokazovanie.

19. Právny zástupca žalobcu v priebehu konania zotrval na svojej právnej argumentácií. Svoj žalobný
návrh oprel o skutočnosť, že právny predchodca žalobcu zhodnotil nebytové priestory, čím žalovaný
získal majetkový prospech. Poukázal na to, že predmetné priestory neboli odovzdané do nájmu

nájomcovi v súlade s Občianskym zákonníkom. Nájomca tieto priestory prevzal ako holopriestor a
musel vykonať rozsiahle stavebné úpravy, aby mohli slúžiť účelu dohodnutému v zmluve o nájme. Tieto
stavebné úpravy vykonal na svoje náklady právny predchodca žalobcu ako tzv. adaptačné práce. Podľa
názoru žalobcu sú ustanovenia zmlúv, ktoré pojednávajú o bezodplatnom prevode stavebných úprav do
vlastníctva žalovaného, absolútne neplatné z dôvodu, že nikto sa nemôže vopred vzdať svojich práv. Po

ukončení nájomného vzťahu žalovaný tento priestor naďalej užíval, a to buď sám alebo ho prenajímal
tretím osobám. Na základe uvedených skutočností a s poukazom na ust. § 667 ods. 1 posl. veta OZ má
žalobca za to, že boli splnené podmienky vzniku nároku žalobcu na uhradenie protihodnoty toho, o čo
sa zvýšila hodnota predmetu nájmu.

20. Právny zástupca žalovaného zotrval na právnom názore, že zmluvné dojednanie v bode 8.9 čl. II
podnájomnej zmluvy zo dňa 1.11.2004 nie je v rozpore s ustanoveniami zákona o nájme a podnájme
nebytových priestorov. Z tohto dôvodu nie je daná dôvodnosť aplikácie § 667 Občianskeho zákonníka.
Žalovaný je toho názoru, že na jeho strane nedošlo k vzniku bezdôvodného obohatenia o sumu
vložených investícií, a nešlo ani o vzdanie sa práva zo strany právneho predchodcu žalobcu. Pôvodná

podnájomná zmluva zo dňa 1.11.2004 zanikla a bola nahradená zmluvou o nájme zo dňa 9.12.2004
účinnou od 1.1.2005. V čase účinnosti zmluvy o nájme, teda od 1.1.2005 do skončenia nájmu právny
predchodca žalobcu žiadne stavebné úpravy nevykonal, preto ust. § 667 OZ nie je možné aplikovať
na skončenie podnájmu, ku ktorému došlo k 31.12.2004. Pokiaľ ide o výšku žalovanej pohľadávky
má žalovaný za to, že sumár nákladov, ktoré mal právny predchodca žalobcu vynaložiť na vykonanie

stavebných úprav nie je totožný, a nerovná sa protihodnote toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

21. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi založenými v spise, vyjadreniami
zástupcov žalobcu, žalovaného, výsluchom svedkov M.. Q. B., T.. E. O., M.. O. A., T.. Ľ. G., M. Š.,
T.. L. I., B.. P. Q., T.. P. H., T.. Q. K., znaleckým posudkom č. 62/2005 vypracovaného T.. B. G.,

znalcom v odbore stavebníctvo zo dňa 16.8.2005, poukázal na § 1 Obchodného zákonníka, § 261
ods. 9 Obchodného zákonníka, § 3 ods. 1 a 2 zákona č. 116/90 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov, § 5 ods. 1 zákona č. 116/90 Zb., § 13 zákona č. 116/90 Zb., § 3 Občianskeho zákonníka, §
667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, § 853 ods. 1 Občianskeho zákonníka, § 574 ods. 2 Občianskeho
zákonníka, § 39 Občianskeho zákonníka a uviedol, že žalovaná pohľadávka predstavuje sumu uvedenú

v znaleckom posudku č. 62/2005 zo dňa 16.8.2005, znení jeho doplnku č. 75/2007 zo dňa 29.10.2007,
vyhotovenom na základe objednávky právneho predchodcu žalobcu znalcom v odbore stavebníctvo T..
B. G.. Uplatňovaný nárok žalobcu vo výške 210.163,98 eur znalec vyčíslil ako výšku všetkých nákladov
vynaložených právnym predchodcom žalobcu na komplexné stavebné úpravy v prenajatom priestore
patriacom žalovanému, po odrátaní ich amortizácie ku dňu 14.7.2005 (deň, ku ktorému bol vypracovaný

doplnokznaleckéhoposudku).Zobsahuznaleckéhoposudkuazáverečnejrekapitulácie(čl.69súdneho
spisu) vyplýva, že znalec konštatoval vykonanie prác a dodávok materiálu (podlahy CEMBEX materiál,
zahladenie betónovej dosky, zhotovenie podlahy, zjednocovací náter, nerezové zábradlie, podlahová
krytina schodov, svietidlá, meranie ÚK, chlad, SV, elektro, sadrokartónové priečky, obklad, maľby,dvere, kanalizácia, vodovod, vzduchotechnika, elektromontážne práce, rolovacie bezpečnostné mreže,
zabezpečeniestavbyenergiami)vcelkovejvýške218.488,60eur,čopredstavujesúhrnvyfakturovaného
materiálu a vykonaných prác na predmete nájmu. Po odrátaní ich amortizácie, znalec sumu investícií

vložených právnym predchodcom žalobcu do prenajatého priestoru vyčíslil na sumu 210.163,98 eur.

22. Súd mal vykonaným dokazovaním preukázané, že žalobca stavebné úpravy na nebytovom priestore
(predmete nájmu) vykonával v období od septembra 2004 do novembra 2004, čo vyplýva zo znaleckého
posudku č. 62/2005 zo dňa 16.8.2005, ktorého súčasťou sú faktúry preukazujúce nákup materiálu ako

aj vykonávanie stavebných úprav dodávateľskými spoločnosťami. Ako vyplýva z vystavených faktúr
a v nich uvedenom dátume zdaniteľného plnenia stavebné úpravy, vrátane materiálu potrebného na
ich vykonanie, boli realizované v mesiacoch september /október 2004, teda za trvania zmluvy o
uzavretí budúcej zmluvy o podnájme nebytových priestorov zo dňa 28.1.2004 uzatvorenej medzi spol.
SORAVIA PALACE, spol. s r.o. ako budúcim nájomcom a právnym predchodcom žalobcu ako budúcim
podnájomcom.

23. Súd prvej inštancie ustálil, že stavebné práce boli právnym predchodcom žalobcu vykonané po
uzavretí uvedenej zmluvy o budúcej zmluve a v tomto ohľade skúmal súd prvej inštancie aj danosť
právneho plnenia podľa ust. § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd prvej inštancie vyhodnotil
následky uzatvorenia zmluvy o budúcej zmluve o podnájme nebytových priestorov zo dňa 28.1.2004 a

dospel k záveru, že právny dôvod plnenia podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka je daný a to z
týchto dôvodov:

24. K vykonaniu stavebných úprav na predmete nájmu došlo za účinnosti zmluvy o uzatvorení budúcej
zmluvy o podnájme nebytových priestorov. Zmluvné strany mali postavenie podnikateľov a budúci

prenajímaný priestor mal charakter nebytového priestoru.

25. Pokiaľ ide o argumentáciou žalovaného, že vzťahy účastníkov je potrebné posudzovať podľa zákona
č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení účinnom od 1.7.2004, ktorý osobitne
upravuje v § 5 ods. 1 otázku charakteru prenajímaného priestoru, súd uvádza, že aplikácia ust. zák.

č. 116/1990 Zb. na predmetný podnájomný a neskôr nájomný vzťah v konaní nebola sporná. Podľa
uvedeného zákonného ustanovenia možno na základe dohody zmluvných strán odovzdať nebytový
priestor nájomcovi v stave, ktorý nie je spôsobilý na dohovorené alebo obvyklé užívanie. Tak tomu bolo
aj v prejednávanej veci, kedy bol právnemu predchodcovi žalobcu na základe odlišných zmluvných
dojednaní odovzdaný tzv. holopriestor, teda priestor nespôsobilý na dohovorené užívanie, podnikateľskú

činnosť právneho predchodcu žalobcu. Uvedená skutočnosť v konaní ani nebola sporná.

26. Súd konštatuje, že § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. rieši len možnosť odovzdania predmetu
nájmu v stave nespôsobilom na dohovorené užívanie na základe dohody zmluvných strán. Citované
ustanovenie zákona však neupravuje a žiadnym spôsobom nerieši úhradu nákladov spojených so

stavebnými úpravami na veci, ktorá bola prevzatá v stave nespôsobilom na riadne užívanie, ako sa to
mylne domnieva žalovaný.

27. Takáto dohoda uzavretá podľa § 5 ods. 1 zák. č. 116/1990 Zb. sa vychádzajúc z gramatického a
logického výkladu tohto ustanovenia dotýka len charakteru (stavu) odovzdávaného priestoru. Náhradu

nákladov,resp.nároknaprotihodnotutoho,očosazvýšilahodnotaveci,danéustanovenienerieši.Preto
podľa názoru súdu neobstojí argumentácia žalovaného, že vzhľadom na odlišnú dohodu, akú má na
mysli zákon č. 116/1990 Zb. bol prenajímateľ oprávnený odovzdať holopriestory a nájomca bol povinný
si tieto priestory upraviť na vlastné náklady a vlastné nebezpečenstvo. Tieto argumenty žalovaného súd
v prejednávanej veci vyhodnotil ako irelevantné.

28. Nakoľko spôsob úhrady nákladov spojených so zmenami na nebytovom priestore nie je upravený v
zákone č. 116/1990 Zb. ako v zákone špeciálnom, na vzťahy zákonom neupravené, je z tohto dôvodu
potrebné použiť všeobecný zákon, a to zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník.

29. Právny vzťah účastníkov konania v čase vykonávania stavebných prác smeroval k budúcemu
uzatvoreniu nájomnej, resp. podnájomnej zmluvy. V danej veci (v čase existencie budúcej zmluvy) išlo
medzi zmluvnými stranami o právny vzťah, ktorý sa obsahovo, t.j. právami a povinnosti najviac približuje
nájomnému vzťahu.30.Súdprvejinštanciedospelknázoru,ževdanomprípadejedôvodnépoužiťanalógiuzákonavzmysle
ust. § 853 Občianskeho zákonníka a na právny vzťah strán sporu v čase existencie zmluvy o budúcej

zmluve a v čase vykonávania stavebných úprav analogicky aplikovať ustanovenia o nájomnej zmluve,
keďže v tomto čase právny vzťah strán sporu smeroval k uzatvoreniu nájomnej zmluvy a fakticky budúci
predmet bol už užívaný právnym predchodcom žalobcu a bol mu daný do užívania v zmysle zákona č.
116/90 Zb. V prejednávanej veci je preto nárok uplatnený žalobcom potrebné posudzovať v zmysle ust. §
667ods.1poslednávetaObčianskehozákonníka,podľaktorého,akprenajímateľdalsúhlassozmenou,

ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požiadať po skončení nájmu o protihodnotu toho,
o čo sa zvýšila hodnota veci. Pokiaľ ide o obranu žalovaného, že v podnájomnej zmluve a nájomnej
zmluve sa zmluvné strany dohodli, že po dokončení prác právny predchodca žalobcu tieto bezodkladne
prevedie do vlastníctva žalovaného, čo sa aj udialo, tak žalobca právo na akúkoľvek náhradu nemá,
súd túto obranu žalovaného vyhodnotil ako nedôvodnú. Podľa názoru súdu prvej inštancie cieľom
žalovaného, ktorý vypracovával jednotlivé zmluvy bolo vylúčiť aplikáciu ust. § 667 ods. 1 Občianskeho

zákonníka. Tiež súd prvej inštancie skonštatoval, že podľa jeho názoru žalovaný ako stavebník jednak
presunul realizáciu značnej časti výstavby obchodného domu „SORAVIA“ na budúcich nájomníkov
resp. podnájomníkov a jednak tým, že si zmluvne zabezpečil bezodplatný prevod vlastníckeho práva
k zhotoveným veciam, v rozpore s dobrými mravmi a s poctivým obchodným stykom, podstatne znížil
vlastné investície do tohto projektu.

31. Súd dospel k záveru, že nárok na zaplatenie toho, o čo bol predmet nájmu zhodnotený vykonanými
stavebnými úpravami je opodstatnený aj napriek zmluvným ustanoveniam o bezplatnom prevode
vlastníckeho práva na žalovaného, nakoľko sa týmito ustanoveniami právny predchodca vopred vzdal
práv, ktoré mohli vzniknúť v budúcnosti, a to práva podľa § 667 ods. 1 posledná veta Občianskeho

zákonníka, t.j. práva na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Tieto zmluvné dojednania
(konkrétne čl. 12.2. nájomnej zmluvy, čl. 2.8.1., čl. 8.9. podnájomnej zmluvy) súd preto vyhodnotil ako
neplatné podľa § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka a súčasne ich považuje za dohodu v rozpore s
dobrými mravmi.

