Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 16. november 2017

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 12C/302/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8113217783
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 11. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Alena Paveleková

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2017:8113217783.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudkyňou Mgr. Alenou Pavelekovou v právnej veci žalobcov: 1/ Carpe diem, s.r.o.,

Hlavná 95, Prešov, IČO: 36481815, 2/ L. V., nar. XX. XX. XXXX, Y. X/G, V., 3/ C. V., nar. XX. XX. XXXX,
Y. X/G, V., 4/ C.. X. H., nar. XX. XX. XXXX, M. XXX/X, G. U., 5/ C.. M. H., nar. XX. XX. XXXX, P. XXX,
G.Ý. U., zastúpených JUDr. Dušanom Remetom, advokátom so sídlom Prešov, Masarykova 2, proti
žalovanému: P. P., nar. XX. XX. XXXX, P. X, v konaní zastúpený JUDr. Martinou Kožárovou Jenčovou,
advokátkou so sídlom v Prešove, Slovenská 69, o zaplatenie 2.623,47 EUR s prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu z a m i e t a .

II. Žalovaný m á vo vzťahu k žalobcom spoločne a nerozdielne n á r o k na náhradu trov konania
v rozsahu 100 % trov konania, o ktorých výške rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti
tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žaloboudoručenoutunajšiemusúdudňa12.6.2013sažalobcoviadomáhalinažalovanomzaplatenia
spoločne a nerozdielne sumy 2.623,47 EUR spolu 5,75 % ročným úrokom z omeškania zo sumy 650
EUR, od 11. 2. 2013 do zaplatenia, zo sumy 650 EUR od 11. 3. 2013 do zaplatenia, zo sumy 650 EUR
od 11. 4. 2013 do zaplatenia, zo sumy 650 EUR od 11. 5. 2013 do zaplatenia a zo sumy 23,47 EUR od
1. 6. 2013 do zaplatenia a náhrady trov konania.

2. Svoju žalobu odôvodnili tým, že medzi účastníkmi konania vznikol na základe zmluvy o nájme
nebytových priestorov zo dňa 19. 6. 2012 nájomný vzťah na dobu určitú od 1. 7. 2012 do 31. 7. 2014.

3. Žalobcovia ako spoluvlastníci nehnuteľnosti - dom súpisné č. 3004 postavený na parcele M. N. Č..
XXX/X, nachádzajúci sa v Prešove na Hlavnej ulici 124, zapísaný na liste vlastníctva č. XXXX, k.ú. P.,
prenechali žalovanému ako nájomcovi do užívania nebytové priestory na 1. poschodí o výmere 144 m2

a spoločné priestory v predmetnej nehnuteľnosti na účely prevádzkovania gastronomickej prevádzky.
Dohodnuté mesačné nájomné bolo vo výške 650 EUR, splatné príslušný mesiac najneskôr do 10. dňa
nasledujúceho mesiaca. Pre prípad omeškania s plnením povinností bol dohodnutý úrok z omeškania.
Podľa čl. III. bod 4 zmluvy zložil žalovaný prenajímateľom depozit vo výške 1.950 EUR, podľa článku III.
bod 6 písm. c/ zmluvy bolo dohodnuté, že vodné a stočné bude žalovanému fakturované prenajímateľmi.

4. Žalovaný listom zo dňa 14. 2. 2013 oznámil prenajímateľom skončenie nájmu ku dňu 28. 2. 2013,

ktoré žalobcovia posúdili ako návrh na ukončenie nájomného dohodou, s ktorou nesúhlasili, čo oznámili
listom zo dňa 22. 2. 2013, podľa ich názoru skončenie nájmu zo strany žalovaného bolo v rozpore s
článkom VI. Zmluvy a k účinnému skončeniu nájmu teda nedošlo.5. Žalobcovia sa rozhodli posudzovať list žalovaného zo dňa 14. 2. 2013 ako výpoveď z nájmu podľa
zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v súlade s ustanovením § 12 v
zmysle, ktorého výpovedná lehota bola 3 mesiace, ktorá sa počíta od 1. dňa mesiaca nasledujúceho

po doručení výpovede, preto vzhľadom na tieto okolnosti začala plynúť výpovedná doba od 1. 3. 2013,
ktorá uplynula ku dňu 31. 5. 2013.

6. Žalovaný neuhradil nájomné za mesiac január 2013 vo výške 650 EUR, za mesiac február 2013 vo
výške 650 EUR, za mesiac marec 2013 vo výške 650 EUR, za mesiac apríl 2013 vo výške 650 EUR,

za mesiac máj 2013 vo výške 650 EUR, vodné a stočné za obdobie od 14. 2. 2013 do 28. 2. 2013 vo
výške 23,47 EUR z faktúry č. 1242013062, zo dňa 23. 5. 2013 splatná dňa 30. 5. 2013. Vzhľadom na to,
že predmetné nebytové priestory boli dané do užívania ďalšiemu nájomcovi od 1. 5. 2013, žalobcovia
si neuplatnili na žalovanom nájomné za mesiac máj 2013.

7. Čo sa týka zloženého depozitu vo výške 1.950 EUR, tento depozit žalobcovia započítali na zmluvnú

pokutu v súlade s ustanovením VII. Zmluvy, pretože žalovaný ako nájomca nedodržal dohodnutú dobu
nájmu a nedošlo k ukončeniu nájmu dohodou strán.

8. Súd vo veci rozhodol platobným rozkazom č.k. 15Ro/227/2013-17 zo dňa 26. 7. 2013, proti ktorému
bol v zákonom stanovenej lehote podaný odpor, žalovaný vo svojom odpore nerozporoval, že došlo k

podpísaniu zmluvy o nájme nebytových priestorov dňa 19. 6. 2012 na dobu určitú, poukázal však nato,
že bol nútený ukončiť nájomný vzťah z toho dôvodu, že prenajímatelia mu neposkytli riadne služby,
ktoré boli spojené s užívaním nebytového priestoru v zmysle § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o
nájme a podnájme nebytových priestorov a to nebol mu dodávaný plyn, pričom v zmluve v článkoch
III. ods. 6 písm. b) sa uvádza, akou formou bude náklady na dodávku plynu hradiť. Vstupné priestory,

ktoré nemal v užívaní, boli sústavne znečistené, založené odpadmi, boli rozbité okná, dvere a pod. V
ďalších priestoroch, ktoré prenajímateľ prenajímal, dochádzalo sústavne k rušeniu jeho prevádzky a
k výtržnostiam. V zmysle zmluvy mal platiť náklady na elektrickú energiu priamo dodávateľovi týchto
služieb, napriek tejto skutočnosti uhrádzal náklady priamo dodávateľovi nad rámec zmluvy, tento
fakturoval spotrebu elektrickej energie v spoločných priestoroch, s touto fakturáciou nesúhlasil. Z týchto

dôvodov, že v nevyhovujúcich podmienkach spôsobených nedostatočnými službami prenajímateľov
nemohol vykonávať svoju podnikateľskú činnosť na požadovanej úrovni, dňa 14. 2. 2013 oznámil
prenajímateľom, že nájomný vzťah vzhľadom na nevyhovujúce podmienky je nútený skončiť k 28. 2.
2013. Uvedený deň prenajaté priestory odovzdal. Trval na tom, že skončenie nájmu vypovedal z dôvodu,
že prenajímateľ hrubo porušoval svoje povinnosti (v zmysle § 9 ods. 3 písm. c/ zák. č. 116/1990 Zb.

