Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, January 16, 2018

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 15Csp/78/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6117208247
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 01. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Eva Benčová

ECLI: ECLI:SK:OSBB:2018:6117208247.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Banská Bystrica v konaní pred sudkyňou JUDr. Evou Benčovou, v právnej veci žalobcu:

TUreality s. r. o., so sídlom Andreja Kmeťa 310/28, 010 01 Žilina, IČO: 44 314 205, proti žalovanému:
R. D. P., F.. XX. XX. XXXX, Q. H. F. F. E. T. T., Q. Č. T. T. XXXX/XX, XXX XX T. T., štátny občan SR, o
zaplatenie sumy 2 000,- Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu žalobcu v celom rozsahu z a m i e t a .

Žalovaný má nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 % od žalobcu.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobca sa podanou žalobou, ktorá došla na súd dňa 30. 03. 2017 domáhal, aby súd uložil povinnosť
žalovanému zaplatiť mu sumu 2 000,- Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 2

000,- Eur odo dňa 16. 03. 2017 až do zaplatenia, ako aj trovy konania. Na zdôvodnenie písomne uviedol,
že sporové strany uzatvorili zmluvu o rezervácií nehnuteľnosti dňa 20. 02. 2017, predmetom ktorej bola
rezervácia nehnuteľnosti, a to rodinného domu so J. Č.. XX J. J. H. J. H.. Č.. XXX/XX, XXX/XX, W.
F. A. Č.. XXX R. P.. Ú. D.. Zmluva bola uzatvorená na dobu určitú od 20. 02. 2017 do 10. 04. 2017,
počas ktorej mal žalovaný povinnosť predmet rezervácie kúpiť a zároveň podľa článku VII. bod. 2 tejto
zmluvy mal žalovaný povinnosť uhradiť rezervačnú zálohu vo výške 2 000,- Eur v hotovosti alebo na
účet žalobcu. Povinnosťou žalobcu bolo predmet rezervácie neponúkať iným záujemcom a rezervovať

predmet iba pre žalovaného. Tento však ku dňu žaloby neprejavil záujem o kúpu predmetu rezervácie,
hoci vlastník nehnuteľnosti prejavil záujem uzavrieť kúpnu zmluvu. Zároveň žalovaný nesplnil ani svoju
povinnosť uhradiť rezervačnú zálohu buď v hotovosti alebo na účet žalobcu, hoci bol na to aj písomne
vyzvaný na uhradenie odmeny. Podľa článku IX. bod 1.: „V prípade, ak nedôjde k uzatvoreniu zmluvy
o prevode, resp. kúpnej zmluvy z dôvodov, ktoré sú na strane záujemcu, je záujemca povinný uhradiť
sprostredkovateľovi odmenu vo výške rezervačnej zálohy“. Žalobca vo výzve na uhradenie odmeny zo
dňa 03. 03. 2017 vyzval žalovaného na uhradenie odmeny v lehote do 7 dní odo dňa doručenia výzvy

s upozornením, že ak v tejto lehote uvedenú sumu uhradí, nebude žalobca od žalovaného požadovať
zákonné úroky z omeškania. Ak však žalovaný do 7 dní odo dňa doručenia tejto výzvy neuhradí dlžnú
sumu, bude žalobca od neho požadovať okrem istiny aj uhradenie zákonných úrokov z omeškania.
Výzvu žalobcu zo dňa 03. 03. 2017 prevzal žalovaný dňa 08. 03. 2017. Pripojil k žalobe listinné dôkazy.

2. Žalovaný sa písomne vyjadril k žalobe v rámci podaného odporu zo dňa 27. 06. 2017 (č. l. 19-20
spisu) vrátane príloh. Na zdôvodnenie uviedol, že uzavrel so žalobcom predmetnú zmluvu, ktorú pripravil

žalobca a dal mu ju podpísať. Ide o formulárovú zmluvu, ktorej obsah nemohol žiadnym spôsobom
ovplyvniť. V čase podpisu zmluvy mal žalovaný vážny záujem o kúpu nehnuteľnosti, nakoľko v tom
období mal prisľúbenú dlhodobú prácu pre H. T. (O.: XX XXX XXX) pre pilčícke práce, čo však pre
neho ako živnostník aj vykonáva. Pri uzatváraní rezervačnej zmluvy upozornil zamestnanca žalobcu,že na kúpu týchto nehnuteľností si potrebuje zabezpečiť finančné prostriedky z peňažného ústavu a
prisľúbenou výpomocou od svojho otca. Napriek tomu mu zamestnanec žalobcu predložil predmetnú
rezervačnú zmluvu. U označeného podnikateľa pracoval na týždňovky, a preto najbližší víkend išiel riešiť

