Rozsudok Judgement was issued on Tuesday, May 12, 2015

Súd: Okresný súd Nové Zámky
Spisová značka: 16C/19/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4414212598
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 05. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mária Nagyová

ECLI: ECLI:SK:OSNZ:2015:4414212598.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nové Zámky, sudkyňou JUDr. Máriou Nagyovou, v právnej veci navrhovateľa: M. Y., nar.

XX.XX.XXXX, bytom T. F., S. H. D. XXX/XX, štátny občan SR, proti odporcovi: Bytkomfort, s.r.o., so
sídlom SNP 9, Nové Zámky, IČO: 36 555 193, o neplatnosti výpovede z nájmu bytu, o zrušenie poplatku
z omeškania a zmluvnej pokuty, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a.

Súd n e p r i z n á v a odporcovi náhradu trov konania.

Navrhovateľ je p o v i n n ý zaplatiť na účet Okresného súdu Nové Zámky doplatok súdneho poplatku
za návrh vo výške 25,50 eur, do 15 dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom doručeným súdu dňa 16.06.2014 domáhal určenia neplatnosti výpovede z
nájmu bytu a zrušenia poplatku z omeškania a zmluvnej pokuty s odôvodnením, že výpoveď z nájmu
bytu v zmysle ust. § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka je nedôvodná, nemá oporu v zákone po
zohľadnení všetkých relevantných a právnych skutočností uvedených v návrhu s tým, že má vyplatené
všetky plnenia voči odporcovi. Zároveň poukázal na to, že vypočítaný nedoplatok vo vyúčtovaní ku dňu
31.03.2014 vo výške 997,80 eur, ako aj vo výpovedi z nájmu bytu vo výške 786 eur je určený svojvoľne.

Poukázaním takejto sumy by sa odporca na úkor spotrebiteľa - nájomníka bezdôvodne obohatil.
Podaním zo dňa 24.07.2014 v zmysle výzvy súdu sa domáhal upresnenia petitu návrhu v časti poplatku
z omeškania a zmluvnej pokuty tak, že súd zruší odporcom vyrubený poplatok z omeškania k 31.05.2014
vo výške 126,86 eur z dôvodu nezákonnosti a súd zruší zmluvnú pokutu vo výške 111,24 eur uloženú
odporcom navrhovateľovi, ako nedôvodne uloženú bez zmluvného základu.

Súd pripustil zmenu petitu návrhu uznesením zo dňa 26.01.2015 podľa § 95 ods. 1 O.s.p. a následne

na návrh navrhovateľa pripustil zmenu petitu uznesením zo dňa 12.05.2015 v časti zmluvnej pokuty
podľa § 95 ods. 1 O.s.p. tak, že súd zrušuje zmluvnú pokutu vo výške 303,01 eur uloženú odporcom
navrhovateľovi ako nedôvodne uloženú bez zmluvného základu.

Navrhovateľ v návrhu poukázal na to, že dňa 28.03.2014 mu bola doručená zo strany odporcu výpoveď
z nájmu X izbového bytu, ktorého vlastníkom je I. T. F., pričom správu vykonáva odporca. Byt sa
nachádza v T. F., na ul. Z. XX/D na X.poschodí. Dôvody výpovede nie sú zákonné a opodstatnené,

ako aj výška zmluvnej pokuty a vyrubeného poplatku z omeškania. Začiatkom mesiaca marec XXXX
mu bol odovzdaný X izbový byt, ktorý prevzal, pričom v protokole o prevzatí (čl. VIII ods. 6 nájomnej
zmluvy) uviedol, že byt nie je užívania schopný v stave spôsobilom na riadne užívanie, nakoľko nebol
pripojený k elektrickej sieti (čl. II ods. 3 nájomnej zmluvy) a z tohto dôvodu nebolo možné riadne prevziaťbyt. Z uvedeného je nesporné a preukázateľné, že prenajímateľ porušil základné povinnosti zákonom
stanovené v zmysle ust. § 687 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ako aj ust. nájomnej zmluvy, ktoré sú
záväzné a byt navrhovateľovi neodovzdal v stave spôsobilom na riadne užívanie. Nakoľko odporca ako

prenajímateľ nesplnil svoju povinnosť v zmysle nájomnej zmluvy, podal si osobne žiadosť o pripojenie
odberného miesta - elektrického zariadenia do distribučnej sústavy dňa 17.07.2013 a úhradu vo výške
163,68 eur realizoval dňa 24.07.2013, čo zodpovedá výšky jednomesačného základného nájomného,
ktoré je v zmysle nájomnej zmluvy vo výške 164 eur, pričom tento poplatok odporca nikdy vo vyúčtovaní
nezohľadnil. Na to, aby bolo možné zrušiť právo užívať byt, treba zistiť, či je byt vôbec užívaný alebo