32. Podľa názoru súdu dohoda zakladajúca povinnosť nájomcu po dokončení akýchkoľvek adaptačných
prác (stavebných úprav) tieto v lehote 14 dní bezodplatne previesť do vlastníctva prenajímateľa, je aj
v rozpore s dobrými mravmi. Takého dojednanie súd nemôže akceptovať, nakoľko bez akéhokoľvek
opodstatnenia vedie k neodôvodnenému majetkovému prospechu žalovaného spočívajúcom v tom, že
žalovaný si podstatným spôsobom znížil svoje investičné náklady na vybudovanie a prevádzkovanie

obchodnéhocentratým,ženájomcabolzmluvnezaviazanýpredmetnájmuvybudovaťzholopriestoruna
užívaniaschopnú prevádzku a po skončení nájmu zmluvné ustanovenia neumožňujú nájomcovi žiadať
od prenajímateľa protihodnotu veci, o čo sa zvýšila hodnota predmetu nájmu. Zároveň ani dojednaná
výška nájomného za užívanie predmetu nájmu v podstatnej miere nezohľadňovala vložené investície
do stavebných úprav vykonaných nájomcom. Žalovaný v prejednávanej veci nepochybným spôsobom

nepreukázal, že výška nájomného bola určená v nižšej ako obvyklej výške v čase uzavretia zmluvy
s prihliadnutím na spôsob užívania predmetu nájmu na účel prevádzky kníhkupectva a s ohľadom na
sumu vložených investícii do predmetu nájmu. Predmetné zmluvné dojednania sú preto v rozpore aj so
všeobecne uznávanými pravidlami v spoločenskom poriadku a v rozpore s § 574 ods. 2 Obč. zák., a
preto ich súd považuje v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka za absolútne neplatné.

33. Z uvedeného dôvodu súd základ nároku uplatneného žalobcom vyhodnotil ako opodstatnený.

34. Pokiaľ ide o výšku žalobou uplatnenej pohľadávky, súd ju vzhliadol ako v plnom rozsahu dôvodnú
a opodstatnenú, pričom vychádzal z faktúr vystavených za stavebné úpravy na predmete nájmu a

zo znaleckého posudku č. 62/2005 s jeho doplnkom č. 75/2007 vypracovaného znalcom z odboru:
Stavebníctvo, odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností, odhad hodnoty stavebných prác T.. B. G., ktorý
hodnotu vložených investícií po zohľadnení primeranej amortizácie určil na sumu 210.163,98 eur. Znalec
vykonalobhliadkupriestorudňa6.7.2005,pričomzároveňvyhotovilfotodokumentáciustavebnýchúprav.
Tvrdenia žalovaného, že znalec vychádzal len z fotodokumentácie bez ohliadky na mieste samom sú

preto nedôvodné.

35. Znalec vychádzal z aktuálneho stavu predmetu priestoru v danom čase, ktorý bol predmetom nájmu.36. Výsluch znalca T.. B. G. súd nevykonal, nakoľko jeho výsluch vzhľadom na zistený skutkový a právny
stav nepovažoval za potrebný pre rozhodnutie vo veci.

37. Čo sa týka namietanej faktúry č. 40006 zo dňa 13.9.2004, splatnej dňa 9.9.2004 vystavenej
zhotoviteľom BETAFLOOR spol. s r.o. objednávateľovi Ing. PIŠTEK TOMÁŠ - FREDIE, IČO: 17 526
990, W. X, K. v sume 1.283,77 eur (38.675,- Sk) za skutočne realizované práce na Shoping Park Soravia
III Bratislava, súd túto faktúru vzhliadol ako dôvodne uplatnenú. Práce, za ktoré bola faktúra vystavená
znalec po vykonaní faktickej ohliadky predmetu nájmu uznal ako vložené investície a práce reálne

vykonané na predmete nájmu. Dohoda účastníkov nevylučuje, aby práce objednala a uhradila osoba
odlišná od žalobcu, ktorá si u žalobcu následne uplatnila ich finančnú náhradu.

38.Súdsanestotožnilanisnámietkamižalovanéhokfaktúreč.302/04vystavenejdodávateľomMONTY,
s.r.o., na sumu 4.200.000,- Sk. Fakturovaná suma predstavuje práce vykonané na predmete, ktoré sú
položkovite uvedené v súpise (výkaze výmer) tvoriacom prílohu tejto faktúry.

39. Vzhľadom na uvedené súd vzhliadol nárok žalobcu čo do základu ako aj výšky ako dôvodný, a preto
žalobe v časti istiny ako opodstatnenej vyhovel.

40. Spolu so žalovanou istinou súd priznal žalobcovi nárok na úroky z omeškania, ktoré si žalobca

uplatnil v súlade so zákonom vo výške 13% ročne z dlžnej sumy, a to od 14.8.2006, t.j. odo dňa
nasledujúceho po uplynutí piatich dní určených na zaplatenie dlžnej sumy v predžalobnej výzve
žalovanému, ktorá bola doručená žalovanému dňa 8.8.2006.

41. O trovách konania rozhodol súd podľa § 142 ods. 1 O.s.p.

42. Proti uvedenému rozsudku sa v zákonom stanovenej lehote odvolal žalovaný, ktorý s rozhodnutím
súdu prvej inštancie v celom rozsahu nesúhlasí.

43. V odvolaní žalovaný namieta nedostatok vecnej aktívnej legitimácie na strane žalobcu, keď

poukazuje na skutočnosť, že dňa 28.1.2004 bola medzi spoločnosťou SORAVIA PALACE spol. s r.o.,
IČO: 35 841 290, sídlo Cesta na Senec 2/A, 821 04 Bratislava, zápis vedený OR Okresného súdu
Bratislava I, odd. Sro, vl. č. XXXXX/B (ďalej len „SORAVIA PALACE“ alebo „budúci nájomca“) a fyzickou
osobou, podnikateľom: Ing. Tomáš Pištek - FREDDIE, IČO: 17 526990, miesto podnikania W. X, XXX XX
K., zápis v ŽR Okresného úradu Bratislava pod č. XXX-XXXX (ďalej len „Ing. Pištek - FREDDIE“ alebo

„budúci podnájomca“) uzavretá zmluva o uzavretí budúcej zmluvy o podnájme nebytových priestorov,
podľa ktorej sa Ing. Pištek - FREDDIE, ako samostatný právny subjekt dohodol so spoločnosťou
SORAVIA PALACE na podmienkach uzavretia budúcej zmluvy o podnájme.

44. Ing. Pištek - FREDDIE bol tým právnym subjektom, ktorý mal podľa zmluvných dohovorov

založených ZoZ (konkr. najmä podľa jej Prílohy č. 1 a „subprílohy“ k nej - tzv. Technickej príručky)
schválené všetky jednotlivé projekty adaptačných prác, ako aj celkovú projektovú dokumentáciu,
slúžiacu potom aj k samotnej kolaudácii nebytového priestoru s názvom prevádzky „Pištek knihy“, ktorá
sa konala dňa 12.11.2004.

45. To, že k uzavretiu zamýšľanej (budúcej) zmluvy o podnájme nebytových priestorov medzi SORAVIA
PALACE ako nájomcom a Ing. Pištek - FREDDIE ako podnájomcom napokon nedošlo nemení nič na
tom, že Ing. Pištek - FREDDIE bol v tej dobe samostatným subjektom, vstupujúcim do právnych vzťahov
so SORAVIA PALACE, ako aj jej zmluvnými partnermi, najmä v súvislosti s výkonom adaptačným prác
a teda nebol/nemohol byť vo vzťahu k tretím osobám zároveň aj právnym predchodcom v tej dobe

fungujúcej (a samostatne komunikujúcej) obchodnej spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o., IČO: 35 885 939,
K. X, XXX XX K. a to napriek tomu, že pri týchto dvoch samostatných subjektoch práva vystupovala
„navonok“ tá istá osoba (T.. E. O.), čo napokon spôsobovalo isté problémy rozlíšiť ich pri bežnej, napr.
ústnej komunikácii, atď.

46. Dňa 1.11.2004 bola potom medzi SORAVIA PALACE ako nájomcom a Pištek knihy s.r.o. ako
podnájomcom uzavretá zmluva o podnájme nebytových priestorov (ďalej len „PZN“) a dňa 9.12.2004
medzi žalovaným ako prenajímateľom a Pištek knihy s.r.o. ako nájomcom zmluva o nájme nebytových
priestorov - obe tieto zmluvy, ale mali napriek istým spoločným „parametrom“ vo vzťahu k ZoZ aj viaceréprávne významné odlišnosti (v každom jednom prípade odlišné zmluvné strany, odlišný právny režim)
takého rozsahu, že v prípade ZoZ sa nemohlo jednať o právne nástupníctvo vo vzťahu či už k PNZ, alebo
NZ. Kolaudácia obchodného centra resp. prevádzky „Pištek knihy“ prebehla v prvej polovici novembra

2004, takže na strane Pištek knihy s.r.o. neexistovala reálna šanca také rozsiahle adaptácie vykonať - z
vyššie uvedených dôvodov má žalovaný za to, že žalobca nemá aktívnu legitimáciu na podanie žaloby.

47. Žalovaný namieta, že správca konkurznej podstaty právneho predchodcu žalobcu, teda spoločnosti
Pištek knihy s.r.o. nebol oprávnený postúpiť pohľadávku, ktorú si proti žalovanému žalobca v tomto

súdnom spore uplatňuje a teda žalobca sa nikdy nestal jej veriteľom. Podľa dohody zmluvných strán
vyjadrenej v NZ, konkrétne v ods. 5.13 účastníci tejto zmluvy vylúčili možnosť postúpenia pohľadávky
nájomcu voči prenajímateľovi. Žalovaný zastáva názor, že ani súd formou opatrenia nemôže udeliť
súhlas s postúpením pohľadávky, ak je jej postúpenie vylúčené zo zákona. V dôsledku uvedených
skutočností pokladá postúpenie pohľadávky, ktorú si proti žalovanému žalobca v tomto súdnom spore
uplatňuje za neplatné a žalobca z toho dôvodu nemá aktívnu legitimáciu na podanie žaloby.

48. Žalovaný tiež namieta pasívnu vecnú legitimáciu žalovaného. Uvádza, že žalovaný, ktorý nie je
a nebol účastníkom zmluvy o budúcej podnájomnej zmluve (počas ktorej T.. E. O. realizoval sporné
investície) a ani podnájomnej zmluvy, nie je od počiatku pasívne legitimovaný v tomto súdnom spore.
Podnájomná zmluva (a samozrejme ani zmluva o budúcej podnájomnej zmluve) nezakladá vzťah medzi

prenajímateľom a podnájomcom (poukazuje napr. na rozsudku NS ČR 26 Odo 374/2006, 30 Cdo
1364/2007).

49. Žalovaný k záverom prvoinštančného súdu namieta, že za každých okolností platí, že podmienkou
úspešnosti žalobcu pri uplatnení nároku podľa § 667 ods. 1 posledná veta Občianskeho zákonníka musí

byť existencia nájomného vzťahu v čase vykonania zmien vo veci.

50. Súd nesprávnym spôsobom konštatoval, že z vykonaného dokazovania vyvodil záver, že v čase
platnosti ZoZ mal priestor, v ktorom Ing. Tomáš Pištek - FREDDIE realizoval na vlastné náklady stavebné
práce, charakter nebytového priestoru. Z dokazovania predsa vyplynulo, že ku kolaudácii stavby, v ktorej

sa priestor nachádzal došlo až neskôr, teda jednalo sa iba o rozostavanú budovu. Nakoľko priestor v
tom čase nebol skolaudovaný, nemohol súd uzavrieť, že na vzťah medzi účastníkmi ZoZ (Ing. Pištek
- FREDDIE a SORAVIA PALACE s.r.o.) treba aplikovať ustanovenia o nájomnej zmluve k nebytovému
priestoru.

51. Z ustálenej judikatúry vyplýva, že nájomca nie je oprávnený domáhať sa po ukončení nájomného
vzťahu toho, o čo sa zvýšila hodnota nehnuteľnosti, ak prenajímateľ udelil súhlas s uskutočnením
úprav na prenajatej veci s tým, že nájomca bude uskutočňovať tieto úpravy na vlastné náklady. Ak
nájomca takýto záväzok prevzal, je takýto dodatočný výklad špekulatívny a jeho účelom je výlučne
získať finančnú výhodu proti druhému účastníkov zmluvy v rozpore s prejavenou vôľou. Súd prvej

inštancie svojim rozhodnutím posúdil takto § 667 ods. 1 posledná veta Občianskeho zákonníka
ako kogentné ustanovenie, avšak bez akejkoľvek dostatočnej argumentácie. Zodpovedá bežnej praxi
komerčného prenajímania nebytových priestorov, kedy nájomca prevezme na seba časť nákladov
stavebnej adaptácie priestorov, spravidla za cenu úľav na nájomnom.

52. Právny predchodca žalobcu nielenže mal znížené nájomné, ale toto ani nikdy neplatil, v dôsledku
čoho okrem iného sám a súc si vedomý a vopred upozornený na následky svojho správania, napokon
dostal výpoveď z NZ.