otázku financovania nehnuteľností so svojim otcom do miesta trvalého bydliska. Keďže otec mu odmietol
poskytnúť finančné prostriedky na kúpu nehnuteľností, zároveň mu podnikateľ oznámil, že už nemá pre
neho prácu, otázka kúpy týchto nehnuteľností bola pre neho bezpredmetná a túto skutočnosť oznámil
žalobcovi aj telefonicky. Zároveň sa ho opýtal, ako uzavretú zmluvu o rezervácií zrušiť. Žalobcom bol
informovaný, že zmluvu nie je možné zrušiť v dôsledku straty zamestnania, bol žalovaný nútený vrátiť

sa do miesta trvalého bydliska, kde aj v súčasnosti býva a pracuje. Aj napriek tvrdeniu žalobcu, žalovaný
písomne odstúpil od zmluvy o rezervácií listom zo dňa 03. 03. 2017 podľa § 48 Občianskeho zákonníka.
List bol zasielaný žalobcovi doporučene, o čom predložil podací lístok, z ktorého jednoznačne vyplýva,
že obsahom tejto zasielanej zásielky bol list označený ako odstúpenie od zmluvy adresovaný žalobcovi
v predmetnom spore. Žalovaný nevedel uviesť, kedy túto zásielku žalobca prevzal, avšak poštový úrad
mu ju nevrátil. Taktiež sa nezmienil o tomto odstúpení ani v podanej žalobe. Ďalej žalovaný v podanom

odpore uviedol, že nie je ochotný zaplatiť žalobcovi žalovanú sumu, nakoľko odstúpením od zmluvy sa
táto od začiatku zrušila. Suma 2 000,- Eur mala byť vyplatená ako záloha na kúpu nehnuteľností a v
prípade neuzavretia kúpnej zmluvy ako odmena žalobcovi, ktorá v predmetnej zmluve o rezervácií nie je
bližšiešpecifikovanáalebokonkretizovaná.Mázato,žeurčenieodmeny2000,-Eurvzmluvebezbližšej
špecifikáciejeneprijateľnázmluvnápodmienka.Žalobcavyhotoviltútozmluvuúčelovosúmyslomzískať

odmenu, pretože vzhľadom na jeho vek 22 rokov mu muselo byť jasné, že zabezpečenie finančných
prostriedkov na kúpu nehnuteľností nebude pre žalovaného jednoduché. Doposiaľ tieto nehnuteľnosti
nie sú predané a došlo aj k zníženiu kúpnej ceny až o sumu 5 000,- Eur. Z odporu ďalej vyplýva, že okrem
predloženia formulárovej zmluvy a jednej ohliadky, žalobca nevykonal žiadne práce pre žalovaného a
neposkytol žiadne služby. Preto navrhol žalobu zamietnuť.

3. Súd vo veci vykonal dokazovanie vypočutím konateľa žalobcu, žalovaného a oboznámil sa s
predloženými listinnými dôkazmi. K žalobe bola pripojená výzva žalobcu k uhradeniu odmeny zo dňa
03. 03. 2017 adresovaná žalovanému (adresátom podpísaná dňa 08. 03. 2017 č. l. 3-4 spisu), zmluva
o rezervácií nehnuteľností zo dňa 20. 02. 2017 č. l. 6, žalovaný pripojil k podanému odporu písomné

odstúpenie zo dňa 03. 03. 2017 od zmluvy o rezervácií nehnuteľností zo dňa 20. 02. 2017 adresované
žalobcovi, podací lístok ohľadom doručovania zásielky obsahujúcej odstúpenie od zmluvy dňa 07. 03.
2017 (podané na pošte ako doporučený list 1. trieda), potvrdenie o vykonávaní prác zo dňa 26. 06.
2017 (podnikateľ potvrdil, že od 04. 03. 2017 zamestnáva na živnostenské oprávnenie žalovaného) a
obsahom spisu v danej veci.

4. Predmetom sporu je uloženie povinnosti žalovanému zaplatiť žalobcovi sumu 2 000,- Eur spolu s
úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 2 000,- Eur odo dňa 16. 03. 2017 až do zaplatenia,
a to v lehote do 3 dní od právoplatnosti súdneho rozhodnutia.

5. Podľa § 181 ods. 2 CSP súd uvádza, že medzi sporovými stranami nebolo sporné, že došlo k uzavretiu
písomnej zmluvy o rezervácií nehnuteľnosti dňa 20. 02. 2017, t.j. nepomenovanej zmluvy podľa § 51
Občianskeho zákonníka. Ďalej boli sporné tvrdenia sporových strán ohľadom zaplatenia žalobného
nároku, ktorý je predmetom tohto sporu. Žalovaný poukázal na listinný dôkaz - odstúpenie zo dňa 03.
03. 2017 od zmluvy o rezervácií nehnuteľnosti. Namietal, že určenie odmeny 2 000,- Eur v predmetnej

zmluve bez bližšej špecifikácie je neprijateľná zmluvná podmienka.