je užívaný len občas. Ak by neboli dané závažné dôvody pre neužívanie bytu, nebolo by možné zrušiť
právo užívať byt podľa uvedeného ustanovenia. Navrhovateľ v prospech účtu odporcu poukázal celkove
platby vo výške 3289,47 eur, ktoré pozostávajú zo zaplateného nájomného VI/XXXX vo výške 2141,79
eur, zapojenia do elektrickej distribučnej sieti vo výške 163,68 eur a zábezpeky zo dňa 26.02.2013 vo
výške 984 eur. Skutočne byt využíval v mesiacoch 11,12/2013, 1,2,3,4,5/2014, t. j. 7 x 210 eur = 1470
eur, 6/2014 zvýšené nájomné plus 213,79 eur. Poplatok z omeškania sa v zmysle nájomnej zmluvy

č. IV. ods. 1 vypočítava z výšky nájomného , ktoré bolo v danom prípade 164 eur bez zálohových
platieb, s poukazom na § 4 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z. v znení noviel a iný výpočet nie je
prípustný. Poplatok z omeškania vypočítaný odporcom vo výške 126,86 eur je nesprávny, pretože k
takto vypočítanému poplatku z omeškania zodpovedá nezaplatené nájomné po dobu 1547 dní. Zmluvná
pokuta nie je zakotvená v zmluve a preto je neplatná.

Odporca sa vyjadril k návrhu písomne podaním zo dňa 16.09.2014 (č. l. 65), v ktorom uviedol, že je
prenajímateľom a zároveň správcom bytov vo vlastníctve I. T. F.. Odporca ako prenajímateľ a správca
podal navrhovateľovi ako nájomcovi bytu č. 3, ktorý sa nachádza na ul. Z. XX/D v T. F. výpoveď z nájmu
listom zo dňa 10.03.2014, podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, z dôvodu neuhrádzania

nájomnéhoaúhradzaplneniaposkytovanýchsužívanímbytu.Navrhovateľvýpoveďprevzal28.03.2014
a odporca ju považuje za zákonnú a dôvodnú. Navrhovateľ uzavrel s odporcom dňa 27.02.2013 nájomnú
zmluvu č. F čo potvrdil aj svojim podpisom. Nájomná zmluva je súčasťou notárskej zápisnice N XXX/
XXXX, NZ XXXX/XXXX zo dňa XX.XX.XXXX. T. zápisnica v čl. II bod X tretia veta obsahuje vyhlásenie
nájomcu, že byt od prenajímateľa prevzal v stave spôsobilom na riadne užívanie. V tom istom čl. v

štvrtej vete sa navrhovateľ zaviazal užívať byt, spoločné priestory a zariadenia domu, riadne platiť
prenajímateľovi úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu. V článku III bod 1 notárskej zápisnice
navrhovateľ vyhlásil, že súhlasí s podmienkami nájmu tak, ako sú dohodnuté v nájomnej zmluvy.
Vzhľadom na vyššie uvedené odporca považoval tvrdenia navrhovateľa, že porušil základnú povinnosť
a neodovzdal byt navrhovateľovi v stave spôsobilom na riadne užívanie za nepravdivé. Je pravdou,

že v čase, keď došlo k prevzatiu kľúčov k bytu, nebol byt ako odberné miesto pripojené k distribučnej
sieti, avšak o tejto skutočnosti bol navrhovateľ informovaný pri odovzdaní bytu, čo bolo príčinou, že o
pripojenie požiadal navrhovateľ odporcu až po takmer 5 mesiacoch od uzavretia nájomnej zmluvy mu nie
jeznáme.Inapriekuvedenémuvlastníkbytuodpustilnavrhovateľovijednomesačnénájomnénazáklade
uznesenia mestského zastupiteľstva. Výpoveď z nájmu bola podaná v súlade so zákonom a prípadné

