Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 15. marec 2016

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 12C/302/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8113217783
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 03. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Alena Paveleková

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2016:8113217783.10

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudkyňou Mgr. Alenou Pavelekovou v právnej veci žalobcov: 1/ Carpe diem, s.r.o.,

Hlavná 95, Prešov, IČO: 36481815, 2/ L. V., nar. XX.XX.XXXX, Y. X/G, V., 3/ C. V., nar. XX.XX.XXXX, Y.
X/G, V., 4/ C.. X. H., nar. XX.XX.XXXX, M. XXX/X, G. U., 5/ C.. M. H., nar. XX.XX.XXXX, P.O. XXX, G. U.,
zastúpených JUDr. Dušanom Remetom, advokátom so sídlom Prešov, Masarykova 2, proti žalovanému:
P. P., nar. XX.XX.XXXX, P. X, v konaní zastúpený JUDr. Martinou Kožárovou Jenčovou, advokátkou so
sídlom v Prešove, Slovenská 69, o zaplatenie 2.623,47 Eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

žalovaný je povinný zaplatiťžalobcomspoločneanerozdielne2.623,37eur spolus5,75%ročným
úrokom z omeškania zo sumy 650 eur od 11.2.2013 do zaplatenia, zo sumy 650 eur od 11.3.2013 do

zaplatenia, zo sumy 650 eur od 11.4.2013 do zaplatenia, zo sumy 652 eur od 11.5.2013 do zaplatenia a
zosumy23,47 eurod1.6.2013dozaplatenia,všetkodopätnástichdníodprávoplatnostitohtorozsudku,

žalovaný j e p o v i n n ý nahradiť žalobcom spoločne a nerozdielne trovy konania účelne vynaložené
na bránenie ich práva vo výške 100 % na účet ich právneho zástupcu,

po právoplatnosti tohto rozhodnutia r o z h o d n e o výške náhrady trov konania súd samostatným

uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 12.6.2013 sa žalobcovia domáhali na žalovanom zaplatenia
spoločne a nerozdielne sumy 2623,47 eur spolu 5,75 % ročným úrokom z omeškania zo sumy 650
eur, od 11.2.2013 do zaplatenia, zo sumy 650 eur od 11.3.2013 do zaplatenia, zo sumy 650 eur od
11.4.2013 zo zaplatenia, zo sumy 650 eur od 11.5.2013 do zaplatenia a zo sumy 23,47 eur od 1.6.2013
zo zaplatenia a náhrady trov konania.

Svoju žalobu odôvodnili tým, že medzi účastníkmi konania vznikol na základe zmluvy o nájme

nebytových priestorov zo dňa 19.6.2012 nájomný vzťah na dobu určitú od 1.7.2012 do 31.7.2014.
Žalobcovia ako spoluvlastníci nehnuteľnosti - dom súpisné č. XXXX postavený na parcele KN C č. XXX/
X, nachádzajúci sa v P. O. B. H. Č.. XXX, zapísaný na liste vlastníctva č. XXXX, k.ú. P., prenechali
žalovanému ako nájomcovi do užívania nebytové priestory na 1. poschodí o výmere 144 m2 a spoločné
priestory v predmetnej nehnuteľnosti na účely prevádzkovania gastronomickej prevádzky. Dohodnuté
mesačné nájomné bolo vo výške 650 eur splatné príslušný mesiac najneskôr do 10. dňa nasledujúceho
mesiaca. Pre prípad omeškania s plnením povinností bol dohodnutý úrok z omeškania. Podľa čl. III. bod

4 zmluvy zložil žalovaný prenajímateľom depozit vo výške 1.950 eur, podľa článku III. bod 6 písm. c/
zmluvy bolo dohodnuté, že vodné a stočné bude žalovanému fakturované prenajímateľmi.Žalovaný listom zo dňa 14.2.2013 oznámil prenajímateľom skončenie nájmu ku dňu 28.2.2013, ktoré
žalobcovia posúdili ako návrh na ukončenie nájomného dohodou, s ktorou nesúhlasili, čo oznámili listom
zo dňa 22.2.2013, podľa ich názoru skončenie nájmu zo strany žalovaného bolo v rozpore s článkom

VI. Zmluvy a k účinnému skončeniu nájmu teda nedošlo.

Žalobcovia sa rozhodli posudzovať list žalovaného zo dňa 14.2.2013 ako výpoveď z nájmu podľa zákona
č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v súlade s ustanovením § 12 v zmysle,
ktorého výpovedná lehota bola 3 mesiace, ktorá sa počíta od 1. dňa mesiaca nasledujúceho po doručení

výpovede, preto vzhľadom na tieto okolnosti začala plynúť výpovedná doba od 1.3.2013, ktorá uplynula
ku dňu 31.5.2013.

Žalovaný neuhradil nájomné za mesiac január 2013 vo výške 650 eur, za mesiac február 2013 vo výške
650 eur, za mesiac marec 2013 vo výške 650 eur, za mesiac apríl 2013 vo výške 650 eur, za mesiac
máj 2013 vo výške 650 eur, vodné a stočné za obdobie od 14.2.2013 do 28.2. 2013 vo výške 23,47 eur

z faktúry č. XXXXXXXXXX, zo dňa 23.5.2013 splatná dňa 30.5.2013. Vzhľadom na to, že predmetné
nebytové priestory boli dané do užívania ďalšiemu nájomcovi od 1.5.2013, žalobcovia si neuplatnili na
žalovanom nájomné za mesiac máj 2013.

Čosatýkazloženéhodepozituvovýške1.950eur,tentodepozitžalobcoviazapočítalinazmluvnúpokutu

v súlade s ustanovením VII. Zmluvy, pretože žalovaný ako nájomca nedodržal dohodnutú dobu nájmu
a nedošlo k ukončeniu nájmu dohodou strán.

Súd vo veci rozhodol platobným rozkazom č.k. 15Ro 227/2013-17 zo dňa 26.7.2013, proti ktorému
bol v zákonom stanovenej lehote podaný odpor, žalovaný vo svojom odpore nerozporoval, že došlo

k podpísaniu zmluvy o nájme nebytových priestorov dňa 19.6.2012 na dobu určitú, poukázal však
nato, že bol nútený ukončiť nájomný vzťah z toho dôvodu, že prenajímatelia mu neposkytli riadne
služby, ktoré boli spojené s užívaním nebytového priestoru v zmysle § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990
Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov a to nebol mu dodávaný plyn, pričom v zmluve
v článkoch III. ods. 6 písm. b) sa uvádza, akou formou bude náklady na dodávku plynu hradiť.