o nájme a podnájme nebytových priestorov). Ku skončeniu nájomného vzťahu nedošlo z jeho strany
dobrovoľne, ale bol donútený okolnosťami spôsobenými prenajímateľmi z dôvodu, že skončenie nájmu
nezapríčinil sám, nie je dôvodná ani zmluvná pokuta uvedená v článku VII. zmluvy, stanovená pre prípad
nedodržania doby nájmu za riadnych okolností. Nájomné za mesiac január a február 2013 neuhrádzal
z dôvodu, že prenajímateľom uhradil pri podpise zmluvy depozit vo výške trojmesačného nájomného,

a to vo výške 1.950 EUR. V zmysle článku III. ods. 4 zmluvy tento depozit má byť nájomcovi vrátený
po ukončení nájmu, pričom môže byť ponížený o nesplatené záväzky nájomcu. Teda žalobcovia si mali
započítať 2 mesiace nájmu a faktúru č. 1242013062 na 23,47 EUR depozitom a vrátiť žalovanému
626,53 EUR, z týchto dôvodov navrhol žalobu zamietnuť.

9. Súd vo veci vykonal dokazovanie podľa ustanovenia § 101 ods. 2 O.s.p. v neprítomnosti žalobcov,
ktorých neúčasť ospravedlnil právny zástupca výsluchom žalovaného, svedkov L. N., M. E., X. I., U.
Z., W. P., Z. U. a listinnými dôkazmi, a to návrhom, nájomnou zmluvou o najmä nebytových priestorov
zo dňa 19. 6. 2012, výpisom listu vlastníctva č. XXXX, okres P., obec P., oznámením o skončení
nájomného vzťahu zo dňa 14. 2. 2013, odpoveďou 22. 2. 2013, oznámením zo dňa 8. 3. 2013, faktúrou

zodňa23.5.2013č.1242013062,platobnýmrozkazom,odporomprotiplatobnémurozkazu,protokolom
o odovzdaní a prevzatí nebytového priestoru, faktúrami, vyjadrením žalobcov k návrhu, súhlasom o
vykonanie stavebných úprav, zmluvou o nájme nebytových priestorov uzatvorenou dňa 30. 8. 2013 a
zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa 30. 4. 2013.

10. Proti rozhodnutiu súdu prvého stupňa podal odvolanie žalovaný. Odvolací súd rozhodol o ňom
uznesením zo dňa 10. 9. 2015, č.k. 11Co/159/2014-123 a poukázal na to, že v priebehu odvolacieho
konania žalovaný poukázal na nové skutočnosti, o ktorých sa dozvedel až po podaní opravného
prostriedku, a to konkrétne to, že predmetné priestory boli prenajaté skôr, ako v mesiaci máj 2013. Podľajemu dostupných informácií, nový nájomca si predmetné priestory prenajal už v mesiaci marec 2013, o
čom má svedčiť zmluva, ktorá bola doložená spoločnosťou Východoslovenská energetika, a.s..

11. Odvolací súd poukázal na to, že súd prvého stupňa náležite zistil skutkový stav, pokiaľ ide o
zistenie, že medzi žalobcami a žalovaným bola uzavretá zmluva o nájme nebytových priestorov dňa
19.6.2015.Nedostatkomvykonanéhodokazovania, všakbolaskutočnosť,žesúdprvého stupňaposúdil
skončenie nájmu tak, že k nemu došlo výpoveďou nájomcu súd, potom neustálil, ktorý dôvod výpovede
v zmysle § 9 ods. 3 písm. a/ až c/ bol v uvedenej výpovedi uplatnený. V ustanovení zákona § 9 ods.

3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov sa totiž uvádza, že nájomca
môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času ak: a/ stratí
spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestory prenajal, po b/ nebytový priestor sa
stanebezzavinenianájomcunespôsobilýnadohovorenéužívanie,c/ prenajímateľhruboporušujesvoje
povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. cit. zák..

12. Potreba zistiť, ktorý z výpovedných dôvodov bol použitý, a či teda z tohto hľadiska je výpoveď zo
zmluvy platná, je nevyhnutná práve z dôvodu, či uplatnenie zmluvnej pokuty v zmysle čl. VII. Zmluvy
o nájme nebytových priestorov je dôvodná. Ak totiž nájomca nedodržal dohodnutú dobu nájmu z
dôvodu výpovede danej podľa § 9 ods. 3 písm. b/ až c/ zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov, potom by takýto nárok na zmluvnú pokutu nebol, keďže nárok na zmluvnú pokutu

by prenajímateľom vznikol len za predpokladu, že by nájomca nedodržal dohodnutú dobu nájmu svojím
zavinením. Naviac súd musí zistiť, či došlo k ukončeniu nájomného vzťahu výpoveďou v zmysle § 9 ods.
3 písm. a/ až c/ / zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

13. Zákon totiž umožňoval písomne vypovedať zmluvu len z tam stanovených dôvodov, preto je treba

dokazovaním zistiť, ktorý z dôvodov výpovede bol v danom prípade použitý. Súd prvého stupňa sa musí
zaoberať aj tou skutočnosťou, či v žalovanom období už predmet nájmu neužíval iný subjekt, a či teda v
prípade,ženedošlokplatnémuskončeniunájomnéhovzťahuvzmyslezákonač.116/1990Zb.onájmea
prenájme nebytových priestorov nedošlo k skutočnosti, ktorá zakladá nemožnosť plnenia v zmysle § 575
Občianskeho zákonníka. Odvolací súd mal na zreteli dôkaz, ktorý bol predložený v odvolacom konaní v

súvislosti s faktúrou na elektrinu pre odberateľa U. F., pričom fakturačným obdobím je obdobie od 26. 3.
2013 až 14. 3. 2013. Z uvedených dôvodov odvolací súd zrušil rozsudok súdu prvého stupňa a vec mu
vrátil na ďalšie konanie s tým, že úlohou súdu prvého stupňa v ďalšom priebehu je vykonať dokazovanie
v hore naznačenom smere, prípadne aj v ďalšom, ktoré sa bude javiť nevyhnutným z hľadiska návrhov
účastníkov konania a potom vo veci rozhodnúť a rozhodnúť aj o náhrade trov odvolacieho konania.

14. V zmysle vyjadreného právneho záveru odvolacieho súdu, vo veci boli vyzvaní účastníci konania,
aby predniesli návrhy na doplnenie dokazovania.