započítanie bežného nájomného a úhrad za plnenia s výškou finačnej zábezpeky vo výške 6 mesačného
nájomného nie je možné, keďže sa zmluvné strany na tom dohodli v čl. IV bod 3 nájomnej zmluvy. Dlh
na nájomnom a úhradách za plnenia poskytovaných s užívaním bytu vznikli z dôvodu, že navrhovateľ
ako nájomca si riadne a včas neplnil svoju úhradovú povinnosť voči prenajímateľovi. Aktuálna výška
dlhu predstavuje čiastku 1100,35 eur ku dňu 31.08.2014 v zmysle sumárnej analýzy platieb.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, oboznámením predložených listinných dôkazov:
výpoveď z nájmu zo dňa 10.03.2014, nájomná zmluva zo dňa 27.02.2013, uzavretá medzi
prenajímateľom Bytkomfort s.r.o. a nájomcom M. Y., na dobu určitú od 27.02.2013 do 27.02.2015 , s
nájomným vo výške 164 eur mesačne, vopred, vždy do 20 dňa príslušného kalendárneho mesiaca,

nájomca sa zaviazal uhrádzať nájomné a plnenia za užívanie bytu, výpis z obchodného registra na
žalovaného, reklamácia nákladov spojených s užívaním bytu za obdobie od 01.03. do 31.12.2013,
kolaudačné závady zo dňa 06.02.2014, kolaudačné závady zistené pri užívaní bytu zo dňa 17.01.2014,
žiadosť o kompenzáciu nájomné a odpustenie poplatku z omeškania zo dňa 16.10.2013, platba za
pripojenie Západoslovenskej distribučnej a.s.. H. vo výške 163,68 eur, žiadosť o pripojenie, vyúčtovanie

nákladov spojených s užívaním bytu za obdobie od 01.03.2013 do 31.12.2013, prehľad platieb
realizovaných za rok 2013 a 2014 s tým, že nedoplatok po vyúčtovaní ku dňu 31.03.2014 je mínus
997,80 eur, kalkulácia o zmene záloh platnej od 01.03.2013 a platnej mesiac vopred, notárska zápisnica
N XXX/XXXX, Nz XXXX/XXXX zo dňa XX.XX.XXXX, do ktorej bolo spísané vyhlásenie navrhovateľaako povinnej osoby o súhlase s vykonateľnosťou notárskej zápisnice, listinné dôkazy ohľadne realizácie
platiebžalobcom,oznámenieopodanížalobynasúdoneplatnosťvýpovedeznájmuzodňa30.06.2014,
fotokópia listinných dôkazov o nájomnom vo výške 213,79 eur, za obdobie 07/2014, výzva na zaplatenie

dlhu zo dňa 11.06.2014 vo výške 1241,01 eur, fotokópia doručenky zo dňa 28.03.2014 o prevzatí
výpovede z nájmu žalobcom, výpis uznesenia I. zastupiteľstva I. T. F. zo dňa 14.05.2013 pod č. XXX/
XXXXXX, sumárna analýza platieb od 01.03.2013 do 31.08.2014, sumárna analýza platieb za obdobie
od 01.03.2013 do 31.12.2014 mínus 1100,35 eur, správa z ÚPSVaR T. F. na navrhovateľa, že nepoberá
dávky v hmotnej núdzi a listinný dôkaz predložený odporcom, ktorým poukazoval na to, že finančná

zábezpeka za obdobie 6 mesiacov bolo zložená na depozičný účet mesta ako vlastníka bytu a nie
správcu,t.j.odporcu-prenajímateľatak,akotovyplývazpredloženéhopotvrdeniaopridelenímestského
bytu navrhovateľovi a zistil tento skutkový a právny stav:

Navrhovateľ vo svojej výpovedi zdôraznil, že nájomné za mesiace august 2013 až december 2013
riadne platil. Poukázal na to, že odporca nedodržal zmluvné povinnosti v zmysle nájomnej zmluvy podľa

článku V. , bod 1, 2, pretože v byte nebola zavedená elektrická energia, ktorú si bol povinný zaviesť sám
a uzatvoriť zmluvu s dodávateľom tak, ako o tom predložil listinné dôkazy a byt bolo možné užívať až od
01.08.2013, pretože všetko v byte je na elektrickú energiu a nie je tam zavedený plyn. Odporca porušil
taxatívne vymedzené ustanovenia § 664 a 687 ods. 1 Občianskeho zákonníka a nepostupoval v súlade
s týmito ustanoveniami zákona. V roku 2013 nájomné riadne platil, i napriek tomu, že v byte nebýval

tak, ako to vyplýva z vyúčtovania za osobo / mesiac zo dňa 31.03.2014, kde sa uvádza, že byt užíval
len v mesiacoch november, december 2013. Konanie odporcu nemá opodstatnenie v zákone. Pretože
riadne nájomné platil a uhrádzal, podľa článku III., ods. 1. nájomnej zmluvy došlo k predĺženiu nájmu.
Nájomnú zmluvu riadne podpísal a uhrádzal nájomné v zmysle nájomnej zmluvy tak, ako to vyplýva z
prehľadu platieb za rok 2013, t. j. 06/2013 2 x 210 eur na účet žalovaného, 07/2013 164 eur, 08/2013