Vstupné priestory, ktoré nemal v užívaní, boli sústavne znečistené, založené odpadmi, boli rozbité
okná, dvere a pod. V ďalších priestoroch, ktoré prenajímateľ prenajímal dochádzalo sústavne k rušeniu
jeho prevádzky a k výtržnostiam. V zmysle zmluvy mal platiť náklady na elektrickú energiu priamo
dodávateľovi týchto služieb, napriek tejto skutočnosti uhrádzal náklady priamo dodávateľovi nad rámec
zmluvy tento fakturoval spotrebu elektrickej energie v spoločných priestoroch s touto fakturáciou

nesúhlasil. Z týchto dôvodov, že v nevyhovujúcich podmienkach spôsobených nedostatočnými službami
prenajímateľov nemohol vykonávať svoju podnikateľskú činnosť na požadovanej úrovni dňa 14.2.2013
oznámil prenajímateľom, že nájomný vzťah vzhľadom na nevyhovujúce podmienky je nútený skončiť k
28.2.2013. Uvedený deň prenajaté priestory odovzdal. Trval na tom, že skončenie nájmu vypovedal z
dôvodu, že prenajímateľ hrubo porušoval svoje povinnosti (v zmysle § 9 ods. 3 písm. c/ zák. č. 116/1990

Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov). Ku skončeniu nájomného vzťahu nedošlo z jeho strany
dobrovoľne, ale bol donútený okolnosťami spôsobenými prenajímateľmi z dôvodu, že skončenie nájmu
nezapríčinilsám,niejedôvodnáanizmluvnápokutauvedenávčlánkuVII.zmluvy, stanovenápreprípad
nedodržania doby nájmu za riadnych okolností. Nájomné za mesiac január a február 2013 neuhrádzal
z dôvodu, že prenajímateľom uhradil pri podpise zmluvy depozit vo výške trojmesačného nájomného

a to vo výške 1950 eur. V zmysle článku III. ods. 4 zmluvy tento depozit má byť nájomcovi vrátený po
ukončení nájmu, pričom môže byť ponížený o nesplatené záväzky nájomcu. Teda žalobcovia si mali
započítať 2 mesiace nájmu a faktúru č. XXXXXXXXXX na 23,47 eur z depozitom a vrátiť žalovanému
626,53 eur z týchto dôvodov navrhol žalobu zamietnuť.

Súd vo veci vykonal dokazovanie podľa ustanovenia § 101 ods. 2 O.s.p. v neprítomnosti žalobcov,
ktorých neúčasť ospravedlnil právny zástupca výsluchom žalovaného, svedkov L. N., M. E., X. I., U.
Z., W. P., Z. U. a listinnými dôkazmi návrhom, nájomnou zmluvou o najmä nebytových priestorov
zo dňa 19.6.2012, výpisom listu vlastníctva č. XXXX, okres P., obec P., oznámením o skončení
nájomného vzťahu zo dňa 14.2.2013, odpoveďou 22.2.2013, oznámením zo dňa 8.3.2013, faktúrou zo

dňa 23.5.2013 č. XXXXXXXXXX, platobným rozkazom, odporom proti platobnému rozkazu, protokolom
o odovzdaní a prevzatí nebytového priestoru, faktúrami, vyjadrením žalobcov k návrhu, súhlasom o
vykonanie stavebných úprav, zmluvou o nájme nebytových priestorov uzatvorenou dňa 30.8.2013 a
zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa 30.4.2013,Proti rozhodnutiu súdu prvého stupňa podal odvolanie žalovaný. Odvolací súd rozhodol o ňom
uznesením zo dňa 10.9.2015, č.k. 11Co/159/2014-123 a poukázal na to, že v priebehu odvolacieho

konania žalovaný poukázal na nové skutočnosti, o ktorých sa dozvedel až po podaní opravného
prostriedku, a to konkrétne to, že predmetné priestory boli prenajaté skôr, ako v mesiaci máj 2013. Podľa
jemu dostupných informácií, nový nájomca si predmetné priestory prenajal už v mesiaci marec 2013, o
čom má svedčiť zmluva, ktorá bola doložená spoločnosťou Východoslovenská energetika, a.s..

Odvolací súd poukázal na to, že súd 1. stupňa náležite zistil skutkový stav, pokiaľ ide o zistenie, že
medzi žalobcami a žalovaným bola uzavretá zmluva o nájme nebytových priestorov dňa 19.6.2015.
Nedostatkom vykonaného dokazovania však bola skutočnosť, že súd prvého stupňa posúdil skončenie
nájmu tak, že k nemu došlo výpoveďou nájomcu súd, potom neustálil, ktorý dôvod výpovede v zmysle
§ 9 ods. 3 písm. a/ až c/ bol v uvedenej výpovedi uplatnený.

V ustanovení zákona § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov
sa totiž uvádza, že nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím
dojednaného času ak: a/ stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestory prenajal,
po b/ nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie, c/
prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. cit. zák..

Potreba zistiť, ktorý z výpovedných dôvodov bol použitý, a či teda z tohto hľadiska je výpoveď zo
zmluvy platná je nevyhnutná práve z dôvodu, či uplatnenie zmluvnej pokuty v zmysle čl. VII. Zmluvy
o nájme nebytových priestorov je dôvodná. Ak totiž nájomca nedodržal dohodnutú dobu nájmu z
dôvodu výpovede danej podľa § 9 ods. 3 písm. b/ až c/ zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme

nebytových priestorov, potom by takýto nárok na zmluvnú pokutu nebol, keďže nárok na zmluvnú pokutu
by prenajímateľom vznikol len za predpokladu, že by nájomca nedodržal dohodnutú dobu nájmu svojím
zavinením. Naviac súd musí zistiť, či došlo k ukončeniu nájomného vzťahu výpoveďou v zmysle § 9
ods. 3 písm. a/ až c/ / zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Zákon totiž umožňoval písomne vypovedať zmluvu len z tam stanovených dôvodov, preto je treba
dokazovaním zistiť, ktorý z dôvodov výpovede bol v danom prípade použitý. Súd prvého stupňa sa
musí zaoberať aj tou skutočnosťou, či v žalovanom období už predmet nájmu neužíval iný subjekt, a
či teda v prípade, že nedošlo k platnému skončeniu nájomného vzťahu v zmysle zákona č. 116/1990
Zb. o nájme a prenájme nebytových priestorov nedošlo k skutočnosti, ktorá zakladá nemožnosť plnenia

v zmysle § 575 Občianskeho zákonníka. Odvolací súd mal na zreteli dôkaz, ktorý bol predložený v
odvolacom konaní v súvislosti s faktúrou na elektrinu pre odberateľa U. F., pričom fakturačným obdobím
je obdobie od 26. 3. 2013 až 14. 3. 2013. Z uvedených dôvodov odvolací súd zrušil rozsudok súdu
prvého . stupňa a vec mu vrátil na ďalšie konanie, s tým, že úlohou v súd prvého stupňa v ďalšom
priebehu je vykonať dokazovanie v hore naznačenom smere, prípadne aj v ďalšom, ktoré sa bude

javiť nevyhnutným z hľadiska návrhov účastníkov konania a potom vo veci rozhodnúť a rozhodnúť aj
o náhrade trov odvolacieho konania.