6. Na pojednávaní konateľ žalobcu uviedol, že trvá na podanej žalobe v celom rozsahu. Zmluva
o rezervácií nehnuteľnosti bola uzavretá s maklérkou spoločnosti v postavení žalobcu. Odstúpenie
žalovaného od predmetnej zmluvy obdržali asi dňa 07. 03. 2017. Od maklérky má vedomosť takú, že

žalovaný bol na obhliadke spolu s maklérkou, ktorá s ním podpisovala predmetnú zmluvu. V danom
prípade urobili tieto úkony: predmetnú nehnuteľnosť inzerovali na viacerých serveroch na Slovensku,
na základe ktorých si ich žalovaný našiel. Ďalej bola s ním vykonaná obhliadka na mieste samom,
spísaná predmetná zmluva. Menovaný bol informovaný maklérkou o tom, čo má zaplatiť, čo je uvedené
aj v zmluve. S predávajúcim, teda s vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti podpísali výhradnú zmluvu,

kde je tiež pokuta 2 000,- Eur a v prípade, že by žalovaný v danej veci nehnuteľnosť nekúpil, tak
vlastník predmetnej nehnuteľnosti by taktiež musel zaplatiť 2 000,- Eur ako pokutu. V obdobných veciach
majú súdne rozhodnutia, ktoré môže predložiť. Žiadal žalobe vyhovieť, keďže hlavný dôvod odstúpenia
žalovaného od zmluvy je tá skutočnosť, že otec mu mal povedať, že peniaze mu nepožičia, pretožeby sa už menej vídavali. Takýto dôvod nepovažuje za opodstatnený dôvod pre odstúpenie od zmluvy.
Nemal ďalšie návrhy na doplnenie dokazovania. V prípade úspechu v spore si žalobca uplatnil trovy
konania titulom súdneho poplatku, prípadne sa vyjadrí.

7. Žalovaný na pojednávaní trval na podanom odpore. Odstúpenie od zmluvy bolo podané na poštu
dňa 07. 03. 2017. Pred uzavretím rezervačnej zmluvy ho maklérka žalobcu informovala o tom, že keď
podpíše túto zmluvu, že sa predmetná nehnuteľnosť nepredá a v prípade, že ju nepodpíše, môže dôjsť
k predaju tejto nehnuteľnosti, sú aj iní záujemcovia, ktorí boli na obhliadke. Žalovaný uviedol maklérke

žalobcu pred podpísaním zmluvy, že financie na kúpu nehnuteľnosti si chce zabezpečiť cez banku
a od otca, ktorý mu však cez víkend povedal, že mu peniaze nedá, pretože takým spôsobom by sa
už nevídali, v tom čase pracoval na týždňovky, už vtedy sa málo vídavali. Aj na obhliadke povedal
maklérke, že nemá ešte vybavené peniaze, ktoré si chce zabezpečiť cez banku, ako aj od otca. Pred
podpísaním si zmluvu riadne prečítal. Na otázku položenú na pojednávaní pre žalovaného, či bol pred
podpísaním rezervačnej zmluvy poučený o odstúpení, menovaný uviedol, že nebol poučený. Žiadal

žalobu zamietnuť, a v prípade, že bude v spore úspešný, neuplatnil si žiadne trovy konania.

8.1. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka, účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne
upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

8.2. Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto
alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

8.3. Podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka, odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje,
ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

8.4. Podľa § 52 ods. 1, 2, 3, 4 Občianskeho zákonníka spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez
ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Ustanovenia o spotrebiteľských
zmluvách, ako aj všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ,
použijú sa vždy, ak je to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné

dojednania alebo dohody, ktorých obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú
neplatné. Na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú
ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by sa inak mali použiť normy obchodného práva.
Dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej
obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení

spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej
činnosti.

8.5. Podľa § 53 ods. 1, 2, 3 Občianskeho zákonníka spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať
ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v

neprospech spotrebiteľa (ďalej len "neprijateľná podmienka"). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky,
ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú
vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané. Za
individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť
oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. Ak dodávateľ nepreukáže opak,

zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne
dojednané.
8.6. Podľa § 53 ods. 4 Občianskeho zákonníka, za neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej
zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré k) požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplnil svoj záväzok,
aby zaplatil neprimerane vysokú sumu ako sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku.

8.7. Podľa § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka, neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských
zmluvách sú neplatné.

8.8. Podľa § 53 ods. 12 Občianskeho zákonníka, neprijateľnosť zmluvných podmienok sa hodnotí so

zreteľom na povahu tovaru alebo služieb, na ktoré bola zmluva uzatvorená, a na všetky okolnosti
súvisiace s uzatvorením zmluvy v dobe uzatvorenia zmluvy a na všetky ostatné podmienky zmluvy alebo
na inú zmluvu, od ktorej závisí.8.9. Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

8.10. Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka, zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v
dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

8.11. Podľa § 3 ods. 3 zákona č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa, každý spotrebiteľ má právo na

ochranu pred neprijateľnými podmienkami v spotrebiteľských zmluvách.