164 eur, 10/2013 164 eur, 03/2013, 11/2013 176 eur. Čo sa týka uplatňovaného nároku v časti návrhu
zrušenia zmluvnej pokuty a poplatku z omeškania, domáha sa toho z dôvodu nezákonnosti, pretože
odporca na tom trvá tak, ako to vyplýva z vyúčtovania nákladov. V čase podpísania nájomnej zmluvy
poberal invalidný dôchodok vo výške 250 eur a podniká na základe živnostenského listu a jeho čistý
mesačný príjem je okolo 350 eur. V záverečnej reči navrhovateľ poukázal na to, že byt bol spôsobilý

na užívanie až po zapojení elektrickej energie 01.07.2013. Je pravdou, že nájomná zmluva bola platná
ale nebola účinná z toho dôvodu, že odporca si nesplnil svoje povinnosti a byt nebol riadne odovzdaný
bez závad do užívania, tak, ako sa zaviazal v nájomnej zmluve spolu aj s dodaním elektrickej energie.
Odo dňa zapojenia elektrickej energie riadne platil nájomné, hoci v byte nebýval. Preto neobstojí obrana
odporcu, že sa malo uhrádzať nájomné odo dňa prevzatia bytu. Z tohto dôvodu je výpoveď z nájmu bytu

neopodstatnená. Odporca pozná len svoje možnosti, v zmysle Občianskeho zákonníka a nie povinnosti.
K návrhu týkajúceho sa zrušenia poplatku z omeškania uviedol, že poplatok z omeškania je v rozpore s
vyhláškou a zmluvná pokuta nemá oporu medzi účastníkmi a preto ju navrhuje zrušiť.

Odporca vo svojej výpovedi zdôraznil, že navrhovateľ uzatvoril nájomnú zmluvu a neplnil si riadne
povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy, to znamená, že neuhrádzal predpísané nájomné, ktoré v
zmysle kalkulácie od 01.03.2013 bolo vo výške 210 eur. Z predloženej sumárnej analýzy platieb na (č.
l. 82) vyplýva, akým spôsobom boli realizované úhrady navrhovateľom s tým, že ku dňu výpovede bola
výška nedoplatku na nájomnom 786 eur, a vo výpovedi bol presne špecifikovaný výpovedný dôvod, ktorý

je nezameniteľný podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka. V tejto sume nie sú započítané
žiadne zmluvné pokuty, ani poplatky z omeškania. Na základe čestného prehlásenia zo dňa 16.10.2013
predloženého navrhovateľom, že v byte nebýva a žiadosti o zníženie platieb došlo k zníženiu nákladov
za úhrady spojené s užívaním bytu o čiastku 34 eur za odber teplej vody a energií, keďže nájomca
byt neužíval. Rovnako v októbri 2013 bolo odpustené jedno mesačné nájomné navrhovateľovi v zmysle

predloženého listinného dôkazu o zavedení elektrickej energie a podpísaní zmluvy s dodávateľom.
K nesplneniu povinnosti prenajímateľa ohľadne zavedenia elektrickej energie bol navrhovateľ riadne
informovanýtak,akotovyplývazlistuzodňa01.07.2014stým,žezmluvusdodávateľommôžeuzatvoriť
lennájomca,vžiadnomprípadenievlastníkaleboprenajímateľ.Kšesťmesačnémunájomnému- kaucie
uviedol, že ju nie je možné kompenzovať v rámci nájomného vzťahu tak, ako to vyplýva z článku IV. bod

3 nájomnej zmluvy. K ďalším dvom výrokom návrhu ohľadne zrušenia poplatku z omeškania a zmluvnej
pokutyzomeškaniaodporcauviedol,žesinikdyneuplatnilnasúdezmluvnúpokutu,jednásaoformuláre
vypracovávané spoločnosťou Z. a jedine si môže uplatňovať poplatok z omeškania v zmysle Nariadenia
vlády, s poukazom na § 4. Vzhľadom na finančnú situáciu navrhovateľa bol riadne poučený o tom, žemôže požiadať o odpustenie poplatku z omeškania tak, aby bola odstránená tvrdosť zákona, ako to
vyplýva i z listu, ktorý mu bol adresovaný za obdobie, v ktorom by dôvodne preukázal, že byt neužíval.
V záverečnej reči uviedol, že výpoveď z nájmu daná navrhovateľovi zo dňa 10.03.2013 podľa § 711

ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka je platná, pretože bola daná z dôvodu neplnenia si povinnosti
nájomcom za dobu dlhšiu ako 3 mesiace a to neplatenia nájomného a služieb spojených s užívaním
bytu. I momentálne odporca eviduje nedoplatok vo výške 1100,35 eur, čo pri výške nájomného 210 eur
cca, predstavuje nezaplatené nájomné po dobu 5 mesiacov.
Počas plynutia výpovednej lehoty navrhovateľ nepreukázal, že je v hmotnej núdzi, ani sa nedomáhal

splátkového kalendára, čím by mohlo dôjsť k predĺženiu výpovednej lehoty o 6 mesiacov. Navrhovateľ
nežiadal zľavu nájomného vzhľadom na nedostatky, podpísal notársku zápisnicu, ktorej prílohou je
nájomná zmluva, v zmysle ktorej je nájomca povinný platiť nájomné odo dňa podpísania nájomnej
zmluvy, bez ohľadu na to, či byt užíval. Čo sa týka vyúčtovaní doručovaných nájomcom, jedná sa o
jednotný výstup zo systému, kde si prenajímateľ účtuje poplatok z omeškania podľa čl. 4 Nariadenia
vlády SR v znení noviel, avšak je v týchto výpisoch tento nárok označený ako zmluvná pokuta, z čoho

nevyplýva, že by uvedený nárok bol neplatný. Navrhovateľ nevyužil možnosť s poukazom na dôvody
hodné osobitného zreteľa požiadať o odpustenie zmluvnej pokuty - poplatku z omeškania. Odporca
zdôrazňuje, že doteraz však tento nárok voči navrhovateľovi uplatnený nebol súdnou cestou. Z týchto
dôvodov žiadal návrh v celom rozsahu zamietnuť.

Podľa § 710 ods. 3, 4 Občianskeho zákonníka, ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu
uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca
nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi
písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane
použijú ustanovenia osobitného predpisu.

Akboladanávýpoveďzdôvodupodľa§711ods.1písm.d) ženájomcanezaplatilnájomnéaleboúhradu
za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi
z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.
Podľa § 711 ods. 1 písm. d), ods. 5, 6 Občianskeho zákonníka, prenajímateľ môže vypovedať nájom
bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil

nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým,
že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710
ods. 4) zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa písomne dohodne s prenajímateľom o spôsobe
jeho úhrady, rozumie sa tým, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol.

Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede.
Účinkyvýpovedenastanúažponadobudnutíprávoplatnostirozhodnutiasúdu,ktorýmsazamietnenávrh
na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

Vykonaným dokazovaním mal súd preukázané, že navrhovateľ ako nájomca uzavrel s prenajímateľom

dňa27.02.2013nájomnúzmluvuč.Fpredmetomktorejpodľačl.II.bolzáväzokprenajímateľaprenechať
nájomcovi do užívania byt č. X vo vlastníctve I. Nové F., ktorý sa nachádza na ul. Z. XX/D, I. posch., byt
prvej kategórie o výmere XX,XX m2, ktorý pozostáva z jednej obytnej miestnosti a príslušenstva, ktorým
je kuchyňa, kúpeľna, wc, chodba. V byte sa nachádza kuchynská linka, elektrický sporák a vstavaná
skriňa. Doba nájmu podľa čl. III zmluvy bola uzavretá na dobu určitú od 27.02.2013 do 27.02.2015,

t.j. 2 roky, pokiaľ nájomca počas celej doby platnosti zmluvy nebol v omeškaní ani s jednou platbou
nájomného a úhrad za plnenia spojených s užívaním bytu, nájomná zmluva sa predlžuje o ďalšie
dva roky, v súlade s ust. čl. VI. zásad na prideľovanie nájomných bytov. Podľa čl. IV. sa nájomca
zaviazal platiť prenajímateľovi mesačné nájomné vo výške 164 eur mesačne vopred a to vždy do
20 dňa príslušného kalendárneho mesiaca, spolu s nájomným sa zaviazal uhrádzať mesačné zálohy

na plnenia poskytované s užívaním bytu na základe evidenčného listu pre výpočet mesačnej úhrady
za byt vyhotoveného prenajímateľom pre príslušný kalendárny mesiac/rok. Nájomca sa zaviazal pri
podpise prvej nájomnej zmluvy vzťahujúcej sa k predmetnému bytu podľa čl. IV. bod 3 uhradiť finančnú
zábezpeku vo výške 6 mesačných platieb nájomného na účet vlastníka bytu, ktorú nie je možné použiť
počas trvania nájomného vzťahu na úhradu nájomného a na úhradu za plnenia poskytované s užívaním

