Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 7. máj 2015

Súd: Okresný súd Prievidza
Spisová značka: 11C/70/2010

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3810205931
Dátum vydania rozhodnutia: 07. 05. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľudmila Škvaridlová

ECLI: ECLI:SK:OSPD:2015:3810205931.17

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prievidza samosudkyňou JUDr. Ľudmilou Škvaridlovou v právnej veci navrhovateľa P. X.

nar. XX.X.XXXX, bytom B., A. XXX/XX, zast. JUDr. Dašou Taschovou, advokátkou so sídlom M. Hodžu
14/1, Prievidza proti odporkyni P. A. nar. X.XX.XXXX, bytom A., R. XXXX/XX o výšku zľavy z kúpnej
ceny takto

r o z h o d o l :

Odporkyňa je p o v i n n á zaplatiť navrhovateľovi sumu 13.267,06 eur spolu s úrokom z omeškania
vo výške 9% ročne zo sumy 13.267,06 eur od 29.5.2010 do zaplatenia, do troch dní od právoplatnosti
tohto rozsudku a nahradiť navrhovateľovi trovy konania, na účet JUDr. Miroslava Šedivca vedený v
SLSP číslo: 0411629276/0900 a JUDr. Daši Taschovej, advokátke so sídlom M. Hodžu 14/1, Prievidza,

na účet vedený v SLSP číslo: 5058411454/0900, ktoré budú vyčíslené do 30 dní po právoplatnosti
tohto rozsudku.

Konanie o sumu 140,51 eur z a s t a v u j e .

Navrhovateľ je p o v i n n ý zaplatiť štátu preddavkované trovy vo výške 323,84 eur, na účet
Okresného súdu Prievidza do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

Odporkyňa je p o v i n n á zaplatiť štátu preddavkované trovy vo výške 923,84 eur, na účet Okresného
súdu Prievidza do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa podaným návrhom domáhal o vydanie meritórneho rozhodnutia, ktorým súd určí
odporkyni povinnosť zaplatiť navrhovateľovi sumu 13.407,57 eur s úrokom z omeškania vo výške
úrokovej sadzby ku dňu nasledujúcom po dni doručenia tejto žaloby zo sumy 13.407,57 eur po dni
nasledujúcom po dni doručenia tejto žaloby do zaplatenia.
Žiadal priznať i trovy konania.

Návrh na začatie konania odôvodnil tým, že ako kupujúci uzatvoril s odporkyňou ako predávajúcou dňa
27.6.2008 kúpnu zmluvu, predmetom ktorej boli nehnuteľnosti nachádzajúce sa v k. ú. XX/Xy, zapísané
v LV č. XXXX k. ú. R. a pozemok parc. reg. „C“ č.2XXX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 213
m2, pozemok parc. reg. „C“ č. XX/XX - zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX mX a nedokončená
stavba rodinného domu č. súp. XXX - postavený na pozemku parc. reg. „C“ č. XX/XX za kúpnu cenu
3.300.000 Sk, t. j. 109.539,93 eur.
Ďalej uviedol, že v článku IV. kúpnej zmluvy navrhovateľ ako kupujúci prehlásil, že pozná skutočný stav

prevádzaných nehnuteľnosti a to z ohliadky na mieste samom a z listinných podkladov. Voči danému
stavu nemá žiadne výhrady a nehnuteľnosti kupuje v stave, v akom sa nachádzajú. Stav vlastníckeho
práva na základe kúpnej zmluvy bol povolený Správou katastra Prievidza, pod sp. zn. V4866/08-VZ122/08. Navrhovateľ zaplatil odporkyni kúpnu cenu v súlade s dojednaním v článku III. kúpnej
zmluvy.
Ďalej uviedol, že dodatočne zistil, že rodinný dom má vážne vady. Suterén nemá izoláciu proti spodnej

vode a zemnej vlhkosti. Pri zväčšení hladiny spodnej vody alebo pri intenzívnych dažďoch alebo topení
snehu dochádza k zatopeniu suterénnych priestorov, pričom zatápanie dosahuje takú intenzitu, že na
zníženie hladiny spodnej vody je potrebné vodu zo suterénu odčerpať pomocou čerpadla. O týchto
závažných vadách sa navrhovateľ prvýkrát dozvedel od svojho známena N. ktorý je stavebný inžinier a
projektant, s ktorým bol pri kúpe domu približne v mesiaci júli alebo auguste 2008 v uvedenom dome

posúdiť praskliny. Tieto sa ukázali ako nepodstatná závada, ale vtedy Ing. N.upozornil navrhovateľa,
že od svojho kolegu, ktorý býva v blízkosti tohto domu vie, že do domu vniká spodná voda, lebo je
tam nepriepustné ílovité podložie a dom nie je správne odizolovaný a odvodnený. Uvedené skutočnosti
potvrdili navrhovateľovi aj bezprostrední susedia. Následne sa navrhovateľ stretol s odporkyňou a jej
manželom, ktorí navrhovateľovi povedali, že stačí vyčistiť strešné zvody, aby sa zabránilo zatopeniu
domu. Navrhovateľ kontroloval aj stav septiku v mesiaci február 2009, keď navrhovateľ zistil, že septik

sa zaplnil, nechal septik dňa 3.2.2009 vyčerpať, pričom bolo odčerpaných 10 m3 odpadovej vody.
Začiatkom mesiaca marca 2009 v dôsledku topenia snehu a zvýšenia hladiny spodnej vody, prvýkrát
došlo k zatopeniu suterénnych priestorov domu. Navrhovateľ preto opäť musel zabezpečiť odčerpanie
vody. Dňa 9.3.2009 bolo vyčerpaných 22 m3 odpadovej vody a dňa 31.3.2009 33 m3 odpadovej vody.
Ďalšie čerpanie vody bolo uskutočnené v mesiacoch máj 2009, kedy bolo odčerpaných 20 m3 a v

mesiacoch január 22 m3, február 22 m3 a marec 11 m3 (rok 2010).
Ďalej uviedol, že podľa znaleckého posudku Ing. Miroslava Hamáčeka č. 31/2009 zo dňa 1.3.2009
rodinný dom nie je postavený v súlade s technickými podmienkami výstavby a pri jeho výstavbe neboli
dodržané platné STN, keď stavebník a projektanti nezohľadnili vplyv okolia, vlhkostné podmienky
okolitého terénu a stavbu umiestnili, zapustili do terénu bez zabezpečenia ochrany proti vlhkosti a

prieniku spodnej vody. Pri intenzívnych dažďoch preniká voda do suterénu, znehodnocuje a znemožňuje
trvalé užívanie suterénu, čo je v zmysle stavebného zákona trvalá a podstatná závada a bez základného
odstránenia uvedenej vady, nie je vhodný rodinný dom na bývanie a užívanie. Uvedenú vadu tejto
nehnuteľnosti navrhovateľ nezistil pri ohliadke na mieste samom, ktorá sa konala pred uzavretím kúpnej
zmluvy, táto vada nevyplývala z listinných podkladov, ktoré odporkyňa predložila pred uzatvorením

kúpnej zmluvy navrhovateľovi. Odporkyňa navrhovateľa na túto vadu ani inak osobitne neupozornila.
Po právnej stránke odôvodnil nárok ustanovením § 595, § 597 ods.1, § 598, § 599 ods.1, § 599 ods.2
Občianskeho zákona.
Zistené vady podľa navrhovateľa sú takého charakteru, ktoré prevádzaný rodinný dom mal už v
čase uzatvorenia kúpnej zmluvy zo dňa 27.6.2008. Na tieto vady odporkyňa navrhovateľa pred

uzavretím kúpnej zmluvy neupozornila, preto navrhovateľovi vznikol proti odporkyni podľa § 597 ods.1
Občianskeho zákona právo na poskytnutie zľavy z dojednanej kúpnej ceny vo výške zodpovedajúcej
povahe a rozsahu vady. Výška nároku navrhovateľa zodpovedá rozdielu medzi dojednanou kúpnou
cenou prevádzaných nehnuteľnosti a hodnotou, ktoré majú prevádzané nehnuteľnosti s vadami na
rodinnom dome, pričom pri určení rozdielu týchto hodnôt je rozhodujúci čas uzatvorenia kúpnej zmluvy.