53. Ďalej upriamuje pozornosť súdu na tzv. rozvrhové uznesenie Krajského súdu v Bratislave zo dňa

30.4.2010, sp. zn. 2K 86/2005, v konkurznom konaní spol. PIŠTEK KNIHY, spol. s r.o., kde zo súpisu
uspokojenýchveriteľov,podpoložkou11jeuvedenýveriteľIng.TomášPištek-FREDDIE,ktorýsiuplatnil
proti úpadcovi spol. PIŠTEK KNIHY, spol. s r.o., teda právnemu predchodcovi žalobcu pohľadávku vo
výške 174.569,26 eur, ktorá bola rozvrhom z výťažku uspokojená v časti - je toho názoru, že táto jeho
pohľadávka vznikla práve v dôsledku investícií, ktoré realizoval Ing. Tomáš Pištek - FREDDIE (a teda

nie spol. Pištek knihy s.r.o.).

54. Z týchto dôvodov navrhuje odvolaciemu súdu rozhodnutie súdu prvej inštancie zmeniť a návrh
v celom rozsahu zamietnuť resp. zrušiť a vec vrátiť na ďalšie konanie. V prípade, že odvolací súdrozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí navrhuje založiť možnosť dovolania podľa § 239 ods. 2 písm. a)
O.s.p., nakoľko podľa jeho názoru ide o rozhodnutie po právnej stránke zásadného právneho významu.
(Dovolací návrh nebol pripojený k odvolaniu).

55. K odvolaniu žalovaného sa písomne dňa 1.12.2015 vyjadril žalobca, ktorý uvádza nasledovné:

56. Dňa 28.1.2004 uzavreli spoločnosť SORAVIA PALACE, spol. s r.o., IČO: 35 841 29 ako budúci
nájomcaaživnostník(fyzickáosoba)Ing.PištekTomáš-FREDDIE,IČO:17526990akobudúcinájomca

Zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o podnájme nebytových priestorov. Zmluvné strany sa zaviazali do
určitého času uzavrieť Zmluvu o podnájme nebytových priestorov v znení, ktoré bolo prílohou Zmluvy
o budúcej podnájomnej zmluve. Zo Zmluvy o budúcej podnájomnej zmluve nevyplývalo budúcemu
podnájomcovižiadneprávoaanipovinnosťvykonaťnapredmetepodnájmustavebnéúpravy.ZoZmluvy
o podnájme nebytových priestorov vyplývalo, že stavebné úpravy (adaptačné práce) sa mali vykonávať
až po uzavretí Zmluvy o podnájme nebytových priestorov, a to konkrétne počas trvania tzv. mobilizačnej

doby - t.j. počas 1. mesiaca od protokolárneho prevzatia predmetu podnájmu.

57. Dňa 14.9.2004 odovzdala spoločnosť SORAVIA PALACE, spol. s r.o. nebytové priestory do užívania
spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o., a to za účelom vykonania tzv. dokončovacích, adaptačných prác na
interiéri nebytového priestoru nevyhnutných pre užívanie predmetu (pod)nájmu podľa (pod)nájomnej

zmluvy. O tejto skutočnosti bol dňa 14.9.2004 spísaný Protokol z odovzdania/prevzatia nebytových
priestorov v Shopping Park Soravia III.

58. Dňa 1.11.2004 uzavreli spoločnosť SORAVIA PALACE, spol. s r.o. ako nájomca a spoločnosť
PIŠTEK KNIHY, s.r.o. ako podnájomca Zmluvu o podnájme nebytových priestorov (ďalej len

„Podnájomná zmluva“). Podnájomnú zmluvu teda uzavrel na strane podnájomcu iný subjekt ako
predpokladala Zmluva o budúcej podnájomnej zmluve, avšak išlo o ten istý subjekt, ktorému boli
dňa 14.9.2004 nebytové priestory odovzdané za účelom vykonania adaptačných prác! Z uzavretej
Podnájomnej zmluvy vyplývalo, že stavebné úpravy sa mali vykonávať až po uzavretí Podnájomnej
zmluvy, a to konkrétne počas trvania tzv. mobilizačnej doby - t.j. počas 1. mesiaca od protokolárneho

prevzatia predmetu podnájmu.

59. Dňa 15.11.2004 bolo stavebným úradom vydané kolaudačné rozhodnutie, ktorým sa povolilo užívať
stavbu Shopping Park Soravia III. V ten istý deň kolaudačné rozhodnutie nadobudlo aj právoplatnosť.

60. Dňa 9.12.2004 uzavreli spoločnosť SORAVIA PALACE, spol. s r.o. ako nájomca a spoločnosť
PIŠTEK KNIHY, s.r.o. ako podnájomca Dohodu o skončení Doby podnájmu podľa Zmluvy o podnájme
nebytových priestorov, predmetom ktorej bolo predčasné ukončenie podnájmu podľa Podnájomnej
zmluvy ku dňu 31.12.2004.

61. Dňa 9.12.2004 zároveň uzavreli spoločnosť Shopping Center Bratislava, spol. s r.o. ako prenajímateľ
a spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. ako nájomca Zmluva o nájme nebytových priestorov. Nájomný vzťah
sa podľa písm. g. na strane 3 Nájomnej zmluvy mal začať až dňa 1.1.2005. Nájomná zmluva tu očividne
nadväzovala na Dohodu o skončení Podnájomnej zmluvy. S účinnosťou od 27.4.2006 došlo k zmene
obchodného mena a právnej formy žalovaného z pôvodného: Shopping Center Bratislava, spol. s r.o.

na nové: Shopping Palace Bratislava, v.o.s.

62. V septembri až v decembri 2004 vykonala spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. na predmete podnájmu
stavebné úpravy (adaptačné práce). Stavebné úpravy sa vykonávali:
a) v mesiacoch 9/2014 a 10/2014 len na základe Protokolu z odovzdania nebytových priestorov zo

14.9.2004, keďže spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. nebola stranou Zmluvy o budúcej podnájomnej
zmluve a Podnájomná zmluva ešte nebola v tom čase uzavretá,
b) v mesiacoch 11/2014 a 12/2014 na základe Podnájomnej zmluvy z 1.11.2004, keďže podnájom
nebytových priestorov trval od 1.11.2004 do 31.12.2004 a od 1.1.2005 sa mal začať nájom tých istých
nebytových priestorov (viď vyššie bod 6 tohto článku tohto podania).

63. Dňa 14.7.2005 došlo k predčasnému skončeniu nájmu (vzniknutého na základe Nájomnej zmluvy),
a to uplynutím 1 mesačnej výpovednej lehoty podľa bodu 11.3 Nájomnej zmluvy. Dôvodom výpovede
bolo neplatenie nájomného zo strany spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o. ako nájomcu.64. Žalovaný spochybňuje (namieta) aktívnu legitimáciu žalobcu na podanie žalobcu.

65. K námietke žalovaného uvedenej vyššie uvádza nasledovné:

66. Žalobca je toho názoru, že za subjekt, ktorý zhodnotil nebytové priestory je potrebné považovať
toho, kto si u subdodávateľ objednal vykonanie stavebných úprav a tieto stavebné úpravy platil.
Týmto subjektom je jednoznačne spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. Táto skutočnosť vyplýva jednak

zo znaleckého posudku, z ktorého vyplýva, že práve spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. si objednala
vykonanie stavebných úpravy na nebytových priestoroch kedy uvedené preukazujú ešte aj faktúry
založené v súdnom spise na č.l. 341 až 359. Ide o faktúry, ktorými subdodávatelia vykonávajúci stavebné
úpravy pre spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. na základe objednávok fakturovali ceny týchto prác. Z
výpisov z účtu v banke a z výdavkových pokladničných dokladov založených v súdnom spise na č.l. 303
až 340 vyplýva, že to bola spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. kto platil za stavebné úpravy. Žalobca je toho

názoru, že práve uzavretie podnájomnej zmluvy so spoločnosťou PIŠTEK KNIHY, s.r.o. bolo vyjadrením
toho, že tak žalovaný ako prenajímateľ ako spoločnosť SORAVIA PALACE s.r.o. ako nájomca považovali
spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. (podnájomcu) za subjekt, ktorý vykonal zhodnotenie predmetných
nebytových priestorov. V tejto súvislosti poukazuje na protokol z odovzdania nebytových priestorov zo
dňa 14.9.2004, z ktorého nepochybne vyplýva, že spoločnosť SORAVIA PALACE spol. s r.o. odovzdala

nebytové priestory, ktoré mali byť predmetom podnájmu do užívania spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o.
a to za účelom vykonania adaptačným prác. Spomínaný Protokol z odovzdania nebytových priestorov
zo dňa 14.9.2004 nebol v konaní pred súdom prvej inštancie založený medzi dôkazmi, nakoľko medzi
stranami sporu nebolo sporné to, že stavebné úpravy na nebytových priestoroch vykonala práve
spoločnosťPIŠTEKKNIHY,s.r.o.Tútoskutočnosťzačalžalovanýspochybňovaťažvpodanomodvolaní.

Námietku žalovaného, že žalobca nemá aktívnu legitimáciu na podanie žaloby je podľa jeho názoru
nedôvodná, ničím nepreukázaná.

67. K nemožnosti postúpenia pohľadávky na základe dohody upravenej v bode 5.13 nájomnej
zmluvy, podľa ktorej sa spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. ako nájomca zaviazal nepostúpiť svoju

peňažnú pohľadávku voči žalovanému ako prenajímateľovi žalobca uvádza, že konkurz spoločnosti
PIŠTEK KNIHY, s.r.o. sa spravoval zákonom č. 328/1991 Z.z. Cieľom konkurzu je dosiahnuť pomerné
uspokojenie veriteľov z dlžníkovho majetku. Tento cieľ sa realizuje speňažením majetku dlžníka, kedy
súčasťou konkurznej podstaty sú aj pohľadávky dlžníka voči tretím osobám. Konkurzná podstata sa
speňažuje spôsobom upraveným v § 27 zákona č. 328/91 Z.z. Ak by súd akceptoval právny názor

žalovaného o nepostupiteľnosti danej pohľadávky z dôvodu uzatvorenej dohody, správca konkurznej
podstaty úpadcu PIŠTEK KNIHY, s.r.o. by nemohol speňažiť predmetnú žalovanú pohľadávku voči
žalovanému, čím by sa zmarilo dosiahnutie cieľa konkurzu a správcovi by nezostávalo nič iné, len si
túto pohľadávku vymáhať súdnou cestou. Tým by sa neúmerne predlžovalo trvanie konkurzu. Podľa
názoru žalobcu ust. § 525 ods. 2 OZ o zmluvnej nemožnosti, resp. zákaze, či obmedzení postúpenia

pohľadávky by sa podľa názoru žalobcu nemalo aplikovať v konkurze. Zákon č. 328/91 Z.z. je v tomto
kontexte potrebné interpretovať ako lex specialis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku ako lex generalis,
ktorý vylučuje aplikáciu § 525 ods. 2 OZ. Na záver k tejto námietke žalobca zdôrazňuje, že žalovaná
pohľadávka bola postúpená počas konkurzu zo súhlasom súdu a za podmienok určených schôdzou
konkurzných veriteľov.

68. Právny názor a tomu zodpovedajúca súdna prax o tom, že zmluvné ustanovenia neumožňujúce
postúpiť pohľadávku dlžníka by sa nemali aplikovať v konkurze našli svoje vyjadrenie aj v § 55 (nového)
zákona č. 7/2005 Z.z. o konkurze a reštrukturalizácii, podľa ktorého „zmluvné dojednania zakazujúce
úpadcovi postúpenie jeho pohľadávok alebo zakazujúce postúpenie pohľadávok, ktoré vznikli voči

úpadcovi pred vyhlásením konkurzu sú počas konkurzu neúčinné a správca ako aj veriteľ môžu tieto
pohľadávky postúpiť na iné osoby“. Z vyššie uvedeného je zrejmé, že námietka žalovaného, že žalobca
nemá aktívnu legitimáciu na podanie žaloby je nedôvodná.