bytu. V prípade zániku nájmu bytu po odpočítaní prípadných nedoplatkov bude uvedená čiastka vrátená
nájomcovi. Ak nájomca nezaplatí nájomné a úhrady za plnenia v určenej lehote splatnosti je povinný
zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania vo výške 0,05 % z dlžnej sumy za každý deň omeškania.
Odporca listom zo dňa 10.03.2014 dal navrhovateľovi výpoveď z nájmu bytu podľa § 711 ods. 1 písm.d) Občianskeho zákonníka a to z toho dôvodu, že hrubo porušoval svoje povinnosti vyplývajúce z
nájmu bytu tým, že neplatil riadne nájomné a úhrady za plnenia poskytované s užívaním mestského
bytu za čas dlhší, ako 3 mesiace. Zmluvnú a zákonnú povinnosť uhrádzať porušil tým, že nezaplatil

nájomné a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za obdobie mesiacov marec, apríl, jún,
august, november, december 2013 a dlh predstavoval čiastku 786 eur, bez poplatku z omeškania. Nájom
k predmetnému bytu sa skončí uplynutím zákonnej 3 mesačnej výpovednej lehoty, ktorá začne plynúť
prvým dňom nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede. Výpoveď bola navrhovateľovi doručená
28.03.2014 (č. l. 79), z predloženej sumárnej analýzy platieb za obdobie od 01.03.2013 do 31.08.2014

(č. l. 82) mal súd preukázané, že predpísané nájomné za mesiac marec bolo 210 eur nezaplatené,
apríl 210 eur nezaplatené, v máji realizované platby dňa 17.05.2013 vo výške 210 eur, 24.05.2013 vo
výške 210 eur, jún 2013 vo výške 210 eur nezaplatené, v júli 2013 realizované platby 16.07.2013 vo
výške 164 eur 2 x, august 2013 vo výške 210 eur nezaplatené, v novembri 2013 realizovaná platba
vo výške 164 eur 20.09.2013, v októbri 2013 realizovaná platba vo výške 176 eur dňa 18.10.2013.
Predpísané nájomné za rok 2013 od marca do decembra bolo vo výške 1874 eur a realizované

platby vo výške 1088 eur a nedoplatok bol vo výške 786 eur. Listom zo dňa 11.10.2013, ktorý bol
doručený odporcovi 16.10.2013 navrhovateľ žiadal o kompenzáciu nájomného a odpustenie poplatku
z omeškania, pretože dňa 17.07.2013 podával žiadosť o pripojenie odberného miesta do distribučnej
sústavy a úhradu vo výške 163,68 eur realizoval dňa 24.07.2013, čoho dôkazom je doklad o zaplatení
a zmluva o pripojení s tým, že táto suma zodpovedá výške jednomesačného základného nájomného.

Sklz nastal z dôvodu jeho zdravotných problémov a preto sa do bytu ešte nenasťahoval, pretože si
riešil svoju mobilitu a až teraz je čiastočne sebestačný. Z vyúčtovania nákladov spojených s užívaním
bytu mal súd preukázané, že za rok 2013 bol na predmetnom byte nedoplatok mínus 100,56 eur,
keďže predpísané zálohy boli vo výške 1664 eur a skutočný náklad 1764,56 eur a rozdiel na konte
navrhovateľa ku dňu 31.03.2014 mínus 786 eur. V zmysle kalkulácie o zmene záloh od 01.03.2013 a

platenej mesiac vopred bola určená mesačná výška preddavkov a príspevkov spolu vo výške 210 eur,
ktorá pozostáva zo základného nájomného 164 eur, dodávky tepla na kúrenie, ohrev teplej vody, teplá
voda, vodné a stočné, z používania výťahu, osvetlenia spoločných priestorov a spracovania meracej
techniky. Uznesením č. XXX/XXXXXX zo dňa 14.05.2013 mestské zastupiteľstvo schválilo z dôvodu
úhrady montáže elektromeru odpustiť jednomesačné nájomné za mestské byty na sídlisku F. II Z. XXA-