9.1. Je nesporné, že žalobca ako sprostredkovateľ (realitná kancelária) uzavrel so žalovaným ako
záujemcom 1 o kúpu, zmluvu o rezervácií nehnuteľností dňa 20. 02. 2017. Predmetom rezervácie bol
vážny záujem o predaj a kúpu špecifikovanej nehnuteľnosti (rodinného domu), ktorú sprostredkovateľ
ponúka na predaj na základe zmluvy o sprostredkovaní uzavretej s jej vlastníkom. V predmetnej zmluve

sa v čl. IV. zmluvné strany dohodli na rezervačnej zálohe vo výške 2 000,- Eur a celkovej kúpnej cene
100 000,- Eur. Predmetná zmluva bola uzavretá na dobu určitú od 20. 02. 2017 do 10. 04. 2017.

9.2. Podľa čl. VII. bod 2. predmetnej zmluvy (zmluvné podmienky) záujemca sa týmto zaväzuje, že ako
prejav svojej jednoznačnej vôle kúpiť nehnuteľnosť špecifikovanú v čl. III, rezerváciu tejto nehnuteľnosti

v jeho prospech, podľa podmienok tejto zmluvy uhradí vlastníkovi rezervačnú zálohu vo výške podľa
čl. IV zmluvy na účet sprostredkovateľovi, prípadne v hotovosti osobe určenej sprostredkovateľom na
príjem hotovosti. Záujemca týmto zároveň berie na vedomie, že túto rezervačnú zálohu je oprávnený na
základe plnej moci od vlastníka inkasovať sprostredkovateľ, s ktorým má vlastník podpísanú zmluvu o
sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti a poskytovaní služieb, a ktorý je zároveň na základe plnej moci

oprávnený v mene vlastníka uzavrieť a podpísať túto zmluvu.

9.3. Podľa čl. VIII. bod 2. písm. a), b), c), d) tejto zmluvy (práva a povinnosti zmluvných strán)
záujemca sa zaväzuje: a/ nepristupovať samostatne k rokovaniam s vlastníkom nehnuteľnosti, b/ uhradiť
rezervačnú zálohu podľa čl. IV, ktorú považuje primeranú vzhľadom k výške kúpnej ceny, c/ neuzatvárať

kúpnu zmluvu s vlastníkom bez účasti sprostredkovateľa, d/ do doby ukončenia platnosti tejto zmluvy
nehnuteľnosť kúpiť.
9.4. Podľa čl. IX. bod 1. tejto zmluvy (rezervačná záloha) v prípade, ak nedôjde k uzatvoreniu zmluvy
o prevode, resp. kúpnej zmluvy z dôvodov, ktoré sú na strane záujemcu, je záujemca povinný uhradiť
sprostredkovateľovi odmenu vo výške rezervačnej zálohy.

9.5. Podľa čl. X. bod 3. tejto zmluvy (záverečné ustanovenia), strany vyhlasujú, že k právnym úkonom sú
spôsobilé, ich zmluvná voľnosť nie je obmedzená, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli, že ju
uzatvárajú na základe slobodnej vôle, určite a vážne, nie pod nátlakom alebo za nápadne nevýhodných
podmienok a na znak súhlasu s jej obsahom ju vlastnoručne podpisujú.

10.1. Súd sa oboznámil s listom žalovaného adresovaným žalobcovi, ktorý označil ako „odstúpenie zo
dňa 03. 03. 2017 od zmluvy o rezervácií nehnuteľností zo dňa 20. 02. 2017“. Týmto listom žalovaný
oznamuje žalobcovi, že odstupuje od predmetnej zmluvy podľa § 48 ods. 1 OZ. Namieta, že uzavretá
zmluva neobsahuje možnosť odstúpenia od zmluvy, ani dôvody odstúpenia, ktoré upravuje Občiansky

zákonník. Má za to, že ide o spotrebiteľskú zmluvu, nakoľko je formulárovou zmluvou, ktorej obsah mu
bol predložený a nemal možnosť ju ovplyvniť. Preto je potrebné aplikovať § 52 a nasl. Občianskeho
zákonníka, ako aj zákon č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa. Ďalej v písomnom odstúpení žalovaný
ako záujemca o kúpu nehnuteľnosti uviedol, že mal vážny záujem o túto kúpu, avšak po uzavretí zmluvy
došlo k vážnym zmenám okolností na jeho strane: náhle prišiel o prácu u svojho zamestnávateľa,

nastal problém v otázke financovania kúpy nehnuteľností (finančné prostriedky mal prisľúbené vo forme
dočasnej pôžičky od svojho otca, ktorý mu po oboznámení s uzavretím zmluvy oznámil, že mu peniaze
neposkytne), peňažné ústavy mu odmietli poskytnúť úver (z dôvodu, že nemal mať pravidelný príjem).
Vzhľadom na tieto skutočnosti žalovaný uviedol, že nemal inú možnosť, len od tejto zmluvy odstúpiť.
K vyplateniu rezervačnej zálohy nedošlo, ani nie je ochotný túto zaplatiť s poukazom na čl. IX. bod