V zmysle vyjadreného právneho záveru odvolacieho súdu, vo veci boli vyzvaní účastníci konania, aby
predniesli návrhy na doplnenie dokazovania.

Žalobcovia sa vo veci písomne vyjadrili podaním doručeným súdu dňa 23.2.5016 (č.l.sp. 144) a
poukázali na to, že na list nájomcu zo dňa 14. 2. 2013 odpovedali listom zo dňa 22.2.2013, v ktorom
trvali na dodržaní podmienok z nájomnej zmluvy . Keďže prenajaté priestory boli prevádzkyschopné a
neexistoval zákonný dôvod na ukončenie nájomného vzťahu mimo podmienok uvedených v zmluve. V

zmluve o nájme nebytových priestorov v čl. I. Bod 2 sa hovorí o predmete a účele nájmu: "prenajímatelia
sa zaväzujú prenechať nájomcovi do užívania nebytový priestor spolu so spoločnými priestormi na
I. poschodí nehnuteľnosti uvedenej v čl. I. Bode 1 tejto zmluvy vo výmere 144 m2 za účelom
prevádzkovania gastronomickej prevádzky "reštaurácia, pizzeria, bar, organizovanie spoločenských
akcií". Avšak konanie nájomcu v mesiacoch február, marec 2013 ich utvrdil v názore, že nájomca

predmet nájmu nevyužíva a ani nemieni využívať za účelom dohodnutým medzi nimi čl. I., bod 2 zmluvy
a to z týchto dôvodov : jednak listom zo dňa 14.2.2013 im bolo oznámené ukončenie vzájomného
vzťahu (nezákonne), dňa 27.2.2013 žalovaný neoprávnene podvodným spôsobom vybral z ich účtu
650 eur, ktoré boli poukázané dňa 12.2.2013 ako nájom za mesiac január 2013. Neplatenie nájmu,vypratanie prevádzky a dňa 28.2.2013 "odovzdal" kľúč recepčnej hotela Carpe diem, dňa 28.2.2013
nechal odpojiť prenajatý priestor od elektrickej energie, zanechal poškodený prenajatý priestor, v marci
už nejavil žiadny záujem o prevádzku, našiel si iný menší priestor, kde prevádzkoval len donášku pizze.

Po týchto zisteniach začali problém riešiť právnou cestou a to návrhom na vydanie platobného rozkazu a
z praktických a časových dôvodov v záujme ochrany majetku umožnili budúcemu nájomcovi prihlásenie
k odberu elektrickej energie, pričom od 1.5.2013 začal využívať priestor nový nájomca.

Podľa vyjadrenia právneho zástupcu žalobcov list žalovaného zo dňa 14.2.2013 žalobcovia považovali

za návrh dohody o skončení nájmu, ktorý neakceptovali a svoje stanovisko oznámili listom zo dňa
22.2.2013, ktorým zároveň trvali na dodržaní nájomnej zmluvy. Z týchto dôvodov ho nepovažovali ani
za výpoveď z nájmu zo strany nájomcu, tak ako ani samotný žalovaný tento právny úkon nepovažuje
za výpoveď z nájmu, ale za odstúpenie od nájomnej zmluvy, ako to niekoľkokrát uviedol. Takýto právny
úkon žalovaného nemohol byť ani nebol platnou a ani opodstatnenou výpoveďou z nájmu podľa zákona
č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, lebo okrem iných náležitostí nebol daný ani

jeden z dôvodov pre ukončenie nájmu nájomcom podľa ustanovenia § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb..

Súd vo veci doplnil dokazovanie čestným prehlásením U. F., sťažnosťou žalobcu v 1. rade zo dňa 4. 3.
2013, výpisom z účtu Uni Credit Bank od 4.2. do 28.2.2013, plagátom otvorení prevádzky na B. H. Č..
XXX a ostatným obsahom spisu, pričom zistil tento skutkový stav veci:

V danej právnej veci nebolo sporné, že došlo k uzatvoreniu nájomnej zmluvy medzi žalobcami ako
prenajímateľmi a žalovaným ako nájomcom dňa 19.6.2012 predmetom ktorej bol prenájom nebytových
priestorov na B. H. Č.. XXX X. P. v budove súpisné č. XXXX, postavenej na pozemku parcelné č. XXX/
X, zapísanej na LV XXXX okres P., obec P. nájomná zmluva bola dohodnutá na dobu určitú od 1.7.2012

do 31.7.2014. Podľa článku I. bod 2 zmluvy účelom prenajatia bolo prevádzkovanie gastronomickej
prevádzky " reštaurácia, pizzeria, bar, organizovanie spoločenských akcií ".

Podľa čl. III. bodu 2 zmluvy sa zmluvné strany sa dohodli na nájomnom vo výške 54,17 eur/m2
podlahovej plochy za kalendárny rok výška mesačného nájomného bola spolu 650 eur.

Podľa čl. III. bodu 4 zmluvy nájomca sa zaviazal pri podpise zmluvy o nájme nebytových priestorov
uhradiť depozit vo výške trojmesačného nájomného, čiže sumu 1.950 eur.

Podľa článku III. bodu 6 zmluvy do nájmu neboli započítané náklady na elektrickú energiu, nájomca bol

povinný nahlásiť sa dodávateľa tejto služby, ako odberateľ a uhrádzať poplatky za poskytnuté služby
sám dodávateľovi týchto služieb, podľa písmena b/ náklady za dodávku plynu - nájomca je povinný
uhrádzať úhradu za plyn na základe vystavenej faktúry od prenajímateľov. Prenajímatelia sú povinní túto
faktúru vystaviť po obdržaní faktúry, ktorú obdrží od dodávateľa služby t.j. od plynárni. Podľa písmena
c/ vodné a stočné - nájomca je povinný platiť úhradu za vodné a stočné na základe vystavenej faktúry

a prenajímateľov. Prenajímateľ je oprávnený túto faktúru vystaviť po obdržaní faktúry, ktorú obdrží od
dodávateľa služby, t.j. od vodární.

Podľa článku IV. zmluvy bodu 1 prenajímatelia sa zaviazali odovzdať nájomcovi nebytový priestor
v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Prenajímatelia vyhlásili, že s oboznámili nájomcu so

skutočným stavom nebytového priestoru, čo nájomca svojím podpisom na zmluve potvrdil.

Podľa článku V. zmluvy bodu 2, zmluvné strany si dohodli, a nájomca sa zaviazal, že si bude
zabezpečovať bežnú údržbu prenajatého nebytového priestoru vrátane drobných opráv a znášať na
svoju ťarchu všetky náklady s tým spojené, v zmysle bodu 3 tohto článku V. zmluvy a nájomca nesmie

vykonávať stavebné úpravy a ani iné podstatné zmeny v nebytovom priestore bez písomného súhlasu
prenajímateľov, a to ani na svoje náklady. Podľa bodu 3 tohto článku V. zmluvy nájomca bol povinný
bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu tých opráv a prác, ktoré podľa tejto zmluvy
nájomca nebol povinný vykonávať alebo ich vykonanie zabezpečiť, inak zodpovedal za škodu, ktorá
nesplnením tejto povinnosti by vznikla.