E všetkým nájomcom po predložení dokladu o zaplatení. Dňa 16.05.2014 navrhovateľ doručil odporcovi
žiadosť, v ktorej žiadal zrušiť výpoveď z nájmu bytu, ktorú dostal, v ktorej uviedol, že byt nebol užívania
schopnom stave do 30.07.2013 z dôvodu, že nebola zapojená elektrina. Odpoveďou zo dňa 01.07.2014
mu odporca oznámil, že pri odovzdávaní bytov boli odovzdané nájomcom spolu s kľúčami od bytu
aj všetky doklady potrebné k pripojeniu bytu k elektrickej sústave. Všetci nájomcovia mali zapojenú

elektrinu do týždňa od podania žiadosti. Bolo na ňom, kedy si podá žiadosť a teda nie je objektívne
reklamovať obdobie piatich mesiacov. Žiadosť o odpustenie nedoplatku bola konzultovaná s vlastníkom
bytu a v písomnom vyjadrení zo dňa 23.06.2014 bolo vlastníkom bytu oznámené, že ak má navrhovateľ
za to, bolo by na mieste aplikovať zmiernenie tvrdosti zákonov z dôvodu jeho zdravotného stavu a
príjmov.

Výpoveď z nájmu bytu je jednostranný právny úkon prenajímateľa voči nájomcovi, pre ktorú zákon
predpisuje písomnú formu. Vo výpovedi je potrebné uviesť, konkrétny výpovedný dôvod, skutkovo
ho presne opísať, aby nemohlo dôjsť k zámene s iným výpovedným dôvodom. Osobitnú skupinu
výpovedných dôvodov obsahuje ust. § 711 ods. 1, písm. d) Občianskeho zákonníka a to nezaplatenie
nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu za dobu dlhšiu, ako tri mesiace, čo zákon považuje

za hrubé porušenie povinnosti nájomcu, ktorá zakladá právny dôvod výpovede. Za hrubé porušenie
povinnosti nemožno považovať nezaplatenie určitej úhrady, z toho dôvodu, že jej výška je sporná. Je
potrebné prihliadať na to, z akých dôvodov a ako dlho nájomca bytu nezaplatil nájomné a úhradu za
plnenia súvisiace s nájmom. Pri výpovednom dôvode § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka sa
berie do úvahy aj nepriaznivá sociálna situácia nájomcu. Skutočnosť, že nájomca bol ku dňu doručenia

výpovede v objektívnej hmotnej núdzi má vplyv na výpoveď nájmu bytu v dvoch smeroch. Výpovedná
lehota v trvaní troch mesiacov sa predlžuje o ďalšiu ochrannú lehotu v trvaní šesť mesiacov a ak
nájomca pred uplynutím uvedenej ochrannej lehoty zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa s
ním dohodne o spôsobe úhrady dôvod výpovede nájmu zanikne. Ak sa nájomca dostal do nepriaznivej
sociálnej situácie, čoho dôsledkom bolo neplatenie nájomného nemôže táto skutočnosť sama o sebe

viesť k záveru, že výpoveď prenajímateľa z nájmu bytu daná pre neplatenie nájomného je v rozpore
s dobrými mravmi, pretože nepriaznivé dôsledky ťaživej situácie nemožno prenášať na prenajímateľa.
V konaní o výpovedi z nájmu bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka nie je súd bez
ďalšieho povinný zaoberať sa otázkou správnosti výšky stanoveného nájomného, či záloh za plneniaza poskytovanie s užívaním bytu. Okolnosť, že výška nájomného je sporná, nie je z hľadiska naplnenia
skutkovej podstaty výpovedného dôvodu uvedeného v § 711 ods. 1 písm. d) rozhodná. Za neplatenie
nájomného sa podľa súdnej praxe považuje i neplatenie nájomného v plnej výške. Platenie nájomného

a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu patrí medzi základné povinnosti nájomcu bytu (§ 685
a nasl. OZ). Splnenie tejto povinnosti nemožno pri tom podmieňovať tým, či prenajímateľ plní svoju
povinnosť zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Uvedená
povinnosť prenajímateľa a povinnosť nájomcu platiť nájomné nemajú charakter vzájomných záväzkov a
preto ich plnenie nemožno navzájom viazať. Povinnosti platiť nájomné preto nie je nájomca zbavený ani

v prípade, že prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť kvalifikované závady, ktoré bránia riadnemu
užívaniu bytu. Ani v prípade nesplnenia povinnosti prenajímateľa odstrániť závady v byte nie je nájomca
oprávnenýprestaťplatiťnájomné aanitátookolnosťhonezbavujepovinnostiplatiťnájomné,alejetupre
neho k dispozícii režim upravený v ust. § 691 OZ. Podmienka, že nájomca nezaplatil nájomné za dobu
dlhšiu ako tri mesiace je splnená vtedy, ak nájomca v časovom úseku dlhšom ako tri mesiace užíval byt
bez toho, aby zaň zaplatil dohodnuté nájomné a táto doba môže byť naplnená i súčtom mesiacov, ktoré