1. tejto zmluvy, keďže tento článok považuje za neprijateľnú zmluvnú podmienku a sumu 2 000,-
Eur ako odmenu za neprijateľne vysokú. Taktiež v odstúpení poukázal aj na to, že so žalobcom sa
telefonicky skontaktoval, ktorému oznámil dôvody, pre ktoré nemôže nehnuteľnosť kúpiť, ako aj na
možnosť zrušenia zmluvy. Podľa menovaného žalobca ho uviedol do omylu v tom smere, že uzavretúzmluvu nie je už možné zrušiť, čo je v rozpore s § 48 OZ o možnosti odstúpenia od zmluvy. Odstúpenie
od zmluvy je jednostranný právny úkon, v dôsledku ktorého dochádza k zrušeniu predmetnej zmluvy
od začiatku a v celom rozsahu. Konateľ žalobcu potvrdil, že takéto odstúpenie obdržali asi dňa 07. 03.

2017. Z predložených listinných dôkazov vyplýva, že odstúpenie žalovaného od zmluvy bolo písomne
vyhotovené dňa 03. 03. 2017 a ako zásielka podaná na pošte dňa 07. 03. 2017 (ako doporučený list
1. triedy).

10.2. Z vykonaného dokazovania okresný súd zistil, že sporové strany: žalobca ako sprostredkovateľ

(realitná kancelária) a žalovaný ako záujemca 1 o kúpu, uzatvorili zmluvu o rezervácií nehnuteľností dňa
20. 02. 2017 podľa § 51 OZ. Ide o atypickú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená, ktorá však nesmie
odporovať obsahu alebo účelu Občianskeho zákonníka. Predpokladom platnosti takejto zmluvy je však
aj dostatočne určité vymedzenie záväzkov z nej vyplývajúcich. Nepomenovaná, atypická zmluva sa
spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ale aj iných právnych predpisov patriacich do odvetvia
občianskehopráva,ktoréupravujúobčianskoprávnevzťahysnajpodobnejšímobsahom(analógialegis).

Prednosť však má dohoda účastníkov o rozsahu práv a povinností. Súd dospel k názoru, že žalobca v
rámci svojej podnikateľskej činnosti uzavrel so žalovaným predmetnú zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti,
na základe ktorej sa žalobca zaviazal rezervovať pre žalovaného predmetnú nehnuteľnosť do 10. 04.
2017 za rezervačnú zálohu vo výške 2000,- Eur, ktorá mala byť v prípade uzatvorenia kúpnej zmluvy
započítaná na kúpnu cenu pre vlastníka nehnuteľnosti a zároveň sa zaviazal vykonávať činnosti a úkony

smerujúce k uzavretiu kúpnej zmluvy medzi záujemcom a vlastníkom nehnuteľnosti.

10.3. Podľa § 52 ods. 1 a 2 OZ spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu,
ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky
iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je

to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody,
ktorých obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné. Podľa § 53 ods. 1
a 2 Občianskeho zákonníka spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú
značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len
„neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu

plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo
ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané. Za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia
sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol
ovplyvniť ich obsah. Vzhľadom na skutočnosť, že žalovaný je fyzickou osobou, pri uzatváraní zmluvy
nekonal v rámci svojej obchodnej ani podnikateľskej činnosti, nakoľko mal záujem o kúpu nehnuteľnosti

pre osobnú potrebu, potom je považovaný za spotrebiteľa podľa § 52 ods. 4 OZ. Na druhej strane
žalovaný, ktorý je právnickou osobou, poskytuje sprostredkovateľské služby na predaj nehnuteľnosti,
konal ako dodávateľ tejto služby v rámci svojej podnikateľskej činnosti (realitná činnosť) a je považovaný
za dodávateľa služby podľa § 52 ods. 3 OZ. Z vykonaného dokazovania má súd za to, že ide o
formulárovú zmluvu a že individuálne dojednania sa týkajú len identifikácie a ceny nehnuteľnosti, ktorá

bola predmetom rezervácie, doby rezervácie a výšky rezervačnej zálohy, pričom ostatné časti zmluvy
neboli medzi účastníkmi zmluvného vzťahu individuálne dojednané.

10.4. Žalobca v danej veci uplatňuje pohľadávku v žalovanej výške vyplývajúcej zo zmluvného záväzku.
Podľa § 3 ods. 3 zákona č.250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa, každý spotrebiteľ má právo na

ochranu pred neprijateľnými podmienkami v spotrebiteľských zmluvách, ktorými sú zmluvy uzavreté
podľa Občianskeho zákonníka (§ 52 až 54). To znamená, že za splnenia podmienok ustanovených
v tomto ustanovení, v danom prípade ide o spotrebiteľskú zmluvu, nakoľko žalobca je obchodnou
spoločnosťou zaoberajúcou sa realitnou činnosťou a žalovaný nemal možnosť ovplyvniť obsah zmluvy
predloženej žalobcom, okrem výšky kúpnej ceny, výšky rezervačnej zálohy a doby viazanosti zmluvou.