69. Žalovaný v podanom odvolaní spochybňuje aj pasívnu vecnú legitimáciu žalovaného a to z

dôvodu, že podľa názoru žalovaného tento nebol stranou zmluvy o budúcej podnájomnej zmluve a
ani podnájomnej zmluvy. K tejto námietke žalobca uvádza, že stavebné úpravy, adaptačné práce na
nebytových priestoroch vo vlastníctve žalovaného boli vykonávané spoločnosťou PIŠTEK KNIHY, s.r.o.
v mesiacoch 9/2004 až 12/2004, pričom v mesiacoch v 9/2004 a 10/2004 boli vykonávané na základeProtokolu z odovzdania nebytových priestorov zo dňa 14.9.2004 a v mesiaci 11/2004 a 12/2004 na
základe podnájomnej zmluvy zo dňa 1.11.2004. Žalobca v tejto súvislosti poukazuje na skutočnosť,
že podľa jeho názoru žalovaný nepriamo naznačuje, že pasívne legitimovaným by tu mala byť skôr

spoločnosť Soravia Palace, spol. s r.o. ako nájomca a nie žalovaný ako prenajímateľ. Tento názor
žalovaného žalobca nepovažuje za správny a to z dôvodu, že je nepochybné, že vykonaním stavebných
úprav na nebytových priestoroch, ktoré sa mali stať najprv predmetom podnájmu a potom nájmu došlo
k ich zhodnoteniu. Vykonaním stavebných úprav sa totiž nebytové priestory uviedli zo stavu hrubej
stavby do stavu spôsobilého na dohovorené užívanie. Keďže vlastníkom týchto nebytových priestorov

bol žalovaný, tak práve žalovaný bol príjemcom plnenia, spočívajúceho v zhodnotení jeho nebytových
priestorov na základe adaptačných prác. Stavebné úpravy boli vykonané so súhlasom a v súlade s
požiadavkami tak spoločnosti Soravia Palace s.r.o. ako aj žalovaného, inak by so spoločnosťou PIŠTEK
KNIHY, s.r.o. neuzavreli podnájomnú zmluvu a neskôr nájomnú zmluvu. V tejto súvislosti poukazuje aj
na výpoveď svedkyne M.. Q. B., svedka T.. Ľ. G., svedka T.. L. I. ako i T.. Q. K.. Žalovaný využíval
stavebné úpravy, t.j. výsledok adaptačných prác vykonaných spoločnosťou PIŠTEK KNIHY, s.r.o. aj

potom ako ukončil nájomný vzťah so spoločnosťou PIŠTEK KNIHY, s.r.o., predmet nájmu bol následne
prenajatý spoločnosti Dráčik, s.r.o., neskôr disco klubu a potom ho využívalo centrum Shopping Palace
na rôzne kultúrne a detské aktivity a to všetko bez vykonania ďalších úprav predmetu prenájmu. V
súvislosti s touto skutočnosťou poukazuje na výpoveď svedka M.. O. A., svedka M. Š., svedka T..
L. I.. Žalovaný po ukončení nájomného vzťahu bránil spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o. vo vstupe do

predmetu nájmu, aby predmet nájmu nemohol vypratať a nemohol si z neho odniesť veci. K tejto tvrdenej
skutočnosti poukazuje na žiadosť o sprístupnenie prenajatého priestoru zo dňa 7.7.2005, 19.7.2005,
ďalej na výpoveď svedka M. Š..

70. Spoločnosť Soravia Palace spol. s r.o. nemala z vykonania stavebných úprav na predmetných

nebytových priestoroch vo vlastníctve žalovaného žiaden prospech. Jediným subjektom, ktorý tu mal
majetkový prospech bol práve žalovaný, nakoľko ich vykonaním sa zhodnotili nebytové priestory v jeho
vlastníctve. Z týchto dôvodov sa preto žalobca domáha zaplatenia peňažnej náhrady za zhodnotenie
nebytových priestorov vo vlastníctve žalovaného a má za to, že žalovaný je v danom prípade pasívne
legitimovaný v tomto spore.

71. Poukazuje na rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 30 Cdo 4047/2007 zo dňa 10.3.2009, ktorého
právna veta znie: „vynaložením investic do cizí nemovitosti bez právního důvodu vzniká vlastníku
bezdůvodné obohacení k okamžiku, kdy ke zhodnocení došlo, tedy kdy se majetkový stav vlastníka
zvýšil o hodnotu odpovídajíci zvýšení hodnoty věci. Prospěch z plnění bez právního důvodu (§ 451

odst. 1 a 2 obč. zák.) vzniká přijetím tohoto plnění a již v tomto okamžiku také vzniká příjemci tohoto
plnění peněžitý dluh. Nárok na náhradu za zhodnocení nemovitosti vzniká vůči tomu, kdo ji vlastnil
v době, kdy k tomuto zhodnocení došlo“. Vychádzajúc zo záverov uvedeného rozhodnutia v prípade
zhodnotenia cudzej nehnuteľnosti je príjemcom tohto plnenia, a teda pasívne legitimovaný vlastník
dotknutej nehnuteľnosti s tým, že ak toto zhodnotenie cudzej nehnuteľnosti uskutočnil nájomca, tak

potom voči vlastníkovi nehnuteľnosti má nároky podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka. V prípade,
že zhodnotenie vykonal podnájomca, tak potom voči vlastníkovi nehnuteľnosti má nároky podľa § 451
ods. 1 a 2 OZ. V prípade, že zhodnotenie vykonal iný subjekt ani nájomca ani podnájomca, tak voči
vlastníkovi nehnuteľnosti má nárok podľa § 451 ods. 1 a 2 OZ. Z uvedeného teda vyplýva, že námietka
žalovaného v súvislosti s nedostatkom pasívnej legitimácie je nedôvodná. Jedinou spornou otázkou je

to, ako sa má právne kvalifikovať žalovaná pohľadávka. Žalovaný namieta nesprávne právne posúdenie
žalovanej pohľadávky. Stavebné úpravy v priestoroch vo vlastníctve žalovaného boli vykonávane
spoločnosťou PIŠTEK KNIHY, s.r.o. a nie fyzickou osobou Ing. Pištek Tomáš - FREDDIE. Tieto práce boli
vykonávané v mesiacoch 9/2004 a 10/2004 na základe protokolu z odovzdania nebytových priestorov
zo dňa 14.9.2004 a v mesiacoch 11/2004 a 12/2004 na základe podnájomnej zmluvy zo dňa 1.11.2004.

Neboli nikdy vykonávané na základe zmluvy o budúcej podnájomnej zmluve. Je pravdou, že priestory
vo vlastníctve žalovaného mali do 15.11.2004 povahu priestorov rozostavanej stavby. Vždy však išlo o
nehnuteľnosti - nebytové priestory, či už skolaudované alebo neskolaudované vo vlastníctve žalovaného
a jedine on mal z ich zhodnotenia prospech. V súvislosti s právnou kvalifikáciou žalovanej pohľadávky
podľa názoru žalobcu prichádzajú do úvahy dve právne kvalifikácie a to nasledovné.

72.Primárnežalobcakvalifikovalžalovanúpohľadávkuakonároknapeňažnúprotihodnotupodľaštvrtej,
poslednej vety § 667 ods. 1 OZ. Sekundárne žalobca pripustil, že žalovanú pohľadávku je možné
kvalifikovať ako nárok na peňažnú náhradu za bezdôvodné obohatenie podľa § 451 OZ v spojení s § 458ods. 1 OZ. Pri nároku podľa § 451 a nasl. OZ vzniká však nárok na peňažnú náhradu za bezdôvodné
obohatenie už v okamihu, kedy došlo k zhodnoteniu cudzej nehnuteľnosti vykonaním stavebných úprav
a výška peňažnej náhrady sa rovná zvýšeniu hodnoty nehnuteľnosti k tomuto okamihu. Pri nároku

podľa poslednej vety § 667 ods. 1 OZ vzniká nárok na peňažnú protihodnotu až v okamihu kedy došlo
k skončeniu nájmu a výška peňažnej hodnoty sa rovná k zvýšeniu hodnoty nehnuteľnosti k tomuto
okamihu, kedy má nájomca nárok na túto peňažnú protihodnotu až po skončení nájmu a po znížení
(amortizácii) tejto hodnoty. Žalobca je toho názoru, že právna kvalifikácia žalovanej pohľadávky, ku ktorej
sa priklonil súd prvej inštancie je správna a v predmetnom prípade vhodnejšia. Podľa názoru žalobcu

súd prvej inštancie musel na daný prípad aplikovať § 667 ods. 1 OZ posledná veta na základe analógie
legis, keďže toto zákonné ustanovenie upravovalo vzťahy, ktoré sa obsahom a účelom najviac podobali
vzťahom medzi žalovaným a spoločnosťou PIŠTEK KNIHY, s.r.o.

73.Žalovanývosvojomodvolaníspochybňujenesprávneprávneaskutkovézáverysúduprvejinštancie.
Namieta, že nájomca nie je oprávnený domáhať sa po skončení nájmu protihodnoty toho, o čo sa zvýšila

hodnota nehnuteľnosti, ak prenajímateľ udelil súhlas s uskutočnením úprav s tým, že nájomca ich bude
uskutočňovať na vlastné náklady ďalej, že ust. § 667 ods. 1 OZ je dispozitívnym ustanovením, teda
je možné sa od neho odchýliť a následne, že tiež zodpovedá bežnej praxi komerčného prenajímania
nebytových priestorov, že nájomca prevezme na seba časť nákladov stavebnej adaptácie priestorov
spravidla za cenu úľav na nájomnom a že teda z výpovedi svedkov vyplynulo, že investície sa premietli

do výšky nájomného. K uvedenému žalobca uvádza nasledovné:

74. Podstata sporu spočíva v tom, že právny predchodca žalobcu investoval do nebytových priestorov vo
vlastníctve žalovaného ako vyplýva zo znaleckého posudku cca 218.488,61 eur, čím zhodnotil nebytové
priestory po odpočítaní amortizácie o 210.163,98 eur. Namiesto predpokladanej 10 ročnej doby nájmu

užívala predmetné nebytové priestory uvedená spoločnosť len približne 8,5 mesiaca. Žalovaný tvrdí, že
predmetné stavebné úpravy si je napriek tomu oprávnený ponechať a to bezodplatne, bez povinnosti
poskytnúť peňažnú náhradu za zhodnotenie nebytových priestorov. Žalobca má za to, že pokiaľ došlo k
zhodnoteniu nebytových priestorov, má nárok na zaplatenie peňažnej náhrady za uvedené zhodnotenie
a ustanovenia podnájomnej zmluvy (bod 2.8.1, 8.6, 8.9, 12.2) a nájomnej zmluvy (bod 8.6, 8.9 a 12.2),

na ktoré sa žalovaný odvoláva považuje za neplatné pre ich rozpor s dobrými mravmi resp. zásadou
poctivého obchodného styku, pretože by mohli predstavovať vzdanie sa práva vopred. S uvedeným
názorom sa stotožnil aj súd prvej inštancie. Stavebné úpravy boli v mesiacoch 9/2004 a 10/2004
vykonané na základe Protokolu z odovzdania nebytových priestorov zo dňa 14.9.2004 a v mesiacoch
11/2004 a 12/2004 na základe podnájomnej zmluvy zo dňa 1.11.2004. Z uvedeného je teda zrejmé, že

stavebné úpravy neboli vykonávané na základe nájomnej zmluvy a preto sa na ne nemôžu vzťahovať
body 8.6, 8.9 a 12.2 nájomnej zmluvy, ale len právna úprava obsiahnutá v zákone. Uvedené ustanovenia
nájomnej zmluvy by sa totiž mohli týkať zmien predmetu nájmu vykonaných po uzavretí nájomnej
zmluvy. Žalobca ďalej poukazuje na skutočnosť, že podstatná časť stavebných úprav bola vykonaná v
mesiacoch 9/2004 a 10/2004 a bola vykonávaná pred uzavretím podnájomnej zmluvy zo dňa 1.11.2004

na základe Protokolu z odovzdania zo dňa 14.9.2004. K prevodu stavebných prác zo spoločnosti
PIŠTEK KNIHY, s.r.o. ako podnájomcu na spoločnosť Soravia Palace s.r.o. ako nájomcu nikdy nedošlo,
nájomca si toto právo ani nikdy neuplatnil. Stavebné úpravy sa stali súčasťou nebytových priestorov
a jedine žalovaný z nich mal prospech. Podnájomný vzťah trval len dva mesiace. Je úplne zjavné,
že ustanovenia v bodoch 2.8.1, 2.6 a 2.9 podnájomnej zmluvy sú v rozpore s dobrými mravmi resp.

zásadou poctivého obchodného styku, pretože ako podnájomcovi ukladali, aby na spoločnosť Soravia
Palace spol. s r.o. ako nájomcu previedla de facto darovala stavebné úpravy v hodnote 218.488,61 eur
a to len za dva mesiace trvania podnájmu. Je to očividná nerovnosť, nerovnováha v právach subjektov,
ktorá nemá žiadne ekonomické ani racionálne opodstatnenie. Žalovaný v konaní nepreukázal a nikdy
netvrdil, že by z pozície prenajímateľa spoločnosti Soravia Palace, spol. s r.o. ako nájomcovi poskytol

nejakú kompenzáciu za to, že mu zabezpečila zhodnotenie jeho nebytových priestorov prostredníctvom
spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o. ako podnájomcu. Podnájomná zmluva bola dojednaná tak, ako by
podnájom mal trvať 10 rokov a vôbec neriešila situáciu, že v skutočnosti môže podnájom trvať len dva
mesiace.