15. Žalobcovia sa vo veci písomne vyjadrili podaním doručeným súdu dňa 23. 2. 2016 (č.l. sp. 144) a

poukázali na to, že na list nájomcu zo dňa 14. 2. 2013 odpovedali listom zo dňa 22. 2. 2013, v ktorom
trvali na dodržaní podmienok z nájomnej zmluvy. Keďže prenajaté priestory boli prevádzkyschopné a
neexistoval zákonný dôvod na ukončenie nájomného vzťahu mimo podmienok uvedených v zmluve. V
zmluve o nájme nebytových priestorov v čl. I. Bod 2 sa hovorí o predmete a účele nájmu: „prenajímatelia
sa zaväzujú prenechať nájomcovi do užívania nebytový priestor spolu so spoločnými priestormi na

I. poschodí nehnuteľnosti uvedenej v čl. I. bode 1 tejto zmluvy vo výmere 144 m2 za účelom
prevádzkovania gastronomickej prevádzky reštaurácia, pizzeria, bar, organizovanie spoločenských
akcií“. Avšak konanie nájomcu v mesiacoch február, marec 2013 ich utvrdil v názore, že nájomca
predmet nájmu nevyužíva a ani nemieni využívať za účelom dohodnutým medzi nimi čl. I., bod 2 zmluvy,
a to z týchto dôvodov: jednak listom zo dňa 14. 2. 2013 im bolo oznámené ukončenie vzájomného

vzťahu (nezákonne), dňa 27. 2. 2013 žalovaný neoprávnene podvodným spôsobom vybral z ich účtu
650 EUR, ktoré boli poukázané dňa 12. 2. 2013 ako nájom za mesiac január 2013, neplatenie nájmu,
vypratanie prevádzky, dňa 28. 2. 2013 „odovzdal“ kľúč recepčnej hotela Carpe diem, dňa 28. 2.
2013 nechal odpojiť prenajatý priestor od elektrickej energie, zanechal poškodený prenajatý priestor, v
marci už nejavil žiadny záujem o prevádzku, našiel si iný menší priestor, kde prevádzkoval len donášku

pizze. Po týchto zisteniach začali problém riešiť právnou cestou, a to návrhom na vydanie platobného
rozkazu a z praktických a časových dôvodov v záujme ochrany majetku umožnili budúcemu nájomcovi
prihlásenie k odberu elektrickej energie, pričom od 1. 5. 2013 začal využívať priestor nový nájomca.16. Podľa vyjadrenia právneho zástupcu žalobcov, list žalovaného zo dňa 14. 2. 2013 žalobcovia
považovali za návrh dohody o skončení nájmu, ktorý neakceptovali a svoje stanovisko oznámili listom zo
dňa 22. 2. 2013, ktorým zároveň trvali na dodržaní nájomnej zmluvy. Z týchto dôvodov ho nepovažovali

ani za výpoveď z nájmu zo strany nájomcu tak, ako ani samotný žalovaný tento právny úkon nepovažuje
za výpoveď z nájmu, ale za odstúpenie od nájomnej zmluvy, ako to niekoľkokrát uviedol. Takýto právny
úkon žalovaného nemohol byť, ani nebol, platnou a ani opodstatnenou výpoveďou z nájmu podľa zákona
č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, lebo okrem iných náležitostí nebol daný ani
jeden z dôvodov pre ukončenie nájmu nájomcom podľa ustanovenia § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb..

17. Súd vo veci doplnil dokazovanie čestným prehlásením U. F., sťažnosťou žalobcu v 1. rade zo dňa
4. 3. 2013, výpisom z účtu Uni Credit Bank od 4. 2. do 28. 2. 2013, plagátom otvorení
prevádzky na B. H. Č.. XXX a ostatným obsahom spisu, pričom opäť vo veci rozhodol rozsudkom č.k.
12C/302/2013-168 zo dňa 15. 3. 2016, ktorým opätovne žalovanému uložil povinnosť zaplatiť žalobcom
spoločne a nerozdielne 2.623,37 EUR spolu s úrokom z omeškania.

18. Proti tomuto rozsudku opäť podal žalovaný odvolanie, o ktorom rozhodol súd druhej inštancie
uznesením 11Co/40/2016-197 zo dňa 26. 4. 2017 a uviedol to, že zmluvnú pokutu žalovaný, podľa
nájomnej zmluvy, mal zaplatiť len v tom prípade, ak boli naplnené podmienky čl. VII. zmluvy, t. j. v
prípade, že nájomca nedodrží dohodnutú dobu nájmu podľa čl. II (nájom trvajúci od 1. júla 2012 do 31.

7. 2014) tejto zmluvy s výnimkou podľa čl. VI bod 2 je povinný zaplatiť prenajímateľom zmluvnú pokutu
vo výške zloženého depozitu podľa čl. III. bod 4 tejto zmluvy. Článok VI. bod 2 vylučoval zaplatenie
zmluvnej pokuty za predpokladu, že nájom by zanikol vzájomnou dohodou zmluvných strán, ktorú obe
strany potvrdia písomne, a to aj bez udania dôvodu. Z vykonaného dokazovania súd druhej inštancie
mal zrejmé, že nájomný vzťah dohodou neskončil. Avšak takisto nevyplýva, že by nájomný pomer

skončil výpoveďou, či už zo strany prenajímateľov alebo zo strany nájomcu, keď nakoniec aj súd prvej
inštancie v napadnutom rozsudku na jednej strane uvádzal, že žalovaný dal neplatnú výpoveď a na
strane druhej uvádzal, že výpovedná lehota na základe výpovede žalovaného začala plynúť 1. 3. 2013.
Ide o logický rozpor, keďže na základe neplatnej výpovede z nájomného vzťahu nemohla začať plynúť
žiadna výpovedná lehota. Z napadnutého rozsudku teda nevyplynulo, či a kedy a akým spôsobom

nájomný vzťah medzi účastníkmi konania zanikol, pričom vyriešenie tejto otázky bolo dôležité z hľadiska
toho, či žalovaný mal zaplatiť zmluvnú pokutu alebo nemal zaplatiť a v prípade, že ju nemal zaplatiť,
potom je jeho započítacia námietka dôvodná. Nakoniec ani žalobcovia vo svojom vyjadrení na odvolanie
žalovaného neuvádzali, akým spôsobom nájomný vzťah skončil. Ak súd i účastníci vychádzajú z toho,
ženájomnývzťahneskončilfaktickýmopustenímprenajatéhopriestoruaanivýpoveďou,anidohodou,či

odstúpením, potom súd druhej inštancie uviedol, že je možný záver, že nájomný vzťah skončil uplynutím
dohodnutej doby a potom by tu neexistoval nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Bolo teda dôležité
zistiť, či a akým spôsobom nájomný vzťah skončil. Z toho hľadiska nie je dôležité ako žalobcovia
posudzovali list žalovaného zo dňa 14. 2. 2013, ak ho nepovažovali za návrh na uzatvorenie dohody,
potom nezávisí na ich rozhodnutí, ako tento list budú posudzovať, a teda nezávisí na ich rozhodnutí, že