Ďalej uviedol, že navrhovateľ listom zo dňa 15.3.2009 navrhol odporkyni, aby mu poskytla zľavu z
kúpnejcenyvovýške500.000Sk.Preprípad,žebyodporkyňa snavrhovanouvýškouzľavynesúhlasila,
navrhovateľ mienil uplatniť právo na odstúpenie od zmluvy.
Odporkyňa reagovala na list navrhovateľa listom zo dňa 1.6.2009, v ktorom uviedla, že navrhovateľ bol
upozornený, že celá ulica nemá kanalizáciu, ďalej navrhovateľ mal byť upozornený v mesiaci septembri

2008, že ak sa upchajú strešné zvody (jeden na ulicu a jeden do záhrady), tak voda z veľkej plochy
strechy neodtečie na ulicu a do záhrady, ale sa dostane cez drenážny systém pod stavbu, kadiaľ sa
dostane do septiku a tento bude musieť častejšie odčerpávať. Podľa odporkyne zatápanie suterénnych
priestorov domu malo byť spôsobené nečerpaním septiku. Odporkyňa týmto listom zároveň uznala,
že izolácia domu proti zemnej vlhkosti nezodpovedá technickým požiadavkám, keďže ako uvádza, časť

pivníc bola dodatočne sanovaná kryštalickým materiálom akvatronom.
Navrhovateľ sa snažil pred podaním žalobného návrhu s odporkyňou mimosúdne dohodnúť, ale k
dohode nedošlo. Uplatňuje si nárok na zľavu z kúpnej ceny vo výške 13.277,57 eur /400.000 Sk/, ktorú
navrhovateľ určil voľnou úvahou. Ak by odporkyňa správnosť určenia výšky zľavy v konaní namietala,
navrhovateľ navrhol zistiť výšku zľavy z kúpnej ceny znaleckým posudkom. Tiež si uplatňuje úhradu

nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady, a
to náklady spojené s vypracovaním znaleckého posudku znalca Ing. Hamáčeka č. 31/2009 v sume
130 eur.
Uplatnil i úrok z omeškania.Odporkyňa žiadala prostredníctvom splnomocneného právneho zástupcu návrh zamietnuť.

Uviedla, že v liste, ktorý adresovala navrhovateľovi zo dňa 15.5.2009 jednoznačne vyplynulo, že
žiadna zodpovednosť za vady v prejednávanej veci neprichádza do úvahy. Podľa odporkyne, návrh
na zaplatenie žalovanej sumy s príslušenstvom nie je dôvodný, nakoľko už z článku I. kúpnej zmluvy
zo dňa 27.6.2008 vyplýva, že predmetom prevodu je nedokončená stavba samostatne stojaceho
rodinného domu č. súp. XXX v k. ú. R.. Tiež je v poslednom odseku uvedené, že rodinný dom -

prízemná, podpivničená, stavebne neukončená budova s technickým a sociálnych vybavením napojená
na všetky inžinierske siete. Podľa článku IV. kúpnej zmluvy, kupujúci prehlásil, že pozná skutočný stav
prevádzaných nehnuteľností a to z ohliadky na mieste samom a z listinných podkladov. Prehlásil, že
nemá voči stavu v akom sa nehnuteľnosti nachádzali v čase kúpy žiadne výhrady. Navrhovateľ bol
ešte pred podpisom kúpnej zmluvy výslovne upozornený manželom odporkyne Doc. Ing. Michalom
Bartkom CSc. za prítomnosti Mgr. Karola Forgáča na skutočnosť, že celá ulica nemá kanalizáciu,

preto je potrebné čerpať vodu, ktorá sa dostane do veľkého septiku. Manžel odporkyne osobne ukázal
navrhovateľovi aj drenážny systém pod stavbou a tiež samotný septik.
Uviedla, že nie je pravdivé tvrdenie v návrhu navrhovateľa, že pri intenzívnych dažďoch preniká
automaticky voda do suterénu, pretože stavba bola postavená v rozpore s technickými normami. Voda
môže preniknúť do domu vtedy, ak sa neodčerpáva zo septiku, čo je len dôsledkom toho, že na ulici nie

je kanalizačný systém. Navrhovateľ veľmi dobre vedel, že kupuje rozostavaný dom bez kanalizácie a
mal podľa toho kontrolovať aj stav spodnej, resp. dažďovej vody, aby neprenikla do suterénu domu.
Ďalej uviedla, že aj z návrhu na začatie konania vyplýva, že pokiaľ navrhovateľ kontroloval stav vody a
pravidelnejuodčerpával,kžiadnemuzatopeniusuterénuužnedošlo,čolenpotvrdzujenázorodporkyne.
Ak teda navrhovateľ musí vodu do septiku čerpať, to nie je dôkazom existencie vady a tým nie je daný

ani nárok na primeranú zľavu z dohodnutej kúpnej ceny.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, svedkov - D. K., V.. K. H., W. B., K. A.,
F.. J.. V. A. E.., J.. J. R., oboznámil listinné dôkazy - kúpna zmluva čl. 5-6, výpis z katastra nehnuteľnosti

č.l. 7, znalecký posudok Ing. Hamáčka č.l. 8-13, faktúra č.l. 14-17, uplatnenie návrhu - výzva č.l. 18,
stanovisko odporkyne č.l. 19, príjmový doklad č.l. 20, vyjadrenie odporkyne č.l. 29-30, potvrdenie
Ministerstva životného prostredia č .l.44, oznámenie starostu obce č.l. 64, zápisnica z ohliadky č.l. 72
- 77, uznesenie OS Prievidza č.l. 91, znalecký posudok Ing. Hurajta č.l. 112 - 185, vyjadrenie k
znaleckému posudku č.l. 200, uznesenie OS Prievidza č.l. 198, vyjadrenie znalca Ing. Ľubomíra Hurajta

č.l. 204-205, znalecký posudok Ing. Ferkla Miroslava č.l. 215-329, oznámenie odporkyne č.l. 343 o
urovnaní, č.l. 346, výpis z VÚB č.l. 347-348 a zistil tento skutkový stav:

Kúpnu zmluvu uzatvorila predávajúca P. A. a kupujúci P. X., predmetom ktorej boli nehnuteľnosti

zapísané v k. ú. R. na LV č. XXXX, parc. č. KN XX/X o výmere XXX m2, zastavané plochy a nádvoria
parc. č. KN XX/XX o výmere XXX m2, rodinný dom s. č. XX.X.XXXX., druh stavby XXXX postavený na
parc. č. KN XX/XX. V kúpnej zmluve je uvedené, že predmetom kúpnej zmluvy je nedokončená stavba,
samostatne stojaceho rodinného domu s. č. XXX nachádzajúceho sa v Y. R.. V článku III. si zmluvné
strany dohodli kúpnu cenu vo výške 3.300.000 Sk. V článku IV. kupujúci prehlásil, že pozná skutočný

stav prevádzaných nehnuteľností a z ohliadky na mieste samom a zistených dokladov. V článku V. v
odseku 3 sa predávajúca zaviazala odškodniť kupujúceho za akékoľvek škody, straty, náklady alebo
výdavky, ktoré mu vzniknú v prípade, že ktorékoľvek z vyhlásenia záruk poskytnutých v tejto zmluve
predávajúcou boli nepravdivé, nesprávne, alebo neúplné, alebo v dôsledku porušenia ktoréhokoľvek zo
záväzkov predávajúcej, vyplývajúcich z tejto zmluvy.

Z výpisu z listu vlastníctva č. 1733 vyplynulo, že vlastníkom nehnuteľností uvedených v návrhu sa stal
navrhovateľ na základe kúpnej zmluvy zo dňa 27.6.2008. Stav vlastníckeho práva bol povolený pod
sp. zn. V 4866/08-VZ 122/08.
Navrhovateľ predložil k návrhu i znalecký posudok č. 31/2009 Ing. Miroslava Hamáčeka so sídlom
Prievidza, ktorý si dal vypracovať 25.4.2009, z ktorého vyplýva okrem iného , že rodinný dom nemá

izoláciu proti spodnej vode alebo zemnej vlhkosti. Pri zvýšení spodnej vody alebo pri intenzívnych
dažďoch, topení snehu dochádza k zatopeniu suterénnych priestorov. Aby sa čiastočne znížila hladina
spodnej vody a na odčerpanie vody na podlahe, musí sa čerpať vody v priehlbine v podlahe. Túto
vodu nie je kde čerpať a v okolí sú rodinné domy, pozemok okolo rodinného domu je úzky, v obcinie je kanalizácia. Ďalej uviedol, že na odstránenie základných nedostatkov pri výstavbe rodinného
domu bude potreba vynaložiť značné množstvo finančných prostriedkov, bude sa musieť okolo celého
rodinného domu vykopať drenáž pod úroveň podlahy cca o 300 mm nižšie ako podlaha. Ako druhú

možnosť riešenia uviedol, bude zhotovenie dotačnej plastovej izolácie celej spodnej stavby - vybúrať
podlahu a zhotoviť izoláciu z asfaltových pásov alebo fólie a zhotoviť nové betónové podlahy. Obidva
spôsoby sú značne nákladné a náklady vyčíslil približne na sumu 15.000 eur. Uviedol, že rodinný dom
nie je postavený v súlade s technickými podmienkami výstavby pri nedodržaní slovenských technických
noriem. Stavebníci pri výstavbe nezohľadnili vplyv okolia, vlhkostné podmienky okolitého terénu a

stavbu umiestnili - zateplili do terénu bez zabezpečenia ochrany proti vlhkosti a prieniku spodnej
vody. Pri intenzívnych dažďoch preniká voda do suterénu, znehodnocuje a znemožňuje trvalé užívanie
suterénu. V zmysle stavebného zákona ide o trvalú a podstatnú závadu a bez následného riešenia
rámcovo popísaného v tomto posudku, nie je rodinný dom - suterén vhodné užívať.
Navrhovateľ odčerpával vodu, o čom svedčia predložené faktúry z obchodnej spoločnosti Veolia -
Stredoslovenská prevádzková spoločnosť a.s. so sídlom v Banskej Bystrici. Za mesiac február 2009

bolo odčerpaných 10 m3, za mesiac marec 2009 odčerpal 22 m3, za mesiac apríl 2009 odčerpal 33
m3, za mesiac máj 2009 odčerpal dvakrát vodu po 10 m3, za mesiac január 2010 odčerpal 22 m3, za
mesiac február 2010 odčerpal 22 m3 a za mesiac marec 2010 odčerpal 11 m3.