Podľa článku VI. zmluvy bodu 1 zmluva o nájme sa uzatvorila na dobu určitú, preto nájom zaniká
automaticky po uplynutí dohodnutej doby.Podľa bodu 2. bol zmluvnými stranami dojednaný zánik nájmu dohodou, ktorú obe strany potvrdia
písomne, a to aj bez udania dôvodu. V písomnej dohode o zániku nájmu bolo povinnou náležitosťou
uvedenie dňa, ku ktorému sa nájom skončí, ak deň skončenia nájmu v dohode nebol uvedený,

skončí sa nájom dňom nasledujúcim po dni, keď bola dohoda uzavretá. Podľa bodu 3. článku VI.
zmluvy prenajímatelia boli oprávnení okamžite odstúpiť od zmluvy v prípade, ak by nájomca užíva
nebytový priestor v rozpore s podmienkami dohodnutými v zmluve alebo, ak nájomca meškal s platením
nájomného viac než 10 dní.

Podľa článku VII. bola dojednaná zmluvná pokuta v prípade, že nájomca nedodrží dohodnutú dobu
nájmu podľa článku II. tejto zmluvy podľa článku VI., bod 2, a povinný zaplatiť prenajímateľom zmluvnú
pokutu vo výške zloženého depozitu, podľa článku III, bod 4 zmluvy.

Z vykonaného dokazovania mal súd zistené, že žalovaný ako nájomca oznámil listom zo dňa 14.2.2013
prenajímateľom, že nájomný vzťah uzavretý na základe zmluvy je nútený skončiť vzhľadom na

nevyhovujúce podmienky nebytových priestoroch a nekorektný prístup správcu budovy (predkladanie
faktúr za energie mimo zmluvy, opakované predkladanie faktúr bez vyúčtovania a dokladovania,
opakované nekorektné jednania, porušenia účtovných zákonov dátumov splatnosti, čo spôsobuje
vysoké náklady na prevádzkovanie prevádzky a stres a nájomcu v práci obťažuje. Súčasne týmto
písomným podaním žalovaný ako nájomca, vyzval prenajímateľov k vráteniu depozitu vo výške

trojmesačného nájomného a to do 28.2.2013, a oznámil odovzdanie predmetu nájmu dňa 28.2.2013.
Prevzatie tohto písomného podania žalobcovia nepopierali.

Listom zo dňa 22.2.2013 prenajímatelia adresovali žalovanému, ako nájomcovi svoju vôľu pokračovať
v nájomnom vzťahu a trvali na dodržaní podmienok nájomnej zmluvy uzavretej dňa 11.7.2012, nakoľko

prenajatý nebytový priestor bol prevádzkyschopný a nebol dôvod na ukončení nájomného vzťahu mimo
podmienok uvedených v zmluve.

Žalobca sa ústne vyjadril k žalobnému návrhu a uviedol, že nesúhlasí so zmluvnou pokutou zotrval
na vyjadrení, že zo strany prenajímateľov neboli dodržané podmienky nájmu uvádzal, že trval na

zavedení plynu, čo mu ústne zo strany správcu mu bolo prisľúbené, že do zimy bude zavedený. Čo sa
týka uvádzaných fakturácii, poukazoval na to, že mu boli fakturované položky za elektrinu za spoločné
priestory na jednotlivé sumy 124,82 eur, 63,78 eur a 44 eur na, ktorých sa ústne dohodol so správcom
aj, keď mu nevyplývali zo zmluvy. Nesúhlasil s účtovanou fakturáciou za vodné a stočné, a to z dôvodu,
že mu neboli vykonávané odpočty vodomeru. Ďalšou námietkou, bolo nezabezpečené upratovanie

spoločných priestorov, ktoré boli znečisťované klientmi inej prevádzky. Uviedol, že písomne nenamietal
odstránenie vytýkaných závad, ako je znečistenie spoločných priestorov, chodby, špinavé vitráže,
zatekanie vody. V ústnej výpovedi žalovaný doplnil, že žiadal opraviť mreže a zámok a po prevzatí
prenajatých priestorov zistil, že chýbajú vodovodné batérie, ktoré v čase ohliadky pred uzavretím zmluvy
tam boli. Uvedené si musel zabezpečiť na vlastné náklady (tieto skutočnosti, v samotnom písomnom

podaní, ktorým žalovaný prejavil vôľu skončiť nájomný vzťah zo dňa 14.2.2013 však neuvádzal).
Žalovaný poukazoval na to, že zavedenie plynu požadoval nakoľko pri ohliadke si všimol radiátory aj
plynové potrubia, osobitne nemusel skúmať, či tam plyn zavedený je alebo nie je. Mal za to, že so
správcom p. I. sa dňa 14.2.2013 pri oznámení o skončení nájomného vzťahu súčasne dohodol, že dňa
28.2.2013 dôjde k odovzdaniu priestorov a kľúčov. Následne 28.2.2013 odovzdával správcovi budovy

kľúče, ktorý ich odmietol prevziať, na čo tieto odniesol do sídla spoločnosti žalovaného v 1.rade. Potvrdil
prevzatievyjadreniazostranyžalobcovzodňa22.2.2013, čonebolosporné,atedavedel,ženesúhlasia
s ukončením nájomného vzťahu. Čo sa týka stavebných úprav žalovaný potvrdil, že ústne požiadal o
udeleniesúhlasusvykonanímstavebnýchúprav,ktorépozostávalizvymaľovania priestorov,prerobenie
odvetrania priestoru podľa potreby nájomcu a demontáži radiátorov a potrubia.

V písomnom podaní, ktorým žalovaný prejavil vôľu skončiť nájomný vzťah zo dňa 14.2.2013, a uviedol
dôvody skončenia : nevyhovujúce podmienky nebytových priestorov, nekorektný prístup správcu
budovy a príkladmo predkladanie faktúr za energie mimo zmluvy, opakované predkladanie faktúr bez
vyúčtovania a dokladovania, porušenia účtovných zákonov - dátumy splatnosti.