ho budú považovať za výpoveď. Súd druhej inštancie uviedol, že súd prvej inštancie sa mal vysporiadať
s otázkou, ako posudzovať list žalovaného zo dňa 14. 2. 2013, a to v zmysle toho, ako si účastníci
zmluvného vzťahu dohodli ukončenie nájomného vzťahu a či tento list možno považovať z jeho strany za
výpoveď z nájomného vzťahu, a to z pohľadu toho, že podľa § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a
prenájme nebytových priestorov nájomca môže vypovedať písomne zmluvu uzavretú na určitý čas pred

uplynutím dojednaného času, ak písm. a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový
priestor najal, písm. b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené
užívanie, písm. c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1. Ak z pohľadu
tohto ustanovenia nemožno posúdiť list žalovaného zo dňa 14. 2. 2013 za výpoveď, potom takýmto
spôsobom zmluvný vzťah neskončil, v tejto súvislosti súd druhej inštancie povedal aj to, že účastníci

si spôsob skončenia nájomného vzťahu výpoveďou nedohodli a teda prichádza do úvahy výpoveď zo
strany žalovaného len podľa vyššie uvedeného ustanovenia. Ani výpoveď, ani iné výpovedné dôvody
v nájomnej zmluve si výslovne účastníci nedohodli. V ďalšom postupe uložil súd druhej inštancie súdu
prvej inštancie zistiť, či a akým spôsobnom nájomný vzťah medzi účastníkmi skončil, na základe toho
potom posúdiť dôvodnosť započítacej námietky. Uviedol však, že v tejto súvislosti bude potrebné sa

zaoberať aj tým, či naozaj predmetné prenajaté priestory mohol žalovaný užívať od 26. 3. 2013, kedy
bola obnovená dodávka elektrickej energie na meno U. F. a či úprava tohto priestoru U. F. neznamená
už užívanie uvedených priestorov. Nakoľko si je len ťažko možné predstaviť, aby sa tieto priestoryupravovali pre U. F., ktorý súčasne pri tejto činnosti platí dodávku elektrickej energie, aby za týchto
podmienok mohol tieto priestory žalovaný aj reálne užívať.

19. Súd vo veci následne vytýčil pojednávanie, na ktorom neboli prednesené ďalšie návrhy na
prostriedky procesného útoku a procesnej obrany. Žalobcovia však prostredníctvom právneho zástupcu
poukázali nato, že z vykonaného dokazovania bolo preukázané, že nájomný vzťah neskončil výpoveďou
žalovaného a takisto zo strany žalovaného nedošlo ani k odstúpeniu od nájomnej zmluvy a keďže
aj odvolací súd uzavrel, že z vykonaného dokazovania vyplýva, že k ukončeniu nájomného vzťahu

dohodou nedošlo, pričom za skončenie nájomného vzťahu nemožno považovať ani faktické opustenie
priestorov zo strany žalovaného, nemohol na strane žalobcov nastať ani dôvod na zánik záväzku z
dôvodu nemožnosti plnenia. Žalobcovia poukázali na to, že spôsob skončenia nájomného vzťahu medzi
účastníkmi nastal ich konkludentným odstúpením od nájomnej zmluvy, a to tým spôsobom, že dňa
30. 4. 2013 uzavreli s U. F. novú nájomnú zmluvu na dobu určitú od 1. 5. 2013. O tejto skutočnosti
sa žalovaný dozvedel najneskôr z doručenej žaloby. Keďže nájomná doba nebola dodržaná len pre

správanie a konanie žalovaného ako jediného dôvodu, potom je dôvodný nárok na zmluvnú pokutu v
zmysle uzavretej nájomnej zmluvy a aj zápočet tejto zmluvnej pokuty so zloženým depozitom zo strany
žalovaného. Pokiaľ ide o tvrdenie žalovaného, že už odo dňa 26. 3. 2013 došlo k užívaniu predmetných
priestorov ďalším nájomcom, uviedli, že naopak, z čestného prehlásenia U. F. vyplýva, že predmetné
priestoryzačalužívaťaprerábalažpo1.5.2013.Žalobcoviatedamajúzato,žekuskončeniunájomného

vzťahu došlo k 30. 4. 2013 ich konkludentným odstúpením od zmluvy s tým, že žalovaný mal do tohto
času možnosť tieto priestory riadne užívať, s tým, že aj samotný nárok žalobcov bol úrok bol uplatnený
za neuhradené nájomné do tohto obdobia, teda do 30. 4. 2013. Pričom ku skončeniu nájomného vo
vzťahu došlo len pre okolnosti na strane žalovaného, preto je dôvodná aj uplatnená zmluvná pokuta
podľa nájomnej zmluvy a dôvodná bola aj započítacia námietka.

20. Žalovaný prostredníctvom právnej zástupkyne argumentoval tým, že z faktúry, ktorá bola predložená
a evidovaná na menom U. F. od 26. 3. 2013, bola spotreba elektrickej energie práve na predmetné
priestory a spotreba elektrickej energie bola za obdobie od 26. 3. 2013 do 14. 5. 2013, ktorá vznikla
práve pri úprave predmetného priestoru na jeho podnikateľskú činnosť reálne vykonávanú od 1. 5. 2013,

mal teda preukázané, že najneskôr od 26. 3. 2013 vznikla prekážka spôsobená konaním žalobcov, pre
ktorú žalovaný nemal možnosť tieto priestory užívať. Potvrdil, že opustil tento priestor, čo je v rozpore so
zmluvou,aletiežpotrebnépoukázaťnato,žeanizostranyžalobcovnebolokonanévsúladesozmluvou.
Nájomný vzťah skončil až uplynutím dohodnutej doby, pričom za obdobie od 26. 3. 2013 žalovaný pre
prekážku nie je povinný platiť nájomné a keďže nájomný vzťah bol ukončený uplynutím dohodnutej doby

vecne v zmysle zmluvy, nie je povinný uhradiť zmluvnú pokutu a tak zložený depozit je možné započítať
na nezaplatené nájomné za január, február, až do 26. 3. 2013.

21. V danej právnej veci nebolo sporné, že došlo k uzatvoreniu nájomnej zmluvy medzi žalobcami ako
prenajímateľmi a žalovaným ako nájomcom dňa 19. 6. 2012, predmetom ktorej bol prenájom nebytových

priestorov na B. H. Č.. XXX X. P., v budove súpisné č. XXXX, postavenej na pozemku parcelné č. 425/1,
zapísanej na LV XXXX okres Prešov, obec Prešov, nájomná zmluva bola dohodnutá na dobu určitú
od 1. 7. 2012 do 31. 7. 2014. Podľa článku I. bod 2 zmluvy, účelom prenajatia bolo prevádzkovanie
gastronomickej prevádzky „reštaurácia, pizzeria, bar, organizovanie spoločenských akcií“.

22. Podľa čl. III. bodu 2 zmluvy, sa zmluvné strany sa dohodli na nájomnom vo výške 54,17 EUR/m2
podlahovej plochy za kalendárny rok výška mesačného nájomného bola spolu 650 EUR.