Navrhovateľ oznámil odporkyni listom zo dňa 15.5.2009 vo veci uplatnenia nárokov z vád predanej
veci, že rodinný dom súp. č. XXX má vážne vady spôsobujúce neupotrebiteľnosť rodinného domu,
na ktoré ho odporkyňa neupozornila ako kupujúceho a ktoré kupujúci zistil až dodatočne. Suterén
rodinného domu nemá izoláciu proti spodnej vode a zemnej vlhkosti a pri zvýšení spodnej vody alebo
pri intenzívnych dažďoch a topení snehu dochádza k zatopeniu suterénnych priestorov. Zatápanie

dosahuje takú intenzitu, že na zníženie hladiny spodnej vody je potrebné vodu v suteréne odčerpávať
pomocou čerpadla. Dom nie je postavený v súlade s technickými podmienkami výstavby a pri
jeho výstavbe neboli dodržané platné STN, čo je konštatované v znaleckom posudku Ing. Miroslava
Hamáčeka. Preto navrhovateľ v súlade s § 597 ods.1 Občianskeho zákona uplatnil zľavu z dojednanej
ceny, nakoľko dodatočne vyšla najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil. Preto má

kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej kúpnej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady.
Rodinný dom nie je vhodný na bývanie a užívanie a navrhovateľ má právo od uzavretej kúpnej zmluvy
odstúpiť. Ponúkol však odporkyni možnosť zľavy z kúpnej ceny vo výške 500.000 Sk, t. j. 16.000 eur.

Odporkyňa reagovala písomne listom zo dňa 1.6.2010 na oznámenie navrhovateľa a uviedla, že
predávala navrhovateľovi rozostavaný rodinný dom a kupujúci bol upozornený, že celá ulica nemá
kanalizáciu. Kupujúci si niekoľkokrát pozemok a rozostavaný dom prehliadol a bol osobitne upozornený
v septembri 2008 znalcom, manželom odporkyne Doc. Ing. Michalom Bartkom CSc. za prítomnosti
V.. K. H., že pokiaľ sa upchajú strešné zvody, tak voda z veľkej plochy strechy neodtečie na ulicu a

do záhrady, ale sa dostane cez drenážny systém pod stavbu. Uviedla, že kupujúci nečerpal za celé
obdobie vodu zo septiku, lebo stúpajúca hladina vody v septiku by ho upozornila, že musí vodu čerpať.
Ďalej uviedla, že rozostavaný rodinný dom, časť pivnice bola kúpou odporkyne dodatočne sanovaná
kryštalickým materiálom aquatronom, ktorý sa používa viac rokov a veľmi úspešný je pri hydroizolácii
betónových konštrukcií. Trojvrstvovým náterom podláh pivníc až do výšky 0,8 m sa docielilo úplné

odstránenie prípadného zavlhnutia podlahy, ktoré by mohlo vzniknúť pri načerpaní septiku, resp. pri
naplnení drenážneho systému pod rozostavaným domom pri nečerpaní septiku. Týmto spôsobom boli
aj zároveň odstránené spodné vody voči ropným produktom pri parkovaní áut v podzemných pivničných
priestoroch.
Kupujúci vedel z kúpnej zmluvy, že rodinný dom nemá kanalizáciu, ako aj celá ulica, teda stavbu a

pozemok kupoval s vedomím, že bude musieť dodatočne toto realizovať.

Na ohliadke na mieste samom súd zistil, že v pivničných priestoroch sa nachádzalo čerpadlo na
odčerpávanie vody, kde sa nachádzala aj kaluž vody, ktorá sa podľa vyjadrenia navrhovateľa mala

dostať do tejto časti z okolitého priestoru rodinného domu, ktorá nateká popod základy. V roku 2011
podľa vyjadrenia navrhovateľa odčerpával vodu minimálne päťkrát. Svedok Doc. Ing. Bartko CSc. na
ohliadkeuviedol,žekryštalickáizoláciasanachádzanapodlahevovšetkýchpivničnýchpriestorochproti
zabráneniu natekaniu vody a drenážne rúrky sú uložené pod celým domom proti stúpaniu vonkajšíchvôd. Tvrdil, že dom je odizolovaný, pričom sa v minulosti objavila mapa vlhkosti na zemi v pivničných
priestoroch. Predpokladal, že je tam redší betón.

Z výsluchu navrhovateľa vyplynulo, že pred uzavretím kúpnej zmluvy boli spolu s odporkyňou
obhliadnuť rodinný dom, ktorý sa navrhovateľovi páčil, lebo vyzeral dobre. V čase ohliadky bol rodinný
dom suchý. Predpokladal, že v budúcnosti môže priestory suterénu využiť ako skladové priestory. Dom
sa mu páčil aj preto, že bol na miernom kopci a predpokladal, že mu nebude zatekať. Pretože sa
kopec zvažoval z oboch strán, kde má dvoch susedov, títo sú pomerne blízko asi 6 m z každej

strany. Obhliadka s odporkyňou prebehla tak, že dom si pozrel zvnútra. Rodinný dom bol pred
dokončením.Bolotrebaurobiťomietky,podlahyakúrenie.Preduzavretímkúpnejzmluvyurobil ohliadku
s odborníkom, resp. stavebníkom. Navrhovateľ má stredoškolské vzdelanie -odbor elektrotechnik.
Odporkyňa ho pri obhliadke upozornila, že dom nie je skolaudovaný, pri rodinnom dome je žumpa a
z toho vyvodil, že tam nie je kanalizácia. Vtedy v tom žiadny problém nevidel, lebo veľa domov takto
funguje. Navrhovateľ zistil na jar, resp. v mesiaci január a február 2009, keď musel čerpať vodu, že

do domu zateká. Od uzavretia kúpnej zmluvy dom nie je obývaný, ani v ňom nikdy nebýval. Rodinný
dom nedokončil, uvažoval, že tam pôjde bývať spolu s priateľkou, ktorá si tam zriadi pedikúru, ale keď
nastal tento problém, od tejto myšlienky upustil. Nevedel čo má robiť, či odstúpiť od kúpnej zmluvy
a ako má ďalej postupovať. Na kúpu rodinného domu si zobral úver z peňažného ústavu v plnom
rozsahu. Nevedel, že v suteréne nie je kanalizácia, ani ho to nezaujímalo, lebo predpokladal, že keď

dom sa nachádza na kopci, zatekať mu nebude. Nevedel posúdiť, či suterén má izoláciu. Susedia ho
upozornili, že do domu mu bude zatekať.
Navrhovateľ vedel, že celá ulica nemá kanalizáciu. Nebol upozornený odporkyňou, že pre prípad
upchania strešných zvodov sa bude musieť častejšie odčerpávať voda.
Doc. Ing. Michal Bartko CSc. ho informoval, že musí vyčistiť strešný zvod na ulicu, aby odtekala tade

voda. Urobil tak ako mu Ing. A. povedal. Bolo to v auguste 2008. Odporkyňa mu pri ohliadke ukázala
samotný postup, Ing. A. mu drenážny systém neukázal. Navrhovateľ vedel, že sused má taký istý
problém ako on a nevie, či si tento problém už vyriešil. Navrhovateľ aj v čase výsluchu na pojednávaní
dňa 3.8.2010 uviedol, že musel odčerpávať vodu zo septiku, lebo veľa pršalo. Keď je suché počasie
a neprší, tak odčerpávať vodu nemusí. Po uzavretí kúpnej zmluvy nemusel odčerpávať vodu, toto

musel realizovať až na jar 2009. Navrhovateľ projektovú dokumentáciu pri uzavretí kúpnej zmluvy od
odporkyne nedostal. Vedel, že odporkyňa nadobudla nehnuteľnosť na dražbe. Pred uzavretím kúpnej
zmluvy iné doklady od odporkyne nedostal. Navrhovateľ v priebehu konania splácal úver mesačnými
splátkami.
V priebehu konania uviedol, že je podnikateľ, živnostník a jeho mesačný príjem je 1.000 eur, z čoho

platí hypotéku vo výške 750 eur. Od uzavretia kúpnej zmluvy nevykonával na rodinnom dome žiadne
úpravy, žiadne práce, v podstate nerobil nič. V budúcnosti mieni rodinný dom predať, lebo má zlé
spomienky na celú situáciu.