Následne z výsluchu správcu prenajatej nehnuteľnosti ako svedka X. I. bolo zistené, že žalovaný
si ohliadol fyzicky prenajímaný priestor, prejavil záujem o uzatvorenie nájomnej zmluvy, s čím
prenajímatelia súhlasili, pričom bol uzatvorený na dobu dvoch rokov. Po zložení depozitu boližalovanému odovzdané kľúče a prenajatý nebytový priestor začal upravovať. Čo sa týka zavedenia
plynu správca uviedol, že žalovaný tvrdil, že bude vykurovať elektricky, nakoľko mal tam elektrické pece.
Nehnuteľnosť bola riadne plynofikovaná, avšak konkrétne v prenajatých nebytových priestoroch plyn

zavedený nebol, resp. bol odpojený a jeho znovu pripojenie bolo možné opäť zabezpečiť bez väčších
nákladov. Naopak správca uvádzal, že žalovaný požiadal o demontáž radiátorov a plynového potrubia,
ktorému vyhoveli o čom svedčí súhlas na vykonanie stavebných úprav zo dňa 11.7.2012. Čo sa týka
ďalších námietok uvádzaných žalovaným svedok uviedol, že žalovaný podal len žiadosť o odstránenie
radiátorov,potrubí,vymaľovanie aodvetranie,ktorésichcelvykonať sám.Čosatýkasťažnostíohľadom

znečistenia spoločného schodiska potvrdil, že takéto sťažnosti zo strany žalovaného ústne prednesené
boli a boli priebežne odstránené, taktiež riešil problém v hlasitosti hudby, u nájomcov v nebytových
priestoroch oproti prevádzke žalovaného. Čo sa týka fakturácie elektrickej energie, uznal, že žalovaný
namietal fakturáciou jedinej faktúry, ktorú na žiadosť žalovaného opravili. Spoločné priestory, ktoré boli
užívané tromi, či štyrmi nájomcami boli zabezpečené osvetlením a preto energie zúčtovávané medzi
týchto nájomcov, bola položka približne 100 eur za 3 mesiace rozpočítavaná. Potvrdil, že účtovanie

osvetlenia za tieto spoločné priestory nebolo dohodnuté v zmluve, avšak po ústnom dojednaní tieto
faktúry žalovaný akceptoval aj uhrádzal. Vodné a stočné bolo účtované, podľa typu prevádzky v budove
bol jeden vodomer na základe, ktorého následne, podľa typu prevádzky bola odhadom účtovaná úhrada
zatietoslužby.Svedokzotrvalnatvrdení, žepripojenienaenergiuplynužalovanýsiosobitnenevymienil,
naopak od začiatku tvrdil, že plyn nepotrebuje. Práve pri demontáži radiátorov a potrubia, o ktoré sám

žalovaný požiadal išlo o prívod plynu do priestorov prevádzky.

Vo veci bol vypočutý svedok L. N. (štatutárny zástupca žalobcu v 1. rade - v rokoch 2007 až 2014), ktorý
uviedol, že predmetné nebytové priestory boli užívané v minulosti, ako obchod s odevmi a následne
ako pizzeria.

V čase, keď boli užívané ako reštauračná prevádzka, si vymienil predchádzajúci nájomca, že
nepotrebujeodberplynu,nakoľkovykurovalelektrickoupecou,ztohodôvodubolorealizovanéodpojenie
týchto priestorov od samostatného plynomeru, čo bolo technicky zabezpečené tak, že každé poschodie
malo vlastný plynomer a preto ukončiť odber plynu v tejto časti prevádzky nebolo technicky náročné,

plynomer zostal zachovaný a funkčné boli aj rozvody plynu, pri opätovnom zavedení postačovalo
technicky jednoducho vykonať novú revíznu správu na zavedenie plynu, ak by bolo zo strany
žalovaného žiadané. Problém nastal až vtedy, keď pri rekonštrukcii vykonávanej žalovaným, ku ktorej
súhlas žalovaný požiadal, došlo k odrezaniu potrubia s prívodom plynu, žalovaný naviac žiadal aj
demontáž radiátorov. Pri dojednávaní nájomných podmienok nepožadoval, tak ako predchádzajúci

nájomca a prevádzkovateľ pizzerie, energie plynu. Poukázal na to, že ani neskôr zo strany žalovaného
prostredníctvom správcu, ani písomne požiadavka na zavedenie plynu prednesená nebola.

Svedkyňa U. Z., zamestnankyňa žalovaného (v čase trvania z predmetného nájomného vzťahu)
sa bližšie k nevyhovujúcim podmienkam uvádzaných žalovaným vyjadriť nevedela. Uviedla, že boli

problémy so znečistením spoločných priestorov, nakoľko prevádzka na tej istej chodbe mala zatváracie
hodiny neskoršie a návštevníci tejto prevádzky spôsobovali znečistenie spoločných priestorov, s čím
niekedy bol problém. Potvrdila, že zlyhávalo pripojenie na elektrinu, taktiež žalovaný zabezpečoval
výmenu žiaroviek na spoločnom osvetlení schodištia, a žiadal prevádzku oproti o zabezpečenie výmeny
žiaroviek.

Vo veci na návrh žalobcu bola vypočutá M. E., nájomkyňa nebytových priestorov nad nebytovými
priestormi, ktoré mal v prenájme žalovaný vo svojej výpovedi poukazovala na konflikty, ktoré mala pri
riešení svojho nájomného vzťahu a to problém s odpadom, vodomerom, nefunkčnosťou kúrenia, čo sa
týka spoločných priestorov poukázala na to, že tieto boli poškodené a znečistené, neosvetlené, aj keď

pre potreby svojej prevádzky toto schodište pravidelne neužívala.

Svedkyne B. P., matka žalovaného a U. U., suseda žalovaného, sa ku konkrétnym okolnostiam
skončenia nájomného vzťahu vyjadriť nevedeli.

Súd vo veci vykonal dokazovanie aj obsahom faktúry č. XXXXXXXXXX zo dňa 23.5.2013, v zmysle
ktorej na základe zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 19.6.2012 žalovanému bolo fakturované
vodné, stočné a zrážková voda za obdobie od 14.2.2013 do 28.2.5013 v celkovej sume 23,47 eur.Z čestného prehlásenia U. F., osoby, ktorá mala uzavretú nájomnú zmluvu s prenajímateľmi potom, čo
žalovaný ako nájomca opustil prenajaté priestory mal súd zistené, že nebytový priestor mal prenajatý na
svoju podnikateľskú činnosť od 1.5.2013 s tým, že z dôvodu odpojenia od elektrickej energie majitelia

prenajímaného objektu mu vyšli v ústrety a dňa 26.3.2013 bola obnovená dodávka elektrickej energie
na jeho meno, spotreba elektrickej energie fakturovaná za obdobie od 26.3.2013 do 14.5.2013 vznikla
z dôvodu úpravy daného priestoru.

Podľa reklamného letáku slávnostné otvorenie predmetnej prevádzky U. F. bolo dňa 17.5.2013.

Na základe takto zisteného skutkového stavu veci súd právne uzatvára:
Podľa § 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších
právnych predpisov (ďalej len o nájme a podnájme nebytových priestorov ) § 1
Tento zákon sa vzťahuje
a) na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia

stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo
bytu ani spoločné priestory domu.