Podľa názoru súdu predmetná atypická zmluva sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka,
ktoré upravujú občianskoprávne vzťahy s najpodobnejším obsahom (analógia legis). Zmluvná voľnosť
umožňuje subjektom občianskoprávnych vzťahov najlepšie realizovať vlastné, osobné a hospodárske
predstavy a zámery v súlade s ich individuálnymi záujmami a potrebami. To znamená, že v prvom
rade platí to, čo si zmluvné subjekty spolu dohodli. V danom prípade sporové strany uzavreli zmluvu o

rezervácii nehnuteľnosti, a v zmysle čl. VII. (práva a povinnosti záujemcu) bod 2. záujemca sa zaviazal
zaplatiť vlastníkovi rezervačnú zálohu, a to za podmienok, spôsobom a vo výške uvedených v tejto
zmluve (rezervačná záloha 2000 Eur) a v zmysle čl. IX. bod 1. sprostredkovateľovi vznikne nárok na
odmenu vo výške rezervačnej zálohy v prípade, ak nedôjde k uzatvoreniu zmluvy o prevode, resp.kúpnejzmluvyzdôvodov,ktorésúnastranezáujemcu,ozmluvnéčlánkyktoréžalobcaopieraluplatnený
žalobný nárok.

10.5. Zmluva o rezervácii nehnuteľnosti je zmluvou spotrebiteľskou, ktorá nesmie obsahovať
ustanovenia spôsobujúce značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v
neprospech spotrebiteľa, ibaže by išlo o predmet plnenia, cenu plnenia, ak tieto podmienky sú vyjadrené
určito, jasne, zrozumiteľne alebo ak by boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané. Z vopred
citovaných článok zmluvy vyplýva, že ak do uplynutia doby rezervácie nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy

a k zaplateniu kúpnej ceny v plnej výške z akéhokoľvek dôvodu na strane žalovaného - záujemcu,
žalobcovi vzniká nárok na odmenu sprostredkovateľa vo výške rezervačnej zálohy, ktorú si je oprávnený
započítať oproti rezervačnej zálohe. V danom prípade záujemca túto doposiaľ nezaplatil. Súd posúdil
tútoodmenupresprostredkovateľaupravenúvčl.IX.bod1.zmluvy-vovopredštandardnejčastizmluvy,
s ohľadom na povahu plnenia, ostatné podmienky zmluvy, a to za zmluvnú pokutu. Podmienkou platnosti
dojednania o zmluvnej pokute je v zmysle zákonnej dikcie existencia povinnosti, ktorú zmluvná pokuta

zabezpečuje. Obsahom uzavretej rezervačnej zmluvy bola povinnosť žalobcu ako sprostredkovateľa
rezervovať pre žalobcu predmetnú nehnuteľnosť na dobu určitú od uzavretia tejto zmluvy za dohodnutú
rezervačnú zálohu 2.000,- Eur a 2/ vykonávať činnosti, na základe ktorých vznikne záujemcovi -
žalovanémumožnosťuzatvoreniazmluvysvlastníkom,ktorýoznačenúnehnuteľnosťponúkolnapredaj,
ktorou dôjde k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam za kúpnu cenu uvedenú v rezervačnej

zmluve. Z dikcie zmluvy je zrejmé, že vyššie citovaným povinnostiam žalobcu zodpovedá právo
žalovaného (možnosť) uzavrieť zmluvu s vlastníkom, ktorý označenú nehnuteľnosť ponúkol na predaj,
ktorou dôjde k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam za kúpnu cenu uvedenú v rezervačnej
zmluve a tiež jeho právo po dobu určitú, počas ktorej je nehnuteľnosť rezervovaná v jeho prospech,
aby mu boli zo strany žalobcu ako sprostredkovateľa poskytované služby, smerujúce k prípadnému

prevodu označenej nehnuteľnosti (po dobu rezervácie neuzavrieť rezervačnú zmluvu s treťou osobou,
pripraviť v prípade záujmu záujemcu a vlastníka návrh kúpnej zmluvy a návrh na vklad vlastníckeho
práva do katastra nehnuteľností), pričom v zmluve bola pre žalovaného ako záujemcu stanovená jediná
povinnosť, ktorou je zloženie rezervačnej zálohy vo výške 2.000,- Eur, ktorú nezaplatil. Zmluvná pokuta
je jedným z právnych prostriedkov zabezpečenia záväzkov, ktorého funkciou je posilniť postavenie

veriteľa a tým zabezpečiť splnenie jeho pohľadávky. Plní najmä funkciu preventívnu, zabezpečovaciu,
reparačnú a sankčnú. Zabezpečovacia funkcia spočíva v tom, že veriteľ má v čase vzniku záväzku až do
jeho splatnosti istotu, že plnenie je zabezpečené pre prípad, že dlžník sa dostane do situácie, že nebude
môcť plniť a veriteľ má vtedy právo svoju pohľadávku uspokojiť z vedľajšieho záväzku. V zmysle § 544
ods. 1 Občianskeho zákonníka, strany si môžu dojednať ako osobitnú formu zabezpečovacieho záväzku