23. Podľa čl. III. bodu 4 zmluvy, nájomca sa zaviazal pri podpise zmluvy o nájme nebytových priestorov
uhradiť depozit vo výške trojmesačného nájomného, čiže sumu 1.950 EUR.

24. Podľa článku III. bodu 6 zmluvy, do nájmu neboli započítané náklady na elektrickú energiu, nájomca
bol povinný nahlásiť sa dodávateľa tejto služby, ako odberateľ a uhrádzať poplatky za poskytnuté služby
sámdodávateľovitýchtoslužieb,podľapísm.b/nákladyzadodávkuplynu-nájomcajepovinnýuhrádzať
úhradu za plyn na základe vystavenej faktúry od prenajímateľov. Prenajímatelia sú povinní túto faktúru

vystaviť po obdržaní faktúry, ktorú obdrží od dodávateľa služby, t. j. od plynární. Podľa písmena c/
vodné a stočné - nájomca je povinný platiť úhradu za vodné a stočné na základe vystavenej faktúry
a prenajímateľov. Prenajímateľ je oprávnený túto faktúru vystaviť po obdržaní faktúry, ktorú obdrží od
dodávateľa služby, t. j. od vodární.25. Podľa článku IV. zmluvy bodu 1, prenajímatelia sa zaviazali odovzdať nájomcovi nebytový priestor
v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Prenajímatelia vyhlásili, že s oboznámili nájomcu so

skutočným stavom nebytového priestoru, čo nájomca svojím podpisom na zmluve potvrdil.

26. Podľa článku V. zmluvy bodu 2, zmluvné strany si dohodli a nájomca sa zaviazal, že si bude
zabezpečovať bežnú údržbu prenajatého nebytového priestoru vrátane drobných opráv a znášať na
svoju ťarchu všetky náklady s tým spojené, v zmysle bodu 3 tohto článku V. zmluvy a nájomca nesmie

vykonávať stavebné úpravy a ani iné podstatné zmeny v nebytovom priestore bez písomného súhlasu
prenajímateľov, a to ani na svoje náklady. Podľa bodu 3 tohto článku V. zmluvy, nájomca bol povinný
bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu tých opráv a prác, ktoré podľa tejto zmluvy
nájomca nebol povinný vykonávať alebo ich vykonanie zabezpečiť, inak zodpovedal za škodu, ktorá
nesplnením tejto povinnosti by vznikla.

27. Podľa článku VI. zmluvy bodu 1, zmluva o nájme sa uzatvorila na dobu určitú, preto nájom zaniká
automaticky po uplynutí dohodnutej doby.

28. Podľa bodu 2, bol zmluvnými stranami dojednaný zánik nájmu dohodou, ktorú obe strany potvrdia
písomne, a to aj bez udania dôvodu. V písomnej dohode o zániku nájmu bolo povinnou náležitosťou

uvedenie dňa, ku ktorému sa nájom skončí, ak deň skončenia nájmu v dohode nebol uvedený, skončí
sa nájom dňom nasledujúcim po dni, keď bola dohoda uzavretá. Podľa bodu 3. článku VI. Zmluvy,
prenajímateliabolioprávneníokamžiteodstúpiťodzmluvyvprípade,aknájomcaužívanebytovýpriestor
v rozpore s podmienkami dohodnutými v zmluve alebo ak nájomca meškal s platením nájomného viac
než 10 dní.

29. Podľa článku VII. bola dojednaná zmluvná pokuta v prípade, že nájomca nedodrží dohodnutú dobu
nájmu podľa článku II. tejto zmluvy podľa článku VI., bod 2 a je povinný zaplatiť prenajímateľom zmluvnú
pokutu vo výške zloženého depozitu, podľa článku III. bod 4 zmluvy.

30. Z vykonaného dokazovania mal súd zistené, že žalovaný ako nájomca oznámil listom zo dňa 14.
2. 2013 prenajímateľom, že nájomný vzťah uzavretý na základe zmluvy je nútený skončiť vzhľadom
na nevyhovujúce podmienky nebytových priestorov a nekorektný prístup správcu budovy (predkladanie
faktúr za energie mimo zmluvy, opakované predkladanie faktúr bez vyúčtovania a dokladovania,
opakované nekorektné jednania, porušenia účtovných zákonov dátumov splatnosti...), čo mu spôsobuje

vysoké náklady na prevádzkovanie prevádzky a stres a nájomcu v práci obťažuje. Súčasne týmto
písomným podaním, žalovaný ako nájomca, vyzval prenajímateľov k vráteniu depozitu vo výške
trojmesačného nájomného, a to do 28. 2. 2013, a oznámil odovzdanie predmetu nájmu dňa 28. 2. 2013.
Prevzatie tohto písomného podania žalobcovia nepopierali.

31. Listom zo dňa 22. 2. 2013 prenajímatelia adresovali žalovanému, ako nájomcovi, svoju vôľu
pokračovať v nájomnom vzťahu a trvali na dodržaní podmienok nájomnej zmluvy uzavretej dňa 11. 7.
2012, nakoľko prenajatý nebytový priestor bol prevádzkyschopný a nebol dôvod na ukončení nájomného
vzťahu mimo podmienok uvedených v zmluve.

32. Žalovaný uviedol, že nesúhlasí so zmluvnou pokutou zotrval na vyjadrení, že zo strany
prenajímateľov neboli dodržané podmienky nájmu, uvádzal, že trval na zavedení plynu, čo mu ústne
zo strany správcu mu bolo prisľúbené, že do zimy bude zavedený. Čo sa týka uvádzaných fakturácii,
poukazoval na to, že mu boli fakturované položky za elektrinu za spoločné priestory na jednotlivé sumy
124,82 EUR, 63,78 EUR a 44 EUR, na ktorých sa ústne dohodol so správcom, aj keď mu nevyplývali zo

zmluvy. Nesúhlasil s účtovanou fakturáciou za vodné a stočné, a to z dôvodu, že mu neboli vykonávané
odpočtyvodomeru.Ďalšounámietkoubolonezabezpečenéupratovaniespoločnýchpriestorov,ktoréboli
znečisťované klientmi inej prevádzky. Uviedol, že písomne nenamietal odstránenie vytýkaných závad,
ako je znečistenie spoločných priestorov, chodby, špinavé vitráže, zatekanie vody. V ústnej výpovedi
žalovaný doplnil, že žiadal opraviť mreže a zámok a po prevzatí prenajatých priestorov zistil, že chýbajú

vodovodné batérie, ktoré v čase ohliadky pred uzavretím zmluvy tam boli. Uvedené si musel zabezpečiť
na vlastné náklady (tieto skutočnosti, v samotnom písomnom podaní, ktorým žalovaný prejavil vôľu
skončiť nájomný vzťah zo dňa 14. 2. 2013 však neuvádzal). Žalovaný poukazoval na to, že zavedenie
plynu požadoval, nakoľko pri ohliadke si všimol radiátory aj plynové potrubia, osobitne nemusel skúmať,či tam plyn zavedený je alebo nie je. Mal za to, že so správcom p. I. sa dňa 14. 2. 2013 pri oznámení
o skončení nájomného vzťahu súčasne dohodol, že dňa 28. 2. 2013 dôjde k odovzdaniu priestorov a
kľúčov.Následne 28.2.2013odovzdávalsprávcovibudovykľúče,ktorýichodmietolprevziať,načo

tieto odniesol do sídla spoločnosti žalovaného v 1.rade. Potvrdil prevzatie vyjadrenia zo strany žalobcov
zo dňa 22. 2. 2013, čo nebolo sporné, a teda vedel, že nesúhlasia s ukončením nájomného vzťahu.
Čo sa týka stavebných úprav, žalovaný potvrdil, že ústne požiadal o udelenie súhlasu s vykonaním
stavebných úprav, ktoré pozostávali z vymaľovania priestorov, prerobenie odvetrania priestoru podľa
potreby nájomcu a demontáže radiátorov a potrubia.