75. Žalovaný sa v odvolaní usiluje vyvolať dojem, že prenesenie nákladov na výstavbu nebytových
priestorov na právneho predchodcu žalobcu bola premietnutá do tzv. úľav na nájomnom vo forme zľavy
na nájomnom. Uvedené tvrdenie, však žalobca považuje za zavádzajúce a nesprávne a to z dôvodu,
že v predmetnej veci viacerí svedkovia sa vyjadrovali k otázke určenia výšky nájomného a iba jedinýsvedok vypovedal v tom zmysle, že výška investície do nebytových priestorov sa premietla do nižšieho
nájomného. Bola to svedkyňa M.. Q. B.. Z výpovede tejto svedkyne však vyplýva, že svedkyňa najprv
dala do súvisu veľkosť podlahovej plochy predmetu nájmu s výškou nájomného za m2 a to v tom zmysle,

žečímväčšíjepredmetnájmutýmnižšiajejednotkovácenanájmu.Vpodstatetuhovorilaomnožstevnej
zľave. V zapätí, ale svedkyňa dala do súvisu výšku investícii a jednotkovej ceny nájmu za m2 a to v
tom zmysle, že čím vyššia je investícia nájomcu tým nižšia je jednotková cena nájomného. Naopak
zo svedeckej výpovede T.. E. O. vyplynulo, že medzi výškou investície nájomcu a výškou nájomného
nebol žiadny súvis. Taktiež zo svedeckej výpovede T.. Ľ. G. vyplynulo, že výška nájmu závisela od

veľkosti podlahovej plochy v tom zmysle, že čím väčší je predmet nájmu tým nižšia je jednotková cena
nájmu. Žalovaný teda na podporu svojho tvrdenia o tom, že výška investície spoločnosti do spoločnosti
PIŠTEK KNIHY, s.r.o. do nebytových priestorov sa premietla do nájomného nepredložil žiadne listinné
dôkazy. V súvislosti s výškou nájomného žalobca poukázal na zmluvu o budúcej podnájomnej zmluve
zo dňa 28.1.2004, konkrétne v bode I. na strane 3 jej Prílohy č. 1 obsahujúcej znenie zmluvy o
podnájme nebytových priestorov, ktorá sa mala uzavrieť bolo dohodnuté základné nájomne vo výške

13,10 eur za m2 a dodatkové nájomné. Rovnaké základné a dodatkové nájomné, t.j. z tej istej výške bolo
dohodnuté aj v bode 5.1 podnájomnej zmluvy zo dňa 1.11.2004 a v bode 5.1 nájomnej zmluvy zo dňa
9.12.2004 to znamená, že výška nájomného bola stabilizovaná už od 28.1.2004 a neskôr sa nemenila.
28.1.2004, však právny predchodca žalobcu ešte nevedel akú peňažnú sumu investuje do stavebných
úprav nebytových priestoroch a v tom čase nebola vyhotovená ani len projektová dokumentácia pre

stavebné úpravy. Samotná projektová dokumentácia pre stavebné úpravy bola vypracovaná postupne
(v auguste 2008) a podliehala k schváleniu architektom žalovaného. Ak nájomné bolo dohodnuté už
28.1.2004 a neskôr sa už nemenilo, pričom 28.1.2004 sa ešte objektívne nemohlo vedieť aké finančné
prostriedky budú vynaložené na stavebné úpravy znamená to, že výška nájomného bola dohodnutá
bez ohľadu na investíciu stavebných úprav nebytových priestoroch. Uvedené teda vyvracia opačné

tvrdenie žalovaného a súčasne svedkyne M.. Q. B., ktorá vo svedeckej výpovedi vypovedala, že výška
investície spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o. do nebytových priestorov žalovaného sa premietla do
nižšieho nájomného.

76. Pokiaľ žalovaný poukázal na rozsudok NS ČR sp. zn. 28 Cdo 3497/2006 žalobca uvádza, že nie

je mu zrejmé na základe čoho Najvyšší súd ČR dospel k záveru, že ak sa v zmluve použije výraz
„na své náklady“ tak „tímto ujednáním smluvní strany současne vyloučily možnost nájemce domáhat
se po ukončení nájemního vztahu toho, o co se zvýšila hodnota předmětné nemovitosti ve smyslu §
667 Občianskeho zákonníka“. Takýto výklad je zjavne nelogický, nedôsledný a neodôvodnený. Najvyšší
súd ČR nijako nevysvetlil, prečo sa priklonil k takémuto výkladu, keď dikcia zmluvy korešpondovala so

zákonným ustanovením. Má za to, že ust. § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka je ako celok koncipovaný
ako kogentné ustanovenie, ktoré nepripúšťa, aby sa účastníci nájomnej zmluvy dohodli inak. Je v ňom,
aleobsiahnutájednavýnimka,dispozitívneustanovenieasícevtretejvetetohtozákonnéhoustanovenia
sa nachádza slovné spojenie „ak zmluva neurčuje inak“. Táto výnimka, dispozitívne ustanovenie sa
nevzťahuje na celý ods. 1, ale len na druhú a tretiu vetu tohto ods. 1 a umožňuje účastníkom nájomnej

zmluvy výhradne len to, aby si odchýlne stanovili okamih, kedy je prenajímateľ povinný uhradiť náklady
spojené so zmenou veci, inak platí, že je povinný uhradiť až po skončení nájmu a po odpočítaní
znehodnotenia zmien. Toto ustanovenie sa však podľa názoru žalobcu nevzťahuje na štvrtú poslednú
vetu § 667 ods. 1 OZ, z povahy ktorej jednoznačne vyplýva, že sa nemožno od neho odchýliť.

77. V súvislosti s trestným oznámením proti T.. E. O. žalobca uvádza, že uvedené trestné oznámenie
bolo odmietnuté, T.. E. O. nebol trestné stíhaný. Nie je zrejmé, čo podaným trestným oznámením chcel
žalovaný preukázať. Skutočnosť, že spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o zhodnotila nebytové priestory
vo vlastníctve žalobcu nie je sporná, sporné je to či jej vznikol nárok na peňažnú náhradu za toto
zhodnotenie. Má za to, že uvedený dôkaz mal žalovaný uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie

a preto by na tento nemal odvolací súd prihliadať.

78. Žalobca ďalej uvádza, že spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. podľa údajov v obchodnom registri
vznikla 13.5.2004 a jej základné imanie bolo 200.000,- Sk. V priebehu mesiacoch 9/2004 až 12/2004
zhodnotila nebytové priestory vo vlastníctve žalovaného formou vykonania stavebných úprav, ktorých

hodnotu stanovil súdny znalec na sumu 218.488,61 eur. Je úplne zrejmé, že na to, aby spoločnosť so
základným imaním 200.000,- Sk mohla vykonať stavebné úpravy v hodnote 6.582.187,80 Sk musel jej
niekto požičať finančné prostriedky. Touto osobou bol konateľ a jediný spoločník tejto spoločnosti T.. E.
O. a tak aj vznikla predmetná pohľadávka na základe pôžičky, ktorú si následne uplatnil v konkurze. Nauvedenom postupe podľa názoru žalobcu nie je nič podozrivé ani špekulatívne. Z existencie uvedenej
pohľadávky nevyplýva ani to, že stavebné úpravy vykonával T.. E. O. ako súdu podsúva žalovaný.
Stavebné úpravy objednala a platila spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. z prostriedkov, ktoré jej požičal

jej konateľ a jediný spoločník. Je pravdou, že žalovaná pohľadávka predstavovala najhodnotnejšiu časť
majetku spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o., ale žalovaný ju odmietol zaplatiť čím znížil sumu získanú
speňažením konkurznej podstaty a správca ju musel ako rizikovú speňažiť postúpením pohľadávky.

79. Žalobca má za to, že súd prvej inštancie rozhodol vo veci vecne správne a preto žiada rozsudok súdu

prvej inštancie ako vecne správny potvrdiť a súčasne si uplatňuje náhradu trov odvolacieho konania.

80. K vyjadreniu odvolaniu žalobcu sa písomne dňa 10.10.2016 vyjadril žalovaný, v ktorom uvádza
nasledovné:

81. Záver žalobcu je nesprávny, pretože najmä nekorešponduje s vykonanými dôkazmi. Pán O. osobne

na strane druhej od začiatku roka 2004, teda od uzavretia ZOBZ, vzájomne rokovali, odsúhlasovali
postupy a technické detaily a uskutočňovali sa tzv. kontrolné dni s ohľadom na postup stavby. Zmluvnou
stranou ZOBZ bol pán O., spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. ešte neexistovala. Ich vôľou bolo teda, aby
práve pán O. (nie PIŠTEK KNIHY, s.r.o.) vykonal adaptačné práce, spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o.
vznikla až 13.5.2004 a ako platiteľ DPH bola zaregistrovaná až počnúc 1.9.2004. Je evidentné, že práve

po registrácií spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o. ako platiteľa DPH začala táto spoločnosť objednávať
služby a práce, objednané pánom O. v auguste 2004, kým neskoršie práce boli už zrejme objednávané
pod hlavičkou PIŠTEK KNIHY, s.r.o. Takýto postup zo strany pána O. však nebol ani zo strany SORAVIA
PALACE, spol. s r.o. ani žalovaného nijako odsúhlasovaný.

82. Nepravdivé je aj tvrdenie žalobcu o tom, že tým, že adaptačné práce neboli údajne vykonávané
na podklade ZOBZ, nemal pán O., prípadne PIŠTEK KNIHY, s.r.o. v tomto smere žiadne povinnosti
či práva, najmä nie povinnosť vykonať samotné adaptačné práce. Žalovaný poukazuje na Protokol z
odovzdania (Odovzdávací protokol), ktorý obsahuje Prílohu č. 1 zakotvujúcu súpis záväzkov nájomcu a
prenajímateľa. Práve tento dokument zakotvuje rozsah práv a povinností rozhodujúcich pri vykonávaní

adaptačných prác. Navyše podkladom pre podmienky vykonávania adaptačných prác boli prílohy k
ZOBZ obsahujúce o.i. znenie budúcej podnájomnej zmluvy a takisto technické špecifikácie.

83. K rozsahu záväzkov podľa ZOBZ, a teda tvrdeniu žalobcu o neexistencií práva, resp. povinnosti
pána O. vykonať adaptačné úpravy, si dovoľuje upriamiť pozornosť súdu na to, že z listinných dôkazov

predložených samotným žalobcom je evidentné, že okrem ZOBZ bol k tejto uzavretý aj dodatok č. 1
ku ZOBZ. List z 21.10.2004 obsahuje pripomienky k návrhu Podnájomnej zmluvy pred jej uzavretím
takým spôsobom, že porovnáva návrh Podnájomnej zmluvy so znením uzavretej ZOZ. Je teda otázne,
prečo žalobca, ktorý ako hlavný odvolací dôvod vo svojom odvolaní žalobcu dňa 6.8.2012 predložil
„novoobjavenú“ ZOBZ, súčasne nepredložil túto v jej platnom znení, teda vrátane dodatku č. 1 alebo

túto okolnosť prinajmenšom nevysvetlil?

84. List z 21.10.2004 je ďalej svedectvom o tom, že to bol práve pán O. a nie PIŠTEK KNIHY, s.r.o. hoci
svoj list formuloval pod hlavičkou PIŠTEK KNIHY, s.r.o., ktorý komentoval novú Podnájomnú zmluvu,
pretože iba on, pán O., ako zmluvná strana ZOBZ porovnával ZOBZ, súc ňou viazaný ZOBZ, s návrhom

Podnájomnej zmluvy.

85. K odovzdaniu priestorov nedošlo dňa 14.9.2004. Samotný Odovzdávací protokol, t.j. „Protokol z
odovzdania / prevzatia nebytových priestorov v Shopping Park Soravia III“, bol vyhotovený / dopĺňaný
viacerými osobami postupne.

86. Pokiaľ ide o tvrdenie žalobcu, že priestory boli žalovaným odovzdané výlučne spoločnosti PIŠTEK
KNIHY,s.r.o.,ktorániejezmluvnoustranouZOBZ,uvádzame,žeOdovzdávacíprotokolniejepodpísaný
ani zástupcom Soravia Palace, spol. s r.o. ani zástupcom žalovaného. Vyhotovili ho hlavní dodávatelia
stavby nákupného centra. Žalobca v konaní nepreukázal, že by tieto subjekty boli oprávnené formálne v

mene budúceho nájomcu podľa ZOBZ alebo dokonca v mene žalovaného (!) odovzdať priestory pánovi
O. alebo spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o. za účelom vykonania adaptačných prác.87.Rovnakojenesprávnyzáver,žepriestorbolodovzdanýsubjektu,ktorýnebolstranouZOBZ,čímchce
žalobcavytvoriťdojem,žeodovzdaniesaviaževýlučnekPodnájomnejzmluveasdovtedydosiahnutými
dohodami medzi pánom O. a Soravia Palace, spol. s r.o. a najmä so ZOBZ nemá nič spoločné.

Na Odovzdávacom protokole je síce pečiatka spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o. a aj v úvode je táto
spoločnosť označená, avšak samotný Odovzdávací protokol ako aj pán O. vo svojej svedeckej výpovedi
v súvislosti s odovzdaním priestorov výslovne odkazujú na ZOBZ, tzn. na právny vzťah založený medzi
pánom O. a Soravia Palace, spol. s r.o. Pán O. bol síce v tom čase už konateľom spoločnosti PIŠTEK
KNIHY, s.r.o., avšak ak by konal za túto spoločnosť, nemohol by sa dovolávať ZOBZ, ktorej zmluvnou

stranou táto spoločnosť nebola a od ktorej sa teraz snaží dištancovať.

88. Nie je možné dodatočne začať tvrdiť, že priestory boli odovzdané spoločnosti PIŠTEK KNIHY,
s.r.o. bez akéhokoľvek vzťahu k pánovi O. a ZOBZ, a že vôľou Soravia Palace, spol. s r.o. alebo
dokonca žalovaného bolo v čase odovzdania priestorov a v čase realizácie adaptačných práv vstúpiť do
zmluvného vzťahu s novozaloženou spoločnosťou PIŠTEK KNIHY, s.r.o.