zmluvnú pokutu pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti. Ide teda o vedľajší zabezpečovací právny
vzťah, ktorý pristupuje k pôvodnému zabezpečovanému právnemu vzťahu. Platí tu zásada akcesority,
znamenajúca, že zabezpečovací vzťah má vedľajšiu (závislú) povahu vo vzťahu k zabezpečovanému
záväzkuatedadojednanieozmluvnejpokutejezhľadiskavzniku,trvaniaajobsahuzávisléodexistencie
zabezpečovaného záväzku, z čoho vyplýva, že ak nevznikne hlavný záväzok (zabezpečovaný), nemôže

nastať ani porušenie povinnosti, ktorá je obsahom hlavného záväzku. Súd je tohto názoru, že čl. IX.
bod 1. zmluvy je absolútne neplatný v znení, ako je obsiahnutý v zmluve o rezervácii nehnuteľnosti,
t.j. v prípade, že nedôjde do uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na
strane záujemcu, pričom sprostredkovateľ je oprávnený započítať túto pokutu so zloženou rezervačnou
zálohou. Dôvodom neplatnosti je skutočnosť, že toto dojednanie o zmluvnej pokute je zmätočné a

neurčité a svojím obsahom odporuje zákonu, resp. ho obchádza ( §§ 37 ods. 1 a 39 OZ), keďže takto
dohodnutá zmluvná pokuta sankcionuje porušenie neexistujúcich, resp. v zmluve nešpecifikovaných
povinností žalovaného ako záujemcu. V zmluve o rezervácii nie je nikde dojednaný záväzok záujemcu -
žalovaného uzavrieť kúpnu zmluvu (iba jeho právo), preto nie je zrejmé, aký vlastne záväzok by mal byť
zmluvnou pokutou zabezpečovaný. Okrem uvedeného žalobca ako sprostredkovateľ nebol ani stranou

kúpnej zmluvy, k neuzavretiu ktorej sa zmluvná pokuta viazala a preto ani nemohol dojednať zmluvnú
pokutu pre prípad nesplnenia tohto hlavného záväzku - uzavretia kúpnej zmluvy. Taktiež ani v prípade
odmeny pre sprostredkovateľa, táto nie je bližšie špecifikovaná ani konkretizovaná.

10.6. Súd okrem vyššie uvedeného dôvodu neplatnosti (bod 10.5. odôvodnenia tohto rozsudku)

považoval toto ustanovenie za neplatným aj z iného dôvodu, keď posudzoval ustanovenie článku IX.
bod 1. (teda vopred pripravenú štandardnú časť zmluvy o zmluvnej pokute) v kontexte predloženej
spotrebiteľskej zmluvy - zmluvy o rezervácii s ohľadom na povahu plnenia, všetky okolnosti v
dobe uzavretia zmluvy a všetky ostatné podmienky zmluvy a vyhodnotil ho ako ustanovenie, ktoréspôsobuje značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa
- žalovaného, keď požaduje od spotrebiteľa, ktorý nesplní svoj záväzok (záväzok, ktorý nie je pritom v
zmluve vôbec ako záväzok formulovaný), aby zaplatil neprimerane vysokú sumu ako sankciu spojenú s

neplnením jeho záväzku, nakoľko mu nekorešponduje žiadne ustanovenie zmluvy, ktoré by obsahovalo
obdobné, alebo vôbec nejaké sankcie pre žalobcu v prípade jeho porušenia zmluvných povinností.
Dohodnutá zmluvná pokuta vo výške rezervačnej zálohy bola teda jednostrannou sankciou, ktorú
bol povinný zaplatiť len záujemca, a to vo výške 2.000,- Eur, čo (za predpokladu, že by aj bola v
rezervačnej zmluve jednoznačne formulovaná zabezpečovaná povinnosť záujemcu uzavrieť riadnu

kúpnu zmluvu s predávajúcim v rezervačnej lehote) je neprimerane vysoká pokuta. Jej výška sa rovnala
dohodnutej výške rezervačnej zálohy, ktorá však mala inú funkciu (pre prípad uzavretia kúpnej zmluvy
by bola započítaná do kúpnej ceny za nehnuteľnosť). Súd vidí neprimeranosť vo výške zmluvnej pokuty
v porovnaní s účelom a výšky dojednanej rezervačnej zálohy. Takto v podstate dohodnutá pokuta
označená ako odmena sprostredkovateľa vo výške rezervačnej zálohy bola len jednostrannou sankciou,
ktorú bol povinný zaplatiť iba žalovaný ako spotrebiteľ v prípade porušenia jeho zmluvnej povinnosti