33. Následne z výsluchu správcu prenajatej nehnuteľnosti ako svedka, X. I., bolo zistené, že
žalovaný si ohliadol fyzicky prenajímaný priestor, prejavil záujem o uzatvorenie nájomnej zmluvy, s
čím prenajímatelia súhlasili, pričom bol uzatvorený na dobu dvoch rokov. Po zložení depozitu boli
žalovanému odovzdané kľúče a prenajatý nebytový priestor začal upravovať. Čo sa týka zavedenia
plynu, správca uviedol, že žalovaný tvrdil, že bude vykurovať elektricky, nakoľko mal tam elektrické pece.

Nehnuteľnosť bola riadne plynofikovaná, avšak konkrétne v prenajatých nebytových priestoroch plyn
zavedený nebol, resp. bol odpojený a jeho znovupripojenie bolo možné opäť zabezpečiť bez väčších
nákladov. Naopak správca uvádzal, že žalovaný požiadal o demontáž radiátorov a plynového potrubia,
ktorému vyhoveli, o čom svedčí súhlas na vykonanie stavebných úprav zo dňa 11. 7. 2012. Čo sa týka
ďalších námietok uvádzaných žalovaným, svedok uviedol, že žalovaný podal len žiadosť o odstránenie

radiátorov, potrubí, vymaľovanie a odvetranie, ktoré si chcel vykonať sám. Čo sa týka sťažností ohľadom
znečistenia spoločného schodiska, potvrdil, že takéto sťažnosti zo strany žalovaného ústne prednesené
boli a boli priebežne odstránené, taktiež riešil problém v hlasitosti hudby u nájomcov v nebytových
priestoroch oproti prevádzke žalovaného. Čo sa týka fakturácie elektrickej energie, uznal, že žalovaný
namietal fakturáciou jedinej faktúry, ktorú na žiadosť žalovaného opravili. Spoločné priestory, ktoré boli

užívané tromi či štyrmi nájomcami, boli zabezpečené osvetlením a preto energie rozúčtovávané medzi
týchto nájomcov, bola položka približne 100 EUR za 3 mesiace rozpočítavaná. Potvrdil, že účtovanie
osvetlenia za tieto spoločné priestory nebolo dohodnuté v zmluve, avšak po ústnom dojednaní tieto
faktúry žalovaný akceptoval aj uhrádzal. Vodné a stočné bolo účtované podľa typu prevádzky, v budove
bol jeden vodomer, na základe ktorého následne, podľa typu prevádzky, bola odhadom účtovaná úhrada

zatietoslužby.Svedokzotrvalnatvrdení,žepripojenienaenergiuplynužalovanýsiosobitnenevymienil,
naopak, od začiatku tvrdil, že plyn nepotrebuje. Práve pri demontáži radiátorov a potrubia, o ktoré sám
žalovaný požiadal, išlo o prívod plynu do priestorov prevádzky.

34. Vo veci bol vypočutý svedok L. N. (štatutárny zástupca žalobcu v 1. rade - v rokoch 2007 až 2014),

ktorý uviedol, že predmetné nebytové priestory boli užívané v minulosti ako obchod s odevmi a následne
ako pizzeria.

35. V čase, keď boli užívané ako reštauračná prevádzka, si vymienil predchádzajúci nájomca, že
nepotrebujeodberplynu,nakoľkovykurovalelektrickoupecou,ztohodôvodubolorealizovanéodpojenie

týchto priestorov od samostatného plynomeru, čo bolo technicky zabezpečené tak, že každé poschodie
malo vlastný plynomer a preto ukončiť odber plynu v tejto časti prevádzky nebolo technicky náročné,
plynomer zostal zachovaný a funkčné boli aj rozvody plynu, pri opätovnom zavedení postačovalo
technicky jednoducho vykonať novú revíznu správu na zavedenie plynu, ak by bolo zo strany
žalovaného žiadané. Problém nastal až vtedy, keď pri rekonštrukcii vykonávanej žalovaným, ku ktorej

súhlas žalovaný požiadal, došlo k odrezaniu potrubia s prívodom plynu, žalovaný naviac žiadal aj
demontáž radiátorov. Pri dojednávaní nájomných podmienok nepožadoval, tak ako predchádzajúci
nájomca a prevádzkovateľ pizzerie, energie plynu. Poukázal na to, že ani neskôr zo strany žalovaného
prostredníctvom správcu ani písomne požiadavka na zavedenie plynu prednesená nebola.

36. Svedkyňa U. Z., zamestnankyňa žalovaného (v čase trvania z predmetného nájomného vzťahu),
sa bližšie k nevyhovujúcim podmienkam uvádzaných žalovaným vyjadriť nevedela. Uviedla, že boli
problémy so znečistením spoločných priestorov, nakoľko prevádzka na tej istej chodbe mala zatváracie
hodiny neskoršie a návštevníci tejto prevádzky spôsobovali znečistenie spoločných priestorov, s čím
niekedy bol problém. Potvrdila, že zlyhávalo pripojenie na elektrinu, taktiež žalovaný zabezpečoval

výmenu žiaroviek na spoločnom osvetlení schodištia a žiadal prevádzku oproti o zabezpečenie výmeny
žiaroviek.37. Vo veci na návrh žalobcu bola vypočutá M. E., nájomkyňa nebytových priestorov nad nebytovými
priestormi, ktoré mal v prenájme žalovaný, vo svojej výpovedi poukazovala na konflikty, ktoré mala pri
riešení svojho nájomného vzťahu a to problém s odpadom, vodomerom, nefunkčnosťou kúrenia, čo sa

týka spoločných priestorov poukázala na to, že tieto boli poškodené a znečistené, neosvetlené, aj keď
pre potreby svojej prevádzky toto schodište pravidelne neužívala.

38. Svedkyne B. P., matka žalovaného a U. U., suseda žalovaného, sa ku konkrétnym okolnostiam
skončenia nájomného vzťahu vyjadriť nevedeli.