89. Skutočnosť, že kým podľa ZOBZ malo k uzavretiu Podnájomnej zmluvy dôjsť s pánom Pištekom,
uzavrela Podnájomnú zmluvu napokon namiesto pána O. spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o., bolo iba
výsledkom dodatočného zohľadnenia žiadosti pána O., ktorý si medzičasom túto spoločnosť založil, pán
O. pripomienkoval návrh Podnájomnej zmluvy pred jej uzavretím prostredníctvom Listu z 21.10.2004,

keďže sa v ňom odvolával práve na ZOBZ. Ak by sa pri Podnájomnej zmluve malo jednať o „úplne iný
subjekt“, ako tvrdí žalobca, nemohol by sa tento subjekt odvolávať na ZOBZ, teda na zmluvu, ktorej
nebol účastníkom.

90. Je nesporné, že Odovzdávací protokol nemá žiaden vzťah s Podnájomnou zmluvou, ale naopak

viaže sa výlučne k ZOBZ.

91. Pokiaľ ide o ďalšie tvrdenie žalobcu, že vôľou strán bolo realizovať adaptačné práce iba počas
tzv. mobilizačnej doby, ktorá mala plynúť až po uzavretí Podnájomnej zmluvy počas jedného mesiaca,
pokladá takýto výklad Podnájomnej zmluvy za nesprávny. Podľa bodov 2.8, 2.8.1 a 2.9 Podnájomnej

zmluvy sa zmluvné strany iba dohodli na tom, že po prevzatí predmetu nájmu je nájomca oprávnený
vykonávať adaptačné práce. Ak boli prv vykonávané adaptačné práce pánom O., tieto Podnájomná
zmluva nijako nerieši a teda ani nevylučuje. Ak malo byť vôľou strán, aby adaptačné práce vykonávala
PIŠTEK KNIHY, s.r.o. ako tvrdí žalobca, prečo by potom zadával projektovú dokumentáciu, nechával
si odsúhlasovať projekty a začal objednávať stavebné práce pán O.? Počas obdobia jedného mesiaca

od uzavretia Podnájomnej zmluvy malo teda ísť už iba o dokončenie vykonávaných prác v určenom
termíne a následná povinnosť otvoriť prevádzku pre verejnosť. Nebolo technicky možné, aby spoločnosť
PIŠTEK KNIHY, s.r.o. všetky potrebné adaptačné práce v priestore zrealizovala počas tak krátkej doby,
teda počas jedného mesiaca.

92. Z uvedeného vyplýva nepravdivosť tvrdenia žalobcu o tom, že vôľou strán malo byť, aby adaptačné
prácevykonávalvýlučnesubjektuzatvárajúciPodnájomnúzmluvu,t.j.PIŠTEKKNIHY,s.r.o.,atovýlučne
počas jedného mesiaca po uzavretí Podnájomnej zmluvy.

93. V súvislosti s kolaudačným rozhodnutím upriamuje pozornosť súdu na skutočnosť, že nebytové

priestory boli podľa prílohy rozhodnutia obsahujúcej súpis predajní označené ako „Pištek - FREDDIE“,
čo zodpovedá dovtedajšiemu označovaniu týchto priestorov v projektovej dokumentácií podľa jeho
obchodného mena ako živnostníka.

94. Popri otázke, komu boli priestory odovzdané, však opomína žalobca zodpovedanie rovnako dôležitej

otázky, a to určenie subjektu, ktorý predkladal návrhy stavebných prác, t.j. projektovú dokumentáciu, na
schválenie. Touto osobou bol vždy výlučne pán O.. Svedčí o tom technická dokumentácia, na ktorú sa
pán O. podpisoval ako „investor“.

95. Pán O. síce začal počnúc septembrom vystupovať stále častejšie pod firmou PIŠTEK KNIHY,

s.r.o., avšak táto skutočnosť nemala vplyv na pánom O. dovtedy prevzaté záväzky a jeho zmluvné
vzťahy. Žalobca nepredložil dosiaľ žiaden dôkaz, že PIŠTEK KNIHY, s.r.o. predložila akýkoľvek návrh
adaptačných prác a tieto by boli voči PIŠTEK KNIHY, s.r.o. aj schválené.96. Žalovaný zastáva názor, že nie je rozhodujúce, že PIŠTEK KNIHY, s.r.o. si objednávala a platila za
stavebné práce. Naopak, pre posúdenie prípadného nároku je potrebné v prvom rade vziať do úvahy
existujúce zmluvné vzťahy a určiť subjekty, ktoré tieto zmluvné vzťahy založili.

97. Ustanovenie § 27 ods. 3 zákona č. 328/1991 Zb. o konkurze a vyrovnaní a ani žiadne iné ustanovenie
tohto predpisu neobsahuje právnu normu, ktorá pre prípad speňaženia podstaty postúpením / predajom
pohľadávky úpadcu vylučovala aplikáciu § 525 ods. 2 Obč. z., alebo ktorá zakotvovala výnimku zo zásad
postupiteľnosti pohľadávok v občianskom práve. Udelenie súhlasu / schválenia súdom tu nevyvoláva

účinky akéhosi „požehnania“ tomuto právnemu úkonu, ktorý súc neplatný vzhľadom na dohodu medzi
veriteľom a dlžníkom o vylúčení postúpenia sa takto stáva platný. Ak by takéto účinky malo vyvolať,
muselo by to byť právnym predpisom vyslovene upravené.

98. Vo vzťahu k samotnej postupiteľnosti pohľadávky je súhlas konkurzného súdu právne bezvýznamný,
čo má za následok, že tým nie je nijako dotknutá prípadná neplatnosť právneho úkonu, na základe

ktorého bola pohľadávka postúpená.

99. Zastáva názor, že žalobca sa nestal veriteľom žalovanej pohľadávky, nakoľko postúpenie tejto
pohľadávky odporuje zákonu.

100. Žalobcove tvrdenia o majetkovom obohatení žalovaného pokladá žalovaný za nepravdy, ktoré sa
neopierajú o žiadne dôkazy. Predpokladom priznania nároku na vrátenie bezdôvodného obohatenia je
absencia právneho dôvodu, čo v danom prípade, s ohľadom na existenciu ZOBZ neprichádza do úvahy.
Rozsah bezdôvodného obohatenia je navyše potrebné skúmať vždy s ohľadom na všetky okolnosti a
nie je možné ho izolovať iba na súčet faktúr za vložené investície. Žalobca by preto titulom vrátenia

bezdôvodného obohatenia nemohol požadovať to, čo do priestorov bolo investované, ale iba to, o čo sa
týmito investíciami hodnota nehnuteľnosti zvýšila. Takýto nárok však žalobca niky neuplatnil!

101. Žalovaný vyjadruje svoj zásadný nesúhlas s tvrdením tak žalobcu ako žiaľ i s ničím nepodloženým
tvrdením prvoinštančného súdu o tom, že žalovaný mal „nedovolene preniesť náklady na výstavbu

obchodnéhocentranatretieosoby“.Niktozuvedenýchanilennevysvetlil,včommábyťdohodatýkajúca
sa nákladov prípravy budúceho nebytového priestoru „nedovolená“.

102. Rovnako žalovaný vyjadruje svoj zásadný nesúhlas s tvrdeniami žalobcu ako i súdu prvej inštancie
o nerovnosti a nerovnováhe vzájomných práv.

103. Pán O., a aj PIŠTEK KNIHY, s.r.o., vstúpili do zmluvných vzťahov dobrovoľne, svoju vôľu prejavili vo
forme písomných zmlúv, a mali možnosť, a aj tak učinili, návrhy zmluvných dokumentov pripomienkovať
a dotvárať ich obsah. Svoje vzájomné práva a záväzky teda počas trvania týchto vzťahov dobre poznali a
ani ich nespochybňovali. Ak následne, potom ako podnikanie jedného z obchodných partnerov stroskotá

a ohlási, že nie je schopný plniť si svoje záväzky, začne tento partner tvrdiť, že práva a povinnosti
podľa doterajších zmlúv sú v nepomere, nerovnováhe, výrazne nespravodlivé, a z uvedených „dôvodov“
nielenže nehodlá svoje nesplnené záväzky dodatočne splniť, ale dokonca začne uplatňovať finančné
nároky, ktoré nemajú oporu v dosiaľ prejavenej vôli a ktorých jediným cieľom je v lepšom prípade
sanovanie stroskotaného podnikania a v horšom vlastné obohatenie na úkor iného, práve takéto konanie

žalobcu treba podľa jeho názoru pokladať za konanie v rozpore s dobrými mravmi.

104.Žalovanýpoukazujeokreminéhonapr.nasvedeckúvýpoveďpaniB.,ktorápotvrdila,že„adaptačné
práce sa odzrkadlili v nájomnom, ktoré bolo prepočtom pána O., ktorý si započítal svoje investície,
zobral do úvahy zisk a takto sa dohodou stanovilo nájomne“. Pán O. vo svojej výpovedi síce tvrdí

opak, avšak dovoľujeme si vysloviť názor, že pán O. si veci prinajmenšom už dobre nepamätal, nakoľko
je málo predstaviteľné, aby budúci nájomca dohodol výšku nájomného bez toho, aby poznal výšku
svojej budúcej investície do prenajímaných priestorov, ku ktorej sa podľa vlastnej výpovede dobrovoľne
zaviazal.

105. V bode 6 si žalobca všíma a spochybňuje výpovede niektorých svedkov, napr. je podľa jeho názoru
výpoveď svedkyne M.. Q. B. nedôveryhodná, pretože je príliš „vágna, všeobecná, nekonkrétna“. Cituje
výpoveď pani B., ktorú ako svedkyňu pokladá za najdôležitejšiu, nakoľko práve ona mala na starosti
uzatváranie zmlúv „dohodnutá výška nájmu odzrkadľovala, že je to obrovský priestor, do ktorého samusí investovať. Priestor mu bol odovzdaný ako hrubá stavba“. Pán O. mal zrealizovať po odsúhlasení
projektovej dokumentácie určité práce. My sme mu odovzdali priestor pod schodmi a zabudovanými
eskalátormi. Pán O. mal nájomné nižšie ako ostatní nájomníci, ktorí mali k dispozícii menšie plochy. Tým

sa zohľadňovalo, že bude mať vyššie vstupné investície“. Vo vzťahu k otázke žalobcu či došlo k prevodu
adaptačných prác do majetku žalovaného podľa 2.8.1 zmluvy sa vyjadrila „Z nášho pohľadu áno, a to
zabudovaním do predmetu nájmu. Pán O. inú dohodu nepožadoval“.

106. Znalec v závere svojho posudku uviedol, že hodnota vložených investícií zistená pri obhliadke a

v zmysle zaplatených faktúr a súpisov prác je 6.582.187,80 Sk. Žiadna z príloh Znaleckého posudku
však nepreukazuje skutočné zaplatenie objednaných prác alebo služieb. Faktúry toho dokladom nie
sú. Niektoré sú opatrené pečiatkami o zaúčtovaní v účtovníctve, avšak ani toto nepokladá za dôkaz o
úhrade. Záver znalca o tom, že za práce boli aj skutočne uhradené teda nemá reálny podklad.

107. Podľa názoru žalovaného je zrejmé, že Znalecký posudok bol urobený neobjektívne a na

„objednávku“. Prvoinštančný súd sa dosiaľ podrobnému odôvodneniu výšky uplatňovaného nároku, ako
ani viackrát prezentovaným výhradám zo strany žalovaného vo vzťahu k Znaleckému posudku niky
nevenoval.

108. Dňa 21.11.2013 vydal Krajský súd v Bratislave uznesenie, ktorým prvoinštančný rozsudok zrušil a

vec vrátil Okresnému súdu Bratislava II na ďalšie konanie.

109. Podľa uznesenia krajského súdu odvolací súd pokladá záver prvoinštančného súdu, že nárok
žalobcu nie je možné oprieť o § 667 ods. 1 Obč. z., iba za predčasný, a to z dôvodu, že prvoinštančný
súd nezohľadnil, že pred Podnájomnou a Nájomnou zmluvou bola uzavretá ZOBZ.

110. Odvolací súd nevyslovil záver vo svojom zrušovacom uznesení, že nárok žalobcu je oprávnený a
je úlohou prvoinštančného súdu už iba rozhodnúť s ohľadom na posúdenie zmluvy o budúcej zmluve, či
sa opiera buď o § 667 ods. 1 posledná veta alebo podľa § 451 Obč. z., keď sám tento dôkaz nevykonal.

111. Žalobca dňa 18.11.2016 podal vyjadrenie k podaniu žalovaného, týkajúceho sa vyjadrenia žalobcu
k odvolaniu žalovaného, adresované krajskému súdu, v ktorom uvádza nasledovné vyjadrenie.

112. Žalovaný tvrdí vo Vyjadrení, že údajne opieral žalobca svoje (prvé) odvolanie vo veci o Zmluvu
o budúcej podnájomnej zmluve, akoby toto bol jediný dôvod. V skutočnosti však, ako je evidentné aj

z citovanej časti odvolania žalobcu, žalobca argumentoval celým priebehom zmluvných vzťahov so
žalobcom, resp. jeho právnym predchodcom, nielen jednou zmluvou.