Z výsluchu odporkyne súd zistil, že s navrhovateľom sa stretla 5 až 6-krát. Rodinný dom si pozrel a

odporkyňa čakala dva mesiace, kým jej dá peniaze. Na rodinný dom bolo asi sedem záujemcov. Po
uzavretí kúpnej zmluvy sa navrhovateľ odporkyni neozval a robil do domu zásahy. Odporkyni sa zdalo
zvláštne, že sa ozval až po dlhšej dobe. Navrhovateľ mal čerpať septik za mesiac február až marec a
to v každom roku, nakoľko v tomto období je viac vody a mala by stekať do septiku. Tieto skutočnosti
vedel. Navrhovateľ mal v priemere čerpať vodu trikrát do roka a záviselo to aj od toho, v akom množstve

by vodu používal. Potvrdila, že dom sa predával ako rozostavaný a nebol skolaudovaný. Tiež potvrdila,
že spolu s navrhovateľom boli na obhliadke dvakrát pred uzavretím kúpnej zmluvy. Z ohliadky bolo
zrejmé, že je potrebné urobiť podlahu. Navrhovateľovi sa páčili pivničné priestory, pretože sú veľké o
výmere asi 220 m2. Vedel, že v dome nie je kanalizácia a je tam septik. Tiež vedel, že celá ulica v
obci nemá kanalizáciu. Manžel navrhovateľovi vysvetlil ako má septik čerpať. Odporkyňa uviedla, že

v dome nikde voda nepresakovala a keď videla, že septik je plný, tak tento sa vyčerpal. Navrhovateľ
určite vedel, že vodu treba odčerpávať, resp. septik. O tomto ho informovali. Navrhovateľ bol pozrieť dom
pred uzavretím kúpnej zmluvy spolu s jej manželom asi dvakrát. Pri ohliadke neboli pivničné priestory
vlhké, suterén bol voľný a práve pivničné priestory sa navrhovateľovi páčili pre ich veľkosť. Tento rodinný
dom kúpili v júli 2008 a v roku 2009 začali byť problémy. V čase uzavretia kúpnej zmluvy rodinný dom

vady nemal, bolo potrebné ho dokončiť. Uviedla, že v rodinnom dome septik vyčerpávali. Jej manžel je
odborník nauvádzanúproblematiku,pretosapoistilazabezpečildomkryštalickýmmateriálom.Rodinný
dom kupovala na dražbe bez akejkoľvek dokumentácie, tento bol rozostavaný a robili na ňom strechu,vonkajšie dvere, vymenili okná za plastové, robila sa kúpeľňa a podlahy. V priebehu týchto prác sa
robila aj izolácia akvatrenom. Jej manžel povedal navrhovateľovi, že mal by vybudovať studňu.

Súd na skutkové tvrdenia účastníkov konania vypočul svedkov.

Z výsluchu svedka J. súd zistil, že na kúpu rodinného domu bolo viacero záujemcov. Dom bol kupovaný
na dražbe, ktorá bola inzerovaná v novinách. Navrhovateľ aj so svedkom pred kúpou rodinného domu

bol tento ohliadnuť. Na ohliadke bola prítomná aj odporkyňa, kde navrhovateľa informovala, čo všetko
je v dome urobené. Na rodinnom dome bola urobená nová strecha, zateplenie, vymenené okná,
boli urobené dlažby a stierky a tiež kúpeľňa. Na prvej ohliadke svedok navrhovateľa informoval, že
urobili kryštalickú izoláciu pivníc, bude potrebné kontrolovať a čerpať vodu v septiku. Pri druhej
ohliadke ho opakovane informoval, že je potrebné kontrolovať a vyčerpať vodu v septiku a vtedy
mu navrhovateľ povedal, že dom mu zateká. Uvedené sa odohralo v septembri, resp. októbri 2008.

Svedok tiež navrhovateľovi povedal, že dom je odrenážový, sú tam poklopy, kde ústia drenážne rúrky.
Toto odrenážovanie má význam v tom, že voda odteká miestami spod základov, keby bol prívalový
dážď, tak voda nateká do septiku. Tiež ho informoval, že je potrebné čistiť strešné zvody. Pri druhej
ohliadke svedok informoval navrhovateľa v podstate o všetkom a všetko mu vysvetlil. Navrhovateľ prijal
od svedka všetky pripomienky a nemal k tomu žiadne námietky. Svedok mienil na svoje náklady urobiť

depresnú studňu. S navrhovateľom sa stretli asi päťkrát. Dom nebol skolaudovaný a nebolo v ňom
kúrenie. Navrhovateľvedel,ževdomeniejevybudovanákanalizácia.Tiežvedel,ževodumusíodčerpať
zo septiku, pričom pri jednom zo stretnutí ho navrhovateľ informoval o objemoch vyčerpanej vody.
Keď pršalo, sa voda zo septiku musela odčerpávať viac. Svedok uviedol, že rodinný dom pri kúpe vady
nemal, bol nedokončený a bol pred kolaudáciou. Keďže dom vady nemal, svedok ho neupozorňoval

na žiadne vady. Upozornil ho len na čerpanie vody a strešné zvody. Na otázku sudkyne, aby svedok
vysvetlil, či rodinný dom má izoláciu proti vlhkosti svedok uviedol, že dom má kryštalickú izoláciu, ktorá
nahradzuje izoláciu proti vlhkosti. Pri prívalových dažďoch môže voda stekať do septiku alebo aj pri
porušení odvedenia strešných zvodov. Septik je izolovaný, ale pri väčšom množstve voda pretečie až
do septiku. Svedok vysvetlil, že kryštalickú izoláciu dal urobiť doslova pre istotu, aby v dome nebola

vlhkosť pri množstve prívalových dažďov. Voda môže pretiecť do septiku v dvoch prípadoch, v prvom
prípade, keď je veľa vody, teda dažďov, alebo pri topení snehov sa preplní drenáž pod domom, voda
vystúpi a pretečie do septiku. Voda sa do septiku dostane z vrchu. V druhom prípade je to vtedy, ak
sa upchajú strešné zvody, ktoré sú na dome dva, vtedy sa voda správa tak, ako keď je prívalová voda,
nevyteká na ulicu, ale do záhrady, ale vyteká na povrch, na to je drenážny systém, voda vystúpi a z

rohu vrchom pretečie do septiku. Keďže septik je izolovaný, voda sa nemá ako dostať preč. Svedok
zdôraznil, že bola snaha zo stranu odporkyne vec vyriešiť s navrhovateľom mimosúdne.

Z výsluchu svedka A.bolo zistené, že s navrhovateľom sa pozná a sú kamaráti od detstva. Po kúpe
rodinného domu mu navrhovateľ telefonoval, že kúpil rodinný dom. Dohodli si stretnutie spolu s Ing.

Bartkom a pri ohliadke domu svedok videl, že dom nie je dokončený. Videl, že múry v pivnici boli po
zvlhnutí, ktoré boli už uschnuté a betónová podlaha bola už suchá. V časti pivnice, kde bol na zemi
štrk, pod ním bolo vidno vlhko. Svedok prezrel celý dom a na jednej strane strechy videl, že časť
strechy nebola odkrytá. Na tejto ohliadke Ing. XXXXim ukazoval, ako je dom odvodený, ukazoval
ríny, z ktorých mohla tiecť voda, aspoň takto svedok predpokladal. Ing.R. na ohliadke navrhol, že vyhĺbi

studňu, aby dom nevlhol, resp., aby bol odvodnený celý pozemok. Ing. Bartko tiež informoval, že voda
steká do septiku a treba ju odčerpávať. Svedok si všimol vlhkosť na obvodnom múre v pivnici asi do
výšky 10 cm na západnej strane. Podľa svedka príčina vlhkosti boli ríny.

Z výsluchu svedka W. súd zistil, že rodinný dom, ktorý kupoval navrhovateľ videl prvýkrát v roku 1997

a v tom čase bol vlastník rodinného domu pán JT. Tento si rodinný dom prerábal spolu s manželkou,
nevedel uviesť, či v rodinnom dome i býval. Pán Jančovič prevádzkoval v pivničných priestoroch
stolársku dielňu. Rodinný dom bol ohliadnuť až po kúpe, požiadal ho o túto službu navrhovateľ. Stav
rodinného domu zhodnotil svedok ako dobrý. Upozornil navrhovateľa, že predchádzajúci vlastník mal
problém so zatekaním domu. Túto informáciu má svedok od pána Q.. Pri ohliadke rodinného domu

po kúpe svedok nevidel, že dom bol vlhký. Pivnice z vizuálneho hľadiska boli urobené dobre a vlhkosť v
pivnici nevidel. Svedok tiež uviedol, že v roku 1998 projektoval rodinný dom asi 50 m od rodinného domu
navrhovateľa, kde sa musel svedok vysporiadať s podobným problémom ako navrhovateľ. Svedok je
stavebný inžinier, odbor podzemné stavby a venuje sa projektovaniu.Z výsluchu svedka M.zprával. Nerozprával sa s ním o tom, či do jeho rodinného domu zateká, ale vedel,
že do domu zateká, pretože aj on, keď kupoval dom, tiež mal tento problém, tiež do domu zatekalo

a tento problém si odstránil. Zabezpečil si proti zatekaniu izoláciu a drenážne veci. Svedok nevedel
uviesť, koľký v poradí je navrhovateľ vlastníkom predmetného rodinného domu, ale predpokladá, že aj
predchádzajúci vlastníci dom kvôli zatekaniu predali. Pôda, na ktorej sú rodinné domy postavené je
ílovitá a pôda je vlhká. Svedok mal vodu v pivnici a mal vlhké múry. Všetky domy boli v takomto stave a
všetci vlastníci si domy proti vlhnutiu zabezpečili. Svedkovi nezateká a tento problém má už vyriešený.