nejdú za sebou. Je potrebné, aby bolo vo výpovedi z nájmu konkrétne uvedené, akú sumu nájomca
dlhuje a z čoho táto suma pozostáva. Požiadavka určitosti výpovede prenajímateľa je odôvodnená aj
tým, že nájomca musí v prípadnej žalobe o neplatnosť výpovede uviesť, v čom vidí neplatnosť výpovede
- neexistenciu uplatneného výpovedného dôvodu. V danom prípade bolo jednoznačne preukázané, že
navrhovateľovi bol pridelený byt v zmysle nájomnej zmluvy, ktorá je súčasťou notárskej zápisnice na

dobu určitú od 27.02.2013 do 27.02.2015. Navrhovateľ sa zaviazal riadne uhrádzať nájomné a služby
spojenésužívanímbytu.Zpredloženejsumárnejanalýzyplatieb,akoajlistinnýchdôkazovpredložených
navrhovateľom mal súd preukázané, že navrhovateľ za rok 2013 nezaplatil nájomné za obdobie dlhšiu
dobu, ako troch mesiacov, pretože predpísané nájomné a úhrady za rok 2013 predstavovali sumu 1874
eur a navrhovateľ zaplatil 1088 eur v období od marca 2013 do decembra 2013 a preto nedoplatok vo

výške 786 eur bol vo výpovedi vypočítaný presne a boli presne uvedené mesiace, za ktoré nedoplatok
vznikol. Tvrdenia navrhovateľa, že byt nebol odovzdaný v stave na bývanie, pretože nebola zavedená
elektrická energia, je na ťarchu navrhovateľa, pretože sám uviedol, že elektrickú energiu si dal zaviesť
až v júli 2013. Poplatok za zavedenie elektrickej energie bol odpočítaný z predpísaného nájomného i
v zmysle citovaného uznesenia vlastníka bytov. Navrhovateľ nepreukázal, že by v rozhodnom období

bol v sociálnej situácii, pre ktorú nemohol uhrádzať riadne predpísané nájomné, pretože sám poukázal
na to, že poberá invalidný dôchodok vo výške 240,80 eur a podniká na základe živnostenského listu
od roku 1995 a podľa vlastného vyhlásenia je schopný z podnikateľskej činnosti zarobiť 350 eur. S
poukazom na citovanú nájomnú zmluvu súd má za to, že v žiadnom prípade nebolo možné započítať do
nájomného zloženú kauciu vo výške 984 eur. Rovnako navrhovateľ nepožiadal o zníženie nájomného

vzhľadom na svoju finančnú situáciu, príp. zdravotný stav, tak, ako mu to bolo oznámené listom odporcu
zo dňa 01.07.2014. Ostatné tvrdenia navrhovateľa ohľadne závad v byte súd považuje vzhľadom na
vyššie uvedené a zákonné ustanovenia za irelevantné, s tým, že navrhovateľ sa mal domáhať uplatnenia
svojich práv podľa § 691 Občianskeho zákonníka. Z týchto dôvodov súd zamietol návrh navrhovateľa
i na ďalšie dokazovanie a výsluch svedkov vo vzťahu k závadám v predmetnom byte. V zostávajúcej

časti súd návrh navrhovateľa ohľadne zrušenia vyrubeného poplatku z omeškania a zmluvnej pokuty
zamietol, pretože mal za to, že uvedený nárok odporcu do dnešného dňa uplatnený nebol a nesúvisí s
týmto konaním vzhľadom na predmet sporu.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p., avšak procesne úspešnému účastníkovi, t.j.

odporcovi trovy konania nepriznal, pretože vyslovene uviedol, že si trovy konania neuplatňuje.

Súd zaviazal navrhovateľa na doplatenie súdneho poplatku za návrh podľa § 2 ods. 1 písm. a) zákona
o súdnych poplatkoch v znení noviel podľa položky 1a sadzobníka súdnych poplatkov, vo výške 25,50
eur (zo sumy 429,87 eur).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa doručenia cestou podpísaného súdu
na Krajský súd v Nitre v 3 vyhotoveniach.Podľa § 205 O.s.p. v odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 Obč. súdneho
poriadku) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto
rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len
tým, že a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1, b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať
za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci,
pretože nevykonal navrhnuté dôkazy potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, d) súd prvého

stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, e) doteraz zistený
skutkovýstavneobstojí,pretožesútuďalšieskutočnostialeboinédôkazy,ktorédoterazneboliuplatnené
(§ 205a ), f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na súdny výkon rozhodnutia, alebo návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného predpisu.