Podľa § 2 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov s priestormi uvedenými v § 1 nakladajú
ich vlastníci, prípadne tí, ktorí vykonávajú právo hospodárenia.

Podľa § 3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov
(1) Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len "nájomca") zmluvou
o nájme (ďalej len "zmluva").

(2) Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. 3)

(3) Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť
nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera.
Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným

výborom,možnozmluvunaurčitýčasuzavrieťnajdlhšienadvaroky,pokiaľosobitnýzákonneustanovuje
inak. 4)

(4) Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.

Podľa § 5 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov
(1) Ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave
spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a
zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.

(2) Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve.

(3) Nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním.

(4) Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má

prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá
za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.

Podľa § 7 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov ak výška nájomného alebo úhrada za
podnájom nie je upravená všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou.

Podľa § 8 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov ak nájomca môže nebytový priestor užívať
obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené
týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj
na podnájom.

Podľa § 9 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov
(1) Nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.(2) Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak
a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;
b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie

je spojené s nájmom;
c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby,
tieto služby neposkytuje riadne a včas;
d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo
porušujú pokoj alebo poriadok;

e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt
vypratať;
f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor;
g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa;
h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona
č. 403/1990 Zb. o zmiernení

následkov niektorých majetkových krívd;
i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona
č. 229/1991 Zb. o úprave
vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.

(3) Nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času,
ak
a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal;

b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;

c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.

Podľa § 43 zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších právnych predpisov (ďalej
len OZ), účastníci sú povinní dbať, aby sa pri úprave zmluvných vzťahov odstránilo všetko, čo by mohlo
viesť k vzniku rozporov.

Podľa § 664 zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších právnych predpisov (ďalej
len OZ), prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté
užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady
udržiavať.

Podľa § 494 OZ, z platného záväzku je dlžník povinný niečo dať, konať, niečoho sa zdržať alebo niečo
trpieť a veriteľ je oprávnený to od neho požadovať.
Podľa § 488 OZ, záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi vzniká právo na plnenie
(pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok.
Podľa § 493 OZ, záväzkový vzťah nemožno meniť bez súhlasu jeho strán, pokiaľ tento zákon

neustanovuje inak.
Podľa § 663 OZ, nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne
(v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.
Podľa § 668 ods. 1 OZ, nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potreby
opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ. Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá nájomca za škodu tým

spôsobenú a nemá nároky, ktoré by mu inak prislúchali pre nemožnosť alebo obmedzenú možnosť
užívať vec pre vady veci, ktoré sa včas prenajímateľovi neoznámili.

Podľa § 544 ods. 1, 2, 3 OZ ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú
pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému

účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a
v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia. Ustanovenia o zmluvnej
pokute sa použijú aj na pokutu určenú pre porušenie zmluvnej povinnosti právnym predpisom (penále).

Medzi účastníkmi bolo nesporné a dôkazne aj preukázané, že žalovaný užíval nebytové priestory v

objekte žalobcov. Žalovaný spochybňoval žalobou uplatnený nárok v celom rozsahu. Ako obranu proti
nárokom uplatneným žalobcami uvádzal, že za obdobie, ktoré bol nájom uplatňovaný predmetné
nebytové priestory neužíval z dôvodu výpovede z nájmu pre to, že prenajímateľ hrubo porušoval svojepovinnosti a neboli v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie. V zmysle dohody bol
zložený depozit, ktorý žiadal započítať na úhradu dlžného nájomného.

Z vykonaného dokazovania však súd dospel k záveru, že žalobcovia dôvodne uplatnili nárok nakoľko, v
konaníažalovanýnepreukázal,existencioudôvodov,prektoré,byprevádzkanebolavstavespôsobilom
na dohovorené užívanie, teda nebol preukázaný dôvod z výpovede v zmysle ustanovenia § 9 ods. 3
písm. b) ani písm. c) zákona č. 116/1990 Zb..

Čo sa týka vady ohľadom dodávky plynu tu žalovaný nepreukázal, že si dodávku plynu vymienil
ako osobitnú podmienku bez, ktorého by prenajaté nebytové priestory za účelom prevádzkovania
gastronomickej prevádzky nemohol užívať. Na druhej strane práve na jeho podnet ako vyplynulo
z písomného súhlasu na vykonanie stavebných úprav zo dňa 11.7.2012, boli vykonané demontáže
radiátorov a potrubia. Okrem tvrdenia žalovaného, že požadoval bezpodmienečne zavedenie plynu pri
uzatváraní nájomnej zmluvy, prípadne počas trvania nájomného vzťahu v čase zimných mesiacov,

žiadny dôkaz túto skutočnosť nepreukazuje. Výpovede svedkov nepreukázali tvrdenia žalovaného,
na základe, ktorých by bolo možné konštatovať, že prenajímateľ hrubo porušoval svoje povinnosti a
nebytový priestor a nebol v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, prípadne, že
nezabezpečoval riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie s užívaním nebytového priestoru bolo
spojené.

Uvedené sa taktiež týka ďalších uvádzaných dôvodov znečistenia priestorov, sústavné riešenie
výtržnosti prípadne nesprávnej fakturácie spotreby elektrickej energie či vodného a stočného, svedkovia
p. Z. a p. U., tvrdenia žalovaného nepreukázali, resp. pokiaľ ide o priebežné udržiavanie čistoty
spoločných priestorov, či výmenu žiaroviek v spoločných priestoroch, tieto nemožno považovať bez

ďalšieho za hrubé porušenia povinnosti prenajímateľa vyplývajúcich s ust. § 5 ods. 1 cit zák.

Zustanovenia§9ods.3zákonač.116/1990Zb.(komentárC.H.Beck)vyplýva,ženájomcamôžezmluvu
o nájme uzatvorenej na dobu určitú vypovedať pred uplynutím dohodnutej doby. Čo sa týka dôvodov
výpovede z nájmu toto ustanovenie nemá kogentný charakter a bolo možné zmluvnými stranami

dohodnúť aj iné dôvody výpovede, prípadne vylúčiť dôvody uvedené v zákone úplne alebo sčasti.

Dôvodom pre podanie výpovede zo strany nájomcu môže byť i skutočnosť, že prenajímateľ hrubo
porušuje svoje povinnosti ako to tvrdil žalovaný, vyplývajúce z ust. §5 ods.1 cit. zákona.