Asi štyri rodinné domy sa nachádzajú v línií, kde sa nachádza dom navrhovateľa a dom svedka. Každý
vlastník rodinného domu si zatekanie zabezpečil. Potvrdil, že v obci nie je vybudovaná kanalizácia a
jeho rodinný dom má vybudovaný septik. Pri dažďoch a topení snehu, resp. zdvihnutí vody svedkovi
nezateká, lebo zo septiku si vodu vyťahuje podľa potreby. Svedok má okrem septiku zabezpečený odtok
vody aj prostredníctvom drenáže. Vodu vyvádza do záhrady svojho suseda, takto sa s ním dohodol.
Dodal, že septik má rozdelený na dve časti, do jednej časti idú výkaly a do druhej časti dažďová voda.

Zvýsluchu ďalšiehosvedkaV.M.bolozistené,žerovnakoakosvedokD.K.bývavblízkostinavrhovateľa,
vzdialenosť medzi uvedenými domami je asi 1 m. Obidva rodinné domy sa nachádzajú na kopci. Pri
rozhovore s navrhovateľom mu tento povedal, že má vlhko v dome, že mu zateká a videl ho často
vodu odčerpávať. Svedok býva v rodinnom dome 20 rokov a dom staval od základov ako nový dom.

Nemá problém so zatekaním vody. Pri výstavbe rodinného domu zistil, že sa tam nachádza spodná
voda, nechcel to podceniť a zabezpečil si septik, ktorý je väčších rozmerov. Svedok nemá vlhké pivnice,
lebo má inak postavený rodinný dom ako navrhovateľ. Rodinný dom navrhovateľa aj ďalšie tri domy
sú cca 1,20 m pod úrovňou cesty. Svedok má pod úrovňou cesty rodinný dom 20 cm, preto tento
problém so zatekaním nemá. Aj ostatní občania, ktorí majú také typy domov ako má navrhovateľ mali

spočiatku tento problém so zatekaním, ale postupne si ho každý vyriešil. Občania majú vyvedenú vodu
do obecného rigolu. Svedok sa s navrhovateľom nerozprával ohľadom vlhnutia domu, rozprávali sa o
bežných veciach a o kanalizácií. Svedok poznal aj predchádzajúceho vlastníka rodinného domu pána
Jančoviča,ktorýtambývalurčitúdobusrodinouavie,žeajjemudodomuzatekalo.Malrovnakýproblém
ako navrhovateľ a vyriešil to drenážnymi rúrkami, ktoré umiestnil okolo domu. Pán W.vodu vyvádzal do

septiku a strešné zvody vyriešil vývodom do cesty. Každý zo stavebníkov si riešil tento problém. V obci
nie je vybudovaná kanalizácia. Pri väčších dažďoch a topení snehu má svedok popraskaný betón v
pivnici, takýmto spôsobom pociťuje predimenzovanie vody pri veľkých dažďoch. Svedok má vyvedenú
dažďovú vodu do septiku a ďalšiu časť má vyvedenú do trativodu smerom do cesty, tam sa voda stráca.
Uviedol, že sú dve možnosti vyvedenia vody, prvý spôsob je vývod vody do žumpy a druhý spôsob je

vybudovanie do trativodu. Podľa neho má zrejme navrhovateľ malý septik, pričom voda presakuje.
Svedok má vybudovanú žumpu o rozmere 5 x 4 x 2,80 a investoval do vybudovania žumpy 30.000 Sk.
Vodu vyťahuje zo septiku 1-krát za pol roka. Navrhovateľa videl v roku 2010 často chodiť do rodinného
domu, doslova mu ho bolo ľúto, lebo tam nebýval a často chodil vyťahovať vodu. Ako občan Obce R.
svedok veľakrát žiadal o vybudovanie kanalizácie pre obec a sťažovali sa aj iní občania.

Zvýsluchu svedkaB.,starostuObce R.súdzistil,žejestarostomobce13rokov.Vobcijevybudovaných
600 rodinných domov. K problému zatekania domov, resp. vlhnutia domov uviedol, že nie je odborník
v tejto oblasti, ale každý vlastník rodinného domu v obci si musí zabezpečiť odvod dažďovej vody. Ak
niekomu zateká do rodinného domu, toto zatekanie môže byť z viacerých dôvodov. Môže ísť o dažďovú

vodu, ktorá nie je zabezpečená odtokom a zatekanie môže byť aj vystúpením spodnej vody. Občania
by si mali proti zavlhnutiu rodinných domov vybudovať hydroizoláciu a pokiaľ je táto dobre vyvodovaná,
nemôže dochádzať k vlhnutiu domu. V obci nie je vybudovaná kanalizácia, ale nemá to vplyv na vlhnutie
rodinných domov alebo zatekanie, lebo každý občan je povinný si zabezpečiť žumpu, kde sa dostáva
voda z domácnosti, tzv. odpadová voda, ktorá sa má podľa potreby čistiť a vyprázdňovať. Dažďová

voda môže vyúsťovať aj do žumpy, ale v takom prípade sa musí častejšie vyprázdňovať. Svedok si
nespomínal, že by sa riešili sťažnosti občanov na zatekanie alebo vlhnutie domov. Spomenul si na
sťažnosť občana J. K., ktorý sa sťažoval na obecnom úrade, že odporkyňa si vyčerpávala vodu z pivnice
a vypúšťala do záhrady. Občania mali pripomienky k nevybudovaniu kanalizácie v obci. Obecný úrad
kontroly na vybudovanie žúmp a odčerpávanie vody nevykonáva. Niektorí občania si vybudovali tzv.

trativody, kde sa odvádza dažďová voda, resp. preteká, ktorá sa dostáva do zeme a tam sa rozptýli.
Svedok si spomenul na občana, ktorý sa sťažoval, že odporkyňa vypúšťa na pozemok susedovi vodu
a svedok predpokladá, že to bolo z pivnice.Súd nariadil znalecké dokazovanie znalcom z odboru stavebníctva, odvetvie - poruchy stavieb Ing.
Ľubomírom Hurajtom PhD. so sídlom Martin na skutočnosti;

1. čo je príčinou prenikania vody do pivnice rodinného domu súp. č. XXXX
2. či rodinný dom v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy zo dňa 27.6.2008 mal vady a to najmä vady izolácie
suterénu rodinného domu proti prenikaniu zrážkovej vody a zemnej vlhkosti alebo vady v systéme
odvodnenia rodinného domu;
3. ak rodinný dom mal v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy nejaké vady, určiť výšku všeobecnej hodnoty

rodinného domu v čase uzavretia kúpnej zmluvy s prihliadnutím existencie znalcom zistených vád.

Znalec v znaleckom posudku č. 45/2012 zo dňa 29.septembra 2012 po ohliadke na mieste samom a
preštudovaní spisu uviedol, že vlhnutie domu je doplnené aj prienikom vody cez vnútornú kanalizáciu
a preplnenia užitočného objemu žumpy nádrže a následným prienikom do drenážneho systému
spôsobuje zavlhnutie muriva kapilárne vzlínanie vo zvýšenej vlhkosti pod základy rodinného domu.

Podľa konfigurácie terénu pri lokalite spádu je odtok zrážkových vôd z parc. č. K. voľne odvádzaný
povrchovým odtokom k rodinnému domu. Konkrétne znalec na otázku, čo je príčinou prenikania vody
do pivnice rodinného domu neodpovedal.
Na druhú otázku uviedol, že výškové osadenie rodinného dom je pod úroveň terénu cca 1,5 m nad
podzemným podlažím. Zrážková voda a z topenia snehu presakujúca pri zvýšenej nivelete do podložia

ovplyvňuje hladinu podzemnej vody, nevhodné zaústenie drenážnych vôd do žumpy (akumulačné
nádrže). Znalec na druhú otázku neodpovedal jednoznačne.
Rovnako neodpovedal ani na tretiu otázku, aké mal rodinný dom vady v čase kúpy a k všeobecnej
hodnote rodinného domu v čase uzavretia kúpnej zmluvy uviedol 104.394,37 eur a rozdiel medzi
cenou v čase kúpy a s prihliadnutím na existujúce vady uviedol 13.267,06 eur.

Navrhovateľ sa vyjadril k znaleckému posudku v písomnom podaní zo dňa 10.12.2012 a považoval ho
za nedostatočný a navrhol ho doplniť, nakoľko znalec jednoznačne neodpovedal, či rodinný dom mal
v čase uzavretia kúpnej zmluvy nejaké vady a to najmä vady izolácie kúpeného rodinného domu proti
prenikaniu zrážkovej vody a zemnej vlhkosti alebo vady systému odvodnenia rodinného domu. Znalec

k odpovedi na otázku uviedol rôzne skutočnosti, ale pojem vada sa v jeho texte neobjavila. Rovnako
na otázku č. 3, kde mal uviesť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti neodpovedal, ale preberal závery
odporkyňou obstaraného znaleckého posudku.