tým, že neuzavrie kúpnu zmluvu s vlastníkom nehnuteľnosti v rezervačnej dobe, pričom porušenie
zmluvných povinností žalobcom ako dodávateľom nebolo nijako sankcionované. Napriek tomu, že
žalovaný nepopieral, že sa mal možnosť oboznámiť s ustanoveniami tejto zmluvy, súd má za to, že
tento musel akceptovať návrh zmluvy predložený žalovaným bez možnosti individuálnych dojednaní,
pričom išlo o predpísanú formulárovú zmluvu, pri ktorej nemal žalovaný žiaden vplyv na jej obsah. S

prihliadnutím na tieto skutočnosti súd vyhodnotil tento čl. IX. bod 1. zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti,
ako neprijateľnú zmluvnú podmienku, ktorá je v zmysle ust. § 53 ods. 5 OZ neplatná. Inak táto zmluvná
podmienka nebola dohodnutá individuálne. Pokiaľ by bola daná rovnováha v právach a povinnostiach
zmluvných strán ohľadom sankcie, potom by súd považoval tento istý článok v spotrebiteľskej zmluve
za neprijateľnú podmienku, spočívajúcu v neprimeranej výške sumy dojednanej v rozsahu rezervačnej

zálohy, a to s prihliadnutím na nesplnenie konkrétneho záväzku zo strany spotrebiteľa a účel jeho
dojednania (porovnanie s výškou a účelom dojednanej rezervačnej zálohy pre prípad uzavretia kúpnej
zmluvy ako súčasť kúpnej ceny). Za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s
ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah.
V tomto smere dodávateľ nepreukázal opak, potom sporné zmluvné ustanovenie dohodnuté medzi

dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažuje za individuálne dojednané. Teda žalovaný preukázal svoje
tvrdenie, že čl. IX. bod 1. tejto zmluvy treba považovať za neprijateľnú zmluvnú podmienku a sumu 2
000,- Eur za neprimerane vysokú. V dôsledku neplatnosti jednej zo zmluvných podmienok preto nastala
neplatnosť v tejto prislúchajúcej časti posudzovanej zmluvy, a to priamo zo zákona.

10.7. Vo vzťahu ku odstúpeniu žalovaného od zmluvy okresný súd poznamenáva, že zmluvné strany
sa nedohodli v rámci zmluvy o rezervácii, a to na odstúpení od zmluvy. Od zmluvy môže účastník
odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté (§ 48
OZ). Potom v konkrétnej veci práva a povinnosti neupravené touto zmluvou sa riadia ustanoveniami
Občianskeho zákonníka. Preto v rámci posúdenia predbežnej otázky súd dospel k záveru, že dôvod

uvádzaný v odstúpení žalovaného už vyhodnotil tak, že čl. IX. bod 1. zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti
je neprijateľnou zmluvnou podmienkou, ktorá je v zmysle ust. § 53 ods. 5 OZ neplatná. Inak táto zmluvná
podmienka nebola dohodnutá individuálne. Už samotný tento dôvod priamo zo zákona vyvolal právne
následky spočívajúce vo vyhodnotení označenej neprijateľnej zmluvnej podmienky, ktorá je neplatná,
a to bez ohľadu na odstúpenie od zmluvy. Potom ďalší dôvod vyjadrený v odstúpení žalovaného

od zmluvy okrem už uvádzaného dôvodu neprijateľnej zmluvnej podmienky (zmluva neobsahuje
možnosť odstúpenia od zmluvy ani dôvody odstúpenia a dôvod nepriaznivej finančnej situácie na strane
záujemcu), nemožno považovať za opodstatnené dôvody pre odstúpenie, keďže nejde o zákonný dôvod
odstúpenia ani o dojednaný dôvod odstúpenia. S prihliadnutím na takto zistený stav súd považoval
ostatné dôvody v odstúpení za právne bezvýznamné.

11. Preto okresný súd rozhodol prvým výrokom rozsudku tak, že žalobu žalobcu ako neopodstatnenú
zamietol v celom rozsahu.

12.1. O nároku na náhradu trov konania okresný súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 CSP, podľa ktorého

súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. V spore bol úspešný žalovaný
v celom rozsahu. Preto okresný súd druhým výrokom rozsudku rozhodol súd tak, že žalovaný má nárok
na náhradu trov konania v rozsahu 100 % od žalobcu. Zo súdneho spisu však vyplýva, že tento nežiadal
priznať žiadne trovy konania (0 Eur).12.2. Po právoplatnosti tohto rozsudku rozhodne o výške náhrady trov žalovaného (0 Eur) vyšší súdny
úradník samostatným uznesením (§ 262 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie vo vyhotovení dvojmo do 15 dní od doručenia jeho
písomného vyhotovenia, písomne na Okresný súd Banská Bystrica.

V odvolaní treba popri všeobecných náležitostiach (§ 127 Civilného sporového poriadku) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje

za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa
rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Odvolanie je
potrebné predložiť v potrebnom počte rovnopisov, inak súd zhotoví kópie na trovy odvolateľa.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pre súdom prvej inštancie.