Ide o tieto povinnosti : a/ odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom k dohodnutému
účelu; b/ v stave spôsobilom k dohodnutému účelu nebytové priestory udržiaval na svoje náklady;
c/ zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytových priestorov
spojené; d/ umožniť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s nájmom. Dôvodom pre podanie
výpovede zo strany nájomcu je neplnenie povinnosti prenajímateľa stanovených zákonom. Neplnenie

povinností dohodnutých v zmluve o nájme odchylne od zákona nemôže byť dôvodom pre výpoveď,
podľa ustanovenia § 9 ods. 3 písm. c) z citovaného zákona, môže však byť dôvodom pre výpoveď,
ak bol dohodnutý zmluve. Povinnosti musí prenajímateľ porušovať hrubým spôsobom, nepostačuje
porušovanie, ktoré nemožno kvalifikovať ako hrubý spôsob, taktiež nebude možné podať výpoveď v
prípade, že prenajímateľ sa dopustí jednotlivého porušenia povinnosti. Podľa ustanovenia § 9 ods. 3

písm. c) cit. zákona vyplýva, aby porušenie hrubým spôsobom malo opakovaných charakter alebo sa
vyznačovalo určitou sústavnosťou.

V danej právnej veci zo samotnej zmluvy o nájme nebytových priestorov nevyplýva záväzok žalobcov
akoprenajímateľovzabezpečenieenergiíplynu,akonevyhnutnejpodmienky,naviacžalovanýpriúprave

priestorov odstránil so súhlasom prenajímateľov na vlastnú žiadosť potrubie privádzajúce uvádzané
energie. V článku III. bodu 6 zmluvy, bolo dojednané, čo v cene nájmu nie je započítané, a to aj
náklady na dodávku plynu, ktoré by bol povinný nájomca platiť len na základe vystavenej faktúry
od prenajímateľov, skutočnosť, že dodávka energií plynu je nevyhnutná sa účelom prevádzkovania
gastronomickej prevádzky žalovaného zo zmluvy nevyplýva.

Žalovaný nepreukázal sústavnosť alebo opakovanie nedostatkov služieb, ktorých poskytovanie s
užívaním priestorov bolo spojené. sama zamestnankyňa žalovaného vo svojej výpovedi (č.l.sp. 72
8) uviedla, že čo sa týka prevádzky spoločných priestorov na základe výzvy správcu prenajímateľovsa dohodli so zamestnancami vedľajšej prevádzky baru pohľadom upratovania schodiska a dolných
priestorov, pričom dochádzalo k striedaniu starostlivosti o čistotu týchto spoločných priestorov. Uviedla,
že „ občas“ sa stávalo, že boli problémy ktorá operatívne sa riešili s p. I. a zvyčajne, sa to dalo do

poriadku.

Z týchto dôvodov súd dospel k záveru, že výpoveď žalovaného z nájmu zo dňa 14.2.2013, nebola platná.
Žalovaní listom zo dňa 22.2.2013 (č.l.sp.10) žalobcovi jednoznačne oznámili, že trvajú na dodržaní
nájomnej zmluvy. Napriek tomu žalovaný, čo nebolo sporné, ku dňu 28.2.2013 predmetné nebytové

priestory fakticky opustil.

Súd má zato, že toto faktické opustenie v prenajatých priestoroch nespôsobilo zánik nájomnej zmluvy.

Navyše oznámením zo dňa 8.3.2013 (a predtým listom zo dňa 22.2.2013) žalobcovia oznámili
žalovanému, že list žalovaného zo dňa 14.2.2013 posúdili ako návrh na ukončenie nájomného vzťahu

dohodou, s ktorou nesúhlasili a mali zato, že nájomný vzťah trvá. Súhlasili však s ukončením nájomného
vzťahu ku dňu 31.5.2013, t.j. po ukončení výpovednej doby trvajúcej od 1.3.2013 spolu s poukazom
na ustanovenie § 12 zákona č. 116/1990 Zb. Súd má zato, že žalovaný tento návrh na ukončenie
nájmu neprijal, pretože predtým reálne a fakticky opustil predmetné priestory napriek riadne trvajúcemu
a platnému nájomnému vzťahu. Nárok na nájomné žalobcom teda nezanikol nakoľko nájomný vzťah

trval nakoľko nedošlo k platnému skončeniu nájmu zo strany žalovaného v zmysle ustanovenia § 9
ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. Tento si uplatnili do 30.4.2013, nakoľko od 1.5.2013 mali v predmetných
priestoroch už nového nájomcu, (ktorého by nemali, ak by žalovaný riadne realizoval a konzumoval
nájom).

Žalobcovia podali voči žalovanému dôvodne návrh na zaplatenie sumy 2.623,47 eur, ktorá pozostáva
z nájomného za mesiac január 2013 vo výške 650 eur február 2013 vo výške 650 eur, marec 2013 vo
výške 650 eur, apríl 2013 vo výške 650 eur. Za mesiac január kedy riadne trval nájomný vzťah, nakoľko
k výpovedí zo strany žalovaného došlo až dňa 14.2.2003, žalovaný neuniesol dôkazné bremeno, že by
došlokúhradenájomného,inaknásledneriadnetrvalnájomnývzťahajvmesiacifebruár2013avsúlade

s ustanovením § 12 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov začala od 1. dňa nasledujúceho
mesiaca po doručení výpovede, t.j. od 1.3.2013 plynúť výpovedná lehota, ktorá uplynula dňa 31.5.2013,
žalobcovia si však neuplatnili nájomné za mesiac máj, nakoľko od 1.5.2013 začal predmetné nebytové
priestory užívať iný nájomca. Predmetom uplatneného nároku bola taktiež o úhradách za vodné a stočné
a to za obdobie od 14.2.2013 do 28.2.2013 vo výške 23,47 a ktorú žalovaný nerozporoval.

Súd mal nesporne preukázané, že od 1.5.2013 predmetné priestory začal užívať iný subjekt a mal zato,
že skoršie ani objektívne nenastal dôvod v zmysle ustanovenia § 575 Občianskeho zákonníka, teda
nemožnosť plnenia zo strany žalobcov a to z vyššie uvedených dôvodov. Pokiaľ nastala nemožnosť
plnenia, táto nastala až od 1.5.2013, pričom žalobcovia si ani od 1.5.2013 neuplatňovali nájomné na

žalovanom práve z dôvodu vzniku nového nájomného vzťahu.

Podľa výkladu ust. § 575 OZ, plnenie sa stane nemožným len vtedy, ak ide o objektívnu nemožnosť
plnenia (plnenie je nemožné všeobecne pre každého dlžníka), nie však z hľadiska konkrétneho
dlžníka (nemožnosť musí mať absolútny charakter, t. j. nemožnosťou nie je takzvaná nemožnosť

hospodárska). V prípade, ak ide o subjektívnu nemožnosť (dôvod nemožnosti, keď je v osobe alebo v
osobných pomeroch konkrétneho dlžníka), záväzkový vzťah spravidla nezaniká iba, že by to vylučovala
osobná povaha plnenia (napríklad zdravotný stav dlžníka, ktorý mal plniť osobne, napríklad vyhotovenie
výtvarného diela konkrétnou osobou). So subjektívnou nemožnosťou plnenia súvisí tzv. hospodárska
nemožnosť plnenia.