Znalec vo svojom písomnom stanovisku zo dňa 21.1.2013 doplnil v zmysle požiadavky súdu znalecký

posudok a na otázku č.1, čo je príčinou prenikania vody do pivnice rodinného domu uviedol, že
príčinou prenikania vody do pivnice rodinného domu je prienik vody z preplnenia užitočného objemu
žumpy (akumulačnej nádrži). Na druhú otázku, k vadám rodinného domu uviedol, že vada je nevhodné
zaústenie drenážnych vôd do žumpy (akumulačnej nádrže), čo spôsobuje prepĺňanie užitočného
objemu žumpy a zvýšené náklady na odčerpávanie obsahu akumulačnej nádrže. Na otázku č.3,

kde sa znalec mal vyjadriť k všeobecnej cene nehnuteľnosti a k rozdielu kúpnej ceny uviedol, výška
všeobecnej hodnoty rodinného domu je stanovená s prihliadnutím a zohľadnením zistených vád, ktoré
boli známe v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy.

Navrhovateľ nesúhlasil so závermi znaleckého posudku Ing. Ľubomíra Hurajta PhD. ani po jeho

doplnení, pretože znalec neobjasnil skutočnosti, ktoré navrhovateľ v návrhu vytkol. Navrhol vykonať
kontrolné znalecké dokazovanie.

Súd nariadil kontrolné znalecké dokazovanie znalcom Ing. Miroslavom Ferklom so sídlom Martin,
znalcom z odboru stavebníctva, odvetvie poruchy stavieb. Z obsahu znaleckého posudku vyplynulo,

že príčinou prenikania vody do pivnice rodinného domu č. súp. J.na parc. č. „C“ XXXzapísaný v LV
č. XXXX k. ú. R. je chýbajúca vodorovná a čiastočne chýbajúca zvislá izolácia proti vodnej vlhkosti
v rohovej miestnosti určenej na skladovanie zeleniny, avšak vzhľadom na nepriepustnosť, príčinou je
nedostatočná zvislá a vodorovná izolácia, ktorá je vyplnená jedenkrát IPA nastavený s ochranou AZC
doska, keďže voda sa sústredí pri izolácií v násype nepriepustnom podloží, popri izolácií vytvára vodný

stĺpec s hydrostatickým pôsobením ako tlaková voda a táto vykonaná izolácia nie je tlakovou. Zdrojom
vody je zrážková voda meniaca sa na spodnú tlakovú vodu, ktorá sa splavom a vyvedením traťovodu do
žumpy pravidelne hromadí v žumpe, kde hoci nebola izolovaná proti spodnej vode sa v nepriepustnompodlaží netratí a preplavuje spätne cez guličky a revíznu šachtu IPP do výšky poslednej záplavy 120
mm vodného stĺpca podľa znakov, ktoré ukázal navrhovateľ.
Znalec ďalej uviedol k odpovedi na prvú otázku, čo je príčinou pretekania vody do pivnice rodinného

domu, potomztejto odpovedivyplýva,žeobjekttútovadumal,izolácia vodorovnáajzvislájevykonaná
nekvalitne vzhľadom na prostredie a osadenie stavby, nebolo zistené, že by bol vykonaný pred stavbou
geologický prieskum, ani taký neevidujú, ani si nepamätajú ani na Obecnom úrade v R.. Stavba nie
je podľa stavebného zákona zabezpečená proti spodnej vode, nakoľko čerpadlo pri zlyhaní stavbu
ohrozuje. Časť chýbajúcej izolácie vodorovnej proti zemnej vlhkosti je vidieť použitie 1 x IPA bez

asfaltového náteru, je voda zrejmá, voda bola viditeľná v čase uzavretia kúpnej zmluvy. Nekvalita
izolácie proti spodnej vode, ktorá už podľa spisu bola opravená akvatronom 6 do výšky 0,8 m podľa
spisu, to znamená, že sa prejavovala, ide o vadu strechy.
Znalec uviedol, že ku dňu uzavretia zmluvy, t. j. ku dňu 27.6.2008 bola hodnota nehnuteľnosti podľa
znaleckého posudku znalca Ing. Waltera Stiffela v roku 2008 ohodnotená na sumu 3.544.780,75 Sk,
celkovej sumy s pozemkom na 3.900.000 Sk, čo tvorí 90,89 %. Dohodnutá kúpna cena z kúpnej

zmluvy bola 3.300.000 Sk. Vzhľadom na skrytú vadu chýbajúcej tlakovej izolácie proti spodnej vode a
chýbajúcu časť zvislej a vodorovnej izolácie proti zemnej vlhkosti, znalec považuje objekt za nekvalitne
vyhotovený, akoby izolácia vôbec nebola v celom rozsahu. Znalec stanovil rozdiel ku dňu uzatvorenia
kúpnej zmluvy 27.6.2008 s vadami na 23.563 eur.

Odporkyňa v písomnom stanovisku k znaleckému posudku Ing. Ferkla zo dňa 4.12.2014 uviedla, že
v danom prípade ide o účelový posudok, pričom znalec pri zľave z kúpnej ceny nezobral do úvahy
zásadné poveternostné vplyvy a len definoval poruchy. Laboratórium INGEO potvrdilo, že ide o
ílovité nepriepustné podložie a preto aj pôvodný projektant navrhol v projekte zviesť splaškové a
dažďové vody do jedného septiku, hoci znalec tvrdí, že podľa súčasných zákonov nie je stavba užívania

schopná. Zdôraznila, že stavba nebola hotová a bola rozostavaná. Ďalej uviedla, že znalec účelovo
kombinuje neskombinovateľné, pretože ani po dvojnásobnej izolácií zrážková voda sa nebude zdržovať
za izoláciou, ale gravitačne stečie pod akúkoľvek izoláciu do podložia stavby, ktoré je zaústené do
septiku, kde sú zvedené dažďové vody, ktoré boli predtým zvedené do nazasypaného rigolu a kde sú
zvedené dažďové vody suseda. Uviedla, že aj ďalej sú rozbité a upchaté strešné zvody na východnej

strane a nevie, kde je zaústený strešný zvod na západnú stranu, ktorý bol predtým vyvedený do rigolu
a teraz je tam len medzi susedmi zrovnaná plocha, zrejme zatekaný rigol a naviac zvod suseda, ktorý
môže byť tiež zdrojom prietoku vody. Nezasypané a upchaté strešné zvody počas mrazov zamrznú a
teda neplnia funkciu zrážkových vôd medzi ktoré patrí sneh a voda. Difunduje do podložia a teda do
septiku. Pokiaľ by boli horizontálne zvody opatrené DEVI káblami, tak tento problém by nebol ani v

zimnom období. Z dôkazov je zrejmé, že pri odvedení vôd zo strešnej konštrukcie ako to opravili a
realizovali pôvodne, teda smer na ulicu, na sever a do rigolu by aj s poukazom na porušené a rozbité
odvodnépotrubiezrážkovýchvôdpresnepriskladezeleniny, ktorýmáviditeľnú odkrytúdrenážnu vrstvu
a konkrétne ho aj pri bežných zrážkových činnostiach, hlavne pri prívalovej vode ako uvádza v návrhu,
mohla voda vyvierať a difundovať do podložia domu, teda do drenážnej vrstvy a tým do septiku. Podľa

odporkyne znalec nezhodnotil objektívne a správne skutočnosť, že všetka zrážková, teda dažďová
voda a snehová voda pokiaľ nie je odvedená mimo pod zemou a stavba vždy gravitačne difunduje
do drenážneho systému pod stavbu, ktorý je vyhotovený zo štukovej drenážnej vrstvy vyspádovanej
do septiku, kde sú zaústené prívodné potrubie z WC a umývadlo, teda znalcom navrhované opatrenie
dodatočnej izolácie Koster Saninjekt sú úplne zbytočné, lebo voda z hydroizolácie stečie gravitačne

do septiku oveľa rýchlejšie.
Odporkyňauviedla,žepokiaľsaneodstráni základnýproblém,atomaximálnemožnézamedzenievniku
zrážkových vôd do septiku, sú všetky znalcove výpočty na zľavu z kúpnej ceny úplne zavádzajúce.
Pôvodná hydroizolácia je plne funkčná, pretože steny pivníc stavby po aplikácií akvatronom nikdy
neboli mokré a zavlhnuté, pretože steny a podlahy voči zvlhnutiu vyriešil náter akvatron 6, čo bolo

aj plne viditeľné pri osobnej návšteve, že celé podlažie bolo suché. Žiadna dodatočná izolácia a
opatrenia by nepriniesli žiadne zlepšenie pôvodného stavu a teda jeho výpočet nákladov na opravu
je úplne nevyhovujúci, pretože popiera základné fakty, ako sa správa zrážková voda pri neodvedení
vlhka. Odporkyňa navrhla, aby súd znalecký posudok neprijal ako dôkazný materiál, lebo je postavený
na neodôvodnených a nepodložených základoch a z toho zároveň vyplýva aj nedôvodný výpočet výšky

ceny pri poskytnutí zľavy z kúpnej ceny. Záverom uviedla, že v prípade vyvedenia zrážkových vôd zo
strešnej konštrukcie plochy mimo pozemok nemôže dochádzať k preplňovaniu septiku, ako uvádza
odporca ( správne malo byť navrhovateľ) a naviac, ak by tam býval, či ho čidlo hladiny v septiku, alebo
do čerpadla upozornilo na vyčerpanie septiku, alebo by automaticky spustila čerpanie zrážkovej vody.Odporkyňa písomným podaním zo dňa 10.marca 2015 oznámila súdu, že má záujem sa mimosúdne s
navrhovateľom dohodnúť o výške zľavy a navrhla zľavu 2.000 eur, resp. splátkový kalendár. Ponechala

na úvahu súdu ako vo veci rozhodne, pričom uviedla, že stavba nebola vecou účelovým určením
slúžiacou na bývanie, ale bola to neskolaudovaná stavba len so súpisným číslom, teda nemôže byť
žiadna zodpovednosť za vady formou zľavy z kúpnej ceny, keď navyše odporca (správne malo byť
navrhovateľ) nekonal a poškodzoval svoj majetok nečerpaním.