113. Zo zmluvy o budúcej podnájomnej zmluvy nevyplývalo budúcemu podnájomcovi žiadne právo a
ani povinnosť vykonať na predmete podnájmu stavebné úpravy.

114.Žalovanývovyjadreníodkazujenanovéskutkovéokolnostiadôkazy,ktorénebolidosiaľpredmetom
dokazovania, resp. ku ktorým sa strany v doterajšom priebehu konania nevyjadrovali. Žalovaný
argumentuje listom T.. O. zo dňa 21.10.2004.

115.Dňa14.9.2004odovzdalaspoločnosťSORAVIAPALACE,spol.sr.o.nebytovépriestorydoužívania
spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o., a to za účelom vykonania tzv. dokončovacích, adaptačných prác. O
tejto skutočnosti bol dňa 14.9.2004 spísaný Protokol z odovzdania / prevzatia nebytových priestorov.

116. Zotrváva na tvrdení, že nebytové priestory, ktoré mali byť predmetom podnájmu v zmysle Zmluvy

o budúcej podnájomnej zmluve z 28.1.2014, boli odovzdané dňa 14.9.2004 subjektu, ktorý ani nebol
stranou (účastníkom) Zmluvy o budúcej podnájomnej zmluve, a za účelom vykonania adaptačných prác,
ktoré boli v rozpore so Zmluvou o budúcej podnájomnej zmluve.

117. Dňa 1.11.2004 uzavreli spoločnosť SORAVIA PALACE, spol. s r.o. ako nájomca a spoločnosť

PIŠTEK KNIHY, s.r.o. ako podnájomca Zmluvu o podnájme nebytových priestorov.118. Žalovaný sa snaží túto skutočnosť spochybniť odkazom na údajnú (ústnu) dohodu medzi Soravia
Palace, spol. s r.o. a T.. O., hoci žalovaný hovorí iba o výsledku dodatočného zohľadnenia žiadosti pána
O., ktorý si medzičasom túto spoločnosť založil.

119. Žalobca, na rozdiel od žalovaného, preukázal jednoznačne (listinné dôkazy), kedy T.. O. konal ako
samostatnáfyzickáosoba,resp.fyzickáosoba-podnikateľ,akedykonalvprospechspoločnostiPIŠTEK
KNIHY, s.r.o. Vo všetkých úkonoch pre spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o. boli úkony T.. O. schválené
spoločnosťou, čo dokladá úhrada stavebných prác či iných výdavkov.

120. Dňa 9.12.2004 uzavreli spoločnosť SORAVIA PALACE, spol. s r.o. ako nájomca a spoločnosť
PIŠTEK KNIHY, s.r.o. ako podnájomca Dohodu o skončení Doby podnájmu podľa Zmluvy o podnájme
nebytových priestorov („Dohoda o skončení Podnájomnej zmluvy“). Dňa 9.12.2004 zároveň uzavreli
spoločnosť Shopping Center Bratislava, spol. s r.o. ako prenajímateľ a spoločnosť PIŠTEK KNIHY,
s.r.o. ako nájomca Zmluvu o nájme nebytových priestorov. Žalobca nepopiera prítomnosť T.. O. v rámci

rokovaní o Dohode o skončení Podnájomnej zmluvy, resp. Nájomnej zmluvy, avšak ako štatutárny orgán
spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o., t.j. samostatnej právnickej osoby.

121. Vo vzťahu k objednávke rôznych projektových dokumentácií a príprave návrhu stavebných úprav,
tu rovnako uvádza, že je bežné a štandardné, ak tieto zabezpečuje konkrétna fyzická osoba na základe

poverenia právnickej osoby. Žalovaný opomína listinné doklady, týkajúce sa úhrady nákladov, ktoré
predložil žalobca a z ktorých vyplývajú jednoznačne úhrady spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o. Vyššie
sme sa vyjadrili už k otázke preberania nebytových priestorov zo strany spoločnosti PIŠTEK KNIHY,
s.r.o., pričom by sme chceli zdôrazniť, že táto otázka nebola sporná v priebehu konania, a teda žalobca
nemal dôvod sa jej bližšie venovať.

122. Nájomná zmluva nadväzovala na Dohodu o skončení Podnájomnej zmluvy. Od 1.1.2005 sa tak
právne postavenie spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o. zmenilo z podnájomcu na nájomcu.

123. Odvolací súd konštatuje, že konanie na súde prvej inštancie sa viedlo a odvolanie žalovaného bolo

podané v rámci účinnosti zákonnej úpravy procesného konania podľa Občianskeho súdneho poriadku
č. 99/1963 Zb., avšak o odvolaní rozhodoval odvolací súd dňa 16.2.2017, teda po nadobudnutí účinnosti
právnej úpravy Civilného sporového poriadku č. 160/2015 Z. z. (ďalej ako „CSP“) a postupoval tak
v súlade s § 470 ods. 1 CSP a § 473 CSP, podľa ktorých sa počnúc účinnosťou CSP ruší úprava
Občianskeho súdneho poriadku č. 99/1963 Zb. a aj na konania začaté pred účinnosťou CSP sa počnúc

dátumom 1.7.2016 vzťahuje aktuálna procesná úprava CSP.

124. Odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v medziach dôvodov odvolania,
rozsahu odvolania a vrátane konania, ktoré mu predchádzalo (§ 379 CSP a § 380 CSP), nakoľko neboli
splnené zákonné podmienky pre posudzovanie napadnutého rozsudku v inom rozsahu alebo z hľadiska

iných odvolacích dôvodov ako tých, ktoré žalovaný v odvolaní uviedol.

125. Pokiaľ ide o skutkový stav veci v štádiu v akom dospel v dokazovaní súd prvej inštancie k záveru
o dôvodnosti podaného návrhu odvolací súd má za to, že skutkový stav bol zistený dostatočne a na
základe vykonaných dôkazov dospel súd prvej inštancie k správnym skutkovým zisteniam a súčasne aj

k správnym právnym záverom a teda odvolanie žalovaného vyhodnotil odvolací súd za nedôvodné.

126. Podľa ust. 387 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí ak je vo výroku
vecne správne.

127. Podľa odseku 2 citovaného ustanovenia ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s
odôvodnením napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie
správnostidôvodovnapadnutéhorozhodnutia,prípadnedoplniťnazdôrazneniesprávnostinapadnutého
rozhodnutia ďalšie dôvody.

128. Odvolací súd v celom rozsahu poukazuje na veľmi podrobné odôvodnenie rozhodnutia súdu prvej
inštancie, ktoré považuje za vecne správne a v súlade s ust. § 220 ods. 2 CSP. Na zdôraznenie vecnej
správnosti odvolací súd uvádza nasledovné:129. Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len
so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade,
že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov

až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

130. Teda podľa ust. § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka zmeny na veci je nájomca oprávnený

vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať
lenvprípade,žesanatoprenajímateľzaviazal.Akzmluvaneurčujeinakjeoprávnenýpožadovaťúhradu
nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medzi období došlo
v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov,
môženájomcapožadovaťposkončenínájmuprotihodnotutoho,očosazvýšilahodnotaveci(nájomcatu
investoval do veci, ktorá mu nepatrila a o túto hodnotu sa prenajímateľ nepochybne obohatil). Občiansky

zákonník v § 667 ods. 1 jasne rozlišuje dve kategórie náhrady toho, čo nájomca vynaložil na úpravu
predmetu nájmu. Jednak sú to náklady spojené so zmenou prenajatej veci a jednak je to protihodnota
toho o čo sa zvýšila hodnota veci. Žiadny iný inštitút nie je v tomto ustanovení obsiahnutý.

131. Súd prvej inštancie dospel k záveru, že dohoda zakladajúca povinnosť nájomcu po dokončení

akýchkoľvek adaptačných prác, tieto v lehote 14 dní bezodplatne previesť do vlastníctva prenajímateľa
je v rozpore s dobrými mravmi a teda takáto dohoda je neplatná, s čím sa stotožnil aj odvolací súd. Súd
prvej inštancie sa správne zaoberal otázkou rešpektovania autonómie vôle teda, či sa možno vopred
vzdať práva na protihodnotu toho o čo sa zvýšila hodnota prenajatej veci, keď podľa ust. § 574 ods.
2 Občianskeho zákonníka dohoda, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti

je neplatná. Žalovaný je toho názoru, že takéto dojednanie vyjadruje skutočnú vôľu zmluvných strán
dojednať takéto vzdanie sa práva a teda je v súlade so zákonom. V prípade prijatia právneho názoru
žalovaného o možnosti takéhoto zmluvného dojednania, takéto dojednanie musí mať spravidla vplyv
na rozsah predmetu nájmu a výšku nájomného, avšak takéto skutkové okolnosti v danom prípade
preukázané neboli. Súd prvej inštancie dospel k správnemu záveru, že vychádzajúc z príslušných

ustanovení zmluvy o podnájme čl. VIII bod 8.6, 8.9 a čl. XII bod 12.2 Zmluvy o podnájme nebytových
priestorov, takéto dojednanie nemôže súd akceptovať, nakoľko bez akéhokoľvek opodstatnenia vedie k
neodôvodnenému majetkovému prospechu žalovaného, keď nájomca bol zmluvne zaviazaný predmet
nájmu vybudovať z holopriestoru na užívaniaschopnú prevádzku a po skončení nájmu, zmluvné
ustanovenia neumožňujú nájomcovi žiadať od prenajímateľa protihodnotu veci o čo sa zvýšila hodnota

predmetu nájmu. Totožné zmluvné dojednanie bolo aj v uzatvorenej zmluve o nájme nebytových
priestorov. Pokiaľ žalovaný tvrdil v priebehu prvoinštančného konania a následne i v odvolacom
konaní, že nájom zohľadňoval vložené náklady a investície do adaptačných stavebných úprav táto
skutočnosť nebola ničím preukázaná zo strany žalovaného a to (napr. tým spôsobom, že pôvodná výška
celkového nájomného za 10 rokov nájmu navrhovaná žalovaným bola X, avšak po zohľadnení investície

spoločnosti PIŠTEK KNIHY, s.r.o. vo výške cca Y eur došlo k úprave celkového nájomného za 10 rokov
nájmu na sumu X - Y eur, teda výška ročného nájomného by mala predstavovať Z eur). V konaní
tiež bolo preukázané, že výška nájomného bola stabilizovaná už od 28.1.2004 a neskôr sa nemenila,
teda výška nájomného bola dohodnutá bez ohľadu na investíciu do stavebných úprav v nebytových
priestoroch. Nemenej dôležitá skutočnosť je aj tá, že nájomca mal počas celého obdobia nájmu platiť

za dané nebytové priestory nájomné, ktoré ako vyplynulo z dokazovania nijako nezohľadňovali vložené
investície do adaptačných prác, keďže žalovaný túto skutočnosť ničím nepreukázal. Z týchto dôvodov
preto súd prvej inštancie a následne i odvolací súd dospel k záveru, že táto zmluvná úprava obsiahnutá
v bodoch 8.6., 8.9 a 12.2 je neplatná pre rozpor s dobrými mravmi a preto je na daný prípad potrebné
aplikovať poslednú vetu ust. § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

132. Pokiaľ by aj súd pripustil, že ustanovenie bodov 8.6, 8.9 a 12.2 nájomnej zmluvy ako i podnájomnej
zmluvy (úprava je totožná) sú platné, je potrebné zdôrazniť, že síce adaptačné práce sa realizovali
po predchádzajúcom súhlase prenajímateľa a nájomca bol povinný obstarať tieto adaptačné práce na
vlastné náklady, avšak v súlade s bodom 8.9 zmluvy o podnájme (nájomnej zmluvy) nebolo v konaní

žiadnym spôsobom preukázané, že po dokončení akýchkoľvek prác, podľa uvedeného článku tieto
práce boli zdokumentované vo forme projektovej dokumentácie a v lehote 14 dní po ich dokončení
boli bezodplatne prevedené do vlastníctva prenajímateľa. Pokiaľ žalovaný v tejto súvislosti poukázal
na svedeckú výpoveď M.. Q. B., ktorá na otázku žalobcu „či došlo k prevodu adaptačných prác domajetku žalovaného podľa bodu 2.8.1 zmluvy“ výlučne uviedla „z nášho pohľadu áno a to zabudovaním
do predmetu nájmu“. Takéto tvrdenie, resp. preukázanie bezplatného prevodu vlastníctva nebolo ničím
preukázané a nespĺňalo ani požiadavku ustanovenú v zmluvnom dojednaní nájomnej resp. podnájomnej

zmluvy. Z uvedeného teda vyplýva, že aj v prípade, že by boli vyhodnotené zmluvné dojednania o
bezplatnom prevode vlastníctva k adaptačným prácam na žalovaného, nebol tento prevod v zmysle
zmluvných dojednaní preukázaný a teda opätovne by prichádzala do úvahy aplikácia, resp. nároky z
ust. § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Pokiaľ by mal súd akceptovať právny názor žalovaného, že
vlastníctvo k adaptačným prácam nadobudol automaticky ich zapracovaním do nebytových priestorov

vo vlastníctve žalovaného nebola by potrebná takáto zmluvná úprava o bezodplatnom prevedení v
stanovenej lehote 14 dní po ich dokončení a to odovzdaním vo forme projektovej dokumentácie tak ako
si ich zmluvné strany dojednali. Preto takýto výklad žalovaného je v rozpore so zmluvným dojednaním.