39. Súd vo veci vykonal dokazovanie aj obsahom faktúry č. 1242013062 zo dňa 23. 5. 2013, v zmysle
ktorejnazákladezmluvyonájmenebytovýchpriestorovzodňa19.6.2012žalovanémubolofakturované
vodné, stočné a zrážková voda za obdobie od 14. 2. 2013 do 28. 2. 2013 v celkovej sume 23,47 EUR.

40. Z čestného prehlásenia U. F., ktorý mal uzavretú nájomnú zmluvu s prenajímateľmi potom, čo

žalovaný ako nájomca opustil prenajaté priestory, mal súd zistené, že nebytový priestor mal prenajatý na
svoju podnikateľskú činnosť od 1. 5. 2013 s tým, že z dôvodu odpojenia od elektrickej energie majitelia
prenajímaného objektu mu vyšli v ústrety a dňa 26. 3. 2013 bola obnovená dodávka elektrickej energie
na jeho meno, spotreba elektrickej energie fakturovaná za obdobie od 26. 3. 2013 do 14. 5. 2013 vznikla
zdôvoduúpravydanéhopriestoru.Podľareklamnéholetákuslávnostnéotvoreniepredmetnejprevádzky

U. F. bolo dňa 17. 5. 2013.

41. Na základe takto zisteného skutkového stavu veci súd právne uzatvára:

42. Podľa § 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších

právnych predpisov (ďalej len o nájme a podnájme nebytových priestorov), tento zákon sa vzťahuje a) na
nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného
úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani
spoločné priestory domu.

43. Podľa § 2 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, s priestormi uvedenými v § 1 nakladajú
ich vlastníci, prípadne tí, ktorí vykonávajú právo hospodárenia.

44. Podľa § 3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov

(1) Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len "nájomca") zmluvou
o nájme (ďalej len "zmluva").
(2) Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. 3)
(3) Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť
nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera.

Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným
výborom,možnozmluvunaurčitýčasuzavrieťnajdlhšienadvaroky,pokiaľosobitnýzákonneustanovuje
inak. 4)
(4) Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.

45. Podľa § 5 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov
(1) Ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave
spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a
zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.
(2) Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v

zmluve.
(3) Nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním.
(4) Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi
potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i
iných nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.

46. Podľa § 7 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ak výška nájomného alebo úhrada za
podnájom nie je upravená všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou.47. Podľa § 8 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ak nájomca môže nebytový priestor
užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti
ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa

vzťahuje aj na podnájom.

48. Podľa § 9 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov
(1) Nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.
(2) Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak

a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;
b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie
je spojené s nájmom;
c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby,
tieto služby neposkytuje riadne a včas;
d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo

porušujú pokoj alebo poriadok;
e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt
vypratať;
f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor;
g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa;

h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona
č. 403/1990 Zb. o zmiernení
následkov niektorých majetkových krívd;
i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa
zákona č. 229/1991 Zb. o úprave

vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.
(3) Nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času,
ak
a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal;
b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;

c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.

49. Podľa § 43 zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších právnych predpisov
(ďalej len OZ), účastníci sú povinní dbať, aby sa pri úprave zmluvných vzťahov odstránilo všetko, čo by
mohlo viesť k vzniku rozporov.

50. Podľa § 664 zák. č. 40/1964 Zb. OZ, prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v
stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a
v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať.

51. Podľa § 494 OZ, z platného záväzku je dlžník povinný niečo dať, konať, niečoho sa zdržať alebo
niečo trpieť a veriteľ je oprávnený to od neho požadovať.

52. Podľa § 488 OZ, záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi vzniká právo na plnenie
(pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok.

53. Podľa § 493 OZ, záväzkový vzťah nemožno meniť bez súhlasu jeho strán, pokiaľ tento zákon
neustanovuje inak.

54. Podľa § 663 OZ, nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju

dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

55.Podľa§668ods.1OZ,nájomcajepovinnýoznámiťprenajímateľovibezzbytočnéhoodkladupotreby
opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ. Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá nájomca za škodu tým
spôsobenú a nemá nároky, ktoré by mu inak prislúchali pre nemožnosť alebo obmedzenú možnosť

užívať vec pre vady veci, ktoré sa včas prenajímateľovi neoznámili.

56. Podľa § 544 ods. 1, 2, 3 OZ, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti
zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenémuúčastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a
v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia. Ustanovenia o zmluvnej
pokute sa použijú aj na pokutu určenú pre porušenie zmluvnej povinnosti právnym predpisom (penále).

57. Medzi účastníkmi bolo nesporné a dôkazne aj preukázané, že žalovaný užíval nebytové priestory
v objekte žalobcov.

58. Žalovaný spochybňoval žalobou uplatnený nárok v celom rozsahu. Ako obranu proti nárokom

uplatneným žalobcami uvádzal, že za obdobie, ktoré bol nájom uplatňovaný, predmetné nebytové
priestory neužíval z dôvodu výpovede z nájmu pre to, že prenajímateľ hrubo porušoval svoje povinnosti a
neboli v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie. V zmysle dohody bol zložený depozit,
ktorý žiadal započítať na úhradu dlžného nájomného.

59. Z vykonaného dokazovania však súd dospel k záveru, že žalovaný nepreukázal, existenciou

dôvodov, pre ktoré by prevádzka nebola v stave spôsobilom na dohovorené užívanie, teda nebol
preukázaný dôvod z výpovede v zmysle ustanovenia § 9 ods. 3 písm. b) ani písm. c) zákona č. 116/1990
Zb..

60. Čo sa týka vady ohľadom dodávky plynu, tu žalovaný nepreukázal, že si dodávku plynu vymienil

ako osobitnú podmienku, bez ktorého by prenajaté nebytové priestory za účelom prevádzkovania
gastronomickej prevádzky nemohol užívať. Na druhej strane práve na jeho podnet ako vyplynulo z
písomného súhlasu na vykonanie stavebných úprav zo dňa 11. 7. 2012, boli vykonané demontáže
radiátorov a potrubia. Okrem tvrdenia žalovaného, že požadoval bezpodmienečne zavedenie plynu
pri uzatváraní nájomnej zmluvy, prípadne počas trvania nájomného vzťahu v čase zimných mesiacov,

žiadny dôkaz túto skutočnosť nepreukazuje. Výpovede svedkov nepreukázali tvrdenia žalovaného,
na základe ktorých by bolo možné konštatovať, že prenajímateľ hrubo porušoval svoje povinnosti
a nebytový priestor nebol v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, prípadne, že
nezabezpečoval riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie s užívaním nebytového priestoru bolo
spojené.

61. Uvedené sa taktiež týka ďalších uvádzaných dôvodov znečistenia priestorov, sústavné riešenie
výtržnostiprípadnenesprávnejfakturáciespotrebyelektrickejenergie,čivodnéhoastočného,svedkovia
p. Z. a p. U. tvrdenia žalovaného nepreukázali, resp. pokiaľ ide o priebežné udržiavanie čistoty
spoločných priestorov, či výmenu žiaroviek v spoločných priestoroch, tieto nemožno považovať bez

ďalšieho za hrubé porušenia povinnosti prenajímateľa vyplývajúcich s ust. § 5 ods. 1 cit zák.