Odporkyňa žiadala termín pojednávania určený na 7.mája 2015 odročiť z dôvodu, že nenašla si
vhodného právneho zástupcu na svoje zastupovanie a jej zdravotný stav nevyhovuje, aby sa osobne
zúčastnila pojednávania bez právneho zástupcu. Nepredložila žiadny doklad, že zdravotný stav jej
nedovoľuje zúčastniť sa pojednávania. Súd pojednávanie neodročil, nakoľko nezvolenie právneho
zástupcu nie je dôvodom na odročenie pojednávania.

Odporkyňa je poberateľkou starobného dôchodku vo výške 372 eur. Je vedená a prevádzkuje
ubytovanie na súkromí v Bojniciach bez potreby registračnej pokladnice.

Súd pojednával bez prítomnosti odporkyne.

Z výpisu z katastra nehnuteľnosti, z čiastočného výpisu z listu vlastníctva č. N.. ú. W. súd zistil,
že odporkyňa a jej manžel Ing. V. A. E.. sú vlastníci bytu č. XXXX,vo vchode č. XX na prízemí a
podielu priestorov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckeho podielu
pozemku v W.; z ďalšieho výpisu z listu vlastníctva č. XXXX súd zistil, že vlastníkom rodinného domu
súp. č. XXX, parc. č. XXXX/X a súp. č. XXXX na parc. č. XXX je odporkyňa spolu s manželom a tiež

sú vlastníkmi pac. č. XX9 o výmere Y.mX - zastavané plochy a nádvoria, parc. č. XXX/X o výmere XX
mX - ostatné plochy, parc. č. XXX/X o výmere XXX mX - ostatné plochy, parc. č. XXXX/X o výmere 3
mX - záhrady, parc. č. XXXX/X o výmere 3 mX - záhrady, parc. č. XXXX/X o výmere 1 m2 - zastavané
plochy a nádvoria, parc. č. XXXX/X o výmere XXX m2 - zastavané plochy a nádvoria, parc. č. XXXX/
X o výmere XX mX - zastavané plochy a nádvoria, parc. č. XXXX/X o výmere XXX mX - zastavané

plochy a nádvoria, parc. č. XXXX/X o výmere 4 m2 - zastavané plochy a nádvoria, parc. č. XXXX/
XX o výmere X m2 - zastavané plochy a nádvoria k. ú. A.. Tieto nehnuteľnosti sú v bezpodielovom
spoluvlastníctve manželov. Podľa čiastočného výpisu z listu vlastníctva č. XXXX k. ú. F. vyplynulo, že
odporkyňa s manželom majú v bezpodielovom spoluvlastníctve parc. č. XXX/X o výmere XX mX -
zastavané plochy a nádvoria.

Navrhovateľ podal daňové priznanie naposledy v roku 2013, kedy bol živnostník. Odporca mal príjmy
160.007,38 eur, výdavky 153.911,09 eur, základ dane 6.096,29 eur, čiastkový základ dane z príjmu
6.096,29 eur, znížený čiastkový základ dane z príjmov 6.096,29 eur, maximálne základ dane do výšky
3.735,94 eur, základ dane z príjmov po znížení o nezdaniteľnú časť 2.360,35 eur, základ dane 2.360,35

eur a daň zaokrúhlene 448,46 eur.

Súd zhodnotením skutkového stavu dospel k záveru, že nárok navrhovateľa bol dôvodný.

Podľa § 596 Občianskeho zákona, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho

pri dojednávaní kúpnej ceny upozorniť.

Podľa § 597 ods. 1 cit. zákona, ak dodatočne výjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho
neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a
rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

Podľa § 598 cit. zákona, kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v
súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady.

Podľa § 599 ods.1 cit. zákona, vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu.

Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde len, ak vady vytkol najneskôr do
24 mesiacov od prevzatia veci.Podľa § 599 ods.2 cit. zákona, právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na
súde len, ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedené v odseku 1.

Ustanovenia § 596 až § 600 Občianskeho zákona sú upravené právne aspekty zodpovednosti za vady
predanej veci. Na tieto ustanovenia sa podporne aplikujú ustanovenia § 499 a nasl. OZ a naopak tieto
ustanovenia sa primerane použijú na ustanovenia § 819 a nasl. OZ, ktoré sa týkajú spotrebiteľskej
kúpnej zmluvy.
V § 596 je upravený režim zjavných vád. Zjavnou vadou je vada, o ktorej predávajúci vie a ktorá je

zistiteľná pri obvyklej ohliadke tovaru. Pokiaľ predávajúci o takejto vade vie, je podľa § 596 OZ povinný
predávajúceho v procese dojednania kúpnej zmluvy na ňu upozorniť. Predávajúci je povinný upozorniť
kupujúceho na všetky vady predmetu kúpy, ktoré sú mu známe.
V ustanovení § 597 ods.1 OZ sú upravené práva kupujúceho vo vzťahu k predávajúcemu, ak vada
predávanej veci výjde najavo dodatočne (zákon v tomto ustanovení rieši situáciu), ak ide o vadu na
predanej veci, ktorá vyjde najavo až dodatočne, pričom zároveň musí byť splnená druhá podmienka,

že na túto vadu predávajúci kupujúceho neupozornil. V takomto prípade je daná zodpovednosť
predávajúceho za takúto vadu. Zodpovednosť predávajúceho za vadu podľa § 597 ods.1 OZ má
charakter objektívnej zodpovednosti (zodpovednosť za výsledok), ktorým sa predávajúci, pokiaľ na
vady existujúce v čase uzavretia zmluvy kupujúceho neupozornil, nemôže zbaviť, pričom nie je
rozhodujúce, či o vadách vedel alebo nevedel. Vadou, ktorá výjde najavo až dodatočne je vada, ktorá

bola pri predaji nepoznateľná. Ide teda o vadu alebo vady vecí, ktoré vyšli najavo dodatočne, teda
po uzavretí kúpnej zmluvy. Použitá formulácia úvodných slov ustanovenia § 597 ods.1 OZ, „Ak
dodatočne výjde najavo vada ...“, vylučuje aplikáciu tohto ustanovenia v prípadoch, v ktorých kupujúci
o konkrétnych vadách vecí vedel a napriek tomu sa slobodne rozhodol kúpnu zmluvu o kúpe veci za
dojednanú kúpnu cenu uzavrieť. V prípade, ak vada výjde najavo dodatočne a predávajúci na vadu

neupozornil kupujúceho (to platí len v prípade, ak o vade vedel) má kupujúci :

1. právo na primeranú zľavu z dojednanej kúpnej ceny,
2. právo na zrušenie kúpnej zmluvy.

Kupujúci má v prípade dodatočnej vady bezpodmienečne právo na poskytnutie zľavy z dojednanej
kúpnej ceny. Zákon výšku tejto zľavy priamo neustanovuje. Určuje však zásadu primeranosti : zľava
musí zodpovedať povahe a rozsahu vady.
Kupujúci má ďalej právo, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú nebol kupujúci upozornený, odstúpiť
od kúpnej zmluvy. Odstúpenie od zmluvy je jednostranným právnym úkonom kupujúceho. Odstúpením

od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje (§ 48 ods.2 OZ).
§ 598 upravuje právo kupujúceho na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s
uplatnenímprávzozodpovednostizavady.Náklady,ktorévzniknúkupujúcemuvsúvislosti suplatnením
práva zo zodpovednosti za vady, sa posudzujú podľa konkrétnych okolností každého prípadu. Môže
ísť najmä o náklady na odbornú prehliadku predmetu kúpy, ktoré je potrebné na zistenie vady a na

posúdenie jej rozsahu, zistenie možnosti jej odstránenia a podobne.
Základnou podmienkou uplatnenia práv zo zodpovednosti za vady (§ 599 OZ) na súde je, aby kupujúci
predávajúcemu vytkol vady veci v záručnej dobe.