133. Pokiaľ žalovaný v podanom odvolaní namieta vecnú aktívnu legitimáciu žalobcu túto vyhodnotil
odvolací súd za irelevantnú z týchto dôvodov:

134. Z vykonaného dokazovania bolo jednoznačne preukázané, že spoločnosť PIŠTEK KNIHY s.r.o.
bol subjektom, ktorý si objednával vykonanie stavebných úprav (adaptačných prác) na nebytových
priestoroch vo vlastníctve žalovaného. Za tieto stavebné úpravy aj uvedená spoločnosť platila (a či
v skutočnosti platila je pre posúdenie tohto nároku irelevantné, nakoľko predmetom tohto sporu nie

je úhrada faktúr, resp. náhrada škody). Je nepopierateľné, že T.. O. bol prítomný pri rokovaniach o
dohode o skončení podnájomnej zmluvy, nájomnej zmluvy, avšak ako štatutárny orgán spoločnosti
PIŠTEK KNIHY, s.r.o. t.j. samostatnej právnickej osoby. V prípade objednávok rôznych projektových
dokumentácií, príprave návrhov stavebných úprav je bežné, že tieto zabezpečuje konkrétna fyzická
osoba na základe poverenia právnickej osoby, ktorá celú činnosť financuje.

135. Je pravdou, že dňa 28.1.2004 uzavreli spoločnosť Soravia Palace spol. s r.o. ako budúci nájomca
a živnostník fyzická osoba Ing. Pištek Tomáš - FREDDIE ako budúci podnájomca zmluvu o uzavretí
budúcej zmluvy o podnájme nebytových priestorov. V uvedenom čase ešte spoločnosť PIŠTEK KNIHY,
s.r.o. právne neexistovala, keď k vzniku tejto došlo až dňa 13.5.2004. Zo zmluvy o budúcej podnájomnej

zmluvy nevyplývalo budúcemu podnájomcovi žiadne právo a povinnosť vykonať na predmete podnájmu
nebytových priestorov stavebné úpravy tzv. adaptačné práce. Podnájomnú zmluvu teda uzavrel na
strane podnájomcu iný subjekt ako predpokladala zmluva o budúcej podnájomnej zmluve, avšak išlo
o ten istý subjekt, ktorému boli dňa 14.9.2004 nebytové priestory odovzdané za účelom vykonania
adaptačných prác. O tejto skutočnosti bol dňa 14.9.2004 spísaný protokol z odovzdania a prevzatia

nebytových priestorov Shopping Park Soravia III (protokol z odovzdania nebytových priestorov). Z
uzavretej podnájomnej zmluvy vyplývalo, že stavebné úpravy predmetu podnájmu sa mali vykonávať až
po uzavretí podnájomnej zmluvy a to konkrétne počas trvania, tzv. mobilizačnej doby, t.j. počas prvého
mesiaca od protokolárneho prevzatia predmetu podnájmu, čomu mal zodpovedať bod 2.7, 2.8, 2.9 a
5.2.1 podnájomnej zmluvy. V konaní však bolo preukázané, že v mesiacoch 9/2014 a 10/2014 práce

vykonávala na základe Protokolu z odovzdania nebytových priestorov zo dňa 14.9.2004 spoločnosť
PIŠTEK KNIHY, s.r.o. a v mesiacoch 11/2014 a 12/2014 na základe podnájomnej zmluvy zo dňa
1.11.2004 (keďže podnájom nebytových priestorov trval od 1.11.2004 do 31.12.2004 a od 1.1.2005 sa
mal začať nájom tých istých nebytových priestorov).

136. Pokiaľ žalovaný namietal, že protokol z odovzdania nebytových priestorov zo dňa 14.9.2004 nebol
v konaní pred súdom prvej inštancie založený medzi dôkazy a že preto na tento dôkaz nie je možné
prihliadať v odvolacom konaní, odvolací súd uvádza, že akceptuje predloženie uvedeného dôkazu zo
strany žalobcu, nakoľko medzi stranami sporu nebolo sporné pred súdom prvej inštancie, že stavebné
úpravy na nebytových priestoroch vykonala spoločnosť PIŠTEK KNIHY, s.r.o.

137. K nemožnosti postúpenia pohľadávky, ktorú namieta žalovaný v podanom odvolaní pre rozpor
so zmluvným dojednaním podľa bodu 5.13 nájomnej zmluvy v spojení s § 525 ods. 2 Občianskeho
zákonníka odvolací súd uvádza, že názor žalovaného v danom prípade je v rozpore s účelom zákona
č. 328/1991 Z.z. o konkurze a vyrovnaní vtedy platnom a to z týchto dôvodov. Zákon č. 328/91 Z.z.

je v tomto kontexte potrebné interpretovať ako lex specialis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku
ako lex generalis, ktorý vylučuje aplikáciu ust. § 525 Občianskeho zákonníka v konkurze a má pred
ním prednosť. V prípade akceptácie právneho názoru žalovaného o nepostupiteľnosti pohľadávky v
konkurze by znamenalo to, že správca konkurznej podstaty úpadcu by nemohol speňažiť predmetnúžalovanú pohľadávku voči žalovanému, čím by sa marilo dosiahnutie cieľa konkurzu a správca by bol
povinný uvedenú pohľadávku vymáhať súdnou cestou, čo by neúmerne predlžovalo trvanie konkurzu.
K tomuto právnemu názoru zodpovedá aj ust. § 55 zákona č. 7/2005 Z.z. o konkurze a reštrukturalizácii,

ktorý výslovne upravil problematiku zmluvného dojednania zakazujúceho úpadcovi postúpenie jeho
pohľadávok a to takto „zmluvné dojednania zakazujúce úpadcovi postúpenie jeho pohľadávok alebo
zakazujúce postúpenie pohľadávok, ktoré vznikli voči úpadcovi pred vyhlásením konkurzu, sú počas
konkurzu neúčinné a správca ako aj veriteľ môžu tieto pohľadávky postúpiť na iné osoby“. Z vyššie
uvedeného preto vyhodnotil odvolací súd námietku žalovaného, že žalobca nemá aktívnu legitimáciu

na podanie žaloby za nedôvodnú.

138. K námietke nedostatku pasívnej vecnej legitimácie žalovaného odvolací súd uvádza, že je
nepochybné, že vykonaním stavebných úprav na nebytových priestoroch, ktoré sa mali stať najprv
predmetom podnájmu a potom nájmu došlo k ich zhodnoteniu. Vykonaním stavebných úprav
sa totiž nebytové priestory uviedli zo stavu hrubej stavby do stavu spôsobilého na dohovorené

užívanie. Žalovaný bol príjemcom plnenia spočívajúceho v zhodnotení jeho nebytových priestorov
prostredníctvom adaptačných prác. Stavebné úpravy boli vykonané so súhlasom a v súlade s
požiadavkami tak spoločnosti Soravia Palace spol. s r.o. ako aj žalovaného, v opačnom prípade by
nebola uzatvorená podnájomná zmluva, neskôr nájomná zmluva so spoločnosťou PIŠTEK KNIHY, s.r.o.
Žalovaný užíval a využíval stavebné úpravy, výsledok adaptačných prác vykonaných spoločnosťou

PIŠTEK KNIHY, s.r.o. aj potom ako bol s uvedenou spoločnosťou ukončený nájomný vzťah. Spoločnosť
Soravia Palace spol. s r.o. nemala z vykonania stavebných úprav na predmetných nebytových
priestoroch vo vlastníctve žalovaného žiadny prospech a jediným subjektom, ktorý tu mal z vykonania
stavebných úprav majetkový prospech bol práve žalovaný, nakoľko ich vykonaním sa zhodnotili
nebytové priestory v jeho vlastníctve.

139.Pokiaľžalovanývpodanomodvolanínamietapoužitienesprávnehoustanoveniaprávnehopredpisu
a poukaz na analogické použitie ustanovení zákona, v tejto súvislosti odvolací súd má za to, že súd
prvej inštancie správne poukázal na ust. § 853 Občianskeho zákonníka, ktorý zakotvuje princíp, ktorý
umožňuje pre občianskoprávne vzťahy, ktoré nie sú osobitne upravené Občianskym zákonníkom alebo

iným občianskoprávnym predpisom riadiť tými ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú
právne vzťahy obsahom a účelom im najbližšie. Možnosť použitia analógie zákona vychádza z toho, že
Občianskyzákonníkumožňujeúčastníkomobčianskoprávnychvzťahochsaodjehoustanoveníodchýliť.

140. Je pravdou, že priestory vo vlastníctve žalovaného, na ktorých sa vykonávali stavebné úpravy

(adaptačnépráce)malido15.11.2004(deňprávoplatnostikolaudačnéhorozhodnutia)povahupriestorov
rozostavanej stavby a až ich skolaudovaním nadobudli v súlade s § 1 písm. a) zákona č. 116/90
Zb. povahu nebytových priestorov. Vždy išlo o nehnuteľnosti (nebytové priestory), či už skolaudované
alebo neskolaudované vo vlastníctve žalovaného a jedine on mal zo zhodnotenia prospech. Ust. §
667 ods. 1 OZ sa vzťahuje na akékoľvek zhodnotenie cudzej nehnuteľnosti, bez ohľadu na to, či ide

o byty, nebytové priestory alebo na iné nehnuteľnosti. Odvolací súd má za to, že nakoľko stavebné
úpravy boli vykonávané pred začatím doby nájmu podľa nájomnej zmluvy, t.j. pred 1.1.2005 resp.
pred uzavretím nájomnej zmluvy, t.j. pred 9.12.2004 bolo správne, pokiaľ súd prvej inštancie aplikoval
ust. § 667 ods. 1 OZ jeho poslednú vetu na predmetný prípad na základe analógie legis, keďže toto
zákonné ustanovenie upravovalo vzťahy, ktoré sa obsahom a účelom najviac podobali vzťahom medzi

žalovaným a spoločnosťou PIŠTEK KNIHY, s.r.o. Tento záver podľa názoru odvolacieho súdu podporuje
aj tá skutočnosť, že jednotlivé adaptačné práce sa vykonávali v priebehu niekoľkých mesiacov za
účinnosti niekoľkých záväzkovo-právnych vzťahov, avšak tak ako už bolo vyššie uvedené, vždy išlo o
nehnuteľnosti, ktoré boli zhodnocované v prospech žalovaného.

141. Pokiaľ žalovaný v podanom odvolaní v závere namietal špekulatívnosť podanej žaloby v súvislosti
s prebiehajúcim súdnym konaním a s uplatnením pohľadávky v konkurznom konaní T.. E. O. ako
investíciou, ktoré mal on realizovať, odvolací súd má za to, že táto skutočnosť zo strany žalovaného
nie je ničím preukázaná, teda špekulatívnosť takéhoto postupu, keď žalobca uviedol, že spoločnosť
PIŠTEK KNIHY, s.r.o. vznikla zápisom do obchodného registra dňa 13.5.2004, pričom základné

imanie predstavovalo sumu 200.000,- Sk. Na adaptačné práce uvedená spoločnosť nemala dostatok
finančných prostriedkov a pre prípad, aby mohla vykonať stavebné úpravy požičala si finančné
prostriedky od T.. E. O. ako konateľa resp. jediného spoločníka tejto spoločnosti. Uvedený postup
však nie je v rozpore so zákonom a bez ďalšieho takýto postup nie je možné označiť za špekulatívny.Uvedenáskutočnosťtiežsamaosebenepreukazuježalovanýmtvrdenúskutočnosť,žestavebnéúpravy
vykonával práve T.. E. O. ako fyzická osoba podnikateľ.

142. Vzhľadom k tomu, že odvolací súd je rozsahom a odvolacími dôvodmi viazaný (§ 379, § 380 CSP)
a vzhľadom k tomu, že žalovaný v podanom odvolaní neuviedol žiadne ďalšie skutočnosti, s ktorými by
sa dostatočným spôsobom nevysporiadal súd prvej inštancie v napadnutom rozhodnutí preto odvolací
súd z dôvodov, ktoré uviedol súd prvej inštancie ako i z hore uvedených dôvodov rozhodnutie súdu prvej
inštancie podľa ust. § 387 ods. 1 a 2 CSP ako vecne správny potvrdil.

143. O trovách odvolacieho konania rozhodne súd prvej inštancie podľa ust. § 396 ods. 1 v spojení s
ust. § 255 ods. 1 a § 262 CSP.

144. Pokiaľ žalovaný v podanom odvolaní žiadal odvolací súd pripustiť dovolanie podľa § 239 ods. 2
písm. a) O.s.p. odvolací súd poukazuje na skutočnosť, že s účinnosťou od 1.7.2016 došlo k zmene

právnej úpravy inštitútu dovolania a preto o tomto návrhu žalovaného odvolací po zmene právnej úpravy
nerozhoduje.

145. Toto rozhodnutie bolo členmi senátu prijaté pomerom hlasov 3:0 (§ 3 ods. 9 tretia veta zák. č.
757/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP)
v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,
ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom.

Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).