62. Z ustanovenia § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. (komentár C.H.Beck) vyplýva, že nájomca môže
zmluvu o nájme uzatvorenej na dobu určitú vypovedať pred uplynutím dohodnutej doby. Čo sa týka
dôvodov výpovede z nájmu, toto ustanovenie nemá kogentný charakter a bolo možné zmluvnými

stranami dohodnúť aj iné dôvody výpovede, prípadne vylúčiť dôvody uvedené v zákone úplne alebo
sčasti. Iné dôvody výpovede si však strany nedohodli.

63. Dôvodom pre podanie výpovede zo strany nájomcu môže byť i skutočnosť, že prenajímateľ hrubo
porušuje svoje povinnosti, ako to tvrdil žalovaný, vyplývajúce z ust. § 5 ods.1 cit. zákona.

64. Ide o tieto povinnosti : a/ odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom k dohodnutému
účelu; b/ v stave spôsobilom k dohodnutému účelu nebytové priestory udržiaval na svoje náklady;
c/ zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytových priestorov
spojené; d/ umožniť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s nájmom. Dôvodom pre podanie

výpovede zo strany nájomcu je neplnenie povinnosti prenajímateľa stanovených zákonom. Neplnenie
povinností dohodnutých v zmluve o nájme odchylne od zákona nemôže byť dôvodom pre výpoveď,
podľa ustanovenia § 9 ods. 3 písm. c) z citovaného zákona, môže však byť dôvodom pre výpoveď,
ak bol dohodnutý v zmluve. Povinnosti musí prenajímateľ porušovať hrubým spôsobom, nepostačuje
porušovanie, ktoré nemožno kvalifikovať ako hrubý spôsob, taktiež nebude možné podať výpoveď v

prípade, že prenajímateľ sa dopustí jednotlivého porušenia povinnosti. Podľa ustanovenia § 9 ods. 3
písm. c) cit. zákona vyplýva, aby porušenie hrubým spôsobom malo opakovaných charakter alebo sa
vyznačovalo určitou sústavnosťou.65. V danej právnej veci zo samotnej zmluvy o nájme nebytových priestorov nevyplynul záväzok
žalobcov ako prenajímateľov na zabezpečenie energií plynu, ako nevyhnutnej podmienky, naviac
žalovaný pri úprave priestorov odstránil so súhlasom prenajímateľov na vlastnú žiadosť potrubie

privádzajúce uvádzané energie. V článku III. bodu 6 zmluvy bolo dojednané, čo v cene nájmu nie
je započítané, a to aj náklady na dodávku plynu, ktoré by bol povinný nájomca platiť len na základe
vystavenej faktúry od prenajímateľov, skutočnosť, že dodávka energií plynu je nevyhnutná, za účelom
prevádzkovania gastronomickej prevádzky žalovaného zo zmluvy nevyplýva.

66. Žalovaný nepreukázal sústavnosť alebo opakovanie nedostatkov služieb, ktorých poskytovanie s
užívaním priestorov bolo spojené. Sama zamestnankyňa žalovaného vo svojej výpovedi (č.l. sp. 72)
uviedla, že čo sa týka prevádzky spoločných priestorov, na základe výzvy správcu prenajímateľov
sa dohodli so zamestnancami vedľajšej prevádzky baru ohľadom upratovania schodiska a dolných
priestorov, pričom dochádzalo k striedaniu starostlivosti o čistotu týchto spoločných priestorov. Uviedla,
že„občas“sastávalo,žeboliproblémy,ktoréoperatívnesariešilisp.I.azvyčajnesatodalodoporiadku.

67. Z týchto dôvodov súd dospel k záveru, že výpoveď žalovaného z nájmu zo dňa 14. 2. 2013
nebola platná. Žalovaní listom zo dňa 22. 2. 2013 (č.l. sp.10) žalobcovi jednoznačne oznámili, že trvajú
na dodržaní nájomnej zmluvy. Napriek tomu žalovaný, čo nebolo sporné, ku dňu 28. 2. 2013 predmetné
nebytové priestory fakticky opustil.

68. Súd má zato, že toto faktické opustenie v prenajatých priestoroch nespôsobilo zánik nájomnej
zmluvy, k skončeniu nájomného vzťahu nedošlo ani výpoveďou, ani dohodou, či odstúpením, potom,
ako vyjadril právny záver súd druhej inštancie, je možný záver, že nájomný vzťah skončil uplynutím
dohodnutej doby a potom tu neexistuje nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty tak, ako bol zadefinovaný

jeho vznik v ust. čl. VII. zmluvy.

69. Žalovaný vzniesol započítaciu námietku, aby dlžné nájomné bolo pokryté zo zloženého depozitu v
sume 1.950 EUR. Keďže na nájomnom žalovaný neuhradil za január 2013 na sumu vo výške 650 EUR,
za mesiac február sumu 650 EUR, nárok spolu vo výške 1.300 EUR je dôvodný a dôvodný je aj nárok

dlžného nájomného do 26. 3. 2013, od ktorého dátumu následne nastalo to, že žalovaný už reálne tieto
priestorynemoholužívať,nakoľkomubolaodtohodňaobnovenádodávkaelektrickejenergieapriestory
sa opravovali pre ďalšieho nájomcu (U. F.), čo predstavuje nájom 25 dní (650 delené 31 = 21 EUR/
deň), spolu suma 1.825 EUR, k tomu súd pripočítal aj dôvodne fakturovanú sumu za vodné a stočné
za obdobie od 14. 2. 2013 do 28. 2. 2013 vo výške 23,74 EUR (faktúra č. 1242013062 zo dňa 23. 5.

2013, splatná dňa 30. 5. 2013, ktorú žalovaný nerozporoval), spolu to predstavuje sumu 1.848,47 EUR,
ktorá je pokrytá depozitom zloženým prenajímateľom - žalovaným vo výške 1.950 EUR po dôvodnom
vznesení započítacej námietky, z toho dôvodu súd žalobu zamietol.

70. Podľa § 251 zák. č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“), trovy konania

sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky, ktoré vzniknú v konaní v súvislosti
s uplatňovaním alebo bránením práva.

71. Podľa § 255 ods. 1, 2 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo
veci. Ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne

vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

72. Podľa § 262 ods. 1, 2 CSP, o nároku náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

73. V danej právnej veci žalovaný bol v konaní plne úspešný, preto mu vznikol nárok na náhradu
trov konania, o výške trov rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, samostatným
uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Protitomutorozsudku možnopodaťodvolaniedo15dníododňajehodoručenianaOkresnýsúdPrešov.Podľa § 359 CSP, odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

Podľa § 363 CSP, v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 CSP, odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa § 365 ods. 3 CSP, odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do

uplynutia lehoty na podanie odvolania. Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže
žalobca podať návrh na vykonanie exekúcie podľa exekučného poriadku.