V spojení s týmto výkladom ustanovenia § 575 je možné poukázať aj na rozhodnutie Najvyššieho súdu
Českej republiky sp.zn. 28 Cdo 3066/2007 zo dňa 28. 11. 2007, z ktorého právnej vety vyplýva, že
len faktické opustenie priestorov nespôsobuje zánik nájomnej zmluvy; nie je však konkrétnom prípade
vylúčené, že ďalšie uplatňovanie nárokov na nájomné bude posudzované, ako výkon práva v rozpore s

dobrými mravmi podľa ustanovenia § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

V danej právnej veci išlo o obdobný nárok, kde bola uzatvorená nájomná zmluva na dobu určitú a to 10
rokov z, ktorého nájomného vzťahu bolo žalobcom uplatňované nájomné, ktoré bolo súdom priznané,potom čo bolo súdom posúdené, že nájomná zmluva je platná a žalobca požadoval dlžné nájomné
s príslušenstvom za nájom priestorov, ktoré zo svojvoľne vypratal, ale jeho právo nájmu nebolo nijak
spochybnené, plniť svoje povinnosti zo zmluvy a táto v podstate aj do trvania súdneho sporu trvala a

zodpovedalanáležitostiampožadovanýchustanovením§3zákonač.116/1990Sb. onájmeapodnájme
nebytových priestorov.

Pokiaľ ide o nárok žalovaného na vrátenie zloženého depozitu vo výške 1.950 eur, žalobcovia v zmysle
v článku VII. zmluvy predmetný depozit započítali titulom zmluvnej pokuty v súlade s dojednaním. Súd

mal preukázané, že v zmysle zmluvných dojednaní žalovaný nedodržal ako nájomca dohodnutú dobu
nájmu podľa čl. II. a sám zavinil, že došlo k jeho ukončeniu, a preto má súd zato, že žalobcom vznikol
dôvodný nárok aj na zaplatenie zmluvnej pokuty.

Tu súd poukazuje aj na vyjadrený právny záver Ústavného súdu Českej republiky v náleze sp.zn. III.
ÚS 3900/12 zo dňa 28. 2. 2013, kde zdôraznil, že v súkromnom práve sa aplikuje zásada pacta sunt

servanda (zmluvy sa musia dodržiavať) - a to aj v tých prípadoch, kedy je to pre niektorú zo zmluvných
strán nevýhodné. Zmluvná strana si musí byť vedomá svojej zodpovednosti vo zmluvných vzťahoch a
nemôže zmluvy uzatvárať a neskoršie namietať ich neplatnosť podľa vlastnej vôle. V súkromnej sfére
platí zásada, že čo nie je zakázané je dovolené. Každý zákonný zásah do tejto sféry je potrebné vnímať
ako obmedzenie ľudskej slobody, a preto je nutné vykladať ustanovenia o neplatnosti právnych úkonov

pre rozpor so zákonom reštriktívne a nie extenzívne. Opačný výklad by bol v rozpore s článkom 4 ods. 4
Listiny,podľa,ktoréhopripoužívaníustanoveníoobmedziachzákladnýchprávaslobôd(vtomtoprípade
zmluvnej voľnosti strán) musí byť posudzovaná ich podstata a zmysel, a také obmedzenia nesmú byť
zneužité k iným účelom, než pre, ktoré boli stanovené.

Žalovaný vystupoval pri uzatváraní zmluvy ako podnikateľský subjekt, zmluva je dvojstranný právny
úkon, ktorý vzniká konsenzom, a zmluvný konsenz účastníkov zmluvy má právotvorné účinky žalovaný
mal možnosť neprijať dojednanie ohľadom zmluvnej pokuty.

Podľa § 517 ods. 1 OZ dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ho nesplní ani v

dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť;, ak ide o
deliteľnéplnenie,môženaodsaodstúpenieveriteľazatýchtopodmienoktýkaťajlenjednotlivýchplnení.
Podľa § 517 ods. 2 OZ, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od
dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania;
výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis

V ustanovení § 517 OZ sú upravené právne dôsledky spojené s omeškaním dlžníka. O omeškanie s
plnenímdlhuidevzásadevtedy,akdlžníkvdobesplatnostidlhu,prípadnenapožiadanie(výzvu)veriteľa
dlh nesplní buď vôbec alebo len sčasti z dôvodov, ktoré možno pričítať. Ak dlžník svoj dlh riadne a včas
nesplní je v omeškaní. Omeškanie dlžníka nastáva tým, že dlžník v stanovenom čase nezariadi všetko,
čo je z jeho strany na splnenie povinnosti potrebné. Pre určenie momentu, do ktorého má dlžník splniť

svoj dlh, aby sa nedostal do omeškania je rozhodný čas, dokedy má dlžník splniť svoj dlh.
Vzhľadom k tomu, že čas plnenia nároku žalobcu bol medzi účastníkmi dohodnutý najneskôr do 10
dňa nasledujúceho kalendárneho mesiaca na bankový účet prenajímateľa žalovaný bol povinný plniť
žalobcom ich peňažnú pohľadávku najneskôr do 10 dňa toho ktorého mesiaca. V prípade účtovaného
vodného a stočného do 1.6.2013 v zmysle fakturácie č. XXXXXXXXXX.

Súd preto zaviazal žalovaného povinnosťou zaplatiť žalobcovi úrok z omeškania tak ako pri jednotlivých
mesiacoch nastal splatnosť nájomného a splatnosť faktúry vo výške 5,75 % čo zodpovedá platnej
sadzbe od 1. 1. 2009 (nar. vlády 586/2008 Z. z.) odkedy sa zákonná výška úrokov z omeškania počíta
tak, že k základnej úrokovej sadzbe ECB (tzv. hlavné refinančné operácie) sa pripočíta 5 percentuálnych
bodov.

Podľa § 3 nariadenia vlády 87/1995 Z.z. výška úrokov z omeškania je o 5 percentuálnych bodov vyššia
ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením
peňažného dlhu.

Pretože žalobca mal v konaní plný úspech, za podmienok podľa ust. § 142 ods.1, O.s.p. mu súd proti

neúspešnému žalovanému priznal náhradu trov konania v plnej výške súdom zistených preukázane a
účelne vynaložených trov; naopak neúspešný žalovaný musí prípadné vlastné trovy v plnej výške znášať
sám.Podľa § 151 ods. 7 O.s.p. súd môže o náhrade trov konania rozhodnúť aj tak, že namiesto určenia výšky
trov prizná účastníkovi náhradu trov konania vyjadrenú zlomkom alebo percentom. Po právoplatnosti
tohto rozhodnutia rozhodne o výške náhrady trov konania súd samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou tunajšieho súdu
na Krajský súd v Prešove.

Podľa § 205 ods. 1 O.s.p. v odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O.s.p.) uviesť,
proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Podľa § 205 ods. 2 O.s.p. odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci
samej, možno odôvodniť len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O.s.p.,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a O.s.p.),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 251 ods. 1 O.s.p., ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie,
oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.