Navrhovateľ sa podaným návrhom domáhal najskôr o zľavu z kúpnej ceny v čiastke 13.277,57 eur,

ktorú uviedol v návrhu voľnou úvahou a uplatnil aj náhradu nevyhnutných nákladov v čiastke 130 eur, čo
predstavuje poplatok za vyhotovenie znaleckého posudku Ing. Hamáčeka. Teda celkom žiadal priznať
sumu 13.407,57 eur.
V priebehu konania upravil zľavu z kúpnej ceny na sumu 13.267,06 eur v súlade so znaleckým
posudkom Ing. Hurajta PhD. a žiadal priznať aj úrok z omeškania vo výške 9 % ročne od 29.5.2010

do zaplatenia.
V časti o sumu 140,51 eur zobral návrh späť.
Súd rozhodoval o upravenom návrhu o výške zľavy z kúpnej ceny v čiastke 13.267,06 eur.

Zo skutkových zistení mal súd za preukázané, že navrhovateľ sa stal vlastníkom rodinného domu č. B.

v Obci R. a pozemkov na základe kúpnej zmluvy zo dňa 27.6.2008, za ktorý zaplatil odporkyni kúpnu
cenu v čiastke 3.300.000 Sk. Navrhovateľ vykonal pred kúpou rodinného domu ohliadku spolu s
odporkyňou, dom sa mu páčil a žiadne vizuálne vady na ňom nevidel. Dom kupoval ako nedokončený a
neskolaudovaný. Pri dome videl žumpu a z toho usúdil, že dom nemá kanalizáciu. Nevidel v tom žiadnyproblém, lebo v takomto režime fungujú rodinné domy. Problém nastal až na jar roku 2009, keď vodu
musel odčerpávať a do domu mu zatekalo. Navrhovateľ vodu odčerpával, o čom svedčia faktúry za
obdobie február až máj 2009 a január a marec 2010. Toto odčerpanie potvrdil aj svedok W. B., ktorému

bolo navrhovateľa ľúto, že chodí často odčerpávať vodu zo septiku, hoci v dome nebýval. Navrhovateľ
nevedel, či pivničné priestory mali izoláciu proti spodnej vode, nikto ho na túto skutočnosť neupozornil,
lebo projektovú dokumentáciu od rodinného domu pri kúpe nedostal. Manžel odporkyne ho upozornil,
že musí vyčistiť strešný zvod na ulicu, aby voda mala kade odtekať. Riadil sa jeho informáciou a urobil
tak po kúpe v auguste 2008. Vysvetlil mu, ako má vodu zo septiku odčerpávať a navrhovateľ tak aj robil.

Bol si vedomý, že nič neopomenul, čerpal vodu zo septiku, čistil strešné zvody a aj napriek tomu mal
zatečené pivničné priestory, dochádzalo doslova k zatopeniu týchto priestorov a vodu musel odčerpávať
pomocou čerpadla. Túto skutočnosť oznámil odporkyni listom zo dňa 15.5.2009 a tým uplatnil zľavu z
kúpnej ceny v čiastke 15.000 eur a uplatnil ju v súlade s § 599 ods. 1 Občianskeho zákona.
V priebehu konania sa s odporkyňou nedohodli na výške zľavy z kúpnej ceny.
Zatekanie do rodinného domu navrhovateľa potvrdil aj svedok D. K., ktorý vedel, že predchádzajúci

vlastník rodinného domu predal dom práve kvôli tomuto problému. Problém so zatekaním svojho
rodinného domu si svedok vyriešil izoláciou. Aj ostatní vlastníci si rodinné domy proti zatekaniu
zabezpečili. Aj svedok W. M. potvrdil, že rodinné domy, ktoré sú pod úrovňou cesty 1,20 m, medzi
nimi i rodinný dom navrhovateľa mali problémy so zatekaním, ale každý vlastník rodinného domu si
problém zatekania vyriešil. Aj predchádzajúcemu vlastníkovi rodinného domu zatekalo a dom predal.

Túto skutočnosť potvrdili obidvaja svedkovia.

Zoznaleckéhoposudkuznalcazodborustavebníctva,odvetvieporuchystaviebjednoznačne vyplynulo,
že príčinou prenikania vody do pivnice rodinného domu navrhovateľa je chýbajúca vodorovná a
čiastočne chýbajúca zvislá izolácia proti vodnej vlhkosti v rohovej miestnosti, ale vzhľadom na

nepriepustnosť, príčinou je nedostatočná zvislá a vodorovná izolácia. Stavba nie je podľa stavebného
zákona zabezpečená proti spodnej vode.
V čase uzavretia kúpnej zmluvy bola voda zrejmá a bola viditeľná. Nekvalita izolácie proti spodnej vode
bola už opravovaná akvatronom 6, t. zn., že sa už prejavovala. Znalec skonštatoval, že táto skutočnosť
vyplynula z obsahu spisu.

V danom prípade ide o skrytú vadu chýbajúcej tlakovej izolácie proti spodnej vode a chýbajúcu časť
zvislej a vodorovnej izolácie proti zemnej vlhkosti. Znalec považuje objekt za nekvalitne vyhotovený,
akoby izolácia vôbec nebola v celom rozsahu.
Vzhľadom na uvedenú vadu stanovil rozdiel kúpnej ceny ku dňu uzatvorenia kúpnej zmluvy zo dňa
27.6.2008 na sumu 23.563 eur.

Odporkyňa musela vedieť o vade rodinného domu, pretože po jeho kúpe nekvalitná izolácia proti
spodnej vode bola opravovaná akvatronom 6. Na túto vadu navrhovateľa neupozornila a vada sa
prejavila až na jar 2009, kedy navrhovateľ musel často čerpať vodu zo septiku a vlhli mu pivničné
priestory. Táto vada vyšla najavo až dodatočne, nebola zjavná pri ohliadke rodinného domu, preto má

navrhovateľ právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny.
V zmysle § 597 ods.1 cit. zákona boli splnené obidve podmienky, ktoré vyžaduje Občiansky zákon, vada
rodinného domu, ktorý bol predmetom predaja vyšla najavo dodatočne a odporkyňa ako predávajúca
na túto vadu kupujúceho neupozornila.
Pri výške zľavy súd vychádzal zo stanoviska navrhovateľa na poslednom pojednávaní, na ktorom

upresnil zľavu v súlade s výškou uvedenou v znaleckom posudku znalca J.. C. S. W.. ktorý ju stanovil
na sumu 13.267,06 eur, hoci znalec Ing. H. výšku zľavy stanovil na sumu 23.563 eur. Výška zľavy
z kúpnej ceny je podľa názoru súdu primeraná vzhľadom na zníženie funkčných vlastností rodinného
domu, v ktorom navrhovateľ práve pre vadu, zatekanie, rodinný dom nedokončil a nikdy v ňom nebýval.

Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti súd návrhu navrhovateľa vyhovel a určil odporkyni zaplatiť
zľavu z kúpnej ceny vo výške 13.267,06 eur.

Odporkyňasadostaladoomeškaniasplnenímpeňažnéhodlhu,pretojepovinná zaplatiťnavrhovateľovi
aj úrok z omeškania vo výške 9 % ročne od 29.5.2010 do zaplatenia podľa nar. vlády č. 87/1995 Z. z.,

ktorým sa vykonáva ustanovenie § 517 ods.2 Občianskeho zákona.Podľa § 148 ods.1 O.s.p., štát má podľa výsledkov konania proti účastníkom právo na náhradu trov
konania, ktoré platil. Ak sú u niektorého účastníka predpoklady na oslobodenie od súdnych poplatkov,
náhrada trov sa proti tomuto účastníkovi zníži o rozsah, ktorý mu súd priznal.

Trovy štátu predstavujú náklady spojené so znaleckým posudkom znalca Ing. Ľubomíra Hurajta PhD.
vo výške 560,03 eur a Ing. Miroslava Ferkla vo výške 1.278,78 eur a cestovné osobným motorovým
vozidlom Prievidza - Lazany a späť pri ohliadke rodinného domu na mieste samom v sume 8,90
eur. Spolu trovy štátu predstavujú 1.847,68 eur. Navrhovateľ zložil zálohu na znalecké dokazovanie

v čiastke 600 eur a odporkyňa nezložila žiadnu zálohu. Nariadenie znaleckého dokazovania bolo
v záujme oboch účastníkov, pričom na posúdenie výšky zľavy z kúpnej ceny bolo potrebné nariadiť
znalecké dokazovanie. Súd preto zaviazal zaplatiť štátu trovy obidvoch účastníkov polovicou, t. j. zo
sumy 1.847,68 eur sumou 923,84 eur, pričom súd zohľadnil už zloženú zálohu zo strany navrhovateľa
vo výške 600 eur, ktorý je potom povinný zaplatiť sumu 323,84 eur a odporkyňa sumu 923,84 eur.
Vzhľadom na majetkové pomery odporkyne uvedené v tomto rozsudku, nie sú dané predpoklady na

oslobodenie od súdnych poplatkov, preto súd zaviazal aj odporkyňu zaplatiť trovy štátu v sume 923,84
eur.

Súd o trovách konania rozhodne podľa § 151 ods.3 O.s.p. do 30 dní po právoplatnosti rozhodnutia
vo veci samej.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia, prostredníctvom
Okresného súdu Prievidza na Krajský súd Trenčín, písomne v dvoch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecným náležitostiam (§ 42 odst.3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 odst.1 O.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na súdny výkon rozhodnutia alebo návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného predpisu.